klumme | jura om ejendom
Kan man som lejer overdrage sit
erhvervslejemål til en anden lejer?
Af advokat i Bech-Bruun, Cecilie Rust
E
n lejer af et erhvervslejemål har som udgangspunkt ret til at overdrage lejemålet
til en anden lejer, medmindre andet er aftalt
med udlejer.
Retten til at overdrage sit lejemål følger
af Erhvervslejelovens § 55, stk. 1 og indebærer, at en lejer umiddelbart kan overdrage sit
lejemål til en anden lejer inden for samme
branche, hvis ikke udlejer har vægtige grunde
til at modsætte sig.
Når lejer overdrager sit lejemål, bliver lejer
samtidig frigjort for sine rettigheder og forpligtelser over for udlejer. I stedet indtræder
den nye lejer som udgangspunkt på uændrede
vilkår.
En overdragelse adskiller sig derved fra
fremleje, hvor alene brugsrettigheder bliver
overgivet til en anden lejer, men hvor den
oprindelige lejer fortsat hæfter for lejekontraktens forpligtelser.
Den praktiske betydning
Hvornår og hvordan, man kan overdrage sit
lejemål, kan bl.a. have betydning for lejere,
der har et lejeforhold med en længere uopsigelighed, hvor lejerne ikke kan frigøres af
deres forpligtelser, før uopsigelighedsperio-
den udløber. Desuden kan lejere, som driver
virksomhed fra lokaler, hvor beliggenheden
er af særlig betydning for virksomheden, eller
hvor lejer har foretaget betydelige investeringer til særindretninger eller forbedringer af
lejemålet, have en interesse i at kunne overdrage lejemålet.
Relevant for lejer
Retten til at overdrage
sit lejemål følger af
Erhvervslejelovens § 55,
stk. 1 og indebærer, at en lejer
umiddelbart kan overdrage
sit lejemål til en anden lejer
inden for samme branche,
hvis ikke udlejer har vægtige
grunde til at modsætte sig
Det gælder navnligt, hvis lejer senere ønsker
at sælge sin virksomhed, da det kan blive
vanskeligt at sælge, hvis ikke lejemålet følger med.
Lejer bør derfor generelt være opmærksom
på, om afståelsesretten helt eller delvist bliver fraveget i lejekontrakten.
Desuden er det relevant for lejer, om lejekontrakten indeholder vilkår, der sidestiller
enten ændringer i lejers ejerkreds eller ledelse med afståelse af lejekontrakten (såkaldte
change of control-bestemmelser).
Afledt konsekvens
Sådanne vilkår kan have den uheldige og afledte konsekvens, at eksempelvis et salg af
lejers virksomhed kun kan ske med udlejers
samtykke.
Som udlejer vil man typisk have et ønske om
at aftale rammerne for afståelsesretten og de
krav, som udlejer kan stille til den nye lejer.
Udlejer kan have en betydelig interesse i
at sikre sig en ny lejers økonomi og branchekendskab. I nogle tilfælde kan udlejer have
en interesse i helt at kunne modsætte sig en
overdragelse, eksempelvis hvis udlejer ønsker
at fastholde en særlig sammensætning af lejere, brands med videre.
Desuden kan det være hensigtsmæssigt
som udlejer at sikre sig mulighed for at kræve
et eller flere vilkår i lejekontrakten ændret
eller genforhandlet i forbindelse med en overdragelse.
Fravigelighed
Det er muligt at fravige Erhvervslejelovens
regler om overdragelse i aftaleforholdet mellem udlejer og lejer. Vilkår, der enten begrænser eller afskærer lejers afståelsesret, er ikke
ualmindelige.
Da rammerne for afståelsesretten kan have
betydning for både udlejer og lejer, bør begge
parter forholde sig nøje til, hvilket indhold
en eventuel afståelsesret skal have, inden de
indgår lejekontrakt.