‫משרד האוצר‬ ‫מינהל הכנסות המדינה‬ ‫כ"ה באב התשע"א‬ ‫‪ 25‬באוגוסט ‪2011‬‬ ‫דב‪2011-2407 .‬‬ ‫ענף הנדל"ן למגורים ‪ -‬סיכום רבעון שני ‪2011‬‬ ‫)כולל סקירה נרחבת על פעילות תושבי החוץ(‬ ‫ברבעון השני התעצמה הירידה במספר העסקאות בשוק הנדל"ן‪ :‬ירידה בשיעור‬ ‫של ‪ 16%‬הן בהשוואה לרבעון הקודם והן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד‬ ‫רבעון שני ברציפות של ירידה משמעותית במספר העסקאות‪ ,‬על רקע ירידה חדה‬ ‫ברכישת דירות על ידי משקיעים‪ .‬בנוסף‪ ,‬לראשונה מאז הרבעון השלישי של ‪2010‬‬ ‫נרשמה ירידה ברכישת דירות על די משפרי דיור‪ .‬שיעור הדירות שנרכשו להשקעה‪ ,‬ירד‬ ‫לרמת שפל של ‪ 23.4%‬השיעור הנמוך ביותר מאז הרבעון האחרון של שנת ‪.2003‬‬ ‫ברבעון השני של השנה נמכרו ‪ 21.9‬אלף דירות‪ ,‬ירידה בשיעור של כ‪ 16%-‬הן בהשוואה לתקופה‬ ‫המקבילה והן בהשוואה לרבעון הקודם‪ .‬זאת‪ ,‬בהמשך לירידה בשיעור של ‪ 11%‬במספר העסקאות‬ ‫ברבעון הראשון של השנה )בהשוואה לרבעון הרביעי של ‪ .(2010‬את הירידה במספר העסקאות‬ ‫המשיכו להוביל המשקיעים‪ ,‬אם כי גם ברכישת דירות למגורים )לא להשקעה( ניכרת החרפה‬ ‫בעוצמת הירידות‪ .‬סך הדירות שרכשו משקיעים ברבעון השני עמד על ‪ 5.1‬אלף דירות‪ ,‬ירידה‬ ‫בשיעור של ‪ 34%‬בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וירידה של ‪ 24%‬בהשוואה לרבעון הקודם‪.‬‬ ‫שיעור הירידה המצטבר במספר הדירות שרכשו משקיעים בהשוואה בין הרבעון השני של השנה‬ ‫לרבעון האחרון של ‪ 2010‬מגיע לכ‪ .44%-‬יש לציין‪ ,‬כי הפעם האחרונה בה נרשמה רמת נמוכה כזו‬ ‫של פעילות משקיעים בשוק הנדל"ן היתה ברבעון האחרון של ‪ ,2008‬רבעון שעמד בצל קריסתו של‬ ‫בנק ההשקעות "להמן ברדרס"‪ ,‬בו ירד סך מספר העסקאות בשוק בשיעור של ‪ 40%‬בהשוואה‬ ‫לרבעון שלפניו‪.‬‬ ‫רח'‬ ‫קפלן‬ ‫‪,1‬‬ ‫הקריה‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫ירושלים‬ ‫‪91030‬‬ ‫טל'‪02-5317201:‬‬ ‫פקס'‪02-5695355:‬‬ ‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬ ‫‪2‬‬ ‫גרף ‪1‬‬ ‫רכישת דירות ‪ ,2008 - 2011‬רבעוני‬ ‫‪31,000‬‬ ‫מספר דירות שנרכשו‬ ‫‪29,000‬‬ ‫‪27,000‬‬ ‫‪25,000‬‬ ‫‪23,000‬‬ ‫‪21,000‬‬ ‫‪19,000‬‬ ‫‪17,000‬‬ ‫‪15,000‬‬ ‫שני ‪ 2011‬רביעי ‪ 2010‬שני ‪ 2010‬רביעי ‪ 2009‬שני ‪ 2009‬רביעי ‪ 2008‬שני ‪2008‬‬ ‫רכישת דירות למגורים )לא להשקעה( רשמה אף הוא ירידה ברבעון השני‪ ,‬בקצב גבוה מזה שנרשם‬ ‫ברבעון הקודם‪ :‬מספר הדירות שנרכשו למגורים רשם ירידה של כ‪ 13%-‬בהשוואה לרבעון הקודם‪,‬‬ ‫זאת לאחר ירידה בשיעור של כ‪ 4%-‬ברבעון הראשון‪ ,‬בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד מדובר‬ ‫בירידה בשיעור של כ‪ .8%-‬ניתוח הרכב רוכשי דירה יחידה‪ ,‬בין רוכשי דירה ראשונה )זוגות צעירים‬ ‫בדר"כ( לבין משפרי דיור‪ ,‬מלמד כי לראשונה מאז הרבעון השלישי של ‪ 2010‬נרשמה ירידה במספר‬ ‫העסקאות גם בפלח השוק של משפרי הדיור‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬חשוב להדגיש כי בהשוואה בין הרבעון‬ ‫השני של השנה לבין התקופה המקבילה אשתקד נרשם גידול בפעילות משפרי הדיור לעומת ירידה‬ ‫בפעילות רוכשי דירה ראשונה‪.‬‬ ‫רוכשי דירה יחידה ‪ -‬משפרי דיור לעומת זוגות צעירים‬ ‫‪ 14,000‬‬ ‫מספר דירות שנרכשו‬ ‫‪ 12,000‬‬ ‫‪ 10,000‬‬ ‫‪ 8,000‬‬ ‫‪ 6,000‬‬ ‫‪ 4,000‬‬ ‫‪ 2,000‬‬ ‫‐‪ ‬‬ ‫שני ‪2011‬‬ ‫ראשון ‪ 2011‬רביעי ‪ 2010‬שלישי ‪2010‬‬ ‫משפרי דיור‬ ‫רח'‬ ‫קפלן‬ ‫‪,1‬‬ ‫הקריה‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫ירושלים‬ ‫שני ‪2010‬‬ ‫ראשון ‪2010‬‬ ‫זוגות צעירים‬ ‫‪91030‬‬ ‫טל'‪02-5317201:‬‬ ‫פקס'‪02-5695355:‬‬ ‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬ ‫‪3‬‬ ‫בפילוח גיאוגרפי בולט אזור באר שבע עם שיעורי ירידה של כ‪ 20% -‬במספר העסקאות הכולל‬ ‫)דירה "יחידה" ודירה "נוספת"(‪ ,‬הן בהשוואה לרבעון הקודם והן בהשוואה לתקופה המקבילה‬ ‫אשתקד‪ .‬זאת לאחר שבשנת ‪ 2010‬נרשם גידול חד במספר העסקאות הכולל באזור זה‪ ,‬הרבה‬ ‫מעבר לממוצע הארצי‪ .‬ניתוח הממצאים מלמד כי את הירידה במספר העסקאות באזור זה ברבעון‬ ‫השני של ‪ 2011‬הובילו דווקא משפרי הדיור‪ ,‬אשר רשמו ירידה בשיעור של ‪ 24%‬בהשוואה לרבעון‬ ‫הקודם )לעומת ירידה של ‪ 13%‬ברמה הארצית בקרב משפרי דיור‪ ,‬וירידה של ‪ 14%‬ברכישת דירות‬ ‫ע"י זוגות צעירים באזור(‪ ,‬לאחר שיעורי עליה חדים בשני הרבעונים הקודמים‪ .‬בפילוח בין‬ ‫האוכלוסייה המקומית )הגרה באזור ב"ש( לאוכלוסייה המגיעה מאזורים אחרים נמצא כי עיקר‬ ‫הירידה נובעת מצמצום רכישות ע"י האוכלוסייה המקומית‪ .‬הדבר בולט במיוחד בקרב הזוגות‬ ‫הצעירים – ‪ 35%‬מהזוגות הצעירים שרכשו דירה באזור ב"ש ברבעון השני לא התגוררו באזור זה‪,‬‬ ‫לעומת שיעור של ‪ 25%‬בלבד ברבעון הראשון של ‪.2010‬‬ ‫לוח ‪ – 1‬סה"כ רכישת דירות – רבעון שני ‪2011‬‬ ‫משרדי‬ ‫מקרקעין‬ ‫מיסוי מספר דירות שנמכרו‬ ‫שיעור שינוי לעומת שיעור שינוי לעומת‬ ‫רבעון ראשון ‪,2011‬‬ ‫רבעון שני ‪,2010‬‬ ‫ב‪%-‬‬ ‫ב‪%-‬‬ ‫אזור המרכז‪¹‬‬ ‫‪2,890‬‬ ‫‪12.8-‬‬ ‫‪-14.3‬‬ ‫אזור ירושלים‬ ‫‪2,255‬‬ ‫‪18.8-‬‬ ‫‪-20.6‬‬ ‫אזור חיפה‬ ‫‪3,487‬‬ ‫‪5.8-‬‬ ‫‪-14.4‬‬ ‫אזור ת"א‬ ‫‪2,170‬‬ ‫‪10.2-‬‬ ‫‪-14.1‬‬ ‫אזור חדרה‬ ‫‪1,101‬‬ ‫‪6.2-‬‬ ‫‪-9.2‬‬ ‫אזור טבריה‬ ‫‪581‬‬ ‫‪24.4-‬‬ ‫‪-9.8‬‬ ‫אזור נצרת‬ ‫‪683‬‬ ‫‪13.4-‬‬ ‫‪-16.3‬‬ ‫אזור נתניה‪³‬‬ ‫‪2,054‬‬ ‫‪19.4-‬‬ ‫‪-16.0‬‬ ‫אזור רחובות‪²‬‬ ‫‪3,725‬‬ ‫‪21.1-‬‬ ‫‪-17.6‬‬ ‫אזור ב"ש‬ ‫‪2,925‬‬ ‫‪20.5-‬‬ ‫‪-19.1‬‬ ‫ארצי‬ ‫‪21,872‬‬ ‫‪15.5-‬‬ ‫‪-16.1‬‬ ‫מקור‪ :‬שע"מ; עיבודי מינהל הכנסות המדינה‪.‬‬ ‫הערות‪:‬‬ ‫‪ ¹‬אזור המרכז כולל בין היתר את הערים‪ :‬פתח‪-‬תקוה‪ ,‬חולון‪ ,‬רמת‪-‬גן‪ ,‬גבעתיים‪ ,‬בני‪-‬ברק ויהוד‪.‬‬ ‫‪²‬אזור רחובות כולל את שפלת החוף‪ .‬נכללות בו בין היתר הערים‪ :‬ראשל"צ‪ ,‬מודיעין‪ ,‬רמלה‪ ,‬לוד‬ ‫ויבנה‪.‬‬ ‫‪ ³‬אזור נתניה כולל בין היתר את הערים‪ :‬רעננה‪ ,‬כפר‪-‬סבא‪ ,‬הרצליה ורמת השרון‪.‬‬ ‫אזור חיפה רשם שיעור ירידה מתון במספר העסקאות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד‪,‬‬ ‫כאשר ההסבר המרכזי לכך נעוץ בירידה המתונה יחסית בפעילות המשקיעים באזור‪ ,‬בהשוואה‬ ‫לשיעורי הירידה החדים שרושם פלח שוק זה ברמה הארצית‪ .