Innløsning etter plan- og bygningsloven
Når oppstår rett til innløsning og hvordan regulere slik at man unngår krav
om innløsning/erstatning?
Fagdirektør Magnar Danielsen
Fagdag i regi av Hedmark Fylkeskommune og Fylkesmannen i Hedmark
- grunnerverv, innløsning og ekspropriasjon
Hamar 26.2.2015
Disposisjon
•
•
•
•
•
2
Oversikt
Historisk tilbakeblikk
Innløsning etter § 15-1 Kommuneplan
Innløsning etter § 15-2 Reguleringsplan
Felles tolkingstema i §§ 15-1 og 15-2
Innløsning etter plan- og bygningsloven
Kommunal- og moderniseringsdepartementet
Innløsning - oversikt
• En rett for grunneier til å sette i gang en
ekspropriasjonssak
• Ordningen like gammel som reglene om
ekspropriasjon, dvs. fra etter vedtakelsen av
grunnloven 1814 og lov om ”Bygningsvæsenet i
Christiania” fra 1827. (Den gang eksproprierte man
ikke på grunnlag av plan som i dag.)
• Lovgrunnen er at grunneier skal kunne forutberegne
sin rettstilling
– ekspropriasjonsretten gjelder i 10 år etter kunngjøringen
av reguleringsplanen, jf. § 16-2 første ledd
– ikke være avhengig av at kommunene initierer en
ekspropriasjon
– slippe å vente på å få sitt tap dekket
3
Innløsning etter plan- og bygningsloven
Kommunal- og moderniseringsdepartementet
Innløsning – oversikt (2)
• Grunneier må normalt finne seg i
rådighetsinnskrenkninger fastsatt i plan uten erstatning.
• Noen planvedtak er så inngripende at det likevel må
betales erstatning
• Vilkårene for erstatning etter § 15-3 første ledd
– ”ødelagt som byggetomt”
– ”ikke kan nyttes på annen regningssvarende måte”
– ”eiendom som bare kan nyttes til landbruksformål ikke
lenger kan drives regningssvarende”
• Retten til innløsning inntrer uavhengig av om det er
oppstått et økonomisk tap.
4
Innløsning etter plan- og bygningsloven
Kommunal- og moderniseringsdepartementet
Innløsning – oversikt (3)
• Krav om innløsning må fremsettes av grunneier
• Skjønnsretten tar stilling til spørsmålet ved uenighet og
fastsetter erstatningen
– ingen klagerett til fylkesmannen/departementet
• Unnlater grunneieren å fremme krav eller kravet ikke
når frem, kan tap ved reguleringsplan uansett dekkes
ved den etterfølgende ekspropriasjonen.
5
Innløsning etter plan- og bygningsloven
Kommunal- og moderniseringsdepartementet
Trondhjemsloven 1869
Grunneiers rett til å kreve innløsning etter § 6
andre ledd
• ”For den Del af Grunden, der ikke medgaar til
Udvidelse af ældre Gader, Veiter eller offentlige Pladse,
kan Eieren fordre Erstatning, naar det ved lovlig Skjøn
afgjøres, at den tiloversblevne Del er bleven utjenelig
til Bebyggelse.”
6
Innløsning etter plan- og bygningsloven
Kommunal- og moderniseringsdepartementet
Christianialoven 1875
Grunneiers rett til å kreve innløsning etter § 8 pkt. 9
• ”Grunneieren er berettiget til at fordre, at byen strax
skal indløse den til gade eller plads bestemte grund,
naar enten den grund, han beholder tilbage, ved
reguleringen bliver utjenlig til bebyggelse, eller det
skjønnes, at hans eiendom formedelst den
indskrænkning i byggefriheden, som den besluttede
regulering medfører, væsentlig bliver forringet i værdi.”
7
Innløsning etter plan- og bygningsloven
Kommunal- og moderniseringsdepartementet
Kristianialoven 1899
Grunneiers rett til å kreve innløsning etter § 10 nr. 2
• ”Grunneieren kan dog, forsaavidt Begjæring herom
fremsættes ingen 1 Aar, efterat
Reguleringsbeslutningen er blevet ham meddelt eller
offentlig bekjendtgjort, forlange, at Kommunen strax
skal indløse den til saadan Plads eller Gade bestemte
ubebyggede Grund, naar det ved lovligt Skjøn afgjøres,
enten at den Grund, han vilde beholde tilbage, i sin
Helhed bliver utjenlig til Bebyggelse, eller at hans
Eiendom formedelst den Inskrænkning i Byggefriheten,
som Reguleringen medfører, ikke længer kan ansees
skikket for en efter dens Størrelse, Beliggenhed og
øvrige Forhold regningssvarende Bebyggelse.”
