מעקב A1.il יציב 08.05.2016
שיכון ובינוי בע"מ מעקב Iמאי 2016 1 אנשי קשר: אורן שרייבר ,אנליסט בכיר – מעריך דירוג ראשי [email protected] רן גולדשטיין ,סמנכ"ל (ראש תחום נדל"ן) [email protected] שיכון ובינוי בע"מ דירוג סדרות ()Issue A1.il אופק דירוג :יציב מידרוג מודיעה על אישור דירוג A1.ilוהוצאה מרשימת בחינה ( )Credit Reviewללא השלכות ודאיות תוך הצבת אופק דירוג יציב לסדרות האג"ח 3-8שבמחזור של חברת שיכון ובינוי בע"מ (להלן" :שיכון ובינוי" או "החברה"). להלן אגרות החוב המדורגות על ידי מידרוג: סדרת אג"ח 3 4 5 6 7 8 מספר נייר ערך 1115500 1117910 1125210 1129733 1129741 1135888 דירוג A1.il A1.il A1.il A1.il A1.il A1.il אופק דירוג יציב יציב יציב יציב יציב יציב תאריך פירעון סופי 01/09/2016 10/03/2019 30/06/2022 01/04/2025 01/04/2025 01/05/2029 הדירוג נתמך ,בין היתר ,בהיקף הפעילות הנרחב של החברה ,הכולל ,בין היתר ,פעילות במגזרי התשתיות בישראל ובחו"ל (בדגש על מדינות אפריקה) ,ייזום למגורים בישראל ובמרכז ומזרח אירופה ,ייזום והחזקה של פרויקטי זכיינות ,אנרגיה ותשתיות בישראל ונכסים מניבים (בדגש על מרכזים מסחריים בישראל ויח"ד להשכרה בברלין); בהיקף הרווח הגולמי וכנגזר 2 ממנו היקף ה FFO-המשמעותיים שהחברה מייצרת באופן שוטף .סך ה FFO-בממוצע ,עומד על כ 700-800-מ' ₪וצפוי להישמר בהיקפים אלו ואף לצמוח בשנים הקרובות .יחסי הכיסוי הנגזרים מהיקף FFOזה עומדים על כ 7-10-שנים ,יחסים הולמים לרמת הדירוג ביחס לענפי הפעילות השונים של החברה; בנזילות גבוהה ברמת המאוחד שעומדת על כ 1.9-מיליארד ₪ועל כ 200-מ' ₪ברמת הסולו וגמישות פיננסית גבוהה שמבוססת ,בין היתר ,על יתרות מסגרות אשראי חתומות לא מנוצלות בהיקף של מאות מיליוני ₪נכון לסוף ,2015יחד עם היקף נכסים משמעותי הכולל פוטנציאל שווי גבוה שלא מתבטא בספרים וניתן למימוש ו\או שעבוד לצורך קבלת מימון ,יחד עם נגישות גבוהה לשוק ההון; במיצוב החברה והחברות הבנות הפועלות תחתיה ,ותק הפעילות והניסיון הרחב של ההנהלה ,אשר תורמים ליציבות וליכולת החברה לתכנן ,לבקר ולעמוד בתכניותיה ,הן התפעוליות והן התזרימיות; מנגד ,לחברה קיימת חשיפה לתנודתיות ולשחיקות ברווחיות ובהון החברה בכל הקשור לפעילותה במדינות מתפתחות, בדגש על ניגריה ושאר הפעילות במדינות אפריקה השונות .כמו כן ,לחברה חשיפה מסוימת בכל הקשור לפרויקט התרמו- סולארי "אשלים" ,אשר לפי פרסומיה בעת האחרונה ,נראה כי חשיפה זו התמתנה באופן משמעותי לאור הכנסת שני שותפים חדשים לפרויקט חלף חברת "אבנגואה" (השותף המקורי בפרויקט) ,בכפוף להשלמת האישורים הנדרשים; ביחסי איתנות שאינם הולמים לרמת הדירוג עם הון למאזן שנע סביב 15%-20%וחוב נטו ל CAP-נטו שנע סביב ( 60%-65%בהתחשב בתרחישים פוטנציאליים שונים שנבחנו בטווח הקצר) .לשם המחשה ,ניתן לציין את הרווחים שהחברה מייצרת בשנים האחרונות ממימוש שוטף של קרקעות ופרויקטים שהיא מקימה ,יחד עם רווחיות גולמית גבוהה שוטפת ממגזר הנדל"ן למגורים בישראל; ייצוב אופק הדירוג והוצאת סדרות האג"ח מרשימת בחינה בעלת השלכות לא ודאיות נתמך ,בין היתר ,בקיטון של חשיפות החברה התזרימיות וההוניות בכל הקשור לפעילות חברת הבת SBIבניגריה (לאור אישור תקציב המדינה לאחרונה ובין היתר, אישור פעילות התשתיות המתוכננת בה החברה לוקחת חלק משמעותי) .בהקשר זה נציין ,כי לפי תכניותיה האסטרטגיות של החברה מתוכנן קיטון יחסי של התרומה של הפעילות בניגריה לפעילות החברה לאור המדיניות של גיוון פעילות הקמת התשתיות בחו"ל למדינות נוספות ביבשות אמריקה (ניתן לציין כי לאחרונה אף פרסמה החברה על זכייתה וסגירה פיננסית של פרויקט להקמת כביש אגרה במדינת טקסס ,בארה"ב) .