innkalling til ekstraordinær generalforsamling i solheimslien borettslag
INNKALLING TIL EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING I SOLHEIMSLIEN BORETTSLAG Dato: 11. januar 2017 kl: 18.00 Sted: Grand Bergen – Selskapslokaler, Nedre Ole Bullsplass 1 Vedlagt følger dagsorden. Vi ønsker vel møtt! Bergen, 04.1.2017 Med vennlig hilsen Styret Klipp av – leveres ved inngangen_______________________________________________________________ Deltager på ekstraordinær generalforsamling, i Solheimslien borettslag, 11.01.2017 Navn: ________________________________ Leilighet nr.:___________________ Jeg møter som andelseier / ektefelle/samboer av andelseier. Jeg møter med fullmakt fra andelseier. (Kryss av for det som passer) Underskrift (andelseier/fullmaktsgiver): ____________________________________ Obs! Kun én fullmakt per deltager! DAGSORDEN 1. Konstituering a) b) c) d) e) f) g) Godkjenning av innkalling Antall fremmøtte (antall andeler representert) Valg av møteleder Valg av referent/protokollfører Valg av protokollunderskriver Valg av tellekorps (bare om nødvendig) Godkjenning av dagsorden 2. Sak/saker til behandling Rehabilitering av borettslaget Saksfremstilling av rehabiliteringsprosjekt til ekstraordinær generalforsamling Styrets innstilling Styret og Byggekomiteen har kommet i mål med et gjennomarbeidet forslag til rehabilitering for Solheimslien borettslag, jf. generalforsamlingsvedtak i perioden 2008 – 2015. Mandat til byggekomiteen og omfang av utredningsprosjektet ble fastsatt under generalforsamlingen i april 2015. Forslaget til rehabilitering har blitt utarbeidet i samarbeid med Arkitektgruppen Cubus, Faveo/WSP Norge og Rune Løvaas som samarbeidspartnere. Siden august har også entreprenør Sognnes Bygg AS deltatt i en samspillsentreprise, der en har foretatt en detaljprosjektering av rehabiliteringsprosjektet i tett samarbeid med byggekomiteen og prosjektledelsen i WSP for å avklare så mange problemstillinger som mulig og for å unngå eventuelle overraskelser eller tilleggsarbeid når selve arbeidet settes i gang. Prosjektet som nå er utarbeidet er etter styrets og byggekomiteens oppfatning i tråd med de føringer og krav som er lagt for rehabiliteringen opp gjennom årene (se eget avsnitt om historikk). Vi har tatt med oss innspill som har kommet i prosessen, samtidig som det er tatt stilling til de ulike utfordringene knyttet til bygningsmassen som har blitt påvist i de ulike rapportene. Det gode faglige samarbeidet mellom byggekomiteen og de faglige ressursene som har vært inne i prosjektet har resultert i et robust prosjekt som på en god måte løser de utfordringer som borettslaget har knyttet til alder på bygningsdeler og mangler knyttet til brannkonseptet. I korte trekk innebærer forslaget som legges frem for den ekstraordinære generalforsamlingen følgende: • Oppgraderte og etterisolerte fasader med ny kledning • Nye vinduer • Mer energieffektive leiligheter • Nye radiatorer • Balansert ventilasjon • Forsterking av tak • Takterrasser • Større balkonger til de fleste leilighetene • Større innvendig areal i noen leiligheter • Etablering av rømningsveier som tilfredsstiller krav til brannsikkerhet • Bygging av nye leiligheter o i kjelleren i lavblokkene (universell utforming) o på taket i høyblokkene • Oppgradering av uteområder • Nye parkeringsplasser • Gradvis økning av felleskostnadene En får en stor og nødvendig oppgradering av bygningsmassen med henhold til brannsikkerhet, samt både estetisk og praktisk gjennom en nødvendig fornyelse av fasader, tak og inngangsparti. Uteområdene blir opparbeidet på en bedre måte, samtidig som en får på plass takterrasser som gir beboerne bedre solforhold og møteplasser gjennom året. Etablering av nye kjeller- og takleiligheter utløser også krav om nytt uteoppholdsareal, og takterrasser er med på å oppfylle disse kravene. Totalt sett vil de ulike tiltakene bidra til å gi både den enkelte leilighet og borettslaget under ett et stort løft. Inngangspartiene vil bli oppgradert sammen med fasader og uteområder og samlet vil borettslaget fremstå som mer attraktivt. Rehabiliteringen vil også gi hele området et løft, og borettslaget vil få litt mer enn bare den flotte utsikten å spille på i forhold til attraktivitet. Vi har en gunstig plassering i forhold til avstand til sentrum, kort vei til attraktive turområder