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JAHRESPRESSEKONFERENZ BERLIN
des BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V.
am Mittwoch, den 20. Mai 2015
Maren Kern
Vorstand
| BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. | Lentzeallee 107 | 14195 Berlin
| Vorstand: Maren Kern, Prof. Dr. Klaus-Peter Hillebrand
| Tel: (030) 897 81-0 | Fax: (030) 897 81-249 | [email protected] | www.bbu.de
Auf dem richtigen Weg – aber mit drohenden Schlaglöchern
Steigende Neubauzahlen, aber auch zunehmende Neubauhemmnisse: Das ist der Spannungsbogen, in dem die Berliner Wohnungswirtschaft die Wohnungspolitik der Hauptstadt sieht. „Berlin
kommt beim Neubau immer besser voran. Umso wichtiger ist es jetzt, diesen positiven Trend weiter
zu stärken. Dabei müssen vor allem die Kosten in den Blick genommen werden“, so Maren Kern,
Vorstand beim BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V.
Kern weiter: „Nur Neubau kann den Markt nachhaltig entlasten. Deshalb ist es im vitalen Interesse der
Stadtgesellschaft, dass Bauen erleichtert und kostengünstiger wird.“ Besondere Sorge bereiten dem BBU
dabei die Entwicklung der Bauland- und Neubaukosten, neubaukritische Initiativen sowie immer weitere
Eingriffe in das Mietrecht. Kern unterstrich: „Die Mietrechtsänderungen der letzten beiden Jahre bringen
viele Neuerungen und zugleich auch rechtliche Unsicherheiten für Mieter und Vermieter. Deshalb warnen
wir vor weiteren Veränderungen. Sinnvoller sind berechenbare Rahmenbedingungen, wirtschaftlich tragbare Bauauflagen und eine ausreichende Verfügbarkeit von Bauland.“
Belegt: BBU-Mitgliedsunternehmen bremsen Mieten
Die BBU-Mitgliedsunternehmen konnten 2014 ihre Position als Mietendämpfer weiter ausbauen. Mit einer
durchschnittlichen Bestandsmiete von 5,43 Euro pro Monat und Quadratmeter liegen sie jetzt 41 Cent (7%)
2
unter dem Mittelwert des neuen Berliner Mietspiegels (5,84 €/m ). Beim Mietspiegel 2013 lag der Abstand
noch bei rund 26 Cent (4,7%). Kern: „Unsere Mitgliedsunternehmen sorgen für bezahlbares und gutes
Wohnen in Berlin.“
Wirksam: Neubau bremst Leerstandsschmelze
Mit 1,9 Prozent lag der Leerstand bei den BBU-Mitgliedsunternehmen in Berlin Ende 2014 nur 0,1 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert. Damit blieb die Leerstandsquote praktisch unverändert – zum ersten Mal
seit fast zehn Jahren deutlicher Rückgänge. „Wir führen diesen für Berlins Mieterinnen und Mieter positiven
Befund auch auf die verstärkten Neubauanstrengungen unserer Mitgliedsunternehmen zurück“, so Kern.
Aufwärts: 50.000 neue Mietwohnungen im Blick
Die Neubauinvestitionen bei den BBU-Mitgliedsunternehmen kennen derzeit nur eine Richtung: Aufwärts.
2014 legten sie im Vorjahresvergleich um 80 Prozent zu, für 2015 ist sogar eine Ausweitung um rund 160
Prozent geplant. Gut 560 Millionen Euro sollen dann in gutes und bezahlbares Wohnen investiert werden –
mehr als 1,5 Millionen Euro pro Tag. Kern: „Unsere Mitgliedsunternehmen sind die Mietwohnungsbauer
Berlins. Damit schaffen sie Raum für weiteres Wachstum und leisten einen wichtigen Beitrag zur sozial
ausgewogenen Entwicklung unserer Stadt.“ Wenn die Rahmenbedingungen stimmen, wollen sie bis 2025
mindestens 50.000 neue Mietwohnungen auf den Weg gebracht haben.
