1. No category

Byrådssak
230/15
Bergenhus. Gnr 163 bnr 325, Lappen 7. Klage på vedtak om tillatelse på vilkår samt avslag,
gjelder bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel
JAIG
EBYGG-5210-201330623-15
Hva saken gjelder:
Saken gjelder klage på vedtak om bruksendring. Det er tale om legalisering av bruksendring og
ombygging av del av kjeller fra tilleggsdel til oppholdsrom for eksisterende boenhet i 1. etasje,
bruksendring og ombygging av tilleggsdel på loft til ny boenhet, oppføring av balkong i 2. etasje, 5 nye
takvinduer i fasade mot sørøst og 4 nye takvinduer i fasade mot nordøst.
Det ble gitt rammetillatelse på vilkår, samt avslag på søknad den 08.01.14. Vedtaket ble påklaget den
06.02.14 av Bygg Prosjekt AS på vegne av tiltakshaver Martin Østgulen Svendsen.
Eiendommen er uregulert. I kommunedelplan for Fjellsiden sør (KDP) vist som boligområde, og i
Kommuneplanens arealdel (KPA) vist som bebyggelse og anlegg. Tiltaket er vurdert å være i strid med
KPA pkt. 15 om parkering, KDP § 6 punkt 7 vedrørende bygningsutforming, og plan- og bygningsloven
(pbl) §§ 29-2 og 31-1 om visuelle kvaliteter og kulturell verdi. Det er søkt om fravik fra TEK 10 §§ 12-2,
12-9, 13-7 og 14-2.
Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i pbl § 21-3, det er ikke registrert merknader i
saken.
Klager anfører hovedsakelig at eiendommen er en selvstendig juridisk matrikkel, og må vurderes deretter.
Det fremkommer ikke i KPA 2010 at den private delen ikke kan legges til terrenget. Det bemerkes også at
eiendommen har totalt 214 m2 uteoppholdsareal som følger av situasjonsplanen i søknaden. Videre
anføres det at kommunen har ikke hjemmel til å forhindre at parkering skjer i en rekke på privat eiendom.
Det skal dermed heller ikke søkes dispensasjon for dette.
Klager viser så til at tiltaket er avslått med hjemmel i KDP § 7 bygningsutforming, som anføres å være
feil hjemmel, riktig hjemmel antas å være KDP § 6. Hva gjelder fravik fra TEK 10, så er det i søknadens
begrunnelse redegjort for hvorfor kravet ikke kan oppfylles, samt at det også følger av vedlagt
situasjonsplan. Krav til bod- og oppbevaringsplass er oppfylt.
Klager er kritisk til at det er innhentet uttalelse fra byantikvaren da bygningen ikke er fredet, vernet eller
av annen antikvarisk interesse. Videre mener klager at montering av takvinduer ikke endrer bygningens
eksteriør. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet.
I klageomgangen fremkom det at fagetaten uriktig har lagt til grunn at tiltaket består av fire boenheter,
mens det i henhold til søknad består av tre boenheter. Saksbehandlingsfeilen ble rettet opp etter at saken
ble sendt til politisk behandling, og har medført at KPA punkt 10 frafalles som avslagsgrunn da tiltaket
oppfyller kravene til uteoppholdsareal. Dette innebærer at krav til bod- og oppbevaringsplass også er
oppfylt.
Fagetaten anbefaler etter en vurdering av klagen at vedtak av 08.01.2014 opprettholdes.
1
Når det gjelder parkering viser fagetaten til at bygningsmyndighetene med henvisning til KPA 15 delvis
har avslått med feil hjemmel. Det er imidlertid ikke grunn til å regne med at feilen kan ha virket
bestemmende på vedtakets innhold, jf. forvaltningsloven § 41. Avslag grunnet uhensiktsmessig parkering
skal vurderes etter pbl. § 28-7 jf. TEK 10 § 8-9. Pbl. § 28-7 regulerer krav til den ubebygde del av tomta.
Etter at bebyggelsen er plassert skal det gjenstå tilstrekkelig med areal til bl.a. avkjørsel og parkering.
Utgangspunktet er at parkering skal skje på egen eiendom. Av veiledning til forskriften følger det at antall
parkerings- og oppstillingsplasser må prosjekteres ut fra forventet bruk og besøk. I denne saken eksisterer
det tre parkeringsplasser i garasje, mens den fjerde parkeringen er vist foran garasjen. Dette medfører i
praksis at garasjen ikke kan benyttes uavhengig av den fjerde parkeringsplassen, og dermed at
parkeringsnormen i kommuneplanen heller ikke blir oppfylt.
Vedtaket er videre avslått med hjemmel i «kommunedelplan for Fjellsiden sør § 7 bygningsutforming»,
og klager anfører at det er brukt feil hjemmel da KDP § 7 omhandler et annet planområde enn der
eiendommen befinner seg. Fagetaten er enig i at kommunen har vist til feil bestemmelse. Feilen er
begrunnet i en skrivefeil da vedtaket egentlig skulle være hjemlet i KDP § 6 punkt 7 vedrørende
bygningsutforming. Det er i alle tilfelle ordlyden i denne bestemmelsen vedtaket refererer til. Fagetaten
vil i klageomgangen tiltre vurderingen som er gjort i vedtaket, og det er derfor ikke grunn til å regne med
at feilen kan ha virket bestemmende på vedtakets innhold, jf. forvaltningsloven § 41. Vedtaket vil på dette
grunnlag likevel være gyldig.
