EID KOMMUNE Teknisk-og samfunnsutval HOVUDUTSKRIFT
EID KOMMUNE Teknisk-og samfunnsutval HOVUDUTSKRIFT Møtedato: 26.08.2016 Møtetid: Kl. 10:00 – 13:00 Møtestad: LA Bygget Langeland Saksnr.: 068/16 - 076/16 Forfall meldt frå følgjande medl. Sigrun Stokkenes Grethe Dahl Sandven Oddvin Hansen Parti Krf V H Følgjande varamedl. Møtte Parti Svein Rotevatn Ove Kjøllesdal V H Ugilde Vigdis Heimdal Reksnes, SV Sak 76/16 Følgjande varamedl. Møtte Nils Helge Løkling, Ap Møteleiar: Frå adm. møtte: Utlevert i møtet: Orientering: Sp.mål/interpell.: Synfaring: Diverse: Alf Reidar Myrstad Kommunalsjef Elin Leikanger, byggesakshandsamar Roar Sætre Det var synfaring på brannstasjonen Det vart stilt spørsmål ved tryggleiken ved helikopterplassen. Underskrifter: Kirsti Orvik Olsen Alf Reidar Myrstad Torbjørn Leivdal Sakliste Sak nr. Saktittel 068/16 Godkjenning av innkalling og saksliste 069/16 Godkjenning av møteprotokoll 070/16 Referatsaker 071/16 Orienteringssaker til teknisk- og samfunnsutvalet 2015-2019 072/16 Uttale frå Eid kommune - Retningsliner for lokalisering av handel og kjøpesenter 073/16 Orienteringssak - Nye nasjonale krav til skredvurdering i saker etter planog bygningslova 074/16 Detaljreguleringsplan for utviding av Torvik bustadfelt - Vedtak 075/16 Søknad om dispensasjon frå utbyggingsplan - Harpefossen 076/16 Privat reguleringsplan - Haugen, G/Bnr 36/5 - Utlegging til offentleg ettersyn EID KOMMUNE Møtebok Styre, utval, komite m.m. Teknisk-og samfunnsutval SAKSGANG Møtedato 26.08.2016 Avgjerd av: Saksansv.: Janne Endal Andersson Saksnr 068/16 Arkiv: Namn-, NamnObjekt: GODKJENNING AV INNKALLING OG SAKSLISTE RÅDMANNEN SI TILRÅDING: Innkalling og sakliste 26.08.2016 vert godkjent. 26.08.2016 TEKNISK-OG SAMFUNNSUTVAL TSU-068/16 VEDTAK: Som tilrådinga. Samrøystes. Saksansv. JEA Arkivsaknr 16/1652 EID KOMMUNE Møtebok Styre, utval, komite m.m. Teknisk-og samfunnsutval Avgjerd av: Saksansv.: Janne Endal Andersson SAKSGANG Møtedato 26.08.2016 Arkiv: Namn-, NamnObjekt: GODKJENNING AV MØTEPROTOKOLL RÅDMANNEN SI TILRÅDING: Møteprotokollen frå møte den 22.06.2016 vert godkjent. 26.08.2016 TEKNISK-OG SAMFUNNSUTVAL TSU-069/16 VEDTAK: Som tilrådinga. Samrøystes. Saksnr 069/16 Saksansv. JEA Arkivsaknr 16/1653 EID KOMMUNE Møtebok Styre, utval, komite m.m. Teknisk-og samfunnsutval Avgjerd av: Saksansv.: Janne Endal Andersson SAKSGANG Møtedato 26.08.2016 Saksnr 070/16 Arkiv: Namn-, NamnObjekt: Saksansv. JEA Arkivsaknr 16/1651 REFERATSAKER Nr Dok.ID T Dok.dato Avsendar/Mottakar Tittel 1 16/7835 I 16.06.2016 Nordfjord Vekst 2 16/7826 I 16.06.2016 3 16/7830 I 16.06.2016 4 16/7419 I 09.06.2016 5 16/8612 I 01.07.2016 6 16/8759 I 05.07.2016 7 16/8735 I 05.07.2016 8 16/8604 I 30.06.2016 9 16/9161 I 20.07.2016 Protokoll for kommunale næringsfonda for Selje, Eid og Vågsøy styremøte 24/516 Norges vassdrags- og Orientering om vedtak i energidirektorat småkraftpakke Eid/Bremanger Norges vassdrags- og Vurdering av sanering av 66 energidirektorat kV Leivdal - Straumshamn og Straumshamn transformatorstasjon. NVEs referanse: 201600471-5 Direktoratet for Oversendelse av Samfunnssikkerhet- tilsynsrapport og beredskap Styreleiar i Søknad om prøveprosjekt for Alarmsentralen i sentralane i distrikt Vest Sogn og Fjordan IKS Dykkar ref 2105/9946/KVAI Det kongelige Høringsbrev - Forslag til kommunal- og endringer i moderniseringsdepart byggesaksforskriften (SAK) ement Sogn og Fjordane Kostnadsreduksjonar fylkeskommune samferdsle 2017-2019 Selje kommune Offentleg ettersyn Kommuneplanen sin arealdel Selje kommune 2016-2028 Kommunal- og Tilskot til infrastrukturtiltak i 10 16/9889 U 19.08.2016 moderniseringsdepart ementet Teknisk- og samfunnsutvikilingsu tvalet RÅDMANNEN SI TILRÅDING: Refererte saker vert tekne til etterretning slik dei ligg føre. 26.08.2016 TEKNISK-OG SAMFUNNSUTVAL TSU-070/16 VEDTAK: Som tilrådinga. Samrøystes. kommunar som skal slå seg saman Oppfølging av vedtak i teknisk- og samfunnsutvalet 2015-2019 - 26.08.2016 EID KOMMUNE Møtebok Styre, utval, komite m.m. Teknisk-og samfunnsutval Avgjerd av: Saksbehandler: Åslaug Krogsæter SAKSGANG Møtedato 26.08.2016 Saksnr 071/16 Arkiv: 033 Objekt: Saksansv. ÅKR Arkivsaknr 15/1867 Orienteringssaker til teknisk- og samfunnsutvalet 2015-2019 1. 2. 3. 4. Status Engelund-bygget Vegstenging kommunal veg på Ytre Skårhaug Status Seawalkprosjektet Status Sagaparken – ferdigstilling RÅDMANNEN SI TILRÅDING: Orienteringa vert teken til vitande. 26.08.2016 TEKNISK-OG SAMFUNNSUTVAL Administrasjonen vert oppmoda om å følgje opp saka kring riving/sikring av Engelundbygget. TSU-071/16 VEDTAK: Som tilrådinga. Samrøystes Åslaug Krogsæter -rådmann- EID KOMMUNE Møtebok Styre, utval, komite m.m. Teknisk-og samfunnsutval SAKSGANG Møtedato 26.08.2016 Avgjerd av: Teknisk- og samfunnsutvalet Saksbehandler: Kristine Dahl Saksnr 072/16 Arkiv: 040 Objekt: Saksansv. KDA Arkivsaknr 16/1389 Uttale frå Eid kommune - Retningsliner for lokalisering av handel og kjøpesenter Prenta vedlegg: 1. Høyringsbrev datert 07.07.2016 frå Sogn og Fjordane fylkeskommune 2. Framlegg til nye retningsliner for lokalisering av handel og kjøpesentra som grunnlag for konsekvensutgreiing 3. Saksframlegg for fylkesutvalet 4. Handelsanalyse for Sogn og Fjordane 5. Konsekvensutgreiing Aktuelle lover, forskrifter, avtalar m.m.: Forskrift om rikspolitiske føresegner for kjøpesenter. Fylkesdelplan arealbruk med retningsliner. Kva saka gjeld: Saka gjeld uttale til avgrensa rullering av retningsliner for lokalisering av handel og kjøpesenter som inngår i Fylkesdelplan for arealbruk. Bakgrunn for saka: Fylkesutvalet vedtok i møte 22. juni 2016, sak 66/16, å legge forslaget til nye retningsliner for lokalisering av handel og kjøpesenter ut til høyring. Høyringsfrist er 15. september 2016. Saksutgreiing: Forskrift om rikspolitiske føresegner for kjøpesenter vart etablert i 2008. I § 3 i forskrifta er det lagt til grunn at kjøpesenter over 3000 m2 bruksareal berre kan etablerast eller utvidast i samsvar med godkjente fylkesdelplanar eller fylkesdelplanar med retningsliner for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjonar. Retningslinene for lokalisering av handel og kjøpesenter er kopla mot Fylkesdelplan for arealbruk. Retningslinene omhandlar lokalisering av handelsverksemder generelt og lokalisering av kjøpesenter spesielt. Kort historikk Fylkesutvalet bad i møte den 14. mai 2014, sak 47/14, om at retningslinene for kjøpesenterstrukturen i fylket vart endra: «1. Fylkesutvalet ber om at det vert teke initiativ til å endre delar av kap. 3.2.4 i fylkesdelplan for arealbruk, slik at avgrensingane i gjeldande plan for arealbruk til utbygging av kjøpesenter i alle kommunane i Sogn og Fjordane, vert endra. 2. Fylkesutvalet ber fylkesrådmannen å fremje endringsframlegget i samsvar med reglane i plan- og bygningslova.» I 2014 gjorde fylkesutvalet også vedtak om at retningslinene for lokalisering av handel i Nordfjord skulle vurderast harmonisert for tettstadane i Nordfjord. Vedtaket kom etter initiativ frå Nordfjordrådet og eit innspel frå Vågsøy kommune om etablering av kjøpesenter utanfor sentrum i Måløy. Saka om endring av retningslinene vart vidare tema i 2015 samband med ei administrativ uttale til arealdeling til kommuneplanen for Førde, sak 42/15, der Fylkesutvalet den 9. april 2015 gjorde følgjande vedtak: «1. Fylkesutvalet gjev si støtte til Førde kommune sitt arbeid med arealdelen til kommuneplanen, som tek tak i viktige utfordringar for å utvikle Førde som ein viktig bu- og arbeidsmarknadsregion i fylket. 2. Fylkesutvalet reserverer seg mot dei formuleringane som er nytta i administrasjonen si uttale, datert 22.01.15, når det gjeld handelspark på Brulandsvellene. Fylkesutvalet støttar formannskapet i Førde sitt høyringsframlegg til etablering av handelspark på Brulandsvellene, og dei vilkår handelsparken skal etablerast på. Fylkesutvalet vil ikkje overprøve dei vurderingane kommunen har gjort, og det vedtaket som blir gjort i Førde bystyre. Dersom etablering av handelsparken skulle vere i strid med gjeldande fylkesdelplan og rikspolitiske retningsliner for kjøpesenter (kjøpesenterforskrifta), ber fylkesutvalet om at det om nødvendig blir tatt initiativ til å endre fylkesdelplanen slik at denne blir i samsvar med handelsparken.» Retningsliner for kjøpesenter Kva som vert rekna som kjøpesenter er definert slik i Forskrift om rikspolitiske føresegner for kjøpesenter: «Med kjøpesenter forstås detaljhandel i bygningsmessige enheter og bygningskomplekser som etableres, drives eller framstår som en enhet, samt utsalg som krever kunde- og medlemskort for å få adgang. Dagligvareforretninger er å oppfatte som kjøpesenter i denne sammenheng. Det samme er varehus som omsetter én eller flere varegrupper. Som kjøpesenter regnes også handelsvirksomhet lokalisert i flere enheter innenfor et område som for eksempel en handelspark». Det går fram av plandokumentet frå fylkeskommunen at føremålet med retningslinene er å styrke eksisterande by- og tettstadar, gje samfunnsøkonomisk effektiv arealbruk og legge til rette for miljø- og helsefremjande transportval. Retningslinene skal sikre at ny handelsverksemd vert lokalisert innanfor eller i tilknyting til eksisterande by- og tettstadsenter, i samsvar med nasjonale forventningar til by- og tettstadplanlegging. Retningslinene skal leggast til grunn for vidare planlegging og utvikling i kommunen og retningslinene vil difor gje føringar og avgrense kommunen sin skjønsmessige kompetanse som planmynde og tilretteleggar for samfunnsutvikling. Gjeldande retningsliner for kjøpesenterstruktur i fylket er som følgjer: «a. Det skal ikkje etablerast kjøpesentra utanom sentra og tettstader i Sogn og Fjordane. b. I Førde, Florø, Sogndal og på Nordfjordeid er det tilstrekkeleg grunnlag for etablering av "store