1. No category

‫טיפים‪ ,‬עצות והמלצות‬
‫שיש לקחת בחשבון בטרם רכישת דירה מקבלן ‪ ,‬קרא והתעדכן ‪...‬עו"ד אברהם ללום‪ ,‬שותף בכיר במשרד עוה"ד ‪-‬‬
‫דעת מומחה‬
‫‪13/1//0133‬‬
‫האם כדאי לרכוש דירה מקבלן ? רכישת דירה זה לא עניין של מה בכך‪ ,‬בעבור‬
‫מרבית האנשים‪ ,‬רכישת דירה הינה העסקה הגדולה והחשובה ביותר אליה יכנסו‬
‫במהלך חייהם‪ ,‬ולפיכך ישנה חשיבות עליונה לייצוג ע"י משרד עורכי דין המתמחה‬
‫ספציפית בתחום המקרקעין‪ .‬כל כספנו מושקע ברכישת הדירה‪ ,‬הביטחון של‬
‫המשפחה והילדים תלוי ברכישת הדירה‪ ,‬שכן‪ ,‬יש לשקול זאת בכובד ראש‪ .‬קיימים‬
‫מוקשים רבים בהליך מסוג זה‪ ,‬ויש צורך ביצירתיות ומקצוענות על מנת להימנע עד‬
‫כמה שניתן מתקלות ‪/http://www.lalumlaw.co.il -‬עשרת‪-‬המוקשים‪-‬בעסקאות‪-‬‬
‫לתחושת‬
‫מעבר‬
‫מכר‪-‬מקרקעין‪-‬יצירתיות‪-‬ומציאת‪-‬פתרונות‪-‬לסיום‪-‬עסקת‪-‬המכר‪.‬‬
‫הביטחון שמקנה בעלות על דירת המגורים‪ ,‬תחושת הביתיות ונכס עתידי‪ ,‬יש לקחת‬
‫בחשבון גם את השיקולים הכלכליים הכרוכים בכך‪ .‬דירה הינה הנכס החשוב‬
‫המשמעותי והיקר ביותר לכל אדם‪ ,‬לכן אין מקום לעשות טעויות בהליך הרכישה !!!!‬
‫לאחר שעו"ד מטעמנו בדק את הערבויות הניתנות במסגרת ליווי הפרויקט(ערבות בנקאית אוטונומית והערת‬
‫אזהרה‪ ,‬מכתב החרגה) וכן את המצב המשפטי‪ ,‬היתר הבנייה‪ ,‬זכויות הקבלן במקרקעין‪ ,‬התב"ע‪ ,‬בדיקת שעבודים‬
‫לרבות נסח הטאבו‪/‬חוזה החכירה ואישור המנהל‪ ,‬נעבור ונבדוק‪ ,‬כי שאכן הקבלן רשום בפנקס הקבלנים‬
‫‪ /http://www.acb.org.il/site‬לאחר מכן לעשות בדיקה לגבי המוניטין של הקבלן לברר פרטים על הקבלן (האם‬
‫הוא אמין ובעל חוסן כלכלי איתן) את טיב הבנייה‪ ,‬לבקש מהקבלן פרטים לגבי בניינים או פרויקטים שהוא בנה‬
‫בעבר ולסייר בפרויקטים קודמים‪ ,‬לבדוק את רמת הגימור‪ ,‬לבדוק האם הקבלן עומד בהתחייבויותיו כלפי הדיירים‬
‫בבניינים שבנה לדבר עם שכנים‪ /‬דיירים בבניין לתורך כך‪ ,‬אין כמו עבודת רגליים‪ .‬חשוב לבדוק ברשות המקומית‬
‫מה הצפי לפיתוח האזור ובנייה בסמוך‪ .‬לא לשכוח כי פרוספקטים‪ ,‬תמונות והדמיות הן רק לצורך הדמיה ואינן‬
‫מחייבות‪.‬‬
‫יש לבדוק היטב את המפרט הטכני ‪ -‬המפרט הטכני הוא מסמך המצורף‬
‫לחוזה המכר‪ ,‬המחייב את הקבלן‪ .‬על פי חוק המכר (דירות)‪ ,‬אסור למכור‬
