Til andelseierne i Stenbråtlia borettslag

1
Stenbråtlia borettslag
Til andelseierne i Stenbråtlia borettslag
Velkommen til generalforsamling.
Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for 2014. Styret håper du
leser gjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på
generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det
styret som skal forvalte Stenbråtlia borettslag det kommende året.
Hvem kan delta på generalforsamlingen?






Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, taleog stemmerett.
Det er kun én stemme pr. andel.
Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens
husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg.
Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å
være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg.
En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare
rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det.
En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én
andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En
fullmakt kan trekkes tilbake når som helst.
Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.
2
Stenbråtlia borettslag
Innkalling til generalforsamling
Ordinær generalforsamling i Stenbråtlia borettslag
avholdes tirsdag 5. mai 2015 kl. 19.00 på Mortensrud skole, Lofsrudhøgda 195,
1281 Oslo - arbeidsrommet.
Til behandling foreligger:
1. KONSTITUERING
A) Valg av møteleder
B) Godkjenning av de stemmeberettigede
C) Valg av referent og minst en andelseier som protokollvitne
D) Godkjenning av møteinnkallingen
2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2014
A) Årsberetning og regnskap for 2014
B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital
3. INNKOMNE FORSLAG
A) Endring av vedtektenes punkt 4-1 (4).
B) Tillegg til husordensregler, beplantning
C) Fullmakt til vedtak om omdisponering av utomhusarealer.
D) Fullmakt til vedtak om retningslinjer for innsynsvern på takterrasser.
Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg.
4. STYRETS ORIENTERING OM DRIFT OG OPPFØLGING MOT UTBYGGER OG
ENTREPRENØR – til orientering
Det blir ikke valg av styrerepresentanter på ordinær generalforsamling. Nåværende styre
ble valgt på ekstraordinær generalforsamling 12. januar 2015 og sitter frem til våren 2016
og våren 2017.
Oslo 09.04.2015
Styret i Stenbråtlia borettslag
Dag-Ivar Fjørtoft /s/
Ane Ofrim-Busch /s/
Olav Stanly Kyrvestad /s/
Mohammad Ishaq /s/
Det åpnes for et kort beboermøte etter generalforsamlingen.
Gunnar Romsaas /s/
3
Stenbråtlia borettslag
ÅRSBERETNING FOR 2014
Tillitsvalgte
Siden ekstraordinær generalforsamling 12.01.2015 har borettslagets tillitsvalgte vært:
Styret
Leder
Nestleder
Styremedlem
Styremedlem
Styremedlem
Dag-Ivar Fjørtoft
Olav Stanly Kyrvestad
Ane Ofrim-Busch
Mohammad Ishaq
Gunnar Romsaas
Stenbråtveien 71 A
Stenbråtveien 71 D
Stenbråtveien 75 C
Stenbråtveien 65 A
Stenbråtveien 79 A
Varamedlem
Varamedlem
Gaute Holmin
Marte Spets
Stenbråtveien 85 A
Stenbråtveien 81 D
Delegert til generalforsamlingen i OBOS
Delegert
Dag-Ivar Fjørtoft
Stenbråtveien 71 A
Varadelegert
Stenbråtveien 75 C
Ane Ofrim-Busch
Valgkomiteen
Robert Fjelltun Bøe
Bjørg Myrvoll
Stenbråtveien 79 C
Stenbråtveien 81 C
Styrets medlemmer består i dag av 4 menn og 1 kvinne. Borettslaget sørger for at det
ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser.
Generelle opplysninger om Stenbråtlia borettslag
Borettslaget består av 34 andelsleiligheter. Eiendommen har gårdsnummer 180 og
bruksnummer 603.
Stenbråtlia borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 914 146 534, og ligger i bydel 15 Søndre Nordstrand i Oslo kommune med
følgende adresse:












Stenbråtveien 64 A, b
Stenbråtveien 67 A, b, c, d
Stenbråtveien 69 A, b
Stenbråtveien 71 A, b, c, d
Stenbråtveien 73 A, b, c
Stenbråtveien 75 A, b, c
Stenbråtveien 77 A, b
Stenbråtveien 79 A, b, c, d
Stenbråtveien 81 A, b, c, d
Stenbråtveien 83 A, b, c, d
Stenbråtveien 85 A, b
Stenbråtveien 87
4
Stenbråtlia borettslag
Innflyttingen i borettslaget startet 17. november 2014 og ble avsluttet 21. november 2014.
