מסמך מדיניות תכנונית (סרוק) - עיריית תל-אביב-יפו
מס' החלטה 5035/30550 50-5500ב' 0 - התוכן -מדיניות רצועת החרש ()6 מדיניות רצועת החרש אישור מדיניות מטרת הדיון :דיון חוזר -אישור מדיניות בניה ופיתוח לאחר סיור במקום. מיקום :מצפון -גשר לה -גרדיה ,ממזרח -האיילון ,ממערב – רחוב החרש -דרך חיל השריון ,מדרום צומת חיל השריון. שטח קרקע :כ 48 -דונם ב 7מתחמים: א .מתחם צפוני -בין גשר לה -גרדיה וגשר ההגנה ,כ 84דונם ב .מתחם דרומי -בין גשר ההגנה וצומת חיל השריון ,כ 53דונם מתכנן :אדר' חיים דותן יזם :עיריית תל אביב -יפו בעלות :פרטיים ,עיריית תל-אביב יפו ,מדינת ישראל .בין גשר לה גרדיה וההגנה -פרטיים שונים .בצמוד מדרום לגשר ההגנה -מגרשים בבעלות עירייה ,בתוואי האילון -עירייה וממ"י .באמצע החלק הדרומי מגרשים בבעלות חברות תנובה וסנו אשר החלו מקדמות תכנון גם דרומה להם במגרשים פרטיים קטנים. תשובות לשאלות הועדה בדיון הקודם מתאריך ( 00.4.51פרוט' 0551-9ב') ע"י טליה מרגלית .0זכויות בניה ,תמהיל ונפחי בניה מוצעים: מצב תכנוני קיים: מצפון לגשר ההגנה: .1תכנית א.ש.ד מס' 7174בתוקף ( ,)1447כ 500%בניה לתעשייה עתירת ידע מעל רצף ככרות ומסחר ב5 מתחמים ,סה"כ כ 34,000מ"ר שטח עיקרי .לא מומשה עד כה. .7תכנית מתחם החרש מס' 7857אשורה למתן תוקף .כ 500%בניה לתעסוקה מעל רצף ככרות ומסחר ב5 מתחמים ,סה"כ כ 80,000מ"ר שטח עיקרי. מדרום לגשר ההגנה: תב"ע תקפהQ :יפו .)1404( 340 ,)1425( 1703 ,יעוד :שטח לתכנון בעתיד ,אזור מלאכה ,זכות דרך ,שצ”פ כזכות דרך לאורך נתיבי איילון ,שטח לחלוקה מחדש ,שביל הולכי רגל. זכויות בניה מוצעות א .מדרום לגשר ההגנה: חלוקת השטח למגרשים לבניה בגודל 5דונם לפחות על סמך הבעלויות והחלקות הקיימות .תוספת זכויות בניה בכלל הרצועה עד ל 830%שטח עיקרי 80%+שטחי שרות ,כמקובל באזורי מע"ר .חלופות :איחוד בין שטחי העירייה והפרטיים בצמוד לגשר ההגנה מדרום או בניה בנפרד. בנוסף לאחוזי הבנייה יהיו 7קומות של חניונים עיליים ו 7קומות של חניונים תת קרקעיים (אופציה). זכויות הבנייה במגרשים יחושבו לפי שטח החלקות מרחוב חיל השריון ועד לקו זכות הדרך של נתיביאיילון לפי תוכנית .1703 בתחום המגרשים תינתן זכות לכביש שרות בזיקת הנאה. -בתחום המגרשים תינתן זכות לטיילת בזיקת הנאה. עמ' 1 מבא"ת ספטמבר 7002 מס' החלטה 5035/30550 50-5500ב' 0 - נפחי בניה ושימושי קרקע מוצעים רצועה מדרום לגשר ההגנה (מדרום לצפון) מגרש 1 7 שטח מגרש מ"ר לפני הפקעה שטח מגרש מ"ר אחרי הפקעה 8,724 