1. No category

‫חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל ‪ -‬מחוז מרכז‬
‫הפ (מרכז) ‪36495-01-10‬‬
‫בית המשפט המחוזי מרכז‬
‫ה"פ ‪ 36495-01-10‬עטיה ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל ‪ -‬מחוז מרכז ואח'‬
‫בפני‬
‫כב' השופט יעקב שינמן‬
‫מבקשים‬
‫‪.1‬חיים עטייה‬
‫‪.2‬אליהו עטייה‬
‫‪.3‬לינדה פנש‬
‫נגד‬
‫משיבים‬
‫‪.1‬מנהל מקרקעי ישראל ‪ -‬מחוז מרכז‬
‫‪.2‬הסוכנות היהודית לארץ ישראל‬
‫‪.3‬מושב בן זכאי‬
‫מיני‪-‬רציו‪:‬‬
‫* מעמדה של האגודה‪ ,‬בכל המתייחס להקצאת מקרקעי המשבצת‪ ,‬הוא מעמד של גורם ממליץ בלבד‪.‬‬
‫טרם הקצאת המקרקעין נדרשת עמדת האגודה אך לא הסכמתה והסמכות להקצאת המקרקעין‬
‫ולהתקשרות עם מתיישב בהסכם חכירה‪ ,‬מצויה בידי מינהל מקרקעי ישראל שבידיו כוח ההכרעה‪.‬‬
‫* מקרקעין – מקרקעי ישראל – מינהל מקרקעי ישראל‬
‫* מקרקעין – מקרקעי ישראל – מועצת מקרקעי ישראל‬
‫* מקרקעין – מקרקעי ישראל – הקצאתם‬
‫‪.‬‬
‫המנוח הגיש כנגד הנתבעים תביעה במסגרתה ביקש לצוות על המינהל להכין הסכם חכירה לגבי משק‬
‫מס' ‪ 98‬ולהחכיר לו אותו כמשק עזר‪ .‬המנוח טוען בין השאר‪ ,‬כי הוראת אגף חקלאי מס' ‪ 109‬בנוגע‬
‫למשקי עזר‪ .‬מטרת ההוראה היא לקבוע את כללי הטיפול בבעל זכויות במשק עזר או מי שזכאי לחתום על‬
‫חוזה כזה והמינהל לא פעל ביחס למנוח בהתאם להוראה זו‪.‬‬
‫‪.‬‬
‫בית המשפט פסק כלהלן‪:‬‬
‫במקרה זה‪ ,‬גם אם מלכתחילה הוענקה למנוח באופן פורמאלי‪ ,‬זכות למגורים בבית שבמגרש כ"בית של‬
‫בעל מקצוע"‪ ,‬הרי במהלך השנים (ולכל המאוחר בשנת ‪ )1986‬הובהר כי זכויות המנוח במגרש הינן‬
‫ל"משק עזר"‪ .‬יש לקבל את טענת המנוח כי הסכם השכירות נחתם עימו רק לצורך קבלת ההלוואה לבניית‬
‫הבית ואין בו כדי ללמד על זכויותיו במגרש לאורך השנים‪.‬‬
‫האגודה ראתה במנוח כבעלים של ממש במגרש וממילא התכוונה כי זכויותיו במגרש יהיו זכויות של‬
‫בעלים וזאת מעבר לזכויות מגורים בבית‪ ,‬ולהבדיל מהמצב הקודם שהמנוח לא הומלץ לחתום על הסכם‬
‫חכירה עם המינהל (כאשר הכוונה למכתב הביטול) בהמלצה השנייה היתה כוונה לשנות מכך ולאפשר לו‬
‫זאת כפי שהומלץ בהמלצה הראשונה‪.‬‬
‫כוונתה הראשונית של האגודה בהתאם להמלצה הראשונה היתה באמת להפוך את המגרש ל"משק עזר"‪.‬‬
‫מהמלצה זו לא יכלה האגודה לחזור‪ ,‬בייחוד שלא נתנה כל הסבר לחזרה זו וטעמיה נותרו עימה‪ .‬לאגודה‬
‫‪1‬‬
‫חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל ‪ -‬מחוז מרכז‬
‫הפ (מרכז) ‪36495-01-10‬‬
‫היה אסור לחזור בה בין היתר לנו כח אינטרס ההסתמכות שיצרה אצל המנוח שהתגורר במושב משנות ה‪-‬‬
‫‪ ,50‬וכן לנוכח העובדה שגם חזרתה מההמלצה במכתב הביטול לא היתה חזרה אמיתית‪ ,‬כנה ועניינית אלא‬
‫התבססה על "חילוקי דעות עם ועד האגודה"‪ .‬התנהגות הצדדים במהלך השנים מצביעה על כך שהם‬
‫בעצם ביטלו בהתנהגותם את הסכם השכירות והתכוונו להכיר בזכויות המנוח במגרש כשל "משק עזר"‪.‬‬
‫כאשר הוגשה בקשה למינהל מקרקעי ישראל על מדיניות קיימת של המועצה‪ ,‬ולאחר הגשת הבקשה‬
‫שונתה המדיניות‪ ,‬יש להחיל את התנאים שנהגו בעת הגשת הבקשה למינהל‪ .‬המינהל מנוע מלטעון כי‬
‫בינתיים חל שינוי במצב וכיום חלות על נשוא הבקשה החלטות מועצה אחרות‪ .‬אם הבקשה היתה‬
‫מוצדקת על פי המצב המשפטי בעת הגשתה‪ ,‬אינטרס "ההסתמכות" הוא אינטרס לגיטימי של הפרט‪,‬‬
‫שההגנה עליו עומדת ביסודם של דיני המשפט החוקתי והמינהלי‪.‬‬
‫פעולת הגוף המנהלי נבחנת בהתאם למצב החוקי במועד הגשת הבקשה ולא ניתן להסתמך על דין שכבר‬
‫אינו בתוקף‪ ,‬בפרט בנסיבות שלפנינו כאשר התקבלה המסקנה שהמינהל פעל כדין במסגרת שתי‬
‫ההמלצות הראשונות‪ .‬החלטות המינהל מבטאות את מדיניות מועצת מקרקעי ישראל‪ ,‬וטבעה של מדיניות‬
‫הוא להשתנות מעת לעת‪.‬‬
‫במקרה דנן‪ ,‬יש לבחון את פעילות המינהל בהתאם למצב החוקי שהיה קיים במועד ההמלצה הראשונה‬
‫לועדה‪ ,‬כלומר בהתאם להחלטה ‪ .339‬המינהל מנוע מלטעון כי בינתיים בוטלה החלטה ‪ 339‬וכי כיום‬
‫חלות החלטות מועצה אחרות שאינן מאפשרות החכרת מגרשים לבעלי מקצוע‪.‬‬
‫מעמדה של האגודה‪ ,‬בכל המתייחס להקצאת מקרקעי המשבצת‪ ,‬הוא מעמד של גורם ממליץ בלבד‪ .‬טרם‬
‫הקצאת המקרקעין נדרשת עמדת האגודה אך לא הסכמתה והסמכות להקצאת המקרקעין ולהתקשרות עם‬
‫מתיישב בהסכם חכירה‪ ,‬מצויה בידי מינהל מקרקעי ישראל שבידיו כוח ההכרעה‪ .‬מעמדה של האגודה‪,‬‬
‫בכל המתייחס להקצאת מקרקעי המשבצת‪ ,‬הוא מעמד של גורם ממליץ בלבד‪.‬‬
‫להמלצת האגודה אין כוח מחייב‪ ,‬שאם תאמר כך‪ ,‬הרי שהתוצאה היא שכוח ההכרעה עובר מן המינהל‬
‫לאגודה‪ ,‬ואין הדברים כך‪ .‬אין בהחלטה ‪ 438‬כדי להפוך את האגודה לרשות מוסמכת לצורך הקביעה מי‬
‫יירשם כחוכר ובאיזה שטח‪ .‬תפקיד זה מסור בידי מינהל מקרקעי ישראל והאגודה הינה גוף ממליץ בלבד‪.‬‬
‫מכאן שתפקידה של האגודה להמליץ על תושבים המחזיקים בקרקע שלגביה תירשם זכות חכירה‪ .‬כוח‬
‫ההחלטה על ההתקשרות עם מועמד פלוני בהסכם חכירה נשמר למינהל מקרקעי ישראל‪ ,‬ונשאר בידיו‬
‫בלבד‪.‬‬
‫לאגודה היכולת להמליץ על מועמד זה או אחר כדי לסייע למינהל בתהליך הסבוך והמורכב של רישום‬
‫זכויות המתיישבים‪ .‬אין לראות בכך האצלת סמכותו של המינהל לאגודה אלא סיוע בלבד‪ .‬אין בכוחה של‬
‫המלצה להכריע ולהנהיג מדיניות‪ .‬המלצת האגודה כמוה כעזרה בפעולה שלטונית הדורשת בסיס עובדתי‬
‫סבוך‪ ,‬ועל‪-‬כן אין בכוחה של ההמלצה לשנות זכויותיו של המבקש‪ .‬תפקיד האגודה הוא טכני בלבד‪,‬‬
‫ההחלטה המחייבת מתקבלת אצל בעל הקרקע‪ .‬היחס שבין המינהל למבקש עובר באופן טכני דרך‬
‫האגודה‪.‬‬
‫מתוקף סמכותה לקביעת המדיניות הקרקעית לפיה יפעל המינהל‪ ,‬קובעת מועצת מקרקעי ישראל‪ ,‬מעת‬
‫לעת‪ ,‬כללים המכונים ״החלטות מועצת מקרקעי ישראל״‪.‬‬
‫אל החלטות מועצת מקרקעי ישראל מקובל להתייחס כאל הנחיות מינהליות‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל ‪ -‬מחוז מרכז‬
‫הפ (מרכז) ‪36495-01-10‬‬
‫פסק דין‬
‫רקע‬
‫‪ .1‬המבקשים הינם יורשיו של המנוח כליפה עטייה ת‪.‬ז‪ ,042150631 .‬שנפטר ביום ‪( 22.8.10‬להלן‪:‬‬
‫"המנוח")‪ ,‬בהתאם לצו ירושה מיום ‪.15.3.2011‬‬
‫‪.2‬‬
‫המנוח יליד ‪ 1934‬עלה לארץ בשנת ‪ 1950‬מטריפולי שבלוב והתגורר במשך כ‪ 60 -‬שנה‪ ,‬עד יום‬
‫מותו במושב בן זכאי – מושב עובדים של הפועל המזרחי להתיישבות חקלאית בע"מ (להלן‪:‬‬
‫"המושב") במגרש מס' ‪ 98‬במושב (להלן גם‪" :‬המגרש")‪ .‬הורי המנוח והורי רעייתו המנוחה היו‬
‫בעלי זכויות במשקים חקלאיים במושב מיום הווסדו‪.‬‬
‫המושב הינו מושב עובדים של הפועל המזרחי להתיישבות חקלאית בע"מ‪ ,‬השוכן בתחומי‬
‫המועצה האזורית חבל יבנה‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫המחלוקת בין הצדדים נוגעת בעיקר לטיב זכויות המנוח במגרש‪:‬‬
‫לגישת המבקשים‪ ,‬מדובר בזכויות של "משק עזר"‪.‬‬
‫לעומתם‪ ,‬סבורים המשיב ‪( 1‬להלן‪" :‬המינהל") והמושב‪ ,‬כי למנוח ניתנה רשות להתגורר במגרש‬
‫כ"בעל מקצוע"‪.‬‬
‫כללי‬
‫‪.4‬‬
‫בתובענה שהגיש המנוח (כשהיה עוד בין החיים)‪ ,‬כנגד המינהל מבוקש לצוות כדלקמן‪:‬‬
‫א‪.‬‬
‫על המינהל להכין הסכם חכירה עם המנוח (שכונה "המבקש" בעת הגשת התובענה)‬
‫לגבי משק מס' ‪ 98‬במושב בן זכאי ולהחכיר את משק ‪ 98‬כמשק עזר למנוח בתנאים‬
‫המקובלים‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫‪.5‬‬
‫יש לראות במנוח כמי שזכאי להחזיק חוזה תקף למשק עזר עוד משנת ‪.1956‬‬
‫בסיכומים ביקשו המבקשים (יורשי המנוח) לצוות כדלקמן‪:‬‬
‫א‪.‬‬
‫יש לראות במנוח כמי שזכאי להחזיק חוזה תקף למשק עזר במשק ‪ 98‬הנמצא בשטחי‬
‫המושב עוד משנת ‪.1956‬‬
‫ב‪.‬‬
‫יש לראות במנוח כמי שהיה זכאי לחתום על הסכם חכירה למשק עזר עוד משנת ‪1956‬‬
‫בתנאים שהיו מקובלים בהתאם להחלטה מס' ‪ 46‬בהתאם להחלטה מס' ‪.339‬‬
‫ג‪.‬‬
‫על המינהל להעביר את זכויות המנוח במשק עזר מס' ‪ 98‬ליורשי המנוח או לאחד מהם‪.‬‬
‫‪ .6‬ביום ‪ 25.3.2010‬הגיש המנוח המרצת פתיחה מתוקנת‪ ,‬לה נוספו כמשיבים‪ ,‬הסוכנות היהודית‬
‫לארץ ישראל (להלן‪" :‬הסוכנות") והמושב‪.‬‬
‫‪ .7‬ביום ‪ 24.3.2011‬נעניתי לבקשה לתיקון המרצת הפתיחה‪ ,‬כך ששמות המבקשים יהיו יורשי‬
‫המנוח‪.‬‬
‫רקע עובדתי‬
‫‪3‬‬
‫חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל ‪ -‬מחוז מרכז‬
‫הפ (מרכז) ‪36495-01-10‬‬
‫‪.8‬‬
‫המקרקעין עליהם הוקם המושב נמצאים בתחום משבצת הקרקע (להלן‪" :‬המשבצת") עליה חל‬
‫הסכם שכירות תלת צדדי (להלן‪" :‬חוזה המשבצת") בין המינהל‪ ,‬שוכרת הקרקע ‪ -‬המשיבה ‪2‬‬
‫(להלן‪" :‬הסוכנות") ובת רשות ‪ -‬האגודה השיתופית בן זכאי (להלן‪" :‬האגודה")‪.‬‬
‫‪.9‬‬
‫חוזה המשבצת האחרון עם המושב נחתם על ידי כל הצדדים ביום ‪ 28.1.2000‬לתקופת שכירות‬
‫המתחילה ביום ‪ 1.10.1999‬ומסתיימת ביום ‪ .30.9.02‬לטענת המינהל‪ ,‬לאגודה נשלחו חוזי‬
‫משבצת עדכניים לחתימה‪ ,‬אולם אלו טרם הושבו לו‪.‬‬
‫‪ .10‬מגרש של בעל מקצוע נועד לאפשר להקים במושב בתים לבעלי מקצוע כדוגמת רב‪ ,‬מורה‪ ,‬רופא‪,‬‬
‫מנהלי חשבונות וכו' שלא עסקו בחקלאות אך נוכחותם בישובים היתה דרושה בעבר‪ .‬למגרש‬
‫כזה לא צורפה חלקה חקלאית ומי שהתגורר בו ברשות האגודה והסוכנות קיבל את האפשרות‬
‫להתגורר במגרש בלבד‪.‬‬
‫מגרש לבעל מקצוע אינו נחלה חקלאית ואף לא משק עזר‪ .‬בית לבעל מקצוע הוא מקרקעין‬
‫בשטח קטן יחסית‪ ,‬עליהם נבנה בית על ידי הסוכנות או המושב‪ .‬רשות השימוש בבית זה היא‬
‫אישית ואינה ניתנת להעברה או להורשה‪.‬‬
‫הזכויות בבית המקצועי הן של המושב ולא של בעל המקצוע‪ .‬מטבע הדברים‪ ,‬תקופת השכירות‬
‫או השאלת הבית מוגבלת לתקופת פעילותו של בעל המקצוע (ראה‪ :‬גדעון ויתקון‪ ,‬דיני מקרקעי‬
‫ישראל‪( ,‬תש"ע – ‪( )2009‬להלן‪" :‬ויתקון")‪ ,‬עמ' ‪.)1183 – 1180‬‬
‫‪ .11‬לעומת זאת‪ ,‬משק עזר הוא קרקע שהוחכרה‪ ,‬או שנמסרה למטרת סידור משק עזר חקלאי‬
‫הכולל מגורים‪ ,‬אף אם הקרקע אינה מהווה שטח אחד רצוף‪ ,‬ובלבד שקרקע זו אינה מהווה‬
‫נחלה‪ .‬משק עזר נועד עבור תושבים שאינם מחזיקים במשק חקלאי‪ .‬משקי העזר נועדו לשמש‬
‫כשלב מעבר עד להשלמת רכישת הקרקע על ידי הקרן הקיימת לישראל‪.‬‬
‫בשלב המעבר‪ ,‬התפרנסו בעלי משקי העזר מעבודות מזדמנות מחוץ ליישובם והשלימו את‬
‫פרנסתם מהפעלת משק העזר‪.‬‬
‫תחילתם של משקי העזר היה בתכנון מושבים אשר חלקת הקרקע החקלאית הצמודה לבית‬
‫המגורים שימשה לייצור מזון לאספקה עצמית‪ ,‬בעיקר ירקות ופירות (ראה‪ :‬ויתקון‪ ,‬עמ' ‪.)1179‬‬
‫תנאי ההתיישבות ובעיקר התנאים של זכות ההורשה של משק העזר הם כשל בעל נחלה‬
‫חקלאית (ויתקון‪ ,‬עמ' ‪.)1180‬‬
‫‪ .12‬הסכם המשבצת מגדיר "משק עזר" כ"קרקע שנמסרה למטרת סידור משק עזר חקלאי‪ ,‬הכולל‬
‫יחידת מגורים אחת‪ ,‬בתנאי שקרקע זו אינה מהווה נחלה"‪.‬‬
‫"בית מקצועי" לא מוזכר בהסכם המשבצת‪.‬‬
‫סקירת התכתובות בין הצדדים‬
