1. No category

1
Gjerstad kommune
Utvalg:
Møtested:
Dato:
Tid:
Møteinnkalling
Planutvalg
frivilligsentralen, Gjerstadsenteret
14.03.2017
Umiddelbart etter formannskapet
Lovlige forfall meldes her: http://www.gjerstad.kommune.no/politikk/melding-om-forfall/
Vararepresentanter møter kun ved spesiell innkalling.
Gro Eskeland har meldt forfall. I hennes sted er Håkon Sundsli innkalt til å møte.
Innkalling er sendt til:
Navn
Inger Haldis Løite
Knut Erik Ulltveit
Egil Nicolay Haugland
Gro Eskeland
Marie Bakka
May Yvonne Hjellvik
Rune Hagestrand
Lina Flaten
Funksjon
Leder
Nestleder
Medlem
Medlem
Medlem
Medlem
Medlem
Medlem
Representerer
AP
SP
AP
SP
SP
H
H
2
Saksliste
Saksnr
Innhold
PS 17/5
Godkjenning av protokoll fra forrige møte
PS 17/6
Referatsaker
PS 17/7
Forslag til kommunal planstrategi for Gjerstad kommune 2017-2020
PS 17/8
Søknad om dispensasjon - nytt lagerbygg - Brokelandsheia
PS 17/9
Privat reguleringsplan på Fardalsmoen (ettersendes)
3
PS 17/5 Godkjenning av protokoll fra forrige møte
PS 17/6 Referatsaker
4
Gjerstad kommune
Samfunnsenheten
Dato:
Arkivref:
01.03.2017
2017/432-1 / 140
Saksnr
17/7
Utvalg
Planutvalg
Saksfremlegg
Tonje Berger Ausland
37 11 97 74
[email protected]
Møtedato
14.03.2017
Forslag til kommunal planstrategi for Gjerstad kommune 2017-2020
Rådmannens innstilling:
Forslag til Planstrategi for Gjerstad kommune 2017 til 2020 legges iht. Plan- og bygningslovens
(PBL) § 10-1 ut til offentlig gjennomsyn i 30 dager. I tillegg sendes forslaget til nabokommuner
og aktuelle statlige og regionale organer for innhenting av eventuelle synspunkt.
Vedlegg:
•
Forslag til planstrategi for Gjerstad kommune 2017-2020 m/vedlegg (vedlagt)
Saksdokumenter:
•
Vedtatt kommuneplan
Saksopplysninger:
En planstrategi er ikke en plan, men et strategidokument som skal få frem den politiske
prioriteringen av planbehovet i kommunestyreperioden, og om kommunale planer eventuelt
skal helt eller delvis revideres.
I Gjerstad kommune er utgangspunktet for arbeidet vedtatt kommuneplan for perioden 2011 til
2023, og alle planer som er knyttet opp mot denne.
Rådmannen ba enhet for plan, næring og kultur, nå Samfunnsenheten, sette i gang arbeidet
med kommunal planstrategi i februar 2016. Enhetsleder for Samfunnsenheten har jobbet med
planstrategien, med bistand fra rådmannen. Grunnet noe reduksjon i enhetens personale, og
da spesielt på planfeltet, har arbeidet strukket lenger ut i tid enn ønskelig.
Virksomhetsområder og enhetsledere har gitt tilbakemelding om hva de har av planer og deres
vurderinger av disse, og kommet med konkrete utviklingstrekk og utfordringer som kan ha
betydning for kommunen som samfunn og organisasjon. Ledergruppen har vurdert behov for
5
revidering og nye planer/strategier ut ifra dette. Det har vært gjennomført prosessarbeid rundt
planbehov i ledergruppen.