‬ברכישת דירות למגורים באזור‬ ‫חיפה נרשמה יציבות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד‪ ,‬זאת על רקע גידול חד ברכישת דירות‬ ‫ע"י משפרי דיור )גידול של ‪ 60%‬בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד( אשר קיזז ירידה חדה‬ ‫ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים‪.‬‬ ‫רח'‬ ‫קפלן‬ ‫‪,1‬‬ ‫הקריה‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫ירושלים‬ ‫‪91030‬‬ ‫טל'‪02-5317201:‬‬ ‫פקס'‪02-5695355:‬‬ ‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬ ‫‪4‬‬ ‫האזור היחידי שנרשם בו גידול ברכישת דירות ע"י משפרי דיור‪ ,‬הן בהשוואה לתקופה המקבילה‬ ‫אשתקד והן בהשוואה לרבעון הקודם‪ ,‬הוא אזור ת"א‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬אף כי גם באזור זה נרשמה ירידה‬ ‫ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים‪ ,‬הרי שירידה זו היתה מינורית‪ .‬הגורם שהביא בכל זאת לירידה‬ ‫בסך העסקאות באזור היו המשקיעים‪ ,‬אשר רשמו את שיעורי הירידה החדים ביותר במספר‬ ‫העסקאות בהשוואה ארצית‪ .‬ניתן להניח כי רמות המחירים הגבוהות באזור זה‪ ,‬בשילוב ההחמרה‬ ‫בתנאי המשכנתאות ע"י בנק ישראל‪ ,‬מותירים את שוק הנדל"ן בת"א כתלוי יותר ויותר בפעילותם‬ ‫של משפרי הדיור‪ .‬כך‪ ,‬בעוד שלכל אורך השנה וחצי האחרונות היה מספר הדירות שנרכשו ע"י‬ ‫משקיעים גבוה‪ ,‬ובאופן משמעותי‪ ,‬ממספר הדירות שנרכשו ע"י משפרי דיור או זוגות צעירים‪ ,‬הרי‬ ‫שברבעון השני של ‪ 2011‬פלח השוק של המשקיעים הוא הקטן ביותר באזור זה‪.‬‬ ‫ת"א ‪ -‬הרכב רוכשי הדירות ‪2011-2010‬‬ ‫‪ 1,600‬‬ ‫מספר דירות שנרכשו‬ ‫‪ 1,400‬‬ ‫‪ 1,200‬‬ ‫‪ 1,000‬‬ ‫‪ 800‬‬ ‫‪ 600‬‬ ‫‪ 400‬‬ ‫‪ 200‬‬ ‫‐‪ ‬‬ ‫שני ‪2011‬‬ ‫ראשון ‪ 2011‬רביעי ‪ 2010‬שלישי ‪2010‬‬ ‫משקיעים‬ ‫משפרי דיור‬ ‫שני ‪2010‬‬ ‫ראשון ‪2010‬‬ ‫זוגות צעירים‬ ‫ברבעון השני נמשכה הירידה ברכישת דירות חדשות‪ :‬ירידה של ‪ 28%‬בהשוואה‬ ‫לרבעון הקודם וירידה של ‪ 11%‬בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד‪.‬‬ ‫ירידות חדות במיוחד נרשמו באזור רחובות‪ ,‬האזור בעל המשקל הגבוה ביותר במכירת‬ ‫דירות חדשות‪ ,‬ובאזור המרכז‪.‬‬ ‫ברבעון השני של ‪ 2011‬נמכרו ‪ 4.8‬אלף דירות חדשות‪ ,‬הרמה הנמוכה ביותר מאז רמות השפל‬ ‫שנרשמו ברבעון האחרון של ‪ .2008‬בהשוואה לרמת המכירות ברבעון השני בכל אחת מהשנים‬ ‫בעשור האחרון‪ ,‬נמצא כי זהו הרבעון הנמוך ביותר מאז שנת המיתון של ‪ .2003‬שיעורי הירידה‬ ‫החדים ביותר נמצאו באזור רחובות‪ ,‬האזור בעל המשקל הגבוה ביותר במכירת דירות חדשות‪.‬‬ ‫מאז רבעון השיא שנרשם באזור זה ברבעון הרביעי של ‪ ,2010‬כתוצאה ממבצע מכירות בפרויקט‬ ‫רחב היקף‪ ,‬ירדה רמת המכירות בשיעור של קרוב ל‪ .50%-‬ניתוח הממצאים מלמד כי הירידה‬ ‫החדה ברכישת דירות חדשות באזור זה נובעת בעיקר מירידה חדה בפלח השוק של הזוגות‬ ‫הצעירים‪ ,‬כאשר לכך התווספה ירידה במשקל הדירות החדשות הנרכשות ע"י פלח שוק זה‪.‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬פלח השוק של משפרי הדיור באזור רשם אמנם עליה‪ ,‬אולם משקל הדירות החדשות‬ ‫רח'‬ ‫קפלן‬ ‫‪,1‬‬ ‫הקריה‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫ירושלים‬ ‫‪91030‬‬ ‫טל'‪02-5317201:‬‬ ‫פקס'‪02-5695355:‬‬ ‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬ ‫‪5‬‬ ‫שנרכשו ע"י פלח שוק זה ירד בשיעור חד‪ ,‬משיעור של ‪ 50%‬ברבעון הרביעי לשיעור של ‪ 37%‬בלבד‬ ‫ברבעון השני‪.‬‬ ‫אזור המרכז רשם אף הוא ירידה חדה במכירת דירות חדשות‪ ,‬רבעון שלישי ברציפות‪ .‬הירידה‬ ‫באזור זה נובעת גם כן במידה רבה מפלח השוק של הזוגות הצעירים‪ ,‬אולם בניגוד לממצאים‬ ‫באזור רחובות‪ ,‬לא חל שינוי משמעותי בשני הרבעונים האחרונים במשקל הדירות החדשות‬ ‫שרכשו זוגות צעירים )מסך הדירות שנרכשו על ידם(‪ .‬מנגד‪ ,‬ניתן לזהות גם באזור זה שינוי העדפה‬ ‫בולט של משפרי הדיור‪ ,‬לטובת דירות יד שניה‪.‬‬ ‫לוח ‪ –2‬רכישת דירות חדשות – רבעון שני ‪2011‬‬ ‫משרדי‬ ‫מקרקעין‬ ‫מיסוי מספר דירות שנמכרו‬ ‫שיעור שינוי לעומת שיעור שינוי לעומת‬ ‫רבעון ראשון ‪,2011‬‬ ‫רבעון שני ‪,2010‬‬ ‫ב‪%-‬‬ ‫ב‪%-‬‬ ‫המרכז‬ ‫‪616‬‬ ‫‪23.1-‬‬ ‫‪-29.0‬‬ ‫ירושלים‬ ‫‪571‬‬ ‫‪8.5-‬‬ ‫‪-21.3‬‬ ‫חיפה‬ ‫‪533‬‬ ‫‪23.0‬‬ ‫‪-26.6‬‬ ‫ת"א‬ ‫‪305‬‬ ‫‪5.6-‬‬ ‫‪-35.6‬‬ ‫חדרה‬ ‫‪301‬‬ ‫‪0.4‬‬ ‫‪-11.2‬‬ ‫טבריה‬ ‫‪65‬‬ ‫‪9.7‬‬ ‫‪-27.3‬‬ ‫נצרת‬ ‫‪107‬‬ ‫‪27.5‬‬ ‫‪-41.5‬‬ ‫נתניה‬ ‫‪571‬‬ ‫‪12.0-‬‬ ‫‪-17.8‬‬ ‫רחובות‬ ‫‪1,048‬‬ ‫‪25.6-‬‬ ‫‪-31.3‬‬ ‫ב"ש‬ ‫‪701‬‬ ‫‪10.0-‬‬ ‫‪-36.0‬‬ ‫ארצי‬ ‫‪4,818‬‬ ‫‪11.1-‬‬ ‫‪-28.3‬‬ ‫מקור‪ :‬שע"מ; עיבודי מינהל הכנסות המדינה‪.‬‬ ‫באזור ב"ש‪ ,‬שרשם שיעור גידול חד )‪ (42%‬במכירת דירות חדשות בשנת ‪) 2010‬כאשר ביתר‬ ‫האזורים נרשמה יציבות במכירות באותה השנה( נרשמת מתחילת השנה ירידה במכירת דירות‬ ‫חדשות‪ ,‬כאשר ברבעון השני שיעור הירידה )בהשוואה לרבעון הראשון( גבוה מהממוצע הארצי‬ ‫ומגיע ל‪ .36%-‬בעיקר בולטת באזור זה ירידה חדה ברכישת דירות חדשות ע"י זוגות צעירים‬ ‫)ירידה של ‪ 42%‬בהשוואה לרבעון הראשון(‪ ,‬זאת הן על רקע ירידה אבסולוטית במספר הזוגות‬ ‫הצעירים שרכשו דירה )חדשה או יד שניה( והן על רקע שינוי טעמים של הרוכשים לטובת דירות‬ ‫יד שניה‪ .‬בנוסף‪ ,‬נרשמה ברבעון השני ירידה משמעותית ברכישת דירות חדשות ע"י משפרי דיור‪,‬‬ ‫לאחר עליות חדות שנרשמו בשני הרבעונים הקודמים‪ .‬בסיכומו של דבר‪ ,‬כפי שניתן לראות בגרף‬ ‫הבא‪ ,‬בשלושת הרבעונים האחרונים הצטמצם משמעותית הפער בין דירות חדשות הנרכשות ע"י‬ ‫זוגות צעירים בב"ש לבין מספר הדירות החדשות הנרכשות ע"י משפרי דיור‪ .‬במקביל‪ ,‬התרחב‬ ‫משמעותית הפער בינם )רוכשי דירה חדשה "יחידה"( לבין מספר הדירות החדשות שנרכשו ע"י‬ ‫משקיעים‪.