1. No category

STAVANGER KOMMUNE
Saksframlegg
REFERANSE
JOURNALNR.
DATO
MLN-05/12111-125
2474/15
13.01.2015
Planlagt behandling i følgende utvalg:
Sak nr.:
Møtedato: Votering:
Kommunalstyret for byutvikling
Bystyret
/
/
29.01.2015
09.02.2015
PLAN 2126 - REGULERINGSPLAN FOR BUØY ØST HUNDVÅG BYDEL
Forslag til vedtak:
Forslag til plan 2126, Reguleringsplan for Buøy øst med plankart og bestemmelser,
begge datert Kultur og byutvikling 22.12.2006, sist revidert 30.12.2014, vedtas.
Vedtaket fattes med hjemmel i Plan- og bygningsloven § 12 – 12.
Saken legges frem for bystyret for endelig vedtak
SAMMENDRAG
Stavanger kommune v/Kultur og byutvikling legger frem reguleringsplan 2126 Buøy øst for
endelig godkjenning.
Byggesaksavdelingen har etterlyst en revisjon av gjeldende plan for området, da planen
mangler bestemmelser om blant annet utnytting og høyder.
Formålet med reguleringsplanen er å fastsette rammer for videre utvikling av området,
samtidig som områdets arkitektoniske, estetiske, historiske, funksjonelle og miljømessige
kvaliteter opprettholdes og styrkes. I tillegg skal planen sikre viktige verdier i området med
hensyn til friområder, strandsonen og verneverdige bygg og anlegg.
Planforslaget ble vedtatt i bystyret i 2010. Vedtatt plan ble påklaget og klage sendt til
Fylkesmannen som opphevet vedtaket. Bakgrunnen for klagene var den foreslåtte turstien
langs sjøen. Kommuneplanen 2010 – 2025 viser en sammenhengende tursti fra Pyntesundet
til Galeivågen, dette er videreført i forslaget til reguleringsplan.
1
PLAN 2126 - REGULERINGSPLAN FOR BUØY ØST HUNDVÅG BYDEL
1. SAKEN GJELDER
Forslag til reguleringsplan for Buøy øst i Hundvåg bydel legges med dette frem for endelig
godkjenning. Formålet med reguleringsplanen er å fastsette rammer for videre utvikling av området,
samtidig som områdets arkitektoniske, estetiske, historiske, funksjonelle og miljømessige kvaliteter
opprettholdes og styrkes. I tillegg skal planen sikre viktige verdier i området med hensyn til
friområder, strandsonen og verneverdige bygg og anlegg.
I 2010 vedtok Stavanger bystyre plan 2126 for Buøy øst. Etter klage fra berørte i forbindelse med
den foreslåtte turstien rundt Buøy, opphevet Fylkesmannen i Rogaland, i brev datert 13.10.2011,
bystyrets vedtak av 15.02.2010. Bakgrunnen for dette er at Fylkesmannen mener saken ikke er
grundig nok utredet.
Etter ny høring i perioden 20.11 - 05.12.2014 legges saken nå frem til endelig behandling.
2. BAKGRUNN FOR SAKEN
Byggesaksavdelingen har etterlyst en revisjon av gjeldende plan for området. Dette er i hovedsak
plan 330, stadfestet 11.11.1953. Denne planen mangler bestemmelser om utnytting og høyder. Plan
330 omfattet opprinnelig hele Buøy og området er i stor grad bygd ut etter denne planen, samt
diverse endringer og tillegg til denne. Det har vært usikkerhet om reguleringsmessig status på en del
områder.
For å få en hensiktsmessig avgrensing av planområdet er også en del mindre områder som er regulert
senere tatt med i planområdet.
Kartutsnitt. Plangrense er vist med rødt.
3. GJELDENDE PLANER
2
Størstedelen av planområdet omfattes fremdeles av plan 330, stadfestet 11.11.1953.
I nord og langs Skipsbyggergata er denne planen erstattet av nyere planer.
Følgende reguleringsplaner inngår i planområdet:
Plan 330 Buøy stadfestet 11.11.1953
Plan 430 Buøy Ring – Pyntesundveien stadfestet 20.10.1964
Plan 581 Skipsbyggergata og Hundvågveien stadfestet 11.02.1971
Plan 684 Omregulering av Clipperveien stadfestet 22.07.1974
Plan 726 Buøy Ring 58A, barnehage stadfestet 01.10.1975
Plan 869 Del av Kommandørveien 8A stadfetet 29.08.1979
Plan 1115 Området mellom Båtsmannsveien og Galeivågen stadfestet 10.03.1986
Plan 1275 Buøy Ring 10A
Plan 1388 Deler av Tårnringen sør med tilliggende område, stadfestet 16.09.1991
Plan 1923 Pyntesundet og Buøy Ring stadfestet 31.03.2003 og
Plan 2069 Buøy kai stadfestet 22.09.2006 ligger som øyer i planområdet.
Kommuneplanen viser hele området, med unntak av skoleområdet, barnehagen, bedehusområdet og
friområdene sentralt på øya, og langs sjøen som ”boligbebyggelse”.
Det er vist friområde og turvei langs sjøen fra innerst i Galeivågen til Pyntesundbrua. Eksisterende
naustbebyggelse er vist som annen type bebyggelse med hensynsone bevaring kulturmiljø.
