Expertentage 2015
Renovieren. Umbauen. Modernisieren.
Steuerliche Auswirkungen bei selbstgenutzten und
vermieteten Immobilien
Agenda
I.
Selbstgenutzte Immobilien
§ Begünstigte Handwerkerleistungen
§ Abgrenzung zu haushaltsnahen Dienstleistungen
§ Sonderfälle
§ Gestaltungsmöglichkeit
II. Vermietete Immobilien
§ Sofort abzugsfähige Kosten
§ Anschaffungskosten oder anschaffungsnahe Herstellungskosten
§ Gestaltungsmöglichkeit
III. Rechnungsanforderungen beim Aussteller
I.
Selbstgenutzte Immobilien
Eigenheim
Mietwohnung
Ferienwohnung
§ Haushalt muss in DE, EU oder EWR Staat liegen
§ Haushalt muss zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden
§ Nutzung als Zweit-, Wochenend- oder Ferienwohnung ausreichend
§
§
§
§
§
§
Begünstigte Handwerkerleistungen
Renovierungs- , Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen
regelmäßige oder einmalige Aufwendungen
Einordnung in Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten unmaßgeblich
Schaffung neuer Wohn- oder Nutzfläche möglich in vorhandenem Haushalt
Beispielsweise: Modernisierung der Heizung, Erneuerung Fenster, Einbau
Kamin, Wechsel von Bodenbelägen, Möbelmontage, neuer Anstrich usw.
§
Begünstigte Handwerkerleistungen
• Vorschrift nachrangig zu Werbungskosten, Betriebsausgaben oder
Sonderausgaben anwendbar
• Höchstbetrag nur einmalig pro Haushalt zu berücksichtigen
• Kein Vor- oder Rücktrag nicht ausgeschöpfter Höchstbeträge möglich
• Antrag im Mantelbogen der jeweiligen Einkommensteuererklärung
• Rechnung muss vorliegen und Handwerker müssen unbar bezahlt worden sein
• Anzusetzende Kosten: Arbeitskosten + Maschinenkosten + Fahrtkosten +
Umsatzsteuer
• 20% der Aufwendungen, max. 1.200 EUR pro Jahr (BMG: 6.000 EUR)
• Maßnahmen dürfen nicht öffentlich gefördert werden (z.B. KfW Darlehen)
§
Abgrenzung zu haushaltsnahen DL
• Tätigkeiten, die gewöhnlich durch Haushaltsmitglieder oder selbständige
Dienstleister erledigt werden, z.B.
• Reinigung,
• Fenster putzen,
• Rasenmähen,
• Wäschepflege,
• Umzugsdienstleistungen
• Bezug zur Hauswirtschaft notwendig
• Keine Handwerkerleistungen
• Keine personenbezogenen Dienstleistungen (z.B. Frisör, Kosmetikerin etc.)
• 20% der Aufwendungen, max. 4.000 EUR pro Jahr (BMG: 20.000 EUR)
• Gilt auch bei Unterbringung in einem Heim oder dem Ort der dauernden Pflege
→ ein eigener Haushalt ist insoweit nicht erforderlich
§
Sonderfälle
1. Dichtheitsprüfung einer Abwasserleitung
BMF stuft Leistung als Gutachtertätigkeit ein → keine Begünstigung
BFH vom 06.11.2014 → auch Überprüfungen funktionsfähiger Anlagen sind
Handwerkerleistungen
2. Schornsteinfeger
BMF unterteilt in begünstigte Wartung und nicht begünstigte Mess- und
Überprüfung
Lt. BFH ist diese Aufteilung wenig überzeugend
3. Straßen- und Gehwegreinigung, Winterdienst auf öffentlichem Gelände
BMF → nur anteilige Aufwendungen für Privatgelände begünstigt
BFH vom 20.03.2014 → Kosten sind vollständig begünstigt
§
Sonderfälle
4. Hausanschlusskosten eines Grundstücks
BMF → nur anteilige Aufwendungen für Privatgelände begünstigt
BFH vom 20.03.2014 → Kosten sind vollständig begünstigt
5. Überarbeitung von Zimmertüren
BMF → Kosten nicht begünstigt, soweit Arbeit beim Tischler erledigt wird
Lt. BFH bedenklich, ob „außer Haus“ angefallene Arbeitskosten unberücksichtigt
bleiben können → räumlich-funktionaler Zusammenhang entscheidend
§
Gestaltungsmöglichkeit
…im Bau befindlich…
Baubeginn
01.02.2014
Ausbau Dachgeschoss
15.09.2015
Immobilie ist bezugsfertig
30.11.2014
Wohn- und Nutzflächenschaffung in
einem vorhandenen Haushalt ist
begünstigt, siehe Rz. 20 des BMF vom
10.01.2014
II. Vermietete Immobilien
Privatvermögen
Aufwendungen im Zusammenhang
mit vermieteter Immobilie sind
immer Werbungskosten
Betriebsvermögen
Aufwendungen im Zusammenhang
mit vermieteter Immobilie sind
immer Betriebsausgaben
§
Sofort abzugsfähige Kosten
Die Aufwendungen für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind
immer dann sofort steuerlich abzugsfähig, wenn:
• keine Anschaffungskosten
• keine Herstellungskosten
• keine anschaffungsnahen Herstellungskosten
Sofort abzugsfähige Kosten werden als Erhaltungsaufwendungen bezeichnet.
