‫בס"ד‬ ‫לכבוד‬ ‫רפאל א‪.‬ג‪ .‬יזמות בע"מ‬ ‫תאריך ‪:‬‬ ‫‪ 38‬מרץ ‪5034‬‬ ‫מספרנו‪:‬‬ ‫פר ‪5034 / 3668‬‬ ‫באמצעות מייל‬ ‫א‪1‬נ‪,1‬‬ ‫הנדון‪ :‬הערכת שווי זכויות במקרקעין‬ ‫מגרש לבניה רוויה ומסחר‬ ‫גוש ‪ 7319‬חלק מחלקה ‪ - 301‬מגרש ‪ 606‬ע"פ תכנית נת‪/145/‬א‬ ‫מתחם המע"ר החדש‪ -‬נתניה‬ ‫‪ 010‬מ' מקו החוף‬ ‫דרך אילות ‪ 2‬גני תקווה ‪00955‬‬ ‫טלפון‪50-0590025 :‬‬ ‫‪www.teddy.co.il‬‬ ‫פקס‪50-0590026 :‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫פר ‪/866118‬גוש ‪ 7819‬חלקה ‪ 801‬נתניה‪/‬מגרש‬ ‫~‪~1‬‬ ‫‪ .3‬מטרת השומה‬ ‫נתבקשתי על ידי מר דוד רפאל לחוות דעתי לגבי שווי השוק של המקרקעין שבנדון‪ ,‬חלקי מר וולפו יצחק בחלקה‬ ‫לצורך כך‪:‬‬ ‫בלבד‪ ,‬בתנאי השוק החופשי בין מוכר מרצון לקונה ברצון‪1‬‬ ‫‪ 1I‬ערכתי ביקור בנכס הנדון וסביבתו בתאריך ‪181/01/80‬‬ ‫‪ 1II‬בחנתי את מצב התכנון החל על הנכס‪1‬‬ ‫‪ 1III‬עיינתי במסמכים שהוצגו בפני‪1‬‬ ‫‪ 1IV‬ערכתי סקר של רמות המחירים בסביבת הנכס הנדון וביצעתי תחשיבים והתאמות לנכס הנדון‪1‬‬ ‫שומה זו נערכה בהנחה שהזכויות בנכס הנדון חופשיות מכל חוב‪ ,‬שעבוד‪ ,‬ו‪/‬או זכויות צד ג' כלשהן והנכס פנוי‬ ‫וריק מכל מחזיק ו‪/‬או מחוברים‪1‬‬ ‫החתום מטה משמש כשמאי במאגר השמאי הממשלתי ועורך שומות‪ ,‬בין היתר‪ ,‬לרשות מקרקעי ישראל‪ -‬מחוז‬ ‫דרום‪ ,‬מינהלת נכסי הדיור הממשלתי הכפופה לחשב הכללי ולמשרד האוצר‪ ,‬הימנותא ‪/‬קק"ל‪ ,‬האפוטרופוס‬ ‫הכללי‪ ,‬החברה להשבת נכסי נספי השואה ועוד‪.‬‬ ‫‪ .5‬נשוא השומה ‪ -‬פרטי הנכס‬ ‫נשוא השומה הינו חלק מחלקת קרקע המיועדת לבנייה רוויה של דירות מגורים מעל ‪ 1‬קומות מסחריות‪ ,‬שפרטיה‬ ‫כדלקמן‪:‬‬ ‫‪‬‬ ‫גוש‬ ‫‪-‬‬ ‫‪;7819‬‬ ‫‪‬‬ ‫חלקה‬ ‫‪-‬‬ ‫‪;801‬‬ ‫‪‬‬ ‫שטח חלקה רשום‬ ‫‪-‬‬ ‫‪ 1,101‬מ"ר;‬ ‫‪‬‬ ‫מגרש‬ ‫‪-‬‬ ‫‪ 606‬עפ"י תכנית נת‪/101/‬א;‬ ‫‪‬‬ ‫שטח מגרש‬ ‫‪-‬‬ ‫‪ 1,101‬מ"ר;‬ ‫‪‬‬ ‫כתובת‬ ‫‪-‬‬ ‫הרב ברוד (מתוכנן)‪ ,‬נתניה;‬ ‫‪‬‬ ‫חלק נשום‬ ‫‪-‬‬ ‫זכויותיו של מר וולפו יצחק בחלקה – ‪ 01110/800000‬חלקים;‬ ‫‪‬‬ ‫בעלות‬ ‫‪-‬‬ ‫פרטית‬ ‫דרך אילות ‪ 2‬גני תקווה ‪00955‬‬ ‫טלפון‪50-0590025 :‬‬ ‫‪www.teddy.co.il‬‬ ‫פקס‪50-0590026 :‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫פר ‪/866118‬גוש ‪ 7819‬חלקה ‪ 801‬נתניה‪/‬מגרש‬ ‫~‪~2‬‬ ‫‪ .1‬מצב הזכויות המשפטיות‬ ‫‪1.3‬‬ ‫‪1.5‬‬ ‫נסח רישום‬ ‫בהתאם להעתק נסח רישום מקרקעין – פלט מאינטרנט‪ ,‬אשר הוצג בפני‪ ,‬עולים בין היתר הפרטים‬ ‫הבאים‪:‬‬ ‫‪‬‬ ‫גוש ‪ 7819‬חלקה ‪ ;801‬גוש ישן ‪ 1101‬חלקה ישנה ‪;10‬‬ ‫‪‬‬ ‫שטח חלקה רשום ‪ 1,101 -‬מ"ר;‬ ‫‪‬‬ ‫הבעלות על החלקה פרטית ורשומה כדלקמן‪:‬‬ ‫שם‬ ‫חלק בחלקה‪/‬בנכס‬ ‫וולפו יצחק‬ ‫‪01110/800000‬‬ ‫בורנשטיין איתן‬ ‫‪9806/800000‬‬ ‫בורנשטיין אמנון‬ ‫‪9806/800000‬‬ ‫א‪1‬ש‪1‬ד‪ 1‬נוף השקעות בע"מ‬ ‫‪01110/1000000‬‬ ‫ד‪1‬יולנד בע"מ‬ ‫‪8101966/1000000‬‬ ‫‪‬‬ ‫רשומה הערה לפי פקודת המסים – מס רכוש נתניה‪ ,‬בסך נומינלי של ‪ ₪ 018,189‬על הבעלות‬ ‫של וולפו יצחק;‬ ‫‪‬‬ ‫רשומה משכנתא לטובת בנק דיסקונט לישראל בע"מ‪ ,‬ללא הגבלה בסכום על הבעלות של‬ ‫י‪1‬יולנד בע"מ‪1‬‬ ‫הסתייגות‬ ‫אין בתיאור המצב המשפטי כדי להוות חוות דעת משפטן‪1‬‬ ‫החתום מטה אינו משפטן ואלו הנתונים המשפטיים‪,‬שהוצגו בפני לצורך הכנת חוות הדעת‪ 1‬במידה וקיימים‬ ‫מסמכים שלא הובאו לידיעתי‪ ,‬ייתכן ויהיה בהם כדי לשנות את ההערכה‪1‬‬ ‫דרך אילות ‪ 2‬גני תקווה ‪00955‬‬ ‫טלפון‪50-0590025 :‬‬ ‫‪www.teddy.co.il‬‬ ‫פקס‪50-0590026 :‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫פר ‪/866118‬גוש ‪ 7819‬חלקה ‪ 801‬נתניה‪/‬מגרש‬ ‫~‪~0‬‬ ‫‪ .4‬תאור הנכס והסביבה‬ ‫‪ 4.3‬תאור הסביבה‬ ‫הנכס הנדון מצוי במתחם תכנית נת‪ 101 /‬א' אשר מכונה גם המע"ר החדש‪ ,‬המצוי‬ ‫במרכז העיר נתניה בין שדרות בן גוריון ושדרות בן‪-‬צבי‪ ,‬בסמוך לחוף הים‪ ,‬במרחק של כ ‪ 010‬מ' מקו‬ ‫הטיילת והחוף (יש לציין כי לפי חוק החופים לא ניתן לבנות בניה חדשה במרחק של פחות מ ‪ 100 -‬מ' מחוף‬ ‫הים)‪1‬‬ ‫שדרות בן גוריון מהווים רחוב דו סטרי‪ -‬דו נתיבי הממוקם במערב העיר בסמוך לחוף הים וסלול מצפון‬ ‫לדרום‪ 1‬הרחוב מקשר בין מחלף פולג בדרום העיר וממשיך צפונה עד למרכזה שם מחליף את שמו לשדרות‬ ‫ז'בוטינסקי‪ 1‬בסמוך לרחוב מעבריו השונים בנייני מגורים‪ ,‬קניון (עיר ימים)‪ ,‬בית גולדמינץ ‪ ,‬מגרשי ספורט‪,‬‬ ‫שמורת טבע אירוס ארגמן‪ ,‬פארק עירוני ועוד‪1‬‬ ‫שדרות בן‪-‬צבי מהווים רחוב דו סטרי‪ -‬דו נתיבי הממוקם במערב העיר ומזרחית למתחם‪ 1‬בסמוך לרחוב‬ ‫בנייני מגורים‪ ,‬מגרשי ספורט‪ ,‬מרכזים מסחריים‪ ,‬בתי ספר ועוד‪1‬‬ ‫מיקום המתחם עצמו הינו מרכזי וזוכה לגישה נוחה הודות לצירי התחבורה הראשיים של העיר העוברים‬ ‫מסביב לו‪ .‬האזור מהווה עתודת קרקע מרכזית בעיר‪.