og vil altså bidra til at hele området får et løft. Styret tror også at dette vil spille positivt inn på verdien av de enkelte andelene i borettslaget. Energitiltakene sammen med tiltakene som blir gjort på fasader, uteområder og universell tilkomst til de nye kjellerleilighetene utløser støtte fra Enova til energitiltak og trolig også mulighet for å få Husbanklån for hele rehabiliteringen. Enovastøtten er på nærmere 15 millioner og Husbanklån vil kunne gi borettslaget forutsigbarhet og gode rentevilkår gjennom nedbetalingsperioden. Økning av felleskostnader Investeringen i forbindelse med en større rehabilitering vil betinge en økning i felleskostnadene. Styret og byggekomiteen har i forslaget forsøkt å fordele kostnadene over en så lang periode som mulig, slik at felleskostnadene øker gradvis og økningen av den månedlige husleien skal være overkommelig for beboerne i borettslaget. Styret og byggekomiteen mener at økningen i felleskostnadene som er lagt frem er akseptabel i forhold til de store oppgraderingene borettslaget og området under ett vil få som følge av rehabiliteringen. Vi tror at bokvaliteten i hver leilighet og generelt i borettslaget vil øke som følge av nye kvaliteter og et mer moderne borettslag. Det vises til vedlagte langtidsbudsjett for borettslaget og prognose for utvikling av felleskostnader for den enkelte andel for detaljer knytt til dette. Styret anbefaler at alle beboere møter opp på generalforsamlingen i Grand selskapslokaler 11. januar for å være med på å avgjøre prosjektets videre fremdrift. Historikk Rammene for rehabiliteringsprosjektet ble lagt tilbake i 2010, da det ble bestilt en kartlegging av tilstanden på borettslaget. Kartleggingen ble foretatt av BOB. I kartleggingsrapporten ble det konkludert med at fasadeplater hadde en forventet levetid til 2020, og det ble anbefalt at vinduene ble skiftet ut snarest og tak ble anbefalt skiftet ut innen 2020. I tillegg ble det anbefalt at en etterisolerte byggene for å bedre energieffektiviteten i borettslaget. Det har oppstått en del lekkasjer fra mellom annet tak de senere år som videre viser at det er behov for å rehabilitere disse, og fasadene på blokkene er i stor grad tilgrodd og fremstår som lite vedlikeholdt. Vinduer er også overmodne for utskiftning i en hel del leiligheter per i dag. Vi viser til tidligere utsendt materiale på dette, mellom annet tilstandsrapporten fra 2010. Se for øvrig hjemmesiden til borettslaget, www.solheimslien.no, under rehabilitering for mer informasjon. I 2015 ble det vedtatt på generalforsamlingen at utredningsalternativ 2 skulle jobbes videre med. Dette alternativet innebar blant annet at ny løsning for rømningstrapper, utvidede balkonger og takterrasser skulle utredes videre. I tillegg skulle det prosjekteres fasaderenovering med etterisolering, taktekking, ventilasjon og utskifting av vinduer. Det ble videre vedtatt at muligheten for å etablere nye leiligheter i kjeller på lavblokkene og på tak i høyblokkene skulle utredes. I 2015/2016 ble det gjennomført en energikartlegging for borettslaget med støtte fra Enova som fastslo at utskifting av dagens radiatorer er et anbefalt tiltak i tillegg til de andre energitiltakene som er utredet. Dagens oppvarmingskostnader for borettslaget er budsjettert i 2017 med om lag 2,6 millioner. En ser for seg at energitiltakene sammen med balansert ventilasjon skal opp imot halvere varmekostnadene for borettslaget hvert år. Gjennomgang av planlagte tiltak i rehabiliteringen Nye fasader Fasadene skal oppgraderes med nye Steni-plater med lang holdbarhet og med fargevalg og halvmatt utførelse som skal bidra til å motvirke den algeveksten som vi ser på blokkene i dag, i tillegg til at fargene er mer tidløse og ikke vil bli tilsmusset på samme måte som dagens rosa farge. Videre skal fasadene etterisoleres utenpå dagens isolasjon og dermed får vi mindre varmetap enn dagens fasader har. Det vises til presentasjonen fra infomøte og opphengte infotavler for hvordan fasadene vil se ut. Nye rømningsveier og brannteknisk oppgradering Det er et stort behov for oppgradering av rømningsveiene for både høyblokkene og lavblokkene. Dagens løsning i høyblokkene er avhengig av at ingen av naboene har dekket til eller blokkert rømningsveiene som en må gjennom ved en krisesituasjon, noe som er en uholdbar situasjon. For lavblokkene