? בבחינת חוזה אחיד הינם האם הסכמי מכר של דירות יד ראשונה
האם הסכמי מכר של דירות יד ראשונה הינם בבחינת חוזה אחיד? מאת :המשפטנית טל בן אבי בהנחיית עו"ד נתי רוזנצוייג בשנת 1982תשמ"ג חוקקה הכנסת את חוק החוזים האחידים ,שנועד להבטיח לצרכנים הגנה טובה יותר מפני תנאים מקפחים ,קרי ,תנאים אשר יש בהם כדי לפגוע בצרכנים באופן בלתי מידתי וללא שהיה בכוחם להתנגד לתנאים האמורים .הרקע לחקיקה היה הקושי שיש למרבית הצרכנים להבין את הכתוב בחוזים אחידים ,שהם בדרך כלל ארוכים ,כתובים באותיות קטנות ובשפה משפטית לא מובנת .חוזה אחיד הוא חוזה שתנאיו ,כולם או מקצתם ,נקבעו מראש בידי צד אחד ,כדי שישמשו תנאים לחוזים רבים בינו לבין אנשים בלתי מסוימים במספרם או בזהותם .מדובר במצב שבו אחד הצדדים ,בדרך כלל הצד החזק יותר ,קובע מראש תנאים המתאימים לצרכיו שייכללו בשורה של חוזים זהים שהוא כורת עם צדדים אחרים .זאת ,כאשר לצד השני אין כל מעורבות בגיבוש החוזה ,אלא הוא נדרש לחתום עליו כפי שהוא .במאמר זה לא נתייחס לנושא מי הם הצדדים להסכם וכי המדובר באנשים בלתי מסוימים במספרם או בזהותם ,אף כי בית המשפט נדרש לעניין זה בעבר .במאמר זה נתמקד בעניין הסוגיה שהלקוח נדרש לקבל את החוזה כמות שהוא ,כמוצר מוגמר ,והוא אינו יכול להשפיע על תוכנו ,שמוכתב לו על ידי הספק ומוצע לו על בסיס "קח או הנח". חוזה הוא אקט רצוני ,שכן אנשים מתקשרים בחוזה מתוך רצון חופשי ,אולם חוזים אחידים הם תוצר לוואי והכרח הנובע מרכישת שירותים חיוניים כמו בנקים ,חברות תקשורת ,חברות ביטוח ,בתי דיור מוגן וכדומה. "תנאי מקפח" הוא תנאי בחוזה אחיד שיש בו משום קיפוח לקוחות או משום יתרון בלתי הוגן של הספק ,העלול להביא לקיפוח לקוחות .כך למשל ,תנאי שפוטר את הספק באופן מלא או חלקי מאחריות שהייתה מוטלת עליו על פי דין אלמלא אותו תנאי ,או המסייג באופן בלתי סביר את האחריות שהייתה מוטלת עליו מכוח החוזה אלמלא אותו תנאי. דוגמה אחרת היא תנאי המקנה לספק זכות לקבוע או לשנות על דעתו בלבד את מחירו של השירות .דוגמה שלישית היא תנאי המגביל את החופש של הלקוח להתקשר עם ספק אחר .דוגמה רביעית היא תנאי השולל את זכותו של הלקוח לתקוף את החוזה בבית משפט. לסוגיה זו נדרש בית המשפט מספר פעמים הן בקביעת סיווג חוזה כחוזה אחיד והן כדי לקבוע מהו תנאי מקפח .החוק הקיים מסמיך את בתי המשפט לבטל תנאים מקפחים בחוזים האחידים .התיקון האחרון לחוק ,שהתקבל במהלך חודש דצמבר 2014מרחיב את קשת המקרים שבהם בית המשפט יכול לבטל תנאים מקפחים בחוזה האחיד .בכך ,מרחיב החוק את ההגנה על הצרכן. משרד עורכי הדין גינדי -כספי המתמחה בתחום המקרקעין ,על היבטיו השונים ,מלווה מזה שנים רבות פרויקטים קבלניים .אחד מלקוחותינו ,קבלן המוכר דירות יד ראשונה ,הפנה למשרדנו טענה של אחד מרוכשי הדירות ,לפיה חוזה המכר שעליו חתם הרוכש הוא חוזה אחיד ויש בו מספר תנאים מקפחים שדינם להתבטל. טל בן אבי ,כמתמחה במשרד גינדי-כספי עורכי דין ונוטריונים ,מסבירה במאמר זה לאחר שבדקה את הנושא ,כי ע"פ הוראות חוק החוזים האחידים ועמדת הפסיקה ,ברוב המקרים חוזה מכר שמוצע באופן אחיד לכל רוכשי הדירות בבניין/בפרויקט נראה שייכנס תחת הגדרה של "חוזה אחיד" לפי חוק החוזים האחידים ,תשמ"ג .1982-כמו כן יצוין כי ניהול משא ומתן ביחס לתניות החוזה אינו שולל כשלעצמו את סיווגו של החוזה כחוזה אחיד .אלא שהפסיקה מתייחסת לאופיו של משא ומתן ביחס לתניות החוזה וקובעת שככל שהמשא ומתן חולל שינוי משמעותי הן מבחינת ריבוי השינויים והן מבחינת טיבם והיקפם הכספי ,כך לא ניתן עוד להשקיף על חוזה המכר כחוזה אחיד. נסקור כמה מקרים הקשורים לרכישת דירות יד ראשונה מקבלן ,בהם נדרש בית המשפט להכריע האם הסכמי המכר הם בבחינת חוזה אחיד או לא .במקרה הראשון המבקשת הייתה נציגות הבית המשותף של הדיירים בפרויקט מגורים בבניין "לב העיר" בת"א .המשיבה ,היא החברה שיזמה את בניית הפרויקט ,הוציאה אותו לפועל וערכה את הסכמי המכר עם הרוכשים .