Saksfremlegg - Stavanger kommune
STAVANGER KOMMUNE Saksframlegg REFERANSE JOURNALNR. DATO WØS-14/965-17 80500/15 31.08.2015 Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Kommunalstyret for byutvikling Kommunalstyret for byutvikling Stavanger bystyre / / / 17.09.2015 PLAN 2526P - DETALJREGULERING FOR OTTO OLSENS GATE 9 GNR/BNR 25/83 HILLEVÅG BYDEL Forslag til vedtak: Privat forslag til detaljregulering for 2526P med plankart datert Saark arkitekter AS 22.05.2015, og reguleringsbestemmelser datert Saark arkitekter AS 22.06.2015, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-10. Sammendrag Forslag til plan 2526P detaljregulering for Otto Olsens gate 9, åpner for å erstatte eksisterende enebolig med fire rekkehus. Rekkehusene vil få felles parkering på tomten. Adkomsten foreslås via kjørbar gangvei over parkeringsplass som disponeres av Tjensås borettslag, og selveiere i Otto Olsens gate, og ut til Tellusveien. Adkomsten vil bli flyttet fra nordsiden av tomten, til sørsiden. Det vil redusere faren for konflikter med gående og syklende til ett langt mindre område enn i dag. Trafikk fra fire hus er så pass begrenset, at vi mener det kan forsvares å tillate nye boliger på tomten. Ny bebyggelse vil medføre opprydding i området, og gi triveligere omgivelser for nabolaget. Planen legges frem for kommunalstyret for byutvikling med anbefaling om å legge saken ut til offentlig ettersyn og høring. 1 1 Bakgrunn for saken Beskrivelse av planområdet og planbeskrivelsen er hentet fra Saark arkitekter AS, med mindre justeringer av saksbehandler. Hensikten med planen er å legge til rette for en fortetting på eiendommen gnr. 25, bnr. 83, Otto Olsens gate 9. Forslagstiller ønsket opprinnelig å få regulert inn ny adkomst til eiendommen og tilrettelegge for en høyere fortetting (11 enheter), og parkering under bakken. Det ville da vært ønskelig med et samarbeid om adkomst med tilstøtende grunneiere sør for eiendommen, slik at en unngikk å kjøre på gangvei. Det har imidlertid ikke lykkes å komme til enighet med eier av gnr. 25 bnr. 210 om dette. De ønsker ikke innregulert felles vei over sin eiendom. På grunn av vanskelige adkomstforhold er det derfor foreslått en mindre fortetting i form av rekkehus, med tilhørende infrastruktur og parkering på bakken. Byggeskalaen samsvarer godt med den omkringliggende bebyggelse. Ideen er å bygge sentrumsnære eneboliger som kan dra nytte av allerede eksisterende transport og servicetilbud. Samtidig har det vært ønskelig å tilføre en annerledes type bolig, med en flytende grense mellom inne og ute. 2 Gjeldende planer Gjeldende reguleringsplan er nr. 600 Tjensvoll. Stadfestet 27.07.1971. Eksisterende bebyggelse er angitt på plankartet som planlagt bebyggelse. Det er ikke gitt andre bestemmelser til eiendommen. Kommuneplan Stavanger kommune 2014-2029. I kommuneplanens arealdel er planområdet vist med boligformål. Utsnitt av gjeldende regulering 2 3 Varsel om planoppstart Kunngjøring oppstart av planarbeid Planforslaget er varslet i henhold til § 12-8. Oppstart av planarbeid ble kunngjort 06.08.2014 i Stavanger Aftenblad og Rogalands Avis. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert 05.08.2014. Ved kunngjøring om oppstart av planarbeidet kom det sju uttalelser fra offentlige instanser og tre private merknader. Merknadene er oppsummert og kommentert av forslagstiller i eget vedlegg. Fylkesmannen gir generelle råd om fortetting i områder nær kollektivtilbud, bomiljø og kvalitet. Fylkesrådmannen ber om gode illustrasjoner av ny bebyggelse, da området grenser til Tjensvoll kirke. Den Norske kirke ønsker ikke et stort bygg tett inn på kirken, og de er også bekymret for en trerekke på kirkens eiendom. Naboer er bekymret for trær, innsyn, trafikksikkerhet, trafikk på gang- og sykkelvei, parkering og at en lavblokk ikke vil passe inn blant småhusbebyggelsen. Forslaget utløser ikke krav om konsekvensutredning. 