Achtung: Steigende Baukosten steigern Neubaumieten
2014 kostete der Quadratmeter Wohnfläche in Neubauprojekten der BBU-Mitgliedsunternehmen 2.630
Euro brutto. Dabei sind die Herstellungskosten pro Quadratmeter Wohnfläche in den letzten fünf Jahren
deutlich stärker gestiegen als die allgemeine Inflation – je nach Lage und Projekt um 20 bis 30 Prozent, bei
den Bodenrichtwerten sogar um 150 Prozent. Die wesentlichen Ursachen hierfür: Steigende Nachfrage
nach Bauland und Bauleistungen, vor allem aber ständig steigende staatliche Planungs-, Prüf- und Ausführungsauflagen. „Wegen der gestiegenen Neubaukosten liegen die Neubaumieten heute um etwa 2,50 Euro
höher als noch 2009“, so Kern. Der BBU schlägt deshalb u.a. die Aussetzung weiterer Steigerungen bei
energetischen Bauauflagen und eine Senkung der Grunderwerbsteuer in Berlin vor. Kern: „Hier könnte das
Land angesichts der guten Haushaltslage unmittelbar die politische Zielsetzung für bezahlbaren Neubau
aus eigener Kraft unterstützen.“
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DIE THEMEN IM ÜBERBLICK

Neubau verlangsamt weiteren Leerstandsrückgang

Neubauinvestitionen: Boom und kein Ende

Baukostenentwicklung bereitet Sorge
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ANHANG
BBU: Daten und Fakten
Das Verbandsgebiet
Medienkontakt:
Dr. David Eberhart
Pressesprecher
Mobil: (0172) 32 99 700
Fon: (0 30) 8 97 81-1 18
Fax: (0 30) 8 97 81-41 18
E-Mail: [email protected]
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Neubau verlangsamt weiteren Leerstandsrückgang
Zwei gute Nachrichten für Berlins Mietwohnungsmarkt: 2014 ist die Leerstandsquote bei den BBUMitgliedsunternehmen praktisch unverändert geblieben. Darüber hinaus zeigt der neue Mietspiegel,
dass sie ihre Position als Mietpreisdämpfer mit Mieten deutlich unterhalb des Mietspiegeldurchschnitts klar bestätigen konnten. BBU-Vorstand Maren Kern: „Wir sind stolz darauf, dass unsere
Unternehmen so nachweislich verantwortungsvoll mit ihrer starken Marktposition umgehen.“
Die durchschnittliche Bestandsmiete bei einem BBU-Mitgliedsunternehmen lag Ende 2014 bei 5,43 Euro je
2
Monat und Quadratmeter (2013: 5,28 €/m ). Der Abstand zwischen den durchschnittlichen BBUBestandsmieten und dem Mietspiegelmittelwert hat sich damit sowohl real als auch relativ vergrößert. Lag
der Abstand zwischen den BBU-Bestandsmieten 2013 und dem Mittelwert des Mietspiegels von 2013 noch
bei 26 Cent bzw. 4,7 Prozent, beträgt dieser Wert beim neuen Berliner Mietspiegel jetzt mit 41 Cent gut
sieben Prozent. „In einer 60-Quadratmeter-Wohnung lebt es sich bei unseren Mitgliedsunternehmen auf
das Jahr gerechnet fast 300 Euro günstiger als im Mietspiegel-Marktdurchschnitt. Die BBU-Wohnungen
sind und bleiben damit für breite Schichten bezahlbar. ‚Wir sind bezahlbares Wohnen‘, das ist unser Versprechen an die Mieterinnen und Mieter“, unterstrich Kern.
Leerstandsquote und Fluktuation nahezu stabil
Insgesamt standen Ende 2014 bei den BBU-Mitgliedsunternehmen rund 12.800 Wohnungen und damit fast
genauso viele wie im Vorjahr leer. Mit 1,9 Prozent ist die Quote gegenüber dem Vorjahr (2,0%) nur noch
marginal gesunken. Auch die Mieterfluktuation blieb praktisch unverändert: Mit 6,1 Prozent lag sie Ende
2014 nur 0,2 Prozentpunkte unter dem Wert von 2013.
