Analiza in trendi nepremičninskega trga
Primerjava povprečnih cen stanovanjskih in
pisarniških nepremičnin v Sloveniji (2010-2016)
• Trend rasti prometa se nadaljuje
• Povpraševanje po stanovanjskih
nepremičninah narašča
• Cene novih stanovanj konec leta
2015 v povprečju višje za 6%
• Na trgu poslovnih nepremičnin
promet še vedno skromen – vse
bolj prisoten najemniški trend
• Gradbena aktivnost ostaja
nespremenjena – obseg
načrtovane gradnje še vedno na
rekordno nizki ravni
2.000
1.800
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
-18%
-14%
2010
2011
2012
2013
Cene stanovanj v EUR/m2
2014
2015
2016-E
Cene pisarn v EUR/m2
Vir: GURS
Število in površine novozgrajenih stavb
v izdanih gradbenih dovoljenjih, 2010-2015
1.200.000
3.500
1.000.000
3.000
2.500
800.000
2.000
600.000
1.500
400.000
1.000
200.000
500
0
0
2010
Vir: SURS
2011
2012
2013
2014
2015
Stan. površine
Posl. površine
Gradb. dovol. stanovanja
Gradb. dovol. poslov. prostori
Analiza in trendi nepremičninskega trga
Trg stanovanjskih nepremičnin, Slovenija
• Trg stanovanj je glede na število in vrednost sklenjenih poslov
najbolj razviti segment nepremičninskega trga
• Število prodaj v 2015 večje za 11% glede na leto 2014
• Povprečna cena rabljenega stanovanja na ravni države je v letu
2015 znašala 1.440 €/m2 (-1,4% glede na 2014)
STANOVANJA, povprečne cene po območjih v EUR/m 2
Cenovno območje
2010
Obala in Slovenska Istra
2.650
Ljubljana
2.460
Osrednja Slovenija (brez Ljubljane)
1.950
Slovenija
1.750
Gorenjsko območje
1.770
Nova Gorica
1.930
Zaledje Obale, Kras in Vipavska dolina
1.480
Alpe in idrijsko območje
1.310
Celje
1.260
Maribor
1.210
Postojnsko in kočevsko območje
1.220
Dolenjsko območje
1.200
Posavsko območje
Okolica Maribora in Celja
1.180
Slovenske Gorice, Haloze in Kozjansko
1.030
Prekmursko območje
1.040
Koroško območje s Pohorjem
920
Štajersko območje
Zasavsko območje
920
Vir: GURS, ocena za leto 2016 KF Finance
2011
2.560
2.500
1.980
1.730
1.730
1.760
1.530
1.290
1.240
1.200
1.060
2012
2.408
2.362
1.804
1.654
1.648
1.607
1.480
1.223
1.201
1.155
1.116
2013
2.160
2.080
1.710
1.510
1.580
1.510
1.310
1.050
1.160
1.080
1.060
1.220
1.092
1.020
1.150
1.000
1.010
1.090
945
923
1.060
960
900
960
894
860
920
876
890
2014
2.070
2.020
1.650
1.460
1.470
1.270
1.310
n.p.
1.040
1.050
1.060
1.120
740
1.020
2015
1.960
2.030
1.610
1.440
1.450
1.270
1.250
n.p.
1.050
1.050
930
1.080
750
1.010
2016-E
1.960
2.030
1.610
1.440
1.450
1.270
1.250
1.000
1.050
1.050
930
1.080
750
1.010
800
780
780
850
1.020
n.p.
890
1.030
n.p.
