מלונות הכשרת הישוב בע"מ דוח תקופתי לשנת 2012 תוכן עניינים חלק א' -תיאור עסקי התאגיד חלק ב' -דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד חלק ג' -דוחות כספיים ליום 31בדצמבר 2012 חלק ד' -פרטים נוספים על התאגיד שאלון ממשל תאגידי חלק ה' -הצהרה בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית א1- פרק -1תיאור עסקי התאגיד תוכן עניינים: סעיף נושא .1 תיאור התפתחות החברה 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 עמוד פעילות החברה ותיאור התפתחות העסקים תחומי פעילות השקעות בהון ועסקאות במניות חלוקת דיבידנדים מידע כספי סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים 3 3 4 4 4 5 .2 תחום המלונאות מידע כללי על תחום הפעילות 2.1 מוצרים ושרותים 2.2 פילוח הכנסות ורווחיות מוצרים ושרותים 2.3 לקוחות 2.4 שיווק והפצה 2.5 צבר הזמנות 2.6 תחרות 2.7 עונתיות 2.8 כושר ייצור 2.9 2.10חומרי גלם וספקים 5 7 9 9 9 10 10 11 12 12 .3 תחום השכרת נכסים מידע כללי על התחום 3.1 תמצית תוצאות הפעילות 3.2 שימושים וחלוקה גיאוגרפית 3.3 לקוחות 3.4 תחרות 3.5 מידע לגבי נכס מהותי מאד – החזית המסחרית 3.6 12 12 13 13 13 14 .4 מידע הנוגע לחברה בכללותה רכוש קבוע ומתקנים 4.1 נכסים לא מוחשיים 4.2 הון אנושי 4.3 חומרי גלם וספקים 4.4 הון חוזר 4.5 מימון 4.6 מיסוי 4.7 סיכונים סביבתיים ודרכי ניהולם 4.8 מגבלות ופיקוח על פעילות החברה 4.9 4.10הסכמים מהותיים 4.11יעדים ואסטרטגיה עסקית 4.12צפי להתפתחות בשנה הקרובה 4.13דיון בגורמי סיכון 17 18 18 20 20 20 21 22 22 22 23 23 23 25 חתימות א2- .1 תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי החברה .1.1 פעילות החברה ותיאור התפתחות העסקים מלונות הכשרת הישוב בע"מ )להלן" :החברה" או "מלונות הכשרה"( התאגדה ביום 14.5.1972כחברה ציבורית על פי פקודת החברות ]נוסח חדש[ ,התשמ"ג 1983-על ידי חברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ )להלן" :הכשרת הישוב"( תחת השם נ.מ.ב .נכסי מלונות בישראל בע"מ וביום 31.12.1974שינתה את שמה לשם הנוכחי .ביום 17.9.1992פרסמה לראשונה תשקיף ומניותיה נרשמו למסחר בבורסה לניירות ערך בתל אביב. השליטה בחברה הינה בידי הכשרת הישוב ,המחזיקה ב 83.36% -מהון המניות של החברה. חברת בת של מלונות הכשרה מחזיקה ב 1.64% -מהון המניות של החברה .היתרה15% - מוחזקת על ידי הציבור. פעילותה העיקרית של מלונות הכשרה הינה בענף המלונאות ,תחת שם המותג "רימונים" .נכון למועד הגשת הדוחות ,החברה מנהלת עשרה בתי מלון ,מהם ארבעה בבעלות מלאה ושישה מנוהלים על פי הסכם ניהול .בתקופת הדיווח חמישה בתי מלון היו בבעלותה וחמישה בהסכם ניהול בלבד .סך הכל מנהלת החברה 1,953חדרים .בנוסף ,משנת ,2011החברה מפעילה מכללה למלונאות ,קולינריה וקריירה בטבריה וכן בי"ס תיכון קולינרי. להלן תרשים מבנה ההחזקות של החברה: .1.2 תחומי פעילות החברה פועלת בשני תחומי פעילות עיקריים ,כלהלן: )א( תחום המלונאות: ניהול בתי מלון ,הן כאלה הנמצאים בבעלותה המלאה או כאלה שאינם בבעלותה של החברה, ומתן שירותי מלונאות ,הכוללים שירותי לינה ,הסעדה ושירותי פנאי אחרים כדוגמת ספא, ספורט ימי וכדומה .פעילות זו מתבצעת על ידי מטה החברה הממוקם במלון אופטימה ברמת גן ועל ידי ההנהלות המקומיות של בתי המלון השונים. א3- )ב( תחום השכרת נכסים: השכרת שטחי מסחר שבבעלות החברה ו/או חברות בנות שלה לצדדים שלישיים .פעילות זו מתבצעת על ידי מטה החברה. .1.3 השקעות בהון ועסקאות במניות להלן פירוט בנושא השקעות בהון החברה ועסקאות בעלי שליטה בשנתיים האחרונות: תאריך מהות הפעולה רכישה המחזיק ע.נ. חברת הכשרת הישוב 4/1/11 בישראל בע"מ 312.43 4.84 1,103,700 18/12/11חברת הכשרת הישוב מכירה בישראל בע"מ )*( )*( המכירה נועדה לאפשר לחברה לעמוד בהנחיות הבורסה לעניין שיעור החזקות הציבור. .1.4 1,117,746 שיעור מההון )(% 4.90 שער )אג'( 377 חלוקת דיבידנדים בשנתיים האחרונות לא חולקו דיבידנדים בחברה. נכון למועד הגשת הדוחות ,בהתאם להסכם מימון שנחתם מול בנק לאומי לישראל בע"מ )ראו דיווח מיידי מתאריך ,20/2/2013אסמכתא ,(2013-01-044274החברה רשאית לחלק דיבידנד ,בתנאים מסויימים ,המפורטים בהסכם המימון .נכון לתאריך המאזן ,היתה קיימת מגבלה על חלוקת דיבידנד ,כך שלא ניתן לחלק דיבידנד ללא הסכמת הבנק בכתב ומראש. לשינויים במגבלות על חלוקה ,לאחר תאריך המאזן ,ראו באור 28לדוחות הכספיים. .1.5 מידע כספי 2012 )אלפי ש"ח( מגזר מגזר בתי הנכסים המלון * הכנסות המגזר עלויות קבועות משתנות סה"כ עלויות עליית ערך נדל"ן להשקעה ביטול הפרשה לירידת ערך רווח תפעולי לפני פחת פחת תוצאות המגזר )רווח תפעולי( נכסי המגזר התחייבויות המגזר 2011 )אלפי ש"ח( מגזר מגזר בתי הנכסים המלון * 2010 )אלפי ש"ח( מגזר מגזר הנכסים בתי מלון 292,998 8,336 259,407 7,778 163,165 5,098 44,059 149 41,977 146 16,122 144 217,692 - 195,772 0 118,250 0 261,751 149 237,749 146 134,372 144 - 1,818 - 7,658 - 13,400 - - 5,239 - - - 31,247 10,005 26,897 15,290 28,793 18,354 19,954 - 16,547 - 15,565 - 68,977 10,005 10,350 15,290 15,413 18,354 359,819 83,556 300,562 81,700 265,920 73,850 325,911 320 327,171 320 291,504 328 )*( לא כולל הכנסות מלון רימונים ירושלים ,אלא דמי ניהול בלבד. תוצאות המגזר המדווחות להנהלה הבכירה של החברה כוללות פריטים המיוחסים ישירות למגזר ופריטים אשר ניתן לייחסם באופן סביר .קיימת פעילות נוספת בהיקף לא מהותי כמפורט בביאור 26לדוחות הכספיים .פריטים שלא הוקצו ,כוללים בעיקר נכסי מטה של הקבוצה ,עלויות הנהלה וכלליות ,מימון )כולל עלויות מימון והכנסות מימון( ,מנוהלים על בסיס קבוצתי. להסברים לגבי ההתפתחויות שחלו בכל הנתונים לעיל – ראו דוח הדירקטוריון המצ"ב. א4- .1.6 סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים ענף המלונאות בישראל ,שהינו תחום הפעילות העיקרי של החברה מושפע ,בין היתר, מהתפתחויות בתחום הביטחוני-הגיאופוליטי באזור ובתחום הכלכלי ,בישראל ובעולם . הסכסוך המתמשך עם חלק מהמדינות הגובלות בישראל ועם הרשות הפלסטינית מכתיבים לא אחת מציאות ביטחונית קשה ,הגורמת לירידה דרסטית בהיקף תיירות החוץ ואף בתיירות הפנים ,דבר המשפיע לרעה על התוצאות העסקיות של החברה .השפעת האירועים הביטחוניים הינה ארוכת טווח וממשיכה להיות ניכרת אף לאחר שחלה התייצבות או שיפור במצב הביטחוני. החל מינואר 2011אנו עדים לשינויים ותמורות פוליטיות באזור המזרח התיכון ,שינויים שהחלו עקב המהומות בתוניסיה שהתפשטו למצריים ולוב ומאיימים להתפשט למדינות נוספות במזרח התיכון ולגרום לחוסר יציבות שלטונית .בשנת 2012נמשך חוסר היציבות הפוליטית במדינות שכנות -הן בסוריה והן במצרים .אירועים אלו מעלים חשש לעליית מחירי האנרגיה ולחוסר יציבות כלכלית. ברבעון האחרון של 2012התרחש מבצע "עמוד ענן" ,שהתבטא בהסלמה במצב הביטחוני בדרום הארץ ואף במרכזה .להידרדרות במצב הביטחוני יש השפעה על עסקי החברה אשר מתבטאת בביטולי הזמנות של תיירות נכנסת .השלכות מבצע עמוד ענן לא היו נקודתיות והן נמשכות ומשפיעות גם על תוצאות .2013 כמו כן ,מושפע ענף המלונאות מתנודתיות גבוהה בהיבט הביקוש ,מתאפיין בתחרות גבוהה בין בתי המלון והצימרים בארץ ובינם לבין חלופות נופש בחו"ל ,צורך השקעות הוניות ניכרות ,וסובל מגמישות תפעולית נמוכה. למצב הכלכלי בארץ יש השפעה על עסקי המלונאות ,שכן תחום מלונאות הנופש הינו בגדר מותרות אשר הביקוש להם אינו קשיח .בחודשים האחרונים של 2011התגברו ההערכות כי המשק לקראת תקופה של האטה בכלכלה העולמית .החל מהרבעון השני של 2012ניכרו סימני האטה במשק הישראלי ,בין היתר על רקע המשבר הפיננסי העולמי ,בעיקר בגוש האירו. הצמיחה במשק בשנת 2012הסתכמה ב 3.3% -לעומת 4.6%בשנת .2011 מצבו של המשק הישראלי ,מבחינת נתוני המאקרו הוא טוב וההערכות הן שהוא יוכל להתמודד עם השלכות של האטה עולמית .יחד עם זאת ,ברור שעל אף חוסנו של המשק הישראלי ,למצב של האטה ,תהיה השפעה על רמת הפעילות הכלכלית שצפויה לקטון ,על כל המשתמע מכך. פעילות השכרת שטחי מסחר החלה בחודש ספטמבר .2004להערכת החברה ,הצלחתו של תחום פעילות זה תלויה במידה מסוימת במצב המלונאות והתיירות באילת ,מאחר שהחנויות המושכרות פונות בעיקר לקהל הנופשים באילת )ראו סעיף 3להלן(. תיאור מפורט של עסקי החברה .2 תחום המלונאות .2.1 מידע כללי על תחום הפעילות הפעילות המלונאית הינה פעילותה העיקרית והותיקה של החברה ,מהווה את החלק הארי של הכנסות החברה בשנת הדוח וצפויה להיות מקור ההכנסה העיקרי גם בשנים הקרובות. בתי המלון של החברה מגוונים ביותר וכוללים מלונות נופש יוקרתיים ,מלון עסקים ומלונות בדרגה בינונית. א5- החברה מושפעת באופן משמעותי מאירועי מקרו ומיקרו ,כמפורט להלן )ראו גם סעיף 1.6 לעיל(. .2.1.1מבנה תחום הפעילות ושינויים שחלים בו -ענף המלונאות כולל שירותי אירוח מכמה סוגים :מלונות נופש ,הממוקמים באזורי תיירות מבוקשים ,בעיקר אילת ים המלח וטבריה ,מלונות עסקים -בעיקר בירושלים ובתל אביב ,צימרים ובתי הארחה של קיבוצים .בשנים האחרונות התפתחה מגמה של התמחות של מלונות נופש ברמות שונות בנושאים ממוקדים או עבור קהל יעד ממוקד ,כגון :מלונות בריאות וספא ,מלונות "הכל כלול" ועוד. ענף המלונאות מאופיין בצורך תכוף בביצוע השקעות גדולות ובתחזוקה שוטפת של בתי המלון ,וזאת כדי לשמור על רמת המוצר ולעמוד בתחרות הגוברת מול מלונות קיימים וחדשים .ההשקעות הנדרשות כאמור מכבידות מאוד על תזרים המזומנים של החברה. .2.1.2מגבלות חקיקה ואילוצים מיוחדים -ראו סעיף 4.9להלן. .2.1.3שינויים בהיקף הפעילות בתחום וברווחיותו -מנתוני התאחדות המלונות בישראל לשנת 2012עולה כי לא היה שינוי משמעותי בסך הלינות בבתי מלון של תיירים וישראלים לעומת ,2011והן הסתכמו ל 22.1 -מליון לינות 44% .מסך הלינות היה של תיירים ו- 56%של ישראלים .בשנת 2012היה מספר המבקרים בישראל 3.5מיליון תיירים- גידול של 5%בהשוואה לשנת .2011יש לציין שלא כל המבקרים בתיירות הנכנסת לנים בבתי מלון )לינות אצל בני משפחה ,לינות בכלי שייט ,כניסות חד יומיות וכד'(. על פי נתוני התאחדות המלונות ,שיעור תפוסת החדרים לשנת 2012הסתכם לכ- -66%ללא שינוי לעומת .2011 .2.1.4שינויים במיצוב בתי המלון -התחרות הקשה בין בתי המלון בשנים האחרונות אשר ניכרה ביתר שאת באילת ,גרמה לכך שמלונות יוקרתיים באילת הפחיתו באופן משמעותי את המחיר לחדר ,תוך אימוץ המחירים שהיו מקובלים בקרב בתי מלון בדרגה בינונית ומטה. .2.1.5התפתחויות בשווקים של תחום הפעילות ,או שינויים במאפייני הלקוחות שלו -בשנים האחרונות גדל מאוד שיעור האורחים הישראלים בבתי המלון השונים ,גם באילת, שבעבר נהנתה משיעור גדול של תיירים .תיירות של ישראלים הביאה לשחיקה של מחירי הלינות וכן לקיטון משמעותי בהכנסות הנקובות במטבע חוץ )בעיקר דולרים(. .2.1.6גורמי הצלחה קריטיים בענף -להערכת החברה ,שינויים לטובה בתחושת הביטחון האישי של התיירים הבאים לארץ ואווירת שלום עשויה להביא לשיפור משמעותי בענף התיירות בישראל .מעבר לכך ,להערכת החברה מיקום בתי המלון במקומות אטרקטיביים ,שמירה על רמה פיסית נאותה של בתי המלון ,מיתוג ובידול של בתי המלון ברשת ,גודל הרשת וכמות החדרים ,מקצועיות רמת שרות גבוהה ,שיפורים טכנולוגיים בתחום מערכות מידע להגברת השליטה ולמיקסום היעילות התפעולית והגברת החשיפה הפרסומית בארץ ובעולם ובנית נאמנות לקוחות הנם גורמי הצלחה קריטיים בענף המלונאות. .2.1.7מחסומי כניסה ויציאה עיקריים של תחום הפעילות ושינויים החלים בהם -ענף המלונאות ,בהבדל מניהול בתי מלון בלבד ,מחייב השקעות נכבדות להקמת בתי מלון א6- ובנוסף ,ענף זה הנו עתיר כח אדם .לאור זאת ,כל כניסה לענף מחייבת הון עצמי גבוה. דרישה זו של הון עצמי גבוה מקשה גם על יציאה מהענף בהיעדר רוכשים פוטנציאליים. בתחום של ניהול בתי מלון בדרך של הסכמי ניהול ,מחסומי הכניסה הינם בעיקר ניסיון מוכח בתחום ,התחייבות לדמי שכירות מינימליים ,בחלק מהמקרים ,והעמדת בטוחות ראויות. .2.1.8תחליפים למוצרי תחום הפעילות ושינויים החלים בהם -ה"צימרים" ואירוח כפרי מהווים מוצרים תחליפיים לבתי המלון ,אשר ההשקעות הנדרשות בהם נמוכות משמעותית בהשוואה להשקעות הנדרשות בבתי מלון .כמו כן ,דירות להשכרה לטוח קצר מהוות תחליף לאירוח בבתי מלון בעיקר במרכז הארץ. .2.1.9מבנה התחרות בתחום הפעילות ושינויים החלים בהם – ראו פירוט בסעיף 2.7להלן. .2.2 מוצרים ושרותים בתחום הפעילות המלונאית החברה מספקת בעיקר שירותי אירוח ,הכוללים לינה בבתי המלון השונים של הרשת )להלן" :לינות חדרים"( ,שירותי מזון ומשקאות ,שירותי ספא ,שרותי פעילות ימית וכן אירועים שונים. לינות חדרים -מלונות הכשרה הינה הבעלים או המנהלת ,נכון למועד הגשת הדוחות ,של 1,953חדרים בבתי המלון השונים ,אשר נחלקים לחדרים זוגיים ,חדרים בודדים )בחלק מבתי המלון( ,חדרים משפחתיים וסוויטות. מזון ומשקאות -מלונות הכשרה מספקת ארוחות בוקר ,צהריים וערב בהתאם לדרישת האורח ושירות חדרים .החבילות הרגילות של בתי המלון של מלונות הכשרה מבוססות על מכירת חדרים בתוספת ארוחות בוקר וערב ,למעט מלון אופטימה ,בו החבילה הבסיסית כוללת לינה וארוחת בוקר בלבד. שירותי ספא – במלונות רויאל רימונים ים המלח וברימונים גלי כינרת יש שירותי ספא ,הכוללים עיסויים ,טיפולים קוסמטיים ובריכות תרמו מינראליות ,עליהם נגבה תשלום נפרד .גם במלונות רימונים אילת ,רות רימונים ובכפר הנופש רימונים נווה אטי"ב מופעלים שירותי ספא בתשלום. רימונים חמי טבריה הינו אתר ספא ,נופש ובילוי ,המיועד לכל המשפחה ,והממוקם בסמיכות למלון רימונים מינרל טבריה .המתחם כולל ,בין היתר ,חדר כושר ,בריכות מים תרמו-מינרליים ובריכות מים מתוקים. פעילות ימית -במלונות רימונים גלי כנרת ורימונים מינרל טבריה השוכנים על שפת הכינרת מופעלים מעגני סירות המספקים שרותי אחסנה וימייה לבעלי סירות פרטיים. אירועים -עריכת כנסים ,ימי עיון והשתלמויות ואירועים שונים כגון :חתונות ,בריתות ,שבתות חתן וכיו"ב. אירועים חד יומיים -ארוחות )ללא לינה( ,שימוש בספא ,שימוש בחדר כושר למנויים ו/או על בסיס חד פעמי. להלן פירוט אודות בתי המלון של החברה שפעלו בתקופת הדוח .בתי המלון ממוקמים באזורים גיאוגרפיים שונים בארץ ,ולכל מלון ייחוד משלו שאינו זהה למלון אחר של הרשת: א7- שם המלון מיקום כמות חדרים בבעלות/ בניהול מלון רימונים אילת אילת 278 בעלות מלון רימונים גלי כינרת טבריה 120 בניהול צפת 77 בעלות כפר הנופש רימונים נווה אט"יב נווה אטיב 44 בעלות מלון רימונים המעין נצרת 226 בעלות מלון רימונים אופטימה רמת גן 100 בניהול מלון רימונים ירושלים ירושלים 288 בניהול המלון ממוקם על גבעה בשכונת בית וגן ,סמוך למרכזי עסקים 288 .חדרים מרווחים .בריכה שחיי גדולה ואולמות כנסים האירועים משפחתיים וכנסים. מלון רימונים סנטרל פארק אילת 170 בניהול מלון הממוקם במרחק 5דקות הליכה מחוף הים והטיילת ,המתאים לנופש משפחות .במלון בריכה, חדר כושר ,אולם סקווש ,מועדון ביליארד ,סאונה ומועדון ילדים. מלון רימונים מינרל טבריה טבריה 250 בניהול מלון הנמצא במרחק הליכה קצר משפת הכנרת. במלון חוף ים פרטי ,אולמות אירועים ,בית כנסת, חניה מרווחת ונגישות לנכים ולקהל עם צרכים מיוחדים .אורחי המלון נהנים מכניסה חופשית למתחם "חמי טבריה" הנמצא במרחק הליכה קצר מהמלון. ים המלח 400 בניהול המלון נמצא במרחק הליכה קצר מהים .במלון בריכות שחייה למבוגרים ,ילדים ופעוטות ,משחקיית ילדים ,שירותי חוף ,אולמות כנסים .כמו כן ,במלון מועדון בריאות יוקרתי ,הכולל חדרי בוץ ,חדרי טיפולים ,סאונה ,חדר כושר ,בריכות מי ים המלח ועוד. מלון רות רימונים מלון רויאל רימונים ים המלח 1 ייחוד המלון המלון ממוקם בטיילת הצפונית של אילת ,וכולל עיצוב חדשני של הלובי ,חדרים מסוגים שונים ,בריכת שחיה ,חדר כושר ,ספא ואולם כנסים .המלון צמוד לחוף ים לשימוש האורחים. אחד מבתי המלון הותיקים בארץ ,ממוקם לחוף הכינרת ובעל חוף פרטי לשימוש אורחי המלון בלבד. המלון הינו מלון עם ספא יוקרתי ,וכולל גם בריכה תרמו מינרלית ,חדר כושר ,בריכה חיצונית ,מעגן סירות פרטי ואולמות כנסים. מלון הממוקם ברובע האמנים בצפת ,בנוי על עתיקות חאן תורכי ,ובו אווירה מיוחדת .במלון בריכה חיצונית ,חדרי טיפולים ומכון כושר. המלון ממוקם בנווה אטי"ב שלמרגלות הר החרמון ובו בקתות עץ אלפיניות .במלון לובי מסעדה ,מרכז ספא ייחודי הכולל ג'קוזי ,סאונה וחדר כושר וכן בריכה מקורה. המלון ממוקם בלב נצרת ,במרחק הליכה מכנסיית המעין וכנסיית הבשורה שהינם אתרי עליה לרגל חשובים לדת הנוצרית .במלון בריכה פנימית ,אולם כנסים וקומת עסקים. המלון ממוקם בקרבת מתחם העסקים של הבורסה ברמת גן וקרוב למרכז תל אביב .המלון הינו מלון עסקים ,הכולל גם סוויטות וחדרי סטודיו .במלון חדר, ישיבות ,טרקלין עסקים ,אולמות כנסים ,בריכת שחייה ומועדון בריאות. החל משנת 2011החברה מפעילה שני אתרי פעילות נוספים: מכללה למלונאות קולינריה וקריירה -המכללה הממוקמת במתחם מלון רימונים מינרל טבריה והינה מוסד מוביל בלימודי מלונאות ,אירוח ,הסעדה ומזון .מאז הקמתה הכשירה יותר מ- 6,000בוגרים ,אשר משתלבים בתעשיית המלונאות ,האירוח והמזון .במתחם בית ספר תיכון 1החל מיום 1בינואר -2013מלון גלי כנרת הינו בניהול ולא בבעלות .לעניין מכירת מלון גלי כנרת ראה באור 7בדוחות הכספיים. א8- קולינרי לתלמידי כיתות ט' ומעלה .חלק מפעילות זו כפופה לזכייה במכרזי משרד התמ"ת ,אחת לכמה שנים. מרחצאות חמי טבריה -רימונים חמי טבריה הינו אתר ספא ,נופש ובילוי ,המיועד לכל המשפחה ,והממוקם בסמיכות למלון רימונים מינרל טבריה .המתחם כולל ,בין היתר ,חדר כושר, בריכות מים תרמו-מינרליים ובריכות מים מתוקים. .2.3 פילוח הכנסות ורווחיות מוצרים ושרותים להלן פירוט הכנסות החברה בשלוש השנים האחרונות מתחום פעילות המלונאות ,מפולח על פי המוצרים השונים ,שההכנסות מהם היוו 10%או יותר מהכנסות החברה: 2012 המוצר 2011 הכנסה )אלפי ש"ח( שיעור מסך ההכנסות ב- % שיעור מסך ההכנסות ב- % הכנסה )אלפי ש"ח( 2010 הכנסה )אלפי ש"ח( שיעור מסך ההכנסות ב- % לינות חדרים )*( 153,288 50% 137,020 50% 99,585 59% מזון ומשקאות 115,990 38% 101,001 37% 56,033 33% )*( לא כולל את פעילות מלון רימונים ירושלים. .2.4 לקוחות קהל הלקוחות של החברה בתחום של הפעילות המלונאית הינו כלל האוכלוסיה הבגירה בישראל .ניתן לפלח את קהל הלקוחות לשתי קבוצות עיקריות ,וזאת בהתאם לאופן השיווק של המלונות ללקוחות: לקוחות ישירים -לקוחות המבצעים את הזמנותיהם ישירות לבתי המלון דרך מרכז הזמנות של הרשת ו/או באמצעות האינטרנט. לקוחות דרך סוכנים -לקוחות המבצעים הזמנות לקבוצות ו/או לבודדים דרך מרכזי ההזמנות של הסוכנים. להלן התפלגות מכירות התחום ללקוחותיו )הנתונים באלפי ש"ח(: 2012 2011 הזמנות ישירות 57,265 50,819 הזמנות דרך סוכנים 196,851 173,405 לחברה אין לקוח שהכנסותיה ממנו עולות על שעור של 10%מסך הכנסותיה בדוחות המאוחדים .לחברה אין תלות בסוכן מסוים ואין כל חשש במקרה של הפסקת פעילותו של סוכן זה או אחר ,שכן ההזמנות יבוצעו על ידי הסוכנים האחרים. .2.5 שיווק ופרסום החברה פועלת במספר ערוצי שווק בתחום המלונאות: * מכירות באמצעות מרכז הזמנות טלפוני ארצי ,הממוקם במשרדי הנהלת החברה. * מכירות באמצעות אנשי מכירות ,הפועלים אצל סוכנים וחברות. * מכירות באמצעות אתר האינטרנט של החברה ואתרי אינטרנט ייעודיים לענף המלונאות. א9- עבודת השיווק מבוצעת הן על ידי אנשי מכירות ייעודיים לכל מלון במרכז הרשת והן על-ידי כל מלון באופן עצמאי ,זאת בשל הפיזור הגיאוגרפי של המלונות והשוני בקהלי היעד ובעונתיות שלהם .הנהלת הרשת מתמקדת בייחוד של כל מלון בהשוואה למתחרים הספציפיים שלו. לחברה אין תלות בערוץ שיווק כלשהו שאינו מצוי בשליטתה. פיזור המלונות המנוהלים על ידי רשת רימונים בארץ וקהל היעד ,המשתנה ממלון למלון ,מקשה על עבודת השיווק והמכירות ,היות ויש להתאים את אמצעי השיווק לקהל היעד הספציפי. לחברה מס' ערוצי פרסום: * פרסום ומכירה באמצעות אתר האינטרנט של הרשת www.rimonim.com * פרסום בעיתונות הכתובה. * פרסום בשלטי חוצות אלקטרוניים. * פרסום באתרי אינטרנט שונים. * פרסום בחוברות כרטיסי אשראי. * פרסום ברדיו איזורי. * פרסום בטלויזיה. * פרסום בחוברות שסוכנים מפיצים. * פרסום באינסרטים למנויי עיתונים שונים. * דיוור אלקטרוני וקשר ישיר עם לקוחות וחברי מועדון הרימון. * דיוור אלקטרוני לגופים ישירים. * חשיפה באמצעי המדיה השונים ולקהלים שונים באמצעות יחסי ציבור. * חיבור לערוצי מסחר אלקטרונים כגון אקספידיה ובוקינג דוט קום ואתרי סוכנים כגון .Hotelbeds * פרסום ברשתות חברתיות. * פרסום בחול :עיתונות ,אינטרנט ,רדיו ,השתתפות בחוברות לסוכני הנסיעות ברחבי העולם. * השתתפות ביריד תיירות בארץ ובעולם * סקרים על מגמות בענף ושביעות רצון הלקוחות .2.6 צבר הזמנות לחברה אין צבר הזמנות מחייב ,הנובע מאופי פעילות החברה המאפשר ביטול הזמנות בטווחי זמן קצרים. .2.7 תחרות ענף המלונאות הינו ענף תחרותי .התחרות בתחום הפעילות מתחלקת למספר גורמים ,הכוללים חבילות נופש מוזלות באגן הים התיכון" ,צימרים" ואירוח כפרי בעיקר בצפון הארץ ,וחבילות "הכל כלול" בבתי מלון ,באילת ,ים המלח ובחו"ל. חוסר היציבות השלטונית במצרים ,אשר נמשך ב ,2012 -גרם לביטול תנועות תיירים אשר היו אמורים לבקר במצרים ולאחר מכן לעבור לישראל כחלק מחבילת נופש משולבת. על-פי נתוני התאחדות המלונות והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לחודש דצמבר ,2012 בישראל 342בתי מלון רשומים לתיירים ,הכוללים 47,857חדרים. להלן אפיון התחרות בבתי המלון ברשת רימונים: מלון רימונים אילת -המתחרים העיקריים הינם מלונות נופש באילת אשר מדורגים ברמתו של מלון רימונים אילת -מלונות חוף ברמה של 5כוכבים. א10- מלון רימונים גלי כנרת -המתחרים העיקריים הינם מלונות ספא בגליל ובצפון הארץ וכן צימרים יוקרתיים בצפון הארץ. מלון רות רימונים צפת -המתחרים העיקריים הינם מלונות בוטיק וספא באזור הגליל העליון וכן צימרים בצפון הארץ. מלון רימונים נווה אטי"ב -המתחרים העיקריים הינם צימרים הפזורים ברמת הגולן ובבתי ההארחה של הקיבוצים באזור. מלון רימונים המעין נצרת -המתחרים העיקריים הינם בתי מלון בנצרת ובטבריה הפונים לקהל יעד בעיקר של תיירות נוצרית דתית במחירים המקובלים לקהל מסוג זה. מלון רימונים אופטימה רמת גן -המתחרים העיקריים הינם מלונות עסקים בקו החוף של תל- אביב ומלונות באזור ,וכן -דירות להשכרה לתקופות קצרות. מלון רימונים שלום ירושלים -המתחרים העיקריים הינם מלונות ברמה של 4כוכבים במרכז ירושלים :עץ הזית ,נובוטל ,הולידי אין. מלון רימונים סנטרל פארק -המתחרים העיקריים הינם מלונות ברמה של 4כוכבים באילת, כגון :נובה ,קיסר וגלי אילת. מלון רימונים מינרל טבריה -המתחרים העיקריים הינם מלונות ברמה של 4כוכבים בטבריה כגון :לאונרדו קלאב )הכל כלול( ,קיסר טבריה וקלאב הוטל טבריה. מלון רויאל רימונים ים המלח -המתחרים העיקריים הינם מלונות ברמה של 4-5כוכבים בים המלח כגון :ישרוטל ,מרידיאן ,קראון פלאזה ודניאל. .2.8 עונתיות ענף המלונאות והנופש מושפע מגורם העונתיות .בדרך כלל ,הרבעון השלישי של השנה הינו הרבעון החזק ביותר ,זאת בשל חופשת הקיץ ולעיתים אף בשל החגים שחלים במהלכו .הרבעון הראשון של השנה מאופיין לרוב בשיעורי תפוסה והכנסות נמוכים ,בהשוואה לרבעונים אחרים של השנה )מלבד רימונים נווה אטי"ב( .הרבעונים השני והרביעי של השנה הינם פחות טובים מהרבעון השלישי ,בהיבט ההכנסות והרווחיות )למעט מלון רויאל רימונים ים המלח(. כמו כן ,שיעורי התפוסה ורמת ההכנסות מושפעים מעיתוי חגי ישראל העיקריים -פסח ברבעון הראשון והשני ,וחגי תשרי -ברבעון השלישי והרביעי. להלן פילוח הכנסות החברה בתחום המלונאות בשנים 2012ו 2011 -על פי רבעונים ,באלפי ש"ח ובאחוזים: 2012 סך הכל הכנסות* 2011 סך הכל הכנסות* % % באלפי ש"ח באלפי ש"ח רבעון ראשון 57,293 20% 44,710 17% רבעון שני 80,460 27% 71,781 28% רבעון שלישי 83,532 29% 77,257 30% רבעון רביעי 71,713 24% 65,659 25% סך הכל 292,998 100% 259,407 100% )*( לא כולל את פעילות מלון רימונים ירושלים. א11- .2.9 כושר ייצור אמצעי הייצור העיקרי של החברה בתחום המלונאות הנם חדרי המלון שבבעלותה ובניהולה. התפוסה הממוצעת בבתי המלון השונים של החברה בשנת 2012היתה בשיעור של .72% .2.10חומרי גלם וספקים ספקי החברה משרתים אותה בפעילויות מגוונות בהתאם לצרכי בתי המלון השונים ,ועליהם נמנים ספקי כח אדם )חדרנים ,מלצרים ,שומרים ,אנשי קבלה ועוד( ,ספקי מוצרי מזון ,ספקי מוצרי ניקיון ,ספקי מוצרי תחזוקה ,ספקי שרות ,ספקי רהיטים וספקי מוצרים שונים. לגבי חלק מהספקים ההתקשרות הינה על בסיס רשתי ,היינו התקשרות בהסכם שתנאיו זהים עבור כל מלונות הרשת. לחברה אין תלות בספק כלשהו והיא אינה מבצעת רכישות מספק אחד העולות על 10%מסך מחזור רכישות של החברה. .3 תחום השכרת נכסים החברה הינה הבעלים של שטח להשכרה לשימוש מסחרי בחזית המסחרית הצמודה למלון רימונים אילת )להלן" :החזית המסחרית"( .שטח החזית המסחרית הינו 1,602מ"ר ,והיא ממוקמת על טיילת החוף של העיר אילת מרחק כ 400-מטרים מקניון מול הים באילת ובלב מרכז העסקים והתיירות של אילת. .3.1 מידע כללי על התחום תחום הפעילות של השכרת הנכסים כולל את שטחי המסחר בחזית המסחרית שנבנתה בצמוד למלון רימונים אילת ,בלבד. שוק שטחי המסחר מושפע מהפעילות הכלכלית במשק ומהמצב המדיני .כפי שתואר בסעיף 1.6 לעיל .למצב של האטה ,תהיה השפעה על רמת הפעילות הכלכלית שצפויה לקטון ,על כל המשתמע מכך. החברה מעריכה כי גורמי ההצלחה העיקריים בתחום של השכרת שטחי מסחר ,בעיקר בעיר אילת בה ממוקמת החזית המסחרית ,הינה מיקומה ,הנגישות והזמינות ,וכמות האנשים הנחשפים לה .באילת שטחי מסחר רבים ,אולם יתרונה של החזית המסחרית הינו במיקומה, שכן שטח הטיילת נהנה מתנועת נופשים גדולה. מחסומי כניסה ויציאה -השקעה בתחום של השכרת שטחי מסחר דורשת משאבים פיננסיים ואיתנות פיננסית. תחליפים למוצר תחום הפעילות של החברה הינם קניון מול-הים הסמוך לטיילת ומרכזים מסחריים/פאואר סנטרים בעיר אילת. .3.2 תמצית תוצאות הפעילות לשנה שנסתיימה ביום פרמטר 31.12.2011 31.12.2012 באלפי ש"ח 7,778 8,336 5,098 סך הכנסות הפעילות )מאוחד( 7,658 1,818 13,400 רווחים משערוכים )מאוחד( 18,354 15,290 10,005 רווחי הפעילות )מאוחד( להסברים לגבי ההתפתחויות שחלו בכל הנתונים לעיל – ראו דוח הדירקטוריון המצ"ב. 31.12.2010 א12- .3.3 שימושים וחלוקה גיאוגרפית שימושו של הנכס המניב היחיד של החברה ,המצוי באילת ,הנו מסחרי .להלן יובאו נתונים בקשר עם המאפיינים הכלכליים באזור בו מתבצעת פעילות זו: אזור -ישראל פרמטר פרמטרים מאקרו כלכליים ):(1 לשנה שנסתיימה ביום 31.12.2012 31.12.2011 31.12.2010 930מיליארד ש"ח 864מיליארד ש"ח 813מיליארד ש"ח 117,600 111,300 106,748 שיעור צמיחה בתוצר המקומי )(2) (PPP 3.3% 4.6% 5% שיעור צמיחה בתוצר לנפש )(2) (PPP 1.5% 2.7% 3.1% שיעור אינפלציה 1.5% 2.2% 2.7% 4% 4.6% 4.8% דירוג חוב ממשלתי מקומי לטווח ארוך )(3 AA-/Stable AA-/stable AA-/stable דירוג חוב ממשלתי חו"ל לטווח ארוך )(3 A+/stable A+/stable A/stable 3.733ש"ח לדולר 3.821ש"ח לדולר 3.549ש"ח לדולר תוצר מקומי גולמי )(PPP תוצר לנפש )(PPP התשואה על חוב ממשלתי מקומי לטווח ארוך )(3 שע"ח מטבע מקומי ביחס לדולר ליום האחרון של השנה ) (1הנתונים מבוססים על נתונים שפורסמו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ,בנק ישראל ,החשב הכללי היחידה לניהול החוב הממשלתי( ,בקישורים הבאים.www.bankisrael.gov.il ,www.cbs.co.il : ) (2מתוך אתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ופרסומיה בכתובת) www.cbs.co.il :ראו גם הודעה לעיתונות מדצמבר .(2012 ) (3על פי אתר החשב הכללי )היחידה לניהול חוב ממשתלתי( http://www.ag.mof.gov.ilואתר בנק ישראל ,תשואות לפדיון על אגרות חוב ממשלתיות ,בכתובת.www.ag.mof.gov.il : .3.4 לקוחות השוכרים בחזית המסחרית הנם בעלי מותגים או זכייני מותגים ,כדוגמת מגה ספורט ,סטימצקי, אפרודיטה ,ואירוקה .לחברה אין תלות בלקוח בודד בתחום של השכרת נכסים ,ואין לה שוכר אחד שהכנסות החברה ממנו היוו 10%או יותר מסך הכנסות החברה בדוחות המאוחדים לשנת .2012 .3.5 תחרות המתחרים של החברה בתחום פעילות של השכרת נכסים הינם שטחי המסחר ,הממוקמים לאורך טיילת החוף הצפוני של אילת ,לרבות קניון מול ים הנמצא במרחק של כ 400 -מטרים מהחזית המסחרית ושטחי מסחר חדשים ,אשר בבניה ,בעיר אילת. א13- .3.6 מידע לגבי נכס מהותי מאוד – החזית המסחרית .3.6.1 הצגת הנכס פירוט ליום 31.12.2012 חזית מסחרית רימונים אילת שם הנכס: מיקום הנכס: חזית מסחרית ,הצמודה למלון רימונים אילת .רחוב תרשיש, אילת. 1,602מ"ר ,לשימוש מסחרי. חלק התאגיד האפקטיבי בנכס )אם הנכס נמצא בחברה מוחזקת -הכפלת חלק התאגיד בחברה המוחזקת בחלק החברה המוחזקת בנכס(: ציון שמות השותפים לנכס )אם השותפים מחזיקים למעלה מ 25%-מן הזכויות בנכס או אם השותפים הינם צדדים קשורים כהגדרתם בהנחיית נדל"ן להשקעה(*: תאריך בניית הנכס: 100% שטחי הנכס: פירוט זכויות משפטיות בנכס )בעלות ,חכירה וכדומה(: מצב רישום זכויות משפטיות: נושאים מיוחדים )חריגות בניה מהותיות ,זיהום קרקע וכיו"ב(: שיטת הצגה בדוחות הכספיים ]איחוד /איחוד יחסי /שווי מאזני[: פרטים על נכס שנמכר: .3.6.2 לא רלבנטי ספטמבר2004 , חכירה חכירה רשומה בספרי המנהל ואינה רשומה אצל רשם המקרקעין אין איחוד לא רלבנטי נתונים עיקריים נתונים לפי .100% חלק התאגיד בנכס X% - שנת 2012 שנת 2011 שנת 2010 בתאריך הקמת הנכס שווי הוגן בסוף תקופה )באלפי ש"ח( 83,510 81,590 73,820 עלות הרכישה / ההקמה )אלפי ש"ח( 9,500 במקרה שהנכס נמדד לפי עלות -ירידת )ביטול ירידת( ערך שנזקפה בתקופה )באלפי ש"ח( - - - מועד הרכישה ספטמבר2004 , שיעור תפוסה ממוצע )(% 100% 100% 100% שיעור תפוסה )(% - שטחים מושכרים בפועל )מ"ר( 1,602 1,602 1,602 ) NOIאלפי ש"ח( - סה"כ הכנסות )באלפי ש"ח( 8,336 7,778 5,098 דמי שכירות ממוצעים למטר )לשנה( )ש"ח( 5,203 4,855 3,183 דמי שכירות ממוצעים למטר בחוזים שנחתמו בתקופה )ש"ח( ) NOIאלפי ש"ח( - - - 8,187 7,632 4,954 NOIמותאם )אלפי ש"ח( 8,187 7,632 4,954 שיעור תשואה בפועל )(% 9.8% 9.3% 6.7% שיעור תשואה מותאם )(% 9.8% 9.3% 6.7% מספר שוכרים לתום שנת דיווח לגבי מרכז מסחרי מניב -יחס דמי השכירות לסך הפדיון או הפדיון הממוצע למ"ר 10 10 8 19% 17% 12% א14- .3.6.3 פילוח מבנה הכנסות ועלויות נתונים לפי .100% חלק התאגיד בנכס 100% - שנת 2012 שנת 2011 הכנסות: מדמי שכירות -קבועות מדמי שכירות -משתנות מדמי ניהול סה"כ הכנסות עלויות: ניהול ,אחזקה ותפעול סה"כ עלויות: רווח כולל שיערוך: :NOI .3.6.4 נתונים לפי .100% חלק התאגיד בנכס- %100 שוכר א' 7,690 373 273 8,336 )באלפי ש"ח( 7,439 70 269 7,778 4,882 216 5,098 149 149 10,005 8,187 146 146 15,290 7,632 144 144 18,354 4,954 שוכרים עיקריים בנכס- שיעור משטח הנכס המשויך לשוכר ),(% בשנת 2012 הכנסות בשנת 2012 )באלפי ש"ח( אחוז מסך הכנסות התאגיד שיור ענפי 22% 1,795 0.6% ביגוד ואופנה .3.6.5 האם מהווה שוכר עוגן? האם אחראי ל- 20%או יותר מהכנסות הנכס? לא כן תיאור הסכם השכירות תקופת ההתקשרות המקורית והתקופה שנותרה )שנים( 11/12-10/15 תקופת הכרה בהכנסה שנת 2014 שנת 2015 שנת 2016 שנת 2017 ואילך סה"כ אופציות להארכה )שנים( אופציה עד 2024 מנגנון עדכון או הצמדה של דמי השכירות פירוט בטחונות ציון תלות מיוחדת שקלי ודולרי ערבות אישית של הבעלים לא הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים -החזית המסחרית בהנחת אי מימוש תקופת אופציות שוכרים שנת 2013 שנת 2010 רבעון 1 רבעון 2 רבעון 3 רבעון 4 בהנחת מימוש תקופות אופציות שוכרים הכנסות מרכיבים משתנים* )אומדן( )באלפי ש"ח( מספר חוזים מסתיימים שטח נשוא ההסכמים המסתיימים )באלפי מ"ר( 2,062 2,062 2,066 2,073 7,547 6,835 6,352 - 2 1 1 209 139 98 - 6 1,156 - 10 1,602 הכנסות מרכיבים קבועים )באלפי ש"ח( הכנסות מרכיבים משתנים* )אומדן( )באלפי ש"ח( מספר חוזים מסתיימים 2,062 2,062 2,015 1,917 6,926 5,585 1,996 - 1 2 4 2 98 209 921 164 1,891 - 1 210 33,931 24,454 - 10 1,602 62,928 שטח נשוא ההסכמים המסתיימים )באלפי מ"ר( הכנסות מרכיבים קבועים )באלפי ש"ח( * בידי ההנהלה לא מצויים נתונים או הערכות בקשר עם אומדן הכנסות מרכיבים משתנים. בשנים 2011 ,2010ו 2012 -שיעור הרכיבים המשתנים ביחס לסך ההכנסה הינו זניח ולא מהותי. א15- השבחות ושינויים מתוכננים בנכס -אין עדיין תוכנית לביצוע שינויים בנכס ,אם כי החברה נמצאת .3.6.6 בשלבים ראשוניים ביותר של בחינת האפשרות למימוש זכויות בנייה שטרם נוצלו בחזית המסחרית. .3.6.7 מימון ספציפי -אין. .3.6.8 שעבודים והגבלות משפטיות סוג פירוט שעבודים .3.6.9 הסכום המובטח ע"י השעבוד ל) 31.12.2011 -באלפי ש"ח( דרגה ראשונה הנכס מהווה אחד הביטחונות לאשראי בסך של כ 145 -מליון ש"ח שניתן על ידי הבנק. שעבוד לטובת בנק הפועלים. פרטים אודות הערכת השווי שנת 2012 שנת 2011 שנת 2010 נתונים לפי .100%חלק התאגיד בנכס %100 - 83,510 81,590 73,820ש"ח רלי טרייסטמן רלי טרייסטמן רלי טרייסטמן כן כן כן האם קיים הסכם שיפוי? תאריך התוקף של הערכת השווי )התאריך שאליו מתייחסת הערכת השווי( לא 31.12.2012 לא 31.12.2011 לא 31.12.2010 מודל הערכת השווי )השוואה/הכנסה/עלות/אחר( היוון הכנסות היוון הכנסות היוון הכנסות נתונים לפי .100%חלק התאגיד בנכס %100 - שנת 2012 שנת 2011 שנת 2010 השווי שנקבע )באלפי ש"ח( זהות מעריך השווי האם המעריך בלתי תלוי? פרמטרים עיקריים שנלקחו לצורך הערכת השווי )יינתנו באופן ספציפי לפי הערכת השויי שניתנה(: ההערכה בגישת היוון תזרימי מזומנים )Income (Approach שטח בר-השכרה ) Gross Leasable (Areaשנלקח בחשבון בחישוב )מ"ר( 1,602מ"ר 1,602מ"ר 1,602מ"ר שיעור תפוסה בשנה (%) 1 +ואילך 100% 100% 100% 100% 100% 100% 415ש"ח למ"ר לחודש 405ש"ח למ"ר לחודש 366ש"ח למ"ר לחודש 425ש"ח למ"ר לחודש 412ש"ח למ"ר לחודש 375ש"ח למ"ר לחודש 8,162א' ש"ח 7,958א' ש"ח 7,246א' ש"ח 0 0 0 9% 9% 9% זמן עד מימוש רעיוני לא רלוונטי לא רלוונטי לא רלוונטי מכפיל /שיעור תשואה בעת מימוש רעיוני )(Reversionary Rate לא רלוונטי לא רלוונטי לא רלוונטי שיעור תפוסה מייצג מתוך שטח בר- ההשכרה לצורך הערכת שווי )(% דמי שכירות ]חודשיים[ ממוצעים למ"ר מושכר לצורך הערכת שווי בשנה 1 + והלאה דמי שכירות ]חודשיים[ מייצגים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך הערכת שווי )ש"ח( תזרים מייצג NOI /מייצג לצורך הערכת שווי )באלפי ש"ח( הוצאות תקופתיות ממוצעות לשמירה על הקיים שיעור היוון /שיעור תשואה /מכפיל שנלקח לצורך הערכת השווי )(% ניתוח רגישות לשווי )בהתאם לגישה שנבחרה(: שיעור היוון עליה של 1% 9,080א' ש"ח 8,900א' ש"ח 8,020א' ש"ח ירידה של 1% 11,320א' ש"ח 11,120א' ש"ח. 16,180א' ש"ח. א16- .4 מידע הנוגע לפעילות החברה בכללותה .4.1 רכוש קבוע ומתקנים עיקר הרכוש הקבוע של החברה הם בתי המלון שבבעלותה והקרקעות בהן נמצאים בתי המלון, רכוש זה מתרכז ברובו בצפון הארץ והשאר -באילת. .4.1.1טבלת רכוש קבוע להלן פירוט אודות עיקר הרכוש הקבוע שבבעלות החברה )באלפי ש"ח(: עלות מופחתת ליום 31/12/2012 147,452 יתרת עלות רכישה פחת שנצבר קרקע ומבני בתי מלון 307,890 160,438 ריהוט וציוד 160,908 132,881 28,027 מלאי בסיסי 12,156 7,113 5,043 כלי רכב 256 242 14 סה"כ 481,210 300,674 180,536 .4.1.2להלן פירוט אודות המקרקעין: שטח )מ"ר( מיקום זכויות במקרקעין מלון רימונים אילת כ10,400 - החוף הצפוני, אילת מלון רות רימונים כ12,000 - מלון רימונים חרמון כ12,400 - רובע האמנים בצפת נווה אטי"ב מלון המעיין בנצרת כ3,894 - נצרת ,ליד כנסיית הבשורה חכירה עד 2014עם אופציה ל 49 -שנים נוספות ,בכפוף לתשלום דמי חכירה לתקופת החכירה הבאה. בבעלות חברה נכדה בבעלות ושליטה מלאה של החברה -מלון רימון צפת בע"מ. חכירה עד שנת 2041עם אופציה ל49 - שנים נוספות -בכפוף לתשלום דמי חכירה לתקופת החכירה הבאה -לחברה בת בבעלות ושליטה מלאה – הכשרת הישוב מוטלים בע"מ. לחברה בת בבעלות מלאה של החברה זכות להירשם כבעלים במבנה המלון אשר הוקם בשטח המקרקעין -מלונות נצרת החדשים )שנת 1997 (2000בע"מ. 2 לחברה אין כל חלק בבעלות במלונות בניהול בלבד ,שבשנת 2012כללו את בתי המלון הבאים :רימונים אופטימה ברמת גן )בבעלות חברה פרטית בשליטת הכשרת הישוב(, רימונים סנטרל פארק באילת ,רימונים ירושלים ,רימונים מינרל טבריה ורויאל רימונים ים המלח. לתאריך המאזן ,הרכוש הקבוע אינו כולל את מלון רימונים גלי כנרת ,אשר נמכר בדצמבר 2012 ,ומנוהל על ידי החברה החל מינואר.2013 , .4.1.3משכנתאות ושעבודים מהותיים הרובצים על נכסי החברה וחברות בנות לפירוט שעבודים הרובצים על נכסי החברה ו/או חברות בנות ראו ביאור 22לדוחות הכספיים. 2 כולל שטחים ציבוריים. א17- .4.2 נכסים לא מוחשיים .4.2.1שם המותג "רימונים" -בפברואר 2001מיתגה החברה את רשת בתי המלון שלה תחת השם "רימונים -רשת בתי מלון" וכל מלונות הרשת פועלים תחת שם זה בצירוף שמם המקורי .