4 Beskrivelse av planområdet Beliggenhet og størrelse Oversiktskart Planområdet omfatter gnr: 25, bnr: 83 på Tjensvoll. Planens avgrensing er sammenfallende med eksisterende tomtegrenser, og det området som vil medgå til hensiktsmessig innkjørsel til boligene. Tomten ligger vest for Tjensvoll kirke. Planområdet har et areal på til sammen 1019 m2. I varsel om planoppstart ble det tatt med et utvidet planområde. Dette for å få med alternative adkomster som er vurdert underveis. 3 Tomtens beskaffenhet Terrenget er nesten flatt. Tomten skråner svakt mot nordøst. Høydeforskjellen er på ca. 1 meter, fra kote +74 til kote +73. Tomten er rektangulær med omtrentlige mål på 35,5 x 28,5 meter. Grunnforholdene er ikke undersøkt. Det er gode solforhold på tomten. Bebyggelse og dagens bruk Tomten er i dag bebygd med et hus i nordenden av tomten. Huset er forfallent, og det anses ikke hensiktsmessig å renovere dette. Det var flere uthus og små skur på tomten – trolig brukt til dyrehold. Disse er i dag fjernet. Tomten bærer preg av å ikke ha blitt vedlikeholdt på flere år. Vegetasjonen er til dels overgrodd, og det er flere store trær på tomten som skygger for solen. I sør grenser tomten til Stavanger boligbyggelags rekkehus i Tellusveien 45. I vest ligger 4 eneboliger, henholdsvis Otto Olsens gate 1, 3, 5 og 7. Dagens innkjørsel til Otto Olsens gate 9 går via gang- og sykkelvei, i Otto Olsens gate. Veien er svært smal, og det er ikke tillatt med innkjøring til de boligene som ligger vest for tomten. Situasjonen er uoversiktlig blant annet på grunn av vegetasjon. Det er under flere befaringer observert personbiler som står parkert ved eneboligene. 4 Innkjørsel til Otto Olsens gate 9 Samferdsel og kollektivtrafikk Planområdet ligger ved en trasè for kollektivtrafikk (Tellusveien), og i kort avstand til bussholdeplasser. Bussrutene 4 og 6 passerer Tellusveien med få minutters mellomrom gjennom hele dagen. I tillegg er det ruter til Forus (rute x 73) som går minst hver 30.minutt, med tilsvarende ettermiddagsruter. Også i helgene er bussforbindelsene gode. Støy Området er ikke utsatt for trafikkstøy. Støysonekart viser at området ligger lavere enn 55 db. Kirken er nærmeste nabo og det vil derfor være noe lyd fra kirkeklokker. 5 Beskrivelse av planforslaget Plankart og situasjonsplan 5 Planlagt boligbebyggelse Planområdet er foreslått benyttet til 4 boenheter i rekke. Tomteutnyttelse BYA Tomt Tomtestørrelse: Rekkehus Sykkelpark/søppel Parkering BYA m2 1019 276 47 100 Sum BYA m2 Sum BYA % 276 323 423 27 % 31,7 % 41,5 % Maksimalt tillatt bebygd areal BYA for boligarealene er 27 %. Det avsettes plass for parkering, samt overbygget sykkelparkering på til sammen 47 m2 (min. 3 sykler per enhet). Dette gir en total utnyttelse av eiendommen på 41,5 %-BYA. Søppelspann skal plasseres sammen med sykkelparkeringen. Det er planlagt private atriumshager for hver enhet. Disse har varierende størrelser fra 26-31,5 m2. Arealet er ikke overbygget og er derfor ikke medregnet i utnyttingsgraden. Naboer har vært bekymret for innsyn, og slike atrium vil i stor grad eliminere innsyn/utsyn til og fra hoved-oppholdsrom, samtidig som hver boenhet får et skjermet uteoppholdsareal. Øvrig tomt er tenkt som fellesareal. Det er planlagt 189 m2 til felles hageareal, i tillegg til lekeplass. Arealet vender mot sørvest, og vil ha gode solforhold. Enhetene er planlagt med to etasjer og kjeller. Alle enhetene ligger på samme nivå, og har samme nivå som adkomstveien. Det er minimal høydeforskjell på tomten. Påkrevde boder/oppbevaring i henhold til TEK 10 plasseres i kjeller. Enhetene er planlagt med flatt tak, men annen takform kan vurderes. Flatt tak er valgt for å gjøre enhetene så lave som mulig. Det er vedlagt illustrasjonsplan som viser mulig plassering og organisering av boligene. Vedlagte solanalyse viser sol-skyggeforhold i mars, juni og september. Analysen viser tilfredsstillende forhold både for planlagt bebyggelse og for tilstøtende naboeiendommer. 