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Normativas Urbanisticas de Jinotepe.
Consultor: Arq. Rafael Rizo B.
Reglamento de Zonificacion y Uso del Suelo.
Plan Regulador Urbanístico para la Municipalidad de Jinotepe:
REGLAMENTO DE ZONIFICACION Y USO DEL SUELO
PARA EL AREA URBANA DEL MUNICIPIO DE JINOTEPE
TITULO I
Disposiciones Generales
Capítulo I: De los fines y obligatoriedad
Arto. 1. Es objetivo del presente Reglamento es ser un instrumento para la regulación del Uso del Suelo y
crecimiento espacial, de manera ordenada, planificada y coherente, del desarrollo de la Ciudad de Jinotepe.
Arto. 2. El presente Reglamento será aplicado por la Alcaldía de Jinotepe, en toda el área del Municipio de Jinotepe.
Arto. 3. Las normas del presente Reglamento son de estricto cumplimiento, observancia general y obligatoria para
todas las personas publicas o privadas, sean estas naturales o jurídicas, del área del Municipio de Jinotepe.
Arto. 4. La interpretación oficial del presente Reglamento y las normas complementarias y aclaratorias que del mismo
se dicten, son facultades exclusivas de la Alcaldía de Jinotepe.
Arto. 5. Ningún terreno urbano se podrá desarrollar, ni estructura alguna será construida, remodelada, ampliada,
reparada o cualquier combinación de estos trabajos con fines contrarios al presente Reglamento.
Arto. 6. Ningún desarrollo urbano en el área del Municipio de Jinotepe debe iniciarse, sin el correspondiente permiso,
el cual debe cumplir con lo estipulado en el Reglamento de Permisos de Construcción para el Área del
Municipio de Jinotepe.
Capitulo II:
De la división del Municipio y de la Aplicación de Tablas, Gráficos y Planos
Arto. 7. Para los fines del presente Reglamento, al Municipio de Jinotepe se le divide en las áreas siguientes
A. Área Urbana
B. Área Sub Urbana
C. Área Rural
Arto. 8. Se aprueban e incorporan las tablas, gráficos y planes sobre zonificación, uso, ocupación y sub-división del
suelo, que contiene el presente Reglamento, los cuales son:
A. Tablas:
a. Usos del Suelo.
b. Ocupación y Sub-División del Suelo.
B. Planos:
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a. ZN-01 Zonificación y Uso del Suelo.
Capitulo III:
De las definiciones
Arto. 9. Para la comprensión del presente Reglamento se entiende por:

Área Rectora o de Consolidación, localizada en el Casco Urbano Central y los alrededores inmediatos,
donde se permite la construcción de cualquier tipo de obra según ordene el Plan, en áreas que ya se
encuentran urbanizadas y no desarrolladas, con el fin de aumentar densidades de población, y utilizar al
máximo las redes de infraestructura de servicios básicos (agua potable, drenajes y energía eléctrica) y
equipamiento social existentes, que requieren ser complementados y mejorados.

Área Secundaria o Intermedia, a saturar, incorporando al área urbanizada todas aquellas áreas baldías
que no están siendo utilizadas para fines urbanísticos y que deben completar y dotar de nueva
infraestructura de servicios, teniendo como prioridad los desarrollos urbanos.

Área Suburbana o Complementaria de Crecimiento, a expandir, con características rurales con influencia
urbana, con usos y formas de producción económica ligadas a la agricultura, agroindustria, agroforestería y
silvopastoriles, donde debieran existir servicios públicos y redes de infraestructura para beneficiar a los
grupos humanos que habitan en esta zona. Se permiten nuevos desarrollos en áreas a saturar y vinculación
directa con el centro urbano, siendo los desarrollos urbanos la prioridad secundaria.

Área de Ocupación del Suelo: es la superficie en metros cuadrados de la proyección horizontal de los
edificios existentes o a construirse en un lote. Para efectos de cálculo se medirá desde las caras externas
de las paredes y se incluirán las áreas techadas tales como: aleros mayores de un metro cincuenta
centímetros de ancho, canopias, espacios de circulación techados entre columnas, entre paredes y entre
columnas y paredes porches mayores de un metro y cincuenta centímetros de ancho, balcones mayores de
un metro cincuenta centímetros (lo ancho y terrazas techadas mayores de un metro cincuenta centímetros
de ancho. Se excluyen. Las terrazas sin techo, pérgolas y detalles arquitectónicos menores de un metro.

Área Total de Construcción: Es la superficie total en metros cuadrados, existente y/o a construirse, de uno
o varios edificios dentro de un lote. Para todos los efectos es la suma de la superficie de ocupación, de todos
los pisos incluyendo el sótano y la azotea, de acuerdo a las condiciones especificadas en el inciso 3 de este
artículo.

Asentamiento Humano: Es el conglomerado de personas que se establecen en un sitio, con el fin de
realizar total o parcialmente las varias actividades que genera la naturaleza humana.

Desarrollo Urbano: Es un conjunto de obras de infraestructura y edificación que tienen por objeto cambiar y
mejorar el medio ambiente. Se subdivide en: urbanización, fraccionamiento urbano, proyecto de propiedad
horizontal y renovación urbana.

Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S.): Es la relación entre el área de ocupación del suelo y el área del
lote especificada en el documento que garantiza la tenencia legal de la tierra. Este factor prevalece sobre el
dimensionamiento de los retiros.
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
Factor de Ocupación Total (F.0.T.): Es la relación entre el área total de construcción y el área del lote
especificada en el documento que garantiza la tenencia legal de la tierra.

Línea de Construcción: Es la línea trazada interna y paralelamente con respecto a los linderos del lote, de
acuerdo a las distancias de retiros indicados en el presente Reglamento para cada zona, además de las
indicadas para los derechos de vía en el Reglamentos del Sistema Vial para el Área del Municipio de
Diriamba. Estas líneas definen el área de retiro con respecto a los linderos de propiedad en donde no se
permite ninguna edificación, excepto aquellas especificadas en el presente Reglamento.

Lindero Frontal del Lote: Es la línea divisoria entre un lote y un derecho de vía existente o propuesto,
teniéndose tantos linderos frontales como derechos de vía colinden con él.

Lindero Lateral del Lote: Es la línea divisoria de un lote con otro ú otros lotes, que no sea frontal ni de
fondo.

