1. No category

Statligt stöd för att anordna och
tillhandahålla hyresbostäder och
bostäder för studerande (HYS)
Lars Edin
Investeringsstöd
Stödets bakgrund
• Bostadsbrist är ett av de största hindren för tillväxt och ökad sysselsättning
• Regeringens mål är att minst 250 000 nya bostäder ska påbörjas
senast år 2020
• Särskilt hyresbostäder underlättar rörligheten på arbetsmarknaden
Stödets syfte
• Ska främja utbudet av nya hyresbostäder och bostäder för studerande
• I områden där det finns både befolkningstillväxt och bostadsbrist
• Stödet ska komma hyresgästerna till del
• Ska främja ett kostnadseffektivt bostadsbyggande
• Byggnaderna ska ha god energiprestanda
• Nya lägenheter blir tillgängliga även för grupper med lägre inkomster
Andra mål
• Förhoppningen är att det blir lönsamt att bygga hyresbostäder även i
lägen där det idag inte är lönsamt
• Bidrar genom energibonus till utveckling mot nära-nollenergibyggnader
och därmed minskad klimatpåverkan
• (dessutom ökar efterfrågan av arbetskraft till bygg- och
anläggningssektorn och dess underleverantörer)
Vad kan man söka stöd för?
• Nybyggnation av hyresbostäder eller studentbostäder
• Tillbyggnation av hyresbostäder eller studentbostäder
• Ombyggnation av lokaler till hyresbostäder eller studentbostäder
(om de inte varit hyresbostäder under de senaste 8 åren)
• Även för nya lägenheter i småhus
Förutsättningar
• Både bostadsbrist och befolkningstillväxt i kommunen
• Vid avsaknad av befolkningstillväxt kan stöd ändå fås om det finns
brist på särskilda bostadsstorlekar
• Studentboenden ska vara i anslutning till högskolor, folkhögskolor eller
annan eftergymnasial utbildning. Även i grannkommun
Grundkrav på sökande och byggnation
• Kan sökas av fastighetsägare, tomträttsinnehavare, anordnare av
bostäder på ofri grund
• Sökande får inte vara på obestånd
• Huvudentreprenörsansvar
• F-skatt för entreprenörer och leverantörer av byggelement
• Lärlingar under byggnationen
• Byggnadens specifik energianvändning (Ebeaspec) ska vara högst
88 % av kravet på enligt Boverkets byggregler
Tillgängliga medel
År 2016
2017
2,2 mdkr 2,7 mdkr
2018
2019
2020
Summa
3,2 mdkr
3,2 mdkr
3,2 mdkr
14,5 mdkr
Ramen på 14,5 mdkr bedöms räcka till stöd för
ca 68 000 hyreslägenheter och studentboenden t.o.m. år 2020
Investeringsstödets konstruktion
• Stödet ges per kvadratmeter boarea
• Fullt stöd ges för lägenhetsytor upp till 35 kvm boarea
• För lägenhetsytor 35-70 kvm ges 50 % stöd, inget därutöver
• Stöd för gemensamma aktivitetsutrymmen med 50 % av högsta stödet
(utrymmen för boendes måltider, samvaro, hobby och rekreation)
• Om man kommer ned till 56 % av energiförbrukningskrav enligt
Boverkets byggregler ges ytterligare 75 % stöd
Regionindelning med stödnivåer
upp till 35 kvm per lägenhet boarea
1.
Stockholms FA-region
6 600 kr/kvm
(* 11 550 kr/kvm)
2.
Stockholmsnära kommuner,
Göteborgs och Malmös FA-regioner,
övriga stora kommuner (fler än 75 000 invånare),
kommuner med befolkningstillväxt (5% på 3-5 år),
studentbostäder i kommuner utanför Stockholm
5 300 kr/kvm
(* 9 275 kr/kvm)
3.
Övriga kommuner
3 800 kr/kvm
(* 6 650 kr/kvm)
* Om under 56 % av BBR:s energikrav
FA-regioner = Funktionella analysregioner
• Geografisk indelning av Sverige som skapades av Nutek (numera Tillväxtverket)
• Regionindelningen används vid planering av kommunikationer och vid
statistiska prognoser och konsekvensanalyser av bruttoregionprodukt,
sysselsättning, tillgång till social service etc.