890
1.030
880
Analiza in trendi nepremičninskega trga
Trg stanovanjskih nepremičnin, Ljubljana
PONUDBA
• Ponudba novih stanovanj upada – gradnja predvsem manjših projektov za
znane kupce
• Zadnji večji stanovanjski projekt končan v letu 2013
Število in površina dokončanih stanovanj, Ljubljana
140.000
1.800
Površina dokončanih stanovanj
1.400
100.000
1.200
80.000
1.000
60.000
800
600
40.000
400
20.000
0
2008
2009
2010
2011
Število dokončanih stanovanj
Vir: SURS
2012
2013
2014
200
0
2015
Površina dokončanih stanovanj
Število dokončanih stanovanj
1.600
120.000
Zeleni Gaj
• Število dokončanih stanovanj v
Ljubljani še vedno na nižji ravni
kot pred pričetkom krize (porast
v l. 2014 – 342 enot Zeleni Gaj)
• Trenutna ponudba na
primarnem trgu zajema približno
600 neprodanih enot (Celovški
dvori, Njegošev kvart, Srebrna
hiša)
• Novi projekti na vidiku skupaj
približno 450 novih stanovanj
Analiza in trendi nepremičninskega trga
Trg stanovanjskih nepremičnin, Ljubljana
POVPRAŠEVANJE in CENE
• Cene na sekundarnem trgu ostale
nespremenjene, večjih nihanj ni
pričakovati
• Povprečna realizirana cena na
primarnem trgu je znašala 2.800 €/m2
uporabne površine (z DDV, parkirnim
mestom)
400
300
200
100
0
2010Q1
2010Q2
2010Q3
2010Q4
2011Q1
2011Q2
2011Q3
2011Q4
2012Q1
2012Q2
2012Q3
2012Q4
2013Q1
2013Q2
2013Q3
2013Q4
2014Q1
2014Q2
2014Q3
2014Q4
2015Q1
2015Q2
2015Q3
2015 Q4
• V letu 2015 zabeleženih 439 transakcij
na primarnem trgu (uspešna prodaja
stanovanj v Situli)
106
104
102
100
98
96
94
92
90
88
86
500
Število transakcij
• Pozitivni trendi v gospodarstvu, nižje
obrestne mere in ugodna posojila kot
ključni predpogoj za naraščajoče
povpraševanje
600
Število transakcij (rabljena stanovanja, Ljubljana)
Indeks povp. cene (rabljena stanovanja, Ljubljana)
Vir: SURS
Prodajna analiza stanovanj
Prodajne cene
Eko srebrna hiša
35
2.550
UPORABNA
POVRŠINA
(EUR/m²)
2.800
Zeleni gaj
Situla
Atrium
312
1.790
2.000
180
265
2.100
2.000
2.400
2.300
PROJEKT
Vir: KF Finance d.o.o.
NETO POVRŠINA
ŠT. PRODAJ
(EUR/m² )
Indeks cene
Število transakcij in indeks cene, Ljubljana (sekundarni trg)
Analiza in trendi nepremičninskega trga
Trg poslovnih nepremičnin - pisarne
PONUDBA
• Ljubljanski pisarniški trg kot najbolj razviti trg v Sloveniji
• Večina trenutne ponudbe pisarniških prostorov v starejših stavbah (neekonomična zasnova, energetska potratnost in težave z etažnim
lastništvom)
• Skupna površina modernih stavb Poslovna stavba Letnik Tip €/m /mesec Zasedenost
%
znaša približno 115.000m2 –
Rotonda
2009
A
11
60%
Dunajska
2011
B+
10
60%
ocenjena nezasedenost
vertikala
modernih poslovnih stavb znaša Kristalna Palača 2013 A
16
98%
Feniks
A11
95%
20.000 m2
Situla
2012
B+
/
0%
Imparo
2011
B
9
70%
• Letni najem (novo sklenjene
NPU
2009
A
/
0%
Tivoli center
2004
A
11
98%
najemne pogodbe) v modernih
Megacenter I
2006
B+
8.5
80%
poslovnih stavbah ocenjen na
Megacenter II
2009
B+
9
95%
Vir: KF Finance d.o.o.
7.000m2
2
Analiza in trendi nepremičninskega trga
Trg poslovnih nepremičnin - pisarne
POVPRAŠEVANJE
• V letih 2013-2014 manjši najemniški posli (20 – 80m2) – sovpada z
rastjo samozaposlenih in zmanjšanjem števila zaposlenih
• V letu 2015 večje najemniške transakcije (100 – 150m2), predvsem
na račun podjetij iz IT in farmacevtskega sektorja
• V prihodnje povpraševanje s strani domačih podjetij (širitev, selitev v
modernejše stavbe)
Lokacija
Primarna
Sekundarna
Vir: KF Finance d.o.o.
Povprečna
najemnina
€/m2/mesec
10.5-12
(usklajevanje z
inflacijo)
7.5 - 8
Trajanje pogodbe
Ugodnosti
Pričakovani donos
3-5 let, brez
odpovedi
Obdobje brezplačne
najemnine in/ali
preureditev prostorov
8 – 9%
Do 3 let (3-6
mesečni odpovedni
rok)
Najemnina z vklj. stroški
>9%
Analiza in trendi nepremičninskega trga
Trg poslovnih nepremičnin - trgovine
• Zasičenost slovenskega in ljubljanskega trga s trgovskimi
površinami (nakupovalna središča) v primerjavi s preostalo Evropo
• V zadnjih letih nova nakupovalna središča v Domžalah, Krškem,
Mariboru in Novi Gorici.