Tomten, kjøpt i 2014 er på 13 732,4 m2.
Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen
bolig i foretakets eiendom (borett), og å drive virksomhet som står i sammenheng med
dette.
Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter.
Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø.
Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad.
Stenbråtlia borettslag har ingen ansatte.
Forretningsførsel og revisjon
Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører
(oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS.
Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS.
KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2014
Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld,
finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske
utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for 2015.
Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2014 er satt opp under
denne forutsetning.
Inntekter
Driftsinntekter i 2014 var til sammen kr 407 223,-.
Kostnader
Driftskostnadene i 2014 var til sammen kr 50 951,-.
Resultat
Årets resultat på kr 27 058 167,- fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til
egenkapital.
Individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN)
I løpet av 2014 ble det innbetalt kr 26 983 000,- på IN-ordningen. Innbetalingen ble brukt
til å nedbetale den enkeltes andel av borettslagets fellesgjeld.
Årsresultat korrigert for innbetalinger gjennom IN-ordningen er kr 75 167,-.
Disponible midler
Borettslagets disponible midler er en vesentlig størrelse knyttet til borettslagets økonomi
og utgjorde pr. 31.12.2014 kr 245 167,-.
For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene.
Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2014 som påvirker regnskapet i vesentlig
grad.
5
Stenbråtlia borettslag
KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2015
Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for 2015.
Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen.
I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr 100 000,- til generelt vedlikehold.
Kommunale avgifter i Oslo kommune
Vann- og avløpsavgiften øker med 22 %, mens renovasjonsavgiften øker med 12,5 %.
Feieravgiften forblir uendret.
Energikostnader
Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med
estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader
som for 2014.
Lån
Stenbråtlia borettslag har lån i OBOS-Banken AS.
Lånet er et annuitetslån som løper over 40 år, med fem års avdragsfrihet. Nominell rente
er p.t. 2,65 %.
For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet.
Innskuddsrente i OBOS-banken (pr. 1.1.2015)
Driftskonto
0,35 %
Sparekonto
2,40 %
Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for 2015.
Felleskostnader
I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til
produkter og tjenester borettslaget anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig
fastsettelse av felleskostnader for 2015.
Driften i 2015 forutsetter verken nye låneopptak eller økning av felleskostnadene.
Nåværende felleskostnader vil ifølge budsjettet øke borettslagets disponible midler.
For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet.
Oslo 09.04.2015
Styret i Stenbråtlia borettslag
Dag-Ivar Fjørtoft /s/
Ane Ofrim-Busch /s/
Olav Stanly Kyrvestad /s/
Mohammad Ishaq /s/
Gunnar Romsaas /s/
Til generalforsamlingen i Stenbråtlia Borettslag
Revisors beretning
Uttalelse om årsregnskapet
Vi har revidert årsregnskapet for Stenbråtlia Borettslag, som viser et overskudd på kr 27 058 167.
Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2014, resultatregnskap, oppstilling over endring av
disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige
anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger.
Styrets ansvar for årsregnskapet
Styret er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med
regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret finner
nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig
feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil.
Revisors oppgaver og plikter
Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har
gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder
International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og
planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke
inneholder vesentlig feilinformasjon.
En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og
opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder
vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes
misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er
relevant for borettslagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å
utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk
for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. En revisjon omfatter også en
vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene
utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet.
Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår
konklusjon.
Konklusjon
Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av
den finansielle stillingen til Stenbråtlia Borettslag per 31. desember 2014, og av resultater for
regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god
regnskapsskikk i Norge.
PricewaterhouseCoopers AS, Postboks 748 Sentrum, NO-0106 Oslo
T: 02316, org. no.: 987 009 713 MVA, www.pwc.no
Statsautoriserte revisorer, medlemmer av Den norske Revisorforening og autorisert regnskapsførerselskap
Revisors beretning - 2014 - Stenbråtlia Borettslag, side 2
Andre forhold
Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet er ikke revidert.
