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Alquilar se puede
Guía para
INQUILINOS
¿Cómo empezar?
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Entrevista en el Banco Ciudad
Monto a garantizar
Certificado de garantía
Buscar una vivienda
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Zonas de la ciudad
Ambientes en una propiedad
El estado del inmueble
Gastos al firmar un contrato
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Comisión inmobiliaria
Depósito en garantía
Mes adelantado
Gastos en el alquiler
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Cuota mensual
Expensas
Servicios
El contrato de alquiler
Plazo
Convenio de desocupación
Ajustes en el precio
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¿Cómo empezar?
Para saber por qué monto mensual
vas a poder alquilar, tenés que
esperar a la entrevista en el Banco
Ciudad donde se definirá el monto
por el cual el banco va a garantizarte.
Una vez que el Banco Ciudad haya
emitido tu certificado de garantía
con el monto indicado, podés
empezar a buscar tu propiedad.
Hay varias maneras de hacerlo, pero
antes te recomendamos que
identifiques los posibles barrios a
los que querés mudarte ya que esto
te puede facilitar la búsqueda. Para
esto, recordá tener en cuenta la
ubicación en relación a
colegios/jardines de los niños,
ubicación del empleo, espacios de
recreación cercanos (especialmente
si el departamento es chico).
También es conveniente considerar
los gastos de transporte que pueda
significar la lejanía de estos espacios.
Ya identificado el barrio podés visitar
inmobiliarias locales para hacer
sondeos o buscar por dueño directo.
El único requisito es que el alquiler
sea formal, o sea que firmes un
contrato de alquiler. Es muy
importante que cuentes con este
contrato dado que te dará la
seguridad de contar con tu vivienda
durante el plazo del mismo, el cual es
de 24 meses tratándose de vivienda,
así como también tener un marco
legal para que ambas partes cumplan
las obligaciones pactadas y conocer
con certeza el precio que abonarás
por el uso y ocupación de la
propiedad durante todo el plazo, de
manera de tener una previsión para
el cumplimiento de tus obligaciones
de pago.
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Si se presentaran dudas en relación a tu contrato, el IVC te da la posibilidad de
contactar a los profesionales de la Asociación en Defensa de inquilinos,
quienes podrán asesorarte de manera gratuita y en forma completa antes de la
firma, durante el transcurso de tu contrato y al momento de la finalización del
contrato, para que instrumentes una correcta devolución del inmueble,
llegado el caso de no producirse una renovación del alquiler.
Además te recomendamos que utilices internet como herramienta ya que te
va a facilitar esta búsqueda.
Sitios web para buscar
http://www.argenprop.com/
http://www.zonaprop.com.ar/
http://www.mercadolibre.com.ar/
http://www.buscainmueble.com/
http://www.topinmobiliario.com.ar/
http://www.soloduenosdirectos.com.ar/
http://www.directodueno.com/
http://www.soloduenos.com/
http://www.properati.com.ar
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¿Por cuál zona buscar?
Lo primero que hay que tener en cuenta a la hora de buscar un alquiler, es
considerar tus posibilidades económicas. Es recomendable que el monto del
alquiler mensual no supere el 30% de tus ingresos, sin olvidar otros gastos,
tales como expensas y servicios. En función de eso, deberás pensar el rango
posible de precios de alquileres que en la mayoría de los casos depende de la
zona (además del tamaño, la cantidad de ambientes y la antigüedad). Es
particularmente importante que tengas en cuenta las expensas del edificio.
Te sugerimos que antes de alquilar solicites a quien ofrece la propiedad las
últimas liquidaciones de expensas, de 3 a 6 meses atrás, para que puedas ver
la progresión de esos gastos, y de esa forma, preverlos mejor en un futuro.
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Barrios más accesibles
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Cantidad de ambientes
La cantidad de ambientes indica el número de habitaciones, más el
comedor que tiene el inmueble.
Un monoambiente es un único ambiente (habitación-comedor), que puede
tener cocina aparte o incluída en el ambiente (kichinet). Dos ambientes
será una habitación con un comedor por separado. Un tres ambientes son 2
habitaciones más el comedor, y así sucesivamente.
Otros aspectos que nos parecen importantes incluir tienen que ver con
considerar la ubicación del inmueble en relación a colegios / jardines de los
niños, ubicación de su empleo, espacios de recreación cercanos
(especialmente si el departamento es chico). Considerar los gastos de
transporte que pueda significar la lejanía de estos espacios y, como ya
hemos comentado anteriormente, considerar los gastos de expensas y
evaluar la evolución de las mismas en los últimos meses anteriores a la
contratación a realizar.
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Estado del inmueble
Es importante que corrobores el estado del inmueble (si existen
roturas, humedad, faltantes, etc.) y los detalles inscriptos en el
inventario del mismo (accesorios, mobiliarios o cualquier otro
elemento que observes dentro de la propiedad). Todos estos
detalles deben consignarse en el respectivo contrato. Tenés la
posibilidad de asesorarte sobre este punto con los profesionales de
ADI para que te comenten cómo realizar una correcta constatación
del estado del inmueble.
