En kort guide til køb af bolig i Berlin - Lejlighed i Berlin

En kort guide til køb af bolig i Berlin
1
Indhold
Køb af bolig i Berlin...……………………………….. 3
Generelt om køb af bolig i Berlin……………………. 5
Praktiske forhold……………………………………... 9
Sådan købte vi lejlighed…………...………………… 10
2
Køb af bolig i Berlin
Mange drømmer om en lejlighed i Berlin, og vi har rent faktisk gjort noget ved det. Her kan du læse
mere om, hvordan du kan gøre det, hvad du skal være opmærksom på, og hvordan vi har valgt at
gøre det.
Eje eller leje?
Det et billigt at leje en lejlighed i Berlin, og det er billigt at købe. Skal man så leje eller eje? Det
kommer vel an på, hvad man vil med lejligheden. Der er mange, der forventer at ejendomspriserne i
Berlin vil stige - men fælles for de mange positive forventninger er også, at det ikke ligger lige for.
Skal man til Berlin og bo for en kortere periode, er der derfor god grund til at finde en lejet bolig.
Vover man sig ud i et køb - som vi har gjort - er det muligt at finde en lejlighed efter snart sagt
enhver smag og til ethvert budget.
Køb
Ejerlejligheder (Eigentümerwohnung) ejes på samme måde som vi kender det fra Danmark. Man
køber en lejlighed som en del af bebyggelse på fælles grund og med fælles bygning - oftest
reguleret via en ejerforening.
Er det en god investering?
Der er efterhånden meget, der tyder på, at ejendomspriserne i Berlin er langt bagud i forhold til alle
andre større byer i Europa. Siden 1993 er priserne ikke steget - mange steder tværtimod faldet over
30 % for hele perioden - så mange forventer, at en prisstigning må være forestående.
Der er blandt mange analytikere enighed om, at priserne vil gå op. Men der er tilsyneladende lige så
stor enighed om, at det ikke vil ske lige med det samme, men måske over de næste 5 - 10 år.
Om man betragter det som en god eller dårlig investering at købe fast ejendom i Berlin er afhængig
af, hvilken værdi man tillægger glæden ved at have lejligheden.
3
Og endelig skal man tage de skattemæssige forhold med i sine betragtninger, idet en eventuel
gevinst er skattepligtig i Danmark.
Beliggenhed
Berlin er mange ting Det er muligt at finde ufatteligt billige lejligheder, helt ned til nogle få
hundrede tusinde kroner, til hippe kvarterer, historiske sites, kitchede områder og meget andet.
Prisen afspejles naturligvis af valget.
Priser
En gennemsnitslejlighed på omkring 80-120 kvadratmeter koster i 2007 € 1.200 - 2.000 per
kvadratmeter. Det er - selv når omkostningerne, se nedenfor, er regnet med - fra en tredjedel til
halvdelen af, hvad en tilsvarende lejlighed i København eller Århus koster.
Men Berlin er ikke København eller Århus, og det er i Berlin også muligt at finde lejligheder, der er
mange gange dyrere. Med andre ord: Berlin er en storby, hvor spændet mellem de billigste og de
dyreste boliger er rigtig stort, både for så vidt angår pris, beliggenhed, stil, charme - og dermed også
lysten til at købe eller benytte lejligheden.
Illustration
Eksempler på kvadratmeterpriser (ejendommens udbudte pris før omkostninger) for en lejlighed på
80 - 100 kvadratmeter i gennemsnitlig stand:
Spandau
Neukölln
Kreuzberg
Tiergarten
Friederickshain
Charlottenburg
Schöneberg
Mitte
Prenzlauerberg
Ved Museumsinsel
€ 500 - 600
€ 800 - 1000
€ 700 - 1500
€ 1100 - 1300
€ 1200 - 2000
€ 1500 - 2000
€ 1200 - 2500
€ 1500 - 3500
€ 2200 - 2800
€ 5500 -
Priserne er kun eksempler og store lokale forskelle kan forekomme.
Priserne varierer også meget efter, om det er ”Altbau” (bygget før 2. verdenskrig - typisk fra
omkring 1900) eller ”Neubau”, som er bygget efter 2. verdenskrig. Nyrenoverede og nybyggede
ejendomme er oftest endnu dyrere.
Til priserne skal lægges handelsomkostninger og skatter, i alt 12 - 15 %, for at sammenligne med
danske priser.