6 7 Adkomst Planområdet har adkomst fra Otto Olsens gate i vest. Innkjøring til boligene er lagt til sørsiden av bebyggelsen, for på best mulig måte begrense biltrafikken forbi eksisterende boliger. Den planlagte adkomsten gir en bedre trafikksituasjon enn dagens, da det er mindre av gang- og sykkelveien som belastes, og avkjørselen er også mer oversiktlig. Det er lagt opp til fellesparkering innenfor tomten, med tilstrekkelig snuplass. 6 Konsekvenser av planforslaget Utnyttelsesgrad og kvaliteter Planen bidrar med nye boliger til erstatning for eksisterende enebolig som fjernes, det vil si et netto tilskudd av nye boliger på tre. Det oppnås en utnyttelse av tomtearealet på ca. fire boliger/daa, noe som må anses som høy utnyttelse. Området for øvrig preges av småhusbebyggelse, og forslaget innebærer en videreføring av dette. Planlagt bebyggelse får gode kvaliteter både når det gjelder størrelse, private soner og sol/skygge. Forslagstiller mener den foreslåtte utnyttelsen er forsvarlig, og i samsvar med omkringliggende bebyggelse. Forslagstiller konstaterer at planforslaget kan innebære potensielle konfliktområder til naboer, men kan ikke se at konsekvensene for naboene er av vesentlig betydning. Forslaget legger opp til en langt mindre omfattende fortetting, enn det som opprinnelig var varslet, og høyde på bebyggelsen er betydelig redusert. Kommuneplanen legger opp til fortetting i eksisterende boligområder, og planforslaget er i tråd med dette. Den foreslåtte fortettingen kan ikke forsvare felles parkeringsanlegg under bakken. Det er derfor foreslått felles parkering på tomten, og slik at øvrige arealer skjermes for biltrafikk. Det vil bli noe mer trafikk over eksisterende parkeringsplass som disponeres av borettslaget/selveiere i Otto Olsens 8 gate. Størst konsekvenser vil det være for eksisterende bolig i Otto Olsens gate 1 (gnr/ bnr: 26/493), som vil merke en økt trafikkbelastning forbi husets østside. Adkomst Det er vurdert ulike alternativer for adkomst og parkering. En mulighet som har vært vurdert er å regulere inn ny adkomst til tomten via felles innkjøring over gnr/bnr: 25/210 (Tellusveien 45) i grensen mellom denne eiendommen og kirkens eiendom. Det ble tatt kontakt med eier BATE. BATE ønsker ikke en slik løsning. Hovedgrunnen som er gitt er at adkomsten vil kunne stenge for mulig utvikling av eiendommen i fremtiden. BATE er i tillegg bekymret for både byggeaktivitet, og fremtidig bilstøy på siden mot soverommene til sine leietakere. En annen mulighet som har vært vurdert, er at beboerne parkerer på eksisterende felles parkeringsplass ved Tellusveien. For å oppnå et tilstrekkelig antall parkeringsplasser, ble det foreslått å fjerne dagens garasjeanlegg på eiendom 26/455. En kunne da legge adkomstvei lenger mot nord, og oppføre nye garasjer på eksisterende parkeringsplass. Etter samtale med naboer ble det opplyst at disse stiller seg negative til forslaget. Det bemerkes at nabo på eiendom 26/493 har bygget bod mellom sitt hus og garasjeanlegget, rivning av garasje vil innebære at også boden ødelegges. Dagens innkjøring til Otto Olsens gate går gjennom bilfritt område. Beboere av Otto Olsens gate 9 har likevel tillatelse til å kjøre til eiendommen, og adkomst er i dag i den nordlige enden av tomten. Dagens adkomst går over gang- og sykkelsti. Dette er uheldig. En løsning hvor en flytter innkjøring til den sørlige delen av tomten vil avhjelpe trafikksikkerheten i stor grad. Området er blitt mer oversiktlig etter at krattvegetasjonen er fjernet. På grunn av vanskelige adkomstforhold, har forslagsstiller sett seg nødt til å redusere planlagt prosjekt fra leilighetsbygg med 11 enheter og parkering under bakken, til 4 rekkehus med parkering på bakken. Det vil ikke være økonomisk gjennomførbart å etablere parkering under bakkeplan for 4 rekkehus. Forslaget vil