1. No category

SNABBANALYS
SABO-ANALYS
Färgsättningsexempel B
SABO OM INVESTERINGSSTÖDET
FEBRUARI 2017
Putsade fasader med:
- Avvikande putskulör* på sockelvåning
- Avvikande putskulör* i fält vid balkonger
- Avvikande putskulör* kring vissa fönster
- Accentkulör* på balkongernas sidoskivor
- Fasadskivor i avvikande kulör* kring entréparti
Investeringsstöd för hyresbostäder
*valfritt ur tillverkarens standardpalett
Ett nytt statligt investeringsstöd för byggande av hyresbostäder och bostäder till s
­ tuderande
infördes 1 januari 2017. Syftet med stödet är att öka bostadsbyggandet. Stödbeloppet
varierar mellan olika delar av landet. För att en fastighetsägare ska kunna få stöd får
hyran inte överstiga en viss nivå, samtidigt som bostäderna ska vara energieffektiva och
erbjudas bostadssökande enligt öppna och transparenta principer. I denna analys klargörs
förutsättningarna för att få investeringsstöd och vilken effekt stödet kan ha för ett enskilt
byggprojekt.
Investeringsstödet riktas till fastighetsägare och tomt­
rättsinnehavare för anordnande av nya hyresbostäder
och bostäder för studerande. Stöd för bostäder som
upplåts med hyresrätt lämnas i områden med befolk­
ningstillväxt och bostadsbrist. Stöd kan även lämnas
till anordnande av nya bostäder i kommuner som inte
har befolkningstillväxt om det finns brist på en viss typ
av bostäder. Därutöver lämnas stöd även till byggande
av bostäder för studerande i kommuner där det finns
eftergymnasial utbildning.
Stödet ges för nybyggnad, tillbyggnad
och ombyggnad. Tillbyggnaden
eller ombyggnaden kan avse
hela byggnaden eller
Mer information
Erik Johansson
08-406 55 23
[email protected]
Jonas Högset
08-406 55 10
[email protected]
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX en del av den. Bostäderna kan inrymmas i såväl fler­
bostadshus som småhus.
GEOGRAFISKT DIFFERENTIERADE
­STÖDNIVÅER
Nivån på stödbeloppet till hyresbostäder varierar enligt
denna regionindelning*:
Region 1. Stockholmsregionen.
Region 2. Stockholmsnära kommuner, Göteborgs- och
Malmö­regionen, kommuner med hög och varaktig
­befolkningstillväxt samt övriga stora kommuner.
Region 3. Övriga kommuner.
*
På Boverkets hemsida redovisas regiontillhörigheten för varje enskild kommun.
S A B O S VE R I G E S A L L M Ä NNYT T I G A B O S TA D S F Ö RETA G
© SABO 1
SABO-ANALYS
INVESTERINGSSTÖDETS STORLEK
Investeringsstödet beräknas på ytmåttet kvadratmeter
boarea (BOA). Stöd utgår även för ytor för gemen­
samma aktiviteter, såsom utrymmen för de boendes
måltider, samvaro, hobby och rekreation. Tyngdpunk­
ten ligger på mindre lägenheter. Därför differentieras
stödbeloppet så här:
• För ytor upp till och med 35 kvadratmeter BOA per lägenhet
är stödbeloppet högst:
- Region 1: 6 600 kr/m2
- Region 2: 5 300 kr/m2
- Region 3: 3 800 kr/m2
• För ytor över 35 kvadratmeter men högst 70 kvadrat­meter
BOA lämnas stöd med 50 procent av stödbeloppet för
respektive region.
• För ytor över 70 kvadratmeter BOA utgår inget stöd.
• För ytor för gemensamma aktiviteter lämnas ett stöd motsvarande 50 procent av högsta stödbelopp för respektive region.
Exempel:
• En lägenhet på 35 kvadratmeter BOA kan få fullt stöd för
hela ytan.
• En lägenhet på 60 kvadratmeter BOA kan få fullt stöd för
35 kvadratmeter och halvt stöd för 25 kvadratmeter.
