להורדת פסק הדין המלא - חיימסון, סודאי משרד עורכי דין
חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל -מחוז מרכז הפ (מרכז) 36495-01-10 בית המשפט המחוזי מרכז ה"פ 36495-01-10עטיה ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל -מחוז מרכז ואח' בפני כב' השופט יעקב שינמן מבקשים .1חיים עטייה .2אליהו עטייה .3לינדה פנש נגד משיבים .1מנהל מקרקעי ישראל -מחוז מרכז .2הסוכנות היהודית לארץ ישראל .3מושב בן זכאי מיני-רציו: * מעמדה של האגודה ,בכל המתייחס להקצאת מקרקעי המשבצת ,הוא מעמד של גורם ממליץ בלבד. טרם הקצאת המקרקעין נדרשת עמדת האגודה אך לא הסכמתה והסמכות להקצאת המקרקעין ולהתקשרות עם מתיישב בהסכם חכירה ,מצויה בידי מינהל מקרקעי ישראל שבידיו כוח ההכרעה. * מקרקעין – מקרקעי ישראל – מינהל מקרקעי ישראל * מקרקעין – מקרקעי ישראל – מועצת מקרקעי ישראל * מקרקעין – מקרקעי ישראל – הקצאתם . המנוח הגיש כנגד הנתבעים תביעה במסגרתה ביקש לצוות על המינהל להכין הסכם חכירה לגבי משק מס' 98ולהחכיר לו אותו כמשק עזר .המנוח טוען בין השאר ,כי הוראת אגף חקלאי מס' 109בנוגע למשקי עזר .מטרת ההוראה היא לקבוע את כללי הטיפול בבעל זכויות במשק עזר או מי שזכאי לחתום על חוזה כזה והמינהל לא פעל ביחס למנוח בהתאם להוראה זו. . בית המשפט פסק כלהלן: במקרה זה ,גם אם מלכתחילה הוענקה למנוח באופן פורמאלי ,זכות למגורים בבית שבמגרש כ"בית של בעל מקצוע" ,הרי במהלך השנים (ולכל המאוחר בשנת )1986הובהר כי זכויות המנוח במגרש הינן ל"משק עזר" .יש לקבל את טענת המנוח כי הסכם השכירות נחתם עימו רק לצורך קבלת ההלוואה לבניית הבית ואין בו כדי ללמד על זכויותיו במגרש לאורך השנים. האגודה ראתה במנוח כבעלים של ממש במגרש וממילא התכוונה כי זכויותיו במגרש יהיו זכויות של בעלים וזאת מעבר לזכויות מגורים בבית ,ולהבדיל מהמצב הקודם שהמנוח לא הומלץ לחתום על הסכם חכירה עם המינהל (כאשר הכוונה למכתב הביטול) בהמלצה השנייה היתה כוונה לשנות מכך ולאפשר לו זאת כפי שהומלץ בהמלצה הראשונה. כוונתה הראשונית של האגודה בהתאם להמלצה הראשונה היתה באמת להפוך את המגרש ל"משק עזר". מהמלצה זו לא יכלה האגודה לחזור ,בייחוד שלא נתנה כל הסבר לחזרה זו וטעמיה נותרו עימה .לאגודה 1 חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל -מחוז מרכז הפ (מרכז) 36495-01-10 היה אסור לחזור בה בין היתר לנו כח אינטרס ההסתמכות שיצרה אצל המנוח שהתגורר במושב משנות ה- ,50וכן לנוכח העובדה שגם חזרתה מההמלצה במכתב הביטול לא היתה חזרה אמיתית ,כנה ועניינית אלא התבססה על "חילוקי דעות עם ועד האגודה" .התנהגות הצדדים במהלך השנים מצביעה על כך שהם בעצם ביטלו בהתנהגותם את הסכם השכירות והתכוונו להכיר בזכויות המנוח במגרש כשל "משק עזר". כאשר הוגשה בקשה למינהל מקרקעי ישראל על מדיניות קיימת של המועצה ,ולאחר הגשת הבקשה שונתה המדיניות ,יש להחיל את התנאים שנהגו בעת הגשת הבקשה למינהל .המינהל מנוע מלטעון כי בינתיים חל שינוי במצב וכיום חלות על נשוא הבקשה החלטות מועצה אחרות .אם הבקשה היתה מוצדקת על פי המצב המשפטי בעת הגשתה ,אינטרס "ההסתמכות" הוא אינטרס לגיטימי של הפרט, שההגנה עליו עומדת ביסודם של דיני המשפט החוקתי והמינהלי. פעולת הגוף המנהלי נבחנת בהתאם למצב החוקי במועד הגשת הבקשה ולא ניתן להסתמך על דין שכבר אינו בתוקף ,בפרט בנסיבות שלפנינו כאשר התקבלה המסקנה שהמינהל פעל כדין במסגרת שתי ההמלצות הראשונות .החלטות המינהל מבטאות את מדיניות מועצת מקרקעי ישראל ,וטבעה של מדיניות הוא להשתנות מעת לעת. במקרה דנן ,יש לבחון את פעילות המינהל בהתאם למצב החוקי שהיה קיים במועד ההמלצה הראשונה לועדה ,כלומר בהתאם להחלטה .339המינהל מנוע מלטעון כי בינתיים בוטלה החלטה 339וכי כיום חלות החלטות מועצה אחרות שאינן מאפשרות החכרת מגרשים לבעלי מקצוע. מעמדה של האגודה ,בכל המתייחס להקצאת מקרקעי המשבצת ,הוא מעמד של גורם ממליץ בלבד .טרם הקצאת המקרקעין נדרשת עמדת האגודה אך לא הסכמתה והסמכות להקצאת המקרקעין ולהתקשרות עם מתיישב בהסכם חכירה ,מצויה בידי מינהל מקרקעי ישראל שבידיו כוח ההכרעה .מעמדה של האגודה, בכל המתייחס להקצאת מקרקעי המשבצת ,הוא מעמד של גורם ממליץ בלבד. להמלצת האגודה אין כוח מחייב ,שאם תאמר כך ,הרי שהתוצאה היא שכוח ההכרעה עובר מן המינהל לאגודה ,ואין הדברים כך .אין בהחלטה 438כדי להפוך את האגודה לרשות מוסמכת לצורך הקביעה מי יירשם כחוכר ובאיזה שטח .תפקיד זה מסור בידי מינהל מקרקעי ישראל והאגודה הינה גוף ממליץ בלבד. מכאן שתפקידה של האגודה להמליץ על תושבים המחזיקים בקרקע שלגביה תירשם זכות חכירה .כוח ההחלטה על ההתקשרות עם מועמד פלוני בהסכם חכירה נשמר למינהל מקרקעי ישראל ,ונשאר בידיו בלבד. לאגודה היכולת להמליץ על מועמד זה או אחר כדי לסייע למינהל בתהליך הסבוך והמורכב של רישום זכויות המתיישבים .אין לראות בכך האצלת סמכותו של המינהל לאגודה אלא סיוע בלבד .אין בכוחה של המלצה להכריע ולהנהיג מדיניות .המלצת האגודה כמוה כעזרה בפעולה שלטונית הדורשת בסיס עובדתי סבוך ,ועל-כן אין בכוחה של ההמלצה לשנות זכויותיו של המבקש .תפקיד האגודה הוא טכני בלבד, ההחלטה המחייבת מתקבלת אצל בעל הקרקע .היחס שבין המינהל למבקש עובר באופן טכני דרך האגודה. מתוקף סמכותה לקביעת המדיניות הקרקעית לפיה יפעל המינהל ,קובעת מועצת מקרקעי ישראל ,מעת לעת ,כללים המכונים ״החלטות מועצת מקרקעי ישראל״. אל החלטות מועצת מקרקעי ישראל מקובל להתייחס כאל הנחיות מינהליות. 2 חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל -מחוז מרכז הפ (מרכז) 36495-01-10 פסק דין רקע .1המבקשים הינם יורשיו של המנוח כליפה עטייה ת.ז ,042150631 .שנפטר ביום ( 22.8.10להלן: "המנוח") ,בהתאם לצו ירושה מיום .15.3.2011 .2 המנוח יליד 1934עלה לארץ בשנת 1950מטריפולי שבלוב והתגורר במשך כ 60 -שנה ,עד יום מותו במושב בן זכאי – מושב עובדים של הפועל המזרחי להתיישבות חקלאית בע"מ (להלן: "המושב") במגרש מס' 98במושב (להלן גם" :המגרש") .הורי המנוח והורי רעייתו המנוחה היו בעלי זכויות במשקים חקלאיים במושב מיום הווסדו. המושב הינו מושב עובדים של הפועל המזרחי להתיישבות חקלאית בע"מ ,השוכן בתחומי המועצה האזורית חבל יבנה. .3 המחלוקת בין הצדדים נוגעת בעיקר לטיב זכויות המנוח במגרש: לגישת המבקשים ,מדובר בזכויות של "משק עזר". לעומתם ,סבורים המשיב ( 1להלן" :המינהל") והמושב ,כי למנוח ניתנה רשות להתגורר במגרש כ"בעל מקצוע". כללי .4 בתובענה שהגיש המנוח (כשהיה עוד בין החיים) ,כנגד המינהל מבוקש לצוות כדלקמן: א. על המינהל להכין הסכם חכירה עם המנוח (שכונה "המבקש" בעת הגשת התובענה) לגבי משק מס' 98במושב בן זכאי ולהחכיר את משק 98כמשק עזר למנוח בתנאים המקובלים. ב. .5 יש לראות במנוח כמי שזכאי להחזיק חוזה תקף למשק עזר עוד משנת .1956 בסיכומים ביקשו המבקשים (יורשי המנוח) לצוות כדלקמן: א. יש לראות במנוח כמי שזכאי להחזיק חוזה תקף למשק עזר במשק 98הנמצא בשטחי המושב עוד משנת .1956 ב. יש לראות במנוח כמי שהיה זכאי לחתום על הסכם חכירה למשק עזר עוד משנת 1956 בתנאים שהיו מקובלים בהתאם להחלטה מס' 46בהתאם להחלטה מס' .339 ג. על המינהל להעביר את זכויות המנוח במשק עזר מס' 98ליורשי המנוח או לאחד מהם. .6ביום 25.3.2010הגיש המנוח המרצת פתיחה מתוקנת ,לה נוספו כמשיבים ,הסוכנות היהודית לארץ ישראל (להלן" :הסוכנות") והמושב. .7ביום 24.3.2011נעניתי לבקשה לתיקון המרצת הפתיחה ,כך ששמות המבקשים יהיו יורשי המנוח. רקע עובדתי 3 חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל -מחוז מרכז הפ (מרכז) 36495-01-10 .8 המקרקעין עליהם הוקם המושב נמצאים בתחום משבצת הקרקע (להלן" :המשבצת") עליה חל הסכם שכירות תלת צדדי (להלן" :חוזה המשבצת") בין המינהל ,שוכרת הקרקע -המשיבה 2 (להלן" :הסוכנות") ובת רשות -האגודה השיתופית בן זכאי (להלן" :האגודה"). .9 חוזה המשבצת האחרון עם המושב נחתם על ידי כל הצדדים ביום 28.1.2000לתקופת שכירות המתחילה ביום 1.10.1999ומסתיימת ביום .30.9.02לטענת המינהל ,לאגודה נשלחו חוזי משבצת עדכניים לחתימה ,אולם אלו טרם הושבו לו. .10מגרש של בעל מקצוע נועד לאפשר להקים במושב בתים לבעלי מקצוע כדוגמת רב ,מורה ,רופא, מנהלי חשבונות וכו' שלא עסקו בחקלאות אך נוכחותם בישובים היתה דרושה בעבר .למגרש כזה לא צורפה חלקה חקלאית ומי שהתגורר בו ברשות האגודה והסוכנות קיבל את האפשרות להתגורר במגרש בלבד. מגרש לבעל מקצוע אינו נחלה חקלאית ואף לא משק עזר .בית לבעל מקצוע הוא מקרקעין בשטח קטן יחסית ,עליהם נבנה בית על ידי הסוכנות או המושב .רשות השימוש בבית זה היא אישית ואינה ניתנת להעברה או להורשה. הזכויות בבית המקצועי הן של המושב ולא של בעל המקצוע .מטבע הדברים ,תקופת השכירות או השאלת הבית מוגבלת לתקופת פעילותו של בעל המקצוע (ראה :גדעון ויתקון ,דיני מקרקעי ישראל( ,תש"ע – ( )2009להלן" :ויתקון") ,עמ' .)1183 – 1180 .11לעומת זאת ,משק עזר הוא קרקע שהוחכרה ,או שנמסרה למטרת סידור משק עזר חקלאי הכולל מגורים ,אף אם הקרקע אינה מהווה שטח אחד רצוף ,ובלבד שקרקע זו אינה מהווה נחלה .משק עזר נועד עבור תושבים שאינם מחזיקים במשק חקלאי .משקי העזר נועדו לשמש כשלב מעבר עד להשלמת רכישת הקרקע על ידי הקרן הקיימת לישראל. בשלב המעבר ,התפרנסו בעלי משקי העזר מעבודות מזדמנות מחוץ ליישובם והשלימו את פרנסתם מהפעלת משק העזר. תחילתם של משקי העזר היה בתכנון מושבים אשר חלקת הקרקע החקלאית הצמודה לבית המגורים שימשה לייצור מזון לאספקה עצמית ,בעיקר ירקות ופירות (ראה :ויתקון ,עמ' .)1179 תנאי ההתיישבות ובעיקר התנאים של זכות ההורשה של משק העזר הם כשל בעל נחלה חקלאית (ויתקון ,עמ' .)1180 .12הסכם המשבצת מגדיר "משק עזר" כ"קרקע שנמסרה למטרת סידור משק עזר חקלאי ,הכולל יחידת מגורים אחת ,בתנאי שקרקע זו אינה מהווה נחלה". "בית מקצועי" לא מוזכר בהסכם המשבצת. סקירת התכתובות בין הצדדים .13מטבעו של תיק זה וביחוד מפאת חלוף הזמן הרב ,מאז ארעו חלק מהארועים הרלבנטיים, נזקקו הצדדים למסמכים הסטוריים שונים ובכללם התכתבויות ,החל משנת 1983ועד היום, המתייחסים לזכויות המנוח במגרש נשוא הבקשה. התמונה העולה מן המסמכים אינה אחידה ,בין היתר עקב שינויים באמירות ובעמדת הצדדים בשאלת מעמדו של המנוח במגרש ולפיכך אסקור להלן את המסמכים ברצף כרונולוגי; 4 חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל -מחוז מרכז הפ (מרכז) 36495-01-10 .14ביום 16.1.83הודיעה האגודה לסוכנות כי" :הננו להודיע לכם בזאת שהחבר עטייה כליפה גר בבית מקצועי מס 98מתאריך 1956הנו מבקשים להחתים אותו על הסכם בעל מקצוע כנהוג". .15ביום 23.1.83ציין נציג הסוכנות על גבי מכתב האגודה (מיום )16.1.83כי" :מתישב בבית מקצועי ותיק מ ,1956להחתים בלי אישור קבלה" .