לקריאה נוספת - הררי טויסטר ושות
בג"ץ ,7009/04עיריית הרצליה ואח' נ' היועץ המשפטי לממשלה ואח'- ע"א ),6369/05טפחות נ' עיריית רמלה( ע"א ) 9729/06עיריית רעננה נ' עוה"ד ישי בית –און ככונס נכסים( "בג"ץ המשכנתאות" הרכב מורחב 7 -שופטים בראשות הנשיא גרוניס ניתן ביום 5.2.14 הררי ,טויסטר ושות' השאלות בהן דן פסק הדין: « .1האם מי שמבקש לרשום משכנתא על נכס מקרקעין נדרש לפרוע את חובות הארנונה והיטלי השבחה בהם הוא חב ביחס לנכס? )בג"צ (7009/04 למימוש « .2האם במסגרת הליכי חדלות פירעון וכינוס נכסים משכנתא ,מוקנה לחובות ארנונה והיטל השבחה מעמד עדיף על פני שעבודים שנעשו לטובת נושים מובטחים? )ע"א ,6369/05 ע"א .(9729/06 הררי ,טויסטר ושות' הוראות הדין הרלוונטיות: תקנה )9ג( ) (3לתקנות המקרקעין )ניהול ורישום( ,התשע"ב) 2011-להלן – תקנות הרישום(: המבקש לרשום עסקה במקרקעין נדרש לצרף לבקשתו "מסמכים להוכחה כי שולמו כל האגרות ,המסים ,הארנונות ושאר תשלומי החובה שתשלומם הוא תנאי לרישום עסקה במקרקעין" מהם התשלומים המהווים" :תנאי לרישום עסקה במקרקעין"? סעיף )324א( לפקודת העיריות ]נוסח חדש[ )להלן – הפקודה ,או – פקודת העיריות() ,וסעיף 21 לפקודת המועצות המקומיות ]נוסח חדש[ ( הקובע כי: « "לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס ,אלא אם הוצגה לפני הרשם ,או לפני עוזר הרשם ,תעודה חתומה בידי ראש העיריה ,המעידה שכל החובות המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר -סולקו במלואם או שאין חובות כאלה" הררי ,טויסטר ושות' « סעיף ) 10א( לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה) 1965-להלן – התוספת השלישית( .עוסק בחובת תשלום היטלים לוועדה המקומית לתכנון ובניה ,כתנאי לרישום כאמור .וקובע כך: « "לא תירשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין ,אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה החתומה ביד יושב ראש הועדה המקומית או ביד מי שהסמיכו לכך ,המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה בהיטל החל על המקרקעין על פי תוספת זו ,או ניתנה ערובה לתשלומו ,כולו או מקצתו, הכל כנדרש על פי תוספת זו" הררי ,טויסטר ושות' « מכאן נשאל: בשלב רישום המשכנתא :האם עסקת הלוואה המובטחת במשכנתא היא בגדר "העברת זכויות במקרקעין" או "מימוש זכויות במקרקעין". « וכן, בשלב מימוש המשכנתא :האם מקנים סע' ) 324א( לפקודת העיריות וסע' ) 10א( לתוספת השלישית עדיפות לרשויות על פני נושים מובטחים. הררי ,טויסטר ושות' « לדיון זה מצטרף סע' )11א( ) (1לפקודת המסים )גביה( , הקובע כי" :מס המגיע על מקרקעי הסרבן יהיה שיעבוד ראשון על אותם מקרקעין". « האם סעיף זה יכול להקנות עדיפות בהליכי פירוק ,פשיטת רגל וכינוס נכסים? הררי ,טויסטר ושות' « רישום משכנתא :בג"ץ 7009/04 « בעבר :חוו"ד יועמ"ש לממשלה משנת 1989 )ששימשה בסיס לנוהל רישום מקרקעין( קבעה: « "העברת מקרקעין" לעניין סע' 324חלה אך ורק על העברת בעלות או השכרה ו"מימוש מקרקעין" לעניין סע' )10א( לתוספת השלישית חל רק על עסקאות מכר ושכירות. « מטרת העתירה :לתקן את נוהל הרישום ולהוסיף תנאי של הצגת אישורי העירייה והוועדה המקומית על היעדר חובות. כלומר :רישום משכנתא=העברת זכויות במקרקעין רישום משכנתא=מימוש זכויות במקרקעין. הררי ,טויסטר ושות' היטל השבחה במועד רישום משכנתא היטל השבחה :תשלום בגין השבחה בשווי הנכס ,הנובעת מפעולת תכנון שבצעה הרשות .