‬‬ ‫המתחם עצמו מהווה שטח קרקע בשטח של כ‪ 111 -‬דונם‪1‬‬ ‫התכנית אשר בשטח המתחם מתירה שימושים הכוללים מגורים צמודי קרקע ובתי קומות‪ ,‬אזור מסחר‬ ‫בשילוב מגורים‪ ,‬אזור מסחרי‪ ,‬אזורים לבנייני ציבור‪ ,‬שטח ציבורי פתוח ועוד‪1‬‬ ‫המתחם מתוחם כדלהלן‪:‬‬ ‫‪‬‬ ‫מצפון ‪:‬‬ ‫רחוב היהלומן אברמס;‬ ‫‪‬‬ ‫מדרום ‪:‬‬ ‫שכונת נווה עוז;‬ ‫‪‬‬ ‫ממזרח ‪:‬‬ ‫שדרות בן צבי;‬ ‫‪‬‬ ‫ממערב ‪:‬‬ ‫שדרות בן גוריון ;‬ ‫‪1‬‬ ‫הפיתוח של המתחם חלקי ונכון ליום הביקור קיימים בו מעט שטחים מבונים ותיקים של מבנים צמודי‬ ‫קרקע‪ ,‬אתר שינוע לפסולת במרכז המתחם במפלס קרקע נמוך‪ ,‬שבילי עפר ומשטחי כורכר‪ ,‬כמו גם עצי‬ ‫אקליפטוס‪ ,‬עשביה וצמחיית בר‪.‬‬ ‫‪ 1‬למעט תא שטח בצפון מערב התכנית הממוקם מערבית לשדרות בן גוריון‪1‬‬ ‫דרך אילות ‪ 2‬גני תקווה ‪00955‬‬ ‫טלפון‪50-0590025 :‬‬ ‫‪www.teddy.co.il‬‬ ‫פקס‪50-0590026 :‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫פר ‪/866118‬גוש ‪ 7819‬חלקה ‪ 801‬נתניה‪/‬מגרש‬ ‫~‪~6‬‬ ‫להלן מפת הסביבה עם מיקום המתחם‬ ‫דרך אילות ‪ 2‬גני תקווה ‪00955‬‬ ‫טלפון‪50-0590025 :‬‬ ‫‪www.teddy.co.il‬‬ ‫פקס‪50-0590026 :‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫פר ‪/866118‬גוש ‪ 7819‬חלקה ‪ 801‬נתניה‪/‬מגרש‬ ‫~‪~0‬‬ ‫‪ 4.5‬תאור החלקה נשוא השומה‬ ‫החלקה נשוא השומה מצויה בצד המערבי של החלק המרכזי של המתחם בסמוך לרחוב שד' בן גוריון‪1‬‬ ‫צורת החלקה מלבנית רגולרית‪1‬‬ ‫נכון ליום הביקור החלקה אינה מבונה‪1‬‬ ‫שטח החלקה הינו כאמור כ ‪ 111‬דונם‪1‬‬ ‫המספר הישן של החלקה – ‪ 10‬בגוש ‪ 11101‬מגרש תמורה ‪ 606‬לפי תכנית נת‪/101/‬א'‪1‬‬ ‫פני הקרקע אינם מישוריים עם גבעות חול כאשר החלק הצפון מערבי של החלקה כולל עצי אקליפטוס‬ ‫והחלק הדרומי מהווה אזור חולי עם מדרון קל הפונה לאתר שינוע הפסולת‪1‬‬ ‫הגישה לחלקה אפשרית דרך קצהו של רחוב משולם ראט ומבנה הציבור – סנטוריום החלמה ונופש‬ ‫המצוי בקצהו הסלול המסתעף דרומה‪ 1‬החלקה מצויה מדרו לשביל עפר ומשטח כורכר שנסלל בסמוך‪1‬‬ ‫החלקה מצויה מרחק של כ ‪ 010 -‬מ' מקו החוף‪/‬טיילת וכ ‪ 100 -‬מ' מקו המים‪1‬‬ ‫מידות החלקה הינם כדלקמן‪:‬‬ ‫כ ‪ 68 -‬מ';‬ ‫‬‫אורך‬ ‫כ‪ 00 -‬מ'‪1‬‬ ‫‬‫רוחב‬ ‫להלן תשריט החלקה‪:‬‬ ‫דרך אילות ‪ 2‬גני תקווה ‪00955‬‬ ‫טלפון‪50-0590025 :‬‬ ‫‪www.teddy.co.il‬‬ ‫פקס‪50-0590026 :‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫פר ‪/866118‬גוש ‪ 7819‬חלקה ‪ 801‬נתניה‪/‬מגרש‬ ‫~‪~0‬‬ ‫להלן תצלום אווירי של הסביבה עם מיקום החלקה‬ ‫להלן מפת המתחם והסביבה עם מיקום החלקה (החיצים מסמנים מרחק של כ ‪ 010‬מ' מהחוף)‪1‬‬ ‫דרך אילות ‪ 2‬גני תקווה ‪00955‬‬ ‫טלפון‪50-0590025 :‬‬ ‫‪www.teddy.co.il‬‬ ‫פקס‪50-0590026 :‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫פר ‪/866118‬גוש ‪ 7819‬חלקה ‪ 801‬נתניה‪/‬מגרש‬ ‫~‪~7‬‬ ‫להלן מדגם תמונות של החלקה והסביבה מיום הביקור‬ ‫דרך אילות ‪ 2‬גני תקווה ‪00955‬‬ ‫טלפון‪50-0590025 :‬‬ ‫‪www.teddy.co.il‬‬ ‫פקס‪50-0590026 :‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫פר ‪/866118‬גוש ‪ 7819‬חלקה ‪ 801‬נתניה‪/‬מגרש‬ ‫~‪~8‬‬ ‫‪ .1‬מצב תכנוני‬ ‫בהתאם לבדיקה באתר הועדה המקומית לתכנון ובנייה‪'-‬נתניה' ומאתר רשות מקרקעי ישראל להלן תכניות‬ ‫תקפות בשטח החלקה כיום‪1‬‬ ‫שם התכנית‬ ‫פירוט התוכנית‬ ‫ילקוט פרסומים‬ ‫תאריך פרסום‬ ‫נת‪101/‬‬ ‫איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים‬ ‫‪1117‬‬ ‫‪10/06/8711‬‬ ‫נת‪/101/‬א‬ ‫איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים‬ ‫‪1810‬‬ ‫‪01/01/1001‬‬ ‫‪ 1.3‬עיקרי התכניות‪:‬‬ ‫א‪1‬‬ ‫המגרש ממוקם במבנן ‪ G‬בתת מבנן ‪ 0‬ומסווג כאזור מסחרי (מע"ר)‪1‬‬ ‫ב‪1‬‬ ‫במגרש יותרו מגורים ע"ג ‪ 1‬קומות מסחר‪ ,‬מגורים‪ ,‬מסחר‪ ,‬משרדים‪ ,‬בתי קפה‪ ,‬מסעדות‪ ,‬שרותי‬ ‫בריאות‪ ,‬שרותי תיירות‪ ,‬בידור‪ ,‬דיור מוגן וחניונים‪1‬‬ ‫ג‪1‬‬ ‫עבודות יישור הקרקע‪ -‬בעלי הקרקע בתכנית זו יישאו בהוצאות יישור ופילוס הקרקע‪ ,‬הכל בהתאם‬ ‫לתכנית פיתוח שתוכן ותאושר ע"י הועדה המקומית‪1‬‬ ‫ד‪1‬‬ ‫יחידות המגורים באזור מגורים ב'‪ ,‬ג'‪ ,‬ג'‪ 8‬יבנו בבניינים בני ‪ 1‬ו‪ 0 -‬קומות‪ 1‬בכל מבנן מפורטים‬ ‫המגרשים בהם מותר לבנות בקיר משותף בלא צורך בקבלת הסכמת השכן‪1‬‬ ‫ה‪1‬‬ ‫תותר בניית מרתפים עפ"י הנחיות תכנית נת‪/800/‬ש ‪18711‬‬ ‫ו‪1‬‬ ‫בכל מגרש יבנה מבנה שיראה כיחידה תכנונית אחת גם אם הבניה תעשה בשלבים‪ ,‬לא תותר חלוקת‬ ‫משנה של המגרש שיש בה כדי לפגוע בהוראה זו‪1‬‬ ‫ז‪1‬‬ ‫במגרשים בהם נקבע מסחר בק"ק‪ ,‬יתאפשר פיצול השטח המסחרי ללא שינוי בסה"כ הזכויות‬ ‫למסחר במקרה בשני המקרים כלהלן‪:‬‬ ‫‪18‬‬ ‫במגרשים המיועדים למסחר בק"ק‪ ,‬בהם לא ניתן לכלול את כל הזכויות בקומת הקרקע‬ ‫תינתן אפשר' לניצול יתרת הזכויות בקומה שמעליה‪1‬‬ ‫‪11‬‬ ‫במגרשים שלהם חזית הפונה ליותר מרחוב אחד וקיים הפרש מפלסים של קומה בין שני‬ ‫הרחובות‪ ,‬תינתן אפשרות לקומה מסחרית בשני המפלסים (עפ"י הנספחים)‪1‬‬ ‫דרך אילות ‪ 2‬גני תקווה ‪00955‬‬ ‫טלפון‪50-0590025 :‬‬ ‫‪www.teddy.co.il‬‬ ‫פקס‪50-0590026 :‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫פר ‪/866118‬גוש ‪ 7819‬חלקה ‪ 801‬נתניה‪/‬מגרש‬ ‫~‪~9‬‬ ‫להלן חלק מהוראות הבנייה‪:‬‬ ‫א‪ 1‬יש להקפיד בעת התכנון המפורט על הנחיות ברורות ומחייבות לכל המבנן‪ 1‬באשר למגורים מעל‬ ‫החזיתות המסחריות‪ ,‬אופיין יקבע בכל תת מבנן‪1‬‬ ‫ב‪ 1‬ניתן לשנות את הייעוד של המגורים מעל קומות המסחר‪ ,‬למסחר‪ ,‬וזאת באישור הועדה המקומית‪1‬‬ ‫חישוב זכויות המסחר כנגד הזכויות למגורים יקבע עפ"י הערכת שמאי מקרקעין‪1‬‬ ‫ג‪ 1‬תוספת השטח המסחרי עפ"י סעיף ‪ 9‬מוגבלת לכדי ‪ 10,000‬מ"ר מסחרי‪1‬‬ ‫ד‪ 1‬שינוי היעוד ממגורים למסחר יאושר רק לאחר השלמת בניית שטחי מסחר במבנן זה בסך של ‪800,000‬‬ ‫מ"ר‪1‬‬ ‫להלן זכויות הבנייה על החלקה (עפ"י נספח ‪:)1‬‬ ‫מספר‬ ‫מגרש‬ ‫שטח‬ ‫מגרש‬ ‫יעוד וקומות‬ ‫מספר‬ ‫יח"ד‬ ‫‪606‬‬ ‫‪2,505‬‬ ‫קומות‬ ‫מגורים*‪+ 6‬‬ ‫קומות‬ ‫מסחריות*‪2‬‬ ‫‪25‬‬ ‫מסחר‪-‬‬ ‫ק"ק‬ ‫‪1,880‬‬ ‫מסחר‪-‬‬ ‫ק"א‬ ‫‪1,378‬‬ ‫מגורים ג‪1‬‬ ‫‪2,998‬‬ ‫‪2‬‬ ‫שירות‬ ‫‪426‬‬ ‫להלן קטע מתשריט התכנית‬ ‫‪ 2‬ככל הנראה‪ -‬נספח ‪ 1‬לא ברור דיו‪1‬‬ ‫דרך אילות ‪ 2‬גני תקווה ‪00955‬‬ ‫טלפון‪50-0590025 :‬‬ ‫‪www.teddy.co.il‬‬ ‫פקס‪50-0590026 :‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫פר ‪/866118‬גוש ‪ 7819‬חלקה ‪ 801‬נתניה‪/‬מגרש‬ ‫~ ‪~ 15‬‬ ‫אחוזי‬ ‫בנייה‬ ‫‪250%‬‬ ‫‪ .6‬גורמים ושיקולים‬ ‫בהערכת שווי הזכויות בנכס הנדון‪ ,‬התחשבתי בין היתר בגורמים ובשיקולים הבאים‪:‬‬ ‫‪618‬‬ ‫מיקום החלקה במתחם תכנית מאושרת נת‪/101/‬א בדרום מערב העיר נתניה במרחק‬ ‫הליכה מחוף הים של כ ‪ 010‬מ'‪ ,‬בסמוך לשד' בן גוריון‪1‬‬ ‫‪611‬‬ ‫מיקומו הטוב של הנכס בתוך המתחם‪/‬שכונה באזור ללא מפגעי רעש וצירים מרכזיים‪1‬‬ ‫‪611‬‬ ‫שטח החלקה‪ ,‬צורתה והטופוגרפיה‪1‬‬ ‫‪610‬‬ ‫המצב המשפטי – בעלות פרטית במושע של מעט בעלים‪1‬‬ ‫‪611‬‬ ‫זיהוי הנכס‪ -‬זיהוי הנכס בוצע באמצעות הפורטל הגיאוגרפי ואתר העיריה‪1‬‬ ‫‪616‬‬ ‫מצב התכנון וזכויות הבניה – הובאו בחשבון התוכניות החלות על החלקה והזכויות‬ ‫המותרות‪ ,‬כולל שטחי מסחר בקומת הקרקע וא' ושטחי מגורים בקומות‪1‬‬ ‫‪619‬‬ ‫הובא בחשבון כי מיום אישור התכנית טרם בוצעה הבניה במתחם היות וקיימת‬ ‫התניית הפיתוח‪ 1‬כפי שנמסר לי‪ ,‬העיריה החליטה לקדם את נושא הפיתוח לפני כשנה‬ ‫אך עדיין לא הוחל וכי התכנון הוא שבטווח הזמן הקרוב יוחל בפיתוח של חלקים‬ ‫במתחם‪1‬‬ ‫‪611‬‬ ‫זמינות – ערכי הקרקע ליח"ד משקפים את אי הזמינות החלה כיום בשל אי ביצוע‬ ‫הפיתוח של המתחם ואי אפשרות להוצאת היתר בהתאם לתב"ע בתוקף במיידי‪1‬‬ ‫‪617‬‬ ‫הובא בחשבון שטחי מסחר