1. No category

SAKSFREMLEGG
Saksnummer (ESA): 16/3255
Organ
Planutvalg og bygningsråd
Møtedato
07.02.2017
51/384 Ivers vei 36 - Klage på vedtak om rammetillatelse for oppføring av
bolig
Rådmannens forslag til vedtak
Klage på rammetillatelse for oppføring av bolig datert den 28.10.2016, tas ikke til følge.
Rammetillatelsen datert 11.10.2016 opprettholdes.
Klagen oversendes til Fylkesmannen i Buskerud for endelig avgjørelse, jf.
forvaltningsloven § 33.
Sammendrag
Berørt nabo på Gnr./Bnr. 51/297 har sendt inn klage på rammetillatelse. Klager mener
takkonstruksjonen på nybygget ikke tilpasser seg den arkitektoniske utformingen på
omkringliggende bygningsmiljø. Ethvert tiltak skal videreføre nærområdets
bygningsmessige karakter og ta opp typisk byggeskikk i nærområdet.
Etter en vurdering mener Rådmannen at tiltaket ikke fraviker reguleringsplanen mer enn
det man kan forvente, da tiltaket ikke fordrer dispensasjon fra gjeldende planer. Innenfor
planområdet er det varierende takkonstruksjoner, det er tillatt flattak på enebolig lengre
syd for omsøkt tiltak innenfor samme planområdet. Det synes klart at omsøkt tiltak
tilpasser seg det bygningsmiljøet som har oppstått med tiden innenfor planområdet, da
dette også varierer.
Rådmannen innstiller på at klagen ikke tas til følge, og at vedtak datert 11.10.2016
opprettholdes.
Bakgrunn og saksopplysninger
Historikk:
- 16.09.2016: Merknad fra nabo til søknad mottatt
- 19.09.2016: Rammetillatelse mottatt
- 21.09.2016: Bekymringsmelding fra nabo mottatt
- 28.09.2016: Mangelbrev sendt ut
- 03.10.2016: Komplettering mottatt
- 11.10.2016: Rammetillatelse gitt
- 28.10.2016: Klage på rammetillatelse mottatt
- 21.11.2016: Klagen oversendt til ansvarlig søker for uttalelse
- 24.11.2016: Uttalelse fra ansvarlig søker mottatt
Klage fra nabo 51/297:
Side 1 av 5
Innledningsvis vises det til rammetillatelse, hvor det ikke er søkt om dispensasjon fra
gjeldende planer.
I klagen har nabo 51/297 vist til at takkonstruksjonen på omsøkt tiltak ikke tilpasser seg
områdets arkitektoniske utforming og omkringliggende miljø innenfor planområdet.
Arkitektonisk bryter bygningen med strøkets karakter, særlig på grunn av flattak, men
også på grunn av grunnflatens form med mange skrå vinkler i stedet for rettvinklede
former/rektangler.
Klagen fra nabo 51/297 går ut på tiltakets arkitektoniske utformingen i forhold til
reguleringsplanen og bygningsmiljøet innenfor planområdet.
Planstatus:
Eiendommen omfattes av reguleringsplanen for Åros Syd, datert 29.06.04.
Videre legges det til at kommuneplanen er gjeldende ved motstrid mellom planene.
Økonomiske konsekvenser
Tiltaket har ingen økonomiske konsekvenser for Røyken kommune.
Juridiske konsekvenser
Tiltaket er ikke avhengig av dispensasjon etter plan- og bygningsloven § 19-2.
Tiltaket vil ikke ha juridiske konsekvenser for Røyken kommune.
Miljømessige konsekvenser
Tiltaket vil ikke ha miljømessige konsekvenser, ettersom dette er et regulert boligområde.
Estetiske konsekvenser
Omsøkt tiltak ønskes oppført med flattak og takterrasse. Tiltaket vil få en gesimshøyde på
5,5 meter. Innenfor planområdet er det flere typer takkonstruksjoner, blant annet saltak,
valmtak, to takflater, tak med ark, tak med kobbhus, tak med takopplett, saltak med
tverrfløy og flattak, altså er det allerede varierende takkonstruksjoner. Tiltaket vil dermed
vær med på å modernisere og videreutvikle området og den arkitektoniske utforming
som er blitt videreført fra reguleringsplanen ble vedtatt.
Bygningens grunnflate er utformet og tilpasset tomtens beskaffenhet, og fraviker ikke
reguleringsplanen mer enn det som er tillatt i området. Det er ikke søkt dispensasjon for
omsøkt tiltak.
Det forutsettes at tiltaket plasseres 4 meter fra nabogrensen, slik som anvist på innsendt
situasjonskart.
Rådmannens vurdering
Vedtak på innvilgelse av rammetillatelse er et enkeltvedtak som kan påklages jf. fvl. § 28
første ledd. Klagen har kommet inn innenfor klagefristen på tre uker.
Omsøkt tiltak er i tråd med reguleringsplanen, det synes klart at klagen ikke skal tas til
følge. Likevel er det gjort en vurdering av anførslene nedenfor.
Side 2 av 5
Berørt nabo på 51/297 har klaget på rammetillatelsen datert 11.10.2016, fordi klager
mener tiltaket ikke er i tråd med reguleringsplanens bestemmelser for bygningers
arkitektoniske utforming, da dette må sees i sammenheng med omkringliggende miljø.
