Øvrige vedlegg til saken
T. HAGA MASKIN AS PLAN NR: 2526P. Detaljregulering, Otto Olsens gate 9, gnr/bnr:25/83 DETALJREGULERING OTTO OLSENS GT. 9 GNR/BNR: 25/83 PLANFORSLAG 1 T. HAGA MASKIN AS SAARK ARKITEKTER INNHOLDSFORTEGNELSE: 1. SAMMENDRAG………………………………………………………………………3 2. NØKKELOPPLYSNINGER………………………………………………………….4 3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET……………………………………………….4 4. PLANPROSESSEN…………………………………………………………………..4 5. GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER……...5 6. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON)…………………5 7. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET………………………………………….10 8. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET………………………………………14 9. UTTALELSER OG MERKNADER…………………………………………………14 10. FORSLAGSSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR……………………...19 11. VEDLEGG a. b. c. d. e. f. g. h. Gjeldende reguleringskart Illustrasjon reguleringskart planforslag Illustrasjonsplan fasader/ snitt/ plan Skisse Ledningsnett mv. Sol-skyggediagram Forslag reguleringsbestemmelser Merknader i sin helhet 2 T. HAGA MASKIN AS i. Sjekkliste ROS’ 1. SAMMENDRAG: Planforslaget legger opp til en moderat fortetting på eksisterende tomt. Det foreslås rekkehusbebyggelse med 4 enheter med felles parkering på tomten. Eksisterende enebolig på tomten fjernes. Adkomsten til tomten endres og eksisterende kratt-vegetasjon fjernes. Dette vil åpne opp for lys og bedre sikt for omkringliggende boliger, og gi et tydeligere grønt-drag / hageareal mellom boligene. Planområdet ligger i tilnærmet flatt terreng. Alle boligene får inngangsparti mot øst og hageområde med fellesarealer i sørvest. Boligene er i utgangspunktet ikke planlagt med alle hovedfunksjoner på samme plan, men planløsningen vil enkelt kunne omgjøres til tilgjengelig bolig. Sykkelparkering og oppstilling for søppelspann planlegges i tomtegrensen mot øst, og vil skape en buffersone mot kirkens eiendom. Dette vil gi en avdempet fasade mot kirken, samtidig som praktiske funksjoner legges til denne ”veggen”. Rekkehusene er planlagt i to etasjer med flatt tak. Takformen er valgt for å gjøre enhetene så lave som mulig. Det er avsatt areal til fellesområder/lekeplass sentralt i området. I varsel om planoppstart ble det varslet leilighetsbygg med 11 boenheter og underjordisk parkering. Alle merknader som er innkommet i forbindelse med varsel om planoppstart tar utgangspunkt i dette forslaget. Det har vært innvendinger fra kirken som er bekymret for det nye volumet i forhold til kirkens monumentalitet, fra naboer som er kritiske til økt trafikkbelastning, samt en generell motstand mot ny bebyggelse i området. Det har også vært et tydelig ønske å bevare de gamle trærne i området, trær som opprinnelig var del av en større allè. Imidlertid står ingen av disse trærne på angjeldende eiendom. Fylkesmannen og Fylkesrådmann har i det store og hele hatt positive merknader til den fortetting som det opprinnelige forslaget la opp til. 3 T. HAGA MASKIN AS 2. NØKKELOPPLYSNINGER Eiendommens adresse: Otto Olsens gate 9, 4021 STAVANGER Hillevåg bydel Tiltakshaver: Reguleringsforslaget fremmes på vegne av T. Haga Maskin AS, som eier tomten i dag. Eiendommen ble overdratt til T. Haga Maskin i desember 2013. T. Haga Maskin AS Kleppvegen 767 4354 VOLL Kontaktperson hos T. Haga Maskin AS er Tommy Haga, mob: 98 21 35 13, e-post: [email protected] Forslagsstiller: SAARK arkitekter ( SAARK AS) er forslagsstiller på vegne av tiltakshaver. SAARK arkitekter Verven 24 a 4014 STAVANGER Kontaktperson : siri nedrebø, mob: 452 20 896 3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET Hensikten med planen er å legge til rette for en fortetting på eiendommen gnr: 25, bnr: 83, Otto Olsens gate 9 i Stavanger kommune. Den første tanken var å få regulert inn ny adkomst til eiendommen og tilrettelegge for en høyere fortetting (11 enheter) og parkering under bakken. Det har imidlertid ikke lykkes å komme til enighet med eier av gnr: 25 bnr: 210 om dette. De ønsker ikke innregulert felles vei over sin eiendom. På grunn av vanskelige adkomstforhold er det derfor foreslått en mindre fortetting i form av eneboliger i rekke/ rekkehus på tomten med tilhørende infrastruktur og parkering på bakken. I forhold til byggeskala samsvarer dette godt med den omkringliggende bebyggelse. Ideen er å bygge sentrumsnære eneboliger som kan dra nytte av allerede eksisterende transport og servicetilbud. Samtidig har det vært ønskelig å tilføre en annerledes type bolig med en flytende grense mellom inne og ute. 4. PLANPROSESSEN 4 T. HAGA MASKIN AS Etter oppstartmøte i Stavanger kommune den 09.01.2014 ble varsel om oppstart av planarbeid sendt naboer/ grunneiere og offentlige og private instanser i brev av 05.08.2014 og annonsert i Stavanger Aftenblad onsdag 06.08.2014. I henhold til ref. Stavanger kommune 09.01.2014 utløser ikke forslaget krav om konsekvensutredning. Det kreves alltid planbeskrivelse og ROS-analyse, jfr. PBL, og planlagt bebyggelse skal illustreres. 5. GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER Gjeldende reguleringsplan er nr. 600 Tjensvoll. Stadfestet 27.07.1971. Eksisterende bebyggelse er angitt på plankartet som planlagt bebyggelse. Det er ikke gitt andre bestemmelser til eiendommen. Kommuneplan Stavanger kommune 2010-2025. I kommuneplanens arealdel er planområdet vist med boligformål. Gjeldende regulering 27.01.2014 Målestokk 1:1000 6. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Beliggenhet og størrelse: . 5 T. HAGA MASKIN AS Planområdet omfatter gnr: 25, bnr: 83 på Tjensvoll. Planens avgrensing er sammenfallende med eksisterende tomtegrenser, samt det området som vil medgå til hensiktsmessig innkjørsel til boligene Tomten ligger vest for Tjensvoll kirke. Planområdet har et areal på til sammen 1019 m2. I varsel om planoppstart ble det tatt med et utvidet planområde. Dette for å få med alternative adkomster som er vurdert underveis. I sør grenser tomten til Stavanger boligbyggelags rekkehus i Tellusveien 45. I vest ligger 4 eneboliger, hhv Otto Olsens gate 1,3,5 og 7. Dagens innkjørsel til Otto Olsens gate 9 går gjennom etablert boligbebyggelse; veien er svært smal, og det er ikke tillatt med innkjøring til de boligene som ligger øst for tomten. Den eksisterende veien er per i dag kun ment som innkjøring til Otto Olsens gate 9. Situasjonen mht. dagens innkjøring må sies å være uoversiktlig og trafikkfarlig for barna som bor i området. Det er under ulike befaringer registrert ulike personbiler som står parkert ved eneboligene. Tomtens beskaffenhet: Terrenget er nesten flatt. Tomten skråner svakt mot nordøst; høydeforskjellen er på ca. 1 meter, fra kote +74 til kote +73. Tomten er rektangulær med omtrentlige mål på 35,5 x 28,5 meter. Grunnforholdene er ikke undersøkt. Det er gode solforhold på tomten. 6 T. HAGA MASKIN AS Bebyggelse og dagens bruk: I dag er tomten bebygd med et hus i nordenden av tomten. Huset står til forfall, og det anses ikke hensiktsmessig å renovere dette. Det var flere uthus og små skur på tomten – trolig brukt til div. dyrehold. Disse er i dag fjernet. Tomten har trolig ikke vært gjenstand for vedlikehold på flere år, noe den tydelig bærer preg av. Vegetasjonen er til dels overgrodd, og det er flere store trær på tomten som skygger for solen. Det er i dag noe vanskelig å ta seg fram på tomten. ( Krattvegetasjon er per i dag fjernet.) For naboer i vest kan eksisterende situasjon neppe sies å være heldig- tomten er overgrodd, og vegetasjonen fremstår som en massiv vegg. Det antas at de høye trærne stjeler mye sol og gir dårlige siktforhold. Gaten oppleves som trang og mørk, selv når solen står høyt på himmelen. Bilde: innkjørsel til Otto Olsens gate 9 7 T. HAGA MASKIN AS Bilde: nordfasade eksisterende hus Bilde: Overgrodd hekk mot naboer i vest Bilde: Eksisterende “hage” med diverse uthus. Samferdsel og kollektivtrafikk: Planområdet ligger langs en hovedtrasè for kollektivtrafikk ( Tellusveien), og i kort avstand til bussholdeplasser. Bussrutene 4 og 6 passerer Tellusveien med få minutters mellomrom 8 T. HAGA MASKIN AS gjennom hele dagen. I tillegg er det ruter til Forus (rute x 73) som går minst hver 30.min, med tilsvarende ettermiddagsruter. Også i helgene er bussforbindelsene gode. Støy: Området er ikke utsatt for trafikkstøy utover det er normalt i området for øvrig. På grunn av kirken på naboeiendommen vil det være noe kirkeklokkestøy. I henhold til støysonekart utgitt av Miljødirektoratet ligger tomten utenfor støyavmerket område. Selv om kartet ikke kan legges direkte til grunn i forbindelse med arealplanlegging gir det en god pekepinn på støyforhold på den aktuelle tomten. Støysonekart Miljødepartementet 9 T. HAGA MASKIN AS 7. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planlagt boligbebyggelse: Planområdet er foreslått benyttet til 4 boenheter i rekke. Tomteutnyttelse BYA: TOMT Tomtestørrelse: Rekkehus Sykkelpark/søppel Parkering M2 1019 276 47 100 Sum BYA m2 BYA % 276 323 423 27 % 31,7 % 41,5 % BYA % for boligarealene er 27 %. Det avsettes plass for parkering, samt overbygget sykkelparkering på til sammen 47 m2 (min. 3 sykler per enhet). Dette gir en total utnyttelse av eiendommen på BYA 41,5 %. Området for sykkelparkering vil også ha plass for søppelspann. Det er planlagt private atriumshager for hver enhet. Disse har varierende størrelser fra 26-31,5 m2. Arealet er ikke overbygget og er ikke medregnet i utnyttingsgraden. Naboer har vært bekymret for innsyn, og slike atrium vil i stor grad eliminere innsyn/ utsyn til og fra hovedoppholdsrom, samtidig som hver boenhet får et skjermet uteoppholdsareal. Øvrig tomt er tenkt som fellesarealer. Det er planlagt 189 m2 til felles hagearealer, samt lekeplass. Arealet vender mot sørvest, og vil ha gode solforhold. Enhetene er planlagt med to etasjer, samt kjeller. Alle enhetene ligger på samme nivå, og har samme nivå som adkomstveien. Det er minimal høydeforskjell på tomten. Påkrevde boder/ oppbevaring iht. TEK 10 plasseres i kjeller. Enhetene er planlagt med flatt tak, men annen takform kan vurderes. Flatt tak er valgt for å gjøre enhetene så lave som mulig. Det er vedlagt illustrasjonsplan som viser mulig plassering og organisering av boligene. Vedlagte solanalyse viser sol-skyggeforhold i mars, juni og september. Analysen viser tilfredsstillende forhold både for planlagt bebyggelse og for tilstøtende naboeiendommer. Adkomst: Planområdet har adkomst fra eksisterende innkjøring i sørvest (Otto Olsens gate). Innkjøring til boliger er lagt til sørsiden av bebyggelsen for på best mulig måte begrense biltrafikk forbi eksisterende boliger. Den planlagte adkomsten gir en bedre trafikksituasjon enn dagens, og er mer oversiktlig. Det er lagt opp