באותו יום החתים נציג תא חוזים בסוכנות (מר רונן ברילה) את המנוח ורעייתו על הסכם שכותרתו "הסכם שכירות בעל מקצוע במושב" (להלן" :ההסכם"). .16ביום 11.8.83ציינה הלשכה לשירותים חברתיים מועצה אזורית חבל יבנה במכתבה לועד המושב בעניין סיוע לבניית בית מקצועי מס' 98כי" :כפי שודאי ידוע לכם מהנדס משרד השיכון קבע שבית מס' ,98אינו ראוי למגורים ויש להרוס את הבית ...לפי האמור במכתב התשובה ובהסתמך על שיחות טלפוניות האפשרות היחידה היא; שועד המושב יקבל את ההלואה עבור מר עטיה כליפה ,בכל מהלך הדיונים בנושא היה שותף חבר הועד מר ארביב ניסים .אני מציע שועד המושב ידון בישיבתן הקרובה בנושא ,כמו כן הייתי מעונין להשתתף בדיון". .17ביום 3.11.83הודיע הממונה המחוזי לאכלוס במשרד הבינוי והשיכון למזכיר המושב כי: "במידה ואכן הבית רשום ע"ש המתישב בסוכנות ...קיימת אפשרות שההלואות תהיינה ע"ש המתישב .כדי לממש את הסיוע עליו להכין תוכנית בניה מאושרת ולמלא טופס בקשה ושאר מסמכים כמקובל במושבים ,כולל אישור מר מירון מרחובות שאכן הבית רשום ע"ש עטיה כליפה". .18ביום 20.6.1986פנה המושב לועדת בן הרוש – הועדה הבין מוסדית לבניה חריגה במושבים (להלן" :הועדה") וציין בעניין המנוח כי הוא" :גר במושב בן זכאי משנת 1956בבית מקצועי מס' .98בבית הנ"ל גרים סה"כ – 5נפשות ...אנו מבקשים כי הבית הנ"ל ירשם במינהל מקרקעי ישראל ויהפך למשק עזר הרשום על שם "עטיה כליפה ואשתו – חביקה" .כמו כן אנו מבקשים לאפשר לנ"ל לבנות או להרחיב את הבית הנ"ל .מאחר ותנאי המגורים במצב הנוכחי הם בלתי נסבלים( ".ההדגשות שלי י' ש' להלן" :ההמלצה הראשונה"). .19ביום 28.10.86קיבלה מועצת מקרקעי ישראל (להלן" :המועצה") את החלטה מס' 339בעניין "הסדר החכרת מגרשי מגורים בנויים במושבים (הוראת שעה)" (להלן" :החלטה .)"339 בהתאם לסעיף 2ז' להחלטה " :339החכרת מגרשים קיימים ומבונים כאשר המבנה שייך לאגודה ,החל מתאריך ,1.4.85תעשה רק בהמלצת הועדה הבינמוסדית לבניה חריגה במושבים ואשור האגודה ו/או הסוכנות היהודית עפ"י הכללים הנהוגים". .20ביום 31.12.86פנתה הועדה לועד המושב והודיעה כי" :הועדה הבין – מוסדית בישיבתה מיום 11.12.86החליטה להמליץ בפני מינהל -מקרקעי – ישראל להקצות מגרש 98למשפחת כליפה בתנאים כפי שאושרו ע"י מועצת מקרקעי ישראל ביום ".28.10.86 .21ביום 24.2.87שלח ועד המושב מכתב לועדה ולסוכנות רחובות בעניין "ביטול מכתב מתאריך 20.6.86בית מקצועי מס ( "98להלן" :מכתב הביטול") .במכתב זה צוין כי" :יש לראות במכתבי מיום 20-6-86כהמלצה שלא קבלה אישור ועד ההנהלה והגופים המוסמכים ובשל היתנגדותם של אלה – בוטלה.". 5 הפ (מרכז) 36495-01-10 חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל -מחוז מרכז .22ביום 22.4.87כתב המנוח במכתבו ליו"ר ועד המושב כי" :לאחר פניות רבות במשך שנים ובעל – פה ,אני שוב פונה אליכם בכתב בבקשה לאשר לי לבנות את ביתנו .מיותר לציין את המצב הקשה והצפיפות הידועים לכם ,בהם נמצאת משפחתי – 45מ"ר ל – 5נפשות .כמו כן ,ידוע לכם שוועדת בן – הרוש אישרה לי בזמנו את החכרת המגרש כמו ליתר בעלי בית מקצוע במושב שכבר הספיקו לבנות .אי – אישורכם מכל סיבה שהיא ,ייצור הפליה לרעה לגבי, משום שאם מגרש לבית מקצוע במושב שייך למושב ולא לבעל המגרש ,אז מדוע רק עלי חל חוק זה? אני לא רוצה לבקש שכך תנהגו לגבי כל יתר בעלי בית מקצוע ומצד שני – אינכם יכולים לקפח אותי ולהרע את תנאי ככל היתר ו – אני מבקש שבהחלטתכם תקבעו לי כמו יתר בעלי בתי מקצוע ולא יותר .אינני חושב שזוהי בקשה מיותרת ,אני מקווה שכל הויכוחים שהיו ,יהיו מנת העבר ואינני רואה סיבה במצב הקיים במושב לגבי בעלי בית מקצוע שלא תאשרו דווקא לי לבנות .אודה לכם אם תדונו בבקשתי בהקדם ותגיעו להחלטה חיובית בנדון, ברוח חברית וטובה". .23בסיכום פגישה מיום 30.6.91של סגן מהנדס המחוז לאיכלוס פרוגרמות ותקציב במשרד הבינוי והשיכון בנושא הלוואות לבתים במושב ,צוין לגבי המנוח כי" :א .המתיישב יעביר הבית על שמו במנהל מקרקעי ישראל .ב .ינפיק תעודת זכאות ויבנה הבית בבניה עצמית". .24ביום 1.9.2000פנה ב"כ המנוח ליו"ר ועד המושב וציין כי .2..." :בתאריך 11.12.1986המליצה הוועדה הבין – מוסדית לבניה חריגה במושבים להמליץ על הקצאת מגרש 98בשלמותו למשפחת כליפה בהתאם להחלטת מינהל מקרקעי ישראל מיום 28.10.1986כאשר החלטה זו ניתנה בהסכמת ועד המושב ,אשר אף המליץ להפוך את מגרש 98ל"משק עזר" על כל המשתמע מכך .3 .מסיבות שאינן ברורות למרשי כל פניותיו של מרשי אליכם בעבר ,על מנת ליתן למרשי המלצה למינהל מקרקעי ישראל לשם חתימה על חוזה חכירה בקשר למגרש 98 הנ"ל ,לא נענו .4 .הואיל ומרשי הינו בעל החזקה היחודית במגרש הנ"ל משנת 1956ולא ידוע למרשי על כל מניעה כי בין מרשי ובין מינהל מקרקעי ישראל יחתם חוזה חכירה בקשר למגרש הנ"ל בתנאים כפי שאושרו על ידי מינהל מקרקעי ישראל ,אודה אם תמציאו למשרדי מכתב המלצה ,המופנה למינהל מקרקעי ישראל ,לשם חתימת מרשי על חוזה חכירה.". .25בחודש יולי 2006פנתה הועדה המקומית לתכנון ולבניה "שורקות" למנוח וציינה כי ביחס לבקשתו לתוספת לבית מגורים עליו לנקוט בפעולות שונות ולצרף מסמכים נדרשים ,לרבות אישור זכויות מהמינהל. .26ביום 27.3.07פנה ועד המושב למינהל במכתב וציין כי .3 ..." :בתאריך 11.12.86 :המליצה הועדה המוסדית לבניה חריגה להקצות את מגרש 98בשלמותו למשפחת עטיה כליפה ,וזאת בהמלצת אגודת מושב בן זכאי שאף המליצה להפכו כמשק עזר .4 ...מר עטיה כליפה מחזיק במגרש זה מעבדו והנוהג בו כבעלים ממש ,המגרש מוכר כמשק עזר באגודה .5 .בשל חילוקי דעות עם ועד האגודה בזמנו ,לא הומלץ מר כליפה לקבלת הסכם חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל .6 .ועד האגודה רואה במר עטיה כליפה כבעל מגרש 98ומבקש ממינהל מקרקעי ישראל לאפשר לו להרחיב את ביתו ,בתנאים כפי שאושרו בהחלטת המינהל מתאריך: .28.10.86לאור העובדה כי בית זה לא ראוי למגורים .7 .מיותר לציין ,את הצפיפות שבה חיה המשפחה 6נפשות (כולל ילדים) בבית בגודל 45מ"ר .8 .לאור המצוין לעיל נודה לכם אם תדונו בבקשתנו בהקדם בשל ההמתנה המרובה בבקשת המשפחה לקבלת היתר בניה כפי 6 הפ (מרכז) 36495-01-10 חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל -מחוז מרכז שנהגו עם יתר המתיישבים בעבר .8 .לאגודה אין התנגדות שהמגרש יירשם על שמו של עטיה כליפה בכפוף לאישור מינהל מקרקעי ישראל וכל הגורמים המוסמכים ,כן יחתום על הסכמי האגודה( ".ההדגשה בסיפת סעיף 6במקור ,להלן" :ההמלצה השניה"). .27ביום 28.2.08כתב מנהל תחום עסקאות ופרויקטים בסוכנות למנהלת המחלקה החקלאית במינהל בעניין מגרש 98כי" :לבקשת משפ' כליפא ממגרש 98במושב בן זכאי ,הריני מתכבד להודיעכם כי הסוכנות היהודית לארץ ישראל אינה מתנגדת לכך שמגרש 98שהינו מגרש של בית מקצועי יהפוך למשק עזר בכפוף לקבלת הסכמת האגודה והמינהל ובהתאם לקיום הליכי התכנון הנדרשים( ".ההדגשה שלי י' ש'). .28ביום 30.12.08השיבה המחלקה החקלאית במינהל למנוח ,במסגרת מערכת פניות הציבור ,כי תיקו נמצא בטיפול המחלקות המתאימות וכי הסחבת אליה נקלע לא היתה תלויה במינהל אלא באגודה עצמה. .29ביום 30.3.09אושר "תקנון לתכנית שיכון ציבורי שהוכנה לפי "חוק רישום שיכונים ציבוריים" (הוראת שעה) תשכ"ד – ,1964והתקנות שהותקנו לפיו" .לפי תקנון זה המגרשים הלא בנויים במושב ,ביניהם מגרש " 98אינם שיכון ציבורי הבניה על מגרשים אלו כפופה למילוי הוראות כל דין". .30ביום 20.1.2010צוין במכתב המינהל (עסקות חקלאיות) למכתב מזכיר המושב בעניין "הקצאת מגרש מבונה – בן זכאי" כי" :מגרש 98בגוש 5519חלק החלקה 31בבן זכאי בהמשך לבקשתכם להקצאתכם מגרש מבונה יש להגיש שינוי תבע נקודתית להגדרת המגרש המבונה כסטאטוטורי בשטח של 500מ' בלבד .רק לאחר אישור התבע סופית נוכל לבחון את בקשתכם .יצוין ,לא תטופל כל פניה באם ישנה הפרה בשטח ,יש צורך להסדיר את הבניה הלא חוקית הפולשת למגרש הנ"ל .אין במכתבנו זה משום אישור או הסכמה להקצאה ,דבר אשר בסמכותה הבלעדית של הנהלת המינהל.". תמצית טענות המבקשים .31בשנת 1956הקצתה האגודה את המגרש למנוח ולרעייתו המנוחה לצורך מגורים ועיבוד חקלאי. על המגרש קיים בית בגודל של כ – 45מ"ר משנת .1956השינוי היחיד שהמנוח עשה במקרקעין הינו בניית חדר נוסף בבית בשל צפיפות רבה ,שנעשה על חשבונו. .32משנת ,1956לא נחתם עם המנוח הסכם שכירות או חכירה והוא חשש לגורל זכותו להתגורר במקרקעין .בתחילת שנת 1982פנה המנוח ללשכה לשירותים חברתיים במועצה אזורית חבל יבנה (להלן" :הלשכה") על מנת שיסייעו לו לבנות בית חדש במקום הנוכחי בשל מצב הבית וגודלו המצומצם .ביום 7.3.82פנתה הלשכה למנוח והודיעה לו כי ביום 4.3.82התקבל מכתב ממשרד השיכון בעניין הבית ,לפיו האחרון מוכן לסייע בבניית בית חדש עבורו ,אולם היות ומדובר בבית מקצועי ,משרד השיכון הורה לו לפנות לוועד המושב .המנוח לא רצה שהסיוע לבניית הבית יתקבל אצל וועד המושב ,ולפיכך הציע לו הוועד לחתום על "הסכם שכירות בית מקצועי" כדי שהבית יירשם בסוכנות וההלוואה לבנייה תהיה על שמו. .33המנוח חתם על ההסכם בסוכנות בעקבות הבטחות המושב כי רק אם יחתום על ההסכם ,הוא יוכל להגדיל את ביתו ומתברר שהמנוח הוטעה ,הולך שולל וכמעט נושל מזכויותיו במשק. 7 חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל -מחוז מרכז הפ (מרכז) 36495-01-10 אמנם ההסכם הינו "הסכם שכירות בעל מקצוע" ,אולם ההסכם מוטעה ולא מדוייק .