8
Innløsning etter plan- og bygningsloven
Kommunal- og moderniseringsdepartementet
Bygningsloven av 1924
Grunneiers rett til å kreve innløsning etter § 42 nr. 2
Når areal er avsatt til følgende formål, jf. § 40 nr. 1:
• anlegg av nye eller utvidelse, rettelse eller forlengelse
av eldre gater, veger, plasser, parker, offentlige
beplantninger eller jernbaner og sporveger
• ervervelse av de til statens og kommunens bygninger i
planen reserverte tomter
• oppførelse eller utvidelse av de i planen fastsatte bruer
• anordning av felles avkjørsel i henhold til § 26, I, 3.
9
Innløsning etter plan- og bygningsloven
Kommunal- og moderniseringsdepartementet
Bygningsloven av 1924 (2)
Alternativ rett til å kreve innløsning:
• ...straks skal innløse den ubebygde grunn som
kommunen i henhold til § 40 kan kreve ekspropriert,
når eiendommen enten skal avstås i sin helhet, eller det
ved lovlig skjønn avgjøres at eiendommen ikke lenger
kan anses skikket til å bebygges på en etter den hele
eiendoms størrelse, beliggenhet eller øvrige forhold
regningssvarende måte.
• …forlange at kommunen innen 5 år etter at krav
derom er fastsatt, jfr. post 5, skal innløse den
ubebygde grunn som ved byplan er reservert til tomter
for statens og kommunens boligbygging ..”
10
Innløsning etter plan- og bygningsloven
Kommunal- og moderniseringsdepartementet
Bygningsloven av 1965
Grunneiers rett til å kreve innløsning etter § 42
Når areal er avsatt til følgende formål, jf. § 35 nr 1. andre
ledd:
• Trafikkområder
• Friområder
• Statens fylkets og kommunenes bygninger og grav- og
urnelunder
• Felles avkjørsler, felles gårdsplass og annet areal for
flere eiendommer
11
Innløsning etter plan- og bygningsloven
Kommunal- og moderniseringsdepartementet
Bygningsloven av 1965 (2)
Alternativ rett til innløsning:
• ”når retten til ekspropriasjon omfatter ubebygd del av
en eiendom, dersom ekspropriasjonen vil føre til at
eiendommen ikke lenger kan anses skikket til å nyttes
på en, etter hele eiendommens størrelse, beliggenhet
eller etter øvrige forhold regningssvarende måte
• Etter § 42 måtte krav fremsettes innen 1 år etter
planens kunngjøring eller vedtak, eller 1 år etter at
bygning var fjernet slik at eiendommen var ubebygd.
12
Innløsning etter plan- og bygningsloven
Kommunal- og moderniseringsdepartementet
Plan- og bygningsloven av 1985
Kommuneplanens arealdel
Grunneiers rett til å kreve innløsning etter § 21
• ”Blir ubebygd eiendom eller større del av slik eiendom i
arealdelen lagt ut til formål som nevnt i § 25 1 nr. 3, 4,
7 og 8 samt til statens, fylkets og kommunens
bygninger og grav- og urnelunder, og eiendommen
innen 4 år ikke blir regulert eller utlagt til annet formål
i arealdelen, kan grunneieren (festeren) kreve
erstatning etter skjønn, eller at ekspropriasjon straks
blir foretatt, hvis båndleggingen medfører at
eiendommen ikke lenger kan nyttes på
regningssvarende måte. Er grunnen bebygd, har
eieren/festeren samme krav når bebyggelsen er
fjernet.”
13
Innløsning etter plan- og bygningsloven
Kommunal- og moderniseringsdepartementet
Plan- og bygningsloven av 1985 (2)
Kommuneplanens arealdel
Ot.prp. nr. 56 (1984-85) side 117:
• «Bakgrunnen for bestemmelsen er at kommunen
gjennom arealdelen kan fastlegge arealbruken relativt
detaljert allerede på oversiktsplannivå, og at denne
arealbruk blir direkte bindende for den enkelte
grunneier gjennom godkjenningen av planen. Den
planlagte arealbruken vil derfor i enkelte tilfelle få
mange av de samme virkninger for grunneieren som
om området var regulert.»