4
Generelt om køb af bolig i Berlin
Købsprisen
Ejendommen er udbudt til en pris, der som så mange andre priser er et godt udgangspunkt for
forhandling.
Til købsprisen skal lægges diverse omkostninger til mægler, advokat, notar og ikke mindst skat på
ejendomskøbet. Ejendommen er derfor måske lige knap så billig, som den i første omgang så ud til.
Omkostninger ved køb
Udover selve prisen for ejendommen kommer der en række omkostninger, som alle betales af
køberen. Omkostningerne beregnes ud fra den aftalte købspris og udgør:
Ejendomsmæglersalær
6-7 %, som oftest med tillæg af 19 % moms
Notaromkostningerne
1,5 %
Ejendomserhvervelsesskat
4,5 % - er i 2007 sat op fra 3,5 %
Advokat honorar
fastsættes efter aftale
Hertil kommer en række udgifter til attester, gebyrer, afgifter etc.
Brug af ejendomsmægler
Ejendomsmægleren i Tyskland er som udgangspunkt ikke meget bevendt og er ikke som en
ejendomsmægler i Danmark. Man kan hos mægleren bestille en salgsopstilling og aftale
fremvisning af lejligheden.
Vi er stødt på adskillige mæglere, der ikke kendte stort til den lejlighed, de fremviste, og det er
tilsyneladende ikke så vigtigt at oplysningerne om lejligheden er helt korrekte. Det må anbefales
5
selv at få dokumenteret alle oplysninger via kopi af ejerforenings regnskaber og referater og
lignende.
Der findes både tyske og danske ejendomsformidlere, der mod et passende vederlag påtager sig at
finde den ønskede bolig. Det kunne måske være en idé, hvis man ikke selv har tid, lyst eller
sprogfærdigheder til selv at gå løs på opgaven.
Pas på flere mæglere om samme lejlighed
Det er værd at være opmærksom på, at den samme lejlighed kan være til salg hos flere mæglere.
Der kan altså opstå en masse forviklinger, hvis man bestiller en salgsopstilling på samme lejlighed
fra flere forskellige mæglere, og på nettet kan man læse skræmmende historier om folk, der måtte
betale salær til flere mæglere.
Skriv ikke under på noget hos mægleren
Mægleren vil sikkert foreslå en underskrift på en købslignende aftale, så man kan sikre sig imod af
sælgeren sælger lejligheden til en anden. Problemet er blot, at handel med fast ejendom kun kan
aftales hos en notar, se nedenfor, så man opnår som køber ikke noget med denne aftale. Og med det
store antal ledige lejligheder og lille antal købere, der pt. er i Berlin, er det i stedet en risiko, der er
til at leve med.
Advokatens rolle
Advokater rådgiver om alt muligt og umuligt, især hvis man selv spørger hertil, men i modsætning
til i Danmark er det ikke advokaten der udfærdiger købsaftalen eller berigtiger handelen; det foregår
derimod hos notaren.
Men der er absolut tilrådeligt at have en advokat at støtte sig til, både for så vidt angår rådgivning,
og også hvis nu noget skulle gå skævt undervejs.
Dansk eller tysk advokat?
En del danske og tyske advokater har kontor i både det ene og det andet land. Men når alt kommer
til alt, så vil behovet i en almindelig ejendomshandel være at have en rådgiver, man har tillid til og
kan kommunikere med. Dette vil jo nok som oftest være en advokat i ens eget land, som har
erfaringer med tysk ejendomshandel.
Som for alle andre opgaver hos advokater må rådet her være: Aftal på forhånd hvad en rimelig pris
på opgaven er. Advokater kan være meget dyre i drift.
Notar
Notaren er en advokat, der er beskikket som notar. Notaren sørger for, at selve
handelen bliver gennemført, herunder at der udfærdiges en officiel Notar
protokol, som er dokumentationen for at handelen er gennemført.
Under selve notar-forretningen er køber, sælger og notaren til stede. Det er også
muligt at medbringe sin advokat eller anden rådgiver.
Notaren har pligt til at sikre sig, at de fremmødte forstår hvad der foregår. Hele
aftalen bliver gennemgået - så det kan være en temmelig lang forestilling, især
hvis den skal foregå på flere sprog.
6
Finansiering
Dansk finansiering
Det mest oplagte er at finansiere sin bolig i
Berlin ved at optage et lån i sin faste
ejendom - eller på sit glatte ansigt - i den
bank, man i forvejen er bedst kendt hos.