המנוח ידע שזכותו במשק הינה למשק עזר בלבד ולא ידע להבחין בין משק עזר לבית מקצועי .המנוח לא היה בקיא בשפה העברית ויכולתו לקרוא חוזים מורכבים אינה גבוהה .רעייתו של המנוח חתמה על ההסכם בטביעת אצבע. .34המנוח הופלה יחסית לשוכרים של משקי עזר /בתים מקצועיים אחרים במושב -על פי ההסכם המנוח לא יכול לבצע שינוי במקרקעין ולא יכול להוריש לצאצאיו זכויות במקרקעין. .35המנוח התרעם לנוכח תשובת הלשכה לפיה האפשרות היחידה היא שועד המושב יקבל הלוואה עבורו וחזר וביקש שההלוואה תהיה על שמו .ביום 3.11.83הודיע הממונה המחוזי לאכלוס במשרד הבינוי והשיכון למזכיר המושב כי במידה והבית רשום על שם המנוח בסוכנות ,קיימת אפשרות שההלוואה תהיה על שמו .מסיבה שאינה ידועה למנוח ,טרם התקבלה ההלוואה עבורו. .36פניית הועדה למושב (מיום )31.12.86משמעותה שהועדה החליטה להמליץ למינהל להקצות למנוח את המגרש כ"משק עזר" בהתאם להחלטה .339 .37דחיית בקשת המנוח להיתר לתוספת בניה על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבנית "שורקות" (בשנת )2006נעשתה ,בין היתר ,מכיוון שאין בידיו אישור זכויות מהמינהל ,למרות שהמינהל היה אמור לרשום אותו כבעל זכויות במשק עזר עוד משנת .1956 .38למרות פניית ועד המושב למינהל בהמלצה השנייה ,המינהל לא החתים את המנוח על הסכם חכירה ולא הכיר במקרקעין כמשק עזר. .39בישיבתה מיום 5.1.09החליטה המועצה על הכללים לטיפול במשקי עזר במסגרת החלטה מס' ( 1178להלן" :החלטה .)"1178לפי סעיף 1להחלטה זו ,ההחלטה תחול רק על מי שמחזיק או "זכאי להחזיק" חוזה תקף למשק עזר .לפיכך ,יש לראות במנוח כמי שזכאי להחזיק חוזה תקף למשק עזר. .40בעקבות החלטה ,1178יצאה הוראת אגף חקלאי מס' 109בנוגע למשקי עזר (להלן" :הוראה .)"109מטרת ההוראה היא לקבוע את כללי הטיפול בבעל זכויות במשק עזר או מי שזכאי לחתום על חוזה כזה (סעיף 1.1להוראה) והמינהל לא פעל ביחס למנוח בהתאם להוראה זו. תמצית טענות המשיב 1 .41בחוזה המשבצת נקבע כי הסוכנות או האגודה מתחייבות לשלם למינהל דמי שכירות עבור ,בין היתר ,משק עזר אחד .מבדיקת מחלקת המיפוי והמדידות במחוז עולה כי במפת המשבצת משק העזר היחיד שקיים אינו מגרש .98גם ברשימת משקים לפי חברים במושב מחודש יוני ,2009 לא נכלל מגרש .98 .42עד לשנת 1986הותר לכל מושב להקים בתי מגורים השייכים לאגודה בתחום המשבצת לצורך מתן דיור בשכירות בלתי מוגנת לנותני שירותים למושב (בעלי מקצוע). .43בהחלטה 339ניתנה אפשרות ,בין היתר ,למחזיקים במגרשי מגורים מבונים אשר כבר אכלסו את המגרשים ובנו מבנה או תוספת על חשבונם להסדיר את זכויותים באותם מגרשים .אחד 8 חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל -מחוז מרכז הפ (מרכז) 36495-01-10 התנאים בלעדיו לא ניתן היה להחכיר את המגרשים לבעלי מקצוע היה קבלת המלצת האגודה (סעיף (2א) להחלטה .)339 .44למינהל אין קשר ישיר עם המתגוררים בבית המקצועי והוא אינו מודע לזהות המתגוררים במקום .על מנת להסדיר את הזכויות במגרשים המבונים נתקבלה החלטה .339החלטה 339 בוטלה בהחלטה מס' 438מיום .1.4.90בהחלטה מס' 454מיום 2.7.90הוארך מועד החלטה 438ללא תאריך סיום ,אולם עיקרי הדברים בה לא שונו עד לאישור החלטה מס' .914 .45ממסמכ י המינהל עולה כי האגודה ביטלה באופן מפורש את המלצתה להחכרת המגרש למנוח כמשק עזר .רק בשנת 2006החל המנוח להתעניין מחדש בשאלת זכויותיו במקרקעין ורק בשנת 2007המליצה האגודה להקצות את המגרש למנוח. .46ביום 5.11.01התקבלה במועצה החלטה מס' 914שביטלה את החלטות ( 454 ,438אשר רק מכוחן ניתן היה להקצות מגרשים) .החלטה 914קבעה את מדיניות החכרת המגרשים לבעלי מקצוע והאריכה את תוקפן של החלטות 438ו – 454לפרק זמן של שנתיים מיום קבלתה ,היינו עד ליום .5.11.03החלטה 914מפנה לתנאי ההחכרה הנהוגים באותה עת לגבי החכרת מגרשים למגורים במושבים .תנאי ההחכרה הרלוונטים קבועים היום בהחלטת מועצה מס' ( 1180מיום )12.3.09ובהוראת אגף חקלאי 101מיום .2.5.10 .47ממכתב המנוח מיום 22.4.1987ליו"ר ועד המושב עולה כי המנוח הבין כי הוא מּוּכר כ"בעל מקצוע" ,ראה עצמו ככזה וידע כי האגודה לא המליצה להחכיר לו את המגרש .בחקירתו חזר המנוח על כך שהוא קיבל בית של בעל מקצוע. .48מיום ( 30.6.91מועד הפגישה של סגן מהנדס המחוז לאיכלוס פרוגרמות ותקציב במשרד הבינוי והשיכון) ועד לשנת ,2006נראה כי לא נעשה דבר בעניינו של המנוח .העניין התעורר לראשונה בשנת 2006כאשר פנה המנוח לועדה המקומית בבקשה להיתר לתוספת בניה והתבקש להביא אישור זכויות ממינהל מקרקעי ישראל .כל רצונו של המנוח התמקד ברצונו לבנות בית חדש או לשפץ ולהרחיב את ביתו ולּו היה עולה בידיו לשפץ את ביתו ,התובענה לא היתה מוגשת כלל. מאז מכתב הביטול ישב המנוח "בחיבוק ידיים" ולא עשה דבר. .49עד למועד הגשת התובענה לא פנה המנוח למינהל ולא העלה טענה כי הוא היה זכאי לחוזה משק עזר מלכתחילה .כל טענותיו של המנוח לאגודה בשנות ה – 80התמקדו ברצונו לבנות מגרש כמו בעלי המקצוע האחרים (וכאמור במכתבו לאגודה מיום .)22.4.87 .50לייעוד התכנוני אין רלבנטיות בבחינת שאלת זכויות המנוח במגרש .בתשריט ותקנות תכנית תגפ( 438/מיום )28.10.54מגרש 98מוגדר כשטח למשק עזר (ואין כלל שטחים לבעלי מקצוע). ביום 19.6.75פורסם ברשומות תקנון מס' בר 2 / 438 /לתכנית מפורטת תגפ 438 /שהגיש ועד המושב .מטרת התכנית היה "ביטול הוראות בניה מס' תגפ 438 /והמרתן בהוראות חדשות שתצורפנה לתכנית המאושרת תגפ ."438 /לוח האזורים שצורף לתקנון לא נקבעו ייעודים של משקי עזר .לפיכך ,הוראות תכנית תגפ 438 /תוקנו במסגרת תקנון בר 2 / 438 /בשנת 1975 שקבע כי ייעוד השטחים המסומנים בכתום בהיר בתשריט של תגפ 438 /יהיה מגורים לבעלי מקצוע או לבנים (ולא משקי עזר) .הפרצלציה במושב נרשמה לפי משמ / 142 /בר ,ובניגוד לטענת המבקשים לפיה על פי תכנית זו מגרש 98הוא משק עזר ,לפי תכנית זו סומנו הייעודים אזור מגורים לבעלי מקצוע ,משקי עזר ומשתכנים בסימון אחד ולא ניתן לקבוע לפי 9 חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל -מחוז מרכז הפ (מרכז) 36495-01-10 תכנית זו כי המגרש הוא משק עזר .על פי מפת המשבצת מוגדר המגרש מגורים לבעלי מקצוע. לא ניתן לטעון היום כנגד תכנית בר 2 / 438 /וככל שהמנוח רצה לתקוף את שינוי הייעוד של המגרש בתכנית זו ,היה עליו לעשות זאת לפני עשרות שנים במועד הקבוע בחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – .1965 .51מּכתב התשובה של האגודה עולה כי האגודה מתייחסת למגרש המנוח כמגרש של בעל מקצוע והמנוח קיבל זכות בר רשות שאינה ניתנת להורשה והאגודה לא מסכימה לגריעת השטח עליו בנוי הבית המקצועי ממשבצת האגודה. .52למנוח לא היתה זכות כלפי המינהל וממילא גם ליורשיו ,המבקשים ,אין זכות כזו. .53המינהל אינו יכול לסטות מהחלטותיו ונהליו ובהתאם להחלטות המינהל התקפות נכון להיום ניתן להקצות למי מיורשיו של המנוח מכוח עצמו מגרש כמגרש מבונה למגורים לפי החלטה 1180והוראת אגף 101בכפוף למילוי התנאים הקבועים בהם ,לרבות המלצת האגודה .לא ניתן להקצות את המגרש כמגרש מבונה למגורים לכלל יורשי המנוח שכן בהתאם לסעיף 5.3.2 להחלטה 1180ההקצאה הינה למומלצי האגודה שהינם יחידים. .54להמלצת האגודה במכתבה מיום 27.3.07והמלצת הסוכנות מיום 28.2.08אין כל משמעות, כאשר אין החלטת מועצה המאפשרת הסדרת זכויות במשק עזר .וממילא בשני המכתבים הללו הותנתה "ההסכמה" גם בקבלת האישור של המינהל. .55המינהל לא התרשל בכך שלא חתם עם המנוח על חוזה למשק עזר בתקופה שמיום המלצת הועדה ( )31.12.86ועד ליום מכתב הביטול ( – )24.2.87מהמסמכים הקיימים לא ניתן ללמוד שהמלצת הועדה נשלחה למינהל בזמן אמת .גם לּו ידע המינהל על ההמלצה בסמוך למועד שניתנה ,סביר להניח שלא היה עולה בידיו להסדיר את זכויות המנוח בפרק זמן כה קצר של חודשיים וחצי ומדובר בפרק זמן סביר .אין זה ודאי שמרגע שניתנו המלצת הועדה והמושב, החוזה היה נחתם מול המינהל אלמלא בוטלה המלצת המושב. .56המנוח מבקש להיכלל בהחלטה 1178הקובעת כי היא תחול רק על מי שמחזיק או זכאי להחזיק חוזה תקף למשק עזר ומבקשת להורות למינהל לחתום על חוזה חכירה אישי עם המינהל מכוח סעיף 1.4להוראת אגף חקלאי .109אולם ,המנוח לא היה זכאי להחזיק בחוזה של משק עזר בעבר ,וזכויותיו לא הוסדרו במינהל .על פי החלטות המינהל התקפות כיום ,אין עוד אפשרות להקצות את המגרש כמשק עזר. .57החלטה 1178והוראת אגף 109אינן חלות על המבקשים ואינן רלבנטיות לגביהם :האמור בהחלטה 1178לגבי מי שזכאי להחזיק חוזה תקף למשק עזר מתייחס למי שהוכר בפועל כבעל משק עזר ואף התייחסו אליו ככזה ומסיבות שונות לא נחתם החוזה בפועל .מבחינת המינהל המנוח לא היה זכאי לכך .החלטה 914קבעה כי לא ניתן יהיה עוד להחכיר מגרשים מבונים בהתאם להחלטות קודמות ( 454 ,438שהחליפו את )339ונקבעה תקופת ביניים של שנתיים בה ניתנה אפשרות לסיום הסדר הזכויות בהתאם להחלטות קודמות .כל פרשנות אחרת של החלטה 1178והוראת אגף 109מעקרת מתוכן את החלטה 914וההחלטות שבאו לאחריה. פרשנות המבקשים ,פותחת פתח לכל בעלי המקצוע שפספסו את ההזדמנות להסדיר זכויות כמשק עזר בעבר ,לעקוף את החלטה 914ולטעון היום כי הם מילאו תיאורטית בעבר את 10 חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל -מחוז מרכז הפ (מרכז) 36495-01-10 התנאים לקבלת זכאות למשק עזר ,ועל אף שלא פעלו להסדרת הזכויות ,יש להתעלם מכך ולראות בהם כמי שזכאים לקבל חוזה של משק עזר. .58בניגוד לטענת האגודה ,חתימה על הסכם חכירה וגריעת המגרש משטח המשבצת לא יפגע בתקן המגרשים להם זכאית האגודה להפנות ללא צורך במכרז. תמצית טענות המשיבה 2 .59לפי הוראות חוזה המשבצת בהיות האגודה בת רשות במשבצת האגודה ,מנועה האגודה להעביר את זכותה במשבצת מבלי לקבל את אישור הסוכנות לכך. .60על פי רישומי הסוכנות ,מגרש 98הוא חלק מהמשבצת שהועמדה לשימוש האגודה ,עליו בנוי בית שנועד לדיור נותני השירותים למושב המכונים "בעלי מקצוע". .61בהתאם לאמור במכתב הסוכנות מיום ,28.2.08הסוכנות אינה מתנגדת שבית מקצועי 98 יהפוך למשק עזר ,בכפוף לקבלת הסכמת האגודה והמינהל ובהתאם לקיום הליכי התכנון הנדרשים ,לפיכך היא הותירה את ההכרעה לשיקול דעת בית המשפט. תמצית טענות המשיב 3 .62זכותו של המנוח התיישנה ודין התובענה להדחות על הסף .