Kern: „Angesichts des anhaltend starken Zuzugs und der damit verbundenen hohen Nachfrage nach
Wohnraum ist es erfreulich, dass diese beiden wichtigen Indikatoren erstmals seit zehn Jahren fast stabil
geblieben sind. Das ist auch ein Ergebnis des allgemein gestiegenen Neubauvolumens in Berlin.“
Leerstand: Am niedrigsten in Friedrichshain und Köpenick, am höchsten in Schöneberg
Am niedrigsten war die Leerstandsquote Ende 2014 bei BBU-Mitgliedsunternehmen in den Altbezirken
Friedrichshain und Köpenick mit jeweils 0,9 Prozent – der niedrigste Wert seit Beginn der Erfassungen
durch den BBU. Am höchsten war der Leerstand in den Altbezirken Schöneberg (3,4%), Zehlendorf (3,2%)
und Spandau (3,1%). „In diesen Bezirken wird derzeit relativ viel modernisiert“, so Kern zur Erläuterung.
Spitzenreiter beim Leerstandsabbau war 2014 der Wedding (-1,1 Prozentpunkte, auf 1,4%), gefolgt von
Prenzlauer Berg (-1,0 Prozentpunkte, auf 1,2%) und Weißensee (-0,5 Prozentpunkte, auf 1,4%).
Fluktuation: Am niedrigsten in Kreuzberg und Mitte, am höchsten in Hellersdorf
Besonders ortstreu waren die Mieterinnen und Mieter bei BBU-Mitgliedsunternehmen in den Altbezirken
Kreuzberg und Mitte. Hier lagen die Fluktuationsquoten 2014 bei jeweils 4,6 Prozent, und damit auch deutlich unter dem Berliner BBU-Durchschnitt von 6,1 Prozent. „Die durchschnittliche Wohndauer beträgt in
diesen beiden Altbezirken damit also rund 22 Jahre, das sind etwa sechs Jahre mehr als im Gesamtberliner Durchschnitt“, so Kern.
Am häufigsten umgezogen wurde 2014 im Altbezirk Hellersdorf: Mit einer Fluktuationsquote von 7,7 Prozent wohnt ein Mieterhaushalt hier statistisch gesehen nur rund 13 Jahre in einer Wohnung, und damit drei
Jahre weniger als der Gesamtberliner Durchschnitt.
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Tabelle: Leerstandsentwicklung und Fluktuationen nach (Alt-)Bezirken bei BBU-Mitgliedsunternehmen
Bezirk / Bezirksteil
Durchschnittliche Leerstands-
Fluktuation (Anteil der von Mietern
quoten
gekündigten Wohnungen) in %
in %
2014
2013
2004
2014
2013
2004
1,4
1,3
2,5
5,4
6,1
8,0
Charlottenburg
1,3
1,1
2,4
5,6
6,0
8,0
Wilmersdorf
1,6
1,5
2,8
5,2
6,4
8,0
Charlottenburg-Wilmersdorf
Friedrichshain-Kreuzberg
1,3
1,3
6,8
4,9
4,7
9,0
Friedrichshain
0,9
1,1
8,0
5,2
4,8
8,9
Kreuzberg
1,8
1,6
5,3
4,6
4,6
9,1
Lichtenberg
1,4
1,3
5,0
5,6
5,9
10,8
Hohenschönhausen
1,7
1,5
3,4
5,4
5,4
10,7
Lichtenberg
1,2
1,2
6,1
5,7
6,2
10,8
Marzahn-Hellersdorf
2,1
2,3
11,2
6,7
6,7
10,2
Marzahn
2,2
2,6
10,1
6,1
6,5
9,7
Hellersdorf
1,9