• En lägenhet på 100 kvadratmeter kan få fullt stöd för
35 kvadratmeter och halvt stöd för 35 kvadratmeter, men
får inget stöd för resterande 30 kvadratmeter.
bidra till långsiktigt hållbart byggande. Ett villkor för stöd
är därför att energianvändningen blir högst ­88 procent av
vad som följer av Boverkets föreskrifter om byggnaders
specifika energianvändning. Detta motsvarar cirka 101
kilowattimmar per kvadratmeter och år i klimatzon I, 88
i klimatzon II, 70 i klimatzon III och 66 i klimatzon IV.
Fastighetsägare som uppnår en mycket hög energiprestan­
da i byggnaden motsvarande 56 procent av Boverkets
byggregler får stödbeloppet höjt med 75 procent.
BLANDNING AV LÄGENHETSSTORLEKAR
Tyngdpunkten i investeringsstödet ligger på mindre
lägenheter samtidigt som det också finns ett behov av
större lägenheter. Stödberättigade projekt bör därför
innehålla en blandning av lägenhetsstorlekar, vilket
innebär att minst en lägenhet med tre eller fler rum och
kök ska ingå. Kravet är dock inte ovillkorligt.
Undantag kan medges för bostäder för studerande
eller bostäder som anordnas i syfte att underlätta ett in­
träde på den ordinarie bostadsmarknaden för personer
i en socialt utsatt situation. Ett annat undantag är om
det aktuella byggsystemet inte medger den eftersträvade
blandningen av lägenhetsstorlekar, vilket bör gälla för
till exempel SABOs Kombohus Mini.
RIMLIGA BOENDEKOSTNADER
KONTROLL AV ÖVERKOMPENSATION
Vid beräkningen av stödets storlek ska länsstyrelsen
kontrollera att stödbeloppet inte kommer att överstiga
skillnaden mellan de stödberättigande kostnaderna och
rörelseresultatet för investeringen. De stödberättigande
kostnaderna utgörs av den totala produktionskostna­
den och rörelseresultatet av varje års driftnetto, omräk­
nat till ett nuvärde över en period om 40 år.
En investeringskalkyl görs för byggnaden. Kostna­
derna består av den totala produktionskostnaden samt
årliga drift- och underhållskostnader. Intäkterna består
av värdet av avtalad hyra under byggnadens livslängd
och det totala stödbeloppet. Om hyresintäkterna och
stödbeloppet överstiger kostnaderna ska stödbeloppet
minskas med motsvarande belopp, så att det inte blir
någon överkompensation.
På SABOs hemsida finns en enkel mall för en ny­
produktionskalkyl som tar hänsyn till överkompen­
sation, tillgänglig för SABOs medlemmar.
LÅNGSIKTIGT HÅLLBART BYGGANDE
De projekt som får stöd ska genom låg energianvändning
2
© SABO
Regelverket är konstruerat för att pressa byggpriser och
hyresnivåer så att bostäderna blir överkomliga för hus­
håll med genomsnittliga och lägre inkomster. Därför
finns det ett hyrestak. Detta innebär att normhyran vid
tillträdet inte får överstiga ett visst belopp per kvadrat­
meter BOA och år. Detta belopp är:
Region 1: 1 450 kronor
Region 2: 1 350 kronor
Region 3: 1 300 kronor
Fastighetsägaren måste träffa en förhandlingsöver­
enskommelse med en på orten etablerad hyresgästorga­
nisation i enlighet med hyreslagens bestämmelser om
presumtionshyra. Det innebär att hyran under 15 års
tid inte får öka mer än hyrorna i genomsnitt på orten.
Det innebär också att Hyresnämnden vid en eventuell
prövning av hyresnivån under samma tid ska anse den
som skälig utan att en bruksvärdesjämförelse görs.
NORMHYRA
Den i en förhandling överenskomna hyresnivån, liksom
den i förordningen tillåtna nivån på hyran, avser alltid
en normhyra som ska fördelas på de olika lägenheterna
i byggnaden.
SABO-ANALYS: INVESTERINGSSTÖD FÖR HYRESBOSTÄDER
SABO-ANALYS
Mindre lägenheter har en högre hyra per kvadrat­
meter än större lägenheter. Det beror på att de flesta
lägenheter har ett kök och ett badrum oavsett lägen­
hetsstorlek, samtidigt som dessa utrymmen är dyrast att
bygga och underhålla.