til fellesparkering innenfor tomten, med tilstrekkelig snuplass. Det er forsøkt ulike alternativer mht. adkomst og parkering: 10 T. HAGA MASKIN AS En mulighet som har vært vurdert er å regulere inn ny adkomst til tomten via felles innkjøring over gnr/bnr: 25/210 /Tellusveien 45)– i grensen mellom denne eiendommen og kirkens eiendom. Det ble derfor sendt skriftlig henvendelse til Stavanger boligbyggelag i brev 21.11.13, hvor det ble foreslått å lage ny adkomst på østsiden av Tellusveien 45, på samme sted som beboere i Tellusveien har sin adkomst i dag. I brevet ble Stavanger boligbyggelag bedt om å vurdere om dette forslaget kunne være aktuelt, og ev. på hvilke betingelser dette ev. kunne skje. Vi mottok følgende svar fra BATE i e-post 3.desember 2013: ”Forespørselen din ble behandlet på styremøtet i Stiftelsen Utleieboliger Stavanger tirsdag 26.november 2013. På vegne av Stiftelsen kan jeg informere om at din forespørsel ble enstemmig nedstemt i styremøtet. Stiftelsen ønsker ikke å åpne for adkomst til din eiendom gjennom Tellusveien 45. Hovedgrunnen for avslaget er at dette vil kunne stenge for mulig utvikling av eiendommen i fremtiden. Etter samtaler med saksbehandler i kommunen ble forslaget revidert ved at ny adkomst ble lagt delvis på Bate`s eiendom og delvis på kommunal eiendom. Revidert forslag ble lagt fram i møte med BATE 05.november 2014. I e-post 27.januar 2015 fra BATE (Stavanger boligbyggelag) ble det opplyst at ”forslaget ble nedstemt i styret. Styret ønsker ikke å gjøre endringer fra dagens løsning. De er i tillegg bekymret for både byggeaktivitet og fremtidig bilstøy i siden mot soverommene til sine leietakere”. Felles adkomst med Tellusveien vil etter vår oppfatning være den beste løsningen med tanke på funksjon og trafikksikkerhet. En annen mulighet som har vært vurdert er at beboere parkerer på felles parkeringsplass som allerede eksisterer. For å oppnå et tilstrekkelig antall parkeringsplasser ble det foreslått å fjerne dagens garasjeanlegg på eiendom 26/455. En kunne da legge adkomstvei lenger mot nord, og oppføre nye garasjer på eksisterende parkeringsplass. I samtale med naboer ble det opplyst at disse stiller seg negative til forslaget. Det skal bemerkes at nabo på eiendom 26/493 har bygget bod mellom sitt hus og garasjeanlegget, rivning av garasje vil innebære at også boden ødelegges. Dagens innkjøring til Otto Olsens gate går gjennom bilfritt område. Beboere av Otto Olsens gate 9 har likevel tillatelse til å kjøre til eiendommen, og adkomst er lagt i den nordlige enden av tomten. Dagen adkomst går over gang- og sykkelsti. Dette er uheldig. En løsning hvor en flytter innkjøring til den sørlige delen av tomten vil avhjelpe trafikksikkerheten i stor grad. Området er blitt mer oversiktlig etter at krattvegetasjonen er fjernet, og trafikkoversikten er langt bedre i dag enn den har vært. På grunn av vanskelige adkomstforhold har vi sett oss nødt til å redusere planlagt prosjekt fra leilighetsbygg med 11 enheter og underjordisk parkering – til 4 rekkehus med parkering på bakken. Det vil ikke være økonomisk gjennomførbart å etablere underjordisk parkering for 4 rekkehus. 11 T. HAGA MASKIN AS Forslaget vil fortsatt innebære at biler må krysse gang- og sykkelsti til ulempe for de myke trafikantene, men området vil likevel fremstå som langt mer oversiktlig enn i hva som er tilfellet i dag. Alle adkomstalternativer byr på en potensiell interessekonflikt i forhold til naboer i den omkringliggende bebyggelse. Tomten i Otto Olsens vei 9 ligger inneklemt mellom eksisterende bebyggelse – inkludert Tjensvoll kirke. Dagens adkomstforhold er ikke tilfredsstillende og bør endres. Tekniske anlegg: Det er innhentet informasjon vedrørende vann- og avløpsledninger i Stavanger kommune, Bymiljø & Utbygging, vann- og avløpsverket. Det er ikke ledninger som kommer i konflikt med tiltaket. Se vedlagte dokumenter. Overvann ivaretas ved fordrøyningskum dersom dette anses nødvendig. Søppel settes ut på hentedag, på samme måte som øvrige boliger i området. Ifølge Stavanger renovasjon anses prosjektet for lite til at det anses hensiktsmessig å etablere nedgravd søppelanlegg. Søppelspann plasseres sammen med sykkelparkering i egnet rom som ev. kan avlåses, eller i egen innhegning slik at søppeldunker ikke blir plassert i frisiktsone. Oppvekstvilkår barn/ unge: Innenfor gruppen 0-18 år vil behov og forutsetninger variere. Barn og unge er en differensiert målgruppe med ulike behov. Barnehagebarn leker stort sett i nærområdet sammen med voksne, mens de større barna har større aksjonsradius. Innenfor planområdet er det avsatt arealer for lekeplass. Det er i tillegg flere andre lekeplasser i området (merket med grønt): Det er også flere friarealer i nærheten som er godt egnet for rekreasjon og lek. Dette gir planområdet gode muligheter for aktive barn. Det er kort avstand til både barnehage og skoler. Planområdet ligger i felt 45 Solborg, son inngår som del av Hillevåg bydel. Levekårsundersøkelsen i Stavanger viser at området har relativt høy andel av barne- og 12 T. HAGA MASKIN AS ungdomskriminalitet. Planforslaget legger ikke beslag på eller påvirker arealer som er avsatt til eller i bruk av barn- og unge. Naturmangfold: I henhold til naturmangfoldloven § 7 skal prinsippene i NML §§ 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Kunnskap om naturmangfoldet baserer