לקריאת חוות הדעת לחץ כאן - שרקון, בן עמי, אשר ושות`
שרקון ,בן עמי ,רוזנבוים ,אשר ושות' -משרד עורכי דין Charcon, Ben Ami, Rozenboum, Asher & Co - Law Offices שחר בן-עמי ,עו"ד אילן שרקון ,עו"ד מיכל רוזנבוים ,עו"ד עידן אשר ,עו"ד יואב קוק ,עו"ד שלי רוזטל ,עו"ד לימור מנשה-ברקו ,עו"ד עדי סופרסקי ,עו"ד צילי עקיבא ,עו"ד דיקלה טואשי ,עו"ד כוכבה גבזה-חרס ,עו"ד נורית כהן-קצב ,עו"ד איל עופר ,עו"ד שהם קרן ,עו"ד תומר אדטו ,עו"ד לירון אשכנזי ,עו"ד רינת מסד-סמולניק ,עו"ד דורית חבני ,עו"ד ניב ארד ,עו"ד יניב בריטשטיין ,עו"ד רותם ארביב ,עו"ד רעות קרמר ,עו"ד לירון שחר ,עו"ד הילה הררי-דורון ,עו"ד אביב מעוז ,עו"ד שירן נבו ,עו"ד מורן אברמוביץ-חביב ,עו"ד רותם ורטנפלד ,עו"ד איה כהן-לומר ,עו"ד איילת אלה ,עו"ד אופיר פוקס ,עו"ד חניתה שם -טוב ,עו"ד ליאת בכר ,עו"ד הילה ארנרייך ,עו"ד אסף שדה ,עו"ד דורון דורפמן ,עו"ד עודד בקרמן ,עו"ד רותם ברנד ,עו"ד רותם קרוב ,עו"ד ליאת אלפז ,עו"ד מעיין קוסלבסקי ,עו"ד מיטל לוין ,עו"ד יסמין קשת ,עו"ד מאיר אלזם ,עו"ד אילן שחר ,עו"ד משה ינון ,עו"ד רח' יבנה 51תל אביב 11755 15 Yavne St. Tel-Aviv 65791 141 West Jackson Blvd, Suite 2027 Chicago Illinois 60604 טלTel: 30-1112535 : פקסFax: 30-1112535 : דוא"ל [email protected] Email: www.cbralaw.com 40יולי 2402 Shahar Ben Ami, Adv Ilan Charcon, Adv Michal Rozenboum, Adv Idan Asher, Adv Yoav Kook, Adv Shelly Roztal, adv Limor Menashe-Berko, Adv Adi Suprasky, Adv Tzili Akiva, Adv Dikla Toashi, Adv Cochava Gavze-Cheres, Adv Nurit Cohen-Katzav, Adv Eyal Ofer, Adv Shoam Keren, Adv Tomer Adato, Adv Liron Ashkenazi, Adv Rinat Massad-Smolnik, Adv Dorit Habani, Adv Niv Arad, Adv Yaniv Britshtein, Adv Rotem Arviv, Adv Reut Kramer, Adv Liron Shachar, Adv Hila Harari-Doron, Adv Aviv Maoz, Adv Shiran Nevo, Adv Moran Abramovitz-Haviv, Adv Rotem Vartenfeld, Adv Aya Cohen-Lumer, Adv Ayelet Ella, Adv Ofir Fouks, Adv Hanita Shem-Tov, Adv Liat Bahar, Adv Hila Ehrenreich, Adv Asaf Sadeh, Adv Doron Dorfman, Adv Oded Bekerman, Adv Rotem Brand, Adv Rotem Karov, Adv Liat Elpaz, Adv Maayan Koslawsky, Adv Maytal Levin, Adv Adv Jasmin Keshet, Adv Meir Elzam. Adv Ilan Shahar, Adv Moshe Yinon, Adv *לשימוש פנימי בלבד* הנדון :חוות דעת בנוגע למיסוי מקרקעין נתבקשנו לתת חוות דעת הנוגעת לשאלת הפטור החל במקרה דנן: רקע עובדתי .0בבעלות הלקוחה דירה המצויה בבניין שבו עתיד להתבצע פרויקט תמ"א ( 8322להלן":דירת הפרויקט") ובמסגרתו נדרשת הלקוחה להשתמש בפטור האישי המוקנה מכוח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) ,תשכ"ג( 0698-להלן":החוק") .2בבעלות הלקוחה 22%מדירה אחרת ,שקיבלה בירושה (להלן" :דירת הירושה"). .8הלקוחה מעוניינת להעביר ללא תמורה לאחותה ,את כל זכויותיה בדירת הירושה. השאלות לדיון .1האם ההעברה של הזכות בדירת הירושה כאמור לעיל ,העברה ללא תמורה של זכות במקרקעין מיחיד לקרובו ,פוגעת בפטור הקבוע בסעיף 06ב( )2הניתן לדירת מגורים מזכה ,על פי הגדרתה בחוק, כל 0שנים (להלן":פטור בגין דירת מגורים מזכה")? .2האם ניתן לנצל את הפטורים מכוח חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת היצע של דירת מגורים – הוראת השעה) ,תשע"א( 2400-להלן" :הוראת השעה") במסגרת ההעברה ללא תמורה? מענה על שאלות אלו יביא בפנינו תמונה מלאה על אפשרויות המיסוי אשר עומדות בפני הלקוחה והאם תהא חבות במס בביצוע שתי העסקאות הנ"ל. תמ"א :0522 רשות המיסים קבעה בהחלטת מיסוי 2335200כי בשונה מפרויקטים מסוג תמ"א 8320שבהן קבע המחוקק כי יינתן פטור מלא ממס שבח בגין מכירת הזכויות במקרקעין ,בפרויקטים מסוג תמ"א ,8322הריסה