Føllingstua Camping og kolonihage
Detaljregulering for Føllingstua camping og kolonihage Detaljregulering for Føllingstua Camping og kolonihage Steinkjer kommune Planbeskrivelse Plan ID 2014005 Sist revidert 7.10.2015 Planbeskrivelse 1 Detaljregulering for Føllingstua camping og kolonihage Innholdsfortegnelse 1 Bakgrunn......................................................................................................................................... 4 1.1 Dagens drift av Føllingstua Camping ...................................................................................... 4 Føllingstua Camping omsetter for ca 3 mill kr i året............................................................................ 4 2 3 4 1.2 Hensikten med planen ............................................................................................................. 4 1.3 Rolleavklaringer og eiendomsforhold ...................................................................................... 5 1.4 Kommunens krav til planprosessen......................................................................................... 6 Planprosess og medvirkning........................................................................................................... 6 2.1 Kunngjøring og orientering av berørte naboer og fagmyndigheter ......................................... 6 2.2 Øvrige avklaringer.................................................................................................................... 6 Områdets planstatus....................................................................................................................... 7 3.1 Kommuneplanens arealdel...................................................................................................... 7 3.2 Reguleringsplaner/Bebyggelsesplaner.................................................................................... 7 Beskrivelse av planområdet.......................................................................................................... 10 4.1 Beliggenhet............................................................................................................................ 10 4.2 Avgrensning og størrelse av planområdet............................................................................. 10 4.3 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk ........................................................................... 10 4.4 Landskap ............................................................................................................................... 10 4.5 Kulturminner og naturmiljø .................................................................................................... 11 4.6 Naturverdier ........................................................................................................................... 11 4.7 Rekreasjonsverdi/rekreasjonsbruk ........................................................................................ 13 4.8 Landbruk................................................................................................................................ 14 4.9 Trafikkforhold ......................................................................................................................... 14 4.10 Barns interesser................................................................................................................. 14 4.11 Teknisk infrastruktur .......................................................................................................... 14 4.12 Grunnforhold:..................................................................................................................... 14 4.13 Flom ................................................................................................................................... 14 4.13.1 5 Trafikksikkerhet.............................................................................................................. 14 Beskrivelse av planforslaget ......................................................................................................... 15 5.1 Planlagt arealbruk i byggeområder........................................................................................ 15 5.2 Bebyggelsens plassering og utforming ................................................................................. 16 5.3 Bebyggelsens høyde ............................................................................................................. 17 5.4 Grøntstruktur.......................................................................................................................... 17 5.5 Småbåtanlegg........................................................................................................................ 18 5.6 Parkering ............................................................................................................................... 19 5.7 Trafikkløsning ........................................................................................................................ 