‫‪ .13‬מטבעו של תיק זה וביחוד מפאת חלוף הזמן הרב‪ ,‬מאז ארעו חלק מהארועים הרלבנטיים‪,‬‬
‫נזקקו הצדדים למסמכים הסטוריים שונים ובכללם התכתבויות‪ ,‬החל משנת ‪ 1983‬ועד היום‪,‬‬
‫המתייחסים לזכויות המנוח במגרש נשוא הבקשה‪.‬‬
‫התמונה העולה מן המסמכים אינה אחידה‪ ,‬בין היתר עקב שינויים באמירות ובעמדת הצדדים‬
‫בשאלת מעמדו של המנוח במגרש ולפיכך אסקור להלן את המסמכים ברצף כרונולוגי;‬
‫‪4‬‬
‫חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל ‪ -‬מחוז מרכז‬
‫הפ (מרכז) ‪36495-01-10‬‬
‫‪ .14‬ביום ‪ 16.1.83‬הודיעה האגודה לסוכנות כי‪" :‬הננו להודיע לכם בזאת שהחבר עטייה כליפה גר‬
‫בבית מקצועי מס ‪ 98‬מתאריך ‪ 1956‬הנו מבקשים להחתים אותו על הסכם בעל מקצוע כנהוג"‪.‬‬
‫‪ .15‬ביום ‪ 23.1.83‬ציין נציג הסוכנות על גבי מכתב האגודה (מיום ‪ )16.1.83‬כי‪" :‬מתישב בבית‬
‫מקצועי ותיק מ ‪ ,1956‬להחתים בלי אישור קבלה"‪ .‬באותו יום החתים נציג תא חוזים בסוכנות‬
‫(מר רונן ברילה) את המנוח ורעייתו על הסכם שכותרתו "הסכם שכירות בעל מקצוע במושב"‬
‫(להלן‪" :‬ההסכם")‪.‬‬
‫‪ .16‬ביום ‪ 11.8.83‬ציינה הלשכה לשירותים חברתיים מועצה אזורית חבל יבנה במכתבה לועד‬
‫המושב בעניין סיוע לבניית בית מקצועי מס' ‪ 98‬כי‪" :‬כפי שודאי ידוע לכם מהנדס משרד‬
‫השיכון קבע שבית מס' ‪ ,98‬אינו ראוי למגורים ויש להרוס את הבית‪ ...‬לפי האמור במכתב‬
‫התשובה ובהסתמך על שיחות טלפוניות האפשרות היחידה היא; שועד המושב יקבל את‬
‫ההלואה עבור מר עטיה כליפה‪ ,‬בכל מהלך הדיונים בנושא היה שותף חבר הועד מר ארביב‬
‫ניסים‪ .‬אני מציע שועד המושב ידון בישיבתן הקרובה בנושא‪ ,‬כמו כן הייתי מעונין להשתתף‬
‫בדיון‪".‬‬
‫‪ .17‬ביום ‪ 3.11.83‬הודיע הממונה המחוזי לאכלוס במשרד הבינוי והשיכון למזכיר המושב כי‪:‬‬
‫"במידה ואכן הבית רשום ע"ש המתישב בסוכנות‪ ...‬קיימת אפשרות שההלואות תהיינה ע"ש‬
‫המתישב‪ .‬כדי לממש את הסיוע עליו להכין תוכנית בניה מאושרת ולמלא טופס בקשה ושאר‬
‫מסמכים כמקובל במושבים‪ ,‬כולל אישור מר מירון מרחובות שאכן הבית רשום ע"ש עטיה‬
‫כליפה"‪.‬‬
‫‪ .18‬ביום ‪ 20.6.1986‬פנה המושב לועדת בן הרוש – הועדה הבין מוסדית לבניה חריגה במושבים‬
‫(להלן‪" :‬הועדה") וציין בעניין המנוח כי הוא‪" :‬גר במושב בן זכאי משנת ‪ 1956‬בבית מקצועי‬
‫מס' ‪ .98‬בבית הנ"ל גרים סה"כ – ‪ 5‬נפשות‪ ...‬אנו מבקשים כי הבית הנ"ל ירשם במינהל‬
‫מקרקעי ישראל ויהפך למשק עזר הרשום על שם "עטיה כליפה ואשתו – חביקה"‪ .‬כמו כן אנו‬
‫מבקשים לאפשר לנ"ל לבנות או להרחיב את הבית הנ"ל‪ .‬מאחר ותנאי המגורים במצב הנוכחי‬
‫הם בלתי נסבלים‪( ".‬ההדגשות שלי י' ש' להלן‪" :‬ההמלצה הראשונה")‪.‬‬
‫‪ .19‬ביום ‪ 28.10.86‬קיבלה מועצת מקרקעי ישראל (להלן‪" :‬המועצה") את החלטה מס' ‪ 339‬בעניין‬
‫"הסדר החכרת מגרשי מגורים בנויים במושבים (הוראת שעה)" (להלן‪" :‬החלטה ‪.)"339‬‬
‫בהתאם לסעיף ‪2‬ז' להחלטה ‪" :339‬החכרת מגרשים קיימים ומבונים כאשר המבנה שייך‬
‫לאגודה‪ ,‬החל מתאריך ‪ ,1.4.85‬תעשה רק בהמלצת הועדה הבינמוסדית לבניה חריגה‬
‫במושבים ואשור האגודה ו‪/‬או הסוכנות היהודית עפ"י הכללים הנהוגים"‪.‬‬
‫‪ .20‬ביום ‪ 31.12.86‬פנתה הועדה לועד המושב והודיעה כי‪" :‬הועדה הבין – מוסדית בישיבתה מיום‬
‫‪ 11.12.86‬החליטה להמליץ בפני מינהל ‪ -‬מקרקעי – ישראל להקצות מגרש ‪ 98‬למשפחת‬
‫כליפה בתנאים כפי שאושרו ע"י מועצת מקרקעי ישראל ביום ‪".28.10.86‬‬
‫‪ .21‬ביום ‪ 24.2.87‬שלח ועד המושב מכתב לועדה ולסוכנות רחובות בעניין "ביטול מכתב מתאריך‬
‫‪ 20.6.86‬בית מקצועי מס ‪( "98‬להלן‪" :‬מכתב הביטול")‪ .‬במכתב זה צוין כי‪" :‬יש לראות‬
‫במכתבי מיום ‪ 20-6-86‬כהמלצה שלא קבלה אישור ועד ההנהלה והגופים המוסמכים ובשל‬
‫היתנגדותם של אלה – בוטלה‪.".‬‬
‫‪5‬‬
‫הפ (מרכז) ‪36495-01-10‬‬
‫חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל ‪ -‬מחוז מרכז‬
‫‪ .22‬ביום ‪ 22.4.87‬כתב המנוח במכתבו ליו"ר ועד המושב כי‪" :‬לאחר פניות רבות במשך שנים ובעל‬
‫– פה‪ ,‬אני שוב פונה אליכם בכתב בבקשה לאשר לי לבנות את ביתנו‪ .‬מיותר לציין את המצב‬
‫הקשה והצפיפות הידועים לכם‪ ,‬בהם נמצאת משפחתי – ‪ 45‬מ"ר ל – ‪ 5‬נפשות‪ .‬כמו כן‪ ,‬ידוע‬
‫לכם שוועדת בן – הרוש אישרה לי בזמנו את החכרת המגרש כמו ליתר בעלי בית מקצוע‬
‫במושב שכבר הספיקו לבנות‪ .‬אי – אישורכם מכל סיבה שהיא‪ ,‬ייצור הפליה לרעה לגבי‪,‬‬
‫משום שאם מגרש לבית מקצוע במושב שייך למושב ולא לבעל המגרש‪ ,‬אז מדוע רק עלי חל‬
‫חוק זה? אני לא רוצה לבקש שכך תנהגו לגבי כל יתר בעלי בית מקצוע ומצד שני – אינכם‬
‫יכולים לקפח אותי ולהרע את תנאי ככל היתר ו – אני מבקש שבהחלטתכם תקבעו לי כמו יתר‬
‫בעלי בתי מקצוע ולא יותר‪ .‬אינני חושב שזוהי בקשה מיותרת‪ ,‬אני מקווה שכל הויכוחים‬
‫שהיו‪ ,‬יהיו מנת העבר ואינני רואה סיבה במצב הקיים במושב לגבי בעלי בית מקצוע שלא‬
‫תאשרו דווקא לי לבנות‪ .‬אודה לכם אם תדונו בבקשתי בהקדם ותגיעו להחלטה חיובית בנדון‪,‬‬
‫ברוח חברית וטובה‪".‬‬
‫‪ .23‬בסיכום פגישה מיום ‪ 30.6.91‬של סגן מהנדס המחוז לאיכלוס פרוגרמות ותקציב במשרד הבינוי‬
‫והשיכון בנושא הלוואות לבתים במושב‪ ,‬צוין לגבי המנוח כי‪" :‬א‪ .‬המתיישב יעביר הבית על‬
‫שמו במנהל מקרקעי ישראל‪ .‬ב‪ .‬ינפיק תעודת זכאות ויבנה הבית בבניה עצמית‪".‬‬
‫‪ .24‬ביום ‪ 1.9.2000‬פנה ב"כ המנוח ליו"ר ועד המושב וציין כי‪ .2..." :‬בתאריך ‪ 11.12.1986‬המליצה‬
‫הוועדה הבין – מוסדית לבניה חריגה במושבים להמליץ על הקצאת מגרש ‪ 98‬בשלמותו‬
‫למשפחת כליפה בהתאם להחלטת מינהל מקרקעי ישראל מיום ‪ 28.10.1986‬כאשר החלטה זו‬
‫ניתנה בהסכמת ועד המושב‪ ,‬אשר אף המליץ להפוך את מגרש ‪ 98‬ל"משק עזר" על כל‬
‫המשתמע מכך‪ .3 .‬מסיבות שאינן ברורות למרשי כל פניותיו של מרשי אליכם בעבר‪ ,‬על מנת‬
‫ליתן למרשי המלצה למינהל מקרקעי ישראל לשם חתימה על חוזה חכירה בקשר למגרש ‪98‬‬
‫הנ"ל‪ ,‬לא נענו‪ .4 .‬הואיל ומרשי הינו בעל החזקה היחודית במגרש הנ"ל משנת ‪ 1956‬ולא ידוע‬
‫למרשי על כל מניעה כי בין מרשי ובין מינהל מקרקעי ישראל יחתם חוזה חכירה בקשר‬
‫למגרש הנ"ל בתנאים כפי שאושרו על ידי מינהל מקרקעי ישראל‪ ,‬אודה אם תמציאו למשרדי‬
‫מכתב המלצה‪ ,‬המופנה למינהל מקרקעי ישראל‪ ,‬לשם חתימת מרשי על חוזה חכירה‪.".‬‬
‫‪ .25‬בחודש יולי ‪ 2006‬פנתה הועדה המקומית לתכנון ולבניה "שורקות" למנוח וציינה כי ביחס‬
‫לבקשתו לתוספת לבית מגורים עליו לנקוט בפעולות שונות ולצרף מסמכים נדרשים‪ ,‬לרבות‬
‫אישור זכויות מהמינהל‪.‬‬
‫‪ .26‬ביום ‪ 27.3.07‬פנה ועד המושב למינהל במכתב וציין כי‪ .3 ..." :‬בתאריך‪ 11.12.86 :‬המליצה‬
‫הועדה המוסדית לבניה חריגה להקצות את מגרש ‪ 98‬בשלמותו למשפחת עטיה כליפה‪ ,‬וזאת‬
‫בהמלצת אגודת מושב בן זכאי שאף המליצה להפכו כמשק עזר‪ .4 ...‬מר עטיה כליפה מחזיק‬
‫במגרש זה מעבדו והנוהג בו כבעלים ממש‪ ,‬המגרש מוכר כמשק עזר באגודה‪ .5 .‬בשל חילוקי‬
‫דעות עם ועד האגודה בזמנו‪ ,‬לא הומלץ מר כליפה לקבלת הסכם חכירה עם מינהל מקרקעי‬
‫ישראל‪ .6 .‬ועד האגודה רואה במר עטיה כליפה כבעל מגרש ‪ 98‬ומבקש ממינהל מקרקעי‬
‫ישראל לאפשר לו להרחיב את ביתו‪ ,‬בתנאים כפי שאושרו בהחלטת המינהל מתאריך‪:‬‬
‫‪ .28.10.86‬לאור העובדה כי בית זה לא ראוי למגורים‪ .7 .‬מיותר לציין‪ ,‬את הצפיפות שבה חיה‬
‫המשפחה ‪ 6‬נפשות (כולל ילדים) בבית בגודל ‪ 45‬מ"ר‪ .8 .‬לאור המצוין לעיל נודה לכם אם‬
‫תדונו בבקשתנו בהקדם בשל ההמתנה המרובה בבקשת המשפחה לקבלת היתר בניה כפי‬
‫‪6‬‬
‫הפ (מרכז) ‪36495-01-10‬‬
‫חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל ‪ -‬מחוז מרכז‬
‫שנהגו עם יתר המתיישבים בעבר‪ .8 .‬לאגודה אין התנגדות שהמגרש יירשם על שמו של עטיה‬
‫כליפה בכפוף לאישור מינהל מקרקעי ישראל וכל הגורמים המוסמכים‪ ,‬כן יחתום על הסכמי‬
‫האגודה‪( ".‬ההדגשה בסיפת סעיף ‪ 6‬במקור‪ ,‬להלן‪" :‬ההמלצה השניה")‪.‬‬
‫‪ .27‬ביום ‪ 28.2.08‬כתב מנהל תחום עסקאות ופרויקטים בסוכנות למנהלת המחלקה החקלאית‬
‫במינהל בעניין מגרש ‪ 98‬כי‪" :‬לבקשת משפ' כליפא ממגרש ‪ 98‬במושב בן זכאי‪ ,‬הריני מתכבד‬
‫להודיעכם כי הסוכנות היהודית לארץ ישראל אינה מתנגדת לכך שמגרש ‪ 98‬שהינו מגרש של‬
‫בית מקצועי יהפוך למשק עזר בכפוף לקבלת הסכמת האגודה והמינהל ובהתאם לקיום הליכי‬
‫התכנון הנדרשים‪( ".‬ההדגשה שלי י' ש')‪.‬‬
‫‪ .28‬ביום ‪ 30.12.08‬השיבה המחלקה החקלאית במינהל למנוח‪ ,‬במסגרת מערכת פניות הציבור‪ ,‬כי‬
‫תיקו נמצא בטיפול המחלקות המתאימות וכי הסחבת אליה נקלע לא היתה תלויה במינהל‬
‫אלא באגודה עצמה‪.‬‬
‫‪ .29‬ביום ‪ 30.3.09‬אושר "תקנון לתכנית שיכון ציבורי שהוכנה לפי "חוק רישום שיכונים ציבוריים"‬
‫(הוראת שעה) תשכ"ד – ‪ ,1964‬והתקנות שהותקנו לפיו"‪ .‬לפי תקנון זה המגרשים הלא בנויים‬
‫במושב‪ ,‬ביניהם מגרש ‪ " 98‬אינם שיכון ציבורי הבניה על מגרשים אלו כפופה למילוי הוראות כל‬
‫דין"‪.‬‬
‫‪ .30‬ביום ‪ 20.1.2010‬צוין במכתב המינהל (עסקות חקלאיות) למכתב מזכיר המושב בעניין "הקצאת‬
‫מגרש מבונה – בן זכאי" כי‪" :‬מגרש ‪ 98‬בגוש ‪ 5519‬חלק החלקה ‪ 31‬בבן זכאי בהמשך‬
‫לבקשתכם להקצאתכם מגרש מבונה יש להגיש שינוי תבע נקודתית להגדרת המגרש המבונה‬
‫כסטאטוטורי בשטח של ‪ 500‬מ' בלבד‪ .‬רק לאחר אישור התבע סופית נוכל לבחון את‬
‫בקשתכם‪ .‬יצוין‪ ,‬לא תטופל כל פניה באם ישנה הפרה בשטח‪ ,‬יש צורך להסדיר את הבניה‬
‫הלא חוקית הפולשת למגרש הנ"ל‪ .‬אין במכתבנו זה משום אישור או הסכמה להקצאה‪ ,‬דבר‬
‫אשר בסמכותה הבלעדית של הנהלת המינהל‪.".‬‬
‫תמצית טענות המבקשים‬
‫‪ .31‬בשנת ‪ 1956‬הקצתה האגודה את המגרש למנוח ולרעייתו המנוחה לצורך מגורים ועיבוד חקלאי‪.‬‬
‫על המגרש קיים בית בגודל של כ – ‪ 45‬מ"ר משנת ‪ .1956‬השינוי היחיד שהמנוח עשה במקרקעין‬
‫הינו בניית חדר נוסף בבית בשל צפיפות רבה‪ ,‬שנעשה על חשבונו‪.‬‬
‫‪ .32‬משנת ‪ ,1956‬לא נחתם עם המנוח הסכם שכירות או חכירה והוא חשש לגורל זכותו להתגורר‬
‫במקרקעין‪ .‬בתחילת שנת ‪ 1982‬פנה המנוח ללשכה לשירותים חברתיים במועצה אזורית חבל‬
‫יבנה (להלן‪" :‬הלשכה") על מנת שיסייעו לו לבנות בית חדש במקום הנוכחי בשל מצב הבית‬
‫וגודלו המצומצם‪ .‬ביום ‪ 7.3.82‬פנתה הלשכה למנוח והודיעה לו כי ביום ‪ 4.3.82‬התקבל מכתב‬
‫ממשרד השיכון בעניין הבית‪ ,‬לפיו האחרון מוכן לסייע בבניית בית חדש עבורו‪ ,‬אולם היות‬
‫ומדובר בבית מקצועי‪ ,‬משרד השיכון הורה לו לפנות לוועד המושב‪ .‬המנוח לא רצה שהסיוע‬
‫לבניית הבית יתקבל אצל וועד המושב‪ ,‬ולפיכך הציע לו הוועד לחתום על "הסכם שכירות בית‬
‫מקצועי" כדי שהבית יירשם בסוכנות וההלוואה לבנייה תהיה על שמו‪.‬‬
‫‪ .33‬המנוח חתם על ההסכם בסוכנות בעקבות הבטחות המושב כי רק אם יחתום על ההסכם‪ ,‬הוא‬
‫יוכל להגדיל את ביתו ומתברר שהמנוח הוטעה‪ ,‬הולך שולל וכמעט נושל מזכויותיו במשק‪.‬‬