כמו כן ,ייצוב האופק נתמך בקיטון בחשיפות ההוניות והתזרימיות של החברה בכל הקשור לפרויקט "אשלים" ,בו החברה שותפה עם קבלן הקמה ותפעול המתמחה בתחום התרמו-סולארי, חברת "אבנגואה" ,אשר נכנסה לקשיים והחברה נדרשה למצוא מחליף .בנושא זה פורסם לאחרונה על סגירת עסקה להכנסת קרן נוי וחברת TSKכשותפים בזכיין ובקבלן של הפרויקט (יש לציין כי אישור סופי של הגופים המממנים והרגולטורים טרם התקבל ,נכון למועד הדוח). תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון שמירה על היקפי פעילות דומים לשנים האחרונות ,בכלל החברות הבנות ,בהן שיכון ובינוי נדל"ן SBI ,וסולל בונה .כמו כן ,מידרוג מעריכה כי החברה תמשיך לפתח את תחום הזכיינות והפרויקטים בישראל ובחו"ל, כאשר לחברה כבר היום קיים צבר משמעותי .על פי תחזיות החברה ,היקף ה FFO-שהחברה תציג בשנים הקרובות אינו צפוי לתנודתיות מהותית ביחס לשנים האחרונות .כמו כן ,מידרוג צופה כי יחסי האיתנות של החברה יישמרו יציבים ואף יציגו שיפור מסוים בשנים הקרובות ,באופן שיביא את שיעורי המינוף ברמת חוב נטו ל CAP-נטו לסביבת ה ,60%-65%-בין היתר ,לאור אסטרטגיית החברה להקטין את מינופה .צפויים להביא ליציבות ואף שיפור מסוים ביחסי הכיסוי, שינועו סביב 7-10שנים חוב פיננסי נטו ל .FFO-כמו כן ,תרחיש הבסיס לוקח בחשבון את צרכי שירות החוב השוטפים של 3 החברה ,בהתאם ללוח הסילוקין הקיים ובהתאם לתכניות פירעון החובות של החברה ,יחד עם מקורות תזרים שמבוססים ,מלבד הפעילות השוטפת של החברה ,על מקורות פוטנציאליים משמעותיים נוספים ,הכוללים נכסים מניבים ,פרויקטים והיקף קרקעות משמעותי ,המוצגים לפי עלות בדוחות הכספיים .יש לציין כי מידרוג לוקחת בחשבון היקף חלוקות דיבידנדים שינועו בטווח של 120-160מ' ₪בשנים הקרובות וככל שיחולקו דיבידנדים בהיקף משמעותי מעבר לכך ,יידרש לבחון את מקורות התזרים לצורך הגדלת היקף החלוקה והלימות התזרים הכולל של החברה לצרכיה השונים. יש לציין כי החברה נבחנת על בסיס גישת איחוד יחסי לחברות כלולות המוצגות לפי גישת השווי המאזני ועל כן ,היחסים שיתוארו במסגרת הדוח לוקחים בחשבון הנחה זו .מכאן ,אזכור של איחוד יחסי ו\או איחוד יחסי לחברות כלולות וכדומה, מתייחס להגדרה בתחילת פסקה זו .חשוב להדגיש כי טבלת הנתונים בסוף הדוח מציגה את נתוני החברה על בסיס הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה. פירוט גורמי מפתח לדירוג שיכון ובינוי שומרת על היקפי פעילות גבוהים ושיעורי רווחיות יציבים במגזר התשתיות ,ייזום הנדל"ן ופעילות הנכסים המניבים (נכסים מסחריים בעיקר) בישראל ובגרמניה; כמו כן ,החברה ממשיכה לייצר ערך ורווחיות דרך מגזר הפרויקטים והזכיינות; סיכום נתוני הפעילות של שנת 2015מצביעים על תמונה דומה לזו של השנים הקודמות ברמת הנתונים הכספיים המאוחדים, כאשר הכנסות החברה לשנת 2015עמדו על כ 5.1-מיליארד ₪והרווח הגולמי עמד על כ 875-מיליון ,₪המייצג שיעור רווחיות גולמית של כ .17%-בחינת מקורות הפעילות מלמדת ,כי מקור ההכנסות שהוכרו בספרים ,שנובע ממגזר התשתיות בחו"ל ,קטן לעומת שנים קודמות ,וזאת בעיקר לאור הקפאת חלק מהפרויקטים בניגריה לאור השינויים הפוליטיים במדינה ותהליך אישור התקציב שם (ראו בהמשך הרחבה בנושא) .מנגד ,החברה המשיכה לשמור על מגמה יציבה ועלייה בפעילות של ייזום נדל"ן למגורים בישראל ,הנבה שוטפת מנכסים מניבים ומפרויקטים שונים והנבה שוטפת מפעילות השכרת יח"ד בברלין (במסגרת החברה הכלולה ,ADO Propertiesלהלן ,"ADO" :המוחזקת על ידי .)ADO Groupעל פי דיווחיה של ,ADOנראה כי מגזר פעילות זה צפוי להמשיך להתרחב ,כאשר החברה צפויה לשמור על שיעור ההחזקה שלה ,לפחות בטווח הקצר .