‬‬ ‫רח'‬ ‫קפלן‬ ‫‪,1‬‬ ‫הקריה‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫ירושלים‬ ‫‪91030‬‬ ‫טל'‪02-5317201:‬‬ ‫פקס'‪02-5695355:‬‬ ‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬ ‫‪6‬‬ ‫רכישת דירות חדשות באזור ב"ש‪2011-2010 ,‬‬ ‫‪ 700‬‬ ‫‪ 600‬‬ ‫‪ 500‬‬ ‫‪ 400‬‬ ‫‪ 300‬‬ ‫‪ 200‬‬ ‫‪ 100‬‬ ‫‐‪ ‬‬ ‫שני ‪2011‬‬ ‫ראשון ‪2011‬‬ ‫משקיעים‬ ‫רביעי ‪2010‬‬ ‫שלישי ‪2010‬‬ ‫זוגות צעירים‬ ‫שני ‪2010‬‬ ‫ראשון ‪2010‬‬ ‫משפרי דיור‪:‬‬ ‫האזור היחידי בו כמות הדירות החדשות שנמכרה ברבעון השני היתה גבוהה מזו שבתקופה‬ ‫המקבילה אשתקד‪ ,‬הוא אזור חיפה‪ .‬ההסבר לכך נעוץ בגידול חד בשיעור של קרוב ל‪ 60%-‬ברכישת‬ ‫דירות חדשות ע"י משפרי דיור‪ ,‬פלח שוק אשר רשם גידול רצוף ומשמעותי ברכישת דירות חדשות‬ ‫לכל אורך שנת ‪ ,2010‬ולשיאו הגיע ברבעון הראשון של ‪ .2011‬יחד עם זאת‪ ,‬ברבעון השני נפלה רמת‬ ‫הרכישות של דירות חדשות ע"י משפרי הדיור באזור זה בשיעור של ‪ 34%‬לעומת הרבעון הראשון‪.‬‬ ‫רכישת דירות חדשות באזור חיפה‪2011-2010 ,‬‬ ‫‪ 450‬‬ ‫‪ 400‬‬ ‫‪ 350‬‬ ‫‪ 300‬‬ ‫‪ 250‬‬ ‫‪ 200‬‬ ‫‪ 150‬‬ ‫‪ 100‬‬ ‫‪ 50‬‬ ‫‐‪ ‬‬ ‫שני ‪ 2011‬ראשון ‪ 2011‬רביעי ‪ 2010‬שלישי ‪ 2010‬שני ‪2010‬‬ ‫זוגות צעירים‬ ‫רח'‬ ‫קפלן‬ ‫‪,1‬‬ ‫הקריה‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫ירושלים‬ ‫ראשון ‪2010‬‬ ‫משפרי דיור‪:‬‬ ‫‪91030‬‬ ‫טל'‪02-5317201:‬‬ ‫פקס'‪02-5695355:‬‬ ‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬ ‫‪7‬‬ ‫מחירי הדירות החדשות ברבעון השני היו נמוכים ב‪ 2.9%-‬בממוצע בהשוואה‬ ‫לרבעון הראשון של ‪.2011‬‬ ‫ברבעון השני של ‪ 2011‬הוסיפו לרדת מחירי הדירות החדשות‪ ,‬בשיעור נומינלי ממוצע של ‪2.9%‬‬ ‫בהשוואה לרבעון הראשון של השנה‪ .‬בדומה לרבעון הראשון‪ ,‬הובילו את ירידות המחירים אזור‬ ‫ירושלים ואזור השרון )ירידה של כ‪ 6%-‬בממוצע(‪ .‬ירידה חדה נרשמה גם באזור המרכז )כ‪(4%-‬‬ ‫ואילו אזור ת"א רשם ירידה מינורית בשיעור של ‪ .0.5%‬אזור חיפה הוא עדיין האזור היחידי בו‬ ‫נרשמה עליית מחירים ברבעון השני של השנה‪ ,‬אם כי בקצב איטי יותר מאשר ברבעון הראשון‬ ‫)עליה בשיעור של כ‪.(1%-‬‬ ‫גרף ‪6‬‬ ‫כמות דירות חדשות שנמכרה ומחיר דירה חציוני‬ ‫‪8,000‬‬ ‫‪1000‬‬ ‫‪7,000‬‬ ‫‪800‬‬ ‫‪6,000‬‬ ‫‪5,000‬‬ ‫‪600‬‬ ‫‪4,000‬‬ ‫‪400‬‬ ‫‪3,000‬‬ ‫‪2,000‬‬ ‫‪200‬‬ ‫כמות דירות חדשות שנמכרה‬ ‫מחיר חציוני נקי דירה חדשה‬ ‫‪1200‬‬ ‫‪9,000‬‬ ‫‪1,000‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪-‬‬ ‫מחיר חציוני נקי דירה חדשה‬ ‫כמות דירות חדשות שנמכרה‬ ‫רבעון שני ברציפות של ירידה חדה במספר העסקאות בדירות יד שניה‪ .‬בהשוואה‬ ‫לתקופה המקבילה אשתקד מגיע שיעור הירידה לכ‪.17%-‬‬ ‫האצה משמעותית בירידה במספר העסקאות באזור ירושלים ובאזור נתניה‪.‬‬ ‫ברבעון השני של השנה נרכשו כ‪ 17.1-‬אלף דירות יד שניה‪ ,‬ירידה בשיעור של כ‪ 17%-‬בהשוואה‬ ‫לתקופה המקבילה אשתקד וירידה בשיעור של כ‪ 12%-‬בהשוואה לרבעון הקודם‪ .‬זאת לאחר שכבר‬ ‫ברבעון הראשון של השנה נרשמה ירידה במספר העסקאות‪ ,‬בשיעור של כ‪ 9%-‬לעומת הרבעון‬ ‫האחרון של ‪.2010‬‬ ‫בפילוח גיאוגרפי בולטים אזור ירושלים ואזור נתניה )הכולל את ערי השרון( בהאצה בשיעור‬ ‫הירידה במספר העסקאות‪ .‬בירושלים למשל נרשמה ירידה בשיעור של כ‪ 20%-‬במספר העסקאות‬ ‫ברבעון השני לעומת הרבעון הקודם‪ ,‬כמעט כפליים משיעור הירידה הארצי‪ ,‬זאת כאשר ברבעון‬ ‫הראשון של השנה ירד מספר העסקאות באזור זה בשיעור מתון יחסית לממוצע הארצי )ירידה של‬ ‫רח'‬ ‫קפלן‬ ‫‪,1‬‬ ‫הקריה‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫ירושלים‬ ‫‪91030‬‬ ‫טל'‪02-5317201:‬‬ ‫פקס'‪02-5695355:‬‬ ‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬ ‫‪8‬‬ ‫פחות מ‪ .(6%-‬באזור נתניה נרשמה ירידה בשיעור של כ‪ 15%-‬במספר העסקאות‪ ,‬כמעט כפליים‬ ‫משיעור הירידה ברבעון הקודם‪.‬‬ ‫הירידה החדה במספר העסקאות בירושלים מצאה ביטוי בשינוי משמעותי ברמות השכר של‬ ‫רוכשי הדירות באזור זה במחצית השנה האחרונה‪ .‬כפי שניתן לראות מהגרף הבא‪ ,‬מאז הרבעון‬ ‫השלישי ‪ ,‬שהתאפיין ברמות שכר נמוכות של רוכשי הדירות באזור זה‪ ,‬נרשמה עליה חדה ורצופה‬ ‫בשכר הרוכשים בשלושת הרבעונים הבאים‪ .‬ניתן להסביר שינוי זה בהקשחת תנאי המשכנתאות‬ ‫שהטיל בנק ישראל‪ ,‬אשר אפקטיביים במיוחד באזור ירושלים בו היחס בין מחיר דירה לשכר‬ ‫הרוכשים הוא הגבוה ביותר בהשוואה ארצית )לפיכך ניתן להניח כי רמות המינוף של הרוכשים‬ ‫באזור זה גבוהות במיוחד(‪ .‬השינוי בהרכב הסוציו‪-‬אקונומי של הרוכשים באזור זה מצא ביטוי גם‬ ‫בתמהיל הדירות‪ -‬האוכלוסיה באזור זה רכשה ברבעון השני של ‪2011‬דירות יקרות יותר בהשוואה‬ ‫לדירות שנרכשו ברבעון השלישי של ‪ ,2010‬כאשר הפער עומד על ‪.9%‬‬ ‫‪ 1,400,000‬‬ ‫‪ 10,500‬‬ ‫‪ 1,350,000‬‬ ‫‪ 10,000‬‬ ‫‪ 1,300,000‬‬ ‫‪ 9,500‬‬ ‫‪ 9,000‬‬ ‫‪ 1,250,000‬‬ ‫‪ 8,500‬‬ ‫‪ 1,200,000‬‬ ‫‪ 8,000‬‬ ‫‪ 1,150,000‬‬ ‫‪ 7,500‬‬ ‫‪ 1,100,000‬‬ ‫‪ 7,000‬‬ ‫‪ 1,050,000‬‬ ‫‪ 6,500‬‬ ‫שכר חודשי ברוטו‬ ‫מחיר ממוצע‬ ‫אזור ירושלים ‪ -‬רוכשי דירות יד שניה‪ -‬שכר ומחירים‬ ‫‪ 6,000‬‬ ‫‪ 1,000,000‬‬ ‫שני ‪2011‬‬ ‫ראשון ‪2011‬‬ ‫רביעי ‪2010‬‬ ‫מחיר ממוצע‬ ‫שלישי ‪2010‬‬ ‫שני ‪2010‬‬ ‫שכר ממוצע‬ ‫לוח ‪ –4‬רכישת דירות יד שניה – רבעון שני ‪2011‬‬ ‫משרדי‬ ‫מקרקעין‬ ‫מיסוי מספר דירות שנמכרו‪,‬‬ ‫באלפים‬ ‫שיעור שינוי לעומת שיעור שינוי לעומת‬ ‫רבעון ראשון ‪,2011‬‬ ‫רבעון שני ‪,2010‬‬ ‫ב‪%-‬‬ ‫ב‪%-‬‬ ‫המרכז‬ ‫‪2,274‬‬ ‫‪9.5-‬‬ ‫‪-9.2‬‬ ‫ירושלים‬ ‫‪1,684‬‬ ‫‪21.8-‬‬ ‫‪-20.4‬‬ ‫חיפה‬ ‫‪2,955‬‬ ‫‪9.6-‬‬ ‫‪-11.8‬‬ ‫ת"א‬ ‫‪1,865‬‬ ‫‪10.9-‬‬ ‫‪-9.1‬‬ ‫חדרה‬ ‫‪800‬‬ ‫‪8.5-‬‬ ‫‪-8.4‬‬ ‫טבריה‬ ‫‪516‬‬ ‫‪27.3-‬‬ ‫‪-7.0‬‬ ‫נצרת‬ ‫‪576‬‬ ‫‪18.3-‬‬ ‫‪-9.0‬‬ ‫נתניה‬ ‫‪1,483‬‬ ‫‪21.9-‬‬ ‫‪-15.2‬‬ ‫רח'‬ ‫קפלן‬ ‫‪,1‬‬ ‫הקריה‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫ירושלים‬ ‫‪91030‬‬ ‫טל'‪02-5317201:‬‬ ‫פקס'‪02-5695355:‬‬ ‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬ ‫‪9‬‬ ‫רחובות‬ ‫‪2,677‬‬ ‫‪19.2-‬‬ ‫‪-10.7‬‬ ‫ב"ש‬ ‫‪2,224‬‬ ‫‪23.3-‬‬ ‫‪-11.8‬‬ ‫ארצי‬ ‫‪17,054‬‬ ‫‪16.5-‬‬ ‫‪-11.9‬‬ ‫מקור‪ :‬שע"מ; עיבודי מינהל הכנסות המדינה‪.‬‬ ‫רכישת דירות להשקעה ברבעון השני צנחה בשיעור של ‪ 34%‬בהשוואה לתקופה‬ ‫המקבילה אשתקד‪ ,‬לרמות השפל שנרשמו ברבעון האחרון של ‪ ,2008‬עם פרוץ‬ ‫המשבר העולמי‪ .