‫‪7‬‬
‫חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל ‪ -‬מחוז מרכז‬
‫הפ (מרכז) ‪36495-01-10‬‬
‫אמנם ההסכם הינו "הסכם שכירות בעל מקצוע"‪ ,‬אולם ההסכם מוטעה ולא מדוייק‪ .‬המנוח‬
‫ידע שזכותו במשק הינה למשק עזר בלבד ולא ידע להבחין בין משק עזר לבית מקצועי‪ .‬המנוח‬
‫לא היה בקיא בשפה העברית ויכולתו לקרוא חוזים מורכבים אינה גבוהה‪ .‬רעייתו של המנוח‬
‫חתמה על ההסכם בטביעת אצבע‪.‬‬
‫‪ .34‬המנוח הופלה יחסית לשוכרים של משקי עזר ‪ /‬בתים מקצועיים אחרים במושב ‪ -‬על פי ההסכם‬
‫המנוח לא יכול לבצע שינוי במקרקעין ולא יכול להוריש לצאצאיו זכויות במקרקעין‪.‬‬
‫‪ .35‬המנוח התרעם לנוכח תשובת הלשכה לפיה האפשרות היחידה היא שועד המושב יקבל הלוואה‬
‫עבורו וחזר וביקש שההלוואה תהיה על שמו‪ .‬ביום ‪ 3.11.83‬הודיע הממונה המחוזי לאכלוס‬
‫במשרד הבינוי והשיכון למזכיר המושב כי במידה והבית רשום על שם המנוח בסוכנות‪ ,‬קיימת‬
‫אפשרות שההלוואה תהיה על שמו‪ .‬מסיבה שאינה ידועה למנוח‪ ,‬טרם התקבלה ההלוואה‬
‫עבורו‪.‬‬
‫‪ .36‬פניית הועדה למושב (מיום ‪ )31.12.86‬משמעותה שהועדה החליטה להמליץ למינהל להקצות‬
‫למנוח את המגרש כ"משק עזר" בהתאם להחלטה ‪.339‬‬
‫‪ .37‬דחיית בקשת המנוח להיתר לתוספת בניה על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבנית "שורקות"‬
‫(בשנת ‪ )2006‬נעשתה‪ ,‬בין היתר‪ ,‬מכיוון שאין בידיו אישור זכויות מהמינהל‪ ,‬למרות שהמינהל‬
‫היה אמור לרשום אותו כבעל זכויות במשק עזר עוד משנת ‪.1956‬‬
‫‪ .38‬למרות פניית ועד המושב למינהל בהמלצה השנייה‪ ,‬המינהל לא החתים את המנוח על הסכם‬
‫חכירה ולא הכיר במקרקעין כמשק עזר‪.‬‬
‫‪ .39‬בישיבתה מיום ‪ 5.1.09‬החליטה המועצה על הכללים לטיפול במשקי עזר במסגרת החלטה מס'‬
‫‪( 1178‬להלן‪" :‬החלטה ‪ .)"1178‬לפי סעיף ‪ 1‬להחלטה זו‪ ,‬ההחלטה תחול רק על מי שמחזיק או‬
‫"זכאי להחזיק" חוזה תקף למשק עזר‪ .‬לפיכך‪ ,‬יש לראות במנוח כמי שזכאי להחזיק חוזה תקף‬
‫למשק עזר‪.‬‬
‫‪ .40‬בעקבות החלטה ‪ ,1178‬יצאה הוראת אגף חקלאי מס' ‪ 109‬בנוגע למשקי עזר (להלן‪" :‬הוראה‬
‫‪ .)"109‬מטרת ההוראה היא לקבוע את כללי הטיפול בבעל זכויות במשק עזר או מי שזכאי‬
‫לחתום על חוזה כזה (סעיף ‪ 1.1‬להוראה) והמינהל לא פעל ביחס למנוח בהתאם להוראה זו‪.‬‬
‫תמצית טענות המשיב ‪1‬‬
‫‪ .41‬בחוזה המשבצת נקבע כי הסוכנות או האגודה מתחייבות לשלם למינהל דמי שכירות עבור‪ ,‬בין‬
‫היתר‪ ,‬משק עזר אחד‪ .‬מבדיקת מחלקת המיפוי והמדידות במחוז עולה כי במפת המשבצת משק‬
‫העזר היחיד שקיים אינו מגרש ‪ .98‬גם ברשימת משקים לפי חברים במושב מחודש יוני ‪,2009‬‬
‫לא נכלל מגרש ‪.98‬‬
‫‪ .42‬עד לשנת ‪ 1986‬הותר לכל מושב להקים בתי מגורים השייכים לאגודה בתחום המשבצת לצורך‬
‫מתן דיור בשכירות בלתי מוגנת לנותני שירותים למושב (בעלי מקצוע)‪.‬‬
‫‪ .43‬בהחלטה ‪ 339‬ניתנה אפשרות‪ ,‬בין היתר‪ ,‬למחזיקים במגרשי מגורים מבונים אשר כבר אכלסו‬
‫את המגרשים ובנו מבנה או תוספת על חשבונם להסדיר את זכויותים באותם מגרשים‪ .‬אחד‬
‫‪8‬‬
‫חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל ‪ -‬מחוז מרכז‬
‫הפ (מרכז) ‪36495-01-10‬‬
‫התנאים בלעדיו לא ניתן היה להחכיר את המגרשים לבעלי מקצוע היה קבלת המלצת האגודה‬
‫(סעיף ‪(2‬א) להחלטה ‪.)339‬‬
‫‪ .44‬למינהל אין קשר ישיר עם המתגוררים בבית המקצועי והוא אינו מודע לזהות המתגוררים‬
‫במקום‪ .‬על מנת להסדיר את הזכויות במגרשים המבונים נתקבלה החלטה ‪ .339‬החלטה ‪339‬‬
‫בוטלה בהחלטה מס' ‪ 438‬מיום ‪ .1.4.90‬בהחלטה מס' ‪ 454‬מיום ‪ 2.7.90‬הוארך מועד החלטה‬
‫‪ 438‬ללא תאריך סיום‪ ,‬אולם עיקרי הדברים בה לא שונו עד לאישור החלטה מס' ‪.914‬‬
‫‪ .45‬ממסמכ י המינהל עולה כי האגודה ביטלה באופן מפורש את המלצתה להחכרת המגרש למנוח‬
‫כמשק עזר‪ .‬רק בשנת ‪ 2006‬החל המנוח להתעניין מחדש בשאלת זכויותיו במקרקעין ורק בשנת‬
‫‪ 2007‬המליצה האגודה להקצות את המגרש למנוח‪.‬‬
‫‪ .46‬ביום ‪ 5.11.01‬התקבלה במועצה החלטה מס' ‪ 914‬שביטלה את החלטות ‪( 454 ,438‬אשר רק‬
‫מכוחן ניתן היה להקצות מגרשים)‪ .‬החלטה ‪ 914‬קבעה את מדיניות החכרת המגרשים לבעלי‬
‫מקצוע והאריכה את תוקפן של החלטות ‪ 438‬ו – ‪ 454‬לפרק זמן של שנתיים מיום קבלתה‪ ,‬היינו‬
‫עד ליום ‪ .5.11.03‬החלטה ‪ 914‬מפנה לתנאי ההחכרה הנהוגים באותה עת לגבי החכרת מגרשים‬
‫למגורים במושבים‪ .‬תנאי ההחכרה הרלוונטים קבועים היום בהחלטת מועצה מס' ‪( 1180‬מיום‬
‫‪ )12.3.09‬ובהוראת אגף חקלאי ‪ 101‬מיום ‪.2.5.10‬‬
‫‪ .47‬ממכתב המנוח מיום ‪ 22.4.1987‬ליו"ר ועד המושב עולה כי המנוח הבין כי הוא מּוּכר כ"בעל‬
‫מקצוע"‪ ,‬ראה עצמו ככזה וידע כי האגודה לא המליצה להחכיר לו את המגרש‪ .‬בחקירתו חזר‬
‫המנוח על כך שהוא קיבל בית של בעל מקצוע‪.‬‬
‫‪ .48‬מיום ‪( 30.6.91‬מועד הפגישה של סגן מהנדס המחוז לאיכלוס פרוגרמות ותקציב במשרד הבינוי‬
‫והשיכון) ועד לשנת ‪ ,2006‬נראה כי לא נעשה דבר בעניינו של המנוח‪ .‬העניין התעורר לראשונה‬
‫בשנת ‪ 2006‬כאשר פנה המנוח לועדה המקומית בבקשה להיתר לתוספת בניה והתבקש להביא‬
‫אישור זכויות ממינהל מקרקעי ישראל‪ .‬כל רצונו של המנוח התמקד ברצונו לבנות בית חדש או‬
‫לשפץ ולהרחיב את ביתו ולּו היה עולה בידיו לשפץ את ביתו‪ ,‬התובענה לא היתה מוגשת כלל‪.‬‬
‫מאז מכתב הביטול ישב המנוח "בחיבוק ידיים" ולא עשה דבר‪.‬‬
‫‪ .49‬עד למועד הגשת התובענה לא פנה המנוח למינהל ולא העלה טענה כי הוא היה זכאי לחוזה משק‬
‫עזר מלכתחילה‪ .‬כל טענותיו של המנוח לאגודה בשנות ה – ‪ 80‬התמקדו ברצונו לבנות מגרש כמו‬
‫בעלי המקצוע האחרים (וכאמור במכתבו לאגודה מיום ‪.)22.4.87‬‬
‫‪ .50‬לייעוד התכנוני אין רלבנטיות בבחינת שאלת זכויות המנוח במגרש‪ .‬בתשריט ותקנות תכנית‬
‫תגפ‪( 438/‬מיום ‪ )28.10.54‬מגרש ‪ 98‬מוגדר כשטח למשק עזר (ואין כלל שטחים לבעלי מקצוע)‪.‬‬
‫ביום ‪ 19.6.75‬פורסם ברשומות תקנון מס' בר ‪ 2 / 438 /‬לתכנית מפורטת תגפ ‪ 438 /‬שהגיש ועד‬
‫המושב‪ .‬מטרת התכנית היה "ביטול הוראות בניה מס' תגפ ‪ 438 /‬והמרתן בהוראות חדשות‬
‫שתצורפנה לתכנית המאושרת תגפ ‪ ."438 /‬לוח האזורים שצורף לתקנון לא נקבעו ייעודים של‬
‫משקי עזר‪ .‬לפיכך‪ ,‬הוראות תכנית תגפ ‪ 438 /‬תוקנו במסגרת תקנון בר ‪ 2 / 438 /‬בשנת ‪1975‬‬
‫שקבע כי ייעוד השטחים המסומנים בכתום בהיר בתשריט של תגפ‪ 438 /‬יהיה מגורים לבעלי‬
‫מקצוע או לבנים (ולא משקי עזר)‪ .‬הפרצלציה במושב נרשמה לפי משמ ‪ / 142 /‬בר‪ ,‬ובניגוד‬
‫לטענת המבקשים לפיה על פי תכנית זו מגרש ‪ 98‬הוא משק עזר‪ ,‬לפי תכנית זו סומנו‬
‫הייעודים אזור מגורים לבעלי מקצוע‪ ,‬משקי עזר ומשתכנים בסימון אחד ולא ניתן לקבוע לפי‬
‫‪9‬‬
‫חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל ‪ -‬מחוז מרכז‬
‫הפ (מרכז) ‪36495-01-10‬‬
‫תכנית זו כי המגרש הוא משק עזר‪ .‬על פי מפת המשבצת מוגדר המגרש מגורים לבעלי מקצוע‪.‬‬
‫לא ניתן לטעון היום כנגד תכנית בר ‪ 2 / 438 /‬וככל שהמנוח רצה לתקוף את שינוי הייעוד של‬
‫המגרש בתכנית זו‪ ,‬היה עליו לעשות זאת לפני עשרות שנים במועד הקבוע בחוק התכנון והבניה‪,‬‬
‫תשכ"ה – ‪.1965‬‬
‫‪ .51‬מּכתב התשובה של האגודה עולה כי האגודה מתייחסת למגרש המנוח כמגרש של בעל מקצוע‬
‫והמנוח קיבל זכות בר רשות שאינה ניתנת להורשה והאגודה לא מסכימה לגריעת השטח עליו‬
‫בנוי הבית המקצועי ממשבצת האגודה‪.‬‬
‫‪ .52‬למנוח לא היתה זכות כלפי המינהל וממילא גם ליורשיו‪ ,‬המבקשים‪ ,‬אין זכות כזו‪.‬‬
‫‪ .53‬המינהל אינו יכול לסטות מהחלטותיו ונהליו ובהתאם להחלטות המינהל התקפות נכון להיום‬
‫ניתן להקצות למי מיורשיו של המנוח מכוח עצמו מגרש כמגרש מבונה למגורים לפי החלטה‬
‫‪ 1180‬והוראת אגף ‪ 101‬בכפוף למילוי התנאים הקבועים בהם‪ ,‬לרבות המלצת האגודה‪ .‬לא ניתן‬
‫להקצות את המגרש כמגרש מבונה למגורים לכלל יורשי המנוח שכן בהתאם לסעיף ‪5.3.2‬‬
‫להחלטה ‪ 1180‬ההקצאה הינה למומלצי האגודה שהינם יחידים‪.‬‬
‫‪ .54‬להמלצת האגודה במכתבה מיום ‪ 27.3.07‬והמלצת הסוכנות מיום ‪ 28.2.08‬אין כל משמעות‪,‬‬
‫כאשר אין החלטת מועצה המאפשרת הסדרת זכויות במשק עזר‪ .‬וממילא בשני המכתבים הללו‬
‫הותנתה "ההסכמה" גם בקבלת האישור של המינהל‪.‬‬
‫‪ .55‬המינהל לא התרשל בכך שלא חתם עם המנוח על חוזה למשק עזר בתקופה שמיום המלצת‬
‫הועדה (‪ )31.12.86‬ועד ליום מכתב הביטול (‪ – )24.2.87‬מהמסמכים הקיימים לא ניתן ללמוד‬
‫שהמלצת הועדה נשלחה למינהל בזמן אמת‪ .‬גם לּו ידע המינהל על ההמלצה בסמוך למועד‬
‫שניתנה‪ ,‬סביר להניח שלא היה עולה בידיו להסדיר את זכויות המנוח בפרק זמן כה קצר של‬
‫חודשיים וחצי ומדובר בפרק זמן סביר‪ .‬אין זה ודאי שמרגע שניתנו המלצת הועדה והמושב‪,‬‬
‫החוזה היה נחתם מול המינהל אלמלא בוטלה המלצת המושב‪.‬‬
‫‪ .56‬המנוח מבקש להיכלל בהחלטה ‪ 1178‬הקובעת כי היא תחול רק על מי שמחזיק או זכאי להחזיק‬
‫חוזה תקף למשק עזר ומבקשת להורות למינהל לחתום על חוזה חכירה אישי עם המינהל מכוח‬
‫סעיף ‪ 1.4‬להוראת אגף חקלאי ‪ .109‬אולם‪ ,‬המנוח לא היה זכאי להחזיק בחוזה של משק עזר‬
‫בעבר‪ ,‬וזכויותיו לא הוסדרו במינהל‪ .‬על פי החלטות המינהל התקפות כיום‪ ,‬אין עוד אפשרות‬
‫להקצות את המגרש כמשק עזר‪.‬‬
‫‪ .57‬החלטה ‪ 1178‬והוראת אגף ‪ 109‬אינן חלות על המבקשים ואינן רלבנטיות לגביהם‪ :‬האמור‬
‫בהחלטה ‪ 1178‬לגבי מי שזכאי להחזיק חוזה תקף למשק עזר מתייחס למי שהוכר בפועל כבעל‬
‫משק עזר ואף התייחסו אליו ככזה ומסיבות שונות לא נחתם החוזה בפועל‪ .‬מבחינת המינהל‬
‫המנוח לא היה זכאי לכך‪ .‬החלטה ‪ 914‬קבעה כי לא ניתן יהיה עוד להחכיר מגרשים מבונים‬
‫בהתאם להחלטות קודמות (‪ 454 ,438‬שהחליפו את ‪ )339‬ונקבעה תקופת ביניים של שנתיים בה‬
‫ניתנה אפשרות לסיום הסדר הזכויות בהתאם להחלטות קודמות‪ .‬כל פרשנות אחרת של‬
‫החלטה ‪ 1178‬והוראת אגף ‪ 109‬מעקרת מתוכן את החלטה ‪ 914‬וההחלטות שבאו לאחריה‪.‬‬
‫פרשנות המבקשים‪ ,‬פותחת פתח לכל בעלי המקצוע שפספסו את ההזדמנות להסדיר זכויות‬
‫כמשק עזר בעבר‪ ,‬לעקוף את החלטה ‪ 914‬ולטעון היום כי הם מילאו תיאורטית בעבר את‬
‫‪10‬‬
‫חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל ‪ -‬מחוז מרכז‬
‫הפ (מרכז) ‪36495-01-10‬‬
‫התנאים לקבלת זכאות למשק עזר‪ ,‬ועל אף שלא פעלו להסדרת הזכויות‪ ,‬יש להתעלם מכך‬
‫ולראות בהם כמי שזכאים לקבל חוזה של משק עזר‪.‬‬
‫‪ .58‬בניגוד לטענת האגודה‪ ,‬חתימה על הסכם חכירה וגריעת המגרש משטח המשבצת לא יפגע‬
‫בתקן המגרשים להם זכאית האגודה להפנות ללא צורך במכרז‪.‬‬
‫תמצית טענות המשיבה ‪2‬‬
‫‪ .59‬לפי הוראות חוזה המשבצת בהיות האגודה בת רשות במשבצת האגודה‪ ,‬מנועה האגודה להעביר‬
‫את זכותה במשבצת מבלי לקבל את אישור הסוכנות לכך‪.‬‬
‫‪ .60‬על פי רישומי הסוכנות‪ ,‬מגרש ‪ 98‬הוא חלק מהמשבצת שהועמדה לשימוש האגודה‪ ,‬עליו בנוי‬