19 5.8 Planlagte offentlige anlegg .................................................................................................... 19 5.9 Kulturminner .......................................................................................................................... 19 5.10 Plan for vann og avløp....................................................................................................... 19 5.11 Elektrisitet .......................................................................................................................... 19 5.12 Avfallshåndtering ............................................................................................................... 19 5.13 Rekkefølgebestemmelser .................................................................................................. 19 Planbeskrivelse 2 Detaljregulering for Føllingstua camping og kolonihage 6 Vurdering av konsekvenser .......................................................................................................... 20 6.1 Vurdering av tiltakets konsekvenser for Haugåshalla boligområde ...................................... 20 6.2 Planens virkning for fremtidige arbeidsplasser...................................................................... 21 7 Risiko og sårbarhet. ...................................................................................................................... 21 8 Innkomne innspill ved varsel om oppstart..................................................................................... 21 9 8.1 NVE ....................................................................................................................................... 21 8.2 Nord-Trøndelag Fylkeskommune (NTFK) ............................................................................. 21 8.3 Nord-Trøndelag Elektrisitetsverk ........................................................................................... 22 8.4 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag ........................................................................................... 22 8.5 Svein Sem ............................................................................................................................. 22 Vedlegg ......................................................................................................................................... 23 9.1 Plankart.................................................................................................................................. 23 9.2 Planbestemmelser ................................................................................................................. 23 9.3 Aksonometri i Målestokk1:1000............................................................................................. 23 9.4 Terrengsnitt AA...................................................................................................................... 23 9.5 Kartutsnitt med inntegning av fjell i dagen............................................................................. 23 9.6 Sjekkliste ROSanalyse .......................................................................................................... 23 Planbeskrivelse 3 Detaljregulering for Føllingstua camping og kolonihage 1 Bakgrunn 1.1 Dagens drift av Føllingstua Camping Føllingstua Camping er en bedrift innen camping og overnatting. Bedriften drives i dag av Gaute Rømo, og Aud Kristin Rømo. Siden 90-tallet har bedriften bygget opp et omfattende anlegg. Campingen har ca 60 oppstillingsplasser for campingvogn, hvor 30 av disse er «faste plasser». I tillegg er det ca 65 sengeplasser i hytter og rom. Foruten overnattingstilbudet, tilbyr Føllingstua også matservering. Ideen her er en meny basert på økologisk produsert mat. Bedriften har i dag 3 ansatte, og ytterligere 6 ansatte i høgsesong (heltid og deltid). Føllingstua Camping har et variert tilbud i naturskjønne omgivelser like ved Snåsavatnet. Tilknytningen til vannet, og gode muligheter for turer og utendørs rekreasjon har bidratt til å gjøre campingen populær, både for reisende mellom nord og sør i Norge, og for gjester som har fast tilhold på campingen. Føllingstua Camping omsetter for ca 3 mill kr i året. 1.2 Hensikten med planen Utbygging av kolonihager/parsellhager Føllingstua Camping er bygget opp over mange års drift. Tilbudet har måttet følge utviklingen i markedet, og dermed har konseptet endret seg noe med tiden. Driverne av campingen ser nå på mulighetene for ytterligere utvikling av Føllingstua Camping. Generelt så er det en økende etterspørsel etter hytter av høyere standard, det er også en stadig økende interesse for kolonihager. Denne endringen i markedet ønsker Føllingstua å tilpasse seg, gjennom å utvide tilbudet til nettopp kolonihager. Dette innebærer at det blir mulig kjøpe hytter på festet tomt, og drifte uteområdene for hver parsell som en kolonihage. Kolonihager har en lang historie i Norge. Mest kjent er kanskje kolonihagene i Oslo, og rundt de store byene. De senere årene har