‬שיעור הדירות שנרכשו להשקעה‪ ,‬ירד לרמת שפל של ‪.23.4%‬‬ ‫השיעור הנמוך ביותר מאז הרבעון האחרון של שנת ‪.2003‬‬ ‫סך הדירות שרכשו משקיעים ברבעון השני של ‪ 2011‬עמד על ‪ 5.1‬אלף דירות‪ ,‬ירידה בשיעור של‬ ‫‪ 34%‬בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וירידה בשיעור של ‪ 24%‬בהשוואה לרבעון הקודם‪.‬‬ ‫הפעם האחרונה בה נרשמה רמת שפל כזו ברכישת דירות להשקעה חלה ברבעון הרביעי של ‪,2008‬‬ ‫עם פרוץ המשבר העולמי‪ ,‬רבעון בו צנח מספר העסקאות הכולל בשיעור של ‪ 41%‬בהשוואה לרבעון‬ ‫הקודם‪ .‬מאז החלה לעלות הריבית הריאלית של בנק ישראל‪ ,‬ברבעון האחרון של ‪ ,2009‬נרשמת‬ ‫ירידה רצופה במספר הדירות הנרכשות להשקעה‪ ,‬למעט הרבעון האחרון של ‪ ,2010‬אשר הושפע‬ ‫מהקדמת רכישות על רקע ההעלאה המתוכננת במס הרכישה על דירה "נוספת"‪ .‬החל מתחילת‬ ‫‪ 2011‬ניכרת התעצמות במגמת הירידה ברכישת דירות ע"י משקיעים‪ ,‬כתוצאה מהעלאת שיעורי‬ ‫מס רכישה על דירות אלו‪.‬‬ ‫גרף ‪9‬‬ ‫הריבית הריאלית של בנק ישראל ורכישת דירות ע"י‬ ‫משקיעים‪ ,‬רבעוני‬ ‫הקדמת רכישות ע"י משקיעים על רקע ההודעה על‬ ‫העלאת שיעור מס רכישה החל מ‪2011-‬‬ ‫‪ 9,000‬‬ ‫פרוץ המשבר העולמי‬ ‫‪ 8,000‬‬ ‫‪2.0%‬‬ ‫‪ 7,000‬‬ ‫‪1.0%‬‬ ‫‪ 6,000‬‬ ‫‪0.0%‬‬ ‫‪ 5,000‬‬ ‫‪‐1.0%‬‬ ‫‪ 4,000‬‬ ‫‪‐2.0%‬‬ ‫‪II 2011‬‬ ‫‪I 2011‬‬ ‫‪IV 2010‬‬ ‫‪III 2010‬‬ ‫‪II 2010‬‬ ‫‪I 2010‬‬ ‫‪IV 2009‬‬ ‫‪III 2009‬‬ ‫‪II 2009‬‬ ‫‪I 2009‬‬ ‫‪IV 2008‬‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫‪III 2008‬‬ ‫קפלן‬ ‫‪,1‬‬ ‫הקריה‬ ‫ירושלים‬ ‫‪91030‬‬ ‫‪II 2008‬‬ ‫ריבית ריאלית ב"י )בניכוי ציפיות לאינפלציה(‬ ‫רח'‬ ‫‪3.0%‬‬ ‫ריבית ריאלית ב"י‬ ‫מספר דירות שנרכשו להשקעה‬ ‫‪ 10,000‬‬ ‫‪4.0%‬‬ ‫דירות להשקעה‬ ‫טל'‪02-5317201:‬‬ ‫פקס'‪02-5695355:‬‬ ‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬ ‫‪10‬‬ ‫כשיעור מסך העסקאות ירד משקל הדירות שנרכשו להשקעה‪ ,‬ירד לרמת שפל של ‪ 23.4%‬השיעור‬ ‫הנמוך ביותר מאז הרבעון האחרון של שנת ‪.2003‬‬ ‫גרף ‪10‬‬ ‫דירות שנרכשו למגורים ודירות שנרכשו להשקעה‪ ,‬רבעוני‬ ‫‪30,000‬‬ ‫משקל המשקיעים בשוק ירד לרמתו‬ ‫הנמוכה ביותר מאז ‪2003‬‬ ‫מספר דירות שנרכשו‬ ‫‪25,000‬‬ ‫‪20,000‬‬ ‫‪15,000‬‬ ‫‪10,000‬‬ ‫‪5,000‬‬ ‫‪0‬‬ ‫שני ראשון רביעי שלישי שני ראשון רביעי שלישי שני ראשון‬ ‫‪2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011‬‬ ‫דירות להשקעה‬ ‫דירות שנרכשו למגורים‬ ‫אזור ת"א ואזור המרכז רשמו את שיעורי הירידה החדים ביותר ברכישת דירות‬ ‫להשקעה‪ .‬כשיעור מסך העסקאות ירד משקל הדירות להשקעה בת"א ב‪ 20-‬נקודות אחוז‬ ‫בהשוואה בין הרבעון השני של השנה לרבעון הרביעי של ‪ 30%) 2010‬מהעסקאות לעומת‬ ‫‪ ,51%‬בהתאמה(‪ .‬במונחים כמותיים‪ ,‬רמת הרכישות של משקיעים באזור ת"א הינה‬ ‫הנמוכה ביותר מאז הרבעון השלישי של ‪.2003‬‬ ‫לוח ‪ –5‬רכישת דירות להשקעה – רבעון שני ‪2011‬‬ ‫משרדי‬ ‫מקרקעין‬ ‫מיסוי מספר דירות שנרכשו‬ ‫שיעור שינוי לעומת שיעור שינוי לעומת‬ ‫רבעון ראשון ‪,2011‬‬ ‫רבעון שני ‪,2010‬‬ ‫ב‪%-‬‬ ‫ב‪%-‬‬ ‫המרכז‬ ‫‪513‬‬ ‫‪47.5-‬‬ ‫‪-34.5‬‬ ‫ירושלים‬ ‫‪494‬‬ ‫‪30.0-‬‬ ‫‪-20.2‬‬ ‫חיפה‬ ‫‪984‬‬ ‫‪17.3-‬‬ ‫‪-16.6‬‬ ‫ת"א‬ ‫‪638‬‬ ‫‪47.5-‬‬ ‫‪-36.5‬‬ ‫חדרה‬ ‫‪208‬‬ ‫‪19.8-‬‬ ‫‪-25.7‬‬ ‫טבריה‬ ‫‪200‬‬ ‫‪38.1-‬‬ ‫‪-14.3‬‬ ‫נצרת‬ ‫‪159‬‬ ‫‪28.8-‬‬ ‫‪-14.8‬‬ ‫נתניה‬ ‫‪419‬‬ ‫‪48.2-‬‬ ‫‪-19.2‬‬ ‫רחובות‬ ‫‪640‬‬ ‫‪32.3-‬‬ ‫‪-23.9‬‬ ‫רח'‬ ‫קפלן‬ ‫‪,1‬‬ ‫הקריה‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫ירושלים‬ ‫‪91030‬‬ ‫טל'‪02-5317201:‬‬ ‫פקס'‪02-5695355:‬‬ ‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬ ‫‪11‬‬ ‫ב"ש‬ ‫‪860‬‬ ‫‪23.8-‬‬ ‫‪-19.9‬‬ ‫ארצי‬ ‫‪5,116‬‬ ‫‪34.2-‬‬ ‫‪-23.9‬‬ ‫מקור‪ :‬שע"מ; עיבודי מינהל הכנסות המדינה‪.‬‬ ‫כ‪ 68%-‬מרוכשי הדירות להשקעה ברבעון השני של השנה‪ ,‬היתה להם זו דירתם הראשונה שרכשו‬ ‫להשקעה מאז שנת ‪ .2003‬עבור כ‪ 19%-‬מהם היתה להם זו דירתם השניה שרכשו להשקעה‪.‬‬ ‫בפילוח גיאוגרפי נמצא כי אזור ב"ש הינו האזור בעל השכיחות היחסית הנמוכה ביותר של‬ ‫משקיעים שהיתה להם זו דירתם הראשונה שרכשו להשקעה מאז ‪ .2003‬כ‪ 9%-‬מהמשקיעים בב"ש‬ ‫ברבעון השני‪ ,‬הספיקו לרכוש יותר מארבע דירות להשקעה‪ ,‬עוד טרם רכישתם הנוכחית‪ .‬ברמה‬ ‫הארצית עומד פרמטר זה על ‪ 4%‬בלבד‪ .‬הסבר חלקי לשכיחות הגבוהה של משקיעים "כבדים"‬ ‫באזור ב"ש‪ ,‬הינו רמת המחירים הנמוכה באזור זה‪ ,‬כך שדי בהון עצמי נמוך יחסית כדי לרכוש‬ ‫כמה דירות‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬גם אזור חיפה מתאפיין ברמות מחירים נמוכות‪ ,‬ואף הוא מהווה מוקד‬ ‫משיכה למשקיעים‪ ,‬אולם באזור זה התפלגות הדירות שרכשו משקיעים קרובה יותר להתפלגות‬ ‫הארצית מאשר להתפלגות באזור ב"ש‪ .‬כך למשל‪ 66% ,‬מרוכשי הדירות להשקעה באזור זה‬ ‫ברבעון השני‪ ,‬היתה להם זו דירתם הראשונה שרכשו להשקעה מאז שנת ‪ ,2003‬שתי נקודות אחוז‬ ‫בלבד פחות מאשר ברמה הארצית‪.‬‬ ‫בהשוואה בין הרבעון השני של ‪ 2011‬לרבעון הקודם ניתן להבחין באזור ת"א ובאזור ירושלים‬ ‫בעליה במשקל המשקיעים שהדירה שרכשו ברבעון הנוכחי היתה להם דירתם הראשונה שרכשו‬ ‫להשקעה מאז שנת ‪ .2003‬דהיינו‪ ,‬משקיעים "חדשים"‪ .‬מנגד‪ ,‬באזור נתניה ובאזור רחובות ניכרת‬ ‫עליה במשקל המשקיעים ה"ותיקים" בשוק‪.‬‬ ‫רוכשי דירות להשקעה ברבעון השני של ‪2011‬‬ ‫לפי מספר הדירות שרכשו מאז שנת ‪2003‬‬ ‫ארצי‬ ‫אזור באר שבע‬ ‫רח'‬ ‫קפלן‬ ‫‪,1‬‬ ‫הקריה‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫ירושלים‬ ‫‪91030‬‬ ‫טל'‪02-5317201:‬‬ ‫פקס'‪02-5695355:‬‬ ‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬ ‫‪12‬‬ ‫האצה נוספת בקצב מכירת דירות ע"י משקיעים באזור ב"ש‪ .‬לקראת תום הרבעון‬ ‫ניכרת האצה במכירות המשקיעים גם באזור ת"א‪ .‬ברבעון השני של ‪ 2011‬נרשמה‬ ‫עליה מתונה ברמה הארצית במשקל המשקיעים מבין מוכרי דירות יד שניה‪.‬‬ ‫ברבעון השני של ‪ 2011‬נרשמה עליה מתונה ברמה הארצית במשקל המשקיעים מבין מוכרי דירות‬ ‫יד שניה‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬בפילוח גיאוגרפי ניכרת האצה משמעותית נוספת בקצב מכירת דירות ע"י‬ ‫משקיעים באזור ב"ש‪ .