På grunnlag av dette har en kommet fram til at arbeid med følgende planer skal prioriteres i
denne kommunestyreperioden:
Plan
Kommuneplanen
Kommentar
Arealdel
(revidering)
og
samfunnsdel
(oppdatering)
Trafikksikkerhetsplan Revidering
Boligsosial
Revidering
handlingsplan
Strategi/plan for
Ny
likestilling,
inkludering og
mangfold
Klima- og energiplan Revidering
Ansvarlig
Samfunnsenheten
Når
Oppstart 2018
Samfunnsenheten
Samfunnsenheten
Oppstart 2017
Oppstart 2017
Ledergruppa
Oppstart
2017/2018
Samfunnsenheten
Strategisk
næringsplan for
Gjerstad kommune
Revidering
Samfunnsenheten
Kulturminneplan
Ny
Samfunnsenheten
Tiltaksplan – del av
Utviklingsplan for
Brokelandsheia
Handlingsplan for
velferdsteknologi
Plan for habilitering
og rehabilitering
Beredskapsplan for
vannforsyning
Oppdatering
Samfunnsenheten
Oppstart høst
2017
Oppstart
2016,
sluttføres ila
2017
Oppstart
2016,
ferdigstilles
2018/2019
Gjennomføres
2017
Ny
Pleie- og omsorgstjenesten
Oppstart 2016
Ny
Pleie- og omsorgstjenesten
Oppstart 2017
Ny
Samfunnsenheten
Plan for
forebyggende arbeid
mot barn og unge
Ny
Samfunnsenheten
Oppstart
2016,
sluttføres vår
2017
Oppstart 2018
Det vil også bli lagt vekt på forebyggende arbeid i planperioden.
Rådmannens vurdering/merknader:
Arbeidet med planstrategi gir kommunestyret mulighet til å gjøre strategiske valg for ønsket
utvikling, og legge til rette for en samlet vurdering av planbehovet tidlig i valgperioden.
Forslag til Planstrategi for Gjerstad kommune 2017 til 2020 legges iht. Plan- og bygningslovens
(PBL) § 10-1 ut til offentlig gjennomsyn i 30 dager. I tillegg sendes forslaget til nabokommuner
og aktuelle statlige og regionale organer for innhenting av eventuelle synspunkt.
6
Melding om vedtak sendes til:
7
Gjerstad kommune
Samfunnsenheten
Dato:
Arkivref:
06.03.2017
2017/297-5 / 3/222
Saksnr
17/8
Utvalg
Planutvalg
Saksfremlegg
Tom Jacobsen
37119724
[email protected]
Møtedato
14.03.2017
Søknad om dispensasjon - nytt lagerbygg - Brokelandsheia
Rådmannens innstilling:
På bakgrunn av overnevnte vurderinger anbefaler rådmannen at søknaden om dispensasjon
for oppføring av nytt lagerbygg på Brokelandsheia avvises slik søknaden foreligger.
Flyttes derimot bygningen som kartskissen viser mener rådmannen at det bør kunne gi tillatelse
til at lagerbygget oppføres uten publikumsrettede funksjoner i første etasje.
Uansett fraråder rådmannen mot å dispensere fra bestemmelsene om at veggfasader må ha
utvendig kledning av tre, naturstein og/eller glass.
Vedlegg:
•
•
Søknad om dispensasjon med vedlegg
Rådmannens forslag til plassering
Saksdokumenter:
•
Reguleringsbestemmelser til Brokelandsheia områdeplan
Saksopplysninger:
Det søkes om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene i områdereguleringen for
Brokelandsheia.
Tiltakshaver Brokelandsheia Matsenter AS ønsker å oppføre nytt lagerbygg på eiendommen
sydvest for Eurospar-butikken (S_11).
I søknaden opplyses følgende:
8
Bakgrunn
Brokelandsheia er et lokalsenter som består av næring- og forretningsdrift samt boligområde.
Eurospar Brokelandsheia (Brokelandsheia 20) ble oppført for 8 år siden på eiendom 3/373
Gbnr, og er drevet av Brokelandsheia Matsenter AS V/ Tore Solstad. Forretningen er i stadig
vekst med sine 30 ansatte, og ser nå behov for å utvide sin lagerkapasitet. Dette kan ikke løses
innenfor eksisterende eiendomsgrenser til Eurosparbygget. Eiendom 3/373 er i dag eiet av
AKA AS, og Brokelandsheia Matsenter AS er kun leietager og driver. Det er følgelig sterkt
reduserte muligheter til å utvikle eiendom når man ikke selv er grunneier.