kjøpesenter" c. På Sandane, i Øvre Årdal, Måløy, Stryn og Høyanger er det høve til å etablere kjøpesenter med ein storleik på inntil 10000 m2, under føresetnad av at grunnlaget for slik etableringa vert vurdert og funne godt nok. d. I Lærdal, Vik, Svelgen, Balestrand, Gaupne, Dale og på Skei og Hermansverk er det høve til etablering av kjøpesenter med ein storleik på inntil 6000 m2, under føresetnad av at grunnlaget for slik etablering vert vurdert og funne godt nok. e. I alle andre tettstader ser ikkje fylkeskommunen kjøpesenterproblematikken som relevant. Grensa vert difor som fastsett i retningslinene frå MD - 3000 m2. f. Senterstrukturen på kommunenivå skal avklarast gjennom kommuneplanen sin overordna måldel». Dei føreslegne retningslinene for kjøpesenter lyd som følgjer: «I byane/tettstadane Førde, Florø og Sogndal kan det etablerast «større kjøpesenter» i sentrumsområda. På Sandane og Eid, i Stryn og Måløy, kan det etablerast kjøpesenter med inntil 11000 m2 bruksareal innafor område avsett til sentrumsområde i overordna plan. I Øvre Årdal og Gaupne kan det etablerast kjøpesenter med inntil 6000 m2 bruksareal innafor området avsett til sentrumsområde i overordna plan. I alle andre tettstader er grensa fastsett i samsvar med forskrift om rikspolitisk reglar for kjøpesesentra (FOR-2008-06-27-724) med 3000 m2. Utanfor by- og tettstadsenter er det ikkje lov å etablere nye handelsverksemder som kvar for seg eller samla utgjer eit bruksareal til detaljhandel på meir enn 3000 kvadratmester bruksareal, utan samtykke frå Fylkesmannen. Dette gjeld også utviding av eksisterande handelsverksemder som vil få eit samla bruksareal til detaljhandel på meir enn 3000 m2» Eid kommune går med dette frå å ha eit sentrumsområde der det kan etablerast «større kjøpesenter» til å få eit tak på framtidig kjøpesenterstorleik på 11000 m2. Økonomiske konsekvensar: Eit vedtak i saka får ingen økonomiske konsekvensar for Eid kommune. Vurdering: Rådmannen tilrår at Eid kommune gjev følgjande høyringsuttale: Eid kommune har gått gjennom dei føreslegne retningslinene for kjøpesenterstruktur i fylket, og motset seg fastsett tak på kjøpesenterstorleik på 11000m2 innanfor Nordfjordeid sentrum. Forskrift om rikspolitiske føresegner for kjøpesenter vart innført i 2008 for å styrke by- og tettstadane og legge til rette for miljøvennleg transport. Ein ynskte å unngå at «bybebyggelsen» vart spreidd utover. Eid kommune har gjennom arealplanlegging, slik som kommuneplanen sin samfunns- og arealdel, reguleringsplanar og sentrumsanalysar, hatt same målsetting; å skape eit kompakt og levande sentrum. Eit sentrum som er under utvikling og med eit tilbod som gjer Nordfjordeid attraktiv for næring, som ein stad å bu og som ein stad å besøke. I § 3 i forskrift om rikspolitiske føresegner for kjøpsenter er det sagt at kjøpesenter berre kan etablerast eller utvidast i samsvar med godkjende fylkesplanar eller med retningsliner for «lokalisering» av varehandel og andre servicefunksjonar. Forskrifta har set krav om at fylket skal ha føringar for «lokalisering» av varehandel og andre servicefunksjonar. Ordlyden «lokalisering» tyder etter vårt skjønn først og fremst plassering, i den forstand at ein skal gje retningsliner for kvar varehandel og andre servicefunksjonar skal etablerast. Gjennom dei regionale retningslinene fastset fylkeskommunen både plassering og storleik for kjøpesenter i dei ulike tettstadområda i fylket. Det er vanskeleg å lese ut frå forskrift om rikspolitiske føresegner for kjøpesenter om dette har vore lovgjevar sin intensjon, men Eid kommune kan i alle høve ikkje sjå at ei slik styring av både lokalisering og storleik er naudsynt for å no forskrifta si målsetting. Vi forstår det slik at forskrifta si grensa på 11 000m2 for Eid kommune til dels bygger på Nordfjordrådet sin uttale, til dels på ein ny gjennomgang av omsynet til jordvernet og til dels på nyleg utarbeidd Handelsanalyse for Sogn og Fjordane. Dei nemnde faktorane er viktige men er åleine ikkje eigna styringsprinsipp for å nå målsettinga i forskrift om rikspolitiske føresegner for kjøpesentre. Slik vi ser det, så vart forskrifta etablert først og fremst for å hindre den negative utviklinga i dei større by- og tettstadane der store kjøpesenterområde vart etablert utanfor sentrumskjernen. Det var då ikkje storleiken på kjøpesentra som i seg sjølv var problemet, men lokaliseringa utanfor sentrumsområde som igjen tappa desse for handelstilbod og dernest svekka byane som levande samfunn. I fylkeskommunen sine retningsliner er det lagt til grunn at kjøpesenter, som også omfattar handelsparkar, berre kan etablerast i sentrumsområdet. Og vi er samde i dette styringsprinsippet. Men at det samstundes skal vere behov for å svekke det kommunale sjølvstyret ved å setje ei arealavgrensing for storleiken på kjøpesenter som kan etablerast innanfor dette området dei neste 10 åra er vi ikkje samde i, og vi ser her heller ikkje at dette er nødvendig for å nå Regjeringa si målsetting om meir berekraftige og robuste by- og tettstadar. Eid kommune har som målsetting å fortette og utvikle eksisterande sentrum og å legge opp til eit samanhengane gang- og sykkelvegnett. Planlagd utvikling er såleis i samsvar med føremålet med den rikspolitiske forskrifta. Den allereie fastsette sentrumsstrukturen, trendane og det rom som den enkelte kommune sjølv skapar for utvikling vil elles vere førande for vidare vekst. RÅDMANNEN SI TILRÅDING: Eid kommune gjev høyringsuttale til nye retningsliner for lokalisering av handel og kjøpesenter i samsvar med rådmannen si vurdering ovanfor. 26.08.2016 TEKNISK-OG SAMFUNNSUTVAL Framlegg til tilleggspunkt, som administrasjonen innarbeider i uttalen: Eid kommune ønskjer å unngå ei deling av sentrumsområdet. Dette må presiserast sidan noverande kjøpesenter allereie overstig 11.000 m2. Utbyggingsgrense på 11.000 m2 vil auke presset på landbruksareal når ny kjøpesenterutbygging vert aktuelt. Eid kommune har så langt unngått å nytte landbruksjord til kjøpesenterutbygging. Eid kommune ber om å verte handsama på line med Flora, Førde og Sogndal når nye retningsliner vert vedtekne TSU-072/16 VEDTAK: Eid kommune gjev høyringsuttale til nye retningsliner for lokalisering av handel og kjøpesenter i samsvar med rådmannen si vurdering ovanfor, og innspel gjeve i møtet. Åslaug Krogsæter -rådmann- EID KOMMUNE Møtebok Styre, utval, komite m.m. Teknisk-og samfunnsutval Avgjerd av: Saksbehandler: Roar Sætre SAKSGANG Møtedato 26.08.2016 Arkiv: Objekt: Saksnr 073/16 L33 Saksansv. ROA Arkivsaknr 16/1157 Orienteringssak - Nye nasjonale krav til skredvurdering i saker etter planog bygningslova Prenta vedlegg: 1. Brev til Direktoratet for byggkvalitet frå Eid kommune 2. Tilbakemelding frå Direktoratet for byggkvalitet 3. Tilbakemelding frå Direktoratet for byggkvalitet 4. Omsynssonekart 5. Rettleiar til utbygging i fareområde 6. Brev frå Kommunal- og moderniseringsdepartementet til Ørsta kommune 7. Prinsippavklaringa frå Kommunal- og moderniseringsdepartementet til Ørsta kommune Aktuelle lover, forskrifter, avtalar m.m.: Plan- og bygningslova § 28-1, Byggegrunn, miljøforhold mv. Byggteknisk forskrift (Tek 10) Kap.7: Sikkerhet mot naturpåkjenninger Rettleiar til utbygging i fareområder- oppdatert Føresegner til kommuneplanens arealdel. Kva saka gjeld: Den 1. januar 2016 vart det gjennomført forskriftsendringar i byggteknisk forskrift (TEK10) med tilhøyrande rettleiarar. Forskriftsendringa omhandla fleire område, og det vart mellom anna gjort endringar i kapitla som omhandlar tryggleik mot flaum og skred og reglane for arbeid på bygningar som ligg i fareområde. Det vert med dette gjeve ei orientering om dei viktigaste endringane og korleis endringane påverkar dokumentasjonskravet i saker etter planog bygningslova i Eid kommune. Bakgrunn for saka: Informasjon om regelverket Forskriftsendringa frå 1. januar 2016 set nye og strengare krav til dokumentasjon i saker som skal handsamast etter plan- og bygningslova. Forskrifta sine krav byggjer på det generelle kravet i plan- og bygningslova § 28-1 der det er gjeve reglar om byggegrunn, miljøforhold m.m.: «Grunn kan bare bebygges, eller eiendom opprettes eller endres, dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold. Det samme gjelder for grunn som utsettes for fare eller vesentlig ulempe som følge av tiltak. For grunn som ikke er tilstrekkelig sikker, skal kommunen om nødvendig nedlegge forbud mot opprettelse eller endring av eiendom eller oppføring av byggverk, eller stille særlige krav til byggegrunn, bebyggelse og uteareal. Departementet kan gi nærmere forskrifter om sikkerhetsnivå og krav til undersøkelser, sikringstiltak for person eller eiendom, dokumentasjon av tiltaket og særskilte sikringstiltak». TEK10 utdjupar og presiserer plan- og bygningslova sine reglar og i TEK10 § 7-1 er det gjeve ytterlegare generelle krav om sikkerheit mot naturpåkjenningar: «1) Byggverk skal plasseres, prosjekteres og utføres slik at det oppnås tilfredsstillende sikkerhet mot skade eller vesentlig ulempe fra naturpåkjenninger. (2) Tiltak skal prosjekteres og utføres slik at byggverk, byggegrunn og tilstøtende terreng ikke utsettes for fare for skade eller vesentlig ulempe som følge av tiltaket.» I TEK10 § 7-2 er det gjeve særreglar om sikkerheit mot flaum og stormflo, som mellom anna seier at byggverk, der konsekvensen av ein flaum er særleg stor, ikkje skal plasserast i flaumutsette område. Utover dette skal byggverkt plasserast, dimensjonerast eller sikrast mot flaum i samsvar med nærare definerte reglar. I Tek10 § 7-3 er det vidare gjeve særreglar for sikkerheit mot skred, som mellom anna seier at byggverk, der konsekvensen av eit skred er særleg stor, ikkje skal plasserast i skredfarleg område. Utover dette skal byggverkt plasserast, dimensjonerast