החברה רשמה אצל רשם סימני המסחר סימן רשום בשם "רימונים רשת בתי מלון" בעברית ובאנגלית וכן בבעלותה של החברה סימני מסחר נוספים הכוללים ,בין היתר ,את שמות בתי המלון. .4.2.2על שם החברה רשומים שני מאגרי מידע ,בהתאם לחוק הגנת הפרטיות ,התשמ"א- -1981מאגר "שכר" ,ובו נתונים אודות שכר המשולם לעובדי החברה וחברות בנות, ומאגר "מועדון לקוחות" ,הכולל פרטים אודות לקוחות החברה המתארחים בבתי המלונות הכלולים ברשת "רימונים" ואודות אנשים שנרשמו במועדון הלקוחות של החברה. נכון למועד הדוחות ,הוכרו בספרי החברה נכסים לא מוחשיים בגין תוכנות מחשב בסכום כולל של 715אלפי ש"ח. .4.3 הון אנושי נכון ליום 31בדצמבר ,2012העסיקה החברה 1,325עובדים ,ללא שינוי מהותי לעומת מצבת העובדים ב 31 -בדצמבר .2011 ,בתחום של השכרת נכסים החברה מעסיקה שני עובדים בלבד ,והיתרה -בתחום המלונאות. מטה החברה כולל את ההנהלה ומחלקות הכספים ,רכש רשתי ,מערכות מידע ,ואת מערך השיווק ,מכירות והזמנות .לכל מלון יש מנהל משלו ואת כל המחלקות התפעוליות )כגון מזון ומשקאות ,קבלה וחדרים ,אחזקה ,ביטחון ,הנהלת חשבונות וכיוצא באלה(. להלן פירוט עובדי מלונות הכשרה לפי קבוצות: 31.12.2012 תפקיד מטה הרשת הנהלה ומזכירות הנהלה שיווק מכירות ומרכז הזמנות כספים מחשוב ורכש רשתי סה"כ עובדי מטה רשת בתי המלון הנהלה מזון ומשקאות מחלקת קבלה וחדרים מחלקת אחזקה מחלקת ביקורת ,הנהלת חשבונות וכח אדם מחלקת ביטחון מחלקת ספא ובריכה מרצים סה"כ עובדי בתי מלון 18 476 374 79 105 97 78 42 1,269 סה"כ כח אדם בתחום המלונאות 1,325 7 36 13 56 בנוסף ,מעת לעת ,מעסיקה החברה עובדים ,באמצעות חברות כוח אדם ,זאת בהתאם לצרכיה השונים והזמניים. א18- טיבם של הסכמי ההעסקה מרבית עובדי המלונות מועסקים על פי הסכם העבודה הקיבוצי לענף המלונאות והאירוח המסדיר את מכלול יחסי העבודה בענף המלונאות .ההסכם הקיבוצי האמור אשר היה בתוקף בשנת הדיווח אמור לפקוע ב .30/6/2013 -הסכם זה מתיר לחברה לחתום על הסכמי עבודה אישיים עם מנהלי מלונות ומנהלי מחלקות על פי הנוסח שמופיע כנספח להסכם הקיבוצי הכללי. ככלל ,העובדים בדרג הניהולי הבכיר )דהיינו עובדי ההנהלה במטה החברה( וחלק מהעובדים בדרג הביניים בהנהלת החברה ובבתי המלון קשורים עם החברה וחברות הבת שלה בהסכמי עבודה אישיים ,כאשר על העובדים בדרג הביניים הניהולי והעובדים המקצועיים בבתי המלון חל ההסכם הקיבוצי .במסגרת הסכם העבודה הקיבוצי עודכנו תוספות שכר אשר יחד עם התחלופה הרבה במקצועות החדרנות והניקיון הביאו לגידול בעלויות השכר בשנת . 2012 הטיפול בחזית המסחרית נעשה על ידי עובדי מטה החברה ,ואין עובד מיוחד המיועד לטיפול בחזית המסחרית. מענקים -על פי תנאי ההעסקה שהיו בתוקף בשנת הדיווח ,חלק ממנהלי בתי המלון ,מנהלי מחלקות בבתי מלון ,מנהלי מכירות ועובדי מרכז ההזמנות מתוגמלים על עמידה ביעדים או השגת תוצאות טובות יותר מהיעדים ,בהשוואה לתוכנית העבודה השנתית שאושרה על ידי דירקטוריון החברה .התגמול הינו באמצעות תשלום תוספות שכר בסכומים קבועים מראש. נושאי המשרה ועובדי ההנהלה הבכירה בקבוצה ליום 31.12.2012הועסקו בקבוצה 5נושאי משרה :משנה למנכ"ל והאחראי על תחום הכספים, חשבת ,סמנכ"ל שיווק ומכירות ,מנהלת תשואה הזמנות ואינטרנט ,סמנכ"ל תפעול .גב' סמדר נמרודי-רינות ,המשמשת כיו"ר הדירקטוריון של החברה ,אינה מועסקת על ידי החברה החל מיום ,1.12.2012אלא עובדת של חברת האם ,הכשרת הישוב .ההנהלה הבכירה בקבוצת המלונות כוללת את יתר מנהלי בתי המלון השונים. נושאי המשרה ועובדי ההנהלה הבכירה מועסקים בהסכמי ההעסקה אישיים הכוללים תנאי שכר והטבות סוציאליות ,ביטוחי מנהלים וקרנות פנסיה ותקופת הודעה מוקדמת. לפירוט אודות תנאי העסקה של מנכ"לים שכיהנו בתקופת הדיווח ראו דיווחים מידיים שפרסמה החברה בתאריך ) 5/6/2012אסמכתא (2012-01-147552ובתאריך ) 24/8/2011אסמכתא .(2011-01-251199לפירוט אודות תנאי ההעסקה של יו"ר הדירקטוריון בתקופת הדוח ראו תקנה 22ותקנה 21לחלק ד' -פרטים נוספים על התאגיד .לפירוט אודות תנאי העסקה של מנכ"ל החברה ,ראה דיווח מיידי מיום ) 14/3/2012אסמכתא .(2013-01-005287 מענקים -על פי תנאי ההעסקה שהיו בתוקף בשנת הדיווח ,חלק מעובדי ההנהלה הבכירה מתוגמלים באמצעות מענקים בסכומים ופרמטרים המשתנים בהתאם לתפקיד העובד והישגיו, כאשר בכל מקרה בו עובד זכאי לבונוס ,הוא נגזר מהתוצאות העסקיות של החברה .בהסכמי עבודה מסוימים יש שיקול דעת למנכ"ל החברה ו/או יו"ר הדירקטוריון לאשר את גובה המענק, כאשר מובאים בחשבון ,בין היתר ,עמידה ביעדים והתוצאות הכספיות של החברה .ככל שמדובר בנושאי משרה בכירה ,המלצת המנכ"ל מובאת בפני האורגנים המוסמכים לאשרו בהתאם להוראות החוק. בעקבות כניסת תיקון מס' 20לחוק החברות ,העוסק בתגמול לנושאי משרה בכירה ,צפויה החברה לאשר מדיניות תגמול ולכלול בה התייחסות גם לתשלומים המבוססים על עמידה ביעדים. א19- שינוי מבני בשנת הדיווח -בחודש מרץ 2012 ,הוחלט על מינוי סמנכ"ל תפעול בחברה ,אשר מנהלי בתי מלון כפופים אליו ,במקום למנכ"ל החברה ,כפי שהיה עד לאותו מועד. .4.4 חומרי גלם וספקים בתחום המלונאות עיקר ספקי החברה הינם בתחום המזון והטקסטיל .לחברה אין תלות במי מספקיה ואין ספק מהותי .החברה מתקשרת ככל שניתן עם ספקיה בהסכמים רשתיים לכלל מלונות הרשת ,וזאת במטרה לשפר את תנאי ההתקשרות מול הספקים בצורה מקסימלית, בהתחשב בגודלה של הרשת. .4.5 הון חוזר הרכב ההון החוזר של התאגיד להלן נתונים לגבי ההיקפים הממוצעים של אשראי הספקים והלקוחות בתחום המלונאות. 2012 לקוחות ספקים היקף אשראי ממוצע )אלפי ש"ח( 47,442 34,936 ממוצע ימי אשראי 58 97 בתחום המלונאות החברה מקפידה לשמור על פער אשראי בין אשראי לקוחות לבין אשראי הספקים ,על מנת לעמוד בהון חוזר חיובי .עקב העובדה שפעילות החברה מאופיינת בעונתיות, כמפורט לעיל ,לחברה נוצר בדרך כלל ברבעון הראשון גרעון בהון החוזר ,אשר החברה מגשרת עליו באמצעות קבלת קווי אשראי מבנקים והסדרים נקודתיים עם ספקים גדולים. מלאי -לחברה סבבי מלאי מאוד קצרים ,בעיקר בתחום של מזון ומשקאות ,שלא עולים על תקופה של שבועיים .המלאי הינו מלאי מתכלה ואין סכנה שלא יהיה בשימוש. התמודדות החברה עם הגירעון בהון החוזר -לאור התוצאות הכספיות של החברה בשנים האחרונות ,החברה מעריכה כי היא תוכל להשיג בשנת 2013תזרים מזומנים ,שיאפשר לה להמשיך ולעמוד בכל התחייבויותיה. בתחום השכרת הנכסים -לחברה הסכמים עם השוכרים לחיוב חשבונותיהם בדמי השכירות בתחילת כל חודש .מאחר שהעלויות בתחום פעילות זה הינן נמוכות ,לחברה הון חוזר גבוה. אשראי מספקים החברה מקבלת ממרבית ספקיה אשראי לתקופה שנעה עד 90יום בתנאי אשראי של שוטף + ,60למעט ספקי כח האדם שתנאי האשראי עמם הינם עד 30יום מתחילת החודש. .4.6 מימון לעניין אשראי מהותי שהתקבל בשנת הדיווח ראו דיווחים מיידיים שפרסמה החברה בתאריך ) 19/12/2012אסמכתא ) 31/5/2012 ,(2012-01-315333אסמכתא .(2012-01-143334 א20- יתרת הלוואות החברה שאינן מיועדות לשימוש ייחודי ליום : 31.12.2012 ריבית ממוצעת מקורות בנקאיים מקורות שאינם בנקאיים ריבית אפקטיבית סכום )אלפי ש"ח( הלוואה ז"ק בש"ח 5.14% 5.14% 15,310 הלוואות ז"א בש"ח 5.25% 5.36% 205,450 הלוואה ז"א בש"ח 5% 5.1% 7,500 הלוואה מחברה אם ,בש"ח 5% 5% 35,682 256,442 סה"כ היקפים הממוצעים של הלוואות לזמן קצר בחברה. היקף אשראי ממוצע 2012 )באלפי ש"ח( הלוואות לז"ק 20,068 מסגרות אשראי לחברה מסגרת אשראי לזמן קצר בבנק המתחדשת מדי שנה ,בסך של 17,900אלפי ש"ח, המנוצלות במלואן .כ 85%-מהמסגרת משמשת למימון שוטף והיתרה לערבויות. בנוסף ,לחברה מסגרות אשראי בבנקים בסכומים לא מהותיים .כל הלוואותיה לזמן קצר ולזמן ארוך מובטחים על ידי נכסי החברה או מובטחים בערבויות חברת האם. מגבלות על התאגיד בקבלת אשראי ,בטוחות לאשראי ועמידה באמות מידה פיננסיות ראו ביאור 22בדוחות הכספיים .נכון לתאריך הדוחות ולתאריך הגשת הדוח ,התאגיד עומד בכל המגבלות החלות עליו. אשראי החברה מתאגידים בנקאיים מובטח בערבות של חברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ ו/או בנכסי החברה. אשראי מחברת האם נכון לתאריך 31.12.2012הסתכמה יתרת הלוואה שהועמדה בעבר לחברה על ידי חברת האם, הכשרת הישוב ,בסך של 35,682אלפי ש"ח )כולל ריבית שנצברה( .ההלוואה המקורית הועמדה באמצעות הקצאה של אגרות חוב )סדרה (9של הכשרת הישוב ותנאי ההלוואה היו זהים לתנאי אגרות חוב אלו .מחודש אוקטובר 2007ההלוואה נושאת ריבית שנתית בשיעור של .5% מימון לאחר תאריך המאזן ראו ביאור 28בדוחות הכספיים ודיווח מיידי של החברה מיום ) 20/2/2013אסמכתא 2013-01- .(044274 .4.7 מיסוי ראו ביאור 21לדוחות הכספיים. א21- .4.8 סיכונים סביבתיים ודרכי ניהולם אין להוראות הנוגעות להגנת הסביבה השלכות מהותיות על תחומי פעילות החברה. .4.9 מגבלות ופיקוח על פעילות החברה .4.9.1החברה כפופה בפעילותה המלונאית להוראות חוק שירותי תיירות ,התשל"ו1976- והתקנות שהותקנו על פיו. .4.9.2החברה כפופה להוראות חוק הגנת הצרכן ,התשמ"א ,1981-בהתייחס בעיקר לעסקאות מכר מרחוק )באמצעות הזמנות אינטרנט והזמנות טלפוניות ,למשל( בעת ביצוע הזמנות אירוח במלונות. .4.9.3בטיחות וגהות -על-פי תקנה (2)4לתקנות ארגון הפיקוח על העבודה )ממונים על הבטיחות( תשנ"ו 1996 -חלה על בתי מלון החובה להעסיק ממונה בטיחות ,במקומות בהם מועסקים בבית המלון מעל חמישים עובדים. על אף העובדה שלא בכל מלונות הרשת מועסקים מעל חמישים עובדים ,מצאה לנכון החברה למנות ממונה על הבטיחות לכל בתי המלון ברשת .בהתאם לאמור לעיל שוכרת החברה את שירותיה של חברה חיצונית לקבלת שירותי ממונה בטיחות לכל מלונות הרשת ופעילותה .במסגרת השירותים מבוצעים בדיקות תקופתיות וסקרים בנושאי בטיחות וגהות בעבודה ,בטיחות אש ומילוטים לשעת חירום בכל מלונות הרשת ,כמו כן מונו ועדות בטיחות בכל מלון. .4.9.4חוק התכנון והבניה וחוקי מיסוי מקרקעין -חוק התכנון והבניה עוסק בהוראות ותקנות הקשורות לייעודי הבניה ,זכויות בניה ,היתרים ורישוי הבניה .כמו כן ,חקיקה בנושא מיסוי מקרקעין ,מס רכישה ,מס מכירה ומס שבח עשויה להיות רלבנטית לפעילות החברה ,במקרה של רכישת או מכירת נכס מקרקעין שלה. .4.9.5הסכמים קיבוציים -החברה כפופה להסכם עבודה קיבוצי כללי בענף המלונאות על כל נספחיו והעדכונים שיוצאים מעת לעת ,והיא פועלת לפיו. .4.9.6שכר מינימום -שינויים בחקיקה המשפיעים על גובה שכר המינימום במשק ,משפיע על עלויות השכר של החברה ,אשר מעסיקה כוח אדם רב ,שחלק גדול ממנו מועסק בשכר מינימום. .4.9.7חוק רישוי עסקים -החברה נדרשת לרישיון עסק לצורך הפעלת בתי המלון שבניהולה. נכון למועד הגשת הדוחות ,לכל בתי המלון רישיונות עסק בתוקף. .4.10הסכמים מהותיים שלא במהלך העסקים הרגיל .4.10.1השלמת חתימה על מערכת הסכמים לרכישת מניות מלונות נצרת החדשים שנת (1997) 2000בע"מ )"מלונות נצרת"( -ראו ביאור 3לדוחות הכספיים. .4.10.2הסכם מכר מלון רימונים גלי כנרת והסכמים נוספים -ראו ביאור 7לדוחות הכספיים. .4.10.3לפירוט אודות הגבלות הנובעות מהסכמי מימון עיקריים -ראו ביאור 22 לדוחות הכספיים. .4.10.4לפירוט אודות הסכם מימון ,לאחר תאריך המאזן ,ראו ביאור 28לדוחות הכספיים. א22- .4.11יעדים ואסטרטגיה עסקית אסטרטגיית החברה בשנים הקרובות הינה להתמקד בהעמקת הפעילות בתחום של ניהול בתי מלון ,שאינם בבעלות בהכרח. החברה שואפת להגדיל את פעילותה ולמקסם את רווחיותה באמצעות הצעדים העיקריים הבאים: א .הגדלת מספר החדרים שבניהולה ,בארץ ובחו"ל. ב .השבחת מלונותיה הקיימים בין על ידי בניית חדרים נוספים ובין על ידי ניצול זכויות בניה למסחר ,במידה ויתאפשר ,והקפדה על שימור הנכסים והמתקנים באופן שוטף. ג .פיתוח תחום ביה"ס למלונאות והרחבת הפעילות הקיימת כיום בצפון למקומות נוספים בארץ. ד .הגדלת המכירות לבודדים בעיקר באמצעות גידול המכירות באמצעות האינטרנט ,וזאת ע"י פיתוח מערכת Business To Customerמתקדמת -באמצעות מערכת המאפשרת ללקוח לבצע סגירת הזמנה במערכת המלונאית של החברה. ה .חיזוק הקשר עם סוכני נסיעות מובילים באמצעות מערכות ,Business To Business המאפשרת לסוכנים גדולים איתם עובדת החברה לסגור הזמנות במערכת ההזמנות של החברה. ו. החדרת מועדון לקוחות -מועדון הרימון -לצורך הגברת הנאמנות של הלקוחות ושימור הקשר עם האורחים. ז .חיזוק וטיפוח ההון האנושי. האמור בסעיף זה לעיל כולל תכניות ארוכות טווח של החברה שביצוען תלוי במשתנים רבים, לרבות האמצעים הכספיים שיהיו לחברה ובכדאיות הכלכלית בביצוע איזו מהתכניות כאמור, ולפיכך אין כל ודאות שהתכניות האמורות ,כולן או חלקן ,תצאנה לפועל. .4.12צפי להתפתחות בשנה הקרובה בתחום המלונאות ,בכוונת החברה להמשיך ולבחון אפשרות לצירוף מלונות נוספים לניהול וכן להמשיך ולחזק את מעמדה של רשת רימונים בענף המלונאות בישראל. מידע זה הינו מידע צופה פני עתיד במהותו והינו מידע בלתי ודאי המבוסס על אינפורמציה הקיימת בחברה כיום וכולל הערכות של החברה .התוצאות בפועל יכולות להיות שונות באופן מהותי מן התוצאות המוערכות. .4.13דיון בגורמי סיכון גורמי הסיכון שמשפיעים על פעילות החברה הן בתחום הפעילות המלונאית והן בתחום הפעילות של השכרת נכסים מתמקדים בנושאים הבאים : .4.13.1אירועים פוליטיים-ביטחוניים -ענף המלונאות הינו רגיש מאוד להתפתחויות שליליות בתחום הפוליטי -בטחוני ובתחום הכלכלי ,באזור בכלל ובישראל בפרט .הסכסוך המתמשך עם חלק מהמדינות הגובלות בישראל ועם הרשות הפלסטינית מכתיבים לא אחת מציאות ביטחונית קשה ,הגורמת לירידה דרסטית בהיקף תיירות החוץ ואף תיירות הפנים -דבר שעלול להשפיע לרעה על התוצאות העסקיות של החברה .השפעה של האירועים הביטחוניים הינה ארוכת טווח וממשיכה להיות ניכרת אף לאחר שחלה התייצבות או שיפור במצב הביטחוני .בנוסף ,התדרדרות א23- במצב הביטחוני ו/או פיגועי התאבדות הגורמים לירידה בתיירות פנים וחוץ ,עשויים לגרום לירידה בהיקף המכירות של החנויות בחזית המסחרית ,הנשענות בעיקר על קהל תיירים )חוץ ופנים(. .4.13.2מצב כלכלי -למצב של מיתון כלכלי בארץ ובעולם עלולה להיות השפעה לרעה על התוצאות העסקיות של החברה ,שכן השירות הניתן על ידי החברה מטיבו הינו בתחום המותרות ולא מדובר במוצר חיוני שהביקוש לו קשיח. .4.13.3גידול בכמות החדרים וירידת מחירים -הקמת מלונות חדשים סמוך למלונות של החברה ו/או בערים בהם יש לחברה מלונות עשויה לגרום להגברת התחרות בין בתי המלון ולירידת מחירים .כמו כן ,קיומה של תחרות עם יעדי תיירות קרובים וזולים יחסית ,גורמת גם היא לשחיקה מתמדת של מחירי הלינות במלונות בארץ. .4.13.4העלאת שכר המינימום ושינויים בהסכם הקיבוצי -מאחר שהוצאות שכר הינן רכיב נכבד בהוצאות הפעלה של בתי מלון ,וחלק גדול מהעובדים מועסק בשכר מינימום, אזי העלאת שכר המינימום תשפיע על עלויות השכר של החברה וכתוצאה על התוצאות העסקיות שלה ,כמו גם שינויים בהסכם הקיבוצי החל על עובדי החברה. .4.13.5ביטול הפטור מתשלום מע"מ -אילת נחשבת אחד מהמקומות המועדפים על ישראלים לקניות ,וזאת עקב הפטור מתשלום מע"מ באילת .ביטול הפטור האמור עשוי לפגוע בהיקף הרכישות שמבוצעות באילת בכלל ,וביניהם גם בחזית המסחרית. .4.13.6תיירות למדינות אגן הים התיכון -מזה כמה שנים מדינות אגן הים התיכון ,בעיקר טורקיה ,מהוות מוקד משיכה לתיירות מישראל ומאירופה ,בשל מחירים אטרקטיביים של חבילות נופש בסגנון "הכל כלול". לסיכוני השוק אליהם חשופה החברה -ראו פירוט בדוח הדירקטוריון לשנת 2012ובביאור 19 לדוחות הכספיים. להלן טבלה המפרטת את השפעת מידת השפעת גורמי הסיכון השונים על החברה: מידת ההשפעה של גורם סיכון על עסקי החברה השפעה גדולה סיכוני מקרו אירועים פוליטיים- ביטחוניים מצב כלכלי ביטול פטור ממע"מ באילת תיירות למדינות אגן הים התיכון סיכונים ענפיים גידול בכמות החדרים ירידת מחירים העלאת שכר מינימום ושינוי בהסכם קיבוצי סיכונים ייחודים לחברה השפעה בנונית + + + + + + א24- השפעה קטנה שמות החותמים ותפקידם: מלונות הכשרת הישוב בע"מ סמדר נמרודי-רינות -יו"ר הדירקטוריון __________________ ערן קויאטק -מנכ"ל __________________ תאריך: 14.3.2013 א25- -2דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד מלונות הכשרת הישוב בע"מ )"החברה"( מתכבדת להגיש בזה דוחות כספיים מאוחדים של החברה וחברות מאוחדות שלה לתקופה של שנה )להלן גם" :תקופת הדוח"( שהסתיימה ביום 31בדצמבר 2012 ,על פי תקנות ניירות ערך )דו"חות תקופתיים ומיידיים( התש"ל.1970 , .1הסברי הדירקטוריון למצב עסקי התאגיד ,תוצאות פעולותיו ,הונו העצמי ותזרימי המזומנים שלו .1.1נתונים עיקריים מתוך תיאור עסקי התאגיד החברה פועלת בשני תחומי פעילות עיקריים ,בתחום המלונאות -ניהול בתי מלון )בבעלות או בניהול בלבד( באמצעות המותג "רימונים" ,ובתחום השכרת נכסים-השכרת שטחי מסחר שבבעלות החברה ו/או חברות בנות שלה לצדדים שלישיים .בנוסף ,החברה מפעילה מכללה למלונאות וקולינריה במתחם רימונים מינרל טבריה )במתחם גם בי"ס תיכון קולינרי( .פעילות זו הינה בהיקפים כספיים לא מהותיים לחברה. נכון למועד הגשת הדוחות ,מונה רשת רימונים עשרה בתי מלון ברחבי הארץ" :רימונים אילת" ו" -רימונים סנטרל פארק" באילת" ,רימונים גלי כנרת" ומתחם חמי טבריה הכולל את מלון "רימונים מינרל טבריה" בטבריה ,מלון "רות רימונים" בצפת ,מלון "רימונים אופטימה" ברמת -גן ,כפר הנופש "רימונים נווה אטי"ב" בנווה אטי"ב ,מלון "רימונים המעיין" בנצרת מלון "רימונים ירושלים" ומלון "רויאל רימונים ים המלח". א .נתונים כלליים אודות ענף המלונאות בתקופת הדוח מנתוני התאחדות המלונות בישראל לשנת 2012עולה כי לא חלו שינויים מהותיים לעומת שנת 2011 במספר הלינות בבתי המלון של ישראלים ותיירים ובשיעורי התפוסה .סך הלינות בבתי המלון ב2012 - הסתכמו ב 22.1 -מליון לינות ,גידול של כ 1%-לעומת ,2011כאשר חלה ירידה קלה בשיעור לינות תיירים מסך הלינות בהשוואה לשנה קודמת ,במקביל לעלייה לא משמעותית בשיעור לינות הישראלים .שיעור תפוסת החדרים ב 2012 -עמד על .66% ב .מצב כלכלי ענף התיירות מושפע ממצב של מיתון והאטה כלכלית ,באשר מדובר במוצרים שנחשבים מותרות ואין להם ביקוש קשיח .על פי פרסומים שונים ,המדדים הכלכליים ממשיכים להצביע על האטה ברוב הכלכלות משמעותיות בעולם. ג. מצב בטחוני ברבעון הרביעי של השנה התרחש מבצע "עמוד ענן" ,שהתבטא בהסלמה במצב הביטחוני בדרום הארץ ואף במרכזה .להידרדרות במצב הביטחוני יש השפעה על עסקי החברה אשר מתבטאת בביטולי הזמנות של תיירות נכנסת .השלכות מבצע עמוד ענן לא היו נקודתיות והן נמשכות ומשפיעות גם על תוצאות הרבעון הראשון של שנת .2013הדבר ניכר בעיקר בסגמנט של התיירות הנכנסת שבו ההזמנות מתבצעות זמן רב יחסית מראש ,וזמן גדול יותר מאשר הזמנות של סגמנט תיירות הפנים. ב1- .1.2נקודות עיקריות בפעילות החברה בשנת 2012 א .נקודות עיקריות ביחס לתוצאות הפעילות: שיעור התפוסה במלונות הרשת ב 2012 -עמד על 72%לעומת 67%בשנה קודמת .הגידול בתפוסה נבע הן משיפור בתפוסות ברוב מלונות הרשת בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד והן משיפור בתפוסות ובתוצאות מלון רויאל רימונים ים המלח. הכנסות החברה ב) 2012 -לא כולל פעילות מלון רימונים ירושלים( הסתכמו לסך של 306,262אלפי ש"ח לעומת 272,154אלפי ש"ח בשנה קודמת .הגידול בהכנסות בסך של כ 13%-נבע הן מגידול בהכנסות ברוב מלונות הרשת לעומת התקופה המקבילה אשתקד ,הן מהעובדה שתוצאות המלון בנצרת אוחדו באופן מלא ) (100%בתוצאות החברה לעומת איחוד יחסי ברבעון המקביל אשתקד ,והן מהגידול בהכנסות של מלון רויאל רימונים ים המלח כאמור לעיל. הכנסות חד פעמיות -בשנת הדיווח רשמה החברה הכנסות אחרות בסך כולל של 57,684אלפי ש"ח, הנובע בעיקר מהסכם לרכישת מניות מלונות נצרת החדשים שנת (1997) 2000בע"מ וממכירת מלון רימונים גלי כנרת )ראו סעיפים 1.2ב' ו 1.2 -ג' להלן(. לאור האמור לעיל ,הגדילה החברה את הרווח התפעולי ,לפני פחת ,מימון ,הכנסות אחרות ,ביטול הפרשה לירידת ערך ועליית ערך נדל"ן להשקעה ,ב 2012 -והוא הסתכם לסך של 40,326אלפי ש"ח לעומת סך של כ 30,016 -אלפי ש"ח ב ,2011 -גידול של כ.34%- החברה רשמה בשנת 2012רווח נקי בסך של 62,373אלפי ש"ח לעומת רווח נקי בסך של 6,833 אלפי ש"ח בשנת .2011 ב .הסכמים בקשר עם מכירת מלון רימונים גלי כנרת ב 5/12/2012 -חתמו החברה וחברה בת בבעלות ובשליטה מלאה ,חברה לפיתוח טבריה בע"מ )"פיתוח טבריה"( ,עם חמי טבריה בע"מ )"הקונה"( ,על הסכם לפיו תמכור פיתוח טבריה את מלוא זכויותיה במקרקעי מלון רימונים גלי כנרת בטבריה ,אשר בבעלות/בחכירת פיתוח טבריה ,כאשר בד בבד נחתמו עם הקונה הסכמים נוספים )מכירת מוניטין וסימן מסחר; אי תחרות( ,כל אלה בתמורה כוללת בסך 92,500 אלפי ש"ח בצירוף מע"מ ,וכן כנגד התקשרות החברה בהסכם לניהול מלון רימונים גלי כנרת )"הסכם הניהול"( החל מיום 1בינואר .2013 ,הסכם הניהול הינו לתקופה של חמש שנים ,כשלחברת הניהול ניתנו שתי תקופות אופציות נוספות בנות חמש שנים כל אחת .בעקבות מכירת מלון רימונים גלי כנרת כאמור, רשמה החברה בדוחות הכספיים לשנת 2012רווח הון ,נטו בסך של 43,376אלפי ש"ח. לפרטים נוספים אודות ההסכמים כאמור ראו ביאור 7לדוחות הכספיים ודיווחי החברה מתאריכים: ) 5/12/2012אסמכתא (2012-01-302595ו) 9/12/2012 -אסמכתא .(2012-01-305592 ג .רכישת מניות מלונות נצרת החדשים שנת (1997) 2000בע"מ )"מלונות נצרת"( ואיחוד לראשונה ראו ביאור 3לדוחות הכספיים פירוט בנושא השלמת רכישת מניות חברת הבת ,מלונות נצרת ,כך שהחברה הינה הבעלים )באמצעות החברה הבת( של מלון המעיין בנצרת ואיחוד מלא לראשונה של חברה זו החל מהרבעון הראשון של .2012סך כל הרווח שנרשם מהעסקה ,בניכוי הוצאות בגין הרכישה ,הינו כ 14 -מליון ש"ח. ב2- כמו כן ,ניתן למצוא מידע מלא על העסקאות בקשר למלונות נצרת בדיווחי החברה מתאריכים2/2/2012 : )אסמכתא ) 1/5/2012 ,(2012-01-032319אסמכתא ) 3/5/2012 ,(2012-01-113244אסמכתא 2012- (01-115743ו) 14/5/2012 -אסמכתא .(2012-01-124083 ד .אומדן שווי נכסים ועליית ערך נדל"ן להשקעה -במהלך חודש פברואר 2013 ,בעקבות פניית החברה, קיבלה החברה הערכה של שמאי מקרקעין מוסמך -גב' טרייסטמן-אגמי ,המתייחסת לאומדן שווי של החזית המסחרית הצמודה למלון רימונים אילת .לפרטים אודות החזית המסחרית ולגבי הערכת השווי -ראו סעיף 3.6לתיאור עסקי התאגיד .הערכת השווי האמורה הינה מהותית מאוד ומצורפת לדוח התקופתי. בשנת 2012רשמה החברה עליית ערך נדל"ן להשקעה בסך של 1,818אלפי ש"ח ,הנובעת משערוך השווי ההוגן של החזית המסחרית הצמודה למלון רימונים אילת . ה .הסכם ניהול של מלון רימונים אופטימה טאואר ברמת גן -ביום 23באוגוסט 2012 ,אושרה הארכת תקופת הסכם הניהול של מלון רימונים אופטימה טאואר ברמת גן ,אשר בבעלות חברה פרטית בבעלות בעלת השליטה בחברה ,לתקופה של שלושה חודשים נוספים ,עד ליום 31בדצמבר.2012 , לפרטים נוספים אודות ההתקשרות ראו דיווח מיידי שפרסמה החברה בנושא זה ביום 23באוגוסט.2012 , כמו כן ,לפרטים אודות התקשרות בהסכם לתקופה המתחילה ב 1 -בינואר 2013 ,ראו סעיף 4.1א' להלן. ו. שינויים עיקריים במצבת נושאי משרה -בחודש מאי 2012סיים מר ראובן אלקס את תפקידו כמנכ"ל החברה ,ובמקומו מונה בחודש יולי 2012מר רונן שי ,אשר סיים את תפקידו לפני תום .2012לאחר תאריך המאזן ,בינואר 2013הודיעה החברה על מינויו של מר ערן קויאטק ,אשר שימש כמשנה למנכ"ל ,לתפקיד מנכ"ל החברה ובחודש מרץ הודיעה על סיום כהונה צפוי של סמנכ"ל תפעול ,מר תדי מרחבי. .1.3הסברים לדוחות הכספיים .1.3.1מצב כספי המאזן המאוחד של החברה הסתכם ביום 31בדצמבר 2012 ,לסך של 444,153אלפי ש"ח ,בהשוואה לסך של 382,971אלפי ש"ח ב 31 -בדצמבר.2011 , הנכסים השוטפים הסתכמו בתאריך המאזן לסך של 175,834אלפי ש"ח לעומת 83,626אלפי ש"ח ב31 - בדצמבר .2011 ,השינוי המשמעותי בסעיף נובע מגידול של 92,500אלפי ש"ח -חייבים בגין מכירת רימונים גלי כנרת ,המשקף את עסקת מכירת רימונים גלי כנרת ברבעון הרביעי של השנה. נכסים בלתי שוטפים בתאריך המאזן הסתכמו בסך של 268,319אלפי ש"ח בהשוואה לסך של 299,345 אלפי ש"ח ב 31 -בדצמבר .2011 ,השינוי בסעיף זה נובע בעיקר מקיטון בסך של 24,879אלפי ש"ח ברכוש קבוע ,שנובע משני גורמים עיקריים בעלי השפעות מנוגדות .מחד -גידול עקב איחוד מלא ) (100%לראשונה של נכסי מלון המעיין בנצרת ,אשר בבעלות מלונות נצרת ומנגד -קיטון עקב מכירת מלון רימונים גלי כנרת. ההתחייבויות השוטפות של החברה בתאריך המאזן הסתכמו לסך של 187,615אלפי ש"ח לעומת סך של 122,706אלפי ש"ח ב 31 -בדצמבר .2011 ,הגידול בסך של 43,650אלפי ש"ח באשראי מתאגידים בנקאיים נובע בעיקרו ממיון הלוואות מתאגיד בנקאי מזמן ארוך לזמן קצר ,וגידול בסך של 25,682אלפי ש"ח בהלוואה מהחברה האם עקב מיון הלוואה זו לזמן קצר. בהתחייבויות לא שוטפות של החברה בתאריך המאזן חל קיטון בסך של 66,100אלפי ש"ח לעומת 31 בדצמבר 2011והן הסתכמו לסך של 139,394אלפי ש"ח ,לעומת 205,494ב 31 -בדצמבר.2011 , השינויים בסעיף זה הינם תמונת ראי של מיון הלוואות מזמן ארוך לזמן קצר ,כמפורט לעיל. ב3- ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות של החברה בתאריך המאזן עמד על 117,144אלפי ש"ח ) 26%מסך המאזן( ,לעומת הון עצמי בסך של 54,771אלפי ש"ח ביום 31בדצמבר 14%) 2011 ,מסך המאזן(. .1.3.2תוצאות הפעילות: להלן טבלה המפרטת את התוצאות העסקיות המאוחדות של החברה בשנת ,2012בחלוקה לרבעונים ,וכן תוצאות שנת ) 2011לא כולל הכנסות מלון רימונים ירושלים ,אלא דמי ניהול בלבד( : רבעון 1 רבעון 2 רבעון 3 רבעון 4 שנת 2012 שנת 2011 הכנסות ממלונאות 58,656 81,565 84,790 72,915 297,926 264,376 הכנסות מנכסים להשכרה 1,964 1,971 1,984 2,417 8,336 7,778 סה"כ הכנסות 60,620 83,536 86,774 75,332 306,262 272,154 44,491 51,731 55,918 52,149 204,289 185,287 37 36 37 39 149 146 סה"כ עלויות 44,528 51,767 55,955 52,188 204,438 185,433 רווח גולמי ,לפני פחת 16,092 31,769 30,819 23,144 101,824 86,721 27% 38% 36% 31% 33% 32% )(983 )(1,263 )(912 )(691 )(3,849 )(3,388 )(6,258 )(6,017 )(6,593 )(7,066 )(25,934 )(22,986 8,851 24,489 23,314 15,387 72,041 60,347 15% 29% 27% 20% 24% 22% )(11,908 )(12,833 )(12,946 )(14,010 )(51,697 )(46,888 )(3,057 11,656 10,368 1,377 20,344 13,459 )(3,840 )(5,685 )(5,497 )(2,451 )(17,473 )(19,523 עליית ערך נדל"ן להשקעה - - - 1,818 1,818 7,658 ביטול הפרשה לירידת ערך - - - - - 5,239 הכנסות אחרות 14,308 - - 43,376 57,684 - רווח )הפסד( לתקופה 7,411 5,971 4,871 44,120 62,373 6,833 עלויות הפעלת בתי מלון, לפני פחת * עלויות הפעלת נכסים להשכרה שיעור רווח גולמי, לפני פחת הוצאות מכירה ושיווק ,ללא פחת הוצאות הנהלה וכלליות, ללא פחת רווח מפעולות רגילות, לפני פחת שיעור רווח מפעולות, לפני פחת הוצאות פחת ותשלומים לבעלי בתי מלון ** רווח )הפסד( מפעולות רגילות ,לאחר פחת הוצאות מימון ,נטו הערה -פעילות מלון רימונים ירושלים אינה מאוחדת בדוחות. * בנטרול תשלום לבעלי בתי מלון בגין מלונות אופטימה ,מרינה ,סנטרל ,מינרל טבריה ורויאל ים המלח. ** כולל תשלום לבעלי בתי מלון בגין מלונות אופטימה ,מרינה ,סנטרל ,מינרל טבריה ורויאל ים המלח. תחום המלונאות -בתקופת הדוח חל גידול של כ 13% -בהכנסות החברה לעומת התקופה המקבילה אשתקד ,והן הסתכמו לסך 297,926אלפי ש"ח .ברבעון המדווח חלה עלייה בשיעור של 9%בהשוואה ב4- לרבעון המקביל בשנה קודמת והן הסתכמו בסך של 72,915אלפי ש"ח לעומת 66,997אלפי ש"ח .העלייה בהכנסות החברה בתקופות המדווחות נובעת הן מגידול בהכנסות ברוב מלונות הרשת לעומת התקופות המקבילות אשתקד ,מאיחוד מלא של תוצאות המלון בנצרת החל מ 2012-והן מהגידול בהכנסות של מלון רויאל רימונים ים המלח כאמור לעיל .השיפור בתפוסות ובתוצאות מלון רויאל רימונים ים המלח ,נבע מפעילות השיווק והמכירה שבוצעו למלון על ידי רשת רימונים ,לאחר הצטרפותו לרשת בתחילת .2011 עקב הגידול בפעילות ואיחוד מלא של תוצאות מלון רימונים המעיין בנצרת כאמור לעיל ,חלה עלייה בעלויות הפעלת בתי מלון ב 2012 -אשר הסתכמו ל 204,289 -אלפי ש"ח ) 68.6%מההכנסות( בהשוואה ל- 185,287אלפי ש"ח ב 70%) 2011 -מההכנסות( ,גידול של .10%ברבעון הרביעי של 2012חל גידול בשיעור דומה בעלויות הפעלת בתי מלון ,אשר הסתכמו בסך של 52,149אלפי ש"ח ,בהשוואה לסך של 47,155אלפי ש"ח ברבעון המקביל בשנה הקודמת. תחום השכרת נכסים -ההכנסות והעלויות מתחום השכרת נכסים הינם בהיקפים לא מהותיים ביחס לכלל ההכנסות והעלויות של החברה ,אך לרווח התפעולי מהחזית המסחרית תרומה משמעותית לרווח התפעולי של החברה .ב 2012 -רשמה החברה הכנסות מהחזית המסחרית של מלון רימונים אילת בסך של 8,336 אלפי ש"ח ,בהשוואה ל 7,778 -ב .2011 -ברבעון הרביעי הסתכמו הכנסות מהחזית המסחרית בסך של 2,417אלפי ש"ח ,בהשוואה ל 2,024 -ברבעון המקביל אשתקד .יצוין ,כי ההכנסות ברבעון הרביעי של 2012 גבוהות מהרבעונים הקודמים של ,2012וזאת עקב מימוש אופציות בהסכמי שכירות תוך עלייה בדמי השכירות והגעה לחלופת פדיון בהסכמים .הגידול בהכנסות מהחזית המסחרית בתקופות המדווחות נובע מעלייה בדמי השכירות לעומת התקופות המקבילות אשתקד. הרווח הגולמי של החברה בשנת ,2012בנטרול דמי שכירות הסתכם בסך של 101,824אלפי ש"ח )כ33% - מסך ההכנסות( ,בהשוואה ל 86,721 -אלפי ש"ח ב) 2011 -כ 32% -מסך ההכנסות( .ברבעון המדווח הרווח הגולמי ,בנטרול דמי השכירות הסתכם בסך של 23,144אלפי ש"ח )כ 31%-מסך ההכנסות( ,בהשוואה לסך של 21,828אלפי ש"ח ברבעון הרביעי בשנה קודמת )כ 32%-מסך ההכנסות(. הוצאות מכירה ושיווק הסתכמו בשנת 2012לסך של 3,849אלפי ש"ח ,בהשוואה לסך של 3,388אלפי ש"ח בשנה קודמת ,וברבעון המדווח הסתכמו ל 691 -אלפי ש"ח לעומת 583אלפי ש"ח ברבעון המקביל אשתקד. הוצאות הנהלה וכלליות ,כולל אלו של כלל מלונות הרשת ,בשנת הדיווח וברבעון הרביעי גדלו בשיעור של כ- 13%לעומת התקופות המקבילות אשתקד ,והסתכמו בסך של 25,934אלפי ש"ח ו 7,066 -אלפי ש"ח, בהתאמה .הגידול בהוצאות אלו ב 2012 -לעומת שנה קודמת נובע מגידול בפעילות של רוב מלונות הרשת ובעיקר של מלון רויאל רימונים ים המלח וכן מאישור תשלום מענק ליו"ר הדירקטוריון. הוצאות המימון ,נטו ב 2012 -קטנו בסך של 2,050אלפי ש"ח לעומת 2011והסתכמו ל 17,473 -אלפי ש"ח .הקיטון נבע בעיקר כתוצאה מעליה של 1.44%בשיעור עליית המדד הידוע בשנת 2012בהשוואה לעלייה בשיעור של 2.55%במדד הידוע לשנת .2011יצויין כי ברבעון הרביעי של השנה ,הוצאות המימון היו הנמוכות ביותר ביחס לרבעונים קודמים השנה ,וזאת כתוצאה מירידה בשיעור של 0.66%במדד הידוע ברבעון. בשנת 2012רשמה החברה עליית ערך נדל"ן להשקעה בסך של 1,818אלפי ש"ח ,הנובעת משערוך השווי ההוגן של החזית המסחרית באילת ,בהשוואה ל 7,658 -אלפי ש"ח שנרשם בסעיף זה ב.2011- בשנת הדיווח רשמה החברה הכנסות אחרות בסך כולל של 57,684אלפי ש"ח ,הנובעות בעיקר מרווח בגין ב5- עסקת מכירת רימונים גלי כנרת ,כמפורט בסעיף 1.2ב' לעיל ,וכן רווח מהשלמת רכישת הבעלות המלאה במלון המעיין בנצרת ,באמצעות רכישת מלוא מניות חברת הבת ,מלונות נצרת כמפורט בסעיף 1.2ג' לעיל. כתוצאה מכל האמור לעיל ,בשנת 2012הסתכמו רווחי החברה בסך של 62,373אלפי ש"ח בהשוואה לרווח בסך של 6,833אלפי ש"ח בשנה קודמת .ברבעון הרביעי של השנה נבע לחברה רווח בסך של 44,120אלפי ש"ח בהשוואה לרווח בסך של 6,649אלפי ש"ח ברבעון המקביל בשנת .2011 .1.3.3נזילות ומקורות מימון בשנת 2012נבע לחברה תזרים חיובי מפעילות שוטפת בסך של 20,660אלפי ש"ח ,בהשוואה לתזרים חיובי בסך של 7,431אלפי ש"ח בשנה קודמת. מזומנים נטו ,ששימשו לפעילות השקעה ב 2012 -הסתכמו לסך של 12,481אלפי ש"ח ,בהשוואה למזומנים, נטו ששימשו לפעילות השקעה בסך של 16,757אלפי ש"ח ב .2011-פעילות ההשקעה העיקרית בתקופת הדוח היתה תשלום עבור רכישת מניות מלונות נצרת בסך של 28,826אלפי ש"ח. מזומנים נטו ששימשו לפעילות מימון של החברה ב 2012 -הסתכמו לסך של 8,746אלפי ש"ח בהשוואה למזומנים שנבעו מפעילות מימון בסך של 9,614אלפי ש"ח אשתקד .פעילות המימון העיקרית כללה קבלת הלוואות בסך של 40,223אלפי ש"ח ופירעון הלוואות מתאגידים בנקאיים והחברה האם בסך כולל של 40,046אלפי ש"ח. .1.4תגמולים לנושאי משרה בכירה לפרטים בדבר התגמולים ששולמו בשנת 2012לנושאי משרה בכירה ולבעלי עניין ראו תקנה 21בחלק ד' לדוח התקופתי-פרטים נוספים על התאגיד )"תקנה .("21לתנאי כהונה של מנכ"ל החברה ,אשר אושרו לאחר תאריך המאזן ,ראו דיווח מיידי שפרסמה החברה ביום ) 14/3/2012אסמכתא .(2013-01-005287 להלן פרטים בדבר בחינת הדירקטוריון את התגמולים שניתנו בתקופת הדוח לנושאי המשרה הבכירה ולבעלי ענין בחברה הנזכרים בתקנה 21האמורה: בישיבת הדירקטוריון שדנה באישור הדוחות הכספיים נערך דיון בתנאי ההעסקה והתגמולים ששולמו לנושאי המשרה הבכירה בשנת הדיווח )ואשר הוכרו בשנת הדיווח( ,לגבי כל אחד בנפרד ,לאחר שהוצגו הנתונים כנדרש בתקנה .21בנוסף ,הוצגו בפני הדירקטוריון תחומי אחריותם של נושאי המשרה ,ביצועיהם, כישוריהם ,תרומתם לחברה ופעילותם במהלך שנת הדיווח ,בקיאותם ועמידתם בדרישות התפקיד וכן נתונים השוואתיים בדבר תנאי השוק לתפקידים דומים בחברות בתחום עיסוקה של החברה ו/או חברות בהיקף דומה .הקריטריונים שנקבעו על ידי דירקטוריון החברה לצורך בחינת תנאי התגמול ,סבירותם והקשר בינם לבין תרומתם של נושאי המשרה לחברה בתקופת הדוח הינם כדלקמן : א. נושא המשרה ממלא תפקידו בהתאם להסכם שנחתם עימו ולדרישות תפקידו . ב. התפקיד הולם את כישוריו המקצועיים והניהוליים של נושא המשרה . ג. אתגרים מיוחדים בעלי חשיבות לחברה עמם התמודד נושא המשרה במהלך השנה . ד. הערכת מנכ"ל החברה ו/או יו"ר דירקטוריון החברה מתפקודו של נושא המשרה ותרומתו לחברה .בכלל זה יינתן משקל לצורך של החברה לשמר נושא משרה בעל כישורים ,ידע או מומחיות ייחודיים . ב6- לדעת הדירקטוריון התנאים והתמורה המשולמת לכל אחד מבין נושאי המשרה כמפורט בתקנה 21הינם הוגנים וסבירים ,ככלל וביחס לשנת הדיווח -בפרט ,בהתחשב בין היתר בתנאי ההעסקה התקפים של נושאי המשרה ,בסוג החברה והיקף עסקיה ,בהתחשב בתרומתם של נושאי המשרה ובתוצאות הכספיות של החברה לרבות נתוני רווחיותה ,כמו גם בתרומתם של המנהלים לניהולה השוטף ולהשגת יעדיה ובהתחשב בשכר המשולם בענף. מענקים בגין 2012 בחברה מכהנת ועדת תגמול ,אשר הוקמה התאם להוראות סעיף 118א לחוק החברות ,התשנ"ט1999 - )"חוק החברות"( ,וחבריה :שושי צאיג )דח"צ( ,ארז נבון )דח"צ( ,רון ויסברג .ביום 10במרץ 2012קיימה ועדת התגמול דיון בנושא תשלום מענקים לנושאי משרה בגין שנת 2012כמפורט בתקנה ,21ככל שאינם משולמים על בסיס מנגנון שנקבע מראש ואושר כדין בהסכם העסקה של נושא המשרה ,תוך התייחסות לנושאים המפורטים בתוספת ראשונה א' לחוק החברות .ועדת התגמול המליצה לאשר את תשלום המענקים כאמור .יודגש כי לא ניתן לקבוע בדיעבד עמידה בקריטריונים מדידים לשנת 2012בראייה ארוכת טווח ,כך שחלק מהמענקים נקבעו על בסיס שיקול דעת. בדיון שנערך בדירקטוריון בקשר עם בחינת התגמולים לנושאי משרה ,כאמור לעיל ,התייחס דירקטוריון החברה גם לתשלום מענקים בגין ,2012וקבע כי המענקים משקפים את תרומתו של כל אחד מנושאי המשרה לחברה וכי הינם סבירים והוגנים .ביחס למענקים ששולמו על פי שיקול דעת ,לאחר בחינת התוצאות הכספיות ובהתחשב בהם ,נקבע כי קיים קשר ישיר בין ביצועי החברה ותרומתם של נושאי המשרה לניהולה השוטף של החברה והשאת רווחיה. .2חשיפה לסיכוני שוק א. האחראי על ניהול סיכוני שוק האחראי לניהול סיכונים בחברה בתקופת הינו מר ערן קויאטק ,אשר שימש בתקופת הדיווח כסמנכ"ל כספים וכמשנה למנכ"ל .לפרטיו ראו הדוח התקופתי )פרטים נוספים( לשנת -2012תקנה 26א. ב. תיאור סיכוני השוק החברה חשופה לסיכוני השוק העיקריים הבאים: (1סיכון מדד מחירים לצרכן -ל 31.12.2012 -סך של כ 224 -מליון ש"ח מהלוואות החברה היו צמודות למדד המחירים לצרכן. (2סיכון שער חליפין -חלק מהכנסות החברה מתקבלות במטבע חוץ )בעיקר דולרים( ,בהיקף המוערך בכ- 20%מכלל ההכנסות. (3סיכון שיעור ריבית .מאחר וכ 90% -מהלוואות החברה לתאריך המאזן הינן בריבית קבועה ,סיכון זה אינו מהותי. לפירוט איכותי אודות סיכוני השוק ופירוט נוסף ,ראו ביאור 19לדוחות הכספיים. ג. מדיניות החברה בניהול סיכונים ופיקוח על מדיניות ניהול סיכונים .1החברה נוטלת הלוואות במסלול השקלי התואם למטבע הדיווח בספריה ולמרבית תקבוליה. .2החברה מבצעת פעילות רכש במטבע שקלי התואם למטבע הדיווח בספריה ולמרבית תקבוליה. בישיבות הדירקטוריון לאישור הדוחות הכספיים דנים חברי הדירקטוריון בנושא החשיפה למטבע חוץ במסגרת ניתוח ההשפעה על הכנסות החברה ,ואפשרויות שימוש במכשירים פיננסיים שונים ,או לחלופין דנה בנושא ב7- ועדה מצומצמת מקרב חברי הדירקטוריון .בנוסף ,הנהלת החברה מקיימת דיונים מעת לעת ,בנושא התמודדות החברה עם החשיפה למטבע חוץ. ד. דוח בסיסי הצמדה ראו ביאור 19לדוחות הכספיים. ה. החזקה מירבית בנגזרים ופוזיציות בנגזרים לתאריך המאזן לחברה אין החזקה בנגזרים. ו. ניתוח רגישות להלן ניתוחי רגישות למכשירים רגישים לתאריך ,31.12.2012בהתאם לשינויים בגורמי השוק ,אשר חושבו על ידי יועץ חיצוני) .