‫יצחק אלחנן ב' ‪ +‬ג' )תא‪2615/‬ב‪+‬ג(‬ ‫הזדמנות‬ ‫או‬ ‫החמצה‬ ‫דיון בערר למליאת הועדה המקומית לתכנון ובנייה‬ ‫מיטל להבי‪ ,‬סגנית ראש העירייה‬ ‫‪20.06.2011‬‬ ‫הצעה לערר יצחק אלחנן ב'‪+‬ג'‬ ‫מיטל להבי‬ ‫תוכניות ברחוב יצחק אלחנן‬ ‫דיון‬ ‫ב‬ ‫שר‬ ‫מאו‬ ‫דיון‬ ‫ב‬ ‫יצחק אלחנן ג'‬ ‫תוספת ‪ 12‬קומות‬ ‫ליצחק אלחנן א'‪,‬‬ ‫לגובה של ‪ 40‬קומות‪,‬‬ ‫הרחבת כביש‬ ‫ו"הוספת שטחי‬ ‫ציבור"‬ ‫יצחק אלחנן א'‬ ‫מגדל מאושר בן ‪28‬‬ ‫קומות‬ ‫יצחק אלחנן ב'‬ ‫מגדל בגובה ‪35‬‬ ‫קומות ‪ +‬מבנה בן ‪8‬‬ ‫קומות‪.‬‬ ‫הצעה לערר יצחק אלחנן ב'‪+‬ג'‬ ‫מיטל להבי‬ ‫שיפורים בתוכנית וחלופה רעיונית כדוגמא‬ ‫הזדמנות לחשיבה‬ ‫מחודשת על מנת לשפר‬ ‫את מרכיבי התוכנית‪:‬‬ ‫‪ .1‬התוואי – התוויית‬ ‫הרחוב באופן שיביא לניצול‬ ‫מיטבי של שטחי ומבני‬ ‫הציבור וליצירת ציר מזרח א ‪ -‬התכנית שמקודמת ע"י העירייה והיזמים‬ ‫מערב‬ ‫‪ .2‬החתך – תכנון הרחוב‬ ‫באופן שיאפשר הוספת‬ ‫שדרה תל אביבית אמיתית‬ ‫עם עורף מסחרי‬ ‫‪ .3‬הבינוי – בחינת עיצוב‪,‬‬ ‫גובה ומיקום המבנים‬ ‫בשטח התוכנית אל מול‬ ‫מטלות יזם‬ ‫ב – חלופה רעיונית‬ ‫הצעה לערר יצחק אלחנן ב'‪+‬ג'‬ ‫מיטל להבי‬ ‫א‬ ‫ב‬ ‫התוואי – הצעת המתכננים‬ ‫א‬ ‫התוכנית‪ :‬להמשיך את רחוב יצחק אלחנן בקו ישר‬ ‫הצעה לערר יצחק אלחנן ב'‪+‬ג'‬ ‫מיטל להבי‬ ‫התוואי ‪ -‬משמעויות‬ ‫‪4‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪1‬‬ ‫התוצאה‪:‬‬ ‫‪2‬‬ ‫א‬ ‫‪ .1‬הריסת מבני ציבור‬ ‫‪ .2‬הקטנת שטח ציבורי‬ ‫‪ .3‬יצירת אי תנועה גדול שיעודו לא ברור‬ ‫‪ .4‬החמצת הזדמנות ליצירת רצף אורבני הגיוני‬ ‫הצעה לערר יצחק אלחנן ב'‪+‬ג'‬ ‫מיטל להבי‬ ‫התוואי ‪ -‬חלופה רעיונית‬ ‫להמשיך את הרחוב ע"פ התוואי המקורי‬ ‫‪3‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪1‬‬ ‫התוצאה‪:‬‬ ‫ב‬ ‫‪.1‬מיזעור הפגיעה במבני ציבור ובשטח ציבורי‬ ‫‪ .2‬ניצול יעיל של הקרקע‬ ‫‪ .3‬יצירת רצף אורבני הגיוני – חיבור לפרויקט הדולפינריום‬ ‫הצעה לערר יצחק אלחנן ב'‪+‬ג'‬ ‫מיטל להבי‬ ‫התוואי ‪ -‬השוואת אפשרויות‬ ‫התכנית המוצעת ‪:‬‬ ‫• הריסת מבני ציבור‬ ‫• הקטנת שטח ציבורי‬ ‫• יצירת אי תנועה גדול שיעודו לא ברור‬ ‫• החמצת הזדמנות ליצירת רצף אורבני הגיוני‬ ‫הצעה לערר יצחק אלחנן ב'‪+‬ג'‬ ‫תוכנית רעיונית‪:‬‬ ‫• שמירה על תואי רחוב קיים‬ ‫• המשך יצחק אלחנן המקורי‬ ‫• ניצול מיטבי של שטח ירוק‬ ‫• פוטנציאל להגדרת שטח חום מיטבי‬ ‫מיטל להבי‬ ‫החתך ‪ -‬הצעת המתכננים‬ ‫רוחב השדרה ‪:‬‬ ‫‪ 5.5-7.5‬מ'‬ ‫א‬ ‫‪ 5.5‬מ'‬ ‫חתך ב‬ ‫‪ 7.5‬מ'‬ ‫חתך א‬ ‫הצעה לערר יצחק אלחנן ב'‪+‬ג'‬ ‫מיטל להבי‬ ‫ב‬ ‫החתך – הצעת המתכננים‬ ‫‪1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪2‬‬ ‫א‬ ‫מרכיבי תכנון ה"שדרה‪":‬‬ ‫‪ .1‬העצים ב"שדרה" ישתלו מעל חניון‬ ‫‪ .2‬להוסיף ‪ 2-3‬מסלולי תחבורה ‪ +‬הפרדה באי תנועה‬ ‫הצעה לערר יצחק אלחנן ב'‪+‬ג'‬ ‫מיטל להבי‬ ‫החתך – חלופה רעיונית‬ ‫ב‬ ‫חלופה רעיונית‪:‬‬ ‫ להוסיף נתיב אחד בלבד במקום ‪2-3‬‬‫ ביטול אי תנועה מוצע‬‫ ניצול הרוחב לנטיעת עצים מצלים‬‫ יצירת שדרה תל אביבית‬‫הצעה לערר יצחק אלחנן ב'‪+‬ג'‬ ‫מיטל להבי‬ ‫החתך ‪ -‬חלופה רעיונית בראיה כוללת של התנועה האזורית‬ ‫ניצול תכנון רח' יעבץ כציר ממזרח למערב מייתר את הצורך בנתיבי‬ ‫תנועה רבים ביצחק אלחנן ומאפשר הקמת השדרה‬ ‫הצעה לערר יצחק אלחנן ב'‪+‬ג'‬ ‫מיטל להבי‬ ‫החתך בחלופה הרעיונית – הזדמנות ליצירת שדרה‬ ‫התוכנית המוצעת‬ ‫חלופה רעיונית‬ ‫שדרה ‪ 2 +‬נתיבים‬ ‫מדרכה ‪ 4 +‬נתיבים‬ ‫הזדמנות היסטורית להקים שדרה חדשה בתל אביב‬ ‫• השלמת טבעת שדרות‬ ‫• יצירת סביבת הולכי רגל מזמינה‬ ‫• התאמה למאפייני העיר והתרבות המקומית‬ ‫• יצירת עורף מסחרי חדיש ורציף מכלבו שלום ועד הים‬ ‫הצעה לערר יצחק אלחנן ב'‪+‬ג'‬ ‫מיטל להבי‬ ‫החלופה הרעיונית – השלמת טבעת השדרות‬ ‫שדרות בן גוריון‬ ‫שדרות אלחנן‬ ‫שדרות רוטשילד‬ ‫אפשר ליצור שדרה איכותית מתעקלת‬ ‫הצעה לערר יצחק אלחנן ב'‪+‬ג'‬ ‫מיטל להבי‬ ‫החתך – סיכום השוואת חלופות‬ ‫כיכר אתרים‬ ‫התוצאה בתוכנית‪:‬‬ ‫לא תנוצל ההזדמנות‬ ‫ההיסטורית להקים‬ ‫שדרה חדשה בתל‬ ‫אביב ולהשלים את‬ ‫"טבעת השדרות"‬ ‫שדרות בן גוריון‬ ‫כיכר רבין‬ ‫כ‪ 1000-‬מ'‬ ‫טיילת להט‬ ‫וחוף הים‬ ‫שדרות ח"ן‬ ‫כ‪ 800-‬מ'‬ ‫כיכר‬ ‫צארלס‬ ‫התזמורת‬ ‫ההזדמנות בחלופה הרעיונית‬ ‫לייצר חתך שמבטיח שדרה‬ ‫אמיתית וסוגר את טבעת‬ ‫השדרות‬ ‫שדרות אלחנן‬ ‫שדרות רוטשילד‬ ‫כ‪ 850-‬מ'‬ ‫כ‪ 1500-‬מ'‬ ‫מגדל שלום‬ ‫כיכר קצה השדרה‬ ‫הצעה לערר יצחק אלחנן ב'‪+‬ג'‬ ‫מיטל להבי‬ ‫קלור‬ ‫הבינוי – הצעת המתכננים )‪(1‬‬ ‫תא‪2615/‬ב‬ ‫התכנית‪:‬‬ ‫• מגדל בגובה ‪ 35‬קומות‬ ‫• מבנה בן ‪ 8‬קומות‬ ‫• המבנה לשימור נשאר‬ ‫במקומו ויוצר צוואר בקבוק‬ ‫‪35‬‬ ‫‪8‬‬ ‫הצעה לערר יצחק אלחנן ב'‪+‬ג'‬ ‫מיטל להבי‬ ‫הבינוי – החלופה הרעיונית )‪(1‬‬ ‫תא‪2615/‬ב‬ ‫החלופה הרעיונית‪:‬‬ ‫• גובה מקסימלי של המגדל‬ ‫באם יאושר יהיה ‪ 