שיתוף הציבור בהתעשרות בעל המקרקעין. גובה התשלום :מחצית מעליית שווים של המקרקעין )סע' 3לתוספת השלישית( החבות בהיטל השבחה קמה בעת שמתרחשת עלייה בשווים של מקרקעין -אישור תכנית ,התרת שימוש חורג ,התרת הקלה )סע' )2א( לתוספת השלישית(. מועד התשלום יידחה למועד מימוש זכויות במקרקעין) .סע' )7א( לתוספת השלישית(. הררי ,טויסטר ושות' "מימוש זכויות במקרקעין) :סע' )1א( לתוספת השלישית( ,הוא אחת מאלה: .1 קבלת היתר ...לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתת אלמלא אישור תכנית ,מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה. .2 התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית המשביחה. .3 העברתם או העברת החכירה לדורות בהם ,בשלמות או חלקית ,או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין ,בתמורה או ללא תמורה ,אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו"... הררי ,טויסטר ושות' אין מחלוקת כי משכנתא היא זכות במקרקעין הטעונה רישום לכאורה לפי הפרשנות הלשונית -יש מימוש זכויות. אבל :לשון הסעיף מתייחסת למכר וחכירה לדורות ולא למשכנתא. אין מסקנה פרשנית חד משמעית. בחינת תכלית החקיקה: עיקרון המימוש: שיקול המדידה שיקול הוודאות שיקול הנזילות -יוצא מנקודת הנחה כי למוכר מקרקעין יש כספים נזיליםלתשלום המס -השיקול בעל החשיבות הגבוהה ביותר. הררי ,טויסטר ושות' האם גם לנוטל משכנתא יש כספים נזילים? משכנתא הניטלת כבטוחה אם המשכנתא ניטלת להלוואה לצורך אחר. לצורך רכישת מקרקעין - מתקבל כסף נזיל )בסכום מוכר הזכויות ישלם - לכאורה -יש גבוה בזכות ההשבחה(. אין קושי. נזילות אבל :הצורך בעסקת משכנתא נובע רבות מהיעדר נזילות ולא קיים בהכרח מתאם בין גובה ההלוואה לגובה ההיטל )במיוחד בנכס שהלווה גר בו( הררי ,טויסטר ושות' מקרים בהם לא יתקבלו כספים כתוצאה מרישום משכנתא: בטוחה להלוואה שנטל צד שלישירישום משכנתא כתולדה של חובות עברבמקרים אלה -עקרון הנזילות אינו מתקיים. מכאן שלא מוצדק בכל מצב לדרוש היטל השבחה בד בבד עם רישום המשכנתא. מצד שני... המחוקק ביקש ליתן לוועדה המקומית כלי גביה אפקטיבי. אם לא ניתן לגבות בצומת של שינוי הרישום הקנייני ,עלולה להיות בעיה בהליכי חדלות פירעון. איך מיישבים בין שתי התכליות? הררי ,טויסטר ושות' בית המשפט :מעדיף את הפרשנות שאינה רואה ברישום משכנתא "מימוש זכויות". החיוב בהיטל השבחה בעת רישום המשכנתא אינו מתיישב עם הוראות שונותהקבועות בתוספת ))7ב( -גביה יחסית(. מתן חשיבות לפרקטיקה הנוהגת בשוק המשכנתאות ,לפיה אין חובה לשלםהיטל השבחה עם נטילת משכנתא) .ככלל אין לכך משקל מכריע ,אך שילוב של חקיקה שלא תוקנה שנים ארוכות יחד עם פרשנות הגורמים המיישמים מגדילה את משקלו של רכיב זה(. כלל פרשנות בדיני המס -יש להטיל מס רק לתכלית ברורה .כשיש תכליות מנוגדות ,כמו במקרה זה ,נבחרת הפרשנות המקלה עם הנישום. הררי ,טויסטר ושות' דעת מיעוט בסוגית היטל ההשבחה -כב' השופטת חיות: הפרשנות הלשונית ברורה ,לא הוצעה פרשנות אחרת ע"י הצדדים ובסע' )1א()(3נכתב בהמשך: "הענקת זכויות בהם הטעונה רישום" .