כל הנתונים בטבלאות שלהלן הינם באלפי ש"ח(. רגישות לשינויים בריבית הריאלית )אלפי ש"ח( המכשיר הרגיש הלוואות מתאגידים בנקאיים רווח )הפסד( מהשינויים רווח )הפסד( מהשינויים מבחן קיצון +10% + 5% שווי הוגן - 5% -10% מבחן קיצון 9,534 2,335 1,176 )(161,375 )(1,193 )(2,404 )(10,790 רגישות לשינויים בריבית השקלית )אלפי ש"ח( המכשיר הרגיש הלוואות מתאגידים בנקאיים רווח )הפסד( מהשינויים רווח )הפסד( מהשינויים מבחן קיצון +10% + 5% שווי הוגן - 5% -10% מבחן קיצון 516 198 100 )(7,116 )(102 )(207 )(586 רגישות לשינויים במדד המחירים לצרכן )אלפי ש"ח( ניתוח הרגישות בוצע בשיעור של 0.1%ו 0.2% -בגין שינוי במדד המחירים לצרכן . המכשיר הרגיש הלוואות מתאגידים בנקאיים רווח )הפסד( מהשינויים שווי הוגן עלייה של 0.2% במדד המחירים לצרכן עלייה של 0.1% במדד המחירים לצרכן )(383 )(191 )(191,375 ב8- רווח )הפסד( מהשינויים ירידה של 0.2% במדד המחירים לצרכן ירידה של 0.1% במדד המחירים לצרכן 191 383 רגישות לשינויים בשער חליפין ש"ח/דולר )אלפי ש"ח( ניתוח הרגישות התבסס על שער חליפין ליום 31בדצמבר ,2012 ,שער החליפין לתאריך זה הינו 3.7330ש"ח לדולר. רווח )הפסד( מהשינויים המכשיר הרגיש שווי הוגן עלייה של 5% רווח )הפסד( מהשינויים ירידה של 5% בשער החליפין ירידה של 10% בשער החליפין עלייה של 10% בשער החליפין בשער החליפין )(79 )(159 מזומנים ושווי מזומנים 159 79 1,585 )(453 לקוחות 453 226 4,526 )(226 )(611 סה"כ 611 306 6,111 )(306 .3הוראות גילוי בהיבטים שונים של ממשל תאגידי .3.1מדיניות התאגיד בנושא מתן תרומות החברה לא קבעה מדיניות קבועה בנושא תרומות ,אולם יחד עם זאת לחברה רגישות ומעורבות חברתית, אשר באות לידי ביטוי בהקצאת משאבים וסיוע ,מעת לעת ,לעמותות וארגונים שונים ,לחיילים ולנזקקים. הסיוע ניתן בהיקפים משתנים ,ויכול להינתן באופן קבוע ו/או בקשר עם אירועים עתיים או מיוחדים הדורשים את התגייסות החברה ,כגון :עזרה לנזקקים בחגים ,תרומות לחיילים בעת לחימה ,סיוע לתושבי הדרום בתקופת מבצע "עמוד ענן" .הסיוע מתבטא בפעולות העיקריות הבאות :הקצאת חדרים בהנחה משמעותית או ללא תשלום ,אירוח ללא תשלום במתקני בתי המלון )בריכה ,חדר כושר ,חדר אוכל( ,תרומות מזון לנזקקים, שילוב אוכלוסיות מסוימות בסדנאות/קורסים של המכללה ללא עלות וכיו"ב .בשנת 2012הסתכם היקף הסיוע של החברה כמפורט לעיל בכ 200 -אלפי ש"ח. .3.2גילוי בדבר המבקר הפנימי בתאגיד .1 פרטי המבקר הפנימי שם המבקר :רונן זבליק תאריך תחילת כהונה18/1/2009 : כישוריו ונסיונו :רואה חשבון מוסמך החל משנת 1989וחבר בלשכת רואי החשבון בישראל .שותף במשרד רואי חשבון העוסק בין היתר בתחום הבקרה הפנימית והביקורת הפנימית .משמש מבקר פנימי במספר חברות ציבוריות ובעמותות .המבקר הפנימי הינו בעל תואר בוגר ) (B.Aבחשבונאות ומינהל עסקים ובעל הכשרה כמבקר פנימי מוסמך ) (C.I.Aמטעם לשכת המבקרים הפנימיים .USA בנוסף עבר המבקר השתלמויות מקצועיות בתחומי ניהול סיכונים ,ניהול פיננסי מתקדם ,תמחור ובקרה .משמש מבקר פנימי במספר חברות ציבוריות ובעמותות. המבקר הפנימי עומד בכל דרישות ההתאמה הקבועות בסעיף ) 3א( לחוק הביקורת הפנימית .המבקר הפנימי עומד בהוראות סעיף) 146 ב( לחוק החברות ובהוראות סעיף 8 לחוק הביקורת הפנימית . ב9- .2 דרך המינוי -מבקר הפנים מונה על ידי ועדת הביקורת של החברה ,בהתחשב בהכשרתו וניסיונו המקצועי ,בעיקר של בקרה פנימית . .3 זהות הממונה הארגוני על מבקר הפנים -יו"ר הדירקטוריון. .4 תוכנית העבודה -תוכנית העבודה נקבעת מתוך ראייה רב שנתית ,כך שתתאפשר ביקורת של הנושאים הרלבנטיים בחברה לפחות אחת לארבע שנים .תוכנית הביקורת מאושרת מידי שנה על ידי ועדת הביקורת של החברה .התכנית נקבעה על סמך לימוד הסביבה העסקית ובהסתמך גם על דוחות בקורת שבוצעו בשנים האחרונות בחברה .השיקולים בועדת הביקורת בקביעת נושאי הביקורת הפנימית והיקפיה הינם: משקלו הסגולי הכספי של כל נושא וחשיבותו הניהולית רמת החשיפה לסיכונים של כל נושא או פעילות ממצאים של ביקורות קודמות נושאים בהם מתבקשת ביקורת בהתאם להנחיית הדירקטוריון או ועדת הביקורת הצורך בשמירה על מחזוריות הנושאים המבוקרים לצורך הכנת תוכנית העבודה ,מתקיימות פגישות עבודה בין מבקר החברה לבין מנהלים בכירים בחברה )מנכ"ל ,סמנכ"ל כספים( ,וכן יו"ר דירקטוריון החברה .טיוטת תוכנית הביקורת מובאת לדיון בפני ועדת הביקורת ,והתוכנית הסופית מאושרת על יעדי הוועדה בהתאם להוראות סעיף 149לחוק החברות ,התשנ"ט .1999-למבקר הפנים אין סמכות לשנות את תוכנית הביקורת ,אלא באישור ועדת הביקורת של החברה ויו"ר הדירקטוריון. תוכנית הביקורת לשנת 2012לא כללה בחינת עסקאות מהותיות שביצעה החברה במהלך תקופת הדיווח .בשנת 2012החלה החברה לבצע סקר סיכונים כולל ,במסגרתו ייבחנו הסיכונים העיקריים העומדים בפני החברה והתמודדות החברה עמם ,והוא יהווה כלי בידי המבקר לקביעת תוכנית הביקורת בשנים הבאות. .5 ביקורת של תאגידים מוחזקים -ביקורת הפנים בחברה כוללת ביקורת של תאגידים בשליטה ובבעלות מלאה. .6 היקף ההעסקה -תקציב הביקורת לשנת ,2012כפי שאושר על ידי ועדת הביקורת של החברה מראש היה 150שעות .בפועל אושר תקציב נוסף של 20שעות ,כך שהיקף הביקורת בפועל עמד על 170 שעות ..היקף השעות נקבע בהתחשב בהיקף הביקורת הנדרש .בנוסף ,נקבע על ידי ועדת הביקורת כי המבקר הפנימי יבצע את הבדיקות במסגרת בחינת אפקטיביות הבקרה על הדיווח הכספי .תקציב השעות למטרה זו אינו כלול בתוכנית הביקורת הפנימית לשנת .2012 .7 התקנים המקצועיים המקובלים על פיהם ערך המבקר הפנימי את הביקורת :עבודת הביקורת הפנימית ושלבי הכנת תוכנית הביקורת נערכת על פי תקנים מקצועיים מקובלים לביקורת פנימית, הנחיות מקצועיות ותדריכים אשר אושרו ופורסמו על ידי לשכת המבקרים הפנימיים בישראל וכן על ידי ב10- לשכת רואי החשבון. .8 גישה למידע -למבקר הפנימי ניתנה גישה חופשית ,מתמדת ובלתי אמצעית למערכות המידע של התאגיד ,לרבות נתונים כספיים. .9 דין וחשבון המבקר הפנימי -דוחות הביקורת מוגשים בכתב .בשנת 2012הוגשו לוועדת הביקורת שלושה דוחות ביקורת ,בהתאם לנושאים שנקבעו בתוכנית הביקורת השנתית ,כלהלן: .10 תאריך הגשה תאריך דיון דוח ביקורת א 18/3/2012 21/3/2012 דוח ביקורת ב 12/8/2012 20/8/2012 דוח ביקורת ג 13/12/2012 30/12/2012 הערכת הדירקטוריון את פעילות המבקר הפנימי -דירקטוריון החברה סבור כי היקף ,אופי ורציפות הפעילות ותכנית העבודה של המבקר הפנימי הינם סבירים בנסיבות העניין ויש בהם בכדי להגשים את מטרות הביקורת הפנימית בתאגיד .תוכנית הביקורת הינה בדרך כלל חלק ממכלול רב שנתי של ביקורת החברה כאשר בגיבוש התוכנית נלקחו בחשבון נושאים אשר נבדקו בעבר תוך מתן משקל לסיכונים אפשריים. .11תגמול -המבקר הפנימי מעניק שירותי ביקורת פנים לתאגיד ,כאשר התגמול בפועל הינו בהתאם להיקף השעות שנוצלו לעריכת ביקורת בפועל .בשנת 2012שולם סך של כ 43 -אלפי ש"ח למבקר הפנימי בגין עבודת הביקורת. לאור אופי ההתקשרות והיקף הביקורת ,החברה אינה סבורה כי לתגמול עשויה להיות השפעה על הפעלת שיקול דעתו המקצועית. .3.3פרטים בדבר שכר רואה חשבון מבקר שם משרד רו"ח :קוסט פורר גבאי את קסירר ושות'. פירוט בדבר שכר ששולם )הנתונים מתייחסים לחברה ולחברות מאוחדות(: 2012 כמות שעות שירותי ביקורת ושירותים קשורים לביקורת )כולל גושן( שירותי מיסים וייעוץ אחר 2011 סכום 1,898 370,000 318 129,215 כמות שעות 1,500 סכום 375,000 עקרונות לקביעת שכר הטרחה והגורם המאשר : שכר הטרחה נקבע לאחר משא ומתן בין המבקרים לבין המנכ"ל או נושא המשרה הבכיר בתחום הכספים ,על הסכום השנתי הכולל ,על פי אופי העבודה ,נסיון העבר ,ותנאי שוק ומאושר בידי הדירקטוריון ,לאחר שוועדת הביקורת המשמשת כוועדה לבחינת הדוחות הכספיים נתנה המלצתה בעניין. ב11- .4הוראות גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של התאגיד .4.1אירועים לאחר תקופת המאזן א .הסכם ניהול של מלון רימונים אופטימה -ביום 27/11/2012אישר דירקטוריון החברה ,לאחר שהתקבל אישור ועדת הביקורת ,את התקשרות החברה בתוספת שביעית להסכם ניהול של מלון רימונים אופטימה טאואר ברמת גן עם הבעלים -חברות בנות בשליטת הכשרת הישוב .הסכם הניהול הינו לתקופה של 7שנים החל מ 1 -בינואר ,2013 ,כפוף לאפשרות החברה ו/או הבעלים לקצר את תקופת הניהול ,בתמורה לדמי שכירות שנתיים קבועים .נקבעו מנגנונים לפיהם תהיה הפחתה בדמי השכירות הקבועים בתנאים מסויימים ,ומנגד -השתתפות הבעלים בשיעור מסויים מהכנסות החברה מהפעלת המלון ,מעל רף שנקבע .ראו דיווח החברה מיום ) 27/11/2012אסמכתא .(2012-01-291066 ב .ביום 20/2/2013חתמה החברה על תנאים נוספים להעמדת אשראי )"הסכם המימון"( והתחייבויות נוספות ,מול בנק לאומי לישראל בע"מ )"הבנק"( ,כמפורט בביאור 28לוחות הכספיים ובדיווח מיידי מיום ) 20/2/2013אסמכתא .(2013-01-044274 ג .מינוי מנכ"ל ,סיום כהונה סמנכ"ל תפעול -ראו סעיף 1.2ו' לעיל . .4.2אומדנים חשבונאיים קריטיים בעריכת הדוחות הכספיים בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים נדרשת החברה להשתמש באומדנים והערכות המשפיעים על הנתונים המדווחים של נכסים והתחייבויות ,על הנתונים בדבר נכסים מותנים והתחייבויות תלויות שניתן להם גילוי בדוחות הכספיים וכן על נתוני הכנסות והוצאות בתקופות הדיווח .בקביעת האומדנים מתבססת ההנהלה על נסיון העבר ,עובדות שונות והנחות סבירות בהתאם לנסיבות המתאימות לכל אומדן. התוצאות בפועל עשויות להיות שונות מאומדני ההנהלה .להלן הסעיפים העיקריים שמחייבים שימוש באומדנים: א. החברה בוחנת את הצורך בירידת ערך נכסים לא פיננסיים כאשר ישנם סימנים כתוצאה מאירועים או שינויים בנסיבות המצביעים על כך שהיתרה בדוחות הכספיים אינה בת-השבה .במקרים בהם היתרה בדוחות הכספיים של הנכסים הלא פיננסיים עולה על סכום בר-ההשבה שלהם ,מופחתים הנכסים לסכום בר-ההשבה שלהם .סכום בר-ההשבה הינו הגבוה מבין שווי הוגן בניכוי עלויות למכירה ושווי שימוש .בהערכת שווי השימוש מהוונים תזרימי המזומנים הצפויים לפי שיעור ניכיון לפני מס המשקף את הסיכונים הספציפיים לכל נכס .בגין נכס שאינו מייצר תזרימי מזומנים עצמאיים נקבע סכום בר- השבה עבור היחידה מניבת המזומנים שאליה שייך הנכס .הפסדים מירידת ערך נזקפים לרווח או הפסד. ב. אומדן אורך החיים של רכוש קבוע -עיקר הרכוש הקבוע בחברה הינו בניינים ומקרקעין ,המופחתים על פני תקופות שונות. ג. תביעות משפטיות -החברה נעזרת ביועצים משפטיים על מנת להעריך את הסיכון הגלום בתביעות המשפטיות שהוגשו נגדה ונגד חברות הבנות .יצוין כי הערכות היועצים המשפטיים הינן על סמך הבנתם המקצועית ובהסתמך על השלב בו מצויים ההליכים . ב12- .4.3שיערוך נדל"ן להשקעה בהתאם לכללי ה IFRS-ובהתאם לבחירת החברה ,מוצג המקרקעין להשכרה על פי השווי ההוגן ,המבוסס על הערכות שווי של מעריכים חיצוניים בלתי תלויים .שינויים בשווי ההוגן נזקפים לדוח רווח והפסד ובשל כך עשויים להשפיע בצורה מהותית על תוצאותיה של החברה .ראו גם ביאור 11לדוחות הכספיים .הנהלת החברה בוחנת את האומדנים אחת לשנה ומעדכנת אותם במידת הצורך. לשערוך נדל"ן להשקעה בתקופת הדוח -ראו סעיף 1.2ד' לעיל. דירקטוריון החברה מודה למנהלי החברה ולעובדיה על עבודתם המסורה ועל תרומתם לפעילות החברה. ערן קויאטק ,מנכ"ל סמדר נמרודי-רינות ,יו"ר הדירקטוריון 14במרץ2013 , ב13- מלונות הכשרת הישוב בע"מ דוחות כספיים מאוחדים ליום 31בדצמבר2012 , מלונות הכשרת הישוב בע"מ דוחות כספיים מאוחדים ליום 31בדצמבר2012 , תוכן העניינים עמוד דוח רואה החשבון המבקר בדבר ביקורת של רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי 2 דוח רואה החשבון המבקר 3 4-5 דוחות מאוחדים על המצב הכספי דוחות מאוחדים על רווח או הפסד ורווח כולל אחר 6 דוחות מאוחדים על השינויים בהון 7 דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים 8-9 באורים לדוחות הכספיים המאוחדים 10-68 ---------------- קוסט פורר גבאי את קסירר רח' עמינדב ,3 תל-אביב 6706703 טל03-6232525 . פקס 03-5622555 www.ey.com דוח רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של מלונות הכשרת הישוב בע"מ בדבר ביקורת של רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי בהתאם לסעיף 9ב )ג( בתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים( ,התש"ל1970- ביקרנו רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי של מלונות הכשרת הישוב בע"מ וחברות בנות )להלן ביחד -החברה( ליום 31בדצמבר .2012רכיבי בקרה אלה נקבעו כמוסבר בפיסקה הבאה .הדירקטוריון וההנהלה של החברה אחראים לקיום בקרה פנימית אפקטיבית על דיווח כספי ולהערכתם את האפקטיביות של רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי המצורפת לדוח התקופתי לתאריך הנ"ל .אחריותנו היא לחוות דיעה על רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי של החברה בהתבסס על ביקורתנו. רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי שבוקרו נקבעו בהתאם לתקן ביקורת 104של לשכת רואי חשבון בישראל "ביקורת של רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי" ,על תיקוניו) ,להלן " -תקן ביקורת .("104רכיבים אלה הינם(1) : בקרות ברמת הארגון ,לרבות בקרות על תהליך העריכה והסגירה של דיווח כספי ובקרות כלליות של מערכות מידע; ) (2בקרות על תהליך המכירות ורישום הכנסות ) (3בקרות על תהליך השכר )כל אלה יחד מכונים להלן - "רכיבי הבקרה המבוקרים"(. ערכנו את ביקורתנו בהתאם לתקן ביקורת .104על-פי תקן זה נדרש מאיתנו לתכנן את הביקורת ולבצעה במטרה לזהות את רכיבי הבקרה המבוקרים ולהשיג מידה סבירה של ביטחון אם רכיבי בקרה אלה קויימו באופן אפקטיבי מכל הבחינות המהותיות .ביקורתנו כללה השגת הבנה לגבי בקרה פנימית על דיווח כספי ,זיהוי רכיבי הבקרה המבוקרים ,הערכת הסיכון שקיימת חולשה מהותית ברכיבי הבקרה המבוקרים ,וכן בחינה והערכה של אפקטיביות התכנון והתפעול של אותם רכיבי בקרה בהתבסס על הסיכון שהוערך .ביקורתנו ,לגבי אותם רכיבי בקרה ,כללה גם ביצוע נהלים אחרים כאלה שחשבנו כנחוצים בהתאם לנסיבות .ביקורתנו התייחסה רק לרכיבי הבקרה המבוקרים ,להבדיל מבקרה פנימית על כלל התהליכים המהותיים בקשר עם הדיווח הכספי ,ולפיכך חוות דעתנו מתייחסת לרכיבי הבקרה המבוקרים בלבד .כמו כן ,ביקורתנו לא התייחסה להשפעות הדדיות בין רכיבי הבקרה המבוקרים לבין כאלה שאינם מבוקרים ולפיכך ,חוות דעתנו אינה מביאה בחשבון השפעות אפשריות כאלה .אנו סבורים שביקורתנו מספקת בסיס נאות לחוות דעתנו בהקשר המתואר לעיל. בשל מגבלות מובנות ,בקרה פנימית על דיווח כספי בכלל ,ורכיבים מתוכה בפרט ,עשויים שלא למנוע או לגלות הצגה מוטעית .כמו כן ,הסקת מסקנות לגבי העתיד על בסיס הערכת אפקטיביות נוכחית כלשהי חשופה לסיכון שבקרות תהפוכנה לבלתי מתאימות בגלל שינויים בנסיבות או שמידת הקיום של המדיניות או הנהלים תשתנה לרעה. לדעתנו ,החברה קיימה באופן אפקטיבי ,מכל הבחינות המהותיות ,את רכיבי הבקרה המבוקרים ליום 31בדצמבר .2012 ביקרנו גם בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ,את הדוחות הכספיים של החברה לימים 31בדצמבר 2012ו- 2011ולכל אחת משלוש השנים בתקופה שהסתיימה ביום 31בדצמבר 2012והדוח שלנו מיום 14במרס ,2013כלל חוות דעת בלתי מסויגת על אותם דוחות כספיים. קוסט פורר גבאי את קסירר רואי חשבון תל-אביב, 14במרס2013 , 2 קוסט פורר גבאי את קסירר רח' עמינדב ,3 תל-אביב 6706703 טל03-6232525 . פקס 03-5622555 www.ey.com דוח רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של מלונות הכשרת הישוב בע"מ ביקרנו את הדוחות המאוחדים על המצב הכספי המצורפים של מלונות הכשרת הישוב בע"מ )להלן - החברה( לימים 31בדצמבר 2012ו 2011-ואת הדוחות המאוחדים על רווח או הפסד ורווח כולל אחר ,השינויים בהון ותזרימי המזומנים לכל אחת משלוש השנים בתקופה שהסתיימה ביום 31בדצמבר .2012דוחות כספיים אלה הינם באחריות הדירקטוריון וההנהלה של החברה .אחריותנו היא לחוות דיעה על דוחות כספיים אלה בהתבסס על ביקורתנו. ערכנו את ביקורתנו בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ,לרבות תקנים שנקבעו בתקנות רואי חשבון )דרך פעולתו של רואה חשבון( ,התשל"ג .1973-על פי תקנים אלה נדרש מאיתנו לתכנן את הביקורת ולבצעה במטרה להשיג מידה סבירה של ביטחון שאין בדוחות הכספיים הצגה מוטעית מהותית .ביקורת כוללת בדיקה מדגמית של ראיות התומכות בסכומים ובמידע שבדוחות הכספיים .ביקורת כוללת גם בחינה של כללי החשבונאות שיושמו ושל האומדנים המשמעותיים שנעשו על ידי הדירקטוריון וההנהלה של החברה וכן הערכת נאותות ההצגה בדוחות הכספיים בכללותה .אנו סבורים שביקורתנו מספקת בסיס נאות לחוות דעתנו. לדעתנו ,הדוחות הכספיים המאוחדים הנ"ל משקפים באופן נאות ,מכל הבחינות המהותיות ,את המצב הכספי של החברה והחברות המאוחדות שלה לימים 31בדצמבר 2012 ,ו 2011 -ואת תוצאות פעולותיהן, השינויים בהון ותזרימי המזומנים שלהן לכל אחת משלוש השנים בתקופה שהסתיימה ביום 31בדצמבר2012 , בהתאם לתקני דיווח כספי בינלאומיים ) (IFRSוהוראות תקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע.2010- ביקרנו גם ,בהתאם לתקן ביקורת 104של לשכת רואי חשבון בישראל "ביקורת של רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי" ,רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי של החברה ליום 31בדצמבר ,2012והדוח שלנו מיום 14במרס, 2013כלל חוות דעת בלתי מסוייגת על קיומם של אותם רכיבים באופן אפקטיבי. קוסט פורר גבאי את קסירר רואי חשבון תל-אביב, 14במרס2013 , 3 מלונות הכשרת הישוב בע"מ דוחות מאוחדים על המצב הכספי באור ליום 31בדצמבר 2011 2012 אלפי ש"ח נכסים שוטפים 4 5 6 7 2ח' 8 מזומנים ושווי מזומנים לקוחות חייבים ויתרות חובה חייבים בגין מכירת מלון מלאי מזון ומשקאות פקדון משועבד בתאגיד בנקאי 17,772 45,281 18,349 92,500 1,932 - 18,339 47,330 11,214 1,712 5,031 175,834 83,626 נכסים לא שוטפים 8 8 9 11 12 13 פקדון משועבד בתאגיד בנקאי ניירות ערך משועבדים חייבים לזמן ארוך נדל"ן להשקעה רכוש קבוע ,נטו נכסים בלתי מוחשיים ,נטו הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים. 4 3,558 83,510 180,536 715 1,723 8,127 1,827 81,590 205,415 663 268,319 299,345 444,153 382,971 מלונות הכשרת הישוב בע"מ דוחות מאוחדים על המצב הכספי באור ליום 31בדצמבר 2011 2012 אלפי ש"ח התחייבויות שוטפות 14 15 16 18 אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים התחייבויות לספקים ולנותני שירותים זכאים ויתרות זכות הלוואה מחברה אם 89,007 29,878 33,048 35,682 45,357 38,715 28,634 10,000 187,615 122,706 התחייבויות לא שוטפות הלוואות מתאגידים בנקאיים ואחרים הלוואה מחברה אם התחייבויות בשל הטבות לעובדים הכנסות שכר דירה מראש 17 18 20 הון המיוחס לבעלי מניות החברה 23 הון מניות פרמיה על מניות מניות אוצר קרן הון מעסקה עם בעלי שליטה קרנות הון אחרות יתרת הפסד 137,298 1,776 320 161,027 42,901 1,246 320 139,394 205,494 51,199 52,994 )(970 3,559 39,634 )(29,272 51,199 52,994 )(970 3,559 39,634 )(91,645 117,144 54,771 444,153 382,971 הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים. 14במרס2013 , תאריך אישור הדוחות הכספיים סמדר נמרודי -רינות יו"ר הדירקטוריון 5 ערן קויאטק מנהל כללי נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים מלונות הכשרת הישוב בע"מ דוחות מאוחדים על רווח או הפסד ורווח כולל אחר לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר 2010 2011 2012 אלפי ש"ח ]למעט נתוני רווח למניה[ באור הכנסות מהפעלה ומניהול בתי מלון 306,262 272,154 168,263 הוצאות שכר דירה לבעלי מלונות בניהול )(31,715 )(30,130 )(9,022 )(204,438 )(185,634 )(105,964 70,109 56,390 53,277 11 1,818 7,658 13,400 הוצאות מכירה ושיווק 24ב' )(3,849 )(3,388 )(2,587 הוצאות הנהלה וכלליות 24ג' )(25,934 )(22,986 )(16,943 )(19,982 )(16,557 )(15,565 הכנסות אחרות 24ד' 57,684 - 2,185 ביטול הפרשה לירידת ערך 12ב' - 5,239 - 79,846 26,356 33,767 הכנסות מימון 24ה' 367 676 740 הוצאות מימון 24ה' )(17,840 )(20,199 )(18,135 62,373 6,833 16,372 - - - רווח 62,373 6,833 16,372 רווח כולל אחר - - - סה"כ רווח כולל 62,373 6,833 16,372 2.78 0.30 0.73 24א' עלויות הפעלת בתי מלון רווח גולמי עליית ערך נדל"ן להשקעה הוצאות פחת רווח תפעולי רווח לפני מסים על ההכנסה 21 מסים על ההכנסה 25 רווח נקי בסיסי ומדולל למניה )בש"ח( הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים. 6 מלונות הכשרת הישוב בע"מ דוחות מאוחדים על השינויים בהון מיוחס לבעלי מניות החברה קרן הון קרנות מעסקה הון עם בעל מניות אחרות שליטה אוצר אלפי ש"ח פרמיה על מניות הון המניות יתרת הפסד סה"כ יתרה ליום 1בינואר2010 , 51,199 52,994 )(970 3,559 39,634 )(114,850 31,566 סה"כ רווח כולל - - - - - 16,372 16,372 יתרה ליום 31בדצמבר2010 , 51,199 52,994 )(970 3,559 39,634 )(98,478 47,938 סה"כ רווח כולל - - - - - 6,833 6,833 יתרה ליום 31בדצמבר2011 , 51,199 52,994 )(970 3,559 39,634 )(91,645 54,771 סה"כ רווח כולל - - - - - 62,373 62,373 יתרה ליום 31בדצמבר2012 , 51,199 52,994 )(970 3,559 39,634 )(29,272 117,144 הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים. 7 מלונות הכשרת הישוב בע"מ דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר 2010 2011 2012 אלפי ש"ח תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת 62,373 רווח נקי 6,833 16,372 התאמות הדרושות להצגת תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת: התאמות לסעיפי רווח והפסד: הכנסות אחרות )נספח א'( ביטול הפרשה לירידת ערך רכוש קבוע רווח הון ממכירת רכוש קבוע פחת והפחתות עלייה בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה שינוי בהתחייבויות בשל הטבות לעובדים ,נטו הוצאות מימון ,נטו )(17,449 )(45,994 19,982 )(1,818 444 14,671 )(5,239 )(218 16,557 )(7,658 443 16,639 15,565 )(13,400 56 14,802 )(30,164 20,524 17,023 שינויים בסעיפי נכסים והתחייבויות: ירידה )עלייה( בלקוחות ירידה )עלייה( בחייבים ויתרות חובה עלייה במלאי מזון ומשקאות עלייה )ירידה( בספקים ונותני שירותים עלייה בזכאים ויתרות זכות 4,458 512 )(123 )(9,832 4,412 )(25,602 )(3,502 )(226 18,198 1,262 )(6,995 )(6,000 )(150 4,632 2,282 )(573 )(9,870 )(6,231 מזומנים ששולמו והתקבלו במהלך השנה עבור: ריבית ששולמה ריבית שהתקבלה מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת )(11,181 205 )(10,445 389 )(9,078 125 )(10,976 )(10,056 )(8,953 20,660 7,431 18,211 הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים. 8 מלונות הכשרת הישוב בע"מ דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר 2010 2011 2012 אלפי ש"ח תזרימי מזומנים מפעילות השקעה 16,786 רכישת מניות חברה מאוחדת שאוחדה בעבר באיחוד יחסי )א( תשלום עבור מניות של חברה מאוחדת שאוחדה בעבר באיחוד יחסי )(28,826 9 תמורה ממכירת רכוש קבוע ונכסים בלתי מוחשיים 8,182 השקעה בניירות ערך משועבדים 3,200 פרעון )הפקדה( פקדון משועבד בבנק ,נטו חייבים לזמן ארוך )(11,205 רכישת רכוש קבוע )(102 השקעה בנדל"ן להשקעה )(525 רכישת נכסים בלתי מוחשיים 1,207 )(2,124 2,259 )(582 )(16,834 )(112 )(571 )(6,000 )(3,811 644 )(8,660 )(40 )(408 מזומנים נטו ששימשו לפעילות השקעה )(12,481 )(16,757 )(18,275 תזרימי מזומנים מפעילות מימון קבלת הלוואות מתאגידים בנקאיים פרעון הלוואות מתאגידים בנקאיים פרעון הלוואה לחברה אם אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים ואחרים ,נטו 40,223 )(20,046 )(20,000 )(8,923 24,900 )(17,662 2,376 6,700 )(16,003 18,709 מזומנים נטו שנבעו מפעילות )ששימשו לפעילות( מימון )(8,746 9,614 9,406 עלייה )ירידה( במזומנים ושווי מזומנים )(567 288 9,342 יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת השנה 18,339 18,051 8,709 יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף השנה 17,772 18,339 18,051 פעולות מהותיות שלא במזומן תמורה ממכירת מלון גלי כנרת )ראה באור (7 92,500 - - פקדון בנאמנות בגין הלוואה שנתקבלה )ראה באור (6 7,500 - - התחייבות בגין הסכם עם שוכר - - 9,900 )א( רכישת מניות חברה מאוחדת שאוחדה בעבר באיחוד יחסי )באור (3 נכסים והתחייבויות של החברה המאוחדת ליום הרכישה: הון חוזר )למעט מזומנים ושווי מזומנים( רכוש קבוע נכסים בלתי מוחשיים זכאים בגין רכישת חברה התחייבויות שוטפות הכנסות אחרות )(364 29,937 2 )(28,826 )(86 )(17,449 - - )(16,786 - - הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים. 9 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :1 כללי א. תאור הפעילות .1 א. החברה הוקמה בשנת 1972על ידי חברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ )להלן - החברה האם( והינה תושבת ישראל .כתובתה הרשמית של החברה הינה קריניצי ,1רמת-גן. החברה פועלת בעיקר בתחום המלונאות -ניהול בתי מלון ,הן כאלה הנמצאים בבעלותה המלאה והן כאלה שאינם בבעלותה של החברה .כמו כן החברה פועלת בתחום השכרת נכסים -השכרת שטחי מסחר שבבעלות החברה ו/או חברות מאוחדות שלה לצדדים שלישיים ,ראה גם באור - 26מגזרי פעילות. ליום הדיווח מחזיקה חברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ ,החברה האם ,ב- 83.36%ממניות החברה .מניותיה של החברה והחברה האם נסחרות בבורסה לניירות ערך בתל אביב. ב. .2 ב. במהלך שנת הדיווח רכשה החברה את מלוא מניות חברת מלונות נצרת החדשים שנת (1997) 2000בע"מ )ראה גם באור (3ומכרה את מלון רימונים גלי כנרת בטבריה )ראה גם באור .(7 תוצאותיה של החברה מושפעות מעונתיות בפעילות התיירות אשר מתבטאת ,בדרך כלל ,במכירה מוגברת בתקופות החגים ובעונת הקיץ וכפועל יוצא מכך קיים לחברה בתקופות מסוימות במהלך השנה גרעון בהון החוזר. הגדרות בדוחות כספיים אלה - החברה -מלונות הכשרת הישוב בע"מ. החברה האם -חברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ. הקבוצה -החברה וחברות מוחזקות שלה המצוינות ברשימה המופיעה בבאור 10א'. חברות מאוחדות -חברות אשר לחברה שליטה בהן ]כהגדרתן ב [(2008) IAS 27-ואשר דוחותיהן מאוחדים עם דוחות החברה. חברות בשליטה משותפת חברות המוחזקות על ידי מספר גורמים ביניהם קיימת הסכמה חוזיתלשליטה משותפת ואשר דוחותיהן מאוחדים בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה בדרך של איחוד יחסי. חברות מוחזקות -חברות מאוחדות וחברות בשליטה משותפת. בעלי עניין ובעלי -כהגדרתם בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים( התש"ע.2010 - שליטה צדדים קשורים -כהגדרתם ב.IAS 24 - 10 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :2 עיקרי המדיניות החשבונאית המדיניות החשבונאית המפורטת להלן יושמה בדוחות הכספיים בעקביות ,בכל התקופות המוצגות, למעט אם נאמר אחרת. א. בסיס הצגת הדוחות הכספיים הדוחות הכספיים ערוכים בהתאם לתקני דיווח כספי בינלאומיים )להלן -תקני .(IFRS כמו כן ,הדוחות הכספיים ערוכים בהתאם להוראות תקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים( ,התש"ע.2010- הדוחות הכספיים של החברה ערוכים על בסיס העלות ,למעט נדל"ן להשקעה הנמדד בשווי הוגן ,נכסים בשל הטבות לעובדים והתחייבויות בשל הטבות לעובדים. החברה בחרה להציג את פריטי הרווח או ההפסד לפי שיטת מאפיין הפעילות. המחזור התפעולי של החברה הינו שנה. ב. עיקרי השיקולים ,האומדנים וההנחות בעריכת הדוחות הכספיים .1 השיקולים בתהליך יישום עיקרי המדיניות החשבונאית בדוחות הכספיים ,הפעילה הקבוצה שיקול דעת ושקלה את השיקולים לגבי הנושאים הבאים ,שלהם ההשפעה המהותית ביותר על הסכומים שהוכרו בדוחות הכספיים: - סיווג חכירה לצורך הבחינה האם יש לסווג חכירה כמימונית או תפעולית ,בוחנת החברה האם החכירה מעבירה במהותה את כל הסיכונים וההטבות הנלווים לבעלות בנכס .בכלל זאת בוחנת החברה ,בין היתר ,את קיומה של אופציית רכישה במחיר הזדמנותי ,את תקופת החכירה ביחס לאורך החיים הכלכלי של הנכס ואת הערך הנוכחי של תשלומי החכירה המינימליים ביחס לשווי ההוגן של הנכס. - עסקאות עם בעל שליטה החברה קיבלה הלוואה לזמן ארוך מתאגיד בנקאי בערבות חברה האם .החברה מטפלת בעסקאות אלה כנושאות הטבה הונית ,במקביל להכרה בהן לפי שווי הוגן בהתאם ל .IAS 39 -סכום ההטבה המשקף את ההפרש בין השווי ההוגן כאמור לבין התנאים בעסקה ,נזקף להון .לצורך קביעת סכום ההטבה ההונית נדרשת החברה לאמוד את תנאי השוק ביום העסקה ,ובכלל זה את תמורת הערבות בתנאי שוק אילו היתה ניתנת על ידי צד ג' לא קשור. 11 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :2 עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך( ב. עיקרי השיקולים ,האומדנים וההנחות בעריכת הדוחות הכספיים )המשך( .2 אומדנים והנחות בעת הכנת הדוחות הכספיים ,נדרשת ההנהלה להסתייע באומדנים ,הערכות והנחות המשפיעים על יישום המדיניות החשבונאית ועל הסכומים המדווחים של נכסים, התחייבויות ,הכנסות והוצאות .האומדנים וההנחות שבבסיסם נסקרים באופן שוטף. שינויים באומדנים החשבונאיים נזקפים בתקופה בה נעשה השינוי באומדן. להלן ההנחות העיקריות שנעשו בדוחות הכספיים בקשר לאי הודאות לתאריך הדיווח ואומדנים קריטיים שחושבו על ידי הקבוצה ואשר שינוי מהותי באומדנים ובהנחות עשוי לשנות את ערכם של נכסים והתחייבויות בדוחות הכספיים בשנת הדיווח הבאה: - נדל"ן להשקעה נדל"ן להשקעה הניתן למדידה מהימנה מוצג לפי שווי הוגן לתאריך הדיווח כאשר שינויים בשווי ההוגן נזקפים לרווח או הפסד .השווי ההוגן נקבע על ידי מעריכי שווי חיצוניים בלתי תלויים ,בהתאם להערכות שווי כלכליות הכוללות שימוש בטכניקות הערכה והנחות לגבי אומדנים של תזרימי מזומנים עתידיים הצפויים מהנכס ואומדן שיעור היוון מתאים לתזרימי מזומנים אלה .אם ניתן, נקבע השווי ההוגן בהתייחס לעסקאות שנעשו לאחרונה בנדל"ן בעל אופי ומיקום דומים לזה המוערך. במדידת השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה נדרשים מעריכי השווי והנהלת החברה להשתמש בהנחות מסוימות לגבי שיעורי התשואה הנדרשים לגבי נכסי הקבוצה, מחירי ההשכרה העתידיים ,שיעורי התפוסה ,חידושי חוזים ,הסתברות להשכרת שטחים פנויים ,הוצאות תפעול הנכסים ,איתנותם הפיננסית של השוכרים והשלכות הנובעות מהשקעות שיידרשו לפיתוח עתידי ,על מנת להעריך את תזרימי המזומנים העתידיים מהנכסים .שינוי בהנחות המשמשות במדידת הנדל"ן להשקעה עשוי לגרום לשינוי בשווי ההוגן. - תביעות משפטיות בהערכות סיכויי תוצאות התביעות המשפטיות שהוגשו נגד החברה וחברות מוחזקות שלה ,הסתמכו החברות על חוות דעת יועציהן המשפטיים .הערכות אלה של היועצים המשפטיים מתבססות על מיטב שיפוטם המקצועי ,בהתחשב בשלב בו מצויים ההליכים ,וכן על הניסיון המשפטי שנצבר בנושאים השונים. מאחר שתוצאות התביעות תקבענה בבתי המשפט ,עלולות תוצאות אלה להיות שונות מהערכות אלה. - הטבות בגין פנסיה והטבות אחרות לאחר סיום העסקה התחייבות בגין תוכניות הטבה מוגדרת לאחר סיום העסקה נקבעת תוך שימוש בטכניקות הערכה אקטואריות .חישוב ההתחייבות כרוך בקביעת הנחות בין השאר לגבי שיעורי היוון ,שיעורי תשואה צפויים על נכסים ,שיעור עליית השכר ושיעורי תחלופת עובדים .קיימת אי ודאות מהותית בגין אומדנים אלו בשל היות התוכניות לזמן ארוך .ראה מידע נוסף בסעיף כ'. - נכסי מיסים נדחים נכסי מסים נדחים מוכרים בגין הפסדים מועברים לצורכי מס ובגין הפרשים זמניים ניתנים לניכוי ,שטרם נוצלו ,במידה שצפוי שתהיה הכנסה חייבת עתידית שכנגדה ניתן יהיה לנצלם .נדרש אומדן של ההנהלה על מנת לקבוע את סכום נכס המסים הנדחים שניתן להכיר בו בהתבסס על העיתוי ,סכום ההכנסה החייבת במס הצפויה ,מקורה ואסטרטגיית תכנון המס. 12 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :2 עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך( ג. דוחות כספיים מאוחדים הדוחות הכספיים המאוחדים כוללים את הדוחות של חברות שלחברה יש שליטה בהן )חברות בנות( .שליטה מתקיימת כאשר לחברה יש את היכולת ,במישרין או בעקיפין ,להתוות את המדיניות הכספית והתפעולית של החברה הנשלטת .בבחינת שליטה מובאת בחשבון השפעת זכויות הצבעה פוטנציאליות שניתנות למימוש בתאריך הדיווח .איחוד הדוחות הכספיים מתבצע החל ממועד השגת השליטה ,ועד למועד בו הופסקה השליטה. הדוחות הכספיים של החברה והחברות הבנות ערוכים לתאריכים ולתקופות זהים .המדיניות החשבונאית בדוחות הכספיים של החברות הבנות יושמה באופן אחיד ועקבי עם זו שיושמה בדוחות הכספיים של החברה. יתרות ועסקאות הדדיות מהותיות ורווחים והפסדים הנובעים מעסקאות בין חברות הקבוצה בוטלו במלואם בדוחות הכספיים המאוחדים. השקעה בישויות בשליטה משותפת הדוחות הכספיים המאוחדים כללו בעבר את הדוחות הכספיים של חברה בשליטה משותפת, לגביה היה קיים בין בעלי מניותיה הסכם חוזי לשליטה משותפת ,ואשר אוחדה עם דוחות החברה בדרך של איחוד יחסי .החברה איחדה בדוחותיה הכספיים המאוחדים את חלקה בנכסים ,בהתחייבויות ,בהכנסות ובהוצאות של החברה בשליטה משותפת עם פריטי הדוחות הכספיים המתאימים .יתרות ועסקאות הדדיות מהותיות ורווחים והפסדים הנובעים מעסקאות בין הקבוצה לבין החברה בשליטה משותפת מבוטלים בהתאם לשיעור ההחזקה בחברה בשליטה המשותפת. כאשר הקבוצה מאבדת את השליטה המשותפת ,היא מודדת ומכירה בהשקעה שנותרה לה לפי שווייה ההוגן .כל הפרש בין הערך בספרים של החברה בשליטה משותפת לשעבר נכון למועד שבו נפסקה השליטה המשותפת ,לבין השווי ההוגן של השקעה כלשהי שנותרה מוכר ברווח או הפסד. לעניין צירופי עסקים ראה גם באור 3להלן. ד. מטבע הפעילות ,מטבע ההצגה ומטבע חוץ .1 מטבע הפעילות ומטבע ההצגה הדוחות הכספיים מוצגים בשקלים ,מטבע הפעילות של החברה. מטבע הפעילות שהוא המטבע המשקף באופן הטוב ביותר את הסביבה הכלכלית שבה פועלת החברה ואת עסקאותיה ,נקבע בנפרד עבור כל חברה בקבוצה ולפי מטבע זה נמדדים מצבה הכספי ותוצאות פעולותיה. .2 עסקאות ,נכסים והתחייבויות במטבע חוץ עסקאות הנקובות במטבע חוץ נרשמות עם ההכרה הראשונית בהן לפי שער החליפין במועד העסקה .לאחר ההכרה הראשונית ,נכסים והתחייבויות כספיים הנקובים במטבע חוץ מתורגמים בכל תאריך דיווח למטבע הפעילות לפי שער החליפין במועד זה .הפרשי שער נזקפים לרווח או הפסד . 13 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :2 עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך( ד. מטבע הפעילות ,מטבע ההצגה ומטבע חוץ )המשך( .3 פריטים כספיים צמודי מדד נכסים והתחייבויות כספיים הצמודים על פי תנאיהם לשינויים במדד המחירים לצרכן בישראל )להלן -המדד( מותאמים לפי המדד הרלוונטי ,בכל תאריך דיווח ,בהתאם לתנאי ההסכם .הפרשי הצמדה הנובעים מההתאמה כאמור ,למעט אלה המהוונים לנכסים כשירים נזקפים לרווח או הפסד. ה. שווי מזומנים שווי מזומנים נחשבים השקעות שנזילותן גבוהה ,הכוללות פקדונות בתאגידים בנקאיים לזמן קצר אשר אינם מוגבלים בשעבוד ,שתקופתם המקורית אינה עולה על שלושה חודשים ממועד ההשקעה או שעולה על שלושה חודשים אך הם ניתנים למשיכה מיידית ללא קנס ,ומהווים חלק מניהול המזומנים של הקבוצה. ו. פקדונות משועבדים בתאגיד בנקאי פקדונות משועבדים בתאגידים בנקאיים מוצגים בהתאם לתנאי הפקדתם. ז. הפרשה לחובות מסופקים ההפרשה לחובות מסופקים נקבעת באופן ספציפי בגין חובות שלהערכת הנהלת החברה גבייתם מוטלת בספק .כמו כן ,החברה בוחנת הפרשה בגין קבוצות לקוחות המוערכות באופן קולקטיבי בגין ירידת ערך בהתבסס על מאפייני סיכוני האשראי שלהם .חובות לקוחות שחלה ירידה בערכם ,נגרעים במועד בו נקבע שחובות אלה אינם ניתנים לגבייה. ח. מלאי מלאי נמדד לפי הנמוך מבין עלות או שווי מימוש נטו .שווי מימוש נטו הינו אומדן מחיר המכירה במהלך העסקים הרגיל בניכוי אומדן עלויות להשלמה ועלויות הדרושות לביצוע המכירה. המלאי כולל בעיקר מצרכי מזון ומשקאות בבתי מלון .עלות המלאי נקבעת על בסיס "נכנס ראשון -יוצא ראשון". החברה בוחנת מדי תקופה את מצב המלאי וגילו ומבצעת הפרשות למלאי איטי בהתאמה. ט. מכשירים פיננסיים .1 נכסים פיננסיים נכסים פיננסיים בתחולת IAS 39מוכרים במועד ההכרה הראשונית בהם לפי שווי הוגן ובתוספת עלויות עסקה המיוחסות ישירות ,למעט לגבי נכסים פיננסיים הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד ,אשר לגביהם עלויות עסקה נזקפות לרווח או הפסד. 14 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :2 עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך( ט. מכשירים פיננסיים )המשך( .1 נכסים פיננסיים )המשך( לאחר ההכרה הראשונית ,הטיפול החשבונאי בהשקעות בנכסים פיננסיים מבוסס על סיווגם לאחת מארבע הקבוצות כמפורט להלן: א. הלוואות וחייבים הלוואות וחייבים הינן השקעות המוחזרות בתשלומים קבועים או הניתנים לקביעה שאינם נסחרים בשוק פעיל .