SJEKKLISTE – LEIE AV NÆRINGSLOKALER - Min side

SJEKKLISTE – LEIE AV NÆRINGSLOKALER
Leietaker bør i alle tilfeller avklare med utleier vilkårene for
og virkningene av eventuelle tillatte endringsarbeider.
Følgende punkter bør man ha et bevisst forhold til i forbin­
delse med forhandlinger om og før inngåelse av leiekontrakter
om næringslokaler:
Ombyggings- og vedlikeholdsarbeider fra utleiers
side, særlig ved leie av butikklokaler i kjøpesentre
Partene
»» Kontroller navn, organisasjonsnummer, eierforholdene
for eiendommen og at utleiers representant har fullmakt
til å inngå leiekontrakten. Utskrift av eiendomsregisteret
og firma­attest kan gi svar på dette. Dette kan leietaker be
utleier om å fremlegge. Vel så viktig er det å sjekke at den
som skal inngå leiekontrakten på leietakersiden har rett til
å inngå kontrakten (signaturrett).
Leieobjektet
»» Adresse. Sjekk at leieavtalen identifiserer leieobjektet på
tilfredsstillende måte.
»» Areal. Sjekk at arealet oppgitt i kontrakten samsvarer med
arealet angitt på tegninger over bygget og/eller i utleieopp­
gave fra megler, herunder at det er riktig fordeling av felles­
arealene mellom leietakerne. Vær oppmerksom på at det er
normalt å avtale at eventuelle feil i arealangivelser ikke gir
rett til å kreve leien justert og at eventuelle feil i arealan­
givelser heller ikke medfører noen endring av leieavtalens
øvrige bestemmelser.
»» Behov for større lokaler? Leietaker bør tenke over om det
kan bli behov for større arealer etter en viss tid. I så fall kan
det være grunn til å undersøke med utleier om det finnes
lokaler tilknyttet de eksisterende og om det kan avtales at
leietaker gis en rett (opsjon) til leie av ytterligere tilknyt­
tede arealer på et visst tidspunkt. Eventuelt kan man leie
et større areal allerede fra start av med adgang til fremleie.
Dersom det gis adgang til fremleie, bør adgang og vilkår for
dette klargjøres i kontrakten.
Tilpasninger/Endringer av leieobjektet
»» Dersom det skal gjøres tilpasninger av leieobjektet før over­
takelse, bør dette reguleres særskilt, herunder hvem som
skal foreta tilpasningsarbeidene og hvem som skal betale
for kostnadene knyttet til dette. Det er vanlig å regulere
dette i et eget bilag til leiekontrakten. Dersom leietaker skal
besørge og bekoste tilpasningene av leieobjektet, kan man
som leietaker forsøke å forhandle seg frem til nedsatt eller
utsatt leiebetaling i en viss periode.
»» Standardkontraktene innholder som regel begrensninger
mht. leietakers adgang til endring av lokalene. Vær opp­
merksom på at det ikke sjelden avtales at forbedringer lei­
etaker har foretatt tilfaller utleier uten vederlag ved opphør
av leieavtalen. Videre er det ofte avtalt at utleier kan kreve
at leietaker skal tilbakeføre leieobjektet til den stand leie­
objektet var ved overtakelsen dersom leietaker har foretatt
endringer i leieobjektet underveis i leieperioden.
»» Utleiers ombyggings- og vedlikeholdsarbeider vil kunne
medføre ulemper for leietaker, for eksempel ved støv, støy,
til dels begrenset fysisk adkomst mv. Særlig vil dette kunne
gjøre seg utslag i kjøpesentre ved utleiers arbeider på fel­
lesarealer og i forbindelse med klargjøring av tilstøtende
butikklokaler for nye leietakere.
»» Etter Standarden er utleier berettiget til å foreta alle arbeider
som måtte være nødvendige til eiendommens forsvarlige
vedlikehold eller fornyelse, og til i samme utstrekning å
foreta ethvert forandringsarbeid (herunder tilbygg, påbygg
mv.) så vel i som utenfor leieobjektet. Slik standarden lyder,
plikter leietaker å finne seg i slike arbeider uten erstatning
eller avslag i leien, med mindre ulempene for leietaker er
vesentlige. Dette skal en del til. Utleier skal imidlertid etter
Standarden påse at arbeidene blir til minst mulig sjenanse
for leietaker, og leietaker skal varsles innen rimelig tid.
