Makrokommentar
Danmark
10.02.2017
Flere og flere kommuner kommer med
på toget på boligmarkedet
Set fra helikopteren går det ganske fortrinligt på det danske boligmarked. Det bliver nemmere at sælge og samtidig stiger priserne kvartal efter kvartal. Men desværre er det ikke
historien for hele det danske boligmarked. For flyver man lidt tættere på, vil man opdage,
at boligpriserne ikke stiger over hele landet, men at der fortsat er enkelte sorte pletter,
hvor man ikke kan tale om opsving. Heldigvis fortsætter opsvinget med at brede sig så
priserne stiger i flere og flere kommuner landet over. Fortsat lave renter og et arbejdsmarked, der fortsat kræver flere hænder betyder, at endnu flere kommuner kan komme med
på vognen i det kommende år.
Efter nogle hårde år med den internationale finanskrise i 2008 efterfulgt af den europæiske
gældskrise i 2011 og 2012 kunne de danske boligejere se tilbage på nogle år, der havde skåret
mere end 20 procent af værdien af deres hus. Siden er billedet dog lysnet gevaldigt, og på
landsplan har boligpriserne genvundet hovedparten af det tabte.
Figur 1: Boligpriser, en-familie-huse, indekseret og sæsonkorrigeret
Overordnet set går det
rigtig godt på det danske
boligmarked
Det dækker dog over nogle store regionale forskelle på tværs af landet. Højdespringeren blandt
regionerne er ikke overraskende Region Hovedstaden, hvor priserne siden begyndelsen af 2012
er steget med knap 30 procent. I samme tidsperiode er priserne hos den regionale bundskraber,
Region Syddanmark, kun steget med cirka 7 procent. Med til historien hører dog, at det også
var i Region Hovedstaden, hvor priserne tog det allerstørste dyk i kriseårene. Det ændrer dog
ikke ved, at nogle landsdele fortsat er efterladt på perronen, selv om boligmarkedet startede
genopretningen i 2012.
Billedet af en skæv udvikling på boligmarkedet bliver endnu mere tydeligt, når man zoomer helt
ind på udviklingen i de kommunale boligpriser. Her bliver forskellene nemlig enorme, som man
Denne analyse er udarbejdet af:
Søren V. Kristensen
Makroøkonom
tlf. +45 74 37 41 71
[email protected]
sydbank.dk
Makroøkonomisk analyse
1/4
kan se på figur 2, hvor de to kommuner med den mest forskelligartede prisudvikling henover de
seneste år er plottet ind.
Figur 2: Kommunale boligpriser, indekseret
Men nogen steder går
det væsentligt bedre end
andre steder
180
180
160
160
140
140
120
120
100
100
80
80
60
60
2012
2013
Frederiksberg kommune
2014
2015
2016
Nyborg kommune
Kilde: Thomson Reuters Datastream
Det viser, at det langtfra er i alle kommuner, hvor priserne stiger kvartal efter kvartal. Figur 2
illustrerer udviklingen i Frederiksberg og Nyborg kommuner. Frederiksberg indtager førstepladsen, som den kommune, hvor priserne er steget mest fra 2012 til tredje kvartal 2016 med en
stigning på omkring 60 procent. I samme periode var Nyborg kommune bundskraberen blandt
kommunerne. Her faldt priserne nemlig med omkring 20 procent i perioden.
Udviklingen går dog heldigvis, med nogle bump på vejen, i den rigtige retning. Ved udgangen
af tredje kvartal 2016 steg priserne nemlig i 70 procent af alle kommuner, når man kigger på
årlige stigninger. Væsentlig mere end de godt og vel 11 procent, som boligmarkedet kunne
mønstre i tredje kvartal 2009.
Figur 3: Andel af kommuner hvor priserne stiger, målt på årsstigningstakt
Priserne stiger i omkring
70 procent af kommunerne
Anm.: Kommuner med for få salg til at registrere en prisudvikling er fjernet fra beregningen i det pågældende kvartal
Der er dog fortsat langt op til situationen i tredje kvartal 2006, hvor priserne steg i alle kommunerne. Figur 3 understreger, at opsvinget på boligmarkedet gradvist breder sig ud i større og
større områder af landet og opsvinget derved spreder sig som ringe i vandet fra de store byer.
sydbank.dk
Makroøkonomisk analyse
2/4
Det er en naturlig konsekvens af, at store prisstigninger i de store byer medvirker til at flere af
de boligsøgende danskere kigger uden for de store byer.
Men når priserne stiger i 70 procent af alle kommunerne, er der ikke udelukkende tale om et
opsving, der breder sig fra de store byer. Det betyder nemlig, at priserne stiger i 69 ud af de 98
kommuner. Et så bredt funderet opsving vidner om et boligmarked, hvor priserne også stiger
langt uden for de store byer. Det illustrerer, at det ikke udelukkende er en øget urbanisering, der
skaber prisstigninger på det danske boligmarked.