מגרש 5 4,055 7,433 15,500עיקרי 3570שרות 00,/05סה"כ מגרש 8 0,055 5,312 13,450עיקרי 0550שרות 00,065סה"כ מגרש 3 8,540 14,483עיקרי 2,454שרות 01,00/סה"כ מגרש 0 5,724 13,337עיקרי 0,771שרות 00,/1/סה"כ מגרש 3 0 (חלופה) 9,005 2,028 58,355עיקרי 15,415שרות 40,/46סה"כ 830% 01,065 14,878 000,111 סה"כ בנייה 1,105 סה"כ מ"ר בנייה מספר קומות 14,731עיקרי 2200שרות 06,900סה"כ 7ק' חנייה 1ק' מסחר 7ק' משרדים 77+ק' מגדל 7ק' חנייה 1ק' מסחר 7ק' משרדים 13 +ק' מגדל 7ק' חנייה 1ק' מסחר 7ק' משרדים 14 +ק' מגדל 7ק' חנייה 1ק' מסחר 7ק' משרדים 75 +ק' מגדל 7ק' חנייה 1ק' מסחר 7ק' משרדים 14 +ק' מגדל 7ק' חנייה 1ק' מסחר 7ק' משרדים 80+ק' מגדל ב .מצפון לגשר ההגנה: בהתאם לזכויות אלה ,הגדרת מיקומים לתוספת בניה של 130%שטח עיקרי מעל המותר בתכניות המאושרות. IV V VI א+ב שטח מגרש מ"ר לפני הפקעה מגרש 1 א+IV בIV /,049 שטח מגרש מ"ר אחרי הפקעה 7103.2 1784.0 V /009 7803.5 1742.4 עמ' 7 VIIIVII מ"ר נטו מסחר קומה 0 מ"ר נטו משרדים 0 קומ' מ"ר נטו מגדל (ע"פ 055מ"ר קומה נטו) סה"כ מ"ר בנייה ספר קומות 7842.5 0000 7343.4 2700 4280עיקרי 5444.8שרות 0/644.4 סה"כ 11045.4 עיקרי 8852.3שרות 000/0.0 7ק' חנייה 1ק' מסחר 7ק' משרדים 10ק' מגדל 7ק' חנייה 1ק' מסחר 7ק' משרדים 17ק' מגדל מבא"ת ספטמבר 7002 מס' החלטה 5035/30550 50-5500ב' 0 - VI /104 7345.3 1823.7 7430.3 2700 VIIIVII 4650 5705.8 1003.1 5710.7 4000 מגרש 0 1,465 0,183 7,300 3,000 73,037 שגריר מגרש 9 0,051 0,070 7,100 8,700 75,312 אשד סה"כ 11073.2 עיקרי 8030.5שרות 06016סה"כ 18813.5 עיקרי 3200.17 שרות 05000.40 סה"כ 72037עיקרי 11001שרות /0,10/ סה"כ 74412עיקרי 11472שרות 40,144סה"כ מגרש 05 ר.אשר 6,000 8,474 1,800 7,400 12,420 77120עיקרי 4420שרות /0,546 סה"כ 830% /1600 28116.9 11627 23253.9 97145 0110/64 סה"כ בנייה 7ק' חנייה 1ק' מסחר 7ק' משרדים 17ק' מגדל 7ק' חנייה 1ק' מסחר 7ק' משרדים 10ק' מגדל 7ק' חנייה 1ק' מסחר 7ק' משרדים 73 +ק'מגדל 7ק' חנייה 1ק' מסחר 7ק' משרדים '50 +מגדל 7ק' חנייה 1ק' מסחר 7ק' משרדים '53+מגדל ./קשרים אורבניים וקשר לתכניות אחרות במזרח ובמערב האיילון מדיניות העירייה לאזורי מע"ר ותעסוקה ,תכנית המתאר המחוזית (תמ"מ )3ותכנית "מתחם התחנות" מראות בניה מע"רית ברצועת החרש -חיל השריון (בין גשר לה -גרדיה וצומת חיל השריון) כהמשך לתכניות המע"ר הדרומי בדרך פ"ת ורחוב הרכבת .