‫בית שנועד לדיור נותני השירותים למושב המכונים "בעלי מקצוע"‪.‬‬
‫‪ .61‬בהתאם לאמור במכתב הסוכנות מיום ‪ ,28.2.08‬הסוכנות אינה מתנגדת שבית מקצועי ‪98‬‬
‫יהפוך למשק עזר‪ ,‬בכפוף לקבלת הסכמת האגודה והמינהל ובהתאם לקיום הליכי התכנון‬
‫הנדרשים‪ ,‬לפיכך היא הותירה את ההכרעה לשיקול דעת בית המשפט‪.‬‬
‫תמצית טענות המשיב ‪3‬‬
‫‪ .62‬זכותו של המנוח התיישנה ודין התובענה להדחות על הסף‪ .‬החל ממכתב המנוח מיום ‪,22.4.87‬‬
‫ולכל הפחות מיום ‪ ,30.6.91‬לא עשה המנוח דבר בנוגע לנכס נשוא התובענה ולא פעל לקידום‬
‫זכויותיו‪ .‬משנת ‪ 1987‬ועד להגשת התובענה חלפו כ – ‪ 23‬שנים וחלפה תקופת ההתיישנות לפי‬
‫סעיף ‪ 5‬לחוק ההתיישנות‪ ,‬תשי"ח – ‪( 1958‬להלן‪" :‬חוק ההתיישנות")‪ .‬כללי ההתיישנות בחוזה‬
‫בר רשות הם אלו החלים על חוזים ומיטלטלין ומדובר בתקופת התיישנות של ‪ 7‬שנים‪.‬‬
‫‪ .63‬זכות המנוח היא זכות בר רשות שאינה ניתנת להורשה‪ :‬המנוח קיבל זכות בר רשות זמנית‬
‫להתגורר במבנה בית מקצועי השייך לאגודה‪ ,‬מעין בר רשות של בר רשות‪ .‬בסעיף ‪(6‬ב) להסכם‬
‫התחייב המנוח שלא להעביר זכויות בנכס לאחר‪ .‬זכות בר רשות ניתנה למנוח כזכות אישית‪.‬‬
‫זכות בר רשות אינה נמנית עם הזכויות הקנייניות כמפורט בחוק המקרקעין‪ ,‬התשכ"ט – ‪1969‬‬
‫ואינה ניתנת להעברה (ע"א ‪ 1662/99‬חיים נ' חיים‪ ,‬פ"ד נ"ו(‪ ,314 ,295 )6‬ע"א ‪ 103/89‬אזולאי נ'‬
‫אזולאי‪ ,‬פ"ד מה(‪ .)447 )1‬ליורשי המנוח אין כל עילת תביעה עומדת ודין התובענה להדחות על‬
‫הסף‪.‬‬
‫‪ .64‬בעבר ביקשה האגודה לבוא לקראת המנוח לפנים משורת הדין תוך התחשבות במצבו הסוציו‪-‬‬
‫אקונומי הבעייתי והסכימה לתת לו רשות שימוש למגורים בלבד בבית המקצועי‪ .‬באותה‬
‫תקופה‪ ,‬האגודה החזיקה במספר בתים מקצועיים‪ ,‬אולם משום שלא היה צורך בתושבים בעלי‬
‫מקצוע‪ ,‬האגודה אפשרה לחלק מהבנים של חברי מושב‪ ,‬שמצבם הכלכלי היה רע‪ ,‬להתגורר‬
‫בבתים מקצועיים אלו‪.‬‬
‫‪11‬‬
‫הפ (מרכז) ‪36495-01-10‬‬
‫חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל ‪ -‬מחוז מרכז‬
‫‪ .65‬אין לקבל את טענות המנוח כאילו ההסכם "מוטעה"‪ :‬המנוח חתם על ההסכם מרצונו החופשי‬
‫לאחר שפנה לאגודה שתסייע לו מול הסוכנות‪ .‬המנוח לא הפנה את הסוכנות ל"אי דיוקים"‬
‫בהסכם‪ .‬המנוח לא יכול להעלות טענות בנוגע להסכם שנחתם ביוזמתו ובהסכמתו המלאה‬
‫לאחר כ – ‪ 26‬שנה ממועד החתימה עליו‪.‬‬
‫‪ .66‬סעיף ‪(7‬א) להסכם קובע כי המשכירה רשאית לדרוש מהמנוח לפנות את הנכס במידה ובוצעו בו‬
‫שינויים בניגוד להוראות סעיף ‪(6‬ד)‪ ,‬כפי שאכן נעשה‪.‬‬
‫‪ .67‬המנוח לא היה חבר באגודה (אלא בן של חברי אגודה) ואין בכינוי "חבר" על ידי האגודה בכדי‬
‫לצרפו לחברות‪ .‬זכותו כבר רשות הינה מכוח זכותה של האגודה בקרקעות המשבצת‪ .‬המנוח לא‬
‫שילם דבר בגין הקצאת הבית המקצועי‪ ,‬לא השתתף בכיסוי חובות האגודה ולא היה שותף לכל‬
‫זכות באגודה ונכסיה‪ .‬האגודה השקיעה כספים בנכס ומשלמת מיסים‪ .‬דמי החכירה בגין הבית‬
‫המקצועי משולמים למינהל על ידי האגודה ולמנוח חובות אצל האגודה בגין החזקה והשימוש‬
‫בבית המקצועי‪.‬‬
‫‪ .68‬המנוח מעולם לא היה חקלאי ולא הוכחו כל הכנסות או הוצאות מחקלאות או שיווק תוצרת‬
‫חקלאית‪.‬‬
‫‪ .69‬המפות עליהן מבקש המנוח להסתמך הן מפות תכנוניות ולא קנייניות ולא ניתן להסתמך עליהן‬
‫בטענה כי מדובר במשק עזר‪.‬‬
‫‪ .70‬בהמלצה השניה התנתה האגודה את אי התנגדותה לרישום זכויות בבית המקצועי על שם‬
‫המנוח בשני תנאים – חתימת המנוח על הסכמי האגודה וקבלת אישור המינהל וכל הגורמים‬
‫המוסמכים‪ .‬אולם המנוח סירב לחתום על ההסכמים הנהוגים והמקובלים באגודה‪.‬‬
‫‪ .71‬מלכתחילה האגודה לא הסכימה להפוך את השטח למשק עזר‪ ,‬והמנוח מנסה להיתפס לאי‬
‫דיוקים שנפלו במכתבים שכתבו חברי הועד שאינם משפטנים‪.‬‬
‫‪ .72‬הסעד המבוקש על ידי המנוח בדבר "חתימה על הסכם חכירה למשק עזר" אינו אפשרי ואינו‬
‫ישים היום וגם אם יוכיח המנוח את כל טענותיו‪ ,‬לא ניתן להיענות לסעד המבוקש‪ :‬על פי‬
‫החלטות המינהל כיום ותשובת המינהל‪ ,‬לא ניתן עוד להקצות מגרשי מגורים מבונים כמשק‬
‫עזר‪ ,‬אלא כמגרשי מגורים בלבד‪.‬‬
‫‪ .73‬האגודה לא מסכימה לגריעת השטח עליו בנוי הבית המקצועי ממשבצת האגודה‪ .‬כשייחתם‬
‫הסכם חכירה עם המינהל בנוגע לשטח‪ ,‬השטח יגרע ממשבצת האגודה וישפיע על אפשרויות‬
‫עתידיות של האגודה בנוגע לפיצול או בניה בשטחה‪ .‬מתן זכויות למי מהיורשים יפחית מתקן‬
‫המגרשים להם זכאית האגודה להפנות ללא צורך במכרז והדבר יגרע מזכויות האגודה בתב"ע‪.‬‬
‫‪ .74‬בשטח המדובר יש בית מגורים המוחזק על ידי המנוח כששאר המגרש ריק‪ .‬המנוח דורש זכויות‬
‫בחוזה חכירה על כל השטח‪ ,‬ומבקש אפשרות לבנות יחידה נוספת על חשבון כלל החברים‬
‫והאגודה‪.‬‬
‫‪ .75‬בחוזה המשבצת האחרון שנחתם בין האגודה למינהל‪ ,‬נקבע כי האגודה תשלם למינהל דמי‬
‫שכירות עבור משק עזר אחד‪ ,‬והכוונה אינה למשק ‪.98‬‬
‫‪ .76‬ההמלצה הראשונה בוטלה על ידי האגודה במכתב הביטול‪ .‬במכתב המנוח לאגודה מיום‬
‫‪ ,22.4.87‬הבין המנוח עצמו כי הוא מוכר כבעל מקצוע‪ ,‬ראה עצמו ככזה ואף ידע כי האגודה לא‬
‫המליצה להחכיר לו את המגרש‪.‬‬
‫‪12‬‬
‫חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל ‪ -‬מחוז מרכז‬
‫הפ (מרכז) ‪36495-01-10‬‬
‫‪ .77‬המנוח ובני משפחתו מופלים לטובה ויש להם נכסים באגודה – הורי המנוח והורי רעייתו קיבלו‬
‫זכויות בנחלה באגודה‪ .‬לאח המנוח זכויות בנחלה המבקש ‪( 2‬בן המנוח) גר בנחלה‪ .‬כל בעל‬
‫זכויות בנחלה קיבל מגרש לבניה למגורים בגודל של כ – ‪ 500‬מ"ר בהרחבת המושב‪.‬‬
‫‪ .78‬החלטה מס' ‪ 46‬של המינהל אינה בתוקף כיום ומהווה הרחבת חזית‪.‬‬
‫תמצית טענות המבקשים בתשובה לטענות המשיבים‬
‫‪ .79‬תשובה לטענות המינהל‪ :‬המנוח קיבל מהאגודה זכות להתגורר במשק עזר וזכות זו ניתנת‬
‫להורשה‪.‬‬
‫‪ .80‬מעמדה של האגודה‪ ,‬בכל המתייחס להקצאת מקרקעי המשבצת‪ ,‬הוא מעמד של גורם ממליץ‬
‫בלבד ותפקידו להמליץ אך לא לקבוע‪ .‬לכן‪ ,‬היה על המינהל לפנות לאגודה ולברר מה עמדתה‬
‫בדבר החתמת המנוח על הסכם חכירה למשק עזר‪ ,‬אולם המינהל לא עשה זאת‪ .‬משניתנה עמדת‬
‫האגודה לפיה היא מסכימה היה על המינהל לפעול להחתמת המנוח על הסכם חכירה‪ .‬ההמלצה‬
‫הראשונה של האגודה הינה בלתי חוזרת וכאשר המינהל קיבל הודעה מהאגודה כי חזרה בה‪,‬‬
‫היה על המינהל לפנות לאגודה בשאלות מדוע המליצה ולברר את העניין גם מול המנוח‪ .‬המינהל‬
‫הוא הבעלים והאגודה והסוכנות אישרו את החתימה על הסכם חכירה של משק עזר‪ ,‬אולם‬
‫המינהל לא קיים את התחייבותו‪.‬‬
‫‪ .81‬המנוח לא זנח את זכותו למשק עזר ופנה‪ ,‬באמצעות ב"כ‪ ,‬לועד המושב ביום ‪.1.9.2000‬‬
‫‪ .82‬תשובה לטענות המושב‪ :‬המושב לא העלה את טענת ההתיישנות בהזדמנות הראשונה‪ .‬המנוח‬
‫לא זנח את זכותו – לאור התנהגותו לאורך השנים‪ ,‬הפנִ יות של מזכיר המושב יחד עם בנו של‬
‫המנוח‪ ,‬המבקש ‪ ,2‬אל הסוכנות ואל המינהל ולאור מכתבי ההמלצה של המושב (האחרון משנת‬
‫‪.)2007‬‬
‫‪ .83‬כאשר קיבל המנוח את הזכות להתגורר במשק עזר לא היו במושב בתים מקצועיים אלא רק‬
‫משקי עזר ומשקים רגילים‪ .‬הזכות למשק עזר שהוענקה למנוח היא זכות "מעין קניינית"‬
‫הניתנת להורשה‪.‬‬
‫‪ .84‬מלכתחילה היה המגרש משק עזר‪ ,‬עד לשנת ‪ ,1975‬ואז שונה בתקנון ההגדרה לבית מקצועי‪.‬‬
‫בשנת ‪ 1996‬חזרה ההגדרה במקרקעין למשק עזר וזו ההגדרה עד היום‪.‬‬
‫עדים‬
‫‪ .85‬מטעם המבקשים העידו ונחקרו‪ :‬המנוח – מר עטיה כליפה‪ ,‬מר זהבי בן צבי – מזכיר המושב‬
‫(להלן‪" :‬מר בן צבי")‪.‬‬
‫‪ .86‬מטעם המינהל העידו ונחקרו‪ :‬גב' דנה חן (להלן‪" :‬גב' חן")‪ ,‬מר דב וידר – גיאוגרף (להלן‪" :‬מר‬
‫וידר")‪.‬‬
‫‪ .87‬מטעם המושב העיד ונחקר‪ :‬מר שלום עטיה – יו"ר ועד המושב (להלן‪" :‬מר עטיה")‪.‬‬
‫‪13‬‬
‫הפ (מרכז) ‪36495-01-10‬‬
‫חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל ‪ -‬מחוז מרכז‬
‫דיון והכרעה‬
‫זכויות המנוח במגרש‬
‫‪ .88‬לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובראיות שהוצגו בפניי‪ ,‬אני סבור כי במקרה מיוחד זה שלפני‪,‬‬
‫גם אם מלכתחילה הוענקה למנוח באופן פורמאלי‪ ,‬זכות למגורים בבית שבמגרש כ"בית של בעל‬
‫מקצוע"‪ ,‬הרי במהלך השנים (ולכל המאוחר בשנת ‪ )1986‬הובהר כי זכויות המנוח במגרש הינן‬
‫ל"משק עזר"';‬
‫‪ .89‬אני סבור כי יש לקבל את טענת המנוח כי הסכם השכירות נחתם עימו רק לצורך קבלת‬
‫ההלוואה לבניית הבית ואין בו כדי ללמד על זכויותיו במגרש לאורך השנים‪ .‬גם אם בכותרת‬
‫ההסכם צוין כי הוא "הסכם שכירות בעל מקצוע" הרי שבהסכם עצמו לא מפורטת עבודת‬
‫המנוח‪ ,‬באילו ישובים הוא נדרש לתת שירות‪ ,‬מה שווי דמי השכירות שעליו לשלם ובסעיף ‪3‬א‬
‫להסכם צוין כי "ביום ‪ ...20.8.68‬לא היה דייר שהיה זכאי להחזיק בדירה" והצהרה זו אינה‬
‫נכונה לגבי המנוח שגם לדעת האגודה התיישב במגרש החל משנת ‪.1956‬‬
‫‪ .90‬כבר בימים עברו‪ ,‬נחשב המגרש נשוא המחלוקת כמגרש שהינו משק עזר‪ .‬ביום ‪ 28.1.54‬פורסמה‬
‫ברשומות תוכנית תגפ ‪( 438 /‬להלן‪" :‬התוכנית")‪ .‬מטרת תוכנית זו היא לסמן את האזורים‬
‫במושב ולממשם בשטח על ידי בניית בתים וסלילת כבישים לפי התוכנית‪ .‬על פי טבלת סימון‬
‫אזורים‪ ,‬ישנם ‪ 22‬משקי עזר המסומנים בצבע כתום בתשריט (שקיבל את אישור הקרן הקיימת‬
‫לישראל ביום ‪ )27.1.52‬כאשר מגרש ‪ 98‬נשוא הבקשה מופיע בתשריט כ"משק עזר"‪.‬‬
‫המינהל אינו כופר בעובדה זו אך לטענתו לייעוד התכנוני אין רלבנטיות בבחינת שאלת זכויות‬
‫המנוח במגרש וכי בסופו של דבר נרשמה הפרצלציה במושב לפי תכנית משמ ‪ / 142 /‬בר‪ ,‬ובניגוד‬
‫לטענת המבקשים לפיה על פי תכנית זו מגרש ‪ 98‬הוא משק עזר‪ ,‬לפי תכנית זו סומנו הייעודים‬
‫אזור מגורים לבעלי מקצוע‪ ,‬משקי עזר ומשתכנים בסימון אחד ולא ניתן לקבוע לפי תכנית זו כי‬
‫המגרש הוא משק עזר‪.‬‬
‫בהתאם לאמור לעיל גם המינהל אינו שולל את האפשרות‪ ,‬כי גם כיום בהתאם לתוכנית התקפה‬
‫לא ניתן לשלול את הפרשנות כי מגרש ‪ 98‬מוגדר מבחינה תכנונית כמשק עזר‪.‬‬
‫‪ .91‬המנוח העיד בפניי כי הוא סיים לימודי חקלאות (עמ' ‪ 13‬לפרוטוקול‪ ,‬ש' ‪ )25 - 24‬ועסק בגידול‬
‫עגבניות ופלפל במגרש (עמ' ‪ 14‬לפרוטוקול ש' ‪ – 30‬עמ' ‪ 15‬ש' ‪ ,5‬עמ' ‪ 18‬לפרוטוקול ש' ‪)12 - 11‬‬
‫וכי הוא בנה בביתו חדר נוסף‪ ,‬מטבח ושירותים על חשבונו (עמ' ‪ 13‬לפרוטוקול‪ ,‬ש' ‪.)10 – 5‬‬
‫‪ .92‬מההמלצה הראשונה של האגודה‪ ,‬עולה כי ביום ‪ ,20.6.1986‬לכל המאוחר‪ ,‬התכוונה האגודה‬
‫לשנות את זכויות המנוח במגרש לכאלו של "משק עזר"‪.‬‬
‫על ההמלצה הראשונה חתום ועד האגודה כולל חתימה וחותמת של המושב‪ .‬במכתב הביטול‬
‫הורה ועד המושב לבטל את ההמלצה היות וההמלצה לא קיבלה את "אישור ועד ההנהלה‬
‫והגופים המוסמכים"‪ ,‬אולם בהמלצה הראשונה לא צוין כי הפנייה מותנית באישור "ועד‬