לאחר ההכרה הראשונית ,הלוואות מוצגות על פי תנאיהן לפי העלות בניכוי עלויות עיסקה ישירות ,תוך שימוש בשיטת הריבית האפקטיבית ובניכוי הפרשה לירידת ערך .אשראי לזמן קצר מוצג לפי תנאיו ,בדרך כלל בערכו הנומינלי. ב. נכסים פיננסיים הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד בקבוצה זו נכללים נכסים פיננסיים שיועדו עם ההכרה הראשונית בהם להיות מוצגים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד. .2 התחייבויות פיננסיות התחייבויות פיננסיות בעלות מופחתת הלוואות והתחייבויות אחרות נושאות ריבית מוכרות לראשונה לפי שווי הוגן בניכוי עלויות עסקה מיוחסות ישירות .לאחר ההכרה הראשונית ,הלוואות ,מוצגות על פי תנאיהן לפי העלות בניכוי עלויות עיסקה ישירות תוך שימוש בשיטת הריבית האפקטיבית .הפחתת הריבית האפקטיבית נזקפת לרווח או הפסד לסעיף המימון. .3 שווי הוגן השווי ההוגן של מכשירים פיננסיים הנסחרים בשוק פעיל נקבע על ידי מחירי השוק בתאריך הדיווח. .4 קיזוז מכשירים פיננסיים נכסים פיננסיים והתחייבויות פיננסיות מקוזזים והסכום נטו מוצג בדוח על המצב הכספי אם קיימת זכות שניתנת לאכיפה משפטית לקזז את הסכומים שהוכרו ,וכן קיימת כוונה לסלק את הנכס ואת ההתחייבות על בסיס נטו או לממש את הנכס ולסלק את ההתחייבות במקביל. .5 גריעת מכשירים פיננסיים א. נכסים פיננסיים נכס פיננסי נגרע כאשר פקעו הזכויות החוזיות לקבלת תזרימי המזומנים מהנכס הפיננסי ,או כאשר החברה העבירה את הזכויות החוזיות לקבלת תזרימי המזומנים מהנכס הפיננסי או כאשר נטלה על עצמה מחוייבות לשלם את תזרימי המזומנים שהתקבלו במלואם לצד השלישי ,ללא עיכוב משמעותי, ובנוסף העבירה באופן ממשי את כל הסיכונים וההטבות הקשורים לנכס או לא העבירה ואף לא הותירה באופן ממשי את כל הסיכונים וההטבות הקשורים לנכס אך העבירה את השליטה על הנכס. 15 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :2 עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך( ט. מכשירים פיננסיים )המשך( .5 גריעת מכשירים פיננסיים )המשך( ב. התחייבויות פיננסיות התחייבות פיננסית נגרעת כאשר היא מסולקת ,דהיינו ההתחייבות נפרעה, בוטלה או פקעה .התחייבות פיננסית מסולקת כאשר החייב )הקבוצה(: • • פורע את ההתחייבות על ידי תשלום במזומן ,בנכסים פיננסיים אחרים, בסחורות או שירותים ,או משוחרר משפטית מההתחייבות. כאשר התחייבות פיננסית קיימת מוחלפת בהתחייבות אחרת כלפי אותו מלווה בתנאים שונים מהותית ,או כאשר נעשה שינוי מהותי בתנאי התחייבות קיימת, ההחלפה או השינוי מטופלים כגריעה של ההתחייבות המקורית וכהכרה של התחייבות חדשה .ההפרש בין היתרה בדוחות הכספיים של שתי ההתחייבויות הנ"ל נזקף לרווח או הפסד .במידה שההחלפה או השינוי אינם מהותיים ,הם מטופלים כשינוי תנאי ההתחייבות המקורית ולא מוכר באותו מועד רווח או הפסד מההחלפה .בעת הבחינה האם מדובר בשינוי מהותי בתנאי התחייבות קיימת ,מביאה החברה בחשבון שיקולים כמותיים כמו גם שיקולים איכותיים. .6 ירידת ערך נכסים פיננסיים הקבוצה בוחנת בכל תאריך דיווח האם קיימת ראיה אובייקטיבית לירידת ערך בגין נכס פיננסי או קבוצה של הנכסים הפיננסיים הבאים: נכסים פיננסיים המוצגים בעלות מופחתת הראיה האובייקטיבית לירידת ערך קיימת כאשר אירוע אחד או יותר השפיעו באופן שלילי על אומדן תזרימי המזומנים העתידיים מהנכס לאחר מועד ההכרה .ראיות לירידת ערך כוללות ,בין היתר ,סימנים לכך שלחייב קשיים פיננסיים ,לרבות קשיי נזילות ואי יכולת לעמוד בתשלומי קרן או ריבית .סכום ההפסד הנזקף לרווח או הפסד נמדד כהפרש בין היתרה בדוחות הכספיים של הנכס לבין הערך הנוכחי של אומדן תזרימי המזומנים העתידיים )שאינם כוללים הפסדי אשראי עתידיים שטרם התהוו(, המהוונים בהתאם לשיעור הריבית האפקטיבית המקורית של הנכס הפיננסי )שיעור הריבית האפקטיבית שחושב בעת ההכרה הראשונית( .אם הנכס הפיננסי נושא ריבית משתנה ,ההיוון נעשה בהתאם לשיעור הריבית האפקטיבית הנוכחית .היתרה בדוחות הכספיים של הנכס מוקטנת באמצעות רישום הפרשה )ראה גם לעיל הפרשה לחובות מסופקים( .בתקופות עוקבות הפסד מירידת ערך מבוטל כאשר ניתן לייחס באופן אובייקטיבי את השבת ערכו של הנכס לאירוע שהתרחש לאחר ההכרה בהפסד .ביטול כאמור נזקף לרווח או הפסד עד לגובה ההפסד שהוכר. י. מכשירים פיננסיים נגזרים לצורכי גידור )הגנה( הקבוצה מבצעת לעתים התקשרויות במכשירים פיננסיים נגזרים כגון חוזי אקדמה ) (Forwardבגין מטבע חוץ ועסקאות החלפה של שיעורי ריבית ) (IRSכדי להגן על עצמה מפני הסיכונים הכרוכים בתנודות בשערי החליפין של מטבע חוץ ובשיעורי הריבית .נגזרים פיננסיים אלה מוכרים לראשונה לפי השווי ההוגן .לאחר ההכרה הראשונית הנגזרים הפיננסיים נמדדים לפי שווי הוגן .נגזרים מוכרים בדוח על המצב הכספי כנכסים כשהשווי ההוגן שלהם חיובי וכהתחייבויות כשהשווי ההוגן שלהם שלילי. רווחים או הפסדים הנובעים משינויים בשווי ההוגן של נגזרים שאינם משמשים למטרות גידור נזקפים מיידית לרווח או הפסד. 16 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :2 עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך( יא. חכירות המבחנים לסיווג חכירה כמימונית או כתפעולית מבוססים על מהות ההסכמים והם נבחנים במועד ההתקשרות על-פי הכללים להלן שנקבעו ב:IAS 17- הקבוצה כחוכר חכירה תפעולית נכסים אשר לא מועברים באופן ממשי כל הסיכונים וההטבות הגלומים בבעלות על הנכס החכור ,מסווגים כחכירה תפעולית .תשלומי החכירה מוכרים כהוצאה ברווח או הפסד בקו ישר באופן שוטף על פני תקופת החכירה. הקבוצה כמחכיר חכירה תפעולית הסכמי חכירה ,בהם לא הועברו על ידי הקבוצה באופן ממשי כל הסיכונים וההטבות הקשורים לבעלות על הנכס החכור ,מסווגים כחכירה תפעולית .עלויות ראשוניות ישירות שהתהוו בגין הסכם החכירה ,מתווספות לעלות הנכס המוחכר .תקבולי החכירה מוכרים כהכנסה ברווח או הפסד בקו ישר על פני תקופת החכירה. במקרים בהם מוכרת החברה נכס וחוכרת אותו חזרה ,החברה בוחנת את סיווג החכירה חזרה בהתאם למבחנים שנקבעו ב IAS 17 -לגבי סיווגה כתפעולית או כמימונית .במקרים בהם החכירה חזרה מסווגת כתפעולית והחכירה הינה בתנאי שוק ,מכירה החברה ברווח מעסקת המכירה. יב. צירופי עסקים ומוניטין צירופי עסקים מטופלים בשיטת הרכישה .עלות הרכישה נמדדת על פי השווי ההוגן של התמורה שהועברה במועד הרכישה בתוספת זכויות שאינן מקנות שליטה בנרכשת .בכל צירוף עסקים ,החברה בוחרת האם למדוד את הזכויות שאינן מקנות שליטה בנרכשת בהתאם לשוויים ההוגן במועד הרכישה או לפי חלקן היחסי בשווי ההוגן של הנכסים המזוהים נטו של הנרכשת. עלויות רכישה ישירות נזקפות בעת התהוותן לדוח רווח או הפסד. בעת רכישת עסק ,החברה מבצעת סיווג וייעוד של הנכסים וההתחייבויות בהתאם לתנאים החוזיים ,התנאים הכלכליים ותנאים רלוונטיים אחרים במועד הרכישה ,כולל הפרדה של נגזרים משובצים מהחוזה המארח על ידי הנרכש. בצירוף עסקים המושג בשלבים ,זכויות הוניות בנרכשת שהוחזקו על ידי הרוכשת קודם להשגת השליטה נמדדות בשווי הוגן למועד הרכישה תוך הכרה בדוח רווח או הפסד משערוך ההשקעה הקודמת במועד העלייה לשליטה. 17 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :2 עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך( יג. נדל"ן להשקעה נדל"ן להשקעה נמדד לראשונה לפי העלות כולל עלויות רכישה המיוחסות ישירות .לאחר ההכרה הראשונית ,נדל"ן להשקעה נמדד בשווי ההוגן אשר משקף את תנאי השוק במועד דיווח .רווחים או הפסדים הנובעים משינויים בשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה ,נזקפים לרווח או הפסד. נדל"ן להשקעה נגרע כאשר הוא ממומש או כאשר נפסק השימוש בו ולא צפויות הטבות כלכליות עתידיות ממימושו .ההפרש בין התמורה נטו ממימוש הנכס לבין היתרה בדוחות הכספיים מוכר ברווח או הפסד בתקופה שבה נגרע הנכס. לצורך קביעת השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה מתבססת הקבוצה על הערכת שווי שמבוצעת על ידי מעריכים חיצוניים בלתי תלויים שהינם מומחים בהערכות שווי של נדל"ן והינם בעלי הידע והנסיון הנדרשים. יד. רכוש קבוע פריטי הרכוש הקבוע מוצגים לפי העלות בתוספת עלויות רכישה ישירות ,בניכוי פחת שנצבר, בניכוי הפסדים מירידת ערך שנצברו ובניכוי מענקי השקעה שהתקבלו בגינם ואינם כוללים הוצאות לצורך תחזוקה שוטפת. רכיבי פריט רכוש קבוע בעלי עלות משמעותית ביחס לסך העלות של הפריט ,מופחתים בנפרד ,לפי שיטת הרכיבים. הפחת מחושב בשיעורים שנתיים שווים על בסיס שיטת הקו הישר לאורך תקופת החיים השימושיים בנכס ,כדלקמן: קרקע ומבני בתי מלון כלי רכב ריהוט וציוד משרדי מלאי בסיסי % בעיקר % 1-5 15 5-33 25 2 7 ערך השייר ,שיטת הפחת ואורך החיים השימושיים של כל נכס נבחנים לפחות בכל סוף שנה והשינויים מטופלים כשינוי אומדן חשבונאי באופן של מכאן-ולהבא .לגבי בחינת ירידת ערך של רכוש קבוע ,ראה סעיף יז' להלן. הפחתת הנכסים מופסקת כמוקדם מבין המועד בו הנכס מסווג כמוחזק למכירה לבין המועד שבו הנכס נגרע .נכס נגרע מהדוחות הכספיים במועד המכירה או כאשר לא צפויות עוד הטבות כלכליות מהשימוש בנכס .רווח או הפסד מגריעת הנכס )המחושב כהפרש בין התמורה נטו מהגריעה והעלות המופחתת בדוחות הכספיים( נכלל ברווח או הפסד בתקופה בה נגרע הנכס. 18 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :2 עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך( טו. עלויות אשראי בגין נכסים כשירים הקבוצה מהוונת עלויות אשראי הקשורות לרכישה ,הקמה או ייצור של נכסים כשירים )מבני בתי מלון( ,אשר נדרשת תקופת זמן משמעותית להכנתו לשימושו המיועד או מכירתו. היוון עלויות להכנת הנכס הנכס הכשיר הדיווח כולל משוקלל. טז. האשראי מתחיל כאשר הוצאו עלויות בגין הנכס עצמו ,מתחילות הפעולות ונגרמו עלויות אשראי ומסתיים כאשר הושלמו מהותית כל הפעולות להכנת לשימושו המיועד או למכירתו .הסכום של עלויות האשראי המהוון בתקופת מלבד עלויות אשראי ישירות גם עלויות אשראי כללי על פי שיעור היוון נכסים בלתי מוחשיים נכסים בלתי מוחשיים הנרכשים בנפרד נמדדים עם ההכרה הראשונית לפי העלות בתוספת עלויות רכישה ישירות .נכסים בלתי מוחשיים הנרכשים בצירופי עסקים נכללים לפי השווי ההוגן במועד הרכישה .לאחר ההכרה הראשונית ,נכסים בלתי מוחשיים מוצגים על-פי עלותם בניכוי הפחתה מצטברת ובניכוי הפסדים מירידת ערך שנצברו. על-פי הערכת ההנהלה ,לנכסים הבלתי מוחשיים אורך חיים שימושיים מוגדר .הנכסים מופחתים על פני אורך החיים השימושיים שלהם על בסיס שיטת הקו הישר ונבחנת לגביהם ירידת ערך כאשר קיימים סימנים המצביעים על ירידת ערך .תקופת ההפחתה ושיטת ההפחתה של נכס בלתי מוחשי בעל אורך חיים שימושיים מוגדר נבחנות לפחות בכל סוף שנה .שינויים באורך החיים השימושיים או בדפוס הצריכה הצפוי של ההטבות הכלכליות הצפויות לנבוע מהנכס מטופלים כשינוי אומדן חשבונאי באופן של מכאן ולהבא .הוצאות ההפחתה בגין נכסים בלתי מוחשיים בעלי אורך חיים שימושיים מוגדר נזקפות לרווח או הפסד. אורך החיים השימושיים של תוכנות המחשב הינו 3שנים. רווחים או הפסדים מגריעת נכס בלתי מוחשי נמדדים לפי ההפרש בין התמורה ממימוש נטו לעלות הנכס ונזקפים לרווח או הפסד. תוכנות נכסי הקבוצה כוללים מערכות מחשב המורכבות מחומרה ותוכנות .תוכנות המהוות חלק אינטגרלי מחומרה ,אשר אינה יכולה לפעול ללא התוכנות המותקנות עליה ,מסווגות כרכוש קבוע .לעומת זאת ,רשיונות לתוכנות העומדות בפני עצמן ומוסיפות פונקציונליות נוספת לחומרה ,מסווגים כנכסים בלתי מוחשיים. 19 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :2 עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך( יז. ירידת ערך נכסים לא פיננסיים החברה בוחנת את הצורך בירידת ערך נכסים לא פיננסיים כאשר ישנם סימנים כתוצאה מאירועים או שינויים בנסיבות המצביעים על כך שהיתרה בדוחות הכספיים אינה בת-השבה. במקרים בהם היתרה בדוחות הכספיים של הנכסים הלא פיננסיים עולה על סכום בר-ההשבה שלהם ,מופחתים הנכסים לסכום בר-ההשבה שלהם .סכום בר-ההשבה הינו הגבוה מבין שווי הוגן בניכוי עלויות למכירה ושווי שימוש .בהערכת שווי השימוש מהוונים תזרימי המזומנים הצפויים לפי שיעור ניכיון לפני מס המשקף את הסיכונים הספציפיים לכל נכס .בגין נכס שאינו מייצר תזרימי מזומנים עצמאיים נקבע סכום בר-השבה עבור היחידה מניבת המזומנים שאליה שייך הנכס .הפסדים מירידת ערך נזקפים לרווח או הפסד. החברה בוחנת ירידת ערך לכל בית מלון בנפרד. סכום בר ההשבה של בתי המלון נקבע בעיקרו לפי תזרימי המזומנים הצפויים מכל בית מלון. בבחינת שווי השימוש של נכס מובאים בחשבון האומדנים הטובים ביותר העומדים לרשות החברה לגבי התנאים שישררו ביתרת תקופת השימוש בנכס ,וכן מצבו הנוכחי של הנכס. הפסד מירידת ערך של נכס מבוטל רק כאשר חלו שינויים באומדנים ששימשו בקביעת הסכום בר-ההשבה של הנכס מהמועד בו הוכר לאחרונה ההפסד מירידת הערך .ביטול ההפסד כאמור מוגבל לנמוך מבין סכום ירידת הערך של הנכס שהוכר בעבר )בניכוי פחת או הפחתה( או סכום בר-ההשבה של הנכס .לגבי נכס הנמדד לפי העלות ,ביטול הפסד כאמור נזקף לרווח או הפסד. יח. מענקים ממשלתיים מענקים ממשלתיים מוכרים כאשר קיים בטחון סביר שהמענקים יתקבלו והחברה תעמוד בכל התנאים לקבלת המענק. יט. מסים על ההכנסה מסים נדחים מסים נדחים מחושבים בגין הפרשים זמניים בין הסכומים הנכללים בדוחות הכספיים לבין הסכומים המובאים בחשבון לצורכי מס. בהיעדר צפי באשר לקיום הכנסה חייבת במס בעתיד ,לא נרשם נכס מסים נדחים בדוחות הכספיים. כ. התחייבויות בשל הטבות לעובדים בקבוצה קיימים מספר סוגי הטבות לעובדים: .1 הטבות עובד לזמן קצר הטבות לעובדים לזמן קצר כוללות משכורות ,ימי חופשה ,מחלה ,הבראה והפקדות מעסיק לביטוח לאומי ומוכרות כהוצאה עם מתן השירותים .התחייבות בגין בונוס במזומן או תוכנית להשתתפות ברווחים ,מוכרת כאשר לקבוצה קיימת מחוייבות משפטית או משתמעת לשלם את הסכום האמור בגין שירות שניתן על ידי העובד בעבר וניתן לאמוד באופן מהימן את הסכום. 20 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :2 עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך( כ. התחייבויות בשל הטבות לעובדים )המשך( .2 הטבות לאחר סיום העסקה התוכניות ממומנות בדרך כלל על ידי הפקדות לחברות ביטוח והן מסווגות כתוכניות להפקדה מוגדרת וכן כתוכניות להטבה מוגדרת. לקבוצה תוכניות להפקדה מוגדרת ,בהתאם לסעיף 14לחוק פיצויי פיטורין שלפיהן הקבוצה משלמת באופן קבוע תשלומים מבלי שתהיה לה מחוייבות משפטית או משתמעת לשלם תשלומים נוספים גם אם בקרן לא הצטברו סכומים מספיקים כדי לשלם את כל ההטבות לעובד המתייחסות לשירות העובד בתקופה השוטפת ובתקופות קודמות .הפקדות לתוכנית להפקדה מוגדרת בגין פיצויים או בגין תגמולים ,מוכרות כהוצאה בעת ההפקדה לתוכנית במקביל לקבלת שירותי העבודה מהעובד ולא נדרשת הפרשה נוספת בדוחות הכספיים. כמו כן ,הקבוצה מפעילה תוכנית להטבה מוגדרת בגין תשלום פיצויים בהתאם לחוק פיצויי פיטורין .לפי החוק ,זכאים עובדים לקבל פיצויים עם פיטוריהם או עם פרישתם. ההתחייבות בשל סיום העסקה נמדדת לפי שיטת שווי אקטוארי של יחידת הזכאות החזויה .החישוב האקטוארי מביא בחשבון עליות שכר עתידיות ושיעור עזיבת עובדים, וזאת על בסיס הערכה של עיתוי התשלום .הסכומים מוצגים על בסיס היוון תזרימי המזומנים העתידיים הצפויים ,לפי שיעורי הריבית של אגרות חוב ממשלתיות ,אשר מועד פרעונן קרוב לתקופת ההתחייבות המתייחסות לפיצויי הפרישה. החברה מפקידה כספים בגין התחייבויותיה לתשלום פיצויים לחלק מעובדיה באופן שוטף בקרנות פנסיה וחברות ביטוח )להלן -נכסי התוכנית( .נכסי התוכנית הם נכסים המוחזקים על ידי קרן הטבות עובד לזמן ארוך או בפוליסות ביטוח כשירות .נכסי התוכנית אינם זמינים לשימוש נושי הקבוצה ,ולא ניתן לשלמם ישירות לקבוצה. ההתחייבות בשל הטבות לעובדים המוצגת בדוח על המצב הכספי מייצגת את הערך הנוכחי של התחייבות ההטבות המוגדרת בניכוי השווי ההוגן של נכסי התוכנית. רווחים והפסדים אקטואריים נזקפים לרווח או הפסד בתקופת התהוותם. כא. הכרה בהכנסה הכנסות מוכרות ברווח או הפסד כאשר הן ניתנות למדידה באופן מהימן ,צפוי שההטבות הכלכליות הקשורות לעסקה יזרמו לחברה וכן העלויות שהתהוו או שיתהוו בגין העסקה ניתנות למדידה באופן מהימן .כאשר החברה פועלת כספק עיקרי ונושאת בסיכונים הנגזרים מהעסקה ההכנסות מוצגות על בסיס ברוטו .במקרים בהם החברה פועלת כסוכן מבלי לשאת בסיכונים ובתשואות הנגזרים מהעסקה ,ההכנסות מוצגות על בסיס נטו .ההכנסות נמדדות על פי שוויה ההוגן של התמורה בעסקה בניכוי הנחות מסחריות ,הנחות כמות והחזרות. להלן הקריטריונים הספציפיים בדבר הכרה בהכנסה לגבי סוגי ההכנסות הבאים: הכנסות מהפעלת וניהול בתי מלון הכנסות מהפעלת וניהול בתי מלון נזקפות על בסיס מצטבר על פני תקופת השירות שניתן. הכנסות ממתן שירותים )לרבות דמי ניהול( הכנסות ממתן שירותים מוכרות בהתאם לשלב ההשלמה של העסקה לתאריך הדיווח .על-פי שיטה זו ,ההכנסות מוכרות בתקופות הדיווח שבהן סופקו השירותים .במקרה שתוצאת החוזה אינה ניתנת למדידה באופן מהימן ,ההכנסה מוכרת עד לגובה ההוצאות שהתהוו הניתנות להשבה. 21 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :2 עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך( כא. הכרה בהכנסה )המשך( הכנסות מדמי שכירות הכנסות מדמי שכירות מוכרות לפי שיטת הקו הישר על פני תקופת השכירות .עלייה קבועה בדמי השכירות לאורך תקופת החוזה ,מוכרת כהכנסה בהתאם לשיטת הקו הישר על פני תקופת השכירות. הכנסות ריבית הכנסות ריבית בגין נכסים פיננסיים מוכרות על בסיס צבירה בשיטת הריבית האפקטיבית. הנחות ללקוחות הנחות שוטפות ללקוחות נכללות בדוחות הכספיים עם הענקתן ונזקפות לסעיף מכירות. הנחות הניתנות ללקוחות בתום השנה אשר לגביהן לא מחויב הלקוח לעמוד ביעדים מסוימים ,נכללות בדוחות הכספיים עם ביצוע המכירות היחסיות המזכות את הלקוח בהנחות האמורות ומנוכות מסעיף המכירות. הנחות ללקוחות שהזכות בקבלתן מותנית בעמידת הלקוח ביעדים מסוימים ,כגון עמידה בהיקף רכישות שנתי )כמותי או כספי( מינימלי ,גידול בהיקף הרכישות לעומת תקופות קודמות ועוד ,נכללות בדוחות הכספיים ,באופן יחסי ,בהתאם להיקף הרכישות שביצע הלקוח בתקופה המדווחת המקדמות אותו לקראת העמידה ביעדים ,וזאת רק כאשר צפוי שהיעדים יושגו וניתן לאמוד את סכומי ההנחות באופן סביר. כב. רווח למניה הרווח למניה מחושב על ידי חלוקה של הרווח הנקי המיוחס לבעלי מניות החברה במספר המניות הרגילות המשוקלל שקיים במהלך התקופה .חלקה של החברה ברווחי חברות מוחזקות מחושב לפי חלקה ברווח למניה של אותן חברות מוחזקות מוכפל במספר המניות שבידי החברה. כג. הפרשות הפרשה בהתאם ל IAS 37-מוכרת כאשר לקבוצה קיימת מחויבות בהווה )משפטית או משתמעת( כתוצאה מאירוע שהתרחש בעבר ,צפוי שיידרש שימוש במשאבים כלכליים על מנת לסלק את המחויבות וניתן לאמוד אותה באופן מהימן. להלן סוגי ההפרשות שנכללו בדוחות הכספיים: תביעות משפטיות הפרשה בגין תביעות מוכרת כאשר לקבוצה קיימת מחוייבות משפטית בהווה או מחוייבות משתמעת כתוצאה מאירוע שהתרחש בעבר ,יותר סביר מאשר לא ) (more likely than notכי הקבוצה תידרש למשאביה הכלכליים לסילוק המחוייבות וניתן לאמוד אותה באופן מהימן. 22 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :2 עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך( כד. מניות אוצר מניות החברה המוחזקות על ידי חברה מאוחדת נמדדות לפי עלות רכישתן ומוצגות בקיזוז מהון החברה .כל רווח או הפסד הנובע מרכישה ,מכירה ,הנפקה או ביטול של מניות אוצר נזקפת ישירות להון לפרמיה על מניות. כה. גילוי לתקני IFRSחדשים בתקופה שלפני יישומם - IAS 1הצגת דוחות כספיים בחודש יוני 2011פרסם ה IASB-תיקון ל) IAS 1-להלן -התיקון( .התיקון עוסק בנושא הצגת רווח כולל אחר .בהתאם לתיקון ,פריטים אשר ניתן להעבירם לרווח או הפסד בתקופה מאוחרת יותר )למשל ,בעת גריעה או יישוב( יוצגו בנפרד מהפריטים אשר לא יועברו לרווח או הפסד לעולם. התיקון ייושם למפרע החל מהדוחות הכספיים לתקופות שנתיות המתחילות ביום 1בינואר, ,2013או לאחריו .החברה תאמץ את התיקון בדוחות הכספיים החל ממועד תחילת יישום התקן בשנת .2013 ) IAS 19מתוקן( -הטבות עובד ה IASB-פירסם מספר תיקונים ל .IAS 19-עיקרי התיקונים הרלוונטיים לחברה הם: - מדידה מחדש של התחייבות להטבה מוגדרת ,נטו )לשעבר רווחים והפסדים אקטואריים( תוכר ברווח הכולל האחר ולא ייזקפו לרווח או הפסד. - הכנסות בגין נכסי התכנית תוכרנה ברווח או הפסד בהתבסס על שיעור היוון שמשמש למדידת ההתחייבויות בשל הטבות לעובדים .התשואה על נכסי התכנית למעט הכנסות כאמור ,הכלולות ברווח והפסד ,יכללו כחלק מהמדידה מחדש של ההתחייבות להטבה מוגדרת. האבחנה בין הטבות עובד לטווח קצר לבין הטבות עובד לטווח ארוך תתבסס על מועד הסילוק הצפוי ולא על המועד בו קמה זכאות העובד להטבות. עלות שירותי עבר הנובעת משינויים בתכנית תוכר מיידית. - התקן ייושם למפרע החל מהדוחות הכספיים לתקופות שנתיות המתחילות ביום 1בינואר, 2013או לאחריו .אימוץ מוקדם אפשרי. להערכת החברה ,לתקן לא צפויה להיות השפעה מהותית על הדוחות הכספיים. - IAS 32מכשירים פיננסיים :הצגה ו - IFRS 7 -מכשירים פיננסיים :גילוי ה IASB-פירסם תיקונים ל) IAS 32-להלן -התיקונים ל (IAS 32 -בנושא קיזוז נכסים פיננסיים והתחייבויות פיננסיות .התיקונים ל IAS 32 -מבהירים ,בין היתר ,את משמעות המונח "קיימת באופן מיידי ) (currentlyזכות משפטית ניתנת לאכיפה לקזז" )להלן -הזכות לקזז(. ה IASB-פירסם גם תיקונים ל) IFRS 7-להלן -התיקונים ל (IFRS 7 -בנושא קיזוז נכסים פיננסיים והתחייבויות פיננסיות. 23 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :2 עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך( כה. גילוי לתקני IFRSחדשים בתקופה שלפני יישומם )המשך( - IAS 32מכשירים פיננסיים :הצגה ו - IFRS 7 -מכשירים פיננסיים :גילוי )המשך( התיקונים ל IAS 32 -ייושמו למפרע החל מהדוחות הכספיים לתקופות שנתיות המתחילות ביום 1בינואר 2014 ,או לאחריו .אימוץ מוקדם אפשרי .התיקונים ל IFRS 7 -ייושמו למפרע החל מהדוחות הכספיים לתקופות המתחילות ביום 1בינואר 2013 ,או לאחריו. להערכת החברה ,לתיקונים ל IAS 32 -לא צפויה להיות השפעה מהותית על הדוחות הכספיים .הגילויים הנדרשים לפי התיקונים ל IFRS 7 -ייכללו בדוחות הכספיים של החברה. - IFRS 9מכשירים פיננסיים .1 ה IASB-פירסם את החלק הראשון בשלב הראשון ) (phase 1של - IFRS 9מכשירים פיננסיים ,כחלק מפרוייקט החלפת - IAS 39מכשירים פיננסיים :הכרה ומדידהIFRS 9 . )להלן -התקן( מתמקד בעיקר בסיווג ובמדידה של נכסים פיננסיים והוא חל על כל הנכסים הפיננסיים שבתחולת .IAS 39 התקן קובע כי בעת ההכרה לראשונה כל הנכסים הפיננסיים יימדדו בשווי הוגן. בתקופות עוקבות יש למדוד מכשירי חוב בעלות מופחתת רק אם מתקיימים שני התנאים המצטברים הבאים: - הנכס מוחזק במסגרת מודל עסקי שמטרתו היא להחזיק בנכסים על מנת לגבות את תזרימי המזומנים החוזיים הנובעים מהם. על פי התנאים החוזיים של הנכס הפיננסי ,החברה זכאית ,במועדים מסויימים, לקבל תזרימי מזומנים המהווים אך ורק תשלומי קרן ותשלומי ריבית על יתרת הקרן. המדידה העוקבת של כל יתר מכשירי החוב והנכסים הפיננסיים האחרים תהיה על פי שווי הוגן. תאריך התחילה של התקן הוא 1בינואר .2015 ,אימוץ מוקדם אפשרי. .2 פורסמו תיקונים בנושא גריעה ובנושא התחייבויות פיננסיות .לפי הוראות התיקונים, יש להמשיך וליישם את הוראות IAS 39לגבי גריעה ולגבי התחייבויות פיננסיות שלא נבחרה לגביהן חלופת השווי ההוגן. לפי התיקונים ,סכום השינוי בשווי ההוגן של ההתחייבות -שמיוחס לשינויים בסיכון האשראי -ייזקף לרווח כולל אחר .כל יתר השינויים בשווי ההוגן ייזקפו לרווח או הפסד. תאריך התחילה של התיקונים הוא 1בינואר .2015 ,אימוץ מוקדם אפשרי ,בתנאי שהחברה מיישמת גם את הוראות התקן בנוגע לסיווג ומדידה של נכסים פיננסים )שלב הנכסים(. להערכת החברה ,לתקן לא צפויה להיות השפעה מהותית על הדוחות הכספיים. 24 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :2 עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך( כה. גילוי לתקני IFRSחדשים בתקופה שלפני יישומם )המשך( - IFRS 13 ,IFRS 12 ,IFRS 11 ,IFRS 10דוחות כספיים מאוחדים ,הסדרים משותפים ,גילוי בדבר זכויות בישויות אחרות ,מדידת שווי הוגן ה IASB -פירסם ארבעה תקנים חדשים IFRS 10 :דוחות כספיים מאוחדיםIFRS 11 , הסדרים משותפים IFRS 12 ,גילוי בדבר זכויות בישויות אחרות )להלן -התקנים החדשים( וכן את IFRS 13מדידת שווי הוגן ,ותיקן שני תקנים קיימים ) IAS 27Rמתוקן (2011דוחות כספיים נפרדים ו) IAS 28R-מתוקן (2011השקעות בחברות כלולות ובעסקאות משותפות. התקנים החדשים ייושמו למפרע החל מהדוחות הכספיים לתקופות שנתיות המתחילות ביום 1בינואר ,2013 ,או לאחריו. להלן עיקרי הוראות התקנים האמורים הרלוונטיים והשפעותיהם הצפויות על החברה: - IFRS 11הסדרים משותפים ) IFRS 11להלן -תקן (11מחליף את IAS 31בדבר הטיפול החשבונאי בזכויות בעסקאות משותפות ואת SIC 13בדבר פרשנות לטיפול החשבונאי בהשקעות לא כספיות על ידי ישויות בשליטה משותפת .תקן זה מחלק את ההסדרים לשני סוגים: עסקאות משותפות ) ,(joint venturesשבהן לצדדים להסדר יש שליטה משותפת על הזכויות בנכסים נטו של העסקה המשותפת ואשר יטופלו רק לפי שיטת השווי המאזני ופעילויות משותפות ) ,(joint operationsשבהן לצדדים להסדר יש שליטה משותפת על הזכויות בנכסים של הפעילות המשותפת ומחויבות משותפת בגין ההתחייבויות של הפעילות המשותפת ולכן יאוחדו בדוחות הכספיים על פי חלקה היחסי בפעילות זו כפי שנקבע בהסדר המשותף ,בדומה לטיפול החשבונאי הקיים היום. תקן 11ייושם למפרע החל מהדוחות הכספיים לתקופות שנתיות המתחילות ביום 1בינואר, 2013או לאחריו. להערכת החברה ,לתקן 11לא צפויה להיות השפעה מהותית על הדוחות הכספיים. - IFRS 12גילוי בדבר זכויות בישויות אחרות ) IFRS 12להלן -תקן (12קובע דרישות גילוי לגבי ישויות מוחזקות של החברה ,לרבות חברות בנות ,הסדרים משותפים ,חברות כלולות וישויות מובנות ) .(structured entitiesתקן 12מרחיב את דרישות הגילוי בנוגע לשיקולים ולהנחות ששימשו את ההנהלה בקביעת קיומה של שליטה ,שליטה משותפת או השפעה מהותית בישויות מוחזקות ,וכן בקביעת סוג ההסדר המשותף .תקן 12כולל גם דרישות גילוי לגבי ישויות מוחזקות מהותיות. הגילויים המתאימים ייכללו בדוחות הכספיים של החברה עם אימוץ התקן לראשונה. 25 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :2 עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך( כה. גילוי לתקני IFRSחדשים בתקופה שלפני יישומם )המשך( - IFRS 13מדידת שווי הוגן ) IFRS 13להלן -תקן (13קובע הנחיות באשר לאופן מדידת שווי הוגן ,ככל שמדידה זו נדרשת בהתאם לתקינה הבינלאומית .תקן 13מגדיר שווי הוגן כמחיר שהיה מתקבל במכירת נכס ,או משולם בהעברת התחייבות ,בעסקה רגילה ) (orderlyבין משתתפי שוק במועד המדידה. בנוסף ,מפרט את המאפיינים של משתתפים בשוק ) (market participantsעליהן התבססו ההנחות בחישוב השווי ההוגן .מדידת שווי הוגן תבוסס על ההנחה כי העסקה תבוצע בשוק העיקרי של הנכס או ההתחייבות ,או בהיעדר שוק עיקרי ,בשוק המועיל ) (advantageousביותר. הגילויים החדשים חלים מכאן ולהבא ולא חלים על מספרי ההשוואה. הגילויים המתאימים ייכללו בדוחות הכספיים של החברה עם אימוץ התקן לראשונה. תיקונים ל - IFRS, 11 IFRS, 12 IFRS 10-דוחות כספיים מאוחדים ,הסדרים משותפים ,גילוי בדבר זכויות בישויות אחרות )להלן -התיקונים( בחודש יולי 2012פרסם ה IASB-תיקונים לתקנים הכוללים הקלות בקשר להוראות המעבר ומאפשרים לתקן את מספרי ההשוואה לשנה אחת בלבד .תיקון מספרי השוואה לתקופות קודמות יותר הינו אפשרי אך אינו חובה .התיקונים אף ביטלו את הדרישה להציג מידע השוואתי לתקופות הקודמות ביחס לישויות מובנות שאינן מאוחדות .התיקונים נכנסים לתוקף החל מהדוחות הכספיים לתקופות שנתיות המתחילות ביום 1בינואר ,2013אימוץ מוקדם אפשרי. באור - :3 צירופי עסקים א. החברה החזיקה במניות של חברת מלונות נצרת החדשים שנת (1997) 2000בע"מ )להלן - מלונות נצרת( בשיעור של כ 33.33% -אשר טופלו עד למועד הרכישה )כמתואר בסעיף ב' להלן( בשיטת האיחוד היחסי. ב. ביום 2בפברואר 2012 ,השלימה החברה את החתימה על הסכמים בין החברה לבין בעלי המניות האחרים במלונות נצרת ,שהינה הבעלים של מלון רימונים המעיין בנצרת המנוהל על ידי החברה ,לרכישת 66.67%מהון מניות מלונות נצרת מאת בעלי המניות האחרים .כך שלאחר רכישת המניות כאמור החברה הפכה להיות הבעלים של 100%ממניות מלונות נצרת. פעולת רכישת השליטה המלאה במלונות נצרת נעשתה בהסכמת הבנק המממן של מלונות נצרת ,לו שילמה החברה ומלונות נצרת סך כולל של כ 29 -מיליון ש"ח ,מתוכם כ 4 -מליון ש"ח במזומן והיתרה בהלוואה )להלן -ההלוואה החדשה( .ההלוואה החדשה הועמדה במסגרת הסכמות עם הבנק המממן למחילה על יתרות החוב של מלונות נצרת כלפיו בגין חובות בעלי המניות האחרים .בנוסף ,ההסכמות בין הצדדים כוללות מחילת יתרות הלוואות הבעלים האחרים למלונות נצרת .סך כל הרווח שנרשם בגין מחילת החובות כאמור בעסקה ובניכוי הוצאות בגין הרכישה ,הינו כ 14 -מליון ש"ח. לעניין הסכם עם הבנק לאחר תאריך הדיווח ,ראה באור .28 26 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :3 צירופי עסקים )המשך( ב. )המשך( שווי הוגן אלפי ש"ח 25,177 3,614 220 145 43,237 3 מזומנים ושווי מזומנים לקוחות חייבים מלאי רכוש קבוע נכסים בלתי מוחשיים 72,396 1,492 3,198 129 57,085 התחייבויות לספקים ולנותני שירותים זכאים התחייבויות בשל הטבות לעובדים חברה האם )מלונות הכשרת הישוב בע"מ( 61,904 10,492 נכסים מזוהים ,נטו לאיחוד המלא לראשונה של תוצאות החברה המאוחדת החל מהרבעון הראשון של השנה לא היתה השפעה מהותית על תוצאות החברה. באור - :4 מזומנים ושווי מזומנים 31בדצמבר 2011 2012 אלפי ש"ח במטבע ישראלי במטבע חוץ )בעיקר דולר ארה"ב( באור - :5 16,187 1,585 16,087 2,252 17,772 18,339 לקוחות 31בדצמבר 2011 2012 אלפי ש"ח 39,240 4,526 1,666 41,483 5,396 624 בשקלים *( במטבע חוץ **( שטרות והמחאות לקבל 45,432 47,503 בניכוי -הפרשה לחובות מסופקים 151 173 לקוחות ,נטו 45,281 47,330 *( כולל בעלי עניין )ראה באור (27 296 250 **( בעיקר דולר ארה"ב. 27 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :5 לקוחות )המשך( להלן ניתוח יתרת הלקוחות שלא הוכרה בגינם ירידת ערך )הפרשה לחובות מסופקים( ,לקוחות נטו, לפי תקופת הפיגור בגבייה ביחס לתאריך הדיווח: לקוחות שטרם הגיע מועד פרעונם )ללא פיגור בגבייה( באור - :6 לקוחות שמועד פרעונם עבר והפיגור בגבייתם הינו 60-90 30-60 עד סה"כ מעל 90יום יום יום 30יום אלפי ש"ח 31בדצמבר2012 , 36,970 6,567 685 280 779 45,281 31בדצמבר2011 , 37,880 5,067 1,228 878 2,277 47,330 חייבים ויתרות חובה 31בדצמבר 2011 2012 אלפי ש"ח פקדון בנאמנות בגין הלוואה שנתקבלה ]ראה באור )7א()(* [(4 הכנסות לקבל עובדים מוסדות ממשלתיים הוצאות מראש בעלי מלונות בניהול החברה חייבים ויתרות חובה אחרים *( באור - :7 7,500 2,157 163 57 2,806 5,496 170 1,327 138 34 1,862 6,018 1,835 18,349 11,214 לאחר תאריך הדוח שוחררו כספי הפקדון. חייבים בגין מכירת מלון רימונים גלי כנרת א. ביום 5בדצמבר 2012 ,חתמו החברה וחברה בת בבעלות ובשליטה מלאה ,חברה לפיתוח טבריה בע"מ )להלן -פיתוח טבריה( עם חמי טבריה בע"מ )להלן -הקונה( ,על הסכם לפיו תמכור פיתוח טבריה את מלוא זכויותיה במקרקעין מלון רימונים גלי כנרת בטבריה )להלן בהתאמה -הסכם המכר ,גלי כנרת ו -המלון( אשר בבעלות/בחכירת פיתוח טבריה ,כאשר בד בבד נחתמו עם הקונה הסכמים נוספים )מכירת מוניטין וסימן מסחר ואי תחרות( ,כל אלה בתמורה כוללת בסך 92,500אלפי ש"ח בצרוף מע"מ ,וכן כנגד התקשרות החברה בהסכם לניהול המלון )להלן -הסכם הניהול( ,כמפורט להלן: .1 הסכם המכר פיתוח טבריה התקשרה בהסכם למכירת מלוא הזכויות במקרקעי גלי כנרת וכן כל הריהוט ,המערכות והציוד המלונאי ,בתמורה כוללת בסך 82,500אלפי ש"ח בצרוף מע"מ. 28 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :7 מכירת מלון רימונים גלי כנרת )המשך( א. )המשך( .2 הסכם למכירת מוניטין וסימן מסחר והתחייבות לאי תחרות פיתוח טבריה מכרה לקונה את מלוא זכויותיה במוניטין ובסימן המסחר הקשור במלון רימונים גלי כנרת ,ובנוסף התחייבו החברה ופיתוח טבריה כי עד ליום 31בדצמבר, 2016לא ינהלו בית מלון נוסף ברמת 5כוכבים דה-לאקס בתחום העיר טבריה ,והכל בתמורה לסך של 10,000אלפי ש"ח בתוספת מע"מ. .3 .4 הסכם הניהול א. בד בבד עם מכירת המלון לקונה ,התקשרה החברה בהסכם הניהול לתקופה של חמש שנים והוקנו לה שתי תקופות אופציה לניהול המלון בנות 5שנים נוספות כל אחת. ב. בהתאם להסכם הניהול ,תשלם החברה דמי שכירות קבועים בתקופת השכירות, תוך עליית דמי השכירות בכל אחת מתקופות האופציה .מימוש האופציות על ידי החברה כרוך בתשלום חד פעמי עבור כל אחת מתקופות האופציה. בנוסף על ההסכמים המפורטים לעיל ,התקשרה החברה בהסכם עם חברה פרטית, בשליטת בעל השליטה בקונה ,בהסכם למתן הלוואה בסך של 7,500אלפי ש"ח. ההלוואה הינה לתקופה של חמש שנים ועומדת לפרעון ב 20 -תשלומים רבעוניים. ב. מלוא תמורת ההסכם הופקדה עד ליום 31בדצמבר 2012 ,בפקדון אצל נאמן ,וזאת להבטחת סילוק המשכנתא הרשומה לטובת בנק לאומי ולצורך הבטחת קיום יתר התחייבויות החברה. ג. מאחר ונכון לתאריך הדיווח ,עסקת מכירת מלון רימונים גלי כנרת לקונה הינה סופית ומוחלטת ואינה ניתנת לביטול ,לאור הוראות IAS 18לעניין הכרה בהכנסה ולאור הוראות 17 IASבדבר מכירה וחכירה מחדש ,הגיעה החברה למסקנה כי נכון ליום 31בדצמבר 2012 ,יש לגרוע את מלון רימונים גלי כנרת מספרי החברה .כתוצאה מכך ,הכירה החברה בתקופת הדוח ברווח בסך של כ 43 -מיליוני ש"ח אשר הוכרו בסעיף הכנסות אחרות בדוח על רווח או הפסד. לאחר תאריך הדיווח ,ביום 20בפברואר 2013 ,נחתם הסכם מימון מול בנק לאומי שבעקבותיו שוחררו כל כספי הפקדון בנאמנות ,למעט סך של כ 17.5 -מליון ש"ח אשר ישוחרר עם קבלת אישור מס שבח והעירייה. לפרטים בדבר הסכם עם הבנק -ראה באור .28 29 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :8 פקדונות וניירות ערך משועבדים א. הרכב: .1 ניירות ערך) :ג( 2012 מניות אגרות חוב ממשלתיות סך הכל ניירות ערך משועבדים .2 - אלפי ש"ח 2011 2,039 6,088 8,127 פקדונות משועבדים בתאגידים בנקאיים 2012 פקדונות משועבדים: ברכוש שוטף בנכסים לא שוטפים ב. 31בדצמבר )ב( )ד( 3,558 3,558 31בדצמבר אלפי ש"ח 2011 5,031 1,723 6,754 במסגרת הסכם עם בנק לאומי הפקידה החברה פקדון בסך של כ 5-מיליון ש"ח )להלן -פקדון הרזרבה( .הפקדון נשא ריבית שנתית בשיעור .2.7%פקדון הרזרבה שועבד לטובת הבנק בשעבוד קבוע ראשון בדרגה. בחודש ינואר 2012 ,שחרר הבנק את הפקדון מהשעבוד ואפשר לחברה למשוך את כספי הפיקדון. ג. במסגרת הסכם הלוואה של חברה מאוחדת עם בנק פועלים התחייבה חברה מאוחדת להפקיד פקדון בסך של כ 8-מיליון ש"ח )להלן -פקדון הרזרבה( .החברה השקיעה את כל הסכום בניירות ערך .חשבון הבנק ,הכולל את ניירות הערך שועבד לטובת הבנק. בחודש דצמבר 2012 ,שחרר הבנק את הפקדון מהשעבוד ואיפשר לחברה למשוך את כספי הפיקדון. ד. .1 במסגרת הסכם הלוואה בערבות מדינה קיבלו חברות מאוחדות סך של 6.7מיליון ש"ח. על פי הסכם ההלוואות התחייבו חברות מאוחדות להפקיד 25%מההלוואות בפקדון נושא ריבית שנתית בשיעור .1.6%הפקדון בסך של כ 1.7 -מיליון ש"ח הופקד ושועבד לטובת הבנק. .2 במסגרת הסכם של החברה עם בנק הפועלים התחייבה החברה להפקיד פקדון בסך של 1.8מליון ש"ח ,המשמש כבטחון לערבות בנקאית בסך 2מליון ש"ח שהבנק נתן בקשר להסכם ניהול של מלון רימונים מינרל טבריה ]ראה באור 22ג').[(9 הפקדון נושא ריבית שנתית בשיעור של 1.6%ושועבד לטובת הבנק בשעבוד קבוע ראשון בדרגה. באור - :9 חייבים לזמן ארוך היתרה בשנת 2011כללה הלוואה בסך 1,827אלפי ש"ח ,אשר ניתנה לבעלי מניות בחברה מאוחדת שאוחדה בעבר באיחוד יחסי. לענין רכישת מניות השותפים בשנת הדוח ,ראה באור .3 30 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :10 השקעה בחברות מוחזקות א. מידע נוסף על חברות מוחזקות ובתי מלון בניהול .1 רשימת חברות מאוחדות ומאוחדות באיחוד יחסי ,המוחזקות במישרין על ידי החברה: היקף ההשקעה בחברה מוחזקת אלפי ש" ח מלון נפטון בע"מ )23,361 (1 31בדצמבר 2012 מניות המקנות סכומים שהעמידה זכויות החברה לחברה הצבעה מאוחדת הלוואות ערבויות אחוז ההחזקה אלפי ש"ח )(127,245 119,036 100 מניות המקנות זכויות לרווחים מדינת התאגדות היקף ההשקעה בחברה מוחזקת אלפי ש" ח 100 ישראל 42,732 31בדצמבר 2011 מניות המקנות סכומים שהעמידה זכויות החברה לחברה הצבעה מאוחדת הלוואות ערבויות אחוז ההחזקה אלפי ש"ח )(96,564 114,042 100 מניות המקנות זכויות לרווחים מדינת התאגדות 100 ישראל החברה לפיתוח טבריה בע"מ )129,244 (2 48,189 967 99.98 99.98 ישראל 65,693 35,260 1,606 99.98 99.98 ישראל הכשרת הישוב מוטלים ) (1996בע"מ )7,373 (3 20,302 - 100 100 ישראל 7,393 20,061 - 100 100 ישראל מלונות הכשרת הישוב )- (4 זכיונות בע"מ 1,298 - 100 100 ישראל - 1,297 - 100 100 ישראל מלונות נצרת החדשים שנת (1997) 2000בע"מ )(67) (5 )(11,553 39,928 100 100 ישראל )(14,467 21,317 - 33 33 ישראל 31 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :10 השקעה בחברות מוחזקות )המשך( א. מידע נוסף על חברות מוחזקות ובתי מלון בניהול )המשך( (1 מלון נפטון בע"מ הינו מלון בבעלות החברה ,ממוקם בטיילת הצפונית של אילת וכולל 278חדרים .