Uttalelse om øvrige forhold
Konklusjon om årsberetningen
Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i
årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av
overskuddet er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter.
Konklusjon om registrering og dokumentasjon
Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet
nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000
”Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell
informasjon”, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig
registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god
bokføringsskikk i Norge.
Oslo, 14. april 2015
PricewaterhouseCoopers AS
Cato Grønnern
Statsautorisert revisor
(2)
7
Stenbråtlia borettslag
682 STENBRÅTLIA BORETTSLAG
INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET
Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag.
Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg
krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon.
Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt
over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets
økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap,
balanse og tilhørende noter.
Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved
årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og
kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske
forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger,
opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er
de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler
fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å
vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte
beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned
ekstra på eksisterende gjeld.
DISPONIBLE MIDLER
Note
A. DISP. MIDLER PR. 01.01.
B. ENDRING I DISP. MIDLER:
Årets resultat (se res.regnskapet)
Kjøp bygning/tomt
Tillegg for nye langsiktige lån
Ekstraord. nedbet. IN-ordningen
Innb. borettsinnskudd
Innbetalt andelskapital
B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER
9
12
11
13
C. DISP. MIDLER PR. 31.12.
SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER:
Omløpsmidler
Kortsiktig gjeld
C. DISP. MIDLER PR. 31.12.
Regnskap
2014
0
Budsjett
2014
0
Budsjett
2015
245 167
27 058 167
-172 650 000
103 590 000
-26 983 000
69 060 000
170 000
245 167
0
0
0
0
0
0
0
104 000
0
0
0
0
0
349 167
245 167
0
349 167
542 482
-297 315
245 167
8
Stenbråtlia borettslag
682 - STENBRÅTLIA BORETTSLAG
RESULTATREGNSKAP
FRA STIFTELSESDATO 26.08.2014-31.12-2014
Note
Regnskap
2014
Budsjett
2014
Budsjett
2015
2
281 335
125 888
407 223
0
0
0
1 761 000
1 076 000
2 837 000
3
0
0
-3 625
-3 919
0
0
0
0
0
0
-6 000
-40 000
-4 000
-59 000
-19 000
0
0
-13 074
-6 854
0
0
-23 479
-50 951
0
0
0
0
0
0
0
0
-7 000
-100 000
-110 000
-347 000
-60 000
-100 000
-120 000
-972 000
356 272
26 983 000
27 339 272
0
0
0
1 865 000
0
1 865 000
233
-281 338
-281 105
0
0
0
0
-1 761 000
-1 761 000
ÅRSRESULTAT
27 058 167
0
104 000
Overføringer:
Til annen egenkapital
27 058 167
DRIFTSINNTEKTER:
Kapitalkostnader
Innkrevde felleskostnader
SUM DRIFTSINNTEKTER
DRIFTSKOSTNADER:
Personalkostnader
Styrehonorar
Revisjonshonorar
Forretningsførerhonorar
Konsulent og forvaltningstjeneste
Kontingenter
Drift og vedlikehold
Forsikringer
Kommunale avgifter
Energi/fyring
Kabel/TV-anlegg
Andre driftskostnader
SUM DRIFTSKOSTNADER
5
6
DRIFTSRESULTAT FØR IN:
Innbetalt andel fellesgjeld
DRIFTSRESULTAT
FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER:
Finansinntekter
Finanskostnader
RES. FINANSINNT./-KOSTNADER
7
8
9
Stenbråtlia borettslag
682 - STENBRÅTLIA BORETTSLAG
BALANSE
EIENDELER
ANLEGGSMIDLER
Bygninger
Tomt
SUM ANLEGGSMIDLER
OMLØPSMIDLER
Kortsiktige fordringer
Driftskonto i OBOS-banken
SUM OMLØPSMIDLER
Note
2014
9
166 537 500
6 112 500
172 650 000
10
93 895
448 587
542 482
SUM EIENDELER
173 192 482
EGENKAPITAL OG GJELD
EGENKAPITAL
Innskutt egenkapital 34 * 5 000
Annen egenkapital
SUM EGENKAPITAL
11
GJELD
LANGSIKTIG GJELD
Pante- og gjeldsbrevlån
Borettsinnskudd
SUM LANGSIKTIG GJELD
12
13
KORTSIKTIG GJELD
Leverandørgjeld
Påløpte renter
Annen kortsiktig gjeld
SUM KORTSIKTIG GJELD
170 000
27 058 167
27 228 167
76 607 000
69 060 000
145 667 000
9 123
281 338
6 854
297 315
14
SUM EGENKAPITAL OG GJELD
173 192 482
Pantstillelse
Garantiansvar
15
172 650 000
Oslo, 09.04.2015,
Styret for Stenbråtlia borettslag
Dag-Ivar Fjørtoft /s/
Mohammad Ishaq /s/
Ane Ofrim-Busch /s/
Gunnar Romsaas /s/
Olav Stanly Kyrvestad /s/
10
Stenbråtlia borettslag
NOTE: 1
REGNSKAPSPRINSIPPER
Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk for små foretak og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag.