לראייה על האמור ,ניתן לציין את גיוס ההון הנוסף שהשלימה ADOבמהלך חודש אפריל ,2016 ,בהיקף של כ- 4 100מ' אירו .נוסף על האמור לעיל ,החברה פועלת במגזר הפרויקטים והזכיינות ,שכולל פרויקטים רבים בתחומים שונים הכוללים ,בין היתר ,את תחומי האנרגיה ,הסביבה ,התחבורה וההקמה והתפעול של מבנים שונים בבעלות גופים ציבוריים שונים (כדוגמת מרכז ההדרכה של משטרת ישראל "פוליסיטי" ,היכל בתי משפט בת"א ,מעונות הסטודנטים באונ' ת"א ובניין ג'נרי 2בירושלים) .שיכון ובינוי נחשבת כיזם וכקבלן מוביל בפרויקטים ובמכרזים אליהם ניגשת החברה ועל פי תכניותיה האסטרטגיות של החברה ,תחום הפרויקטים והזכיינות ימשיך להוות נדבך מרכזי בפעילותה .תחום זה נחשב בעל תרומה חיובית לרווחיות החברה ,בין אם בתרומה לרווחיות שוטפת בעלת מקורות יציבים (מרבית התשלומים מבוצעים על ידי המדינה ו\או גופים ציבוריים שונים ,כדוגמת חברת החשמל) ובין אם על ידי תרומה לרווחיות בדרך של מכירת הפרויקט לאחר הקמתו (ותפעולו במשך מספר שנים ,תלוי בתנאי המכרז הספציפי) .לראייה ,ניתן לציין כי החברה המשיכה לבצע במהלך 2015-2016מכירות שוטפות של החזקות במספר פרויקטים ,שתרמו לחברה רווחים גבוהים ותזרים משמעותי .נציין ,לשם המחשה ,את מכירות מפעיל מפעל התפלת המים בחדרה "אומיס" וכמחצית מהחזקות החברה במתקן האגירה השאובה במעלה הגלבוע שמכירתם הושלמה בחודשים האחרונים ברווח של כ 90-100-מ' ₪תוך יצירת תזרים משמעותי. להערכת מידרוג ,על אף שחיקה קיימת ואפשרית בשיעורי רווחיות ובתרומה לרווחיות של מגזר התשתיות בחו"ל ,שמופעל על ידי חברת שיכון ובינוי אס.בי.איי תשתיות בע"מ (להלן ,)"SBI" :רווחיות החברה ברמה הכוללת מכלל מגזריה ,תישמר יציבה, לאור היקף הפרויקטים הקיימים בצבר החברה ,שיעורי הרווחיות המוערכים ואלו שהושגו על ידי החברה בהיסטוריית פעילותה ,השיפור בהיקף פעילות ADOועוד ,כאשר יש לציין כי לחברה פוטנציאל רווחים גלום שאינו נרשם בדוחות הכספיים ,לאור הצגת הנכסים המניבים והפרויקטים של החברה על פי מודל העלות. יש לציין ,כי מלבד הרווח הגולמי ,מרבית פעילות החברה שכוללת מכירות של פרויקטים וזכיינות ,חלק מהפעילות השוטפת בפרויקטים אלו ופעילות החברה במסגרת החזקתה בחברת ADOלא נלקחות בחשבון ברווח הגולמי לאור העובדה כי פעילויות אלו באות לידי ביטוי ברווחי הון ו\או במסגרת חלק החברה ברווחי חברות כלולות (לאור שיעורי ההחזקה ו\או סיכומי שיתוף הפעולה עם שותפים) .על כן ,שיעורי התרומה של הפעילויות בתחומי התשתיות והייזום למגורים בישראל ובחו"ל בבחינת שיעורי תרומה לרווח התפעולי של החברה הינם פחות משמעותיים. התזרים שהחברה מייצרת באופן שוטף הולם לצרכים השוטפים של החברה; סך ה FFO-של החברה משמעותי ומייצר יחסי כיסוי מהירים החברה מייצרת היקף FFOשנתי שעומד על כ 700-800-מ' ₪בשנים האחרונות ,כאשר בשנת 2015הסתכם ה FFO-לכ- 700מ' .₪יחסי הכיסוי הנגזרים מהיקף FFOזה עומדים על כ 7-10-שנים ,יחסי כיסוי טובים ויציבים ביחס לפעילות החברה בשנים האחרונות .יש לציין כי בהתאם למודל הפעילות של החברה ,הכולל ייזום והקמה של פרויקטים שונים בתחום הזכיינות ומכירת החזקות בהם לאחר הקמתם ,יש לשקלל בתחומי פעילות החברה השוטפים את הרווחיות הנגזרת מתחום פעילות זה. תזרים המזומנים של החברה שהוצג למידרוג הינו יציב וכולל איזון בין מקורות לצרכי המזומנים ,באופן שהינו הולם ביחס לרמת הדירוג .כמו כן ,ברשות החברה "ארגז כלים" הכולל נכסים שלהערכתה יאפשרו לה ,בעת הצורך ,מקורות תזרים נוספים ,בהיקף משמעותי .