צמוד למלון מרכז מסחרי המושכר לצדדים שלישיים. (2 החברה לפיתוח טבריה בע"מ מנהלת מלון )עד לחודש דצמבר המלון היה בבעלות החברה( אשר ממוקם על שפת הכנרת וכולל 120חדרים .כמו כן החברה לפיתוח טבריה בע"מ מחזיקה 100%בחברת מלון רימון צפת בע"מ שהינו מלון בבעלות החברה הממוקם ברובע האומנים בצפת וכולל 77חדרים. לענין מכירת המלון והסכם הניהול ,ראה באור .7 (3 הכשרת הישוב מוטלים ) (1995בע"מ הינו כפר נופש בבעלות החברה הממוקם בנווה אטי"ב שלמרגלות הר החרמון וכולל 44בקתות עץ. (4 מלונות הכשרת הישוב זכיונות בע"מ הינה חברה לא פעילה שהחזיקה בעבר זיכיון למותג הווארד ג'ונסון ,שהיה בשימוש בתי המלון של החברה עד שנת .2000 (5 מלונות נצרת החדשים שנת (1997) 2000בע"מ מחזיקה במלון המעין אשר ממוקם בלב נצרת וכולל 226חדרים .עד לשנת הדוח החזיקה החברה 33%ממניות מלונות נצרת החדשים שנת (1997) 2000בע"מ .לעניין רכישת מניות השותפים בשנת הדוח ,ראה באור .3 (6 החברה ניהלה בתקופת הדוח חמישה בתי מלון נוספים: )א( מלון רימונים אופטימה -מלון ברמת-גן הכולל 100חדרים .לענין הסכם הניהול, ראה פרטים נוספים בבאור 22ג').(1 )ב( מלון רימונים סנטרל פארק -מלון באילת הכולל 170חדרים ,לענין הסכם ניהול, ראה פרטים נוספים בבאור 22ג').(8 )ג( מלון רימונים שלום ירושלים -לעניין הסכם ניהול ,ראה באור 22ג').(7 )ד( מלון רימונים מינרל )חמי טבריה( -לעניין הסכם ניהול ,ראה באור 22ג')(9 )ה( רויאל ים המלח -לענין הסכמי ניהול מלון ראה באור 22ג').(10 )ו( עד ליום 14במאי 2011 ,ניהלה החברה גם את מלון רימונים מרינה קלאב אילת - מלון סוויטות הממוקם בחוף הצפוני של אילת הכולל 132חדרים .הסכם הניהול הסתיים בשל החלטת בעלי המלון למוכרו לצד שלישי. 32 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :10 השקעה בחברות מוחזקות )המשך( ב. תמצית נתונים מהדוח הכספי של חברה בשליטה משותפת להלן חלקה של החברה ) (33%בסעיפי הדוחות הכספיים של חברה שהוחזקה בעבר בשליטה משותפת ,מלונות נצרת החדשים שנת (1997) 2000בע"מ )לענין רכישת מלוא הבעלות בחברה ,ראה באור :(3 31בדצמבר 2011 2012 אלפי ש"ח חלק הקבוצה בדוח על המצב הכספי של החברה בהתאם לשיעור ההחזקה בה לתאריך הדיווח: נכסים שוטפים נכסים לא שוטפים התחייבויות שוטפות התחייבויות לא שוטפות - 9,719 12,967 )(2,988 )(14,760 נכסים נטו - 4,938 לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר 2010 2011 2012 אלפי ש"ח חלק הקבוצה בתוצאות הפעולות של החברה בהתאם לשיעור ההחזקה בה בשנה: הכנסות הוצאות ביטול הפרשה לירידת ערך רווח תפעולי הוצאות מימון ,נטו הפסד לשנה באור - :11 - 5,294 )(4,890 4,537 4,941 )(6,682 )(1,741 5,657 )(4,763 894 )(1,089 )(195 נדל"ן להשקעה א. הרכב ותנועה 2011 2012 אלפי ש"ח יתרה ליום 1בינואר 81,590 73,820 תנועה במשך השנה רכישות התאמת שווי הוגן 102 1,818 112 7,658 יתרה ליום 31בדצמבר 83,510 81,590 33 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :11 נדל"ן להשקעה )המשך( ב. נדל"ן להשקעה נמדד על בסיס השווי ההוגן כפי שנקבע בהערכת שווי שבוצעה על ידי מעריך שווי חיצוני בלתי תלוי שהוא בעל כישורים מקצועיים מוכרים ונסיון רב בנוגע למיקום וסוג הנדל"ן שהוערך .השווי ההוגן נקבע בהתבסס על אומדן תזרימי המזומנים העתידיים הצפויים מהנכס .באמידת תזרימי המזומנים הובא בחשבון הסיכון המובנה שלהם והם מהוונים בשיעור תשואה המשקף את הסיכונים הגלומים בתזרימי המזומנים אשר נקבע בהתחשב בתשואה המקובלת בשוק המקרקעין תוך התאמה למאפיינים הספציפיים של הנכס ורמת הסיכון של ההכנסות הצפויות ממנו .בחישוב השווי ההוגן לשנים 2012ו 2011-השתמש מעריך השווי בשיעור הוון של .9%הנדל"ן להשקעה מורכב ממרכז מסחרי המושכר לצדדים שלישיים ,הצמוד לבית המלון באילת. הנחות משמעותיות ששימשו בהערכות השווי מוצגות להלן: 31בדצמבר 2011 2012 נדל"ן להשקעה דמי שכירות ממוצעים למ"ר לחודש )באלפי ש"ח( שיעור היוון על הנכס )ב(%- דמי שכירות חזויים למ"ר לחודש )באלפי ש"ח( שטחים פנויים להשכרה )ב(%- 432 9% 435 - 403 9% 410 - ג. קרקע נדל"ן להשקעה הינה קרקע בחכירה ממינהל מקרקעי ישראל ,כאשר תקופת החכירה הראשונה מסתיימת בשנת .2014 ד. באשר לשעבודים ,ראה באור 22ד'. 34 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :12 רכוש קבוע א. הרכב ותנועה קרקע ומבני בתי מלון מלאי ריהוט בסיסי וציוד אלפי ש"ח כלי רכב סה"כ עלות יתרה ליום 1בינואר2012 , תוספות במשך השנה רכישת חברה מאוחדת שאוחדה בעבר באיחוד יחסי גריעות במשך השנה 343,991 283 203,737 7,463 10,428 3,459 647 - 558,803 11,205 53,676 90,060 5,845 56,137 749 2,480 391 60,270 149,068 יתרה ליום 31בדצמבר2012 , 307,890 160,908 12,156 256 481,210 פחת שנצבר יתרה ליום 1בינואר2012 , תוספות במשך השנה רכישת חברה מאוחדת שאוחדה בעבר באיחוד יחסי גריעות במשך השנה 176,833 10,951 168,959 6,310 5,801 2,242 593 11 352,186 19,514 24,513 53,061 5,159 47,547 661 1,591 362 30,333 102,561 יתרה ליום 31בדצמבר2012 , 159,236 132,881 7,113 242 299,472 בניכוי הפרשה לירידת ערך ,נטו יתרה ליום 1בינואר2012 , פחת והפחתות במשך השנה יתרת עלות מופחתת ליום 31בדצמבר2012 , 1,202 - - - - 1,202 - 1,202 - - - 1,202 147,452 28,027 5,043 14 180,536 35 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :12 רכוש קבוע )המשך( א. הרכב ותנועה )המשך( קרקע ומבני בתי מלון מלאי ריהוט בסיסי וציוד אלפי ש"ח כלי רכב סה"כ עלות יתרה ליום 1בינואר2011 , תוספות במשך השנה גריעות במשך השנה 343,683 308 - 192,086 13,051 )(1,400 7,430 3,475 )(477 647 - 543,846 16,834 )(1,877 יתרה ליום 31בדצמבר2011 , 343,991 203,737 10,428 647 558,803 פחת שנצבר יתרה ליום 1בינואר2011 , תוספות במשך השנה גריעות במשך השנה 166,922 9,911 - 165,021 4,628 )(690 4,328 1,673 )(200 581 12 - 336,852 16,224 )(890 יתרה ליום 31בדצמבר2011 , 176,833 168,959 5,801 593 352,186 בניכוי הפרשה לירידת ערך ,נטו יתרה ליום 1בינואר2011 , פחת והפחתות במשך השנה יתרת עלות מופחתת ליום 31בדצמבר2011 , 6,540 )(5,338 - - - 6,540 )(5,338 1,202 - - - 1,202 165,956 34,778 4,627 54 205,415 36 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :12 רכוש קבוע )המשך( ב. ירידת ערך נכסים בשנת 2011בעקבות שיפור בתוצאות העסקיות של המלון וקבלת אינדיקציה לשווי המלון על בסיס עסקה לרכישת מניות השותפים בחברת מלונות נצרת החדשים )ראה באור ,(3ביטלה החברה ברבעון האחרון של שנת 2011את יתרת ההפרשה לירידת ערך שנרשמה בעבר המיוחסת למלון בנצרת בסך של כ 5.2-מליון ש"ח .ביטול ההפרשה לירידת ערך כאמור הוכר בדוח על הרווח או הפסד בסעיף ביטול הפרשה לירידת ערך. ג. החברות המוחזקות המפעילות בתי מלון קיבלו במשך השנים מעמד של מפעל מאושר לצורך שפוצים והרחבה .היתרה המופחתת של המענקים לימים 31בדצמבר 2012 ,ו 2011-הינה בסך 16,038אלפי ש"ח ו 22,342 -אלפי ש"ח ,בהתאמה .אישור סופי לקבלת המענק מותנה בביצוע התוכנית המאושרת לקיום תנאי האישור .לדעת הנהלת החברה והחברות המוחזקות למועד הדיווח הן עומדות בתנאי מרכז ההשקעות. ד. הרכב הקרקע והמבנים 31בדצמבר 2011 2012 אלפי ש"ח בבעלות בחכירה )(1 )(1 58,908 88,544 62,578 103,378 147,452 165,956 מקרקעין בחכירה מוחזקים בתנאי חכירה מהוונת של 49שנים עם זכות להארכה ל49- שנים נוספות כדלקמן: תום תקופה ראשונה אלפי ש"ח 81,445 7,099 2014 2041 88,544 ה. יתרת עלויות והוצאות שהוונו בדוח על המצב הכספי 31בדצמבר 2011 2012 אלפי ש"ח הוצאות מימון עלויות בגין הקמה ושיפוץ בית מלון ו. באשר לשעבודים ,ראה באור 22ד'. 37 2,447 1,690 2,246 1,813 4,137 4,059 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :13 נכסים בלתי מוחשיים 31בדצמבר 2012 אלפי ש"ח תוכנות מחשב עלות יתרה ליום 1בינואר2012 , תוספות במשך השנה רכישת חברה מאוחדת שאוחדה בעבר באיחוד יחסי גריעות במשך השנה 2,889 525 3 )(29 יתרה ליום 31בדצמבר2012 , 3,388 פחת שנצבר יתרה ליום 1בינואר2012 , תוספות במשך השנה גריעות במשך השנה 2,226 468 )(21 יתרה ליום 31בדצמבר2012 , 2,673 עלות מופחתת ליום 31בדצמבר2012 , 715 תוכנות מחשב 31בדצמבר 2011 אלפי ש"ח עלות יתרה ליום 1בינואר2011 , תוספות במשך השנה גריעות במשך השנה 2,369 571 )(51 יתרה ליום 31בדצמבר2011 , 2,889 פחת שנצבר יתרה ליום 1בינואר2011 , תוספות במשך השנה גריעות במשך השנה 1,843 432 )(49 יתרה ליום 31בדצמבר2011 , 2,226 עלות מופחתת ליום 31בדצמבר2011 , 663 38 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :14 אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים א. ההרכב 31בדצמבר2011 , 31בדצמבר2012 , בהצמדה בהצמדה למדד למדד ללא המחירים ללא המחירים סה"כ הצמדה לצרכן סה"כ הצמדה לצרכן אלפי ש"ח אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים הלוואות לזמן קצר חלויות שוטפות של הלוואות לזמן ארוך ב. באור - :15 - 422 15,310 422 15,310 - 2,356 23,724 2,356 23,724 71,446 1,829 73,275 18,035 1,242 19,277 71,446 17,561 89,007 18,035 27,322 45,357 באשר לבטחונות ,ראה באור 22ד'. התחייבויות לספקים ולנותני שירותים 31בדצמבר 2011 2012 אלפי ש"ח חשבונות פתוחים -בשקלים המחאות לפרעון 18,848 11,030 20,423 18,292 29,878 38,715 החובות לספקים אינם נושאים ריבית .ימי אשראי ספקים הינו 60-90יום. באור - :16 זכאים ויתרות זכות 31בדצמבר 2011 2012 אלפי ש"ח הפרשה לתביעות משפטיות עובדים ומוסדות בגין שכר הפרשה לחופשה והבראה הכנסות מראש ריבית לשלם מוסדות ממשלתיים עמלות לסוכנים שכר דירה לחברה קשורה אחרים והוצאות לשלם 39 1,403 7,663 4,656 570 1,633 722 5,446 182 10,773 1,217 6,962 3,891 1,304 1,617 408 4,535 1,190 7,510 33,048 28,634 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :17 הלוואות מתאגידים בנקאיים ואחרים א. ההרכב ליום 31בדצמבר2012 , שיעור ריבית אפקטיבית % יתרה אלפי ש"ח יתרה בניכוי חלויות שוטפות אלפי ש"ח 7,500 5.0 5.1 7,500 6,150 183,083 5.3 5.4 203,073 131,148 210,573 137,298 סכום הקרן אלפי ש"ח הלוואות מאחרים ]ראה באור )7א()[(4 הלוואות מתאגידים בנקאיים שיעור ריבית נקובה % 190,583 ליום 31בדצמבר2011 , סכום הקרן אלפי ש"ח הלוואות מתאגידים בנקאיים ב. 160,581 5.4 יתרה אלפי ש"ח 5.5 180,304 161,027 מועדי הפרעון לאחר תאריך הדיווח ליום 31בדצמבר2012 , שנה ראשונה הלוואות מתאגידים בנקאיים ואחרים 73,275 ג. שיעור ריבית נקובה % שיעור ריבית אפקטיבית % יתרה בניכוי חלויות שוטפות אלפי ש"ח שנה שניה 18,690 שנה שנה שלישית רביעית אלפי ש"ח 18,306 18,681 שנה חמישית שנה ששית ואילך סה"כ 57,629 23,992 210,573 לעניין הסכם שנחתם עם בנק לאחר תאריך הדיווח ,ראה באור 28להלן. 40 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :17 הלוואות מתאגידים בנקאיים ואחרים )המשך( ד. באור - :18 ביום 19בדצמבר 2012 ,קיבלה החברה שתי הלוואות מבנק הפועלים בע"מ )להלן -הבנק( בסך כולל של 15מליון ש"ח )להלן יחד -ההלוואות( ,כלהלן: .1 הלוואה בסך של 7,500אלפי ש"ח ,צמודה למדד המחירים לצרכן ונושאת ריבית שנתית בשיעור של 4.6%לשנה. .2 הלוואה בסך של 7,500אלפי ש"ח ,לא צמודה למדד ונושאת ריבית שנתית בשיעור של פריים בתוספת מרווח של .2.31% .3 גובה ההחזר השנתי בגין ההלוואות מחושב לפי לוח סילוקין לתקופה של 15שנה, כאשר לאחר 20תשלומים רבעוניים )קרן וריבית( על החברה לפרוע את יתרת קרן ההלוואות. .4 החברה לא נדרשה להעמיד בטחונות נוספים בגין ההלוואות מעבר לבטחונות קיימים, כמפורט בסעיף לעיל. הלוואה מהחברה האם לחברה הלוואה מהחברה האם ,צמודת מדד ונושאת ריבית שנתית בשיעור של .5%שוויה ההוגן של ההלוואה דומה לשווי בספרי החברה. במהלך שנת 2012פרעה החברה 20מליון ש"ח מהלוואה לחברה אם. לאחר תאריך הדיווח פרעה החברה סכום נוסף בסך של 15מליון ש"ח. באור - :19 מכשירים פיננסיים א. סיווג הנכסים הפיננסיים וההתחייבויות הפיננסיות להלן סיווג הנכסים הפיננסיים וההתחייבויות הפיננסיות בדוח על המצב הכספי לקבוצות המכשירים הפיננסיים בהתאם ל:IAS 39- 31בדצמבר 2011 2012 אלפי ש"ח נכסים פיננסיים נכסים פיננסיים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד: נכסים פיננסיים שיועדו בעת ההכרה לראשונה - 8,127 פקדון משועבד 3,558 6,754 הלוואות וחייבים 153,104 58,337 התחייבויות פיננסיות התחייבויות פיננסיות הנמדדות בעלות מופחתת 41 309,899 312,852 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :19 מכשירים פיננסיים )המשך( ב. גורמי סיכון פיננסיים פעילויות הקבוצה חושפות אותה לסיכונים פיננסיים שונים ,כגון סיכוני שוק )סיכון מטבע חוץ ,סיכון מדד מחירים לצרכן ,סיכון מחיר ,סיכון ריבית( ,סיכון אשראי וסיכון נזילות. תוכנית ניהול הסיכונים הכוללת של הקבוצה מתמקדת בפעולות לצמצום למינימום השפעות שליליות אפשריות על הביצועים הפיננסיים של הקבוצה. ניהול הסיכונים מבוצע על ידי מנהל הסיכונים של החברה בהתאם למדיניות שאושרה על ידי הדירקטוריון .מנהל הסיכונים מזהה ,מעריך ומגדיר סיכונים פיננסיים בשיתוף פעולה עם יחידות התפעול של הקבוצה .הדירקטוריון מספק עקרונות לניהול הסיכונים הכולל ,כמו גם את המדיניות הספציפית לחשיפות מסוימות לסיכונים ,כגון סיכון שער חליפין ,סיכון שיעור ריבית ,סיכון אשראי. .1 סיכוני שוק א. סיכון שער חליפין הקבוצה חשופה לסיכון שער חליפין הנובע מחשיפה למטבעות שונים ,בעיקר לדולר .סיכון שער חליפין נובע מעסקאות מכירה והתחייבויות הנקובות במטבע חוץ שאינו מטבע הפעילות של הקבוצה. ב. סיכון מדד המחירים לצרכן לקבוצה הלוואות מתאגידים בנקאיים אשר צמודות לשינויים במדד המחירים לצרכן בישראל .הסכום של המכשירים הפיננסיים אשר צמוד למדד המחירים לצרכן ושבגינו קיימת לקבוצה חשיפה לשינויים במדד המחירים לצרכן ,הינו כ- 224מליוני ש"ח נכון ליום 31בדצמבר) 2012 ,שנת 217 - 2011מליוני ש"ח(. ג. סיכון שיעור ריבית סיכון שיעור הריבית של הקבוצה ,נובע בעיקר מהלוואות לזמן ארוך .הלוואות הנושאות שיעורי ריבית משתנים חושפות את הקבוצה לסיכון שיעור ריבית בגין תזרים מזומנים ואלו הנושאות שיעורי ריבית קבועים חושפות את הקבוצה לסיכון שיעור ריבית בגין שווי הוגן .מדיניות הקבוצה היא להחזיק את מרבית הלוואותיה צמודות מדד בשיעור ריבית קבוע .בסוף שנת הדיווח 90% מההלוואות היו בשיעור ריבית קבוע. ד. סיכון מחיר בשנת 2011היו לקבוצה השקעות במכשירים פיננסיים סחירים בבורסה לניירות ערך ,מניות ואגרות חוב ,הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד ,אשר בגינן הקבוצה חשופה לסיכון בגין תנודתיות במחיר נייר הערך הנקבע בהתבסס על מחירי שוק בבורסה. 42 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :19 מכשירים פיננסיים )המשך( ב. גורמי סיכון פיננסיים )המשך( .2 סיכון אשראי לקבוצה אין ריכוזים משמעותיים של סיכון אשראי .לקבוצה מדיניות על מנת להבטיח שמכירות סיטונאיות של מוצריה מבוצעות ללקוחות ,שלהם היסטוריית אשראי נאותה ומכירות קמעונאיות ,מתבצעות במזומן או באמצעות כרטיסי אשראי. סיכון אשראי עשוי להיווצר מחשיפות של התקשרות במספר מכשירים פיננסיים עם גוף אחד או כתוצאה מהתקשרות עם מספר קבוצות חייבים בעלות אפיונים כלכליים דומים ,שיכולתם לעמוד במחויבויותיהם צפויה להיות מושפעת באופן דומה משינויים בתנאים כלכליים או אחרים .תכונות העשויות לגרום לריכוז סיכון אשראי כוללות את מהות הפעילויות שבהן עוסקים החייבים ,כגון הענף שבו הם פועלים ,האזור הגיאוגרפי שבו מתבצעות פעילויותיהם ורמת איתנותם הפיננסית. החברה מוכרת באשראי של 30עד 60יום ללקוחותיה .החברה מבצעת באופן שוטף הערכת האשראי הניתן ללקוחותיה ,תוך בדיקת התנאים הפיננסיים הסביבתיים שלהם. החברה מבצעת הפרשה לחובות מסופקים ,בהתבסס על גורמים המשפיעים על סיכון האשראי של לקוחות מסויימים ,ניסיון עבר ומידע אחר. נכון ליום 31בדצמבר 2012 ,הסתכמו המזומנים ושווי מזומנים בסך של 17,772אלפי ש"ח )שנת 18,339 - 2011אלפי ש"ח( .כל הכספים מופקדים בתאגידים פיננסיים איתנים. ההכנסות של הקבוצה נובעות בעיקר מלקוחות בישראל .הקבוצה עוקבת באופן שוטף אחר חובות הלקוחות ,ובדוחות הכספיים נכללות הפרשות לחובות מסופקים המשקפות בצורה נאותה ,לפי הערכת הקבוצה ,את ההפסד הגלום בחובות שגבייתם מוטלת בספק. לקבוצה אין ריכוזים משמעותיים של סיכון אשראי ,בשל מדיניות הקבוצה לבטח את רוב עסקאות המכירה באשראי על ידי גורם חיצוני וכי המכירות הקמעונאיות מתבצעות לרוב במזומן או באמצעות כרטיסי אשראי. 43 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :19 מכשירים פיננסיים )המשך( .3 ריכוז סיכון נזילות הטבלה שלהלן מציגה את זמני הפרעון של ההתחייבויות הפיננסיות של הקבוצה על פי התנאים החוזיים בסכומים לא מהוונים )כולל תשלומים בגין ריבית(: ליום 31בדצמבר2012 , עד שנה הלוואות מתאגידים בנקאיים ואחרים הלוואה מחברה אם התחייבויות לספקים ולנותני שירותים זכאים ויתרות זכות מ3- משנתיים שנים עד עד 3 משנה עד 4שנים שנים שנתיים אלפי ש"ח מ4- שנים עד 5שנים מעל 5 שנים סה"כ 97,793 37,466 25,517 - 24,219 - 23,678 - 60,211 - 27,254 - 258,672 37,466 29,878 18,034 - - - - - 29,878 18,034 183,171 25,517 24,219 23,678 60,211 27,254 344,050 ליום 31בדצמבר2011 , עד שנה הלוואות מתאגידים בנקאיים ואחרים הלוואה מחברה אם התחייבויות לספקים ולנותני שירותים 38,715 זכאים ויתרות זכות 14,852 55,969 10,000 119,536 מ3- משנתיים שנים עד עד 3 משנה עד 4שנים שנים שנתיים אלפי ש"ח מ4- שנים עד 5שנים מעל 5 שנים סה"כ 62,768 45,046 20,680 - 19,465 - 18,996 - 66,351 - 244,229 55,046 - - - - - 38,715 14,852 107,814 20,680 19,465 18,996 66,351 352,842 44 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :19 מכשירים פיננסיים )המשך( ג. שווי הוגן הטבלה שלהלן מפרטת את היתרה בדוחות הכספיים והשווי ההוגן של קבוצות מכשירים פיננסיים ,המוצגים בדוחות הכספיים ,שלא על-פי שווים ההוגן: שווי הוגן 31בדצמבר 2011 2012 יתרה 31בדצמבר 2011 2012 אלפי ש"ח התחייבויות פיננסיות הלוואה לזמן ארוך בריבית קבועה *( 195,508 *( 172,028 198,491 164,954 השווי ההוגן של הלוואה לזמן ארוך שהתקבלה הנושאת ריבית קבועה מבוסס על חישוב הערך הנוכחי של תזרימי המזומנים לפי שיעור ריבית המקובל להלוואה דומה בעלת מאפיינים דומים. היתרה בדוחות הכספיים של מזומנים ושווי מזומנים ,פקדונות משועבדים ,לקוחות ,חייבים ויתרות חובה ,השקעה בבטוחות סחירות ,הלוואות שניתנו לזמן ארוך ,אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים ,התחייבויות לספקים ולנותני שירותים זכאים ויתרות זכות והלוואה מחברה האם תואמת או קרובה לשווי ההוגן שלהם. כל המכשירים הפיננסיים המוצגים בדוח על המצב הכספי לפי שווי הוגן )ניירות ערך משועבדים( מסווגים במדרג השווי הוגן לרמה - 1מחירים מצוטטים )ללא התאמות( בשוק פעיל של נכסים והתחייבויות זהים. ד. נגזרים וגידור נגזרים שלא יועדו כמכשירים מגדרים: הקבוצה מבצעת מעת לעת עסקאות הגנה שמטרתה להגן עליה מפני החשיפה לתנודות במדד המחירים לצרכן בגין חלק מההלוואות שלה .עסקאות אלה אינן נחשבות כגידור מבחינה חשבונאית. ה. מבחני רגישות בגין שינוי בגורמי שוק מבחן רגישות לשינויים בשיעורי ריבית רווח )הפסד( מהשינוי עליית ריבית ירידת ריבית עליית ריבית ירידת ריבית של 1% של 1% של 2% של 2% אלפי ש"ח 2012 )(334 334 )(167 167 2011 )(201 201 )(101 101 45 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :19 מכשירים פיננסיים )המשך( ה. מבחני רגישות בגין שינוי בגורמי שוק )המשך( מבחן רגישות לשינויים בשער החליפין של הדולר רווח )הפסד( מהשינוי ירידת שע"ח עליית שע"ח של 5% של 5% אלפי ש"ח 2012 306 )(306 2011 382 )(382 מבחן רגישות לשינויים במדד המחירים לצרכן רווח )הפסד( מהשינוי ירידת מדד עליית מדד של 1% של 1% אלפי ש"ח 2012 )(1,885 1,885 2011 )(1,645 1,645 מבחן רגישות לשינויים בשווי שוק של אגרות חוב ממשלתיות רווח )הפסד( מהשינוי ירידה של עלייה של ירידה של עלייה של 1%בשווי 1%בשווי 2%בשווי 2%בשווי שוק שוק שוק שוק אלפי ש"ח 2012 - 2011 122 46 )(122 - - 61 )(61 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :19 מכשירים פיננסיים )המשך( ה. מבחני רגישות בגין שינוי בגורמי שוק )המשך( מבחן רגישות לשינויים בשווי שוק של ניירות ערך רווח )הפסד( מהשינוי ירידה של עלייה של ירידה של עלייה של 5%בשווי 5%בשווי 10%בשווי 10%בשווי שוק שוק שוק שוק אלפי ש"ח 2012 - 2011 204 )(204 102 )(102 מבחני רגישות והנחות העבודה העיקריות השינויים שנבחרו במשתני הסיכון הרלוונטיים נקבעו בהתאם להערכות ההנהלה לגבי שינויים אפשריים סבירים במשתני סיכון אלה. החברה ביצעה מבחני רגישות לגורמי סיכון שוק עיקריים שיש בהם כדי להשפיע על תוצאות הפעולות או המצב הכספי המדווחים .מבחני הרגישות מציגים את הרווח או ההפסד ,עבור כל מכשיר פיננסי בגין משתנה הסיכון הרלוונטי שנבחר עבורו נכון לכל מועד דיווח .בחינת גורמי הסיכון נעשתה על בסיס מהותיות החשיפה של תוצאות הפעולות או המצב הכספי בגין כל גורם סיכון בהתייחס למטבע הפעילות ובהנחה שכל שאר המשתנים קבועים. בהלוואות לזמן ארוך בריבית קבועה לא קיימת לקבוצה חשיפה בגין סיכון ריבית. בהלוואות לזמן ארוך בריבית משתנה ,מבחן הרגישות לסיכון ריבית התבצע רק על הרכיב המשתנה בריבית. 47 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :19 מכשירים פיננסיים )המשך( ו. תנאי הצמדה של הנכסים וההתחייבויות 31בדצמבר 2012 בדולר בהצמדה ארה"ב או למדד בהצמדה מחירים לצרכן אליו ללא הצמדה יתרות לא כספיות 31בדצמבר 2011 בהצמדה בדולר ארה"ב או למדד בהצמדה מחירים לצרכן אליו סה"כ אלפי ש"ח ללא הצמדה יתרות לא כספיות סה"כ נכסים שוטפים מזומנים ושווי מזומנים לקוחות חייבים ויתרות חובה חייבים בגין מכירת מלון גלי כנרת מלאי מזון ומשקאות פקדון משועבד בתאגיד בנקאי 1,585 4,526 - - 16,187 40,755 15,323 92,500 - 3,026 1,932 - 17,772 45,281 18,349 92,500 1,932 - 2,252 5,396 - - 16,087 41,934 9,180 5,031 2,034 1,712 - 18,339 47,330 11,214 1,712 5,031 נכסים בלתי שוטפים פקדון וניירות ערך משועבדים בתאגיד בנקאי חייבים לזמן ארוך נדל"ן להשקעה רכוש קבוע ונכסים בלתי מוחשיים ,נטו - - 3,558 - 83,510 181,251 3,558 83,510 181,251 - 1,827 - 9,850 - 81,590 206,078 9,850 1,827 81,590 206,078 6,111 - 168,323 269,719 444,153 7,648 1,827 82,082 291,414 382,971 התחייבויות שוטפות אשראי מתאגידים בנקאיים ספקים ונותני שירותים זכאים ויתרות זכות הלוואה מחברה אם - 1,595 35,682 15,732 29,878 18,762 - 12,691 - 15,732 29,878 33,048 35,682 - 1,603 10,000 26,080 38,715 13,249 - 13,782 - 26,080 38,715 28,634 10,000 התחייבויות לזמן ארוך הלוואה מחברה האם הלוואות מתאגידים בנקאיים ואחרים התחייבות בשל הטבות לעובדים הכנסות שכר דירה מראש - 23,643 186,930 - 1,776 320 - (* 210,573 1,776 320 42,901 162,921 - 17,383 - 1,246 320 42,901 (* 180,304 1,246 320 - 88,015 224,207 14,787 - 217,425 95,427 15,348 328,200 *( כולל חלויות שוטפות. 48 327,009 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :20 נכסים והתחייבויות בשל הטבות לעובדים הטבות לעובדים כוללות הטבות לטווח הקצר ,הטבות לאחר סיום העסקה. א. הטבות לאחר סיום העסקה דיני העבודה וחוק פיצויי פיטורין בישראל מחייבים את החברה לשלם פיצויים לעובד בעת פיטורין או פרישה או לבצע הפקדות שוטפות בתוכניות הפקדה מוגדרת לפי סעיף 14לחוק פיצויי פיטורין כמתואר להלן .התחייבות החברה בשל כך מטופלת כהטבה לאחר סיום העסקה .חישוב התחייבות החברה בשל הטבות לעובדים מתבצע על פי הסכם העסקה בתוקף ומבוסס על משכורת העובד ותקופת העסקתו אשר יוצרים את הזכות לקבלת הפיצויים. ההטבות לעובדים לאחר סיום העסקה ממומנות ,בדרך כלל ,על ידי הפקדות המסווגות כתוכנית להטבה מוגדרת או כתוכנית להפקדה מוגדרת כמפורט להלן. ב. תוכניות להפקדה מוגדרת לגבי חלק מתשלומי הפיצויים ,חלים תנאי סעיף 14לחוק פיצויי פיטורין ,התשכ''ג ,1963-על-פיו הפקדותיה השוטפות של הקבוצה בקרנות פנסיה ו/או בפוליסות בחברות ביטוח ,פוטרות אותה מכל התחייבות נוספת לעובדים ,בגינם הופקדו הסכומים כאמור לעיל .הפקדות אלו וכן הפקדות בגין תגמולים מהוות תוכניות הפקדה מוגדרת. לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר 2010 2011 2012 אלפי ש"ח הוצאות בגין תוכניות להפקדה מוגדרת ג. 2,318 2,229 1,275 תוכניות הטבה מוגדרת החלק של תשלומי הפיצויים שאינו מכוסה על ידי הפקדות בתוכניות להפקדה מוגדרת ,כאמור לעיל ,מטופל על ידי הקבוצה כתוכנית להטבה מוגדרת לפיה מוכרת התחייבות בגין הטבות עובדים ובגינה הקבוצה מפקידה סכומים בקופות מרכזיות לפיצויים ובפוליסות ביטוח מתאימות. .1 הוצאות שנזקפו לרווח או והפסד לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר 2010 2011 2012 אלפי ש"ח עלות שירות שוטף הוצאות הריבית בגין ההתחייבות להטבות תשואה צפויה על נכסי התוכנית תשואה ריאלית שהועברה מסעיף פיצויים לסעיף תגמולים הפסד )רווח( אקטוארי ,נטו שהוכר השנה 1,090 70 )(39 1,004 73 )(44 571 53 )(31 )(3 350 1 )(42 1 320 סך הוצאות בגין הטבות לעובדים 1,468 992 913 תשואה בפועל על נכסי התוכנית ההוצאות הוצגו בדוח רווח והפסד כדלקמן: )(58 )(28 60 עלות המכירות הוצאות הנהלה וכלליות 1,133 335 607 385 617 297 1,468 992 913 49 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :20 נכסים והתחייבויות בשל הטבות לעובדים )המשך( ג. תוכניות הטבה מוגדרת )המשך( .2 נכסי )התחייבויות( התוכנית ,נטו 31בדצמבר 2011 2012 אלפי ש"ח .3 התחייבות בגין תוכנית הטבה מוגדרת שווי הוגן של נכסי התוכנית )(3,649 1,873 )(2,612 1,366 סה"כ התחייבות ,נטו )(1,776 )(1,246 השינויים בערך הנוכחי של ההתחייבות בגין תוכנית להטבה מוגדרת 2011 2012 אלפי ש"ח .4 יתרה ליום 1בינואר 2,612 1,883 איחוד לראשונה הוצאות הריבית עלות שירות שוטף הטבות ששולמו הפסד )רווח( אקטוארי ,נטו 183 70 1,089 )(558 253 73 1,004 )(218 )(130 יתרה ליום 31בדצמבר 3,649 2,612 נכסי התוכנית א( נכסי התוכנית נכסי התוכנית כוללים נכסים המוחזקים על ידי קרן הטבות לעובד לזמן ארוך וכן פוליסות ביטוח מתאימות. ב( התנועה בשווי ההוגן של נכסי התוכנית 2011 2012 אלפי ש"ח יתרה ליום 1בינואר 1,366 1,080 איחוד לראשונה תשואה צפויה הפקדות לתוכנית על ידי המעביד הטבות ששולמו תשואה ריאלית שהועברה מסעיף פיצויים לסעיף תגמולים הפסד אקטוארי ,נטו 97 39 561 )(96 44 357 )(26 3 )(97 )( 1 )(88 יתרה ליום 31בדצמבר 1,873 1,366 50 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :20 נכסים והתחייבויות בשל הטבות לעובדים )המשך( ג. תוכניות הטבה מוגדרת )המשך( .5 ההנחות העיקריות בגין תוכנית הטבה מוגדרת 31בדצמבר 2011 2012 % באור - :21 שיעור ההיוון של התחייבות התוכנית 1.84 3.16 שיעור התשואה הצפויה על נכסי התוכנית 1.84 3.16 שיעור עליית שכר צפויה 2.00 2.30 מסים על ההכנסה א. חוקי המס החלים על חברות הקבוצה חוק מס הכנסה )תיאומים בשל אינפלציה( ,התשמ"ה1985- על-פי החוק ,עד לתום שנת 2007נמדדו התוצאות לצורכי מס כשהן מותאמות לשינויים במדד המחירים לצרכן. בחודש פברואר 2008התקבל בכנסת תיקון לחוק מס הכנסה )תיאומים בשל אינפלציה(, התשמ"ה 1985-המגביל את תחולתו של חוק התיאומים משנת 2008ואילך .החל משנת ,2008 נמדדות התוצאות לצורכי מס בערכים נומינליים למעט תיאומים מסוימים בגין שינויים במדד המחירים לצרכן בתקופה שעד ליום 31בדצמבר .2007 ,תיאומים המתייחסים לרווחי הון ,כגון בגין מימוש נדל"ן )שבח( בניירות ערך ,ממשיכים לחול עד למועד המימוש .התיקון לחוק כולל בין היתר את ביטול התוספת והניכוי בשל אינפלציה והתאמת והניכוי הנוסף בשל פחת לאינפלציה החל משנת .2008 החברה וחלק מהחברות המאוחדות ,שהינן בתי מלון מגישות לשלטונות המס דוח מאוחד על הכנסותיהן לצורכי מס וזאת בהתאם לחוק עידוד התעשיה )מסים( תשכ"ט.1969- ב. שיעורי המס החלים על חברות הקבוצה שיעור מס החברות בישראל בשנת 2010היה 25%ובשנת .24% - 2011 חבר בני אדם חייב במס על רווח הון ריאלי בשיעור מס החברות החל בשנת המכירה .כהוראת שעה לשנים ,2006-2009נקבע כי במכירת נכס שאיננו נייר ערך הנסחר בבורסה )למעט מוניטין שלא שולם עבורו( שנרכש לפני יום 1בינואר 2003 ,ונמכר עד ליום 31בדצמבר - 2009 ,על חלק רווח ההון הריאלי המיוחס לינארית לתקופה שעד ליום 31בדצמבר 2002 ,יחול מס החברות בשיעור הקבוע בפקודה בשנת המכירה ולגבי חלק רווח ההון הריאלי המיוחס לינארית לתקופה שמיום 1בינואר 2003 ,ועד למועד המכירה יחול מס בשיעור של .25% ביום 5בדצמבר 2011 ,התקבל בכנסת החוק לשינוי נטל המס )תיקוני חקיקה( ,התשע"ב2011- )להלן -החוק( .במסגרת החוק בוטל ,בין היתר ,החל משנת ,2012מתווה ההפחתה של שיעורי מס החברות .במסגרת החוק גם הועלה מס החברות לשיעור של 25%החל משנת .2012לאור העלאת שיעור מס החברות ל 25% -כאמור לעיל ,הועלו בהתאמה גם שיעור המס על רווח הון ריאלי ושיעור המס של השבח הריאלי. לשינוי כאמור אין השפעה מהותית על הדוחות הכספיים של החברה. 51 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :21 מסים על ההכנסה ג. הפסדים מועברים לצורכי מס לחברה ולחברות המאוחדות המגישות דוח מס מאוחד כאמור בסעיף א' לעיל הפסדים נצברים לצורכי מס בסך של כ 136 -מליון ש"ח )אשתקד כ 170-מליון ש"ח( ונכסי מסים נדחים בסך 33מליון ש"ח ,בגין הפסדים בגובה 132מליון ש"ח )אשתקד 146מליון ש"ח( הוכרו וקוזזו כנגד התחייבות למסים נדחים .סכום ההפסדים שבגינם לא נרשמו נכסי מסים נדחים מסתכם בכ 8 -מליון ש"ח ,בהיעדר ודאות לניצולם בעתיד הנראה לעין. כמו כן לחברה מאוחדת המגישה דוח מס בנפרד הפסד מועבר בסך של כ 14-מליון ש"ח בגינו לא נרשמו מסים נדחים בהיעדר ודאות לניצולם בעתיד הנראה לעין. ד. שומות מס החברה וחלק מהחברות המאוחדות המגישות לשלטונות המס דוח מאוחד קיבלו שומות מס סופיות עד וכולל .1998לחברה בשליטה משותפת לא הוצאו שומות סופיות מיום היווסדה. דוחות המס שהוגשו עד וכולל שנת המס 2007נחשבים כשומה סופית לפי סעיף 145לפקודת מס הכנסה בכפוף לתנאים הקבועים בפקודת מס הכנסה. ה. להלן הרכב יתרות מסים נדחים: בגין סעיפי רכוש קבוע ופיצויים ו. בגין הפסדים וסעיפים אחרים אלפי ש"ח סה"כ יתרה ליום 1בינואר2011 , )(24,724 24,724 - שינויים במשך השנה )(11,384 11,384 - יתרה ליום 31בדצמבר2011 , )(36,108 36,108 - שינויים במשך השנה 2,888 )(2,888 - יתרה ליום 31בדצמבר2012 , )(33,220 33,220 - התאמה בין המס התיאורטי לבין ההפרשה המותאמת למסים שנזקפה בדוחות רווח והפסד המאוחדים: לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר 2010 2011 2012 אלפי ש"ח רווח לפני מסים על ההכנסה 62,373 6,833 16,372 שיעור המס הסטטוטורי 25% 24% 25% הטבת מס מחושבת לפי שיעור המס הסטטוטורי 15,593 1,640 4,093 הוצאות לא מוכרות 477 251 270 הפסדים והפרשי עיתוי שבגינם לא נזקפו מסים נדחים בעבר )(16,070 )(1,891 )(4,363 מסים על ההכנסה - - - 52 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :22 התחייבויות תלויות ,התקשרויות ושעבודים א. ב. ג. התחייבויות תלויות .1 בהתאם לחוק לעידוד השקעות הון ,התשי"ט ,1959-קיבלו חברות מאוחדות מענקים מאת המדינה בגין השקעות ברכוש קבוע שבוצעו במסגרת תכניות הרחבת המפעלים שאושרו על ידי מרכז ההשקעות וכן הטבות מס מסוימות ]ראה באור 12ג'[ .קבלת המענקים והטבות המס כאמור מותנית בעמידה בתנאי כתב האישור .אם לא תעמודנה החברות בתנאים הדרושים יהא עליהן להחזיר את המענקים ואת סכומי ההטבות בצירוף ריבית פיגורים מיום קבלתם .להערכת ההנהלות ,למועד הדיווח חברות הקבוצה עומדות בתנאי כתב האישור. .2 נגד חברות הקבוצה הוגשו תביעות בסכום כולל של כ 3,981 -אלפי ש"ח להערכת הנהלת החברה המאוחדת ,בהסתמך בין היתר על חוות דעתם של יועציה המשפטיים, ההפרשות הכלולות בדוחותיה מספיקות לכיסוי נזק אפשרי שיגרם לה ,אם בכלל, כתוצאה מתביעות אלו. ערבויות שניתנו .1 החברה ערבה לחברות מאוחדות ,המוחזקות בשליטה מלאה ,בגין חשבונותיהן בבנקים ללא הגבלה בסכום. .2 החברה נתנה ערבויות בנקאיות בסך של כ 2,628 -אלפי ש"ח להבטחת התחייבות החברה לבעלי בתי מלון בסך של כ 2,255 -אלפי ש"ח ,התחייבות ללקוח בסך של כ361 - אלפי ש"ח והתחייבות בגין פקדון לבית משפט בסך של כ 12 -אלפי ש"ח. התקשרויות .1 א. החברה קשורה בהסכם עם מגדל ביאליק רמת-גן בע"מ ונכסי אופטימה בנין והשקעות בע"מ )להלן -הבעלים( ,חברות קשורות של החברה ,על פיו הושכרו לחברה בשנים 2012 - 2010כל שטחי המלון שבבעלות הבעלים )כולל מלון בן 100חדרים ,חניון ושטחי מסחר( ,בתמורה לתשלום של 3.4מליון ש"ח )צמוד למדד חודש יולי -2008בערכי שנת הדוח 3.8מליון ש"ח( .יצויין כי ההתקשרות בין הצדדים מתקיימת משנת ,1997עוד טרם נחשבו החברות המתקשרות צדדים קשורים. ב. על פי תנאי ההסכם האמור ,אם ההכנסות מהפעלת המלון )לא כולל הכנסות מהחניון ומהסכמי שכירות של יתרת הבנין( בשנה קלנדארית כלשהי הינם בסך של 9מליון ש"ח או פחות ,יעודכן התשלום הקבוע לסך 3.15מליון ש"ח. כמו כן ,אם הרווח התפעולי מהפעלת המלון עולה בתקופת הניהול על הסך של 3.25מליון ש"ח ,הבעלים זכאים בנוסף לתשלום הקבוע ,ל 25% -מהרווח התפעולי העודף מעל הסכום הקובע. תקופת הניהול על-פי הסכם זה היתה ל 3 -שנים ,החל מיום 1באוקטובר.2008 , ביום 25בספטמבר 2011 ,מימשה החברה את האופציה שהוקנתה לה במסגרת הסכם הניהול ,על פיה הוארכה תקופת הניהול בשנה נוספת עד ליום 30 בספטמבר 2012וב 23 -באוגוסט 2012 ,אישר דירקטוריון החברה ,לאחר שהתקבל אישור ועדת הביקורת ,להאריך את ההתקשרות בשלושה חודשים נוספים ,עד ליום 31בדצמבר.2012 , 53 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :22 התחייבויות תלויות ,התקשרויות ושעבודים )המשך( ג. התקשרויות )המשך( .1 )המשך( ג. ביום 27בנובמבר 2012 ,אישר דירקטוריון החברה את התקשרות החברה בתוספת שביעית להסכם הניהול .על פי התוספת השביעית ,החברה תשכור את כל שטחי המלון כולל חניון בן שלוש קומות בשטח כולל של 11,750מ"ר ,בתמורה ל3,795- אלפי ש"ח בשנה .תקופת ההסכם הינה לשבע שנים ,החל מיום 1בינואר2013 , כאשר לחברה יש אפשרות לסיים את ההסכם בסיום מוקדם ,לאחר 3.5שנים, ולבעלים זכות לסיים את ההסכם בסיום מוקדם במקרה של מכירת הנכס ,כפוף לתשלום פיצוי לחברה. בהסכם נקבעו מנגנונים להפחתה בדמי השכירות אם ההכנסות השנתיות מהמלון יפחתו מרף מסויים שנקבע ו/או יפחתו מרף מינימלי שנקבע ,ומנגד -השתתפות הבעלים בשיעור מסויים מהכנסות העולות על הרף שנקבע. .2 לעניין הסכם עם בעלי המותג הווארד ג'ונסון ,ראה באור 24ד'. .3 מלון רימונים מרינה קלאב -אילת ביום 6באפריל ,2008 ,התקשרה החברה עם חברת דרלון בע"מ בהסכם לניהול מלון מרינה קלאב באילת ,שהינו מלון בן 132חדרים לתקופה של חמש שנים החל מיום 15 במאי.2008 , הסכום ששולם על ידי החברה לחברת דרלון בע"מ בגין הסכם הניהול מורכב מתשלום שנתי קבוע ,וכן מתשלום נוסף המבוסס על שיעור מעבר לרווח שנקבע. ביום 14במאי ,2011הסתיים הסכם הניהול בשל החלטה של בעלי המלון למוכרו לצד שלישי. .4 ביום 1בספטמבר 2003 ,התקשרה חברה בת בהסכם לשכירת 70חניות לתקופה של 67 שנה בתמורה לתשלומי החובה. .5 חברה בת ,מלון נפטון בע"מ התקשרה בהסכם שכירות בלתי מוגנת לתקופה בת 12 שנה לשכירת מקרקעין בדמי שכירות שנתיים בסך של 100אלפי דולר לשנה. .6 זכויות חכירה מהוונות של קרקע ממינהל מקרקעי ישראל לחברה זכויות חכירה מהוונות של קרקע ממינהל מקרקעי ישראל על שטח של כ- 26,000מ"ר באילת ונווה אטיב עליו ממוקמים מבני הקבוצה. .7 מלון רימונים שלום בירושלים ביום 3בנובמבר 2009 ,התקשרה החברה עם מלונות שלום בע"מ ועם חברה בת שלה בהסכם לניהול מלון שלום בירושלים ,שהינו מלון בן 288חדרים ,לתקופה של 10שנים. תקופת הניהול תחל ביום 1בינואר 2010 ,ותסתיים ביום 31בדצמבר ,2019 ,בכפוף להוראות ההסכם לגבי קיצורה על ידי כל אחד מהצדדים. החברה תהיה זכאית לקבל דמי ניהול בגובה שיעור מסוים מהמחזור הכולל של המלון, כהגדרתו בהסכם הניהול ,ובנוסף תהא זכאית ,בכפוף לעמידה ביעדי רווח שנקבעו, לדמי תמריץ נוספים ,בשיעורים מוסכמים )באופן מדורג( מתוך הרווח התפעולי השנתי של המלון. 