פיתוח הרצועה קושר מספר הזדמנויות עירוניות: .1חיזוק מתחם התחנות וטיפול בחלקו המזרחי הסובל מהזנחה קשה במיוחד. .7קישור אורבני בין התחנה המרכזית החדשה ,מתחם לוינסקי ורצועת לבנדה ותחנת רכבת הגנה. .5יצירת חזית מרשימה לנתיבי איילון בכניסה הדרומית לעיר -מול פרויקט מתחם אלונים המתוכנן מן העבר השני של הגשר. צמידות הרצועה לנתיבי איילון ולמגוון אמצעי תחבורה ציבורית ,לצד נבדלותה משכונות המגורים הקרובות יוצרים זמינות טובה לבניה לגובה לתעסוקה .מאידך ,מדובר ברצועה צרה הסובלת מבעיות סביבתיות ,מפשיעה (בעיקר נרקומנים) ואיום על בטחון הולכי רגל ומנותקת מהעיר על ידי נתיבי תנועה וגשרים .אי לכך יש צורך ביצירת: .1רצף בינוי תואם לתנועת הולכי רגל מסיבית ומוגנת. .7סביבת עבודה נוחה התואמת את הריחוק היחסי ממרכז העיר. .5הגנה ממפגעים סביבתיים להולכי רגל ,מבקרים ועובדים. .8אטרקטיביות מסחרית וסביבתית למבקרים ומשתמשים. מכאן עוצבה הרצועה כרצף של כיכרות ומעברים מוגנים בין גשר לה גוורדיה וגשר ההגנה ,וכרחוב פנימי מדרום לשם .רצפים אלה קושרו לרחובות סביב כדלקמן: .1משני צידי גשר ההגנה הותוו כיכרות במפלס הגשר ,ובהן כניסה למתחמים וכן ירידות ומעברים למפלס רחוב החרש -חיל השריון. .7משני צידי גשר ההגנה הותוו מעברים לרחוב במספר נקודות ,בחלק הדרומי יש כניסות ישירות לכל מבנה מדרך חיל השריון. .5ממפלס הולכי הרגל בדרום המתחם -גשר ישירות לשכונת שפירא ,ומעבר הולכי רגל .0תחבורה עמ' 5 מבא"ת ספטמבר 7002 מס' החלטה 5035/30550 50-5500ב' 0 - א .לאור הקרבה לתחנת הרכבת יהיה תקן החניה הצמודה נמוך ותוקצה חניה ציבורית לבאי תחנת הרכבת. ב .בשטח הצמוד לגשר ההגנה מדרום מתחת למפלס הגשר והכיכר ,ניתן לפתח מרכז חניה ותחבורה כצמוד לתחנת הרכבת. ג .כביש השרות במזרח הרצועה יחובר בצפון לירידה מגשר לה גוורדיה ,יוארך מתחת לגשר הגנה וישרת את כלל המתחם. ד .מכביש השרות תהיה כניסה ישירה לחניונים פרטיים וציבוריים במתחם. ג .כביש השרות יקושר לדרך החרש -חיל השריון במספר נקודות לצורך כניסה נוספת למתחם ולצורך יציאה ממנו. להערכת יועץ התנועה ,ניתן יהיה להשלים כ 80%-30%מן הבניה ללא שינויים מהותיים במערך הכבישים אך לקראת שלב זה יש לשקול את הפתרונות הבאים: .1הגבהת ויאדוקט האוטובוסים המוביל לתמח"ת כך שניתן יהיה ליצור מתחתיו פניה לכוון דרום מן המתחם אל דרך חיל השריון. .0המשך רחוב שלמה בגשר "המכנסיים" עד לרחוב ההגנה במזרח האיילון ,החוצה את השטח במפלס גשר ההגנה ובמקביל אליו. שני הפתרונות ניתנים לשילוב .