1. No category

BERGEN KOMMUNE
Byutvikling, klima og miljø/Etat for byggesak og private planer
Fagnotat
REGULERINGSFORSLAG TIL
OFFENTLIG ETTERSYN
Saksnr.:
Emnekode:
Saksbeh.:
Dato:
201318997/21
ESARK–5121
HAFO
27.04.2015
ÅRSTAD, GNR. 15 BNR. 169 MFL. EIKEVEIEN.
AREALPLAN-ID 63630000
FORSLAG TIL REGULERINGSENDRING, DETALJREGULERING
Kort om endringsforslaget
Og Arkitekter AS fremmer på vegne av FAV Eiendom AS forslag til endring av
reguleringsplanen for Wergeland sentrum, områderegulering. Endringsforslaget omfatter
delfelt S2 med tilliggende arealer, totalt ca. 6 daa.
Planområdet sett fra sør
Oversiktskart
Ved bystyrets behandling av områdereguleringen for Wergeland sentrum ble det vedtatt en
merknad der bystyret stiller seg positiv til grunneiers ønske om økte byggehøyder for delfelt
S2. I merknaden forutsettes det at endringen vurderes gjennom en detaljregulering.
Nærværende endring omfatter delfelt S2 med tilstøtende gatetun innenfor reguleringsplanen
for Wergeland sentrum. Endringen omfatter primært økning i byggehøyder (+1 og 2 etasjer)
med tilhørende økning i utnyttelsesgrad og antall boenheter (fra ca. 38 til ca. 58). I tillegg
foreslås det en justering av høydene for gatetun G1, reguleringstekniske endringer samt
endringer/presiseringer i bestemmelsene.
Endringsforslaget viser en boligblokk med varierende byggehøyder; 5, 7 og 8 etasjer. På
gateplan prioriteres publikumsrettede funksjoner.
To bolighus og et parkeringsanlegg (i forslagsstillers eie) forutsettes revet ved utbygging av
felt S2. I tillegg må flere bygg/bolighus rives ved realisering av gatetunene.
For utfyllende opplysninger om planområdet, endringsforslaget, konsekvenser av forslaget
samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers
planbeskrivelse, vedlegg C.
Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr. 201318997/21
Fagetatens kommentarer
Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte
planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten
slutter seg til endringsforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til de mest
sentrale/aktuelle problemstillingene. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som
tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers
planbeskrivelse (vedlegg C).
Byggehøyder, leke- og uteoppholdsarealer
Byggehøydene i delfelt S2 er i gjeldende reguleringsplan vist med avtrapping fra nord til sør;
kote 42,5, kote 33,5 og kote 36,5. Disse høydene foreslås økt med hhv. 4, 0 m, 3,0 m og 6,5
m. Dette tilsvarer byggehøyder på opptil 24 m for deler av bygget.
I henhold til kommuneplanens arealdel kan det vurderes byggehøyder på inntil 20 m innenfor
Wergeland senterområde (S11). Arealdelen stiller også krav om at maksimal gesimshøyde
ikke skal overstige 110 % av byrommenes bredde.
Selv om gjeldende reguleringsplan legger til rette for en mulig trinnvis utbygging, noe som
tilsier at flere eksisterende boliger kan bli stående i noe tid, er det den fremtidige bymessige
situasjonen på Wergeland som endringsforslaget må vurderes opp mot. Etter fagetatens
vurdering må den foreslåtte endringen særlig vurderes opp mot kvaliteten i de planlagte
byrommene, gatetunene G1 og G2.
I gatetun G1 «Wergelandsallmenningen» vil den foreslåtte økningen i byggehøyde samt
senkning av gatetunet medføre at forholdet mellom byromsbredde og byggehøyde (110 %)
overskrides med inntil 5 m. Dette gatetunet er imidlertid tiltenkt rollen som handelsakse og vil
således ikke være like følsom som gatetun G2 for økte byggehøyder.
Gatetun G2 «Grønnallmenningen» skal opparbeides som grøntanlegg med leke- og
uteoppholdsarealer for boligene. Etter fagetatens vurdering vil denne allmenningen ikke bli
særlig berørt av den foreslåtte økningen i byggehøyder; gatetun G2 er bredere enn gatetun G1,
delfelt S2 ligger nord for gatetun G2 og bebyggelsen sør for gatetunet har en åpnere struktur.
Totalt sett vurderer fagetaten det slik at delfelt S2, med sin sentrale plassering i det fremtidige
bymessige Wergeland sentrum og gode åpne areal rundt, tåler en økning i byggehøyden.
Økt utnytting/flere boenheter vil i utgangspunktet kreve større leke- og uteoppholdsarealer
samt flere parkeringsplasser. I områdereguleringen for Wergeland sentrum forutsettes det at
felles leke- og uteoppholdsarealer skal opparbeides i områdene avsatt til uteoppholdsareal,
gatetun og gangareal. Basert på kravet om 15 m² leke- og uteoppholdsareal per boenhet, ligger
det noe overkapasitet i gjeldende plan. I tillegg viser nærværende planforslag areal for
takterrasse. Med henvisning til den fremtidige bymessige situasjonen som planlegges på
Wergeland, vurderer fagetaten det slik at kravet til felles leke- og uteoppholdsarealer er
tilfredsstillende løst.