Enkelte små danske banker annoncerer
med, at de kan finansiere fast ejendom i
Berlin. Når vi engang har set et godt tilbud
på dette, vil det blive rosende omtalt her på
sitet.
Tyske banker
Tyske banker er ikke meget bevendte her.
For at få et lån i Tyskland skal man være
pletfrit registreret i et tysk skyldnerregister (SCHUFA), og det kræver en tysk adresse. Men mon
ikke effektiviteten en dag vinder over bureaukratiet, så også denne finansieringskilde vil kunne
opnå fremtidig rosende omtale her?
Forsikring
Det er sikkert ikke nødvendigt at forsikre sig for en hel masse i en ferielejlighed i Berlin, men det er
værd at hæfte sig ved, at man i Tyskland som ejer kan gøres personligt ansvarlig for følgeskader på
andres ejendom, f.eks. i tilfælde af vandskade eller brand. En forsikring koster typisk €150 - 300
årligt, og for det beløb slipper vi gerne for at bekymre os yderligere.
Driftsudgifter
Ejendommens driftsudgifter deles mellem de enkelte lejligheder efter størrelse (fordelingstal), og
udover disse fællesudgifter skal der naturligvis betales for el, vand, varme, kabel-tv og hvad der
ellers måtte være af faste udgifter.
Skat
Ved køb af lejligheden skal der i Tyskland betales en skat på 4,5 % af købsprisen.
Der skal betales ejendomsværdiskat i Danmark og Tyskland.
Dansk eller tysk skat?
Er man skattepligtig i Danmark skal man betale dansk ejendomsværdiskat af boligen i Tyskland.
Der skal desuden betales tyske ejendomsskatter.
Er formålet med lejligheden at flytte til Tyskland, kan man vælge at emigrere og derved blive tysk
skattepligtig.
Er der lejeindtægter fra udlejning af lejligheden, er de skattepligtige i Tyskland og i Danmark.
Ifølge den dobbeltbeskatningsaftale, der er mellem Danmark og Tyskland, skal man som dansk
skattepligtig betale de tyske skatter, og også de danske skatter. Men for at undgå, at man betaler
dobbelt skat, kan man modregne de tyske skatter i de tilsvarende danske skatter, så slutresultatet
7
bliver, at man har betalt hvad der svarer til de danske skatteregler - og den tyske statskasse har fået
den del heraf, der svarer til hvad en tysker skulle betale for samme indtægt.
Renteudgifter kan i Danmark trækkes fra i skat, mens der i Tyskland ikke er rentefradrag.
Køber man en ejendom, og lejer den ud hele året, vil en fortjeneste ved senere salg af ejendommen
være skattepligtig, mens der efter de nuværende regler ikke er skal betales skat af en feriebolig man
selv anvender eller delvist udlejer.
Her kan du læse mere om beskatning
På www.skat.dk ligger der en vejledninger om fast ejendom i udlandet og om regler for beskatning
ved udlejning.
Rådgivning om skat
Det må helt generelt tilrådes at søge rådgivning om skatteforholdene hos sin bank, revisor eller hos
Skat, så man er bekendt med de skattemæssige konsekvenser.
8
Praktiske forhold
Bankforbindelse i Tyskland
Det er praktisk - og sikkert også det billigste - at betale regninger fra en tysk bankkonto i stedet for
at skulle overføre penge til faste udgifter fra en dansk bank. De fleste af regningerne er tilmeldt
bankernes faste overførsler (Dauerauftrag), eller der er givet betalingstilladelse til at modtager selv
må hæve pengene (Lastschriftenverfahrung, nogenlunde ligesom Betalingsservice), så passer det
stort set sig selv.
At vælge bank er - ligesom i alle andre lande - et spørgsmål
om smag og behag. Vi valgte en bank, der kunne tilbyde
gratis konto. Det er nemlig ikke en selvfølge. Og banken
har p.t. en filial i nærheden, tilbyder forsikring og i
sommeren 2007 et meget aktuelt hævekort…
Forsikring
Det er sikkert ikke nødvendigt at forsikre sig for en hel
masse i en ferielejlighed i Berlin, men det er værd at hæfte sig ved, at man i Tyskland kan gøres
ansvarlig for følgeskader på andres ejendom, f.eks. i tilfælde af vandskade eller brand. En forsikring
koster typisk €150 - 300 årligt, og for det beløb slipper vi gerne for at bekymre os yderligere.
