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RÉSIDENCE « LES BADINIÈRES »
RAPPORT DU CONSEIL SYNDICAL
SUR L’EXERCICE DE L’ANNÉE 2014
"Le conseil syndical rend compte à l'assemblée, chaque année,
de l'exécution de sa mission"
(article 22 du décret du 17 mars 1967).
CS 2015-05
Révision 3 – mars 2015
Le rapport annuel du Conseil syndical rend compte de la façon dont le Conseil s’est acquitté de
sa mission, au travers des faits et évènements qui ont ponctués l’année 2014.
Au delà de cet aspect, il comporte des commentaires sensés éclairer les copropriétaires sur les
problématiques rencontrées par le CS dans l'accompagnement de la gestion de la résidence.
Il met aussi en perspective le futur de notre résidence, dans le contexte des évolutions prévues
au plan national pour les copropriétés, notamment depuis la promulgation de la loi A.L.U.R.
Le rapport met l'accent sur les points sur lesquels le conseil syndical est intervenu, c'est à dire
principalement quand il y avait un problème. On ne doit pas en conclure que les problèmes sont
nombreux. Au contraire, la résidence est en "bonne santé" tant en ce qui concerne ses
équipements que sa situation financière.
L'année 2014
L’année a été plus particulièrement marquée par le départ de la gardienne et l'arrivée d'un
nouveau gardien, le départ de la responsable du syndic et son remplacement, la réalisation de
l’Audit énergétique, et l'adoption de la loi A.LU.R., dite loi Duflot, qui apporte de nombreux
changements positifs à l'organisation et la gestion des copropriétés.
Il n'y a pas eu de travaux importants réalisés cette année.
1
1.1
GESTION DES SERVICES, ÉQUIPEMENTS ET TRAVAUX (tous prix donnés TTC)
Ascenseurs
Le fonctionnement des ascenseurs n'a pas rencontré de problème. Le nombre d’arrêts inopinés
s'est maintenu à un niveau faible :
Nombre d’arrêts inopinés
Appareil
2010(1)
2011
2012
2013
2014
A-droit
1
1
5
2
4
A-gauche
3
10
30
2
2
B
4
6
1
3(2)
1
C
18
6
12
0
0
(1) En 2010, de juillet à décembre seulement, après fin des travaux de rénovation
Signalons toutefois quelques indisponibilités de l'ascenseur A-droit, dues aux tapis des
résidents, qui peuvent bloquer la porte palière en position ouverte. Ce problème sera résolu si
les résidents adoptent le modèle de tapis (plat) arrêté par l'AG, coût de l'ordre de 12 €.
Article 7 b) du règlement de copropriété
Les tapis-brosses sur les paliers d'entrée, quoique propriété de chaque copropriétaire, devront
être d'un modèle unique arrêté par l'assemblée générale.
1.2
Chauffage – eau sanitaire – VMC
1.2.1 Gestion du contrat
La gestion du contrat reste un exercice difficile, tant sur le plan contractuel que sur le plan
technique.
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Au plan contractuel, l'exploitant ne semble pas s'être totalement approprié le contrat. En
particulier, en début de saison de chauffe 2014-2015, il a semblé porter plus d'attention aux
économies d'énergie qu'au respect de la température contractuelle dans les logements (21° C).
Ceci nous a conduit à lui adresser une lettre recommandée en novembre 2014, lui rappelant ses
obligations, et à demander que soit réalisé le contrôle réglementaire de la chaufferie par un
organisme indépendant.
En début de la saison de chauffe, la "courbe de chauffe" a été relevée car la température
contractuelle n'était pas atteinte dans certains appartements lorsque la température extérieure
était clémente.
Le CS a dirigé avec le Gardien, les campagnes de mesures de l'exploitant dans les appartements
et sur le réseau en sous-sol.