Skipsbyggergata er vist som en hovedåre for kollektivtrafikk, Buøy Ring er vist som
hovedsykkelrute.
Utsnitt av kommuneplan. Plangrense vist med rød linje.
4. FORHÅNDSKUNNGJØRING
3
Planoppstart ble varslet på vanlig måte 04.11.2005.
I varselet ble formålet med planen oppgitt å gjelde oppdatering og fornying gjeldende reguleringer
for å sikre og videreutvikle området. Da planen ble varslet var alle boligområdene på Buøy med i
planområdet. I tillegg var også en mindre del av industriområdet i sør med.
Alle merknader er referert og kommentert i vedlegg 4.
5. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET
Planområdet sett fra sør/øst.
Terreng/Topografi
Internt i planområdet er det en høydeforskjell på 32 meter. Stigningen er fra kote 1 langs sjøen og
opp til vanntårnet, som er høyeste punkt, på kote 32.
Arealbruk
Planområdet dekker i alt 383 daa og består av etablerte boligområder med tilhørende
infrastruktur. Buøy skole, som er en barne- og ungdomskole, ligger sentralt i området. Ved skolen
ligger Buøy idrettsanlegg med fotballbane og klubbhus. Det er en barnehage og et bedehus innenfor
planområdet. Området har grendehus i samme bygg som skolens gymsal.
I sør er det et bakeriutsalg og en rørleggerforretning, utover dette er det ingen butikker innenfor
planområdet. I Buøy Ring 14 var det tidligere en dagligvareforretning.
4
Naustmiljø i Galeivågen og friområde med
Badeplass langs sjøen med småbåthavna i Grønvika i bakgrunnen.
Grønnstruktur
Langs kysten og området rundt skolen og vanntårnet er det store friområder som stort sett er eid av
kommunen. Friområdene er delvis opparbeidet med lekeplasser og parkområder. Friområdene er
kuperte og skråner bratt ned mot sjøen langs Pyntesundet. Det er ikke opparbeidet turveier langs
sjøen, men det er etablerte stier slik at det er mulig å ta seg fram til fots. Grøntområdene kan nås via
boliggater og gangveier, men på grunn av liten tilrettelegging kan områdene være vanskelig
tilgjengelig for mange.
I friområdene som eies av kommunen er det en del private båtplasser. Det foreligger ikke tinglyste
avtaler for disse båtplassene. Det ligger en småbåthavn med ca 170 båtplasser i Grønvika. Ved siden
av småbåthavna er det opparbeidet badeplass.
Det er svært få lekeplasser som er integrert i bebyggelsen.
Renovasjon
Private beholdere hentes og tømmes på tømmedag.
Teknisk infrastruktur
Hundvågveien-Skipsbyggergata-Pyntesund er busstrase med høy bussfrekvens. Det er ca 500 meter
mellom busstoppene i Skipsbyggergata. Buøy Ring er lavfrekventert busstrase/bydelsrute med
omkring seks avganger i døgnet. Her er det litt tettere mellom holdeplassene.
Buøy Ring er hovedsykkelrute fra Hundvåg til Stavanger sentrum. Buøy Ring har smale tosidige
fortau og har mange direkte adkomster fra eksisterende bolighus.Boliggatene varierer i bredde fra 3,5
meter til 7 meter. Det er ikke opparbeidet fortau i boliggatene.
Området er koblet opp mot offentlig V/A nett. Energiforsyningen er i dag innlagt strøm.
5
Grensen for plan 2126 er markert med smal rød linje.
Holdeplass for buss er markert med blått kryss.
6
Parkering
Parkering foregår stort sett på egen grunn. Parkeringsarealet ved Buøy idrettsanlegg er felles for
skolen og idrettsanlegget. Det er i dag en felles parkeringsplass for beboere i Myrabergjet.
Langs Skipsbyggergata, ned mot Pyntesundet, er det regulert parkering for beboere og gjester.
Bebyggelsen
Over halvparten av bolighusene i området ble bygd ut på slutten av førtitallet og på femtitallet.
Bebyggelsen fra denne tiden er i hovedsak horisontaldelte og vertikaldelte tomannsboliger. Dette
sees tydelig i bebyggelsen rundt Buøy Ring og Myrabergjet. Snaut halvparten av bolighusene i
området er eneboliger. Disse er spredt over hele planområdet men med hovedvekt på området helt i
nord.
De eldste husene er fra 1800 tallet og representerer den første bebyggelsen på Buøy.
Boligbebyggelsen på Buøy i 1952 (sett fra sør)
Kilde: Stavanger Byarkiv
Boligbebyggelsen på Buøy i 1964 (sett fra sør)
Kilde: Stavanger Byarkiv
7
Oversikt bebyggelse Buøy
Type
bebyggelse
Tids1800- 1900- 20-29 30-39
periode tallet 1919
Eneboliger
Hor. tomannsbolig
Vert tomannsbolig
3-4 boliger
Forretning
5
9
5
40-49 50-59 60-69 70-79 80-89 90-99 2000-
4
4
1
2
4
10
4
2
12
24
53
3
3
11
14
14
1
11
38
1
4
2
I realiteten er en del av husene som er registrert som horisontaldelte tomannsboliger brukt som
eneboliger. Dagens boligbebyggelse tilsvarer ca 2,25 boliger pr daa innenfor arealet som reguleres til
boligformål. Tettheten varierer noe innenfor området etter hvor det er flest eneboliger.