Om man skulle ha samma hyra per kvadratmeter för alla
lägenheter i en byggnad oavsett storlek så missgynnas de
som bor i större lägenheter. För att få en rättvis fördelning
av hyran mellan mindre och större lägenheter utgår man
vanligtvis från en tänkt trerumslägenhet på 77 kvadratmeter
(normlägenhet). Hyran för denna lägenhet kallas normhyra.
Omräkningen från normhyra till faktisk hyra i de
olika lägenheterna i byggnaden görs med hänsyn till
lägenhetstyper och lägenhetsytor och med hjälp av
en relativtabell. För varje lägenhet hämtas ur tabellen
nedan en typpoäng vilken läggs ihop med lägenhetens
yta. Summan blir lägenhetens poäng.
Den aktuella lägenhetens poäng divideras med lägen­
hetens yta. Därefter divideras normlägenhetens årshyra
i kronor med normlägenhetens lägenhetspoäng. De två
kvoter som dessa divisioner leder fram till multipliceras
med varandra och produkten blir den aktuella lägenhe­
tens hyra i kronor per kvadratmeter och år.
RELATIVTABELL FÖR BERÄKNING AV LÄGENHETSPOÄNG
LÄGENHETSTYP
TYPPOÄNG
LÄGENHETSPOÄNG
1 rum och kokskåp
24
24 + ytan
1 rum och kokvrå
27
27 + ytan
1 rum och kök + 2rum och kokvrå
34
34 + ytan
1,5 rum och kök
37
37 + ytan
2 rum och kök
40
40 + ytan
2,5 rum och kök
42
42 + ytan
3 rum och kök
44
44 + ytan
3,5 rum och kök
46,5
46,5 + ytan
4 rum och kök
49
49 + ytan
4,5 rum och kök
50,5
50,5 + ytan
5 rum och kök
52
52 + ytan
6 rum och kök
55
55 + ytan
7 rum och kök
57
57 + ytan
8 rum och kök
59
59 + ytan
KOMMENTAR
Extra toalett för 4 rok och större
PRINCIP FÖR BERÄKNING AV FAKTISK HYRA
Lägenhetspoäng, aktuell lägenhet = Typpoäng + lägenhetsyta
Lägenhetspoäng, trerummare 77 kvm = 44 + 77 = 121
Faktisk hyra kr/kvm =
Lägenhetspoäng, aktuell lägenhet
aktuell lägenhetsyta
x
normhyra x 77
121
Exempel
Den faktiska hyran för en lägenhet på ett rum och kök ska beräknas. Huset byggs i en region 2 där normhyran är begränsad
till 1 350 kr/kvm.
Lägenhetstyp: Ett rum och kök, vilket ger typpoäng 34 enligt relativtabellen.
Lägenhetens yta: 35 kvm.
Lägenhetspoäng = Typpoäng + lägenhetsyta = 34 + 35 = 69
Faktisk hyra kr/kvm =
69
35
x
1 350 x 77
121
≈ 1 694 kr/kvm
En mall för enkel beräkning av hyresnivåer utifrån normhyra finns tillgänglig för SABOs medlemsföretag på SABOs hemsida.
SABO-ANALYS: INVESTERINGSSTÖD FÖR HYRESBOSTÄDER © SABO 3
SABO-ANALYS
ÖPPENHET OCH TRANSPARENS
VID UTHYRNING AV BOSTÄDERNA
Bostäderna ska erbjudas bostadsökande enligt öppna
och transparenta principer. Rimliga krav bör ställas
på den bostadssökandes ekonomi. Schablonmässiga
inkomstkrav som exempelvis att den tänkta hyresgästen
ska ha tre eller fyra gånger hyran i inkomst bör inte
användas. Det är tillräckligt att det är sannolikt att
hyresgästen har möjlighet att betala hyran vid en kalkyl
av vad hushållet har kvar att leva på efter att hyran är
betald. Detta gäller vid all uthyrning under 15 år från
länsstyrelsens utbetalningsbeslut.
För att fastställa vad ett hushåll behöver ha kvar att
leva på kan det av Kronofogdemyndigheten fastställda
förbehållsbeloppet tillämpas. Till disponibla medel
bör även räknas försörjningsstöd, bostadsbidrag och
bostadstillägg.