»» Leietaker må således være oppmerksom på at det i leiepe­
rioden – uten at leietaker har rett prisavslag eller erstat­
ning – må påregnes visse ulemper i forbindelse med utleiers
oppfyllelse av sin vedlikeholdsplikt mv., herunder utføring
av bygningsmessige vedlikeholds- og ombyggingsarbeider
på fellesarealer og arbeider i forbindelse med klargjøring av
lokaler for nye leietakere i tilstøtende lokaler. Leietaker kan
forsøke å forhandle seg frem til avtaleregulering som for
eksempel setter begrensninger mht. når utleier skal kunne
utføre arbeidene.
Overtakelse/ Melding om mangler
»» Være oppmerksom på at leietaker plikter å sende skriftlig
melding til utleier om mulige skader og mangler innen
rimelig tid etter at leietaker har oppdaget disse. Dersom
man forsømmer denne plikten, vil leietaker kunne tape sin
rett til å påberope disse forholdene. Forhold som leietaker
kjente til ved overtakelsen, kan ikke senere gjøres gjeldende
som mangel.
»» Leietaker bør derfor besiktige leieobjektet, også før overta­
kelsestidspunkt, herunder skrive protokoll med påpeking
av eventuelle mangler som bør utbedres før overtakelse.
Det anbefales videre, slik det også er regulert i de fleste
standardkontrakter, at det i forbindelse med overtakelsen
foretas overtakelsesbefaring og at det føres protokoll som
undertegnes på stedet av begge parter. Det anbefales at det i
tillegg tas bilder av leieobjektet. Dette bør en også huske på
ved leieforholdets opphør.
STANDARDDOKUMENT UTARBEIDET I SAMARBEID MELLOM NHO OG WIKBORG REIN
SIDE 1 AV 3
Leie. Felleskostnader
»» Utleier kan i utgangspunktet forlange den leie markedet er
villig til å betale. Urimelig høy leie kan utleier imidlertid
ikke kreve, jf. husleieloven § 4-1.
»» Som regel er leien fastsatt som en årlig eller månedlig fast
sum, eller fastsatt per kvadratmeter.
»» Ved leie av butikklokaler på kjøpesenter er det vanlig med
omsetningsbasert leie, dvs. at en viss prosent av omsetnin­
gen utgjør leien som skal betales til utleier. En slik klausul
kombineres normalt med en minimumsleie som uansett
må betales, og ofte må leietaker betale en viss prosent av
omsetningen til markedsføringstiltak.
»» I tillegg til leien, må leietaker normalt betale en forholds­
messig andel av eiendommens felleskostnader, hvor det
også kan inngå et administrasjonspåslag for utleier. Det er
vanlig at andelen felleskostnader betales à-konto sammen
med leien og at det foretas en årlig avregning. Det kan være
hensiktsmessig å be om en skriftlig oppstilling over felles­
kostnadene som bilag til leiekontrakten, herunder forde­
lingsnøkkelen i forhold til leietakers andel. Leietaker kan be
om dokumentasjon i form av regnskaper og/eller budsjetter.
På denne måten får leietaker en best mulig oversikt over de
samlede månedlige utgiftene som vil påløpe.
»» Leietaker bør være oppmerksom på at denne som regel må
bekoste en rekke utgifter selv, så som renhold av egne loka­
ler, strøm, forsikring mv. i tillegg til leie og felleskostnader.
Særlig om konkurranseklausuler ved leie av butikklokaler i kjøpesentre
»» I de fleste kontrakter om leie av lokaler i kjøpesentre forbe­
holder utleier seg retten til å leie ut til annen konkurrerende
virksomhet, slik at sentereier for eksempel kan leie ut til
to frisørsalonger samtidig. Det kan således normalt ikke
forventes at utleier går med på en begrensning i motsatt
retning om at utleier ikke skal kunne leie ut til annen
konkurrerende virksomhet. Om utleier vil gå med på en slik
begrensning, vil blant annet kunne avhenge av leietakers
forhandlingsstyrke.
Vedlikehold
»» Etter Standarden skal leieobjektet ved fraflytting leveres til­
bake i kontrakts- og håndverksmessig god stand, og dersom
vedlikeholdsplikten er oppfylt med vanlige intervaller i
leieperioden, aksepterer utleier normalt slit og elde frem til
fraflytting.