במסגרת זו נכללים פרויקטים שונים שהבשילו לכדי מכירה ולא נמכרו על ידי החברה ,קרקעות המוחזקות בישראל ,מניות של חברת ,ADO Groupהחזקות בחברות בנות אחרות ועוד. יש לציין כי במידה והתזרים השוטף של פעילות החברה במגזר התשתיות בחו"ל היה מועבר לחברה לצורך שירות החוב, נדרש היה לקחת בחשבון קיטון מסוים בהיקף התזרים וזאת בגובה תשלומי מס שהחברה נדרשת הייתה לשלם. מידרוג מעריכה ,כי בהתאם לנתונים שהועברו לידה ,תזרים המזומנים מפעילות שוטפת ומקורות התזרים הנוספים הינם הולמים ביחס לרמת הדירוג וביחס ליכולת החברה לשרת את חובותיה בעתיד הנראה לעין. פעילות החברה נושאת סיכונים גיאוגרפיים שונים בדגש על פעילות חברת הבת SBIבמדינות אפריקה ,בדגש על ניגריה 5 ופעילות החברה בתחום הייזום למגורים במדינות מרכז ומזרח אירופה החברה פועלת בתחום התשתיות בזירה הבינלאומית על ידי חברת .SBIפעילות זו מבוצעת בעיקר במדינות אפריקה השונות, בדגש על ניגריה .על פי פרסומי החברה ,תרומת ניגריה לרווח הגולמי של SBIבשנים האחרונות עומדת על כ.50%-60%- להערכת מידרוג ,חשיפת פעילות החברה לאפריקה בכלל ולניגריה בפרט הינה בעלת השפעה שלילית על פרופיל הסיכון של החברה ,לאור תנודתיות קיימת וצפויה במדינות מתפתחות מבחינה פוליטית ,תקציבית ,מוסר תשלומים ועוד .חשיפה זו מקבלת משנה תוקף לאור אי שימוש בביטוחי סחר חוץ שונים שאינם ננקטים על ידי החברה ו\או חברת .SBIלראייה ,חילופי השלטון האחרונים בניגריה גרמו לעיכוב בפרויקטים ובתשלומים ובכך פגעו במידה מסוימת בהיקף הפעילות והרווחיות של .SBIיש לציין ,כי על פי התכניות האסטרטגיות של החברה שהוצגו למידרוג ,קיימת תכנית להקטין את החשיפה היחסית של החברה לפעילות בניגריה ,וזאת על ידי תכנית להרחבת פעילות תחום התשתיות הבינלאומית למדינות נוספות ביבשת אמריקה ,בהן ארה"ב וקולומביה .כמו כן ,היותה של SBIקבלן משמעותי בניגריה ,אשר מירב פעילותו הינה מול הממשל הפדראלי ,ממתנים בצורה מסוימת את הסיכונים הגלומים בפעילות זו. יחסי האיתנות של החברה אינם טובים ביחס לרמת הדירוג; קיים שיפור מסוים ביחסים אלו בשנים האחרונות ,אך קיימת חשיפה לשחיקתם לאור חשיפת החברה לחובות לקוחות במדינות אפריקה ,בדגש על ניגריה יחסי האיתנות של חברה על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים ,עומדים על כ 15%-הון למאזן וכ 69%-חוב נטו ל CAP-נטו נכון לדצמבר ,2015 ,המבוססים על היקף הון עצמי של כ 1.84-מיליארד ₪וחוב פיננסי נטו של כ 4.7-מיליארד .₪יחסים אלו אינם הולמים לרמת הדירוג .להערכת מידרוג ובהתאם לפוטנציאל אירועים שצפויים להתרחש בטווח הזמן הקצר ,אשר הוצגו למידרוג ,קיים פוטנציאל לשיפור מסוים ביחסים אלו הנובע ,בין היתר ,מתכנית למכירות של פרויקטים והסכמי זכיינות שונים יחד עם פירעון חובות ,שיביאו לקיטון של יחסי המינוף של החברה לרמה שתנוע סביב 60%-65%בחוב נטו ל CAP-נטו ,וזאת בהתחשב אף בחשיפה מסוימת להיקף ההון העצמי הנשענת על חובות של לקוחות בהיקף של כ 65-מ' דולר (יתרת לקוחות נטו) ,נכון לדצמבר ,2015 ,שנובעים מפעילות החברה בניגריה .כמו כן ,החברה נהגה לחלק בשנים האחרונות דיבידנדים בהיקף שנתי ממוצע של שנע בטווח 150-200מ' .₪ נוסף על האמור ,מידרוג מעריכה כי עדיין ישנה חשיפה לפרויקט אשלים ,פרויקט תרמו-סולארי בו זכתה החברה ונמצא בשלבי הקמה .החשיפה בנוגע לפרויקט זה הינה ההון העצמי שהושקע עד כה על ידי החברה ,והיא נובעת מהבעיות הכספיות והמשפטיות של השותף בפרויקט ,חברת "אבנגואה" .