54 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :22 התחייבויות תלויות ,התקשרויות ושעבודים )המשך( ג. התקשרויות )המשך( .8 מלון רימונים סנטרל פארק אילת ביום 7במרס 2010 ,התקשרה החברה עם חברת אין און דה פארק בע"מ בהסכם לניהול מלון סנטרל פארק באילת ,שהינו מלון בן 170חדרים ,לתקופה של 6שנים. תקופת הניהול החלה ביום 10לחודש מרס ,2010ותסתיים ביום 9לחודש מרס2016 , בכפוף להוראות ההסכם לגבי קיצורה. הסכום שישולם על ידי החברה לחברת אין און דה פארק בע"מ בגין הסכם הניהול מורכב מתשלום שנתי קבוע ,וכן מתשלום נוסף המבוסס על שיעור מוסכם בגין סכום שמעבר למחזור הכנסות שנתי כפי שנקבע בהסכם. .9 מלון רימונים מינרל טבריה ביום 17באוגוסט 2010 ,התקשרה החברה עם חמי טבריה בע"מ בהסכם לניהול מלון רימונים מינרל חמי טבריה ,שהינו מלון בן 250חדרים. החברה תקבל בנוסף גם זכויות לניהול מרחצאות חמי טבריה ושטחים מסחריים ונלווים נוספים ,וכן תנהל את בית הספר למלונאות בטבריה ביחד עם הבעלים והכל חלק בלתי נפרד מהסכם הניהול. בהתאם להסכם הניהול תקופת הניהול הינה 5שנים שתחילתן ביום 1בינואר.2011 , בנוסף ,לחברה הוקנתה אופציה להארכת תקופת הניהול ב 3-שנים נוספות ,הכל בכפוף להוראות הסכם הניהול לגבי קיצור תקופת הניהול. הסכום שישולם על ידי החברה לחברת חמי טבריה בע"מ בגין הסכם הניהול מורכב מתשלום שנתי קבוע וכן מתשלום נוסף המבוסס על שיעור מוסכם בגין סכום שמעבר למחזור הכנסות שנתי ,כפי שנקבע בהסכם. .10 מלון רויאל ים המלח ביום 23בנובמבר 2010 ,התקשרה החברה עם דנים השקעות בע"מ בהסכם לניהול מלון רויאל בים המלח ,שהינו מלון בן 400חדרים. תקופת הניהול על פי הסכם הניהול הינה 10שנים וחודש ,שתחילתן ביום 1בינואר, ,2011בכפוף להוראות הסכם הניהול לגבי זכויות החברה והבעלים לקיצור תקופת הניהול ,כגון :במקרה שבו יחולו שינויים משמעותיים במבנה הבעלות בחברה ו/או בהנהלת החברה. בהתאם להוראות הסכם הניהול תשלם החברה לחברת דנים השקעות בע"מ דמי ניהול שהינם פונקציה של הרווח התפעולי השנתי במלון ,לפי מדרגות מוסכמות לחלוקת סך הרווח האמור בין הבעלים לבין החברה ,והכל -לצד התחייבות החברה לתשלום סך שנתי מינימלי. 55 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :22 התחייבויות תלויות ,התקשרויות ושעבודים )המשך( ג. התקשרויות )המשך( .11 מלון רימונים גלי כנרת ביום 5בדצמבר ,2012 ,בד בבד עם מכירת מלון רימונים גלי כנרת לחמי טבריה בע"מ, כמתואר בבאור 7התקשרה החברה בהסכם לניהול מלון רימונים גלי כנרת. תקופת הניהול על פי הסכם הניהול הינה 5שנים ובנוסף הוקנו לחברה שתי תקופות אופציה לניהול המלון בנות 5שנים נוספות כל אחת. בהתאם להוראות הסכם הניהול תשלם החברה לחברת חמי טבריה בע"מ דמי שכירות קבועים אשר יעלו במידה ותמומשנה כל אחת מהאופציות .מימוש האופציות כרוך בתשלום חד פעמי עבור כל אחת מתקופות האופציה. ד. שעבודים .1 שעבוד בגין מענקי השקעה מענקי ההשקעה ממדינת ישראל שנתקבלו לידי חברות בנות מלונאיות )ראה באור 12ג'( במסגרת החוק לעידוד השקעות הון ,1959 -מובטחים בשעבודים קבועים ושוטפים על כלל הנכסים ,על המכונות ,הכלים ,המכשירים ,המתקנים ונכסי דלא ניידי וזכויות הביטוח. יתרת מענקי ההשקעה המופחתת ליום 31בדצמבר 2012 ,הינה 16,038אלפי ש"ח )ליום 31בדצמבר 22,342 - 2011 ,אלפי ש"ח(. מענקי ההשקעה מותנים במילוי תנאים מסוימים ולדעת ההנהלה ,לתאריך הדיווח עומדות החברות המאוחדות בתנאי האישור .במידה שלא תעמודנה בתנאים הנדרשים יהא עליהן להחזיר את סכומי המענק בצרוף ריבית פיגורים. .2 שעבודים בגין אשראי שקיבלה החברה יתרות ההתחייבויות המובטחות בשעבודים ליום הדיווח הן כדלקמן: 31בדצמבר 31בדצמבר 2011 2012 אלפי ש"ח הלוואות מבנק לאומי הלוואה מבנק דיסקונט הלוואה מבנק הפועלים א( )א( )ב( 86,767 131,052 217,819 45,550 1,033 116,364 162,947 להבטחת ההתחייבות הנ"ל רשמו חברות מאוחדות משכנתא מדרגה ראשונה על קרקע ,בתי מלון ,מבנים ,הון מניות ומוניטין ,הועמדה ערבות בסך 12מליון ש"ח על ידי החברה האם והחברה שעבדה לטובת הבנק זכויות וכספים בחלק מחשבונות הבנק שלה .כמו כן ,החברה נטלה על עצמה התחייבויות נוספות להבטחת זכויות הבנק ,בקשר עם הגבלה על משיכת דמי ניהול לחברה האם, דיבידנדים והחזרי הלוואות בעלים ,כמפורט בהסכם המימון. לעניין הסכם שנחתם לאחר תאריך הדיווח והסרת השעבודים בגין הלוואות שנפרעו ,ראה באור .28 56 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :22 התחייבויות תלויות ,התקשרויות ושעבודים )המשך( ד. שעבודים )המשך( .2 שעבודים בגין אשראי שקיבלה החברה )המשך( ב( להבטחת ההתחייבויות הנ"ל: .1 החברה נתנה התחייבות לבנק המגבילה את יכולתה לשעבד את נכסיה הקיימים )שעבוד שלילי( ,כך שהחברה לא תוכל לשעבד את נכסיה הקיימים ללא הסכמת הבנק .עם זאת ,החברה תוכל לשעבד נכסים קבועים חדשים שיירכשו על ידה ו/או הסכמי ניהול חדשים .כמו כן, החברה ונפטון חתמו על מסמך שכלל בין היתר התניות והגבלות לגבי אופן השימוש במזומנים ,שינבעו מפעילות מלון רימונים אילת והחזית המסחרית ,לרבות הגבלה על העברת דמי ניהול לחברה. .2 החברה שעבדה בשעבוד קבוע וראשון בדרגה את הון המניות המונפק והנפרע ,זכויות על קרקע ומבנים ,דמי שכירות ,תקבולי כרטיסי אשראי וחשבונות בנק ופקדונות של חברה מאוחדת וכן שעבוד צף על כל נכסי החברה המאוחדת .כמו כן ,החברה שעבדה שעבוד קבוע ראשון על זכויות חברה מאוחדת בהסכם חכירה. .3 ניתנה ערבות של החברה האם על סך של כ 121 -מליון ש"ח. .4 נפטון התחייבה ,החל משנת ,2011לעמידה ביחסים פיננסיים מסויימים כמפורט להלן .בכפוף לעמידה כאמור ,נפטון תהיה רשאית להעביר לחברה בדרך של דמי ניהול את כל יתרת המזומנים שתיוותר לה בכל שנת פעילות ,לאחר השקעות ותשלום קרן וריבית לבנק. היחסים הפיננסיים בהם נפטון צריכה לעמוד ,במצטבר הינם כדלקמן: א. ב. ג. ) LTVחוב לשווי( = > .0.6 יחס כיסוי חוב ) - (1היחס בין ה) EBITDA -רווח לפני הוצאות מימון ,פחת והפחתות( בניכוי ) CAPEXהשקעות ברכוש קבוע( לבין סך התשלומים בגין קרן ריבית ועמלות המגיעים לבנק בשנה הקלנדרית המדווחת <= .1.4 יחס כיסוי חוב ) - (2היחס בין ה EBITDA -בניכוי CAPEXוניכוי דמי הניהול לבין סך התשלומים בגין קרן ריבית ועמלות המגיעים לבנק בשנה הקלנדרית המדווחת <= .1.0 ליום 31בדצמבר 2012 ,וליום אישור הדוחות הכספיים עומדת החברה בהתחייבויותיה המפורטות לעיל. ג( לחברה הלוואות מגובות בערבות מדינה בסך של כ 3.2 -מליון ש"ח .הביטחונות לקבלת ההלוואות הן ערבות של החברה וכן הפקדת פיקדון לקרן רזרבה בשיעור של 25%מגובה ההלוואות ,החברה השתמשה בכספי ההלוואות להפקדת הפיקדון כאמור לעיל בסכום של כ 1.7 -מיליון ש"ח. 57 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :22 התחייבויות תלויות ,התקשרויות ושעבודים )המשך( ד. שעבודים )המשך( .3 שעבוד מקרקעין על-פי הסכם מכר מיום 31בדצמבר 2003 ,נרשם שעבוד קבוע ראשון בדרגה לטובת צד שלישי על כל זכויות החכירה המהוונות של מלון נפטון בע"מ במקרקעין באילת, הידועים כ"מלון סנפיר". .4 שעבוד מקרקעין לחברת חמי טבריה בע"מ להבטחת התחייבויותיה במסגרת הסכם מכירת מלון רימונים גלי כנרת ,כמתואר בבאור ,7שעבדה החברה בשעבוד קבוע מדרגה ראשונה את כל זכויותיה בנכס מכל מין וסוג שהוא וכן את כל הזכויות הנלוות לנכס ו/או בקשר עם הנכס ו/או הנובעות הימנו. באור - :23 הון א. הרכב הון המניות 31בדצמבר2011 , 31בדצמבר2012 , מונפק מונפק ונפרע רשום ונפרע רשום אלפי ש"ח מניות רגילות בנות 1ש"ח ע.נ .כ"א ב. 60,000 60,000 22,803 22,803 מניות אוצר -מניות החברה המוחזקות על ידי חברה מאוחדת החזקת חברה מאוחדת במניות החברה הינן כדלקמן: 31בדצמבר 2011 2012 מניות שיעור מההון המונפק )ב(% - עלות )באלפי ש"ח( ג. 1.6 1.6 970 970 קרן הון בגין עסקה עם בעל שליטה נכסים והתחייבויות שלגביהם בוצעה עסקה בין החברה לבין בעל השליטה בה או בין חברות תחת אותה שליטה מוכרים במועד העסקה לפי שווי הוגן .ההפרש בין השווי ההוגן לבין התמורה שנקבעה בעסקה נזקף להון ,בניכוי השפעת המס .הפרש בזכות מהווה במהותו השקעת בעלים ולכן הוצג בסעיף נפרד בהון "קרן הון בגין בעלי שליטה". ד. זכויות הנלוות למניות .1 זכויות הצבעה באסיפה הכללית ,זכות לדיבידנד ,זכויות בפירוק החברה וזכות למינוי הדירקטורים בחברה. .2 סחירות בבורסה לניירות ערך בתל אביב. 58 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :23 הון )המשך( ה. ניהול ההון בחברה מטרות החברה בניהול ההון שלה הינן: .1 לשמר את יכולת הקבוצה להבטיח את המשכיות העסק וליצור רווחיות לבעלי המניות, משקיעים ובעלי עניין אחרים. .2 לדאוג להבטחת תשואה הולמת לבעלי המניות באמצעות תמחור המוצרים והשירותים המותאמת לרמת הסיכון הקיימת בפעילותה העסקית של הקבוצה. .3 לשמור על דירוג אשראי גבוה ויחסי הון טובים שיבטיחו תמיכה בפעילות העסקית וייצרו ערך מרבי לבעלי המניות. החברה פועלת להשגת תשואה על ההון ברמה המקובלת בענף ובתחום הפעילות בשווקים בהם פועלת החברה .תשואה זו נתונה לשינויים בהתאם לגורמי השוק בענף הפעילות ובסביבה העסקית של החברה .החברה אינה נתונה לדרישות כלשהן באשר להון מינימלי נדרש או להשגת רמה מסוימת של תשואה על ההון. החברה מנהלת את מבנה ההון שלה ומבצעת התאמות בעקבות שינויים בתנאים הכלכליים ומאפייני הסיכון של פעילותה. באור - :24 פירוטים נוספים לסעיפי רווח או הפסד לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר 2010 2011 2012 אלפי ש"ח א. עלויות הפעלת בתי מלון תצרוכת מזון ומשקאות משכורות והוצאות נלוות הוצאות תפעול חדרים ואחרות הוצאות תפעול מסעדות תיקונים ואחזקה חשמל ,דלק ומים מסים עירוניים וביטוח בידור אומנים ב. 41,598 102,903 9,735 3,998 7,778 22,205 12,649 3,572 40,239 92,740 9,261 3,649 6,924 17,118 11,813 3,890 25,746 50,954 4,968 2,202 3,605 9,713 6,339 2,437 204,438 185,634 105,964 הוצאות מכירה ושיווק פרסום קידום מכירות אחר 59 3,392 263 194 2,718 509 161 2,106 340 141 3,849 3,388 2,587 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :24 פירוטים נוספים לסעיפי רווח או הפסד )המשך( לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר 2010 2011 2012 אלפי ש"ח ג. הוצאות הנהלה וכלליות משכורות והוצאות נלוות שכר דירה ,תיקונים ואחזקה הוצאות נסיעה ואש"ל משפטיות ,ייעוץ וביקורת עמלות כרטיסי אשראי דמי חבר ורשיונות ספרות מקצועית והשתלמויות חובות מסופקים ואבודים טלפון ,דואר ומשלוחים אחזקת רכב שכר דירקטורים משרדיות ,הדפסות ומחשב אחרות פחות: השתתפות חברה מנוהלת בהוצאות החברה ד. 8,142 231 3,061 2,086 1,784 864 91 11 1,413 2,551 1,245 2,397 2,058 8,040 227 2,773 1,727 1,433 733 127 48 1,418 2,297 879 2,332 1,792 7,638 220 1,070 1,260 1,017 495 46 37 1,169 1,502 796 1,561 1,134 25,934 23,826 17,945 - )(840 )(1,002 25,934 22,986 16,943 הכנסות אחרות בגין מותג הווארד ג'ונסון רכישת מניות מלונות נצרת מכירת מלון גלי כנרת .1 )(1 )(2 )(3 14,308 43,376 - 2,185 - 57,684 - 2,185 בשנת 1997התקשרה החברה בהסכם עם בעלי המותג הווארד ג'ונסון )להלן ,(HJ -לפיו מונתה החברה כזכיין הראשי של HJבישראל .ביום 7בפברואר 2001 ,הודיעה החברה ל HJ -כי מלונותיה חדלו לפעול תחת שם המותג שלה ועל-פי התיקון להסכם רשמה החברה באותו מועד בספריה הפרשה בסך 575אלפי דולר. בהתאם להערכת הנהלת החברה ובהסתמך על חוות דעת יועציה המשפטיים אין עוד צורך ברישום הפרשה כאמור .לפיכך ,ביטלה החברה ברבעון השלישי של שנת 2010את ההפרשה ורשמה הכנסות אחרות בסך כ 2,185 -אלפי ש"ח. .2 ביום 2בספטמבר 2012 ,השלימה החברה את רכישת מלונות נצרת החדשים שנת 2000 ) (1997בע"מ .הרווח שנרשם בעיסקה ובניכוי הוצאות הרכישה ,הינו כ 14 -מליון ש"ח. לפרטים נוספים ראה באור .3 .3 ביום 5בדצמבר התקשרה החברה בהסכם למכירת מלון רימונים גלי כנרת .לפרטים נוספים ראה באור .7הרווח מהמכירה נטו מהוצאות הסתכם לסך של כ 43 -מליון ש"ח. 60 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :24 פירוטים נוספים לסעיפי רווח או הפסד )המשך( לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר 2010 2011 2012 אלפי ש"ח ה. הכנסות )הוצאות( מימון הכנסות מימון הכנסות ריבית ושערוך ניירות ערך הכנסות ריבית מפקדונות בבנקים הפרשי שער בגין יתרות מט"ח ואחרים 238 103 26 224 219 233 114 81 545 367 676 740 הוצאות מימון בגין אשראי לזמן קצר ריבית והצמדה על הלוואות לזמן ארוך הפחתת הוצאות גיוס וניכיון הלוואות באור - :25 2,531 15,084 225 2,324 17,640 235 1,164 16,726 245 17,840 20,199 18,135 רווח למניה להלן נתוני הרווח והערך הנקוב של הון המניות שהובאו בחשבון לצורך חישוב הרווח למניה. רווח נקי בסיסי באלפי ש"ח כמות מניות משוקללת בחישוב רווח נקי בסיסי למניה לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר:2012 , כמות המניות והרווח ששימשו בחישוב הרווח למניה 62,373 (* 22,429 לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר:2011 , כמות המניות והרווח ששימשו בחישוב הרווח למניה 6,833 (* 22,429 לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר:2010 , כמות המניות והרווח ששימשו בחישוב הרווח למניה *( בניכוי 374אלפי מניות המוחזקות על ידי חברה מאוחדת. 61 16,372 (* 22,429 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :26 מגזרי פעילות א. כללי למטרות ניהול ,הקבוצה בנויה לפי יחידות עסקיות בהתבסס על המוצרים והשירותים של היחידות העסקיות ולה שני מגזרי פעילות כדלקמן: מגזר מלונאות -עיקר הפעילות הינה ניהול בתי מלון בארץ. מגזר נכסים להשכרה הפעילות מרוכזת במלון "רימונים אילת" באילת וכוללתהשכרת מרכז מסחרי. פעילות נוספת ,הכוללת את פעילות מכללת רימונים ללימוד מלונאות ]ראה באור )22ג( ),[(9 הינה בהיקפים לא מהותיים לחברה ונכללת ב"פעילות אחרת". ההנהלה עוקבת אחר תוצאות הפעילות של היחידות העסקיות שלה בנפרד לצורכי קבלת החלטות לגבי הקצאת משאבים והערכת ביצועים. ביצועי המגזרים מוערכים בעיקר בהתבסס על רווח או הפסד תפעולי. תוצאות המגזר המדווחות למקבל ההחלטות התפעוליות הראשי כוללות פריטים המיוחסים ישירות למגזר ופריטים אשר ניתן לייחסם באופן סביר .פריטים שלא הוקצו ,כוללים בעיקר נכסי מטה של הקבוצה ומימון )כולל עלויות מימון והכנסות מימון ,לרבות בגין התאמת שווי הוגן של מכשירים פיננסיים( ,מנוהלים על בסיס קבוצתי. השקעות הוניות כוללות רכישות רכוש קבוע ,נכסים בלתי מוחשיים ונדל"ן להשקעה. מחירי העברה בין מגזרי פעילות מבוצעים לפי תנאי שוק בדומה לעסקאות עם צדדים שלישיים. 62 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :26 מגזרי פעילות )המשך( ב. דיווח בדבר מגזרי פעילות 2012 סה"כ 2011 2010 הכנסות 292,998 259,407 163,165 8,336 7,778 5,098 4,928 4,969 306,262 272,154 168,263 רווח גולמי 60,686 47,674 48,323 8,187 7,632 4,954 1,236 1,084 70,109 56,390 53,277 תוצאות המגזר 68,977 10,350 15,413 10,005 15,290 18,354 864 716 79,846 26,356 33,767 הוצאות מימון ,נטו )(17,473 )(19,523 )(17,395 רווח לפני מסים על ההכנסה 62,373 6,833 16,372 מסים על הכנסה - - - רווח נקי 62,373 6,833 16,372 נכסי המגזר 359,819 300,562 265,920 83,556 81,700 73,850 778 709 444,153 382,971 339,770 התחייבויות המגזר 325,911 327,171 291,504 320 320 328 778 709 327,009 328,200 291,832 השקעות הוניות לשנה 11,548 17,336 9,068 102 112 40 183 69 11,833 17,517 9,108 19,954 16,547 15,565 - - - 28 10 19,982 16,557 15,565 2012 פחת והפחתות לשנה מלונאות 2011 נכסים להשכרה 2010 2011 2012 אלפי ש"ח 2010 63 פעילות אחרת 2011 2012 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :27 יתרות ועסקאות עם בעלי עניין וצדדים קשורים א. יתרות עם בעלי עניין וצדדים קשורים ההרכב: ליום 31בדצמבר2012 , בעל עניין וצדדים קשורים אחרים אנשי בעל שליטה מפתח )החברה ניהוליים האם( אלפי ש"ח לקוחות ספקים זכאים הלוואות לזמן קצר ולזמן ארוך )ראה באור (18 91 35,682 325 7 182 - - ליום 31בדצמבר2011 , בעל שליטה )החברה האם( לקוחות הלוואות וחובות לזמן ארוך )ראה באור (9 ספקים זכאים הלוואות לזמן קצר ולזמן ארוך )ראה באור (18 64 חברות בשליטה משותפת אלפי ש"ח בעל עניין וצדדים קשורים אחרים אנשי מפתח ניהוליים 46 - 13 475 - 1,827 - - 310 1,190 52,901 - - - מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :27 יתרות ועסקאות עם בעלי עניין וצדדים קשורים )המשך( ב. הטבות לצדדים קשורים ובעלי עניין לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר 2010 2011 2012 אלפי ש"ח שכר ונלוות למועסקים בחברה או מטעמה *( 2,082 2,035 1,974 שכר דירקטורים שאינם מועסקים בחברה או מטעמה 317 301 225 דמי ניהול ושכר דירה לחברה קשורה 3,748 3,676 3,553 ריבית לחברה אם 2,162 2,519 2,340 מספר האנשים אליהם מתייחסים השכר וההטבות צדדים קשורים ובעלי העניין המועסקים בחברה או מטעמה דירקטורים שאינם מועסקים בחברה *( ג. 3 7 2 7 2 6 10 9 8 משמשים כאנשי מפתח ניהוליים. עסקאות עם בעלי עניין וצדדים קשורים לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר2012 , בעל עניין וצדדים בעל שליטה קשורים )החברה אחרים האם( אלפי ש"ח 61 65 - הכנסות שכר דירה אירוח מחברות קשורות אירוח מבעלי עניין הוצאות פרסום 65 55 28 )(112 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :27 יתרות ועסקאות עם בעלי עניין וצדדים קשורים )המשך( ג. עסקאות עם בעלי עניין וצדדים קשורים )המשך( לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר2011 , בעל שליטה )החברה האם( 61 45 - הכנסות שכר דירה אירוח מחברות קשורות אירוח מבעלי עניין הוצאות פרסום ריבית השתתפות בהוצאות חברות באיחוד יחסי אלפי ש"ח )(1,724 840 אנשי מפתח ניהוליים 2 - בעל עניין וצדדים קשורים אחרים 53 34 )(246 - לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר2010 , בעל שליטה )החברה האם( אירוח מחברות קשורות אירוח מבעלי עניין הוצאות פרסום ריבית השתתפות בהוצאות ד. 17 39 - חברות באיחוד יחסי אלפי ש"ח )(1,845 1,002 אנשי מפתח ניהוליים 11 - בעל עניין וצדדים קשורים אחרים 81 )(302 - הכנסות והוצאות מצדדים קשורים ומבעלי עניין תנאי העסקאות עם צדדים קשורים החברה וחברות בנות ו/או קשורות שלה מתקשרות מעת לעת בעסקאות עם בעלי עניין וצדדים קשורים בתחום העיסוק הרגיל של הצדדים המתקשרים ,כגון :עסקאות אירוח, הוצאות פרסום ,שילוט חוצות ,השכרה ,שכירת נכסים וכיו"ב .הקניות והמכירות מצדדים קשורים מבוצעות במחירי שוק .יתרות שטרם נפרעו לתום השנה אינן מובטחות ,אינן נושאות ריבית ויישובן יעשה במזומן .לא התקבלו או ניתנו כל ערבויות בגין סכומים לקבל או לשלם .לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר 2012 ,החברה לא רשמה כל הפרשה לחובות מסופקים בגין סכומים לקבל מצדדים קשורים. 66 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :27 יתרות ועסקאות עם בעלי עניין וצדדים קשורים )המשך( ד. הכנסות והוצאות מצדדים קשורים ומבעלי עניין )המשך( תנאי העסקת יו"ר החברה עד לחודש דצמבר 2012 ,הועסקה גב' סמדר נמרודי-רינות כיו"ר החברה .ביום 12בדצמבר, 2012אישרה אסיפת בעלי המניות של החברה האם את התקשרות החברה האם בהסכם העסקה עם גב' סמדר נמרודי-רינות בתפקידיה כסמנכ"ל בחברה האם וכיו"ר דירקטוריון פעיל של החברה מטעמה של החברה האם .בעקבות אישור זה ובהתאם לתנאיו מסרה יו"ר הדירקטוריון ,הגב' סמדר נמרודי-רינות לחברה הודעה מוקדמת בדבר סיום קבלת הגמול לפי ההסכם בינה לבין החברה ,ללא שינוי בהיקף פעילותה ותחומי אחריותה כיו"ר הדירקטוריון, וכן על ויתור על התשלום בגין ששת חודשי ההודעה המוקדמת שלו היא זכאית לפי ההסכם בינה לבין החברה ,בכפוף לכך שאם השליטה בחברה תעבור לצד ג' במהלך שלוש השנים הקרובות ,תשלם אז החברה ליו"ר את תשלום דמי ההודעה המוקדמת בגין ששת החודשים הנ"ל )צמוד למדד המחירים לצרכן(. תנאי העסקת מנכ"ל החברה לאחר תאריך הדיווח ,אישר דירקטוריון החברה ,לאחר קבלת אישור ועדת התגמול ,את תנאי הכהונה של מנכ"ל החברה ,כך ששכרו החודשי ברוטו החל ממשכורת ינואר 2013 ,יעמוד על סך של 50אלפי ש"ח ברוטו ,צמוד למדד ינואר 2013 ,ותנאים נלווים כמקובל .כן אושר תשלום מענק למנכ"ל בגין 2012בסך של 100אלפי ש"ח .תנאי ההעסקה כאמור כפופים לאישור האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה .בנוסף ,נקבע כי במסגרת מדיניות תגמול כוללת שתאושר על ידי החברה ,ייקבע מנגנון לתשלום מענק למנכ"ל בגין 2013ואילך. עסקאות שאינן מנויות בסעיף (4)270לחוק החברות והינן עסקאות זניחות דירקטוריון החברה אימץ קווים מנחים וכללים לסיווגה של עסקה של החברה או חברה מאוחדת שלה עם בעל עניין בה )להלן -עסקת בעל עניין( כעסקה זניחה כמשמעות המונח בתקנה )41א())(6א( לתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים( ,התש"ע .2010-עסקאות זניחות הוגדרו כעסקאות במהלך העסקים הרגיל ,שאינן חריגות ,שהשפעתן על הפרמטר הרלבנטי )לדוגמה - היקף נכסים ,היקף הכנסות ,היקף הוצאות והון עצמי( הינה בשיעור של פחות מ ,1%-כאשר עסקאות בעלי מאפיינים דומים נבחנות יחד. באור - :28אירועים לאחר תאריך הדיווח ביום 20בפברואר 2013 ,חתמה החברה על הסכם עם בנק לאומי )להלן -הבנק( ,אשר במסגרתו הוסכם כלהלן: א. החברה תפרע בפירעון מוקדם את מלוא ההלוואות שהועמדו לה על ידי הבנק ,לרבות הלוואות און קול ומסגרות אשראי ,בהיקף כולל של כ 48 -מליון ש"ח .בנוסף ,חברה בת בבעלות ובשליטה מלאה -מלונות נצרת החדשים שנת (1997) 2000בע"מ )להלן -מלונות נצרת( תפרע באופן חלקי הלוואות שהועמדו לה על ידי הבנק ,בהיקף של כ 30-מליון ש"ח, מתוך כ 40-מליון ש"ח. ב. כנגד פירעון ההלוואות ,יסיר הבנק את השעבוד הרשום לטובתו על מלון "גלי כנרת" ,אשר היה בבעלות חברה בת בבעלות ובשליטה מלאה -חברה לפיתוח טבריה בע"מ )להלן -פיתוח טבריה( ,לצורך מילוי התחייבויותיה על פי הסכם מכר מיום 5בדצמבר) 2012 ,ראה באור .(7 67 מלונות הכשרת הישוב בע"מ באורים לדוחות הכספיים המאוחדים באור - :28אירועים לאחר תאריך הדיווח )המשך( ג. בד בבד עם פירעון ההלוואות כאמור בסעיף א' לעיל ,תועמד לחברה הלוואה חדשה בסך של 15מליון ש"ח )להלן -ההלוואה החדשה( ,כך שלאחריה תסתכם יתרת ההלוואות מהבנק בסך של כ 25-מליון ש"ח ,ותועמד מסגרת אשראי בהיקף של 2מליון ש"ח נוספים )ההלוואה ומסגרת האשראי ייקראו להלן ביחד :האשראי(. ד. ההלוואה החדשה הינה לתקופה של חמש שנים ,צמודה למדד המחירים לצרכן ,נושאת ריבית בשיעור קבוע של ,4.3%ונפרעת ב 20 -תשלומים רבעוניים רצופים של קרן וריבית ,על פי לוח סילוקין לתקופה של 15שנה ,כך שיתרת ההלוואה תיפרע עם התשלום האחרון. ה. האשראי מובטח בביטחונות שהועמדו בעבר על ידי החברה ו/או פיתוח טבריה ו/או מלונות נצרת ו/או מלון רימון צפת בע"מ )להלן -רימון צפת( ,כמפורט בבאור )22ד()2א( וכן בבטוחות נוספות כדלקמן: .1 שעבוד קבוע ראשון בדרגה על כלל הכנסותיה וחייביה של פיתוח טבריה ,לרבות שיעבוד תקבולים מחברות כרטיסי אשראי ,שעבוד תקבולים מכוח הסכם ניהול של מלון רימונים גלי כנרת ,ושעבוד פיקדונות כספיים. .2 שעבוד תקבולים המגיעים לחברה מכוח הסכם ניהול של מלון רות רימונים בצפת. .3 ערבות מתמדת ,ללא הגבלה בסכום ,של פיתוח טבריה להתחייבויות החברה. ו. כמו כן ,חברת האם -חברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ )להלן -הכשרת הישוב( -התחייבה להעמיד ערבות לפירעון אשראי שיינתן לחברה על פי מסגרת האשראי הנזכרת בסעיף ג' לעיל, עד לסך של 2מליון ש"ח )צמוד למדד בגין נובמבר .(2012יצויין ,כי בעקבות הפירעון המוקדם יפוג תוקפה של ערבות קודמת שהועמדה על ידי הכשרת הישוב להתחייבויות החברה כלפי הבנק ,בהיקף של 12מליון ש"ח. ז. כתנאי להעמדת האשראי התחייבה החברה בהתחייבויות נוספות ,שהעיקריות בהן: .1 התחייבות לעמידה בתניות הפיננסיות הבאות א. סכום ההון העצמי המוחשי ,כהגדרתו בהסכם המימון ,לא יפחת בכל עת שהיא מסכום השווה ל 20% -מסך המאזן. ב. יחס כיסוי החוב לא יעלה על .5.3 .2 שעבוד שלילי -התחייבות שלא לשעבד ,לא למכור ,לא להעביר ולא להתחייב לשעבד, למכור או להעביר נכס מנכסיה הקיימים לטובת צד שלישי כלשהו ללא הסכמת הבנק מראש ובכתב ,למעט בתנאים שנקבעו בנוסח ההתחייבות. .3 התחייבות שלא לבצע חלוקה אלא בתנאים שנקבעו בהסכם המימון ,והגבלות נוספות על תשלומים מהחברה לבעלי שליטה בה. ------------- F:\W2000\w2000\52063\m\12\C12-IFRS.docx 68 מלונות הכשרת הישוב בע"מ נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים המיוחסים לחברה ליום 31בדצמבר2012 , קוסט פורר גבאי את קסירר רח' עמינדב ,3 תל-אביב 6706703 טל03-6232525 . פקס 03-5622555 www.ey.com לכבוד בעלי המניות של חברת מלונות הכשרת הישוב בע"מ רמת -גן א.ג.נ,. הנדון: דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר על מידע כספי נפרד לפי תקנה 9ג' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים( ,התש"ל1970- ביקרנו את המידע הכספי הנפרד המובא לפי תקנה 9ג' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל 1970-של מלונות הכשרת הישוב בע"מ )להלן -החברה( לימים 31בדצמבר 2012ו 2011-ולכל אחת משלוש השנים שהאחרונה שבהן הסתיימה ביום 31בדצמבר .2012המידע הכספי הנפרד הינו באחריות הדירקטוריון וההנהלה של החברה .אחריותנו היא לחוות דיעה על המידע הכספי הנפרד בהתבסס על ביקורתנו. ערכנו את ביקורתנו בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל .על פי תקנים אלה נדרש מאיתנו לתכנן את הביקורת ולבצעה במטרה להשיג מידה סבירה של ביטחון שאין במידע הכספי הנפרד הצגה מוטעית מהותית. ביקורת כוללת בדיקה מדגמית של ראיות התומכות בסכומים ובפרטים הכלולים במידע הכספי הנפרד .ביקורת כוללת גם בחינה של הכללים החשבונאיים שיושמו בעריכת המידע הכספי הנפרד ושל האומדנים המשמעותיים שנעשו על ידי הדירקטוריון וההנהלה של החברה וכן הערכת נאותות ההצגה של המידע הכספי הנפרד בכללותה. אנו סבורים שביקורתנו מספקת בסיס נאות לחוות דעתנו. לדעתנו ,המידע הכספי הנפרד ערוך ,מכל הבחינות המהותיות ,בהתאם להוראות תקנה 9ג' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים( ,התש"ל.1970- קוסט פורר גבאי את קסירר רואי חשבון תל-אביב, 14במרס2013 , 2 דוח מיוחד לפי תקנה 9ג' נתונים כספיים ומידע כספי מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים המיוחסים לחברה להלן נתונים כספיים ומידע כספי נפרד המיוחסים לחברה מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים של הקבוצה ליום 31בדצמבר 2012 ,המפורסמים במסגרת הדוחות התקופתיים )להלן -דוחות מאוחדים( ,המוצגים בהתאם לתקנה 9ג' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים( ,התש"ל.1970- עיקרי המדיניות החשבונאית שיושמה לצורך הצגת נתונים כספיים אלה פורטו בבאור 2לדוחות המאוחדים. חברות מוחזקות כהגדרתן בבאור 1ב' בדוחות המאוחדים. 3 מלונות הכשרת הישוב בע"מ נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על המצב הכספי המיוחסים לחברה ליום 31בדצמבר 2011 2012 אלפי ש"ח נכסים שוטפים מזומנים ושווי מזומנים לקוחות חייבים ויתרות חובה מלאי מזון ומשקאות פקדון משועבד בתאגיד בנקאי 9,281 28,881 10,157 489 - 3,175 30,748 10,670 424 5,031 48,808 50,048 נכסים לא שוטפים פקדון משועבד בתאגיד בנקאי נכסים בניכוי התחייבויות המיוחסים לחברות מוחזקות ,נטו לרבות מוניטין רכוש קבוע ,נטו נכסים בלתי מוחשיים ,נטו 1,802 261,849 12,898 670 35,768 155,768 9,105 577 277,219 201,218 326,027 251,266 המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד. 4 מלונות הכשרת הישוב בע"מ נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על המצב הכספי המיוחסים לחברה ליום 31בדצמבר 2011 2012 אלפי ש"ח התחייבויות שוטפות אשראי מתאגידים בנקאיים התחייבויות לספקים ולנותני שירותים זכאים ויתרות זכות הלוואה מהחברה אם 47,259 19,548 34,781 35,682 22,563 26,268 17,682 10,000 137,270 76,513 התחייבויות לא שוטפות הלוואות מתאגידים בנקאיים הלוואה מחברה אם הלוואות ושטרי הון מחברות מוחזקות התחייבויות בשל הטבות לעובדים 1,307 69,009 1,297 57,472 42,901 18,629 980 71,613 119,982 הון המיוחס לבעלי מניות החברה הון מניות פרמיה על מניות מניות אוצר קרן בגין עסקה עם בעל שליטה קרנות הון אחרות יתרת הפסד 51,199 52,994 )(970 3,559 39,634 )(29,272 51,199 52,994 )(970 3,559 39,634 )(91,645 סה"כ הון 117,144 54,771 326,027 251,266 המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד. 14במרס2013 , תאריך אישור הדוחות הכספיים סמדר נמרודי-רינות יו"ר הדירקטוריון 5 ערן קויאטק מנהל כללי נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים מלונות הכשרת הישוב בע"מ נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על הרווח הכולל המיוחסים לחברה לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר 2010 2011 2012 אלפי ש"ח הכנסות מהפעלה ומניהול בתי מלון 164,001 147,730 47,387 הוצאות שכר דירה לבעלי מלונות בניהול )(31,715 )(30,130 )(9,022 עלויות הפעלת בתי מלון )(119,257 )(109,310 )(31,444 רווח גולמי 13,029 8,290 6,921 הוצאות מכירה ושיווק )(3,183 )(2,774 )(2,145 הוצאות הנהלה וכלליות )(20,600 )(19,418 )(13,633 דמי ניהול מחברות מוחזקות 13,129 15,579 13,951 הוצאות פחת )(2,811 )(1,745 )(987 הוצאות אחרות )(3,374 - 2,185 רווח )הפסד( תפעולי )(3,810 )(68 6,292 הכנסות מימון 14 2,674 2,741 הוצאות מימון )(7,595 )(10,467 )(9,097 הוצאות מימון בגין הלוואות לחברות מוחזקות )(1,943 )(728 )(1,151 הפסד לפני רווח מחברות מוחזקות )(13,334 )(8,589 )(1,215 חלק החברה ברווחי חברות מוחזקות ,נטו 75,707 15,422 17,587 רווח 62,373 6,833 16,372 רווח כולל אחר - - - סה"כ רווח כולל 62,373 6,833 16,372 המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד. 6 מלונות הכשרת הישוב בע"מ נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר 2010 2011 2012 אלפי ש"ח תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת של החברה 62,373 רווח נקי המיוחס לחברה 6,833 16,372 התאמות הדרושות להצגת תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת של החברה: התאמות לסעיפי רווח והפסד של החברה: רווח הון ממכירת רכוש קבוע פחת והפחתות חלק החברה ברווחי חברות מוחזקות ,נטו שינוי בהתחייבויות בשל הטבות לעובדים ,נטו הוצאות מימון ,נטו 2,811 )(75,707 317 6,912 )(218 1,745 )(15,422 656 6,934 987 )(17,587 41 6,498 )(65,667 )(6,305 )(10,111 שינויים בסעיפי נכסים והתחייבויות של החברה: ירידה )עלייה( בלקוחות ירידה )עלייה( בחייבים ויתרות חובה עלייה במלאי מזון ומשקאות עלייה )ירידה( בהתחייבויות לספקים ולנותני שירותים עלייה )ירידה( בזכאים ויתרות זכות 1,867 513 )(65 )(6,720 17,489 )(24,352 )(3,692 )(306 18,953 10,319 )(3,434 )(6,045 )(57 3,535 )(887 13,084 922 )(6,888 מזומנים ששולמו והתקבלו במהלך התקופה בחברה עבור: ריבית ששולמה ריבית שהתקבלה מזומנים נטו שנבעו מפעילות )ששימשו לפעילות( שוטפת של החברה )(3,372 3 )(4,389 144 )(3,342 2 )(3,369 )(4,245 )(3,340 6,421 )(2,795 )(3,967 המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד. 7 מלונות הכשרת הישוב בע"מ נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר 2010 2011 2012 אלפי ש"ח תזרימי מזומנים מפעילות השקעה של החברה תמורה ממכירת רכוש קבוע רכישת רכוש קבוע רכישת נכסים בלתי מוחשיים גביית הלוואות לחברות מוחזקות ,נטו פרעון פקדון משועבד בבנק ,נטו )(6,176 )(521 3,583 38,966 1,207 )(8,453 )(492 18,859 135 )(1,349 )(367 769 )(139 מזומנים נטו שנבעו מפעילות )ששימשו לפעילות( השקעה של החברה 35,852 11,256 )(1,086 תזרימי מזומנים מפעילות מימון של החברה פרעון הלוואות מתאגידים בנקאיים פרעון הלוואה מחברה אם אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים ,נטו )(6,441 )(20,000 )(9,726 )(7,734 1,159 )(8,022 13,781 מזומנים נטו שנבעו מפעילות )ששימשו לפעילות( מימון של החברה )(36,167 )(6,575 5,759 עלייה במזומנים ושווי מזומנים 6,106 1,886 706 יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת השנה 3,175 1,289 583 יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף השנה 9,281 3,175 1,289 המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד. 8 מלונות הכשרת הישוב בע"מ מידע נוסף א. כללי תוצאותיה של החברה מושפעות מעונתיות בפעילות התיירות אשר מתבטאת ,בדרך כלל ,במכירה מוגברת בתקופות החגים ובעונת הקיץ וכפועל יוצא מכך קיים לחברה בתקופות מסוימות במהלך השנה גרעון בהון החוזר. ב. יתרת המזומנים ושווי מזומנים המיוחסת לחברה )ללא סכומים בגין חברות מוחזקות( 31בדצמבר2012 , במטבע חוץ )בעיקר דולר ארה"ב( 917 מזומנים ללא הצמדה אלפי ש"ח 8,364 סה"כ 9,281 31בדצמבר2011 , במטבע חוץ )בעיקר דולר ארה"ב( מזומנים ג. 288 ללא הצמדה אלפי ש"ח 2,887 סה"כ 3,175 גילוי בדבר הנכסים הפיננסיים המיוחסים לתאגיד עצמו כחברה אם )ללא סכומים בגין חברות מוחזקות( לחברה נכסים פיננסים המורכבים בעיקרם מחייבים ויתרות חובה שמועד מימושם החזוי הינו עד שנה אשר ברובם אינם צמודים. ד. גילוי בדבר ההתחייבויות הפיננסיות המיוחסות לחברה )ללא סכומים בגין חברות מוחזקות( .1 זכאים ויתרות זכות המיוחסים לחברה 31בדצמבר 2011 2012 אלפי ש"ח הפרשה לתביעות משפטיות התחייבויות לעובדים והתחייבויות אחרות בגין שכר ומשכורת הכנסות מראש מוסדות ריבית לשלם עמלות לסוכנים שכר דירה לחברה קשורה זכאים ויתרות זכות אחרים 9 262 7,243 338 16,498 220 3,208 182 6,830 127 6,514 1,113 516 390 2,530 1,190 5,302 34,781 17,682 מלונות הכשרת הישוב בע"מ מידע נוסף ד. גילוי בדבר ההתחייבויות הפיננסיות המיוחסות לחברה )ללא סכומים בגין חברות מוחזקות( )המשך( .2 סיכון נזילות המיוחס לחברה החברה בוחנת את הסיכון למחסור במזומנים באמצעות דוחות יומיים ,תחזיות ותקציבים חודשיים. הטבלה שלהלן מציגה את זמני הפרעון של ההתחייבויות הפיננסיות של החברה על פי התנאים החוזיים בסכומים לא מהוונים )כולל תשלומים בגין ריבית(: 31בדצמבר2012 , עד שנה הלוואות מתאגידים בנקאיים התחייבויות לספקים ולנותני שירותים זכאים ויתרות זכות הלוואה מבעל שליטה משנתיים מ 3-שנים מ 4-שנים עד 3 משנה עד עד 5 עד 4 שנים שנתיים שנים שנים אלפי ש"ח מעל 5 שנים סה"כ 47,995 - - - - 1,928 49,923 19,548 10,440 37,466 - - - - - 19,548 10,440 37,466 115,449 - - - - 1,928 117,377 31בדצמבר2011 , עד שנה הלוואות מתאגידים בנקאיים התחייבויות לספקים ולנותני שירותים זכאים ויתרות זכות הלוואה מבעל שליטה .3 משנתיים מ 3-שנים מ 4-שנים עד 3 משנה עד עד 5 עד 4 שנים שנתיים שנים שנים אלפי ש"ח מעל 5 שנים סה"כ 26,367 44,783 2,742 2,629 2,516 9,288 88,325 26,268 9,412 10,000 45,046 - - - - 26,268 9,412 55,046 72,047 89,829 2,742 2,629 2,516 9,288 179,051 תנאי הצמדה של התחייבויות פיננסיות המיוחסות לחברה לפי קבוצות המכשירים הפיננסיים בהתאם לIAS 39- הלוואות מתאגידים בנקאיים בהצמדה למדד המחירים לצרכן 43,142 הלוואות מתאגידים בנקאיים 10 ללא הצמדה אלפי ש"ח - סה"כ 43,142 מלונות הכשרת הישוב בע"מ מידע נוסף ה. גילוי בדבר יתרות נכסי מסים נדחים והתחייבויות מסים נדחים המיוחסות לחברה )ללא סכומים בגין חברות מוחזקות( וגילוי בדבר הכנסות מסים או הוצאות מסים המיוחסות לחברה )ללא סכומים בגין חברות מוחזקות( מסים על ההכנסה המיוחסים לחברה .1 חוקי המס החלים על החברה חוק מס הכנסה )תיאומים בשל אינפלציה( ,התשמ"ה1985- על-פי החוק ,עד לתום שנת 2007נמדדו התוצאות לצורכי מס בישראל כשהן מותאמות לשינויים במדד המחירים לצרכן. בחודש פברואר 2008התקבל בכנסת תיקון לחוק מס הכנסה )תיאומים בשל אינפלציה( ,התשמ"ה- 1985המגביל את תחולתו של חוק התיאומים משנת 2008ואילך .החל משנת ,2008נמדדות התוצאות לצורכי מס בערכים נומינליים למעט תיאומים מסוימים בגין שינויים במדד המחירים לצרכן בתקופה שעד ליום 31בדצמבר .2007 ,תיאומים המתייחסים לרווחי הון ,כגון בגין מימוש נדל"ן )שבח( וניירות ערך ,ממשיכים לחול עד למועד המימוש .התיקון לחוק כולל ,בין היתר ,את ביטול תיאום התוספת והניכוי בשל אינפלציה והניכוי הנוסף בשל פחת החל משנת .2008 החברה וחלק מהחברות המאוחדות שהינן בתי מלון מגישות לשלטונות המס דוח מאוחד על הכנסותיהן לצורכי מס ,וזאת בהתאם לחוק עידוד התעשיה )מסים( ,התשכ"ט.1969- .2 שיעורי המס החלים על החברה שיעור מס החברות בישראל בשנת 2010היה 25%ובשנת .24% - 2011 חבר בני אדם חייב במס על רווח הון ריאלי בשיעור מס החברות החל בשנת המכירה .כהוראת שעה לשנים ,2006-2009נקבע כי במכירת נכס שאיננו נייר ערך הנסחר בבורסה )למעט מוניטין שלא שולם עבורו( שנרכש לפני יום 1בינואר 2003 ,ונמכר עד ליום 31בדצמבר - 2009 ,על חלק רווח ההון הריאלי המיוחס לינארית לתקופה שעד ליום 31בדצמבר 2002 ,יחול מס החברות בשיעור הקבוע בפקודה בשנת המכירה ולגבי חלק רווח ההון הריאלי המיוחס לינארית לתקופה שמיום 1בינואר, 2003ועד למועד המכירה יחול מס בשיעור של .25% ביום 5בדצמבר 2011 ,התקבל בכנסת החוק לשינוי נטל המס )תיקוני חקיקה( ,התשע"ב) 2011-להלן - החוק( .