‬באזור ת"א‪ ,‬שרשם קצב גבוה של מכירות משקיעים כבר ברבעון הראשון‪,‬‬ ‫לא נרשם שינוי מהותי בקצב המכירות ברבעון השני‪ ,‬אם כי יש לציין כי לקראת תום הרבעון‪,‬‬ ‫בחודש יוני‪ ,‬נרשמה האצה במכירות‪ .‬סה"כ‪ ,‬במחצית הראשונה של ‪ 2011‬נמכרו כ‪ 7.5-‬אלף דירות‬ ‫ע"י משקיעים‪ .‬באזור חיפה ובאזור ב"ש‪ ,‬נמכרו כ‪ 1.5-‬אלף דירות )בכל אזור(‪ ,‬גידול בשיעור של‬ ‫‪ 15%‬ו‪ ,8%-‬בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד‪ ,‬בהתאמה‪ .‬באזור ת"א נמכרו ע"י משקיעים כ‪-‬‬ ‫‪ 873‬דירות ‪ ,‬גידול בשיעור של ‪ 11%‬בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד‪.‬‬ ‫אחד הגורמים שתרמו לגידול במשקל המשקיעים המוכרים את דירתם היה הרחבת הפטור ממס‬ ‫שבח למוכרי דירות להשקעה‪ ,‬מהלך שנכנס לתוקף בתחילת השנה ועתיד להסתיים בסוף ‪.2012‬‬ ‫נזכיר כי עד לאותה הוראת שעה‪ ,‬מי שבבעלותו יותר מדירה אחת‪ ,‬נדרש להמתין פרק זמן של ‪4‬‬ ‫שנים בין מכירת דירה אחת לאחרת‪ .‬במסגרת הוראת השעה ניתן למכור עד שתי דירות בפטור‬ ‫ממס )תחת מגבלת מחיר של ‪ 2.2‬מלש"ח(‪ ,‬מבלי להידרש לתקופת המתנה כלשהי‪ .‬ניתוח‬ ‫הממצאים מלמד כי אפקטיביות הפטור גבוהה ביותר באזור ב"ש ובאזור חיפה‪ .‬כך למשל‪ ,‬כ‪40%-‬‬ ‫ממי שמכרו דירה להשקעה באזור ב"ש במחצית הראשונה של השנה‪ ,‬היו חייבים במס שבח‬ ‫אלמלא המהלך של הרחבת הפטור‪ .‬האזור שרשם את שיעור הגידול הגבוה ביותר ברבעון השני‬ ‫בניצול הפטור היה אזור ת"א‪.‬‬ ‫כאשר מפלחים את המשקיעים שהספיקו למכור לפחות דירה אחת במחצית השנה הראשונה‪,‬‬ ‫נמצא כי כ‪ 92%-‬מהם מכרו דירה אחת‪ .‬היתר‪ ,‬כ‪ 7%-‬מכרו שתי דירות‪ .‬אם בוחנים במקביל את‬ ‫מספר הדירות שנרכשו ע"י אותם משקיעים שכבר החלו למכור לפחות נכס השקעה אחד‬ ‫במהלך‪ ,2011‬נמצא כי בין הרבעון השני לרבעון הראשון נרשם גידול מתון בשיעור המשקיעים‬ ‫"עתירי" הנכסים )רכשו יותר מדירה אחת בעשור האחרון(‪ ,‬שהספיקו למכור כבר שתי דירות‬ ‫לפחות‪ .‬גידול משמעותי יותר נרשם באזור ת"א‪ ,‬ובמידה רבה עוד יותר באזור ב"ש‪ .‬כך למשל‪ ,‬אם‬ ‫ברבעון הראשון רק כ‪ 5%-‬ממי שיש ברשותם שתי דירות להשקעה באזור )ומכרו לפחות דירה‬ ‫אחת( הספיקו למכור את שתי הדירות‪ ,‬הרי שברבעון השני עלה שיעור זה לכ‪ .11%-‬ממצאים‬ ‫דומים נמצאו גם בקרב בעלי נכסים רבים יותר באזור זה‪ .‬העובדה שבאזור ב"ש גבוה באופן יחסי‬ ‫מספר המשקיעים שרכשו יותר מדירה אחת להשקעה בעשור האחרון‪ ,‬בשילוב הממצאים לעיל‪ ,‬יש‬ ‫בהם כדי לרמז על פוטנציאל גבוה של מכירת דירות ע"י משקיעים באזור זה‪ ,‬יותר מאשר באזורים‬ ‫אחרים‪.‬‬ ‫רח'‬ ‫קפלן‬ ‫‪,1‬‬ ‫הקריה‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫ירושלים‬ ‫‪91030‬‬ ‫טל'‪02-5317201:‬‬ ‫פקס'‪02-5695355:‬‬ ‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬ ‫‪13‬‬ ‫הפערים בין מחירי הדירות באזורי הביקוש במרכז הארץ לבין מחירי הדירות‬ ‫בממוצע הארצי גבוהים משמעותית מפערי השכר בין רוכשי הדירות באזורי‬ ‫הביקוש לבין השכר הממוצע של כלל הרוכשים‪.‬‬ ‫מחיר ממוצע של דירה שנרכשה למגורים )לא להשקעה( באזור ת"א במחצית הראשונה של ‪2011‬‬ ‫היה גבוה ב‪ 35%-‬מהמחיר הממוצע הארצי‪ .‬השכר של רוכשים אלו היה גבוה רק ב‪ 14%-‬מהשכר‬ ‫הממוצע של כלל הרוכשים‪ .‬באזור השרון‪ ,‬האזור בעל רמות המחירים הגבוהות ביותר‪ ,‬הפערים‬ ‫בין המחיר היחסי לפערים בשכר היחסי מצומצמים הרבה יותר‪ :‬המחיר הממוצע גבוה בכ‪43%-‬‬ ‫מהמחיר הממוצע הארצי‪ ,‬כאשר השכר של הרוכשים באזור זה היה גבוה בכ‪ 35%-‬מהשכר‬ ‫הממוצע של כלל הרוכשים‪ .‬הפערים הקיצוניים ביותר הם בקרב רוכשי הדירות למגורים באזור‬ ‫ירושלים‪ :‬המחיר הממוצע של דירה שנרכשה באזור זה ב‪ 2011-‬היה גבוה בכ‪ 19%-‬מהממוצע‬ ‫הארצי‪ ,‬זאת למרות ששכר הרוכשים באזור זה נמוך בכ‪ 14%-‬מהממוצע הארצי‪.‬‬ ‫מנגד‪ ,‬בפריפריה התמונה הפוכה‪ :‬המחירים היחסיים נמוכים משמעותית בהשוואה לפערי השכר‬ ‫בין הרוכשים באזורים אלו לבין הממוצע הארצי‪ .‬כך למשל‪ ,‬המחיר הממוצע של דירה שנרכשה‬ ‫למגורים באזור טבריה‪ ,‬האזור בעל רמות המחירים הנמוכות ביותר‪ ,‬היה נמוך בכ‪ 53%-‬מהמחיר‬ ‫הממוצע ברמה הארצית‪ ,‬זאת כאשר שכר הרוכשים באזורים אלו היה נמוך "רק" ב‪30%-‬‬ ‫מהממוצע הארצי‪.‬‬ ‫רוכשי דירות מגורים ‪ - 2011‬פערי מחיר ופערי שכר‬ ‫בין האזור לממוצע הארצי‬ ‫‪60%‬‬ ‫‪40%‬‬ ‫‪20%‬‬ ‫‪0%‬‬ ‫השרון‬ ‫ת"א ירושלים מרכז רחובות חדרה‬ ‫חיפה‬ ‫ב"ש‬ ‫נצרת טבריה‬ ‫‪‐20%‬‬ ‫‪‐40%‬‬ ‫‪‐60%‬‬ ‫פער שכר‬ ‫רח'‬ ‫קפלן‬ ‫‪,1‬‬ ‫הקריה‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫ירושלים‬ ‫פער מחיר‬ ‫‪91030‬‬ ‫טל'‪02-5317201:‬‬ ‫פקס'‪02-5695355:‬‬ ‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬ ‫‪14‬‬ ‫בהשוואה בין שנת ‪ 2011‬לשנת ‪ ,2008‬לפני גל עליות המחירים‪ ,‬נמצא כי אזור המרכז )לא כולל‬ ‫ת"א( התייקר בקצב גבוה יותר מיתר האזורים )המחיר היחסי בשנת ‪ 2011‬גבוה ב‪ 4-‬נקודות אחוז‬ ‫מאשר בשנת ‪ .(2008‬למרות זאת‪ ,‬השכר היחסי של הרוכשים באזור זה ירד ב‪ 3-‬נקודות האחוז‪.‬‬ ‫דהיינו‪ ,‬אוכלוסיה פחות חזקה רכשה דירות יותר יקרות באזור זה בשנת ‪ .2011‬אזור חיפה ואזור‬ ‫ב"ש צמצמו במעט את פערי המחיר בינם לבין המרכז )בין ‪ 4‬ל‪ 5-‬נקודות האחוז(‪ ,‬כאשר במקביל‪,‬‬ ‫הצטמצמו במעט הפערים בשכר היחסי של הרוכשים באזורים אלו‪ ,‬בפרט באזור חיפה‪.‬‬ ‫כאשר עורכים ניתוח דומה רק בקרב האוכלוסיה שרכשה דירה ראשונה )זוגות צעירים בדר"כ(‬ ‫בולטים כמה ממצאים‪ .‬ראשית‪ ,‬בקרב הזוגות הצעירים האזור בעל המחירים היחסיים הגבוהים‬ ‫ביותר הוא ת"א )ולא ערי השרון‪ ,‬כפי שהתקבל בקרב כלל רוכשי דירה "יחידה"(‪ .‬בנוסף‪ ,‬פערי‬ ‫המחיר בין אזור ת"א לבין הממוצע הארצי גבוהים יותר‪ ,‬ב‪ 11-‬נקודות האחוז‪ ,‬בקטגוריה של‬ ‫דירות שנרכשו ע"י זוגות צעירים‪) .‬דהיינו‪ ,‬מחיר דירה שרכשו זוגות צעירים באזור ת"א היה גבוה‬ ‫ב‪ 46%-‬ממחיר דירה ממוצעת שרכשו כלל הזוגות הצעירים( יחד עם זאת‪ ,‬על תוספת פער זו פיצו‬ ‫באופן משמעותי רמות השכר של הזוגות הצעירים שרכשו דירה באזור זה‪ ,‬אשר היו גבוהים בכ‪19-‬‬ ‫נקודות אחוז מרמות השכר של כלל הרוכשים מקרב הזוגות הצעירים )בעוד שבקרב כלל רוכשי‬ ‫הדירות למגורים באזור ת"א פער השכר בינם לבין הממוצע הארצי עמד על ‪ 14‬נקודות אחוז‬ ‫בלבד(‪.