fortsatt innebære at biler må krysse gang- og sykkelsti til ulempe for de myke trafikantene, men området vil likevel fremstå som langt mer oversiktlig enn hva som er tilfellet i dag. Alle adkomstalternativer byr på en potensiell interessekonflikt til naboer i den omkringliggende bebyggelse. Tomten i Otto Olsens vei 9 ligger inneklemt mellom eksisterende bebyggelse, inkludert Tjensvoll kirke. Dagens adkomstforhold er ikke tilfredsstillende, og bør endres. Tekniske anlegg Det er innhentet informasjon vedrørende vann- og avløpsledninger fra Stavanger kommune, Bymiljø & Utbygging, vann- og avløpsverket. Det er ikke ledninger som kommer i konflikt med tiltaket. Overvann ivaretas ved fordrøyningskum dersom dette anses nødvendig. Søppel settes ut på hentedag, på samme måte som øvrige boliger i området. Ifølge Stavanger renovasjon anses prosjektet for lite til at det anses hensiktsmessig å etablere nedgravd søppelanlegg. Søppelspann plasseres sammen med sykkelparkering i egnet rom som eventuelt kan avlåses, eller i egen innhegning slik at søppeldunker ikke blir plassert i frisiktsone. Oppvekstvilkår barn/ unge Innenfor gruppen 0-18 år vil behov og forutsetninger variere. Barn og unge er en differensiert målgruppe med ulike behov. Barnehagebarn leker stort sett i nærområdet sammen med voksne, mens de større barna har større aksjonsradius. Innenfor planområdet er det avsatt arealer for lekeplass. Det er i tillegg flere andre lekeplasser i området (merket med grønt): 9 Det er også flere friarealer i nærheten som er godt egnet for rekreasjon og lek. Dette gir planområdet gode muligheter for aktive barn. Det er kort avstand til både barnehage og skoler. Levekår Planområdet ligger i felt 45 Solborg, som inngår som del av Hillevåg bydel. Levekårsundersøkelsen i Stavanger viser at området har relativt høy andel av barne- og ungdomskriminalitet. Planforslaget legger ikke beslag på, eller påvirker arealer som er avsatt til, eller i bruk av, barn- og unge. Naturmangfold I henhold til naturmangfoldloven § 7 skal prinsippene i NML §§ 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Kunnskap om naturmangfoldet baserer seg på søk i innsynsløsningene Naturbase (www.naturbase.no) og Artsdatabasen (www.artsdatabanken.no). Det er ikke registrert spesielt verdifulle naturtyper, eller arter på rødlista eller svartlista innenfor planområdet eller i umiddelbar nærhet til planområdet. Forurensning I henhold til databasen Miljøstatus er det ingen forurensning av grunnen i planområdet. Naturressurser I henhold til databasen til NGU for mineralressurser er det ingen konflikt med registrerte mineralressurser av najonal eller regional verdi. Forholdet til Tjensvoll kirke Tjensvoll kirke er et kulturminne som det skal tas hensyn til i planprosessen. Forslagstiller mener at den utbygging som planforslaget legger opp til, ikke har negative konsekvenser for kirken. Ny bebyggelse vil ligge nordvest for Tjensvoll kirke, og vil stort sett befinne seg i «kirkens skyggevinkel». Kirken henvender seg hovedsakelig mot sør/sørøst, og i nord er det et lite område med dyrket mark. Eksisterende hus på tomten har en avstand på ca 17 meter, og ny bebyggelse vil få en minste avstand til kirken på ca. 15 meter. Mellom den nye bebyggelsen og kirken er det planlagt sykkelparkering, som vil danne en ren vegg mot kirken. Den siden som vender mot kirken kan eventuelt beplantes med klatreplanter, slik at boden danner en grønn vegg mot 10 kirkelig eiendom. Selv om ny bygningsmasse vil være noe mer dominerende enn dagens enebolig, kan vi ikke se at nybygg vil forringe kirkens monumentalitet. Andre bygg rundt kirken har tilsvarende høyde som planlagt bebyggelse. Disse ligger i en noe større avstand til kirkebygget. For planlagt boligmasse vil ikke eksisterende trerekke på kirkens eiendom bli berørt. Det ville først være aktuelt dersom ny adkomst ble lagt mellom kirken og Tellusveien 45. Universell utforming Boligene er i utgangspunktet planlagt med entre, kjøkken og stue i første etasje, og soverom/ bad i andre etasje. Som vedlagte planer viser, er det mulig å tilpasse boligene med ett soverom i første etasje, slik at krav om tilgjengelig bolig blir ivaretatt. Adkomst er trinnløs og snusirkel er innarbeidet i alternativ planløsning. Risiko / sårbarhet Sjekkliste vedrørende risiko/ sårbarhet er gjennomgått. Det er ikke avdekket spesielle forhold. Sikring mot radon i grunnen ivaretas av bestemmelser i TEK 10, som legges til grunn i prosjekteringen. 