er rømningsmulighet vanskelig tilgjengelig spesielt for personer med bevegelsesproblemer. De nye rømningsveiene vil medføre at alle leilighetene nå vil ha egen tilkomst til rømningstrapper fra balkong gjennom egen dør ut til trappeoppgang. I tillegg vil rømningstrappene for lavblokkene gi tilgang til takterrassene. Per i dag mangler det anlegg for felles varsling av brann i blokkene, og dette er spesielt et problem i høyblokkene der en evakuering er svært avhengig av manuell varsling av den enkelte leilighet. Det vil bli etablert felles brannvarslingsanlegg for alle blokkene for å få på plass tilfredsstillende varsling av den enkelte leilighet. Dette er også helt tydelige krav i den branntekniske utredningen. Nye inngangsparti Dagens inngangsparti og oppganger har til dels sprukne glass og fremstår som slitte og med behov for oppgradering. De er også mørke og er lite attraktive. Hver blokk vil få nye inngangsparti med egen farge fra signalfargen på blokken og et hellelagt parti utenfor inngang vil gjøre inngangspartiet mer tydelig og mer tilgjengelig for eksempelvis personer med nedsatt syn. Inngangspartiene vil også bli lysere og ha en mer hyggelig fremtoning. I tillegg blir glasspartiene på oppgangene oppgradert og det vil bli etterisolert. Dette vil bidra til at det ikke vil bli behov for å varme opp oppgangene slik som i dag, noe som igjen medfører spart energi. Nye vinduer Dagens vinduer er anbefalt utskiftet og det har vært flere tilfeller der vinduer har måttet skiftes og det har vært lekkasjer. Alle vinduer i leilighetene vil bli skiftet ut med nye, vendbare vindu som enkelt skal kunne vaskes fra innsiden. Vinduene vil ha en betydelig bedre energiklasse enn dagens vinduer og vil i tillegg være mer støyisolerende. Dette vil bidra til at en får mindre varmetap og dermed reduserer behovet for oppvarming av leilighetene. Det vil også bidra til bedre inneklima og bomiljø i leilighetene i og med at vinduene skal støyisolere bedre. Nye tak med takterrasser Dagens tak har stort behov for utbedring, da vi har hatt flere lekkasjer fra takene som har medført skader i leilighetene under. I tillegg er det lite uteareal å oppholde seg på i borettslaget og det er få steder å nyte solen. I rehabiliteringen vil taket vil forsterkes og etterisoleres som del av rehabiliteringen for å forebygge nye skader som følge av lekkasjer. Videre vil både lavblokker og høyblokker få nye takterrasser som kan benyttes av beboerne, der det vil bli etablert noen faste benker og bord til felles bruk. Lavblokkene vil få tilgang til takterrasser via nye rømningsveier, mens høyblokkene vil bruke dagens trappeoppgang til vaskerom som tilkomst til takterrassene. Nye balkonger I forbindelse med etablering av nye rømningsveier vil også balkongene bli utvidet. Alle leilighetene vil få mer funksjonelle balkonger som blir lettere å møblere, samtidig som alle utenom 1- og 2-roms leilighetene får større balkonger. Vi viser til presentasjonen fra infomøtet og infotavlene i oppgangene for mer informasjon om utforming av balkonger. Videre vil alle balkonger bli glasset inn og en vil få vendbare vinduer som kan legges helt inntil en side for å få en åpen løsning. Brystningen vil også være i glass med malte gelender. Nye ventilasjonsanlegg Alle leiligheter vil få nytt balansert ventilasjonsanlegg som blir etablert med aggregat på balkong. Kanalføring for den enkelte leilighet er vist i presentasjon fra infomøte og på infotavler. Ventilasjonsanlegget vil bidra til bedre inneklima og energieffektivitet i boligene. Nye radiatorer Det er mye vedlikehold og utskiftninger knyttet til dagens radiatorer, og disse har også dårlig varmeeffekt i mange av leilighetene. Energiutredningen har indikert at disse bør skiftes ut for å få mer effektiv oppvarming. I tillegg vil det bli installert individuell måling på radiatorene slik at hver enkelt leilighet fremover vil betale for eget faktisk forbruk. Forbruk av varmtvann og eventuell felles oppvarming vil fremdeles ligge inne i fellesutgiftene. Større leilighetsareal 1- og 2-roms Dagens balkonger vil for 1- og 2-roms leilighetene bli innlemmet i boarealet som følge av rehabiliteringen. En kom frem til denne løsningen mellom annet som følge av at en måtte redusere kuldebroer i forbindelse med etablering av nye rømningsveier. Arealet vil bli opparbeidet med standard