כ"ד תמוז תשע"א
חטיבת שווקים פיננסיים .מחלקת מאקרו כלכלה ואנליזה בנקאית כ"ט באדר א' תשע"ו 90 ,מרץ 1926 שוק הדיור בישראל -אי הוודאות חוזרת שנת 1922הייתה שנת שיא פעילות בענף הנדל"ן למגורים בפרמטרים רבים .אמנם ,רמת הפעילות התמתנה בחודשים האחרונים ,אולם להערכתנו ,מדובר בהתמתנות זמנית. התכניות הממשלתיות להורדת מחירי הדירות מגבירות את אי הוודאות בשוק .בשלב זה ,אין אינדיקציה לכך שהתמתנות הפעילות השפיעה על מחירי הדירות ברמה הארצית. תכנית הדגל של הממשלה "מחיר למשתכן" לא צפויה להביא לירידת מחירי הדירות בשנה הקרובה. שוק הנדל"ן למגורים -רמה גבוהה של ביקושים בשנת 1922מחירי הדירות עלו בשיעור חד של ( 8%לפי מדד מחירי הדירות של הלמ"ס) והשלימו מהלך עלייה מתמשך משנת ,1998בשיעור מצטבר של מעל .229%זאת ,על אף נחישות הממשלה לעצור את עליית המחירים. מספר העסקאות בנדל"ן למגורים הגיע לשיא של 021אלף עסקאות ,מתוכן 42.3אלף דירות חדשות ,עלייה של 31% בהשוואה לשנת .2103שיעור המשקיעים מסך העסקאות עמד ב 2102-על כ ,24%-בדומה לשנת .2103 ברבעון האחרון של ,2102מספר הדירות החדשות שנמכרו ירד מרמה ממוצעת של 2,811דירות בחודש לרמה של 2,211 דירות ,מגמה זו נמשכה גם בשנת .2102בסוף ינואר ,2102נותרו למכירה כ 22,021-דירות חדשות שבניתן כבר החלה. במקביל ,מספר חודשי ההיצע בינואר עומד על 02חודשים ,כאשר זהו משך הזמן הדרוש למכירת מלאי הדירות בקצב המכירה של שלושת החודשים האחרונים .מספר חודשי ההיצע נמצא במגמת עלייה מיולי ( 2102איור ,)0המעידה על התמתנות בביקושים וגידול בהיצע. ההאטה הזמנית בביקושים נובעת מהעלאת המיסוי על המשקיעים ומאי הוודאות שיוצרות הכרזותיהם של שר האוצר ושר השיכון והבינוי, בנוגע להצלחתה של תכנית מחיר למשתכן .על אף זאת, מספר הרכישות של דירות חדשות בחודש ינואר גדל בכ- 2%בהשוואה לדצמבר, והקבלנים ממשיכים להעלות את מחירי הדירות החדשות. איור - 1התמתנות זמנית בפעילות בשוק הנדל"ן למגורים על פי הלמ"ס ,מחירה של דירה ממוצעת ברבעון הרביעי של ,2102הנמדד על ידי ממוצע פשוט של עסקאות ,נותר ללא שינוי בהשוואה לרבעון השלישי .זאת ,בשעה שמדד מחירי הדירות ,המנכה השפעות גודל ,איכות ומיקום הדירה ,עלה בכ .2%-פערים אלו נובעים מהסטה של ביקושים לאזורים המאופיינים במחירי דירות נמוכים יותר ו רכישה של דירות קטנות יותר ואיכותיות פחות ברבעון הרביעי של שנת 2102 בהשוואה לקודמו .זאת ועוד ,בחודש דצמבר ,עלו מחירי הדירות בשיעור של כ 0% -בהשוואה לנובמבר .מכאן שבשלב זה, אין אינדיקציה לכך שהתמתנות הפעילות השפיעה על מחירי הדירות ברמה הארצית. חטיבת שווקים פיננסיים .מחלקת מאקרו כלכלה ואנליזה בנקאית תכניות ממשלתיות ומגמות לשנת 1926 קבינט הדיור ברשות שר האוצר משה כחלון פועל באגרסיביות ליצירת מלאי תכנוני וקיצור תהליכי תכנון ,אישור ופיתוח .בנוסף ,האוצר ומשרד הבינוי פועלים להבאת עובדים וחברות בנייה זרות במטרה לקצר את זמני הבנייה .