det også blitt bygget flere tilsvarende kolonihager i Nord-Trøndelag, og de har vist seg å bli populære. Kolonihager er som et lite samfunn hvor man bor tett i tett. Kolonihagen er inndelt i små parseller med hytter. Tidlig på 1900-tallet var noe av formålet med kolonihage at byens innbyggere - som bodde i blokk, skulle ha muligheten til å dyrke frukt og grønnsaker til eget bruk. Fremdeles dyrkes det ulike vekster i kolonihagene, men like viktig i dag er nok muligheten til avslapping og rekreasjon, kombinert med hagestell. Hovedformålet med å fremme et forslag om å endre eksisterende reguleringsplan, er å åpne for bygging av kolonihager, og parsellhager. Dette innebærer da noen flere hytter enn i dag, og at det avsettes et område for hageparseller. Flytting av eksisterende hytter En konsekvens av at det bygges nye hytter, med noe høyere standard, er at seks av de eksisterende hyttene blir overflødige. Disse er bygget slik at de kan flyttes hele. Det er derfor ønskelig at disse campinghyttene flyttes nærmere E6, slik at de kan være et tilbud for korttidsleie, f eks til turister på gjennomreise. Dette innebærer at det området som i dag blir brukt til campingvogner for fastboende, blir noe redusert, til fordel for permanente hytter av enkel standard. Fellesområde med tilrettelegging for grilling og rekreasjon ved småbåthavna Føllingstua har et flott område nede ved Snåsavatnet. Dette området er tidligere tilrettelagt med småbåthavn og molo. Driverne av Føllingstua ønsker å gjøre dette området mer Planbeskrivelse 4 Detaljregulering for Føllingstua camping og kolonihage attraktivt, og noe mer tilrettelagt. Dette blir et tilbud både for beboerne på Føllingstua, og for allmennheten. I reguleringsforslaget tas det med en gjestebrygge (flytebrygge) på utsiden av moloen, en enkel tak-konstruksjon/gapahuk, vest for småbåthavna samt et grillhus. Offentlige områder - kommunalteknisk Det er et eksisterende kommunalt renseanlegg innenfor planområdet. Atkomsten inn til Føllingstua Camping ligger også på kommunal grunn. Området vil bli tatt inn i reguleringsplanforslaget som offentlig formål. 1.3 Rolleavklaringer og eiendomsforhold Forslagstiller og utførende konsulent Planforslaget fremmes som et privat forslag til reguleringsplan (detaljplan). Planen fremmes av Lyngstad Arkitekter AS, på vegne av Gaute Rømo og Aud Kristin Rømo, som drivere av Føllingstua Camping. Eiendomsforhold Føllingstua Camping ligger delvis på selveid grunn, og delvis på leid grunn. Det nordlige området av campingen, eies av Svein Sem (gnr/bnr 365/1). Leiekontrakt mellom Føllingstua Camping og Svein Sem er inngått på dette arealet. Kontrakten ble sist inngått i 3/8-2009 og gjelder til 31.12.2021. Det sørlige området eies av Gaute Rømo og Aud Kristin Rømo (365/2). Den midterste delen av planområdet, med blant annet avkjørsel, veg, og kommunalt renseanlegg, er eid av Steinkjer kommune. Eiendomsforhold ved Føllingstua Camping Planbeskrivelse 5 Detaljregulering for Føllingstua camping og kolonihage 1.4 Kommunens krav til planprosessen Ideen med utviklingen av Føllingstua Camping ble fremlagt for kommunens saksbehandlere på plan, byggesak og kommunalteknikk. Det ble på dette møtet avklart hvordan planprosessen skulle gjennomføres. Spørsmålet om konsekvensutredning ble drøftet med kommunen på dette oppstartsmøtet. I etterkant ble det fra kommunens side konkludert med at konsekvensutredning i dette tilfellet ikke var nødvendig, men at konsekvenser for relevante tema må vurderes i forhold til tiltaket. Spesielt må man vurdere tiltakets virkning for boligområdet som ligger bak campingen. 2 Planprosess og medvirkning 2.1 Kunngjøring og orientering av berørte naboer og fagmyndigheter Planarbeidet ble kunngjort i Trønderavisa 21.11.2014, oppstarten ble samtidig kunngjort på kommunens hjemmeside. Annonse i T-A Naboer til planområdet, samt relevante fagmyndigheter ble tilskrevet om planoppstarten. 2.2 Øvrige avklaringer Svein Sem er som grunneier av eiendommen 365/1 direkte involvert i planområdet. Svein Sem ble skriftlig orientert om planene, og en legger leieavtalen for området til grunn for disponeringen av dette området. Føllingstua v/Gaute Rømo var den 19.12.2014 i møte med Svein Sem, og orienterte dem om planene for utviklingen av campingen. Svein Sem har også gitt et skriftlig innspill til planarbeidet, og dette er gjengitt i kap 7.5. Lyngstad Arkitekter AS har underveis i utarbeidelsen av planen gjort noen mindre avklaringer med kommunens saksbehandler på plan. Planbeskrivelse 6 Detaljregulering for Føllingstua camping og kolonihage Vi har også vært i kontakt med saksbehandler hos Fylkesmannens Miljøvernavdeling pr telefon og drøftet hovedtrekkene i planforslaget. Valg av reguleringsformål og utforming av bestemmelser er også drøftet med Kommunalavdelingen hos Fylkesmannen. 