INNTEKTER
Felleskostnadene inntektsføres månedlig.
HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD
Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige
poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til
anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet.
Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på
etableringstidspunktet.
Bygninger er ikke avskrevet da det er gjennomført vedlikehold som oppveier for verdiforringelse. Tomter avskrives ikke.
Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske
levetid.
ANTALL ANSATTE
Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er
derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon.
Det har heller ikke vært utbetalt styrehonorar.
INDIVIDUELL NEDBETALING AV FELLESGJELD
Borettslaget har etablert en ordning med mulighet for individuell nedbetaling av borettslagets
fellesgjeld. Individuelle nedbetalinger fra andelseierne er behandlet etter
egenkapitalløsningen. Egenkapitalløsningen innebærer at individuelle nedbetalinger fra
andelseiernes side inntektsføres i selskapet det året nedbetalingen finner sted, og føres via
balansen som egenkapital. Individuelle nedbetalinger fra andelseierne går direkte videre til
borettslagets långiver via en klientkonto, og påvirker ikke borettslagets likviditet.
Nedbetalingene gir de andelseiere som har nedbetalt, reduksjon i rente- og avdragsdelen av
fremtidige felleskostnader.
Andelseierne som har nedbetalt ekstraordinært, har fått sikkerhet ved inntrederett i
pantobligasjonen som borettslagets långiver har tinglyst på eiendommen. Borettslagets
beregnede forpliktelse overfor andelseiere som har nedbetalt, fremgår som egenkapital fra IN,
under noten for annen egenkapital.
NOTE: 2
INNKREVDE FELLESKOSTNADER
Felleskostnader
Kapitalkostnader (IN)
Fratrekk kapitalkostnader (IN)
SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER
125 888
281 335
-281 335
125 888
11
Stenbråtlia borettslag
NOTE: 3
REVISJONSHONORAR
Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 3 625
NOTE: 4
DRIFT OG VEDLIKEHOLD
Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av
bygningene.
NOTE: 5
KOMMUNALE AVGIFTER
Renovasjonsavgift
SUM KOMMUNALE AVGIFTER
-6 854
-6 854
NOTE: 6
ANDRE DRIFTSKOSTNADER
Vaktmestertjenester
Vakthold
Snørydding/gressklipping
Andre fremmede tjenester
Porto
Bank- og kortgebyr
SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER
-5 242
-1 915
-13 750
-1 473
-494
-606
-23 479
NOTE: 7
FINANSINNTEKTER
Renter av driftskonto i OBOS-banken
SUM FINANSINNTEKTER
233
233
NOTE: 8
FINANSKOSTNADER
Renter til utbygger
SUM FINANSKOSTNADER
NOTE: 9
BYGNINGER
Kostpris/Bokf.verdi 2014
SUM BYGNINGER
Tomten ble kjøpt i 2014.
Gnr.180/bnr.603
-281 338
-281 338
166 537 500
166 537 500
Bygningene er ikke avskrevet. Styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er
gjennomført, jf. noten om drift og vedlikehold.