eller sikrast mot skred i samsvar med nærare definerte reglar. I temarettleiaren «Utbygging i fareområde» er det gjeve reglar om korleis kommunen skal halde seg til dei ovannemnde krava ved handsaming av saker etter plan- og bygningslova. Mellom anna står det under punkt 2.6 følgjande: « 2.6 Avslag i byggesak Grunn kan berre byggjast på dersom det er tilstrekkeleg tryggleik mot fare eller vesentleg ulempe som følgje av natur- eller miljøforhold. Søkjar må gjere greia for krava til tryggleik Kommunen skal vurdere forholdet til plan- og bygningsloven (pbl) § 28-1 som ein del av saksbehandlinga for alle byggje- og delesaker. I søknaden skal søkjar gjere greie for om krava til tryggleik er oppfylte. I potensielle fareområde krev ein faglege kvalifikasjonar for å kartleggje og utgreie om det ligg føre tilstrekkeleg tryggleik mot naturpåkjenningar. Normalt har ikkje tiltakshavar eller ansvarleg søkjar slik kompetanse. Kompetansen må derfor hentast inn, og dokumentasjon frå fagkunnig må leggjast ved for at søknaden skal bli fullstendig. Avslag dersom tryggleikskrava ikkje er dokumenterte Kommunen skal gje avslag på byggjesøknaden i potensielle fareområde dersom det ikkje er stadfest og dokumentert tilstrekkeleg tryggleik mot fare eller vesentleg ulempe i søknaden. Pbl. § 28-1 er ein avslagsheimel, og han inneheld ei plikt for kommunen til å avslå der krava til tryggleik ikkje er tilfredsstillande dokumenterte. Eit avslag gjeve i medhald av § 28-1 skal grunngjevast, jf. forvaltningsloven (fvl.) §§ 24 og 25. Krav til tryggleik gjeld ved alle typar byggjearbeid Kravet til tryggleik gjeld for oppføring, tilbygg, påbygg, underbygging og plassering av alle typar byggverk. Dette omfattar blant anna bygningar, anlegg, konstruksjonar, terrenginngrep, opparbeiding av veg og parkeringsplassar. Kravet til tryggleik gjeld uavhengig av sakstype og søknadsplikt. Pbl. § 28-1 gjeld for alle nye tiltak. Føresegna gjeld også for tiltak på beståande byggverk og bruksendringar av bygning, anlegg eller tomt. Krav til tryggleik gjeld ved deling av eigedom Kravet til tryggleik gjeld ved søknad om deling av eigedom. Omgrepet deling omfattar alle søknadspliktige delingar, uavhengig av om frådelinga skjer til bustadføremål eller anna føremål.» Kort oppsummert så ser ein at søkjar i kvar sak må stadfeste og dokumentere tilstrekkeleg tryggleik mot fare eller vesentleg ulempe i søknaden. Det vert vidare lagt til grunn at plan- og bygningslova § 28-1 er ein avslagsheimel og at han inneheld ei plikt for kommunen til å avslå søknader der krava til tryggleik ikkje er tilfredsstillande dokumenterte. Tidlegare var reglane slik at det var tilstrekkeleg at søkjar i søknadsskjemaet stadfesta at det var tryggleik mot fare eller vesentleg ulempe. No skal slik dokumentasjon leggast fram i kvar sak etter plan- og bygningslova og dokumentasjonen skal vere utarbeidd av fagkunnige personar innanfor det aktuelle området. Verknadane av dei nye reglane Det er aktsemdskarta utarbeidd av NVE som skal leggast til grunn i saker etter plan- og bygningslova. Vi har mange aktuelle skredtypar i Eid kommune; kvikkleire, steinsprang, snøsprang samt jord- og flaumskred. Aktsemdområda gjev grunnlag for vurdering av t.d. skredfaren i området, men seier ingenting om sjansen for at det skal gå skred i området. Utfallet av ei skredfarevurdering kan såleis vere at området vert heilt «friskmeldt». Svært mange område i Eid kommune, både ubygde og bygde, ligg i aktsemdområde for steinsprang, snøskred eller kvikkleire. I utgangspunktet skal detaljreguleringsplanar dekke tryggleik mot fare som følgje av natur eller miljøhøve. Fleire av områda i Eid kommune inngår derimot ikkje i ein reguleringsplan. Mange område vart elles regulerte før dei nye utgreiingskrava frå NVE og for desse områda manglar ein dokumentasjon, eller tilstrekkeleg dokumentasjon, på skredfare- eller flaumvurdering. Skal det gjerast tiltak etter plan- og bygningslova i desse områda så må det saman med søknaden sendast inn dokumentasjon på at det ligg føre tilstrekkeleg tryggleik mot fare eller vesentleg ulempe. I enkelte saker inneber dette at det må innhentast geolog for vurdering av tryggleiken, også for område som allereie inngår i reguleringsplanar. Mange søkjarar/tiltakshavarar opplever dette kravet som svært byrdefullt og det har blitt sett spørsmålsteikn ved dette kravet. Det ein ser er at det i enkelte eksisterande bustadområde berre er nokre få eigedommar blir omfatta av krava, medan andre naboar ikkje blir underlagt same krav. Rådmannen tek desse synspunkta på alvor, men har ikkje funne rom i regelverket til å gjere unntak, jf. mellom anna utgreiinga under. I forbindelse med endringar i byggteknisk forskrift frå 1. januar 2016 og oppdatering av temarettleiar om utbygging i fareområdar sendte plan- og utviklingsavdelinga eit spørsmål om rettleiing til Direktoratet for Byggkvalitet den 28. april 2016, i ei delingssak. Spørsmålet gjekk på krav til skredvurdering i ein delingssak der eigedommen allereie var utbygd. Vidare om det var anledning til å gjere unntak frå krav om skredvurdering eller å dispensere frå § 28-1 i plan- og bygningslova. Deling av allereie utbygde eigedomar er særleg aktuelt i område med festetomter og frådeling av landbrukseigedomar. Direktoratet for Byggkvalitet viser i sitt tilsvar av 25. mai 2016 til tidlegare tilbakemeldingar på same spørsmål gjeve av Kommunal- og moderniseringsdepartementet i sak 15/3058, brev 7 og 10. Departementet gjev der klart uttrykk for at plan- og bygningslova (pbl.) § 28-1 gjeld ved frådeling av tomt omkring eksisterande bustad og at krava i pbl. §28-1 er nærare presisert i Tek 10, kap.7, jf. tilvisinga ovanfor. Departementet gjev klart uttrykk for at det må leggjast fram dokumentasjon på at det ikkje ligg føre tilstrekkeleg tryggleik mot fare som følgje av natur eller miljøhøve. Slik dokumentasjon kan være ein ROS – analyse eller ein geoteknisk rapport. Der dokumentasjonen ikkje syner at tryggleiken er eller kan bringast i samsvar med Tek 10, kap 7 skal kommunen avslå søknad om frådeling. Departementet uttalar vidare at det er naudsynt for kommunen å få inn denne dokumentasjonen ved søknad om løyve, jf. pbl §§ 21.2 fyrste ledd og 21-4 fyrste ledd. Dei viser vidare til kommunen si plikt til å sørgje for at ein sak er så godt opplyst som mogleg, jf. forvaltningslova § 17 og skriv følgjande om dette: ‘’Det er ikkje heimel til å sjå bort frå eller dispensere frå kravet til dokumentasjon. Får ikkje kommunen denne dokumentasjonen, kan dei heller ikkje handsame søknaden eller gje løyve.’’ Ørsta kommune har tidlegare stilt spørsmål om ein kan dispensere frå kravet i plan- og bygningslova § 28-1. Departementet vil ikkje tilrå at ein dispenserer frå kravet i pbl § 28-1 og grunngjev dette med følgjande: «Det er mogleg for kommunen å gje dispensasjon frå pbl. § 28-1 og Tek 10 § 7-3, jf. §19-2. Departementet vil ikkje tilrå dispensasjon. Etter vår vurdering er det svært tvilsamt om det vil vere fagleg forsvarleg å dispensere frå krava i og med at dette vil kunne auke faren for tap av/skade på menneskeliv eller skade på eigedom. Omsynet til sal og mogleg verditap vil i høve til tryggleik» Departementet viser her elles til dom i Frostating lagmansrett, der Ørskog kommune måtte betale skadebot som følgje av at dei gav dispensasjon og byggeløyve i eit område kommunen var klar over var registrert som faresone. Regelverket opnar etter dette opp for å gjere unntak i ein spesiell type sak. Ved ordinær byggesak er det heimel i Tek 10 §7-3 for å gjere unntak frå kravet om identifisering, avgrensing eller faregradsevaluere faresoner for områder som berre er potensielle kvikkleiresoner. Unntaket føreset at tiltaket vert det plasseret i tiltakskategori K0 eller K1. K0 og K1 omfattar mindre tiltak med lite personopphald (garasje, naust, mindre driftsbygninger, mindre veger og liknande). Dersom ein eigedom kjem i alminnelige rasområde derimot, er det ikkje mogleg å fråvike dokumentasjonskrav. Informasjon om bruk av aktsemdkart Aktsemdkarta frå NVE kjem som eigne kartlag før kvar type skred og er landsdekkande. Dei er genererte på grunnlag av GIS kart basert på ein terrengmodell og erfaringsbaserte utløpsberekningar. Dei er generelle kart som viser potensielle løsne- og utløpsområder. Dei tek ikkje omsyn til mindre terrengendringar og vegetasjon. Desse karta gir dei største omssynsonane og er også dei minst nøyaktige karta. Aktsemdkarta frå NGI for snø- og steinskred viser også område som er potensielt utsatt for skredfare. I tillegg til modellering av utløpsområder er det gjort ei enkel feltbefaring av bebygde områder i kartlegginga. Store delar av Eid kommune er dekt av desse karta, og NVE anbefalar bruk av desse i staden for dei landsdekkande karta i tilfelle for snø- og steinskred. For aktsemdområde for kvikkleire er det område under marin grense som kan ha kvikkleiresonar. Desse kan være svært lokale og NVE har ikkje kartlagt Eid kommune med omsyn på kvikkleire. Veiledninga vi har fått frå NVE er at dersom ein er under marin grense, så er det kun på fast fjell i dagen, at kommunen kan sjå bort frå identifisering, avgrensing eller faregradsevaluere tiltak som overstig tiltakskategori K1. Felles for aktsemdkarta er at dei ikkje seier noko om sannsynlegheit for ras, men dei dannar grunnlaget for å krevje vidare utredning i henhold til byggteknisk forskrift. NVE kan utarbeide faresonekart, som angir sannsynlege gjentaksintervall for skred. Då vil vi enkelt kunne plassere eit tiltak i sikkerhetsklasse eller utenfor krav om sikkerhetsklasse. Informasjon om vidare kartlegging Eid kommune vart i februar 2016 kontakta av NVE, der NVE gjorde merksam på at dei ynskte å sjå nærare på behovet for skredfarekartlegging i bratt terreng i Eid kommune. Det vart opplyst at NVE har utarbeidd ein plan for nasjonal skredfarekartlegging med sikte på å kartlegge område som omfattar utbygde område, og at Eid kommune var relativt høgt oppe på prioriteringslista for statleg skredfarekartlegging. Som følgje av dette vart det i april 2016 gjennomført eit møte mellom NVE og administrasjonen i Eid kommune. Heile kommunen vart då kartlagt og administrasjonen stadfesta behovet for ei skredfarekartlegging, ikkje berre i bratt terreng, men også for kvikkleire. Tilbakemeldinga frå NVE var at kommunen, på grunn av manglande ressursar frå NVE si side, ikkje kan pårekne å få utført skredfarekartlegginga dei næraste to åra. Eid vil kome på ei prioriteringsliste og nærare informasjon om vidare saksgang vil kome. Fram til ny skredfarekartlegging er utført, må alle aktørar i saker etter plan- og bygningslova nytte aktsemdskarta til NVE som utgangspunkt for plan-, delings- og byggesaker. RÅDMANNEN SI TILRÅDING: Orienteringa vert teken til vitande. 