seg på søk i innsynsløsningene Naturbase (www.naturbase.no) og Artsdatabasen (www.artsdatabanken.no). Det er ikke registrert spesielt verdifulle naturtyper, eller arter på rødlista eller svartlista innenfor planområdet eller i umiddelbar nærhet til planområdet. Forurensning: I henhold til databasen Miljøstatus er det ingen forurensning av grunnen i planområdet. Naturressurser: I henhold til databasen til NGU for mineralressurser er det ingen konflikt med registrerte mineralressurser av najonal eller regional verdi. Forholdet til Tjensvoll kirke: Tjensvoll kirke er et kulturminne som skal tas tilbørlig hensyn til i planprosessen. Vi er av den oppfatning at den utbygging som planforslaget legger opp til ikke har negative konsekvenser for kirken. Ny bebyggelse vil ligge nordvest for Tjensvoll kirke, og vil stort sett befinne seg i ”kirkens skyggevinkel”. Hva gjelder kirkens monumentalitet henvender kirken seg hovedsakelig mot sør/ sørøst, og i nord er det et lite område med dyrket mark. Eksisterende hus på tomten har en avstand på ca 17 meter, og ny bebyggelse vil få en minste avstand til kirken på ca. 15 meter. Mellom den nye bebyggelsen og kirken er det planlagt sykkelparkering som vil danne en ren vegg mot kirken. Den siden som vender mot kirken kan ev. beplantes med klatreplanter, slik at boden danner en grønn vegg mot kirkelig eiendom. Selv om ny bygningsmasse vil være noe mer dominerende enn dagens enebolig, kan vi ikke se at nybygg vil forringe kirkens monumentalitet på en utilbørlig måte. Andre bygg rundt kirken har tilsvarende høyde som planlagt bebyggelse; dog har disse en noe større avstand til kirkebygget. For planlagt boligmasse vil ikke eksisterende tre-rekke på kirkens eiendom være berørt – dette vil først være aktuelt dersom ny adkomst legges mellom kirken og Tellusveien 45, noe som ikke er aktuelt i planforslaget. Universell utforming: Boligene er i utgangspunktet planlagt med offentlige soner (entre, kjøkken, stue) i første etasje, og privat sone med soverom/ bad i andre etasje. Som vedlagte planer viser er det imidlertid mulig å tilpasse boligene med ett soverom i første etasje, slik at krav om tilgjengelig bolig blir ivaretatt. Adkomst er trinnløs og snusirkel er innarbeidet i alternativ planløsning. 13 T. HAGA MASKIN AS Risiko / sårbarhet: Utfylt sjekkliste vedrørende risiko/ sårbarhet vedlegges. Det er ikke avdekket spesielle forhold. Sikring mot radon i grunnen ivaretas av bestemmelser i TEK 10 som legges til grunn i prosjekteringen. 8. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Planen bidrar med nye boliger til erstatning for eksisterende enebolig som fjernes, dvs. et netto tilskudd av nye boliger på 3. Det oppnås en utnyttelse av tomtearealet på ca. 4 boliger/daa, noe som må anses som høy utnyttelse. Området for øvrig bærer preg av småhusbebyggelse, og forslaget innebærer en videreføring av dette. Planlagt bebyggelse får gode kvaliteter både mht. størrelse, private soner og sol/skygge, og vi anser den foreslåtte utnyttelsen som forsvarlig og i samsvar med omkringliggende bebyggelse. Vi konstaterer at planforslaget kan innebære potensielle konfliktområder i forhold til naboer, men kan ikke se at konsekvensene for naboer er av vesentlig betydning. Forslaget legger opp til en langt mindre omfattende fortetting enn det som opprinnelig var varslet, og høyde på bebyggelsen er betydelig redusert. Kommuneplan legger opp til fortetting i eksisterende boligområder, og planforslaget er i tråd med dette. Den foreslåtte fortettingen kan ikke forsvare felles parkeringsanlegg under bakken. Det er derfor foreslått felles parkering på tomten, slik at øvrige arealer skjermes for biltrafikk. Det vil bli noe mer trafikk over eksisterende kommunale parkeringsplass. Størst konsekvenser vil det være for eksisterende bolig i Otto Olsens gate 1 (gnr/ bnr: 26/493), som vil merke en økt trafikkbelastning forbi husets østside. 9. UTTALELSER OG MERKNADER Det er innkommet 10 merknader etter varsel om planoppstart, både fra offentlige og private parter (alle merknader er vedlagt i sin helhet): Fylkesmannen i Rogaland: Fylkesmannen stiller seg positiv til boligfortetting i områder nær kollektivtilbud, og bemerker at nybygg skal plasseres i kort avstand til kollektivknutepunkter for å redusere transportbehovet og bilavhengighet. Det fremholdes videre at forslaget støtter Nasjonal transportplan om at personvekst skal tas med kollektiv, sykkel og gange. De nasjonale forventningene er at fortettingspotensialet er fortsatt stort i de fleste byer og tettsteder, og utnyttelsen av allerede bebygde områder kan bli betydelig høyere enn de er i dag. Fylkesmannen viser til Regionalplan for Jæren sine retningslinjer for bomiljø og kvalitet og krav til arealtetthet. Kommunen må bygge i harmoni med og respekt for omkringliggende omgivelser og bygg for å oppnå en balanse mellom historie, kulturmiljø og boligutvikling. Rikspolitiske retningslinjer punkt 5 for å styrke barn og unges interesser i planleggingen viser til at arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal sikres mot forurensing, støy, trafikkfare og annen helsefare. Lekeplasser må legges til de mest solfylte områdene. Det skal 14 T. HAGA MASKIN AS være trafikksikre forbindelser for større barn, mellom bolig, plasser og grøntstruktur. En ny boligblokk må støy- og luftskjermes mot forurensing og trafikk