בקומות תחתונות ויחס המרה כפי שיפורט בתחשיב‪1‬‬ ‫‪6180‬‬ ‫מצב שוק הנדל"ן בכלל ושוק המסחר והמגורים באזור בפרט‪1‬‬ ‫‪6188‬‬ ‫הערכה זו נכונה ליום כתיבתה ואינה כוללת מע"מ‪1‬‬ ‫‪6181‬‬ ‫שומה זו אינה כוללת התייחסות לאומדן היטל השבחה ככל שיחול‪ 1‬השווי המוצג הינו‬ ‫כולל היטל השבחה עד למיצוי זכויות הבניה לפי תב"ע בתוקף נכון ליום השומה‪1‬‬ ‫דרך אילות ‪ 2‬גני תקווה ‪00955‬‬ ‫טלפון‪50-0590025 :‬‬ ‫‪www.teddy.co.il‬‬ ‫פקס‪50-0590026 :‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫פר ‪/866118‬גוש ‪ 7819‬חלקה ‪ 801‬נתניה‪/‬מגרש‬ ‫~ ‪~ 11‬‬ ‫‪ .9‬נתוני השוואה‬ ‫‪9.3‬‬ ‫נתוני מכירה של מגרשים למסחר ומגורים במתחם‬ ‫גוש‬ ‫חלקה‬ ‫תאריך עסקה‬ ‫יעוד‬ ‫שטח‬ ‫רשום‬ ‫שטח‬ ‫נמכר‬ ‫מחיר‬ ‫מחיר למ"ר קרקע‬ ‫‪9137‬‬ ‫‪114‬‬ ‫‪13/8/12‬‬ ‫מסחר‬ ‫ומגורים‬ ‫‪4176‬‬ ‫‪261‬‬ ‫‪1,500,000‬‬ ‫‪5,747‬‬ ‫בהתאמה להיום‪ ,‬ולאחר הודעת עיריית נתניה על התחלת הפיתוח עלו המחירים עד היום בכ‪-‬‬ ‫‪ 50%‬נוספים‪.‬‬ ‫מסקירה שערכנו עם שמאים וגורמים פעילים באזור עול כי שווי קרקע ליח"ד כיום הינו בין‬ ‫‪ ₪ 100,000‬למגרשים במיקום נחות ועד ‪ ₪ 400,000‬למגרשים במיקום טוב למגורים בלבד‪.‬‬ ‫לאור מאפייני החלקה בשימוש מסחר ומגורים ראוי להערכתי כ ‪ ₪ 110,000‬ליח"ד אקוו'‪ .‬יחס‬ ‫המרה מחושב למגורים ממסחר הינו ‪ 81‬מ"ר בק"ק = ‪ 3‬יח"ד ו ‪ 390-‬מ"ר בקומה א' מסחרית‬ ‫= ‪ 3‬יח"ד‪.‬‬ ‫‪9.5‬‬ ‫תאריך‬ ‫נתוני שכירות לחנויות מסחריות – מבוקש‬ ‫טלפון‬ ‫כתובת‬ ‫שטח‬ ‫אקוו'‬ ‫דמ"ש‬ ‫מבוקשים‬ ‫דמ"ש למ"ר‬ ‫לאחר מו"מ‬ ‫אקוו‬ ‫הערות‬ ‫‪052-5329211 9.3.14‬‬ ‫בן צבי‬ ‫‪32.4‬‬ ‫‪2,500‬‬ ‫‪2,375‬‬ ‫‪73‬‬ ‫תוספות‪ :‬חנות קומת קרקע ‪ 19‬מ"ר ו‪ 19‬מטר‬ ‫גלריה שימשה בעבר כמכון יופי מיועדת‬ ‫למסירה ‪ -‬שכירות חודשית החנות יכולה‬ ‫לשמש כ‪ :‬מרפאת שיניים משרדים לרו"ח‪/‬‬ ‫עו"ד מכון יופי מספרה מושקעת וחדשה ‪1‬‬ ‫‪050-7507607 21.10.13‬‬ ‫הרצל‬ ‫‪40‬‬ ‫‪4,500‬‬ ‫‪4,275‬‬ ‫‪107‬‬ ‫הערות ‪ :‬חנות עם חזית פתוחה במרכז העיר!‬ ‫מקום אטרקטיבי ברחוב המרכזי והראשי‬ ‫בעיר !!‬ ‫‪054-4239320 3.3.14‬‬ ‫הרצל‬ ‫‪99‬‬ ‫‪15,000‬‬ ‫‪14,250‬‬ ‫‪144‬‬ ‫תוספות‪ :‬חנות עם חזית רחבה(‪8111‬מ' )‬ ‫‪054-4459417 17.2.14‬‬ ‫ויצמן‬ ‫‪74.4‬‬ ‫‪7,000‬‬ ‫‪6,650‬‬ ‫‪89‬‬ ‫‪054-2571944 24.8.13‬‬ ‫עיר ימים‬ ‫‪43.2‬‬ ‫‪1,500‬‬ ‫‪1,425‬‬ ‫‪33‬‬ ‫ממוצע‬ ‫חנות ‪ 61‬מ"ר ומעליה גלריה ‪ 61‬מ"ר עם‬ ‫כניסה נפרדת‪ 1‬מקום מרכזי ופעיל בקרבת‬ ‫שוק נתניה‪ 1‬מתאים למסעדה‪ ,‬מכולת‪ ,‬משרד‪,‬‬ ‫וכל שימוש אחר‪ 1‬ריהוט‪/‬ציוד‪ :‬אופציה‬ ‫לקנייה שימושים‪ :‬מתאים למסעדה חנות או‬ ‫משרד‪1‬‬ ‫הערות ‪ :‬חנות בקניון האירוסים ‪ 16‬ממ"ר‪1‬‬ ‫גלריה על כל החנות‪ ,‬יעוד לכל מטרה‪ 1‬החנות‬ ‫ממקומת לא רחוק מקניון עיר ימים‪ 1‬המחיר‬ ‫לא כולל מע"מ‪ 1‬כניסה מיידית‪ 1‬לא בשבת!!!