Lindero Posterior o de Fondo del Lote: Es la línea divisoria del lote, opuesto al lindero frontal y que
separa lotes colindantes.

Pórtico: Es el espacio frontal exterior de un edificio, cubierto y soportado por columnas o arcadas
destinados a la protección de los peatones.

Retiro de Fondo: Es la distancia expresada en metros que debe existir entre el lindero y la línea de
construcción posterior de un lote.

Retiro Frontal: Es la distancia expresada en metros que debe existir entre el lindero y la línea de
construcción frontal de un lote.

Retiro Lateral: Es la distancia expresada en metros que debe existir entre el lindero y la línea de
construcción lateral de un lote.

Unidad de Vivienda: Es la estructura física habitacional que alberga de una a varias familias en espacios
separados.

Uso Condicionado: Es el indicado en la Tabla No. 1 en cada zona, que por sus características puede
causar perturbaciones ecológicas de acuerdo a las normas del Ministerio de Salud (MINSA), del Ministerio
de Recursos Naturales y del Ambiente (MARENA), o que en general molesten o perjudiquen el
funcionamiento de los usos permisibles o por el contrario que el uso condicionado sea el perjudicado sólo se
permite tal uso bajo la condición de eliminar o minimizar las molestias.

Uso Permisible: es el uso permitido en cada una de las zonas, indicado en la Tabla No."1".

Uso del Suelo: son los diferentes modos de utilización que se hacen o deben hacer de un terreno para los
servicios o funciones urbanas y urbanas regionales.
Vivienda Colectiva: es el conjunto de viviendas que se agrupan en una estructura común de altura mayor
de un piso, pudiendo darse una o varias viviendas colectivas en un lote.