‬‬ ‫אזור המרכז אף הוא יקר יחסית יותר עבור הזוגות הצעירים )בהשוואה לכלל רוכשי דירה‬ ‫"יחידה"(‪ ,‬אם כי במידה פחותה מאזור ת"א‪ :‬המחיר היחסי באזור זה של דירות שנרכשו ע"י‬ ‫זוגות צעירים היה גבוה רק ב‪ 6-‬נקודות האחוז מהמחיר היחסי של כלל הדירות שנרכשו למגורים‬ ‫באזור זה )לעומת כאמור פער של ‪ 11‬נקודות האחוז בת"א(‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬בעוד שבת"א פיצו רמות‬ ‫השכר של הזוגות הצעירים במידה רבה על המחירים הגבוהים‪ ,‬הזוגות הצעירים שרכשו דירה‬ ‫באזור המרכז התאפיינו ברמות שכר נמוכות יחסית‪ .‬לפיכך‪ ,‬אזור המרכז‪ ,‬הכולל בין היתר את‬ ‫פ"ת‪ ,‬הוא האזור היקר ביותר יחסית עבור הזוגות הצעירים בהשוואה למשפרי דיור הרוכשים‬ ‫דירה באזור זה‪.‬‬ ‫עוד נמצא כי אזור חיפה פחות זול במידה מסוימת עבור הזוגות הצעירים בהשוואה לכלל רוכשי‬ ‫דירה יחידה‪ ,‬במקביל מושך אזור זה זוגות צעירים בעלי שכר יחסי פחות נמוך מאשר משפרי‬ ‫הדיור שבחרו לרכוש דירה באזור זה‪ :‬השכר הממוצע של הזוגות הצעירים שרכשו דירה באזור‬ ‫חיפה היה נמוך בפחות מאחוז מהשכר הממוצע של כלל הזוגות הצעירים שרכשו דירה ב‪,2011-‬‬ ‫זאת כאשר בקרב כלל מי שרכשו דירה יחידה באזור חיפה‪ ,‬השכר הממוצע היה נמוך בכ‪9%-‬‬ ‫מהשכר הממוצע של כלל הרוכשים ברמה הארצית‪.‬‬ ‫רח'‬ ‫קפלן‬ ‫‪,1‬‬ ‫הקריה‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫ירושלים‬ ‫‪91030‬‬ ‫טל'‪02-5317201:‬‬ ‫פקס'‪02-5695355:‬‬ ‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬ ‫‪15‬‬ ‫זוגות צעירים ‪ -‬פערי מחיר ופערי שכר בין האזור‬ ‫לממוצע הארצי‬ ‫‪60%‬‬ ‫‪40%‬‬ ‫‪20%‬‬ ‫‪0%‬‬ ‫ת"א‬ ‫השרון ירושלים המרכז רחובות חדרה חיפה‬ ‫ב"ש‬ ‫נצרת טבריה‬ ‫‪‐20%‬‬ ‫‪‐40%‬‬ ‫‪‐60%‬‬ ‫שכר‬ ‫מחיר‬ ‫ירידה משמעותית בפער בין מחירי העסקאות בדירות חדשות למחירי העסקאות‬ ‫בדירות יד שניה‪ ,‬זאת על רקע עליה חדה במחירי העסקאות בדירות יד שניה‬ ‫במחצית הראשונה של השנה‪ .‬מאחר ואין נתונים מהימנים על "איכות" הדירות‬ ‫לא ניתן לקבוע באיזו מידה השינוי במחירי העסקאות משקף עליית מחירים או‬ ‫מבטא שינוי בתמהיל העסקאות‪.‬‬ ‫צמצום פערי המחירים חל במקביל לירידה חדה ברכישת דירות חדשות‪ ,‬כפליים משיעור‬ ‫הירידה ברכישת דירות יד שניה‪ .‬ניתוח הממצאים מלמד על שינוי בתמהיל העסקאות‬ ‫בדירות יד שניה‪.‬‬ ‫המחיר החציוני של דירה חדשה שנרכשה למגורים )לא כ"דירה נוספת"( ברבעון השני של ‪2011‬‬ ‫עמד על ‪ 1.25‬מלש"ח‪ ,‬מחיר הגבוה בכ‪ 32% -‬מהמחיר החציוני של דירה יד שניה שנרכשה למגורים‬ ‫באותו הרבעון‪ .‬פער זה הוא הפער הנמוך ביותר שנרשם בין שני פרמטרים אלו בשנה וחצי‬ ‫האחרונות‪ .‬כך‪ ,‬בעוד שבמחצית הראשונה של ‪ 2010‬עמד פער זה על ‪ ,40%‬וטיפס ל‪ 47%-‬ברבעון‬ ‫השלישי‪ ,‬הלך וירד פער זה באופן רצוף בשלושת הרבעונים האחרונים‪.‬‬ ‫כפי שניתן לראות בלוח ‪ ,6‬צמצום פערי המחיר בעסקאות בדירות חדשות לבין מחירי העסקאות‬ ‫בדירות יד שניה נובע מעליה חדה במחירי העסקאות בדירות יד שניה במחצית הראשונה של השנה‬ ‫)עליה של ‪ ,(10.5%‬זאת לאחר שלאורך שנת ‪ 2010‬כמעט לא חל שינוי במחיר החציוני )עליה של‬ ‫‪ .(1.5%‬מנגד‪ ,‬בדירות חדשות היה המחיר החציוני ברבעון השני של ‪ 2011‬גבוה רק בכ‪ 3%-‬ממחיר‬ ‫דירה חציונית ברבעון האחרון של ‪.2010‬‬ ‫מאחר ואין נתונים מהימנים על "איכות" הדירות לא ניתן לקבוע באיזו מידה השינוי במחירי‬ ‫העסקאות משקף עליית מחירים או מבטא שינוי בתמהיל העסקאות‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬העובדה לפיה‬ ‫העלייה החדה במחירי העסקאות בדירות יד שניה חלה במקביל לירידה חדה במספר העסקאות‪,‬‬ ‫רח'‬ ‫קפלן‬ ‫‪,1‬‬ ‫הקריה‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫ירושלים‬ ‫‪91030‬‬ ‫טל'‪02-5317201:‬‬ ‫פקס'‪02-5695355:‬‬ ‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬ ‫‪16‬‬ ‫הבולטת במיוחד בדירות חדשות )ירידה של ‪ 40%‬בדירות חדשות‪ ,‬כפליים משיעור הירידה במספר‬ ‫העסקאות בדירות יד שניה(‪ ,‬מלמדת על הסטה של ביקושים לטובת דירות יד שניה‪ ,‬זאת על רקע‬ ‫הקשחת תנאי המימון למשכנתאות )בין היתר‪ ,‬דרישת הון עצמי גבוהה יותר מאשר בעבר(‪ .‬לפיכך‪,‬‬ ‫ניתן להניח כי אוכלוסיה מבוססת יחסית )לרוכשי דירות יד שניה( הצטרפה לפלח השוק של דירות‬ ‫יד שניה והביאה להטיה כלפי מעלה של המחירים‪.‬‬ ‫לוח ‪ – 6‬מחירים חציוניים של עסקאות בדירות חדשות ודירות יד שניה שנרכשו למגורים )לא‬ ‫להשקעה(‪2011-2010 ,‬‬ ‫רבעון‬ ‫מחיר חציוני‪ ,‬באלפי ש"ח‬ ‫דירות חדשות‬ ‫פערי מחיר‪ ,‬ב‪%-‬‬ ‫דירות יד שניה‬ ‫ראשון ‪2010‬‬ ‫‪1,191‬‬ ‫‪850‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪1,181‬‬ ‫‪845‬‬ ‫‪40‬‬ ‫שלישי ‪2010‬‬ ‫‪1,250‬‬ ‫‪850‬‬ ‫‪47‬‬ ‫רביעי ‪2010‬‬ ‫‪1,209‬‬ ‫‪860‬‬ ‫‪41‬‬ ‫ראשון ‪2011‬‬ ‫‪1,224‬‬ ‫‪921‬‬ ‫‪33‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪1,250‬‬ ‫‪950‬‬ ‫‪32‬‬ ‫שני‬ ‫שני‬ ‫הערה‪ :‬אין להסיק מנתונים אלו לגבי שיעורי שינוי במחיר ה"נקי"‪.‬‬ ‫פעילות תושבי החוץ בשוק הנדל"ן המקומי‬ ‫ברבעון השני של ‪ 2011‬נרכשו כ‪ 740-‬דירות ע"י תושבי חוץ‪ ,‬ירידה של ‪20%‬‬ ‫בהשוואה לרבעון הקודם‪ .‬במקביל נרשמה ירידה בקצב המכירות של תושבי החוץ‪.‬‬ ‫ירידה חדה ברכישות תושבי חוץ בירושלים‪ ,‬ומנגד עליה חדה ברכישות בת"א‪ ,‬הביאו‬ ‫לכך שלראשונה מובילה ת"א במפת הרכישות של תושבי החוץ‪.‬‬ ‫ברבעון השני של השנה התעצמה הירידה ברכישת דירות ע"י תושבי חוץ‪ .‬כך ‪ ,‬לאחר שני רבעונים‬ ‫של עליה ברכישת דירות ע"י תושבי חוץ‪ ,‬במהלך הרבעון השלישי והרבעון הרביעי של ‪,2010‬‬ ‫התחדשה מגמת הירידה ברכישות תושבי החוץ בשני הרבעונים האחרונים‪ .‬מאז רמות השיא‬ ‫בפעילות תושבי החוץ בשוק הנדל"ן המקומי בשנים ‪ ,2007-2005‬בהן עמד קצב הרכישות הרבעוני‬ ‫על ממוצע של ‪ 1,250‬דירות‪ ,‬ירד קצב הרכישות הרבעוני של תושבי החוץ במחצית השנה הראשונה‬ ‫של ‪ 2011‬לרמה של כ‪ 830-‬דירות‪ ,‬ירידה בשיעור של ‪ 34%‬בהשוואה לשנות השיא‪ .