המחוקק אינו משחית מילותיו לריק ותוספת זו מתייחסת לשאר הזכויות במקרקעין הטעונות רישום ,לא רק להעברת בעלות וחכירה .לפיכך -אין מנוס מלפרש הסעיף כפשוטו. גם בתקנות הרישום -בחוו"ד היועמ"ש לממשלה ננקט הביטוי "צמצום" ההגדרה "מימוש זכויות" .אך ליועמ"ש אין סמכות "לצמצם" בניגוד ללשון המחוקק. תכלית החקיקה :כפי שפסקה בע"א 1321/02נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הועדה לבניה למגורים ולתעשייה -מחוז המרכז :הנקודה המוציאה את ההתעשרות מן הכוח אל הפועל ,גם אם לא מתקבל כסף נזיל .ההנאה אינה בהכרח כספית. המודל של הנשיא -אולי דין רצוי אך לא דין מצוי. ניתן יתרון לנוטלי המשכנתאות הנהנים הבלעדיים מההשבחה. הפתרון :בחיוב יחסי לפי סע' )7ב( לתוספת השלישית. הררי ,טויסטר ושות' גביית ארנונה במועד רישום משכנתא * סע' ) 324א( אינו מתייחס רק לחיובי ארנונה אלא לכלל החיובים )כל מס והיטל שחב הבעלים של הנכס בגין הנכס(. יחד עם זאת פסק הדין מתמקד בסוגית תשלום הארנונה בלבד. העברת זכויות במקרקעין -לפי חוו"ד היועמ"ש מ :1989-פיקוח על תשלום חובות בנקודה בה מוחלפת השליטה בנכס. משמעות לשונית :גלגולו ההסטורי של הסעיף מתייחס למושג “ ,”dispositionשתורגם ל" העברה" .בפרשנות מנדטורית כולל מושג זה גם עסקת רישום משכנתא )“) .(”mortgageסע' 21לפק' המועצות המקומיות מפנה את הגדרת "העברה" לפקודת העברת הקרקעות ועל כן משמעותו הלשונית ברורה(. לא יתכן לפרש את אותו סעיף שתכליתו זהה בפקודת העיריות אחרת. הררי ,טויסטר ושות' פרשנית תכליתית )"למען הזהירות"( תכלית סע' )324א( -כלי אפקטיבי לגביית חובות בעת העברת השליטה בנכס. יחד עם זאת, מעמד הרציונל של "העברת שליטה" אינו לחייב את הבעלים( מכריע )במקרה של מחזיק בעל חוב ,לא ניתן על בעלים שהוא מחזיק ממילא מוטלת החובה לפרוע את חובות הארנונה בכל עת. אלה חובות המתגבשים לפני "העברת הנכס". כך -לבעל הנכס ולנושה המובטח עומדת תמונה מדויקת של מצבת החובות ביחס לנכס. הררי ,טויסטר ושות' מתן אפשרות לרשויות להיפרע מחובות ארנונה עם רישום המשכנתא תמנע )חלקית לפחות(עימותים בינן לבין הנושה המובטח בעת מימוש המשכנתא. מסקנה :יש לתקן את נהלי הרישום :להתנות את רישומה של עסקת משכנתא בפנקס בהצגת תעודה מהרשות המקומית על היעדר חובות ארנונה ,אך לא להתנות בתשלום היטל השבחה. הררי ,טויסטר ושות' מעמדן של הרשויות במועד מימוש המשכנתא על ידי נושה מובטח יש לזכור :לעניין היטל השבחה נפסק כי אין לראות במועד רישום המשכנתא כ"מימוש זכויות". האם הוראות סע' )324א( לפקודה ו )10 -א( לתוספת השלישית מקנות כשלעצמן עדיפות לרשויות על פני הנושה המובטח? אם לא - האם סע' 11א לפק' המסים )גביה( יכול להוות עוגן ולהקנות עדיפות כזאת. הררי ,טויסטר ושות' הליך של חדלות פירעון) :הליך קולקטיבי( נועד לרכז את כלל חובותיו של אדם או חברה )ושאינם חובות מובטחים( וכן את כלל נכסיו של אדם או חברה לצורך חלוקתם לנושים בהתאם להסדרי הנשיה. כינוס נכסים :הענקת נכס או נכסים לידי גורם מסוים על מנת שיוכל לשלוט בנכס או נכסים אלו. פסק הדין מתמקד בכינוס נכסים לצורך מימוש שעבודים. שעבוד ספציפי -מימוש משכון )לדוגמא בהוצאה לפועל(. מימוש שעבוד צף על נכסי חברה )לרוב הופך להליך קולקטיבי של חדלות פירעון(. סע' 354לפק' החברות מונה רשימת חובות בדין קדימה. הררי ,טויסטר ושות' מעמד הרשויות בהליכי חדלות פירעון קולקטיבים בג"צ 243/60ד .