Le CS a tenu deux réunions formelles avec l’exploitant pour mettre au point le décompte des
redevances suivant les clauses du contrat et élaborer un plan d'action, notamment pour :
•
Réunion du 18 juillet : Vérification du bilan de la saison 2012-2013 ; recherche d'un
meilleur régime de fonctionnement de la chaudière à condensation (absence de
condensation !) ; demande d'installer une sonde de température à compensation de vent
afin que la température du chauffage soit plus élevée en période venteuse ; demande de
contrôle de l'équilibrage des colonnes en sous-sol (réalisé en décembre) et (re)demande
d'engager une recherche sur la cause des faibles débits d'eau, à certaines heures, dans les
étages élevés de l'immeuble A.
•
Réunion du 20 octobre : Examen des suites des demandes précédentes ; contestation
de certaines facturations au titre de la "garantie totale" (§contrat P3 ; réclamation
concernant le retard des contrôles triennaux (à l'origine (?) d'une panne en octobre) et
demande de faire réaliser un contrôle par un organisme externe, comme prévu par la loi
et le contrat ; demande de réaliser les contrôles de températures dans les logements et
décision de supprimer un réducteur de pression dans le local du surpresseur.
Finalement, l'exploitant s'est montré réactif sur nos demandes, et nous avons eu gain de cause
dans presque tous les cas, sauf pour la pose d'une sonde à compensation de vent. Notons
toutefois qu'il ne devance pas nos demandes, même lorsqu'elles relèvent de l'application stricte
du contrat !
À l'heure où nous écrivons ces lignes, nous notons une amélioration dans le respect de la
température contractuelle dans les logements, depuis que la température en chaufferie a été
remontée suite à l'étude faite par le conseil syndical démontrant l'insuffisance de chauffage.
1.2.2
Consommation
La logique de fonctionnement des circuits en chaufferie a été modifiée afin d'obtenir une
meilleure condensation et d'augmenter ainsi le rendement.
La consommation de gaz diminue une nouvelle fois en 2014. Ceci est dû essentiellement au
printemps extrêmement doux que nous avons connus (l'automne aussi fut doux, mais son effet
sur la facturation ne se fera sentir qu'en 2015 du fait que la saison de chauffe ne correspond pas
à l'année). Ce fut le climat le plus doux rencontré depuis 2010, année où nous avons commencé
le suivi.
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Exprimé en DJU1,pendant l'année calendaire, l'évolution du climat se présente comme suit :
Année
2010
DJU (pendant la période de chauffe)
2766
Consommation chauffage (MWh)
988
Conso par
m2 corrigée variation 175
saisonnière
Notons que la consommation moyenne par m2, dans notre
est souvent de l'ordre de 230 kWh/m2.
2011
1966
661
165
2012
2396
783
160
2013
2571
822
157
2014
1965
619
147
type d'immeuble construit en 1973,
Il est donc normal que la consommation de gaz baisse en 2014 par rapport aux années
précédentes. Mais la baisse par rapport à 2011 est plus surprenante car la rigueur climatique est
identique. Ou bien les résidents auraient été plus attentifs à l'utilisation de leur chauffage (tous
les robinets thermostatiques n'étaient pas installés en 2011), ou bien l'exploitant a réduit la
consommation de gaz, soit par une meilleure conduite de la chaufferie -ce qui serait
satisfaisant-, soit au détriment de la température contractuelle, ce qui ne serait pas acceptable. Il
y a sans doute un peu des deux.
Consommation chauffage kW•h / (m2•an) 240 220 kWh/ (m2 • an) 200 180 Conso chauffage 160 Conso corrigée var. saison. 140 120 100 "Cette diminution, probante, de la consommation de gaz ne doit toutefois pas être obtenue au
détriment du confort des résidents". C'est ce que nous écrivions il y a un an. Ceci reste vrai. Le
CS n'est donc pas satisfait de cette "performance" en demi-teinte.
(1)
1
DJU (Degré Jour Unifié) : Le DJU d'une journée de chauffe est la différence entre la température
de 18° C et la température moyenne de la journée. Exemple : température la plus basse 4°,
température la plus haute 10° = température moyenne 7° (10+4)/2. DJU = 11 (18-7). La somme des
DJUs durant la période de chauffe reflète donc la rigueur du climat. L'objectif de consommation de
gaz est proportionnel à la somme des DJUs.