Et økende behov for lagerfunksjoner omsøkes med dette på næringstomt sydvest for Eurosparbutikken. Det er en forutsetning at lager kan oppføres med beliggenhet med umiddelbar nærhet
til butikken. En etablering av lagerfunksjon vil styrke eksisterende drift og eksisterende
arbeidsplasser, samt legge til rette for vekst av næring og mulighet for flere årsverk innenfor
butikkvirksomhet og matvareproduksjon.
Parallelt med byggesøknad for lagerbygg ønskes kjøp av grunneiendom, og at det utføres en
oppmålingsforretning med nye eiendomsgrenser.
Beskrivelse av tiltaket
Bygningen det planlegges for er på ca 750 m2 BYA, og skal inneholde kaldtlager, samt kjøleog fryserom. Over kjølelager skal det etableres mesanin som mulighet for fremtidige
kontorlokaler. Tiltaket vil således oppføres med 2 etasjer, med fri høyde på hhv 3- og 6 meter.
Det ansees som meget fordelaktig at lagerbygg samlokaliseres tett på eksisterende
butikkbygning, ikke minst i forhold til effektiv utnyttelse av logistikk, varemottak samt
personalfasiliteter med administrasjon.
Forholdet til reguleringsplan og søknad om dispensasjon
På bakgrunn av gjeldende reguleringsbestemmelser søkes det dispensasjon fra følgende
forhold:
1. §3.1 Estetikk / utemiljø
Tre skal brukes som hovedmateriale i all utbygging.
Veggfasader må ha utvendig kledning av tre, naturstein og/eller glass.
2. §4.4.1 Sentrumsformål
I området tillates følgende funksjoner: Forretning, bevertning, offentlig og privat
tjenesteyting, kontor og bolig, med tilhørende funksjoner, blant annet varelevering.
3. §4.4.4 Sentrumsformål
S_11 skal ha minimum 2 etg + loft regnet fra nedre etasjeplan, og bygget skal ha
adkomst fra minst to plan.
4. §4.4.6 Sentrumsformål
Det skal etableres publikumsrettede funksjoner i første etasje.
1. Forholdet til estetikk §3.1
Reguleringsbestemmelser i § 3.1 legger føringer om bruk av tre i både konstruksjon og
fasade. Eurosparbygget ble oppført for 8 år siden, dvs flere år før gjeldende
9
reguleringsbestemmelser ble utarbeidet. Lagerbygget underordner seg derfor de sterke
føringer som gis av Eurosparbygget, både med form og materialbruk.
Bygningen foreslås av konstruksjonsmessige grunner som elementbygg med
stålkonstruksjon som bærende element. Tiltaket etableres med flatt tak, der gesims og
mønehøyde er sammenfallende. Takform er ihht reguleringsbestemmelse §4.4.8.
2. Forholdet til sentrumsformål §4.4.1
§4.4.1 tar ikke for seg lagerbygg eksplisitt, og det søkes derfor om dispensasjon fra denne
bestemmelse. Imidlertid er lagerbygg en funksjon som bygger oppunder og server
forretningsdrift, og er således nært beslektet med forretningsvirksomhet. Bygget forberedes
for etablering av kontorplasser på mesanin, men i hovedsak skal bygget fungere som lager
tilknyttet butikk- og forretningsvirksomhet for Brokelandsheia Matsenter AS V/ Tore Solstad.
3. Forholdet til sentrumsformål §4.4.4
§4.4.4 setter krav om at bygg skal oppføres med 2 etasjer samt loft, regnet fra nedre
etasjeplan. Slik bygget er utført etableres mesanin, som således ivaretar kravet til 2 etasjer.
Imidlertid bes det om at kravet om loft dispenseres. Bygget er prosjektert utfra tiltakshavers
behov, og man ser det ikke hensiktsmessig å øke høyde for å tilfredsstille dette kravet.