ובניה מחדש של הבניין ,לא יינתן פטור בגין מס שבח ותשלום מס השבח יחול על בעלי הזכויות בפרויקט. על כן ,הפיתרון המוצע לדיירי הפרויקט ,על מנת לא לחוב בתשלום מס שבח לרשויות המיסים ולפגוע בכדאיות הכלכלית של העסקה ,הוא לנצל את הפטור האישי הקבוע בחוק בגין דירת מגורים מזכה בצירוף הפטור המוקנה מכוח 06ז (".)"3 להשלמת התמונה יצוין כי לא ניתן להשתמש בפטורים מכוח הוראת השעה בעסקת תמ"א 8322 (המהווה ,הלכה למעשה ,עסקת קומבינציה) ,הואיל ולא מדובר במכירת "כל הזכויות" ,כפי שמציינת הוראת השעה. לאור האמור לעיל ,על הלקוחה לנצל את הפטור בגין דירת מגורים מזכה בפרויקט מסוג של תמ"א 8322ובמידה ולא תעשה זאת תאלץ לשלם את מס השבח. העברה ללא תמורה מיחיד לקרובו: על פי סעיף 92לחוק ,עסקה הכוללת העברת דירת מגורים מיחיד לקרובו ,אשר על פי הגדרתו בחוק כוללת גם אחים ,מזכה את המעביר בפטור ממס שבח (להלן":פטור לקרוב"). בעיה נוספת ,שהיא האקוטית ,הינה שהעברה ללא תמורה בין קרובים גורמת ל"שריפת" הפטור בגין דירת מגורים מזכה .קרי ,במידה והלקוחה תעביר את הדירה לאחותה ותהנה מהפטור בגין מתנה לקרובים ,תיווצר סיטואציה שהיא לא תוכל להשתמש בפטור בגין דירת מגורים מזכה במסגרת הפרויקט! הסיבה לכך היא שעל פי סעיף 06ב( )0לחוק ,מכירה בפטור בגין מתנה לקרובים למעט ,בין בני זוג או צאצאים ,מסווגת כמכירה אשר תשלול את הפטור בגין דירת מגורים מזכה אם בוצעה ההעברה בארבע שנים שקדמו למכירה הנוכחית הרצויה. הוראת השעה: הוראת השעה מאפשרת עד סוף 2402לנצל שני פטורים נוספים בגין דירת מגורים מזכה ששוויים עד 2.2מיליון ( ₪מעל 2.2מיליון הפטור יהיה פטור חלקי). אולם ,יודגש כי על פי הוראות ס' (1ב)( )2להוראת השעה -לא ניתן לנצל את הפטור הניתן מכוח הוראת השעה במקרה שבו נעשתה מכירה של דירת מגורים מיחיד לקרוב!!! ( ב) הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו בהתקיים אחד מאלה: ....... ()1 מכירת דירת המגורים המזכה היא מכירה לקרוב; בסעיף קטן זה" ,קרוב" – ()2 כהגדרתו בסעיף 1לחוק מיסוי מקרקעין ,ואולם המונח "שליטה" בהגדרה האמורה יהיה כאמור בסעיף ()4(11ב)( )3לחוק האמור. (ההדגשות אינן במקור – מ.ל) 2 על פי ס' 0לחוק ,מכירת זכות במקרקעין ,בין בתמורה ובין ללא תמורה כוללת גם הענקתה של זכות במקרקעין ,העברתה ,או ויתור עליה. כמו כן ,על פי סעיף זה ,ההגדרה של "קרוב" ,כאמור לעיל ,כוללת גם אחות. על כן ,לא ניתן במקרה הנ"ל לנצל את הוראת השעה שכן מדובר על העברת זכות במקרקעין ללא תמורה בין קרובים. סיכום: לאור האמור לעיל ,על מנת ליהנות מהפטור ממס שבח בגין דירת מגורים מזכה ,במסגרת הפרויקט, על הלקוחה לנצל את הפטור בגין דירת מגורים מזכה המוקנה לה לפי ס' (06ב)(.)0 במידה והלקוחה תעביר את חלקה בדירת הירושה לאחותה לפי ס' ,92טרם חתימת ההסכם לביצוע הפרויקט ,לא יעמוד לרשותה הפטור בגין דירת מגורים מזכה ותיווצר חבות במס בגין עסקת התמ"א 8322בדירת הפרויקט. כמו כן ,אין באפשרותה לנצל את הפטור מכוח הוראת השעה שכן הוא לא חל על העברת זכות במקרקעין בין קרובים. המלצות: .5אי שימוש בפטור בגין מתנה לקרובים לפי ס' 92בהעברת דירת הירושה ללא תמורה לאחות. קרי ,תשלום מס השבח בגין עסקה זו. .2לחילופין ,המתנה עם העברת דירת הירושה לאחות הלקוחה עד לאחר חתימת העסקה לביצוע הפרויקט וניצול הפטור בגין דירת מגורים מזכה במסגרתו. .8לתשומת לב :שימוש בסעיף 92מחייב את האחות ב"תקופת צינון" על פי סעיף 06ו' לחוק לפני מכירת הדירה על ידה (במקרה שתימכר הדירה לפני תום תקופת הצינון – יחול מס שבח ,גם אם ייעשה שימוש בפטור אישי). .0מס רכישה בגין עסקת ההעברה ללא תמורה הינו שליש ממס הרכישה הרגיל. חוות דעת זו הינה לשימוש פנימי בלבד ,אינה מחייבת לכל דבר ועניין ואינה מחליפה ייעוץמשפטי של עורך דין המתמחה בתחום המיסוי. בברכה, מיטל לוין ,עו"ד 3
© Copyright 2024