יש לציין כי בנוגע לחשיפה זו ,החברה פעלה להחלפת השותף ופורסם לאחרונה על סיכום עם שני גופים שונים ,קרן נוי וחברת " ,"TSKשיחליפו את השותף הנוכחי במחויבויות הכספיות ובידע של הקמת מתקנים תרמו-סולאריים ,שאותו אמורה להביא חברת " ."TSKכמו כן ,דווח כי השותף הנוכחי יישאר בפרויקט כקבלן משנה וימשיך בליווי המקצועי .יחד עם זאת ,החלפת "אבנגואה" טרם אושרה על ידי כלל הגורמים הרלוונטיים ,בהם הגופים המממנים והמדינה ,המותירה את חשיפת החברה לפרויקט זה. להערכת מידרוג ,יחסי האיתנות של החברה הנוכחיים הינם חלשים ביחס לרמת הדירוג ונדרשים לחיזוק של שיעור האיתנות על מנת להלום את רמת הדירוג הנוכחית. לחברה יתרות נזילות וגמישות פיננסית טובה הנובעת מיתרות נזילות משמעותיות ,מיתרות מסגרות אשראי חתומות ולא מנוצלות ומ"ארגז כלים" נזיל הכולל נכסים מניבים ,החזקות במניות חברות בנות שניתנות למכירה ו\או שעבוד וצבר קרקעות משמעותי; כמו כן ,לחברה נגישות גבוהה לשוק ההון 6 יתרות הנזילות של החברה מסתכמות לכ 1.9-מיליארד ( ₪לפי נתוני דוחות כספיים מאוחדים) ולכ 200-מ' ( ₪לפי נתוני סולו, נכון לסוף דצמבר .)2015 ,יתרות אלו צפויות אף לגדול לאור השלמת עסקאות צפויות שנחתמו לאחר תאריך המאזן ותזרים נוסף שהתקבל במהלך הרבעון הראשון בגין עסקאות שהושלמו במהלך השנים .2015-2016גמישות החברה מבוססת על יתרות מסגרות אשראי חתומות לא מנוצלות בהיקף של מאות מיליוני ₪נכון לסוף ,2015יחד עם היקף נכסים משמעותי (בהתאם לנתונים שנמסרו מהחברה) הכולל פוטנציאל שווי גבוה שלא מתבטא בספרים וניתן למימוש ו\או שעבוד לצורך קבלת מימון .מכלול נכסים זה כולל ,בין היתר ,נכסים מניבים (בעיקר נכסים מסחריים בישראל – קניון "עיר ימים" בנתניה וקניון "שער הצפון" בקרית אתא) ,פרויקטי זכיינות שנמצאים בשלבי תפעול (מעונות סטודנטים בת"א ,היכל המשפט בת"א, הפעלת כבישי אגרה ועוד) והחזקה בחברות בנות כדוגמת שיכון ובינוי נדל"ן ADO ,ו SBI-שניתן לממשן באופן חלקי או מלא ואף לשעבד החזקות .מידרוג מעריכה כי יתרות המזומנים של החברה ,יחד עם הגמישות שלה כפי שתוארה לעיל ,הינן משמעותיות ביחס ללוח הסילוקין וצרכי שירות החוב של החברה ,וזאת בנוסף לנגישות החברה הגבוהה לשוק ההון ,כפי שמתבטא בגיוסי החוב שבוצעו על ידי החברה בשנים האחרונות .לוח הסילוקין של החברה הינו נוח ביחס לתזרים המיוצר מפעילות שוטפת ומקורות התזרים הנוספים שצוינו במסגרת דוח זה .ניתן לראות בתרשים מטה כי החברה נדרשת לפרוע כ 173-מ' ₪בשנת 2016קרן אג"ח ובשנים 2017-2019נדרשת החברה לפרוע בשנה כ 293-מ' ( ₪מעבר לכך פרוס לוח הסילוקין כפי שמופיע בתרשים מטה) .להערכת מידרוג ,מידת הנזילות והגמישות של החברה הינה טובה והולמת את רמת הדירוג. לשם המחשה ,ניתן לראות את תנועת מחיר המניה של ADOב 3-השנים האחרונות ,שעלתה בכ 50%-ומהווה למעשה מקור תזרים שוטף בטווח זמן מיידי ואף מקור גמישות של החברה ליצירת תזרים משמעותי ממכירת חלק ו\או כל החזקות החברה ב.ADO- *עיבוד נתוני סחירות מנתוני הבורסה לוח סילוקין קרן אג"ח של החברה לתאריך 31/12/2015 7 נתונים פיננסיים עיקריים על בסיס הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה 8 * EBITDAחושב על בסיס הרווח התפעולי ,בנטרול פחת ורווחי שערוך נדל"ן להשקעה אופק הדירוג גורמים העשויים לשפר את הדירוג ואת אופק הדירוג ירידה בחוב הפיננסי ושיפור משמעותי ביחסי האיתנות יצירת היקף נכסים מניבים משמעותי המפיקים תזרים פרמננטי ומקטין את רמת הסיכון הענפית של החברה קיטון משמעותי בחשיפת פעילות החברה למדינות מתפתחות בדגש על ניגריה בפרט ומדינות אפריקה בכלל ,תוך שמירה על היקף הפעילות ורווחיות הגורמים העלולים לפגוע בדירוג או באופק הדירוג גידול במינוף החברה ,בין השאר ,כתוצאה מחלוקת דיבידנד בהיקף משמעותי ירידה ברווחיות ובתזרימי המזומנים של חברת שיכון ובינוי ,SBI ,סולל בונה ושיכון ובינוי נדל"ן החלת מגבלות על יכולת החברה למשוך כספים מהחברות המוחזקות על ידה גידול בהיקפי פעילות ,תרומה לרווחיות ולהון החברה של מדינות מתפתחות ,בדגש על ניגריה ומדינות אפריקה נוספות אודות החברה קבוצת שיכון ובינוי פועלת בישראל ומחוץ לישראל בענפי הנדל"ן ,התשתיות והסביבה על תחומיהם השונים .