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Une nouvelle réunion avec l'exploitant s'est tenue le 10 février au vue des résultats des
campagnes de mesures de novembre 2014 à janvier 2015. Le température en chaufferie a été
remontée suite à cette réunion.
1.2.3 Action contre l’ancien chauffagiste
Cette affaire, confiée à notre avocat en mai 2012, a enfin été plaidée en janvier 2015. Notre
avocat a obtenu la nomination d'un expert contre l'avis de l'ancien chauffagiste. Les
conclusions de l'expert seront remises avant le 1er septembre 2015.
1.2.4 Eau froide et eau chaude sanitaire (ECS) :
Finalement, la recherche de la cause des faibles débits d’eau, à certaines heures, dans les étages
supérieurs, a abouti. Un organe de limitation de la pression, inutile, a été déposé Ceci a permis
d'obtenir un débit suffisant dans les étages supérieurs, soldant ainsi un problème très ancien
(coût : 675 €).
1.2.5 V.M.C.
L'audit énergétique avait mis en évidence un débit VMC trop important sur le côté droit de
l'immeuble A. Ceci est cause de perte d'énergie excessive. Le débit a donc été réduit.
1.3
Serrurerie - fermeture de la résidence
1.3.1 Portail coulissant
Une intervention a eu lieu pour refixer le moteur du portail (vétusté), et installer une antenne de
réception des ondes des télécommandes et régler le fonctionnement du portillon (524 €).
A propos de la télécommande : Il n'y avait plus d'antenne de réception depuis…
longtemps. La réception était donc mauvaise. Ceci a "justifié" la mise en place d'un
2ème système de réception (CARDIN) plus "performant" qui heureusement ne nous a rien
coûté. Après que le gardien a équipé le portail d'une antenne provisoire, l'amélioration de la
réception a été notable. Nous avons donc demandé que soit installée une antenne conforme.
Le CS a exprimé son mécontentement vis à vis de la société d'entretien du portail qui,
pendant plusieurs années, n'a pas constaté l'absence d'antenne de réception…
1.3.2 Portillon
La ventouse du portillon a été recalée car elle ne présentait plus de résistance (coût compris
dans l'intervention ci avant).
2
2.1
ÉTUDES ET CONTRATS COLLECTIFS
Réalisation d’un audit énergétique
L’audit énergétique obligatoire prévu par le décret du 27 janvier 2012 a été réalisé par la
société E2C (8 184 €), avec l'appui de l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le
Logement) du Loiret qui aura financé cette étude à hauteur de 3 274 € (40%). La "restitution"
de l'audit a été donnée lors de l'AG extraordinaire du 1er décembre. L'audit aura ainsi été réalisé
2 ans avant qu'il ne devienne obligatoire. Le CS pense que le syndicat a eu raison d'anticiper sa
réalisation. Nous sommes ainsi informés au plus tôt des sources de pertes d'énergie et nous
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avons bénéficié d'une subvention dont la pérennité n'est pas assurée… et avons sans doute évité
l'inflation de prix que les copropriétés connaîtrons lorsque l'on se rapprochera de la date limite
de réalisation.
Le CS s'est fortement impliqué dans la réalisation de cet audit : il a écrit le "cahier des
charges", fourni toutes les informations en sa possession concernant le bâti, les équipements,
les services. Il a rédigé le questionnaire adressé aux résidents, l'a analysé et en a fait une
synthèse qu'il a remise à l'auditeur.
Pour autant, le CS n'est pas totalement satisfait du résultat de cet audit. Pour mémoire,
rappelons que nous avions voté une provision de 15.000 € pour réaliser l'audit. La société la
mieux disante nous a proposé un contrat pour 8.348 € correspondant à 15 jours de prestations.