Vivienda Individual: es la unidad de vivienda unifamiliar que ocupa un lote en forma exclusiva.
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
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Zonificación: es la estructuración del Municipio de Diriamba en diferentes partes clasificadas según sus
usos permisibles y condicionados (que interactúan entre sí), para regularlos y controlarlos.
Capítulo IV:
De otras disposiciones generales
Arto. 10. En aquellos proyectos de propiedad horizontal o edificaciones que tengan un área mayor de lote de
10,000.00 metros cuadrados, el Alcaldía de Diriamba, para su aprobación exigirá además se instalen los
servicios de infraestructura adecuados y el acceso necesario a los lotes vecinos y vías perimetrales o varios
accesos al lote del proyecto en cuestión. Estas vías deben ser dotadas de obras y servicios, para cuya
determinación y ejecución se aplicará lo que estipulen las leyes vigentes de la materia para los proyectos de
propiedad horizontal.
Arto. 11. En los lotes de proyectos de propiedad horizontal, los propietarios deben cuidar, limpiar y mantener las
obras de engramado, arborización y senderos peatonales, en las áreas libres destinadas a uso común que
figuren en los planos constructivos del proyecto, aprobado por el Alcaldía de Diriamba de acuerdo a los
reglamentos que le sean aplicables.
Arto. 12. Sitios Arqueológicos, Monumentos, Plazas: Todo proyecto para monumentos o plazas será aprobado por el
Alcaldía de Diriamba quien previamente establecerá las condiciones de localización y estructurales
convenientes. Cuando se trate de sitios históricos o arqueológicos en cualquier zona las regulaciones sobre
el uso del suelo serán determinadas por el Alcaldía de Diriamba, en coordinación con el Ministerio de Cultura
o cualquier otra Institución que tenga competencia en el tema.
Arto. 13. Estacionamientos: Las áreas requeridas para cualquier estacionamiento, serán reguladas por las normas
especificadas en el Reglamento del Sistema Vial y de Estacionamiento de Vehículos para el Área del
Municipio de Diriamba.
Arto. 14. Retiros: Para todas las zonas y todos los usos se aplicarán los retiros laterales, frontales y de fondo
indicados en la Tablado. “2” de ocupación y sub división del suelos
Arto. 15. Todos los retiros entre edificios de proyectos de propiedad horizontal localizados en un lote, serán de un
mínimo de 6 metros.
Para vivienda, los retiros entre edificios serán de de tres metros mínimo.
Arto. 16. Retiro de Cauce: Cuando un lote colinde con un cauce existente o proyectado el dueño de dicho lote debe
dejar un retiro mínimo de construcción de siete metros o lo indicado para la zona cuando éste fuese mayor,
medidos a partir del borde superior del cauce.
Arto. 17. Patio Interno o Colindante: Todo patio interno o colindante, no debe ser menor de dos por tres metros (2,00
Mts x 3,00 Mts.), pero prevaleciendo el F.O.S.
Arto 18. Lotes no Conformes: La Alcaldía de Diriamba puede permitir el desarrollo de lotes residentes que no llenen
los requisitos mínimos de área, longitud y ancho, en aquellas zonas en que estén situados, cuando la
desmembración de dichos lotes y su inscripción respectiva hubiera tenido lugar antes de la vigencia de este
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Reglamento y además que no existía un terreno adyacente perteneciente al mismo propietario. Los retiros y
porcentajes cubiertos serán regulados por el Alcaldía de Diriamba, en cada caso particular.
Arto. 19. Lotes Afectados por Derechos de Vía: Cuando un lote al ser afectado por un derecho de vía proyectado, no
cumpla con las disposiciones establecidas por el presente Reglamento para la zona en que se encuentra; se
considerará como un caso especial, quedando sujeto a las disposiciones que para el caso determine la
Alcaldía de Diriamba.
Arto. 20. Alturas de Estructuras no habitables: En cualquier zona, en que se permitan monumentos, torres, silos,
chimeneas, tanques elevados o estructuras accesorias a las instalaciones, no deben tener una altura mayor
a la distancia perpendicular que exista del pie de esta estructura al lindero de propiedad más cercano.
Arto. 21. Muros, Verjas, Mallas: En todas las zonas de vivienda, se permiten dentro de sus respectivas superficies de
retiros frontales y laterales, muros sólidos hasta una altura máxima de un metro, medido del nivel de piso
interior del lote. Al igual se permitirán verjas de cualquier tipo mallas o barandas, hasta una altura de 2,20
metros como máximo.
Siempre para zona de vivienda a partir de la línea de construcción, en linderos laterales y de fondo se
permitirán muros hasta una altura máxima de 3.00 metros En zonas de producción, equipamiento
especializado, centros de ciudad y de reservas naturales, se aplicarán los mismos criterios que para los
linderos frontales de las zonas de vivienda, pero con una altura máxima de 3,00 metros; los muros en
linderos laterales y de fondo para esta zona, tendrán una altura máxima de 4,50 metros.
Quedan exceptuados en las disposiciones de este Arto. Aquellos edificios estatales, embajadas, o
residencias de funcionarios que por razones de seguridad puedan necesitar protección especial. Para estos
casos podrá permitirse la construcción de muros ciegos en todos los linderos del terreno hasta una altura
máxima de 3,00 metros y la adición de cualquier otro dispositivo de seguridad, que no ocasione daños
físicos a los transeúntes Cuando se trate de dispositivos peligrosos para la vida, éstos deben colocarse a
una altura mínima de 2,50 metros medidos a partir del nivel de la acera hasta la parte inferior de dicho
dispositivo de seguridad,
Arto. 22. Muros Corta-Vista: Se permitirán muros corta vista frontales en la línea de construcción, desde el lindero
lateral hasta el edificio, con una altura máxima de 2,20 metros, sin invadir el retiro frontal.
Se permitirán en las áreas de retiros laterales y de fondo muros de una altura no superior a los 2,00 metros,
sin techar, solamente para proteger visualmente los tendederos y patios o terrazas privadas de un recinto.
Arto. 23. Canopias o Voladizos: En el área del retiro frontal de toda edificación se permitirá la colocación de canopias
o voladizos perpendiculares a la fachada frente a la puerta de acceso principal, protegiendo sola las áreas
destinadas al acceso. Estas canopias o voladizos podrán tener hasta el 50% de la longitud del retiro frontal y
serán de un ancho no mayor del 25% del frente del lote, hasta un máximo de 4,00 metros de ancho para el
uso de vivienda y 8,00 metros para otros usos. Estas canopias o voladizos no deberán tener muros, verjas o
vidrios cerrando sus costados.
Arto. 24. Balcones, Pérgolas, Piscinas: La localización de balcones en las plantas superiores al primer piso, será
permitida en los retiros frontales, si estos balcones no sobresalen más del 50% de la longitud del retiro
permisible para esa zona, medido perpendicularmente al lindero de propiedad sin perjuicio de lo señalado
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por el Código Civil. Se permitirán además en las áreas de los retiros frontales y laterales la colocación de
pérgolas sin muros, ni cerramientos laterales.
También, se permitirán piscinas con un retiro de 2,00 metros del lindero o de fundaciones a estructuras
existentes.
Arto. 25. Bajantes, Salientes: No se permiten las caídas libres de agua, directamente del techo, bacón, aire
acondicionado o canal alas áreas privadas y publicas de circulación peatonal.
No se permitirán salientes de ningún tipo, ni detalles arquitectónicos a menos de 2,10 Mts. de altura mínima
sobre el nivel de la acera.
Arto.26. Protección al Medio Ambiente: En todo desarrollo comercial o industrial proyectado en cualquier zona del
área del Municipio de Diriamba que de acuerdo a la Alcaldía de Diriamba produzca contaminación, molestias
o signifique un peligro para la vida para su aprobación deben tomarse todas las medidas de seguridad y
control que las normas del Ministerio de Salud (MINSA) y del Ministerio de Recursos Naturales y de!
Ambiente (MARENA) estimen convenientes para mantener la seguridad y el equilibrio ecológico.
Arto. 27. Bares, Salones Cerveceros Billares, Cantinas: No se autorizará la construcción de establecimientos
destinados a billares, bares, cantinas y similares donde se expendan y consuman bebidas alcohólicas
dentro de un radio de 200,00 metros de distancia de una institución educativa de salud, edificios de culto
religiosos, cementerios, oficinas publicas, cuarteles, planteles de trabajo, teatros, mercados y centros
deportivos.
La distancia será medida del lindero del terreno de los servicios e instalaciones enumerados, al lindero más
próximo de los establecimiento de expendio referidos.
Arto. 28. Juegos de Azar, Pornografía: para la autorización de este tipo de establecimientos, se deberá contar con la
revisión y dictamen técnico del Comité Técnico Urbano de la Alcaldía de Diriamba, el cual será sometido a la
aprobación y del conocimiento del concejo Municipal, la sociedad civil y la Policía.
Arto. 29. Hotel, Pensión, Motel : Se autorizará la construcción de hoteles, pensiones, moteles u otros
establecimientos destinados al mismo fin, donde además se expendan consuman bebidas alcohólicas,
aplicándole las mismas restricciones del Arto. 28.
Arto. 30. Armas, Pirotecnia: Las fabricas o depósitos de armas y artefactos pirotécnicos no se permitirán en ninguna
zona residencial ni podrán localizarse en un radio de 500 metros de centros educativos, de diversión de
salud, oficinas públicas, oficina de servicio, desarrollo y seguridad comunal deberán contar con la
autorización de las autoridades respectivas, como la Dirección General de Bomberos.
Arto. 31. Usos Existentes no conforme: Cualquier uso del suelo o estructura existente que no esté conforme con las
disposiciones de este Reglamento al entrar en vigencia, puede seguir usándose, no permitiéndose:
a. Ampliación o anexo;
b. Remodelación que exceda más del 30% de la edificación existente;
c. Cambiar a otro uso no conforme;
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d. Reanudar el uso después de una suspensión de más de seis meses, a menos que el Alcaldía de
Diriamba considere meritoria su continuación después de haber estudiado el caso y señalado las
condiciones para ello;
e. Reconstruir después de haber sufrido un daño que exceda a un tercio de su justo valor catastral,
inmediatamente anterior al daño, salvo que dicha reconstrucción o reparación se efectúe de acuerdo
con lo ordenado en este Reglamento y del Reglamento de Permiso de Construcción.
Sin embargo, el Alcaldía de Jinotepe, impondrá un plazo máximo en que este uso no conforme será
permitido en la zona, en función de la molestia que ocasione y de la vida económica de la empresa o
actividad.
TITULO II
Zonificación y Usos del Suelo
Capitulo I: Del Área Reptora:
Arto.32 Área Rectora: esta área tiene como característica la concentración del comercio y servicio con respecto al
uso predominante, por ser estos los que ejercen mayor influencia sobre la economía de la Ciudad y por
ubicarse en sus vías principales, con usos de vivienda y equipamiento especializado. Se divide en:
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
Zona de Vivienda de Densidad Alta (V-1)
Zona de Vivienda de Densidad Media (V-2)
Zona de Equipamiento Institucional (EI-E)
Zona de Corredor Comercial (CC)
Zona de Comercio – Servicio (CCS)
Zona Mixta de Vivienda-Comercio-Servicio (Vmx)
Zona Centro Urbano (CE-1)
Arto. 33. Zona de Vivienda de Densidad Alta (V-1): Se ha considerado como norma, que el uso de suelo por
hectárea sea de 12 % para equipamiento local, 20 % para circulación y 68 % para viviendas. Esta zona
estará conformada por viviendas de tipo individual y colectivo, donde se estimará una densidad entre 235 a
360 Hab. /Ha, tomando un promedio de 5 Hab. /Viv. A esta zona pertenecen los barrios del Área Central.
Uso del Suelo.