‫ההנהלה והגופים המוסמכים" ולא הובהר בפניי איזה אישור נוסף דרוש כדי לאשר המלצה זו‪,‬‬
‫‪14‬‬
‫חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל ‪ -‬מחוז מרכז‬
‫הפ (מרכז) ‪36495-01-10‬‬
‫בזמן שההמלצה נחתמה על ידי ועד האגודה שהוא הגוף הביצועי האחראי על ביצוע החלטות‬
‫האגודה‪.‬‬
‫‪ .93‬המסקנה כי במועד ההמלצה הראשונה ראתה האגודה במגרש כמיועד למשק עזר‪ ,‬מתחזקת גם‬
‫לנוכח העובדה שלמרות מכתב הביטול‪ ,‬בהמלצה השנייה ציין יו"ר ועד האגודה במכתבו למינהל‬
‫כי הועדה המליצה בשעתו (כאשר הכוונה להמלצה הראשונה) להקצות את המגרש למנוח‬
‫ולהפכו למשק עזר וכי המגרש "מוכר כמשק עזר באגודה"‪.‬‬
‫‪ .94‬בחקירתו נשאל מר בן צבי מה המשמעות של האמירה בהמלצה השניה כי "המגרש מוכר כמשק‬
‫עזר באגודה" והוא התקשה להסביר מדוע ציין במכתב "משק עזר" וכדבריו‪:‬‬
‫"ת‪.‬יכול להיות שאני טעיתי פה בהגדרה של הבית הזה‪ .‬המטרה שלנו הייתה באותה תקופה‬
‫לעזור לו לבנות בית כי הוא חי שם בתנאים נוראיים‪ .‬אני לא יודע להגיד לך למה כתבתי משק‬
‫עזר‪ ,‬אבל המטרה הייתה לבנות בית‪( ".‬עמ' ‪ 47‬לפרוטוקול ש' ‪.)16 - 14‬‬
‫‪ .95‬כשנשאל מר עטיה‪ ,‬מדוע האגודה המליצה בשנת ‪ 1986‬שבית ‪ 98‬יהיה משק עזר‪ ,‬השיב‪" :‬אני לא‬
‫הייתי אז בוועד" (עמ' ‪ 43‬לפרוטוקול ש' ‪ )25 – 24‬וגם כשנשאל מדוע בשנת ‪ 1987‬חזרה בה‬
‫האגודה מהמלצתה השיב‪" :‬אני לא בייתי (צ‪.‬ל‪ .‬הייתי – י' ש') באותה תקופה בועד‪ ,‬אמרתי לך‬
‫את זה" (עמ' ‪ 43‬לפרוטוקול‪ ,‬ש' ‪ .)27 – 26‬רק בשנת ‪ 2007‬התמנה מר עטיה לראשות הועד‪ ,‬מכאן‬
‫שאין הוא יכול להצהיר על התקופה שקדמה לכך לרבות על כוונות האגודה במכתביה משנת‬
‫‪( 1986‬ההמלצה הראשונה) ומשנת ‪( 1987‬מכתב הביטול) כאמור בסעיף ‪13‬ג לתצהירו‪.‬‬
‫‪ .96‬כשנשאל מר עטיה בחקירתו לגבי משמעות ההמלצה השניה והאמירה כי "המגרש מוכר כמשק‬
‫עזר באגודה"‪ ,‬השיב כי בהמלצה השנייה צויין המגרש "כ" ‪ -‬משק עזר‪ ,‬והכוונה אינה למשק עזר‬
‫אלא בית של בית מקצוע‪ .‬אני סבור כי אין לקבל פרשנות מאולצת זו שבאה להתמודד עם‬
‫אמירה מפורשת‪.‬‬
‫נציגי האגודה יודעים להבחין היטב‪ ,‬בין המונחים "בית מקצועי" ל"משק עזר" ובהמלצה‬
‫השניה ציינו כי בעבר האגודה "המליצה להפכו כמשק עזר"‪ ,‬כי "מר עטיה כליפה מחזיק‬
‫במגרש זה מעבדו ונוהג בו כבעלים ממש"‪ ,‬כי "ועד האגודה רואה במר עטיה כליפה כבעל‬
‫מגרש ‪ 98‬ומבקש ממינהל מקרקעי ישראל לאפשר לו להרחיב את ביתו‪ ,‬בתנאים כפי שאושרו‬
‫בהחלטת המינהל מתאריך ‪ "28.10.86‬וכי "לאגודה אין התנגדות שהמגרש יירשם על שמו של‬
‫עטיה כליפה‪."...‬‬
‫כלומר‪ ,‬האגודה ראתה במנוח כבעלים של ממש במגרש וממילא התכוונה כי זכויותיו במגרש‬
‫יהיו זכויות של בעלים וזאת מעבר לזכויות מגורים בבית‪ ,‬ולהבדיל מהמצב הקודם שהמנוח לא‬
‫הומלץ לחתום על הסכם חכירה עם המינהל (כאשר הכוונה למכתב הביטול) בהמלצה השנייה‬
‫היתה כוונה לשנות מכך ולאפשר לו זאת כפי שהומלץ בהמלצה הראשונה‪.‬‬
‫‪15‬‬
‫הפ (מרכז) ‪36495-01-10‬‬
‫חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל ‪ -‬מחוז מרכז‬
‫‪ .97‬על משמעות ההמלצה השנייה ניתן ללמוד גם מתשובת הסוכנות בתיק זה‪ .‬בתשובת הסוכנות‬
‫(סעיף ‪5‬ה) צוין כי‪" :‬בשנת ‪ 2008‬האגודה והמבקשת פנו לסוכנות וביקשו את הסכמתה כי‬
‫המגרש ייהפך למשק עזר‪ .‬הסוכנות הודיעה‪ ,‬במכתבו של עו"ד יובל ייני‪ ,‬כי היא אינה מתנגדת‬
‫שהמגרש יהפוך למשק עזר בכפוף לקבלת הסכמת האגודה‪ ,‬המינהל ובהתאם לקיום הליכי‬
‫התכנון הנדרשים‪( ".‬ההדגשה במקור)‪.‬‬
‫כלומר‪ ,‬הסכמת הסוכנות במכתבה מיום ‪ 28.2.08‬ניתנה בעקבות פנייה אקטיבית של המנוח‬
‫להכיר במגרש כמשק עזר‪ .‬מר בן צבי‪ ,‬נציג האגודה‪ ,‬אף לא שלל את האפשרות שהוא זה‬
‫שהתלווה למנוח באותה פנייה לסוכנות‪ ,‬כמו גם למקומות אחרים (עמ' ‪ 48‬לפרוטוקול ש' ‪)5 – 2‬‬
‫ומר עטיה העיד שהוא הורה למר בן צבי להתלוות לבנו של המנוח לסוכנות או למינהל (עמ' ‪45‬‬
‫לפרוטוקול ש' ‪ .)21 – 19‬כשנשאל מר בן צבי האם אי פעם ועד האגודה המליץ לסכונות או‬
‫למינהל שבית ‪ 98‬יוכר כמשק עזר הוא לא שלל את האפשרות והשיב‪" :‬אני לא יודע‪ ,‬לא זוכר"‬
‫(עמ' ‪ 48‬לפרוטוקול ש' ‪.)15 – 14‬‬
‫‪ .98‬לטענת האגודה‪ ,‬בהמלצה השניה היא התנתה את אי התנגדותה לרישום הזכויות במגרש על שם‬
‫המנוח בשני תנאים‪ ,‬כאשר אחד מהם הוא חתימת המנוח כל הסכמי האגודה‪ ,‬אולם המנוח‬
‫סירב לחתום על הסכמים אלו‪ ,‬ולכן כעת חוזרת בה האגודה מההמלצה השניה‪.‬‬
‫אני סבור כי אין לקבל עמדה זו של האגודה‪ .‬אמנם מר עטיה הצהיר (סעיף ‪ 11‬לתצהירו) כי‪:‬‬
‫"למותר לציין כי המנוח סירב לחתום על ההסכמים הנהוגים והמקובלים באגודה"‪ ,‬אולם‪,‬‬
‫כשנשאל בחקירתו על כך לא ידע לפרט באילו הסכמים מדובר והפנה להסכם השכירות כבעל‬
‫מקצוע‪ ,‬וכדבריו‪:‬‬
‫"ש‪ .‬מפנה לסעיף ‪ 11‬לתצהירך – מצטט את השורה האחרונה‪ .‬על איזה הסכמים ומסמכים‬
‫מדובר? על מה אתה מדבר פה‬
‫ת‪ .‬הוא השכיר את הבית הזה מהסוכנות‪ ,‬כשכיר בבית ‪ .98‬הוא חתם על המסמך הזה שהוא‬
‫גר שם כבעל מקצוע‪( ".‬עמ' ‪ 44‬לפרוטוקול ש' ‪ – 30‬עמ' ‪ 45‬ש' ‪.)2‬‬
‫‪ .99‬לאור כל האמור לעיל‪ ,‬אני סבור כי כוונתה הראשונית של האגודה בהתאם להמלצה הראשונה‬
‫היתה באמת להפוך את המגרש ל"משק עזר"‪ .‬מהמלצה זו לא יכלה האגודה לחזור‪ ,‬בייחוד שלא‬
‫נתנה כל הסבר לחזרה זו וטעמיה נותרו עימה‪ .‬לאגודה היה אסור לחזור בה בין היתר לנוכח‬
‫אינטרס ההסתמכות שיצרה אצל המנוח שהתגורר במושב משנות ה‪ ,50 -‬וכן לנוכח העובדה‬
‫שגם חזרתה מההמלצה במכתב הביטול לא היתה חזרה אמיתית‪ ,‬כנה ועניינית אלא התבססה‬
‫על "חילוקי דעות עם ועד האגודה" (כפי שציינה האגודה בעצמה בהמלצה השנייה)‪.‬‬
‫‪.100‬לפיכך‪ ,‬גם אם המכתבים המוקדמים ביחס למנוח ורעייתו נוקטים במונח "בית מקצועי"‪ ,‬הרי‬
‫שמעמד המגרש שּונה בהמשך למעמד של "משק עזר"‪ .‬אמנם ההסכם בין המנוח לבין הסוכנות‬
‫קובע לכאורה כי מעמדו של המגרש הינו של "בית מקצועי"‪ ,‬אולם בהמשך התייחסו הגורמים‬
‫השונים למגרש כאל "משק עזר"‪ .‬כלומר‪ ,‬התנהגות הצדדים במהלך השנים מצביעה על כך שהם‬
‫בעצם ביטלו בהתנהגותם את הסכם השכירות והתכוונו להכיר בזכויות המנוח במגרש כשל‬
‫"משק עזר"‪.‬‬
‫‪16‬‬
‫חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל ‪ -‬מחוז מרכז‬
‫הפ (מרכז) ‪36495-01-10‬‬
‫החלטות המינהל‬
‫‪ .101‬כאמור לעיל‪ ,‬ביום ‪ 28.10.86‬נתקבלה במועצה החלטה ‪ 339‬בעניין הסדר מגרשים בנויים‬
‫במושבים‪ .‬החלטה זו איפשרה לעובדי ציבור ובעלי מקצוע במושבים לחתום עם המינהל על‬
‫הסכמים לרישום הבתים בהם התגוררו על שמם‪ ,‬ואף קבעה את גובה דמי החכירה שישולמו‬
‫עבור מגרשים שנבנו ואוכלסו בין השנים ‪.1985 – 1978‬‬
‫‪ .102‬ביום ‪ 4.1.1990‬התקבלה במועצה החלטה ‪ 438‬שעניינה "הודעה על החלטה בדבר הסדר החכרת‬
‫מגרשי מגורים בנויים במושבים (הוראת שעה) לפי חוק מינהל מקרקעי ישאל‪ ,‬התש"ך –‬
‫‪ ,"1960‬אשר האריכה את תוקפה של החלטה ‪ 339‬עד ליום ‪ .30.6.1990‬החלטה זו גם שינתה את‬
‫גובה דמי החכירה שישולמו‪ .‬ביום ‪ 2.7.1990‬התקבלה במועצה החלטה ‪ 454‬שעניינה "הודעה על‬
‫תיקון החלטה בדבר הסדר החכרת מגרשים בנויים במושבים לפי חוק מינהל מקרקעי ישראל‪,‬‬
‫התש"ך – ‪ ,"1960‬המאריכה את תוקף החלטה ‪ 438‬גם לאחר יום ‪ 30.6.1990‬ולא צוין בה תאריך‬
‫סיום‪.‬‬
‫‪.103‬החלטות אלו‪ ,‬שמכוחן התאפשרה החכרת מגרשים לבעלי מקצוע שאינם בעלי נחלה חקלאית‪,‬‬
‫אינן בתוקף עוד לאור החלטה ‪ 914‬שהתקבלה במועצה ביום ‪ 5.11.01‬שעניינה "ביטול החלטות‬
‫‪ 454 ,438‬בעניין הסדר החכרת מגרשי מגורים בנויים במושבים"‪ ,‬אולם בהחלטה זו ניתנה‬
‫ארכה של שנתיים ימים להסדרת רישום החכירה לפי ההחלטות שבוטלו עד ליום ‪.5.11.2003‬‬
‫מיום ‪ 5.11.03‬מוחכרים מגרשים לבעלי מקצוע באותם תנאים שהם מוחכרים לכל אדם הבא‬
‫למושב מבחוץ‪ ,‬לפי המלצה של המושב‪.‬‬
‫‪ .104‬לטענת המינהל‪ ,‬כיום אין יותר הקצאות למשקי עזר ומה שמוקצה הם מגרשי מגורים בלבד‬
‫והמינהל מסכים להקצות מגרש מגורים עד גודל של ‪ 500‬מ"ר‪ .‬מדיניות המינהל כיום בעניין‬
‫החכרת המגרשים ל"בעלי מקצוע"‪ ,‬הינה השוואתם בכל העניינים‪ ,‬לרבות בעניין גודל המגרש‬
‫להחכרת מגרשים בהרחבות‪ ,‬על פי החלטה ‪ 1180‬שעניינה "בנייה למגורים באגודות ישובים‬
‫חקלאיים שהם מושב עובדים‪ ,‬כפר שיתופי‪ ,‬מושב שיתופי‪ ,‬קיבוץ או אגודה שיתופית‬
‫חקלאית"‪.‬‬
‫‪ .105‬בהתאם למסקנתי לעיל‪ ,‬ההמלצה הראשונה של האגודה ניתנה ביום ‪ 20.6.1986‬והופנתה לועדה‪.‬‬
‫החלטת הועדה להמליץ בפני המינהל להקצות את המגרש בהתאם לתנאי החלטה ‪ 339‬ניתנה‬
‫ביום ‪ .31.12.1986‬באותו מועד היתה בתוקף החלטה ‪ 339‬ומדיניות זו השתנתה רק עם קבלת‬
‫החלטה ‪( 914‬ביום ‪.)5.11.2001‬‬
‫‪ .106‬כאשר הוגשה בקשה למינהל מקרקעי ישראל על מדיניות קיימת של המועצה‪ ,‬ולאחר הגשת‬
‫הבקשה שונתה המדיניות‪ ,‬יש להחיל את התנאים שנהגו בעת הגשת הבקשה למינהל (ראה‪:‬‬
‫ויתקון‪ ,‬עמ' ‪ ,267‬ת‪.‬א‪( .‬ת"א) ‪ 2773/00‬בוקר נ' מינהל מקרקעי ישראל [פורסם בנבו] (כב'‬
‫‪17‬‬
‫הפ (מרכז) ‪36495-01-10‬‬
‫חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל ‪ -‬מחוז מרכז‬
‫השופטת ברון) (‪ ,)14.9.06‬ע"א (מחוזי ‪ -‬ת"א) ‪ 2595/00‬מינהל מקרקעי ישראל נ' לאור [פורסם‬
‫בנבו] (‪ .))7.8.05‬המינהל מנוע מלטעון כי בינתיים חל שינוי במצב וכיום חלות על נשוא הבקשה‬
‫אחרות‬
‫מועצה‬
‫החלטות‬
‫בפסיקה נקבע שאם הבקשה היתה מוצדקת על פי המצב המשפטי בעת הגשתה‪ ,‬אינטרס‬
‫"ההסתמכות" הוא אינטרס לגיטימי של הפרט‪ ,‬שההגנה עליו עומדת ביסודם של דיני המשפט‬
‫החוקתי והמינהלי (ראה‪ :‬בג"צ ‪ 2832/96‬יוסף בנאי נ' המועצה הארצית של לשכת עורכי הדין‪,‬‬
‫פ"ד נ(‪.)594 ,582 )2‬‬
‫‪ .107‬בת‪.‬א‪( .‬מחוזי – ת"א) ‪ 1858/02‬שביט בנימין ואח' נ' רשפון מושב עובדים להתיישבות‬
‫שיתופית חקלאית [פורסם בנבו] (‪ ,)28.3.07‬קבע השופט בנימיני ביחס ליישום החלטה ‪ 438‬כי‪:‬‬
‫"לפיכך‪ ,‬התובעים זכאים כיום לדרוש שהמינהל ינהג בהם על פי החלטה ‪ – 438‬הן בנוגע‬
‫לגודל המגרש שיוחכר להם‪ ,‬והן בנוגע לאופן חישוב דמי החכירה המהוונים שיגבו מהם‪.‬‬
‫התובעים היו זכאים לכך בעת שביקשו זאת מן המינהל‪ ,‬בטרם פג תוקפה של החלטה ‪.438‬‬
‫המינהל‪ ,‬אשר דחה את בקשתם המוצדקת לקבל חכירה על מלוא שטח המגרש‪ ,‬איננו‬
‫רשאי לטעון כיום כי בינתיים חל שינוי במצב‪ ,‬וכיום חלה עליהם החלטה ‪ .914‬כך פסקו‬
‫בתי המשפט כי יש להחיל את תנאי החכירה שנהגו בעת הגשת הבקשה למינהל‪ ,‬כאשר‬
‫הסתבר שהמינהל דחה את הבקשה שלא כדין‪ ,‬ובינתיים השתנו תנאי החכירה על פי‬
‫החלטות המינהל"‪( .‬ההדגשה שלי – י' ש')‬
‫‪ .108‬בת"א (מחוזי ‪ -‬חיפה) ‪ 914/05‬סיוון ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל [פורסם בנבו] (‪,)21.10.10‬‬