Maks byggehøyder er hjemlet i reguleringsplanen, og slik tiltaket fremstår kommer man ikke
i strid med byggehøyder.
4. Forholdet til sentrumsformål §4.4.6
§4.4.4 angir at publikumsrettede funksjoner legges til første etasje. Bygningens bruk og
funksjon er ikke publikumsrelatert, og bestemmelse antas å kun berøre de nyetableringer
som åpner for slikt bruk. Lagerbygget uttrykker via sin utforming, med lite vindusarealer og
store kjøreporter, at bygget ikke gir noen publikumsrettede funksjoner.
Hensyn til offentligheten og særlige grunner for dispensasjon
Det er en betingelse for byggesaken at oppføring av lagerbygg kan skje med umiddelbar
nærhet til butikklokalet Eurospar. Oppføring av lagerbygg kan ikke gjennomføres på samme
eiendom som Eurospar, da denne ikke eies, eller kan utvikles av Brokelandsheia Matsenter
AS.
Næringslivet på Brokelandsheia må utvikle seg i konkurranse med andre regionale sentra langs
E-18. En tillatelse til foreslåtte tiltak vil bidra til denne utviklingen ved at eksisterende
næringsarealer frigjøres og vil ikke konkurrere med omkringliggende virksomheter. Det er
tiltakshavers oppfatning at nytt lagerbygg vil styrke egen forretningsvirksomhet, samt åpne for
vekst og nye arbeidsplasser. Dette vil gagne hele handelsnæringen på Brokelandsheia.
Ved å legge til rette for gode lagerfunksjoner vil dette gi en større bredde i varesortiment og
tilbud, og vi vil påstå at dette demmer opp for mulig handelslekkasje. Dette vil gi positive
synergieffekter i form av økt handel, videreføring og etablering av nye arbeidsplasser samt
besparelser knyttet til arealeffektivitet. Tiltaket vil føre til en forenkling og samordning av
varetransport til butikken, og vil få felles varelevering som Eurospar. Adkomst via S_10 er også
hjemlet i reguleringsbestemmelse §4.4.5.
Det er ikke kommet merknader til utsendt nabovarsel ifm med søknad om dispensasjon.
10
Rådmannens vurdering/merknader:
Den aktuelle eiendommen ligger innenfor områderegulering for Brokelandsheia, datert
21.03.2013, og er regulert til sentrumsformål. Underdefinisjonen sentrumsformål beskriver
reguleringsbestemmelser funksjoner som forretning, bevertning, offentlig og privat
tjenesteyting, kontor og bolig, med tilhørende funksjoner, blant annet varelevering.
I tillegg heter det at langs det offentlige gate- og plassrom skal bebyggelsen gjennom sin
plassering og fasadeutforming henvende seg mot gaten og bidra til en klar romlig avgrensning.
Det skal etableres publikumsrettede funksjoner i første etasje.
Eiendommen er i arealplankart definert som område S_11, med en maksimal utnyttelsesgrad
på 65 % BYA. Innenfor område S_11 tillates en maks mønehøyde på 18,7 meter fra ferdig
planert terreng på ca kote + 94-96. For bebyggelse etablert fra øvre nivå med adkomst fra vei
mot vest tillates en gesimshøyde på 5,6 meter og maks mønehøyde på 9,1 meter fra ferdig
planert terreng på ca. kote + 104. S_11 skal ha minimum 2 etg + loft regnet fra nedre
etasjeplan, og bygget skal ha adkomst fra minst to plan. Det stilles krav om
perspektivskisse/fotomontasje. Parkeringsbehov skal løses på egen grunn; under bakken eller i
eget bygg (2. etg mellom næringsdel og bolig-/kontordel).
S_11 skal ha adkomst til varelevering via S_10.
I fellesbestemmelsene i planen heter det seg at tre skal brukes som hovedmateriale i all
utbygging, så sant det lar seg gjøre. Høye lange fasader skal deles opp med sprang og
variasjon i uttrykk og eventuelt materialbruk. Veggfasader må ha utvendig kledning av tre,
naturstein og/eller glass.