26.08.2016 TEKNISK-OG SAMFUNNSUTVAL Tilleggsframlegg frå TSU: Det må arbeidast administrativt og politisk for å styrke kapasiteten til NVE i høve faresonekartlegging. Det må og arbeidast for å få etablert støtteordningar til kartlegging, tilsvarande det ein har for arkeologiske undersøkingar. TSU-073/16 VEDTAK: Orienteringa vert teken til vitande, med følgjande tillegg: Det må arbeidast administrativt og politisk for å styrke kapasiteten til NVE i høve faresonekartlegging. Det må og arbeidast for å få etablert støtteordningar til kartlegging, tilsvarande det ein har for arkeologiske undersøkingar Åslaug Krogsæter -rådmann- EID KOMMUNE Møtebok Styre, utval, komite m.m. Teknisk-og samfunnsutval Kommunestyret SAKSGANG Møtedato 26.08.2016 01.09.2016 Avgjerd av: Kommunestyret Saksbehandler: Kristine Dahl Arkiv: Objekt: Saksnr 074/16 L12 Saksansv. CMÅ CMÅ Arkivsaknr 12/1693 Detaljreguleringsplan for utviding av Torvik bustadfelt - Vedtak Prenta vedlegg: 1. Planomtale med føresegner 2. Plankart 3. Rapport frå kulturminneregistrering 4. Grunnundersøkingar i Torvik 5. Skredfarevurdering for Torvik 6. Merknadar til planarbeidet og vurdering av desse – ved oppstart 7. Vurdering av stabilitet og erosjonsfare 8. Uttaler til planforslaget: a) NVE b) Statens vegvesen c) Fylkesmannen i Sogn og Fjordane d) Naboar v/Reidar Vonheim e) Stårheim bygdelag v/Asle Rasmus Seljeseth f) Frøydis Torvik Wichne g) Lene Bovim og Are Kneppen Veraas Aktuelle lover, forskrifter, avtalar m.m.: Plan- og bygningslova (pbl.) Kva saka gjeld: Vedtak av detaljreguleringsplan for utviding av Torvik bustadfelt. Bakgrunn for saka: Detaljreguleringsplan for utviding av Torvik bustadfelt skal sikre tilgang på tomter i Stårheim krins. Planarbeidet vart starta opp etter vedtak i formannskapet i møtet 30. august 2012, F-sak 116/12. Bakgrunnen for at Eid kommune såg det naudsynt å regulere nye bustadtomter i dette området var at det var svært få ledige bustadtomter i Stårheim krins. Eid kommune har nytta Nordplan AS som konsulent til å utarbeide sjølve planen. Planforslaget har lege ute til offentleg ettersyn i perioden 14. januar 2016 til 25. februar 2016, jf. teknisk- og samfunnsutvalet sitt vedtak i møtet 13. januar 2016, i TSU-sak 006/16. Sjå samandrag av uttaler og vurdering av uttalene i saksutgreiinga under. Krav om og behov for ytterlegare utgreiingar knytt til erosjonsfare og stabilitet i den austlege delen av planområdet har ført til at det har teke lenger tid enn først skissert å få planen lagt fram for vedtak. Saksutgreiing: Detaljreguleringsplanen skal regulere bruk, vern og utforming av areal og fysiske omgjevnader, jf. plan- og bygningslova § 12-1 første ledd. Planomtale med føresegner og plankart ligg vedlagt denne saka. Forslag til detaljreguleringsplan ved offentlege ettersyn Avgrensinga av planområdet er i tråd med kommuneplanen sin arealdel, der område B10 er sett av til framtidig bustadområde. Detaljreguleringsplanen er med dette i samsvar med vedteken overordna arealbruk for Eid kommune. Varsla planområde går fram av plankartet under. Planområdet ligg både vest og aust for den kommunale vegen som går gjennom området. Forslag til detaljreguleringsplan som har lagt ute til offentleg ettersyn går fram av plankartet under. Det er regulert 22 bustadtomter til utbygging av einebustad/tomannsbustad og ei større tomt til konsentrert bustadutbygging (rekkehus og liknande.). Innkomne uttaler ved offentleg ettersyn I samband med offentleg ettersyn kom det inn fem uttaler til planforslaget. Uttalene ligg i sin heilskap ved saksutgreiinga og under er det gitt eit kort samandrag av merknadane til planforslaget og ein kommentar med vurdering av planforslaget opp i mot uttalene. 1. NVE, 09.02.2016: NVE konstaterer at utarbeidde rapportar viser at det ikkje er skredfare i området. NVE peikar vidare på at erosjonsfaren knytt til elva ikkje er tilstrekkeleg klargjort i planen. Kommentar: NVE sin merknad vert teken til følgje. NVE sin merknad om manglande vurdering av erosjonsfare som følgje av elva inngår i dei nye utgreiingane frå Norconsult AS. Denne vert nærare gjennomgått i saksutgreiinga under. 2. Statens vegvesen, 24.02.2016: Statens vegevesen konstaterer at bustadfeltet skal ha tilkomst frå Rv. 15 og fv. 661. Kryssutforminga mot Rv. 15 skal vurderast opp mot gjeldande regelverk for kryssutforming i handbok N100. Vegvesenet føreset at avkøyrsla frå fv. 661 i plankartet får ei utforming som samsvarar med vegnormalane i handbok N100, og at det vert lagt inn rekkjefølgjekrav i føresegnene om at avkøyrsla skal vere ferdig utbetra før bustadar i planområdet kan takast i bruk. Ber om at avkøyrselløysing frå og byggegrense mot fv. 661 vert nærare skildra i planomtalen og målsett i plankartet. Minner om at byggegrensa ikkje kan setjast til mindre enn 15 meter frå senterlinja i fylkesvegen, jf. veglova § 29. Kommentar: Planomtalen vert oppdatert med nærare vurdering av kryssutforminga mot Rv. 15, opp mot gjeldande regelverk for kryssutforming i handbok N100. Vidare vert plankartet oppdatert slik at avkøyrsla frå fv. 661 får ei utforming som samsvarar med vegnormalane i handbok N100, dette vert gjort greie for i planomtalen. Føresegnene vert oppdatert med rekkjefølgjekrav om at avkøyrsla frå fv. 661 skal vere ferdig utbetra før bustadar i planområdet kan takast i bruk. Avkøyrselløysing frå og byggegrense mot fv. 661 vert nærare skildra i planomtalen og målsett i plankartet. Når det gjeld byggegrense etter veglova § 29 er dei ikkje gyldige dersom andre byggegrenser føl av reguleringsplan etter plan- og bygningslova, jf. veglova § 29. I ein detaljreguleringsplan kan kommunen difor setje andre byggegrense enn det som føl av veglova. 3. Fylkesmannen i Sogn og Fjordane, 24.02.2016: Fylkesmannen har ingen avgjerande merknadar utifrå landbruk, natur- og miljøomsyn. Rår likevel til å stille krav i føresegnene om at leikeplassen (BLK1) skal vere ferdigstilt før bustadane i området vert tekne i bruk. Grunna manglande kapasitet har dei ikkje fått høve til å vurdere planen utifrå omsyn til beredskap og samfunnstryggleik. Kommentar: I føresegn 4.1 ligger det inne rekkjefølgjekrav om at leikeplass skal vere opparbeidd før det vert gjeve igangsetjingsløyve for oppføring av bustadar. Merknaden er såleis allereie følgd opp. 4. Naboar v/Reidar Vonheim, 16.02.2016: Naboane ber om at høgspenten i området vert lagt i kabel heilt vest til barnehagen og at trafoen vert flytta til gnr. 84 bnr. 34 slik at sikta frå avkøyrslene vert betre. Vidare ber dei om at avkøyrsla mot aust vert flytta mot sør, at avkøyrsla mot vest vert flytta mot nord, og at snuplassen for den vestlege vegen vert flytta til gnr. 84 bnr. 34. Dei peikar på gangvegløysinga som er lagt inn i planen er lite tenleg. Dei fremjar eit anna forslag til løysing som dei meiner vil vere ei løysing som vil bli brukt. Dette forslaget inneber at det må opparbeidast gangveg frå avkøyrsla vest for kommunalveg, langs kommunalveg til gnr. 85 bnr. 9, nord for gnr. 85 bnr. 9 og 3 til gnr. 84 bnr. 16. Frå gnr. 84 bnr. 16 bør gangvegen gå vidare mot vegen til Stårheim barnehage og vidare til Stårheim, og mot Rv15 vest for gnr. 85 bnr. 3. Justering av avkøyrsle og gangveg vil ikkje gå ut over det samla tomtearealet i område FB1. Det vil vere ein fordel at tomtene vert mest mogeleg rektangulære og at dei ligg i lengderetning av feltet. Det er i dag mykje overvatn i område ved gnr. 84 bnr. 34 og i austleg del av område BK1. Overvatnet kjem frå fylkesvegen. Deltek gjerne på synfaring eller møte for nærare avklaring. Kommentar: Forhold som ligg utanfor planområdet kan ikkje regulerast i denne detaljreguleringsplanen, og vert difor ikkje kommentert nærare. Praktiske løysingar for høgspent og overvatn vil bli nærare vurdert når området skal prosjekterast. Det ligg inne rekkjefølgjekrav om at nødvendig infrastruktur skal vere opparbeidd før det vert gjeve igangsetjingsløyve for oppføring av bustadar og at omlegging av høgspentlinje til bakke skal skje samtidig med opparbeiding av nødvendig infrastruktur, jf. føresegn 4.1. Når det gjeld trafoen, så ligg denne plassert nær planlagt avkøyrsle for den austlege delen av feltet. Rådmannen ser at plasseringa av trafoen kan vere uheldig, og tilrår difor at plasseringa av trafoen vert vurdert særskilt i samband med prosjekteringa. I vedtaket vert det difor teke med eit eige punkt om at ein skal vurdere flytting av trafo når området skal prosjekterast. Dersom endeleg løysing vert flytting av området vil kommunen gjennomføre nødvendig reguleringsendring. Når det gjeld merknadane til vegutforming og plassering av avkøyrsler, så er rådmannen samd i at det ikkje er ynskjeleg at avkøyrslene til den kommunale vegen aukar trafikkfara i området. I plankartet ser vegløysinga slik ut: I saksutgreiinga under vil ein sjå at det må leggast inn ei omsynssone for skred i det austlege feltet. Omsynssona vil ligge på dei nedste tomtene, noko som vil medføre at vegen i det austlege feltet bør skyvast mot nord. Dette for å sikre tenleg utnytting av dei nedste tomtene. Når den interne køyrevegen i aust vert flytta, må også avkøyrsla endrast og mest truleg mot nord. Det vil difor ikkje vere heldig å legge den vestlege vegen, o_SV1, lenger mot nord, slik naboane ynskjer. Mest truleg vil avkøyrsla til den austlege delen av feltet, o_SV1bli lagt litt lenger mot sør. Endeleg løysing for kryss og veg er såleis ikkje avgjort og må vurderast vidare. Rådmannen er i alle høve samd i at ein må finne ei trafikksikker og føremålstenleg trafikkløysing. Når det gjeld løysing for gangveg, så er denne nærare vurdert i saksutgreiinga under vurdering. Når det gjeld merknadane knytt til tomteutforminga, så er bustadtomtene utforma i tråd med det som er tenleg med utgangspunkt i planavgrensinga og plassering av nødvendig infrastruktur. 