‬סה"כ‪ ,‬מאז שנת‬ ‫‪ 2002‬נרכשו כ‪ 33.6-‬אלף דירות )ברוטו(‪ 1‬ע"י תושבי החוץ‪ ,‬כמות המהווה ‪ 4%‬מכלל העסקאות‬ ‫שבוצעו בשנים אלו‪ .‬כ‪ 37%-‬מהדירות שנרכשו ע"י תושבי החוץ בשנים הנ"ל היו מוגדרות כ"דירה‬ ‫נוספת" )כלומר‪ ,‬נרכשו ע"י מי שכבר היתה בבעלותו לפחות דירה אחת‪ ,‬מעבר לדירה שרכש(‪.‬‬ ‫שיעור זה גבוה משיעור הדירות שנרכשו כ"דירה נוספת" באותה תקופה ע"י ישראלים )שיעור‬ ‫שעמד על קרוב ל‪.(29%-‬‬ ‫‪ 1‬ללא ניכוי מכירת דירות ע"י תושבי חוץ‪.‬‬ ‫רח'‬ ‫קפלן‬ ‫‪,1‬‬ ‫הקריה‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫ירושלים‬ ‫‪91030‬‬ ‫טל'‪02-5317201:‬‬ ‫פקס'‪02-5695355:‬‬ ‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬ ‫‪17‬‬ ‫רכישת דירות ע"י תושבי חוץ ‪2011-2002‬‬ ‫‪ 1,600‬‬ ‫‪ 1,400‬‬ ‫‪ 1,200‬‬ ‫‪ 1,000‬‬ ‫‪ 800‬‬ ‫‪ 600‬‬ ‫‪ 400‬‬ ‫‪ 200‬‬ ‫‐‪ ‬‬ ‫‪I 2011‬‬ ‫‪III 2010‬‬ ‫‪I 2010‬‬ ‫‪III 2009‬‬ ‫‪I 2009‬‬ ‫‪III 2008‬‬ ‫‪I 2008‬‬ ‫‪III 2007‬‬ ‫‪I 2007‬‬ ‫‪III 2006‬‬ ‫‪I 2006‬‬ ‫‪III 2005‬‬ ‫‪I 2005‬‬ ‫‪III 2004‬‬ ‫‪I 2004‬‬ ‫‪III 2003‬‬ ‫‪I 2003‬‬ ‫‪III 2002‬‬ ‫‪I 2002‬‬ ‫את הירידה במספר הרכישות של תושבי החוץ ברבעון השני הובילה ירושלים‪ ,‬העיר בעלת רמת‬ ‫הפעילות הגבוהה ביותר בקרב תושבי החוץ לכל אורך העשור האחרון‪ ,‬עם ירידה בשיעור של ‪35%‬‬ ‫בהשוואה למספר הרכישות של תושבי החוץ ברבעון הקודם‪ .‬בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד‬ ‫מדובר בשיעור ירידה מתון יותר של ‪ .6%‬סה"כ‪ ,‬בבחינה רב שנתית‪ ,‬רמת המכירות ברבעון השני‬ ‫של השנה בירושלים נמוכה בקרוב ל‪ 50%-‬מממוצע המכירות הרבעוני שנרשם בשנת ‪ ,2006‬שנת‬ ‫השיא של פעילות תושבי החוץ בירושלים‪.‬‬ ‫מנגד‪ ,‬באזור ת"א נרשמה עליה בשיעור של ‪ 22%‬ברכישת דירות ע"י תושבי החוץ‪ ,‬בהשוואה‬ ‫לרבעון הקודם‪ .‬בהשוואה לרבעון המקביל מדובר אף בשיעור עליה חד יותר של ‪.76%‬‬ ‫רכישת דירות ע"י תושבי חוץ‪ -‬ירושלים ות"א‬ ‫‪450‬‬ ‫‪400‬‬ ‫‪300‬‬ ‫‪250‬‬ ‫‪200‬‬ ‫‪150‬‬ ‫מספר דירות שנרכשו‬ ‫‪350‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪50‬‬ ‫‪0‬‬ ‫ירושלים‬ ‫רח'‬ ‫קפלן‬ ‫‪,1‬‬ ‫הקריה‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫ירושלים‬ ‫ת"א‪:‬‬ ‫‪91030‬‬ ‫טל'‪02-5317201:‬‬ ‫פקס'‪02-5695355:‬‬ ‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬ ‫‪18‬‬ ‫סך הדירות שמכרו תושבי חוץ ברבעון השני הסתכם בכ‪ 370-‬דירות‪ ,‬ירידה בשיעור של ‪33%‬‬ ‫בהשוואה לרבעון הקודם וירידה בשיעור של ‪ 9%‬בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד‪.‬‬ ‫סה"כ‪ ,‬כאשר בוחנים את התפתחות המכירות של תושבי החוץ על פני העשור האחרון ניתן להבחין‬ ‫כי הן נעות בטווח צר יחסית לרכישות‪ .‬כך‪ ,‬בעוד שבשיאן הגיעו מכירות תושבי החוץ לרמה‬ ‫מכירות רבעונית של ‪ 600‬דירות )בסוף ‪ ,2008‬תחילת ‪ ,2009‬עם פרוץ המשבר העולמי(‪ ,‬פי ‪ 3‬מרמה‬ ‫הנמוכה ביותר במכירות שנרשמה בשנת ‪) 2003‬יש לציין גם כי ברבעון הראשון של ‪ 2009‬נרשמה‬ ‫לראשונה‪ ,‬ובפעם היחידה בעשור האחרון‪ ,‬רמת פעילות שלילית של תושבי החוץ בישראל(‪ .‬מנגד‪,‬‬ ‫רמת הרכישות של תושבי החוץ בשיאה היתה גבוהה פי ‪ 6.7‬מרמתה הנמוכה ביותר )בתחילת‬ ‫העשור(‪.‬‬ ‫תושבי החוץ בשוק הנדלן המקומי ‪-‬רכישות ומכירות‬ ‫‪1600‬‬ ‫‪1400‬‬ ‫‪1200‬‬ ‫‪800‬‬ ‫‪600‬‬ ‫מספר דירות‬ ‫‪1000‬‬ ‫‪400‬‬ ‫‪200‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪I 2011‬‬ ‫‪III 2010‬‬ ‫‪I 2010‬‬ ‫‪III 2009‬‬ ‫‪I 2009‬‬ ‫‪III 2008‬‬ ‫‪I 2008‬‬ ‫‪III 2007‬‬ ‫‪I 2007‬‬ ‫‪III 2006‬‬ ‫‪I 2006‬‬ ‫‪III 2005‬‬ ‫‪I 2005‬‬ ‫‪III 2004‬‬ ‫‪I 2004‬‬ ‫‪III 2003‬‬ ‫‪I 2003‬‬ ‫‪III 2002‬‬ ‫‪I 2002‬‬ ‫רכישות‬ ‫מכירות‬ ‫סה"כ‪ ,‬בין השנים ‪ 2011-2002‬נרכשו נטו )רכישות בניכוי מכירות( ‪ 17.2‬אלף דירות ע"י תושבי‬ ‫החוץ‪ ,‬כמות שולית ביחס להיקף הפעילות הכולל בשוק הנדל"ן המקומי‪.‬‬ ‫מחיר דירה ממוצעת שרכשו תושבי חוץ ברבעון השני של ‪ 2011‬עמד על ‪1.73‬‬ ‫מלש"ח‪ ,‬גבוה ב‪ 62%-‬מהמחיר הממוצע של דירה שנרכשה ע"י ישראלים‪.‬‬ ‫הדירות שרוכשים תושבי החוץ מתאפיינות ברמות מחירים הגבוהות משמעותית מאלו שרוכשים‬ ‫הישראלים‪ .‬הדבר בא לידי ביטוי הן ברמת המחיר הממוצע והן ברמת המחיר החציוני‪ .‬המחיר‬ ‫הממוצע של דירה שרכשו ישראלים בשנת ‪ ,2011‬עדיין נמוך מהמחיר הממוצע שרכשו תושבי החוץ‬ ‫בשנת ‪ .2004‬כפי שניתן לראות בגרף מטה‪ ,‬לכל אורך העשור האחרון נשמר פער משמעותי בין‬ ‫מחירי הדירות שרכשו תושבי החוץ לבין הישראלים‪ ,‬כאשר שיעור העליה המצטבר במחירים‬ ‫הממוצעים בכל אחת משתי הקטגוריות‪ ,‬דומים‪.‬‬ ‫רח'‬ ‫קפלן‬ ‫‪,1‬‬ ‫הקריה‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫ירושלים‬ ‫‪91030‬‬ ‫טל'‪02-5317201:‬‬ ‫פקס'‪02-5695355:‬‬ ‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬ ‫‪19‬‬ ‫מחירי דירות ממוצעים שרכשו תושבי חו"ל לעומת ישראלים‬ ‫‪ 2,000‬‬ ‫‪ 1,800‬‬ ‫‪ 1,600‬‬ ‫‪ 1,200‬‬ ‫‪ 1,000‬‬ ‫‪ 800‬‬ ‫‪ 600‬‬ ‫מחיר דירה‪,‬באפי ש"ח‬ ‫‪ 1,400‬‬ ‫‪ 400‬‬ ‫‪ 200‬‬ ‫‐‪ ‬‬ ‫חו"ל‬ ‫ישראלים‬ ‫מעניין לציין כי דווקא מאז שנת ‪ ,2009‬בה נרשמה עליית מחירים חדה בשוק הנדל"ן המקומי‪,‬‬ ‫שיעור עליית המחיר הממוצע של דירות שרכשו ישראלים היה גבוה משמעותית משיעור העליה‬ ‫במחירי הדירות הממוצעים שרכשו תושבי החוץ )‪ ,33%‬לעומת ‪ ,19%‬בהתאמה(‪ .‬מנגד‪ ,‬המחיר‬ ‫החציוני של דירה שרכשו תושבי חוץ בשנים ‪ 2011-2009‬עלה בשיעור גבוה יותר משמעותית‬ ‫משיעור העליה של המחיר החציוני של דירות שרכשו ישראלים‪ .‬ניתן להניח כי הירידה ברכישות‬ ‫תושבי החוץ בשנים האחרונות אפשרה ליותר ישראלים לרכוש דירות שקודם לכן קהל היעד‬ ‫העיקרי שלהם היה תושבי החוץ‪ ,‬ובכך היטו את המחיר הממוצע )של דירות שרכשו ישראלים(‬ ‫כלפי מעלה )מאחר ומדובר בפלח שוק מאד יוקרתי‪ ,‬אין בו כדי להשפיע מהותית על המחיר‬ ‫החציוני(‪ .‬חיזוק להשערה זו ניתן למצוא כאשר בוחנים את התפתחות מחירי הדירות שרכשו‬ ‫ישראלים לעומת תושבי חוץ‪ ,‬באזור ת"א‪ ,‬אזור המאופיין בשנים האחרונות בבניה חדשה מאד‬ ‫יוקרתית‪ .