1,6
13,7
7,7
7,2
11,2
1,7
2,3
5,9
6,1
6,0
9,8
Mitte
1,8
2,1
4,4
4,6
4,8
7,2
Tiergarten
3,0
3,0
6,4
6,9
8,1
10,5
Wedding
1,4
2,5
6,5
7,0
6,9
10,9
1,9
1,8
4,8
6,3
6,0
9,8
Mitte
Neukölln
Pankow
1,6
2,1
4,3
6,3
6,5
8,9
Pankow
2,0
2,2
3,8
6,1
5,9
9,3
Prenzlauer Berg
1,2
2,2
3,5
6,4
7,3
7,8
Weißensee
1,4
1,9
6,9
6,7
6,9
10,2
Reinickendorf
2,9
3,1
3,3
7,1
7,0
9,5
Spandau
3,1
2,6
5,7
7,3
7,6
9,0
Steglitz-Zehlendorf
2,7
2,4
3,1
6,1
6,7
8,0
Steglitz
2,5
1,9
3,0
6,3
6,7
8,4
Zehlendorf
3,2
3,6
3,3
5,4
6,5
6,9
2,9
3,0
3,1
5,6
6,2
9,0
Tempelhof
2,7
2,9
2,2
5,8
6,6
8,9
Schöneberg
3,4
3,3
5,3
4,8
5,0
9,1
1,2
1,2
6,2
5,8
6,4
8,3
Treptow
1,4
1,4
5,5
6,1
6,3
8,2
Köpenick
0,9
1,1
6,7
5,6
6,5
8,4
1,9
2,0
5,5
6,1
6,3
9,4
Tempelhof-Schöneberg
Treptow-Köpenick
Summe Bezirke
Quelle: BBU-Jahresstatistik
Grün: niedrigste Werte
Rot: Höchste Werte
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Neubauinvestitionen: Boom und kein Ende
Die Investitionen der BBU-Mitgliedsunternehmen in Berlin bleiben klar auf Wachstumskurs. Dabei
im Mittelpunkt: Die Neubauinvestitionen. Sie sollen 2015 sogar auf den höchsten Stand seit fast 20
Jahren steigen. „Es steht für die stadtentwicklungspolitische Verantwortung unserer Mitgliedsunternehmen, dass sie ihre Neubauinvestitionen innerhalb so kurzer Zeit so stark gesteigert haben“,
unterstrich BBU-Vorstand Maren Kern.
2014 investierten die BBU-Mitgliedsunternehmen insgesamt rund 1,2 Milliarden Euro, und damit gut 14
Prozent mehr als im Vorjahr. 2015 wollen sie ihre Investitionen auf 1,8 Milliarden Euro steigern (+ 49%).
„Unsere Mitgliedsunternehmen wollen damit einen Betrag investieren, der fast zwei Prozent des Berliner
Bruttoinlandsprodukts entspricht. Diese Zahl steht für Wirtschaftskraft und Zukunftsorientierung unserer
Mitgliedsunternehmen“, unterstrich Kern.
Neubauinvestitionen: +157%
Besonders dynamisch entwickeln sich dabei die Neubauinvestitionen. Nach einer Zunahme um über 78
Prozent auf rund 219 Millionen Euro 2014 sollen sie in diesem Jahr um weitere 157 Prozent auf 561 Millionen Euro zulegen. Kern: „Erstmals seit 1998 dürften unsere Neubauinvestitionen damit bei mehr als einer
halben Milliarde Euro liegen. Der Neubau bei unseren Mitgliedsunternehmen nimmt jetzt kraftvoll Fahrt
auf.“
Baubeginne: +40%, Baufertigstellungen: +100%
2014 konnten die BBU-Mitgliedsunternehmen bei den Baubeginnen den Vorjahreswert um rund 40 Prozent
auf rund 1.800 Wohnungen steigern. Auch die Zahl der Baufertigstellungen nahm zu: Sie verdoppelte sich
auf rund 840 Wohnungen.
