uvod MODELI VREDNOTENJA ZA PRVO MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN V SLOVENIJI mag. Dušan Mitrović Postopki množičnega vrednotenja GENERALNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN SPREMLJANJE IN ANALIZIRANJE TRGA NEPREMIČNIN IN STROŠKOV GRADNJE OBLIKOVANJE MODELOV VREDNOTENJA TESTIRANJE MODELOV VREDNOTENJA IN UMERJANJE MODELOV VREDNOTENJA postopki PRIPIS IN INDEKSACIJA VREDNOSTI NEPREMIČNIN PRIPRAVA PODATKOV O NEPREMIČNINAH V SKLADU Z MODELI VREDNOTENJA PRIPIS VREDNOSTI NEPREMIČNINAM NA OSNOVI PODATKOV IN MODELOV VRENDOTENJA INDEKSACIJA VREDNOSTI NEPREMIČNIN Trg nepremičnin Gozdna zemljišča Pisarne Neplodna zemljišča Stanovanja trg Prostorske analize trga Lokali Industrija Družinske hiše Kmetijska zemljišča Statistične analize Statistične analize statistika Modeli vrednotenja MODELI VREDNOTENJA SIMULIRAJO TRG NEPREMIČNIN. PRI MODELIRANJU SE UPORABI EKONOMSKA TEORIJA, TEORIJA OCENJEVANA VREDNOSTI NEPREMIČNIN, ANALIZE IN STATISTIČNE IN RAZISKOVALNE METODE. modeli MODELE VREDNOTENJA V SLOVENIJI PREDSTAVLJAJO: - VREDNOSTNE CONE - VREDNOSTNE RAVNI - VREDNOSTNE TABELE IN - KOEFICIENTI PRI “GRADNJI MODELOV” JE OSNOVA TIPIČNA NEPREMIČNINA GLEDE NA VRSTO NEPREMIČNINE, TO JE NEPREMIČNINA, KI JE PO SVOJIH LASTNOSTIH (POVRŠINI, LETU GRADNJE, VZDRŽEVANJU) POVPREČNA. Skupine istovrstnih nepremičnin ZEMLJIŠČA S STAVBAMI IN DELI STAVB SE V SKLADU Z MODELI VREDNOTENJA RAZVRSTI V POSAMEZNE SKUPINE ISTOVRSTNIH NEPREMIČNIN. LASTNOSTI NEPREMIČNIN V POSAMEZNIH SKUPINAH SO ENAKE, OZIROMA NA NJIHOVO PONUDBO IN POVPRAŠEVANJE VPLIVAJO ENAKI ELEMENTI NA TRGU NEPREMIČNIN. Skupine (1) ZA PRVO MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN SO BILI OBLIKOVANI MODELI VREDNOTENJA ZA NASLEDNJE SKUPINE ISTOVRSTNIH NEPREMIČNIN: STANOVANJA POSLOVNE - LOKALI ENODRUŽINSKE HIŠE INDUSTRIJSKE GARAŽE KMETIJSKE POSLOVNE - PISARNE GOZDNE ZEMLJIŠČA NAMENJENA ZA GRADNJO Tipične nepremičnine PISARNE ENODRUŽINSKA HIŠA 500 m 2 Tipični objekt za enodružinske hiše : • leto izgradnje 1965-1980, • površina 125 m2, • površina parcele 500 m2, • povprečno vzdrževana in • nima dodatnih faktorjev. Tipične nepremičnine Tipični objekt za pisarne : • zgrajen od 1971 do 1990, 2 • površina 50 m (uporabna) in • povprečne kakovosti. LOKALI STANOVANJE V VEČSTANOVANJSKI HIŠI Tipični objekt za stanovanja : • leto izgradnje 1965-1980, • nima dostopa do dvigala, • površina 61 m2 , • nahaja se v stavbi s 6-50 stanovanji, • nahaja se v prvem ali drugem nadstropju v stavbi s štirimi nadstropji, • ima centralno ogrevanje in • povprečno vzdrževanje. INDUSTRIJSKI OBJEKTI Tipični objekt za lokale : • zgrajen med 1976 in 1995, • površina 150 m2, • ima povprečno kvaliteto in • ni restavracija oz. bencinska črpalka. Tipični objekti za industrijo so : Tip A - armiranobetonski objekt, težka kovinska konstrukcija • zgrajen od 1971 do 1990, • površina 1500 m2 • povprečna kakovosti in, • brez dodatnih faktorjev. Tip B - klasično zidane opečne zgradbe • zgrajen od 1951 do 1970, • površina 1000 m2 • povprečna kakovosti in, • brez dodatnih faktorjev. Tip C - lahke konstrukcije • zgrajen od 1991 do 2000, • površina 500 m 2 • povprečna kakovosti in, • brez dodatnih faktorjev. Vrednostne cone Vrednostne cone predstavljajo lokacijsko neodvisno spremenljivko v modelu. Vrednostne cone predstavljajo grafični informacijski sloj in so shranjene v grafični bazi. cone 9 modelov = 9 GIS slojev za območje Slovenije Primer preliminarinih vrednostnih con Vrednostne ravni Vrednost tipičnega objekta 25,000,000 20,000,000 ravni 15,000,000 Vrednost tipičnega objekta 10,000,000 5,000,000 0 VLA VLA VLA VLA VLA VLA VLA VLA VLA VLA 25 22 19 16 13 10 8 6 5 4 STANOVANJE V VEČSTANOVANJSKI HIŠI Tipični objekt za stanovanja : • leto izgradnje 1965-1980, • nima dostopa do dvigala, 2 • površina 61 m , • nahaja se v stavbi s 6-50 stanovanji, • nahaja se v prvem ali drugem nadstropju v stavbi s štirimi nadstropji, • ima centralno ogrevanje in • povprečno vzdrževanje. Vrednostne tabele Z vsako vrednostno cono ločeno po posameznih skupinah istovrstnih nepremičnin – modelih vrednotenja, je relacijsko povezana ustrezna vrednostna raven z ustrezno vrednostno tabelo tabele Vrednostni koeficienti Vrednost nepremičnine - stanovanja (VA) se določi na osnovi prevzete vrednosti za stanovanje z lastnostmi (kvadraturo, vzdrževanjem, letom izgradnje) iz vrednostne tabele, katera se pomnoži z koeficienti, ki vplivajo na vrednost. koeficienti VA = TA x Ael x Ano x Afl x Ahe VA = Vrednost stanovanja TA = Vrednost iz tabele Ael = Koeficient dvigala Ano = Koeficient števila stanovanj v stavbi Afl = Koeficient nadstropja stanovanja v stavbi Ahe = Koeficient vrste ogrevanja Sklep -MODELI VREDNOTENJA SO OBLIKOVANI -PRED PRVIM MNOŽIČNIM VREDNOTENJEM VSEH NEPREMIČNIN SE BO IZVEDLO UMERJANJE MODELOV NA OBMOČJU CELOTNE DRŽAVE -UMERJANJE MODELOV POMENI PREVERITEV VERODOSTOJNOSTI VREDNOSTNIH CON, VREDNOSTI V TABELAH IN VREDNOSTNIH KOEFICIENTOV -MODELI VREDNOTENJA SE BODO V PRIHODNOSTI RAZVIJALI V SMERI IZBOLJŠANJA KAKOVOSTI IN UPOŠTEVANJEM POSEBNOSTI PO POSAMEZNIH VRSTAH NEPREMIČNIN V MODELIH sklep