Befolkning
Det bor ca 960 personer innenfor planområdet, noenlunde jevnt fordelt på menn og kvinner.
Gjennomsnittsalderen er 36 år. Det er 243 barn under 16 år, av disse er 167 i skolepliktig alder. Det
bor 89 personer over 67 år innenfor planområdet.
Levekår
Planområdet ligger i sone 01. I levekårsundersøkelsen for 2014 har Buøy en indeks på 47.0 og ligger
som nummer 53 av 69 soner. Levekårsone nr 69 kommer minst gunstig ut. Til sammenligning
ligger indeksen mellom 6,0 (best) og 59,3 (dårligst) for levekårsonene.
Vanntårnet på Buøy – sett fra sør.
8
2014
128
56
151
11
2
Kulturminner
I kommunedelplanen for kulturminner 2010 – 2025 er følgende objekter vurdert som verneverdige:



Vanntårnet på Buøy, tegnet av byarkitekt Johs. Thorvaldsen Westbye ca 1920. Vanntårnet
har ikke lenger noen praktisk funksjon til vannforsyningen, men det blir vedlikeholdt av
vann- og avløpsverket som et historisk bygg.
Tårnringen 13 er et gammelt gårdstun med våningshus, uthus og hage. Eiendommen eies av
kommunen og brukes av Buøy skole.
Buøy gamle skole fra 1900 - er en del av dagens skole. I tillegg er det et registrert fornminne
innenfor planområdet, en helleristning på en stein som ligger i skolegården på Buøy skole.
Tårnringen 13 er allerede regulert til spesialområde bevaring i plan 1388.
De finnes noen Sefrak registrerte bygg, men disse ligger ikke i kulturminneplanen.
Buøy Ring 10 er i Sefrakregistreringene foretatt i 1992, registrert med bolighus, eldhus og
jordkjeller. Bolighuset skal ifølge eier være minst 150 år, altså fra første halvdel av 1800 tallet.
Anlegget er godt vedlikeholdt. Buøy Ring 68 er i GAB registrert å være fra 1850. Huset og hagen er
omgitt av et dobbelt steingjerde. Tårnringen 13 er i GAB registrert å være fra 1880. I Sefrakregisteret
framgår det at huset trolig er eldre og at det ble flyttet fra Ryfylke på 1800-tallet. Naustet i
Pyntesundet og et av naustene i Galeivågen er i GAB og/eller Sefrak registrert å være fra 1800-tallet.
I skolegården på Buøy skole ligger det en stein med registrerte helleristninger. Steinen ble sprengt
løs fra sitt opprinnelsessted ved Galeivågen, og plassert i skolegården. I planområdet ble det også
påvist ved prøvestikk, boplass fra eldre steinalder. Denne er lokalisert i friområde ut mot Galeivågen.
6. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
Da det ble varslet planoppstart var også et område vest for Hundvågveien med i planområdet. På
grunn av usikkerheten rundt Ryfast og en aktuell byggesak i dette området ble det 15.12.2005 i sak
363/05 fattet vedtak om bygge- og deleforbud for området mellom Hundvågveien – Rosenberg og
Skipsbyggergata. Dette området ble tatt ut av planforslaget i påvente av avklaring for Ryfast.
Arealbruk
Arealbruken videreføres fra gjeldende planer og utbygd situasjon. Boligområdene opprettholdes slik
de er nå, og det er utarbeidet bestemmelser til planen som gjør det mulig å styre framtidig
byggevirksomhet. Vi har lagt vekt på å beholde eksisterende boligstruktur, samtidig som det gis rom
for noe fortetting. Det er ikke mange ledige tomter i området så fortettingen vil skje som tilbygg til
eksisterende bygg, eller ved å erstatte eksisterende bolighus med nye hus.
Friområder
Friområdene opprettholdes slik de ligger i dag. Det er foreslått regulert turveier i friområdet omkring
vanntårnet og Buøy stadion. Disse kobler seg på området omkring Buøy skole og idrettsanlegget i et
sammenhengende turveisystem.
I tillegg er det foreslått regulert turvei langs sjøen fra Galeivågen til Pyntesundet. For å få en
sammenhengende turvei her, slik kommuneplanen viser, er det jobbet med å finne gode løsninger og
tilpasninger til terreng og omgivelser. Foreslått turvei viser nå en trasé som både går langs sjøen, og
gjennom eksisterende boligbebyggelse. Det er trukket opp grense mellom friområde park og
idrettsområdet. Opparbeidet lekeplass er regulert til lek.
Utenom turveien gir ikke planen signaler om ytterligere opparbeiding av friområdene i forhold til
dagens situasjon.
Badeplassen i Grønvika er regulert til badeplass og badeområde.
9
Småbåthavn
Småbåthavna er begrenset til området sør for dagens molo. Dette er i samsvar med gjeldende avtaler
for bruk av området.
Transport og vegsystem
Buøy Ring foreslås regulert med 6 meters kjørebane og 2 meter brede tosidige fortau. Boliggatene
opprettholdes med samme veibredde som er opparbeidet i dag. Det er tegnet inn snuhammere i
samsvar med dagens veinorm der det er behov for det.