Uso Predominante: Vivienda individual y colectiva.

Uso Secundario: Servicios comunitarios, personales y del hogar, oficinas de servicios profesionales, que da
como resultado uso mixto de vivienda - servicio.

Uso Complementario: Comercio al por menor y pequeños negocios de abastecimiento dirigidos a la demanda
local y compatibles con los ambientes habitacionales (pulperías y misceláneas), servicios comunales y áreas de
recreación comunal.
Arto. 34. Zona de Vivienda Densidad Media (V-2): Se establece como norma, el uso de suelo por hectárea de 9 %
para equipamiento local, 20 % para circulación y 71 % para viviendas de tipo individual. Esta zona está
compuesta por el uso predominante de vivienda individual, con una densidad promedio de 130 a 235 Hab.
/Ha. A esta zona pertenecen los barrios del Área Central.
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Reglamento de Zonificacion y Uso del Suelo.
Uso de Suelo.
Uso Predominante: Vivienda Individual, con el 80 % del suelo para su construcción.
Uso Secundario: Oficinas de servicios profesionales. Se establece el 18 % del área total
para este uso.

Uso Complementario: Pequeños negocios de abastecimiento (pulperías y misceláneas), servicios comunales y
áreas de recreación comunal, con el 2% del uso establecido.
Arto. 35. Zona de Equipamiento Institucional (EI-E): Dentro de esta zona estarán contemplados los usos para
oficinas, establecimientos administrativos y de servicios al público, teniendo carácter público y privado,
vinculadas con las áreas del Centro Histórico y Cultural de la Ciudad. Se encuentra ubicado en la Calle
Central del Centro Urbano.


Uso de Suelo.
 Uso Predominante: Administración pública o privada, sedes de organismos gubernamentales y no
gubernamentales, institucional, entre otros; permitiéndose un 50 % de uso del área.
 Uso Secundario: Establecimientos financieros, seguros, bienes raíces, servicios administrativos de las empresas,
servicios profesionales, cultural, museos, galerías de arte, bibliotecas, Centro Cultural, centro de conferencias,
teatro; con un 40 % del uso del área.
 Usos Complementarios: Cafeterías, 10 % de uso del área.
Arto. 36. Zona de Corredor Comercial (CC): Contempla usos que se especializan en el establecimiento de
consumos, diarios y periódicos y comercio de productos relacionados con el turismo de playa. Esta zona
está dividida en dos sectores: 1) Sector donde se localizan a lo largo de la Carretera Diriamba - La Boquita
desde la intersección de la 2ª Av. SE y 3ª Calle NO hasta la salida al actual Cementerio; y 2) Sector sobre la
Carretera Diriamba - Dolores que inicia a partir de la intersección de la 3ª Av. NE y la 1ª Calle NE hasta El
Reloj.
Uso de Suelo.
 Uso Predominante: Mercado Público y Comercio al por mayor y al detalle. Se utilizará un 70 % del área
establecida.
 Uso Secundario: Comiderías, Cafeterías, Sorbeterías, en un área correspondiente al 30% del total.
 Usos Complementarios: Usos condicionados.
Arto. 37. Zona de Corredor de Comercio - Servicio (CCS): En esta zona estarán concentrados los usos de
comercio y servicio de la Ciudad. Se ubicará en la 1ª calle NE desde la Iglesia San Caralampio hasta el
Parque Central. Estos lotes se caracterizan por tener una mayor intensidad de ocupación del suelo. Se
propone que esta calle se transforme en paseo peatonal previendo el uso de mobiliario urbano y
arborización.
Uso de Suelo.


Uso Predominante: Comercio y servicio especializado en el turismo, servicios hoteleros y comercio al por
menor de productos de consumo periódico y servicios, cines y gastronomía.
Uso Secundario: Esparcimiento, servicios profesionales, servicios domésticos, servicios financieros,
establecimientos, boutique, sala de belleza, sala de videos.
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
Reglamento de Zonificacion y Uso del Suelo.
Usos Complementarios: Corredor comercial y servicios. Usos condicionados.
Arto. 38. Zona de Corredor Mixto de Vivienda-Comercio-Servicio (Vmx): Son zonas donde se permite combinar
dos funciones, la habitacional y comercio o servicio. Estas viviendas tendrán un área de 240m² como mínimo
y se encuentran entre las zonas que concentran gran actividad comercial y las zonas de uso habitacional,
ubicada en la 2ª Av. NE, que concentran vivienda - servicio o vivienda.
Uso de Suelo.



Uso Predominante: En mayor porcentaje habitacional respecto al comercio y servicio, con un 60 % de
ocupación del suelo.
Uso Secundario: Clínicas privadas, médicos privados, laboratorios, servicios sociales, oficinas de servicios
profesionales, farmacias, librería, joyería, juguetería, tiendas de ropa y calzados, abarroterías, supermercados,
pulperías, reparación de electrodomésticos, gimnasios, farmacias, talleres, servicios domésticos, ferreterías,
etc., con el 30 de ocupación del suelo establecido.
Uso Complementario: Estudios y talleres de reparación menor: estudios de radio y televisión, talleres de moda,
estudios fotográficos, comiderías, etc., con el 10 % del suelo.
Arto. 39. Zona de Centro de Equipamiento a nivel de Ciudad (CE-1): Corresponden en jerarquía a centros de
equipamiento de primer y segundo orden, cuya finalidad es la de satisfacer las necesidades de comercio y
servicios, comunicación, transporte, recreación y deporte, a nivel de ciudad. Aquí se localizará el
equipamiento especializado, centros de salud, educación, guardería infantil; además de terminales satélites
de transporte terrestre. Se localizan en el Área Central, formando un corredor de servicios institucionales
alrededor del Parque Central y la Basílica, en la Avenida Central.
Uso del Suelo.
Equipamiento especializado, comercio y servicios ocasionales. No se permite el uso habitacional en esta zona.