parkett og vegger vil bli sparklet og malt. Overgang mellom nytt og gammelt areal vil bli tilpasset og det vil bli list mellom nytt og eksisterende gulv. Det vil være mulig å velge et tilvalg der en får sømløs overgang mellom nytt og eksisterende gulv, tak og vegg. Dette vil være et alternativ som beboer må bekoste selv. Oppgradering av uteareal Det vil bli en oppgradering av utearealene som følge av at en etablerer ny tilkomst til nye kjellerleiligheter og at en trenger noe fundamentering for de nye rømningsveiene og balkongene. Dette vil gi oss bedre og mer funksjonelle uteområder i tillegg til at noen av de eksisterende uteområdene blir oppgradert da disse må brukes som anleggsområde i rehabiliteringen. Det vil bli lettere tilkomst til enkelte blokker gjennom at gangveiene fra hovedveien blir bygget om og blir slakere. I tillegg kommer som tidligere omtalt nye takterrasser som vil gi gode utemuligheter for beboerne. Nye leiligheter kjeller lavblokker Nye kjellerleiligheter i lavblokkene vil bli utformet som universelt tilgjengelige boenheter. Dette innebærer at de vil bli utformet med terskelfri tilkomst inn til leiligheten, og det vil bli lagt til rette slik at stigning inn til leilighetene vil bli slik at rullestolbrukere og andre med bevegelsesvansker enkelt skal kunne ha tilgang til leilighetene. Kjellerleilighetene vil få en litt enklere standard enn takleilighetene, men vil ha helt nye overflater, nye moderne kjøkken og nye bad. I tillegg vil de ha samme energieffektivitet som resten av borettslaget. Nye leiligheter tak høyblokker Nye takleiligheter vil ha en noe høyere standard enn kjellerleilighetene, da en ser for seg at markedet for disse vil kunne ha en større betalingsvilje enn det som er tilfelle for kjellerleilighetene. Takleilighetene vil i tillegg til en fantastisk utsikt få enstavs parkett i alle rom, fliselagte bad og egne private takterrasser som trekkplaster. Disse leilighetene vil få en høyere prisklasse enn kjellerleilighetene. Nye parkeringsplasser I forbindelse med etablering av nye leiligheter, stiller kommunen krav om at det må vises at borettslaget har tilstrekkelig parkeringsdekning for de nye leilighetene. Det vil bli etablert til sammen 22 nye parkeringsplasser i forkant av nedre del av garasjeanlegget for å tilfredsstille parkeringskravene til kommunen. Om vår valgte entreprenør og samarbeidspartnere Sognnes Bygg AS er et gammelt Bergensk eiet og drevet entreprenørselskap. Sognnes Bygg AS har lang erfaring med totalentrepriser, store fasadearbeider, rehabilitering og montasje av balkonger. Senest er Sognnes Bygg AS kjent for å få årets Arkitekturpris for Landås Skole av Bergen kommune. Sognnes Bygg AS jobber med en gruppe mer eller mindre faste underentreprenører, de fleste av disse lokale. For mer informasjon om underentreprenører vises det til «spørsmål og svar om rehabiliteringen». Videre kommer Arkitektgruppen Cubus til å være med videre som entreprenør for Sognnes Bygg AS og WSP Norge kommer til å hjelpe borettslaget med byggherreansvaret vi vil få som byggherre for rehabiliteringen. Økonomi Borettslaget har fått et tilbud fra Sognnes Bygg AS på gjennomføring av rehabiliteringen på totalt 371.811.968,inkludert mva. Dette dekker alle deler av den ovennevnte rehabiliteringen, med unntak av tilvalgene den enkelte beboer kan velge å få utført i rehabiliteringsperioden. Grunnen til at den totale rammen ender opp på til sammen 440 millioner, er at det i tillegg er regnet inn en generell prisøkning på 2,5 % for prosjektet gjennom rehabiliteringsperioden og usikkerhetsmargin på 10 % for å ta høyde for uforutsette kostnader som skulle dukke opp under rehabiliteringen. Uforutsette kostnader kan være eksempelvis at stenderverk bak eksisterende fasader er råttent og må skiftes ut eller at grunnarbeid skulle vise seg å være mer omfattende grunnet dårlig fjell og lignende. Selv om det er gjort en grundig detaljprosjektering i forkant av rehabiliteringen vil det kunne vise seg at det dukker opp uforutsette ting, og da er det viktig at borettslaget har tatt høyde for dette. Forhåpentligvis vil en slippe å bruke mesteparten av disse 10 prosentene, noe som i så tilfelle vil medføre en betydelig innsparing i kostnadene. I tillegg kommer kostnader til konsulenthjelp for å håndtere byggherreansvaret borettslaget får som følge av