SÄRSKILDA VILLKOR FÖR
INVESTERINGSSTÖDET
För att en fastighetsägare ska kunna erhålla stöd be­
höver därutöver vissa särskilda villkor vara uppfyllda.
Den som utför arbetet ska medverka till utbildningen
av nya yrkesarbetande inom byggsektorn genom aktiv
samverkan med relevanta gymnasieskolor och Arbets­
förmedlingen samt genom att ta emot lärlingar i färdig­
utbildning samt ta ett huvudentreprenörsansvar som
motsvarar vad som gäller enligt kollektivavtal.
Den som utför arbetet eller tillverkar byggelement
ska vara är godkänd för F-skatt eller, i fråga om ut­
ländska företagare eller företag, visa upp ett intyg eller
någon annan handling som visar att företagaren eller
företaget i sitt hemland genom registrering eller på
annat sätt genomgår motsvarande kontroll i fråga om
skatter och avgifter.
Särskilda restriktioner gäller också för överlåtelse
av byggnader som anordnats med stödet under 15 år
räknat från när utbetalningsbeslut fattades.
Den som har ansökt om eller tagit emot stöd ska på
begäran av länsstyrelsen lämna de uppgifter som behövs
för uppföljning och utvärdering av stödet.
ÅTERBETALNINGSSKYLDIGHET
En stödmottagare kan i vissa fall bli skyldig att åter­
betala stödet. Så är fallet om stödet beviljats felaktigt
­eller med för högt belopp och det beror på att stöd­
mottagaren lämnat oriktiga uppgifter eller av något
annat skäl och stödmottagaren borde ha insett detta.
Så är också fallet om bostäderna används för annat
ändamål eller på andra villkor än vad som gäller enligt
4
© SABO
förordningen samt om villkoren för stödet i något
­annat avseende inte följs. Om återbetalningsskyldighet
inträder ska länsstyrelsen kräva tillbaka stödet inklusive
ränta. Det är därför viktigt att noga följa villkoren för
stödet under de 15 år som dessa gäller.
ANSÖKAN OM OCH
UTBETALNING AV STÖD
Ansökan om stöd ska lämnas till länsstyrelsen i det
län där fastigheten är belägen. Detta måste ske innan
byggnadsprojektet påbörjas. Ett ny- eller tillbyggnads­
projekt anses vara påbörjat när gjutning av bottenplatta
eller källargrund har startat. Ett ombyggnadsprojekt
anses vara påbörjat när rivnings- eller röjningsarbeten
har startat.
Länsstyrelserna beslutar om stöd ska tilldelas. Av
beslutet framgår det preliminära stödbeloppet och det
datum som byggnadsprojektet ska vara färdigställt.
För att vara stödberättigat ska byggnadsprojektet vara
färdigställt senast två år från dagen för påbörjandet.
Större projekt kan delas upp i etapper, där ansökan om
bidrag görs för varje etapp för att uppfylla villkoret om
färdigställande inom två år.
Ansökan om utbetalning ska lämnas till länsstyrel­
sen senast sex månader efter att byggnadsprojektet är
färdigställt. Ett byggnadsprojekt anses färdigställt när
det finns ett slutbesked enligt plan- och bygglagen.
Därefter fattar länsstyrelsen beslut om stödets slutliga
storlek. Stödet betalas ut av Boverket.
TILLGÄNGLIGA MEDEL
Förordningen om investeringsstöd gäller tills vidare
men stöd lämnas bara inom ramen för tillgängliga
medel. Ramen för 2017 är 2,7 miljarder kronor och
därefter 3,2 miljarder kronor årligen 2018–2020.
INVESTERINGSSTÖDET OCH EU-RÄTTEN
Stödet lämnas som ett investeringsstöd till lokal
­infrastruktur i enlighet med EUs allmänna grupp­
undantagsförordning. Stödet får uppgå till högst
motsvarande 10 miljoner euro per byggnadsprojekt.
Dessutom får de totala kostnaderna för ett och samma
byggnadsprojekt inte överstiga motsvarande 20 miljo­
ner euro.