som allerede er i området. Fylkesmannen oppfordrer til å utforme leiligheter i ulike størrelser og pris for å tiltrekke seg et mangfold av boligkjøpere, og viser til kommunens boligsosiale handlingsplan. Kommentar: I varsel om planoppstart ble det varslet en liten boligblokk på tomten. Dette har endret seg siden varselet pga adkomstforhold. Forslaget er i det store og hele utformet i tråd med fylkesmannens anbefalinger. Fylkesrådmannen, regionalplanavdelingen: Fylkesrådmannen har vurdert saken som regional planmyndighet og som sektormyndighet for friluftsmyndighet og kulturminnevern. Fylkesrådmannen registrerer at planens avgrensning er større enn det som omfatter den konkrete tomten som angis skal reguleres, men antar at dette skyldes vurdering av adkomstforhold. Det fremgår i varselet at ny bebyggelse skal være lik ”eksisterende bebyggelse sør for tomta”. Det anses uklart om dette gjelder blokker i Professor Hansteens gate eller rekkehusboligene i Tellusveien. Fylkesrådmannen påpeker at blokker tilsvarende Professor Hansteens gate vil være uheldig da disse inngår i, og omkranser et avgrenset kulturmiljø med høy kulturhistorisk verdi som er regulert til hensynssone bevaring. Det vil være uheldig å gjenta den lukkede strukturen/høyden/ volumet fra disse blokkene i småhusbebyggelsen på andre siden av veien. Videre bemerkes at områdets lokalisering, grensende til Tjensvoll kirke med uteområde/ lekeplass i øst, må vektlegges og hensyntas ved utforming, volum og plassering av ny bebyggelse. Det vises til at Tjensvoll kirke inngår som et verneobjekt i kommunedelplan for kulturminner. Det bør utarbeides gode illustrasjoner/ visualisering m/ fotomontasje for ny bebyggelse, slik at konsekvensene av etasjehøyder/volumer/ utforming i forhold til omkringliggende bebyggelse blir klargjort. Det må vurderes nøye om angitt etasjehøyder lar seg forene med kirkebygget og dets omgivelser. Også utforming av materialvalg vil være viktig for å unngå at et nybygg skal få dominerende eller skjemmende virkning på kirkens omgivelser. Fylkesrådmannen vil legge vekt på materiale som nevnt ved vurdering av kommende planforslag. Det bemerkes avslutningsvis at parkering under bakkenivå er positivt, og trolig nødvendig for å sikre tilfredsstillende størrelse og kvalitet på utearealer ved den forutsatte utnyttelsesgraden. Gode løsninger for sykkelparkering må også gis prioritet, i kjeller eller andre låsbare overdekkede anlegg. Adkomst til g/s-vei og fortau bør gjøres inviterende og attraktiv for bruk, og uten krysningspunkt med motorisert trafikk. Kommentar: Forslaget er utarbeidet med støtte i det volum og den høyde som er lagt til grunn for rekkehusbebyggelsen i Tellusveien, og planområdet er/ vil bli innskrenket når adkomst er etablert. Det utarbeidede forslaget anses for øvrig å være i overensstemmelser med fylkesrådmannens merknader. Når det gjelder høyder tar planforslaget sikte på en langt mer moderat fortetting enn det som opprinnelig var foreslått både når det gjelder høyder og antall enheter. Vi kan ikke se at den foreslåtte fortetting (etasjehøyder/volumer/ utforming) på noen måter vil komme i konflikt med kirken som verneobjekt. 15 T. HAGA MASKIN AS Den Norske kirke: Stavanger kirkelige fellesråd bemerker at planer om 3 etasjers blokk med inntil 11 leiligheter blir et betydelig større bygg enn dagens enebolig. Det vil komme svært nært inntil Tjensvoll kirke, og det kan være fare for at bygget blir for dominerende med hensyn til Tjensvoll kirkes arkitektur og byggets karakter som identitetssymbol i nærområdet. Videre ser de for seg at dagen vegetasjon mellom kirke og ny bebyggelse trolig vil bli skadet ved et omfattende utgravingsarbeid. Den bufferen som trærne er idag vil trolig forsvinne, og det vil medføre at blokken blir ennå mer ruvende i forhold til kirken. Kommentar: Planforslaget er betydelig redusert mht. den foreslåtte fortetting, og vil etter vår oppfatning ikke være dominerende i forhold til kirkebygget. De gamle trærne (alleen) mellom bygge-området og kirken påvirkes ikke av planforslaget. Andre trær i sonen mellom tomt og kirketomt har i det vesentlige bestått av krattvegetasjon. For øvrig tar forslaget sikte på å etablere en rolig fasade mot kirkens eiendom. Den Norske kirke: Stavanger biskop er høringsinstans med innsigelsesrett, og de ønsker å benytte sin innsigelsesrett ( presiserer at innsigelsen vil gjelde selve planforslaget og ikke varselet som er sendt). Ved all planlegging og bygging i kirkens nærmeste omgivelser skal det tas tilbørlig hensyn til naboskap til kirken. Dette gjelder uavhengig av om det aktuelle området er spredtbygd eller har bymessig karakter. Det vises til Rundskriv T-3/2000. Stavanger biskop er opptatt av at bydelskirkene i størst mulig gra d unngår å bli bygget inne. På bakgrunn av det tilsendte materialet er det vanskelig å se for seg hvordan et så stort bygg, som vil komme svært nært inntil Tjensvoll kirke, vil fungere visuelt og arkitektonisk i forhold til kirken. Bygget vil trolig påvirke kirkens monumentalitet og betydning som identitetssymbol i lokalsamfunnet på en uheldig måte. Kirken er et signalbygg som skal vise igjen i landskapet, og en boligblokk vil bli veldig dominerende når den kommer så tett inn til kirken. Det er for øvrig et prinsipp for bygg ved kirker at disse ikke skal være høyere enn kirkens gesims. Eksisterende