עם זאת ,פעולות אלו צפויות לשאת פרי ולהגדיל באופן משמעותי את היצע הדירות רק בעוד מספר שנים ( .)1-2מכאן, שלא מפתיע שפעולות אלו נעלמות מעיני הציבור .בניגוד לכך ,תכנית מחיר למשתכן (החדשה) ,שהאופן שבו היא תשפיע על מחירי הדירות כלל אינו ברור ,תופסת את הכותרות. במסגרת התכנית ,מחוסרי דיור הזכאים להשתתף בתכנית ,יוכלו לקחת חלק בהגרלה לרכישת אחת מ 01,111-יחידות דיור שצפויות להיות משווקות במסגרת התכנית בשנים ( 2102-2108זאת על פי הצהרת משרד הבינוי .הקבלנים צופים היקפים נמוכים בהרבה) .מתוך יחידות דיור אלו ,רק כ 21%-יבנו באזורי הביקוש במרכז הארץ והיתר באזורי הפריפריה בצפון ובדרום הארץ .הדירות צפויות להימכר בהנחה של 21%-41%ממחיר השוק .בנוסף ,הרוכשים המאושרים שיעלו בהגרלה ,יוכלו לרכוש את הדירה בשיעור מימון גבוה במיוחד של כ .21%-על כן ,התכנית צפויה לעורר ביקושים רבים לרכישת דירה במסגרת הפרויקטים המשתתפים בתכנית ,גם של משקי בית שכלל לא רוצים\יכולים לרכוש דירה שלא במסגרת התכנית .אחד החששות הם שהתכנית תהפוך חלק מרוכשי דירה ראשונה ל"משקיעים" שירכשו דירה בהנחה גדולה ובשיעור מימון גבוה ,ישכירו אותה ובינתיים יגורו בשכירות. יש לזכור שהתכנית רק בתחילת דרכה .עד כה ,נפתחה ההרשמה להגרלה לרכישת 231יחידות דיור בעפולה ,וזמן האכלוס של הדירות עומד על שנתיים וחצי (על-פי ההערכות האופטימיות של משרד השיכון והבינוי) .בשנת ,2102כ- 31,111משקי בית רכשו דירה ראשונה למטרת מגורים .לפיכך, איור - 2המשקיעים כבר מתחילים לחזור ברור כי תכנית זו לא תיתן מענה למשקי הבית שיבקשו לרכוש דירה ראשונה למגורים בשנת .2102 זאת ועוד ,שיווק הדירות במסגרת התכנית ,כרוך בהפעלת מנגנון בירוקרטי שיעסוק בהנפקת תעודות זכאות ,קיום הגרלות ובחירת הדירות על ידי הזוכים .מנגנון זה ,צפוי לעכב את כל תהליכים בדרך לאכלוס הדירות .מכאן שבשלב זה ,התכנית צפויה להגדיל את סך הביקושים לדירות למגורים ,ולהוזיל את מחירי הדירות רק עבור אלפי הרוכשים שיזכו לרכוש דירה במסגרת התכנית בשנה הקרובה. בנוסף ,ריבית בנק ישראל צפויה להישאר ברמתה הנוכחית עוד זמן ממושך ,ולכן ,העדר האלטרנטיבה להשקעה תחזיר את המשקיעים לשוק הנדל"ן (איור .)2 דבר אחד בטוח ,הכרזותיהם של שרי האוצר והבינוי בנוגע להצלחתה של תכנית מחיר למשתכן להורדת מחירי הדירות ,והצפי לזכייה בפרס גדול ,גם אם הסיכויים נמוכים ,מגבירים את אי הוודאות בשוק .מכאן ,שבדומה לתקופות קודמות של אי וודאות ,ייתכן ונראה קיפאון זמני של מחירי הדירות ,וכמו בפעמים הקודמות ,כאשר הציבור יבין שפתרונות הקסם והכותרות בעיתונים לא באמת מורידים את המחירים ,המחירים ימשכו להאמיר .זאת ,עד להשפעתן של התכניות להגדלה משמעותית של ההיצע במהלך השנים הבאות. הסקירה הוכנה על ידי מחלקת מאקרו כלכלה ואנליזה בנקאית ,בנק דיסקונט נכתב על ידי :גיא מאור ,אנליסט מאקרו ושווקים[email protected] , מנהלת המחלקה :נירה שמיר ,כלכלנית ראשית[email protected] , חטיבת שווקים פיננסיים .