28‬קומות‬ ‫)בדומה ליצחק אלחנן א'(‬ ‫• מטלה ציבורית‪ :‬הזזת‬ ‫המבנה לשימור מבטיחה‬ ‫שדרה ומשרתת הציבור‬ ‫הצעה לערר יצחק אלחנן ב'‪+‬ג'‬ ‫מיטל להבי‬ ‫הצעה לשימור‬ ‫תקדים‪:‬‬ ‫בנייני הטמפלרים ברחוב קפלן‬ ‫במתחם שרונה‬ ‫צילום‪ :‬איתמר גרינברג‬ ‫הצעה לערר יצחק אלחנן ב'‪+‬ג'‬ ‫מיטל להבי‬ ‫הבינוי – הצעת המתכננים )‪(2‬‬ ‫תא‪2615/‬ג‬ ‫• תוספת ‪ 10‬קומות למגדל המערבי‬ ‫)סה"כ ‪ 38‬קומות(‬ ‫• מטלה אנטי ציבורית‪ :‬פינוי והריסת מבני‬ ‫ציבור‬ ‫• הרחבת הכביש וביטול אופציית השדרה‬ ‫הצעה לערר יצחק אלחנן ב'‪+‬ג'‬ ‫מיטל להבי‬ ‫הבינוי – משמעויות הצעת המתכננים )‪(2‬‬ ‫הגבהה של הבניין ב תא‪2615/‬א המצוי בהליך בינוי‬ ‫• העדר פרופורציות בין הבניה הקיימת ובין הבניין שבהתהוות‬ ‫•יצירת רף חדש וגבוה יותר למגדלים סביב נווה צדק )מצפון(‬ ‫תא‪2615/‬א‬ ‫מבט מרחוב מוהליבר‬ ‫הצעה לערר יצחק אלחנן ב'‪+‬ג'‬ ‫מיטל להבי‬ ‫תא‪2615/‬ג – מטלה אנטי ציבורית‬ ‫משמעות הצעת המתכננים‪ :‬תמורת מתן זכויות נוספות הציבור‬ ‫"מרוויח" הריסה מיותרת של מבני הציבור‪ .‬יישור הרחוב לכיוון‬ ‫הכיכר הקיימת מבזבז שטח ציבורי ויוצר אי תנועה מיותר‪.‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬לא נוצר רצף אורבני מזרח‪-‬מערב‪.‬‬ ‫בסוף ‪ 2012‬חוזר מבנה החינוך לידי עיריית תל‪-‬אביב יפו ולשימוש תושביה‬ ‫הצעה לערר יצחק אלחנן ב'‪+‬ג'‬ ‫מיטל להבי‬ ‫סיכום‬ ‫הזדמנות‬ ‫החמצה‬ ‫או‬ ‫‪ .1‬יצירת רצף אורבני הגיוני מז' מע' עד הים‬ ‫‪ .1‬העדר רצף אורבני הגיוני‬ ‫‪ .2‬ניצול שטחים אופטימלי‬ ‫‪ .2‬ביזבוז שטחים ציבוריים )אי תנועה(‬ ‫‪ .3‬צימצום הפגיעה במבנים ושטחים ציבוריים‬ ‫‪ .3‬הריסת מבני ציבור וצימצום שטחים ציבוריים‬ ‫‪ .4‬הקמת שדרה חדשה בתל אביב‬ ‫‪ .4‬הקמת רחוב סואן שמשרת תנועת רכב‬ ‫‪ .5‬יצירת קו רקיע הגיוני‬ ‫‪ .5‬החרגת גובה המגדלים מעל מה שהאזור‬ ‫יכול לשאת מרקמית‬ ‫הצעה לערר יצחק אלחנן ב'‪+‬ג'‬ ‫מיטל להבי‬ ‫זה הזמן לחשוב שוב‬ ‫• לועדה הזכות לבקש ולשקול חלופות תכנוניות‬ ‫• לוועדה הזכות להחליט על סולם ערכים ולבחון התוכנית בהתאם לו )כמו‬ ‫ההזדמנות להקים שדרה(‬ ‫• בטרם נקבעות עובדות בשטח ניתן להכניס עוד שיפורים לטובת העיר‬ ‫ותושביה‬ ‫הצעת החלטה‪:‬‬ ‫‪.1‬הועדה מחליטה לדון שוב בתוכנית במסגרת הועדה‬ ‫המקומית או במליאתה‬ ‫‪.2‬הועדה פונה לוועדה המחוזית בבקשה לעכב החלטתה‬ ‫בעניין עד להכרעה הסופית של הועדה המקומית‬ ‫הצעה לערר יצחק אלחנן ב'‪+‬ג'‬ ‫מיטל להבי‬