‫‪ 6‬ביולי‪5102 ,‬‬ ‫י"ט תמוז‪ ,‬התשע"ה‬ ‫לכבוד‬ ‫מר אביגדור יצחקי‬ ‫ראש המטה לדיור לאומי‬ ‫משרד האוצר‬ ‫לכבוד‬ ‫גב' בינת שוורץ‬ ‫מנהלת מנהל התכנון‬ ‫משרד הפנים‬ ‫אביגדור ובינת שלום רב‪,‬‬ ‫הנדון‪ :‬ריכוז הערות פורום ה‪ 51-‬להצעת ההחלטה לקבינט הדיור בנושא מתן הקלה‬ ‫כמותית למבנים ("הקלת וכסלר") – הוספת יחידות דיור בקרקע מתוכננת‬ ‫באמצעות מסלול מהיר‬ ‫לאחר בחינת הנושא מול מהנדסי העיר של פורום ה‪ ,02-‬לרבות התייעצות עם מומחים שונים‪ ,‬אנו‬ ‫סבורים כי ההצעה שבנדון הינה שגויה מבחינה תכנונית‪ ,‬וכי אין בה תועלת של ממש‪.‬‬ ‫לתפיסתנו‪ ,‬הצעה זו מהווה צעד נוסף בכרסום חשיבותו של התכנון הכוללני ושל האחריות הציבורית‬ ‫בניהול מרחבי המגורים העירוניים‪ .‬לדעתנו‪ ,‬אין מקום להחלטות פזיזות אשר ייצרו פגיעה ארוכת‬ ‫שנים במבנה הפיסי של העיר‪ ,‬אך יותר חמור מכך‪ ,‬ייצרו פגיעה בחשיבותו ובמעמדו של תכנון כוללני‬ ‫ארוך טווח והמשכי‪.‬‬ ‫נבקש לחזור על הדברים שנאמרו בפגישת פורום ה‪ 02-‬עם שר האוצר ושר הבינוי‪ ,‬כי נדרש דיאלוג‬ ‫אמיתי‪ ,‬פתוח ומוקדם (מבעוד מועד) בין השלטון המרכזי לשלטון מקומי‪ ,‬לצורך התמודדות עם‬ ‫האתגרים האמיתיים הכרוכים בהפחתת מחירי הדיור במדינת ישראל‪ .‬יובהר‪ ,‬כי איננו רואים‬ ‫בהתנהלות בעניין ההצעה הנוכחית ‪ -‬משלוח הצעה כה משמעותית בסד זמנים כה קצר ‪ -‬בבחינת‬ ‫דיאלוג אמיתי‪ ,‬ומדגישים כי התנהלות זו איננה תורמת דבר לקידום המטרות המשותפות‪.‬‬ ‫להלן התייחסותנו הן לסוגיות העקרוניות הנוגעות להצעה והן להצעה גופה‪.‬‬ ‫סוגיות עקרוניות‪:‬‬ ‫‪ .0‬מטרת ההצעה‪ :‬לאור העובדה כי תיקון ‪ 010‬העניק לוועדות המקומיות‪ ,‬גם אלו שאינן‬ ‫מוסמכות‪ ,‬סמכויות של ממש להוספת שטחי בנייה בדגש על מגורים (סעיף ‪65‬א(א)(‪ )06‬ואחרים)‪,‬‬ ‫לא ברור איזה צורך משרתת ההצעה החדשה‪.‬‬ ‫‪ .5‬קיצור פרקי זמן‪ :‬במסגרת החוק הקיים‪ ,‬אישורה של תוספת בנייה בהליך סדור אמור לארוך‬ ‫פרק זמן של כשנה‪ .‬החוק אף קבע לוחות זמנים דווקניים משלב קליטת תכנית ועד לאישורה‬ ‫(ראו סעיף ‪011‬א)‪ .‬לא ברור האם וכיצד ההליך החדש המוצע‪ ,‬הכולל הקלה הדורשת פרסום‬ ‫ועמו התנגדויות‪ ,‬עררים ועתירות מנהליות‪ ,‬צפוי להביא לקיצור משמעותי של פרק זמן זה‪.‬‬ ‫‪ .3‬הוספת נטל על הרשויות המקומיות‪:‬‬ ‫‪ ‬ההצעה מתעלמת מהנטל הבירוקרטי הכרוך בהטמעת הליך רישוי או תכנון חדש‪ .