בחינה של נחיצות הגשר נערכת כעת במסגרת עדכון תכנית האב לתנועה בדר' מערב העיר. ישיבת ועדת המשנה מיום 14.4.7002פרוט' 7002-75ב' דנה והחליטה לשוב ולדון במדיניות בנוכחות יועץ התנועה. ישיבה קודמת מספר 7002-4מתאריך 7130537002סעיף 17החלטת ועדה :לשוב ולדון בישיבה הבאה לגיבוש ההחלטה בלבד. ישיבה קודמת מספר 7002-4מתאריך 1130837002סעיף 1החלטת ועדה: שהצוות יבדוק את הנקודות שחברי הועדה העלו בדיון. לשוב ולדון בדיון נוסף לאחר ישיבה קודמת מספר 7002-14מתאריך 1130237002סעיף 5החלטת ועדה :באחת מהועדות הקרובות לצאת לסיור בשטח. משתתפים: שמואל גפן ,נתן וולוך ,מיטל להבי ,ארנון גלעדי ,פאר ויסנר ,שלמה זעפראני ,שמוליק מזרחי. ישיבה קודמת מספר 7002-70מתאריך 0430437002סעיף 17החלטת ועדה :ארנון גלעדי וגב' מיטל להבי יצאו לסיור יחד עם טליה מרגלית ואלדד מרחב. מסקנות הסיור יובאו להחלטת הועדה בועדה הקרובה. ישיבה קודמת מספר 7002-75מתאריך 1430437002סעיף 10החלטת ועדה :לשוב ולדון באחת הישיבות הקרובות בנוכחות יועצי התנועה. משתתפים :דורון ספיר ,מיטל להבי ,שמואל גפן ,פאר ויסנר וארנון גלעדי. מהלך הדיון: יועץ התנועה ניצן ארד הציג את הפתרונות התנועה האפשריים במקום. הפתרון המעודף ע"י ניצן הוא להתנות את פתרונות תחבורתיים בהתקדמות הפרויקט. בעל הקרקע אריק אברמוביץ ביקש מהועדה לפתור את חילוקי הדעות בין חברי הועדה ולקדם את אישור המדיניות .הוא גם הציע לרדת באחוזי בניה אם זה יפתור את בעיית החניה. יועץ התחבורה מר ווטנברג הציג את הצעתו לפתרון התנועה והיא הגבהת הויאדוקט ע"י גשר. פאר התנגד חד משמעית להגבהת גשרים. עמ' 8 מבא"ת ספטמבר 7002 מס' החלטה 5035/30550 50-5500ב' 0 - מה"ע הציע לאשר מדיניות בכפוף לפיתוח במתחם וסביבתו ותקן חניה משתנה. החלטת ועדה: לאשר את עקרונות המדיניות לרצועת החרש ומתחם לבנדה בכפוף לתנאים הבאים: .1הועדה רשמה לפניה את הפתרונות התחבורתיים שהוצגו :הגבהת הויאדוקט על מנת ליצור מעבר שמאלה ודרומה תחתיו מרצועת החרש – חיל השריון ,חיבור כביש השרות במעבר תת קרקעי דרומה לעבר מחלף קיבוץ גלויות ,המשך רחוב שלמה עד לתחנת רכבת ההגנה וגשר ההגנה. .7מהנדס העיר יגיש לועדה הצעה לשלביות מימוש זכויות הבניה בכפוף ליצירת פתרונות התחבורתיים, ותוך הסבר מימונם. .5יתקיים דיון על תכנית מתחם התחנות בועדה. מיטל להבי התנגדה להחלטה הנ"ל. משתתפים :דורון ספיר ,ארנון גלעדי ,פאר ויסנר ,יעל דיין ,דוד עזרא ,נתן וולוך ,מיטל להבי ומיכאל אטיאס. עמ' 3 מבא"ת ספטמבר 7002
© Copyright 2024