החל ממכתב המנוח מיום ,22.4.87 ולכל הפחות מיום ,30.6.91לא עשה המנוח דבר בנוגע לנכס נשוא התובענה ולא פעל לקידום זכויותיו .משנת 1987ועד להגשת התובענה חלפו כ – 23שנים וחלפה תקופת ההתיישנות לפי סעיף 5לחוק ההתיישנות ,תשי"ח – ( 1958להלן" :חוק ההתיישנות") .כללי ההתיישנות בחוזה בר רשות הם אלו החלים על חוזים ומיטלטלין ומדובר בתקופת התיישנות של 7שנים. .63זכות המנוח היא זכות בר רשות שאינה ניתנת להורשה :המנוח קיבל זכות בר רשות זמנית להתגורר במבנה בית מקצועי השייך לאגודה ,מעין בר רשות של בר רשות .בסעיף (6ב) להסכם התחייב המנוח שלא להעביר זכויות בנכס לאחר .זכות בר רשות ניתנה למנוח כזכות אישית. זכות בר רשות אינה נמנית עם הזכויות הקנייניות כמפורט בחוק המקרקעין ,התשכ"ט – 1969 ואינה ניתנת להעברה (ע"א 1662/99חיים נ' חיים ,פ"ד נ"ו( ,314 ,295 )6ע"א 103/89אזולאי נ' אזולאי ,פ"ד מה( .)447 )1ליורשי המנוח אין כל עילת תביעה עומדת ודין התובענה להדחות על הסף. .64בעבר ביקשה האגודה לבוא לקראת המנוח לפנים משורת הדין תוך התחשבות במצבו הסוציו- אקונומי הבעייתי והסכימה לתת לו רשות שימוש למגורים בלבד בבית המקצועי .באותה תקופה ,האגודה החזיקה במספר בתים מקצועיים ,אולם משום שלא היה צורך בתושבים בעלי מקצוע ,האגודה אפשרה לחלק מהבנים של חברי מושב ,שמצבם הכלכלי היה רע ,להתגורר בבתים מקצועיים אלו. 11 הפ (מרכז) 36495-01-10 חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל -מחוז מרכז .65אין לקבל את טענות המנוח כאילו ההסכם "מוטעה" :המנוח חתם על ההסכם מרצונו החופשי לאחר שפנה לאגודה שתסייע לו מול הסוכנות .המנוח לא הפנה את הסוכנות ל"אי דיוקים" בהסכם .המנוח לא יכול להעלות טענות בנוגע להסכם שנחתם ביוזמתו ובהסכמתו המלאה לאחר כ – 26שנה ממועד החתימה עליו. .66סעיף (7א) להסכם קובע כי המשכירה רשאית לדרוש מהמנוח לפנות את הנכס במידה ובוצעו בו שינויים בניגוד להוראות סעיף (6ד) ,כפי שאכן נעשה. .67המנוח לא היה חבר באגודה (אלא בן של חברי אגודה) ואין בכינוי "חבר" על ידי האגודה בכדי לצרפו לחברות .זכותו כבר רשות הינה מכוח זכותה של האגודה בקרקעות המשבצת .המנוח לא שילם דבר בגין הקצאת הבית המקצועי ,לא השתתף בכיסוי חובות האגודה ולא היה שותף לכל זכות באגודה ונכסיה .האגודה השקיעה כספים בנכס ומשלמת מיסים .דמי החכירה בגין הבית המקצועי משולמים למינהל על ידי האגודה ולמנוח חובות אצל האגודה בגין החזקה והשימוש בבית המקצועי. .68המנוח מעולם לא היה חקלאי ולא הוכחו כל הכנסות או הוצאות מחקלאות או שיווק תוצרת חקלאית. .69המפות עליהן מבקש המנוח להסתמך הן מפות תכנוניות ולא קנייניות ולא ניתן להסתמך עליהן בטענה כי מדובר במשק עזר. .70בהמלצה השניה התנתה האגודה את אי התנגדותה לרישום זכויות בבית המקצועי על שם המנוח בשני תנאים – חתימת המנוח על הסכמי האגודה וקבלת אישור המינהל וכל הגורמים המוסמכים .אולם המנוח סירב לחתום על ההסכמים הנהוגים והמקובלים באגודה. .71מלכתחילה האגודה לא הסכימה להפוך את השטח למשק עזר ,והמנוח מנסה להיתפס לאי דיוקים שנפלו במכתבים שכתבו חברי הועד שאינם משפטנים. .72הסעד המבוקש על ידי המנוח בדבר "חתימה על הסכם חכירה למשק עזר" אינו אפשרי ואינו ישים היום וגם אם יוכיח המנוח את כל טענותיו ,לא ניתן להיענות לסעד המבוקש :על פי החלטות המינהל כיום ותשובת המינהל ,לא ניתן עוד להקצות מגרשי מגורים מבונים כמשק עזר ,אלא כמגרשי מגורים בלבד. .73האגודה לא מסכימה לגריעת השטח עליו בנוי הבית המקצועי ממשבצת האגודה .כשייחתם הסכם חכירה עם המינהל בנוגע לשטח ,השטח יגרע ממשבצת האגודה וישפיע על אפשרויות עתידיות של האגודה בנוגע לפיצול או בניה בשטחה .מתן זכויות למי מהיורשים יפחית מתקן המגרשים להם זכאית האגודה להפנות ללא צורך במכרז והדבר יגרע מזכויות האגודה בתב"ע. .74בשטח המדובר יש בית מגורים המוחזק על ידי המנוח כששאר המגרש ריק .המנוח דורש זכויות בחוזה חכירה על כל השטח ,ומבקש אפשרות לבנות יחידה נוספת על חשבון כלל החברים והאגודה. .75בחוזה המשבצת האחרון שנחתם בין האגודה למינהל ,נקבע כי האגודה תשלם למינהל דמי שכירות עבור משק עזר אחד ,והכוונה אינה למשק .98 .76ההמלצה הראשונה בוטלה על ידי האגודה במכתב הביטול .במכתב המנוח לאגודה מיום ,22.4.87הבין המנוח עצמו כי הוא מוכר כבעל מקצוע ,ראה עצמו ככזה ואף ידע כי האגודה לא המליצה להחכיר לו את המגרש. 12 חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל -מחוז מרכז הפ (מרכז) 36495-01-10 .77המנוח ובני משפחתו מופלים לטובה ויש להם נכסים באגודה – הורי המנוח והורי רעייתו קיבלו זכויות בנחלה באגודה .לאח המנוח זכויות בנחלה המבקש ( 2בן המנוח) גר בנחלה .כל בעל זכויות בנחלה קיבל מגרש לבניה למגורים בגודל של כ – 500מ"ר בהרחבת המושב. .78החלטה מס' 46של המינהל אינה בתוקף כיום ומהווה הרחבת חזית. תמצית טענות המבקשים בתשובה לטענות המשיבים .79תשובה לטענות המינהל :המנוח קיבל מהאגודה זכות להתגורר במשק עזר וזכות זו ניתנת להורשה. .80מעמדה של האגודה ,בכל המתייחס להקצאת מקרקעי המשבצת ,הוא מעמד של גורם ממליץ בלבד ותפקידו להמליץ אך לא לקבוע .לכן ,היה על המינהל לפנות לאגודה ולברר מה עמדתה בדבר החתמת המנוח על הסכם חכירה למשק עזר ,אולם המינהל לא עשה זאת .משניתנה עמדת האגודה לפיה היא מסכימה היה על המינהל לפעול להחתמת המנוח על הסכם חכירה .ההמלצה הראשונה של האגודה הינה בלתי חוזרת וכאשר המינהל קיבל הודעה מהאגודה כי חזרה בה, היה על המינהל לפנות לאגודה בשאלות מדוע המליצה ולברר את העניין גם מול המנוח .המינהל הוא הבעלים והאגודה והסוכנות אישרו את החתימה על הסכם חכירה של משק עזר ,אולם המינהל לא קיים את התחייבותו. .81המנוח לא זנח את זכותו למשק עזר ופנה ,באמצעות ב"כ ,לועד המושב ביום .1.9.2000 .82תשובה לטענות המושב :המושב לא העלה את טענת ההתיישנות בהזדמנות הראשונה .המנוח לא זנח את זכותו – לאור התנהגותו לאורך השנים ,הפנִ יות של מזכיר המושב יחד עם בנו של המנוח ,המבקש ,2אל הסוכנות ואל המינהל ולאור מכתבי ההמלצה של המושב (האחרון משנת .)2007 .83כאשר קיבל המנוח את הזכות להתגורר במשק עזר לא היו במושב בתים מקצועיים אלא רק משקי עזר ומשקים רגילים .הזכות למשק עזר שהוענקה למנוח היא זכות "מעין קניינית" הניתנת להורשה. .84מלכתחילה היה המגרש משק עזר ,עד לשנת ,1975ואז שונה בתקנון ההגדרה לבית מקצועי. בשנת 1996חזרה ההגדרה במקרקעין למשק עזר וזו ההגדרה עד היום. עדים .85מטעם המבקשים העידו ונחקרו :המנוח – מר עטיה כליפה ,מר זהבי בן צבי – מזכיר המושב (להלן" :מר בן צבי"). .86מטעם המינהל העידו ונחקרו :גב' דנה חן (להלן" :גב' חן") ,מר דב וידר – גיאוגרף (להלן" :מר וידר"). .87מטעם המושב העיד ונחקר :מר שלום עטיה – יו"ר ועד המושב (להלן" :מר עטיה"). 13 הפ (מרכז) 36495-01-10 חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל -מחוז מרכז דיון והכרעה זכויות המנוח במגרש .88לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובראיות שהוצגו בפניי ,אני סבור כי במקרה מיוחד זה שלפני, גם אם מלכתחילה הוענקה למנוח באופן פורמאלי ,זכות למגורים בבית שבמגרש כ"בית של בעל מקצוע" ,הרי במהלך השנים (ולכל המאוחר בשנת )1986הובהר כי זכויות המנוח במגרש הינן ל"משק עזר"'; .89אני סבור כי יש לקבל את טענת המנוח כי הסכם השכירות נחתם עימו רק לצורך קבלת ההלוואה לבניית הבית ואין בו כדי ללמד על זכויותיו במגרש לאורך השנים .גם אם בכותרת ההסכם צוין כי הוא "הסכם שכירות בעל מקצוע" הרי שבהסכם עצמו לא מפורטת עבודת המנוח ,באילו ישובים הוא נדרש לתת שירות ,מה שווי דמי השכירות שעליו לשלם ובסעיף 3א להסכם צוין כי "ביום ...20.8.68לא היה דייר שהיה זכאי להחזיק בדירה" והצהרה זו אינה נכונה לגבי המנוח שגם לדעת האגודה התיישב במגרש החל משנת .1956 .90כבר בימים עברו ,נחשב המגרש נשוא המחלוקת כמגרש שהינו משק עזר .ביום 28.1.54פורסמה ברשומות תוכנית תגפ ( 438 /להלן" :התוכנית") .מטרת תוכנית זו היא לסמן את האזורים במושב ולממשם בשטח על ידי בניית בתים וסלילת כבישים לפי התוכנית .על פי טבלת סימון אזורים ,ישנם 22משקי עזר המסומנים בצבע כתום בתשריט (שקיבל את אישור הקרן הקיימת לישראל ביום )27.1.52כאשר מגרש 98נשוא הבקשה מופיע בתשריט כ"משק עזר". המינהל אינו כופר בעובדה זו אך לטענתו לייעוד התכנוני אין רלבנטיות בבחינת שאלת זכויות המנוח במגרש וכי בסופו של דבר נרשמה הפרצלציה במושב לפי תכנית משמ / 142 /בר ,ובניגוד לטענת המבקשים לפיה על פי תכנית זו מגרש 98הוא משק עזר ,לפי תכנית זו סומנו הייעודים אזור מגורים לבעלי מקצוע ,משקי עזר ומשתכנים בסימון אחד ולא ניתן לקבוע לפי תכנית זו כי המגרש הוא משק עזר. בהתאם לאמור לעיל גם המינהל אינו שולל את האפשרות ,כי גם כיום בהתאם לתוכנית התקפה לא ניתן לשלול את הפרשנות כי מגרש 98מוגדר מבחינה תכנונית כמשק עזר. .91המנוח העיד בפניי כי הוא סיים לימודי חקלאות (עמ' 13לפרוטוקול ,ש' )25 - 24ועסק בגידול עגבניות ופלפל במגרש (עמ' 14לפרוטוקול ש' – 30עמ' 15ש' ,5עמ' 18לפרוטוקול ש' )12 - 11 וכי הוא בנה בביתו חדר נוסף ,מטבח ושירותים על חשבונו (עמ' 13לפרוטוקול ,ש' .)10 – 5 .92מההמלצה הראשונה של האגודה ,עולה כי ביום ,20.6.1986לכל המאוחר ,התכוונה האגודה לשנות את זכויות המנוח במגרש לכאלו של "משק עזר". על ההמלצה הראשונה חתום ועד האגודה כולל חתימה וחותמת של המושב .