La complexité d'un tel audit nécessite certainement plus de 15 jours de travail pour une
personne. Le résultat est décevant, car ne répondant que partiellement à notre attente.
On lira la suite à ce sujet dans le chapitre concernant "le futur".
2.2
Contrat de syndic
Le remplacement de la responsable du département copropriétés en cours d'année, sans période
de recouvrement avec sa "successeure" aura eu un impact sur la préparation du budget 2014.
Le CS a dû s'adapter au changement d'interlocutrice dont les méthodes de travail se sont
avérées quelque peu différentes de celles qu'il connaissait…
Le contrat de syndic de 2 ans adopté à l'AG 2013 arrive à échéance. Nous développons ce point
au chapitre sur "le futur".
2.3
Assurance
Un seul sinistre a été déclaré en 2014. Il s'agit d'un dégâts des eaux, d'origine privative, ayant
affecté le parquet considéré comme un élément collectif.
Page 6 sur 11
3
COMPTABILITÉ DU SYNDICAT – CONTRÔLE DES COMPTES
Évolution des dépenses (hors gros travaux) suivant leur objet
Euros (TTC)
2009
Eau froide
16 047
Electricité (hors ascenseurs et chaufferie)
2 462
Gestion (syndic, CS)
15 899
Chauffage + eau chaude
68 744
Électricité
2 741
Contrat P1 (gaz chauffage)
39 248
Contrat P2 (exploitation)
6 496
Contrat P3 (garantie)
2 775
Redevance P4 (travaux chaufferie)
Eau chaude (gaz + eau + produit trait.)
17 484
Location/entretien répartiteurs
Divers travaux
Achats et petit entretien
13 751
Achats (produits, matériels, fournitures)
Entretien électrique & TV (hors portails)
Entretien maçonnerie-étanchéité
13 751
Entretien plomberie
Entretien serrurerie + portails
Hygiène et sécurité
Espaces verts (halls et extérieurs)
Ascenseurs (entretien, électricité, tél.)
13 659
Frais de personnel et de loge (1)
47 169
Impôts taxes + OM (hors logt gardien)
6 408
Sinistres, vandalisme, vols
Primes d'assurance
6 094
Remboursements sinistres
-590
TOTAL
189 643
Produits financiers
-739
Reprise sur provisions, extournes, rompus
GRAND TOTAL
188 904
Prime exceptionnelle de départ gardienne
2010
13 577
2 609
15 411
65 330
2 788
40 819
4 789
1 613
469
14 851
22 456
18 486
3 970
11 363
49 860
5 424
7 418
-3 860
189 588
-1 038
-195
188 354
2011
2012
2013
2014
13 597 12 530
9 988
9 525
2 750
2 968
3 079
2 918
15 522 17 137 17 166 16 844
57 543 74 926 73 947 76 017
2 889
3 115
3 672
3 647
30 037 40 448 42 289 39 584
3 177
3 888
6 853
7 156
809
1 605
4 389
5 750
1 878
1 878
1 878
1 884
13 526 19 690 11 132 13 626
3 179
3 267
3 358
3 624
2 049
1 035
374
745
16 311 13 977 15 163 14 577
1 175
965
133
364
1 278
733
1 161
795
677
1 449
0
470
3 937
1 762
208
1 219
1 410
1 269
4 841
1 292
4 151
3 993
4 105
3 982
3 683
3 807
4 714
6 455
11 117 12 418 12 353 12 586
54 404 52 713 60 642 38 140
5 512
3 689
4 553
4 596
8 790
578
1 792
596
7 937
6 361
6 711
6 869
-9 784
-654 -1 753
-596
183 699 196 643 203 642 182 070
-2 139
-1 526
-604
-216
-12 287
0
-1
0
169 273 195 117 203 037 181 854
34 061
2014/13 Budget
-4,6%
5,2%
-5,3%
1,6%
-1,9%
9,3%
2,8%
41,8%
-0,7%
2,0%
-6,4%
21,7%
4,4%
3,9%
31,0%
3,2%
0,3%
1,0%
22,4%
7,5%
7,9%
2,0%
99,0%
0,4%
-3,9%
8,0%
172,7%
0,2%
-31,6%
0,4%
0,3%
487,2%
0,7%
-73,3%
0,7%
-3,0%
2,2%
36,9%
3,5%
1,9%
6,9%
-37,1%
20,9%
0,9%
2,5%
-66,8%
0,3%
2,4%
3,8%
-66,0%
-0,3%
-10,6% 100,0%
-64,2%
-10,4%
(1) A partir de 2010, la taxe d'habitation du logement de la Gardienne est intégrée aux frais de loge
Les dépenses ci-dessus sont conformes au "relevé des dépenses" que chaque copropriétaire a
reçu avec la convocation à l'AG. Elles sont regroupées ici suivant leur objet.