»» Ikke sjelden oppstår det diskusjoner mellom utleier og
leietaker ved leieforholdets opphør blant annet mht. om lei­
etakers vedlikeholdsplikt er tilstrekkelig ivaretatt underveis
i leieforholdet. Leietaker bør sørge for å dokumentere de
vedlikeholdsarbeidene som er utført. Det kan allerede ved
avtaleinngåelsen vurderes om leietakers vedlikeholdsplikt
bør spesifiseres nærmere i egen vedlikeholdsplan. På denne
måten blir tilbakeleveringen ved leieforholdet opphør mer
forutsigbar og en unngår i større grad at det oppstår kon­
flikt mellom partene. En vedlikeholdsplan kan også være
gunstig­ere økonomisk da det inngår som ledd i en større
avtale.
Leieregulering
»» Normalt avtales det at det skal foretas en årlig 100 %
indeksregulering av leien og felleskostnadene i henhold til
konsumprisindeksen.
Bruken av lokalene. Driveplikt, særlig ved leie av butikklokaler på kjøpesenter
»» Kontroller at bruken av lokalene er i samsvar med regulert
bruk og at angivelsen av bruken er korrekt angitt i leieavta­
len.
»» Ved leie av lokaler på kjøpesenter innehar kontraktene som
regel bestemmelser om driveplikt, som pålegger leietaker
til enhver til å holde forretningen åpen innenfor senterets
åpningstider. Vær oppmerksom på at leietaker vil kunne
bli møtt med sanksjoner i form av dagbøter/erstatning fra
utleier dersom leietaker holder stengt i strid med leiekon­
traktens bestemmelser. Ved gjentatte brudd vil dette etter
forholdene kunne medføre heving mv. av kontrakten.
«Change-of-Control»
»» De fleste standardkontrakter setter begrensninger hva
gjelder leietakers adgang til omorganisering, reorganisering
eller selskapsmessige endringer, for eksempel salg av virk­
somheten, mens leieforholdet består.
»» Dersom det kan bli aktuelt med omorganisering eller reor­
ganisering av virksomheten underveis i leieforholdet eller
at leietaker ønsker å selge virksomheten mens leieforholdet
består, bør leietaker ta dette opp med utleier. Kanskje kan
det forhandles om mer fleksible løsninger enn det standard­
bestemmelsene legger opp til.
»» Leietaker bør også sjekke dette punktet opp mot en eventu­
ell låneavtale, hvor det kan være satt som vilkår at selskapet
skal omorganiseres til en bestemt selskapsform som ikke
kan oppfylles i leiekontrakten slik den er formulert.
STANDARDDOKUMENT UTARBEIDET I SAMARBEID MELLOM NHO OG WIKBORG REIN
SIDE 2 AV 3
ikke kan sies opp i leietiden. Vær oppmerksom på at man i
utgangspunktet ikke har rett til å bli frigjort fra kontrakten
før denne utløper med den følge at man plikter å betale leie
ut leietiden. Det kan derfor være grunn til å forsøke å få ned­
tegnet i leiekontrakten at man skal kunne fremleie lokalene.
Som nevnt ovenfor bør adgang og vilkår knyttet til fremleie
klargjøres i kontrakten.
Forlengelse/fornyelse
»» Leietaker bør allerede før avtaleinngåelsen tenke på om
det kan være ønskelig å leie lokalene videre når den avtalte
leietiden er utløpt. Leietaker kan forsøke å forhandle med
utleier om å få inn en klausul som gir leietaker rett til
forlengelse av leieforholdet, og ev. på hvilke betingelser.
Dersom leietaker ønske å leie lokalene for en ny periode og
dette ikke er regulert i leiekontrakten, bør leietaker tidligst
mulig gå i dialog med utleier om en mulig tilleggsavtale om
forlengelse/fornyelse. Dersom slik tilleggsavtale inngås, bør
en samtidig regulere forholdet til vedlikeholdsplikten.
Som det fremgår av det som er gjennomgått ovenfor, bør man
lese leiekontrakten nøye før signering og ha et klart bilde av
sine behov og forutsetninger. Les vår veiledning om juss og
praksis ved leie av næringslokaler her.
Leietid/opphør/fremleie
»» Leieforholdets lengde er et forhandlingsspørsmål. I næ­
ringsleieforhold er det mest vanlig at det inngås leieavtale
for en viss tid (tidsbestemt leieavtale) som opphører uten
oppsigelse ved leietidens utløp. Det er vanlig at avtalen
STANDARDDOKUMENT UTARBEIDET I SAMARBEID MELLOM NHO OG WIKBORG REIN
SIDE 3 AV 3