Lavadero y balcón
El lavadero no se cuenta como un
ambiente, con lo cual debería detallarse en
la publicación del inmueble si dispone de
lavadero, si está en la cocina, o si no incluye.
Lo mismo sucede con el balcón y su
ubicación, es decir, no solo si cuenta con
uno o no, sino también si su disposición
se orienta hacia el frente, al contra frente
etc.
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Aire y luz
Siempre es conveniente que las unidades a alquilar cuenten con una buena
ventilación y luminosidad. Sin embargo, estas características suelen venir
acompañadas de un mayor precio. Por lo general, los edificios más antiguos y
de techos altos contaran con una mejor ventilación. A su vez, en un mismo
edificio, las unidades de más arriba generalmente son las que tienen mejor
ventilación en comparación con las de pisos inferiores. Con respecto a la
iluminación, suelen ser las unidades orientadas en sentido norte y noroeste
(con ventanas y/o balcones ubicadas en esta dirección) las que cuentan con
mejor iluminación. Pero por el mismo motivo, salvo que tengan techos altos o
calidad aislante en sus materiales, suelen ser, a su vez, las más calurosas.
Tamaño del inmueble
Es la superficie que ocupa el inmueble medida en metros cuadrados. Lo
mínimo recomendable es cerca de los 30 metros cuadrados, para el caso de un
monoambiente, 45 metros cuadrados para el caso de dos ambientes y 60
metros cuadrados para tres ambientes.
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Calefacción
El inmueble a elegir debe disponer de algún sistema de calefacción para el
invierno. El más común son las estufas de tiro balanceado (que elimina los
gases al exterior). También hay estufas sin tiro balanceado, pero suelen ser
más peligrosas al no contar con la posibilidad de expulsar los gases. Es muy
importante asegurarse que la instalación de gas de la unidad a alquilar
funcione correctamente, que no presente pérdidas y que contenga las
ventilaciones reglamentarias.
Hay edificios cuyas unidades tienen loza radiante (un sistema de calefacción
central que irradia calor a través de las lozas o piso) pero encarece las
expensas.
De no contar con estufa, se puede usar el calor del aire acondicionado o bien
estufas eléctricas o caloventores. Es importante tener en cuenta que todo
sistema eléctrico consume mucha energía y suele encarecer la cuenta a fin de
mes.
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Antigüedad
Los edificios de mayor antigüedad suelen contar con mejor calidad
constructiva y tener una amplitud mayor. Sin embargo, precisamente por
ser antiguos, muchas veces vienen acompañados también de problemas
tales como humedad, problemas de caños, cableado eléctrico obsoleto,
entre otros.
Estos son problemas que pueden evitarse buscando departamentos más
nuevos, pero su precio suele ser más caro y, a la inversa, suelen ser más
chicos y de peor calidad de sus materiales.
En relación a este punto, es MUY IMPORTANTE que se revisen las expensas
del edificio en cuestión. Ya sea porque es antiguo, o porque es nuevo, la
progresión de los gastos de expensas, nos dará una visión del estado del
edificio.
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Este gasto puede resultar muy significativo al bolsillo de quien alquila, por lo
cual es vital que se revise previo a la firma. En principio todo gasto
extraordinario deberá ser soportado por el locador, con lo cual si el edificio
presenta continuamente numerosas reparaciones debido a su estado, previo
a la firma del contrato, habrá que dejar en claro este punto, respecto a quien
se hará cargo de la “puesta a punto” de un edificio deteriorado o con calidad
deficiente de construcción. Sugerimos revisar y negociar muy bien este tema.
Para ello, el asesoramiento de ADI podrá resultar valioso a la hora de dejar en
claro los gastos extraordinarios mencionados antes de firmar.
Gastos de acceso al alquiler
Comisión inmobiliaria
Por ley 2340 de Corredores inmobiliarios de Capital Federal en su artículo 57 se
fija un monto máximo de comisión inmobiliaria que es del 4,15% del monto
total del respectivo contrato en el caso de inmuebles destinados a vivienda
única. Los usos y costumbres de las inmobiliarias es que se cobran entre 1 a 2
meses de la cuota mensual del alquiler por la gestión de asesorar en el alquiler
de un inmueble-Esta comisión en general es de 1 a 2 meses de la cuota mensual
del alquiler. Si no estás de acuerdo con el monto de la comisión, puede
negociarlo con la inmobiliaria o buscar otra que cobre menos comisión.
Alquilar a través de dueño directo es posible dentro del programa, y de este
modo evitaríass los gastos de comisión inmobiliaria.
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Depósito en garantía
El deposito en garantía consiste en una suma de dinero destinada a proteger
al propietario en caso de que un inquilino no cumpla o viole los términos de un
contrato de alquiler. Asimismo, estos términos, están relacionados a la
entrega del inmueble al momento de la finalización del contrato. Es usual que
se convenga, por ejemplo, que el inmueble se entregue pintado, limpio etc.
Conforme a la ley de locaciones urbanas, el monto, no puede ser mayor a un
mes de alquiler por cada año de locación acordado.
Mes por adelantado
Como el monto mensual del alquiler siempre se abona al inicio de cada mes, al
momento de la firma del contrato también debe adelantarse el pago.