7 Rådmannens vurdering av planforslaget Forholdet til overordnede planer og vedtak Forslaget anses å være i tråd med kommuneplanens føringer når det gjelder å bruke eiendommen til boligformål og utnyttelsesgrad. Gjeldende regulering åpner ikke opp for ny bebyggelse. Ethvert tiltak på denne eiendommen krever derfor ny regulering, eller dispensasjon fra kommuneplanens krav om regulering. Området har blitt bygd ut som et bilfritt område, hvor den gamle eneboligen har blitt liggende igjen som en øy. Adkomsten til eksisterende bolig har derfor ikke vært optimal, da den går på gang- og sykkelveier. Det er umulig å gi Otto Olsens gate 9 adkomst, uten å enten gå over boligbyggelagets eiendom i sør, over kirkens eiendom i øst, eller på eksisterende kjørbare gangvei og parkeringsplass som disponeres av borettslaget. Rådmannen mener den beste løsningen ville være å gå sammen med boligbyggelaget om en felles adkomst over Tellusveien 45. Når dette etter flere forsøk ikke fører frem, mener vi at den beste alternative løsningen er via eksisterende gang- og sykkelvei, slik det er foreslått i planforslaget. Konsekvenser for nabobebyggelse Fortetting i Otto Olsensgate 9 medfører noe økt trafikk, fra ytterligere tre boliger. Det er ikke ideelt, men vi mener det kan fungere. Det er nå kun en liten del av gang- og sykkelveien hvor det vil gå daglig trafikk. Dagens tomt har vært overgrodd, og naboene har ikke hatt utsikt denne veien. Ny bebyggelse vil føre til en opprydding av området, og bidra til triveligere omgivelser. Bebyggelsens høyder tar hensyn til kirken. Uteoppholdsarealer Inngjerding av atrium gir dårlige solforhold på den enkelte private uteplass. Vi anbefaler at det i stedet anlegges hekk mot gangvei, for å skjerme for innsyn, og at inngjerding av privat uteareal begrenses til vegg mot nabo. 11 Barns og unges oppvekstvilkår Kommuneplanens krav til lekeplasser er ivaretatt på tomten og i nærmeste område. Skole- og barnehagekapasitet Utbyggingen medfører en ubetydelig økning i antall barn, og har ingen vesentlige konsekvenser for skolekapasiteten, eller behov for barnehage. 12 8 Konklusjon Forslag til plan 2526P detaljregulering for Otto Olsens gate 9, åpner for å erstatte eksisterende enebolig med fire rekkehus. Rekkehusene vil få felles parkering på tomten. Adkomsten foreslås via kjørbar gangvei over parkeringsplass som disponeres av Tjensås borettslag, og selveiere i Otto Olsens gate, og ut til Tellusveien. Adkomsten vil bli flyttet fra nordsiden av tomten til sørsiden. Det vil redusere faren for konflikter med gående og syklende til ett langt mindre område enn i dag. Trafikk fra fire hus er så pass begrenset, at vi mener det kan forsvares å tillate nye boliger på tomten. Ny bebyggelse vil medføre opprydding i området, og gi triveligere omgivelser for nabolaget. Planen legges frem for kommunalstyret for byutvikling med anbefaling om å legge saken ut til offentlig ettersyn og høring. Vedlegg: Oversiktskart Plankart, datert 22.05.2015 Reguleringsbestemmelser, datert 22.06.2015 Forslagstillers planbeskrivelse med oppsummering av merknader med kommentarer Forslagstillers Ros-analyse Illustrasjoner, snitt, foto skisse Utsnitt av gjeldende regulering Gunn Jorunn Aasland direktør Anne Skare byplansjef Wenche Østensen Clarke saksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 13
© Copyright 2024