SABO-ANALYS: INVESTERINGSSTÖD FÖR HYRESBOSTÄDER
SABO-ANALYS
BERÄKNINGSEXEMPEL
Beräkningsförutsättningar
Boarea (BOA)
965 m²
Gemensamhetsyta
0 m²
1 rum och kök (35 m² BOA), 7 st. 245 m²
2 rum och kök (45 m² BOA), 16 st. 720 m²
Tillåten faktisk hyra
1 rok, 35 m2
2 rok, 45 m2
Genomsnittlig
hyresnivå
Stödnivå
Normhyra
REGION 1
6 600 kr/m2
1 450 kr/m2
1 819 kr/m2
1 743 kr/m2
1 762 kr/m2
REGION 2
5 300 kr/m2
1 350 kr/m2
1 694 kr/m2
1 623 kr/m2
1 641 kr/m2
REGION 3
3 800 kr/m2
1 300 kr/m2
1 631 kr/m2
1 563 kr/m2
1 580 kr/m2
Med m2 avses kvadratmeter boarea (BOA).
REGION 1
Fullt stöd (35 m2)
50 % stöd (>35 m2)
Stöd/lgh
Totalt stöd
1 rum och kök
231 000 kr
- kr
231 000 kr
1 617 000 kr
2 rum och kök
231 000 kr
33 000 kr
264 000 kr
4 224 000 kr
Fullt stöd (35 m )
50 % stöd (>35 m )
Totalt
REGION 2
5 841 000 kr
2
2
Stöd/lgh
Totalt stöd
1 rum och kök
185 500 kr
- kr
185 500 kr
1 298 500 kr
2 rum och kök
185 500 kr
26 500 kr
212 000 kr
3 392 000 kr
Fullt stöd (35 m )
50 % stöd (>35 m )
Stöd/lgh
Totalt stöd
1 rum och kök
133 000 kr
- kr
133 000 kr
931 000 kr
2 rum och kök
133 000 kr
19 000 kr
152 000 kr
2 432 000 kr
Totalt
REGION 3
4 690 500 kr
2
2
Totalt
3 363 000 kr
Ett räkneexempel: Kombohus Mini
För att tydliggöra hur stödet kan fungera i ett konkret fall, visas här hur det kan appliceras på ett ramupphandlat Kombohus Mini.
REGION 1
Hyra, kr/m²
REGION 2
REGION 3
1 762
1 641
1 580
-380
-380
-380
Driftnetto, kr/m²
1 382
1 261
1 200
Direktavkastningskrav
5,0%
5,8%
6,5%
27 645
21 737
18 461
Drift & underhåll, kr/m²
Bedömt fastighetsvärde, kr/m²
Stödbelopp, kr/m²
Möjlig projektkostnad, kr/m²
6 053
4 861
3 485
33 698
26 597
21 946
Med m2 avses kvadratmeter boarea (BOA).
Möjlig projektkostnad innebär i detta fall bedömt fastighetsvärde adderat med stödbeloppet för respektive nivå.
En förändring av direktavkastningskravet, vilket skiljer mellan olika marknader, ger stora effekter på utfallet i investerings­
kalkylen. Därför är det alltid nödvändigt att göra egna beräkningar baserade på de lokala förutsättningarna.
MER INFORMATION
- Boverkets informationsbroschyr om långsiktigt investeringsstöd till hyresbostäder och bostäder för studerande
- Förordning om statligt investeringsstöd för hyresbostäder
och bostäder för studerande
- Boverkets föreskrifter och allmänna råd om statligt investeringsstöd för hyresbostäder och bostäder för studerande
- Regionindelning enligt förordningen om statligt investerings-
stöd för hyresbostäder och bostäder för studerande
- Boverkets blankett för ansökan om statligt investeringsstöd
för hyresbostäder
- SABOs mall för nyproduktionskalkyl samt mall för beräkning av hyresnivåer utifrån normhyra finns tillgängliga för
medlemmar på sabo.se under kunskapsområde Ekonomi
& Finans och rubriken Investeringsstöd Hyresbostäder
(inloggning krävs).
SABO SVERIGES ALLMÄNNYTTIGA BOSTADSFÖRETAG
Besöksadress Drottninggatan 29, Box 474, 101 29 Stockholm
Tel 08-406 55 00, hemsida www.sabo.se, e-post [email protected]