Ved vurdering av om tiltaket ikke er i tråd med gjeldende reguleringsplan må tiltaket
vurderes opp mot bebyggelsen innenfor planområdet, slik det er skrevet i
reguleringsplanen. Som nevnt ovenfor er det varierende takkonstruksjoner innenfor
planområdet. Syd for tiltaket er det nylig tillatt oppføring av enebolig med flattak, som
omfattes av samme reguleringsplan. Det syntes således klart at det innenfor planområdet
er en varierende arkitektonisk utforming av bebyggelsen og takkonstruksjonene. Slik at
omsøkt tiltak vil tilpasse seg den varierende byggeskikken som har oppstått gjennom
årene. Den arkitektoniske utformingen er godt tilpasset tomtens beskaffenhet med tanke
på at den er skrående, boligen vil ikke virke ruvende i terrenget.
Det legges videre til at i noen områder kan kommunen ha ønske om særlige krav til
utforming av bebyggelse, konstruksjoner, og terrengtiltak. Slike krav vil kunne stilles i
kommuneplanen og gjennom reguleringsplaner, ved ønske om spesifikke bestemmelser
for utviklingen av et område fastsettes dette gjennom bestemmelser i en reguleringsplan.
Reguleringsplanbestemmelser må knyttes til et planområde og kan utdype og presisere
de arealformål, hensynssoner, høyder, takform, takvinkel, tomtestørrelser med mer som
er ønskelig å opparbeide innenfor planområdet. Om utformingen ikke konkret er fastsatt i
reguleringsplanen vil det være normalt å følge plan- og bygningsloven § 29-2, og dets
generelle rammer.
I dette tilfellet sier reguleringsplanen at «bygningenes arkitektur skal tilpasses
omkringliggende miljø.» Det vil da for området være naturlig å sammenlikne tiltaket med
omkringliggende bebyggelse og vurdere tiltaket opp mot dette. Kommunen har ved
rammetillatelse datert 11.10.2016 ikke krevd dispensasjon fra dette forholdet i
reguleringsplanen, da tiltaket anses å være i samsvar med reguleringsplanen og er
forventet utvikling av området.
Avvik fra plan krever dispensasjon, de ulike planene blir til gjennom omfattende
beslutningsprosesser og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ,
kommunestyret. Reguleringsplanen omhandler konkrete forhold vedrørende
bebyggelsens utforming, og en må da sammenlikne med omkringliggende bebyggelse.
Etter at en reguleringsplan er vedtatt skal bestemmelsene som er fastsatt følges, ved at et
tiltak forholder seg til en reguleringsplan og ikke fordrer andre dispensasjoner skal en
reguleringsplan skape sikre rammer rundt utbygging innenfor planområdet og det skal
dermed gis tillatelse til bygging.
Videre er det bemerket at grunnflaten har mange skråvinkler fremfor rettvinklede og
rektangulære former. Dette er også vurdert opp mot omkringliggende bebyggelse, da
bygningenes arkitektoniske utforming skal tilpasses omkringliggende bygningsmiljø. Det
er flere bygninger innenfor planområdet som ikke er rettvinklede og rektangulære slik det
anføres i klagen. Det syntes således klart at det ikke er opparbeidet en ensartet/homogen
utforming på bebyggelsen i området, da dette bærer preg av utvikling gjennom flere
perioder med utbygging.
Ved at en reguleringsplan ikke konkret henviser til vinkler, takform og bebyggelsens
utforming (material valg, farger med mer) må det forventes at planområdet utvikles og
bygningsmiljøet vil variere noe med årenes løp og den kontinuerlige utbyggingen som
pågår i området.
Side 3 av 5
Den grønne pilen viser omsøkts tiltak, de røde ringene viser at det er varierende
utforming av den arkitektoniske utformingen av bygningene innenfor planområdet. Den
røde ringen lengst syd viser en enebolig med flattak. Ved å ikke tillatt omsøkt tiltak vil det
være fare for forskjellsbehandling ved behandling av byggesøknaden med relativt like
forutsetninger.
Konklusjon
Klagen anviser at innvilget rammetillatelse ikke er i tråd med den arkitektoniske
utformingen og omkringliggende bygningsmiljø slik det står i reguleringsplanen.
I dette konkrete tilfellet anfører reguleringsplanen at bygningenes arkitektur skal tilpasses
omkringliggende miljø. Det må da vurderes om tiltaket fraviker særlig fra
reguleringsplanen, dette vil være en skjønnsvurdering fra kommunens side. Innenfor
planområdet ikke er opparbeidet en ensartet/homogen utforming på bebyggelsen, det vil
da være en vurdering om tiltakets arkitektoniske utforming tilpasser seg omkringliggende
bebyggelse. Innenfor planområdet er det svært varierende utforming på bebyggelsen og
omsøkt tiltak vil tilpasse seg utvikling som har oppstått ved utbygging av området
gjennom flere år. Videre er tiltaket godt plassert i terrenget og vil være mindre ruvende i
terrenget enn om tiltaket var prosjektert med saltak eller andre skråtak.
Side 4 av 5
Etter å ha gjennomgått anførslene i klagen fra nabo 51/297 synes det klart at tiltaket ikke
strider med reguleringsplanen og dens bestemmelser. Reguleringsplaner blir til gjennom
omfattende beslutningsprosesser og etter vedtak i kommunestyret skal praktiseringen av
reguleringsplanen være like innenfor planområdet og sikre utbygging av området. Ved at
tiltaket ikke fordrer dispensasjon kan ikke Rådmannen annet enn å opprettholde
rammetillatelse datert 11.10.2016.
Rådmannen innstiller på at klagen ikke tas til følge og at vedtak datert 11.10.2016
opprettholdes.
Vedlegg
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Oversiktskart
Situasjonskart
Søknad med vedlegg og komplettering
Vedtak om innvilgelse av rammetillatelse
Klage på vedtak
Oversendelse til ansvarlig søker og uttalelse
Side 5 av 5