50.000 neue Mietwohnungen bis 2025
Vor allem für die kommenden Jahre ist seitens der BBU-Mitgliedsunternehmen mit einer weiteren kräftigen
Ausweitung des Neubaus zu rechnen. „Prognosen für den Neubau sind angesichts der vielen Variablen
nicht einfach. Wenn die Rahmenbedingungen stimmen, dürften unsere Mitgliedsunternehmen bis 2025
aber mindestens 50.000 neue Mietwohnungen auf den Weg gebracht haben. Diese Wohnungen werden in
Berlin auch dringend benötigt“, so Kern.
Hoher Modernisierungsstand, positive CO2-Bilanz
Auch dank anhaltend hoher Modernisierungsinvestitionen sind mittlerweile rund 90 Prozent der Wohnungen von BBU-Mitgliedsunternehmen teilweise oder vollständig modernisiert. Das dämpft nicht nur die Betriebskostenentwicklung, sondern wirkt sich auch positiv auf die Klimabilanz aus: Der CO2-Ausstoß des
BBU-Wohnungsbestandes liegt heute im Vergleich zum Kyoto-Basisjahr 1990 um rund 60 Prozent niedriger.
Kern: „Unsere Unternehmen entlasten Berlins Klimagewissen jedes Jahr um rund 1,3 Millionen Tonnen
CO2. Freiwilligkeit bei den entsprechenden Maßnahmen ist dabei die Grundlage dafür, dass dieses umfassende Engagement für den Klimaschutz wirtschaftlich effizient und damit für die Mieterinnen und Mieter
bezahlbar geblieben ist. Deshalb ist es jetzt von größter Bedeutung, dass diese Entscheidungsspielräume
im Sinne der Mieterinnen und Mieter vom Land Berlin erhalten werden.“
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Tabelle: Investitionen der BBU-Mitgliedsunternehmen mit Sitz in Berlin
Zeitraum
Neubau
Instandsetzung und
Modernisierung
Investitionen
(Mio. €)
Instandhaltung
(Mio. €)
insgesamt
(Mio. €)
(Mio. €)
2010
27,6
429,1
398,7
855,4
2011
36,1
435,2
447,5
918,8
2012
47,0
472,2
518,3
1.037,5
2013
122,7
509,9
430,3
1.062,9
2014
218,6
582,2
413,9
1.214,7
Veränderungen 2014
+78,2 %
+14,2 %
-3,8 %
+14,3 %
6,8 Mrd. €
16,3 Mrd. €
9,6 Mrd. €
32,7 Mrd. €
zu 2013
Σ 1991 bis 2014
Quelle: BBU-Jahresstatistik
Tabelle: Investitionsplanungen der BBU-Mitgliedsunternehmen mit Sitz in Berlin
Zeitraum
Neubau
Instandsetzung und
Modernisierung
Investitionen
(Mio. €)
Instandhaltung
(Mio. €)
insgesamt
(Mio. €)
(Mio. €)
Planungen 2015
560,8
589,1
654,1
1.804,0
Veränderungen 2015
+156,5 %
+1,2 %
+58,0 %
+48,5 %
zu 2014
Quelle: BBU-Jahresstatistik
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Baukostenentwicklung bereitet Sorge
Was bauen BBU-Mitgliedsunternehmen, und zu welchen Kosten? Zur Beantwortung dieser und anderer Fragen baut der BBU derzeit seine Neubaudatenbank auf. Ein klares Ergebnis: Steigende
Baunachfrage, vor allem aber die immer weiter steigenden Belastungen aus staatlichen Auflagen
bleiben nicht folgenlos für die Entwicklung der Baukosten – und damit auch für die Neubaumieten.
„Wir beobachten die Kostenentwicklung mit Sorge“, so BBU-Vorstand Maren Kern.
Für die BBU-Neubaudatenbank wurden bislang für die Jahre 2009 bis 2016 Daten von rund 1.800 Wohnungen umfassenden Neubauprojekten von BBU-Mitgliedsunternehmen der Jahre 2009 bis 2016 ausgewertet. Auf Berlin entfallen dabei gut 1.600 Wohnungen, rund 200 auf das Land Brandenburg.