5. Stårheim bygdelag v/Asle Rasmus Seljeseth, 25.02.2016: Bygdelaget stiller spørsmål ved korleis ein har tenkt å løyse avløp frå det nye feltet. Vidare ynskjer dei at fare for masseutgliding i området aust for den kommunale vegen vert grundig undersøkt før planen vert godkjent. Vidare ber dei om fortgang i sikring av kulturminne slik at det ikkje forsinkar arbeidet med bustadfeltet. Bygdelaget støttar uttalen frå naboane ved Vonheim. Og ber om at det vert gjort endringar i tråd med deira innspel. Høgspentlinja bør leggast i kabel og samtidig bør det leggast til rette for trekkerør for fiberbreiband. Bygdelaget meiner at trafikktryggleik er viktig. Dei trafikale forholda bør difor vurderast nærare i planen. Gangvegen bør flyttast – slik den er teikna inn no vil vere lite tenleg som framtidig skuleveg for borna i feltet. Det er behov for gatelys og fortau eller liknande langs fylkesvegen som vert skuleveg for borna i dette feltet. Bygdelaget ynskjer at det vert søkt om trafikktryggingsmidlar for å få sikra denne strekka betre. Også langs kommunal veg mot Riksvegen er det viktig å legge til rette for mjuke trafikantar. Dette er også viktig for tilkomst til ny gangveg langs Riksvegen og trygg tilkomst til Stårheim stadion. Området som er lagt inn i kartet stemmer med bygdelaget sitt ynskje om turveg frå austre del av feltet over Remmedalselva til Hafsåssida. Kommentar: Forhold som ligg utanfor planområdet kan ikkje regulerast i denne detaljreguleringsplanen, og vert difor ikkje kommentert nærare. Detaljerte løysingar for handtering av avløp vil bli løyst ved prosjektering av bustadfeltet, og avløpsløysinga vil stette dagens krav til VA-anlegg. Når det gjeld merknadane knytt til fare for masseutgliding, så er desse nærare utgreidd i notatet frå Norconsult og kommunen skal følgje opp desse, sjå nærare vurdering under. Når detaljreguleringsplanen er godkjent vil kommunen søke kulturminnemyndigheitene om frigjeving av dei freda lokalitetane. Sjå også vurdering av innspelet frå bygdelaget over, og av gangvegen i saksutgreiinga under vurdering. 6. Frøydis Torvik Wichne, 26.02.2016: Wichne ynskjer at kommunen heller vel å regulere området som ligg ovanfor fylkesvegen. Vidare syner ho til at ho som drivar av garden ikkje har blitt kontakta/involvert i starten av planarbeidet. Til slutt syner Wichne til at krav om kompensasjon for tap av drift i 3 års perioden med undersøkingar i området og i framtida, ikkje har ført fram. Kommentar: Wichne har vore tydleg på at ho ville føretrekt at det var området ovanfor fylkesvegen som vart regulert til bustad. Kommunen har likevel gått vidare med området som no ligg føre til godkjenning. Kommunen har i utgangspunktet halde kontakt med grunneigar av området. Wichne har i detaljreguleringsplanprosessen ytra ønske om å få tilsendt informasjon, og har etter det vore informert på lik linje med andre interessentar i plansaka. 7. Lene Bovim og Are Kneppen Veraas, 29.02.2016: Bovim og Veraas meiner at mønehøgde på 10 meter er for høgt. Ber difor om at byggehøgda i området sør for deira eigedom gnr. 86 bnr. 6, vert redusert av omsyn til utsikt og skjerming av eigedomen. Stiller spørsmål ved at kommunen planlegger å bygge tilkomstveg og bustadar i eit område som er bandlagt etter lov om kulturminne. Kommentar: I område BF2 og BF3 er maksimal byggehøgde sett til 9 meter. Når det gjeld utbygging i område som er bandlagt etter lov om kulturminne, er det opp til kulturminnemyndigheitene å avgjere om ein kan tillate inngrep. Fylkeskommunen ved kulturavdelinga har ikkje lagt ned motsegn til planen. I detaljreguleringsplanen er det sett av omsynssone rundt lokalitetane som vart registrert som automatisk freda i samband med den arkeologiske registreringa. For desse områda er det i detaljreguleringsplanen følgt opp med føresegn som sikrar ei arkeologisk utgraving før eventuelle tiltak vert sett i verk, i samsvar med vanleg forvaltningspraksis i denne typen saker. I normal saksgang vil kulturminnemyndigheitene frigje området, oppheve fredinga, når dei arkeologiske utgravingane er fullført. Området vil då kunne nyttast til utbygging. Økonomiske konsekvensar: Vedtak av detaljreguleringsplanen vil ikkje medføre økonomiske konsekvensar for kommunen. I etterkant av sjølve vedtaket av detaljreguleringsplanen må grunnen kjøpast ut før utbygging kan skje. Det er løyvd midlar til denne prosessen. Vurdering: Det ligg ikkje føre motsegn frå offentlege myndigheiter til reguleringsplanforslaget. Vurderinga av arealbruken i eit område er då som utgangspunkt lagt til kommunen sitt frie skjønn. Nærare vurdering av stabilitet og erosjonsfare Eid kommune har bede Norconsult AS om å vurdere flaum og erosjonsfaren i tilknyting til Torvikelva og gjere ei stabilitetsvurdering i sør-austleg del av planområdet. Norconsult AS har etter dette utarbeidd to notat: 1. Dokumentnr. Z1 - Flom og erosjonsfare i Torvikelva, 20.06.2016. 2. Notat: RIG02 - Torvika Bustadfelt Stabilitetsvurdering, 06.06.2016. Det vert konkludert med at det ikkje er erosjonsfare knytt til elva. Om stabiliteten vert følgjande tilrådd av Norconsult: «En kan ikke utelukke at overflatevann kan grave seg ned i løsmassene og dermed skape ustabile skråninger. Overflatevann bør derfor håndteres ved at det etableres et overvannsanlegg. Det anbefales at det i utgangspunktet holdes en byggegrense på 10 m frem mot skråningen. Dersom en ønsker å utnytte tomten ytterligere, er dette gjennomførbart så fremt en skjærer seg ned mot fjell. En kan f. eks etablere hus med kjellere eller terrasseboliger der en fundamenterer på undersprengt fylling på fjell, eller en kan etablere murer fundamentert på fjell/ utsprengt fjellhylle. Behov for undersprenging må i så fall vurderes etter fjerning av løsmasser. Det anbefales at murer prosjekteres i henhold til gjeldende regelverk. Fundamentering bør ikke gjøres delvis på løsmasser og delvis på fjell, da dette øker risiko for skjevsetninger. En generell anbefaling er å fjerne det humusholdige sandlaget før bygging.» Føresegn 4.1. sikrar at nødvendig infrastruktur som overvassanlegg vert etablert før det vert gjeve igangsetjingsløyve for oppføring av nye bustadar. Notatet med stabilitetsvurdering tilrår at ein ikkje bygger bustadhus fram mot kanten av skråninga. Det er vidare gjort greie for føresetnadar for å kunne etablere bustadhus nærare kanten. I detaljreguleringsplanen vert tilrådinga om 10 metersbyggegrense fram mot skråninga innarbeidd i planen. Planomtalen vert oppdatert med opplysningar frå ovannemnde notat. Plankartet vert oppdatert med ny omsynssone som indikerer faresone, jf. pbl. § 11-8 bokstav a. Føresegnene vert oppdatert med ny føresegn knytt til denne omsynssona. Det kjem ikkje klart fram i kva grad det er trygt å utføre terrenginngrep og om det kan opnast for mindre tiltak i dette beltet på 10 meter. Etter telefonsamtale med geoteknikar Belland hjå Norconsult 18. august 2016, vert det presisert at det når det gjeld terrenginngrep, skal det ikkje utførast tiltak som fører til at skråninga vert brattare enn den er i dag eller at belastninga på skråninga vert auka, t.d. ved flytting av masse. Slike tiltak vil kunne endre stabiliteten i området. På bakgrunn av dette tilrår rådmannen at føresegna inneheld følgjande: I omsynsona skal det ikkje etablerast bustadhus. Det kan heller ikkje utførast terrenginngrep som fører til at skråninga vert brattare enn den er i dag eller at belastninga på skråninga vert auka. Innføring av ti metersbyggegrense inneber avgrensing av plassering og utforming av bustadane i område BF2, BF4 og BF5. For å legge til rette for ei meir tenleg utnytting av desse tomtene, tilrår rådmannen at vegen i den austleg delen av planområdet vert flytta om lag to meter mot nord. Endeleg plassering av veg og avkøyrsle må avgjerast i samband med vegprosjekteringa. Vidare vil rådmannen tilrå at tomteinndelinga for bustadtomtene i område BF3, ovanfor vegen, vert vurdert på nytt og oppdatert i plankartet. Nærare vurdering av gangveg Når det gjeld framkomst for mjuke trafikantar innanfor planområdet, så er det lagt opp til at ferdsel skal skje på dei interne vegane i feltet. For å sikre at gåande skal få ein tenleg tilkomst til eksisterande gangsystem i vest, så er det lagt inn ei kopling med gangveg mellom enden av den interne køyrevegen mot vest og eksisterande gangveg vest for planområdet. I kartet under er koplinga mellom planlagt gangvegen og eksisterande gangveg lagt inn i det grøne området. Under er eit utsnitt av forslaget som låg ute til offentleg ettersyn: I detaljreguleringsplanen vert tilrådinga om 10 metersbyggegrense fram mot skråninga innarbeidd i planen. Planomtalen vert oppdatert med opplysningar frå ovannemnde notat. Plankartet vert oppdatert med ny omsynssone som indikerer faresone, jf. pbl. § 11-8 bokstav