Commentaires
•
Nous avons eu une dépense exceptionnelle en 2014 correspondant à l'indemnité de départ à
la retraite de la gardienne (34.061 €). Nous la présentons sur une ligne séparée car il ne
s'agit pas d'une dépense ordinaire de fonctionnement.
•
La dépense totale s'élève à 181.854 € pour un budget de 210.000 € qu'avait fixé l'assemblée
générale. Soit 28.146 € de moins, ou -13,4%.
C'est un excellent résultat, qui viendra en diminution de l'appel de fonds du 1er avril 2015.
Ce résultat exceptionnel est largement dû à la diminution des charges de loge (-37%).
D'une part le contrat a été adapté pour un "contrat plein temps", sans la majoration d'une
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nombre d'UV précédente (que nous serions bien en mal de justifier), d'autre part le nouveau
gardien ne bénéficie pas d'ancienneté. Résultat, ce poste chute de plus de 22.000 €. Il
représente désormais 21% du budget alors qu'il en représentait encore 30% l'année dernière.
L'indemnité de départ de la gardienne (34.061 €) n'a pas été considérée dans le budget de
fonctionnement, car ce poste n'est pas récurant. Une provision à hauteur de 35.000 € avait
été appelée pour couvrir cette dépense.
•
La plupart des autres postes sont en retrait, sauf concernant le chauffage et ce malgré la
diminution de la consommation. Ceci est dû au prix moyen du gaz, plus élevé en 2014
qu'en 2013, y compris l'apparition d'une nouvelle taxe, la TICGN (voir lettre du CS n° 33)
qui augmentera encore en 2015 et 2016.
•
Espaces verts : Ce poste augmente, essentiellement du fait de travaux hors contrat
d'entretien réalisés par l'entreprise Béronie pour l'abattage d'une cépée de frênes derrière
l'immeuble C, et la pose d'un paravent pour la zone déchets dans l'angle nord-ouest de la
résidence. Le budget fleurs s'élève à 300 €. Ces travaux étaient budgétés.
4
ACTIVITÉ DU CS
L’activité du CS est en rapport avec ce qui est rapporté ci-avant. Soulignons quelques points :
4.1
Achats
Le CS s'est chargé de réaliser certains achats pour faciliter la gestion :
•
Un bureau et un fauteuil pour la loge. Coût 148 €
•
Un perforateur : coût 246 €
•
Petit outillage et fleurs : 264 €
•
Sable pour bacs incendie : 15 €
•
Grilles et aérateur pour local surpresseur : 140 €
•
Flexible d'aspirateur et balai : 87 €
Ces achats ont été réalisés dans le cadre du budget adopté par l'AG et à des coûts moindres que
ceux budgétés.
4.2
Travaux
Le CS a suivi tous les travaux de maintenance mentionnés ci avant : appel d’offres, réception
des entreprises, négociations et accords donnés au Syndic (le Syndic conclut les contrats), suivi
et réception.
4.3
Entretien et amélioration des espaces verts et extérieurs
Deux membres du CS se sont particulièrement investis dans l'entretien des espaces et leur
fleurissement (300 €), y compris l’achat de petits outils de jardin. Ils ont nettoyé et complété les
haies côté sud (sans frais).