14
Innløsning etter plan- og bygningsloven
Kommunal- og moderniseringsdepartementet
Plan- og bygningsloven av 1985 (3)
Reguleringsplan
Grunneiers rett til å kreve innløsning etter § 42
Når areal er avsatt til følgende formål, jf. § 25 nr. 3, 4, 7
og 8:
• Statens, fylkets og kommunenes bygninger, grav- og
urnelunder
• Off. trafikkområder
• Friområder
• Fellesområder
• Fornyelsesområder
15
Innløsning etter plan- og bygningsloven
Kommunal- og moderniseringsdepartementet
Plan- og bygningsloven av 1985 (4)
Reguleringsplan
Alternativ rett til innløsning:
• ”når retten til ekspropriasjonen omfatter ubebygd del
av en eiendom, dersom ekspropriasjonen vil føre til at
eiendommen ikke lenger kan anses skikket til å nyttes
på en, etter hele eiendommens størrelse, beliggenhet
eller øvrige forhold regningssvarende måte.”
• Etter § 42 måtte krav fremsettes innen 3 år etter
planens kunngjøring, eller 3 år etter at bygning var
fjernet slik at eiendommen var ubebygd.
16
Innløsning etter plan- og bygningsloven
Kommunal- og moderniseringsdepartementet
Innløsning etter
Plan- og bygningsloven av 2008
§ 16-7 – hovedregelen om ekspropriasjonstidspunkt
• ”Ekspropriasjon som kommunen etter denne lov kan
foreta uten særskilt samtykke fra departementet, kan
skje etter hvert og i den utstrekning kommunen
bestemmer og uten hensyn til om
ekspropriasjonsformålet først skal gjennomføres
senere.”
• §§ 15-1 og 15-2 om innløsning representerer unntakene
fra denne bestemmelsen
– § 15-1 er avgrenset til ”ubebygd eiendom eller større del
av eiendom”
– § 15-2 omfatter ”hel eiendom” (første ledd ), og
”ubebygd del av eiendom” (andre ledd)
17
Innløsning etter plan- og bygningsloven
Kommunal- og moderniseringsdepartementet
Innløsning
§ 15-1 Kommuneplanens arealdel
• En videreføring av § 21 i PBL 85 med visse tekniske
tilpasninger slik at arealformålene, med bestemmelser,
som kan gi grunnlag for innløsning nå er angitt direkte i
loven
• Arealdisponering i areadelen kan i praksis representere
en vedvarende (tidsubegrenset) båndlegging
• § 15-1 hjemler innløsning før det foreligger
reguleringsplan
– altså før kommunen har hjemmel for å ekspropriere
18
Innløsning etter plan- og bygningsloven
Kommunal- og moderniseringsdepartementet
§ 15-1 Kommuneplanens arealdel (2)
Første punktum
• Grunnvilkår for innløsning:
– endelig vedtatt arealdel,
– ubebygd eiendom, eller større del av denne,
– lagt ut til en eller flere av de fastsatte arealformålene (offentlige
trafikkområder, offentlige friområder, fellesområder,
fornyelsesområder samt til statens, fylkets og kommunens
bygninger og grav- og urnelunder),
– gjør at eiendommen ikke kan nyttes på regningssvarende måte,
– det er gått 4 år uten regulering eller nytt formål er gitt i arealdelen
•
•
19
En eiendom kan bestå av flere bruksnummer, men likevel regnes som
én eiendom i relasjon til bestemmelsen (driftsmessig enhet)
Det er i teorien antatt at krav om innløsning foreldes tre år etter at det
tidligst kunne vært fremsatt, jf. foreldelsesloven § 15.
Innløsning etter plan- og bygningsloven
Kommunal- og moderniseringsdepartementet
§ 15-1 Kommuneplanens arealdel (3)
Første punktum
”større del av slik eiendom”
– Innløsningsrett gjelder båndlegging av deler av eiendom,
når den omfatter en større del
– Spørsmål om innløsningsretten også gjelder delvis bebygd
eiendom, når båndleggingen omfatter en større ubebygd
del, jf. Rt. 1968 side 14
20
Innløsning etter plan- og bygningsloven
Kommunal- og moderniseringsdepartementet
§ 15-1 Kommuneplanens arealdel (4)
Grunneier har to alternative valg når det er gått 4 år:
1. Kreve erstatning etter skjønn i påvente av
ekspropriasjon
– Beholder eiendomsretten inntil kommunen bestemmer seg for å
ekspropriere, men får dekket sitt tap
2. Kreve at ekspropriasjon blir gjennomført straks
– Mister eiendomsretten. Hvis utbyggingen ikke blir noe av kan
eksproprianten selge eiendommen.