Skipsbyggergata er bare tatt med i planområdet der gjeldende regulering er mangelfull. Regulert
veiareal har en bredde som skal kunne gi mulighet for kollektivfelt i en retning.
Gang- og sykkelveien i den nordlige enden av Skipsbyggergata foreslås justert og utvidet. Dette
sikrer gode trafikale forhold for syklister og gående langs Skipsbyggergata, og en hensiktsmessig god
overgang til gang- og sykkelvei til og fra Hundvåg. For å forbedre de trafikale forhold for Buøy
skole, er det også regulert inn et område for
av -og påstigning ved innkjørselen til skolen.
Parkering
Det er foreslått felles parkering for barnehagen og bedehuset ved bedehuset.
Parkering ved idrettsanlegget foreslås opprettholdt som felles parkering for skolen og idrettsanlegget.
I Myrabergjet foreslås det en ekstra felles parkering i enden av veien ut mot friområdet. Det samme
gjelder for området sør for Buøy Ring, ved Pyntesundet og Pyntesundveien. Her foreslås det felles
parkering for eiendommene i Pyntesundveien.
Det avsettes areal til HC parkering ved idrettsanlegget og bedehus/barnehage.
Bebyggelsen
Planforslaget legger opp til å videreføre dagens småhusbebyggelse. Det er utarbeidet bestemmelser
til planen som gjør det mulig å styre fremtidig byggetiltak og sikre krav til adkomst og parkering. Ny
bebyggelse skal tilpasses eksisterende bebyggelse når det gjelder høyder, volumer og takform. Det er
fastsatt grenser for byggehøyder og utnyttelse. Bygging av tomannsboliger/innredning av flere
boenheter er knyttet til vilkår om tilfredsstillende tilkomst, parkering og utearealer. %BYA er fastsatt
til maks 30%.
Planområdet er foreslått delt i 4 områder: B1, B2, B3 og B4, for i best mulig grad beholde
eksisterende boligstruktur.
Område B1 – området øst for Skipsbyggergata og nord for Styrmannsveien.
Område B2 – midtre del av planområdet.
Område B3 – området omkring Myrabergjet
Område B4 – området mellom Skipsbyggergata, Buøy Ring og Pyntesundet.
Kulturminner
Gamle Buøy skole, Vanntårnet på Buøy og Tårnringen 13, våningshus og uthus, som alle er med i
kulturminneplanen er foreslått regulert til hensynssone bevaring kulturmiljø. I tillegg er et naustmiljø
i Galeivågen, et naust i Pyntesundet samt boligeiendommene Buøy ring 10 og Buøy Ring 68 foreslått
regulert til bevaring.
Både helleristningene i skolegården på Buøy skole og boplassen i friområdet er foreslått regulert til
hensynssone for båndlegging av kulturminner.
10
Offentlig tjenesteyting
Skolen og barnehagen anses som ferdig utbygget. Skoleområdet er utvidet med en boligeiendom
langs Skipsbyggergata. Denne eies av kommunen.
Universell utforming
Foreslått turvei skal så langt det er mulig, legge til rette for tilgjengelighet.
Ved ombygging/nybygging skal prinsippet om universell utforming legges til grunn eller det skal
dokumenteres hvordan disse tilpasninger vil bli foretatt i fremtiden.
6. PLANVURDERING
Arealbruk
Foreslått arealbruk er i samsvar med kommuneplanen og eksisterende forhold. Selv om området
ligger sentralt til ved en hovedkollektivåre, er området i stor grad oppdelt og bebygd. Vi har ikke sett
noen mulighet for å tilrettelegge for en vesentlig fortetting. Isteden blir det viktig å ivareta de
bokvalitetene området i dag har. For størstedelen av området vil ny plan likevel gi rom for utvidelse
av boligmassen i forhold til dagens situasjon.
Transport og vegsystem
For Buøy Ring, som er samleveien gjennom området, er det lagt til rette for utvidelse av fortauer på
bekostning av kjøreareal. Dette bidrar til bedre trafikksikkerhet. Bestemmelsene gir ikke rom for å
utvide bruken av adkomstene til Buøy ring.
Miljø og grønnstruktur
Eksisterende friområder opprettholdes. Friområdene langs sjøen er foreslått forbundet med turveier
gjennom eksisterende private brygge/naustområder og eksisterende bebyggelse. Det skal også kunne
opparbeides turstier langs sjøen for øvrig slik at områdene blir tilgjengelige for flest mulig.
Planforslaget legger opp til god tilgang til friområdene og sjøen, noe som bidrar til godt bomiljø og
levekår, og gode rekreative opplevelser. Det legges ikke opp til at friområdene skal opparbeides
vesentlig mer enn det som allerede er gjennomført utover opparbeiding av gangstier.
11
Alternative plasseringer for turvei langs Galeivågen
Alternativ plassering – turvei
Alternative plasseringer av turveien fra Pyntesundet til Galeivågen har blitt drøftet. Illustrasjonen
viser alternativene som er blitt vurdert for turveitrasé langs Galeivågen etter at fylkesmannen
opphevet planforslaget.
Gul trasé viser alternativet som ble foreslått ved ny begrenset høring i 2012. Her kom det inn sterke
reaksjoner fra de berørte og forslaget ble revurdert. Turveien vil her ta store deler av hagen for
Styrmannsveien 16, og gi turgåere følelsen av å gå på annen manns eiendom.