trerekke står på kirkens eiendom og kan ikke uten videre fjernes. Stavanger biskop ser at denne trerrekken kan virke som en buffer for et stort bygg, men selv om man velger å beholde trærne, så er rotsystemet svært utsatt i forbindelse med utgraving av tomt. Et parkeringsanlegg under huset vil bety omfattende graving som kan ødelegge rotsystemet. Kommentar: Av Rundskriv T-3/2000 fremgår av pkt. 4 at den arkitektoniske virkningen i forhold til omgivelsenene skal ivaretas på estetisk god måte i planleggingen og forvaltningen uansett kirkens alder. Eksisterende verdifulle visuell trekk og kulturminner skal inngå som premisser ved behandlingen. I spredtbygd strøk er det etter kirkeloven § 21 femte ledd forbudt, uten tillatelse fra biskopen, å oppføre bebyggelse nærmere kirke enn 60 meter. Samme forbud gjelder ikke i bymessig strøk, men også her skal det tas tilbørlig hensyn til naboskapet til kirken. Plan- og bygningslovens estetikkbestemmelser må også ivaretas. Først vil vi bemerke at planforslaget er betydelig redusert i forhold til varsel om planoppstart. 16 T. HAGA MASKIN AS Ny bebyggelse vil ligge nordvest for Tjensvoll kirke, og vil stort sett befinne seg i ”kirkens skyggevinkel”. Hva gjelder kirkens monumentalitet henvender kirken seg hovedsakelig mot sør/ sørøst, og i nord er det et lite område med dyrket mark. Eksisterende hus på tomten har en avstand på ca 17 meter, og ny bebyggelse vil få en minste avstand til kirken på ca. 15 meter. Mellom den nye bebyggelsen og kirken er det planlagt et grønt-drag, med trær som på sikt vil vokse seg store, og danne en tilsvarende ”grønn vegg” som eksisterende vegetasjon har gjort frem til nå. Selv om ny bygningsmasse vil være noe mer dominerende enn dagens enebolig, kan vi ikke se at nybygg vil forringe kirkens monumentalitet på en utilbørlig måte. Andre bygg rundt kirken har tilsvarende høyde som planlagt bebyggelse; dog har disse en noe større avstand til kirkebygget. For planlagt boligmasse vil ikke eksisterende tre-rekke på kirkens eiendom være berørt – dette vil først være aktuelt dersom ny adkomst legges mellom kirken og Tellusveien 45, noe som ikke er aktuelt i planforslaget. Stavanger kommune; renovasjon: Stavanger kommune, BMU-fagavdeling renovasjon har hatt følgende kommentar til planen: ”Etter forskrift om opprydding i forurenset grunn ved terrenginngrep, plikter tiltakshaver å vurdere og eventuelt undersøke om det er forurenset grunn i området i forbindelse med et tiltak. Dersom det skal gjennomføres tiltak på et område med forurenset grunn skal tiltakshaver utarbeide tiltaksplan som skal godkjennes av kommunen før tiltaket gjennomføres. Kommunen ved fagavdeling renovasjon er forurensningsmyndighet etter forskriften. De viser for øvrig til gjeldende veinorm for Jæren, som gir en retningslinje for å sikre adkomst til blant annet renovasjonsbil. Kommentar: Planforslaget legger opp til bruk av søppelspann som trilles ut til anvist sted på hentedag. Det er ikke foretatt spesifikke undersøkelser i grunnen, men det foreligger ingen indisier som skulle tilsi at grunnen er forurenset. Dersom det avdekkes forurenset grunn ved nærmere undersøkelser vil det iverksettes tiltak i forhold til dette i tråd med merknad fra Stavanger renovasjon. Stavanger kommune, oppvekst og levekår: Direktøren for oppvekst og levekår minner om at bestemmelsene i T 1442, kap.4, og støy i bygge- og anleggsfasen, skal følges. Kommentar: Bestemmelser om støy i bygge-og anleggsfasen vil følges. Lyse: Lyse har ingen kommentarer til reguleringsplanen, men gjør oppmerksom på eksisterende kabler innen planområdet. Flytting/endring, samt nytilknytning skal skje til de enhver tid gjeldende retningslinjer. Kommentar: Merknaden er notert. 17 T. HAGA MASKIN AS Bate boligbyggelag: Stiftelsen utleieboliger Stavanger (heretter kalt stiftelsen) er grunneier av gnr:25, bnr: 210. Bate boligbyggelag er forretningsfører og daglig leder for stiftelsen. Stiftelsen bemerker at planområdet inkluderer stiftelsens eiendom. Det er uklart for stiftelsen hvordan reguleringsendringen vil påvirke eiendommen, og på vegen av stiftelsen tas det forbehold frem til selve planforslaget blir presentert. Kommentar: Stiftelsens merknader er korrekt. Planens avgrensning omfatter stiftelsens eiendom. Dette skyldes et opprinnelig ønske om å komme til enighet om en felles adkomst over denne eiendommen, noe imidlertid stiftelsen ikke ønsket. En slik adkomst er derfor utelukket, og planområdet er innskrenket. Planforslaget legger opp til alternativ adkomst til Otto Olsens gate 9. Turid Kvalvik Nordstokke: Har bodd på Tjensvoll siden 1964 som 3`dje generasjon ”urinnvåner”. Hun uttrykker bekymring for trærne som er på eiendommen, samt trafikksikkerheten i forbindelse med skoler, dagsenter, barnehage, ungdomsklubb, og butikker mv. Kommentar: Planforslaget får ingen betydning for den gamle alleen vest for kirken. Planforslaget legger opp til flere boliger, noe som nødvendigvis innebærer mer trafikk. Planforslaget er imidlertid betydelig redusert, og den merbelastning i trafikk som vil finne sted i områder er ikke betydelig. Det vil være noe mer trafikk inn til tomten, men dette skjer i en sone hvor farten er betydelig redusert, og det vil være god oversikt over veien. Otto Olsen Velforening: Området er regulert til å være bilfritt, og det anføres at det kun er gang- og sykkelsti