• Grunneier ikke gitt tilsvarene valgmulighet etter § 15-2.
– Kan bare kreve at ekspropriasjonen gjennomføres straks.
• Det nøyaktige skjæringstidspunktet for fristen på 4 år er
ikke angitt slik som i 15-2
– Skjæringstidspunktet: kunngjøring eller vedtakstidspunkt?
21
Innløsning etter plan- og bygningsloven
Kommunal- og moderniseringsdepartementet
§ 15-1 Kommuneplanens arealdel (5)
Andre punktum
• Er grunnen bebygd kan ikke krav om innløsning
fremmes før bebyggelsen er fjernet
Hvordan unngå innløsning:
• Ikke legge ut for detaljert i kommuneplanen, f.eks.
bare legge ut til byggeområde med plankrav
• Vegtraseer (stripeekspropriasjon) tar vanlig vis ikke så
store deler av en eiendom at det gir grunnlag for
innløsning, men unntak kan forekomme
22
Innløsning etter plan- og bygningsloven
Kommunal- og moderniseringsdepartementet
Innløsning
§ 15-2 Reguleringsplan
• Bestemmelsen er en videreføring av § 42 i PBL 85.
– Det er gjort visse tekniske tilpasninger slik at
arealformålene, med bestemmelser, som kan gi grunnlag
for innløsning nå er angitt direkte i lovbestemmelsen.
• Et grunnkrav at det foreligger en endelig vedtatt
reguleringsplan, dvs. enten områderegulering (§ 12-2)
eller detaljregulering (§ 12-3)
23
Innløsning etter plan- og bygningsloven
Kommunal- og moderniseringsdepartementet
§ 15-2 Reguleringsplan (2)
Første ledd
• Gjelder når hele eiendommen kan eksproprieres og
arealet er angitt til
– offentlige trafikkområder, offentlige friområder,
fellesområder, fornyelsesområder samt til statens,
fylkets og kommunens bygninger og grav- og
urnelunder
24
Innløsning etter plan- og bygningsloven
Kommunal- og moderniseringsdepartementet
§ 15-2 Reguleringsplan (3)
Andre ledd
• Gjelder delvis regulert eiendom, dvs. reguleringen
skjærer over en eiendom, men en ubebygd del av
eiendommen, dersom
– ekspropriasjonen vil føre til at eiendommen ikke lenger
kan anses skikket til å nyttes på en, etter hele
eiendommens størrelse, beliggenhet eller etter øvrige
forhold regningssvarende måte
• Andre ledd viser indirekte til første ledd, slik at ”retten
til ekspropriasjon” må forstås innskrenkende til de
arealformål som fremgår av første ledd.
25
Innløsning etter plan- og bygningsloven
Kommunal- og moderniseringsdepartementet
§ 15-2 Reguleringsplan (4)
Tredje ledd
• Frist på 3 år fra kunngjøring av planen eller etter at
bebyggelsen er fjernet.
26
Innløsning etter plan- og bygningsloven
Kommunal- og moderniseringsdepartementet
Felles tolkingstema i §§ 15-1 og 15-2
”offentlige trafikkområder”
• Fortolkes i tråd med betydningen i pbl. 1985 § 25 nr.
3, dvs. ”Veger - med dette forstås i denne loven også
gater med fortau, gangveger, sykkelveger, gatetun og
plasser - bruer, kanaler, jernbaner, sporveger,
rutebilstasjoner, parkeringsplasser, havner, flyplasser
og andre trafikkinnretninger og nødvendige arealer for
anlegg og sikring m.v. av trafikkområder.”
• Omfatter ikke areal lagt ut til ”fellesareal”.
• Ikke avgjørende at en har husket å angi arealet til
”offentlig formål” i reguleringsplanen. Det avgjørende
er om det reelt sett er det offentlige som skal eie
området.
27
Innløsning etter plan- og bygningsloven
Kommunal- og moderniseringsdepartementet
Felles tolkingstema i §§ 15-1 og 15-2 (2)
”offentlige friområder”
• Fortolkes i tråd med betydningen i pbl. 1985 § 25 nr.
4, dvs. omfatter ”Parker, turveger, leirplasser, anlegg
for lek, idrett og sport og områder i sjøen for slik
virksomhet”
•
•
Grønnstruktur (kode 3001)
Friområde er i dagens lov splittet opp, og består av:
– friområde (kode 3040), som inkluderer
badeplass/badeområde (kode 3041)
– parker (kode 3050)
– turveier (ingen egen kode, men offentlig samferdsel)
– naturområde (kode 3020) faller utenfor
• Friområde gir ikke rett til offentlig innløsning med
mindre det i planbestemmelse er angitt at området
skal være offentlig.