במכתב הביטול הורה ועד המושב לבטל את ההמלצה היות וההמלצה לא קיבלה את "אישור ועד ההנהלה והגופים המוסמכים" ,אולם בהמלצה הראשונה לא צוין כי הפנייה מותנית באישור "ועד ההנהלה והגופים המוסמכים" ולא הובהר בפניי איזה אישור נוסף דרוש כדי לאשר המלצה זו, 14 חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל -מחוז מרכז הפ (מרכז) 36495-01-10 בזמן שההמלצה נחתמה על ידי ועד האגודה שהוא הגוף הביצועי האחראי על ביצוע החלטות האגודה. .93המסקנה כי במועד ההמלצה הראשונה ראתה האגודה במגרש כמיועד למשק עזר ,מתחזקת גם לנוכח העובדה שלמרות מכתב הביטול ,בהמלצה השנייה ציין יו"ר ועד האגודה במכתבו למינהל כי הועדה המליצה בשעתו (כאשר הכוונה להמלצה הראשונה) להקצות את המגרש למנוח ולהפכו למשק עזר וכי המגרש "מוכר כמשק עזר באגודה". .94בחקירתו נשאל מר בן צבי מה המשמעות של האמירה בהמלצה השניה כי "המגרש מוכר כמשק עזר באגודה" והוא התקשה להסביר מדוע ציין במכתב "משק עזר" וכדבריו: "ת.יכול להיות שאני טעיתי פה בהגדרה של הבית הזה .המטרה שלנו הייתה באותה תקופה לעזור לו לבנות בית כי הוא חי שם בתנאים נוראיים .אני לא יודע להגיד לך למה כתבתי משק עזר ,אבל המטרה הייתה לבנות בית( ".עמ' 47לפרוטוקול ש' .)16 - 14 .95כשנשאל מר עטיה ,מדוע האגודה המליצה בשנת 1986שבית 98יהיה משק עזר ,השיב" :אני לא הייתי אז בוועד" (עמ' 43לפרוטוקול ש' )25 – 24וגם כשנשאל מדוע בשנת 1987חזרה בה האגודה מהמלצתה השיב" :אני לא בייתי (צ.ל .הייתי – י' ש') באותה תקופה בועד ,אמרתי לך את זה" (עמ' 43לפרוטוקול ,ש' .)27 – 26רק בשנת 2007התמנה מר עטיה לראשות הועד ,מכאן שאין הוא יכול להצהיר על התקופה שקדמה לכך לרבות על כוונות האגודה במכתביה משנת ( 1986ההמלצה הראשונה) ומשנת ( 1987מכתב הביטול) כאמור בסעיף 13ג לתצהירו. .96כשנשאל מר עטיה בחקירתו לגבי משמעות ההמלצה השניה והאמירה כי "המגרש מוכר כמשק עזר באגודה" ,השיב כי בהמלצה השנייה צויין המגרש "כ" -משק עזר ,והכוונה אינה למשק עזר אלא בית של בית מקצוע .אני סבור כי אין לקבל פרשנות מאולצת זו שבאה להתמודד עם אמירה מפורשת. נציגי האגודה יודעים להבחין היטב ,בין המונחים "בית מקצועי" ל"משק עזר" ובהמלצה השניה ציינו כי בעבר האגודה "המליצה להפכו כמשק עזר" ,כי "מר עטיה כליפה מחזיק במגרש זה מעבדו ונוהג בו כבעלים ממש" ,כי "ועד האגודה רואה במר עטיה כליפה כבעל מגרש 98ומבקש ממינהל מקרקעי ישראל לאפשר לו להרחיב את ביתו ,בתנאים כפי שאושרו בהחלטת המינהל מתאריך "28.10.86וכי "לאגודה אין התנגדות שהמגרש יירשם על שמו של עטיה כליפה."... כלומר ,האגודה ראתה במנוח כבעלים של ממש במגרש וממילא התכוונה כי זכויותיו במגרש יהיו זכויות של בעלים וזאת מעבר לזכויות מגורים בבית ,ולהבדיל מהמצב הקודם שהמנוח לא הומלץ לחתום על הסכם חכירה עם המינהל (כאשר הכוונה למכתב הביטול) בהמלצה השנייה היתה כוונה לשנות מכך ולאפשר לו זאת כפי שהומלץ בהמלצה הראשונה. 15 הפ (מרכז) 36495-01-10 חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל -מחוז מרכז .97על משמעות ההמלצה השנייה ניתן ללמוד גם מתשובת הסוכנות בתיק זה .בתשובת הסוכנות (סעיף 5ה) צוין כי" :בשנת 2008האגודה והמבקשת פנו לסוכנות וביקשו את הסכמתה כי המגרש ייהפך למשק עזר .הסוכנות הודיעה ,במכתבו של עו"ד יובל ייני ,כי היא אינה מתנגדת שהמגרש יהפוך למשק עזר בכפוף לקבלת הסכמת האגודה ,המינהל ובהתאם לקיום הליכי התכנון הנדרשים( ".ההדגשה במקור). כלומר ,הסכמת הסוכנות במכתבה מיום 28.2.08ניתנה בעקבות פנייה אקטיבית של המנוח להכיר במגרש כמשק עזר .מר בן צבי ,נציג האגודה ,אף לא שלל את האפשרות שהוא זה שהתלווה למנוח באותה פנייה לסוכנות ,כמו גם למקומות אחרים (עמ' 48לפרוטוקול ש' )5 – 2 ומר עטיה העיד שהוא הורה למר בן צבי להתלוות לבנו של המנוח לסוכנות או למינהל (עמ' 45 לפרוטוקול ש' .)21 – 19כשנשאל מר בן צבי האם אי פעם ועד האגודה המליץ לסכונות או למינהל שבית 98יוכר כמשק עזר הוא לא שלל את האפשרות והשיב" :אני לא יודע ,לא זוכר" (עמ' 48לפרוטוקול ש' .)15 – 14 .98לטענת האגודה ,בהמלצה השניה היא התנתה את אי התנגדותה לרישום הזכויות במגרש על שם המנוח בשני תנאים ,כאשר אחד מהם הוא חתימת המנוח כל הסכמי האגודה ,אולם המנוח סירב לחתום על הסכמים אלו ,ולכן כעת חוזרת בה האגודה מההמלצה השניה. אני סבור כי אין לקבל עמדה זו של האגודה .אמנם מר עטיה הצהיר (סעיף 11לתצהירו) כי: "למותר לציין כי המנוח סירב לחתום על ההסכמים הנהוגים והמקובלים באגודה" ,אולם, כשנשאל בחקירתו על כך לא ידע לפרט באילו הסכמים מדובר והפנה להסכם השכירות כבעל מקצוע ,וכדבריו: "ש .מפנה לסעיף 11לתצהירך – מצטט את השורה האחרונה .על איזה הסכמים ומסמכים מדובר? על מה אתה מדבר פה ת .הוא השכיר את הבית הזה מהסוכנות ,כשכיר בבית .98הוא חתם על המסמך הזה שהוא גר שם כבעל מקצוע( ".עמ' 44לפרוטוקול ש' – 30עמ' 45ש' .)2 .99לאור כל האמור לעיל ,אני סבור כי כוונתה הראשונית של האגודה בהתאם להמלצה הראשונה היתה באמת להפוך את המגרש ל"משק עזר" .מהמלצה זו לא יכלה האגודה לחזור ,בייחוד שלא נתנה כל הסבר לחזרה זו וטעמיה נותרו עימה .לאגודה היה אסור לחזור בה בין היתר לנוכח אינטרס ההסתמכות שיצרה אצל המנוח שהתגורר במושב משנות ה ,50 -וכן לנוכח העובדה שגם חזרתה מההמלצה במכתב הביטול לא היתה חזרה אמיתית ,כנה ועניינית אלא התבססה על "חילוקי דעות עם ועד האגודה" (כפי שציינה האגודה בעצמה בהמלצה השנייה). .100לפיכך ,גם אם המכתבים המוקדמים ביחס למנוח ורעייתו נוקטים במונח "בית מקצועי" ,הרי שמעמד המגרש שּונה בהמשך למעמד של "משק עזר" .אמנם ההסכם בין המנוח לבין הסוכנות קובע לכאורה כי מעמדו של המגרש הינו של "בית מקצועי" ,אולם בהמשך התייחסו הגורמים השונים למגרש כאל "משק עזר" .כלומר ,התנהגות הצדדים במהלך השנים מצביעה על כך שהם בעצם ביטלו בהתנהגותם את הסכם השכירות והתכוונו להכיר בזכויות המנוח במגרש כשל "משק עזר". 16 חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל -מחוז מרכז הפ (מרכז) 36495-01-10 החלטות המינהל .101כאמור לעיל ,ביום 28.10.86נתקבלה במועצה החלטה 339בעניין הסדר מגרשים בנויים במושבים .החלטה זו איפשרה לעובדי ציבור ובעלי מקצוע במושבים לחתום עם המינהל על הסכמים לרישום הבתים בהם התגוררו על שמם ,ואף קבעה את גובה דמי החכירה שישולמו עבור מגרשים שנבנו ואוכלסו בין השנים .1985 – 1978 .102ביום 4.1.1990התקבלה במועצה החלטה 438שעניינה "הודעה על החלטה בדבר הסדר החכרת מגרשי מגורים בנויים במושבים (הוראת שעה) לפי חוק מינהל מקרקעי ישאל ,התש"ך – ,"1960אשר האריכה את תוקפה של החלטה 339עד ליום .30.6.1990החלטה זו גם שינתה את גובה דמי החכירה שישולמו .ביום 2.7.1990התקבלה במועצה החלטה 454שעניינה "הודעה על תיקון החלטה בדבר הסדר החכרת מגרשים בנויים במושבים לפי חוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך – ,"1960המאריכה את תוקף החלטה 438גם לאחר יום 30.6.1990ולא צוין בה תאריך סיום. .103החלטות אלו ,שמכוחן התאפשרה החכרת מגרשים לבעלי מקצוע שאינם בעלי נחלה חקלאית, אינן בתוקף עוד לאור החלטה 914שהתקבלה במועצה ביום 5.11.01שעניינה "ביטול החלטות 454 ,438בעניין הסדר החכרת מגרשי מגורים בנויים במושבים" ,אולם בהחלטה זו ניתנה ארכה של שנתיים ימים להסדרת רישום החכירה לפי ההחלטות שבוטלו עד ליום .5.11.2003 מיום 5.11.03מוחכרים מגרשים לבעלי מקצוע באותם תנאים שהם מוחכרים לכל אדם הבא למושב מבחוץ ,לפי המלצה של המושב. .104לטענת המינהל ,כיום אין יותר הקצאות למשקי עזר ומה שמוקצה הם מגרשי מגורים בלבד והמינהל מסכים להקצות מגרש מגורים עד גודל של 500מ"ר .מדיניות המינהל כיום בעניין החכרת המגרשים ל"בעלי מקצוע" ,הינה השוואתם בכל העניינים ,לרבות בעניין גודל המגרש להחכרת מגרשים בהרחבות ,על פי החלטה 1180שעניינה "בנייה למגורים באגודות ישובים חקלאיים שהם מושב עובדים ,כפר שיתופי ,מושב שיתופי ,קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית". .105בהתאם למסקנתי לעיל ,ההמלצה הראשונה של האגודה ניתנה ביום 20.6.1986והופנתה לועדה. החלטת הועדה להמליץ בפני המינהל להקצות את המגרש בהתאם לתנאי החלטה 339ניתנה ביום .31.12.1986באותו מועד היתה בתוקף החלטה 339ומדיניות זו השתנתה רק עם קבלת החלטה ( 914ביום .)5.11.2001 .106כאשר הוגשה בקשה למינהל מקרקעי ישראל על מדיניות קיימת של המועצה ,ולאחר הגשת הבקשה שונתה המדיניות ,יש להחיל את התנאים שנהגו בעת הגשת הבקשה למינהל (ראה: ויתקון ,עמ' ,267ת.א( .ת"א) 2773/00בוקר נ' מינהל מקרקעי ישראל [פורסם בנבו] (כב' 17 הפ (מרכז) 36495-01-10 חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל -מחוז מרכז השופטת ברון) ( ,)14.9.06ע"א (מחוזי -ת"א) 2595/00מינהל מקרקעי ישראל נ' לאור [פורסם בנבו] ( .))7.8.05המינהל מנוע מלטעון כי בינתיים חל שינוי במצב וכיום חלות על נשוא הבקשה אחרות מועצה החלטות בפסיקה נקבע שאם הבקשה היתה מוצדקת על פי המצב המשפטי בעת הגשתה ,אינטרס "ההסתמכות" הוא אינטרס לגיטימי של הפרט ,שההגנה עליו עומדת ביסודם של דיני המשפט החוקתי והמינהלי (ראה :בג"צ 2832/96יוסף בנאי נ' המועצה הארצית של לשכת עורכי הדין, פ"ד נ(.)594 ,582 )2 .107בת.א( .מחוזי – ת"א) 1858/02שביט בנימין ואח' נ' רשפון מושב עובדים להתיישבות שיתופית חקלאית [פורסם בנבו] ( ,)28.3.07קבע השופט בנימיני ביחס ליישום החלטה 438כי: "לפיכך ,התובעים זכאים כיום לדרוש שהמינהל ינהג בהם על פי החלטה – 438הן בנוגע לגודל המגרש שיוחכר להם ,והן בנוגע לאופן חישוב דמי החכירה המהוונים שיגבו מהם. התובעים היו זכאים לכך בעת שביקשו זאת מן המינהל ,בטרם פג תוקפה של החלטה .438 המינהל ,אשר דחה את בקשתם המוצדקת לקבל חכירה על מלוא שטח המגרש ,איננו רשאי לטעון כיום כי בינתיים חל שינוי במצב ,וכיום חלה עליהם החלטה .914כך פסקו בתי המשפט כי יש להחיל את תנאי החכירה שנהגו בעת הגשת הבקשה למינהל ,כאשר הסתבר שהמינהל דחה את הבקשה שלא כדין ,ובינתיים השתנו תנאי החכירה על פי החלטות המינהל"( .