Das bauen BBU-Mitgliedsunternehmen
Eine durchschnittliche Neubauwohnung war bei BBU-Mitgliedsunternehmen 2014 demnach rund 75 Quad2
ratmeter groß – und damit deutlich kleiner als der Gesamtberliner Durchschnitt (85 m ). Der BBU rechnet
auf Grundlage der Tendenz der letzten Jahre damit, dass sich die Wohnfläche in den von seinen Mitgliedsunternehmen gebauten Wohnungen in den nächsten Jahren noch etwas weiter verkleinern wird.
Die durchschnittliche BBU-Neubauwohnung befindet sich in einem fünfgeschossigen, meist freistehenden
Mehrfamilienhaus und wird per Zentralheizung über Fernwärme beheizt. Ein hoher Anteil der neuen Wohnungen (43%) hat ein oder zwei Zimmer. Ein besonders bemerkenswertes Ergebnis: Knapp 50 Prozent der
Wohnungen werden barrierefrei erstellt. „Mit Blick auf die älter werdende Gesellschaft bauen unsere Mitgliedsunternehmen schon heute für den Bedarf von morgen“, unterstrich Kern.
Steigende Baukosten = höhere Neubaumieten
Nach Auswertungen der BBU-Neubaudatenbank lagen die durchschnittlichen Herstellungskosten (Kostengruppen 200-700, d.h. alle Baukosten ohne das Grundstück) 2014 bei 2.130 Euro brutto pro Quadratmeter.
Hinzu kommen noch die Baulandpreise. Auf den Quadratmeter Wohnfläche gerechnet kann der Bodenkostenanteil mit durchschnittlich 500 Euro angesetzt werden. Die Gesamtbaukosten pro Quadratmeter (Kostengruppen 100-700) liegen damit bei 2.630 Euro pro Quadratmeter.
Dies entspricht einer wirtschaftlich erforderlichen Nettokaltmiete von knapp elf Euro pro Monat und Quadratmeter, zu denen noch Betriebskosten in Höhe von ca. 2,50 Euro pro Monat und Quadratmeter hinzukommen. Zum Vergleich: Bei den – noch relativ wenigen – Neubauprojekten von BBUMitgliedsunternehmen in den Jahren 2009 bis 2011 wären noch Nettokaltmieten von etwa 8,50 Euro pro
Monat und Quadratmeter wirtschaftlich tragbar gewesen. Kern: „Dass die Neubaumieten bei den aktuellen
Neubauprojekten um etwa 2,50 Euro pro Monat und Quadratmeter höher sind als noch vor fünf Jahren,
steht für die besorgniserregende Entwicklung der Baukosten in dieser Zeit. Auf den Monat gerechnet sind
das bei einer durchschnittlichen Neubauwohnung fast 200 Euro Kaltmiete mehr.“
Staatliche Auflagen + steigende Nachfrage = Baukostenspirale
Diese Entwicklung hat vor allem zwei Ursachen: Die steigende Nachfrage nach Grundstücken und nach
Bauleistungen, vor allem aber auch immer weiter steigende staatliche Auflagen.
Mit allein etwa einem Euro Neubaumiete mehr pro Monat und Quadratmeter als 2009 schlagen dabei die
gestiegenen Baulandpreise besonders zu Buche. In dem für BBU-Mitgliedsunternehmen besonders wichtigen Marktsegment „Bauland für Mehrfamilienhäuser“ stiegen sie nach Auswertungen von Zahlen des „Gutachterausschusses für Grundstückswerte Berlin“ zwischen 2009 und 2014 um 150 Prozent auf durchschnittlich 864 Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche.
