1. No category

ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER
SEKSJON FOR BYGGESAK
Besøksadresse: Allehelgens gate 5
Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen
Telefon 55 56 63 10
Epost: [email protected]
www.bergen.kommune.no
www.bergen.kommune.no/dinside
En Til En Arkitekter AS
Øvre Korskirkesmug 2 B
5018 BERGEN
Deres kontaktperson:
Vår saksbehandler:
Vårt saksnummer:
Dato:
Anne Brith Pedersen
201513743/7
171115
AVSLAG PÅ SØKNAD
Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20.
Eiendom og adresse
: Gnr 13
Bnr 565
Tiltakshaver
: Vemund Nordvik
Tiltaket
: Påbygg bolig
Storetveitvegen 20
Vi viser til søknad mottatt 24.04.15 og tilleggsdokumentasjon mottatt 18.05.15.
Søknaden gjelder:
 Påbygg på eiendommen i form av en påbygging og bruksendring av eksisterende loft.
Det søkes om å endre takkonstruksjonen i hele fasaden mot nord og mot sør, og det
skal etableres en ny rømningstrapp på fasade mot sør. Påbygget skal inneholde to
boenheter, en på 77,7m² og en på 74,6m².
Sakshistorikk:
Det ble gitt rammetillatelse for prosjektert påbygg ved tidligere søknad, se sak nr. 200205119.
Saken falt bort ved foreldelse på grunn av langvarig og tidkrevende arbeid med å etterkomme
Fagetatens krav om tinglyst utkjøring til Fageråsvegen. Ved ny søknad i 2007, se sak nr.
200701200, via klagesak er det gitt rammetillatelse datert 20.11.2008. KMBY godkjente
tiltaket med tilhørende dispensasjoner. Tillatelsen har bortfalt fordi tiltaket ikke har blitt
igangsatt innen 3 års frist som gjelder for tillatelser.
Sist godkjente rammetillatelse er gitt for syv år siden. Siden 2008 er ny plan- og bygningslov
med forskrifter trådt i kraft 01.01.13 og rullering av kommuneplanens arealdel er sist vedtatt
24.04.13. Vi har vurdert denne søknaden i henhold til gjeldende bestemmelser.
VEDTAK
Søknad om tillatelse til påbygg, bruksendring av loft og tilbygg avslås, jf. plan- og
bygningsloven § 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel , jf punkt 10
Uteoppholdsareal , punkt 13 Støy og punkt 20 Sentrumsformål vedrørendeutnyttelsesgrad og
samme lovs § 29-5 Tekniske krav.
Dispensasjoner
Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 10 Uteoppholdsareal , punkt 13
Støy og punkt 20 Sentrumsformål vedrørende utnyttelsesgrad avslås, jf. plan- og
bygningsloven § 19-2.
Søknad om dispensasjon fra teknisk forskrift § 12-3 Krav om heis i byggverk avslås, jf. planog bygningsloven § 19-2.
Ansvarsretter
Med henvisning til mottatt søknad om ansvarsrett godkjennes følgende foretak:
Foretak
Org.nr
Godkjent
En Til En Arkitekter AS
996499405 Sentral
Funksjon - tiltaksklasse
Ansvarsområde
SØK/PRO t.kl.1
Arkitektur
BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET
Planstatus
Eiendommen omfattes av reguleringsplan nummer 30010000, ÅRSTAD/FANA.
MINDEREGULERINGEN, stadfestet 13.02.1920.
I kommunedelplan for Landås er eiendommen vist som § 8 Områder for industri- og
næringsvirksomhet.
Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som sentrumsformål S11 og den ligger innenfor
hensynssonene vei støy – rød sone og gul sone, konsesjonsområde fjernvarme, krav til
bilparkering.
Nabovarsling
Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven § 21-3, og det er mottatt merknad fra seksjonseier i gnr 13 bnr 565.
Merknaden går på:
I tilsvar fra ansvarlig søker står det:
Jeg er ikke kjent med hvilke krav om kompensasjon man kan kreve ved ulemper oppstått som følge av aktuelle
ombygging.
Saksnummer 201513743
Side 2 av 7
Utbygger vil jo på vanlig måte kunne bli erstatningsansvarlig for tap som måtte oppstå, men det må jo vurderes i
forhold til normal aktsomhet.