‬הועדות‬ ‫המקומיות עוד לא התנסו ניסוי של ממש בהטמעת תיקון ‪ 010‬ויש לשער שהועדות יתקלו‬ ‫בלא מעט תקלות בהטמעת המעבר‪ .‬טרם נכנס לפועל תיקון זה‪ ,‬וכבר עולה הצעה להליך‬ ‫חדש שתועלתו מוטלת בספק‪ ,‬ונזקיו קרובים לוודאי‪.‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪‬‬ ‫תוספת לא מבוקרת של שטחים ליחידות דיור‪ ,‬לרבות הגדלה משמעותית בהקלות בקווי‬ ‫בנין או תוספת קומה‪ ,‬מהווים פוטנציאל משמעותי לתביעות לפי ס' ‪ .011‬בס' ‪011‬א' להצעת‬ ‫החוק מצוין כי יהיה על הועדה המקומית לשאת בעלויות אלו‪.‬‬ ‫‪ .4‬רציונל תכנוני‪ :‬השלכתה העיקרית של ההצעה הינה העברת הסמכות של הועדה המקומית‬ ‫לאשר תוספת כזו במסגרת תב"עות‪ ,‬לאישור במסגרת הקלה בהיתר בניה‪ .‬ברור לגמרי כי הליך‬ ‫תכנוני רגיל המתקיים במוסדות התכנון הינו ממצה יותר‪ ,‬מקיף יותר ובסופו של יום גם מהיר‬ ‫ויעיל יותר מאשר תכנון באמצעות הקלות בשלב הרישוי‪.‬‬ ‫‪ ‬הליך תכנוני‪ ,‬להבדיל מהקלה הניתנת במסגרת הליכי רישוי‪ ,‬הינו הליך תקין יותר מבחינה‬ ‫תכנונית ונכון יותר מבחינה ציבורית‪ .‬הליך תכנוני מאפשר לתת את הדעת לפרוגרמות‬ ‫השונות‪ ,‬להשלכות הקרובות והרחוקות של הדברים‪ ,‬וכמובן ניתן לחרוג במסגרתו מהסד‬ ‫הצר יחסית של משטר ההקלות‪.‬‬ ‫‪ ‬כמו כן‪ ,‬כל ההקצאות הציבוריות אשר נערכות במסגרת התב"ע (הפקעות‪ ,‬זיקות הנאה‪,‬‬ ‫שטחים ציבוריים בנויים)‪ ,‬הנותנות מענה לאותה תוספת יחידות דיור‪ ,‬לא ייכללו במסגרת‬ ‫הבקשה להקלה בהיתר בניה‪.‬‬ ‫‪ ‬ההצעה מהווה שבירה של עקרון התכנון הכוללני‪ .‬במסגרת ההצעה‪ ,‬במרקמים רבים בעיר‬ ‫ניתן יהיה להגיע לזכויות שיחרגו ממבנה הזכויות המתארי (הן בכל הנוגע לגובה והן בכל‬ ‫הנוגע להיקף הזכויות)‪ .‬כבר עתה‪ ,‬מתמודדים הרשויות המקומיות והתושבים עם אי וודאות‬ ‫תכנונית ואנדרלמוסיה ציבורית במסגרת תמ"א ‪ ,33‬המייצרים רעש מערכתי רב ללא‬ ‫תוצרים תכנוניים ממשיים המצדיקים זאת‪ .‬ההצעה הנוכחית מאיימת לפגוע אף יותר‬ ‫במערך האיזונים והבלמים הקיים בתכנון המתקיים במסגרת תב"ע‪ ,‬המאזנת בין הצרכים‬ ‫הציבוריים‪ ,‬עמדות התושבים וכל הגורמים הרלוונטיים העירוניים‪.‬‬ ‫‪ ‬בשנים האחרונות נעשה מאמץ תכנוני רב לאשר תכניות בנייה רבות‪ .‬אלו נעשו תוך מתן‬ ‫תשומת לב קפדנית לצרכי הציבור ולפרוגרמות השונות הנדרשות מתכנון‪ .‬מתן אפשרות‬ ‫לסטות מכל אלו באמצעות הקלה עלול לסכן תכניות טובות אלו ולשווא‪.