Beispiele
§ Bodenbeläge werden erneuert
§ Badezimmer wird renoviert und in zeitgemäßen Standard versetzt
§
Anschaffungskosten oder
Herstellungskosten
Liegen vor, bei:
• Kosten, um eine erworbene Immobilie in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen
• Beispiel: Eine unbewohnbare Immobilie wird saniert und anschließend vermietet.
• Kosten zur Wiederherstellung notwendiger Wohnungsbestandteile
• Beispiel: In eine Wohnung wird eine Heizung eingebaut, da diese bislang nicht
vorhanden gewesen ist.
• Kosten für die Erweiterung einer bestehenden Immobilie
• Beispiel: Das Dachgeschoss wird zu einer Wohnung ausgebaut und vermietet.
• Hebung des Gebäudestandards (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster)
• Beispiel: Eine Standardwohnung wird zu einem Luxus-Penthouse umgebaut.
§
Anschaffungskosten oder
Herstellungskosten
Sonderfall: Anschaffungsnahe Herstellungskosten
• Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen dürfen dann nicht sofort
steuerlich abgezogen werden, wenn
• sie innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung durchgeführt werden und
• deren Nettokosten > 15% der ursprünglichen Anschaffungskosten
Folge
Die Aufwendungen erhöhen die Anschaffungs- bzw.
Herstellungskosten und können nur über die jährliche
Abschreibung berücksichtigt werden.
§
Anschaffungskosten oder
anschaffungsnahe Herstellungskosten
Beispiel zu anschaffungsnahen Herstellungskosten
Kauf Immo 07.07.2008, KP 500 TEUR, davon 100 TEUR GruBo, Vermietung steuerfrei
Modernisierungsmaßnahme
RE-Datum
Netto
Sanitärinstallation
25.10.2008
17.000,00
3.230,00
Dacheindeckung
21.05.2009
12.000,00
2.280,00
Wärmedämmung der Fassade
01.11.2009
15.500,00
2.945,00
Elektroinstallation
23.01.2010
16.000,00
3.040,00
60.500,00
11.495,00
Summe
USt (19%)
Im Jahr 2010 übersteigen die Nettoaufwendungen (Summe: 60.500,00 EUR) die Grenze von 15% der
ursprünglichen Anschaffungskosten (400.000,00 EUR x 15% = 60.000,00 EUR). Dies führt dazu, dass
die Maßnahmen insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt werden. Damit
keine sofort abzugsfähigen Aufwendungen sondern Erhöhung der BMG für die jährliche
Abschreibung des Gebäudes.
§
Gestaltungsmöglichkeit
In Summe
< 15% der AK
Sanierungsmaßnahme
in 2011
Kauf
Mietobjekt
02.01.2010
Sanierungsmaßnahme
in 2010
Sanierungsmaßnahme
in 2012
Restliche
Renovierung
ab 2014
III. Rechnungsanforderungen
Der Aussteller muss bzw. sollte folgendes bei seiner Rechnung beachten:
§ Richtige Anschrift, Art der Arbeiten, Nettobetrag, USt-Satz usw.
§ Hinweis auf 2 jährige Aufbewahrungsfrist für Nicht-Unternehmer
§ Transparente Aufteilung in Material- und Arbeitskosten sowie ggfs.
Maschinen- und Fahrtkosten
Sonderprobleme:
Chaos in
2014
§ Umkehr der Steuerschuldnerschaft, wenn Empfänger Bauleister ist
hier: Nachweis in Form der neuen USt 1 TG Bescheinigung
§ Vermeidung Abzug von 15% Bauabzugsteuer durch
Freistellungsbescheinigung nach § 48b EStG
VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT
UND NOCH EINEN SCHÖNEN TAG HIER IM
EINRICHTUNGSHAUS BÖCKSTIEGEL!!
Pekala & Behler Steuerberatungsgesellschaft
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