Har drøftet litt med tiltakshaver, og det virker litt urimelig å måtte gi en forhåndsbekreftelse på at en
kompensasjon kan gis.
Man må normalt kunne forvente at ombyggingen gjennomføres med aktsomhet og med hensyn til de berørte
parter.
Atkomst og avkjørsel
Trafikketaten har i uttalelse datert 12.05.2014 vurdert at utvidet bruk av etablert avkjørsel fra
kommunal vei for to nye boenheter er tilfredsstillende.
Vannforsyning og avløp
Vann- og avløpsetaten har gitt uttalelse datert 02.04.2014 med saksnummer 201410189.
Fjernvarme
Innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme er det tilknytningsplikt for nybygg,
hovedombygging og feltutbygging med samlet areal på over 500 m2 BRA, jf.
kommuneplanens arealdel punkt 27.2.1.
Visuelle kvaliteter
Et hvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode
visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige
omgivelser og plassering, jf. plan- og bygningsloven § 29-2.
Etter vårt syn er disse forhold ivaretatt for omsøkte tiltak.
Støy
Ansvarlig søker har fremlagt støyrapport fra Sweco datert 27.03.15. Av rapporten fremgår det
at «Planane som ligg føre vil tilfredsstilla krav til stille side og privat uteareal i kommuneplan
og innandørsstøunivå i NS 8175 gitt følgande tiltak:
 Balkongar mot nord må ha tett rekkverk med høgd minimum 1,2 m og absoberande
underside av tak på balkongar.
 Alle vindauge og balkongdør i fasade nord må ha lydisolasjon minimum Rw+Ctr=37
dB.»
Andre uttalelser eller vedtak
Statens Vegvesen har gitt uttalelse datert 26.05.2015:
Saksnummer 201513743
Side 3 av 7
Dispensasjon
Tiltaket kommer i strid med kommuneplanens arealdel med hensyn til utomhusareal,
utnyttelsesgrad, støy og teknisk forskrift med hensyn til krav om heis.
Det søkes om påbygg av bygg som er kombinert næringsbygg og boligbygg. Bygget består av
kjeller, næring i første plan og boliger i andre og tredje plan. Det er prosjektert to nye
boenheter i påbygget. Tiltaket medfører at eiendommen får en høy utnyttelsesgrad og er i
strid med kommuneplanens arealdel vedrørende utnyttelsen ved plan på BRA 250% i
lokalsentra og bybanestopp. Nye boenhet på loft dekker privat uteomhusareal ved terrassene i
forkant og bakkant av boenhetene men det er ikke mulig å klare minimumskravet til
fellesareal. Eiendom ligger i hensynssone veistøy og den ligger delvis i rød og gul støysone.
Støynivå ved fasade mot vei får støynivå Lden =67 dB noe som er 2 dB over maksimal tillatt
grense. Bygning med tre etasjer eller flere som har boenhet skal ha heis.
For at dispensasjon kan gis kreves det at verken hensynene bak bestemmelsen det søkes om
dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse § 1-1, blir
vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene
etter en samlet vurdering.
Tomteutnyttelse:
Formålet med bestemmelse om tomteutnyttelse er å regulere bygningers volum i forhold til
behov for uteoppholdsareal, belastning på infrastruktur og forholdet til omgivelsene.
Uteoppholdsareal:
Hovedhensynet bak bestemmelsen er å sikre god bokvalitet for alle aldersgrupper og
funksjonsnivå. Størrelse, utforming, solforhold, støy, vegetasjon, orientering og plassering av
bygninger påvirker kvaliteten på uteoppholdsarealet. Uterommet skal gi mulighet for opphold
og sosialt samkvem, rekreasjon, lek og spill i de ulike årstidene.
Søy:
Hovedhensynet bak bestemmelsene om støy er at boliger og uteareal skal inneha gode
kvaliteter for beboerne. Bestemmelsene skal sikre at helse og trivsel blir tilstrekkelig ivaretatt.
Teknisk forskrift:
Krav om heis i bygning med boenheter gjelder for rene boligbygninger og arbeidsbygning
som i tillegg inneholder boenheter. For boenheter er prinsippet at dersom man må gå mer enn
én etasje for å komme til boenhetens inngangsdør, skal det være heis.