לאחר שנמכרו ונמסרו 75%מן הדירות בבניין וניהול הפרויקט עבר לידי נציגות הבית במשותף, דרשה המבקשת מן המשיבה לשלם ,כמו שאר בעלי הזכויות בבניין ,את חלקה היחסי בהוצאות האחזקה של הרכוש המשותף עבור הדירות שעדיין היו ברשותה .המשיבה סירבה לכך בהתבסס על סעיף בהסכם המכר הקובע כי לאחר מסירתן של 75%מהדירות ,יישאו הרוכשים לבדם בתשלום דמי הניהול ,והמשיבה לא תצטרך לשלמם אף בגין דירות שטרם נמסרו .בעקבות זאת ,הגישה המבקשת תביעה בבימ"ש ובה טענה ,כי הסכמי המכר הם חוזים אחידים וכי הסעיף המעניק למשיבה פטור מדמי ניהול הוא תנאי מקפח בחוזה אחיד ויש לבטלו .בית המשפט המחוזי שנדרש לסוגיה זו, קבע ,שאין מדובר בשינויים בודדים במספר ,אלא במסכת שלמה וארוכה של שינויים ותיקונים ומכאן נוכח ריבוי התיקונים שנערכו בהסכם המכר,טיבם והיקפם הכספי ,יש לקבוע שהסכמי המכר שנחתמו לא היו בגדר חוזה אחיד. בער עור שנדון בביהמ"ש העליון הובהר ,כי לא כל שינוי שנעשה בנוסחו של חוזה "מאסטר" במשא ומתן בין הצדדים ימנע הכרה בחוזה שנחתם כחוזה אחיד .זאת ועוד ,אין ספק שהכנסת שינויים בחלק מן החוזה אינה מונעת את החלת כלליו של חוק החוזים האחידים על חלק אחר בו שלא הוכנסו בו שינויים .אולם ,בכל מקרה ומקרה יש לבחון מהם השינויים שהוכנסו ,מבחינת טיבם והיקפם ולהכריע בהתאם להם לעניין סיווג החוזה כחוזה אחיד. מקרה אחר אירע בגבעת שרת בבית שמש .התובעים רכשו קוטג'ים בשכונה וטענו כי החוזים שעליהם חתמו היו חוזים אחידים וכי הם כוללים תנאים מקפחים רבים .הם תבעו פיצויים בגין האיחור במסירת הבתים ,ליקויי בנייה ,ירידת ערך ועגמת הנפש שנגרמה להם .עוד דרשו החזר כספים ששילמו לחברת הבנייה עבור הוצאות וערבויות .בהידרשו לעניין זה ,קבע בית המשפט ,כי אין מדובר בחוזה אחיד ,משום שהתובעים שהיו מיוצגים כולם על ידי עורכי דין ,ניהלו משא ומתן בטרם הרכישה בקשר לתנאיו השונים של החוזה ,הוסיפו ושינו סעיפים רבים בחוזים שנחתמו ולכן לא מדובר בחוזה אחיד ואין צורך לדון בשאלת קיומן של תניות מקפחות. ככלל ,בעסקאות מכר שונות במשרדנו ,אנו מקיימים ומאפשרים ניהול משא ומתן פרטני לגבי תנאי החוזה .במרבית הסכמי המכר אנו מצרפים נספחי שינויים ואלו מהווים חלק בלתי נפרד מהסכם המכר ומשכך אין מקום להפרדה בין הסכם המכר לבין השינויים שנערכים בו במסגרת נספחי השינויים .מכאן ,שלפי פסיקת בית המשפט ,שינויים מהותיים אלו מוציאים את הסכמי המכר האמורים מסיווגם כחוזים אחידים .אדגיש כי סעיף 2לחוק החוזים האחידים קובע: "חוזה אחיד הוא נוסח של חוזה שתנאיו ,כולם או מקצתם ,נקבעו מראש בידי צד אחד כדי שישמשו תנאים לחוזים רבים בינו לבין אנשים בלתי מסוימים במספרם או בזהותם" .מכאן אנו למדים שבחינת חוזה אחיד אינה נעשית על בסיס חוזה ספציפי אלא על בסיס מספר רב של חוזים .כאשר ביהמ"ש בוחן הסכמי מכר האם הם בבחינת חוזה אחיד הוא מבסס החלטותיו על סמך ראיות שהוגשו על ידי הצדדים אך מתייחס גם לחוזים ונספחי שינויים נוספים שנחתמו עם רוכשים נוספים בפרויקט ,לרבות אלו שבחרו שלא להעיד ו/או לא להגיש ראיות מטעמם .ויודגש ,כי למעשה ההחלטה האם המדובר בחוזה אחיד נמדדת ונבחנת עפ"י חוזים נוספים ולא רק חוזה פרטני אחד. באופן כללי בלבד ומבלי להתייחס לחוזים לרכישת דירה יד ראשונה מקבלן ,נראה שיהיה נכון שאם קיבלתם חוזה אחיד הכולל תנאים מקפחים ואתם רוצים לערוך בו שינויים ,יש ל העלות דרישה זו בפני הספק ולוודא כי השינויים מהווים חלק בלתי נפרד מההסכם .אם הספק מסרב יש לפנות לערכאה משפטית ולטעון כי יש לבטל את התנאים המקפחים. כאשר מתנהל משא ומתן מהותי המצליח לחולל שינויים בתניות החוזה ,שינויים מהותיים בטיבם ובהיקפם ,ככל הנראה החוזה ישלול את סיווגו כחוזה אחיד. אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או חוות דעת ,או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד .האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושא .בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.
© Copyright 2025