a. Føresegnene vert oppdatert med ny føresegn knytt til denne omsynssona. Både naboane og bygdelaget ynskjer at gangvegven som ligger inne vert erstatta av ny gangveg mellom denne gangvegen vert erstatta med gangveg i sørleg del av område BF1, jf. illustrert raud linje i kartet under. Rådmannen ser at det sjølvsagt er ei løysing å legge gangvegen sør for dei nye tomtene. Det er ikkje alltid slik at det berre fins ein måte å lage eit plankart på, men løysinga for gangvegen er valt på bakgrunn av fleire omsyn. Kommunen som vegmynde ynskjer ein konsentrert infrastruktur, fordi dette vil lette vedlikehaldsarbeidet og snøbrøytinga. Vidare vil ein gangveg krevje areal frå bustadtomtene. Om kommunestyret som planmynde er usamd i løysinga som er valt, kan det gjerast endringar. Rådmannen ser likevel at utforming av gangvegen kan vere lite tenleg til bruk og tilrår difor at tomta som ligg vest i område BF1 vert redusert til fordel for gangvegen, slik at den kan få ein meir naturleg utforming. I kartutsnittet under er det lagt inn ein illustrasjon med ei raud linje som syner kvar tomta må «kuttast» i nordvestleg hjørne for å få ei betre løysing for gangvegen. Rådmannen tilrår difor at plankartet vert endra. Den vestlegaste tomta i område BF1 vert redusert i nordvestlege hjørne. Gangvegen vert lagt langs den nye tomtegrensa slik at ein unngår 90 grader bue. Planomtalen vert oppdatert med informasjon om dette. Planomtalen har elles ein del manglar og noko av informasjonen er ikkje korrekt. Rådmannen vil difor tilrå at planomtalen vert korrigert slik at den omtalar faktiske forhold i plankartet og føresegnene. Nærare drøfting av føresegner for bustadområda Rådmannen tilrår at føresegnene for bustadar, 5.1, vert spesifisert for å unngå misstyding rundt kva type hus som kan byggast og rundt kva type terrenginngrep som er tillate. Dagens føresegn 5.1 Bustadar – frittliggjande småhusbusetnad, BF1-5: «Innanfor byggjeområde BF1-5 kan det etablerast frittliggande småhus med inntil 2 bueiningar per bygg med tilhøyrande garasje. Graden av utnytting skal ikkje overstige %-BYA= 40. Bustadane skal ha maksimal mønehøgd på 9 meter og gesimshøgd på 7 meter. For bygg med pulttak er maksimal gesimshøgd 9 meter. Garasjar skal ikkje ha større gesimshøgde enn 3 m og mønehøgde ikkje over 5 m. Det skal avsetjast naudsynt areal til parkering på tomta, jf. krav i kommuneplanen sin arealdel.» Frittliggjande bustadar er nærare definert i planomtalen. Utgangspunktet for definisjonane av ulike bustadtypar er å finne i rettleiar H-2300 – Grad av utnytting. Bustadar som kan tolkast til å vere frittliggjande bustadar i rettleiaren er; einebustad, einebustad med utleigedel/sekundærleilegheit og tomannsbustad. For å unngå tvil vert dette presisert i føresegna og omtalt i planomtalen. Det vil kunne bli ulik utforming og bygningsmasse på dei ulike tomtene. For å oppnå eintydig bygningsstruktur bør hovudfasaden vere parallell med byggegrense mot veg. I føresegnene er det ikkje gjeve føringar for skjeringar, fyllingar og opparbeiding av støttemurar på bustadtomtene. Det vert difor teke med ei føresegn for fyllingar og skjeringar som føreset at det er nokolunde massebalanse i tverrsnittet. Avslutning av fyllingar og skjeringar inn mot terreng bør sikre at sideområda får ei estetisk god utforming slik at overgangen mot eksisterande terreng vert så god som mogeleg. Det vert vidare teke med ei føresegn som avgrensar høgde på støttemurane. Dersom det er nødvendig bør det likevel kunne etablerast høgare støttemurar, behovet, verknadane og avbøtande tiltak må då dokumentarast i samband med søknad. For å unngå at støttemurane vert dominerande er det ynskjeleg at det vert planta på/i støttemurane, noko som vil mjuke opp murane. Støttemurar kan i utgangspunktet etablerast 4 meter frå nabogrense. Erfaring syner at det vert søkt om dispensasjon for å etablere slik støttemur i nabogrense. For å sikre at grunneigar har tilgang til støttemuren av omsyn til vedlikehald er det tenleg at støttemuren vert etablert med ein viss avstand til nabogrense. Det er difor ynskjeleg at støttemurar ikkje vert etablert nærare enn 0,5 meter frå nabogrense. Føresegnene vert oppdatert på dette punktet. Nytt forslag til ordlyd i føresegn 5.1 Bustadar – frittliggjande småhusbusetnad, BF1-5: «Innanfor byggjeområde BF1-5 kan det førast opp frittliggjande bustader med inntil to bueiningar med tilhøyrande garasjar og uthus. Frittliggjande bustadar omfattar einebustad, einebustad med utleiedel/sekundærlelegheit og tomannsbustad. Graden av utnytting skal ikkje overstige %-BYA= 40. Bustadane skal ha maksimal mønehøgd på 9 meter og gesimshøgd på 7 meter. For bygg med pulttak er maksimal gesimshøgd 9 meter. Hovudfasaden skal vere parallell med byggegrense mot veg. Bygningsstrukturen skal vere eintydig. Garasjar skal ikkje ha større gesimshøgde enn 3 m og mønehøgde ikkje over 5 m. Gesimshøgde og mønehøgde skal vere rekna frå gjennomsnittleg terrengnivå. Det skal avsetjast naudsynt areal til parkering på tomta, jf. krav i kommuneplanen sin arealdel. Terrengforandringar i form av fyllingar og skjeringar skal jordslåast og tilstellast. Støttemurar, fyllingar og skjeringar skal målsettast i situasjonsplan og ved snitt. Støttemurar, fyllingar og skjeringar skal ikkje vere dominerande i terrenget. Høgde på fylling og djupne på skjering skal normalt ikkje avvike meir enn 1,5 meter frå eksisterande terreng. Støttemur skal utførast i naturstein. Maksimal høgde på støttemur skal normalt ikkje overstige 1,5 meter. Støttemur kan etablerast inntil 0,5 meter frå nabogrense. Støttemur er unntatt frå byggegrense mot veg i plankartet så lenge høgde på terreng og frisikt jf. føresegn 3.5 og 8.1 er ivareteke. Dersom det er nødvendig kan det etablerast høgare fylling/støttemurar, og djupare skjering. Behovet, verknadane og avbøtande tiltak må då dokumentarast i samband med søknad. Skjeringar og fyllingar skal avsluttast inn mot terreng slik at det vert ein naturleg overgang til eksisterande terreng.» Samla vurdering Med utgangspunkt i planforslaget som låg ute til offentlege ettersyn, finn rådmannen å kunne tilrå at detaljreguleringsplanen for utviding av Torvik bustadfelt, vert vedteken slik den ligg føre med følgjande endringar: Planomtalen: 1. Planomtalen vert oppdatert med nærare vurdering av kryssutforminga mot Rv. 15, opp mot gjeldande regelverk for kryssutforming i handbok N100. 2. Det vert gjort greie for oppdateringa i plankartet som handlar om at avkøyrsla frå fv. 661 får ei utforming som samsvarar med vegnormalane i handbok N100. 3. Avkøyrselløysing frå og byggegrense mot fv. 661 vert nærare skildra i planomtalen. 4. Planomtalen vert korrigert slik at den omtalar faktiske forhold i plankartet og føresegnene. 5. Planomtalen vert oppdatert med nye opplysningar frå notata frå Norconsult. 6. Planomtalen vert oppdatert med nærare informasjon om val av løysing for gangveg. Plankartet: 1. Plankartet vert oppdatert slik at avkøyrsla frå fv. 661 får ei utforming som samsvarar med vegnormalane i handbok N100. 2. Avkøyrselløysing frå og byggegrense mot fv. 661 vert målsett i plankartet. 3. Plankartet vert oppdatert med 10 metersbyggegrense mot sør, aust for den kommunale vegen. 4. Avkøyrsla frå o_SV1lagt litt lenger mot sør 5. Plankartet vert oppdatert med ny omsynssone som indikerer faresone, jf. pbl. § 11-8 bokstav a. 6. I plankartet vert vegen i austleg del av planområdet, o_SV2 flytta om lag to meter mot nord, avhengig av vegprosjektering 7. Tomteinndelinga for bustadtomtene i område BF3 vert vurdert på nytt og oppdatert i plankartet. 8. Plankartet vert endra slik at den vestelegaste tomta i område BF1 vert redusert i nordvestlege hjørne og at gangvegen vert justert tilsvarande. Føresegnene: 1. Føresegnene vert oppdatert med rekkjefølgjekrav om at avkøyrsla frå fv. 661 skal vere ferdig utbetra før bustadar i planområdet kan takast i bruk. 2. Føresegnene vert oppdatert med krav til at leikeplassen (BLK1) skal vere ferdigstilt før bustadane i området vert tekne i bruk. 3. Føresegnene vert oppdatert med 10 metersbyggegrense 4. Føresegnene vert oppdatert med ny føresegn knytt til omsynssone i søraustleg del: I omsynsona skal det ikkje etablerast bustadhus. Det kan heller ikkje utførast terrenginngrep som fører til at skråninga vert brattare enn den er i dag eller at belastninga på skråninga vert auka. 5. Føresegn 5.1 Bustadar – frittliggjande småhusbusetnad, BF1-5 vert endra til: «Innanfor byggjeområde BF1-5 kan det førast opp frittliggjande bustader med inntil to bueiningar med tilhøyrande garasjar og uthus. Frittliggjande bustadar omfattar einebustad, einebustad med utleigedel/sekundærleilegheit og tomannsbustad. Graden av utnytting skal ikkje overstige %-BYA= 40. Bustadane skal ha maksimal mønehøgd på 9 meter og gesimshøgd på 7 meter. For bygg med pulttak er maksimal gesimshøgd 9 meter. Hovudfasaden skal vere parallell med byggegrense mot veg. Bygningsstrukturen skal vere eintydig. Garasjar skal ikkje ha større gesimshøgde enn 3 m og mønehøgde ikkje over 5 m. Gesimshøgde og mønehøgde skal vere rekna frå gjennomsnittleg terrengnivå. Det skal avsetjast naudsynt areal til parkering på tomta, jf. krav i kommuneplanen sin arealdel. Terrengforandringar i form av fyllingar og skjeringar skal jordslåast og tilstellast. Støttemurar, fyllingar og skjeringar skal målsettast i situasjonsplan og ved snitt. Støttemurar, fyllingar og skjeringar skal ikkje vere dominerande i terrenget. Høgde på fylling og djupne på skjering skal normalt ikkje avvike meir enn 1,5 meter frå eksisterande terreng. Støttemur skal utførast i naturstein. Maksimal høgde på støttemur skal normalt ikkje overstige 1,5 meter. Støttemur kan etablerast inntil 0,5 meter frå nabogrense. Støttemur er unntatt frå byggegrense mot veg i plankartet så lenge høgde på terreng og frisikt jf. føresegn 3.5 og 8.1 er ivareteke. Dersom det er nødvendig kan det etablerast høgare fylling/støttemurar, og djupare skjering. Behovet, verknadane og avbøtande tiltak må då dokumentarast i samband med søknad. Skjeringar og fyllingar skal avsluttast inn mot terreng slik at det vert ein naturleg overgang til eksisterande terreng.» RÅDMANNEN SI TILRÅDING: 1. I medhald av plan- og bygningslova § 12-12, vert detaljreguleringsplan for utviding av Torvik bustadfelt vedteken slik den ligg føre med endringar jf. samla vurdering i saksutgreiinga over. 2. Flytting av trafo skal vurderast nærare når området skal prosjekterast. 