‫בישראל דירה ללא מפרט טכני‪ .‬במפרט הטכני מפורטים כל הרכיבים‬
‫שמהם בנויה הדירה‪ .‬ביום ‪ 31/3/33 -‬אישרה הכנסת בקריאה שלישית תיקון‬
‫לחוק המכר (דירות) התשע"א – ‪/http://www.lalumlaw.co.il - 1122‬תיקון‪-‬‬
‫מס‪-5-‬לחוק‪-‬המכר‪-‬דירות‪-‬מטיב‪-‬עם‪-‬רוכשי‪-‬הדירות‪-‬האומנם‪.‬‬
‫לאחר החתימה עלולים בעבר לא היה מוסדר בחוק איחור בתקופת הזמן למסירת הדירה לרוכש‪ ,‬וכל קבלן היה‬
‫קובע את תקופת הזמן בהסכם המכר‪ .‬לאור תיקון החוק‪ ,‬הוסף סעיף ‪5‬א המונה תקופת זמן ופיצוי כספי‪ .‬כיום‪ ,‬אם‬
‫לא העמיד הקבלן את הדירה לרשות הרוכש לאחר ‪ 01‬יום מתום המועד הקבוע בחוזה המכר‪ ,‬זכאי הרוכש לפיצוי‬
‫ללא הוכחת נזק‪ .‬לפרטים מלאים – ‪/http://www.lalumlaw.co.il‬תביעה‪-‬בגין‪-‬הפרת‪-‬חוזה‪-‬כלים‪-‬מעשיים‪.‬‬
‫המיקום והתקציב (העלויות והמיסים הרלוונטיים ברכישת דירה מקבלן)‪ ,‬הינו (בדיקת סביבת המגורים המתאימה)‬
‫– אחד הדברים המהותיים ביותר שישפיעו על החיים שלנו לאחר רכישת הדירה לרבות על הילדים שלנו‪ ,‬היא‬
‫סביבת המגורים שלנו‪ .‬עלינו לבדוק את הזמן הנדרש על מנת להגיע למקום העבודה‪ ,‬גני ילדים ומוסדות חינוך‪,‬‬
‫פיתוח סביבתי‪ ,‬שכנים‪ ,‬מידת הקרבה של הדירה למוסדות בריאות רווחה דת ותרבות ואת רמתם וכן לאזורי‬
‫תעסוקה ומסחר גישה נוחה לתחבורה ציבורית‪ .‬הבדיקות האמורות‪ ,‬הינן רק חלק מהבדיקות שמומלץ לעשות בעת‬
‫רכישה של דירה מקבלן‪.‬‬
‫ אני מאמין כי בשנת ‪ 0130‬נחזה בהתגברות של רכישות מקבלנים וירידה ברכישת דירות יד שנייה‪,‬‬‫האמור הינו למעט מוכרים שיבקשו לנצל את הפטור שלהם וימכרו במסגרת ההקלות וזאת עד לסוף בשנת ‪.1121‬‬
‫נראה יותר עסקאות של רכישת דירות מקבלן‪ ,‬לאור המגמה הכללית של ממשלת ישראל להפשיר אדמות ולהוריד‬
‫את מחירי הדירות בארץ‪ .‬התוצאה בשטח‪ :‬יותר עסקאות של רכישת דירות מקבלן באזורים שצפויים להפשרה‬
‫ונמצאים בסמוך למגורים‪.‬‬
‫המחבר – עו"ד אברהם ללום‪ ,‬המתמחה בעסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין הנו שותף בכיר במשרד עוה"ד –‬
‫‪ ,‬כמו כן הינו מנהל פורום נדל"ן‪ ,‬באתר הפורומים המשפטיים משמש כחבר‬
‫המועצה הארצית של לשכת עוה"ד בישראל‪ ,‬מרצה בכיר באקדמיה ובחברת מחשבות ועוסק בליווי יזמים ברכישת‬
‫קרקעות ובנייה של פרויקטים למגורים ומשרדים‪.‬‬