‬בין השנים ‪ 2009-2004‬עלה המחיר הממוצע של דירה שנרכשה ע"י ישראלים באזור זה‬ ‫בשיעור נומינלי של ‪) 90%‬עליה המבטאת גם שינוי באיכות הדירה וגם עליה "נקיה" במחיר(‪ ,‬גבוה‬ ‫משמעותית משיעור עלית המחיר הממוצע של דירות שרכשו תושבי חוץ באזור זה באותה התקופה‬ ‫)‪ .(59%‬חלק הארי של עליית המחיר הממוצע נרשם בשנתיים האחרונות )עליה של ‪ ,(60%‬זאת‬ ‫דווקא כאשר רמת הפעילות של תושבי החוץ בשוק המקומי היתה נמוכה משמעותית בהשוואה‬ ‫לשנים ‪ .2007-2005‬באותן שנים‪ ,2007-2005 ,‬עלה המחיר הממוצע של דירות שרכשו ישראלים‬ ‫בשיעור של ‪ 3%‬בלבד )נומינלית(‪.‬‬ ‫רח'‬ ‫קפלן‬ ‫‪,1‬‬ ‫הקריה‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫ירושלים‬ ‫‪91030‬‬ ‫טל'‪02-5317201:‬‬ ‫פקס'‪02-5695355:‬‬ ‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬ ‫אזור ת"א ‪ -‬התפתחות מחירי הדירות שרכשו ישראלים ורכישות‬ ‫תושבי החוץ באזור‬ ‫‪ 1,600‬‬ ‫‪500‬‬ ‫‪450‬‬ ‫‪ 1,400‬‬ ‫‪400‬‬ ‫‪ 1,200‬‬ ‫‪350‬‬ ‫‪ 1,000‬‬ ‫‪300‬‬ ‫‪ 800‬‬ ‫‪250‬‬ ‫‪ 600‬‬ ‫‪200‬‬ ‫‪150‬‬ ‫‪ 400‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪ 200‬‬ ‫‪50‬‬ ‫‐‪ ‬‬ ‫‪0‬‬ ‫מספר דירות שרכשו תושבי החוץ בת"א‬ ‫מחיר חציוני‪ ,‬דירה שרכשו ישראלים‪,‬באלפי ש"ח‬ ‫‪20‬‬ ‫‪I‬‬ ‫‪III‬‬ ‫‪I‬‬ ‫‪III‬‬ ‫‪I‬‬ ‫‪III‬‬ ‫‪I‬‬ ‫‪III‬‬ ‫‪I‬‬ ‫‪III‬‬ ‫‪I‬‬ ‫‪III‬‬ ‫‪I‬‬ ‫‪III‬‬ ‫‪I‬‬ ‫‪2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011‬‬ ‫מחיר חציוני‪-‬ישראלים‬ ‫רכישות תושבי חוץ‬ ‫פעילות תושבי החוץ בדירות יד שניה מתרכזת בדירות שנמכרות אף הן ע"י תושבי‬ ‫חוץ‪ :‬כ‪ 21%-‬מהדירות שמכרו תושבי חוץ במחצית הראשונה של השנה נרכשו ע"י‬ ‫תושבי חוץ‪ .‬מנגד‪ ,‬רק ‪ 2%‬מהדירות שמכרו ישראלים נרכשו ע"י תושבי חוץ‪.‬‬ ‫אינדיקציה נוספת לעובדה שתושבי החוץ פועלים בשווקים מבודלים מאלו שבהן פועלים מרבית‬ ‫הישראלים‪ ,‬ניתן למצוא כאשר מפלחים את זהות הרוכשים של הדירות שנמכרות ע"י תושבי‬ ‫החוץ‪ .‬בניתוח זה נמצא כי כחמישית מהדירות שמוכרים תושבי החוץ‪ ,‬נרכשות ע"י תושבי חוץ‬ ‫אחרים‪ .‬מנגד‪ ,‬משקל תושבי החוץ ברכישת דירות הנמכרות ע"י ישראלים עומד על כ‪ 2%-‬בלבד‪.‬‬ ‫הפערים בולטים במיוחד בשתי הערים בהן דומיננטיות פעילות תושבי החוץ‪ :‬ירושלים ות"א‪.‬‬ ‫בירושלים‪ ,‬כ‪ 30%-‬מהדירות שמכרו תושבי החוץ נרכשו ע"י תושבי חוץ‪ .‬שיעור תושבי החוץ‬ ‫בדירות שמכרו ישראלים עומד על ‪ 6%‬בלבד‪ .‬בת"א עומדים שיעורים אלו על ‪ 31%‬ו‪,4%-‬‬ ‫בהתאמה‪.‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬כאשר בוחנים את רמות השכר של הישראלים שרכשו דירות שנמכרו ע"י תושבי חוץ‪ ,‬נמצא‬ ‫כי רמות השכר שלהם גבוהות משמעותית מאלו של ישראלים שרכשו דירות שנמכרו ע"י‬ ‫ישראלים‪ .‬הדבר בולט במיוחד באזור ת"א‪ :‬השכר הממוצע של ישראלים שרכשו דירות שנמכרו‬ ‫ע"י תושבי חוץ עמד על ‪ 22.8‬אלף ‪ ,₪‬גבוה ב‪ 42%-‬מהשכר הממוצע של ישראלים שרכשו דירות‬ ‫שנמכרו ע"י ישראלים‪ .‬ברמת השכר החציוני הפערים אף גבוהים יותר‪.‬‬ ‫רח'‬ ‫קפלן‬ ‫‪,1‬‬ ‫הקריה‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫ירושלים‬ ‫‪91030‬‬ ‫טל'‪02-5317201:‬‬ ‫פקס'‪02-5695355:‬‬ ‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬ ‫‪21‬‬ ‫קרוב ל‪ 40%-‬מהדירות שנרכשו ע"י תושבי חוץ ברבעון השני של ‪ 2011‬היו דירות‬ ‫חדשות )מקבלנים(‪ .‬בקרב הישראלים מהוות הדירות החדשות רק ‪22%‬‬ ‫מהרכישות‪.‬‬ ‫רכישות תושבי החוץ מיתנו את הירידה ברכישת דירות חדשות ברבעון השני‪ .‬אזור ת"א‬ ‫הינו בעל המשקל הגבוה ביותר ברכישת דירות חדשות ע"י תושבי חוץ‪ 55%-‬מסך‬ ‫הדירות שרכשו תושבי חוץ באזור‪.‬‬ ‫ברבעון השני של ‪ 2011‬נרכשו קרוב ל‪ 290-‬דירות חדשות ע"י תושבי החוץ‪ ,‬כמות המהווה קרוב ל‪-‬‬ ‫‪ 40%‬מסך הרכישות של תושבי החוץ ברבעון זה‪ ,‬עליה של ‪ 3‬נקודות האחוז בהשוואה לשיעור‬ ‫שנרשם ברבעון הראשון‪ .‬שיעורים אלו גבוהים משמעותית ממשקל הדירות החדשות ברכישות של‬ ‫ישראלים‪ ,‬שיעור אשר עמד על ‪ 22%‬בלבד ברבעון השני‪ ,‬ירידה של שלוש נקודות האחוז לעומת‬ ‫הרבעון הראשון‪ .‬דהיינו‪ ,‬רכישות תושבי החוץ מיתנו את הירידה ברכישת דירות חדשות אשר‬ ‫נרשמה ברבעון השני של ‪ .2011‬בחלוקה גיאוגרפית בולט במיוחד אזור ת"א בפערים בין תושבי‬ ‫החוץ לישראלים‪ :‬כ‪ 55%-‬מרכישות תושבי החוץ ברבעון השני היו דירות חדשות‪ ,‬לעומת שיעור של‬ ‫פחות מ‪ 20%-‬בקרב הישראלים‪.‬‬ ‫הירידה בפעילות תושבי החוץ בשוק המקומי בשנים האחרונות הביאה לירידה‬ ‫משמעותית במספר חברות הבניה בהן המכירות לתושבי החוץ מהוות ‪ 20%‬לפחות‬ ‫מכלל המכירות‪.‬‬ ‫במחצית הראשונה של ‪ 2011‬היו ‪ 11‬חברות בניה בהן המכירות לתושבי החוץ היוו לפחות ‪20%‬‬ ‫מכלל המכירות )עם מינימום של ‪ 10‬דירות שנמכרו לתושבי חוץ(‪ .‬בשנת ‪ 2010‬עמד מספרן על ‪19‬‬ ‫חברות‪ .‬מספרים אלו נמוכים משמעותית בהשוואה לשנת ‪ ,2006‬שנת השיא בפעילות תושבי החוץ‬ ‫בארץ‪ .‬באותה שנה היו ‪ 36‬חברות בניה שנמצאו מעל הרף הנ"ל‪ .‬כאשר עוקבים אחר היקף‬ ‫המכירות בשנת ‪ 2009‬למשל‪ ,‬של אותן חברות בהן משקל תושבי החוץ במכירות שלהן בשנת ‪2006‬‬ ‫היה מהותי )מעל ‪ 20%‬מהמכירות‪ ,‬במונחים כמותיים( נמצא כי הן הצליחו רק באופן חלקי לפצות‬ ‫על יציאת תושבי החוץ‪ .‬סך המכירות של אותן חברות ירד בשיעור של ‪ 37%‬בהשוואה בין שנת‬ ‫‪ 2009‬לשנת ‪ .2006‬שיעור הירידה של רכישות תושבי החוץ באותן חברות הגיע ל‪ .84%-‬חברות אלו‬ ‫מתאפיינות בסטנדרט בניה גבוה יחסית‪ ,‬כפי שבא לידי ביטוי במחיר הממוצע בדירות אלו‪ ,‬הגבוה‬ ‫משמעותית מהמחיר הממוצע של כלל הדירות החדשות שנמכרו באותה שנה )‪ .(2009‬כך למשל‪,‬‬ ‫מחיר דירה באותם פרויקטים‪ ,‬שנמכרה לתושב חוץ עמדה על ‪ 1.97‬מלש"ח‪ .‬דירה שנמכרה‬ ‫לישראלים באותם פרויקטים עמדה על ‪ 1.42‬מלש"ח‪ .‬המחיר הממוצע של כלל הדירות החדשות‬ ‫שנמכרו ע"י קבלנים ב‪ 2009-‬עמד על ‪ 1.1‬מלש"ח בלבד‪.‬‬ ‫‪ :‬מסמך זה נכתב ונערך על ידי אגף מנהל הכנסות המדינה בראשותה של רו"ח פרידה‬ ‫ישראלי‪.‬‬ ‫רח'‬ ‫קפלן‬ ‫‪,1‬‬ ‫הקריה‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫ירושלים‬ ‫‪91030‬‬ ‫טל'‪02-5317201:‬‬ ‫פקס'‪02-5695355:‬‬ ‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