Det er i søknaden søkt om fravik fra TEK 10 på følgende punkt; § 12-2 Tilgjengelig boenhet, § 12-9 Bad
og toalett, § 13-7 Lyd isolasjon og § 14-2 Energieffektivitet. I pbl. § 31-2 fjerde ledd står det at:
«Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende
byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige
kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre
hensiktsmessig bruk.» Det følger videre av forarbeidene at det grunnleggende vilkår for å unnta fra
tekniske krav er at dette vurderes som forsvarlig, se prp. 45 s. 349.
Fagetaten mener det er grunnlag for fritak fra kravene i §§ 12-2 og 12-9, men dette har ikke kommet
tydelig nok frem i vedtaket. Plantegningene i seg selv viser at tilgjengeligheten vil være svært
plasskrevende, og dermed uforholdsmessig kostbart, jf. begrunnelse i vedtak. Fagetaten slutter seg til
vurderingen gjort i vedtak datert 8.1.14. Dette kan derfor i medhold av pbl. § 31-2 fjerde ledd innvilges.
Vedrørende §§13-7 og 14-2 om lyd og energi, så er det vurdert at det ikke foreligger tilstrekkelig
dokumentasjon for å kunne ta stilling til fravik, fagetaten er i klageomgangen enig med at det kreves mer
dokumentasjon for å kunne vurderer fravik fra TEK 10 §§ 13-7 og 14-2.
Til slutt tar fagetaten stilling til anførsler knyttet til pbl § 29-2 om visuelle kvaliteter og § 31-1om
kulturell verdi. Tiltaket befinner seg i et strøk med særlig historisk eller kulturell interesse, jf. KDPs
beskrivelse av planområde E- Årstad s. 38, samt av byantikvarens uttalelse datert 10.12.13. Dette
medfører visse begrensninger i forhold til utforming av tiltak. Det følger av for eksempel av pbl. § 311:«Ved endring av eksisterende byggverk, oppussing og rehabilitering skal kommunen se til at historisk,
arkitektonisk eller annen kulturell verdi som knytter seg til byggverkets ytre, så vidt mulig blir bevart. §
29-2 gjelder tilsvarende.»
Byantikvaren har vurdert at omsøkte takvinduer vil bryte opp takflaten visuelt, samt fremstå som et
dominerende element i den ellers representative fasaden. Bygningens uttrykk vil bli vesentlig endret, og
dette vil medføre at både bygningens og områdets verneverdi reduseres. Fagetatens konklusjon er også, i
likhet med byantikvaren at tiltakets beliggenhet og omkringliggende bygningsmiljø medfører at tiltaket
vil bryte med byggeskikk og bevaring av kulturell verdi.
Det vises for øvrig til fagetatens notat i sin helhet.
2
Byrådet har vurdert saken på nytt, på bakgrunn av mottatt klage og sakens dokumenter for øvrig.
Byrådet er etter en konkret helhetsvurdering i utgangspunktet og i hovedsak positiv til omsøkte tiltak.
En finner imidlertid at tiltaket er i strid med bestemmelsene i pbl. § 28-7 jf. TEK 10 § 8-9 vedrørende
parkering, samt at deler av omsøkte tiltak er i strid med KDP § 6 punkt 7, vedrørende rømningsvei. En
tillatelse til omsøkte tiltak er avhengig av dispensasjon fra nevnte bestemmelser, jf. pbl § 19-2, og
dispensasjon krever grunngitt søknad jf. pbl § 19-1. Det foreligger ikke søknad om dispensasjon fra
bestemmelsene. Byrådet vil også bemerke at det ved en eventuell ny søknad kreves ytterligere
dokumentasjon for å kunne fravike krav i TEK10 §§ 13-7 og 14-2.
Byrådet kan etter dette ikke se at det er grunnlag for å ta klagen til følge.
Vedtakskompetanse
I henhold til bystyresak 296/13, jfr sak 294/13, er myndigheten til å behandle klagesaker etter plan- og
bygningsloven, med nærmere angitte unntak, delegert til Komite for miljø og byutvikling. Dersom klagen
ikke tas til følge skal saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse.
Byrådet innstiller til komite for miljø og byutvikling å fatte følgende vedtak:
Fagetatens vedtak datert 08.01.2014 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge.
Dato:
16. juni 2015
Dette dokumentet er godkjent elektronisk.
Martin Smith-Sivertsen
byrådsleder
Henning Warloe
byråd for byutvikling, klima og miljø
Vedlegg: Fagetatens notat av 27.11.2014 med følgende vedlegg:
1. Situasjonskart
2. Situasjonsplan
3. Tegninger
4. Flyfoto
5. Klage datert 6.2.14
6. Tillatelse på vilkår/Avslag på søknad datert 8.1.14
7. Byantikvarens uttalelse datert 10.12.13
8. Tillatelse til tiltak datert 30.1.13
3