12
Stenbråtlia borettslag
NOTE: 10
KORTSIKTIGE FORDRINGER
Andre forskuddsbetalte kostnader (blir kostnadsført i 2015)
SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER
93 895
93 895
NOTE: 11
ANNEN EGENKAPITAL
Opptjent egenkapital
Egenkapital fra IN tidligere
Egenkapital fra IN 2014
Reduksjon EK fra IN
SUM ANNEN EGENKAPITAL
75 167
0
26 983 000
0
27 058 167
Egenkapital fra IN er spesifisert for å vise at opparbeidelsen av deler av egenkapitalen skyldes
at andelseiere ekstraordinært har nedbetalt på sin andel av fellesgjelden. Tallet er beregnet
med utgangspunkt i summen av samtlige ekstraordinære nedbetalinger som er foretatt over
årenes løp, korrigert slik at egenkapitalen fra IN reduseres i samme takt som pantelånet.
Linjen "Reduksjon EK fra IN" er beregnet ut fra at egenkapitalen fra IN skal reduseres i samme
takt som pantelånet nedbetales.
NOTE: 12
PANTE- OG GJELDSBREVLÅN
Lån til utbygger
Beregnet rente 3,150% og løpetid 40 år
Opprinnelig 2014
Nedbetalt tidligere, ordinære avdrag
Nedbetalt i år, ordinære avdrag
Nedbetalt tidligere, IN
Nedbetalt i år, IN
SUM PANT- OG GJELDSBREVLÅN
-103 590 000
0
0
0
26 983 000
-76 607 000
For ytterligere informasjon om individuell nedbetaling av fellesgjeld, se note 1.
AVDRAGSFRIHET PÅ LÅN
Selskapet vil få 1 lån med avdragsfrihet. I tabellen nedenfor er det estimert både hva
lånekostnadene for den enkelte andel vil øke med pr. måned når selskapet begynner å
betale avdrag, og fra hvilket tidspunkt avdragene begynner å løpe. Estimatet forutsetter at
avdrags- og rentebetingelsene pr. 31.12 beholdes uendret. Da fremtidige endringer i
lånebetingelsene vil kunne medføre endringer i den informasjon som fremkommer av
tabellen, må man utvise forsiktighet med å bruke beregningene som grunnlag for
økonomisk planlegging eller investeringer.
Det understrekes at felleskostnadene i et borettslag ikke nødvendigvis vil øke fra det
tidspunkt avdragene begynner å løpe. Det er borettslagets styre som bestemmer om
felleskostnadene skal økes og fra hvilket tidspunkt. Dersom avdragsfriheten gjelder lån hvor
det er inngått avtale om mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning), vil de månedlige
felleskostnadene økes med det beløp som er angitt i tabellen under.
Alle tall er avrundet til nærmeste 50 kroner.
13
Leilighetsnr
Stenbråtlia borettslag
Første avdrag er beregnet til 28/02-2020
Potensiell endring i felleskostnader fra 01/02-2020
111
101, 103
102
105
106
107
127, 128, 130, 131, 133
108, 109, 110, 112
113, 114, 115, 117, 119, 120
121, 123, 125
118
900
3 650
3 700
3 750
3 800
3 850
3 900
4 000
4 200
4 200
4 250
NOTE: 13
BORETTSINNSKUDD
Opprinnelig i år
SUM BORETTSINNSKUDD
-69 060 000
-69 060 000
NOTE: 14
ANNEN KORTSIKTIG GJELD
Påløpte kostnader
SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD
-6 854
-6 854
NOTE: 15
PANTSTILLELSE
Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant:
Borettsinnskudd
Pantelån
Beregnede IN forpliktelser
TOTALT
69 060 000
76 607 000
26 983 000
172 650 000
Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr. 31.12.2014 følgende bokførte verdi:
Bygninger
Tomt
TOTALT
166 537 500
6 112 500
172 650 000
14
Stenbråtlia borettslag
FORSLAG
A. Endring av vedtektenes punkt 4-1 (4).
a. Bakgrunn for forslaget: Styret ønsker at den enkelte andelseier skal få større
råderett og vedlikeholdsplikt over de arealene som naturlig tilhører den enkelte
andel uten at dette går utover naboers tilgang til egen andel eller naturlige
fellesarealer. Videre ønsker styret å redusere behovet for vedlikehold av
grøntarealer til et minimum.