28
Innløsning etter plan- og bygningsloven
Kommunal- og moderniseringsdepartementet
Felles tolkingstema i §§ 15-1 og 15-2 (3)
”fellesområder”
• Fortolkes i tråd med betydningen i pbl. 1985 § 25 nr.
7, dvs. ”Felles avkjørsel og felles områder for parkering,
felles lekeareal for barn, gårdsplass og annet fellesareal for
flere eiendommer.”
– Eksempler:
•
•
•
•
Innløsningsrett når arealet er angitt enten som felles eller offentlig
Innløsningsrett når lekeareal er felles for flere angitte eiendommer
Innløsningsrett dersom kommunen skal eie lekearealet
Ikke innløsningsrett når lekeareal er seksjonert som fellesareal for flere
seksjoner (hver seksjon eier da bare en ideell andel av fellesarealet, dvs. de
er sameiere)
• Ikke innløsningsrett når lekeareal er avsatt til kun én eiendom
29
Innløsning etter plan- og bygningsloven
Kommunal- og moderniseringsdepartementet
Felles tolkingstema i §§ 15-1 og 15-2 (4)
”fornyelsesområder”
• Fortolkes i tråd med betydningen i pbl. 1985 § 25 nr.
8:
– ”Områder med tettbebyggelse som skal totalfornyes
eller utbedres.”
• Før pbl. 1985 ble ekspropriasjon gjennomført med
hjemmel i byfornyelsesloven av 18. april 1967.
• Etter pbl. 2008 tilsvarer dette hensynssonen
”Fornyelse” 830
30
Innløsning etter plan- og bygningsloven
Kommunal- og moderniseringsdepartementet
Felles tolkingstema i §§ 15-1 og 15-2 (5)
”statens, fylkets og kommunens bygninger”:
•
•
Fortolkes i tråd med betydningen i pbl. 1985
Realitetene i reguleringen er avgjørende
– Innløsningsrett der den private blir fratatt utbyggingsmulighet
– Innløsningsrett hvis bygningen skal eies av det offentlige og
brukes av det offentlige
– Innløsningsrett hvis bygnings eies av det offentlige, men leies ut
til private
– Ikke innløsningsrett hvis det offentlige kun skal være leietaker
31
Innløsning etter plan- og bygningsloven
Kommunal- og moderniseringsdepartementet
Felles tolkingstema i §§ 15-1 og 15-2 (6)
”statens, fylkets og kommunens bygninger og gravog urnelunder”:
•
Rett til innløsning omfatter kun offentlig eide grav- og urnelunder.
Hovedregelen er at gravlegging skal skje på offentlig grunn:
–
–
•
32
Gravferdsloven § 2 andre ledd i
• ”Gravlegging skal skje på offentlig gravplass eller på gravplass anlagt av
registrert trossamfunn i henhold til tillatelse etter lov 13. juni 1969 nr 25 om
trudomssamfunn og ymist anna.”
Gravferdsloven § 20 første ledd
• ”Når særlige grunner foreligger, kan fylkesmannen gi tillatelse til at private får
anlegge gravsted for gravlegging av askeurne på egnet sted. Fylkesmannen kan
sette vilkår for tillatelsen.”
Retten til innløsning omfatter kun gravlegging på offentlig gravplass etter
gravferdsloven § 2 andre ledd.
Innløsning etter plan- og bygningsloven
Kommunal- og moderniseringsdepartementet
Felles tolkingstema i §§ 15-1, 15-2 og
15-3
"regningssvarende måte”
•
•
•
•
•
Grunneier må finne seg i en viss reduksjon i avkastningen, jf.
Rt. 1998 side 1140 og Rt. 2002 side 64
Etter rettspraksis er det avgjørende: ”om eiendommen etter
reguleringen - ut fra en vurdering av hele eiendommens
forhold - overhodet kan utnyttes på en regningssvarende
måte” = objektiv vurdering
Det er med andre ord ikke relevant om det har oppstått et
misforhold mellom forventet avkastning før og etter
reguleringen.
Det er regningssvarende utnyttelse etter nåværende
regulering som avgjør om innløsning kan skje.
§ 15-3 første ledd
–
–
–
33
”ødelagt som byggetomt”
”annen regningssvarende måte”
”landbruksformål ikke lenger kan drives regningssvarende”
Innløsning etter plan- og bygningsloven
Kommunal- og moderniseringsdepartementet
[email protected]