Registrering af bolig
Vi har valgt at registrere boligen som en sekundær
adresse. Formentlig har det ikke nogen praktisk eller
juridisk konsekvens, men i Ordnung muss sein’s eget
land har vi for en god ordens skyld valgt at gå på
rådhuset og registrere boligen som vores.
Så fremstår den i hvert fald ikke som en tom bolig, og det
er tilgængeligt for myndighederne, hvem der råder over
boligen (ejerforholdene er i forvejen registrerede, men
som sagt: for en god ordens skyld…)
Det har ingen skattemæssig betydning, for i Danmark har
vi vores folkeregisteradresse, og i Tyskland er det
registreret som en sekundær adresse og med den danske
adresse som den primære.
9
Sådan købte vi lejlighed
Interessen for Berlin er mangeårig, og under et besøg i Berlin i påsken 2004 begyndte vi at tale om
at købe en lejlighed, men først i 2005 aftalte vi at prøve. Vi igangsatte en søgning på internettet, og i
vinteren og foråret 2006 blev det fulgt op med kontakt til mæglere og besøg i Berlin, hvor vi så på
konkrete emner.
Vi valgte hurtigt at koncentrere søgningen til kvarteret Schöneberg i områderne omkring VictoriaLouise-Platz, Nollendorf Platz og Winterfeldt Platz, da vi ud fra en helhedsbetragtning synes bedst
om disse områder. Det er her vi finder det miljø, vi forbinder med Berlin. Hér er få minutters
adgang til to centrale U-bane forbindelser, og kvartererne har gode ejendomme til rimelige priser.
Efter endnu et par ture til Berlin faldt vi i sommeren 2006 over lejligheden ved Winterfeldt Platz, og
tilbage var kun forhandling med mægler og sælger om en passende pris, honorar og overtagelse.
Søgning
På Internettet findes flere gode søgemaskiner, hvor
www.immobilien.de og www.immobilienscout24.de var dem
vi fandt bedst.
Der findes også mæglere - både tyske og danske - der mod et
passende vederlag påtager sig at finde den ønskede bolig.
Salgsopstilling
Der er i Tyskland ikke nærmere krav til en salgsopstilling, og de kan derfor variere i kvalitet. De
ringeste indeholder kun få relevante informationer mens de bedste minder om en dansk
salgsopstilling. Det må, uanset hvor nydeligt oplægget er, anbefales at tage informationerne med
forbehold og selv kontrollere dem.
10
Det er normalt i Tyskland, at man lader sig registrere hos mæglere/formidler af ejendomme, før
man kan få tilsendt en opstilling. Dette skyldes, at mægler/formidler har krav på at salær, hvis
handelen gennemføres.
Besigtigelse
Vigtigst af alt er at se lejligheden og fornemme
om sælger, mægler, ejendom, omgivelser mv. er
noget, man trygt vil gå videre med.
Lejlighedens udstyr
Vær opmærksom på, at fastmonteret udstyr i
køkken og bad eller faste lamper ikke
nødvendigvis er med i handelen. Spørg !Og sørg
hellere for at få præciseret i en liste, om det ene
eller andet er med.
Bud på lejligheden
Med det nuværende ejendomsmarked er der mange lejligheder og få købere, så det er bare med at
forhandle vilkårene på plads. Ejendommens pris og mæglerens salær er oplagte
forhandlingsobjekter.
Gennemførsel af handelen
Handelen gennemføres hos en notar. Mægler eller advokat bestiller tid hos notaren, og selve
handelen foregår formelt hos notaren. I praksis er parterne enige om detaljerne forud for handlen,
og hvis man bruger en advokat, vil advokaten forud for mødet hos notaren have fremsendt et oplæg
til notaren.
Overtagelse
Overtagelsesdatoen kan aftales mellem parterne, og ved selve overtagelsen er det kotume at
udarbejde en Übergabeprotokol, hvoraf måleraflæsning, udleverede nøgler, fejl og mangler mv.
fremgår. Endnu vigtigere er det efterfølgende at gå ud og få et lille glas for at fejre handelen.
Istandsættelse
Herefter var der kun tilbage at se at komme i gang med at få lejligheden i en rimelig brugbar stand,
se billederne i vores billedarkiv.
11