Det følger av formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven at plan og vedtak skal sikre
åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger for
samfunnet, likeverd og tas hensyn til barn og unges oppvekstmiljø samt estetisk utforming av
omgivelsene.
Søker begrunner søknad om dispensasjon fra krav om til sammen 30m² nytt uteoppholdsareal
for boenhetene med at eiendommen ikke besitter mer uteareal men har godt over kravet på
privat uteoppholdsareal samt nærhet til parker og områder i nærmiljøet. Det er ikke mulig å
etablere heis eller andre tekniske hjelpemidler som medfører at kravene til tilgjengelighet
Saksnummer 201513743
Side 4 av 7
oppfylles innenfor en forsvarlig kost/nytteverdi. Bergen kommune har begrenset areal til
etablering av nye boliger, samtidig som det er ett økt press og behov for etablering av nye
boliger. Fordelen er at tiltaket benytter seg av eksisterende infrastruktur. Tiltaket samsvarer
med politisk overordnet målsetting i kommunen, fortetting i eksisterende byggeområder.
Tiltaket representerer en miljømessig gevinst ved at nye boenheter etableres i eksisterende
bygningsmasse. I kommuneplanen er det for dette området gitt unntak fra bestemmelsen om
at det ikke kan etableres nye boenheter i rød støysone. Det er imidlertid en forutsetning av det
dokumenteres god kvalitet på fasadetiltak, inneklima og stille side (støysituasjon, luftkvalitet
og lysforhold) og at nødvendige utredninger, avveininger og avbøtende tiltak foretas og
fastsette gjennom reguleringsplan. Kommuneplanen har også bestemmelser om støynivå på
uteoppholdsareal. Tiltaket ligger allerede i en godkjent reguleringsplan og vi kan således ikke
se at det vil medføre krav til reguleringsplan for tiltaket for å dokumenter støyforhold
gjennom en reguleringsplan. Tiltaket er lite og en ny reguleringsplan vil være lite
hensiktsmessig å gjennomføre for et begrenset tiltak som det her søkes om. Eiendommen har
en høy utnyttelsesgrad i forhold til eiendommens størrelse. Tiltaket medfører en økning av
BRA på ca 116 m² inklusiv parkering og balkonger.
I denne konkrete saken søkes det om dispensasjon fra flere bestemmelser i lov og forskrift.
Tillatelsene som ble gitt i 2002 og 2008 er innvilget før gjeldende plan- og bygningslov
tredde i kraft, samt at det er vedtatt ny kommuneplan i Bergen etter dette. Derfor vil krav og
normer ha endret seg og forutsetningen for tidligere gitt tillatelser er ikke lenger til sted.
Gjeldende reguleringsplan og kommunedelplan har bestemmelser av eldre karakter som ikke
belyser dagens krav. Vi har vurdert dispensasjonene fra kommuneplanens bestemmelser om
støy, tilstrekkelig uteoppholdsareal for boenheter og maksimal utnyttelsesgrad som gjelder
ved områdeplanlegging og samlet planlegging for eiendommer.
Eiendommen har en høy utnyttelsesgrad og utearealer som ligger på stille side mot sør er i
prosjektet vist som parkering for omsøkte tiltak. Ved å benytte dette arealet til parkering vil
dette gå på bekostning for eksisterende uteoppholdsareal for de øvrige boenhetene i
bygningen.
For å få til en nødvendig fortetting uten at dette går på bekostning av støyplager for beboere
og kvalitetskrav til uteoppholdsareal for rekreasjon og lekeområde, er det viktig med god
arealplanlegging. I en arealplanlegging legges det til rette for en langsiktig arealdisponering
som forebygger støyproblemer og at det er i bestemmelser til planen det kan tilrettelegges for
avbøtende tiltak. Tiltaket ligger i rød støysone vei. Unntaket i kommuneplanens areal som
tillater bygging i rød støysone skal fastsettes gjennom reguleringsplan. Ved å godkjenne
parkeringsplass på den ubebygde del av eiendommen vil kravet til uteoppholdsarealet for
blokkbebyggelse som er 15m² pr boenhet bli vesentlig tilsidesatt. For dette arealet gjelder
visse kvalitetskrav som støy og tilgang til sol på området. I støyrapporten fra Sweco fremgår
det at det ubebygde arealet har i dag tilfredsstillende støynivå. Forhold knyttet til blant annet
støy og infrastruktur er vesentlig å avklare i en planprosess. Utarbeidelse av en
reguleringsplan skal sikre en bred, helhetlig og grundig vurdering av arealbruken i et område,
hvor offentlige myndigheter, grunneiere og andre berørte får anledning til å fremme sine
synspunkter i prosessen frem til et vedtak.