rehabiliteringen. Langtidsbudsjettet viser at prosjektet ved fullt uttak av lånerammen vil medføre en generell felleskostnadsjustering på 20 % i 2017, 20 % i 2018 og 5 % i årene 2019-2021. Etter dette vil det ikke være behov for noe justering av felleskostnadene utover normal indeksjustering som følge av generell prisstigning for alle varer og tjenester uavhengig av rehabiliteringen. Dette er vist som en øke i husleien på 2,5 %, men det er ikke gitt at dette blir en nødvendig økning. Økningen er også avhengig av om en bruker hele usikkerhetsrammen på 10 % eller ikke. Videre viser langtidsbudsjettet at vi ser for oss at salg av nye leiligheter vil skje i årene 2018 til 2021. Dette er noe avhengig av omsetningstid og tidspunkt for overtakelse etc. Det er også lagt inn en forventet besparelse for energi i langtidsbudsjettet. Når det gjelder de 39 nye andelene, så vil disse generere en inntekt for borettslaget som vi må skatte på, grunnet at inntektene fra nye leiligheter kommer inn under virksomhetsbegrepet i skatteloven. Siden borettslaget i seg selv ikke er skattepliktig, innebærer dette at disse inntektene vil bli skattepliktige for den enkelte andelseier. Det må presiseres at det er eventuelt overskudd fra disse inntektene fra nye andeler som skal skattes på, slik at alle kostnader knyttet til etablering av andelene trekkes i fra når skattepliktig beløp skal beregnes. Budsjettert overskudd fra salg av nye andeler er om lag 14,4 millioner kroner, noe som tilsvarer om lag 45.000,- per andel i inntekter fordelt utover en periode på 3-4 år. Av denne summen må en skatte inntektsskatt. Siden andel fellesgjeld og renteutgifter knyttet til denne også vil øke i perioden, forventer styret at en beskatning av inntekt fra salg av nye andeler mest sannsynlig vil gå opp i opp med fradrag en får grunnet økte renteutgifter i perioden. Det er videre utarbeidet en oversikt over utvikling i felleskostnader for de ulike andelene som er vedlagt innkallingen. Denne viser spesifikk utvikling av felleskostnader for de ulike leilighetstypene avhengig av hvilken etasje de ligger i og antall rom. Styret vil videre peke på at grunnlaget for kalkylen er at vi får et byggelån til 3 % rente. Vi har fått indikative tilbud på helt ned til 2,2 % rente for byggelånet, men styret mener det er viktig at vi i budsjettet for en såpass lang rehabilitering tar hensyn til at renten kan stige gjennom perioden. Videre er det også brukt rente på 3 % for nedbetalingsperioden på Husbanklånet, noe som også per i dag er godt over rentenivået som tilbys i Husbanken per i dag (flytende rente 1,51 %, fastrente 20 år 2,589 %). Dette er tilsvarende for å ta høyde for eventuell renteøkning de kommende årene. Når en nærmer seg slutten av byggeperioden vil en kunne ta stilling til om en for eksempel skal ta opp fastrentelån på hele eller deler av lånet for å sikre en forutsigbarhet for borettslaget. Styret undersøker også muligheten for å kunne innløse deler av byggelånet i Husbanklån etter hvert som de ulike blokkene står ferdig, noe som vil gi ytterligere innsparelser om dette lar seg gjøre. Oppsummert mener styret og byggekomiteen at premissene som ligger til grunn i langtidsbudsjettet gir et godt grunnlag for å få gjennomført rehabiliteringen innenfor disse rammene. Om rentenivået holder seg på dagens nivå gjennom byggeperioden vil det medføre betydelig reduserte kostnader for borettslaget i forhold til budsjettet. Dette gjelder også de budsjetterte usikkerhetskostnadene på 10 %. En gunstig utvikling av boligmarkedet vil også kunne bidra til at den totale kostnaden i prosjektet går ned. Totalt mener styret og byggekomiteen at den økonomiske belastningen av rehabiliteringen er akseptabel i forhold til hvor mye av det nødvendige vedlikeholdet vi vil få gjennomført gjennom dette prosjektet og de store oppgraderingene borettslaget vil få. Om innholdet i vedtaket Som vist i gjennomgangen av økonomi ovenfor, er den totale rammen for rehabiliteringen inntil 440 millioner kroner. Trolig vil en ikke komme opp i dette beløpet, men om ingen av leilighetene skulle bli solgt før etter rehabiliteringen er ferdigstilt vil en måtte bruke hele lånerammen for å betale rehabiliteringen. Det blir ellers vist til det vedlagte langtidsbudsjettet for utgifter i rehabiliteringsperioden. Videre må styret innhente nødvendig byggherrekompetanse