som fører inn til Otto Olsens vei 9- denne er for smal til at to biler kan passere hverandre. Området er benyttet til lekeområde, og en økt trafikkbelastning vil utgjøre en sikkerhetsrisiko, samt ta bort friarealet på kirkemarken som tumleplass. Rektor, medlemmer av driftsstyret og FAU ved Tjensvoll skole stiller seg svært kritiske til fortetting som vil ramme skolens elever og trygge skolevei. Det er kun 15 gjesteparkeringsplasser som skal disponeres av totalt 39 hus på feltet. Det er en stor utfordring på feltet i dag da det er for lite parkeringsplasser som det er, og biler må ta i bruk omkringliggende parkeringsmuligheter. Otto Olsens gate er gjenganger ved oversvømmelser i kjeller ved kraftig regn-fall, og dagens rørforhold kan ikke ta unna en større belastning. Det er ikke ønskelig at dagens sol- og lysforhold skal forringes, og eksisterende trær må bevares. Tjensvoll er et allerede svært fortettet område, og dette ble ytterligere fortettet på 70`tallet. Det ble den gangen tatt bort både friareal og parkeringsplasser for å få presset inn ytterligere boliger, og disse har i dag mindre tomt enn det som tilfredsstiller dagens standard. Velforeningen mener at den skisserte lavblokken ikke passer inn i småhusbebyggelsen, og ikke vil tilføre nabolaget noe nytt eller forbedret kvalitet. Store vindusflater i ny bebyggelse vil gi innsyn til dagens boliger, på en slik måte at det vil bli behov for konstant skjerming. Det vises også til at beboere må tåle en stor belastning under byggearbeidene, med usikre trafikkforhold. Det påpekes at grunnen stort sett består av leire, og at utgraving ”til svoren” kan medføre store skader på både vei og byggende rundt. 18 T. HAGA MASKIN AS Kommentar: Planforslaget er betydelig redusert mht. foreslått fortetting. Leilighetsbygg er erstattet av rekkehus, og det er ikke lenger planlagt parkering under bakken. Det er imidlertid planlagt kjeller under boligene, og graving må påregnes i byggeperioden. Det er foreslått tiltak som reduserer innsyn til og fra hovedoppholdsrom. De gamle trærne vil ikke skades av planforslaget. Andre trær/ krattvegetasjon på tomten fjernes. Dagens sol- og lysforhold vil bli bedre for omkringliggende boliger jf. beskrivelse av planområdet. Det er utredet mange alternativer mht. adkomst og parkering. Dagens adkomst er uheldig og denne er flyttet i planforslaget. Friarealer på kirkemarken påvirkes ikke av foreslått plan. Vi kan ikke se at den foreslåtte fortettingen vil få vesentlig betydning for trafikksikkerhet til og fra skolen. Gjesteparkering er planlagt innenfor planområdet, og vil i utgangspunktet ikke innebære merbelastning på gjesteparkeringsplassen. Overvann vil bli håndtert av fordrøynings-kum ved behov. 10. FORSLAGSSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR Foreliggende planforslag representerer en boligfortetting som vurderes å ligge innenfor rammen av gjeldende politikk om fortetting i områder nær sentrum. Forslaget innebærer en endring fra 1 frittliggende enebolig til rekkehusbebyggelse med 4 enheter. I utgangspunktet var det ønskelig med en høyere utnyttelse mht. boligenheter (11 boenheter) med parkering under bakken. På grunn av vanskelige adkomstforhold har endelig forslag lagt opp til en bebyggelse som kan sluses inn via eksisterende adkomst – dog med innkjørsel i sør til forskjell fra dagens innkjørsel i nord. Bebyggelsen er planlagt på grunnlag av hva som er realistisk mht. adkomst. SAARK arkitekter Stavanger 18.05.2015 19 "()#*#%% 2 0 00 5,1 m2 60,1 m2 01 2,4 m2 8 418 3,0 m2 9 4 76 4,7 m2 31,5 m2 45,4 m2 60,1 m2 4,7 m2 60,1 m2 3,0 m2 28,3 m2 31,5 m2 10,4 m2 00 4 0 4,7 m2 189,8 m2 78 10 26,2 m2 3 8 58 12 3 78 10 "()#*$%% 3,6 m2 3 2 "()#*&%% 00 4 0 SAARK ARKITEKTER saark arkitekter Org. nr: 998461189 Verven 24 A 4014 Stavanger. telefon: 45220896/ 90287970 [email protected]@saark.no Prosj. nr: Tiltakshaver: T. HAGA MASKIN AS Revisjon Saksbehandler: 2013-10-07 Siri Nedrebø Prosjekt: Kontr: PLAN NR: 2526P. Detaljregulering, Otto Olsens gate 9, gnr/bnr:25/83 Gnr. 25 Bnr. 83 Andres G. Marti Tegning: Dato: Målestokk: ILLUSTRASJONSPLAN ZOOM 1:500 Tegn. nr: 47 2015-04-30 MULIG FASADE MOT VEST MULIG FASADE MOT ØST 6 000 3 200 2 400 2 400 2 800 800 5 857 ILLUSTRASJON SNITT 2357PRM 2357PRM 2357PRM MULIG FASADE MOT SØR SAARK ARKITEKTER saark arkitekter Org. nr: 998461189 Verven 24 A 4014 Stavanger. telefon: 45220896/ 90287970 [email protected]@saark.no Prosj. nr: Tiltakshaver: T. HAGA MASKIN AS Revisjon Saksbehandler: 2013-10-07 Siri Nedrebø Prosjekt: Kontr: PLAN NR: 2526P. Detaljregulering, Otto Olsens gate 9, gnr/bnr:25/83 Gnr. 25 Bnr. 83 Andres G. Marti Tegning: Dato: Målestokk: ILLUSTRASJON FASADER/SNITT 1:200 Tegn. nr: 48 2015-04-30 7 364 2 500 2 400 7 364 17 746 3 500 12 846 2357PRM 2357PRM 2357PRM SAARK ARKITEKTER ALTERNATIV TAKFORM saark arkitekter Org. nr: 998461189 Verven 24 A 4014 Stavanger. telefon: 45220896/ 90287970 [email protected]@saark.no Prosj. nr: Tiltakshaver: T. HAGA MASKIN AS Revisjon Saksbehandler: 2013-10-07 Siri Nedrebø Prosjekt: Kontr: PLAN NR: 2526P. Detaljregulering, Otto Olsens gate 9, gnr/bnr:25/83 Gnr. 25 Bnr. 83 Andres G. Marti Tegning: Dato: Målestokk: ALTERNATIV TAKFORM 1:200 Tegn. nr: 49 2015-04-30 11 500 11 534 5 450 6 800 7 386 17 746 SAARK ARKITEKTER saark arkitekter Org. nr: 998461189 Verven 24 A 4014 Stavanger. telefon: 45220896/ 90287970 [email