Den blå traséen følger forslaget til de berørte om å gå på oppsiden av eiendommene i gul trasé.
Forslaget viker fra de andre alternativene ved lekeplassen i Jungmannsveien. Her ble det vurdert at
turveien ble for komplisert og uoversiktlig. Traséen legger seg for tett opp til bebyggelsen, gjennom
lekeplassen og turgåere får følelsen av å gå i private hager.
Den røde traséen ble vurdert å være det beste alternativ. Denne følger i størst grad kommuneplanens
intensjoner om turvei langs sjøen. Her blir berørte ivaretatt, og de deler av turveien som er lagt til
eksisterende bebyggelse vil gi turgåere et godt overblikk over innseilingen og Galeivågen. I planen er
det derfor vist denne traseen.
Bebyggelsen
Ut fra at området i hovedsak må anses som utbygd, har en ved utforming av bestemmelsene lagt vekt
på at nybygg og til- og påbygg ikke skal bryte vesentlig med den eksisterende bebyggelse. Dette
12
gjelder spesielt med hensyn til byggehøyder og takform. Planen gir rom for litt utvidelse, men tar
også vare områdets karakter.
Byantikvarens vurdering
Vurderingen av hvilke objekter som bør vernes er gjort i samråd med byantikvaren.
Bygningene som er foreslått vernet representerer den opprinnelige bebyggelsen på Buøy.
Risiko og sårbarhet
Risiko og sårbarhet innenfor planområdet knytter seg i hovedsak til trafikksituasjonen, forholdet til
sjøen og klimautfordringer. Skoleveier er stort sett gjennom boliggater og gangveier. For å forbedre
de trafikale forhold ved innkjøringen til Buøy skole, er det lagt til rette for av- og
påstigningsmuligheter ved skolen. Frisiktsoner er vist i planen.
Langs Skipbyggergata er det i dag noen få direkteadkomster. I reguleringsforslaget er disse lagt via
gang-/sykkelvei og boliggate så langt det lar seg gjøre, fram til Buøy ring. Dette er i samsvar med
gjeldende plan for området, men er ikke gjennomført enda.
Det er ingen spesielle risikoforhold ut over det som er vanlig i denne typen områder der
trafikksikkerhet er en hovedutfordring. Planen endrer heller ikke på dette risikobildet i forhold til
dagens situasjon.
Småbåthavnas beliggenhet i ved badeplassen i Grønvika medfører risiko i når det gjelder påkjøring
og forurensing. For å bedre på dagens situasjon er arealet for småbåthavn begrenset til arealet på
sørsiden av eksisterende molo. Det er heller ikke foreslått å utvide småbåthavna utover i sjøen.
Ved å plassere bygg på kote 3 kan man unngå oversvømmelser ved eventuelle fremtidige havstigning
og episoder av storm- og bølgeflo. Dette er ivaretatt i bestemmelsene.
Barn og unges oppvekstmiljø
Nærheten til skole, idrettsområdet, friområder og sjøen, bidrar til et godt oppvekstmiljø og rekreative
opplevelser. Badeplassen i Grønvika gir mulighet for gode sjønære opplevelser og aktiviteter.
Gang- og sykkelforbindelser til skolen gir sikker skolevei, sammen med området for av – og
påstigning ved skolen.
Lekeareal er sikret i plan.
7. OFFENTLIG ETTERSYN
Behandling i kommunalstyret
Kommunalstyret for byutvikling behandlet planforslaget i møte 11.01.2007 der det ble fattet
følgende enstemmige vedtak.
Plan 2126, Reguleringsplan for Buøy øst med plankart og bestemmelser, begge datert
Kultur og byutvikling 22.12.2006, legges ut til offentlig ettersyn.
Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 27-1 nr. 2.
Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 26.01-09.03.2007. Det ble arrangert
informasjonsmøte 08.02.2007 med godt frammøte.
Innkomne merknader til offentlig ettersyn.
Det kom inn totalt 28 merknader, hvorav 14 fra private. Merknadene er oppsummert og
kommentert i vedlegg 5. Merknadene gikk i hovedsak ut på følgende:
1. Protesterer mot planlagt turvei på sjøsiden av eiendommen og planlagt
gangvei mot friområde på den andre.
13
2. Protesterer mot planlagt turvei over eiendom i forbindelse med
næringsvirksomhet.
3. Protesterer mot planlagt turvei over eiendommen og redusert eiendomsverdi.
4. + 5. Protesterer mot planlagt turvei over familiens eiendom og redusert
eiendomsverdi. Mener det er gode nok turmuligheter.
6. Protesterer mot planlagt turvei over planlagt dobbel garasje på eiendommen.
7. Støtter kommunens forslag om å opparbeide turvei langs sjøen.
8. Protesterer mot at eiendommen er foreslått regulert til hensynssone bevaring.
9. Dårlige parkeringsmuligheter for Buøy barnehage.
10. Foreslår ny felles adkomst i Fregattveien.
11. Ønske om makebytte for deler av tomten for å bygge garasje.
12. Støtter planen. Foreslår andre mulige verneobjekter på Buøy.
13. Opptatt av at Skipsbyggergata skal ha tilfredsstillende standard og
normalprofil for å kunne sikre fremtidig kollektivfelt, sykkelfelt og 2-sidig
fortau.
