Presentation ALM Equity AB Fastighetsvärldens Stockholmsseminarium 20 feb ALM Equity i korthet Ø  Bildat 2006. Ø  16 projekt avslutade under perioden 2006–2011. Ø  400 bostäder levererade 2012. Ø  17 anställda varav 12 projektutvecklare. Ø  Omsättning 2011 => 318 Mkr. (2012 9 mån => 288 Mkr) Ø  Resultat 2011 => 67 Mkr. (2012 9 mån => 38 Mkr) Ø  37 st projekt i portföljen för framtida utveckling. Ø  1200 bostäder i produktion och försäljning. Ø  Planbesked för 735 bostäder. Ø  Planbesked väntas för 1150 bostäder. Ø  Totalt 3085 bostäder i portföljen. Affärsidé Ø  Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer – framför allt – bostadsprojekt. Som komplement till bostäder investerar vi i attraktiva råmarksområden samt fastigheter med löpande verksamhet och driftnetton Ø  Arbitrage genom ändrad användning av fastigheter, där värdet på fastigheten ökar genom att verksamheten ändras genom konceptutveckling, byggnation eller planändring. Kontor blir bostäder 22 500 kvm kontor 360 nya bostäder Hur ser kalkylen ut? •  Värde som kontor: 10 000 kr/kvm LOA 10 000 kr * 22 500 kvm LOA = 225 000 000 kr •  Värde som bostäder: 45 000 kr/kvm BOA 40 000 kr * 14 625 kvm BOA (22 500 kvm * expl.tal 0,65) = 585 000 000 kr •  Värdeförändring = 360 miljoner kr NormaluRall •  Detaljplaneändring bostadsändamål (4 år) Finansieringskostnad planprocess = 11 250 000 * 4 = 45 000 000 kr DriW-‐ och underhållskostnader = 4 500 000 kr * 4 = 18 000 000 kr Plan-‐ och utredningskostnader = 5 000 000 kr •  Omställningskostnader Byggna[on, projektering, ﬁnansiering = 13 000 kr/ kvm LOA Summa omställningskostnader = 292 500 000 kr •  Vinst Värdeförändring 360 miljoner kr -‐ totala kostnader 360 miljoner kr = 0 kr. Vilka är fallgroparna? 1. Låg andel BOA/BTA •  •  Andel BOA/BTA för nyproduk[on = 0,8 Andel BOA/BTA för omställning = 0,65 Förbä`ras andelen BOA/BTA med 5 procentenheter ökar vinsten med 45 000 000 kr. 2. Svårsålda/ineﬀek[va lägenheter i ”fula hus” •  Hög kostnad per rum S[ger priset med 5 000 kr/kvm BOA vid försäljning ökar vinsten med 72 500 000 kr. 3. Hög ombyggnadskostnad •  Installa[oner kan inte återanvändas •  Ljudisolering av bjälklag •  Värmeisolering av väggar •  Byte av fönster •  Hänsyn [ll normer -‐ buller, risk mm •  Sanering av asbest, PCB samt känslig markanvändning •  Lång produk[ons[d •  Ingen etappindelning •  Svårbedömd omfa`ning av ombyggna[onen •  Skev stomme med låg hållfasthet Eﬀek[viseras ombyggna[onen med 20 % ökar vinsten med 58 500 000 kr. 4. Planrisk •  Långdragen och osäker planprocess •  Lågt exploateringstal i förhållande [ll värdet ger höga ingångsvärden Förkortas plan[den med 1 år ökar vinsten med 17 000 000 kr. 5. Finansieringsproblem •  Svårt a` ﬁnansiera tomställda hus med lån •  Hög andel eget kapital •  Ingen etappindelning En strategisk ﬁnansiell struktur ökar vinsten med 10 000 000 kr per år. Vad krävs för e` lyckat ombyggna[onsprojekt? •  Kompetent förvärvsanalys •  Lyckad och lyhörd konceptualisering •  Professionellt genomförande •  Väl fungerande kapitalanskaﬀning •  Nytänkande och posi[va myndigheter Op[malt genomförande ökar vinsten med 230 000 kr. Projekt Insteget – 255 lägenheter EWer Före