En så bredt funderet fremgang på boligmarkedet peger på, at lave renter, højere reallønninger
og øget beskæftigelse i samarbejde har skabt en stærkere efterspørgsel, der uafhængig af udviklingen i de store byer skaber stigende boligpriser over det meste af landet. Det betyder samtidig, at selv hvis den øgede tilflytning til byerne aftager, eller priserne af andre årsager får et
mindre tilbagefald i København eller Aarhus, så vil det næppe trække tæppet væk under boligmarkedet i resten af landet.
Det er derfor vores forventning, at opsvinget gradvist vil fortsætte med at brede sig ud over hele
landet. På måde vil man også i endnu højere grad se, at udviklingen i boligpriserne afspejler den
bredt funderede fremgang på arbejdsmarkedet, hvor arbejdsløsheden også i mange af yderområderne er meget lav. Den mere og mere omsiggribende fremgang illustreret i figur 3 dækker
dog over, at selvom mange kommuner oplever stigende boligpriser, så er der stor forskel på
hvor meget priserne stiger.
Figur 4: Andel af kommunerne hvor priserne ikke er steget med mindst 10 procent siden
tredje kvartal 2009
Færre og færre kommuner hænger fast i de lavere priser, som finanskrisen gav
Anm.: Kommuner med for få salg til at registrere en prisudvikling er fjernet fra beregningen i det pågældende kvartal
Som figur 4 viser, så er der forsat helt op mod 60 procent af kommunerne, hvor boligmarkedet
i et eller andet omfang fortsat er efterladt på perronen. Heldigvis bliver de kommuner færre og
færre. Særligt i det seneste år det gået stærkt. Det afspejler, at generelt har været godt gang i
boligmarkedet, men også at fremgangen for alvor breder sig ud i landet i disse år.
Hvis man kigger i krystalkuglen er det, som nævnt, vores forventning, at boligopsvinget vil fortsætte med at brede sig, så andelen af kommuner med relativt stillestående boligpriser fortsat
vil dale. For boligmarkedet som helhed forventer vi, at lave renter og generel fremgang i økonomien vil fortsætte med at sætte skub på boligpriserne. Det bliver dog sandsynligvis i et lidt lavere
tempo end i 2016. Vi forventer, at boligpriserne i gennemsnit vil stige med i omegnen af 4 procent i løbet af 2017.
sydbank.dk
Makroøkonomisk analyse
3/4
Dette materiale henvender sig til Sydbanks kunder og må ikke uden bankens udtrykkelige samtykke offentliggøres eller distribueres videre. Materialet er udarbejdet
på grundlag af informationer fra kilder, som Sydbank finder troværdige. Sydbank påtager sig dog intet ansvar for mangler, herunder eventuelle fejl i kilder, trykfejl eller
beregningsfejl, samt efterfølgende ændrede forudsætninger.
Eventuelle anbefalinger i materialet er udtryk for bankens forventninger på grundlag af markedsmæssige forhold, men er ikke baseret på fundamentale analytiske
forhold. Materialet kan ikke alene danne grundlag for investeringsbeslutninger, men kan medtages i forbindelse med rådgivning i Sydbank, hvor tillige kunders individuelle forhold skal indgå.
Investering er forbundet med risikoen for økonomisk tab. Hverken historiske afkast og kursudvikling eller prognoser for fremtiden i materialet kan anvendes som
pålidelig indikator for fremtidige afkast og kursudvikling. Et afkast og/eller en kursudvikling som beskrevet i dette materiale kan blive negativ. Hvor oplysningerne er
baseret på bruttoafkast, vil gebyrer, provisioner og andre omkostninger kunne medføre, at afkastet bliver lavere end anført i materialet. Hvor materialet oplyser om
den skattemæssige behandling af en disposition, er det med forbehold for, at den skattemæssige behandling altid afhænger af den enkelte kundes individuelle situation og at reglerne i øvrigt kan ændre sig fremover. Hvis det finansielle instrument handles i en anden valuta end danske kroner, er der endvidere en risiko for, at
valutakursudsving kan medføre højere eller lavere afkast.
Denne publikation er ikke et tilbud om eller en opfordring til at købe eller sælge finansielle instrumenter.
Banken kan forinden udbredelsen af materialet have handlet på baggrund af dette.
Sydbank fraskriver sig ethvert ansvar for tab, der måtte have direkte eller indirekte sammenhæng med dispositioner, der er foretaget alene på baggrund af materialet.
Sydbank A/S, Peberlyk 4, 6200 Aabenraa, cvr. 12626509 er under tilsyn af Finanstilsynet, Århusgade 110, DK-2100 København Ø.
sydbank.dk
Makroøkonomisk analyse
4/4