‫קבע השופט גרשון (פיסקה ‪12‬ג' לפסק הדין)‪:‬‬
‫"בתי המשפט פסקו לא אחת כי יש להחיל את תנאי החכירה שנהגו בעת הגשת הבקשה‬
‫למינהל‪ ,‬ולא בכדי נפסק כך‪.‬‬
‫אכן‪ ,‬לבנם של התובעים‪ ,‬התובע מס' ‪ ,3‬ישנה זכות לחכור את המגרש והוא אף קיבל את‬
‫המלצת האגודה לעשות כן‪ .‬ברם‪ ,‬הוא רשאי לעשות כן רק בתנאים שיהיו תקפים במועד‬
‫החתימה על חוזה החכירה‪.‬‬
‫אין חולק כי לתובע מס' ‪ ,3‬כצאצאם של התובעים‪ ,‬ישנה זכות לחכור את המגרש (ראו‪:‬‬
‫סעיף ‪(2‬ג) להחלטה ‪.)438‬‬
‫ואולם‪ ,‬החלטה ‪ ,914‬אשר נכנסה לתוקפה לאחר סיום תקופת המעבר ביום ‪,5.11.03‬‬
‫קובעת בסעיף ‪ 2‬כי "החל מתאריך החלטה זו יחכיר המינהל מגרשים מבונים במושבים‬
‫בתנאים שיהיו נהוגים באותה עת לגבי החכרת מגרשים למגורים במושבים"‪.‬‬
‫בהקשר זה‪ ,‬מקובלת עלי טענת הנתבע בסיכומיו לפיה כל פניה אל המינהל הינה פנייה‬
‫עצמאית ונפרדת אשר נבחנת ומטופלת בהתאם להחלטות התקפות באותה עת‪.‬‬
‫הלכה היא כי פעולת הגוף המנהלי נבחנת בהתאם למצב החוקי במועד הגשת הבקשה ולא‬
‫ניתן להסתמך על דין שכבר אינו בתוקף‪ ,‬בפרט בנסיבות שלפנינו כאשר הגעתי למסקנה‬
‫שהמינהל פעל כדין במסגרת שתי ההמלצות הראשונות (ראו‪ :‬בג"ץ ‪ 653/79‬עזריאל נ'‬
‫‪18‬‬
‫חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל ‪ -‬מחוז מרכז‬
‫הפ (מרכז) ‪36495-01-10‬‬
‫מנהל אגף הרישוי‪ ,‬פ"ד לה(‪.)98 ,85 )2‬‬
‫החלטות המינהל מבטאות את מדיניות מועצת מקרקעי ישראל‪ ,‬וטבעה של מדיניות הוא‬
‫להשתנות מעת לעת (ראו‪ ,‬למשל‪ ,‬ע"א ‪ 2104/99‬רמת מגשימים כפר שיתופי להתיישבות‬
‫חקלאית בע"מ ואח' נ' אברהם ויעל פלד ואח' (פורסם בנבו‪ ,‬ניתן ביום ‪".))30.3.03‬‬
‫‪ .109‬במקרה שלפניי‪ ,‬יש לבחון את פעילות המינהל בהתאם למצב החוקי שהיה קיים במועד‬
‫ההמלצה הראשונה לועדה‪ ,‬כלומר בהתאם להחלטה ‪ .339‬המינהל מנוע מלטעון כי בינתיים‬
‫בוטלה החלטה ‪ 339‬וכי כיום חלות החלטות מועצה אחרות שאינן מאפשרות החכרת מגרשים‬
‫לבעלי מקצוע‪.‬‬
‫‪.110‬לפיכך‪ ,‬יש לבחון האם בשעתו‪ ,‬בעת מתן המלצת הועדה למינהל‪ ,‬נתקיימו לגבי המנוח תנאי‬
‫החלטה ‪ .339‬לצורך בחינה זו‪ ,‬יובא להלן נוסח הסעיפים הרלבנטיים מההחלטה‪:‬‬
‫"‪ .2‬מגרשים קיימים ומבונים אשר המבנה ו‪/‬או התוספת (לפחות חדר) נבנו ע"י הדייר ועל‬
‫חשבונו יוחכרו למחזיקים בהם על פי הכללים הבאים‪:‬‬
‫א‪ .‬החכרת המגרשים תעשה בתנאי שתתקבל המלצת האגודה‪ ,‬ובהעדרה בהמלצת מזכיר‬
‫התנועה ההתישבותית אליה משתייך הישוב‪ ,‬וכן בקבלת אשור מנהל אגף חוזים ובטחונות‬
‫של הסוה"י לגבי התאריך הקובע של האכלוס ו‪/‬או הבניה על ידי המחזיק או כל הוכחה‬
‫אחרת להנחת דעת המינהל על מועד הכניסה למגורים בבית (אם היה קיים) או על מועד‬
‫קבלת המגרש‪ ,‬על המשכיות ורציפות המגורים (כגון אשור על תשלום מסים‪ ,‬רשיונות‬
‫בניה‪ ,‬תעודת זהות – מקום מגורים‪ ,‬וכד')‪.‬‬
‫ב‪ .‬החכרת המגרשים תהיה מותנית ביעודם למגורים על פי תב"ע‪ ,‬ועל פי גבולותיהם‬
‫בתכנית‪.‬‬
‫ג‪ .‬צאצאים יכנסו ל"נעלי" ההורים‪.‬‬
‫ד‪ .‬לגבי מגרשים שנבנו ואוכלסו עד ‪ 31.3.72‬תנתנה שתי אפשרויות להסדר‪ ,‬לפי בחירת‬
‫המחזיק‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫‪ )1‬המגרש יחושב כמשק עזר וישולמו דח"ש לפי מחירון משקי עזר הצמוד לנחלה‬
‫חקלאית‪ ,‬במידה ולא בוצעה העברת זכויות‪ .‬יגבו דח"ש מתאריך ‪ ,1.10.71‬בקזוז דח"ש‬
‫ששולמו ע"י האגודה עבור תקופה זו‪ ,‬אם שולמו בעד המגרש‪ ,‬לפי מחירון בעלי מקצוע‪.‬‬
‫‪....‬‬
‫ז‪ .‬החכרת מגרשים קיימים ומבונים כאשר המבנה שייך לאגודה‪ ,‬החל מתאריך ‪,1.4.85‬‬
‫תעשה רק בהמלצת הועדה הבינמוסדית לבניה חריגה במושבים ואשור האגודה ו‪/‬או‬
‫הסוכנות היהודית עפ"י הכללים הנהוגים‪.‬‬
‫‪...‬‬
‫‪ .4‬לא יוקצו יותר מגרשי בניה פנויים לאגודות במושבים למטרת הקמת בתי מגורים לבעלי‬
‫מקצוע‪( "...‬ההדגשה שלי – י' ש')‪.‬‬
‫‪19‬‬
‫הפ (מרכז) ‪36495-01-10‬‬
‫חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל ‪ -‬מחוז מרכז‬
‫‪ .111‬בהתאם לסעיף ‪ 2‬להחלטה ‪ ,339‬נדרש שהמבנה או התוספת (לפחות חדר) יבנו על ידי הדייר‪:‬‬
‫המנוח העיד בפניי כי כשקיבל את הבית היה בו חדר אחד והוא בנה חדר‪ ,‬מטבח ושירותים‬
‫בערך בשנת ‪( 1974‬עמ' ‪ 13‬לפרוטוקול‪ ,‬ש' ‪ .)10 – 5‬אמנם‪ ,‬מר עטיה ציין בחקירתו כי המנוח לא‬
‫בנה שום דבר (עמ' ‪ 45‬לפרוטוקול ש' ‪ ,)5 – 3‬אולם‪ ,‬כאמור מר עטיה נתמנה ליו"ר ועד האגודה‬
‫בשנת ‪ 2007‬ואיני סבור שהוא יכול להעיד בודאות מה עשה המנוח בביתו בתקופה שקדמה לכך‬
‫ובחלוף למעלה מ – ‪ 30‬שנה מבניית התוספת‪.‬‬
‫‪ .112‬בהתאם לסעיף ‪(2‬א) להחלטה ‪ ,339‬החכרת המגרש תעשה בתנאי שתתקבל המלצת האגודה‬
‫ובהעדרה המלצת מזכיר התנועה ההתישבותית אליה משתייך היישוב וכן אישור מנהל אגף‬
‫חוזים ובטחונות של הסוכנות לגבי התאריך הקובע של האכלוס או הבניה על ידי המחזיק או כל‬
‫הוכחה אחרת להנחת דעת המינהל על מועד הכניסה למגורים בבית‪:‬‬
‫בהתאם למסקנתי בפרק הדיון הקודם‪ ,‬המנוח קיבל את המלצת האגודה להחכרת המגרש‬
‫בהמלצה הראשונה שלא בוטלה‪ .‬בהמלצה זו צוין גם מועד הכניסה לבית במשפט "גר במושב בן‬
‫זכאי משנת ‪ 1956‬בבית מקצועי מס' ‪ ."...98‬כמו כן‪ ,‬במכתב הסוכנות מיום ‪( 23.1.83‬על גבי‬
‫מכתב האגודה מיום ‪ )16.1.83‬צוין כי המנוח הוא "מתיישב בבית מקצועי ותיק מ ‪."1956‬‬
‫‪ .113‬בהתאם לסעיף ‪(2‬ב) להחלטה ‪ ,339‬החכרת המגרשים תהיה מותנית ביעודם למגורים על פי‬
‫תב"ע‪ .‬מחלוקת הצדדים בהקשר זה נוגעת לשאלה האם ייעוד המגרש היה למשק עזר או לבעלי‬
‫מקצוע‪.‬‬
‫לטענת המנוח‪ ,‬המקרקעין מיועד למגורים לפי תב"ע תגפ‪ 438/‬מיום ‪ ,28.1.54‬בר‪ 2 / 438 /‬מיום‬
‫‪ ,19.6.75‬בר ‪ 6 / 438 /‬מיום ‪ ,13.2.86‬משמ ‪ / 142 /‬בר מיום ‪ 10.11.96‬וייעודו הוא משק עזר‪.‬‬
‫בהקשר זה העיד מטעם המינהל הגיאוגרף‪ ,‬מר וידר‪ ,‬ובהתאם לתצהירו תוכנית תגפ‪ 438/‬בוטלה‬
‫בתקנון מס' בר ‪ 2 / 438 /‬מיום ‪ 19.6.75‬ובתקנון זה נקבע "כי הייעוד של השטחים המסומנים‬
‫בכתום בהיר בתשריט של תגפ‪ 438 /‬יהיה מגורים לבעלי מקצוע ו‪/‬או לבנים (ולא למשקי‬
‫עזר)"‪.‬‬
‫כפי שכבר קבעתי לעיל‪ ,‬גישת המינהל לא ניתן לקבוע כי המגרש תכנונית הינו למשק עזר אך גם‬
‫לא ניתן לשלול זאת וגם לגישת מר וידר כמפורט לעיל‪ ,‬בכל מקרה ייעוד המגרש הוא בכל מקרה‬
‫למגורים כנדרש בסעיף ‪(2‬ב) להחלטה ‪.339‬‬
‫‪ .114‬בהתאם לסעיף ‪(2‬ז) להחלטה ‪ ,339‬החכרת המגרשים תעשה רק בהמלצת הועדה הבינמוסדית‬
‫לבניה חריגה במושבים ואישור האגודה ו‪/‬או הסוכנות היהודית על פי הכללים הנהוגים‪ .‬המלצת‬
‫הועדה ניתנה כאמור ביום ‪ 31.12.86‬ואישור האגודה ניתן כאמור בהמלצה הראשונה‪.‬‬
‫‪ .115‬לאור האמור לעיל‪ ,‬המנוח עמד בכל התנאים והיה זכאי כי המגרש יוחכר לו בהתאם לתנאים‬
‫בהחלטה ‪.339‬‬
‫‪.116‬גב' חן‪ ,‬נציגת המינהל אישרה בחקירתה הנגדית כי המינהל אכן קיבל בחודש דצמבר ‪ 1986‬את‬
‫אישור הועדה הבין מוסדית (עמ' ‪ 30‬לפרוטוקול ש' ‪.)17 – 16‬‬
‫‪20‬‬
‫חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל ‪ -‬מחוז מרכז‬
‫הפ (מרכז) ‪36495-01-10‬‬
‫בתחילה העידה הגב' חן כי למרות הפנייה של האגודה לועדה‪ ,‬המינהל לא החתים את המנוח על‬
‫הסכם חכירה כי הוא לא קיבל פנייה רשמית להסדר הזכויות‪ ,‬אולם כשנשאלה כיצד המינהל‬
‫היה מסדיר זכויות במגרשי מגורים לפי החלטה ‪ 339‬השיבה שאינה יודעת (עמ' ‪ 29‬לפרוטוקול‪,‬‬
‫ש' ‪ )15 – 4‬ובהמשך ציינה שאינה יודעת "איך זה עבד אז‪ .‬אז לא עבדתי במינהל אבל הדבר‬
‫היחיד שהתקבל זה המלצה של ועדת בן הרוש‪ .‬המינהל כנראה לא הספיק לפנות או לדרוש‬
‫את יתר המסמכים ולכן לאחר ‪ 3‬חודשים הועדה שלחה את ביטולה‪( ".‬עמ' ‪ 31‬לפרוטוקול ש' ‪27‬‬
‫– ‪.)29‬‬
‫בהמשך עדותה העידה גב' חן כי ייתכן שהסיבה שהמינהל לא טיפל בהמלצת הועדה לפני שהגיע‬
‫מכתב הביטול מטעם האגודה‪ ,‬היא עומס של פניות וכדבריה‪:‬‬
‫"ש‪ .‬את אומרת שלא הגעתם לתיק בגלל עומס אבל התכוונתם ליישם את מה שהמועצה‬
‫המליצה‪.‬‬
‫ת‪ .‬אני לא יכולה לחזות את כוונת המינהל‪ .‬גם אם היו כל המסמכים יכול להיות שעדיין לא‬
‫היינו מטפלים בתיק בגלל עומס‪ .‬אני לא יכולה לצפות מראש‪( ".‬עמ' ‪ 30‬לפרוטוקול‪ ,‬ש' ‪– 21‬‬
‫‪.)24‬‬
‫מעבר לאמור אציין‪ ,‬כי קיימות סתירות נוספות בעדותה של גב' חן‪ .‬מצד אחד‪ ,‬השיבה שהפעם‬
‫הראשונה שנודע למינהל שהמנוח מחזיק בבית מספר ‪ 98‬היתה בשנת ‪( 2007‬עמ' ‪ 32‬לפרוטוקול‪,‬‬
‫ש' ‪ ,)28 – 27‬ומצד שני‪ ,‬אישרה שהמינהל ידע שהמנוח מחזיק בדירה משנת ‪( 1956‬עמ' ‪33‬‬
‫לפרוטוקול ש' ‪.)4 – 3‬‬
‫גב' חן הצהירה (סעיף ‪ 19‬לתצהירה שצורף לתשובת המינהל) כי‪" :‬ביום ‪ 27.3.07‬נשלח למחלקה‬
‫החקלאית במינהל מכתב מהאגודה (אשר נתקבל ביום ‪ )28.3.07‬בו נכתב בסעיף ‪ ,4‬בניגוד לכל‬
‫התכתובות שפורטו לעיל‪ ,‬כי "המגרש מוכר כמשק עזר באגודה"‪ ...‬בסעיף ‪ 6‬למכתב מבקשת‬
‫האגודה כי המינהל יאפשר למנוח להרחיב את ביתו‪ ,‬בתנאים כפי שאושרו בהחלטת המינהל‬
‫מיום ‪ ."...28.10.86‬אולם בניגוד לאמור בתצהירה‪ ,‬בחקירתה החוזרת השיבה בשלילה לשאלה‬
‫האם המינהל קיבל באיזה שהוא שלב פנייה מאיזשהו גורם והוגשה בקשה להסדיר זכויות של‬
‫המנוח במשק עזר (עמ' ‪ 36‬לפרוטוקול‪ ,‬ש' ‪.)26 – 24‬‬
‫‪ .117‬מהמקובץ לעיל עולה המסקנה המתבקשת‪ ,‬כי גם אם אקבל את עמדת האגודה כי היא חזרה בה‬
‫מההמלצה הראשונה במכתב הביטול‪ ,‬עדיין המינהל היה צריך לפעול לפי האמור בהחלטה ‪,339‬‬
‫ולא להיעתר למכתב הביטול‪.‬‬
‫‪.118‬על פי ההלכה‪ ,‬מעמדה של האגודה‪ ,‬בכל המתייחס להקצאת מקרקעי המשבצת‪ ,‬הוא מעמד של‬
‫גורם ממליץ בלבד‪ .‬טרם הקצאת המקרקעין נדרשת עמדת האגודה אך לא הסכמתה והסמכות‬
‫להקצאת המקרקעין ולהתקשרות עם מתיישב בהסכם חכירה‪ ,‬מצויה בידי מינהל מקרקעי‬
‫ישראל שבידיו כוח ההכרעה (ראה‪ :‬עניין אהרונסון‪ ,‬ע"א ‪ 3962/97‬בארותיים מושב עובדים‬
‫להתיישבות חקלאת שיתופית בע"מ נ' ארד‪ ,‬פ"ד נב(‪ ,614 )4‬ה"פ (ת"א) ‪ 851/95‬פלד נ' מגשימים‬
‫כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ‪ ,‬פ"מ תשנ"ח (‪ .)114 )3‬בת"א (מחוזי – י"ם) ‪7148/05‬‬
‫נחמה אהרונסון ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח' [פורסם בנבו] (‪ )2.9.2008‬נקבע כי "‪...‬‬
‫מעמדה של האגודה‪ ,‬בכל המתייחס להקצאת מקרקעי המשבצת‪ ,‬הוא מעמד של גורם ממליץ‬
‫‪21‬‬
‫חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל ‪ -‬מחוז מרכז‬
‫הפ (מרכז) ‪36495-01-10‬‬
‫בלבד" וגם בע"א ‪ 8871/08‬רמת רזיאל נ' נחמה אהרונסון ואח' [פורסם בנבו] נקבע כי תפקיד‬
‫המושב הוא להמליץ אך לא לקבוע‪.‬‬
‫בה"פ (נצ') ‪ 345/97‬ברבירו נ' כפר יהושע‪ ,‬פ"מ תשנ"ט (‪ 817 )2‬נפסק ביחס להמלצת האגודה‬
‫להחכרת המגרשים שנדרשה בהתאם לאמור בהחלטה ‪: 438‬‬
‫"מהחלטה ‪ 438‬עוד עולה‪ ,‬כי מועצת מקרקעי ישראל התוותה דרך לשם ביצוע רישום‬