Maloprodajna površina na 1000 prebivalcev
700
600
500
400
300
200
100
0
Švedska
Norveška
Nizozemska
Velika Britanija
Slovenija
Avstrija
Irska
Danska
Estonija
Hrvaška
Portugalska
Finska
Francija
Italija
Španija
Luksemburg
Litvanija
Malta
Češka
Madžarska
Latvija
Nemčija
Švica
Poljska
Belgija
Ciper
Slovaška
Grčija
Romunija
Bulgarija
• Tipično nakupovalno
središče v Sloveniji
zajema od 10.000 do
40.000 m2 prodajne
površine, glavni
najemnik je v večini
primerov iz
prehrambnega
segmenta
Vir: ICSC, Eurostat
Analiza in trendi nepremičninskega trga
Trg poslovnih nepremičnin - trgovine
• V zadnjem času povpraševanje s strani regionalnih podjetij iz
prehrambne industrije (Mlinar, Žito – fenomen Čopove ulice, ki
postaja „pekarniška“ ulica)
• V letih 2014-2015 so slovenski trg zapustile nekatere tuje blagovne
znamke, kot so Gigasport, Marks & Spencer, Baumax
• V letu 2015 prihod nove blagovne znamke Decathlon in prodaja
zemljišča Ikei
Lokacija
Nakupovalna središča –
primarna lokacija
Ulični trgovski lokali – primarna
lokacija
Nakupovalna središča –
sekundarna lokacija
Vir: KF Finance d.o.o.
Povprečna
najemnina
€/m2/mesec
Trajanje pogodbe
Pričakovani donos
25
10 let
6-7%
35
10 let
6-7%
10-15
5-10 let
>7%
Analiza in trendi nepremičninskega trga
Trg industrijskih nepremičnin
• Trg industrijskih nepremičnin velja za najmanj razviti segment
nepremičninskega trga
• Večina industrijskih nepremičnin grajenih v 80-ih in 90-ih letih za
potrebe določenega podjetja
• Edini segment nepremičninskega trga v Sloveniji, kjer ni bilo
špekulativne gradnje
• Trenutno na trgu povpraševanje večje kot dejanska ponudba – v
zadnjem letu vse več povpraševanj po najemu modernih skladiščnih
površin s strani mednarodnih distribucijskih podjetij
LOKACIJA
Povprečna najemnina
€/m2/mesec
Primarna
5-6
Sekundarna
3-4
Vir: KF Finance d.o.o.
Trajanje pogodbe
3-5 let brez možnosti
odpovedi
Do 5 let, z možnostjo
odpovedi
Ugodnosti
Obdobje brezplačne najemnine
Brez ugodnosti
Analiza in trendi nepremičninskega trga
Investicijske nepremičnine
• Nizke cene in relativno dobre donose so izkoristili tuji
nepremičninski skladi, ki tudi v letu 2016 nadaljujejo s prevzemom
slabih terjatev, obuditvijo opuščenih nepremičninskih projektov in
prevzemom portfeljev naložbenih nepremičnin
• Fokus investitorjev na donosih (od 7 do 8.5 %), stabilnih najemnih
pogodbah (dolgoročne, brez odpovednih rokov) ter kvalitetnih
stavbah z urejenim lastništvom (lastniški delež 1/1)
INVESTITOR
DATUM IN TIP
TRANSAKCIJE
Ikea
2015 – nakup
Revetas Capital
2015 - nakup
Decathlon
Greenbay Properties
Lone Star
Greenbay Properties
Vir: KF Finance d.o.o.
2015- vstop na trg
2016 - nakup
2016 - nakup
2016 – v teku
PREDMET
Zemljišče v območju BTC
Ljubljana
Supernova Koper,
Shopping park Rudnik
BTC Ljubljana
Planet Tuš Koper
Portfelj Centrice
Projekt Kolizej
GLA (m2)
VREDNOST
TRANSAKCIJE
53.000
13 mio €
55.966
n.p.
3.300
32.000
340.000
50.000
n.p.
> 50 mio €
> 400 mio €
> 10 mio €
Analiza in trendi nepremičninskega trga
Novi nepremičninski projekti
Belle vie Tivoli
Ikea
Palais Schellenburg
Spar Šiška
Tribuna
Emonika