14. Korreksjoner i bestemmelsene blir påpekt vedrørende utnyttelse for
boligområdene og krav om bebyggelsesplan ved store tiltak i offentlige og
allmennyttige områder.
15. Etter arkeologiske undersøkelser og krav fra kulturmyndighetene, er store
deler av planområdet langs sjøen krevd regulert til «spesialområde bevaring
fornminner» (formål etter ny pbl: hensynssone bevaring kulturmiljø)
16. Viktigheten av frisiktlinjer blir påpekt. Offentlig vei mellom eiendommene
51/158 og 51/1000 kan bli fellesprivat og veien inn i felt B4 kan reguleres til
felles adkomst.
17. Innspill til forslag vedrørende Buøy båtforening. Løsning på flere båtplasser
og beholde sikkerheten ved badeplassen.
18. Politiet har ingen merknader til trafikksikkerheten i planen.
19. Renovasjon ønsker å finne en plass til miljøstasjon på Buøy.
20. Eldrerådet tar planen til orientering.
21. Hundvåg bydelsutvalg påpeker viktigheten av å opprettholde boligstrukturen
med frittliggende boliger i området, ønsker ikke større utbygging på et
allerede overbelastet veinett.
22. Ønsker tilretteleggelse for rampe på badeplassen i Grønvika.
23. Ber om presisering av at ingen opplagring av båter tillates i badeområdet.
Både fast og midlertidig.
24. Lyse ber om at alle nettstasjoner blir tegnet inn på reguleringskartet.
25. Barnehagen ønsker bedre parkeringsplass.
26. Statens vegvesen har flere krav til planens vegnett.
Følgende endringer er innarbeidet i plan og bestemmelser etter offentlig ettersyn
-
Spesialområdene (S1 og S2) bevaring i friområdene mellom bebyggelse og gangstier i
friområdene.
Sti ved fortidsfunn i S1 er endret for å unngå konflikt med forhistorisk boplass.
Båtplasser er flyttet i Buøy båtforening for å unngå faren for konflikt med regulert
badeplass. Dette er planlagt i samarbeid med båtforeningen og kommunens
parkavdeling.
Tursti T1 over brygge på eiendom 51/300, Kommandørveien 16 B, skal ikke
opparbeides så lenge denne er i konflikt med næringsvirksomhet på brygga.
14
-
Reguleringsbestemmelsene er endret med hensyn til spesialområdene S1 og S2 og
opparbeidelse av tursti.
Ny adkomstvei regulert inn mellom Fregattveien 3 og 5.
Endringer i bestemmelsene vedrørende utnyttelse i boligområdene og plankrav i
offentlige og allmennyttige områder.
Markeringer av trafostasjoner i planområdet.
Diverse endringer i veisystemene etter henvendelse fra Statens vegvesen.
Endret utkjørsel fra parkering ved idrettsplassen.
8. 2.GANGSBEHANDLING - 2009
Kommunalstyret behandlet saken i møte 10.12.2009 (sak 359/09) slik:
Hilde Karlsen (Ap) fremmet følgende endringsforslag:
Behandling:
«Reguleringsbestemmelsenes § 3.1.2 endres slik at siste avsnitt tas ut. Paragrafen
lyder da som følger: De enkelte tomtene kan bebygges med frittliggende
småhusbebyggelse. Maks BYA = 30%. Likevel skal det ikke være mer enn 180 m2
bebygd areal på hver eiendom inklusive garasjer.»
Votering:
Innstillingen ble enstemmig vedtatt.
Ap`s endringsforslag fikk 10 stemmer (H, Ap, Krf, V, SV)
Kommunalstyret for byutviklings flertallsvedtak:
Plan 2126, Reguleringsplan for Buøy øst med plankart datert Kultur og byutvikling
22.12.2006, sist korrigert 18.11.2009 og bestemmelser, datert Kultur og byutvikling
22.12.2006, sist korrigert 10.12.2009 vedtas med følgende endringsforslag:
Reguleringsbestemmelsenes § 3.1.2 endres slik at siste avsnitt tas ut. Paragrafen lyder da som
følger: De enkelte tomtene kan bebygges med frittliggende småhusbebyggelse. Maks BYA =
30%. Likevel skal det ikke være mer enn 180 m2 bebygd areal på hver eiendom inklusive
garasjer.
Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 27-2. (pbl av 1985)
Bystyret behandlet saken i møte 15.02.2010 (sak 18/10):
Behandling:
Leif Johan Sevland (H) fratrådte som inhabil. Tina Bru tok hans plass.
Odd Jo Forsell (H) fratrådte som inhabil. Elisabeth Schanche (H) inntok hans plass. Bjørn
Ketil Birkeland (H) fratrådte som inhabil. Det var ingen som inntok hans plass. Det var 66
representanter som behandlet saken.
Tore B. Kallevig (Frp) tok opp rådmannens opprinnelige innstilling:
15
Plan 2126, Reguleringsplan for Buøy øst med plankart og bestemmelser, begge datert
Kultur og byutvikling 22.12.2006, begge sist korrigert 18.11 2009 vedtas.