Videre står det i fellesbestemmelsene at bebyggelsen skal ta hensyn til områdets karakter. Ny
bebyggelse skal i grenseområder mot eksisterende bebyggelse gis en utforming tilpasset
eksisterende situasjon, og også tilpasse de terrengmessige forhold.
I Plan- og bygningsloven heter det at «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak
bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig
tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en
samlet vurdering.»
I formålsbestemmelse til Plan- og bygningsloven står også følgende.
Loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og
framtidige generasjoner.
Byggesaksbehandling etter loven skal sikre at tiltak blir i samsvar med lov, forskrift og
planvedtak. Det enkelte tiltak skal utføres forsvarlig.
Planlegging og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte
interesser og myndigheter. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger, og
konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives.
Det søkes dispensasjon fra fire forhold i bestemmelsene til områdereguleringen.
1. §3.1 Estetikk / utemiljø
Tre skal brukes som hovedmateriale i all utbygging.
Veggfasader må ha utvendig kledning av tre, naturstein og/eller glass.
11
Hensikten bak bestemmelsen om tre i fasadene er å skape et trivelig ytre miljø samt få en
helhetlig bygningsmasse for området. Dette har vi i stor grad lykkes med og det er ingen
bygninger oppført uten tre i fasadene etter at områdeplanen første gang ble vedtatt. Tre
elementer er et naturlig element til å bryte opp lange ensformige fasader. Det er økte kostnader
forbundet med oppføring og vedlikehold av tre elementer i fasadene, men i dette tilfelle anses
det å være marginale i forhold til prosjektet totale kostnadsramme. Bygningen er tenkt oppført
med lik fasade som den eksisterende Eurospar bygningen. Begge fasadene ligger tilnærmet på
sammen linje, kun avbrutt med et åpnet rom på 8.5m som skiller bygningene. Det er akkurat i
disse tilfellene at tre kan være et fint element som kan brukes til å bryte den lange ensformige
fasaden.
Rådmannen mener at hensikten bak denne bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt om det
dispenseres for bruk av tre i fasadene.
Rådmannen fraråder mot å dispensere fra bestemmelsene om at veggfasader må ha utvendig
kledning av tre, naturstein og/eller glass.
Rådmannen mener at man i dette tilfellet bør kunne gi tillatelse til at det brukes stål i bærende
konstruksjoner.
2. §4.4.1 Sentrumsformål
I området tillates følgende funksjoner: Forretning, bevertning, offentlig og privat
tjenesteyting, kontor og bolig, med tilhørende funksjoner, blant annet varelevering.
Dette punktet vurderes sammen med punkt 4.
3. §4.4.4 Sentrumsformål
S_11 skal ha minimum 2 etg + loft regnet fra nedre etasjeplan, og bygget skal ha
adkomst fra minst to plan.
Hensikten bak bestemmelsen om minimum 2 etasjer + loft er å få økt utnyttelse av gjenstående
arealer innen for reguleringsplan område. S_11 er en tomt som naturlig utbygges i to nivåer.
Laveste nivå er tilsvarende der hvor dagens parkering og Eurospar bygg ligger, mens øvre nivå
ligger 10m over. Bygningen som ønskes oppført er 9m høy og er tenkt oppført på det laveste
nivået. Bygningen er tenkt oppført på grensen mellom S_10 og S_11. Bygningen oppføres med
ett såkalt mesaninetasje. Mesanin anses ikke som en fullverdig etasje da den ofte bygges som
en balkong/galleri inni selve bygningskroppen. Plantegningene viser at mesaninetasjen bygges
over ca 33% av det totale bygningsarealet.
Bestemmelsene til planen tillater flatt tak når bygningene blir mer en 12m brede. I disse
tilfellene vil det ikke være naturlig med loft over 2 etasje.