for å gjennomføre rehabiliteringen. Byggekomiteen i samarbeid med styret har skrevet avtale med WSP Norge AS, som har hatt prosjekteringen så langt, for å gjennomføre borettslagets oppgaver som byggherre gjennom rehabiliteringsperioden. Dette forutsetter selvsagt at generalforsamlingen vedtar rehabiliteringsforlaget. Som følge av rehabiliteringsforslaget vil det bli etablert 39 nye andeler i borettslaget. Dette fordrer at fordelingsnøkkelen for borettslaget blir justert for å ta høyde for de nye leilighetene. Fordeling av felleskostnader for nye andeler regnes ut etter areal, basert på dagens fordelingsnøkkel for eksisterende leiligheter. Fordeling til nye andeler blir basert på kvadratmeterpris for tilsvarende eksisterende andelstyper etter størrelse og funksjon (2roms eller 3-roms). I tillegg skal areal for privat balkong regnes inn i andel felleskostnader for nye leiligheter. Når det gjelder eksisterende andeler som får større areal og endringene som kommer i størrelse på balkong for de ulike andelene, så vil styret se på om disse endringene fordrer en justering av fordelingsnøkkelen for borettslaget når rehabiliteringen er ferdigstilt. Styret ber generalforsamlingen om å få gjennomføre den forelagte rehabiliteringen som omtalt i saksframlegget over og som spesifisert i dette avsnittet om innholdet i vedtaket. Det blir videre vist til informasjon som har blitt presentert i infomøter, tilbudsgrunnlaget for konkurransen som borettslaget har gjennomført, tilbudet fra Sognnes Bygg og ellers saksfremstillingen over for detaljer for gjennomføringen av rehabiliteringen og konsekvenser av denne. Forslag til vedtak Den ekstraordinære generalforsamlingen gir styret fullmakt til å gjennomføre rehabiliteringen basert på foreliggende tilbud fra Sognnes Bygg AS og vedlagte langtidsbudsjett, som innebærer å ta opp lån innenfor en ramme på 440 millioner kroner for å gjennomføre rehabilitering av borettslaget. Dersom banken krever prioritet foran borettslagsinnskuddene, gis styret fullmakt til å godta dette. Den ekstraordinære generalforsamlingen gir sitt samtykke til at styret vedtar å øke andelene med 39 andeler med pålydende kr 100,-. Generalforsamlingen gir i tillegg styret samtykke til å fastsette fordelingsnøkkelen for andelene, samt salg av de nyopprettede andelene. Vedtaket krever samtykke fra generalforsamlingen med 2/3 flertall. Vedlegg: Langtidsbudsjett med felleskostnadsutvikling Husleieutvikling for ulike leilighetstyper Vurdering av skatteplikt i forbindelse med salg av nye andeler Informasjon på solheimslien.no: Nyhetsbrev for Desember med spørsmål og svar om rehabiliteringen Presentasjon gitt på infomøter om prosjektet 0718 - Solheimslien Borettslag Langtidsbudsjett med felleskostnadsutvikling Forutsetninger: Utgangspunktet er budsjett 2017. Vi forutsetter 2,5% i generell årlig prisstigning. Rehabiliteringskostnad på ca 136 mill. i 2017, ca 171 mill. i 2018, ca 173 mill. i 2018, ca 69 mill. i 2020. Det er lagt inn 2,5 % årlig prisstigning og 10 % usikkerhet. Nytt byggelån som dekker rehab kostnad. Første uttak i februar 2017. Lånet er avdragsfritt. Når prosjektet er ferdig flyttes lånet til Husbanken og avdrag begynner å løpe fra januar 2021. Begge lånene er budsjettert med 3 % rente. Nedbetalingstid 30 år. Nye leiligheter selges i desember (siste året i juni) over fire år, felleskostnader for nye leiligheter regnes fra januar året etter de er solgt. Økning som følge av endret brøk på eksisterende leiligheter beregnes fra 2021. Reduksjon brenselskostnad er lagt inn fra 2018 og reduksjon brenselsinntekt er lagt inn fra prosjektets slutt i 2021. 2017 2018 2019 2020 2021 2022 20,00 % 20,00 % 5,00 % 5,00 % 5,00 % 2,50 % 16 365 600 0 19 638 720 0 20 620 656 392 873 21 651 689 1 045 912 239 600 2 621 000 239 600 2 621 000 239 600 2 621 000 239 600 2 621 000 461 000 0 0 136 000 000 461 000 0 9 811 553 173 300 000 461 000 0 17 089 482 69 700 000 461 000 0 21 517 412 61 000 000 14 900 000 22 734 273 1 950 365 595 352 239 600 2 621 000 -1 310 500 461 000 0 11 581 553 0 23 302 630 2 443 096 610 236 239 600 2 621 000 -1 310 500 461 000 0 0 : 155 687 200 206 071 873 111 124 611 123 436 613 38 872 643 28 367 061 Lønnskostnader : Driftskostnader : Reduksjon strøm/brensel : Komm.avg./eiend.skatt : Vedlikehold og drift : Rehab./invest. : : Rente andre banker : Avdrag