אולדק ואח' ,נאמנים בפשיטת הרגל של בולימובסקי נ' עיריית ר"ג פ"ד י"ד - (1960)2265אין לרשות מקומית זכות מהותית הגוברת על הסדרי הנשיה בהליכי פשיטת רגל. בג"צ 199/88קהילת ציון אמריקאית )בפירוק( נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ,קרית אתא .פ"ד מג) - 89 (1בהתבסס על "אולדק" -אין בסע' )10ג( לתוספת השלישית כדי לתת מעמד מיוחד לרשות המקומית בהליכי פירוק .הוראות החוק בפירוק הן דין מיוחד הגובר על הסעיפים המקנים לרשויות אמצעים פרוצדורלים לגביית חוב )כולל לעניין ארנונה(. בית המשפט פסק כי לא יסטה מהלכה זו. הררי ,טויסטר ושות' נימוקי בית המשפט: - רק המחוקק קובע את הסדרי הנשייה. חל הכלל של שוויון בין נושים. בסע' )354א())(3א( לפק' החברות וסע' )(3)78א( לפק' פשיטת הרגל יש מעמד מועדף מסוים למסים עירוניים בדרגה שלישית לתקופה קצובה של 12חודשים הקודמים לפירוק או פשיטת הרגל. על הרשויות להגיש תביעת חוב ככל הנושים. לעניין השבחה -אם מועד תחילת התכנית המשביחה הוא לאחר צו הפירוק ,זה אינו חוב בר תביעה ונחשב כחלק מהוצאות הפירוק .כך גם לעניין חובות ארנונה. הררי ,טויסטר ושות' מעמד הרשויות בהליכי מימוש משכנתא מחוץ להליך חדלות פירעון בית המשפט העליון כבר החיל את הלכת קהילת ציון אמריקאית במפורש על חובות ארנונה בהליכי כינוס )רע"א 7037/00עיריית ראשון לציון נ' וינבוים פ"ד נו) - (2002) 856 (4נפסק כי עד תפיסת החזקה בנכס ע"י הכונס ,מדובר בחוב בר תביעה. בית המשפט נתבקש להפוך את הלכת וינבוים בהליכי כינוס נכסים הנערכים מחוץ להליכי חדלות פירעון קולקטיביים. טענה זו נדחתה. הררי ,טויסטר ושות' נימוקי בית המשפט: "יש ליתן משקל מכריע לשמירה על אחידות בסדרי העדיפותשל הנושים השונים בהליכי כינוס ובהליכי חדלות פירעון". יש להסדיר כלי אכיפה אפקטיבי לרשויות מול הנושההמובטח בחקיקה ,בהוראת חוק מפורשת. אין די בטיעון ההשבחה על מנת להצדיק שוני מהותי בזכויותהצדדים בהליכי חדלות פירעון לעומת כינוס. הררי ,טויסטר ושות' מעמד הרשויות מכוח פקודת המסים )גביה( האם הפקודה מעניקה לחובות לרשויות -בגין ארנונה והיטל השבחה ,בטוחה בנכס החייב ,ומקנה להן עדיפות על פני נושים מובטחים בהליכי חדלות פירעון וכינוס נכסים? סע' 11א ") (1מס המגיע על מקרקעי הסרבן יהיה שעבוד ראשון על אותם מקרקעין -.חוב המס החל על המקרקעין כשלעצמו מקנה שעבוד ראשון ללא צורך ברישום. (2)...כל מס אחר המגיע מסרבן שהוא בעל מקרקעין יהיה שעבוד על המקרקעין אם נרשמה בפנקס המקרקעין הערה על כך על פי הודעת גובה המס; נרשמה הערה על שעבוד כאמור ,תהיה דרגתו נדחית בפני כל שעבוד של אותם מקרקעין שהיה רשום שעה שנרשמה ההערה" -.