‬ ‫‪90‬‬ ‫דרך אילות ‪ 2‬גני תקווה ‪00955‬‬ ‫טלפון‪50-0590025 :‬‬ ‫‪www.teddy.co.il‬‬ ‫פקס‪50-0590026 :‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫פר ‪/866118‬גוש ‪ 7819‬חלקה ‪ 801‬נתניה‪/‬מגרש‬ ‫~ ‪~ 12‬‬ ‫‪ .8‬תחשיבים‬ ‫תחשיב שווי שוק של זכויות מר וולפו יצחק בחלקה בעסקה בין מוכר ברצון לקונה מרצון‪.‬‬ ‫חלקו של מר וולפו יצחק בחלקה‪.45814/300000 :‬‬ ‫הערה‪ :‬השווי המוצג כולל היטל השבחה בגין תכניות בתוקף‪.‬‬ ‫סוג שטח‬ ‫שטח במ"ר‬ ‫מסחר קומת קרקע‬ ‫‪1,880‬‬ ‫יחס המרה‬ ‫ליח"ד‬ ‫‪85‬‬ ‫‪22‬‬ ‫מסחר קומה א'‬ ‫‪1,378‬‬ ‫‪170‬‬ ‫‪8‬‬ ‫מגורים מעל‬ ‫‪2,998‬‬ ‫‪120‬‬ ‫‪25‬‬ ‫סך יח"ד נגזר‬ ‫סך יח"ד אקוויוולנטי‬ ‫‪55‬‬ ‫סך יח"ד אקווי'‬ ‫‪55‬‬ ‫שווי קרקע ליח"ד‬ ‫‪₪350,000‬‬ ‫שווי חלקה נגזר‬ ‫‪₪19,328,235‬‬ ‫חלק יחסי נשום‬ ‫‪42854/100000‬‬ ‫שווי חלק נשום‪/‬חלקו של מר וולפו יצחק‬ ‫‪₪8,282,922‬‬ ‫שווי הנכס הנשום במעוגל לשומה‬ ‫‪₪8,300,000‬‬ ‫חלק יחסי נשום מבוטא ביח"ד אקוו'‬ ‫‪23.67‬‬ ‫סוג שטח‬ ‫שווי למ"ר מבונה קרקע‬ ‫שווי כולל‬ ‫שווי מ"ר מבונה למגורים ‪ -‬עיקרי‬ ‫שווי מ"ר מבונה מסחר ק"ק‬ ‫בממוצע כולל שטחים שוליים‬ ‫שווי מ"ר מבונה מסחר ק"א‬ ‫בממוצע כולל שטחים שוליים‬ ‫שווי החלקה לפי חישוב זה‬ ‫‪3,000‬‬ ‫‪8,994,000‬‬ ‫‪4,000‬‬ ‫‪7,520,000‬‬ ‫‪2,000‬‬ ‫‪2,756,000‬‬ ‫‪19,270,000‬‬ ‫שווי ממוצע של החלקה‬ ‫‪₪19,299,118‬‬ ‫שווי החלק הנשום‪/‬חלקו של וולפו יצחק‬ ‫‪₪8,270,444‬‬ ‫שווי במעוגל לשומה‬ ‫‪₪8,300,000‬‬ ‫שווי יח"ד אקוויוולנטית נגזר‬ ‫‪₪350,722‬‬ ‫דרך אילות ‪ 2‬גני תקווה ‪00955‬‬ ‫טלפון‪50-0590025 :‬‬ ‫‪www.teddy.co.il‬‬ ‫פקס‪50-0590026 :‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫פר ‪/866118‬גוש ‪ 7819‬חלקה ‪ 801‬נתניה‪/‬מגרש‬ ‫~ ‪~ 10‬‬ ‫‪ .7‬השומה‬ ‫בשים לב לאמור בסעיף ‪ 6‬לעיל ובכפוף לכל האמור לעיל‪ ,‬הנני מעריך להיום את שווי זכויות‬ ‫הבעלות המלאות בנכס הנדון‪ ,‬זכויות מר וולפו יצחק בחלקה ‪ 301‬בגוש ‪ – 7319‬מגרש תמורה ‪606‬‬ ‫לפי תב"ע נת‪/145/‬א' בנתניה‪ ,‬לא כולל מע"מ‪ ,‬בגבולות‪:‬‬ ‫‪7.3‬‬ ‫‪( ₪ 8,100,000.‬שמונה מיליון ושלוש מאות אלף ‪.)