Region 2 omfattar 19 kommuner i
Västra Götaland
Ale
Alingsås
Bollebygd
Borås
Göteborg
Herrljunga
Härryda
Kungälv
Lerum
Lilla Edet
Mark
Mölndal
Orust
Partille
Stenungsund
Strömstad
Tjörn
Vårgårda
Öckerö
Regionindelningen revideras årligen
Beräkningsexempel stödbelopp
• Ett hyreshus byggs i Strömstad med 20 lägenheter enligt följande:
Beräkning av stödbelopp
Stödnivå: 5 300
Antal
Typ
Yta/st.
Summerad yta
Yta < 35 kvm
Yta 35-70 kvm
Yta > 70 kvm
Stödbelopp
6
1 rk
24
144
144
0
0
763 200
8
2 rk
35
280
280
0
0
1 484 000
4
3 rk
77
308
140
140
28
1 113 000
2
5 rk
100
200
70
70
60
556 500
3 916 700
Villkor som ska gynna bostadssökande (i 15 år)
• Begränsning i hyresnivåerna. Får sedan inte höjas mer än medel på orten
• Lägenheterna ska förmedlas enligt öppna och allmännyttiga principer
• Inga höga inkomstkrav för bostadssökande
(KFM:s förbehållsbeloppsberäkning
• Blandade lägenhetsstorlekar, minst en trea
• Förstahandskontrakt, med undantag för studentbostäder och bostäder som
ska underlätta inträde på ordinarie bostadsmarknaden för personer i socialt
utsatt position
• Fastigheten får inte säljas utan att stödvillkoren följer med
Tabell för
lägenhetspoäng
Beräkning av högsta hyresbelopp
• Normhyran per kvm boarea och år, inkl. andel i gemensamma
aktivitetsutrymmen, får vid tillträdet inte överstiga:
- 1 450 kr i region 1 (Stockholms FA-region)
- 1 350 kr i region 2
- 1 300 kr i region 3
1 rks
1 rkv
1 rk
2 rkv
1,5 rk
2 rk
2,5 rk
3 rk
3,5 rk
4 rk
4,5 rk
5 rk
6 rk
7 rk
8 rk
24
27
34
34
37
40
42
44
46,5
49
50,5
52
55
57
59
• Beräkning enligt 1991 års metod utifrån lägenhet om tre rum och kök 77 kvm:
boarea + lägenhetspoäng
77
x
x regionens normhyra
boarea
77 + 44
• Exempel: två rum och kök på 45 kvm BOA i Vänersborg (region 3):
45 + 40
77
x
x 1 300 = 1 563 kr/kvm och år. Eller 5 860 kr/mån.
45
77 + 44
Tillfälligt och retroaktivt stöd (HYS 1)
• För byggnationer påbörjade tidigast 25 mars 2015 och senast 28 februari
2017
• Kan sökas från 15 november 2016 t.o.m. 28 februari 2017
• Påbörjande är gjutning av källargolv eller bottenplatta.
Vid ombyggnation är påbörjande rivnings- eller röjningsarbeten
• Färdigställande är byggnadsnämndens slutbesked som ska finnas
inom 2 år från projektstart. Undantag görs för större projekt
• Utbetalningsansökan senast 6 månader efter projektets färdigställande
eller om redan byggt senast 2 månader efter beslut om stöd
Långsiktigt stöd (HYS 2)
• Börjar gälla 1 januari 2017 för byggnationer som påbörjas därefter
• Kan sökas från 1 januari 2017
• Ansökan inlämnad före påbörjande
• Påbörjande är gjutning av källargolv eller bottenplatta.