Usos Predominantes: Comerciales y de servicios al detalle.

Usos Secundarios: Servicios comunales, sociales y personales como centros de salud, guarderías infantiles y
terminal de transporte terrestre.

Usos Complementarios: Servicios incidentales.
Capitulo II:
Del Área de saturación o Área Secundaria:
Arto.40. Área de Saturación Urbano o Área Secundaria: Esta área tiene como característica el predominio del uso
habitacional que se proyecta sobre los vacíos urbanos localizados de forma dispersa y desordenada dentro
del límite urbano; usos comerciales en corredores y zonas concentradas, incluyendo los tres corredores
comerciales y el área del Mercado Periférico propuesto; junto con el equipamiento institucional especializado
(educativo, salud y social); terminal de transporte; parques urbanos; áreas de recreación, cultura y deportes;
áreas de protección ambiental sobre los bordes de ríos y quebradas y sectores aledaños. Se divide en:
a. Zona de Vivienda Densidad Alta (V-1)
b. Zona de Vivienda Densidad Media (V-2)
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Consultor: Arq. Rafael Rizo B.
c.
d.
e.
f.
g.
h.
i.
j.
Reglamento de Zonificacion y Uso del Suelo.
Zona de Vivienda Densidad Baja (V-3)
Zona de Terminal de Transporte (ET-1)
Zona de Comercio-Servicios (CCS))
Zona de Corredor de Comercio (CC)
Zona de Recreación y Deporte (ZRN-3)
Zona de Sub-Centro Distrital (CE-2)
Zona de Sub-Centro de Barrio (CE-3)
Zona de Reserva Natural de Ríos y Quebradas (ZRN-2)
Arto. 41. Zona de Vivienda de Densidad Alta (V-1): Se ha considerado como norma, que el uso de suelo por
hectárea sea de 12 % para equipamiento local, 20 % para circulación y 68 % para viviendas. Esta zona estará
conformada por viviendas de tipo individual y colectivo, donde se estimará una densidad entre 235 a 360 Hab. /Ha,
tomando un promedio de 5 Hab. /Viv. A esta zona pertenecen los barrios San José, Santa Cecilia, 2 de Noviembre y
áreas para futuro crecimiento en los sectores sur, suroeste y este de la ciudad.
Uso del Suelo.



Uso Predominante: Vivienda individual y colectiva.
Uso Secundario: Servicios comunitarios, personales y del hogar, oficinas de servicios profesionales, que da
como resultado uso mixto de vivienda - servicio.
Uso Complementario: Comercio al por menor y pequeños negocios de abastecimiento dirigidos a la demanda
local y compatibles con los ambientes habitacionales (pulperías y misceláneas), servicios comunales y áreas de
recreación comunal.
Arto. 42. Zona de Vivienda Densidad Media (V-2): Se establece como norma, el uso de suelo por hectárea de 9 %
para equipamiento local, 20 % para circulación y 71 % para viviendas de tipo individual. Esta zona está
compuesta por el uso predominante de vivienda individual, con una densidad promedio de 130 a 235 Hab.
/Ha. A esta zona pertenecen los barrios Carlos Méndez, Francisco Chávez, La Salle, Colonia San Sebastián,
La Libertad, Juan José Hernández, La Concepción, San Francisco, Santa Juana, Oscar Arnulfo Romero,
Hernán, La Cruz de San Pedro, La independencia, German Rodríguez, Hnos. Molina, El Cementerio, Silvio
González Mena, Flores, El Recreo, Barrio Bolo y Barrio Nuevo Cementerio.
Uso de Suelo.



Uso Predominante: Vivienda Individual, con el 80 % del suelo para su construcción.
Uso Secundario: Oficinas de servicios profesionales (médicos, abogados, arquitectos, entre otros), que usen no
más de la mitad del área de la residencia de la persona que ejecuta el trabajo y sin ocasionar problemas de
tránsito ni de estacionamiento. Se establece el 18 % del área total para este uso.
Uso Complementario: Pequeños negocios de abastecimiento (pulperías y misceláneas), servicios comunitarios,
personales y del hogar, oficinas de servicios profesionales, que combinen con el uso habitacional, así como
también servicios comunales y áreas de recreación sin fines de lucro, entre otros, que da como resultado uso
mixto de vivienda–servicio, con el 2% del uso establecido.
Arto. 43. Zona de Vivienda Densidad Baja (V-3): Se establece como norma que el uso de suelo por hectárea sea
de 6 % para equipamiento local, 20 % para circulación y 74 % para viviendas de 280 a 375 metros
cuadrados. A esta zona corresponde una densidad menor a 130 Hab. /Ha. Esta zona incluye los barrios
Residencial Santa Regina, Berlín, Sector Central, Tom, 22 de Junio, Rodolfo Sequeiro, Roberto Clemente,
Normativas Urbanisticas de Jinotepe.
Consultor: Arq. Rafael Rizo B.
Reglamento de Zonificacion y Uso del Suelo.
La Mascota, Nery Urtecho, Villa Enrique Gutiérrez, Pedro Joaquín Chamorro, Walter Pavón, Las Palmeras,
Hnos. Morales, Colinas Sur, Nacho González, La Viña, Villa Guadalupe y Anexo Nuevo Cementerio.
Uso de Suelo.



Uso Predominante: Vivienda Individual, con el 98 % del área destinada para la construcción de estas.
Uso Secundario: Oficinas de servicios de profesionales (médicos, abogados, arquitectos, entre otros) que se
lleven a cabo usando no más de la mitad del área residencial de la persona que ejecuta el trabajo y sin
ocasionar problemas de tráfico ni estacionamiento.
Uso Complementario: Pequeños negocios que combinen con el uso habitacional, negocios de abastecimiento
(supermercados o mini súper), servicios comunales y áreas de recreación comunal como iglesias, bibliotecas,
escuelas, entre otros, sin ocasionar problemas de estacionamiento y tránsito, con el 2 % del área para estos
usos.
Arto. 44. Zona Terminal de Transporte Público (ET-1): Está conformada por equipamiento destinado al uso del
transito de pasajeros. Se localiza al Este de la Ciudad próximo al Mercado Municipal actual y al Centro
Urbano.
Uso de Suelo.