‫החכירה‪ .‬נקבעו עקרונות לפיהם‪ ,‬בין היתר‪ ,‬החכירה תירשם בתחום השטח המוחזק על‪-‬‬
‫ידי המתיישב לאחר קבלת המלצת האגודה‪ .‬להמלצת האגודה אין כוח מחייב‪ ,‬שאם תאמר‬
‫כך‪ ,‬הרי שהתוצאה היא שכוח ההכרעה עובר מן המינהל לאגודה‪ ,‬ואין הדברים כך‪ .‬אין‬
‫בהחלטה ‪ 438‬כדי להפוך את האגודה לרשות מוסמכת לצורך הקביעה מי יירשם כחוכר‬
‫ובאיזה שטח‪ .‬תפקיד זה מסור בידי מינהל מקרקעי ישראל והאגודה הינה גוף ממליץ‬
‫בלבד‪ .‬כן עולה מהחלטה ‪ 438‬עצמה‪ ,‬הקובעת שהחכירה תירשם בתנאי שתתקבל המלצת‬
‫האגודה (סעיף ‪(2‬א) להחלטה)‪ .‬מכאן שתפקידה של האגודה להמליץ על תושבים‬
‫המחזיקים בקרקע שלגביה תירשם זכות חכירה‪ .‬בעניין זה נאמר בפרשת בארותיים [‪,]1‬‬
‫בעמ' ‪ 620‬מפי כבוד השופט אור כי‪:‬‬
‫"הסמכות לקבוע מדיניות קרקעית לא הועברה לידי המושבים‪ .‬מה שנמסר לכל‬
‫מושב ומושב‪ ,‬ולכך עוד אדרש ביתר פירוט בהמשך‪ ...‬רשימת מועמדים מומלצים‬
‫להתיישבות במסגרתו‪ .‬להמלצה זו אין כוח מחייב‪ .‬הסמכות לקבוע מדיניות‬
‫קרקעית כוללת‪ ,‬הייתה ונשארה בידי מועצת מקרקעי ישראל‪ ,‬ובידה בלבד"‪.‬‬
‫ובהמשך הוא מוסיף כי‪:‬‬
‫"כוח ההחלטה על ההתקשרות עם מועמד פלוני בהסכם חכירה נשמר למינהל‬
‫מקרקעי ישראל‪ ,‬ונשאר בידיו בלבד‪ .‬בשל כך‪ ,‬אין בהחלטה ‪ 737‬משום‬
‫התפרקות מזכותו (וחובתו) של המינהל שלא להתקשר בהסכם חכירה עם‬
‫מומלץ פלוני‪ ,‬אם ההתקשרות עמו אינה תואמת את מדיניותו בניהול מקרקעי‬
‫ישראל‪ .‬באופן דומה‪ ,‬גם בעקבות החלטה ‪ ,737‬שמורה למינהל הסמכות שלא‬
‫להתקשר בהסכם חכירה‪ ,‬מקום שבו ההמלצה של האגודה השיתופית על‬
‫מועמד כזה או אחר נגועה בפגמים כמו שרירות‪ ,‬הפליה וחוסר תום‪-‬לב‪ .‬המינהל‪,‬‬
‫ולא האגודה‪ ,‬נשאר לכל אורך הדרך הגוף היחיד‪ ,‬אשר יש בידיו סמכות‬
‫ההחלטה על ההתקשרות" (שם [‪ ,]1‬בעמ' ‪.)622‬‬
‫כך גם בענייננו‪ ,‬לאגודה היכולת להמליץ על מועמד זה או אחר כדי לסייע למינהל בתהליך‬
‫הסבוך והמורכב של רישום זכויות המתיישבים‪ .‬אין לראות בכך האצלת סמכותו של‬
‫המינהל לאגודה אלא סיוע בלבד‪ .‬אין בכוחה של המלצה להכריע ולהנהיג מדיניות‪.‬‬
‫בהקשר זה יפים דבריו של כבוד השופט ברק בבג"ץ ‪ 2303/90‬פיליפוביץ נ' רשם החברות‬
‫[‪ ,]4‬בעמ' ‪:422‬‬
‫"‪...‬חזקה על החוק שהעניק את הסמכות‪ ,‬כי תכליתו הינה לאפשר לבעל‬
‫הסמכות להיעזר באחרים לביצוע סמכותו‪ .‬חזקה זו נובעת ממציאות החיים‬
‫‪22‬‬
‫הפ (מרכז) ‪36495-01-10‬‬
‫חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל ‪ -‬מחוז מרכז‬
‫והשלטון‪ .‬ריבוי הפעילות השלטונית‪ ,‬הסיבוך שבה‪ ,‬התשתית העובדתית‬
‫המקיפה המשמשת לה בסיס‪ ,‬כל אלה מחייבים‪ ,‬למען יעילות פעולת השלטון‪,‬‬
‫כי הרשות השלטונית תוכל להיעזר באחרים בביצוע תפקידיה‪."...‬‬
‫המלצת האגודה כמוה כעזרה בפעולה שלטונית הדורשת בסיס עובדתי סבוך‪ ,‬ועל‪-‬כן אין‬
‫בכוחה של ההמלצה לשנות זכויותיו של המבקש‪.‬‬
‫יש להבחין בין מערכות היחסים השונות הקיימות בין המבקש לבין כל אחד מן המשיבים‪.‬‬
‫במסגרת יחסי המבקש – המשיב ‪ ,2‬פועל המינהל על‪-‬פי החלטה ‪ 438‬ומבקש להסדיר‬
‫זכויות תושבים המחזיקים בשטח על‪-‬פי החלטות והנחיות מועצת המינהל כמתווה‬
‫מדיניות‪ .‬במסגרת יחסי המבקש – האגודה – המשיב ‪ ,1‬פועלת האגודה להעברת‬
‫אינפורמציה לבעל השטח אודות המחזיקים בקרקע ושטח החזקתם‪ .‬תפקיד האגודה הוא‬
‫טכני בלבד‪ ,‬ההחלטה המחייבת מתקבלת אצל בעל הקרקע‪ .‬היחס שבין המינהל למבקש‬
‫עובר באופן טכני דרך האגודה‪ .‬המבקש ינק את זכויותיו מרישיון שניתן לו בדרך של‬
‫השתק על‪-‬ידי בעל הקרקע באמצעות האגודה‪ .‬משהסכים המינהל לרשום את זכותו של‬
‫המבקש כזכות חכירה‪ ,‬לא נמצא כל הסבר להקטנת השטח שבו החזיק המבקש משך כ ‪-‬‬
‫‪ 40‬שנה‪( ".‬ההדגשה שלי – י' ש')‪.‬‬
‫דברים אלו יפים גם לעניין שבפניי‪ ,‬שכן החלטה ‪ ,438‬אמנם החליפה את החלטה ‪ ,339‬אולם‬
‫התנאים להחכרת המגרשים (כאמור בסעיף ‪ 2‬להחלטה)‪ ,‬לרבות המלצת האגודה‪ ,‬לא שונו‬
‫בהחלטה ‪.438‬‬
‫‪.119‬לפיכך‪ ,‬ברגע שניתנה למינהל המלצת הועדה היה על המינהל לפעול להחכרת המגרש למנוח‬
‫כמשק עזר‪ .‬בהקשר זה יצויין כי בהתאם לסעיף ‪ 26‬לחוזה המשבצת במקרים מסוימים המינהל‬
‫רשאי לפעול גם ללא הסכמת האגודה והגב' חן אף אישרה זאת בחקירתה (עמ' ‪ 36‬לפרוטוקול‬
‫ש' ‪.)13 – 9‬‬
‫החלטה ‪1178‬‬
‫‪ .120‬ביום ‪ 5.1.09‬נתקבלה במועצה החלטה מס' ‪ 1178‬בעניין "משקי עזר"‪ .‬סעיף ‪ 1‬להחלטה קובע כי‪:‬‬
‫"החלטה זו תחול רק על מי שמחזיק או שזכאי להחזיק חוזה תקף למשק עזר‪."...‬‬
‫מכוח החלטה ‪ ,1178‬הוציאה מנהלת האגף החקלאי את הוראה ‪ 109‬בעניין משקי עזר‪,‬‬
‫שמטרתה "‪ ...‬לקבוע את כללי הטיפול בבעל זכויות במשק עזר ו‪/‬או למי שזכאי לחתום על‬
‫חוזה כזה‪ ".‬לפי סעיף ‪ 1.4‬להוראה ‪" :109‬יש לפעול לחתימת חוזה חכירה אישי עם כל בעל‬
‫משק עזר‪ ".‬סעיף ‪ 3‬להוראה ‪ 109‬שעניינו "הסדרת זכויות וחתימה על חוזה" קובע כי‪:‬‬
‫"‪ 3.1‬המינהל יפעל לחתום על חוזה חכירה למטרת משק עזר עם כל מחזיק בנכס כנ"ל‬
‫בתחום המשבצת הזכאי לחוזה משק עזר‪ .‬לפיכך‪ ,‬יש להודיע לאגודות כי במועד הקרוב של‬
‫חידוש חוזה המשבצת‪ ,‬יהיה עליהם למסור רשימה מפורטת של בעלי משק העזר‬
‫הנכללים בחוזה המשבצת‪ .‬הודעת האגודה צריכה לכלול את שם בעל משק העזר‪ ,‬מספרי‬
‫ת‪.‬ז‪ ,.‬זיהויו עפ"י תב"ע‪ ,‬גודלו‪ ,‬מועד מסירת משק העזר לזכאי‪,‬ומועד האיכלוס לראשונה‪.‬‬
‫‪23‬‬
‫חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל ‪ -‬מחוז מרכז‬
‫הפ (מרכז) ‪36495-01-10‬‬
‫‪ 3.2‬מיד עם קבלת הרשימה יקבלו הזכאים הודעה על היותם מומלצים לחתימת חוזה‬
‫חכירה ישירות עם המינהל‪ .‬המחלקה החקלאית תכין עסקאות לאישור במחוז‪ .‬עם אישור‬
‫העסקה‪ ,‬תודיע המחלקה החקלאית למומלצים‪/‬זכאים לבעלי משקי העזר על אישור‬
‫העסקה והזמנתם למשרדי המחוז על מנת לחתום על חוזה חכירה‪.‬‬
‫‪ 3.3‬פנה בעל משק עזר הנכלל בחוזה המשבצת של האגודה ביוזמתו‪ ,‬בבקשה לחתום על‬
‫חוזה חכירה ישיר עם המינהל ימציא אישור האגודה והסוה"י (לפי הצורך) על זכאותו‬
‫לחתימת חוזה אישי למשק עזר‪.‬‬
‫‪ 3.3.1‬במקרים בהם האגודה מסרבת לאפשר לבעל הזכויות במשק העזר לחתום על חוזה‬
‫ישיר עם המינהל‪ ,‬יפנה המחוז לאגודת הישוב בבקשה לקבל נימוק‪/‬הסבר לסירוב‪.‬‬
‫במידה וההסבר‪/‬הנימוק לא יהיה עניני‪ ,‬מוסמך המחוז לבצע עסקה ללא הסכמת האגודה‬
‫עפ"י סעיף ‪ 26‬לחוזה המשבצת‪( ".‬ההדגשה שלי – י' ש')‬
‫‪ .121‬לטענת המבקשים‪ ,‬יש לראות במנוח כ"מי שזכאי להחזיק חוזה תקף למשק עזר" בהתאם‬
‫להחלטה ‪ 1178‬ויש להחיל עליו את הוראה ‪ .109‬סעיף ‪ 3‬להוראה קובע את הסדרת הזכויות‬
‫וחתימה על חוזה ולפיו המינהל יפעל לחתום על חוזה חכירה למטרת משק עזר עם כל מחזיק‬
‫בנכס בתחום המשבצת הזכאי לחוזה משק עזר‪ .‬לפי סעיף ‪ 3.1‬להוראה על המינהל להודיע‬
‫למושב כי במועד הקרוב של חידוש חוזה המשבצת יהיה על האגודה למסור רשימה מפורטת של‬
‫בעלי משק עזר ולפי ידיעת המנוח‪ ,‬המינהל לא ביקש מהמושב רשימה של בעלי משק עזר‪ .‬לפי‬
‫סעיף ‪ 3.3‬להוראה‪ ,‬במידה ובעל משק עזר הנכלל בחוזה המשבצת של האגודה פונה מיוזמתו‬
‫למינהל בבקשה לחתום על חוזה חכירה ישיר‪ ,‬עליו להמציא את אישור האגודה והסוכנות על‬
‫זכאותו לחתימת חוזה אישי למשק עזר – לטענת המנוח הוא פנה מיוזמתו למינהל מספר רב‬
‫של פעמים וביקש לחתום על חוזה חכירה ישיר בנוגע למשק עזר והמציא למשיב את אישור‬
‫האגודה והסוכנות‪ ,‬אולם למרות זאת‪ ,‬המינהל לא החתים את המנוח על חוזה שכזה‪ .‬סעיף‬
‫‪ 3.3.1‬להוראה מאפשר למינהל להחתים את המבקש על הסכם חכירה אף אם האגודה מתנגדת‬
‫ללא נימוק ענייני ובמקרה דנן האגודה אישרה כאמור את זכאות המנוח לחתום על הסכם‬
‫חכירה‪.‬‬
‫‪ .122‬מנגד לטענת המינהל‪ ,‬המנוח לא היה זכאי להחזיק בחוזה של משק עזר בעבר והחלטה ‪1178‬‬
‫והוראה ‪ 109‬אינן חלות על המבקשים‪ .‬קבלת פרשנות המבקשים תעקר מתוכן את החלטה ‪914‬‬
‫וההחלטות שניתנו אחריה ותפתח פתח לכל בעלי המקצוע שפספסו את ההזדמנות להסדיר‬
‫זכויות כמשק עזר בעבר‪ ,‬לעקוף את החלטה ‪ 914‬ולטעון היום כי על אף שלא פעלו בעבר‬
‫להסדרת הזכויות‪ ,‬יש להתעלם מכך ולראותם כמי שזכאים לחוזה של משק עזר‪.‬‬
‫‪.123‬סעיף ‪ 3‬בחוק רשות מקרקעי ישראל‪ ,‬תש"ך ‪ 1960 -‬קובע כי "הממשלה תמנה מועצת מקרקעי‬
‫ישראל שתקבע את המדיניות הקרקעית שלפיה תפעל הרשות‪ ,‬תפקח על פעולות הרשות‬
‫ותאשר הצעת תקציבו שייקבע בחוק" (ההדגשה שלי – י' ש')‪.‬‬
‫‪24‬‬
‫הפ (מרכז) ‪36495-01-10‬‬
‫חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל ‪ -‬מחוז מרכז‬
‫‪ .124‬מתוקף סמכותה לקביעת המדיניות הקרקעית לפיה יפעל המינהל‪ ,‬קובעת מועצת מקרקעי‬
‫ישראל‪ ,‬מעת לעת‪ ,‬כללים המכונים ״החלטות מועצת מקרקעי ישראל״‪ .‬במספר פסקי דין קבע‬
‫בית המשפט העליון כי "אל החלטות מועצת מקרקעי ישראל מקובל להתייחס כאל הנחיות‬
‫מינהליות" (ע"א ‪ 4071/02‬קיבוץ מפלסים נ' מנהל מיסוי מקרקעין באר שבע [פורסם בנבו]‬
‫(‪ )12.9.2006‬בפסקה ‪ 14‬לפסק הדין‪ ,‬וראו גם‪ :‬ע"א ‪ 5035/98‬משה"ב חברה לשיכון בניין ופיתוח‬
‫בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל‪ ,‬פ"ד נו(‪.))2002( 11 )4‬‬
‫‪ .125‬גישה שונה מעט נוקט המלומד י‪ .‬דותן בספרו הנחיות מנהליות (‪( )1996‬להלן‪" :‬דותן")‪ .‬שם‬
‫מציין המחבר כי החלטות מועצת מקרקעי ישראל אינם הנחייה מנהלית אלא "מעין תקנות"‪.‬‬
‫שכן‪ ,‬במובחן מהנחיות מינהליות אשר הסמכות לקובען אינה מפורשת בחוק והן נקבעות‬
‫במסגרת הפעלת סמכותה הכללית של הרשות לפעול בתחום סמכותה‪ ,‬חוק רשות מקרקעי‬
‫ישראל מקנה למועצת מקרקעי ישראל סמכות מפורשת לקבוע כללים בתחום סמכותה (דותן‪,‬‬
‫בעמ' ‪.)47‬‬
‫‪ .126‬בת"א (מחוזי ‪ -‬מרכז) ‪ 15417-06-09‬עוגן נדל"ן מניב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל [פורסם‬
‫בנבו] (‪ )2.3.2011‬פסק כב' השופט בנימין ארנון ביחס לאופן פירוש החלטות המועצה‪:‬‬
‫"החלטות מועצת מקרקעי ישראל יוצרות כללים נורמטיביים הנושאים עמם חיוב משפטי‪,‬‬
‫ולפיכך כללי הפרשנות המקובלים לגבי חיקוקים וכללים היוצרים נורמות משפטיות‬
‫רלוונטיים גם לגביהן‪.‬‬
‫כידוע‪ ,‬פרשנותו של כל כלל נורמטיבי מתחילה בבחינת נוסחו אך אין היא מסתיימת בכך‪.‬‬
‫כאשר בוחנים את החלופות הפרשניות השונות אשר לשון הכלל מאפשרת – יש לאמץ‪,‬‬
‫כפרשנות משפטית מחייבת‪ ,‬את הפרשנות המגשימה באופן המיטבי את תכליתו ומטרתו‬
‫של הכלל הנורמטיבי‪.‬‬
‫אשר על כן‪ ,‬אף את החלטותיה של מועצת מקרקעי ישראל יש לפרש על פי נוסחן כך‬
‫שתוגשם תכליתן (ראו‪ :‬ע"א ‪ 4127/95‬זלקינד נ' בית זית – מושב עובדים להתיישבות‬
‫שיתופית בע"מ‪ ,‬פ"ד נב(‪( ".))1998( 306 ,)2‬ההדגשה שלי – י' ש')‪.‬‬
‫‪ .127‬בה"פ (מחוזי ‪ -‬י‪-‬ם) ‪ 8473/09‬מיטל (ברכה) חוטר נ' מינהל מקרקעי ישראל [פורסם בנבו]‬