Vid ombyggnation är påbörjande rivnings- eller röjningsarbeten
• Färdigställande är byggnadsnämndens slutbesked som ska finnas
inom 2 år från projektstart. Undantag görs för större projekt
• Utbetalningsansökan senast 6 månader efter projektets slut
Särskilda villkor för HYS 1
• Förskott 50 % av preliminärt stödbelopp vid byggnation av studentbostäder
• Projektet ska vara olönsamt utan stöd, förutom rimlig vinst
• Förmedling av lägenheter:
1. Blandning av hushåll utifrån ekonomiska förutsättningar
2. Ge företräde för de hushåll som mest behöver en bostad till rimlig hyra:
a. av ekonomiska skäl, b. av särskilda skäl
- om lika kötid
- om det inte har en tydligt negativ effekt när det gäller blandningen av
hushåll
3. Men lokala behov och förutsättningar ska också beaktas
Investeringskalkyl
• Nuvärdesberäknade produktionskostnader samt drifts- och underhållskostnader jämförs med nuvärdesberäknade totala intäkter inklusive stödbelopp
• Utifrån sökandens angivna uppgifter
• År 16 höjs hyran till nivå ”utan stöd”
• HYS 1: Om kalkylen leder till ett positivt värde ska stödbeloppet räknas ner
så att nuvärdet blir noll
• Eventuell återbetalning ska ske proportionellt till villkor som inte uppfyllts
• Hyresutveckling utifrån avtal om presumtionshyra? Eller långsiktiga inflationsmålet?
Utveckling av drift- och underhållskostnader?
• Kalkylräntesats ska avspegla en rimlig vinst (4,5 %?)
• Kalkylperiod (40 år?)
Tillämpning för påbörjade projekt
• Undantag kan göras av Länsstyrelsen om det finns särskilda skäl
• Departementspromemorian (Ds 2015:35) har annorlunda skrivning.
Ska beaktas till stödmottagarens fördel
Vad ska bifogas ansökan?
1.
Behörighetshandling: aktuellt registreringsbevis, fullmakt, protokoll
2.
Beslut om bygglov som fått laga kraft
3.
Situationsplan med byggnadens plan- och höjdläge, huvudmått,
våningsantal och antal lägenheter
4.
Skalenliga och måttsatta ritningar över byggnadens planer och sektioner
som visar byggnadens utformning samt avsedd användning av lokaler
och gemensamhetsutrymmen
5.
Beräkningar och beskrivningar
6.
Handling som styrker huvudentreprenörsansvar (enligt kollektivavtal)
Vad ska bifogas ansökan om utbetalning?
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Behörighetshandling: aktuellt registreringsbevis, fullmakt, protokoll
Intyg från certifierad kontrollansvarig om när projektet påbörjades
Byggnadsnämndens slutbesked
Relationshandlingar
Förhandlingsöverenskommelse om presumtionshyra som träffats mellan
hyresvärd och hyresgästorganisation
Energideklaration (innebär tidigareläggande)
Intyg F-skatt (eller motsv.) för entreprenör och leverantör byggelement
Intyg om lärlingar från minst en av byggentreprenörerna
Redovisning av på vilka grunder och hur lägenheter förmedlas
Beräkning av energikrav
Boverkets Byggregler BFS 2011:6
Byggnader som har annat uppvärmningssätt än
elvärme
Småhus
Småhus där Atemp är mindre än 50 kvm
Flerbostadshus
Flerbostadshus där Atemp är 50 kvm eller större
och som till övervägande delen (> 50 % Atemp)
innehåller lägenheter med en boarea om högst 35
kvm vardera
Krav på specifik energianvändning
Stödets energikrav
Energibonusens krav
Zon 4
88%
56%
80
70,4
44,8
Inget krav
-
-
75
66
42
80
70,4
44,8
90
79,2
50,4
Inget krav
-
-
80
70,4
44,8
90
79,2
50,4
Göteborg, Mölndal, Härryda, Partille, Öckerö
Zon 3
Västra Götaland (utom ovan)
Småhus
Småhus där Atemp är mindre än 50 kvm
Flerbostadshus
Flerbostadshus där Atemp är 50 kvm eller större
och som till övervägande delen (> 50 % Atemp)
innehåller lägenheter med en boarea om högst 35
kvm vardera