₪‬‬‫שווי קרקע ליח"ד אקוויוולנטית מחושב‪:‬‬ ‫‪( ₪ 110,000 .-‬שלוש מאות וחמישים אלף ש"ח)‬ ‫‪7.5‬‬ ‫‪ .30‬הצהרות‬ ‫‪.1‬‬ ‫הנני מצהיר כי אין לי כל עניין אישי בנכס נשוא השומה‪ ,‬בבעלי הזכויות בו או במזמין השומה‪1‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫השומה הוכנה על‪-‬פי תקנות שמאי המקרקעין (אתיקה מקצועית)‪ ,‬התשכ"ו – ‪18766‬‬ ‫‪.3‬‬ ‫שומה זו נערכה בהנחה שהזכויות בנכס הנדון חופשיות מכל חוב‪ ,‬שעבוד‪ ,‬ו‪/‬או זכויות צד ג' כלשהן‬ ‫והנכס פנוי וריק מכל מחזיק‪1‬‬ ‫‪.4‬‬ ‫השומה הוכנה לצרכי מזמין השומה ולמטרת השומה בלבד‪ 1‬השומה אינה מהווה תחליף לייעוץ‬ ‫משפטי ואין להסתמך עליה לכל מטרה אחרת‪ 1‬השימוש בשומה נאסר על כל צד שלישי שאינו מזמין‬ ‫השומה‪ ,‬ועורך השומה לא יהיה אחראי להסתמכות כלשהי כאמור‪1‬‬ ‫ולראיה באתי על החתום בתאריך ‪,81/1/80,1‬‬ ‫איל טדי הראל‬ ‫שמאי מקרקעין וכלכלן‬ ‫נספח‪:‬‬ ‫טבלאות כולל חלקים יחסיים‬ ‫דרך אילות ‪ 2‬גני תקווה ‪00955‬‬ ‫טלפון‪50-0590025 :‬‬ ‫‪www.teddy.co.il‬‬ ‫פקס‪50-0590026 :‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫פר ‪/866118‬גוש ‪ 7819‬חלקה ‪ 801‬נתניה‪/‬מגרש‬ ‫~ ‪~ 16‬‬ ‫כל החלקה‬ ‫חלקי וולפו יצחק‬ ‫חלקי רפאל א‪.‬ג‪.‬‬ ‫יזמות‬ ‫חלק יחסי בחלקה‬ ‫‪200000/200000‬‬ ‫‪42854/100000‬‬ ‫‪64281/200000‬‬ ‫חלק יחסי באחוזים‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪42.854%‬‬ ‫‪32.141%‬‬ ‫סך יח"ד נגזר‬ ‫סוג שטח‬ ‫שטח במ"ר‬ ‫יחס המרה‬ ‫ליח"ד‬ ‫כל החלקה‬ ‫חלקי וולפו יצחק‬ ‫חלקי רפאל א‪.‬ג‪.‬‬ ‫יזמות‬ ‫מסחר קומת קרקע‬ ‫‪1,880‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪22.118‬‬ ‫‪9.478‬‬ ‫‪7.109‬‬ ‫מסחר קומה א'‬ ‫‪1,378‬‬ ‫‪170‬‬ ‫‪8.106‬‬ ‫‪3.474‬‬ ‫‪2.605‬‬ ‫מגורים מעל‬ ‫‪2,998‬‬ ‫‪120‬‬ ‫‪25.000‬‬ ‫‪10.714‬‬ ‫‪8.035‬‬ ‫‪55.224‬‬ ‫‪23.665‬‬ ‫‪17.749‬‬ ‫כל החלקה‬ ‫חלקי וולפו יצחק‬ ‫חלקי רפאל א‪.‬ג‪.‬‬ ‫יזמות‬ ‫סך יח"ד אקווי'‬ ‫‪55.22‬‬ ‫‪23.67‬‬ ‫‪17.75‬‬ ‫שווי קרקע ליח"ד‬ ‫‪₪350,000‬‬ ‫‪₪350,000‬‬ ‫‪₪350,000‬‬ ‫שווי נגזר‬ ‫‪₪19,328,235‬‬ ‫‪₪8,282,922‬‬ ‫‪₪6,212,191‬‬ ‫שווי הקרקע במעוגל לשומה‬ ‫‪₪19,300,000‬‬ ‫‪₪8,300,000‬‬ ‫‪₪6,200,000‬‬ ‫סך יח"ד‬ ‫אקוויוולנטי‬ ‫דרך אילות ‪ 2‬גני תקווה ‪00955‬‬ ‫טלפון‪50-0590025 :‬‬ ‫‪www.teddy.co.il‬‬ ‫פקס‪50-0590026 :‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫פר ‪/866118‬גוש ‪ 7819‬חלקה ‪ 801‬נתניה‪/‬מגרש‬ ‫~ ‪~ 10‬‬