במסגרת החוק בוטל ,בין היתר ,החל משנת ,2012מתווה ההפחתה של שיעורי מס החברות. במסגרת החוק גם הועלה מס החברות לשיעור של 25%החל משנת .2012לאור העלאת שיעור מס החברות ל 25% -כאמור לעיל ,הועלו בהתאמה גם שיעור המס על רווח הון ריאלי ושיעור המס של השבח הריאלי. לשינוי כאמור אין השפעה מהותית על הדוחות הכספיים. .3 שומות מס המיוחסות לחברה שומות מס סופיות לחברה הוצאו שומות מס סופיות עד וכולל שנת ,1997אולם השומות של החברה לשנות המס עד וכולל 2007נחשבות כסופיות. 11 מלונות הכשרת הישוב בע"מ מידע נוסף ו. הלוואות ,יתרות והתקשרויות מהותיות עם חברות מוחזקות .1 יתרות עם חברות מוחזקות ההרכב 31בדצמבר 2011 2012 אלפי ש"ח הלוואות מחברות מוחזקות הלוואות לחברות מוחזקות .2 )(138,798 69,789 )(96,564 77,935 )(69,009 )(18,629 עסקאות עם חברות מוחזקות לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר 2010 2011 2012 אלפי ש"ח .3 ריבית )(1,943 )(728 )(1,151 דמי ניהול 13,129 15,579 13,951 התקשרויות עם חברות הקבוצה לחברה הסכם דמי ניהול עם חברות הבנות על-פיו משלמות החברות המוחזקות 9%מהכנסותיהן המלונאיות לחברה בגין שירותי הניהול הניתנים להן ,למעט חברת מלון נפטון בע"מ שדמי הניהול השנתיים מוגבלים על פי אמות מידה פיננסיים עם הבנק. חברה שאוחדה בעבר באיחוד יחסי משלמת 5%מהכנסות המלונאיות ו 10%-מהרווח התפעולי של המלון בכל שנה. ז. מלונות נצרת החדשים .1 החברה החזיקה במניות של חברת מלונות נצרת החדשים שנת (1997) 2000בע"מ )להלן -מלונות נצרת( בשיעור של כ 33.33% -אשר טופלו עד למועד הרכישה )כמתואר בסעיף '2להלן( בשיטת האיחוד היחסי. .2 ביום 2בפברואר 2012 ,השלימה החברה את החתימה על הסכמים בין החברה לבין בעלי המניות האחרים במלונות נצרת ,שהינה הבעלים של מלון רימונים המעיין בנצרת המנוהל על ידי החברה, לרכישת 66.67%מהון מניות מלונות נצרת מאת בעלי המניות האחרים .כך שלאחר רכישת המניות כאמור החברה הפכה להיות הבעלים של 100%ממניות מלונות נצרת. פעולת רכישת השליטה המלאה במלונות נצרת נעשתה בהסכמת הבנק המממן של מלונות נצרת ,לו שילמה החברה ומלונות נצרת סך כולל של כ 29 -מיליון ש"ח ,מתוכם כ 4 -מליון ש"ח במזומן והיתרה בהלוואה )להלן -ההלוואה החדשה( .ההלוואה החדשה הועמדה במסגרת הסכמות עם הבנק המממן למחילה על יתרות החוב של מלונות נצרת כלפיו בגין חובות בעלי המניות האחרים .בנוסף, ההסכמות בין הצדדים כוללות מחילת יתרות הלוואות הבעלים האחרים למלונות נצרת .סך כל הרווח שנרשם בגין מחילת החובות כאמור בעסקה ובניכוי הוצאות בגין הרכישה ,הינו כ 14 -מליון ש"ח. לעניין הסכם עם הבנק לאחר תאריך הדיווח ,ראה באור 28לדוח המאוחד. ------------ F:\W2000\w2000\52063\m\12\12-IFRS-SOLO.docx 12 חלק ד' -פרטים נוספים שם החברה: מלונות הכשרת הישוב בע"מ מס' חברה ברשם החברות: ח.צ52-002903-4 . כתובת: רחוב קריניצי ,1רמת גן תאריך הדוח על המצב הכספי: 31בדצמבר2012 , תאריך הדוח: 14במרץ2013 , תקנה 8א :תיאור עסקי החברה תיאור עסקי החברה מצ"ב כחלק א' לדוח התקופתי. תקנה :9דוחות כספיים הדוחות הכספיים של החברה לשנה שהסתיימה ביום ,31.12.2012ערוכים לפי כללי החשבונאות המקובלים ,מבוקרים כדין וכוללים גם את הוראות הגילוי הקבועות בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים( ,תש"ע ,2010 -לרבות חוות דעת רואה החשבון של החברה .הדוחות הכספיים האמורים מצ"ב כחלק ג' לדוח תקופתי זה. תקנה 9ב :דוח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי דוח בדבר הערכת הדירקטוריון וההנהלה את אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי ,לרבות דוח רואה החשבון המבקר בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי, מצ"ב כחלק ה' לדוח תקופתי זה. תקנה 9ג :נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ,המיוחסים לחברה נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ,המיוחסים לחברה ,בצירוף חוות דעת רואה החשבון המבקר מצ"ב במסגרת חלק ג' לדוח תקופתי זה. תקנה 9ד :דוח מצבת התחייבויות לפי מועדי פרעון לפרטים בדבר מצבת ההתחייבויות של החברה לפי מועדי פירעון ראו דוח מיידי שהחברה פרסמה ביום 14במרץ ,2013 ,המובא כאן בדרך של הפניה. תקנה :10דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד לשנה שהסתיימה ביום 31.12.2012מצ"ב כחלק ב' לדוח תקופתי זה. ד1- תקנה 10א' :תמצית דו"חות רווח והפסד רבעונים להלן טבלה המפרטת את התוצאות העסקיות בשנת 2012ובכל אחד מהרבעונים )הנתונים באלפי ש"ח(: פירוט רבעון שנת 2012 רבעון IV רבעון III רבעון II הכנסות מהפעלה ומניהול בתי מלון 306,262 75,332 86,774 83,536 60,620 הוצאות שכר דירה לבעלי מלונות בניהול עלויות הפעלת בתי מלון 31,715 8,777 7,939 7,880 7,119 204,438 52,188 55,955 51,767 44,528 רווח גולמי 70,109 14,367 22,880 23,889 8,973 עליית ערך נדל"ן להשקעה 1,818 1,818 - - הוצאות מכירה ושיווק 3,849 691 912 1,263 983 הוצאות הנהלה וכלליות 25,934 7,066 6,593 6,017 6,258 הוצאות פחת 19,982 5,233 5,007 4,953 4,789 רווח )הפסד( מפעולות רגילות 22,162 3,195 10,368 11,656 )(3,057 הכנסות אחרות 57,684 43,376 - - 14,308 הוצאות מימון ,נטו 17,473 2,451 5,497 5,685 3,840 רווח )הפסד( לפני מסים על הכנסה 62,373 44,120 4,871 5,971 7,411 מסים על הכנסה - - - - - רווח )הפסד( נקי לתקופה 62,373 44,120 4,871 5,971 7,411 I - תקנה 10ג' :שימוש בתמורת ניירות ערך תוך התייחסות ליעדי התמורה עפ"י התשקיף לא רלבנטי. תקנה :11רשימת השקעות בחברות בת ובחברות קשורות לתאריך המאזן א .רשימת השקעות בחברות בת ליום 31בדצמבר2012 , שם החברה מספר מניות סוג מניה סה"כ ע"נ )באלפי ש"ח( ערך בדוח כספי נפרד עלות השקעה מדווחת שיעור ההחזקה בנייר הערך, בהון ,בהצבעה ובסמכות למנות דירקטורים באלפי ש"ח מלון נפטון בע"מ רגילה 5,000,000 5,000 150,605 151,619 100% החברה לפיתוח טבריה בע"מ רגילה 42,986,062 430 81,055 81,055 99.98% 12,499 13 )(11,727 )(11,760 100% 199 0.2 )(1,298 )(1,298 100% רגילה 54 0.054 הנהלה 6 0.006 11,486 7,213 100% הכשרת הישוב מוטלים ) (1995בע"מ מלונות הכשרת הישוב זכיונות רגילה בע"מ רגילה מלונות נצרת החדשים שנת (1997) 2000בע"מ ד2- ב .פרוט שטרי הון לחברות הבת ומחברות הבת .1החברה הנפיקה שטרי הון לחברות הבאות) :הנתונים באלפי ש"ח( 31.12.12 51,020 מלון נפטון בע"מ 51,020 סך הכל: 31.12.11 51,020 51,020 .2חברות הבת הבאות הנפיקו לחברה שטרי הון כדלקמן: 31.12.12 73,700 מלון נפטון בע"מ 8,495 הכשרת היישוב מוטלים )(1995בע"מ 82,195 סך הכל: 31.12.11 73,700 8,495 82,195 ג .פרוט הלוואות לחברות הבת ולחברות קשורות והלוואות מחברות הבת .1בין החברה לחברות הבת וחברות קשורות שלה קיימים חשבונות שוטפים ,נושאי ריבית בשיעור של ,4.68%שיתרותיהן מפורטות להלן: מלון נפטון בע"מ חברה לפיתוח טבריה בע"מ מלונות הכשרת הישוב זכיונות בע"מ מלונות נצרת החדשים שנת (1997) 2000בע"מ הכשרת היישוב מוטלים ) (1995בע"מ 31.12.12 )(149,925 16,190 1,298 )(30,999 11,807 31.12.11 )(119,244 4,691 1,297 2,741 11,566 סך הכל: )(151,629 )(98,949 .2בין החברה לבין החברה הבת ,החברה לפיתוח טבריה בע"מ ,הוסדרו תנאי הלוואה שניתנה מהחברה לחברה הבת ,באופן שההלוואה ,בסך של 31,999אלפי ש"ח ,נושאת ריבית בשיעור של .4.68%לא נתקבלו בטחונות להלוואה ולא נקבעו מועדים לפירעונה ,אולם סוכם בין הצדדים כי ההלוואה תפרע לא לפני חודש דצמבר.2014 , .3החברה הלוותה למלונות נצרת החדשים שנת (1997) 2000בע"מ ,במועדים שונים ,סכומים שונים אשר יתרתם ליום 19,446 -31.12.2012אלפי ש"ח .ההלוואה נושאת ריבית בשיעור של .4.68%טרם נקבע מועד החזר. ד .הפרש מקורי יתרה ליום 31.12.11 31.12.12 397 382 4,633 15 708 4,307 382 יתרה לתחילת שנה תוספת בגין רכישת מניות נצרת גריעות בשנת הדוח יתרה לסוף שנה ה .רשימת השקעות בחברות קשורות ליום 31בדצמבר2012 , אין. ד3- תקנה :12שינויים בהשקעות בחברות בת ובחברות קשורות בתקופת הדוח א .רשימת שינויים בהשקעות בחברות בת בשנת 2012 מהות השינוי שם החברה תאריך השינוי מלונות נצרת החדשים שנת (1997) 2000בע"מ מלונות נצרת החדשים שנת (1997) 2000בע"מ מלונות נצרת החדשים שנת (1997) 2000בע"מ 2/2012 רכישה 3/2012 רכישה 5/2012 רכישה סוג מניה סה"כ ע"נ בש"ח רגילה הנהלה רגילה הנהלה רגילה הנהלה עלות )באלפי ש"ח( 18 100 9 862.5 9 862.5 ב .רשימת שינויים בהשקעות בחברות קשורות בתקופת הדו"ח אין. תקנה :13הכנסות של חברות בנות )המוחזקות ישירות( ובחברות קשורות והכנסות התאגיד מהן לתאריך המאזן א .הכנסות בחברות בת )הנתונים באלפי ש"ח( שם החברה מלון נפטון בע"מ חברה לפיתוח טבריה בע"מ הכשרת הישוב מוטלים ) (1995בע"מ מלונות הכשרת הישוב זכיונות בע"מ מלונות נצרת החדשים שנת (1997) 2000 בע"מ רווח )הפסד( לפני מס אחרי מס 11,296 47,579 )(209 ) (1 130,592 11,149 50,622 )(245 ) (1 130,592 דיבידנד - דמי ניהול - ריבית - ב .הכנסות בחברות קשורות )הנתונים באלפי ש"ח( אין. תקנה :14רשימת קבוצות של יתרות הלוואות שניתנו לתאריך המאזן ,אם מתן הלוואות היה אחד מעיסוקיו העיקריים של התאגיד מתן הלוואות אינו מעיסוקיו העיקריים של התאגיד. תקנה :20מסחר בבורסה -ני"ע שנרשמו למסחר -מועדי וסיבות הפסקת מסחר אירעו הפסקות מסחר קצובות במועדים בהם פורסמו דוחות כספיים של החברה ,כלהלן,17/5/2012 : .27/11/2012 ,23/8/2012 תקנה :21תשלומים לנושאי משרה בכירה .1להלן פירוט התגמולים שניתנו בשנת הדיווח ,כפי שהוכרו בדוחות הכספיים לשנת הדיווח ,לכל אחד מחמשת בעלי התגמולים הגבוהים ביותר מבין נושאי המשרה הבכירה בחברה או בתאגיד בשליטתה )הנתונים הכספיים שלהלן הנם באלפי ש"ח והם משקפים עלות למעביד(: ד4- פרטי מקבל התגמולים תגמולים בעבור שירותים )אלפי ש"ח( שם תפקיד היקף משרה שיעור החזקה בהון התאגיד שכר מענק סמדר נמרודי- רינות )א( יו"ר דירקטוריון פעילה )(1 לא מוגדר - 526 (2) 340 866 ערן קויאטק )ב( משנה למנכ"ל בתקופת הדוח )(3 מלאה - 635 (4) 200 835 רונן שי )ג( מנכ"ל לשעבר מלאה - תדהר מרחבי )ד( סמנכ"ל תפעול מלאה -- ניר נעימי )ה(- נושא משרה בחברה בת מנהל מלון רימונים אילת 120 תשלום מבוסס מניות דמי ניהול דמי ייעוץ עמלה תגמולים אחרים אחר ריבית דמי שכירות אחר 540 660 557 30 587 533 25 558 הערות ) (1 ) (2 ) (3 ) (4 סה"כ התגמולים הינם לתקופה של 11חודשים ראשונים של .2012ראה דיווח מיידי של החברה מיום ) 12/12/2012אסמכתא .(2012-01-308472 המענק הינו בגין השנים .2010-2011תשלום המענק אושר על ידי האסיפה הכללית ב.3/5/2012 - כיום משמש כמנכ"ל התאגיד. בחודש אוגוסט 2012 ,אושר תשלום מענק בסך של 100,000ש"ח למנכ"ל ,ולאחר תאריך המאזן אושר תשלום מענק בסך של 100,000ש"ח בגין ) 2012ראו פירוט בדיווח מיידי אודות תנאי כהונה של מנכ"ל החברה מיום .(14/3/2012 ד5- א .תנאי העסקת יו"ר הדירקטוריון שהיו בתוקף בחלק משנת הדיווח אושרו על ידי האסיפה הכללית ביום 12בינואר ,2010 ,לאחר שנתקבל לכך אישור ועדת הביקורת והדירקטוריון .על פי הסכם ההעסקה האמור ,עלות העסקתה של גב' נמרודי-רינות היתה בסך של 45,000ש"ח ,צמוד למדד המחירים לצרכן .תקופת ההודעה המוקדמת להפסקת עבודתה היתה ששה חודשים .החל מיום 1 בדצמבר 2012 ,התקשרות זו אינה בתוקף מבלי שחל שינוי בתפקידיה ובתחומי אחריותה של יו"ר הדירקטוריון .יו"ר הדירקטוריון הודיעה על ויתור על התשלום בגין הודעה מוקדמת ,בכפוף לכך שאם השליטה בחברה תעבור לצד ג' במהלך שלוש השנים הקרובות תשלם אז החברה ליו"ר את תשלום דמי ההודעה המוקדמת בגין ששת החודשים הנ"ל )צמוד למדד המחירים לצרכן(. ב .מר קויאטק מועסק בחברה מחודש אוקטובר .2007 ,בתקופת הדיווח שימש מר ערן קויאטק כסמנכ"ל כספים ומחודש אוגוסט 2012 ,כמשנה למנכ"ל ,ומשכורתו החודשית 36,400ש"ח ברוטו )השכר צמוד למדד המחירים לצרכן( .בנוסף לשכר החודשי זכאי מר קויאטק לתנאים נלווים שאינם חורגים מהמקובל )רכב ,תנאים סוציאליים( .תקופת ההודעה המוקדמת להפסקת עבודתו של מר קויאטק הנה בת 60ימים .לאחר תאריך המאזן ,אושר עדכון תנאי העסקתו של מר קויאטק ,כך ששכרו החל מחודש ינואר 2013 ,יעמוד על 50,000ש"ח ברוטו ,צמוד למדד .ראו דיווח מיידי שפרסמה החברה ביום 14/3/2012בעניין זה )אסמכתא .(005287 ג .מר רונן שי הועסק כמנכ"ל מיום 10/7/2012ועד ליום .16/12/2012מר שי העניק שירותי ניהול באמצעות חברת ניהול בבעלותו המלאה ,בתמורה ל 74 -אלפי ש"ח בחודש .חברת הניהול היתה זכאית לבונוס על בסיס עמידה ביעדי רווח תפעולי ,כמפורט בדיווח החברה מיום 5/6/2012 )אסמכתא .(2012-01-147552בגין 2012שולם לחברת הניהול מענק בסך של 120אלפי ש"ח, כאשר המענק חושב באופן יחסי לתקופת הכהונה בפועל. ד .מר מרחבי מועסק בקבוצת המלונות מחודש יוני 2007 ,והחל מיום 1במרץ 2012 ,הינו עובד התאגיד .על פי תנאי העסקתו של מר מרחבי ,שכרו החודשי ,ברוטו ,הינו בסך של 32,000ש"ח. בנוסף לשכר החודשי זכאי מר מרחבי לתנאים נלווים )רכב ,תנאים סוציאליים( ולתוספות שונות כמקובל בענף המלונאות .תקופת ההודעה המוקדמת הנה בת 60ימים .לאחר תאריך המאזן הודיעה החברה על סיום כהונתו הצפוי של מר מרחבי. ה .מר ניר נעימי מועסק על ידי חברה בת בשליטת החברה ,מחודש ינואר .2011 ,על פי תנאי העסקתו של מר נעימי ,אשר היו בתוקף בשנת הדיווח ,שכרו החודשי ,ברוטו ,הינו בסך של 32,000ש"ח .בנוסף לשכר החודשי זכאי מר נעימי לתנאים נלווים )רכב ,תנאים סוציאליים( ולתוספות שונות כמקובל בענף המלונאות .תקופת ההודעה המוקדמת הנה בת 45ימים. .2להלן פירוט התגמולים שניתנו לכל אחד מבעלי הענין בחברה ,שאינו נמנה בסעיף 1לעיל ,אם התגמולים ניתנו לו על ידי החברה או על ידי תאגיד בשליטתה :סך התשלום שקיבלו כל הדירקטורים בחברה )למעט גב' סמדר נמרודי-רינות( הנו 317,425ש"ח. ד6- .3תגמולים שניתנו לכל אחד מנושאי המשרה הבכירה או שהוא זכאי לו בקשר עם כהונתו והעסקתו בשנת ,2012כאמור בסעיף 1לעיל ,לאחר יום 31בדצמבר 2012 ,ועד למועד הגשת דוח זה ,כלולים בסכומים המצוינים בטבלה בסעיף 1לעיל. תקנה 21א' :בעל השליטה בחברה בעלת השליטה בחברה הנה חברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ )"הכשרת הישוב"( .בעלי השליטה בהכשרת הישוב הנם ה"ה יעקב נמרודי ועופר נמרודי. תקנה :22עסקאות עם בעל שליטה להלן פרטים אודות עסקאות עם בעל השליטה או שלבעל השליטה יש ענין אישי באישורן ,אשר קבוצת מלונות התקשרה בהן בשנת 2012ועד תאריך המאזן ,או שהיא עדיין בתוקף. .1 עסקאות המנויות בסעיף (4)270לחוק החברות זהות הצדדים לעסקה החברה וחברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ )"הכשרת הישוב"(. החברה וגב' יעל ברנט -נמרודי החברה ויו"ר הדירקטוריון ,גב' סמדר נמרודי רינות מהות הענין מאפייני העסקה האישי הסכם הלוואה מיום 30.9.2002בין צדדים להסכם החברה לבין הכשרת הישוב, והלוואות נוספות אשר אוחדו ברבעון האחרון של 2007להלוואה אחת, צמודת מדד ונושאת ריבית שנתית בשיעור של .5% תשלום גמול דירקטורים ,בסכום קרובו של בעל הזהה לסכום המשולם לדירקטורים השליטה שאינם דירקטורים חיצוניים. עד 1.12.12היה בתוקף הסכם צד להסכם הינו העסקה ,כפי שתוקן על ידי הצדדים .קרוב של בעל לפירוט ראה דיווחים מ 6/12/09 -השליטה )אסמכתא (2009-01-309807ו- ) 12/1/10אסמכתא 2010-01- .(351777כן אושר תשלום מענק בסך של 340אלפי ש"ח בתאריך .3/5/12ראה דיווחים מ28/3/12 - )אסמכתא (2012-01-083685ו- 2012-01)אסמכתא 3/5/12 .(115563 ד7- מועד האישור האורגן המאשר 30.9.2002 ועדת ביקורת ודירקטוריון החברה. 5.5.2011 ועדת ביקורת, דירקטוריון )ע"פ תקנות ההקלות ( ועדת ביקורת, דירקטוריון, אסיפה הסכם העסקה- 23/11/09ו- .12/1/10 מענק - 27/3/12ו- .3/5/12 .2 עסקאות שאינן מנויות בסעיף (4)270לחוק החברות ואינן עסקות זניחות זהות הצדדים לעסקה החברה מצד אחד ונכסי אופטימה בניין והשקעות בע"מ ומגדל ביאליק רמת גן בע"מ )שתיהן יחד- "אופטימה"( ,מצד שני. .3 מאפייני העסקה מהות הענין האישי מועד האישור האורגן המאשר הסכם לניהול מלון רימונים אופטימה ברמת גן ,שבבעלות אופטימה .על פי ההסכם שוכרת החברה את כל שטחי המלון )כולל חניון ,משרדים ושטחי מסחר( בשטח כולל של 11,750מ"ר, בתמורה לכ 3.4 -מליון ש"ח בשנה )צמוד למדד .(7/2008בהסכם נקבע מנגנון התאמה לדמי השכירות אם ההכנסות השנתיות מהמלון יפחתו מרף מסוים שנקבע, ומנגד -השתתפות הבעלים בשיעור מסוים מהרווח התפעולי העודף מעל סכום שנקבע .בספטמבר, 2011מימשה החברה אופציה לתקופה של 12חודשים נוספים, באותם תנאים וב23/8/2012- ההתקשרות הארכת אושרה בשלושה חודשים נוספים ,עד ליום .31/12/2012 צדדים להסכם. נכסי אופטימה בניין והשקעות בע"מ ומגדל ביאליק רמת גן בע"מ הינן חברות פרטיות בקבוצת "הכשרת הישוב". ההסכם.11/08 - מימוש האופציה,8/11 - הארכת ההסכם- .8/12 ועדת ביקורת, דירקטוריון. עסקאות שאינן מנויות בסעיף (4)270לחוק החברות והנן עסקאות זניחות דירקטוריון החברה אימץ קווים מנחים וכללים לסיווגה של עסקה של החברה או חברה מאוחדת שלה עם בעל ענין בה )"עסקת בעל ענין"( כעסקה זניחה כמשמעות המונח בתקנה )41א())(6א( לתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים( ,התש"ע .2010-עסקאות זניחות הוגדרו כעסקאות במהלך העסקים הרגיל ,שאינן חריגות ,שהשפעתן על הפרמטר הרלבנטי )לדוג' היקף נכסים ,היקף הכנסות, היקף הוצאות ,הון עצמי( הינה בשיעור של פחות מ ,1% -כאשר עסקאות בעלי מאפיינים דומים נבחנות יחד. בנוסף על המפורט בסעיפים 1-2לעיל ,החברה וחברות בנות ו/או קשורות שלה מתקשרות מעת לעת בעסקאות עם בעלי עניין וצדדים קשורים ,בתחום העיסוק הרגיל של הצדדים המתקשרים ,כגון: עסקאות אירוח ,הוצאות פרסום ורכישת עיתונים ,שילוט חוצות ,השכרה ושכירת נכסים וכיו"ב .היקף ההתקשרויות הכולל בשנת הדיווח הסתכם לסך של 500אלפי ש"ח .לפירוט נוסף ראה ביאור 27ג' לדוחות הכספיים )עסקאות ויתרות עם צדדים קשורים ובעלי עניין( בדוחות הכספיים של החברה. תקנה :24מניות וניירות ערך המירים המוחזקים על-ידי בעלי עניין בתאגיד ,בחברה בת או בחברה קשורה סמוך ככל האפשר לתאריך הדו"ח א .פירוט מניות וני"ע המירים המוחזקים על ידי בעלי ענין בתאגיד המדווח )נכון לתאריך הדוח( ראה דיווח מיידי אודות מצבת החזקות בעלי עניין )ת (077-מיום ) 17/7/2012אסמכתא 2012-01- .(187095 ד8- ב .פירוט מניות וני"ע המירים המוחזקים על ידי בעלי עניין בחברת בת או בחברה קשורה של התאגיד המדווח )נכון לתאריך הדוח(. שם בעל העניין מס' ת.ז/.מס' חברה ברשם מלון נפטון בע"מ 520030644 מלון נפטון בע"מ 520030644 מלון נפטון בע"מ 520030644 מלון נפטון בע"מ 520030644 שם חברת הבת )לא נסחרות( חברה לפיתוח טבריה בע"מ רימונים רשת בתי מלון בע"מ מלונות הכשרת הישוב זכיונות בע"מ הכשרת הישוב מוטלים ) (1995בע"מ סוג נייר ערך שיעור ההחזקה בהון, בהצבעה ובסמכות למנות דירקטורים ערך נקוב מוחזק בתאריך הדו"ח בדילול מלא מניה 3 - - מניה 1 - - מניה 1 0.5% 0.5% מניה 1 - - תקנה 24א :הון רשום ,מונפק וניירות ערך המירים א .הון רשום ומונפק הון מניות מונפק בניכוי המניות הרדומות 22,802,972 - הון מניות מונפק )מספר המניות( 22,802,972 - הון מניות רשום 60,000,000 - מקנות זכויות הצבעה שאינן מקנות זכויות הצבעה אינן מקנות זכויות כלשהן ב .ניירות ערך המירים -אין. תקנה 24ב :מרשם בעלי המניות של החברה שם ח.פ/ת.ז. סוג מניות כמות מניות האם מחזיק כנאמן הכשרת הישוב מימון והשקעות בע"מ 520027343 רגילות 150 לא הכשרת הישוב לפיתוח ובניה בע"מ 520026428 רגילות 150 לא ה.ה משקיעים במקרקעין בע"מ 520025388 רגילות 150 לא בניני מידות בע"מ 520024142 רגילות 150 לא חברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ 520020116 רגילות 307,165 לא ב.ת.ר בניני תעשיה ומלאכה ראשון לציון בע"מ מני מלונות נופש בישראל ניהול 510597826 רגילות 150 לא 510591621 רגילות 150 לא חברה לרישומים של בנק דיסקונט בע"מ 510022551 רגילות 22,494,896 * ברלב יהודה 64837123 רגילות 10 לא קרמר משה 059761759 רגילות 1 לא * רישום החברה לרישומים במרשם בעלי המניות הינו בכפוף להוראות סעיף 177לחוק החברות ,התשנ"ט.1999- ד9- תקנה 25א :מען רשום כתובת :רח' קריניצי ,1רמת גן טלפון03-6754555 : פקסימיליה03-7962226 : דואר אלקטרוני[email protected] : תקנה :26ראה נספח א' -דירקטורים של התאגיד. תקנה 26א' :ראה נספח ב' -נושאי משרה בכירה של התאגיד תקנה 26ב' :מורשי חתימה עצמאיים של התאגיד אין בתאגיד מורשי חתימה עצמאיים. תקנה :27רואה החשבון של החברה קוסט ,פורר ,גבאי את קסירר ,רואי חשבון ,רח' עמינדב ,3תל אביב תקנה :28שינוי בתזכיר ובתקנון אין. תקנה :29המלצות והחלטות מנהלים והחלטות אסיפה כללית .1ביום 21/6/2012אישרה אסיפה כללית מיוחדת את מינויה של גב' שושי צאיג כדירקטורית חיצונית בחברה וכן את חידוש כהונתו של מר ארז נבון כדירקטור חיצוני לתקופה נוספת בת שלוש שנים. .2ביום 3/5/2012אישרה אסיפה כללית תשלום מענק ליו"ר הדירקטוריון -ראה פירוט נוסף בתקנה 22 לעיל. תקנה 29א :החלטות החברה .3פטור ,ביטוח ,התחייבות לשיפוי בחודש מאי 2012 ,אישרו ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה את החלת ביטוח אחריות דירקטורים ונושאי משרה ,במסגרת פוליסה קבוצתית אשר חברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ )להלן: "הכשרת הישוב"( התקשרה בה לתקופה שמיום 1/5/2012ועד יום ,30/4/2013על חברי הדירקטוריון של החברה ,אשר אינם מכהנים כדירקטורים ו/או כנושאי משרה בהכשרת הישוב. החלטה זו אושרה על ידי בעלי המניות של החברה באסיפה שנתית שהתקיימה ביום .21/6/2012 .4אישור התקשרות עם מנכ"ל לשעבר -ראה דיווח מיידיים מתאריך ) 5/6/2012אסמכתא 2012-01- .(147552נכון לתאריך המאזן התקשרות זו אינה בתוקף. .5אישור תשלום מענק ליו"ר הדירקטוריון -ראה פירוט בתקנה 22לעיל. שמות החותמים ותפקידם: מלונות הכשרת הישוב בע"מ סמדר נמרודי-רינות ,יו"ר הדירקטוריון ערן קויאטק ,מנכ"ל תאריך: 14.3.2013 ד10- נספח א' -הדירקטורים של התאגיד )תקנה (26 שם הדירקטור: ) (1סמדר נמרודי-רינות ) (2רון ויסברג ) (3יגאל חברוני ) (4שמשון מרפוגל מס' זיהוי: תאריך לידה: מען: נתינות: חברות בוועדה או בוועדות הדירקטוריון: דירקטור חיצוני/בלתי תלוי, בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית/כשירות מקצועית: עובד התאגיד/חברה בת/חברה קשורה או של בעל ענין: 027035252 054122148 067157263 054496732 11/07/1963 17/09/1957 24/05/1960 20/07/1956 התיכון ,21סביון המתנחלים ,7גני יהודה ,סביון רח' המשוררת רחל ,21ירושלים הכלנית ,8מושב בית יצחק ישראלית ישראלית ישראלית ישראלית ועדה לניהול פיננסי ועדת תגמול אינה דח"צית. בעלת כשירות מקצועית. אינו דח"צ. בעל כשירות מקצועית ומיומנות חשבונאית. ועדת ביקורת )המשמשת גם כוועדה לבחינת הדוחות הכספיים( אינו דח"צ. בעל כשירות מקצועית. ועדה לניהול פיננסי לא .עובדת חברת האם ,חברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ- סמנכ"לית פרויקטים מיוחדים ויו"ר דירקטוריון מלונות הכשרת הישוב. 28/7/1994 לא. מכהן כסגן יו"ר דירקטוריון בחברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ. 22/02/1988 אקדמאית .תואר בוגר בעבודה סוציאלית מאוניברסיטת בר אילן, בוגרת במשפטים מבית הספר למשפטים של אוניברסיטת בר אילן. עורכת דין. תפקידיה הנוכחיים. מכהנת כדירקטורית בכל החברות הבנות של התאגיד ,הכשרת הישוב קניונים ומרכזי מסחר בע"מ ,הכשרת הישוב תקשורת בע"מ ,רפיד ויז'ן בע"מ. תאריך תחילת כהונה: השכלה: עיסוק בחמש השנים האחרונות לרבות תאגידים בהם משמש כדירקטור: בן משפחה של בעל ענין אחר בתאגיד: בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית לצורך סעיף )92א( 12לחוק החברות: בתו של מר יעקב נמרודי ואחותו של עופר נמרודי ,בעלי השליטה בתאגיד )מכוח החזקותיהם בחברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ( .אחותה של יעל ברנט-נמרודי. לא. לא. 3/11/1992 אינו דח"צ. בעל כשירות מקצועית ומיומנות חשבונאית. אינו עובד של התאגיד .משנה למנכ"ל בחברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ. דירקטור או יו"ר דירקטוריון בחברות הבת בקבוצת הכשרת הישוב. 22/02/1988 אקדמאית .תואר בוגר )(BSC בהנדסת תעשייה וניהול מהטכניון ,תואר מוסמך במנהל עסקים מ.NYU - אקדמאית .תואר בוגר במשפטים מהאוניברסיטה העברית בירושלים. אקדמאית .תואר בוגר בכלכלה וחשבונאות מהאוניברסיטה העברית בירושלים ,תואר מוסמך במנהל עסקים מהאוניברסיטה העברית בירושלים. איש עסקים פרטי. מכהן כדירקטור בחברות בנות וחברות קשורות בקבוצת הכשרת הישוב וכן ב-מידרוג בע"מ ,ביולייט השקעות במדעי החיים בישראל בע"מ. בעל משרד לעריכת דין. מכהן כדירקטור באפ.אי .יוזמה עתידית בע"מ ,ח.י.ש .פטרול בע"מ ,אשראי לי ייזום השקעות בע"מ. תפקידיו הנוכחיים. יו"ר דירקטוריון או דירקטור בחברות בקבוצת הכשרת הישוב. לא. לא לא. כן לא כן. ד11- נספח א' -המשך -הדירקטורים של התאגיד )תקנה (26 שם הדירקטור: ) (5שושי צאיג ) (6ארז נבון ) (7יעל ברנט-נמרודי ) (8אלי כהן מס' זיהוי: תאריך לידה: מען: נתינות: חברות בוועדה או בוועדות הדירקטוריון: 023514995 027222413 024579153 029483047 29/12/1967 17/4/1974 27/12/1969 03/10/1972 שדרות העם הצרפתי 28רמת גן הנצי"ב ,39תל אביב החרמש 12סביון רח' הארז ,17חולון ישראלית ישראלית ישראלית ישראלית ועדת ביקורת )המשמשת גם כוועדה לבחינת הדוחות הכספיים( ,ועדה לניהול פיננסי ,ועדת תגמול. דח"צית .בעלת מיומנות חשבונאית וכשירות מקצועית. ועדת ביקורת )המשמשת גם כוועדה לבחינת הדוחות הכספיים( ,ועדת תגמול. דח"צ .בעל מיומנות חשבונאית וכשירות מקצועית. אין. ועדה לניהול פיננסי. אינה דח"צית. בעלת כשירות מקצועית. אינו דח"צ. בעל כשירות מקצועית ומיומנות חשבונאית. לא. לא. סמנכ"ל שיווק ומשאבי אנוש בחברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ )"הכשרת הישוב"(. 21/6/2012 2/7/2009 25/05/2011 משנה למנכ"ל בחברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ )"הכשרת הישוב"( .מכהן כסגן יו"ר דירקטוריון בחברת הכשרת הישוב בישראל – אנרגיה בע"מ . 28/8/2007 אקדמאית .בוגר במנהל עסקים עם התמחות בחשבונאות מהמכללה למנהל ,תואר מוסמך במנהל עסקים עם התמחות במימון מאוניברסיטת מנצ'סטר ,רו"ח מוסמכת. מנכ"ל ש.ב.ן חברה קבלנית לבניין והשקעות .עד -12/2008סמנכ"ל כספים בקבוצת גדיש הנדסה וניהול. מכהנת כדירקטורית באסיה פיתוח )א.ד.ב.מ( בע"מ ,תדיראן הולדינגס בע"מ. לא. אקדמאית .בוגר במנהל עסקים ומשפטים מהאוניברסיטה העברית בי-ם ,מוסמך במנהל עסקים מאוניברסיטאות ת"א ו- Northwesternבשיקגו. חבר ועדת ערר של מנהלת מרכז ההשקעות )מרכז התמ"ת( .יזמות נדל"ן באמצעות חברה שבבעלותו ,שותף לקבוצת קנדה- ישראל בפעילות נדל"ן בחו"ל, עוזר של סטף ורטהימר. לא. תואר בוגר בעבודה סוציאלית מאוניברסיטת תל אביב ,מוסמך במנהל עסקים מאוניברסיטת תל אביב. אקדמאית .תואר בוגר בניהול וכלכלה מהאוניברסיטה הפתוחה, תואר בוגר בחשבונאות ותואר מוסמך במימון וחשבונאות ,שניהם מאוניברסיטת תל אביב. תפקידיו הנוכחיים .עד יולי -2009 סמנכ"ל השקעות ופיתוח עסקי בהכשרת הישוב .מכהן כדירקטור בחברות בנות בקבוצת הכשרת הישוב. כן. כן. דירקטור חיצוני/בלתי תלוי, בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית/כשירות מקצועית: עובד התאגיד/חברה בת/חברה קשורה או של בעל ענין: תאריך תחילת כהונה: השכלה: עיסוק בחמש השנים האחרונות לרבות תאגידים בהם משמש כדירקטור: בן משפחה של בעל ענין אחר בתאגיד: בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית לצורך סעיף )92א( 12לחוק החברות: ד12- עד 16/03/11דירקטורית בהכשרת הישוב, עד -12/10יו"ר דירקטוריון בנ.ג .מוציאים לאור בע"מ ומנכ"ל מעריב מגזינים. דירקטורית בחברת הכשרת הישוב בישראל- אנרגיה בע"מ ,רפיד ויז'ן בע"מ ,הכשרת הישוב קניונים ומרכזי מסחר בע"מ. כן .בתו של מר יעקב נמרודי ואחותו של מר עופר נמרודי ,בעלי שליטה בתאגיד )מכוח החזקות בהכשרת הישוב( ,אחות של גב' סמדר נמרודי-רינות. לא לא. כן. נספח ב' -נושאי משרה בכירה של התאגיד )תקנה 26א'( שם נושא המשרה: מס' זיהוי: תאריך לידה: תאריך תחילת הכהונה: סמדר נמרודי-רינות 027035252 11/07/1963 29/5/2000 ערן קויאטק 024163693 03/02/1969 17/1/2013 תדהר מרחבי 027833912 30/08/1970 1/3/2012 התפקיד שממלא בתאגיד, בחברה בת שלו ,בחברה קשורה שלו או בבעל ענין בו: יו"ר דירקטוריון פעיל. ראה פירוט נוסף בתקנה 26 לעיל. מנכ"ל התאגיד ,דירקטור ב מלונות נצרת החדשים שנת (1997) 2000בע"מ. סמנכ"ל תפעול בתאגיד. לא. ענת אהרון 025597030 03/11/1973 15/1/2008 סמנכ"ל שיווק ומכירות. לא. תואר בוגר בניהול ומדעי המדינה ממכללת רמת גן. אתי רוזן 024172678 26/06/1969 20/01/2008 מנהלת הזמנות ,תשואה ואינטרנט לא. תיכונית תפקידיה הנוכחיים. ענת פנדו 025100629 10/2/1973 20/4/2009 חשבת רשתית. לא. תואר ראשון במנהל עסקים וחשבונאות ,ותואר שני במנהל עסקים- שניהם מהמכללה למנהל. זהר דבידה 024999161 6/9/1970 27/11/2012 רונן זבליק 057082315 30/05/1961 18/1/2009 מזכיר החברה וממונה על האכיפה הפנימית .מזכיר חברות בנות בחברת האם, חברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ )"הכשרת הישוב"(. מבקר פנימי בתאגיד. מבקר פנימי ברפיד ויז'ן בע"מ ,חברה בקבוצת הכשרת הישוב. לא. אקדמאית. תואר בוגר במשפטים מהאוניברסיטה העברית בירושלים. עד -4/2009מנהלת תיקים/מבקרת במשרד רו"ח קוסט פורר גבאי את קסירר. מזכיר חברה של התאגיד ומזכיר חברות בנות בהכשרת הישוב .עד -11/10מזכיר חברה של מעריב החזקות בע"מ. לא. בוגר בחשבונאות ומנהל עסקים מהמסלול האקדמי של המכללה למנהל .מבקר פנימי מוסמך ) CIA- ( Certified Internal Auditorמטעם לשכת המבקרים הפנימיים .USA רו"ח ,העוסק בין השאר בביקורת פנים בחברות ציבוריות. 1 1מועסק בתאגיד משנת .2007תאריך המינוי הינו מועד מינויו כמנכ"ל התאגיד. ד13- בן משפחה של בעל עניין אחר בתאגיד: ראה פירוט תקנה 26 לעיל. לא. השכלה: נסיונו העסקי בחמש השנים האחרונות: ראה פירוט תקנה 26לעיל. ראה פירוט תקנה 26 לעיל. אקדמאית .רו"ח .תואר בוגר בחשבונאות וכלכלה מאוניברסיטת תל אביב. תואר בוגר במנהל עסקים ומדעי ההתנהגות מאוניברסיטת בן גוריון. עד למינוי כמנכ"ל שימש כמשנה למנכ"ל ,וקודם לכן כסמנכ"ל כספים. מנהל אזורי )אזור טבריה( ומנהל מלון "רימונים גלי כנרת". תפקידיה הנוכחיים. שאלון ממשל תאגידי -שנת -2012מלונות הכשרת הישוב בע"מ נכון עצמאות הדירקטוריון .1 לא נכון בכל שנת הדיווח כיהנו בתאגיד שני דירקטורים חיצוניים או יותר. √ דירקטור א' :ארז נבון. דירקטור ב' :שושי צאיג/יוסי בנבנישתי )ראה הערה א' -הערות סיום( מספר הדירקטורים החיצוניים המכהנים בתאגיד נכון למועד פרסום שאלון זה.2 : .2 א. מספר הדירקטורים הבלתי תלויים המכהנים בתאגיד נכון למועד פרסום שאלון זה 2 :דירקטורים )ראה הערה ב' -הערות סיום(. ב. X נכון למועד פרסום שאלון זה- ג. .3 .4 .5 - בתאגיד שיש בו בעל שליטה או מי שמחזיק בדבוקת שליטה )בסעיף זה -בעל שליטה( - שליש מבין חברי הדירקטוריון ,לפחות ,בלתי תלויים. - בתאגיד שאין בו בעל שליטה -רוב חברי הדירקטוריון בלתי תלויים. התאגיד קבע בתקנון כי יכהן בו שיעור/ 1מספר מינימאלי של דירקטורים בלתי תלויים. X בשנת הדיווח נערכה בדיקה עם הדירקטורים החיצוניים )והדירקטורים הבלתי תלויים( ונמצא כי הם קיימו בשנת הדיווח את הוראת סעיף )240ב( ו)-ו( לחוק החברות לעניין היעדר זיקה של הדירקטורים החיצוניים )והבלתי תלויים( המכהנים בתאגיד וכן מתקיימים בהם התנאים הנדרשים לכהונה כדירקטור חיצוני )או בלתי תלוי(. √ אם תשובתכם הינה "נכון" -יצוין הגורם שערך את הבדיקה האמורה :מזכיר החברה ,בהתבסס על הצהרות הדח"צים. 2 כל הדירקטורים אשר כיהנו בתאגיד במהלך שנת הדיווח ,אינם כפופים למנהל הכללי ,במישרין או בעקיפין )למעט דירקטור שהוא נציג עובדים ,אם קיימת בתאגיד נציגות לעובדים(. √ טרם התחלת כל ישיבת דירקטוריון ביקש התאגיד מכל הדירקטורים המשתתפים בדיון ו/או בהצבעה כאמור ,גילוי לגבי קיומו של עניין אישי ו/או ניגוד עניינים שלהם בנושא שעל סדר יומה של הישיבה ,לפי 3 העניין. 1בשאלון זה "שיעור" -מספר מסוים מתוך כל הדירקטורים .כך ,לדוגמה ,בתאגיד בו נקבע שיעור של שליש דירקטורים בלתי תלויים יצוין .1/3 2עצם כהונה כדירקטור בתאגיד מוחזק ,לא ייחשב כ"כפיפות" לעניין שאלה זו. 3בשנת היישום לראשונה ,תאגיד רשאי שלא לענות על שאלה זו. 1 לא נכון נכון עצמאות הדירקטוריון בנוסף ,יצוין האם דירקטורים שהודיעו על קיומו של ענין אישי ו/או ניגוד עניינים ,השתתפו בדיון ו/או בהצבעה כאמור )למעט דיון ו/או הצבעה שלרוב הדירקטוריון היה עניין אישי כאמור בסעיף )278ב( לחוק החברות(: כן .שיעור הדירקטורים כאמור שהשתתפו בדיון ו/או בהצבעה._____ : )יש להוסיף שורות נוספות לפי מספר הדיונים/הצבעות שהיו בשנת הדיווח(. לא. .6 בשנת הדיווח ,לא סירב הדירקטוריון להעמיד שירותי ייעוץ מקצועי על חשבון התאגיד ,בהתאם לבקשת דירקטור לפי סעיף )266א( לחוק החברות ,ככל שנתבקש לכך. לא רלוונטי )הדירקטוריון לא נתבקש כאמור( . .7 בעל השליטה )לרבות קרובו ו/או מי מטעמו( ,שאינו דירקטור או נושא משרה בכירה אחר בתאגיד ,לא נכח בישיבות הדירקטוריון שהתקיימו בשנת הדיווח. √ נכון כשירות וכישורי הדירקטורים .8 .9 לא נכון בתקנון התאגיד לא קיימת הוראה המגבילה את האפשרות לסיים מיידית את כהונתם של כלל הדירקטורים בתאגיד ,שאינם דירקטורים חיצוניים )לעניין זה – קביעה ברוב רגיל אינה נחשבת מגבלה(. אם תשובתכם הינה "לא נכון" )קרי ,קיימת מגבלה כאמור( יצוין – א. פרק הזמן שנקבע בתקנון לכהונת דירקטור._____ : ב. הרוב הדרוש שנקבע בתקנון לסיום כהונתם של הדירקטורים._____ : ג. מנין חוקי שנקבע בתקנון באסיפה הכללית לשם סיום כהונתם של הדירקטורים :רוב רגיל. ד. הרוב הדרוש לשינוי הוראות אלו בתקנון._____ : כל הדירקטורים שכיהנו בתאגיד במהלך שנת הדיווח הצהירו עובר למועד זימון האסיפה הכללית שעל סדר יומה היה מינוים ,כי יש להם הכישורים הדרושים )תוך פירוטם( והיכולת להקדיש את הזמן הראוי לשם ביצוע תפקידם וכי לא מתקיימות לגביהם ההגבלות האמורות בסעיפים 226ו 227 -לחוק החברות ,ולעניין דירקטור בלתי תלוי מתקיים בהם גם האמור בפסקאות ) (1ו (2)-להגדרה "דירקטור בלתי תלוי" שבסעיף 1 2 √ √ לא נכון נכון כשירות וכישורי הדירקטורים לחוק החברות. .10 .11 .12 לתאגיד יש תוכנית הכשרה לדירקטורים חדשים ,בתחום עסקי התאגיד ובתחום הדין החל על התאגיד והדירקטורים ,וכן תכנית המשך להכשרת דירקטורים מכהנים ,המותאמת ,בין השאר ,לתפקיד שהדירקטור ממלא בתאגיד. יו"ר הדירקטוריון )או אדם אחר שמינה הדירקטוריון( אחראי על הטמעת הוראות הממשל התאגידי החלות על התאגיד ,ופעל לעדכון הדירקטורים בנושאים הקשורים בממשל תאגידי במהלך שנת הדיווח) .ראה הערה ג' -הערות סיום( .אם הדירקטוריון מינה אדם אחר לתפקיד האחראי )חלף יו"ר הדירקטוריון( ,נא ציינו את שמו ותפקידו._____ : בתאגיד נקבע מספר מזערי נדרש של דירקטורים בדירקטוריון שעליהם להיות בעלי מומחיות א .