‬‬ ‫‪ ‬יש להדגיש‪ ,‬לאור הפסיקות האחרונות‪ ,‬כי הזכויות הניתנות במסגרת הקלה אמנם כרוכות‬ ‫בחוות דעת והתנגדויות‪ ,‬אך בפועל מקבלות מעמד של זכויות מוקנות במסגרת ועדות ערר‪,‬‬ ‫בניגוד להליך תב"ע מוסדר‪.‬‬ ‫‪ ‬ההנחה שתוספת של ‪ 01%‬מקו בניין או תוספת קומה אחת בלבד תהיה מספקת אינה‬ ‫עומדת במבחן המציאות‪ ,‬ומשכך התפתחו מסלולים מקבילים של הקלות כמותיות‬ ‫לתכניות‪ ,‬וזאת במקום לבזר את הסמכות של הועדות המקומיות בנושא‪.‬‬ ‫‪ ‬לפי ההצעה‪ ,‬ההקלה לא תגרע מזכויות בנייה נוספות (כגון זכויות שלא נוצלו מתכנית‬ ‫קיימת‪ ,‬תוספת של ‪ 5.2‬קומות‪ ,‬סגירת קומת קרקע‪ ,‬תוספת של עד ‪ 52‬מ"ר ליח"ד‪ ,‬תוספת‬ ‫קומות בהקלה כולל ‪ 5.2%‬עבור כל קומה‪ ,‬תוספת של ‪ 6%‬עבור שיפור תכנון‪ ,‬תוספת עפ"י‬ ‫תיקון ‪ )010‬וכן תחול על בקשות במסלול תמ"א ‪ - 5333‬הריסה ובניה מחדש‪ .‬התרגום של כל‬ ‫הזכויות הללו יביא להקמתם של מבנים בגובה חריג בכל קנה מידה‪.‬‬ ‫לאור האמור לעיל‪ ,‬אנו סבורים שלא יהיה זה נכון להמשיך ולקדם הצעה זו‪ ,‬וממליצים למינהל‬ ‫התכנון ולמטה הדיור הלאומי שלא לאמץ החלטה זו !‬ ‫חרף האמור לעיל‪ ,‬אם בכל זאת יוחלט להמשיך בהליך חקיקה‪ ,‬יש לעמוד על מספר שינויים בנוסח‬ ‫ההצעה‪ ,‬כדלהלן‪.‬‬ ‫‪2‬‬ ‫הערות פרטניות לגוף ההצעה‪:‬‬ ‫‪ .0‬אנו מתנגדים להכללת בניינים חדשים (במסגרת התכניות להתחדשות עירונית) בהקלה שכזו‪.‬‬ ‫תכניות אלו כבר כוללות תמהילים מחושבים בקפידה‪ ,‬המותאמים לסביבתם ולשירותי הציבור‬ ‫הקיימים והמתכוננים‪ .‬תוספת יחידות דיור על התמהיל הקיים‪ ,‬ובמיוחד הטיה גדולה מאוד‬ ‫(‪ )21%‬לדירות קטנות‪ ,‬תפגע באופן מהותי במטרות התכנוניות של תכניות ספציפיות בפרט‬ ‫ובמטרות הפרוגרמתיות לאזורים עירוניים שלמים בכלל‪.‬‬ ‫לאור זאת יש להתייחס לאי הבהירות בניסוח החוק כלשונו‪ ,‬לעומת דברי ההסבר המצורפים‪:‬‬ ‫בניסוח החוק מוגדר‪ " :‬בניין חדש" – בניין שטרם הוגשה לגביו בקשה לקבלת היתר בניה או‬ ‫שטרם ניתן לו אישור לחיבור לתשתית לפי סעיף ‪021‬א' לחוק‪ .‬לעומת זאת בדברי ההסבר לחוק‬ ‫מצוין כי החוק חל על "מגרש שאיננו בנוי ומיועד בתכנית למגורים בבניה רוויה‪ ."...‬במילים‬ ‫אחרות‪ ,‬לא ברור האם ההצעה תחול על "בניין חדש"‪ ,‬הגדרה הכוללת את כל תכניות‬ ‫ההתחדשות העירונית‪ ,‬שמא רק על מגרשים ריקים‪ ,‬מתוכננים ולא בנויים‪.‬‬ ‫לאור זאת‪ ,‬יש לתקן את נוסח ההצעה בהתאם‪:‬‬ ‫בטיוטת נוסח התיקון‪ ,‬בסעיף ‪020‬א‪ ,‬בהגדרת "בנין חדש"‪ ,‬תמחק הסיפא מהמילים "או שטרם‬ ‫ניתן לו‪ "...