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Gestiegene Baupreise sind 2014 für weitere rund 0,50 Euro Neubaumietensteigerung pro Monat und Quadratmeter gegenüber 2009 verantwortlich. Kern: „Ohne den Effekt der seit 2009 deutlich gesunkenen Zinsen
würden sich die in dieser Zeit gestiegenen Baupreise nach unseren Schätzungen sogar auf bis zu einen
Euro höhere Neubaumiete je Monat und Quadratmeter als 2009 summieren.“
Eine zentrale Rolle spielen aber auch die immer weiter steigenden staatlichen Bauauflagen. Kern: „Bauprojekte gehen oft über mehrere Jahre. Deshalb müssen dabei nicht nur bereits beschlossene gesetzliche
Baustandards berücksichtigt werden, sondern auch geplante oder sogar erst noch diskutierte Anhebungen.“ Ein besonders eklatantes Beispiel sind die energetischen Standards. Die verschärften Vorgaben der
Energieeinsparverordnung (EnEV) 2009 haben mit den durch sie verursachten Baukostensteigerungen zu
einer Verteuerung der Neubaumieten 2014 gegenüber 2009 von weiteren schätzungsweise 0,50 Euro pro
Monat und Quadratmeter geführt. Hinzu kommen noch neue statische Anforderungen aufgrund europäischer Normen, gestiegene Anforderungen an den Brand- oder Schallschutz sowie zusätzliche Prüfungen
durch Prüfsachverständige, etwa bei energetischen Nachweisen oder Anforderungen an rollstuhlgerechte
Neubauwohnungen. Auch die Grunderwerbsteuer hat Einfluss auf die Höhe der Neubaukosten und damit
der Neubaumieten. In Berlin stieg diese Steuer, die dem Landeshaushalt 2014 ein Aufkommen von rund
800 Millionen Euro brachte, zwischen 1998 und 2014 in drei Schritten von 3,5 auf jetzt 6,0 Prozent.
Kostenlawinen voraus
Mit Blick auf weitere Steigerungen bei Bauauflagen und weiter steigender Nachfrage nach Wohnungen
könnte sich der Aufwärtsdruck bei den Baukosten in den nächsten Jahren in Berlin verstärken. Kern: „Jede
Auflage kostet. Das fängt bei vermeintlich unbedeutenden Facetten wie Baumschutzvorschriften an, geht
bei immer mehr Dämmung und dem Einsatz erneuerbarer Energien weiter und hört bei Einbauvorschriften
für Rauchwarnmelder und Forderungen nach rollstuhlgerechtem Standard aller neuen Wohnungen nicht
auf. Die Zeche zahlen die Mieterinnen und Mieter“, erläuterte Kern. Der BBU schlägt deshalb vor:

Vor Auflagenfestsetzung: Mietenfolgenabschätzung. Die Kostenfolgen von Bauauflagen sollten
vom Staat immer in ihrer Gesamtheit und vor allem auch in ihren Auswirkungen auf die Neubaumieten betrachtet werden. Denn: Für sich genommen mögen die von Einzelauflagen verursachten
Baukostensteigerungen relativ gering erscheinen. In ihrer Gesamtheit können sie sich aber schnell
auf viele Tausend Euro mehr pro Wohnung summieren.

Nächste Stufe der Energieeinsparverordnung (EnEV) aussetzen. Bereits die EnEV 2009 hat zu
erheblichen Steigerungen der Baukosten geführt. In ihrer nächsten Stufe (EnEV 2014, Inkrafttreten
2016) dürften die Kostensteigerungen bei weiteren sieben Prozent liegen. „Diese Anforderungsspirale muss jetzt gestoppt werden. Es darf nicht sein, dass immer höhere energetische Standards die
Wohnkosten treiben“, so Kern. Dabei müssten beispielsweise auch die in Zukunft sinkenden Alterseinkommen im Blick behalten werden.

Kostensenkende Neubauanreize überlegen. Auf Bundesebene käme hier beispielsweise eine
Senkung der Mehrwertsteuer auf Bauleistungen, auf Landesebene eine (vorübergehende) Senkung der Grunderwerbsteuer in Betracht. Als Unterstützung für einkommensschwache Haushalte
wäre eine Senkung der Grundsteuer eine weitere Möglichkeit für eine einkommensabhängige Förderung. Denn: Während die mit den Betriebskosten erhobene Grundsteuer im Durchschnitt aller
BBU-Wohnungen in Berlin rund 0,26 Euro pro Quadratmeter und Monat beträgt, liegt sie im Neubau aufgrund der hier höheren Berechnungsgrundlage bei bis zu 0,50 Euro pro Quadratmeter.