ההדגשה שלי – י' ש') .108בת"א (מחוזי -חיפה) 914/05סיוון ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל [פורסם בנבו] (,)21.10.10 קבע השופט גרשון (פיסקה 12ג' לפסק הדין): "בתי המשפט פסקו לא אחת כי יש להחיל את תנאי החכירה שנהגו בעת הגשת הבקשה למינהל ,ולא בכדי נפסק כך. אכן ,לבנם של התובעים ,התובע מס' ,3ישנה זכות לחכור את המגרש והוא אף קיבל את המלצת האגודה לעשות כן .ברם ,הוא רשאי לעשות כן רק בתנאים שיהיו תקפים במועד החתימה על חוזה החכירה. אין חולק כי לתובע מס' ,3כצאצאם של התובעים ,ישנה זכות לחכור את המגרש (ראו: סעיף (2ג) להחלטה .)438 ואולם ,החלטה ,914אשר נכנסה לתוקפה לאחר סיום תקופת המעבר ביום ,5.11.03 קובעת בסעיף 2כי "החל מתאריך החלטה זו יחכיר המינהל מגרשים מבונים במושבים בתנאים שיהיו נהוגים באותה עת לגבי החכרת מגרשים למגורים במושבים". בהקשר זה ,מקובלת עלי טענת הנתבע בסיכומיו לפיה כל פניה אל המינהל הינה פנייה עצמאית ונפרדת אשר נבחנת ומטופלת בהתאם להחלטות התקפות באותה עת. הלכה היא כי פעולת הגוף המנהלי נבחנת בהתאם למצב החוקי במועד הגשת הבקשה ולא ניתן להסתמך על דין שכבר אינו בתוקף ,בפרט בנסיבות שלפנינו כאשר הגעתי למסקנה שהמינהל פעל כדין במסגרת שתי ההמלצות הראשונות (ראו :בג"ץ 653/79עזריאל נ' 18 חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל -מחוז מרכז הפ (מרכז) 36495-01-10 מנהל אגף הרישוי ,פ"ד לה(.)98 ,85 )2 החלטות המינהל מבטאות את מדיניות מועצת מקרקעי ישראל ,וטבעה של מדיניות הוא להשתנות מעת לעת (ראו ,למשל ,ע"א 2104/99רמת מגשימים כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ ואח' נ' אברהם ויעל פלד ואח' (פורסם בנבו ,ניתן ביום ".))30.3.03 .109במקרה שלפניי ,יש לבחון את פעילות המינהל בהתאם למצב החוקי שהיה קיים במועד ההמלצה הראשונה לועדה ,כלומר בהתאם להחלטה .339המינהל מנוע מלטעון כי בינתיים בוטלה החלטה 339וכי כיום חלות החלטות מועצה אחרות שאינן מאפשרות החכרת מגרשים לבעלי מקצוע. .110לפיכך ,יש לבחון האם בשעתו ,בעת מתן המלצת הועדה למינהל ,נתקיימו לגבי המנוח תנאי החלטה .339לצורך בחינה זו ,יובא להלן נוסח הסעיפים הרלבנטיים מההחלטה: " .2מגרשים קיימים ומבונים אשר המבנה ו/או התוספת (לפחות חדר) נבנו ע"י הדייר ועל חשבונו יוחכרו למחזיקים בהם על פי הכללים הבאים: א .החכרת המגרשים תעשה בתנאי שתתקבל המלצת האגודה ,ובהעדרה בהמלצת מזכיר התנועה ההתישבותית אליה משתייך הישוב ,וכן בקבלת אשור מנהל אגף חוזים ובטחונות של הסוה"י לגבי התאריך הקובע של האכלוס ו/או הבניה על ידי המחזיק או כל הוכחה אחרת להנחת דעת המינהל על מועד הכניסה למגורים בבית (אם היה קיים) או על מועד קבלת המגרש ,על המשכיות ורציפות המגורים (כגון אשור על תשלום מסים ,רשיונות בניה ,תעודת זהות – מקום מגורים ,וכד'). ב .החכרת המגרשים תהיה מותנית ביעודם למגורים על פי תב"ע ,ועל פי גבולותיהם בתכנית. ג .צאצאים יכנסו ל"נעלי" ההורים. ד .לגבי מגרשים שנבנו ואוכלסו עד 31.3.72תנתנה שתי אפשרויות להסדר ,לפי בחירת המחזיק ,כדלקמן: )1המגרש יחושב כמשק עזר וישולמו דח"ש לפי מחירון משקי עזר הצמוד לנחלה חקלאית ,במידה ולא בוצעה העברת זכויות .יגבו דח"ש מתאריך ,1.10.71בקזוז דח"ש ששולמו ע"י האגודה עבור תקופה זו ,אם שולמו בעד המגרש ,לפי מחירון בעלי מקצוע. .... ז .החכרת מגרשים קיימים ומבונים כאשר המבנה שייך לאגודה ,החל מתאריך ,1.4.85 תעשה רק בהמלצת הועדה הבינמוסדית לבניה חריגה במושבים ואשור האגודה ו/או הסוכנות היהודית עפ"י הכללים הנהוגים. ... .4לא יוקצו יותר מגרשי בניה פנויים לאגודות במושבים למטרת הקמת בתי מגורים לבעלי מקצוע( "...ההדגשה שלי – י' ש'). 19 הפ (מרכז) 36495-01-10 חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל -מחוז מרכז .111בהתאם לסעיף 2להחלטה ,339נדרש שהמבנה או התוספת (לפחות חדר) יבנו על ידי הדייר: המנוח העיד בפניי כי כשקיבל את הבית היה בו חדר אחד והוא בנה חדר ,מטבח ושירותים בערך בשנת ( 1974עמ' 13לפרוטוקול ,ש' .)10 – 5אמנם ,מר עטיה ציין בחקירתו כי המנוח לא בנה שום דבר (עמ' 45לפרוטוקול ש' ,)5 – 3אולם ,כאמור מר עטיה נתמנה ליו"ר ועד האגודה בשנת 2007ואיני סבור שהוא יכול להעיד בודאות מה עשה המנוח בביתו בתקופה שקדמה לכך ובחלוף למעלה מ – 30שנה מבניית התוספת. .112בהתאם לסעיף (2א) להחלטה ,339החכרת המגרש תעשה בתנאי שתתקבל המלצת האגודה ובהעדרה המלצת מזכיר התנועה ההתישבותית אליה משתייך היישוב וכן אישור מנהל אגף חוזים ובטחונות של הסוכנות לגבי התאריך הקובע של האכלוס או הבניה על ידי המחזיק או כל הוכחה אחרת להנחת דעת המינהל על מועד הכניסה למגורים בבית: בהתאם למסקנתי בפרק הדיון הקודם ,המנוח קיבל את המלצת האגודה להחכרת המגרש בהמלצה הראשונה שלא בוטלה .בהמלצה זו צוין גם מועד הכניסה לבית במשפט "גר במושב בן זכאי משנת 1956בבית מקצועי מס' ."...98כמו כן ,במכתב הסוכנות מיום ( 23.1.83על גבי מכתב האגודה מיום )16.1.83צוין כי המנוח הוא "מתיישב בבית מקצועי ותיק מ ."1956 .113בהתאם לסעיף (2ב) להחלטה ,339החכרת המגרשים תהיה מותנית ביעודם למגורים על פי תב"ע .מחלוקת הצדדים בהקשר זה נוגעת לשאלה האם ייעוד המגרש היה למשק עזר או לבעלי מקצוע. לטענת המנוח ,המקרקעין מיועד למגורים לפי תב"ע תגפ 438/מיום ,28.1.54בר 2 / 438 /מיום ,19.6.75בר 6 / 438 /מיום ,13.2.86משמ / 142 /בר מיום 10.11.96וייעודו הוא משק עזר. בהקשר זה העיד מטעם המינהל הגיאוגרף ,מר וידר ,ובהתאם לתצהירו תוכנית תגפ 438/בוטלה בתקנון מס' בר 2 / 438 /מיום 19.6.75ובתקנון זה נקבע "כי הייעוד של השטחים המסומנים בכתום בהיר בתשריט של תגפ 438 /יהיה מגורים לבעלי מקצוע ו/או לבנים (ולא למשקי עזר)". כפי שכבר קבעתי לעיל ,גישת המינהל לא ניתן לקבוע כי המגרש תכנונית הינו למשק עזר אך גם לא ניתן לשלול זאת וגם לגישת מר וידר כמפורט לעיל ,בכל מקרה ייעוד המגרש הוא בכל מקרה למגורים כנדרש בסעיף (2ב) להחלטה .339 .114בהתאם לסעיף (2ז) להחלטה ,339החכרת המגרשים תעשה רק בהמלצת הועדה הבינמוסדית לבניה חריגה במושבים ואישור האגודה ו/או הסוכנות היהודית על פי הכללים הנהוגים .המלצת הועדה ניתנה כאמור ביום 31.12.86ואישור האגודה ניתן כאמור בהמלצה הראשונה. .115לאור האמור לעיל ,המנוח עמד בכל התנאים והיה זכאי כי המגרש יוחכר לו בהתאם לתנאים בהחלטה .339 .116גב' חן ,נציגת המינהל אישרה בחקירתה הנגדית כי המינהל אכן קיבל בחודש דצמבר 1986את אישור הועדה הבין מוסדית (עמ' 30לפרוטוקול ש' .)17 – 16 20 חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל -מחוז מרכז הפ (מרכז) 36495-01-10 בתחילה העידה הגב' חן כי למרות הפנייה של האגודה לועדה ,המינהל לא החתים את המנוח על הסכם חכירה כי הוא לא קיבל פנייה רשמית להסדר הזכויות ,אולם כשנשאלה כיצד המינהל היה מסדיר זכויות במגרשי מגורים לפי החלטה 339השיבה שאינה יודעת (עמ' 29לפרוטוקול, ש' )15 – 4ובהמשך ציינה שאינה יודעת "איך זה עבד אז .אז לא עבדתי במינהל אבל הדבר היחיד שהתקבל זה המלצה של ועדת בן הרוש .המינהל כנראה לא הספיק לפנות או לדרוש את יתר המסמכים ולכן לאחר 3חודשים הועדה שלחה את ביטולה( ".עמ' 31לפרוטוקול ש' 27 – .)29 בהמשך עדותה העידה גב' חן כי ייתכן שהסיבה שהמינהל לא טיפל בהמלצת הועדה לפני שהגיע מכתב הביטול מטעם האגודה ,היא עומס של פניות וכדבריה: "ש .את אומרת שלא הגעתם לתיק בגלל עומס אבל התכוונתם ליישם את מה שהמועצה המליצה. ת .אני לא יכולה לחזות את כוונת המינהל .גם אם היו כל המסמכים יכול להיות שעדיין לא היינו מטפלים בתיק בגלל עומס .אני לא יכולה לצפות מראש( ".עמ' 30לפרוטוקול ,ש' – 21 .)24 מעבר לאמור אציין ,כי קיימות סתירות נוספות בעדותה של גב' חן .מצד אחד ,השיבה שהפעם הראשונה שנודע למינהל שהמנוח מחזיק בבית מספר 98היתה בשנת ( 2007עמ' 32לפרוטוקול, ש' ,)28 – 27ומצד שני ,אישרה שהמינהל ידע שהמנוח מחזיק בדירה משנת ( 1956עמ' 33 לפרוטוקול ש' .)4 – 3 גב' חן הצהירה (סעיף 19לתצהירה שצורף לתשובת המינהל) כי" :ביום 27.3.07נשלח למחלקה החקלאית במינהל מכתב מהאגודה (אשר נתקבל ביום )28.3.07בו נכתב בסעיף ,4בניגוד לכל התכתובות שפורטו לעיל ,כי "המגרש מוכר כמשק עזר באגודה" ...בסעיף 6למכתב מבקשת האגודה כי המינהל יאפשר למנוח להרחיב את ביתו ,בתנאים כפי שאושרו בהחלטת המינהל מיום ."...28.10.86אולם בניגוד לאמור בתצהירה ,בחקירתה החוזרת השיבה בשלילה לשאלה האם המינהל קיבל באיזה שהוא שלב פנייה מאיזשהו גורם והוגשה בקשה להסדיר זכויות של המנוח במשק עזר (עמ' 36לפרוטוקול ,ש' .)26 – 24 .117מהמקובץ לעיל עולה המסקנה המתבקשת ,כי גם אם אקבל את עמדת האגודה כי היא חזרה בה מההמלצה הראשונה במכתב הביטול ,עדיין המינהל היה צריך לפעול לפי האמור בהחלטה ,339 ולא להיעתר למכתב הביטול. .118על פי ההלכה ,מעמדה של האגודה ,בכל המתייחס להקצאת מקרקעי המשבצת ,הוא מעמד של גורם ממליץ בלבד .טרם הקצאת המקרקעין נדרשת עמדת האגודה אך לא הסכמתה והסמכות להקצאת המקרקעין ולהתקשרות עם מתיישב בהסכם חכירה ,מצויה בידי מינהל מקרקעי ישראל שבידיו כוח ההכרעה (ראה :עניין אהרונסון ,ע"א 3962/97בארותיים מושב עובדים להתיישבות חקלאת שיתופית בע"מ נ' ארד ,פ"ד נב( ,614 )4ה"פ (ת"א) 851/95פלד נ' מגשימים כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ ,פ"מ תשנ"ח ( .)114 )3בת"א (מחוזי – י"ם) 7148/05 נחמה אהרונסון ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח' [פורסם בנבו] ( )2.9.2008נקבע כי "... מעמדה של האגודה ,בכל המתייחס להקצאת מקרקעי המשבצת ,הוא מעמד של גורם ממליץ 21 חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל -מחוז מרכז הפ (מרכז) 36495-01-10 בלבד" וגם בע"א 8871/08רמת רזיאל נ' נחמה אהרונסון ואח' [פורסם בנבו] נקבע כי תפקיד המושב הוא להמליץ אך לא לקבוע. בה"פ (נצ') 345/97ברבירו נ' כפר יהושע ,פ"מ תשנ"ט ( 817 )2נפסק ביחס להמלצת האגודה להחכרת המגרשים שנדרשה בהתאם לאמור בהחלטה : 438 "מהחלטה 438עוד עולה ,כי מועצת מקרקעי ישראל התוותה דרך לשם ביצוע רישום החכירה .