‬ועד סוף הסעיף‪.‬‬ ‫בכל מקרה‪ ,‬אין לאפשר תוספת זו בבניינים הנמצאים בתהליך הקמה‪.‬‬ ‫הצעת עיריית באר‪-‬שבע‪:‬‬ ‫‪ ‬תוספת שטח‪ :‬יש לשמר את העדיפות לדרך המלך של המסלול התכנוני‪ ,‬אולם על‪-‬מנת‬ ‫לאפשר גמישות‪ ,‬תינתן אפשרות להקלה כמותית בהיקף של עד ‪ 01%‬מהשטח העיקרי‬ ‫לטובת שיפור התכנון‪.‬‬ ‫‪ ‬תוספת יחידות דיור‪ :‬בחלק מהערים מחוץ לאזורי הביקוש‪ ,‬העיריות נתונות בלחץ מצד‬ ‫יזמים שאישרו לאחרונה תכנית חדשה להוסיף דירות שבס – תוספת הפוגעת באופן‬ ‫ניכר באיכות הפרויקט ומעמיסה על התשתיות העירוניות‪ ,‬שכבר תוכננו לקיבולת‬ ‫מסוימת‪ .‬כמו כן‪ ,‬מדובר בפועל בדירות אשר נקנות כמעט כולן לצרכי השקעה‪ .‬לאור‬ ‫זאת מוצע שלא להתנות את מתן ההקלה בהוספת יחידות דיור‪ .‬לחליפין‪ ,‬יש ליצור‬ ‫הבחנה בין אזורי ביקוש גבוה (מרכז) לאזורי ביקוש נמוך (פריפריה)‪ :‬באזורי הפריפריה‪,‬‬ ‫הרוויים בדירות קטנות‪ ,‬אין להתנות את מתן ההקלה בהוספת דירות‪.‬‬ ‫‪ .5‬התיקון לא יחול על תכניות חדשות‪ ,‬שאושרו ב‪ 3-‬השנים האחרונות‪ ,‬ולא יחול על תכנית במתחם‬ ‫בו מצויים יותר מ‪ 4-‬בניינים‪ ,‬וזאת בשל הרצון שלא לסכל את הרציונל התכנוני והמאמצים‬ ‫התכנוניים שהושקעו בתכניות אלו בעבר‪.‬‬ ‫‪ .3‬לתנאי המופיע בסעיף ‪020‬א‪ ,‬המתייחס למגרש הנמצא בתחום רשות עירונית‪ ,‬יתווספו המילים‬ ‫"שיש לה ועדה מקומית שהוסמכה ושאושרה או שהופקדה במרחב התכנון של אותה ועדה‬ ‫תכנית כוללנית‪".‬‬ ‫‪ .4‬יקבע שההקלה לא תוכל לחרוג מהקבוע או המוצע בתכנית הכוללנית המאושרת או המופקדת‪.‬‬ ‫‪ .2‬סעיף קטן ‪020‬א(ג) ימחק‪ ,‬מהטעם שדי בתוספת של ‪ 51%‬מהשטח הכולל המותר לבנייה על‪-‬מנת‬ ‫לתת מענה לצורך בשטחי שירות‪ ,‬לרבות חנייה‪.‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪ .6‬יש להימנע ממתן הקלות בקווי הבניין‪ ,‬ולתת עדיפות למתן התוספת בקומות נוספות‪ .‬ההקלות‬ ‫הקבועות בחוק לקווי בניין מספיקות‪ .‬לפיכך מוצע‪ ,‬כי בהגדרת השטח הכולל המותר לבנייה‬ ‫יכללו רק שטחים מעל הקרקע‪.‬‬ ‫‪ .1‬כבר היום בנוסח הקיים של החוק‪ ,‬הגדרת ההקלות בתקנות שבס אינה ברורה ומאפשרת מתן‬ ‫פרשנות שונה בוועדות מקומיות שונות‪ ,‬לעניין אופי חישוב שטחי השירות המוקנים בתכנית‬ ‫לעומת שטחי השירות המוקנים במסגרת החלטת רשות מוסמכת‪ .‬תיקון לחוק צריך להסדיר אי‬ ‫וודאות זו‪.