Tiltaket vurderes til å vesentlig tilsidesette de hensyn bestemmelsene skal ivareta.
Fordelene ved å dispensere fra bestemmelsene er at det etableres nye boenheter ved
kollektivknutepunkt i et sentrumsområde hvor det er et politisk ønske om fortetting.
Saksnummer 201513743
Side 5 av 7
Ulempene vil være at en fortetting skjer uten at viktige kvalitetsaspekt som støy og
uteomhusareal samt kravet til parkering er vurdert gjennom en planprosess.
Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn
ulempene.
Andre dispensasjoner:
Tiltaket krever dispensasjon fra kommunedelplanen Landås § 8 Områder for industri- og
næringsvirksomhet med hensyn til arealbruksformål fra industri til bolig. Det er søkt om en
slik dispensasjon. Vi har ikke behandlet søknad om dispensasjon fra denne bestemmelsen
fordi dispensasjonen må knytte seg til et tiltak som kan godkjennes.
Tiltaket krever dispensasjon fra plan- og bygningsloven § 29-4 Byggverkets plassering, høyde
og avstand til nabogrense med hensyn til avstand til nabogrense. Det er søkt om en slik
dispensasjon. Vi har ikke behandlet søknad om dispensasjon fra denne bestemmelsen fordi
dispensasjonen må knytte seg til et tiltak som kan godkjennes.
Tiltaket krever dispensasjon fra plan- og bygningsloven § 12-4 Rettsvirkning av
reguleringsplan med hensyn til regulert byggegrense. Det er søkt om en slik dispensasjon. Vi
har ikke behandlet søknad om dispensasjon fra denne bestemmelsen fordi dispensasjonen må
knytte seg til et tiltak som kan godkjennes.
GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG
Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på
siste side.
ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER
for byggesakssjefen
Anne Brith Pedersen - Saksbehandler
Trond Haugen - gruppeleder
Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift.
Kopi:
Vemund Nordvik, Strandkaien 16, 5013 BERGEN
Statens vegvesen, Region Vest, Askedale 4, 6863 LEIKANGER
Statens Vegvesen, Postboks 8142 Dep, 0033 OSLO
Anne Marit Stakkestad, Kleivane 14, 5538 HAUGESUND
Saksnummer 201513743
Side 6 av 7
Generelle bestemmelser:
Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende
forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften.
Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest
Ferdigstillelse:
(plan- og bygningsloven § 21-10 og utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig
byggesaksforskriften kapittel 8)
søker.
Rettslig grunnlag:
Bortfall av tillatelse:
(plan- og bygningsloven § 21-9)
Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller
tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre
tid enn 2 år.
Orientering om rett til å klage på vedtaket:
Klagerett:
(forvaltningslovens § 28)
Klagefrist:
(forvaltningslovens §§ 29, 30 og
31)
Rett til å kreve begrunnelse:
(forvaltningslovens §§ 24 og 25)
Klagens innhold:
(forvaltningslovens § 32)
Utsetting av gjennomføring
av vedtaket:
(forvaltningslovens § 42)
Rett til å se sakens
dokumenter:
(forvaltningslovens § 11)
Rett til å få veiledning:
(forvaltningslovens § 11)
Kostnader ved klagen:
(forvaltningslovens § 36)
Vilkår for å reise sak for
domstolene om vedtaket:
(forvaltningsloven § 27 b)
Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over
vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og
private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen.
Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom
frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt
innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil
den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det
foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen.
Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem
krav om dette innen klagefristen utløp.
Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og
være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør
begrunnes.
Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan
imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil
klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på
selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av
vedtaket.
Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken.
Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for
byggesak og private planer i Allehelgens gate 5.
Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal
kunne ivareta sine interesser på best mulig måte.
Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige
kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der
vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre
uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager.
Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge
av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på
vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan
likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt,
og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens
avgjørelse ikke foreligger.
Saksnummer 201513743
Side 7 av 7