Page 8 sur 11
4.4
Contrôle des comptes
Contrairement aux autres années, le CS n'a pas pu contrôler sur place les comptes du syndicat
(indiponibilité). Il a par contre contrôlé tous les relevés qui lui ont été communiqués. Compte
tenu de sa parfaite connaissance des contrats et travaux de maintenance, les dépenses affectées
aux copropriétaires sont considérées justifiées. Les indices de révision de prix pour les contrats
pluriannuels ont aussi été contrôlés et ont donné lieu à remarques de la part du CS.
4.5
Engagement d'un gardien
À partir du mois novembre 2013, le CS a mandaté 3 de ses membres pour assister le syndic
dans le recrutement d'un(e) gardien(ne). Le CS a redéfini le cahier des charges (répartitions des
UV : Unités de Valeurs) et la rémunération. Une dizaine de candidats -parmi la centaine de
candidatures reçues- ont été interviewés. Finalement la candidature du gardien actuel a été
retenue. Le CS s'est ensuite investi pour accompagner le nouveau gardien dans sa prise de
fonction. Fort heureusement, ce dernier a pris rapidement la mesure de son poste…
4.6
Réunion du CS
Le CS s’est réuni 7 fois en 2014. La participation des membres du CS aux réunions aura été de
79% (71% en 2013, 63% en 2012, 65% en 2011, 69% en 2010), membres titulaires et
suppléants confondus.
4.7
Relations avec le Syndic
Dans son rôle d’assistance et de contrôle du syndic (article 21 de la loi du 25 juillet 1965), le
CS s’est concerté de façon permanente avec le Syndic (un très grand nombre de courriels ont
été échangés au jour le jour).
Dans l'ensemble, le CS a entretenu les relations avec les entreprises quand le sujet était
"technique" (chauffage, automatisme) et a réglé les problèmes "quotidiens" avec l'aide du
gardien.
La suivi des contrats est essentiellement réalisé par le CS (calcul des taux d'indexation, des
consommations, des factures).
Le syndic a été sollicité pour régler les problèmes extérieurs (taille des arbres des voisins), pour
régler les sinistres (remplacement globe) ou pour demander le respect de l'harmonie de la
résidence.
4.8
Information des copropriétaires et résidents
Lettres du CS : 5 lettres ont été diffusées en 2014 (janvier, avril, juin, juillet et octobre).
Affichage : Les comptes rendus, lettres et avis publiés par le CS ont été affichés dans les
vitrines des halls.
Site Internet du CS www.lesbadinieres.fr : Le site a été mis à jour régulièrement pour
informer les internautes des actualités concernant la résidence.
Réunions de concertation : Le CS n'a tenu qu'une seule réunion de concertation avec les
résidents en 2014 (janvier). Le peu de succès rencontré par ces réunions ne l'a guère encouragé
à en proposer d'autres…
4.9
Autres faits significatifs :
Le CS a participé à :
Page 9 sur 11
-
La vérification des relevés des compteurs d'eau, comme chaque année
-
La vérification des relevés des répartiteurs de charges de chauffage
-
La mise à jour du carnet d’entretien de la résidence.
-
La décoration des halls d’immeubles pendant les fêtes de fin d’année avec la participation
de plusieurs résidents.
-
L’initiation de la « journée des voisins » en mai.
-
… et bien sûr, à la préparation de l’AG et à la rédaction de son rapport annuel.
5
5.1
LE FUTUR
Budget de fonctionnement 2015
Un nouveau budget, revu à la baisse, doit pouvoir être voté pour 2015. Les économies réalisées
en 2014 sont récurrentes. Il s'agira simplement d'être prudent sur le poste "chauffage-ECS" car
le climat de la saison à venir pourrait être plus sévère que celui de 2013-2014.