כל מס אחר מסרבן שהוא בעל מקרקעין -שעבוד רגיל ,בתנאי שנרשמה הערה שאינו גובר על שעבוד קודם שהיה רשום. הררי ,טויסטר ושות' ארנונה היא "מס" במשמעות פקודת המסים )גביה( בפס"ד רע"א 2911/95אברהם נ' עיריית רמת גן ,פ"ד נג),218 (1 ((1999) 238-237נקבע כי :אין לראות בארנונה "מס" במשמעות הפקודה ,מאחר ותשלומי חובה הנזכרים בהגדרת מס בסע' (1)2לפקודת המסים ניתנים לגביה ,רק אם שר האוצר הכריז עליהם ככאלה. בעקבות פסק הדין נקבע באכרזת המסים )גביה( לגבי חובות ארנונה - " :16.3.2000על גביית ארנונה ותשלומי חובה יחולו הוראות הפקודה". האכרזה הוארכה מ 31.12.00-עד 31.3.2001 הררי ,טויסטר ושות' באכרזה המתוקנת מיום 27.3.2001נקבע: על גביית ארנונה ותשלומי חובה יחולו הוראות הפקודה למעט סעיף ,10וסעיף 11א) (1ייקרא כאילו המילה "ראשון" נמחקה ממנו... מאז ועד היום הוארכו האכרזות מבלי שסעיף זה תוקן בשנית. האכרזה אינה חלה על היטל השבחה ,כי אין מדובר בתשלום חובה לעירייה אלא לוועדה המקומית לתכנון ולבניה. הררי ,טויסטר ושות' בהתאם -בפסק הדין נקבעה קביעה פוזיטיבית לפיה :ארנונה היא מס המוטל על הנכס וניתן לגביה על-פי פקודת מסים )גביה(. מס המגיע על מקרקעי הסרבן )11א) - ( (1ארנונה מוטלת על הנכסים )סעיף )8א( לחוק ההסדרים( ,ושעבוד מכוח סע' 11א) (1לעולם יוטל על חובות בעל המקרקעין. בתקופת האכרזה הראשונה -הרשות היא נושה מובטח לגבי הנכס. אין בחקיקה פתרון לתחרות בין הנושה המובטח בעל השעבוד ההסכמי לבין הרשות בעלת השעבוד הסטטוטורי מכוח האכרזה המתקנת וסע' 11א) (1לפקודת המסים. הררי ,טויסטר ושות' המקרה הנדון :כאשר השעבוד השתכלל לפני כניסתן לתוקף של האכרזות והחובות הצטברו לאחר כניסתה לתוקף של האכרזה הראשונה. בית המשפט אינו קובע מסמרות בשאלה :מהי תחולתן בזמן של האכרזות ,ביחס לחובות ארנונה שצמחו לפני כניסתה לתוקף של האכרזה הראשונה ,דהיינו לפני .16.3.2000 הוראות האכרזה אינן חלות על שעבודים שהשתכללו לפני כניסתה לתוקף. הררי ,טויסטר ושות' פקודת המסים )גביה( -סיכום "א( ככל שעסקינן בחובות ארנונה ,מקנות אכרזותיו של שר האוצר מעמד של נושה מובטח לרשויות המקומיות בגין חובות ארנונה של מי שסירב לשלם ביום הפירעון את הארנונה המגיעה מבעל הנכס. ב( הוראות הפקודה והאכרזות של שר האוצר מכוחה אינן חלות ,על פי המצב המשפטי דהיום ,על היטל השבחה. ג( השעבוד מכוח הוראות הפקודה חל ,כמובן ,אך על המקרקעין שבגינם לא שולם חוב הארנונה וכאשר הבעלים הוא אף המחזיק ,היינו כאשר הבעלים הינו החייב בארנונה. מעמד זה מוקנה לרשויות המקומיות ,למן מועד כניסתה לתוקף של האכרזה הראשונה. בנסיבות העניין אין צורך להכריע מה דינם של חובות ארנונה שצמחו לפני כניסתה לתוקף של האכרזה הראשונה. הררי ,טויסטר ושות' ד( לגבי חובות ארנונה שצמחו בין יום ) 16.3.2000הוא מועד פרסום האכרזה הראשונה( ועד ליום ) 31.3.2001ערב מועד תחילתה של ההכרזה המתקנת( ,עומדת לרשויות בטוחה של שעבוד ראשון. ה( בתקופה שלאחר מועד תחילתה של ההכרזה המתקנת ) 1.4.2001ואילך( מעמד הבטוחה המוקנה לרשויות הינו כשל שעבוד רגיל .במהלך תקופה זו ,בתחרות בין הבטוחה המוקנית לרשות המקומית לבין הבטוחה בה אוחז הנושה המובטח אשר שוכללה לפני שצמחו החובות בארנונה ,ידו של אף אחד מן השניים הינה על העליונה .דרגת הנשייה שלהם היא שווה ).(Pari Passu ו( המסקנות הנזכרות בסעיפים ג' ו-ד' יפות למצבים בהם השעבוד לטובת הנושה המובטח שוכלל לאחר כניסתה לתוקף של האכרזה הראשונה .מנגד ,כאשר עסקינן בשעבודים ששוכללו לטובת הנושה המובטח לפני כניסתה לתוקף של האכרזה הראשונה ,לא מוקנה לרשויות כל מעמד עדיף על פני הבטוחה בה אוחז הנושה המובטח. האמור במסמך זה אינו מהווה ייעוץ משפטי
© Copyright 2024