נקבעו עקרונות לפיהם ,בין היתר ,החכירה תירשם בתחום השטח המוחזק על- ידי המתיישב לאחר קבלת המלצת האגודה .להמלצת האגודה אין כוח מחייב ,שאם תאמר כך ,הרי שהתוצאה היא שכוח ההכרעה עובר מן המינהל לאגודה ,ואין הדברים כך .אין בהחלטה 438כדי להפוך את האגודה לרשות מוסמכת לצורך הקביעה מי יירשם כחוכר ובאיזה שטח .תפקיד זה מסור בידי מינהל מקרקעי ישראל והאגודה הינה גוף ממליץ בלבד .כן עולה מהחלטה 438עצמה ,הקובעת שהחכירה תירשם בתנאי שתתקבל המלצת האגודה (סעיף (2א) להחלטה) .מכאן שתפקידה של האגודה להמליץ על תושבים המחזיקים בקרקע שלגביה תירשם זכות חכירה .בעניין זה נאמר בפרשת בארותיים [,]1 בעמ' 620מפי כבוד השופט אור כי: "הסמכות לקבוע מדיניות קרקעית לא הועברה לידי המושבים .מה שנמסר לכל מושב ומושב ,ולכך עוד אדרש ביתר פירוט בהמשך ...רשימת מועמדים מומלצים להתיישבות במסגרתו .להמלצה זו אין כוח מחייב .הסמכות לקבוע מדיניות קרקעית כוללת ,הייתה ונשארה בידי מועצת מקרקעי ישראל ,ובידה בלבד". ובהמשך הוא מוסיף כי: "כוח ההחלטה על ההתקשרות עם מועמד פלוני בהסכם חכירה נשמר למינהל מקרקעי ישראל ,ונשאר בידיו בלבד .בשל כך ,אין בהחלטה 737משום התפרקות מזכותו (וחובתו) של המינהל שלא להתקשר בהסכם חכירה עם מומלץ פלוני ,אם ההתקשרות עמו אינה תואמת את מדיניותו בניהול מקרקעי ישראל .באופן דומה ,גם בעקבות החלטה ,737שמורה למינהל הסמכות שלא להתקשר בהסכם חכירה ,מקום שבו ההמלצה של האגודה השיתופית על מועמד כזה או אחר נגועה בפגמים כמו שרירות ,הפליה וחוסר תום-לב .המינהל, ולא האגודה ,נשאר לכל אורך הדרך הגוף היחיד ,אשר יש בידיו סמכות ההחלטה על ההתקשרות" (שם [ ,]1בעמ' .)622 כך גם בענייננו ,לאגודה היכולת להמליץ על מועמד זה או אחר כדי לסייע למינהל בתהליך הסבוך והמורכב של רישום זכויות המתיישבים .אין לראות בכך האצלת סמכותו של המינהל לאגודה אלא סיוע בלבד .אין בכוחה של המלצה להכריע ולהנהיג מדיניות. בהקשר זה יפים דבריו של כבוד השופט ברק בבג"ץ 2303/90פיליפוביץ נ' רשם החברות [ ,]4בעמ' :422 "...חזקה על החוק שהעניק את הסמכות ,כי תכליתו הינה לאפשר לבעל הסמכות להיעזר באחרים לביצוע סמכותו .חזקה זו נובעת ממציאות החיים 22 הפ (מרכז) 36495-01-10 חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל -מחוז מרכז והשלטון .ריבוי הפעילות השלטונית ,הסיבוך שבה ,התשתית העובדתית המקיפה המשמשת לה בסיס ,כל אלה מחייבים ,למען יעילות פעולת השלטון, כי הרשות השלטונית תוכל להיעזר באחרים בביצוע תפקידיה."... המלצת האגודה כמוה כעזרה בפעולה שלטונית הדורשת בסיס עובדתי סבוך ,ועל-כן אין בכוחה של ההמלצה לשנות זכויותיו של המבקש. יש להבחין בין מערכות היחסים השונות הקיימות בין המבקש לבין כל אחד מן המשיבים. במסגרת יחסי המבקש – המשיב ,2פועל המינהל על-פי החלטה 438ומבקש להסדיר זכויות תושבים המחזיקים בשטח על-פי החלטות והנחיות מועצת המינהל כמתווה מדיניות .במסגרת יחסי המבקש – האגודה – המשיב ,1פועלת האגודה להעברת אינפורמציה לבעל השטח אודות המחזיקים בקרקע ושטח החזקתם .תפקיד האגודה הוא טכני בלבד ,ההחלטה המחייבת מתקבלת אצל בעל הקרקע .היחס שבין המינהל למבקש עובר באופן טכני דרך האגודה .המבקש ינק את זכויותיו מרישיון שניתן לו בדרך של השתק על-ידי בעל הקרקע באמצעות האגודה .משהסכים המינהל לרשום את זכותו של המבקש כזכות חכירה ,לא נמצא כל הסבר להקטנת השטח שבו החזיק המבקש משך כ - 40שנה( ".ההדגשה שלי – י' ש'). דברים אלו יפים גם לעניין שבפניי ,שכן החלטה ,438אמנם החליפה את החלטה ,339אולם התנאים להחכרת המגרשים (כאמור בסעיף 2להחלטה) ,לרבות המלצת האגודה ,לא שונו בהחלטה .438 .119לפיכך ,ברגע שניתנה למינהל המלצת הועדה היה על המינהל לפעול להחכרת המגרש למנוח כמשק עזר .בהקשר זה יצויין כי בהתאם לסעיף 26לחוזה המשבצת במקרים מסוימים המינהל רשאי לפעול גם ללא הסכמת האגודה והגב' חן אף אישרה זאת בחקירתה (עמ' 36לפרוטוקול ש' .)13 – 9 החלטה 1178 .120ביום 5.1.09נתקבלה במועצה החלטה מס' 1178בעניין "משקי עזר" .סעיף 1להחלטה קובע כי: "החלטה זו תחול רק על מי שמחזיק או שזכאי להחזיק חוזה תקף למשק עזר."... מכוח החלטה ,1178הוציאה מנהלת האגף החקלאי את הוראה 109בעניין משקי עזר, שמטרתה " ...לקבוע את כללי הטיפול בבעל זכויות במשק עזר ו/או למי שזכאי לחתום על חוזה כזה ".לפי סעיף 1.4להוראה " :109יש לפעול לחתימת חוזה חכירה אישי עם כל בעל משק עזר ".סעיף 3להוראה 109שעניינו "הסדרת זכויות וחתימה על חוזה" קובע כי: " 3.1המינהל יפעל לחתום על חוזה חכירה למטרת משק עזר עם כל מחזיק בנכס כנ"ל בתחום המשבצת הזכאי לחוזה משק עזר .לפיכך ,יש להודיע לאגודות כי במועד הקרוב של חידוש חוזה המשבצת ,יהיה עליהם למסור רשימה מפורטת של בעלי משק העזר הנכללים בחוזה המשבצת .הודעת האגודה צריכה לכלול את שם בעל משק העזר ,מספרי ת.ז ,.זיהויו עפ"י תב"ע ,גודלו ,מועד מסירת משק העזר לזכאי,ומועד האיכלוס לראשונה. 23 חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל -מחוז מרכז הפ (מרכז) 36495-01-10 3.2מיד עם קבלת הרשימה יקבלו הזכאים הודעה על היותם מומלצים לחתימת חוזה חכירה ישירות עם המינהל .המחלקה החקלאית תכין עסקאות לאישור במחוז .עם אישור העסקה ,תודיע המחלקה החקלאית למומלצים/זכאים לבעלי משקי העזר על אישור העסקה והזמנתם למשרדי המחוז על מנת לחתום על חוזה חכירה. 3.3פנה בעל משק עזר הנכלל בחוזה המשבצת של האגודה ביוזמתו ,בבקשה לחתום על חוזה חכירה ישיר עם המינהל ימציא אישור האגודה והסוה"י (לפי הצורך) על זכאותו לחתימת חוזה אישי למשק עזר. 3.3.1במקרים בהם האגודה מסרבת לאפשר לבעל הזכויות במשק העזר לחתום על חוזה ישיר עם המינהל ,יפנה המחוז לאגודת הישוב בבקשה לקבל נימוק/הסבר לסירוב. במידה וההסבר/הנימוק לא יהיה עניני ,מוסמך המחוז לבצע עסקה ללא הסכמת האגודה עפ"י סעיף 26לחוזה המשבצת( ".ההדגשה שלי – י' ש') .121לטענת המבקשים ,יש לראות במנוח כ"מי שזכאי להחזיק חוזה תקף למשק עזר" בהתאם להחלטה 1178ויש להחיל עליו את הוראה .109סעיף 3להוראה קובע את הסדרת הזכויות וחתימה על חוזה ולפיו המינהל יפעל לחתום על חוזה חכירה למטרת משק עזר עם כל מחזיק בנכס בתחום המשבצת הזכאי לחוזה משק עזר .לפי סעיף 3.1להוראה על המינהל להודיע למושב כי במועד הקרוב של חידוש חוזה המשבצת יהיה על האגודה למסור רשימה מפורטת של בעלי משק עזר ולפי ידיעת המנוח ,המינהל לא ביקש מהמושב רשימה של בעלי משק עזר .לפי סעיף 3.3להוראה ,במידה ובעל משק עזר הנכלל בחוזה המשבצת של האגודה פונה מיוזמתו למינהל בבקשה לחתום על חוזה חכירה ישיר ,עליו להמציא את אישור האגודה והסוכנות על זכאותו לחתימת חוזה אישי למשק עזר – לטענת המנוח הוא פנה מיוזמתו למינהל מספר רב של פעמים וביקש לחתום על חוזה חכירה ישיר בנוגע למשק עזר והמציא למשיב את אישור האגודה והסוכנות ,אולם למרות זאת ,המינהל לא החתים את המנוח על חוזה שכזה .סעיף 3.3.1להוראה מאפשר למינהל להחתים את המבקש על הסכם חכירה אף אם האגודה מתנגדת ללא נימוק ענייני ובמקרה דנן האגודה אישרה כאמור את זכאות המנוח לחתום על הסכם חכירה. .122מנגד לטענת המינהל ,המנוח לא היה זכאי להחזיק בחוזה של משק עזר בעבר והחלטה 1178 והוראה 109אינן חלות על המבקשים .קבלת פרשנות המבקשים תעקר מתוכן את החלטה 914 וההחלטות שניתנו אחריה ותפתח פתח לכל בעלי המקצוע שפספסו את ההזדמנות להסדיר זכויות כמשק עזר בעבר ,לעקוף את החלטה 914ולטעון היום כי על אף שלא פעלו בעבר להסדרת הזכויות ,יש להתעלם מכך ולראותם כמי שזכאים לחוזה של משק עזר. .123סעיף 3בחוק רשות מקרקעי ישראל ,תש"ך 1960 -קובע כי "הממשלה תמנה מועצת מקרקעי ישראל שתקבע את המדיניות הקרקעית שלפיה תפעל הרשות ,תפקח על פעולות הרשות ותאשר הצעת תקציבו שייקבע בחוק" (ההדגשה שלי – י' ש'). 24 הפ (מרכז) 36495-01-10 חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל -מחוז מרכז .124מתוקף סמכותה לקביעת המדיניות הקרקעית לפיה יפעל המינהל ,קובעת מועצת מקרקעי ישראל ,מעת לעת ,כללים המכונים ״החלטות מועצת מקרקעי ישראל״ .במספר פסקי דין קבע בית המשפט העליון כי "אל החלטות מועצת מקרקעי ישראל מקובל להתייחס כאל הנחיות מינהליות" (ע"א 4071/02קיבוץ מפלסים נ' מנהל מיסוי מקרקעין באר שבע [פורסם בנבו] ( )12.9.2006בפסקה 14לפסק הדין ,וראו גם :ע"א 5035/98משה"ב חברה לשיכון בניין ופיתוח בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל ,פ"ד נו(.))2002( 11 )4 .125גישה שונה מעט נוקט המלומד י .דותן בספרו הנחיות מנהליות (( )1996להלן" :דותן") .שם מציין המחבר כי החלטות מועצת מקרקעי ישראל אינם הנחייה מנהלית אלא "מעין תקנות". שכן ,במובחן מהנחיות מינהליות אשר הסמכות לקובען אינה מפורשת בחוק והן נקבעות במסגרת הפעלת סמכותה הכללית של הרשות לפעול בתחום סמכותה ,חוק רשות מקרקעי ישראל מקנה למועצת מקרקעי ישראל סמכות מפורשת לקבוע כללים בתחום סמכותה (דותן, בעמ' .)47 .126בת"א (מחוזי -מרכז) 15417-06-09עוגן נדל"ן מניב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל [פורסם בנבו] ( )2.3.2011פסק כב' השופט בנימין ארנון ביחס לאופן פירוש החלטות המועצה: "החלטות מועצת מקרקעי ישראל יוצרות כללים נורמטיביים הנושאים עמם חיוב משפטי, ולפיכך כללי הפרשנות המקובלים לגבי חיקוקים וכללים היוצרים נורמות משפטיות רלוונטיים גם לגביהן. כידוע ,פרשנותו של כל כלל נורמטיבי מתחילה בבחינת נוסחו אך אין היא מסתיימת בכך. כאשר בוחנים את החלופות הפרשניות השונות אשר לשון הכלל מאפשרת – יש לאמץ, כפרשנות משפטית מחייבת ,את הפרשנות המגשימה באופן המיטבי את תכליתו ומטרתו של הכלל הנורמטיבי. אשר על כן ,אף את החלטותיה של מועצת מקרקעי ישראל יש לפרש על פי נוסחן כך שתוגשם תכליתן (ראו :ע"א 4127/95זלקינד נ' בית זית – מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ ,פ"ד נב(( ".))1998( 306 ,)2ההדגשה שלי – י' ש'). .127בה"פ (מחוזי -י-ם) 8473/09מיטל (ברכה) חוטר נ' מינהל מקרקעי ישראל [פורסם בנבו] ( ,)24.7.11קבעה השופטת כנפי -שטייניץ: "מוקד המחלוקת היא סוגיית פרשנותו של ס' 3.3להחלטה .1180מדובר בהחלטה של מועצת מקרקעי ישראל ,הגוף המינהלי המתווה את מדיניות הקצאת הקרקעות של המינהל. בדונו בפרשנות החלטות מועצת מקרקעי ישראל ,ראה בית המשפט העליון בהחלטות אלה "הנחיות מינהליות" ,ופסק כדלהלן: "בבואנו לפרש את סעיף 13להחלטה ,612נקודת המוצא כבכל טקסט אחר ,הינה לשון הסעיף .