‬‬ ‫‪ .3‬יש לפשט את שיטת החישוב וריבוי ההקלות באופן כזה שניתן יהיה לערוך חישוב פשוט‪ ,‬ברור‬ ‫ומובן של תוספת הזכויות‪ ,‬שיבוא לידי ביטוי בהגדרת תקרת זכויות‪ ,‬ולבטל את ההקלות בגין‬ ‫תוספת קומה‪ ,‬הקלה כללית (‪ ,)6%‬הקלה בגין התקנת מעלית (‪ )2%‬וכיוצ"ב‪.‬‬ ‫‪ .1‬לגבי סעיף ‪ ,011‬אנו דורשים שלא להגביל את זכות הפיצוי רק לקווי הבניין או לתוספת הקומות‬ ‫ואף לא למקרקעין גובלים בלבד‪ .‬אין כל הצדקה לכך שבעל עניין בקרקע שעליה חלה התכנית‬ ‫לא יוכל לתבוע במקביל‪ .‬אנו דורשים כי תנאי למתן ההקלה יהיה חתימה על כתב שיפוי לטובת‬ ‫הועדה המקומית על ידי מגיש הבקשה להיתר‪.‬‬ ‫‪ .01‬שיקול הדעת למתן ההקלה יינתן באופן בלעדי לוועדה המקומית‪ .‬יש למצוא דרכים לעגן בחוק‬ ‫שוועדות הערר לא יורשו לראות בהקלה תוספת מוקנית‪.‬‬ ‫‪ .00‬יש לאמץ שם רשמי להליך‪ ,‬שיבטא את מהותו‪ ,‬ולא להמשיך ולכנותו "הקלת וכסלר"‪.‬‬ ‫‪ .05‬על רקע ריבוי ההצעות החדשות‪ ,‬יש צורך בחיזוק מעמדה של הועדה המקומית אל מול ועדות‬ ‫הערר המחוזיות‪ ,‬לדוגמא באמצעות הוספת נציג של הרשות המקומית בוועדת הערר‪ ,‬או לאפשר‬ ‫לוועדה המקומית ערעור בזכות (בניגוד לרשות היו"ר) על החלטת ועדת הערר – לא רק בתכניות‬ ‫בסמכות מקומית אלא גם על בקשות להיתר‪ ,‬ומיוחד אלה החורגות מתחומי ההקלה המקובלים‬ ‫(לרבות תמ"א ‪ ,33‬ההקלה המוצעת כעת וכו')‪.‬‬ ‫לסיכום‪ ,‬כפי שנאמר לעיל אנו מתנגדים להצעה זו וסבורים כי שכרה יצא בהפסדה‪ ,‬ולכן אין‬ ‫להמשיך בקידומה‪ .‬עם זאת‪ ,‬באם יוחלט לקדמה בניגוד לדעתנו‪ ,‬אזי יש להטמיע בה את כל הסייגים‬ ‫שפורטו לעיל‪ ,‬ללא יוצא מן הכלל‪.‬‬ ‫בברכה‪,‬‬ ‫עו"ד איתן אטיה‬ ‫מנכ"ל פורום ה‪02-‬‬ ‫‪4‬‬ ‫העתק‪:‬‬ ‫מר משה כחלון‪ ,‬שר האוצר‬ ‫מר יואב גלנט‪ ,‬שר הבינוי‬ ‫מר רון חולדאי‪ ,‬ראש עיריית תל אביב‪-‬יפו יו"ר פורום ה‪02-‬‬ ‫מר חיים ביבס‪ ,‬ראש עיריית מודיעין‪-‬מכבים‪-‬רעות ויו"ר מרכז השלטון המקומי‬ ‫ראשי ערים‪ ,‬חברי פורום ה‪02-‬‬ ‫מר אשל ארמוני‪ ,‬מנכ"ל משרד הבינוי‬ ‫מר שלמה דולברג‪ ,‬מנכ"ל מרכז השלטון המקומי‬ ‫עו"ד עוזי סלמן‪ ,‬יועץ משפטי לעיריית תל‪-‬אביב – יפו ויו"ר איגוד היועצים המשפטיים‬ ‫אדר' עודד גבולי‪ ,‬מהנדס העיר תל‪-‬אביב יפו ויו"ר פורום מהנדסי ה‪02-‬‬ ‫אדר' אבנר אקרמן‪ ,‬מהנדס העיר נתניה ויו"ר איגוד מהנדסי הערים‬ ‫מהנדסי הערים‪ ,‬פורום ה‪02-‬‬ ‫מר ערן ניצן‪ ,‬סגן הממונה על התקציבים וראש צוות נדל"ן ושלטון מקומי‪ ,‬משרד האוצר‬ ‫מר צחי דוד‪ ,‬רכז רמ"י‪ ,‬שיכון והגנת הסביבה‪ ,‬משרד האוצר‬ ‫‪5‬‬