Uso Predominante: Terminal de transporte y estaciones de servicio terrestre de transportación de pasajeros,
buses, camionetas, taxis, y servicios relacionados al uso predominante, con una ocupación del 60 % del área
establecida.
Uso Secundario: Gasolineras, servicios gastronómicos, estacionamientos, los que ocuparán un área del 40 %
del uso del suelo.
Usos Complementarios: Servicios condicionados o incidentales. Los usos secundarios y complementarios
forman parte del diseño general de la terminal de transporte.
Arto. 45. Zona de Corredor Comercial (CC): Contempla usos que se especializan en el establecimiento de
consumos, diarios y periódicos y comercio de productos relacionados con el turismo de playa. Esta zona
está dividida en dos sectores: 1) Sector donde se localizan a lo largo de la Carretera Diriamba - La Boquita
desde el Barrio 25 de Julio hasta el límite urbano actual, que intercepta el Barrio Hermanos Morales; y 2)
Sector sobre la Carretera Diriamba - Dolores que inicia desde El Reloj hasta el límite urbano, que colinda
con el Estadio Reynaldo Molina. Se ubica el Mercado Municipal actual y la Terminal de Transporte Público.
Uso de Suelo.



Uso Predominante: Mercado Público y comercio al por mayor y al detalle, de productos de consumo periódico y
servicios. Se utilizará un 70% del área establecida.
Uso Secundario: Comiderías, cafeterías, sorbeterías, en un área correspondiente al 30% del total.
Usos Complementarios: Usos condicionados.
Arto. 46. Zona de de Corredor Comercio - Servicio (CCS): En esta zona estarán concentrados los usos de
comercio y servicio de la Ciudad. Se ubicará en el Camino a Río Limón, concentrado en el Mercado
Periférico Propuesto, y sobre la Carretera Panamericana, hacia Dolores, con el actual Mercado Municipal a
rehabilitarse. Estos lotes se caracterizan por tener una mayor intensidad de ocupación del suelo.
Normativas Urbanisticas de Jinotepe.
Consultor: Arq. Rafael Rizo B.
Reglamento de Zonificacion y Uso del Suelo.
Se propone que esta calle se transforme en paseo peatonal previendo el uso de mobiliario urbano y
arborización.
Uso de Suelo.
Uso Predominante: Comercio y servicio especializado en el turismo, servicios hoteleros y comercio al por
menor de productos de consumo periódico y servicios, cines y gastronomía.
 Uso Secundario: Esparcimiento, servicios profesionales, servicios domésticos, servicios financieros,
establecimientos, boutique, sala de belleza, sala de videos.
 Usos Complementarios: Corredor comercial y servicios. Usos condicionados.
Arto.47. Zona de Recreación (ZRN-3): Esta zona es de aprovechamiento de las características paisajísticas, el
valor escénico y el gran potencial ambiental, con el fin de ofrecer opciones para la recreación y el
esparcimiento, a la que corresponden todos los establecimientos de recreación, deportes y áreas de
esparcimiento pasivo de la ciudad (parques, plazas). Comprende establecimientos de actividades vinculadas
con el ocio, la vida de relación, el tiempo libre y el esparcimiento en general. Asimismo, se realizarán las
prácticas, enseñanzas y/o exhibición de especialidades deportivas. Se ubica al Sur de la Ciudad y se divide
en cuatro sectores: 1) A lo largo del Camino a Sontole, 2) En la antigua ubicación del Barrio 28 de Febrero,
3) el Estadio de Fútbol, con 4,000m², y 4) el Sector Norte de la Ciudad, próximo al barrio Las Palmeras, por
estar cercano al Centro Urbano y tener buena accesibilidad, donde se propone la construcción de un
polideportivo.

Uso de Suelo.

Uso Predominante: Discotecas, miradores, parques, ferias, juegos infantiles, instalaciones deportivas (estadios,
campos y canchas deportivas, polideportivos), gimnasios, entre otros, con un 70 % del área establecida.

Uso Secundario: Venta de artesanías, cafeterías, restaurantes, sorbeterías, paseos, senderos para
excursiones, ocupando un 30 % del área definida.

Uso Complementario: Servicios gastronómicos, con 10 % del área establecida. En el Estadio de Fútbol de la
ciudad, se preverá una franja de protección contra ruido, cercano a los límites del terreno del Hospital El Maestro
de 10 metros. Se ubicará un área de estacionamiento, al noroeste del Estadio de Fútbol.
Arto. 48. Zona de Reserva Natural de Cauces y Quebradas (ZRN-2):
Esta comprende una faja de 10 metros a lo largo de las quebradas y cauces, donde se ubicarán senderos,
previéndolos de tratamiento adecuado para la recreación, tal como mobiliario urbano y arborización. Dichas zonas se
ubican hacia el Sur, Suroeste y Oeste de la Ciudad.
Uso del suelo.

Uso Predominante: Cultivo de especies arbóreas, y la conservación de la fauna y flora existente. Estableciendo
el 90 % del área destinada para este uso.

Uso Secundario: Miradores, sobre la faja que va a lo largo de las quebradas Amayo y La Grandeza, con un 5 %
de ocupación del área total destinada.

Uso Complementario: Usos afines a la recreación y esparcimiento, como senderos para recorridos ecológicos,
destinando un 5 % del área total.
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Reglamento de Zonificacion y Uso del Suelo.
Arto. 49. Zona de Centros de Equipamiento Distritales (CE-2):
Corresponden en jerarquía a centros de equipamiento de segundo y tercer orden, cuya finalidad es la de satisfacer
las necesidades de comercio y servicios ocasionales, comunicación, transporte, recreación y deporte. Aquí se
localizarán mercados, centros de salud, guardería infantil; además de terminales satélites de transporte terrestre. Se
ubican dos dentro del límite urbano: el primero, en el Sector del Colegio La Salle, contiguo al Barrio Roberto López, al
oeste; el segundo, próximo al barrio Pedro Joaquín Chamorro, al suroeste.
Uso del Suelo.
Equipamiento especializado, comercio y servicios ocasionales. No se permite el uso habitacional en esta zona.

Usos Predominantes:
Comerciales y de servicios al detalle.

Usos Secundarios:
Servicios comunales, sociales y personales como centros de salud, guarderías infantiles y terminal de transporte
terrestre.