שיכון ובינוי, במישרין ובאמצעות החברות שבשליטתה ,פועלות בארץ ובחו"ל בחמישה תחומי פעילות עיקריים של תשתיות ובניה ,נדל"ן, זכיינות ( ,)Concessionאנרגיה ומים .החברה נשלטת על ידי קבוצת אריסון ,המחזיקה בכ – 46.9%מהון המניות של החברה. תחומי הפעילות העיקריים כוללים : ביצוע עבודות סלילה ותשתית בארץ ופרויקטים קבלניים גדולים ,בארץ ובחו"ל .בישראל החברה פועלת על ידי שיכון ובינוי סולל בונה – תשתית בע"מ ובחו"ל על ידי SBIוהחברות המוחזקות על ידה ,הפועלות בעיקר באפריקה. יזמות נדל"ן ,בניה ומכירת מקרקעין ונכסים מניבים ,בארץ ובחו"ל בפרויקטים שעיקרם מיועד למגורים וחלקם שלא למגורים .עיקר הפעילות בתחום מבוצעת בארץ באמצעות שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ .בנוסף ,קיימת פעילות כאמור בחו"ל ,אשר מבוצעת באמצעות .Shikun & Binui Real Estate Developmentכן מחזיקה החברה כ41.9%- בחברת ADOהציבורית. זכיינות ) ,(Concessionהכוללת השתתפות במכרזים וביצוע ,מימון ,תכנון ותפעול של פרויקטים לאומיים גדולים, המבוצעים בדרך של מימון על ידי המגזר הפרטי ,חלף מימון ממשלתי. 9 פעילות בתחומי האנרגיה המתחדשת ובפרט -ייצור ואספקה של אנרגיה. פעילות בתחום הסביבה. היסטוריית דירוג דוחות קשורים: שיכון ובינוי בע"מ – בחינת דירוג – פברואר 2016 שיכון ובינוי בע"מ – מעקב – אפריל 2015 דירוג חברות נדל"ן -פברואר 2016 סולמות והגדרות הדירוג של מידרוג הדוחות מפורסמים באתר מידרוג www.midroog.co.il מידע כללי: תאריך דוח הדירוג: 08/05/2016 תאריך דוח קודם: 29/04/2015 תאריך מתן דירוג ראשוני: 11/03/2006 שם יוזם הדירוג: שיכון ובינוי בע"מ שם הגורם ששילם עבור הדירוג: שיכון ובינוי בע"מ מידע מן המנפיק מידרוג מסתמכת בדירוגיה בין השאר על מידע שהתקבל מגורמים מוסמכים אצל המנפיק. 10 סולם דירוג מקומי לזמן ארוך 11 Aaa.il מנפיקים או הנפקות המדורגים Aaa.ilמציגים ,על פי שיפוטה של מידרוג ,כושר החזר אשראי הגבוה ביותר יחסית למנפיקים מקומיים אחרים. Aa.il מנפיקים או הנפקות המדורגים Aa.ilמציגים ,על פי שיפוטה של מידרוג ,כושר החזר אשראי גבוה מאד יחסית למנפיקים מקומיים אחרים. A.il מנפיקים או הנפקות המדורגים A.ilמציגים ,על פי שיפוטה של מידרוג ,כושר החזר אשראי גבוה יחסית למנפיקים מקומיים אחרים. Baa.il מנפיקים או הנפקות המדורגים Baa.ilמציגים ,על פי שיפוטה של מידרוג ,כושר החזר אשראי בינוני יחסית למנפיקים מקומיים אחרים והם עלולים להיות בעלי מאפיינים ספקולטיביים מסוימים. Ba.il מנפיקים או הנפקות המדורגים Ba.ilמציגים ,על פי שיפוטה של מידרוג ,כושר החזר אשראי חלש יחסית למנפיקים מקומיים אחרים והם בעלי מאפיינים ספקולטיביים. B.il מנפיקים או הנפקות המדורגים B.ilמציגים ,על פי שיפוטה של מידרוג ,כושר החזר אשראי חלש מאוד יחסית למנפיקים מקומיים אחרים והם בעלי מאפיינים ספקולטיביים משמעותיים. Caa.il מנפיקים או הנפקות המדורגים Caa.ilמציגים ,על פי שיפוטה של מידרוג ,כושר החזר אשראי חלש ביותר יחסית למנפיקים מקומיים אחרים והם בעלי מאפיינים ספקולטיביים משמעותיים ביותר. Ca.il מנפיקים או הנפקות