andre banker : Renter Husbanken : Avdr. Husbanken : Sum kostnader : 1 765 600 3 906 000 3 411 000 1 614 000 135 982 943 1 809 740 4 003 650 -269 231 3 496 275 1 654 350 173 312 553 1 854 984 4 103 741 -692 308 3 583 682 1 695 709 69 622 297 1 901 358 4 206 335 -1 153 846 3 673 274 1 738 101 60 714 476 1 948 892 4 311 493 -1 500 000 3 765 106 1 781 554 0 1 997 614 4 419 280 -1 500 000 3 859 233 1 826 093 0 2 756 250 934 334 0 0 8 645 039 10 767 377 0 0 11 154 709 18 067 290 0 0 12 030 698 37 417 709 0 0 449 059 1 023 304 11 067 342 19 335 797 425 523 1 046 840 10 664 039 7 471 673 150 370 127 203 419 753 109 390 103 120 528 105 42 182 547 30 210 297 Felleskostnadsjustering Andel felleskostnader : Andel FK nye leiligheter : Endret brøk (FK) : Leie garasjer og parkering: Brenselsinntekter : Reduksjon brensel : Inntekt Service-tjenester : Renteinnt/-utgifter : Salg av nye leiligheter : Låneopptak : Enova støtte : Sum inntekter Endring disp.midler : 5 317 073 2 652 120 1 734 508 2 908 507 -3 309 904 -1 843 236 Disp.midler 1/1 Disp.midler 31/12 : : 3 300 000 8 617 073 8 617 073 11 269 193 11 269 193 13 003 701 13 003 701 15 912 209 15 912 209 12 602 305 12 602 305 10 759 069 Gjsn. felleskostnader Økning i kr. : : 4 262 710 5 114 852 5 355 241 5 596 241 5 985 389 6 118 133 0 KTo/BOB›k 03.01.2017 Fil: Langtids budsjett 5 år 0718 - Solheimslien Borettslag Felleskostnader Virkning på netto felleskostnader under gjeldende forutsetninger: Pr d.d. 1-roms 1.etg 1-roms 2-roms 1.etg 2-roms 3-roms 1.etg 3-roms 4-roms 1.etg 4-roms 2323 2383 3053 3152 3478 3589 3974 4106 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2788 2860 3664 3782 4174 4307 4769 4927 3 345 3 432 4 396 4 539 5 008 5 168 5 723 5 913 3 512 3 603 4 616 4 766 5 259 5 427 6 009 6 208 3 688 3 783 4 847 5 004 5 522 5 698 6 309 6 519 3 872 3 972 5 089 5 254 5 798 5 983 6 625 6 845 3 969 4 072 5 217 5 386 5 943 6 132 6 790 7 016 Tallene er basert på andel felleskostnader. Andre felleskostnader som brensel, garasjeleie, parkeringsplass og renhold er ikke tatt i betraktning. Økning i % KTo/BOB›k 04.01.2017 20,00 % 20,00 % 5,00 % Fil: Langtids budsjett 5 år 5,00 % 5,00 % 2,50 % Advokatene i KPMG AS Postboks 4 Kristianborg Kanalveien 11 N-5822 Bergen Telephone +47 04063 Fax +47 55 55 37 50 Internet www.kpmg.no Enterprise 935 174 627 MVA Til Solheimslien borettslag v/ generalforsamlingen Dato 7. desember 2016 Fra KPMG AS v/ advokat Anne Kristin Meyer Ref OM/AKM Ansvarlig advokat: Ola Mæle cc Tom Rasmussen Utstedelse av nye andeler i Solheimslien borettslag Vi er bedt om å vurdere hvorvidt en utvidelse av andelskapitalen og utstedelse av nye andeler i Solheimslien borettslag vil utløse beskatning for borettslaget og dermed den enkelte andelseier. Sakens faktum Solheimslien borettslag planlegger å bygge 39 nye leiligheter i forbindelse med en større rehabilitering av borettslaget. Dagens 320 andeler vil således øke til 359 andeler. Omsetning av leilighetene vil finne sted ved at leilighetene selges over en periode på 3 år. Vi forstår det slik at omsetning innebærer at det utstedes nye andelsbevis med overkurs direkte til de nye medlemmene/kjøperne. Rettslig vurdering Spørsmålet blir om borettslagets oppføring av 39 nye leiligheter på egen tomtegrunn, og utstedelse av nye andeler, anses som skattepliktig virksomhet etter skattelovens bestemmelser. Skatteloven § 5-1 første ledd definerer hovedregelen for inntektsbeskatning: "Som skattepliktig inntekt anses enhver fordel vunnet ved arbeid, kapital eller virksomhet". Virksomhetsinntekter er i utgangspunktet skattepliktig etter skatteloven § 5-1, jf. § 5-30, uavhengig av om virksomheten drives fra enkeltpersonforetak eller selskapsform. For inntekter fra bolig eller fritidsbolig gjelder særregler, og skatteloven § 7-3 omhandler spesielle bestemmelser for andelshavere i boligselskaper. Vi antar at borettslaget oppfyller vilkårene i skatteloven § 7-3, hvilket innebærer at ligningen ikke skjer av borettslaget som sådan men av den enkelte andelseier. Nærmere om virksomhetsbegrepet Skatteloven har ingen legaldefinisjon av virksomhetsbegrepet. Hvorvidt det er virksomhet i skattelovens forstand å utvide borettslagets andelskapital ved oppføring 39 nye leiligheter og utstedelse av 39 nye andeler med borett for nye andelshavere, må derfor vurderes konkret. I henhold til langvarig