Vedtaket fattes med hjemmel og plan- og bygningsloven § 27-2 (pbl av 1985)
Votering:
Gjeldende innstilling ble vedtatt med 55 stemmer (H, Ap, V, Krf, SV, Sp, Pp, RØDT)
Frp`s alternative forslag til vedtak fikk 11 stemmer (Frp)
Bystyrets flertallsvedtak:
Plan 2126, Reguleringsplan for Buøy øst med plankart datert Kultur og byutvikling
22.12.2006, sist korrigert 18.11.2009 og bestemmelser, datert Kultur og byutvikling
22.12.2006, sist korrigert 10.12.2009 vedtas med følgende endringsforslag:
Reguleringsbestemmelsens § 3.1.2 endres slik at siste avsnitt tas ut. Paragrafen lyder
da som følger: De enkelte tomtene kan bebygges med frittliggende
småhusbebyggelse. Maks BYA = 30%. Likevel skal det ikke være mer enn 180 m2
bebygd areal på hver eiendom inklusiv garasjer.
Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 27-2. (pbl av 1985)
9. KLAGE PÅ BYSTYRETS VEDTAK
Det kom inn klage på bystyrets vedtak. Klagen ble behandlet på møte i kommunalstyret for
byutvikling 02.09.2010 (sak 209/10)
Behandling:
Tore B. Kallevig (Frp) fremmet følgende alternative forslag:
Klager tas til følge.
Med henvisning til bystyrets behandling tar Frps forslag om å legge rådmannens opprinnelige
innstilling opp igjen:
Plan 2126, Buøy øst med plankart og bestemmelser, begge datert Kultur og
byutvikling 22.12.2006, begge sist korrigert 18.11.09 vedtas.
Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 27-2 (pbl av 1985)
Votering:
Innstillingen fikk 10 stemmer (H, Ap, Krf, V, SV)
Frps alternative forslag til vedtak fikk 1 stemme (Frp)
Kommunalstyret for byutviklings flertallsvedtak:
16
Kommunalstyret finner ingen grunn til å omgjøre vedtaket i sak 18/10, plan 2126 Buøy øst,
som følge av de 7 klager som er innkommet i henhold til klagefristen. En klage ble trukket
før fremleggelse.
Klage 1 og 2 (27.04.10) Sigurd J. Jacobsen og Bjarne Jacobsen Båtsmannsveien 11 og 13A, 4085
Hundvåg
Klage 3,4 og 5 (28.04.10) Vierdal Advokatfirma as klager på vegne av: 3: Ole Varland Jonassen
Kommandørveien 16B, 4085 Hundvåg 4: Aase Åsheim Kommandørveien 19A, 4085 Hundvåg 5:
Edith Hodnefjell Kommandørveien 21A, 4085 Hundvåg
Klage 6 (11.05.10) Jan Arne Andreassen Buøy Ring 21A, 4085 Hundvåg
En klager på bystyrets vedtak om lavere utnyttelse for sin bolig.
Saken sendes fylkesmannen til videre behandling med henvisning til premissene i saksfremstillingen.
Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens § 1-9.
10. FYLKESMANNENS KLAGEBEHANDLING
Fylkesmannen i Rogaland behandlet klagen, og fattet følgende vedtak i brev datert
13.10.2011:
Kommunens vedtak av 15.02.2010 oppheves.
Kommunen må i forbindelse med ny behandling av planen ta stilling til de
problemstillinger som er reist jfr. merknadene ovenfor.
Vedtaket er endelig, og kan ikke påklages jfr. Fvl § 28.
Fylkesmannen begrunner vedtaket slik:
Fylkesmannens primære oppgave i klagesaken er å kontrollere at den kommunale
behandlingen er gjort på lovlig måte, og at de hensyn som begrunner valget av løsning er
saklige. Fylkesmannen må også kontrollere at det ikke er lagt vekt på utenforliggende
hensyn. Fylkesmannen mener saken ikke er grundig nok utredet. Det er ikke mulig for
Fylkesmannen og klagerne å ta stilling til om kommunen har foretatt saklige vurderinger.
Det fremgår ikke hvilke avveininger som er gjort knyttet til de konkrete klagene.
Fylkesmannen mener saken ikke er tilstrekkelig opplyst, jfr forvaltningsloven reiser flere
problemstillinger som vil vanskeliggjøre gjennomføringen av planen slik den nå er utformet.
Fylkesmannen kan heller ikke se at kommunen har foretatt de nødvendige undersøkelser og
vurderinger som klagerne gir grunn til.
Fylkesmannen mener også at rekkefølgekravet knyttet til gnr. 51, bnr. 300 er ugyldig.
Fylkesmannen mener det foreligger saksbehandlingsfeil som en ikke kan utelukke at kan ha
virket bestemmende på vedtakets innhold, jfr fvl §41.
11. NY BEGRENSET HØRING
Som følge av fylkesmannens vedtak og brev fra fylkesrådmannen, ble den foreslåtte turstien
omarbeidet og justert utsnitt av plankartet sendt ut på ny begrenset høring til berørte parter.
I høringsperioden fra 20.11.2012 – 17.12.2012 kom det inn tre merknader.
17
Merknadene er oppsummert og kommentert i vedlegg 6.
Merknadene omhandler turstien. Det protesteres mot forslaget om å legge turveien over
familiens eiendom.
12. NY HØRING/OFFENTLIG ETTERSYN
På bakgrunn av lang saksbehandlingstid og ny plan – og bygningslov, som trådt i kraft i
2009, ble det vurdert som hensiktsmessig å sende saken ut på ny høring/offentlig ettersyn.