3 Områdets planstatus 3.1 Kommuneplanens arealdel Kommuneplanens arealdel angir ingen spesifikk arealdisponering for området Følling, det henvises i stedet til Kommunedelplan Følling. Kommunedelplan for Følling Føllingstua Camping er i Kommunedelplan for Følling avsatt til 3 ulike arealbrukskategorier. Det sørlige området, som omfatter servicebygg, hytter, og småbåthavn er avsatt til «Camping», og det nordlige området, som benyttes til campingvogner og «spikertelt», er avsatt til LNF A. I tillegg til dette er det et mindre område like nord for servicebygget, som er avsatt som offentlig byggeområde. Dette arealet inneholder bl a renseanlegg og veg. Utsnitt fra Kommunedelplan Følling, vedtatt 16.12.09 Kommunedelplan Følling angir hvilke reguleringsplaner som gjelder i dette området. Dette er: - Reguleringsplan Haugåshalla (1987) - Bebyggelsesplan Haugåshalla (1989) - Reguleringsplan Føllingstua Camping (2004) 3.2 Reguleringsplaner/Bebyggelsesplaner Reguleringsplan for Føllingstua Camping, vedtatt 04.02.04 Gjeldende reguleringsplan for Føllingstua Camping ble vedtatt i 2004. Innenfor gjeldende reguleringsplan finnes følgende reguleringsformål - - Spesialområde - Campingplass Planen regulerer hele campingen til spesialområde – campingplass. Planbestemmelsene angir ytterligere detaljer for området. Innenfor formålet «campingplass» er det gitt bestemmelser for: Campinghytter, campingvogner, naust, servicebygg, og lekeområder. Friluftsområde i vann Snåsavatnet er innenfor planen regulert til «Friluftsområde i vann». Privat småbåtanlegg Innenfor moloen er det tilrettelagt for småbåthavn. Reguleringsplanen åpner for anleggelse av flytebrygge her. Planbeskrivelse 7 Detaljregulering for Føllingstua camping og kolonihage - - - Kommunalteknisk anlegg Kommunen har anlagt renseanlegg like nord for servicebygget på campingen. Renseanlegget er angitt i eksisterende reguleringsplan. Klimavernsone Campingplassen avgrenses i nord mot idrettsplassen. I denne avgrensningen er det regulert inn en klimavernsone, som skal sikre vegetasjon og åpne for at det kan skje ytterligere beplantning her. Fareområde – trafostasjon I sør er det regulert inn en trafostasjon. Utsnitt av eksisterende reguleringsplan for Haugåshalla Camping Planbeskrivelse 8 Detaljregulering for Føllingstua camping og kolonihage Reguleringsplan for Haugåshalla, vedtatt 02.09.1987 Reguleringsplanen omhandler et større område fra samfunnshuset i vest til og med fotballbanen og campingen i øst. Utsnitt av eksisterende reguleringsplan for Haugåshalla Camping Bebyggelsesplan for Haugåshalla, vedtatt 20.06.89 Dette er en bebyggelsesplan som i hovedsak regulerer boligområdet på Haugåshalla med tomteinndeling og grønnstruktur. På østsiden av vegen lå det tidligere et bolighus som var en del av denne planen. Dette er i dag en hytte på campingen. I denne reguleringsplanen er det regulert inn et område for renseanlegg, samt offentlig veg inn til dette arealet. Bebyggelsesplan for Haugåshalla Planbeskrivelse 9 Detaljregulering for Føllingstua camping og kolonihage 4 Beskrivelse av planområdet 4.1 Beliggenhet Føllingstua Camping ligger like nord for tettstedet Følling, ca 14 km nord for Steinkjer. Campingen har en idyllisk beliggenhet på Snåsavatnets vestside. Campingplassen ligger kun et par hundre meter fra E6, og er godt synlig fra veien. 4.2 Avgrensning og størrelse av planområdet Planområdet er på 79 daa. Området inneholder i dag campingplass med oppstillingsplasser for campingvogner, både for kortidscamping og langtidsopphold. Videre inneholder området servicebygg, hytter av ulik størrelse og standard, samt molo med småbåthavn og badeplass. 4.3 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Planområdet har i mange år vært i bruk som campingplass. Området har utviklet seg gradvis, men innenfor samme område hele tiden. Campingen er avgrenset mot øst av Snåsavatnets strandsone. På vest og sør-vestre side ligger boligområdet Haugåshalla. Boligområdet har i dag 13 boenheter. Mot vest og nordvest ligger dyrket mark, som pr i dag utnyttes til korndyrking. I nord ligger Følling Stadion, som benyttes både av lokale idrettslag og andre lag og foreninger. Området inneholder fotballbane, kunstgressbane og lekeplass. 4.4 Landskap Campingplassen ligger sentralt plassert i bygda Følling. Landskapet er typisk for Innherred, med innherredslandskap med åpne områder og spredte gårder, med variert kulturlandskap preget av ulike former for jordbruk. Haugåshalla er en markert høyde som stikker litt ut i Snåsavatnet mellom Semsbukta og Langhammerbukta. Selve campingområdet ligger på nord-østsiden av Haugåshalla. Plasseringen er skjermet men likevel relativt høyt i terrenget og med god utsikt utover Snåsavatnet. Landskapet er også åpent mot øst og sør-øst slik at det er gode solforhold. Flyfoto over Følling Planbeskrivelse 10 Detaljregulering for Føllingstua camping og kolonihage 4.5 Kulturminner og naturmiljø Det er registrert tre gravminner fra jernalder-bronsealder i området Haugåshalla. To av disse ligger på grensa mellom planområdet og tilgrensende boligområde. Gravminnene er fredet. Kartutsnitt som viser kjente gravrøyser på Haugåsen 4.6 Naturverdier Selve planområdet er fra før utbygget som campingplass, og for øvrig er dette et område som er preget av ulike former for utbygging. Rundt planområdet