Rådmannen mener at man i dette tilfellet bør kunne gi tillatelse til oppføring av lagerbygg med
mesaninetasje uten loft som omsøkt.
4. §4.4.6 Sentrumsformål
Det skal etableres publikumsrettede funksjoner i første etasje.
Bestemmelsene om publikumsrettede funksjoner i første etasje og funksjoner som tillates
innenfor området vurderes under et.
12
Hensikten bak bestemmelsene nevnt over er å bidra til å skape et levende handelsmiljø på
Brokelandsheia. Kravet om publikumsrettede funksjoner i første etasje skal være med å lage
en «handelsgate» som henvender seg til publikum.
I denne aktuelle saken søkes det om å oppføre en lagerbygning uten publikumsrettede
funksjonen i første etasje. Bygningen ønskes oppført langs den offentlige parkeringsplassen.
Søkeren opplyser i søknaden at det er en betingelse at oppføringen av lagerbygget skjer i
umiddelbar nærhet til Eurospar bygget. Oppføring av lagerbygg kan ikke gjennomføres på
samme eiendom som Eurospar, da denne ikke eies, eller kan utvikles av Brokelandsheia
Matsenter AS. Gode lagerfunksjoner vil dette gi en større bredde i varesortiment og tilbud i
Eurospar butikken.
Rådmannen må vurdere oppføringen av lagerbygningen som en selvstendig enhet da
eiendomsselskapene til de to bygningene har forskjellige eiere. Om den nye lagerbygningen
har en funksjon til Eurospar bygningen har ingen relevans til byggesaken. Rådmannen mener
at hensikten bak bestemmelsen om publikumsrettet funksjon i første etasje langs det offentlige
rom blir vesentlig tilsidesatt om det dispenseres for publikumsrettet funksjoner i første etasje
slik som omsøkt.
Rådmannen fraråder å dispensere fra bestemmelsene om krav til publikumsrettede funksjoner i
første etasje som omsøkt.
Samtidig ser rådmannen at det finnes løsninger for å ivareta søkerens ønske om at lagerbygget
oppføres i umiddelbar nærhet til Eurospar bygget. Området S_11 i områdereguleringen er et
stort område. Bygningen kan oppføres mot vest på dette område og helt inn mot byggegrensa.
Da beholdes en parsell langs den offentlige gate som på et senere tidspunkt kan utbygget med
publikumsrettet funksjoner. Videre utvikling av S_11 vil være veldig mye enklere. Se vedlagt
kartskisse til foreslått plassering.
Lagerbygningen det her søkes om skal inneholde tørr-, kjøle- og fryselager. Fryselager og til
dels kjølelager trenger kraftige kjølemaskiner. Kjølemaskiner er kjent for å generere en del
støy. Ved å flytte bygningen vest på område vil det mest sannsynlig være enklere å
støyskjerme kjølemaskinene fra omgivelsene. Støy er et generelt problem at det vil bli satt
strenge krav til skjerming i byggesaken.
Flyttes derimot bygningen slik at det beholdes en parsell langs den offentlige gate som på et
senere tidspunkt vil kunne utbygget av andre med publikumsrettede funksjoner i første etasje
mener rådmannen at hensikten bak bestemmelsene i mindre grad berøres. Rådmannen mener
da at det bør kunne gi tillatelse til at lagerbygget oppføres uten publikumsrettede funksjoner i
første etasje.
Oppsummering
På bakgrunn av overnevnte vurderinger anbefaler rådmannen at søknaden om dispensasjon
for oppføring av nytt lagerbygg på Brokelandsheia avvises slik søknaden foreligger.
Flyttes derimot bygningen som kartskissen viser mener rådmannen at det bør kunne gi tillatelse
til at lagerbygget oppføres uten publikumsrettede funksjoner i første etasje.
Uansett fraråder rådmannen mot å dispensere fra bestemmelsene om at veggfasader må ha
utvendig kledning av tre, naturstein og/eller glass.
13
Melding om vedtak sendes til:
PS 17/9 Privat reguleringsplan på Fardalsmoen (ettersendes)