מחלקת מאקרו כלכלה ואנליזה בנקאית הערות ואזהרות כלליות מטעם בנק דיסקונט לישראל בע"מ: הניתוח הכלול בסקירה זו הינו למטרת אינפורמציה בלבד ואין לראות בו המלצה ,תחליף לייעוץ אישי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל לקוח או הזמנה לייעוץ כאמור או הצעה להחזיק/לקנות/למכור ני"ע או נכסים פיננסיים או התחייבות של בנק דיסקונט לישראל בע"מ (להלן" :הבנק") לייעץ ללקוחותיו בהתאם לאמור בו .הניתוח מתפרסם בהתבסס ,בין היתר ,על נתונים ומידע גלויים לציבור שהונחו כמהימנים מבלי שנבדקו עצמאית ,העשויים להיות חסרים ,בלתי מדויקים ,בלתי מעודכנים ואינם מתיימרים להוות ניתוח מלא של כלל הנושאים המפורטים בה או להחליף את שיקול דעתו העצמאי של הקורא .הדעות המובאות בסקירה מייצגות א ת עמדת מחבריה והן אינן זהות בהכרח לעמדת יועצי ההשקעות בבנק .הדעות האמורות נכונות ליום פרסומן לראשונה והן יכולות להשתנות בכל עת ללא הצורך בהודעה מוקדמת .הניתוח מופץ כחלק מתפוצה רחבה ,וגם אם במסגרת תפוצה רחבה זו ,הוא מגיע אליך אישית באמצעות הדוא"ל או בכל דרך או מדיה אחרת, אין לראות בו משום ניתוח או סקירה המותאמים לצרכיך ולנתונים האישיים שלך ,לא מבחינת תוכן הניתוח ,לא מבחינת סוגי הניי"ע והנכסים הפיננסיים הנזכרים בו ,ככל שיהיו ולא מכל בחינה אחרת .עשוי להיות למחברי הסקירה ו/או לבנק עניין אישי בנושא הסקירה .הבנק וכל חברה קשורה אליו ו/או בעלי מניותיו ו/או עובדיו ו/או מי מטעמו אינם לא יהיו אחראים לכל אי דיוק ,שגיאה או כל פגם אחר בסקירה זו ,לרבות ביחס לנתונים ו/או לכל נזק ,ישיר או עקיף ,שייגרם ,אם ייגרם ,כתוצאה מהסתמכות על סקירה זו ,ואינם יכולים לערוב או להיות אחראים למהימנות המידע המפורט. אין להפיץ ,להעתיק ,לפרסם או לעשות כל שימוש אחר בסקירה זו ללא אישור הבנק מראש ובכתב .העברת הסקירה ופרסומה במלואה או בחלקה ,ללא קבלת אישור הבנק כאמור לעיל הינה אסורה בהחלט .הבנק ו/או חברות הבנות שלו ו/או החברות הקשורות עוסקות ,בין היתר בניהול תיקי השקעות ,מסחר בניירות ערך ,ביצוע עסקאות בבורסה ובפעילות בנקאית לסוגיה ,ועשויים להחזיק ו/או לבצע ,בין היתר ,עסקאות בנייר הערך ו/או נכסים פיננסיים הנזכרים בסקירה זו ,ככל שנזכרים ,בהתאם או שלא בהתאם לאמור בה .תיתכן אפשרות שבסקירה נפלו שיבושי הגהה ,ניסוח ,טעויות ,אי דיוקים וכו' למרות שהבנק נוקט באמצעים ככל יכולתו למונעם .השימוש באינטרנט חשוף לתקלות וסיכונים הטבועים ברשת האינטרנט ובמערכות ממוחשבות על אף שהבנק נוקט בכל האמצעים הסבירים למניעת תקלות וסיכונים ,כאמור .לפיכך לא ישא הבנק באחריות לנזק ו/או הפסד ו/או הוצאה ו/או תוצאה שנגרמה כתוצאה משיבוש ו/או הפסקה בקווי התקשורת ו/או בהעברת הנתונים ככל שאלו נגרמו מתקלות שאינן בשליטת הבנק ושהבנק לא יכול היה למונען במאמץ סביר.
© Copyright 2024