ligger det idrettsplass, dyrket mark, boligomåde og veger. Innenfor planområdet er det først og fremst Snåsavatnet og strandsonen som innehar særlige verdier. Spesielt er det verd å merke seg Semsbukta, som er registrert som en viktig naturtype. Verdien av området er dog noe begrenset, og dette kommer frem gjennom at området er kategorisert som en «lokalt viktig naturtype» Semsbukta med skravur for lokalt viktig naturtype Planbeskrivelse 11 Detaljregulering for Føllingstua camping og kolonihage Det er gjort undersøkelser i området Semsbukta i 2007, og følgende fakta-ark er å finne om området hos Miljødirektoratet: FAKTA: Semsbukta ligger på vestsiden i sørenden av Snåsavatnet, ikke langt fra E6. Lokaliteten er omkranset av jordbruksarealer og er av mesotrof karakter. Faunaen er ikke spesielt rik. Det finnes belter med langskuddvegetasjon mot land. Dag Dolmen fant under sine undersøkelser i 2007 kun to øyenstikkerarter i Semsbukta. Artsmangfold: Øyenstikkere: Enallagma cyathigerum, e. grandis> Fisk:Salmo trutta Del av helhetlig landskap: Semsbukta er en del av Snåsavatnet, fylkets største innsjø, og Norges 6. største. Det er flere naturreservat i- og langs vatnet. Verdibegrunnelse: Lokalitetens begrensede artsinventar indikerer at dette ikke er en lokalitet av spesiell betydning. Dette gir verdi C, lokalt viktig. Planbeskrivelse 12 Detaljregulering for Føllingstua camping og kolonihage 4.7 Rekreasjonsverdi/rekreasjonsbruk Merket tursti langs Semselva Området rundt Føllingstua Camping er velegnet for gåturer. Det er gang- og sykkelveg langs E6, og langs Semselva er det opparbeidet en tursti vestover. Det er også planer om å forlenge denne slik at turstien kommer helt til Lømsen. Føllingstua Camping og atkomstveg ned til småbåthavna Campingen har et godt egnet område for båtliv og bading. Dette er et tilbud som både beboere på campingen og allmennheten benytter seg av. Føllingstua Camping ønsker å tilrettelegge for at en slik bruk kan fortsette. Planbeskrivelse 13 Detaljregulering for Føllingstua camping og kolonihage 4.8 Landbruk Planområdet berører ikke dyrket mark, eller landbruksinteresser på annen måte. 4.9 Trafikkforhold Campingplassen har avkjøring fra E6. Dette er samme avkjørsel som Haugåshalla boligområde og Følling Stadion. Avkjørselen er oversiktlig, på en rettstrekning av E6. Vegsystemet forøvrige fordeler seg på campingens ulike områder, samt en veg som går ned mot småbåthavna. 4.10 Barns interesser Føllingstua Camping har, sammen med Følling IL, bidratt til å få anlagt en større lekeplass ved Følling Stadion. Denne ligger like utenfor det nordlige campingområdet, og benyttes av campingens gjester. 4.11 Teknisk infrastruktur Vann og avløp Området har kommunalt vatn og kommunal rensing av avløp. Nytt renseanlegg ligger innenfor campingområdet. Dette anlegget håndterer avløpsvann fra boliger i området i tillegg til campingen. Strøm Campingen forsynes i dag av elektrisitet via NTEs trafo på Haugåshalla. Fremtidige planer for Føllingstua Camping vil gi et noe økt behov for elektrisitet med et større antall hytter, samt at en får flere hytter med høyere standard. Energibehovet vil hovedsakelig være knyttet til oppvarming og varmtvannsberedere. 4.12 Grunnforhold: Det antas fra grunneier å være så stabile grunnforhold i området at det ikke er behov for egne utredninger i forbindelse med reguleringsplanen. Det er fjell i dagen på store deler av planområdet, samt i strandsonen. Fjell i dagen er avmerket på et eget vedlegg. 4.13 Flom Området er ikke utsatt for flomfare. Det nedre området ved småbåthavna kan forventes oversvømt ved større flomtilfeller. I dette området anlegges det ingen hytter. Det går ingen større bekker gjennom området 4.13.1 Trafikksikkerhet: Foreslåtte utbygging utløser ingen stor trafikksikkerhetsrisiko. Campingen har god avkjørsel fra E6. Det er relativt god avstand fra E6 til campingområdet, støy er derfor ikke ansett som noe problem. Planbeskrivelse 14 Detaljregulering for Føllingstua camping og kolonihage 5 Beskrivelse av planforslaget 5.1 Planlagt arealbruk i byggeområder Tradisjonell Camping Føllingstua Camping ønsker å tilby noe mer enn campingopphold. Et nytt konsept i dette området vil være kolonihager, med mulighet for å dyrke sine egne vekster, og samtidig bo landlig og idyllisk like ved Snåsavatnet. Foruten kolonihagene ønsker de fortsatt å drive campingen som før, men at tilbudet endres til å kunne tilby noe høyere standard og noe flere hytter enn før. Ved at en større del av campingen tilrettelegges for høyere standard og flere hytter, vil tilgjengelig areal for campingvogner og bobiler, reduseres noe. Det nordlige området, i retning Følling Stadion, vil fremover også være det sentrale området for tradisjonell camping, med campingvogner og bobiler. I planforslaget søkes det om å åpne for enkle campinghytter langs atkomstvegen fra E6. Disse vil først og fremst være et tilbud for gjester som søker kort-tidsleie av hytter. I tillegg vil disse hyttene være synlige fra E6, og vil dermed være med på profilere campingplassen overfor turister på