המדורגים Ca.ilמציגים ,על פי שיפוטה של מידרוג ,כושר החזר אשראי חלש באופן קיצוני והם קרובים מאוד למצב של כשל פירעון עם סיכויים כלשהם להחזר קרן וריבית. C.il מנפיקים או הנפקות המדורגים C.ilמציגים ,על פי שיפוטה של מידרוג ,כושר החזר אשראי החלש ביותר ובדרך כלל הם במצב של כשל פירעון עם סיכויים קלושים להחזר קרן וריבית. הערה :מידרוג משתמשת במשתנים מספריים 1,2,3בכל אחת מקטגוריות הדירוג מ Aa.il -ועד Caa.ilהמשתנה ' '1מציין שאגרת החוב מצויה בקצה העליון של קטגורית הדירוג שאליה היא משתייכת ,המצוינת באותיות .המשתנה ' '2מציין שהיא נמצאת באמצע קטגורית הדירוג ואילו המשתנה ' ' 3מציין שאגרת החוב נמצאת בחלק התחתון של קטגורית הדירוג שלה ,המצוינת באותיות. כל הזכויות שמורות לחב' מידרוג בע"מ (להלן" :מידרוג") . למידרוג יש זכויות יוצרים במסמך זה ,לרבות בפסקה זו ,והינו מוגן על ידי זכויות יוצרים ודיני הקניין הרוחני. אין להעתיק ,לצלם ,לשנות ,להפיץ ,לשכפל או להציג מסמך זה למטרה כלשהי ,מסחרית או אחרת ,ללא הסכמת מידרוג מראש ובכתב . אזהרה הנוגעת למגבלות הדירוג ולסיכוני הסתמכות על דירוג וכן אזהרות והסתייגויות בנוגע לפעילות של מידרוג בע"מ ולמידע המופיע באתר האינטרנט שלה. דירוגי מידרוג ו/או פרסומיה הנם בגדר חוות דעת סובייקטיביות ,הנכונים למועד פרסומם (וכל עוד מידרוג לא שינתה את הדירוג או הפסיקה אותו) ביחס לסיכון האשראי היחסי העתידי של ישויות ,ביחס להתחייבויות אשראי ,לחובות ו/או למכשירים פיננסיים דמויי חוב .פרסומי מידרוג יכולים לכלול גם הערכות המבוססות על מודלים כמותיים של סיכוני אשראי ,וכן חוות דעת נלוות ששימשו אותה בתהליך הדירוג .דירוגי מידרוג ופרסומיה אינם מהווים הצהרה בדבר נכונותן של עובדות במועד הפרסום או בכלל .מידרוג עושה שימוש בסולמות דירוג לשם מתן הערכות יחסיות של סיכוני אשראי ו/או של ישויות ו/או מכשירים פיננסיים בהתאם להגדרות המפורטות בסולם עצמו .יובהר כי הבחירה בסימול כמשקף סיכון אשראי משקפת אך ורק הערכה יחסית של סיכון זה .מידרוג מגדירה סיכון אשראי כסיכון לפיו ישות עלולה שלא לעמוד בהתחייבויותיה החוזיות הפיננסיות למועד פירעונן ,וכן כל הפסד כספי משוער במקרה של כשל פירעון .דירוגי מידרוג אינם מתייחסים לכל סיכון אחר ,כגון סיכון המתייחס לנזילות ,לערך השוק ,לשינויים בשערי ריבית ,לתנודתיות מחירים או לכל גורם אחר המשפיע על שוק ההון. 12 הדירוגים המונפקים על ידי מידרוג ו/או פרסומיה אינם מהווים המלצה לרכישה ,החזקה ו/או מכירה של אגרות חוב ו/או מכשירים פיננסיים אחרים ו/או כל השקעה אחרת ו/או להימנעות מכל אחת מפעולות אלו. כמו כן ,הדירוגים המונפקים על ידי מידרוג ו/או פרסומיה אינם מהווים ייעוץ השקעות או ייעוץ פיננסי ,וכן אין בהם משום התייחסות להתאמה של השקעה כלשהי למשקיע מסוים או המלצה להשקעה מכל סוג שהוא בהסתמך על הדירוג .מידרוג מנפיקה דירוגים תחת ההנחה שכל העושה שימוש במידע המפורט על ידה ובדירוגים וכל משקיע ינקוט זהירות ראויה ויבצע את כל הבדיקות המתאימות והנדרשות בעצמו ו/או באמצעות אנשי מקצוע המוסמכים לכך ,על מנת להעריך בעצמו את הכדאיות של כל השקעה בכל מכשיר פיננסי שהינו שוקל לרכוש ,להחזיק או למכור .על כל משקיע להסתייע בייעוץ מקצועי בקשר עם השקעותיו, עם הדין החל על ענייניו ו/או עם כל עניין מקצועי אחר .כל דירוג או חוות דעת אחרת שמעניקה מידרוג צריכים להישקל כמרכיב בודד בכל החלטת השקעה הנעשית על ידי משתמש במידע הכלול במסמך זה או על ידי מי מטעמו ועל ידי כל משקיע ,ובהתאם לכך ,כל משתמש במידע הכלול בדירוגי מידרוג ו/או בפרסומיה ו/או באמור במסמך זה וכל משקיע חייב ללמוד ולבצע הערכה של כדאיות ההשקעה מטעמו לגבי כל מנפיק, ערב ,אגרת חוב או מכשיר פיננסי אחר שבכוונתו להחזיק ,לרכוש או למכור" .