חשבונאית ופיננסית. אם תשובתכם הינה "נכון" -יצוין המספר המזערי שנקבע .2 : ב. בכל שנת הדיווח כיהנו בתאגיד ,בנוסף לדירקטור החיצוני בעל המומחיות החשבונאית ופיננסית, דירקטורים נוספים בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית במספר שאותו קבע הדירקטוריון. ג. מספר הדירקטורים שכיהנו בתאגיד במהלך שנת הדיווח: בעלי כשירות חשבונאית ופיננסית.4 : בעלי כשירות מקצועית.8 : א. במועד מינוי דירקטור חיצוני בשנת הדיווח ,קוימה הוראת סעיף )239ד( לחוק החברות לענין גיוון הרכב הדירקטוריון משני המינים. X X √ √ בשאלה זו ניתן לענות "נכון" אם תקופת הזמן בה לא כיהנו דירקטורים נוספים בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית אינה עולה על 60ימים ,ואולם בכל תשובה שהיא )נכון/לא נכון( תצוין תקופת הזמן )בימים( בה לא כיהנו בתאגיד דירקטורים כאמור._____ : במקרה שהיו שינויים במספר הדירקטורים כאמור בשנת הדיווח ,יינתן הנתון של המספר הנמוך ביותר )למעט בתקופת זמן של 60ימים מקרות השינוי( של דירקטורים מכל סוג שכיהנו בשנת הדיווח. .13 _____ √ לא רלוונטי )לא מונה דירקטור חיצוני בשנת הדיווח( ב. בכל שנת הדיווח כלל הרכב הדירקטוריון חברים משני המינים. אם תשובתכם הינה "לא נכון" -יצוין פרק הזמן )בימים( בו לא התקיים האמור._____ : ג. מספר הדירקטורים מכל מין המכהנים בדירקטוריון התאגיד נכון למועד פרסום שאלון זה: גברים 6 :נשים.2 : בשאלה זו ניתן לענות "נכון" אם תקופת הזמן בה לא כיהנו דירקטורים משני המינים אינה עולה על 60ימים ,ואולם בכל תשובה שהיא )נכון/לא נכון( תצוין תקופת הזמן )בימים( בה לא כיהנו בתאגיד דירקטורים משני המינים._____ : 3 √ _____ ישי בות הדירקטוריון )וכינוס אסיפה כללית( .14 א. מספר ישיבות הדירקטוריון שהתקיימו במהלך כל רבעון בשנת הדיווח: רבעון ראשון )שנת :(2012 רבעון שני: רבעון שלישי: רבעון רביעי: ב. נכון לא נכון .2 .3 .1 .3 לצד כל אחד משמות הדירקטורים שכיהנו בתאגיד במהלך שנת הדיווח ,יצוין שיעור השתתפותו בישיבות הדירקטוריון )בס"ק זה -לרבות ישיבות ועדות הדירקטוריון בהן הוא חבר ,וכמצוין להלן( שהתקיימו במהלך שנת הדיווח )ובהתייחס לתקופת כהונתו(: שיעור השתתפותו בישיבות ועדות דירקטוריון נוספות בהן הוא חבר )תוך ציון שם הועדה( שיעור השתתפותו בישיבות הדירקטוריון שיעור השתתפותו בישיבות ועדת ביקורת )לגבי דירקטור החבר בוועדה זו( שיעור השתתפותו בישיבות הועדה לבחינת הדוחות כספיים )לגבי דירקטור החבר בוועדה זו( )ראה הערה ד' -הערות סיום( סמדר נמרודי-רינות 100% לא חבר לא חבר לא רלבנטי שושי צאיג )תחילת כהונה (21/6/2012 100% 100% 100% לא רלבנטי יוסי בנבנישתי )סיום כהונה (21/6/2012 100% 100% 100% לא רלבנטי ארז נבון 88% 100% 100% לא רלבנטי יגאל חברוני 100% 89% 100% לא רלבנטי שמשון מרפוגל 88% לא חבר לא חבר לא רלבנטי רון ויסברג 88% לא חבר לא חבר לא רלבנטי אלי כהן 75% לא חבר לא חבר לא רלבנטי יעל ברנט-נמרודי 88% לא חבר לא חבר לא רלבנטי שם הדירקטור 4 ישי בות הדירקטוריון )וכינוס אסיפה כללית( .15 .16 לא נכון נכון X בשנת הדיווח קיים הדירקטוריון דיון אחד לפחות לעניין ניהול עסקי התאגיד בידי המנהל הכללי ונושאי המשרה הכפופים לו ,בלא נוכחותם ,לאחר שניתנה להם הזדמנות להביע את עמדתם . בשנת הדיווח כונסה אסיפה שנתית )ולא יאוחר מתום חמישה עשר חודשים לאחר האסיפה השנתית האחרונה(. הפרדה בין תפקידי המנהל הכללי ויושב ראש הדירקטוריון √ לא נכון נכון .17 √ בכל שנת הדיווח כיהן בתאגיד יו"ר דירקטוריון . .18 √ בכל שנת הדיווח כיהן בתאגיד מנהל כללי. בשאלה זו ניתן לענות "נכון" אם תקופת הזמן בה לא כיהן בתאגיד מנכ"ל אינה עולה על 90ימים כאמור בסעיף 363א (6).לחוק החברות ,ואולם בכל תשובה שהיא )נכון/לא נכון( תצוין תקופת הזמן )בימים( בה לא כיהן בתאגיד מנכ"ל כאמור :בתאגיד לא כיהן מנכ"ל בשנת הדיווח במשך 67ימים ,במצטבר. .19 בתאגיד בו מכהן יו"ר הדירקטוריון גם כמנכ"ל התאגיד ו/או מפעיל את סמכויותיו ,כפל הכהונה אושר בהתאם להוראות סעיף )121ג( לחוק החברות. לא רלוונטי )ככל שלא מתקיים בתאגיד כפל כהונה כאמור( . .20 המנכ"ל אינו קרוב של יו"ר הדירקטוריון. √ אם תשובתכם הינה "לא נכון" )קרי ,המנכ"ל הנו קרוב של יו"ר הדירקטוריון( – א. ב. תצוין הקרבה המשפחתית בין הצדדים._____ : הכהונה אושרה בהתאם לסעיף )121ג( לחוק החברות: כן לא )יש לסמן x במשבצת המתאימה( 5 הפרדה בין תפקידי המנהל הכללי ויושב ראש הדירקטוריון לא נכון נכון .21 √ בעל שליטה או קרובו אינו מכהן כמנכ"ל או כנושא משרה בכירה בתאגיד ,למעט כדירקטור. לא רלוונטי )בתאגיד אין בעל שליטה(. נכון ועדת הביקורת .22 כל הדירקטורים החיצוניים היו חברים בועדת הביקורת במהלך שנת הדיווח . .23 √ √ יו"ר ועדת הביקורת הוא דירקטור חיצוני. .24 לא נכון בועדת הביקורת לא כיהן בשנת הדיווח - א. √ בעל השליטה או קרובו. לא רלוונטי )בתאגיד אין בעל שליטה(. √ ב. יו"ר הדירקטוריון. ג. דירקטור המועסק על ידי התאגיד או על ידי בעל השליטה בתאגיד או בידי תאגיד בשליטתו. ד. דירקטור הנותן לתאגיד או לבעל השליטה בתאגיד או תאגיד בשליטתו שירותים דרך קבע. ה. דירקטור שעיקר פרנסתו על בעל השליטה. √ √ √ לא רלוונטי )בתאגיד אין בעל שליטה(. .25 מי שאינו רשאי להיות חבר בוועדת ביקורת ,ובכלל זה בעל שליטה או קרובו ,לא נכח בשנת הדיווח בישיבות ועדת הביקורת ,למעט בהתאם להוראות סעיף )115ה( לחוק החברות. 6 √ נכון ועדת הביקורת .26 מנין חוקי לדיון ולקבלת החלטות בכל ישיבות ועדת הביקורת שהתקיימו בשנת הדיווח היה רוב של חברי הועדה ,כאשר רוב הנוכחים היו דירקטורים בלתי תלויים ואחד מהם לפחות היה דירקטור חיצוני. לא נכון √ אם תשובתכם הינה "לא נכון" -יצוין שיעור הישיבות בהן לא התקיימה הדרישה כאמור ._____ : ועדת הביקורת קיימה בשנת הדיווח ישיבה אחת לפחות בנוכחות המבקר הפנימי ורואה החשבון המבקר ,לפי העניין ,ובלא נוכחות של נושאי משרה בתאגיד שאינם חברי הוועדה ,לעניין ליקויים בניהול העסקי של התאגיד. .27 X )ראה הערה ה' -הערות סיום( .28 בכל ישיבות ועדת הביקורת בה נכח מי שאינו רשאי להיות חבר הועדה ,היה זה באישור יו"ר הועדה ו/או לבקשת הועדה )לגבי היועץ המשפטי ומזכיר התאגיד שאינו בעל שליטה או קרובו(. .29 בשנת הדיווח היו בתוקף הסדרים שקבעה ועדת הביקורת לגבי אופן הטיפול בתלונות של עובדי התאגיד בקשר לליקויים בניהול עסקיו ולגבי ההגנה שתינתן לעובדים שהתלוננו כאמור) .ראה הערה ו' -הערות סיום( תפקידי הועדה לבחינת הדוחות הכספיים )להלן -הועדה( בעבודתה המקדימה לאישור הדוחות הכספיים .30 א. המלצותיה של הועדה בנוגע לדוחות הכספיים שהוגשו בשנת הדיווח הובאו בפני הדירקטוריון זמן סביר לפני הדיון בדירקטוריון ,ודיווחה לו על כל ליקוי או בעיה שהתגלו במהלך הבחינה. ב. יצוין פרק הזמן )בימים( אותו קבע הדירקטוריון כזמן סביר להעברת המלצות לקראת ישיבת הדירקטוריון בה יאושרו הדוחות התקופתיים או הרבעוניים :שני ימי עסקים. ג. .31 .32 √ X לא נכון נכון √ מספר הימים שחלפו בפועל בין מועד העברת ההמלצות לדירקטוריון למועד אישור הדוחות הכספיים ,בשנת :2012 דוח רבעון ראשון.2 : .2 דוח רבעון שני: דוח רבעון שלישי.4 : .2 דוח שנתי: רואה החשבון המבקר של התאגיד הוזמן לכל ישיבות הועדה והדירקטוריון ,והמבקר הפנימי קיבל הודעות על קיום הישיבות כאמור ,בה נדונו הדוחות הכספיים של התאגיד המתייחסים לתקופות הנכללות בשנת הדיווח. בועדה התקיימו בכל שנת הדיווח ,כל התנאים המפורטים להלן: 7 √ תפקידי הועדה לבחינת הדוחות הכספיים )להלן -הועדה( בעבודתה המקדימה לאישור הדוחות הכספיים א. √ √ התקיימו בה כל התנאים הקבועים בסעיף )115ב( ו)-ג( לחוק החברות )לענין כהונת חברי ועדת ביקורת(. √ ג. יו"ר הועדה הוא דירקטור חיצוני. ד. כל חבריה דירקטורים ורוב חבריה דירקטורים בלתי תלויים. ה. לכל חבריה היכולת לקרוא ולהבין דוחות כספיים ולפחות אחד מהדירקטורים הבלתי תלויים הוא בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית. ו. חברי הוועדה נתנו הצהרה עובר למינוים. ז. המניין החוקי לדיון ולקבלת החלטות בוועדה היה רוב חבריה ובלבד שרוב הנוכחים היו דירקטורים בלתי תלויים ובהם דירקטור חיצוני אחד לפחות. √ √ √ רואה חשבון מבקר .34 נכון מספר חבריה לא פחת משלושה )במועד הדיון בועדה ואישור הדוחות כאמור(. ב. .33 לא נכון √ לא נכון נכון ועדת הביקורת )ו/או הועדה לבחינת הדוחות הכספיים( הניחה את דעתה כי היקף עבודתו של רואה החשבון המבקר בגין שירותי ביקורת בשנת הדיווח ושכר טרחתו ביחס להיקף שעות הביקורת בשנת הדיווח ,הינם נאותים לשם ביצוע עבודת ביקורת ראויה . √ טרם מינויו של רואה החשבון המבקר ,העבירה ועדת הביקורת )ו/או הועדה לבחינת הדוחות הכספיים( את המלצותיה לאורגן הרלוונטי בתאגיד ,בקשר עם היקף עבודתו ושכרו של רואה החשבון המבקר )ראה הערה ז'- הערות סיום(. √ לא רלוונטי )בשנת הדיווח לא מונה רואה חשבון מבקר(. אם תשובתכם הינה "נכון" -יצוין האם האורגן הרלוונטי בתאגיד פעל על פי המלצות ועדת הביקורת )ו/או הועדה לבחינת הדוחות הכספיים(: כן לא )במקרה שהתשובה היא "לא" ,נא פרטו בהערות סיום לשאלון זה כיצד האורגן הרלוונטי )תוך ציון זהותו( 8 רואה חשבון מבקר לא נכון נכון הניח דעתו בקשר עם היקף עבודתו ושכרו של רואה החשבון המבקר(. )יש לסמן x במשבצת המתאימה(. .35 ועדת הביקורת )ו/או הועדה לבחינת הדוחות הכספיים( בחנה בשנת הדיווח כי לא היתה מגבלה על עבודת רואה החשבון המבקר. √ .36 ועדת הביקורת )ו/או הועדה לבחינת הדוחות הכספיים( דנה בשנת הדיווח עם רואה החשבון המבקר בממצאי הביקורת והשלכותיהם. √ .37 ועדת הביקורת )ו/או הועדה לבחינת הדוחות הכספיים( הניחה את דעתה ,טרם מינויו של רואה החשבון המבקר, בדבר התאמת כשירותו לביצוע ביקורת בתאגיד וזאת לאור אופי פעילות התאגיד ומורכבותו. לא רלוונטי )בשנת הדיווח לא מונה רואה חשבון מבקר( )ראה הערה ח' -הערות סיום(. .38 .39 _____ נא פרטו את מספר השנים בהם מכהן השותף המטפל במשרד רואה החשבון המבקר בתפקידו )כרואה חשבון מבקר בתאגיד(.19 : _____ √ רואה החשבון המבקר השתתף בשנת הדיווח בכל ישיבות הועדה לבחינת הדוחות הכספיים אליהן הוזמן. עסקאות עם בעלי עניין .40 .41 לא נכון נכון √ התאגיד אימץ נוהל ,שאושר בידי ועדת ביקורת ,שעניינו עסקאות בעלי עניין על מנת להבטיח כי עסקאות כאמור יאושרו כדין . בעל השליטה או קרובו )לרבות חברה שבשליטתו( אינו מועסק על-ידי התאגיד או נותן לו שירותי ניהול )ראה הערה ט' -הערות סיום( . אם תשובתכם הינה "לא נכון" )קרי ,בעל השליטה או קרובו מועסק על ידי התאגיד או נותן לו שירותי ניהול( יצוין – מספר המועסקים על-ידי התאגיד מקרב בעל השליטה בו ו/או קרובו )לרבות חברות שבשליטתם( ._____ : האם הסכמי העסקה ו/או שירותי הניהול כאמור אושרו בידי האורגים הקבועים בדין:כן לא 9 √ עסקאות עם בעלי עניין לא נכון נכון )יש לסמן x במשבצת המתאימה( לא רלוונטי )בתאגיד אין בעל שליטה( ._____ . .42 למיטב ידיעת התאגיד ,לבעל השליטה אין עסקים נוספים בתחום פעילותו של התאגיד )בתחום אחד או יותר(. אם תשובתכם הינה " לא נכון" – יצוין האם נקבע הסדר לתיחום פעילויות בין התאגיד ובעל השליטה בו : כן √ לא )יש לסמן x במשבצת המתאימה( לא רלוונטי )בתאגיד אין בעל שליטה(. הערות )א( סעיף -1גב' שושי צאיג מונתה כדח"צית במועד סיום כהונת יוסי בנבנישתי ,כך שבמשך כל שנת הדיווח כיהנו בחברה שני דח"צים. )ב( סעיף -2מספר הדירקטורים הבלתי תלויים כולל את הדח"צים. )ג( סעיף -11לאחר תאריך המאזן מונתה מזכיר החברה והממונה על האכיפה ,עו"ד זהר דבידה ,כממונה על הטמעת הוראות ממשל תאגידי. )ד( סעיף -14ועדת הביקורת משמשת כוועדה לבחינת הדוחות הכספיים .שיעור השתתפות ניתן מתוך מספר ישיבות ועדת ביקורת ,אשר על סדר יומן דיון בדוחות כספיים. )ה( סעיף - 27ועדת הביקורת מקיימת דיונים בדוחות ביקורת ,שמטרתם לעמוד על ליקויים בניהול העסקי של החברה ,בהתאם לסעיף (1)117לחוק החברות ,התשנ"ט .1999-לא נמצא ליקוי מהותי ,אשר חייב דיון בהתאם לסיפא של סעיף זה. )ו( סעיף -29ההסדרים נכנסו לתוקף לאחר תאריך המאזן. )ז( סעיף -34ועדת הביקורת קיימה דיון והעבירה המלצותיה כמתחייב מהוראות סעיף (5) 117לחוק החברות ,התשנ"ט .1999-בשנת הדיווח רואה החשבון מונה מחדש. )ח( סעיף -37רואה החשבון של החברה מכהן ברציפות כ 19 -שנה .בשנת הדיווח מונה מחדש רואה החשבון ,אשר נמנה על פרימות רואי החשבון הגדולות בישראל . )ט( סעיף - 41גב' סמדר נמרודי-רינות הועסקה בחברה עד לחודש דצמבר ,2012 ,כאשר העסקתה אושרה על ידי האורגנים המוסמכים ,לרבות אישור האסיפה הכללית מיום 12 בינואר .2010 ,החל מיום 12/12/2012אושרה העסקתה של גב' סמדר נמרודי-רינות בחברת האם -חברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ -כסמנכ"ל פרויקטים מיוחדים וכיו"ר דירקטוריון פעיל של החברה .ראה דיווח מיידי ) 12/12/2012אסמכתא .(2012-01-308472 _____________________________________ יו"ר ועדת הביקורת )המשמשת כוועדה לבחינת הדוחות הכספיים( שושי צאיג _________________________ יו"ר הדירקטוריון סמדר נמרודי-רינות תאריך החתימה 14 :במרץ2013 , 10 דוח שנתי בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 9ב)א( לשנת 2012 פרק ה' – דוח שנתי בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 9ב)א( מצורף בזאת דוח שנתי בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 9ב)א(: ההנהלה ,בפיקוח הדירקטוריון של מלונות הכשרת הישוב בע"מ )להלן – התאגיד( ,אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד. לעניין זה ,חברי ההנהלה הם: .1סמדר נמרודי-רינות ,יו"ר דירקטוריון פעיל; .2ערן קויאטק ,מנכ"ל; .3ענת אהרון ,סמנכ"ל שיווק ומכירות; .4אתי רוזן ,מנהלת הזמנות ,תשואה ואינטרנט; .5ענת פנדו ,חשבת; .6תדי מרחבי ,סמנכ"ל תפעול . בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגיד ,אשר תוכננו בידי המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם ,או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים ,בפיקוח דירקטוריון התאגיד ,אשר נועדו לספק מידה סבירה של ביטחון בהתייחס למיהמנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין ,ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין נאסף ,מעובד ,מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין. הבקרה הפנימית כוללת ,בין השאר ,בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלותו כאמור, נצבר ומועבר להנהלת התאגיד ,לרבות למנכ"ל ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים ,וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים ,בהתייחס לדרישות הגילוי. בשל המגבלות המבניות שלה ,בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה .ההנהלה ,בפיקוח הדירקטוריון ,ביצעה בדיקה והערכה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד והאפקטיביות שלה; הערכת אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי והגילוי שביצעה ההנהלה בפיקוח הדירקטוריון כללה: הערכת סיכוני הדיווח והגילוי וקביעה מהם התהליכים המהותיים מאוד לדיווח הכספי והגילוי ומהן היחידות העסקיות הרלוונטיות להערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית ,מיפוי ותיעוד הבקרות הקיימות בתאגיד, הערכת אפקטיביות התכנון של הבקרות ,ניתוח פערי הבקרה הקיימים ,הערכת אפקטיביות התפעול של הבקרות ,הערכה כוללת של אפקטיביות הבקרה הפנימית ,לרבות רכיבי המעטפת ,בקרות ברמת הארגון ) ,(Entity Level Controlsתהליך עריכה וסגירת הדוחות הכספיים ,בקרות כלליות על מערכות המידע ),(ITGC תהליכים אשר זוהו על ידי ההנהלה כתהליכים מהותיים מאוד לדיווח הכספי והגילוי ,הינם :תהליך המכירות ותהליך השכר .התהליכים המהותיים מאד בדוחות המאוחדים אשר מנוהלים בחלק מהחברות המאוחדות המהותיות ,הינם זהים לתהליכים המצויינים לעיל. בהתבסס על הערכת האפקטיביות שביצעה ההנהלה בפיקוח הדירקטוריון כמפורט לעיל ,הדירקטוריון והנהלת התאגיד הגיעו למסקנה ,כי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד ליום 31בדצמבר 2012 הינה אפקטיבית. דוח שנתי בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 9ב)א( לשנת 2012 הצהרות מנהלים : )א( הצהרת מנהל כללי לפי תקנה 9ב)ד() :(1 הצהרת מנהלים הצהרת מנהל כללי אני ,ערן קויאטק ,מצהיר כי: .1בחנתי את הדוח התקופתי של מלונות הכשרת הישוב בע"מ )להלן :התאגיד( לשנת ) 2012להלן – הדוחות( . .2לפי ידיעתי ,הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם ,לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים ,לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות . .3לפי ידיעתי ,הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות ,מכל הבחינות המהותיות ,את המצב הכספי ,תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות . .4גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד ,לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של דירקטוריון התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי : א. את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף ,לעבד ,לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן – ב. כל תרמית ,בין מהותית ובין שאינה מהותית ,שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי; .5אני ,לבד או יחד עם אחרים בתאגיד : א. קבעתי בקרות ונהלים ,או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי ,המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד ,לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים( ,התש"ע – ,2010מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות ,בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן – ב. קבעתי בקרות ונהלים ,או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי ,המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספים בהתאם להוראות הדין ,לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים; ג. הערכתי את האפקטיביות של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי ,והצגתי בדוח זה את מסקנות הדירקטוריון וההנהלה לגבי האפקטיביות של הבקרה הפנימית כאמור למועד הדוחות .אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר ,על פי כל דין. תאריך 14 :במרץ 2013 ערן קויאטק ,מנכ"ל _______________ דוח שנתי בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 9ב)א( לשנת 2012 )ב( הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקנה 9ב)ד() (2 הצהרת מנהלים הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים אני ,ערן קויאטק ,מצהיר כי: .1בחנתי את הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות הכספיים של מלונות הכשרת הישוב בע"מ )להלן – התאגיד( לשנת ) 2012להלן הדוחות( . .2לפי ידיעתי ,הדוחות הכספיים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם ,לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים ,לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות . .3לפי ידיעתי ,הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות ,מכל הבחינות המהותיות ,את המצב הכספי ,תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות . .4גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד ,לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של דירקטוריון התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי : א. את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות ,העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד ,לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן – ב. כל תרמית ,בין מהותית ובין שאינה מהותית ,שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי; .5אני ,לבד או יחד עם אחרים בתאגיד : א. קבעתי בקרות ונהלים ,או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי ,המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד ,לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים( ,התש"ע ,2010-ככל שהוא רלוונטי לדוחות הכספיים ולמידע כספי אחר הכלול בדוחות ,מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן – ב. קבעתי בקרות ונהלים ,או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחנו ,המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין ,לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים; ג. הערכתי את האפקטיביות של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי ,ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות למועד הדוחות .מסקנותיי לגבי הערכתי כאמור הובאו בפני הדירקטוריון וההנהלה ומשולבות בדוח זה .אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר ,על פי כל דין. תאריך 14 :במרץ 2013 ___________________ ערן קויאטק, נושא המשרה הבכיר בתחום הכספים דיווח בדבר מצבת ההתחייבויות של התאגיד לפרטים בדבר מצבת ההתחייבויות של החברה לפי מועדי פירעון ראו דוח מיידי שהחברה פרסמה ביום 14במרץ ,2013 ,המובא כאן בדרך של הפניה. תאריך 12.3.2013 סימוכין119-1-13 : שומת מקרקעין מקיפה חזית מסחרית ,מלון "רימונים" אילת השומה תקפה ליום 31.12.2012 1 .1פרטי הזמנת השומה .1.1התאגיד מזמין השומה מלונות הכשרת הישוב בע"מ )להלן :החברה(. .1.2שמו של האורגן בתאגיד אשר הזמין את השומה ההזמנה בוצעה באמצעות רו"ח ערן קויאטק ,סמנכ"ל כספים. נמסר לנו ע"י החברה כי מר קויאטק הוא שהחליט על ההתקשרות עמנו. .1.3מועד ההתקשרות ההתקשרות ביני ובין החברה נערכה עפ"י פניית החברה מיום 1.11.2012 .1.4הנסיבות בגינן בוצעה השומה פרסום דוחות כספיים . .1.5התקן החשבונאי נמסר לי ע"י החברה כי הנכס מוגדר על ידה כנדל"ן להשקעה עפ"י תקן חשבונאי מס' .40 .1.6התניות בעניין שכר הטרחה לא הותנו התניות כלשהן בעניין שכר טרחתי. .1.7התחייבויות לשיפוי לא קיבלתי כתב שיפוי ממזמין השומה . .1.8יחסי תלות הנני עורכת מדי פעם חוות דעת לחברה. לא נוצרה בשל כך תלות של משרדי בחברה. .1.9מטרת השומה הערכת השווי הנו לצורכי דיווח בדוחותיה הכספיים של החברה. 2 .1.10פרטי השמאי שם השמאית: מס' רישיון : רלי טרייסטמן -אגמי. רישיון מס' 382משנת .1994 משפטנית ושמאית מקרקעין ,בוגרת התכנית ללימודי שמאות מקרקעין וניהול נכסים במסגרת לימודי החוץ של הטכניון. בעלת משרד "טרייסטמן – אגמי שמאות מקרקעין". בשנים - 2007 – 1991שותפה בכירה ומנהלת מחלקת שמאות במשרד ע .האושנר ושות' הנדסה ושמאות מקרקעין. .1.11הסכמה לפרסום הנני נותנת בזאת את הסכמתי כי חוות דעת זו תצורף לדוחות הכספיים של החברה וכן את הסכמתי כי חוות דעת זו תפורסם בציבור. .1.12המועד הקובע המועד הקובע לשומה .31.12.2012 - לא הובא או הגיע לידיעתי מידע לפיו חלו ,בתקופה שבין המועד הקובע לבין תאריך עריכת השומה ,שינויים מהותיים אשר עשויים להשפיע על שוויו של הנכס. .1.13מועד הביקור בנכס וזהות המבקר ביקור בנכס נערך בתאריך 16.11.20121ע"י רלי טרייסטמן אגמי. .1.14מסמכים שהוצגו בפני לצורך עריכת חוות הדעת אישור מצב זכויות ממינהל מקרקעי ישראל מיום .27.01.2013 העתק הסכמי חכירה בין מינהל מקרקעי ישראל ומלון נפטון בע"מ. העתק הסכמי השכירות. הפרטים והנתונים כמו גם ערכי השווי/מחיר המופיעים בחוו"ד זו ,נכונים למועד הביקור בנכס או למועד/ים מסוימ/ים הנקוב/ים בו בלבד .ייתכנו שינויים בשוויו ההוגן של הנכס בהתאם לתנודות השוק ולרבות שינוי בשיעורי התפוסה ,גובה שכר הדירה ושיעורי הריבית. חוות דעתנו ערוכה ,בין היתר ,על בסיס המידע שנמסר מהחברה ועבר על ידינו עיבוד ובקרה להצגתו בדו"ח זה. 3 .2פרטי הנכס מהות הנכס : שטח מסחרי המהווה חלק מבית מלון רימונים אילת. גוש לא מוסדר : .40008 מגרש : מגרש מס' 6לפי תב"ע .12/114/03/2 ידוע גם כמגרש מס' 16לפי תב"ע .4/114/03/2 שטח הקרקע : 4,850מ"ר .למגרש בשלמות. שטח בנוי : 1,054מ"ר 548 +מ"ר מחסנים .סה"כ 1,602מ"ר. השטח לשיווק הנו 1,608מ"ר. זכויות : זכויות עפ"י הסכם חכירה לא מהוון ממ.מ.י לחברת מלון נפטון בע"מ. שעבודים : עפ"י אישור מצב זכויות ממינהל מקרקעי ישראל מיום 27.01.2013קיימת משכנתא מדרגה ראשונה ללא הגבלת סכום ,לטובת בנק הפועלים בע"מ. הערות : מחויבים בחידוש יובל חכירה. מיקום : טיילת החוף הצפוני ,אילת. במגרש בנוי חלק מבית המלון "רימונים". הנכס שבנדון מהווה חלק ממבנה המלון. 4 .3תיאור הסביבה ,הקרקע והמבנה .3.1תיאור הסביבה העיר אילת מהווה מוקד תיירות ונופש וכוללת בתי מלון ברמות שונות ואטרקציות תיירותיות מגוונות. בתי המלון הגדולים מתרכזים בחוף הצפוני ובחוף הדרומי .קיימים גם בתי מלון באזורים שאינם סמוכים לחוף הים ומפוזרים ברחבי העיר. הנכס הנדון ממוקם בחוף הצפוני לאורך טיילת "השלום". הטיילת עוברת לאורך חוף הים .תחילתה במערב בקניון "מול הים" וסופה למרגלות מלון "הרודס" במזרח. לאורך הטיילת קיימים מס' מוקדים מסחריים ,בין היתר: מרכז "פנינת אילת"" ,חוף הטיילת" – מרכז מסחרי חדש מול מלון נפטון ,חזית מסחרית של מלון "אסטרל וילג'"" ,בית הגשר" ,מיני קניון "מלכת שבא" וחזיתות מסחרית של בתי המלון "רויאל ביץ"" ,דן" ו"הרודס". באגף המערבי של הטיילת ,בקטע שבין קניון "מול הים" ו"בית הגשר" ,מוצבים דוכני מכירה ארעיים. לאחרונה ניתן פסק דין של בית המשפט המחוזי באר שבע ,לפינוי הדוכנים. הטיילת מהווה מוקד משיכה לתיירים והיא הומה אדם במשך רב שעות היום. בנוסף למסחר לאורך הטיילת ,קיימים בעיר מס' מרכזים מסחריים: קניון "מול הים" ,מרכז "ביג" ו"פארק הקרח". בנוסף מתוכננת הקמת קניון גדול בשטחי התחנה המרכזית. 5 להלן מפת הסביבה עם סימון מקום הנכס : קניון פארק הקרח מיקום הנכס קניון "מול הים" 6 .3.2תיאור הקרקע מגרש מס' 6לפי תב"ע .12/114/03/2 להלן גבולות הקרקע : צפון: דרום: מזרח: מערב: רחוב תרשיש ומעברו "פארק אופירה" שטח ציבורי פתוח ומבנה מסחרי חד קומתי. הטיילת וחוף הים. מגרש מס' 7בו קיים "מלון רימונים" הבנוי על מגרשים מס' 6ו.7 - מלון "אסטרל גלי אילת". מגרש מס' 6 7 .3.3תיאור המבנה הנכס שבנדון מהווה שטח מסחרי הממוקם בחזית לטיילת "השלום". המבנה הנו חלק ממלון "רימונים". השטח כולל 1,054מ"ר למסחר 548 +מ"ר מחסנים .סה"כ 1,602מ"ר. השטח לשיווק הנו 1,608מ"ר. מידות השטח המסחרי: אורך החזית לטיילת עומק החנויות 77.45מ'. 13.60מ'. - החנויות ברמת גימור גבוהה. להלן פרוט השוכרים: חנות המושכר 98מ''ר 1 285מ''ר 2 100מ''ר 3 283מ''ר 4 98מ''ר 5 98מ''ר 6 57מ''ר 7 112מ''ר 8 107מ''ר 9 192מ''ר 10 סה"כ 1,428מ''ר מחסנים 66מ''ר 55מ''ר 41מ''ר 18מ''ר 180מ''ר סה"כ 98מ''ר 351מ''ר 100מ''ר 338מ''ר 98מ''ר 139מ''ר 57מ''ר 112מ''ר 107מ''ר 210מ''ר 1,608מ''ר 8 .4מצב תכנוני .4.1תכניות בניין עיר תכנית 12/114/03/2 פורסמה למתן תוקף בי.פ מס' 3554מיום .22.04.1988 ייעוד הקרקע זכויות בניה גובה מלונאות ונופש א'. 175% מגרש 17 - 6מ' 5 .קומות. תקן חניה מקום חניה פרטי לכל 4חדרים. מקום חניה לרכב גדול לכל 50חדרים. מגרש מס' 6 .4.2היתרי בנייה לנכס הנדון התקבלו היתרי בנייה רבים במשך השנים. היתר הבנייה האחרון מס' ,132/06ניתן ביום .27.12.2006 ל"תוספת בנייה בקו 0לטיילת בשטח 232.35מ"ר". שטחי הבנייה המופיעים בחוות הדעת הנם עפ"י היתר בנייה זה. .4.3זכויות בנייה נוספות קיימות זכויות בניה נוספות. זכויות אלה אינן משויכות לחזית המסחרית. 9 .4.4היטל השבחה עבור שינוי מאולמות ומחסנים למסחר חלק מהשטחים המסווגים בהיתר בניה כאולמות ומחסנים משמשים בפועל כשטחי מסחר. ערכתי תחשיב לתשלום היטל השבחה בגין שינוי השימוש. עבור הסיכון כי תדרש הכנת תכנית לשינוי יעוד ממלונאות למסחר ייעוד הקרקע הנו למלונאות התקבלו היתרי בניה למסחר. קיים סיכון שתידרש הכנת תכנית לשינוי ייעוד למסחר ובגינה יידרש תשלום היטל השבחה .הסיכון כי תידרש הכנת תכנית מחושב בשיעור של .50% היטל ההשבחה ,בהערכה בלבד –.₪ 2,330,000 .5מצב משפטי .5.1אישור זכויות ממינהל מקרקעי ישראל עיינו באישור מצב זכויות למגרש מס' 16מיום 27.1.2013ולהלן עיקריו: מגרש 16לפי תכנית 4/114/03/2 שטח רשום - 4,850מ"ר זכויות - רשומות זכויות עפ"י הסכם חכירה לא מהוון ע"ש נפטון בע"מ. הערות - מחויבים בחידוש יובל חכירה. שיעבוד - עפ"י אישור מצב זכויות ממינהל מקרקעי ישראל מיום 27.01.2013קיימת משכנתא מדרגה ראשונה ללא הגבלת סכום ,לטובת בנק הפועלים בע"מ. .5.2הסכם חכירה בין מינהל מקרקעי ישראל ומלון נפטון בע"מ תאריך ההסכם שטח הקרקע המוחכר ייעוד הקרקע סיום החכירה דמי חכירה ראשוניים דמי חכירה שנתיים 31.5.1973 4,850מ"ר בית מלון 15.5.2014 95% 0.25% 10 .5.3תשלומים למינהל מקרקעי ישראל דמי החכירה הראשוניים שולמו בשיעור .95% על אף שמצוין בהסכם כי הוא אינו מהוון הרי שדמי החכירה ששולמו גבוהים מ 91% -וההתייחסות להסכם הנה כהסכם מהוון. בתום תקופת החכירה יידרש תשלום דמי היוון לתקופת חכירה נוספת. שיעור התשלום .13.65% - הערכים נקבעו בהסתמך על הערכות השמאי הממשלתי ,תוך ביצוע ההתאמות הרלוונטיות. קיים סיכון שמינהל מקרקעי ישראל ידרוש תשלום עבור פיצול המסחר מבית המלון. סיכון זה מחושב בשיעור של .50% בנוסף ,מחושבת דרישת תשלום למינהל מקרקעי ישראל עבור שינוי מאולמות ומחסנים למסחר. סה"כ הפחתה בגין תשלומים חזויים למינהל מקרקעי ישראל – .₪ 4,500,000 .6מחזיקים בנכס הנכס מושכר ל 10 -שוכרים. כל השימושים הנם למסחר. דמי השכירות החודשיים: עבור שטחי המסחר עבור מחסנים סה"כ .₪ 621,269ממוצע ₪ 435למ"ר. .₪ 43,098ממוצע ₪ 239למ"ר..₪ 664,366 - בתאריך ,1.1.2014צפויה עלייה בדמי השכירות בסך של ₪ 15,797לחודש. העלייה הנה במסגרת אחד מהסכמי השכירות. .6.1פרטי המחזיקים עפ"י ענפים 7מהמשכירים הנם בתחום האופנה. 3נוספים בתחומי הספורט ,הספרים והמשקפיים. 11 .6.2מחזיקים ששיעור החזקתם עולה על 20% שם השוכר: שטח מושכר: לייף ספורט. 285מ"ר מסחר 66 +מ"ר מחסנים. שם השוכר: שטח מושכר: .MGS 283מ"ר מסחר 55 +מ"ר מחסנים. .6.3הסכמים שחודשו בשנה האחרונה בשנה האחרונה חודש הסכם אחד ומומשו אופציות לגבי 5חנויות. .6.4תפוסה - שיעור התפוסה בנכס הנדון .100% .6.5דמי ניהול עפ"י דיווח החברה ,דמי הניהול החודשיים בשנת 2012עמדו על .₪ 272,907 כ – ₪ 14למ"ר לחודש. דמי הניהול הנם סבירים. הוצאות הניהול השנתיות בשנת 2012כ .₪ 149,000 - 12 .7היסטוריה של הנכס ,שומות ועסקאות .7.1רכישות ועסקאות לא נעשו רכישות ועסקאות ב 5 -השנים האחרונות. .7.2שומות מקרקעין קודמות עד שלוש השנים לפני המועד הקובע 31.12.2012 ערכתי חוות דעת לנכס שבנדון נכון ליום . 31.12.2011 לצורך דיווח בדוחותיה הכספיים של החברה. .₪ 81,590,000 אומדן השווי בגבולות שיעור השינוי – .2.35% השינוי נובע מעלייה ממימוש אופציה של שני שוכרים במחירים גבוהים יותר ועלייה בשיעור המדד. אין שינוי בשער ההיוון. ערכתי חוות דעת לנכס שבנדון נכון ליום . 31.12.2010 לצורך דיווח בדוחותיה הכספיים של החברה. .₪ 73,820,000 אומדן השווי בגבולות הנכס שבנדון הוערך ע"י נכון ליום 15.12.2010במסגרת חוות דעת שנערכה למלון רימונים בשלמות עבור מוסד בנקאי. שווי הנכס זהה להערכה זו. ערכתי חוות דעת לנכס שבנדון נכון ליום . 31.12.2009 לצורך דיווח בדוחותיה הכספיים של החברה. .₪ 50,480,000 אומדן השווי בגבולות 13 .8השומה .8.1קיימות 3גישות להערכת שווי של נכסי מקרקעין גישת ההשוואה הגישה מבוססת על אומדן שווי השוק של הנכס בהתבסס על נתוני שוק ועסקאות בנכסים הדומים במיקומם ,אופיים ,רמת הסיכון בהם ,מידת סחירותם וכיו"ב. ההערכה מבוצעת ע"י התאמת מכלול הגורמים בין נכסי ההשוואה לנכס הנישום. גישת העלויות בגישה זו הנכס מוערך על בסיס העלות הצפויה בבניית נכס אחר הדומה לנכס הנישום ,עפ"י יישום עיקרון התחלופה. השווי הינו סיכום של ערך הקרקע ,בתוספת עלות ההקמה והיזום של מבנה חדש ובניכוי מרכיבי הפחת החל בנכס הנדון ,וכן התייחסות להשפעה של מענקי השקעה. גישת היוון ההכנסות בגישה זו אומדים את שווי הנכס על ידי היוון זרם הכנסות אשר צפויות להתקבל לאורך יתרת החיים הכלכליים של הנכס .בגישה זו מגולמים גם מרכיבי סיכון לזרם ההכנסות וההוצאות. גישה זו מתאימה בעיקר לנכסים מניבים ו /או בעלי פוטנציאל הנבה. .8.2גורמים ושיקולים 8.2.1הסביבה טיילת "השלום" החוף הצפוני ,אילת. מיקום זה נחשב ל – " ,"Prime locationסמוך מידית לחוף הים ובמרחק הליכה ממרכזי המסחר והאטרקציות. 8.2.2הנכס הנכס מהווה חזית מסחרית הפונה לטיילת שפת הים. השטח הבנוי – 1,054מ"ר 548 +מ"ר מחסנים. 8.2.3מצב פיזי ותחזוקתי מצבו הפיזי והתחזוקתי טוב. 8.2.4מצב משפטי הזכויות בנכס הינם זכויות חכירה ממנהל מקרקעי ישראל של מלון נפטון בע"מ . 8.2.5סיכויים וסיכונים בנכס וגורמים העשויים להשפיע עליהם קהל היעד של שטחי המסחר הם התיירים באילת . ענף התיירות בישראל מושפע באופן ישיר מאירועים ביטחוניים, מדיניים וכלכליים. 14 8.2.6היטל השבחה מובאים בחשבון היטלי השבחה בגין שינוי השימוש מאולמות ומחסנים למסחר ובגין הסיכון שתידרש תכנית לשינוי יעוד ממלונאות למסחר. 8.2.7תשלומים למינהל מקרקעי ישראל כאמור ,החלופה הכדאית לתשלום למינהל מקרקעי ישראל ,הנה תשלום דמי היוון לתקופת חכירה נוספת בתום תקופת החכירה למגרש מס' .16 בנוסף ,מחושבים תשלומים למינהל מקרקעי ישראל בגין שינוי השימוש מאולמות ומחסנים למסחר ובגין הסיכון שתידרש הכנת תכנית בניין עיר לשינוי יעוד ממלונאות למסחר. .8.3עקרונות לתחשיב 8.3.1פירוט גישת השומה הנכס שבנדון הנו נכס מניב. אומדן השווי נקבע בגישת היוון ההכנסות. כאמור ,קיימות 3גישות שומה ,גישת ההשוואה ,גישת היוון ההכנסות וגישת העלות. גישת היוון ההכנסות ,הינה הגישה הטובה ביותר להערכת הנכס הנדון שהנו נכס מניב .אין נתוני השוואה רלוונטיים לשימוש בגישת ההשוואה ולפיכך לא נעשה שימוש בגישה זו. 8.3.2נתוני השוואה לשיעורי ההיוון שער ההיוון שנקבע לדמי השכירות לשטחים המסחריים בחזית הטיילת.9% - שער ההיוון הראוי הינו פועל יוצא של התשואות המקובלות בשוק המקרקעין ,תוך התחשבות והתאמה למאפיינים הספציפיים של הנכס המוערך ולרמת הסיכון הגלומה בהכנסות המדווחות. להלן מס' דוגמאות רלוונטיות לקביעת שער ההיוון : 03/2012 - 06/2012 - חברת הביטוח כלל רכשה 2מרכזים מסחריים חדשים בפ"ת ובנהריה. .8% שיעור התשואה האינפורמציה הנה עפ"י הסכם הרכישה. 3קומות משרדים במגדלי אקרשטיין בהרצליה. נמכרו לפי שיעור תשואה שנתי של .7.5% האינפורמציה הנה עפ"י הסכם הרכישה. 15 06/2012 - בניין משרדים "בית אימג'סטור" ,נרכש ע"י חברת אימג'סטור( ,ברחוב המגשימים ,קרית מטלון, בפתח תקווה. חברת אימג' סטור ששכרה את הבניין במשך 9שנים 19מליון . ₪ סכום העסקה - העסקה משקפת שיעור תשואה של .7.6% האינפורמציה הנה עפ"י הסכם הרכישה. 07/2012 - קבוצת עזריאלי רכשה מחברת מבני תעשיה את מלוא הזכויות בפאואר סנטר באר שבע. 23,000מ"ר 900 +מקומות חניה ושטחים נוספים בשלבי הקמה. 27מ' .₪ההכנסה השנתית 339.5מ' .₪סכום העסקה שיעור תשואה מתקבל .7.95% - האינפורמציה עפ"י דיווח לרשות לניירות ערך. 08/2012 - חברת "אמות השקעות" רכשה 50%מזכויות במרכז המסחרי "מרכז הקריה" באשדוד. המרכז כולל שטח של 12,000מ"ר למסחר ומשרדים ,חניון תת קרקעי הכולל 300מקומות חניה וכן זכויות בניה עתידיות. 68.5מיליון .₪ סכום העסקה 5.8מיליון .₪ ה NOI -הצפוי .8.46% שיעור תשואה מתקבל - האינפורמציה עפ"י דיווח לרשות לניירות ערך. 08/2012 - חברת הביטוח הראל רכשה את מבנה "איקאה" בנתניה. שיעור התשואה .7.3% - האינפורמציה עפ"י דיווח לרשות לניירות ערך. עפ"י סקר שנערך ע"י השמאי הממשלתי הראשי, שיעורי התשואה הממוצעים למחצית הראשונה של שנת 2012הנם כדלקמן: .8.2% משרדים .8.3% מסחר .8.6% תעשיה ומלאכה עוד עולה מהסקר כי במרכז הארץ שעורי התשואה נמוכים יותר. שערי ההיוון בעסקאות המוצגות לעיל ,נעים בין .8.5% - 7.3% לאור רמת הסיכון באזור תיירות ,שער ההיוון המובא בחשבון הנו – .9% 16 8.3.3נתוני השוואה לדמי שכירות ראויים פרוייקט "חוף הטיילת" מול החזית המסחרית של מלון נפטון הנכס מושכר ל – 4שוכרים. דמי השכירות הנם בטווח שבין ₪ 485למ"ר ₪ 550 - ,למ"ר. קיים הסכם שכירות אחד לפי ₪ 1,000למ"ר. קניון "מול הים" באילת הקניון כולל 122חנויות בשטח של כ 11 -א' מ"ר. דמי השכירות הממוצעים ₪ 395למ"ר .דמי הניהול ₪ 85-90למ"ר. הנ"ל עפ"י פירסום בעיתונות. פארק הקרח ,אילת) :עפ"י פרסום בעיתונות מ (11/2010 - רשת קרוקס שכרה שטח של 80מ"ר תמורת ₪ 500למ"ר. חנות עיצובים שכרה שטח של 40מ"ר תמורת ₪ 500למ"ר. בית קפה שכר שטח )לא צויין השטח( תמורת ₪ 650למ"ר. עפ"י פירסום מ – 8/2011שכרה רשת לורד קישט שטח של 80מ"ר תמורת ₪ 500למ"ר לחודש. 8.3.4תחשיב השווי דמ"ש חודשיים ₪ 621,269 ₪ 43,098 ₪ 15,797 לשנה שיעור היוון 9.0% ₪ 7,455,225 9.0% ₪ 517,170 9.0% ₪ 189,569 דמ"ש מחנויות דמ"ש ממחסנים הכנסה מעלייה בדמי השכירות שווי החזית המסחרית מקדם סיכון 50% היטל השבחה בגין הסיכון לדרישה להכנת תב"ע מקדם סיכון 50% תשלומים למינהל בגין הסיכון לדרישת תכנית היטל השבחה -בגין שינוי יעוד מאולם למסחר תשלום למינהל בגין שינוי יעוד מאולם למסחר תשלום למינהל מקרקעי ישראל להארכת ההסכם סה"כ תשלום היטל השבחה +תשלום למינהל מקרקעי ישראל סה"כ שווי הנכס 8.3.5הסתמכות על מומחים ו/או שמאים אחרים בחוות דעת זו לא הסתמכתי על מומחים ו/או שמאי מקרקעין אחרים. 17 שווי הנכס ₪ 82,840,000 ₪ 5,750,000 ₪ 1,890,000 ₪ 90,480,000 ₪ 1,150,000 ₪ 1,070,000 ₪ 1,180,000 ₪ 640,000 ₪ 2,930,000 ₪ 6,970,000 83,510,000 .8.4בדיקת רגישות שווי ₪ 101,640,000 ₪ 94,830,000 ₪ 88,830,000 ₪ 83,510,000 ₪ 78,730,000 ₪ 74,430,000 שער היוון 7.5% 8.0% 8.5% 9.0% 9.5% 10% .9קביעת השווי אומדן שווי הנכס שבנדון ,בשוק החופשי בקריטריון של קונה מרצון ממוכר ברצון, כשהוא ריק ,פנוי ונקי מכל חוב ,שיעבוד ,משכנתא וזכויות צד ג' למעט זכויות השוכרים החופשיים ,בסך השווה ל₪ 83,510,000 - )שמונים ושלושה מיליון חמש מאות ועשרה אלף .(₪ לא כולל מע"מ. המועד הקובע - מיסים ותשלומים - .31.12.2012 תשלומים צפויים בגין היטל השבחה הופחתו מהשווי. תשלומים צפויים למינהל מקרקעי ישראל הופחתו מהשווי. שווי הנכס בספרי התאגיד.₪ 81,590,000 : הנני מצהירה כי אני בעלת ידע וניסיון רלבנטים לביצוע הערכת השווי וכי אין לי עניין אישי בנכס ו/או בבעליו וההערכה שלהלן נעשתה על פי מיטב ידיעותיי ,ניסיוני ושיקול דעתי המקצועיים. הנני מצהירה כי חוות דעתי זו נערכה על פי תקן מספר " 17.1גילוי מינימאלי נדרש בעבודות שמאות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווחים על פי חוק ניירות ערך ,התשכ"ח- "1968שניתן ע"י הועדה לתקינה שמאית במועצת שמאי המקרקעין. חוות דעת זו ערוכה על פי תקנות שמאי מקרקעין )אתיקה מקצועית( התשכ"ו 1966 - ועפ"י התקנים המקצועיים של הועדה לתקינה שמאית. בכבוד רב, רלי טרייסטמן-אגמי משפטנית ושמאית מקרקעין תאריך החתימה על דו"ח זה12.3.2013 : 18
© Copyright 2024