gjennomreise. Planforslaget åpner for å etablere inntil 6 campinghytter i område C 1, hvor alle er i én etasje og maksimalt 25 m2 bebygd areal. Område C2, vil være tilnærmet uendret fra dagens bruk, hvor det er tilrettelagt for campingvogner og bobiler. Bestemmelser knyttet til utforming og størrelse av «spikertelt» videreføres fra gjeldende reguleringsplan. Bilde mot sør. Deler av campingområdet nærmest og hyttene på område CK 1 og resepsjonsbygget i område CK 2 midt i bildet. Kolonihager Områder som åpnes for kolonihager er område CK 1, CK2 og CK 3. Områdene reguleres til kombinert Camping og Kolonihage. En tar sikte på at utbyggingen skjer områdevis. Kombinerte reguleringsformål gjør det mulig å bygge ut til kolonihager i takt med det markedet etterspør. Der det ikke legges til rette for kolonihager, vil det bli drevet med utleie av campinghytter på den mer tradisjonelle måten Planbeskrivelse 15 Detaljregulering for Føllingstua camping og kolonihage Område CK 3 vil være det viktigste området for utvikling av kolonihagetilbudet, og det området som tenkes bygget ut først. Området ligger på et platå for seg selv, skjermet fra omgivelsene, og med en flott panoramautsikt over Snåsavatnet. Platået gir muligheter for å anlegge veg i bak-kant av platået, inn mot det høyereliggende terrenget, og selve hyttetomten med egen hageparsell blir liggende i fremkant på platået. Det reguleres inn en byggegrense på CK 3, og denne er ment å sikre at bebyggelsen ikke skal legges for langt ut på kanten av platået. Totalt ser vi muligheter for å etablere 9 slike kolonihagetomter på dette området. Lengst sør, ved enden av atkomstvegen er det ønskelig å anlegge et lagerbygg, for oppevaring av lette redskaper, hageutstyr, m.m som trengs for hagedriften. Område CK 2 tenkes primært benyttet til resepsjon, sanitærbygg, overnatting og matservering. Området ligger i sentrum av campingplassen, og er en naturlig lokalisering av disse funksjonene. Hvis område CK 1 tilpasses en drift med kolonihager, legges det ut parsellhager tilknyttet CK1, på den østre del av område CK 2. Resepsjonsbygg og eksisterende hytter på område CK 1. Bildet er tatt mot vest. 5.2 Bebyggelsens plassering og utforming Kolonihagen blir liggende relativt skjermet fra resten av campingen En vurderer derfor å bygge ut denne delen av anlegget med et noe annerledes visuelt uttrykk enn det eksisterende anlegget. Hyttene tenkes utformet i en funksjonalistisk stil, i to etasjer og flatt tak. Terrengets form gjør det mulig å plassere inn relativt små to-etasjere på dette området, uten at det vil skjerme utsikten for de bakenforliggende boligene. Når det gjelder den øvrige bebyggelse så er det ingen umiddelbare planer om å endre område CK1 og CK2. Reguleringsforslaget gir likevel muligheter for at dette området også kan endres til å bli kolonihager. Planbeskrivelse 16 Detaljregulering for Føllingstua camping og kolonihage Aksonometri over byggeområde CK 3 med kolonihager og småbåthavn. (Aksonometri i målestokk 1:1000 er vedlagt) 5.3 Bebyggelsens høyde Område CK 3 åpner for hytter med inntil 2 etasjer og en maks gesimshøyde på 6m. For øvrig er det ingen store endringer når det gjelder byggehøyder innenfor planområdet. Område C1, får små campinghytter i én etasje med maks gesimshøyde på 3 meter. Område CK 1, hvor det i dag ligger campinghytter får en maksimal gesimshøyde på 3.5 meter og dermed kun én etasje. Område CK 2, hvor resepsjonsbygget ligger, får en maksimal gesimshøyde på 6,2 m. Dette gir muligheter for bygging av inntil 2 etasjer på dette området, dersom eksisterende bygg skulle bli erstattet av noe nytt. Vi vi samtidig trekke fram at byggehøydene for CK 1 og 2 er uendret i forhold til eksisterende reguleringsplan. 5.4 Grøntstruktur Deler av planområdet er regulert til grøntstruktur. Langs kanalen mot idrettsplassen var det tidligere regulert en klimavernsone. Denne sonen er erstattet av et vegetasjonsbelte med krav i bestemmelsene om at området beplantes, og at eksisterende vegetasjon skal bevares. Langs Snåsavatnet er det hovedsakelig valgt grøntstruktur som hovedformål, med underformål badeplass. Området er ment å være et felles oppholdsareal for alle beboerne på camping og kolonihage. Det er også ment å være åpent tilgjengelig for allmennheten. I tillegg vil det være et naturlig sted for opphold i forbindelse med båtaktiviteter. Planbeskrivelse 17 Detaljregulering for Føllingstua camping og kolonihage Innenfor B1 og B2 er det ønskelig å legge til rette for aktiviteter blant beboere og øvrige brukere av området. I nord-vest av B1 – inn mot skråningen, tenkes det etablert en takkonstruksjon, en gapahuk, evt en ny mer moderne tolkning av begrepet gapahuk. Bygningen vil tilrettelegge for opphold under tak, grilling m.m. I bestemmelsene er det satt krav til at en vegg skal være åpen. Innenfor område B2 tenkes det anlagt en grillhytte. Dette er et lite bygg på inntil 20 m2. Felles badeplass ved småbåthavna. En enkel konstruksjon med tak tenkes anlagt inn mot skråningen i bakkant av området. 