Utlagt planforslag tok utgangspunkt i vedtatte plan, datert 15.02.2010.
Planforslaget ble lagt ut med følgende endringer:

Turveien
Fylkesmannen opphevet kommunens vedtak den 13.10.2011 på bakgrunn av innkomne
klager fra berørte når det gjelder turstien rundt Buøy. Turstien langs Galeivågen har blitt
omarbeidet etter merknader fra berørte og fra fylkesmannen.
Turstien stopper ved Styrmannsveien nr 16 (gnr/bnr 51/308) og følger Styrmannsveien opp
til nr 10 (51/976). Her følger den tomtegrensen over Styrmannsveien nr 16 (gnr/bnr 51/308)
og Kommandørveien 25 (gnr/bnr 51/305), for så å fortsette på felles vei opp mot
Jungmannsvei. Turstien fortsetter så videre mellom eiendommene Jungmannsveien nr 9
(gnr/bnr 51/948) og Jungmannsveien 10 (gnr/bnr 51/946) og videre i regulert friområde
langs Galeivågen.
18
Foreslått turvei er vist med rød linje.

Planområdet har blitt delt inn i fire delområder, og ikke tre som vist ved 1.gangs
behandling. Områdene har ulike bestemmelser når det gjelder grad av utnytting og
maks høyde. Dette for å kunne i best mulig grad beholde den eksisterende
boligstrukturen på Buøy. Se planbestemmelser og plankart for områdene B1, B2, B3
og B4.

Byggegrensene er justert og flere er fastsatt.

Gang- og sykkelveien i den nordlige enden av Skipsbyggergata er blitt justert og
utvidet. Dette for å sikre gode trafikale forhold for syklister og gående langs
Skipsbyggergata, og en hensiktsmessig god overgang til gang- og sykkelvei til og fra
Hundvåg.

For å forbedre de trafikale forhold for Buøy skole, er det regulert inn et område for
av- og påstigning ved innkjørselen til skolen.
Det er også gjort suppleringer/endringer i planbestemmelsene i samsvar med justeringer gjort i
plankartet. Endringene gjelder blant annet krav til søknad om byggetillatelse, oppføring av garasjer,
forstøtningsmurer og gjerder, samt flere fastsatte avkjørsler.
19
Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 24.10.2014 - 05.12.2014. Det ble holdt
informasjonsmøte 06.11.2014.
Innkomne merknader til høring/offentlig ettersyn.
Det kom inn totalt 13 merknader, hvorav 7 fra private. Merknadene er oppsummert og
kommentert i vedlegg 7. Merknadene fra private dreier seg i hovedsak om turveien langs
sjøen. I de offentlige merknadene ble det tatt opp krav til tiltak for å redusere den negative
miljømessige påvirkningen fra båthavner, ønske om å fjerne diverse bestemmelser og
punkter i bestemmelsene når det gjelder krav til søknad om byggetillatelse, takform og
brygge/naustområdet.
Det ble også tatt opp traséføringen for turveien langs sjøen, og ønske om å få opplyst
vurderinger som ligger til grunn for denne. Det kom frem ønsker om å drøfte mulighetene for
fortetting innen planområdet.
Merknadene dreiet seg også om endringer i bestemmelser og plankart omkring kulturminner
og hensynssoner.
Endringer gjort etter høring/offentlig ettersyn
Plankartet er justert etter merknad vedrørende frisiktsoner, adkomst, HC parkering og måltall
for trafikkarealer. Det er også gjort endringer i bestemmelsene etter merknad vedrørende §
9.4 og i rekkefølgekrav i forbindelse med de automatisk freda kulturminner. Plankartet er
blitt justert korrekt etter tilbakemelding vedrørende steinalderlokaliteten.
Disse justeringene krevde ikke ny høring av planen.
8. OPPSUMMERING OG KONKLUSJON
Planen vil gi grunnlag for å videreutvikle bebyggelsen i området og bidrar til å sikre forutsigbar
saksbehandling.
Planen opprettholder områdets karakter med frittliggende småhusbebyggelse og friområder med
turveier. Planen sikrer turvei fra Galeivågen til Pyntesundbrua.
Innkomne merknader i prosessen er så langt det har vært hensiktsmessig, blitt innarbeidet i
planforslaget.
Aktuelle risikoer i området er tilstrekkelig vurdert.
Forslaget vurderes å være i tråd med overordnete planer og retningslinjer.
På bakgrunn av dette anbefaler rådmannen at plan 2126 vedtas.
Saken legges frem for bystyret for endelig vedtak.
Inger Østensjø
rådmann
Gunn Jorunn Aasland
direktør
20
Anne S. Skare
byplansjef
Mari Lode Norheim
saksbehandler
Vedlegg:
Vedlegg 1 Oversiktskart
Vedlegg 2 Plankart
Vedlegg 3 Forslag til bestemmelser
Vedlegg 4 Merknader ved oppstart 2005 med kommentarer
Vedlegg 5 Merknader til høring/off.ettersyn 2007 med kommentarer
Vedlegg 6 Merknader til ny begrenset høring 2012 med kommentarer
Vedlegg 7 Merknader til ny høring/off. ettersyn 2014 med kommentarer
Vedlegg 8 ROS - analyse
Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur.
21