5.2
Travaux à prévoir à court terme
Comme l'année passée, il sera proposé à l'AG d'intégrer les travaux de faible coût dans le
budget de fonctionnement :
•
zébrage sous portail coulissant, obligatoire (200 €)
•
réfection chapeaux de ventilation (200 €/10 pièces)
• enlèvement des nids de chenilles processionnaires (290 €)
5.3 Dépenses spécifiques, hors budget de fonctionnement
Différentes résolutions seront proposées à l'AG pour les dépenses spécifiques plus
conséquentes, donc hors budget de fonctionnement
•
Peinture portes ascenseurs A (2860 €),
•
Achat lopin Plisson (2 000 €),
• Coupe d'arbres près immeuble B (400 €) et traitement anti-chenilles.
5.4 Quel syndic pour notre résidence ?
L'attribution d'un mandat de syndic est portée à l'OdJ de l'AG tous les 2 ans. Ce sera le cas le
26 mars 2015.
Le CS proposera à l'AG de confier le mandat de syndic à un nouveau cabinet. La lettre n° 34
développe largement les raisons de cette proposition.
Le CS présentera en AG une comparaison des deux propositions jointes à la convocation. Cette
dernière choisira son syndic.
5.5
À long terme
L'évolution à long terme sera encadrée par la loi A.LU.R.
La loi A.LU.R. apportera de profonds changements à la gestion des copropriétés. Nous
écrivons au "futur", car beaucoup de ces changements prévus dans la loi doivent être précisés
par décrets pris en Conseil d'État. Et la parution de ces décrets a pris beaucoup de retard.
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Sur la gestion, la loi va imposer un contrat-type de syndic qui rendra beaucoup plus aisée la
comparaison de diverses propositions. Par principe, toutes les prestations "incontournables"
devront être incluses dans les honoraires forfaitaires. Les autres prestations devront être
énumérées et valorisées. Aucune prestation non identifiée ne pourra être facturée en
supplément.
La principale nouveauté de la loi A.L.U.R. réside néanmoins dans l'obligation de constituer un
fonds de travaux dès le 1er janvier 2017. Nous vous en avons déjà parlé dans le précédent
rapport du conseil syndical et dans les lettres diffusées en 2014. Finalement, constatant la
dégradation des copropriétés en générale, et la grande difficulté à faire voter des travaux
quasiment indispensables, car les fonds ne sont pas disponibles, la loi A.L.U.R. rend obligatoire
la constitution d'un fonds de travaux, au fil des ans, afin que les sommes nécessaires soient
disponibles en tout ou partie au moment nécessaire.
Nous pensons que cette une saine mesure qui pourra nous être utile dans les prochaines années.
Si globalement les installations sont en bon état d'entretien, force est de réaliser que les
distributions d'eau ont plus de 40 ans, que l'isolation du bâti est insuffisante eu égard aux
normes actuelles, et qu'il faudra prévoir à moyen terme des travaux conséquents.
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CONCLUSIONS
L'année 2014 a surtout été marquée par l'embauche d'un nouveau gardien, le remplacement de
la responsable du département copropriétés du syndic, et la réalisation de l'audit énergétique.
Les comptes du syndicat sont sains. Les dépenses sont en nette diminution du fait du nouveau
contrat de gardiennage signé cette année.
Il apparaît souhaitable de désigner un nouveau syndic pour la résidence, dont les méthodes de
travail soient plus en phase avec ce que nous avons connu jusqu'alors.
La parution de la loi A.L.U.R. va profondément modifier la gestion des affaires du syndicat.
Une de ses nouveautés concerne l'obligation de constituer un fonds de travaux qui, le moment
venu, permettra de faire face aux dépenses importantes.
Ce rapport a été approuvé par le CS dans sa teneur et sa forme, lors de sa réunion du 23 février
2015.
Pour le conseil syndical
Son président
Gérard Mahaud
N.B. : Nous souhaitons que ce rapport vous ait informé et donné une vision réaliste de notre
copropriété. Il sera répondu aux questions des copropriétaires lors de l’assemblée générale du
26 mars ou lors de toute demande ultérieure.
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