משקיע" – משקיע במכשיר פיננסי שנקבע לגביו דירוג או במכשיר פיננסי של תאגיד מדורג. כל המידע הכלול בדירוגי מידרוג ו/או בפרסומיה ,ואשר עליו היא הסתמכה (להלן" :המידע") ,נמסר למידרוג על ידי מקורות מידע הנחשבים בעיניה אמינים ,ובין השאר על ידי הישות המדורגת ,מידרוג איננה אחראית לנכונותו והוא מובא כפי שהוא נמסר על ידי אותם מקורות מידע .מידרוג נוקטת בכל האמצעים הסבירים להבנתה כדי שהמידע יהיה באיכות ובהיקף מספקים וממקורות הנחשבים בעיניה אמינים ,לרבות תוך הסתמכות על מידע שהינה מקבלת מצדדים שלישיים בלתי תלויים ,אם וכאשר הדבר מתאים ,אולם מידרוג איננה גוף המבצע ביקורת ולכן היא איננה יכולה לאמת או לתקף את המידע. סקירות כלליות אשר מפורסמות על ידי מידרוג אינן מיועדות לשמש לשם הערכה של השקעה כלשהי ,אלא לשם העברת ידע כללי ו/או נתונים המצויים בחזקת מידרוג ,במגבלות האמור לעיל לגבי המידע ששימש בהכנתן .אין באמור בסקירות אלה כדי להוות חלק ממתודולוגיה על פיה עובדת מידרוג .מידרוג רשאית לסטות מן האמור בסקירה כללית ולשנות את עמדתה לגבי האמור בה בכל עת .אין לראות ,להתייחס או להסתמך על האמור בסקירה כללית כאל חוות דעת או ייעוץ מכל סוג שהוא .סקירה כללית איננה מהווה חלק מהמתודולוגיה המקצועית של מידרוג ,היא משקפת את דעתו האישית של כותב המסמך ואיננה משקפת בהכרח את דעתה של מידרוג. בכפוף לאמור בכל דין ,מידרוג ,הדירקטורים שלה ,נושאי המשרה שלה ,עובדי החברה ו/או כל מי מטעמה שיהיה מעורב בדירוג ,לא יהיו אחראים מכוח הדין כלפי כל אדם ו/או ישות ,בגין כל נזק ו/או אובדן ו/או הפסד, כספי או אחר ,ישיר ,עקיף ,מיוחד ,תוצאתי או קשור ,אשר נגרם באופן כלשהו או בקשר למידע או לדירוג או להליך הדירוג ,לרבות בשל אי מתן דירוג ,גם אם נמסרה להם או למי מטעמם הודעה מראש בדבר האפשרות להתרחשותו של נזק או אובדן או הפסד כאמור לעיל ,לרבות ,אך לא רק ,בגין( :א) כל אובדן רווחים ,לרבות בשל אובדן הזדמנויות השקעה אחרות; או (ב) כל הפסד או נזק הנגרם כתוצאה מהחזקה ו/או רכישה ו/או מכירה של מכשיר פיננסי ,בין אם הוא היה נשוא דירוג אשראי מסוים שהונפק על ידה של מידרוג ובין אם לאו; (ג) כל הפסד ו/או אובדן ו/או נזק ,אשר נגרמו ,בין השאר אך לא רק ,כתוצאה או בקשר עם רשלנות (להוציא מרמה ,פעולה בזדון או פעולה אחרת שהדין אינו מתיר לפטור מאחריות בגינה) ,מצדם של דירקטורים ,נושאי משרה ,עובדים ו/או מי מטעמה של מידרוג ,בין אם היתה מודעת ובין אם לאו ,בין במעשה ובין במחדל. מידרוג מצהירה בזאת ,שרוב המנפיקים של המכשירים הפיננסיים המדורגים על ידה או שבקשר עם הנפקתם נערך הדירוג ,התחייבו לשלם למידרוג עבור הדירוג ,טרם ביצוע הדירוג .מידרוג מקיימת מדיניות ונהלים ביחס לעצמאות הדירוג ותהליכי הדירוג. 13 מידרוג הינה חברת בת של מודי'ס ( Moody'sלהלן" :מודי'ס") ,המחזיקה ב 51%-ממניות מידרוג .יחד עם זאת ,תהליכי הדירוג של מידרוג הינם עצמאיים ונפרדים מאלה של מודי'ס ,ואינם כפופים לאישורה של מודי'ס. למידרוג יש מדיניות ונהלים משלה וועדת דירוג עצמאית בשיקול דעתה ובהחלטותיה. דירוג שמידרוג הנפיקה עשוי להשתנות כתוצאה משינויים במידע שעליו התבסס הדירוג ו/או כתוצאה מקבלת מידע חדש ו/או מכל סיבה אחרת .עדכונים ו/או שינויים בדירוגים מופיעים באתר האינטרנט של מידרוג שכתובתו .www.midroog.co.il :כמו כן ,ניתן לפנות לאתר לשם קבלת מידע נוסף על נהלי מידרוג ו/או על עבודת ועדת הדירוג שלה.
© Copyright 2024