ligningspraksis er vilkåret til skattemessig virksomhet oppfylt dersom aktiviteten tar sikte på å ha en viss varighet, har et visst omfang, er egnet til å gi overskudd og drives for skattyters regning og risiko. Rettspraksis har stilt beskjedne krav til en aktivitets omfang, og det er tidligere lagt til grunn at oppføring av to tremannsboliger ble ansett som skattepliktig virksomhet. Det foreligger to bindende forhåndsuttalelser fra henholdsvis 2014 (BFU 26/14) og 2006 (BFU 51/06) som omhandler saker lignende den planlagte utbygging i Solheimslien, med oppføring av flere nye enheter og utvidelse med nye andeler. For begge disse tilfellene la Skattedirektoratet til grunn at borettslaget drev skattepliktig virksomhet ved bygging av henholdsvis 12 og 7 nye leiligheter og utstedelse av tilsvarende antall nye andeler. Skattedirektoratet kom til motsatt resultat i en bindende forhåndsuttalelse fra 2008 (BFU 11/08) som gjaldt en ny boligblokk som økte antall andeler med 15. I denne avgjørelsen ble det imidlertid lagt til grunn at kravet til virksomhet ikke var oppfylt for borettslaget, fordi aktiviteten ble drevet for boligbyggelagets regning og risiko, og ikke borettslagets. Oppføring av 39 nye leiligheter og utvidelse av andelskapitalen ved opptak av tilsvarende antall nye andeler, er av et slikt omfang at det taler for virksomhet. Vi har videre fått opplyst at det er borettslaget som vil oppføre leilighetene. Dette innebærer at aktiviteten vil skje for borettslagets regning og risiko. Det er også nærliggende å anta at oppføringen og utstedelsen av nye andeler er en aktivitet som vil være egnet til å gå med overskudd for borettslaget. Etter vårt syn vil borettslagets oppføring av 39 nye leiligheter for egen regning og risiko utgjøre virksomhet i skattelovens forstand. Utstedelse av nye andeler i borettslag Skattedirektoratet har i flere uttalelser lagt til grunn at utstedelse av nye andeler knyttet til blant annet tidligere vaktmesterleilighet eller fellesareal, ikke anses som skattemessig realisasjon. Det vises i denne forbindelse til to saker referert i UTV 2004 side 809 og UTV 2005 side 578. Disse sakene gjaldt imidlertid kun utstedelse av nye andeler, og ikke i tillegg aktivitet i form av byggevirksomhet. 2 Uttalelsene som nevnt over nyanserer dette ved å fokusere på virksomhetskravet som selvstendig grunnlag for skatteplikt. Etter vårt syn er det en naturlig konklusjon at så lenge virksomhetskravet er oppfylt for borettslaget vil ikke måten de nye andelene tegnes på være avgjørende for skatteplikten. Dette er også i samsvar med Lignings-ABC 2016 s. 218: Overkurs ved utstedelse av andeler vil være skattepliktig hvis overkursen/inntekten har sammenheng med en virksomhet utøvet av boligselskapet. Virksomhetsinntekt anses som inntekt som ikke har tilknytning til selve eiendommen, jf. sktl. § 7-3 femte ledd bokstav a tredje strekpunkt, og er skattepliktig. Se BFU 51/2006 og BFU 26/2014. Her stilles altså ikke noe krav om omsetning ved salg av nye andeler for skatteplikten. Vi vil for ordens skyld presisere at uttalelsen fra 2014 er upresis i formuleringen ved at den flere steder omtaler salg av andelene, og ikke innhenting av kapital ved utstedelse av nye andeler. Dette selv om faktumbeskrivelsen for øvrig synes å angi at det som ønskes vurdert er en utvidelse av borettslaget ved utstedelse av nye andeler. Antagelig er dette en uheldig formulering fra Skattedirektoratets side. I uttalelsen fra 2006 kommer dette klarere frem. Her er vurderingstemaet tilsvarende som for Solheimslien borettslag, hvorvidt utstedelsen av nye andeler utløser beskatning etter skattelovens bestemmelser. Konklusjon: Basert på ovenstående gjennomgang av sakens faktum, samt rettspraksis og ulike uttalelser fra skattemyndighetene vil vi anta at: • • • Oppføringen av 39 nye leiligheter i Solheimslien borettslag og utstedelsen av tilsvarende nye andeler, anses som skattepliktig virksomhet i skattelovens forstand. Da er også overkurs/inntekt ved utstedelse av nye andeler skattepliktig for andelshaverne. Kostnader til oppføringen av de nye leilighetene er fradragsberettiget i henhold til skatteloven § 6-1 jf. § 7-1 første ledd bokstav b. Skattepliktige inntekter og fradragsberettigede kostnader fastsettes på den enkelte andelshavers hånd etter skatteloven § 7-3 femte ledd. 3
© Copyright 2024