Damit zehrt sie hier z.B. den Effekt günstigerer Heizkosten im Neubau weitgehend auf. 2014 beliefen sich die Einnahmen des Landes Berlin aus der Grundsteuer auf rund 780 Millionen Euro, die
Stadt belegt hier mit einem Hebesatz von 810 Prozent bundesweit den Spitzenplatz.
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BBU: Daten & Fakten
Der BBU ist mit rund 360 Mitgliedsunternehmen in Berlin-Brandenburg der größte und älteste wohnungswirtschaftliche Verband der neuen Bundesländer. Unter seinem Dach vereinen sich öffentliche, genossenschaftliche, private und kirchliche Wohnungsunternehmen. Zusammen bewirtschaften sie rund 1,1 Millionen Wohnungen in Berlin und Brandenburg. Mit ihren Umsätzen, Investitionen
und Arbeits- sowie Ausbildungsplätzen sind sie ein wichtiger Wirtschaftsfaktor der Hauptstadtregion.
Eine starke Gemeinschaft
Die rund 140 Berliner Mitgliedsunternehmen des BBU erzielten im vergangenen Jahr Umsätze von etwa
3,6 Milliarden Euro. Bei ihnen sind mehr als 7.400 Menschen beschäftigt, darunter 336 Auszubildende. Ca.
9.400 weitere Arbeitsplätze werden in Handwerk und Baugewerbe sowie bei Lieferanten maßgeblich durch
die Aufträge der Mitgliedsunternehmen gesichert. Seit 1991 haben sie in Berlin rund 32,7 Milliarden Euro in
gutes und bezahlbares Wohnen investiert.
40 Prozent des Berliner Mietwohnungsbestandes bewirtschaftet
Mit einem Bestand von rund 700.000 Wohnungen bewirtschaften die Berliner BBU-Mitgliedsunternehmen
rund 40 Prozent des Berliner Mietwohnungsbestandes. Dabei bewirtschafteten u.a.
- 12 städtische Wohnungsbaugesellschaften rund 291.000 Wohnungen in Berlin,
- 48 Wohnungsgesellschaften privater Eigentümer rund 190.000 Wohnungen in Berlin und
- 78 Wohnungsgenossenschaften rund 184.000 Wohnungen in Berlin.
15 Mitgliedsunternehmen bewirtschaften jeweils mehr als 10.000 Wohnungen. Etwa zwei Millionen Berlinerinnen und Berliner leben in Wohnungen, die von BBU-Mitgliedsunternehmen bewirtschaftet werden.
BBU: Umfangreiche Dienstleistungen für die Wohnungswirtschaft
Zusammen mit seinen Töchtern und verbundenen Unternehmen (BBT GmbH, DOMUS AG, DOMUS Consult und BBA-Akademie der Immobilienwirtschaft e.V.) bietet der 1897 gegründete Verband seinen Mitgliedsunternehmen Interessenvertretung gegenüber Politik, Verwaltung und Öffentlichkeit, Beratung und
Erfahrungsaustausch in rechtlichen, wohnungswirtschaftlichen und technischen Fragen, Informationsversorgung über diverse Publikationen, Wirtschaftsprüfung und Steuerberatung sowie Aus- und Weiterbildung.
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Das BBU-Verbandsgebiet
Der BBU vertritt die Wohnungsunternehmen zweier Bundesländer. Dabei wird der Verband mit sehr
unterschiedlichen Gegebenheiten konfrontiert. Während Berlin und sein engeres Umland eine anhaltende Bevölkerungszunahme registrieren, wird die Bevölkerungszahl im weiteren Metropolenraum des Landes Brandenburg bis 2030 um fast ein Fünftel schrumpfen. Hier werden Leerstandsquoten von bis zu 25 Prozent verzeichnet.
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