Nåværende punkt 4-1 (4) er slik:
Andelseierne disponerer hver sitt avgrensede utomhusareal i tilknytning til den
enkelte bolig som avmerket på Utomhusplan i opprinnelig prospekt. Borettslaget
kan foreta justeringer av grensene for hver boligs utomhusareal når det foreligger
saklig grunn til det. Andelseierne kan ikke sette opp gjerde eller andre faste
innretninger på sitt utomhusareal uten styrets forutgående skriftlige samtykke.
Plattinger utenfor husene skal i utgangspunktet etableres i den størrelse, utførelse
og materialvalg som følger av utomhusplanen og opprinnelig levering for tilsvarende
plattinger. Andre materialvalg og løsninger for etablering av uteplassene kan ikke
velges uten styrets forutgående skriftlige samtykke.
I utomhusplanen er det lagt føringer for valg av beplantning m.v. for å gi Stenbråtlia
borettslag et helhetlig uttrykk. Eventuell supplering av beplantning eller endringer i
utomhusplanen er ikke tillatt uten styrets forutgående skriftlige samtykke.
Alle andelseiere har rett til uhindret å ferdes over andre andelseieres
utomhusarealer for å få adkomst over terreng til og fra sine egne utomhusarealer,
og for å kunne utføre vedlikehold av egen bolig.
b. Styrets forslag til vedtak: Styret foreslår at det tas inn nytt avsnitt, som avsnitt 2, i
vedtektenes punkt 4-1 (4) som følger: Andelseiere disponerer utomhusarealer i
boligens bredde på fremside og bakside avgrenset av naturlige grenser som
tomtegrenser, interne veier og terreng, som det fremgår av kart utlevert i forkant av
generalforsamling. For endeseksjoner inkluderes også et areal på siden av huset på
2-4 meter tilpasset terreng og behovet for felleskapets fremkommelighet slik det
fremgår av nevnte kart og punktets avsnitt 3 (nytt avsnitt 4).
B. Tillegg til husordensregler.
a. Bakgrunn for forslaget: Under forutsetning av at forslag 1 blir vedtatt med
nødvendig flertall ønsker styret et punkt i husordensreglene som regulerer
beplantning på det areal den enkelte disponerer.
b. Styrets forslag til vedtak: Styret foreslår at det lages en ny paragraf i
husordensreglene, ny paragraf 4, med følgende ordlyd: Innenfor det arealet
andelseiere disponerer kan andelseier plante blomster, busker og hekker som ikke
er til hinder for ferdsel nevnt i vedtektenes punkt 4-1 (4), som ikke er til vesentlig
sjenanse for naboer eller som er å betrakte som skadelige for mennesker, dyr eller
naturlig artsmangfold. Planting av hekker skal ikke gjøres på en slik måte at de kan
være til fare for sikker ferdsel, og høyden på hekker skal ikke overstige 1,5 meter.
Beplantning må ikke gjøres i strid med borettslagets vedtekter.
15
Stenbråtlia borettslag
C. Fullmakt til vedtak om omdisponering av utomhusarealer.
a. Bakgrunn for forslaget: Styret ønsker å foreta noen mindre omdisponeringer av
utearealer for å etablere flere gjesteparkeringsplasser og for å etablere egnede
lekeplasser for barn innenfor borettslagets økonomiske rammer og med eventuelle
tilskudd fra utbygger (OBOS Nye Hjem). I den forbindelse vil styret også fremme
reklamasjon mot utbygger da vi mener utomhusarealer er overlevert uten
nødvendig ferdigstillelse.
b. Styrets forslag til vedtak: Styret gis fullmakt til å foreta omdisponeringer av
utomhusarealer med den hensikt å etablere 2 lekeplasser og flere P-plasser på
eiendommen innenfor borettslagets vedtatte budsjettrammer.
D. Fullmakt til vedtak om retningslinjer for innsynsvern på takterrasser.
a. Bakgrunn for forslaget: Styret ønsker å lage retningslinjer for utforming av
innsynsvern på takterrasser, i form av tilsvarende løsning som er benyttet rundt
solfangere på hustype A. Da styret ikke kan fatte vedtak om denne type
fasadeendringer uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med to tredjedels
flertall ønsker styret å fremme saken på årets generalforsamling slik at beboere ikke
må vente til neste år med å montere dette.
b. Styrets forslag til vedtak: Styret foreslår at følgende tas inn i borettslagets vedtekter
som nytt punkt 4-1 (5), påfølgende punkter endres til punkt 6, 7 og 8.