26.08.2016 TEKNISK-OG SAMFUNNSUTVAL TSU-074/16 VEDTAK, SOM INNSTILLING TIL KOMMUNESTYRET: 1. I medhald av plan- og bygningslova § 12-12, vert detaljreguleringsplan for utviding av Torvik bustadfelt vedteken slik den ligg føre med endringar jf. samla vurdering i saksutgreiinga over. 2. Flytting av trafo skal vurderast nærare når området skal prosjekterast. Åslaug Krogsæter -rådmann- EID KOMMUNE Møtebok Styre, utval, komite m.m. Teknisk-og samfunnsutval Avgjerd av: Saksbehandler: Roar Sætre SAKSGANG Møtedato 26.08.2016 Saksnr 075/16 Arkiv: Objekt: 20/134 Saksansv. ROA Arkivsaknr 16/1448 Søknad om dispensasjon frå utbyggingsplan - Harpefossen Prenta vedlegg: 1. 2. 3. 4. 5. Søknad om dispensasjon Føresegner i FB 6 og FB7 Hjelmelandsdalen med mindre endringar Snitt-teikning Situasjonsplan Planteikning Aktuelle lover, forskrifter, avtalar m.m.: Plan- og bygningslova, §§ 19-1, 19-2 Planhefte med føresegner for utbyggingsplan for Hjelmelandsdalen – med mindre endringar Kva saka gjeld: Dispensasjon frå føresegner i utbyggingsplan for Hjelmelandsdalen for oppføring av hytte. Bakgrunn for saka: A.M.Vik AS ynskjer å bygge ei firmahytte på gbnr. 20/134 i Harpefossen Hyttegrend. Det vert søkt om dispensasjon for å bygge ei hytte med to etasjar, der første etasje er delvis nedgraven. Etter føresegnene i utbyggingsplanen kan kvar hytte berre ha ei etasjehøgd i tillegg til ein 2. etasje i form av oppstove med eit målverdig areal på inntil 40% av bruksareal (BRA) i 1.etasje. Delar av synlig grunnmur overstig elles 1 meter og krev dispensasjon frå maksimal-kravet for synleg grunnmur. Søknaden gjeld berre dispensasjon, ikkje byggeløyve. Saksutgreiing: Tiltaket ligg i planområde FB6 i utbyggingsplan for Hjelmelandsdalen. Føresegnene er opphavleg datert 8. januar 2007, med mindre endringar godkjent i teknisk styre 25. august 2009 og i formannskapet 18. juni 2014. Det er oppgjeve i søknaden at det vil bli synleg grunnmur på 1,30 m på delar av hytta og at hytta får to etasjar. Det vert difor søkt om dispensasjon frå føresegnene § 2.5 og § 3.1. Føresegn § 2.5 seier at høgde på synleg grunnmur ikkje skal overstige 1 meter. Føresegn § 3.1 seier at kvar hytte kan ha ei etasjehøgd, men at det tillates ein påbygd 2. etasje i form av oppstove med eit målverdig areal på inntil 40% av bruksareal (BRA) i 1.etasje. Det vart opphavleg søkt om dispensasjon frå maksimalt tillate mønehøgde, men ein gjennomgang av dei innsende teikningane viste at tiltaket ikkje er i strid med føresegnene om mønehøgd. Føresegnene spesifiserer mønehøgde som høgde frå topp av grunnmur til møne, ikkje frå gjennomsnittleg terreng som vanleg. Søknadsteksten blei då spesifisert til å gjelde etasjar og høgde på synleg grunnmur. Dispensasjonen var nabovarsla som avvik frå mønehøgde. Det kom inn ein merknad til dispensasjonssøknaden frå nabo på gbnr. 20/114. Hege Myklebust og Arild Øien skriv 22. juli 2016 følgjande: ‘’ Hei Fikk brev frå dere datert 1/7-2016, sendt rekommandert 6/7-2016, kom i posten 8/72016. Brevet gjelder nabovarsel til utbyggingsplan for områder FB6 og FB7: merknad til nabovarsel og viser til byggeføresegner der gesimshøgde er 6 m. mvh Arild Øien’’ Nabo Myklebust og Øyen viser i sin nabomerknad såleis til at kravet til gesimshøgd er 6 meter og difor er i mot prosjektet. Naboane er varsla om at dispensasjonssøknaden er spesifisert til å gjelde antal etasjar og synleg grunnmur. Dispensasjonssøknaden er også sendt Harpefossen Hyttegrend til uttale og det er komen ein merknad ved styreleiar Stein Bjørhovde, som mellom anna skriv følgjande: «Vi har ikke annet merknad enn at det er riktig som søker skriver at dette med mønehøyde må kunne vurderes i og med at det er stor forskjell på om man senker hytta i forhold til eksisterende terreng eller man fyller opp tomta slik det dessverre er mange eksempler på. Den omsøkte hytta ligger relativt langt unna naboene på oversida pga. vegen som er imellom og det er innkjøring fra vest til senket biloppstilling på oversida. Det omsøkte prosjektet burde derfor etter vårt syn være innenfor hva som tillates. Vi håper derfor dere raskt kan gi en godkjenning slik at prosjektet kan startes på i høst». Vurdering: Det kan gjevast dispensasjon etter pbl. §§ 19-1 flg. Dispensasjon kan likevel ikkje gjevast dersom omsyna bak føresegna det vert dispensert frå vert ‘’vesentleg tilsidesatt’’. Vidare er det eit vilkår at ‘ fordelane ved å gje dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.’’, jf. pbl. § 19-2 andre ledd. Spørsmålet vert så om omsyna bak utbyggingsplanen sine krav til etasjetal og synleg grunnmur ver vesentleg tilsidesett dersom dispensasjon vert gjeve, jf. vilkåret i pbl. § 19-2 andre ledd. Omsyna bak føresegnene som beskrive i planomtalen er at hyttene skal ligge tilbaketrekt og innpassast best mogeleg i terrenget og innrette seg etter dette. Hyttene skal ikkje plasserast dominerande i terrenget, og må plasserast slik at dei ikkje får silhuettverknad. Den enkelte hytta bør utformast på ein måte som gjer at den best mogeleg passar inn på tomta og den skal vere underordna naturpreget i området. Hyttene skal plasserast med omsyn til å oppnå gode soltilhøve i uteområda og med omsyn til soltilhøva til dei andre hyttene i området. Dispensasjonssøknaden er grunngjeve med eigenskapane til tomta. Søkjar viser til at tomta ligg naturleg lavt i forhold til vegen på oppsida og peikar på at hytta vil ligge lavt i terrenget samanlikna med ei hytte med oppstove på ei oppfylt tomt, som vil være alternativet. Dette ville også medføre mykje høgare fylling i front av hytta og større terrengendring. Søkjer viser til at eksisterande nabo på venstre side også har bygd ei hytte med oppstove på oppfylt tomt, og at det ikkje er planlagt tomter i front. Søkjar peikar vidare på at også på naboeigedomen i bakkant (20/114) er ei hytte med oppstove som ligg på oppsida av veg, to koter over vegnivå. Søkjar meiner at planlagt hytte ikkje vil bli til noko sjenanse for kringliggande naboar, og vil opplevast naturleg og fint i terrenget. Tiltaket vil ivareta omsynet til soltilhøve for hyttetomtene. Rådmannen har vurdert tiltaket og meiner at ein dispensasjon i denne saka ikkje vil medføre at omsyna bak kravet til etasjetal og synleg grunnmur vert vesentleg tilsidesett ved at dispensasjon vert gjeve. Inn under denne vurdering vert det lagt vet på at planlagt tiltak ligg godt innpassa i terrenget på tomta og at høgda held seg innanfor kravet til maksimal byggehøgd. Frå snitt-teikningane vil terrengendringane være av mindre art og hytta vil i det vesentlege framstå med ein etasje over bakken. Verken plasseringa eller utforminga kjem i konflikt med omsynet til luft og utsyn mellom hyttene og utforminga bryt heller ikkje med estetikken i hyttefeltet. Hyttene i Harpefossen Hyttegrend er bygd i ulike stilartar og med ulik terrengtilpassing. Rådmannen er klar over at ein normalt skal vere varsame med å gje dispensasjon frå vedtekne planar, mellom anna fordi dispensasjonar vil kunne uthole planen som styringsgrunnlag. Som Harpefossen Hyttegrend peikar på, så har manglande terrengtilpassing, som oppbygging av terreng, vore ei større utfordring for harmonien i hyttefeltet enn kravet til maksimalt etasjetal. Av denne grunn har ein tidlegare gjeve dispensasjonar for mindre endringar, t.d for takvinkel. Hytta er elles slik plassert i terrenget at den i det vesentlege framstår med ein etasje og såleis ikkje skil seg negativt ut. Basert på ovannemnde vert det lagt til grunn at omsyna bak utbyggingsplanen sine føresegner om etasjetal og kravet til synleg grunnmur, jf. §§ 2.5 og 3.1 ikkje vert vesentleg tilsidesett ved at dispensasjon vert gjeve i denne saka. Det vert vidare lagt vekt på at fordelane ved å gje dispensasjon er klårt større enn ulempene, etter ei samla vurdering, jf. pbl. § 19-2 andre ledd andre punktum. Rådmannen viser til at omsøkt hytteutforming legg til rette for ei god tomteutnytting og ei god plassering i terrenget, i samsvar med intensjonen i utbyggingsplanen. Den ekstra etasjen kjem ikkje i konflikt med kravet til maksimal byggehøgd og kjem heller ikkje i konflikt med omsynet til lys og luft mellom eigedomane. RÅDMANNEN SI TILRÅDING: Med heimel i plan- og bygningslova § 19-2, jf. § 19-1 vert det gjeve dispensasjon i frå føresegnene § 2.5 til å ha synleg grunnmur opp til 1.30 m som vist på søknadsteikninger. Med heimel i plan- og bygningslova § 19-2, jf. § 19-1 vert det gjeve dispensasjon i frå føresegnene § 3.1 til å oppføre hytte med 2 etasjar som vist på søknadsteikninger. 