‫(‪ ,)24.7.11‬קבעה השופטת כנפי ‪ -‬שטייניץ‪:‬‬
‫"מוקד המחלוקת היא סוגיית פרשנותו של ס' ‪ 3.3‬להחלטה ‪ .1180‬מדובר בהחלטה של‬
‫מועצת מקרקעי ישראל‪ ,‬הגוף המינהלי המתווה את מדיניות הקצאת הקרקעות של המינהל‪.‬‬
‫בדונו בפרשנות החלטות מועצת מקרקעי ישראל‪ ,‬ראה בית המשפט העליון בהחלטות אלה‬
‫"הנחיות מינהליות"‪ ,‬ופסק כדלהלן‪:‬‬
‫"בבואנו לפרש את סעיף ‪ 13‬להחלטה ‪ ,612‬נקודת המוצא כבכל טקסט אחר‪ ,‬הינה לשון‬
‫הסעיף‪ .‬הפרשנות חייבת לעגן את עצמה בלשון הטקסט‪ ,‬והלשון היא המסגרת אשר‬
‫‪25‬‬
‫חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל ‪ -‬מחוז מרכז‬
‫הפ (מרכז) ‪36495-01-10‬‬
‫בגבולותיה נעשית מלאכת הפרשנות‪...‬הבחינה הלשונית אינה אלא תחילת המסע הפרשני‪,‬‬
‫ולא סיומו‪ .‬כך הדבר לגבי פרשנות דבר חקיקה‪ ,‬וכך גם‪ ,‬ואולי אף ביתר שאת‪ ,‬לגבי הנחיות‬
‫מינהליות‪ ,‬שמטבען מאופיינות הן בחוסר פורמאליות וביתר גמישות‪ ...‬ככל שעולות מהלשון‬
‫אפשרויות פרשניות שונות‪ ,‬מתחייבת הכרעה ביניהן באמצעות כלים פרשניים נוספים‪".‬‬
‫"משראינו כי אין בלשון סעיף ‪ 13‬כשלעצמה כדי להכריע בשאלת פרשנות הסעיף‪ ,‬עלינו‬
‫לפנות‪ ,‬במסגרת מלאכת הפרשנות‪ ,‬לתכלית ולמטרות העומדות ביסוד הסעיף והחלטה ‪612‬‬
‫כולה" (ע"א ‪ 4127/95‬זלקינד נ' בית זית‪-‬מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ ואח'‪,‬‬
‫פ"ד נב(‪.)1998( 306 )2‬‬
‫דעה מעט שונה ביחס למעמדן של החלטות מועצת מקרקעי ישראל הביע המלומד יואב‬
‫דותן‪ ,‬בספרו הנחיות מינהליות (תשנ"ו)‪ ,‬ולפיה מדובר בנורמות שתוקפן הנורמטיבי "חזק"‬
‫מזה של הנחיות מינהליות‪ ,‬והן מהוות "מעין תקנות" (בע' ‪ .)44-51‬יחד עם זאת‪ ,‬בין אם‬
‫מדובר בהנחיה מינהלית‪ ,‬ובין אם מדובר ב"מעין תקנות"‪ ,‬נקודת המוצא לתהליך הפרשנות‬
‫הוא לשון ההנחייה‪ .‬ככל שאין בלשון ההנחייה כדי להכריע בסוגיית הפרשנות‪ ,‬יש לפרשה‬
‫לאור תכליתה ומטרותיה‪ .‬יובהר עם זאת כי לא ניתן "לכפות" על ההנחיה פרשנות שאינה‬
‫מתיישבת עם לשונה‪( ".‬ההדגשה שלי – י' ש')‬
‫‪ .128‬לשון סעיף ‪ 1‬להחלטה ‪ 1178‬היא כדלקמן‪" :‬החלטה זו תחול רק על מי שמחזיק או זכאי‬
‫להחזיק חוזה תקף למשק עזר"‪.‬‬
‫לפי הבחינה הלשונית ההחלטה חלה גם על מי ש"זכאי להחזיק" חוזה תקף למשק עזר‪ ,‬משמע‬
‫אין חובה כי לבעל הזכות יהיה חוזה אלא די בכך שיהיה זכאי לכך‪.‬‬
‫גם הוראה ‪ 109‬קובעת בסעיף ‪ 1.1‬כי‪" :‬מטרת הוראת אגף זו לקבוע את כללי הטיפול בבעל‬
‫זכויות במשק עזר ו‪/‬או למי שזכאי לחתום חוזה כזה"‪.‬‬
‫‪.129‬הגב' חן העידה כי תכלית החלטה ‪ 1178‬נועדה להסדיר זכויות לאנשים המחזיקים במשקי עזר‪,‬‬
‫וכי מבחינת המינהל הכוונה במונח "זכאי" היא ל"מי שמחזיק חוזה חכירה או מי שיש לו‬
‫מסמכים שמא‪/‬שרים מבחינת המינהל שהוא זכאי להחזיק‪ ,‬שהיה בתהליך‪( ".‬עמ' ‪33‬‬
‫לפרוטוקול ש' ‪ )27 - 22‬וכי מבחינת המינהל המנוח לא היה "זכאי" להחזיק בחוזה חכירה‬
‫למשק עזר‪ .‬כשנשאלה הגב' חן מה היה מניח את דעת המינהל כדי לאשר שהמנוח "זכאי" נכון‬
‫לשנת ‪ 2009‬השיבה כי‪" :‬ת‪ .‬לעניות דעתי‪ ,‬אם יש אישור כלשהו רשמי של המינהל להיותו‬
‫זכאי‪ ,‬שמתבסס על אישורים שהמינהל בזמנו דרש" (עמ' ‪ 34‬לפרוטוקול ש' ‪.)3 – 1‬‬
‫‪ .130‬אני סבור כי לפי עקרונות הפרשנות שצוינו לעיל‪ ,‬לאור לשון סעיף ‪ 1‬להחלטה ‪ 1178‬ותכלית‬
‫ההוראה כפי שצוינה בעדות גב' חן‪ ,‬יש לראות במנוח כמי שזכאי להחזיק חוזה תקף למשק עזר‪.‬‬
‫כפי שפורט בהרחבה לעיל‪ ,‬המנוח אכן היה בתהליך של חתימה על חוזה חכירה ותהליך זה‬
‫הופסק שלא מיוזמתו אלא בשל אי תקינות של פעולות המינהל שהתעלם מהמלצת הועדה‪.‬‬
‫המנוח גם הציג אישורים בדבר זכאותו לחוזה חכירה למשק עזר כאמור‪ ,‬אישור הועדה‬
‫וההמלצה הראשונה כדרישת החלטה ‪.339‬‬
‫‪26‬‬
‫חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל ‪ -‬מחוז מרכז‬
‫הפ (מרכז) ‪36495-01-10‬‬
‫‪ .131‬איני סבור כעמדת המינהל‪ ,‬כי מתן פרשנות מעין זו לביטוי "זכאי" להחזיק חוזה למשק עזר‬
‫פותחת פתח לכל בעלי המקצוע שלא הסדירו זכויות במשק עזר בעבר לעקוף את החלטה ‪,914‬‬
‫היות והחלת החלטה ‪ 1178‬בנסיבות המיוחדות של המנוח הינה לנוכח העובדה שהמנוח היה‬
‫בתהליך של הסדרת הזכויות במגרש כמשק עזר והמינהל הוא זה שלא פעל כהמלצת הועדה‬
‫וכהמלצת האגודה במועדים הרלבנטיים‪.‬‬
‫‪ .132‬מעבר לכך יצויין‪ ,‬כי מעדות הגב' חן עולה כי גם כיום המינהל אינו דואג להקפיד על מילוי‬
‫הוראה ‪ 109‬שמהווה הוראת אגף פנימית שלו‪ .‬כך למשל‪ ,‬על פי סעיף ‪ 3.1‬להוראה ‪ 109‬על‬
‫המינהל להודיע לאגודה במועד הקרוב של חידוש חוזה המשבצת יהיה על האגודה למסור‬
‫רשימה מפורטת של רשימת בעלי משק עזר‪ .‬הגב' חן העידה כי חוזה המשבצת האחרון הסתיים‬
‫ביום ‪ 30.9.2002‬ועד היום לא נחתם חוזה חדש‪ ,‬וכי משנת ‪ 2002‬המינהל לא פנה לוועד המושב‬
‫במטרה לקבל רשימה של הזכאים לחתום על חוזה חכירה (עמ' ‪ 34‬ש' ‪ – 29‬עמ' ‪ 35‬ש' ‪.)11‬‬
‫התיישנות‬
‫‪ .133‬לטענת המבקשים‪ ,‬טענת ההתיישנות היא טענה מקדמית והמושב היה צריך לטעון כשהוגש‬
‫כתב התשובה הראשון‪.‬‬
‫‪ .134‬ביום ‪ 26.5.10‬הגיש המושב כתב תשובה לבקשה‪ .‬בכתב תשובה זה לא נטענה טענת התיישנות‪.‬‬
‫הטענה הועלתה לראשונה בכתב התשובה המתוקן שהוגש מטעם המושב ביום ‪ 9.12.10‬בעקבות‬
‫החלטתי מיום ‪.31.10.10‬‬
‫‪ .135‬בדיון מיום ‪ ,24.3.11‬שנתקיים לאחר פטירת המנוח וקבלת צו ירושה בעניינו‪ ,‬ציין ב"כ המושב‬
‫כי‪" :‬למרות שזו זכותנו להגיש עכשיו כתב הגנה מתוקן‪ ,‬אני מבקש לראות בכתב התשובה‬
‫המקורי ככתב תשובה לכתב התביעה המתוקן" (עמ' ‪ 25‬ש' ‪ )21 – 20‬וב"כ המינהל ציינה כי‪:‬‬
‫"אני מבקשת שכתב התשובה שלי יהיה כתב תשובה לכתב התביעה המתוקן בכפוף לשמירה‬
‫על טענת התיישנות" (עמ' ‪ 25‬ש' ‪ .)25 – 24‬טענת ההתיישנות לא צוינה גם בכתב התשובה‬
‫הראשון שהגיש המינהל וגם לא בסיכומים שהוגשו מטעמו‪.‬‬
‫‪ .136‬בהתאם לסעיף ‪ 3‬לחוק ההתיישנות‪ ,‬יש להעלות את הטענה בהזדמנות הראשונה לאחר הגשת‬
‫התובענה ולכל המאוחר בכתב הטענות של הטוען לה (ראה‪ :‬ע"א ‪ 9245/99‬ויינברג נ' אריאן‪ ,‬פ"ד‬
‫נח(‪ ,769 )4‬עמ' ‪ .)784‬במקרה שלפניי‪ ,‬יש לראות בכתבי התשובה הראשונים שהגישו המינהל‬
‫והמושב בבחינת ההזדמנות הראשונה להעלאת טענת ההתיישנות והזדמנות זו הוחמצה‪ ,‬מה גם‬
‫שהטענה הוזנחה בסיכומי המינהל‪ .‬לפיכך‪ ,‬דין הטענה להדחות‪.‬‬
‫זכויות המבקשים‬
‫‪27‬‬
‫חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל ‪ -‬מחוז מרכז‬
‫הפ (מרכז) ‪36495-01-10‬‬
‫‪ .137‬לטענת המבקשים‪ ,‬הזכות שהוענקה למנוח‪ ,‬היא הזכות למשק עזר וזכות זו היא זכות "מעין‬
‫קניינית" הניתנת להורשה‪.‬‬
‫לעומת זאת‪ ,‬לטענת המושב הזכות שהוענקה למנוח היא זכות בר רשות ובשל היותה זכות‬
‫אישית‪ ,‬היא אינה ניתנת להורשה‪.‬‬
‫‪ .138‬לאור מסקנותיי לעיל‪ ,‬ביחס לתחולת החלטה ‪ 339‬על המנוח וביחס להיותו זכאי לחתום על‬
‫חוזה חכירה למשק עזר‪ ,‬אני סבור כי זכויות אלו עברו ליורשיי המנוח‪.‬‬
‫‪ .139‬בסעיף ‪2‬ג להחלטה ‪ 339‬נקבע כי‪" :‬צאצאים יכנסו ל"נעלי" הוריהם"‪ .‬כלומר‪ ,‬אילו היה המינהל‬
‫והאגודה פועלים כנדרש בהחלטה ‪ 339‬ומחשיבים את המגרש כמשק עזר‪ ,‬היו המבקשים‬
‫"נכנסים לנעלי" המנוח ומקבלים את זכויותיו במשק העזר‪ .‬לפיכך‪ ,‬אני סבור כי היורשים‬
‫זכאים לזכות במישרין מכח החלטה ‪ 339‬אך בכל מקרה‪ ,‬זכויות אלו של המנוח עברו ליורשיו‪.‬‬
‫‪ .140‬בנוסף ולמעלה מן הצורך‪ ,‬סעיף ‪ 20‬ה(‪ )3‬להסכם המשבצת קובע כי‪" :‬במקרה של פטירת חבר‬
‫האגודה או מתיישב ביישוב תחולנה ההוראות הבאות בדבר מסירת זכויות השמוש בנחלה‬
‫ו‪/‬או במשק העזר שבשימושו‪ .‬למען הסר ספק מוצהר ומוסכם בזה כי אין כאמור בסעיף זה‬
‫לשנות את מהות זכויותיו של חבר האגודה כזכויות בר – רשות בלבד שאינן חלק מעזבונו ואין‬
‫באמור בסעיף זה כדי לשנות את מעמדו של חבר האגודה על – פי חוזה זה כבר – רשות לכל‬
‫דבר ועניין‪ )3( ... :‬במקרה של פטירת חבר אגודה או מתיישב ביישוב יועברו כל זכויות‬
‫השימוש במשק עזר שלו ליורשיו‪( ".‬ההדגשה שלי – י' ש')‪.‬‬
‫‪ .141‬בהמרצת הפתיחה עתר המנוח כי בית המשפט יצווה על המינהל להכין הסכם חכירה עם המנוח‬
‫לגבי משק מס' ‪ 98‬במושב ולהחכיר את משק ‪ 98‬כמשק עזר למנוח בתנאים המקובלים (כאמור‬
‫בסעיף ‪ 4‬לעיל)‪.‬‬
‫סעד זה נשמט מסיכומי המבקשים ובהתאם לדין מוחזקים המבקשים כמי שזנחו סעד זה‬
‫המורה למינהל להכין הסכם חכירה עם המנוח‪ .‬בנוסף‪ ,‬בסיכומים צוין כי יש "לראות במנוח‬
‫כמי שהיה זכאי לחתום על הסכם חכירה למשק עזר עוד משנת ‪ 1956‬בתנאים שהיו מקובלים‬
‫בהתאם להחלטה מס' ‪ 46‬בהתאם להחלטה מס' ‪( "339‬ראה סעיף ‪ 5‬לעיל)‪ ,‬אולם החלטה מס' ‪46‬‬
‫לא אוזכרה בהמרצת הפתיחה והמבקשים העלו טענות ביחס אליה רק בסיכומים באופן‬
‫המהווה הרחבת חזית ולכן אין ליתן צו בהתאם להחלטה מס' ‪.46‬‬
‫סוף דבר‬
‫‪ .142‬לאור כל האמור לעיל‪ ,‬אני קובע כדלקמן;‬
‫א‪.‬‬
‫יש לראות במנוח כמי שזכאי להחזיק חוזה חכירה תקף למשק עזר משנת ‪ 1956‬ביחס‬
‫למגרש ‪ 98‬במושב בתנאים שהיו מקובלים בהתאם להחלטה ‪.339‬‬
‫‪28‬‬
‫הפ (מרכז) ‪36495-01-10‬‬
‫ב‪.‬‬
‫חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל ‪ -‬מחוז מרכז‬
‫על המינהל להעביר את זכויות המנוח במגרש ‪ 98‬למבקשים‪.‬‬
‫‪.143‬למניעת ספק‪ ,‬אין בקביעה האמורה לעיל כדי להכשיר העברת המגרש על שם המבקשים וזאת‬
‫תעשה בכפוף לכל נוהל או הוראת דין ובכלל זה כללי המינהל בקשר להעברה‪ ,‬אישורי המיסים‬
‫הנדרשים‪ ,‬ואישורי הרשויות‪.‬‬
‫‪ .144‬בהתחשב בדרך ניהול התובענה‪ ,‬הסעד המבוקש והתוצאה‪ ,‬זכאים המבקשים להוצאות ושכ"ט‬
‫עו"ד‪.‬‬
‫עם זאת‪ ,‬לא מצאתי מקום לזכות או לחייב את המשיבה ‪ 2‬בהוצאות שכן מחד היא חויבה‪ ,‬אך‬
‫מאידך היא לא התנגדה לבקשת המנוח לרברת המגרש ע"ש המנוח כמשק עזר בכפוף לקיום‬
‫נוהלי המינהל הדרושים‪ ,‬וגם בהליך שבפניי הביעה הסכמתה לתוצאה אליה הגעתי‪.‬‬
‫‪.145‬לפיכך‪ ,‬המשיבים ‪ 1‬ו ‪ 3 -‬ישלמו למבקשים כולם ביחד הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך הכל ‪90,000‬‬
‫‪( ₪‬הוצאות בסך כולל של ‪ ₪ 18,000‬ושכ"ט עו"ד בסך כולל של ‪ 72,000‬ש"ח)‪.‬‬
‫‪.146‬ההוצאות ושכ"ט ישולמו בהתחשב בחלקו היחסי של כל אחד מהמשיבים ‪ 1‬ו ‪ ,3 -‬כדלקמן ‪:‬‬
‫המשיבה ‪( ₪ 30,000 1‬הוצאות ‪ ,₪ 6,000‬שכ"ט עו"ד ‪ ,)₪ 24,000‬המשיבה ‪( ₪ 60,000 3‬הוצאות‬
‫‪ ,₪ 12,000‬שכ"ט עו"ד ‪.)₪ 48,000‬‬
‫‪ .147‬ההוצאות ישולמו תוך ‪ 30‬יום מיום מתן פסק הדין וממועד זה ואילך יתווסף לסכומים‬
‫האמורים הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד ליום התשלום בפועל‪.‬‬
‫המזכירות תשלח העתק מפסק הדין לצדדים‪.‬‬
‫ניתן היום‪ ,‬ט"ו תמוז תשע"ב‪ 05 ,‬יולי ‪ ,2012‬בהעדר הצדדים‪.‬‬
‫‪5129371‬‬
‫‪54678313‬‬
‫‪29‬‬