5.5 Småbåtanlegg Eksisterende småbåthavn tas inn i planen, Det er åpnet for inntil 28 båtplasser innenfor moloen. I tillegg legges det inn et område øst for moloen, hvor det kan anlegges en flytebrygge som gjestebrygge på sommeren. Denne skal festes til land på en slik måte at den lett kan flyttes på innsiden av moloen, på vinterhalvåret. Det er satt en maksimal lengde på flytebryggen i bestemmelsene. Tidsperioden hvor denne kan ligge på utsiden er også angitt. Småbåthavn med flytebrygger og molo Planbeskrivelse 18 Detaljregulering for Føllingstua camping og kolonihage 5.6 Parkering Parkering til den enkelte campinggjest forutsettes gjort ved hytta, eller campingvognplassen. Øvrig parkering kan gjøres i området ved service- og resepsjonsbygget. 5.7 Trafikkløsning Føllingstua Camping benytter samme avkjørsel fra E6 som Følling Stadion og Haugåshalla boligområde. Dette er en avkjørsel som er oversiktlig ved E6. Innenfor campingområdet vil en stor del av trafikken henvende seg mot resepsjonsbygget. Spesielt vil dette gjelde trafikk knyttet til arrangementer som holdes i dette bygget, samt henvendelser til campingen. Hele campingområdet vil være tilgjengelig med bil, for gjester på Campingen. Atkomstvegen ned til småbåthavna vil også være åpen for gjester, samt for andre besøkende som har ærend ved småbåthavna. 5.8 Planlagte offentlige anlegg Steinkjer kommune har nylig bygget nytt renseanlegg på campingen. Anlegget betjener både campingen og det tilliggende boligområdet. Av andre offentlige anlegg, er det kommunal veg, fra E6 og opp til Haugåshalla, samt atkomsten inn til renseanlegget. 5.9 Kulturminner Av totalt 3 kjente kulturminner i området Haugåsen, ligger to gravrøyser like ved grensen av planområdet. Kulturminnene er inntegnet på plankartet. Ingen tekniske inngrep er planlagt ved kulturminnene. 5.10 Plan for vann og avløp Det er kommunalt vann inn til området, og det er også et relativt nybygd kommunalt renseanlegg innenfor planområdet. Når det gjelder videre utbygging av nye boenheter, så forutsettes det at alt påkobles eksisterende nett i området, og at det er tilstrekkelig kapasitet i området. 5.11 Elektrisitet Føllingstua Camping tenker seg at oppvarming av nye hytter kan gjøres ved hjelp av luft-luft varmepumper. Dette vil være mer energiøkonomisk enn det å basere seg på elektrisk oppvarming direkte. Føllingstua Camping vil avklare eventuelle behov for oppgradering av EL i området med NTE, i god tid før byggearbeider igangsettes. 5.12 Avfallshåndtering Føllingstua Camping har et miljøtorg med sortering av avfall inne på Campingområdet. Dette ligger like ved det kommunale renseanlegget. I forbindelse med tilbud om kolonihager vil det bli tilrettelagt for kompostering. Dette vil være i henhold til den økologiske profilen som driverne ønsker at kolonihagen skal ha. Det vil bli tilrettelagt for kompostering innenfor kolonihageområdene. 5.13 Rekkefølgebestemmelser Av bestemmelsene fremgår det at område CK 3 bygges ut til kolonihager først, og at det deretter kan åpnes for at område CK 1 og 2 også tilrettelegges for et slikt tilbud. Planbeskrivelse 19 Detaljregulering for Føllingstua camping og kolonihage 6 Vurdering av konsekvenser I samråd med kommunen er det ikke gjennomført en full konsekvensutredning av dette planforslaget. Det har sammenheng med at forslaget ikke endrer bruken av området i særlig grad, i forhold til eksisterende bruk i dag. Det som er nytt er en endring til kolonihager med en trinnvis utbygging. I kapittel 4 blir planområdet beskrevet, også med henblikk på ulike interesser i området. 6.1 Vurdering av tiltakets konsekvenser for Haugåshalla boligområde Det ble bedt om at utbyggingen av område CK 3 ble vurdert med tanke på eventuelle konsekvenser for bakenforliggende boligområde. Det er derfor utarbeidet aksonometri og et terrengsnitt som viser utbyggingen av dette området. Aksonometrien er vist i kap 5.2. Prinsippsnitt AA viser kolonihagebebyggelse på CK 3 og eksisterende bolig på eiendommen 365/15 (Terrengsnitt i 1:500 er vedlagt) Plassering av terrengsnitt AA Snittet viser planlagt bebyggelse i forhold til eksisterende bolig på eiendommen 365/15. Boligene på Haugåshalla henvender seg i noe ulik retning. Boligen på eiendommen 365/15, har mye av fasaden mot campingområdet, og den ligger også noe lavere i terrenget enn de øvrige. Slik snittet viser, vil en fremtidig bebyggelse på inntil to etasjer på område CK 3 i liten grad sjenere utsikten ned mot Snåsavatnet. Boligen ligger på kote 45, mens gesimshøyden på planlagt bebyggelse blir på kote 38. Taknivået vil derfor være lavere enn en horisontal siktlinje sett fra 365/15. Planbeskrivelse 20 Detaljregulering for Føllingstua camping og kolonihage Planlagt bebyggelse på CK3, er relativt små bygningsvolum, det vil derfor også være relativt store åpninger mellom bebyggelsen. På den måten oppleves det bebygde området som lite dominerende i landskapet. Det er også en god del vegetasjon i skråningen mellom boligområdet og CK 3, og denne bidrar til å holde et naturlig skille mellom områdene. 