Styret har fullmakt til å lage retningslinjer for utforming av spilevegg/innsynsvern på
takterrasser, og godkjenne montering av slike vegger.
I tillegg gis styret i oppgave å innhente pristilbud på slike vegger på vegne av
andelseiere.
16
Stenbråtlia borettslag
Orientering om borettslagets drift
Styrets arbeid
Styret har i perioden etter konstituering 20/1-2015 avholdt 5 styremøter og 1 befaring.
Styret har fokusert sitt arbeid på å gjennomgå og reforhandle tjenesteavtaler, foreta
nødvendige overtagelser av fellesanlegg og skaffe seg oversikt over borettslagets
eiendeler, økonomi og forpliktelser.
Videre har styret som en prioritert oppgave å få på plass nødvendige rutiner og prosesser
for daglig drift, inklusive hjemmeside for informasjon og som primær
kommunikasjonsplattform.
I tillegg har styret valgt å påta seg oppgaven med å finne en felles anbefalt leverandør av
sol- og vindavskjerming som kan levere gode løsninger etter den enkeltes ønsker og
behov.
Styret fremmer også noen forslag til årets ordinære generalforsamling som vi mener vil
bidra til et bedre bomiljø for alle.
Med vennlig hilsen
Dag Ivar Fjørtoft
Styreleder Stenbråtlia borettslag
Styret
Styret kan kontaktes via e-post [email protected], via websiden stenbratlia.no
eller via styrets postkasse.
Retningslinjer for styrearbeid
Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til de
tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske
verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger.
Vaktmester
Borettslaget har avtale med OBOS Eiendomsdrift AS om vaktmestertjenester.
Parkering
Parkeringshus og oppmerkede parkeringsplasser skal benyttes. Det oppfordres å benytte
parkeringsplasser i parkeringshus. Parkering utenfor dette er ikke tillatt.
Forsikring
Borettslagets eiendommer er forsikret i OBOS Skadeforsikring AS med polisenummer
13250. Forsikringen dekker bygningene og fellesareal. Forsikringen dekker også veggfast
utstyr, bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår
det skade i leiligheten, skal andelseier sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og
prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på
telefon 02333, eller e-post [email protected]. Forsikringsavdelingen melder skaden til
forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at
kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet.
Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av
egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar.
17
Stenbråtlia borettslag
Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre.
Brannsikringsutstyr
I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst en
godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange.
Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers
ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt,
meldes dette til styret.
HMS
Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere,
utføre, vedlikeholde og dokumentere forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet.
Styret ivaretar internkontrollen av blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og
lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven
om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er
det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS.
Individuell nedbetaling av fellesgjeld
Borettslaget har lagt til rette for individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning). Dette gir
andelseier adgang til å innbetale sin del av fellesgjelden. Innbetaling forutsetter at
andelseier har inngått en egen avtale med borettslaget.
Ved henvendelse til OBOS Avdeling medlemslag vil andelseier få informasjon om avtalens
betingelser og priser. Innbetaling kan foretas to ganger pr. år ved terminforfall 28.02 og
30.08 på borettslagets felleslån.
Andelseier må ta kontakt med OBOS minimum en måned før terminforfall for opprettelse
av avtale. Innbetalingen må være kreditert OBOS’ klientkonto senest 10 dager før
terminforfall. Dersom fristen ikke overholdes vil nedbetaling ikke kunne foretas, og beløpet
blir returnert andelseier.
Minimumsbeløpet for innbetaling er kr 60 000 pr. gang. Andelseieren vil da få redusert
sine kapitalutgifter (andel renter og avdrag) som kreves inn sammen med
felleskostnadene.
Utleie av egen bolig (bruksoverlating)
Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke
og godkjennelse av leietaker. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved
henvendelse til OBOS.
Forkjøpsrett
Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. For hver enkelt bolig blir det ved salg
fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil
benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på www.obos.no.
Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon 02333.
Energimerking
Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. Boligene i borettslaget
er energimerket ved overtakelse. Energimerke finner du i boligens FDV dokumentasjon.
Sjekk ut medlemsfordeler på www.obos.no.