26.08.2016 TEKNISK-OG SAMFUNNSUTVAL TSU-075/16 VEDTAK : Med heimel i plan- og bygningslova § 19-2, jf. § 19-1 vert det gjeve dispensasjon i frå føresegnene § 2.5 til å ha synleg grunnmur opp til 1.30 m som vist på søknadsteikninger. Med heimel i plan- og bygningslova § 19-2, jf. § 19-1 vert det gjeve dispensasjon i frå føresegnene § 3.1 til å oppføre hytte med 2 etasjar som vist på søknadsteikninger. Åslaug Krogsæter -rådmann- EID KOMMUNE Møtebok Styre, utval, komite m.m. Teknisk-og samfunnsutval Avgjerd av: Saksbehandler: Asbjørn Tverberg SAKSGANG Møtedato 26.08.2016 Saksnr 076/16 Arkiv: L12 Objekt: 36/5 Saksansv. ATV Arkivsaknr 16/193 Privat reguleringsplan - Haugen, G/Bnr 36/5 - Utlegging til offentleg ettersyn Prenta vedlegg: 1. Planomtale – datert 30.06.2016 2. Føresegner – datert 30.06.2016 3. Plankart – datert 30.06.2016 4. ROS-analyse (sjekkliste) Ein viser elles til journalpost nr. 16/193-21 m/vedlegg. Aktuelle lover, forskrifter, avtalar m.m.: 1. Lov om planlegging og byggesaksbehandling av 27.06.2008 nr. 71 (PBL08) 2. Lov om kulturminne av 09.06.1978 nr. 50 (Kulturminnelova) Kva saka gjeld: Privat detaljregulering for bustadområde på gnr. 36 bnr. 5 på Haugen, omtalt som Haugen bustadfelt. Saksutgreiing: Ose Ingeniørkontor har på oppdrag frå Din Bustad AS utarbeida eit framlegg til detaljregulering for bustadområde på gnr. 36 bnr. 5 på Haugen. Ein del av planområdet ligg i område B65 i arealdelen i kommuneplanen 2015-2027. Resten ligg i LNF-område. Formålet med planen er å regulere arealet til 2,4,6-mannsbustadar eller rekkjehus som omfattar omgrepet konsentrert småhusbusetnad. Flyfoto av området. Området merka med raudt viser planområdet. I plandokumenta er plankart, føresegner og planomtale. Planomtalen inneheld bakgrunn for planarbeidet, skildring av planområdet og eksisterande situasjon, ROS-analyse med tilvising til sjekkliste (eige vedlegg), Skildring av planframlegg, konsekvensutgreiing, utgreiing om verknader av planframlegget, og oppsummering av innkomne innspel. Innkomne innspel er kommentert av planleggar. Rådmannen sine merknader Til planomtale: 1. Under 1.3 Planstatus står område B65 omtala som område for bygningar og anlegg. Dette er ikkje rett. Område B65 er bustadområde som det ikkje er knytta plankrav til. I føresegnene til arealdelen står om desse områda: «I område der det ikkje er stilt krav om reguleringsplan, jf. pkt. 1.3 og vedlegg 1, vil ei samla utbygging av fire eller fleire bustadar utløyse krav om reguleringsplan.» 2. Under 2.9 Trafikkforhold er felles privat veg omtala. Dette er ein veg som i dag er tilkomst til gbnr. 36/4 og 36/1 i tillegg til 36/5. Det kan i tillegg vere fleire bruksrettar knytta til denne vegen. Desse rettslege tilhøva og handtering av dei er ikkje omtala i planomtalen. 3. Under 3.2 Flaumfare står bl.a.: «Jf. NVE sitt «Aktsomhetskart for flom» rundt Hjalma ligg planområdet godt utanfor.» Det kan godt stå litt meir utfyllande om kva det er planområdet ligg godt utanfor. 4. Under 4.2. Gjennomgang av aktuelle reguleringsformål er det under 4.2.1 og 4.2.2 berre opplista føresegnene til bustadområda. Dette høyrer ikkje heime i planomtalen, og kan fjernast. Det rådmannen saknar er ei utgreiing om vurderingar som er gjort m.o.t. utnyttingsgrad, utforming av bygningar o.a. 5. Under 4.2.4 bør alternative måtar å organisere eigarskapen til/bruken av Veg2 utgreiast. 6. Vest for/i planområdet er der ein gardsveg som kan kome i konflikt med planen. Planavgrensinga følgjer eigedomsgrenser henta frå Matrikkelen. Grensene kring eigedomen er svært usikre. Det er difor usikkert om denne gardsvegen ligg innanfor eller utanfor planområdet. Dette tilhøvet er ikkje kommentert i planomtalen. Dersom gardsvegen ligg innanfor planområdet, får dette konsekvensar for arealbruken i planen, eventuelt må plangrensa flyttast. Til plankart: 1. Plankartet manglar rutenett med koordinatar. 2. Det er ikkje vist korleis avkøyrsle til område BK1 skal plasserast. Avkøyrsle må visast enten med RpJurPunkt 1242 Avkøyrsle – både inn- og utkøyring, eller som eige RpArealformål 2011 Køyreveg med Eierform 2 – Felles. Dersom RpJurpunkt vert brukt, må endeleg plassering gå fram av situasjonsplan. 3. Avkøyrslepil må også vise til ny tomt i område BF1. 4. Byggegrense mot areal utanfor planområde er ikkje naudsynt. Heller ikkje mot anna bustadformål. Dette vert ivareteke gjennom plan- og bygningslova (§ 29-4). 5. Nemning på støysoner – H210-1 (raud sone) og H220-1 (gul sone) – må gå fram av teiknforklaringa. Til føresegner: 1. Om utrekning av %-BYA står: «Utrekning av %BYA vert gjort etter NS 3940 og Veileder H2300, Grad av utnytting.» NS3940 tek ikkje med naudsynt parkeringsareal i utrekningsgrunnlaget. Føresegna må her vise til TEK10, som tek med naudsynt parkeringsareal. Planleggar/tiltakshavar må her vurdere om %-BYA derrned må hevast for å ta opp i seg parkeringsarealet. 2. Om plassering av garasje står følgjande: «Ved plassering parallelt med veg er minste avstand 2m frå regulert trafikkareal. Ved plassering vinkelrett på vegen er minsteavstand 5m frå regulert trafikkareal.» Det går ikkje fram om «regulert trafikkareal» avgrensar seg til berre køyreveg, eller om også annan veggrunn vert rekna med her. Rådmannen tilrår at planleggar refererer til dei formåla som er vist i plankartet. Vidare tilrår rådmannen at byggegrense mot veg harmonerer med krav til minsteavstand for plassering av garasjen, slik at t.d. bustadhus ikkje kan plasserast nærare køyreveg enn garasjen. 3. Plankartet viser ikkje i detalj korleis BK1 skal utbyggast. Det må då krevjast situasjonsplan før utbygging. Noko slikt krav er ikkje stilt i føresegnene. Rådmannen tilrår at følgjande tekst vert lagt inn nytt § 4.1.3 Situasjonsplan i føresegnene: «Før område BK1 kan byggast ut, skal det utarbeidast ein situasjonsplan som viser heile området. Utbygginga skal skje etter denne planen slik at ein får ei heilskapeleg løysing. I situasjonsplanen skal behovet for areal til kommunaltekniske anlegg vurderast. I den grad det er behov for slike areal, skal dei setjast av i planen. Situasjonsplanen skal i tillegg til krav i føresegn 2.11, vise følgjande: - Tilkomstveg og parkeringsløysingar, samt stigningsforhold på tilkomstveg. - Plassering og høgde på bygningar. - Utforming, bruk og behandling av areal som ikkje er utbygd, inkludert terrengplanering og bevaring av eksisterande vegetasjon. - Plassering av leikeplassar og anna uteopphaldsareal. - Interne stiar, gjerde, murar og skråningar. - Anlegg for avfallshandtering. I den grad det er mogleg, skal det takast omsyn til livslaupstandard ved detaljplanlegging av bustadområda. Det må leggjast til rette for rørslehemma. 40 % av bustadane skal ha livsløpsstandard og universell utforming. Hovudfasaden skal vere parallell med byggegrense mot veg. Bygningsstrukturen skal vere eintydig. Før nye bustader vert tekne i bruk, skal det i nærområdet vere tilrettelagt utandørs leike- og opphaldsplass for born.» § 4.1.3 og 4.1.4 i framlegget frå tiltakshavar kan takast ut. 4. I § 4.2.1 er omtala tilkomst til bustadområda. Dette skal visast med avkøyrslepil i plankartet – jf. over. I føresegna skal eigarstatus på vegane framgå (offentleg/privat). For felles vegar skal det opplysast kva eigedomar og/eller bustadområde som skal vere medeigar og koste opparbeiding/vedlikehald. 5. I § 4.2.2 Annan veggrunn står bl.a. «Skjerings- og fyllingsutslag kan kome utanfor dette arealet.» I den grad fylling/skjering kjem ut på areal som grensar til planområdet, må planområdet utvidast til også å omfatte fylling/skjering. Det skal då gå fram av planen kva som eventuelt skal gjerast med dette arealet, t.d. om dyrka mark skal reetablerast. 6. I § 4.2.2. skal det også gå fram eigartilhøve slik som i punkt. 4 over. 7. Teksten i § 5.1.1 Sikringssoner for frisikt kan endrast til følgjande: «Frisiktsonene H140_1 og H140_2 er påført planen. Denne føresegna gjeld også for frisiktsoner til eventuelle nye avkøyrsler til privat veg Veg2. I området mellom frisiktline og køyreveg (frisiktsona) skal det vere fri sikt i ei høgd på 0,5 meter over nivået til dei tilstøytande vegane. Sikthindrande vegetasjon og gjenstandar kan krevjast fjerna. I H140_1 og H140_2 er det kommunen som kan krevje dette. Høgstamma tre, trafikkskilt og lysmaster kan plasserast i frisiktsona.» 8. I §5.1.2 Støysone står følgjande: «Gul støysone, H220_1 og raud støysone, H210_1 er vist på plankartet. Jf. rettleiar T-1442 syner ein til tabell 3 med anbefalte støygrenser, evt. bør det gjerast avbøtande tiltak.» No er det slik at innanfor dei markerte støysonene ligg ein over verdiane gitt i tabell 3 i T-1442, slik at det ikkje kan byggast i desse sonene utan avbøtande tiltak. Det må gå fram av føresegnene korleis bustader og andre bygningar i støysona skal utformast og plasserast for å sikre tilstrekkeleg bu- og uteopphaldsareal som ligg under støygrensene i tabell 3 i T-1442. 9. I § 7.2 må ein vise til § 8 i Lov om kulturminne. Økonomiske konsekvensar: Dette er ein privat plan. Planen har difor ikkje økonomiske konsekvensar for kommunen. Vurdering: I den førre arealdelen til kommuneplanen var området som no er under regulering avsett i sin heilheit til framtidig bustadområde. Delar av området vart i samband med rullering av arealdelen i 2015 avsett til landbruks-, natur- og friluftsområde, på bakgrunn av innspel frå Haugen Dalen bygdeutviklingslag. At området no vert føreslege vidareutvikla som bustadområde er i samsvar med tidlegare intensjonar og vurderingar om at området er eigna som framtidig bustadområde. Etter rådmannen si vurdering kan planframlegget leggast ut til offentleg ettersyn når endringar er gjort i tråd med rådmannen sine merknader. RÅDMANNEN SI TILRÅDING: Med heimel i § 12-10 i Lov om planlegging og byggesaksbehandling av 27.06.2008 nr. 71 vert privat framlegg til detaljregulering for Haugentunet bustadfelt lagt ut til offentleg ettersyn, så snart endringar er gjort i plandokumenta i tråd med saksutgreiinga. 26.08.2016 TEKNISK-OG SAMFUNNSUTVAL Framlegg til vedtak frå Alf Reidar Myrstad, SP : Saka vert avvist, jf pbl § 12-11. Utvalet oppmodar utbyggjar om å utarbeide eit planframlegg som er i samsvar med kommuneplanen sin arealdel. TSU-076/16 VEDTAK: Saka vert avvist, jf pbl § 12-11. Utvalet oppmodar utbyggjar om å utarbeide eit planframlegg som er i samsvar med kommuneplanen sin arealdel. Åslaug Krogsæter -rådmann-
© Copyright 2024