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Gastos asociados al alquiler
Cuota mensual
La cuota mensual de alquiler es el monto de dinero que hayas pactado con el
propietario o la inmobiliaria y se paga entre el día 1 a 5 de cada mes. Es muy
importante cumplir con esta obligación, ya que su incumplimiento genera
intereses para el inquilino, el atraso en el pago durante dos meses
consecutivos puede ser causal de desalojo.
Expensas
Además del costo del alquiler acordado hay que tener en cuenta otros
gastos, entre los cuales, el más significativo son las expensas ordinarias
(gastos comunes a todas las unidades del edificio, como ser:, mantenimiento
de ascensores, portero, productos de limpieza, etc.). Las expensas varíiian
de acuerdo al tamaño y ubicación del departamento, usualmente
representan entre un 20 y un 3 Las expensas son en general a cargo del
inquilino, pero a veces se puede pactar con el propietario un precio mayor de
alquiler que incluya las expensas y el propietario se encarga de pagarlas.
Las expensas extraordinarias son siempre a cargo del propietario, y se
producen cuando hay un gasto extraordinario en el consorcio por algún
arreglo estructural del edificio (por ejemplo, fondos de reserva, pago de
algún juicio perdido por el Consorcio; para el caso de dudas respecto al
carácter ordinario o extraordinario de una determinada expensa, podés
consultar a los profesionales de ADI, quienes podrán evacuar tu consulta).
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Servicios
Además de las expensas, están los servicios de cada unidad funcional que en
general están a cargo del inquilino: luz, agua, gas, teléfono, internet, cable, de
tener. Si bien el pago del ABL (alumbrado, barrido y limpieza) es a cargo del
propietario, pero dependerá quien lo pague del arreglo que se haga en este
sentido entre las partes.
Contrato de alquiler
Dentro del marco del programa, el contrato de alquiler a firmarse es un
contrato tipo, que significa que es igual para todos los que participan del
programa, y que fue confeccionado por el Banco Ciudad junto con el Instituto
de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires. Este contrato tiene las cláusulas
necesarias para que el Banco Ciudad se constituya como fiador de las
obligaciones del inquilino, y todas las demás cláusulas generales de todos los
contratos de alquiler que establece la ley de alquileres N*23091. Este contrato
lo deben firmar el inquilino, el propietario y el Banco Ciudad sólo en su calidad
de fiador.
Plazo
(24 meses) según lo dispuesto por la ley 23.091, es decir, locaciones urbanas
con destino de vivienda.
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Convenio de desocupación
El contrato prevee también un convenio de desocupación, el cual consiste
en un instrumento jurídico para que, en caso de que el inquilino incumpla, el
propietario pueda desocupar el inmueble. En caso de que el inquilino
incumpla el contrato. Este acuerdo expresa además la conformidad del
inquilino de abandonar la propiedad una vez finalizado el contrato de
alquiler.
Ajustes en el precio del alquiler
Los aumentos en el precio del alquiler dentro de los 2 años de contrato se
dejan expresados en el mismo contrato, manifestando por año o semestre
cuál será el precio mensual del alquiler. Los alquileres son siempre en pesos
argentinos. Tené en cuenta que no hay un tope legal en relación a los
aumentos y los ajustes son a discrepción de las partes y que no son válidas las
cláusulas que dejen precios abiertos.
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Otras recomendaciones
Inmobiliarias confiables
è Si optás por buscar un departamento de alquiler a través de una
inmobiliaria, asegurate antes de la seriedad y credibilidad de los
profesionales (que sean matriculados), para evitar sorpresas
(departamento ya alquilados, departamento que el vendedor no quiere
alquilar, estafa, etc.). No entregues dinero en concepto de reserva si no
estás seguro de la profesionalidad de la inmobiliaria, o inclusive si es
dueño directo. Siempre que reserves un inmueble, la inmobiliaria debe
confeccionar un recibo en donde quede expresado el monto y los datos
del inmueble que se reserva
Contrato
è Leé detenidamente el contrato de alquiler antes de firmarlo y fijate
especialmente en las condiciones, los servicios que te ofrecen, el precio
y la duración del mismo.
è Es aconsejable pedir una copia del contrato para poder analizarlo con
detenimiento en tu casa antes de firmarlo.
è Cuando firmes el contrato, es importante también que te entreguen una
copia del Reglamento de Copropiedad del edificio y que te asesores
sobre las normas de convivencia. Llegado el caso en que no te
entreguen copia del reglamento, esto debe quedar expresado en el
cuerpo del contrato.
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Otras recomendaciones
Pago del alquiler
è Tampoco debés dejar impagas las expensas porque las consecuencias
también podrían llevar a la rescisión del contrato. Asesorate, como
antes te comentamos, acerca de los montos y la evolución de las mismas
en los meses anteriores a la firma de tu contrato.
è Nunca debés dejar de efectuar el pago del alquiler, este hecho puede ser
causal de rescisión del contrato motivando, a la vez, un desalojo. Ante
este tipo de circunstancias también podes perder el deposito en
garantía.
Guía para
INQUILINOS
Alquilar se puede