Fagetaten kan heller ikke se at den foreslåtte økningen i byggehøyder/utnyttelsesgrad skulle
medføre negative konsekvenser for kulturmiljøet eller trafikksituasjonen i området.
Gatetun G1, nedramping
Gatetun G1 er i gjeldende reguleringsplan forutsatt å falle jevnt ned mot «Minde allmenning»
(pågående plansak, arealplan-ID 61050000). En slik løsning vil imidlertid gi utfordringer ved
tilpassing til eksisterende verneverdige bygning, verksted og lager for det tidligere
Bergensmeieriet (nå Tine). I nærværende endringsforslag et dette foreslått løst ved en
universelt utformet nedramping som bedre ivaretar fasaden i meieribygget. Fagetaten har
ingen merknader til en slik løsning, men forutsetter at detaljene avklares i forbindelse med
Side 2 av 4
Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr. 201318997/21
byggesøknaden, jf. § 2.1 i bestemmelsene til områdereguleringen der det fremkommer krav
om program for innhold i byrommene.
Adkomst og parkering
I områdereguleringen er det stilt krav om at adkomstveg fra Kanalveien via «Minde
allmenning» til parkeringsanlegget P1 skal være sikret før det kan gis igangsettingstillatelse
for delfelt S2. Inntil det fremtidige parkeringsanlegget under «Minde allmenning» er etablert,
må slik adkomst skje i dagen. Innenfor gjeldende plankart er adkomsten ivaretatt ved at det er
regulering inn kjøreveg over gatetun G2 og inn til parkeringsanlegget P1. I nærværende
endringsforslag er dette arealet endret til gatetun G4 med tilhørende bestemmelser om
midlertidig adkomst. Fagetaten har ingen merknader til en slik endring.
Når det gjelder parkering, viser områdereguleringen muligheter for tre parkeringsdekker (felt
P1) under delfelt S1, S2 og gatetun/gangareal. Dette anlegget vil få overkapasitet som
eventuelt kan nyttes som et fremtidig soneparkeringsanlegg, jf. § 1.5.3 i områdereguleringen.
Den foreslåtte økningen i antall boenheter, med eventuell tilhørende økning i
parkeringsdekningen, vil således kunne løses innenfor felt P1.
Diverse
Når det gjelder forholdet til blant annet kulturmiljøet, trafikk, risiko- og sårbarhet samt
veitrafikkstøy, ble alle disse forholdene utredet i forbindelse med utarbeidelsen av
områdereguleringen for Wergeland sentrum. Etter fagetatens vurdering vil den foreslåtte
endringen ikke kreve ytterligere utredninger knyttet til disse forholdene.
Det er imidlertid fremkommet at eksisterende spillvann/overvannsledning vil komme i
konflikt med det fremtidige parkeringsanlegget P1. Før 2. gangs behandling av
endringsforslaget må det utarbeides en revidert VA-rammeplan som angir alternative
løsninger som ikke medfører konflikt.
Konklusjon
Fagetaten slutter seg til endringsforslaget.
Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens
fagnotat til 2.gangs behandling.
Fagetatens beslutning:
I medhold av plan- og bygningslovens § 12-11, jf. § 12-14, og i henhold til delegert
myndighet, sendes følgende forslag til reguleringsendring, detaljregulering, på høring og
legges ut til offentlig ettersyn:
Årstad, gnr. 15 bnr. 169 mfl. Eikeveien.
Arealplan-ID 63630000
 Siste revisjonsdato plankart: 21.04.15
 Siste revisjonsdato bestemmelser: 26.02.15
Side 3 av 4
Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr. 201318997/21
ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER
Petter Wiberg
byggesakssjef
Ulf Sæterdal
seksjonsleder
Vedlegg:
A.
B.
C.
D.
E.
F.
G.
H.
Plankart datert 21.04.15, dok.nr. 29 filnr. 3
Reguleringsbestemmelser revidert 26.02.15, dok.nr. 27 filnr. 3
Forslagsstillers planbeskrivelse datert 26.03.15, dok.nr. 28 filnr. 3
Plan datert 07.01.14 dok.nr. 17 filnr. 9
Terrengsnitt, dok.nr. 28 filnr. 4
Tverrsnitt gatetun datert 21.04.15, dok.nr. 36 filnr. 2
Merknadsskjema revidert 26.03.14, dok.nr. 17 filnr. 8
Notat vedr. VA-rammeplan, datert 05.02.14, dok.nr. 20 filnr. 3
Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/ , s.nr. 201318997
Kopi:
FAV Eiendomsutvikling AS, postboks 7340, 5020 Bergen
Og Arkitekter AS, postboks 24, 5819 Bergen
Side 4 av 4