6.2 Planens virkning for fremtidige arbeidsplasser Med dagens drift har Føllingstua Camping 3 ansatte og ytterligere 6 ansatte i høgsesong. Gjennom å endre deler av campingen til også å omfatte kolonihager vil det bidra til et utvidet tilbud, som igjen vil sikre videre drift og sysselsetting på stedet. Drift av hager, og dyrking av nyttbare vekster som grønnsaker o.l vil kunne gi en etterspørsel både etter rådgivning og praktisk bistand. 7 Risiko og sårbarhet. Sjekklister for vurdering av sikkerhet og sårbarhet (dsb.no) er gjennomgått og det er ikke vurdert å være behov for spesielle undersøkelser eller beredskapstiltak for å unngå naturkatastrofer som ras, flom e.l. Sjekklisten er vedlagt. 8 Innkomne innspill ved varsel om oppstart Alle innkomne innspill ved kunngjøring om oppstart, er oversendt kommunen. Sammendrag av innspillene er gjengitt under. 8.1 NVE Flom Minner om at bebyggelse skal plasseres utenfor område utsatt for 200-årsflom. Skred Planområdet ligger på marine avsetninger. Vest for planområdet er det registrert en kvikkleire-sone med middels faregrad (Vanderås). Siden planen har som hensikt å regulere området til camping, hvilket vil innebære «større personopphold» forventer NVE at det foretas en skredfarevurdering/utredning for området. 8.1.1 Kommentar til innspill fra NVE Det vil ikke bli planlagt hytter innenfor området utsatt for 200 års-flom. Vi har foretatt en vurdering av planområdet med henblikk på eventuell skredfare. Slik vi ser det er det liten sjanse for at planområdet er utsatt for skred. De høyereliggende områdene av planområdet ligger på berg-grunn, og langs Snåsavatnet er det fjell i dagen i strandsonen. Det er derfor liten sjanse for at en kan få utglidninger av løsmasser på denne siden. (Gaute Rømo har på bakgrunn av egen lokalkunnskap skissert inn fjell i dagen på et kartutsnitt, se vedlegg.) 8.2 Nord-Trøndelag Fylkeskommune (NTFK) Planfaglig Ingen kommentarer til dette på dette stadiet, avventer planforslag. Kulturminnefaglig Det ligger to kjente kulturminner innenfor, eller i nærheten av planområdet. Ønsker å få tilsendt planforslag med plassering av tiltak i forhold til disse kulturminnene. Endelig kulturminnefaglig uttalelse vil komme når dette er sjekket ut av Fylkeskommunen. Planbeskrivelse 21 Detaljregulering for Føllingstua camping og kolonihage 8.2.1 Kommentar til innspill fra NTFK Kulturminnene vil bli avmerket på plankartet som hensynssoner. Det er ikke planlagt noen fysiske inngrep innenfor hensynssonen for kulturminner. 8.3 Nord-Trøndelag Elektrisitetsverk NTE har oversendt et kart som viser ledningsnett i området, og trafostasjoner i nærheten. De ber om at eventuelle økt behov for strømforsyning for ny utbygging meldes NTE i god tid før utbygging. 8.3.1 Kommentar til innspill fra NTE Slik vi ser det, er det ingen tiltak ved planen som er til hinder for de anlegg NTE har i området. 8.4 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Landbruksavdelingen Har ingen kommentarer til planforslaget. Miljøvernavdelingen Minner om at tiltaket må ta vare på eksisterende miljøkvaliteter i området, og at planområdet grenser inn mot Semsbukta, som er et område som er registrert som rik kulturlandskapssjø. Det påpekes videre at den brattlendte skråningen ned på Snåsavatnet ikke må privatiseres, slik at mest mulig av strandsonen mot Snåsavatnet holdes åpen for allmennheten. Tidligere regulert klimavernsone mot Følling Stadion bør opprettholdes. Det foreslås bruk av formålet: Vegetasjonssone. Kommunalavdelingen Forutsetter at det gjennomføres en ROS analyse. Reindriftsavdelingen Reindrift har ingen kommentarer til planarbeidet. 8.4.1 Kommentar til innspill fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Semsbukta er registrert som en rik kulturlandskapssjø. Det vil ikke bli gjort fysiske inngrep innenfor det området som er registrert som en naturtype av lokal verdi –utover det som allerede eksisterer. Småbåthavna er det eneste tiltaket som kommer i berøring med dette området. Av nye tiltak som reguleres inn i planen, er en gjestebrygge på utsiden av moloen. Denne legges helt i nord-kant av molofyllingen, slik at en unngår å komme i berøring med den nevnte lokaliteten. Tiltaket er drøftet pr telefon med fylkesmannens saksbehandler. Klimavernsone erstattes av formålet Grøntstruktur - vegetasjonssone. 8.5 Svein Sem Ønsker videreført følgende bestemmelser i reguleringsplanen: Det regulerte området på gnr/bnr 365/1 skal, dersom campingdrifta legges ned, gå tilbake til landbruksområde. (LNF-område). Klimavernsone: Vegetasjon skal ikke fjernes fra området, med unntak av alminnelig skjøtsel. Planbeskrivelse 22 Detaljregulering for Føllingstua camping og kolonihage Ved opphørt av leiekontrakt skal område tilbakeføres til 365/1, og beplantes med skog 8.5.1 Kommentar til innspill fra Svein Sem Innspillene fra Svein Sem tas inn i bestemmelsene. Angående klimavernsone, se punkt 5.4 9 Vedlegg 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 Plankart Planbestemmelser Aksonometri i Målestokk1:500 Terrengsnitt AA Kartutsnitt med inntegning av fjell i dagen Sjekkliste ROSanalyse Planbeskrivelse 23
© Copyright 2024