Usos Complementarios:
Servicios incidentales.
Arto. 50. Zona Centro de Equipamiento de Barrio (CE-3): Corresponden en jerarquía a centros de equipamiento
de tercer orden, cuya finalidad es la de satisfacer las necesidades de comercio y servicios ocasionales,
comunicación, transporte, recreación y deporte. Aquí se localizarán puestos de salud, guardería infantil y
pre-escolares, comercio eventual (pulperías). Se ubican cuatro dentro del límite urbano: el primero, en el
Sector del Barrios Independencia; el segundo, próximo al barrio Roberto Clemente; el tercero, en el Barrio
Hermanos Morales y el cuarto, sobre la Carretera a Dolores, al este.
Uso del Suelo:
Equipamiento menor, comercio y servicios ocasionales. No se permite el uso habitacional en esta zona.

Usos Predominantes:
Comerciales y de servicios al detalle.

Usos Secundarios:
Servicios comunales, sociales y personales como puestos de salud, guarderías infantiles y pre-escolar.

Usos Complementarios:
Servicios incidentales.
Capitulo III:
Del Área Reptora:
Arto. 51. Area Suburbana o Anillo de Expansión: Es la zona constituida por la porción del territorio municipal
destinada al crecimiento urbano, más allá del limite de la zona ocupada actual (límite urbano actual), que se
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Reglamento de Zonificacion y Uso del Suelo.
habilitará para el uso urbano durante la vigencia del Plan de Desarrollo. La determinación de esta zona se
ajustará a las previsiones de crecimiento de la ciudad y a la posibilidad de dotación con infraestructura para
el sistema vial, de transporte, de servicios públicos domiciliarios, áreas libres y parques y equipamiento
colectivo de interés público o social.
Se prevé el equipamiento institucional especializado y social, con usos y actividades para destino productivo
vinculado a la agricultura del café, conservación forestal y agricultura de cultivos anuales, junto al parque
industrial y destinos ecoturísticos que integran las áreas verdes y de recuperación ambiental de la ciudad.
Se divide en:
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
h.
i.
j.
k.
l.
m.
Zona de Vivienda Densidad Alta (V-1)
Zona de Vivienda Densidad Media (V-2)
Zona de Vivienda Densidad Baja (V-3)
Zona Industrial (PI-1)
Zona de Comercio y Servicio (CS)
Zona de Corredor Comercial (CC)
Zona de Producción Agrícola (PM-1)
Zona de Producción Primaria de Café y Agroforestería (PA-1)
Zona de Reserva para Cementerio (EE-2)
Zona de Reserva para Basurero (EE-3)
Zona de Reserva para Rastro (EE-1)
Zona de Protección Ambiental (ZRN-1)
Zona de Reserva Natural de Ríos y Quebradas (ZRN-2)
Arto. 52. Zona de Vivienda de Densidad Alta (V-1): Se ha considerado como norma, que el uso de suelo por
hectárea sea de 12 % para equipamiento local, 20 % para circulación y 68 % para viviendas. Esta zona
estará conformada por viviendas de tipo individual y colectivo, donde se estimará una densidad entre 235 a
360 Hab. /Ha, tomando un promedio de 5 Hab. /Viv. Contempla las áreas para futuro crecimiento localizadas
al este de la ciudad, próxima al Sub-centro Distrital sobre la Carretera a Dolores.
Uso del Suelo.

Uso Predominante: Vivienda individual y colectiva.

Uso Secundario: Servicios comunitarios, personales y del hogar, oficinas de servicios profesionales, que da
como resultado uso mixto de vivienda-servicio.

Uso Complementario: Comercio al por menor y pequeños negocios de abastecimiento dirigidos a la demanda
local y compatibles con los ambientes habitacionales (pulperías y misceláneas), servicios comunales y áreas de
recreación comunal.
Arto. 53. Zona de Vivienda Densidad Media (V-2): Se establece como norma, el uso de suelo por hectárea de 9 %
para equipamiento local, 20 % para circulación y 71 % para viviendas de tipo individual. Esta zona está
compuesta por el uso predominante de vivienda individual, con una densidad promedio de 130 a 235 Hab.
/Ha. A esta zona pertenecen las áreas de nuevo crecimiento localizadas al norte, suroeste y oeste de la
ciudad.
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Reglamento de Zonificacion y Uso del Suelo.
Uso de Suelo:

Uso Predominante: Vivienda Individual, con el 80 % del suelo para su construcción.

Uso Secundario: Oficinas de servicios profesionales (médicos, abogados, arquitectos, entre otros), que usen no
más de la mitad del área de la residencia de la persona que ejecuta el trabajo y sin ocasionar problemas de
tránsito ni de estacionamiento, con el 18% del uso establecido.

Uso Complementario: Pequeños negocios de abastecimiento (pulperías y misceláneas), servicios comunitarios,
personales y del hogar, oficinas de servicios profesionales, que combinen con el uso habitacional, así como
también servicios comunales y áreas de recreación sin fines de lucro, entre otros, que da como resultado uso
mixto de vivienda–servicio, con el 2% del uso establecido.
Arto. 54. Zona de Vivienda Densidad Baja (V-3): Se establece como norma que el uso de suelo por hectárea sea
de 6 % para equipamiento local, 20 % para circulación y 74 % para viviendas de 280 a 375 metros
cuadrados. El área establecida para esta zona es de 124 Hectáreas. A esta zona corresponde una densidad
menor a 130 Hab. /Ha. Esta zona incluye los sectores urbanos localizados al este, oeste y suroeste de la
ciudad.
Uso de Suelo.

Uso Predominante: Vivienda Individual, con el 80% del área destinada para la construcción de estas.

Uso Secundario: Oficinas de servicios de profesionales (médicos, abogados, arquitectos, entre otros) que se
lleven a cabo usando no más de la mitad del área residencial de la persona que ejecuta el trabajo y sin
ocasionar problemas de tráfico ni estacionamiento, con el 18% del área destinada para este uso.
Uso Complementario: Pequeños negocios de abastecimiento (supermercados o mini súper), que combinen con
el uso habitacional, servicios comunales como iglesias, bibliotecas, escuelas y áreas de recreación comunal, sin
fines de lucros, entre otros, sin ocasionar problemas de estacionamiento y tránsito, con el 2% del área para estos
usos.