הפרשנות חייבת לעגן את עצמה בלשון הטקסט ,והלשון היא המסגרת אשר 25 חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל -מחוז מרכז הפ (מרכז) 36495-01-10 בגבולותיה נעשית מלאכת הפרשנות...הבחינה הלשונית אינה אלא תחילת המסע הפרשני, ולא סיומו .כך הדבר לגבי פרשנות דבר חקיקה ,וכך גם ,ואולי אף ביתר שאת ,לגבי הנחיות מינהליות ,שמטבען מאופיינות הן בחוסר פורמאליות וביתר גמישות ...ככל שעולות מהלשון אפשרויות פרשניות שונות ,מתחייבת הכרעה ביניהן באמצעות כלים פרשניים נוספים". "משראינו כי אין בלשון סעיף 13כשלעצמה כדי להכריע בשאלת פרשנות הסעיף ,עלינו לפנות ,במסגרת מלאכת הפרשנות ,לתכלית ולמטרות העומדות ביסוד הסעיף והחלטה 612 כולה" (ע"א 4127/95זלקינד נ' בית זית-מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ ואח', פ"ד נב(.)1998( 306 )2 דעה מעט שונה ביחס למעמדן של החלטות מועצת מקרקעי ישראל הביע המלומד יואב דותן ,בספרו הנחיות מינהליות (תשנ"ו) ,ולפיה מדובר בנורמות שתוקפן הנורמטיבי "חזק" מזה של הנחיות מינהליות ,והן מהוות "מעין תקנות" (בע' .)44-51יחד עם זאת ,בין אם מדובר בהנחיה מינהלית ,ובין אם מדובר ב"מעין תקנות" ,נקודת המוצא לתהליך הפרשנות הוא לשון ההנחייה .ככל שאין בלשון ההנחייה כדי להכריע בסוגיית הפרשנות ,יש לפרשה לאור תכליתה ומטרותיה .יובהר עם זאת כי לא ניתן "לכפות" על ההנחיה פרשנות שאינה מתיישבת עם לשונה( ".ההדגשה שלי – י' ש') .128לשון סעיף 1להחלטה 1178היא כדלקמן" :החלטה זו תחול רק על מי שמחזיק או זכאי להחזיק חוזה תקף למשק עזר". לפי הבחינה הלשונית ההחלטה חלה גם על מי ש"זכאי להחזיק" חוזה תקף למשק עזר ,משמע אין חובה כי לבעל הזכות יהיה חוזה אלא די בכך שיהיה זכאי לכך. גם הוראה 109קובעת בסעיף 1.1כי" :מטרת הוראת אגף זו לקבוע את כללי הטיפול בבעל זכויות במשק עזר ו/או למי שזכאי לחתום חוזה כזה". .129הגב' חן העידה כי תכלית החלטה 1178נועדה להסדיר זכויות לאנשים המחזיקים במשקי עזר, וכי מבחינת המינהל הכוונה במונח "זכאי" היא ל"מי שמחזיק חוזה חכירה או מי שיש לו מסמכים שמא/שרים מבחינת המינהל שהוא זכאי להחזיק ,שהיה בתהליך( ".עמ' 33 לפרוטוקול ש' )27 - 22וכי מבחינת המינהל המנוח לא היה "זכאי" להחזיק בחוזה חכירה למשק עזר .כשנשאלה הגב' חן מה היה מניח את דעת המינהל כדי לאשר שהמנוח "זכאי" נכון לשנת 2009השיבה כי" :ת .לעניות דעתי ,אם יש אישור כלשהו רשמי של המינהל להיותו זכאי ,שמתבסס על אישורים שהמינהל בזמנו דרש" (עמ' 34לפרוטוקול ש' .)3 – 1 .130אני סבור כי לפי עקרונות הפרשנות שצוינו לעיל ,לאור לשון סעיף 1להחלטה 1178ותכלית ההוראה כפי שצוינה בעדות גב' חן ,יש לראות במנוח כמי שזכאי להחזיק חוזה תקף למשק עזר. כפי שפורט בהרחבה לעיל ,המנוח אכן היה בתהליך של חתימה על חוזה חכירה ותהליך זה הופסק שלא מיוזמתו אלא בשל אי תקינות של פעולות המינהל שהתעלם מהמלצת הועדה. המנוח גם הציג אישורים בדבר זכאותו לחוזה חכירה למשק עזר כאמור ,אישור הועדה וההמלצה הראשונה כדרישת החלטה .339 26 חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל -מחוז מרכז הפ (מרכז) 36495-01-10 .131איני סבור כעמדת המינהל ,כי מתן פרשנות מעין זו לביטוי "זכאי" להחזיק חוזה למשק עזר פותחת פתח לכל בעלי המקצוע שלא הסדירו זכויות במשק עזר בעבר לעקוף את החלטה ,914 היות והחלת החלטה 1178בנסיבות המיוחדות של המנוח הינה לנוכח העובדה שהמנוח היה בתהליך של הסדרת הזכויות במגרש כמשק עזר והמינהל הוא זה שלא פעל כהמלצת הועדה וכהמלצת האגודה במועדים הרלבנטיים. .132מעבר לכך יצויין ,כי מעדות הגב' חן עולה כי גם כיום המינהל אינו דואג להקפיד על מילוי הוראה 109שמהווה הוראת אגף פנימית שלו .כך למשל ,על פי סעיף 3.1להוראה 109על המינהל להודיע לאגודה במועד הקרוב של חידוש חוזה המשבצת יהיה על האגודה למסור רשימה מפורטת של רשימת בעלי משק עזר .הגב' חן העידה כי חוזה המשבצת האחרון הסתיים ביום 30.9.2002ועד היום לא נחתם חוזה חדש ,וכי משנת 2002המינהל לא פנה לוועד המושב במטרה לקבל רשימה של הזכאים לחתום על חוזה חכירה (עמ' 34ש' – 29עמ' 35ש' .)11 התיישנות .133לטענת המבקשים ,טענת ההתיישנות היא טענה מקדמית והמושב היה צריך לטעון כשהוגש כתב התשובה הראשון. .134ביום 26.5.10הגיש המושב כתב תשובה לבקשה .בכתב תשובה זה לא נטענה טענת התיישנות. הטענה הועלתה לראשונה בכתב התשובה המתוקן שהוגש מטעם המושב ביום 9.12.10בעקבות החלטתי מיום .31.10.10 .135בדיון מיום ,24.3.11שנתקיים לאחר פטירת המנוח וקבלת צו ירושה בעניינו ,ציין ב"כ המושב כי" :למרות שזו זכותנו להגיש עכשיו כתב הגנה מתוקן ,אני מבקש לראות בכתב התשובה המקורי ככתב תשובה לכתב התביעה המתוקן" (עמ' 25ש' )21 – 20וב"כ המינהל ציינה כי: "אני מבקשת שכתב התשובה שלי יהיה כתב תשובה לכתב התביעה המתוקן בכפוף לשמירה על טענת התיישנות" (עמ' 25ש' .)25 – 24טענת ההתיישנות לא צוינה גם בכתב התשובה הראשון שהגיש המינהל וגם לא בסיכומים שהוגשו מטעמו. .136בהתאם לסעיף 3לחוק ההתיישנות ,יש להעלות את הטענה בהזדמנות הראשונה לאחר הגשת התובענה ולכל המאוחר בכתב הטענות של הטוען לה (ראה :ע"א 9245/99ויינברג נ' אריאן ,פ"ד נח( ,769 )4עמ' .)784במקרה שלפניי ,יש לראות בכתבי התשובה הראשונים שהגישו המינהל והמושב בבחינת ההזדמנות הראשונה להעלאת טענת ההתיישנות והזדמנות זו הוחמצה ,מה גם שהטענה הוזנחה בסיכומי המינהל .לפיכך ,דין הטענה להדחות. זכויות המבקשים 27 חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל -מחוז מרכז הפ (מרכז) 36495-01-10 .137לטענת המבקשים ,הזכות שהוענקה למנוח ,היא הזכות למשק עזר וזכות זו היא זכות "מעין קניינית" הניתנת להורשה. לעומת זאת ,לטענת המושב הזכות שהוענקה למנוח היא זכות בר רשות ובשל היותה זכות אישית ,היא אינה ניתנת להורשה. .138לאור מסקנותיי לעיל ,ביחס לתחולת החלטה 339על המנוח וביחס להיותו זכאי לחתום על חוזה חכירה למשק עזר ,אני סבור כי זכויות אלו עברו ליורשיי המנוח. .139בסעיף 2ג להחלטה 339נקבע כי" :צאצאים יכנסו ל"נעלי" הוריהם" .כלומר ,אילו היה המינהל והאגודה פועלים כנדרש בהחלטה 339ומחשיבים את המגרש כמשק עזר ,היו המבקשים "נכנסים לנעלי" המנוח ומקבלים את זכויותיו במשק העזר .לפיכך ,אני סבור כי היורשים זכאים לזכות במישרין מכח החלטה 339אך בכל מקרה ,זכויות אלו של המנוח עברו ליורשיו. .140בנוסף ולמעלה מן הצורך ,סעיף 20ה( )3להסכם המשבצת קובע כי" :במקרה של פטירת חבר האגודה או מתיישב ביישוב תחולנה ההוראות הבאות בדבר מסירת זכויות השמוש בנחלה ו/או במשק העזר שבשימושו .למען הסר ספק מוצהר ומוסכם בזה כי אין כאמור בסעיף זה לשנות את מהות זכויותיו של חבר האגודה כזכויות בר – רשות בלבד שאינן חלק מעזבונו ואין באמור בסעיף זה כדי לשנות את מעמדו של חבר האגודה על – פי חוזה זה כבר – רשות לכל דבר ועניין )3( ... :במקרה של פטירת חבר אגודה או מתיישב ביישוב יועברו כל זכויות השימוש במשק עזר שלו ליורשיו( ".ההדגשה שלי – י' ש'). .141בהמרצת הפתיחה עתר המנוח כי בית המשפט יצווה על המינהל להכין הסכם חכירה עם המנוח לגבי משק מס' 98במושב ולהחכיר את משק 98כמשק עזר למנוח בתנאים המקובלים (כאמור בסעיף 4לעיל). סעד זה נשמט מסיכומי המבקשים ובהתאם לדין מוחזקים המבקשים כמי שזנחו סעד זה המורה למינהל להכין הסכם חכירה עם המנוח .בנוסף ,בסיכומים צוין כי יש "לראות במנוח כמי שהיה זכאי לחתום על הסכם חכירה למשק עזר עוד משנת 1956בתנאים שהיו מקובלים בהתאם להחלטה מס' 46בהתאם להחלטה מס' ( "339ראה סעיף 5לעיל) ,אולם החלטה מס' 46 לא אוזכרה בהמרצת הפתיחה והמבקשים העלו טענות ביחס אליה רק בסיכומים באופן המהווה הרחבת חזית ולכן אין ליתן צו בהתאם להחלטה מס' .46 סוף דבר .142לאור כל האמור לעיל ,אני קובע כדלקמן; א. יש לראות במנוח כמי שזכאי להחזיק חוזה חכירה תקף למשק עזר משנת 1956ביחס למגרש 98במושב בתנאים שהיו מקובלים בהתאם להחלטה .339 28 הפ (מרכז) 36495-01-10 ב. חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל -מחוז מרכז על המינהל להעביר את זכויות המנוח במגרש 98למבקשים. .143למניעת ספק ,אין בקביעה האמורה לעיל כדי להכשיר העברת המגרש על שם המבקשים וזאת תעשה בכפוף לכל נוהל או הוראת דין ובכלל זה כללי המינהל בקשר להעברה ,אישורי המיסים הנדרשים ,ואישורי הרשויות. .144בהתחשב בדרך ניהול התובענה ,הסעד המבוקש והתוצאה ,זכאים המבקשים להוצאות ושכ"ט עו"ד. עם זאת ,לא מצאתי מקום לזכות או לחייב את המשיבה 2בהוצאות שכן מחד היא חויבה ,אך מאידך היא לא התנגדה לבקשת המנוח לרברת המגרש ע"ש המנוח כמשק עזר בכפוף לקיום נוהלי המינהל הדרושים ,וגם בהליך שבפניי הביעה הסכמתה לתוצאה אליה הגעתי. .145לפיכך ,המשיבים 1ו 3 -ישלמו למבקשים כולם ביחד הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך הכל 90,000 ( ₪הוצאות בסך כולל של ₪ 18,000ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 72,000ש"ח). .146ההוצאות ושכ"ט ישולמו בהתחשב בחלקו היחסי של כל אחד מהמשיבים 1ו ,3 -כדלקמן : המשיבה ( ₪ 30,000 1הוצאות ,₪ 6,000שכ"ט עו"ד ,)₪ 24,000המשיבה ( ₪ 60,000 3הוצאות ,₪ 12,000שכ"ט עו"ד .)₪ 48,000 .147ההוצאות ישולמו תוך 30יום מיום מתן פסק הדין וממועד זה ואילך יתווסף לסכומים האמורים הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד ליום התשלום בפועל. המזכירות תשלח העתק מפסק הדין לצדדים. ניתן היום ,ט"ו תמוז תשע"ב 05 ,יולי ,2012בהעדר הצדדים. 5129371 54678313 29
© Copyright 2024