protected]@saark.no Prosj. nr: Tiltakshaver: Saksbehandler: 2013-10-07 T. HAGA MASKIN AS Revisjon Siri Nedrebø Kontr: Prosjekt: Gnr. 25 Bnr. 83 Otto Olsens gate 9 Tegning: Målestokk: LENGDESNITT 1:350 Tegn. nr: Andres G. Marti Dato: 50 2014-05-16 47,1 m2 5,1 m2 3,6 m2 4,7 m2 2,4 m2 4,7 m2 3,0 m2 3,0 m2 10,4 m2 4,7 m2 60,1 m2 60,1 m2 60,1 m2 31,5 m2 26,2 m2 31,5 m2 27,8 m2 171,5 m2 12,5 m2 189,8 m2 283,3 m2 6,6 m2 9,7 m2 7,9 m2 11,6 m2 6,6 m2 12,2 m2 ILLUSTRASJON PLANER SAARK ARKITEKTER saark arkitekter Org. nr: 998461189 Verven 24 A 4014 Stavanger. telefon: 45220896/ 90287970 [email protected]@saark.no Prosj. nr: Tiltakshaver: T. HAGA MASKIN AS Revisjon Saksbehandler: 2013-10-07 Siri Nedrebø Prosjekt: Kontr: PLAN NR: 2526P. Detaljregulering, Otto Olsens gate 9, gnr/bnr:25/83 Gnr. 25 Bnr. 83 Andres G. Marti Tegning: Dato: Målestokk: ILLUSTRASJON PLANER 1:200 Tegn. nr: 51 2015-04-30 SAARK ARKITEKTER saark arkitekter Org. nr: 998461189 Verven 24 A 4014 Stavanger. telefon: 45220896/ 90287970 [email protected]@saark.no Prosj. nr: Tiltakshaver: Saksbehandler: 2013-10-07 T. HAGA MASKIN AS Revisjon Siri Nedrebø Kontr: Prosjekt: Gnr. 25 Bnr. 83 Otto Olsens gate 9 Tegning: Målestokk: 3 D illustrasjon 1 Tegn. nr: Andres G. Marti Dato: 52 2014-05-16 SAARK ARKITEKTER saark arkitekter Org. nr: 998461189 Verven 24 A 4014 Stavanger. telefon: 45220896/ 90287970 [email protected]@saark.no Prosj. nr: Tiltakshaver: Saksbehandler: 2013-10-07 T. HAGA MASKIN AS Revisjon Siri Nedrebø Kontr: Prosjekt: Gnr. 25 Bnr. 83 Otto Olsens gate 9 Tegning: Målestokk: 3D illustrasjon 2 Tegn. nr: Andres G. Marti Dato: 53 2014-05-16 SAARK ARKITEKTER saark arkitekter Org. nr: 998461189 Verven 24 A 4014 Stavanger. telefon: 45220896/ 90287970 [email protected]@saark.no Prosj. nr: Tiltakshaver: Saksbehandler: 2013-10-07 T. HAGA MASKIN AS Revisjon Siri Nedrebø Kontr: Prosjekt: Gnr. 25 Bnr. 83 Otto Olsens gate 9 Tegning: Målestokk: 3D illustrasjon 4 Tegn. nr: Andres G. Marti Dato: 54 2014-05-16 SAARK ARKITEKTER saark arkitekter Org. nr: 998461189 Verven 24 A 4014 Stavanger. telefon: 45220896/ 90287970 [email protected]@saark.no Prosj. nr: Tiltakshaver: Saksbehandler: 2013-10-07 T. HAGA MASKIN AS Revisjon Siri Nedrebø Kontr: Prosjekt: Gnr. 25 Bnr. 83 Otto Olsens gate 9 Tegning: Målestokk: 3D illustrasjon 5 Tegn. nr: Andres G. Marti Dato: 55 2014-05-16 SAARK ARKITEKTER saark arkitekter Org. nr: 998461189 Verven 24 A 4014 Stavanger. telefon: 45220896/ 90287970 [email protected]@saark.no Prosj. nr: Tiltakshaver: Saksbehandler: 2013-10-07 T. HAGA MASKIN AS Revisjon Siri Nedrebø Kontr: Prosjekt: Gnr. 25 Bnr. 83 Otto Olsens gate 9 Tegning: Målestokk: 3D illustrasjon 6 Tegn. nr: Andres G. Marti Dato: 56 2014-05-16 SAARK ARKITEKTER saark arkitekter Org. nr: 998461189 Verven 24 A 4014 Stavanger. telefon: 45220896/ 90287970 [email protected]@saark.no Prosj. nr: Tiltakshaver: Saksbehandler: 2013-10-07 T. HAGA MASKIN AS Revisjon Siri Nedrebø Kontr: Prosjekt: Gnr. 25 Bnr. 83 Otto Olsens gate 9 Tegning: Målestokk: 3D illustrasjon 7 Tegn. nr: Andres G. Marti Dato: 57 2014-05-16 SAARK ARKITEKTER saark arkitekter Org. nr: 998461189 Verven 24 A 4014 Stavanger. telefon: 45220896/ 90287970 [email protected]@saark.no Prosj. nr: Tiltakshaver: Saksbehandler: 2013-10-07 T. HAGA MASKIN AS Revisjon Siri Nedrebø Kontr: Prosjekt: Gnr. 25 Bnr. 83 Otto Olsens gate 9 Tegning: Målestokk: 3D illustrasjon 8 Tegn. nr: Andres G. Marti Dato: 58 2014-05-16 SAARK ARKITEKTER saark arkitekter Org. nr: 998461189 Verven 24 A 4014 Stavanger. telefon: 45220896/ 90287970 [email protected]@saark.no Prosj. nr: Tiltakshaver: Saksbehandler: 2013-10-07 T. HAGA MASKIN AS Revisjon Siri Nedrebø Kontr: Prosjekt: Gnr. 25 Bnr. 83 Otto Olsens gate 9 Tegning: Målestokk: 3D illustrasjon 9 Tegn. nr: Andres G. Marti Dato: 59 2014-05-16 SAARK ARKITEKTER saark arkitekter Org. nr: 998461189 Verven 24 A 4014 Stavanger. telefon: 45220896/ 90287970 [email protected]@saark.no Prosj. nr: Tiltakshaver: Saksbehandler: 2013-10-07 T. HAGA MASKIN AS Revisjon Siri Nedrebø Kontr: Prosjekt: Gnr. 25 Bnr. 83 Otto Olsens gate 9 Tegning: Målestokk: 3D illustrasjon 10 Tegn. nr: Andres G. Marti Dato: 60 2014-05-16 SAARK ARKITEKTER saark arkitekter Org. nr: 998461189 Verven 24 A 4014 Stavanger. telefon: 45220896/ 90287970 [email protected]@saark.no Prosj. nr: Tiltakshaver: Saksbehandler: 2013-10-07 T. HAGA MASKIN AS Revisjon Siri Nedrebø Kontr: Prosjekt: Gnr. 25 Bnr. 83 Otto Olsens gate 9 Tegning: Målestokk: 3D illustrasjon 11 Tegn. nr: Andres G. Marti Dato: 61 2014-05-16 SOL-‐ SKYGGESTUDIE OTTO OLSENS GATE 9 21.MARS 09:00 1 SOL-‐ SKYGGESTUDIE OTTO OLSENS GATE 9 21.MARS 12:00 2 SOL-‐ SKYGGESTUDIE OTTO OLSENS GATE 9 21.MARS 15:00 3 SOL-‐ SKYGGESTUDIE OTTO OLSENS GATE 9 21.MARS 18:00 4 SOL-‐ SKYGGESTUDIE OTTO OLSENS GATE 9 21.JUNI 09:00 5 SOL-‐ SKYGGESTUDIE OTTO OLSENS GATE 9 21.JUNI 12:00 6 SOL-‐ SKYGGESTUDIE OTTO OLSENS GATE 9 21.JUNI 15:00 7 SOL-‐ SKYGGESTUDIE OTTO OLSENS GATE 9 21.JUNI 18:00 8 SOL-‐ SKYGGESTUDIE OTTO OLSENS GATE 9 21.JUNI 21:00 9 SOL-‐ SKYGGESTUDIE OTTO OLSENS GATE 9 21.SEPT 09:00 10 SOL-‐ SKYGGESTUDIE OTTO OLSENS GATE 9 21.SEPT 12:00 11 SOL-‐ SKYGGESTUDIE OTTO OLSENS GATE 9 21.SEPT 15:00 12 SOL-‐ SKYGGESTUDIE OTTO OLSENS GATE 9 21.SEPT 18:00 13 Plan 2526P. Detaljregulering for Otto Olsens gate 9. Hillevåg bydel UTSNITT AV GJELDENDE REGULERING 1:1000
© Copyright 2024