Arto. 55. Zona de Industria (PI-1): Le corresponden áreas destinadas para la localización de industrias que
concentran gran cantidad de empleados, requieren de alto flujo de transporte público, abarcan manejo de
materiales, procesos de producción, producen ruidos y generan productos o residuos con peligros para la
población, para el procesamiento y fabricación de textiles. Puede ser de industrias del tipo alimenticio en
cualquiera de sus clases o modalidades, de transformación de primeras materia o de producción,
elaboración, preparación, conservación y envasado. Se aplica en aquellas áreas donde se fija un uso
industrial o de almacenaje próximo. Se localiza hacia el noreste de la ciudad, considerando la proximidad del
paso de transporte pesado. Se establece una única zona y su factor de ocupación del suelo será del 50 %.
Uso de Suelo:



Uso Predominante: Industrias, fábricas, almacenes, talleres y parques industriales, ocupando un 80 % del área
establecida.
Uso Secundario: Distribuidoras de insumos, ocupando un 10 % del área.
Uso Complementario: Demanda de servicios públicos e infraestructura especializada; servicios gastronómicos
depende de usos vecinos complementarios, servicios gastronómicos, con 10 % del área.
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Consultor: Arq. Rafael Rizo B.
Reglamento de Zonificacion y Uso del Suelo.
Arto. 56. Zona de Corredor Comercial (CC): Contempla usos que se especializan en el establecimiento de
consumos, diarios y periódicos y comercio de productos relacionados con el turismo de playa. Esta zona se
localiza a lo largo de la Carretera Diriamba - La Boquita desde el Barrio Hermanos Morales hasta el límite
urbano propuesto.
Uso de Suelo:



Uso Predominante: Mercado público; comercio al por mayor y al detalle de productos de consumo periódico y
servicios. Se utilizará un 70% del área establecida.
Uso Secundario: Comiderías, Cafeterías, Sorbeterías, en un área correspondiente al 30% del total.
Usos Complementarios: Usos condicionados.
Arto. 57. Zona de Corredor de Comercio - Servicio (CCS): En esta zona estarán concentrados los usos de
comercio y servicio de la ciudad, fuera del límite urbano. Se ubicará contiguo a la antigua fábrica Santa
Cecilia, sobre el Camino a Santa Rosa, hacia Dolores, con el actual Mercado Municipal a rehabilitarse. Estos
lotes se caracterizan por tener una mayor intensidad de ocupación del suelo.
Uso de Suelo:

Uso Predominante: Comercio y servicio especializado en el turismo, servicios hoteleros y comercio al por
menor de productos de consumo periódico y servicios, cines y gastronomía.

Uso Secundario: Esparcimiento, servicios profesionales, servicios domésticos, servicios financieros,
establecimientos, boutique, sala de belleza, sala de videos.

Usos Complementarios:
Corredor comercial y servicios. Usos condicionados.
Arto.58. Zona de Producción Agrícola y Ganadera (PM-1): Son áreas destinadas para el uso del sector agrícola y
ganadería, fuera del perímetro urbano.
Uso de Suelo.

Uso Predominante: Cultivos varios y ganadería, con 90 % de ocupación del área destinada a este rubro.

Uso secundario: Uso habitacional de densidad baja. Se establece el 10 % del área.
Arto. 59. Zona de Producción Primaria de Café y Agroforestería (PA-1): Es el área de mayor influencia
productiva de la Ciudad de Diriamba, localizada al este, oeste y norte, comprendida entre el límite urbano
actual y el límite urbano propuesto a largo plazo. El uso de los terrenos con pendientes superiores al 15 %
está condicionado a la conservación de la cobertura vegetal determinándose prácticas de cultivos que no
afecten la erosión y, por ende, la degradación del suelo. No será permitido el movimiento de tierra en estas
áreas, a menos que se identifique a través de previo estudio geológico, la posibilidad de extraer algún tipo
de roca industrial. Los usos indicados para esta zona se permitirán siempre y cuando no produzcan
modificaciones considerables al paisaje. Para tales efectos será necesario un estudio ecológico y ambiental
previo. El lote tendrá un área mínima de 30,000 m.
Normativas Urbanisticas de Jinotepe.
Consultor: Arq. Rafael Rizo B.
Reglamento de Zonificacion y Uso del Suelo.
Arto. 60. Zona de Reserva Natural de Cementerio (EE-2): Son áreas de uso de parques fúnebres, ubicada hacia
el oeste de la ciudad, sobre el Camino a San Gregorio. Debe localizarse a 1 ½ Km. a partir del limite urbano.
Uso del suelo:


Uso Predominante: Entierro e inhumación de cadáveres, se establece el 90 % del área total.
Uso Secundario: Capillas, osarios, custodia del cementerio (oficinas), floristerías, funerarias, estaciones de
servicios terrestres de transporte colectivo como buses, camionetas y taxis con el 10 % del área establecida.

Usos Complementarios:
Floristería, funerarias, alquiler de carros fúnebres, marmolerías, restaurantes, y otros usos del suelo afines a los
usos predominantes.
Arto. 61. Zona de Reserva Natural de Cauces y Quebradas (ZRN-2): Esta comprende una faja de 30 metros a lo
largo de las quebradas, donde se ubicarán senderos, previéndolos de tratamiento adecuado para la
recreación, tal como mobiliario urbano y arborización. Dichas zonas se ubican hacia el Sur, Suroeste y
Oeste de la Ciudad.
Uso del suelo:

Uso Predominante: Cultivo de especies arbóreas, y la conservación de la fauna y flora existente. Estableciendo
el 90 % del área destinada para este uso.

Uso Secundario: Miradores, sobre la faja que va a lo largo de las quebradas Amayo y La Grandeza, con un 5 %
de ocupación del área total destinada.

Uso Complementario: usos afines a la recreación y esparcimiento, como senderos para recorridos ecológicos,
destinando un 5 % del área total.
TITULO III
Disposiciones Finales
Arto. 55. Para fines del presente Reglamento se incorporan las siguientes tablas y planos:
 Plano de Zonificaciòn y Uso del Suelo.
 Tabla de ocupación y subdivisión del suelo.
 Tabla de Usos del Suelo.
Arto. 56. El presente Reglamento entrará en vigencia a partir de su aprobación por el honorable Concejo Municipal
de la Ciudad de Jinotepe.
Dado en la ciudad de Jinotepe, a los _____ días del mes de _____ del año dos mil cinco.