Skogen utgjorde 83% av verdiene i Borregaard Skoger, ifølge Statskog. Det tilsvarer 1432 millioner kroner. Bildet viser noe av denne skogen i
Trysil. Foto: Per Fossheim.
– Mer enn 5% avkastning
Assisterende direktør Arnt
Rørvik i Statskog ga på Norskog-forum et innblikk i hvordan
man hadde kommet fram til at
1,725 milliarder kroner var en
forretningsmessig riktig kjøpesum for Borregaard Skoger.
Men viktige spørsmål ble stående ubesvart.
Av Johs Bjørndal
Rørvik la vekt på hvilket «dramatisk arronderingsmessig grep» kjøpet og det forestående
12
salget av mindre teiger er. – Vi skal selge
4-600.000 daa med småflekker, hovedsakelig
i Sør-Norge, sa han. Og så var det synergieffektene.
– Kjøpet vil gi oss økte stordriftsfordeler, i
form av høyere priser og lavere kostnader.
Spesielt i Hedmark er det god match mellom
våre tidligere eiendommer og de nye, sa
Rørvik og viste fram kart over Rendalen og
Gravberget.
Eksperter involvert
Det har vært mumlet i krokene om manglende skogkompetanse i Statskog. Men
Rørvik listet opp et kobbel med eksperter og
selskaper som har vært inne som rådgivere i
kjøpsprosessen. Fra skogsida har Landskogtakseringens tidligere leder Kåre Hobbelstad
regnet avvirkningsprognoser, mens Per Olav
Fladset fra Nettskog har vært ute i skogen.
Statskogs tidligere skogsjef Finn Klungervik
har også bidratt.
Men et kjøp i denne størrelsesorden
handler om mer enn skogbruk. På den
finansielle siden har First Securities ved blant
andre tidligere deltager i Unionen, Ove
Gusevik vært tilrettelegger. Jon Gunnar
Pedersen fra Arctic Securities, som hyres inn
som en finansiell «supermann» når staten
skal kjøpe noe dyrt, har bidratt med kvalitetssikring av kalkylene i en egen rapport.
Advokatfirmaet Thommessen, PwC Norge
og eiendomsmeglerfirmaet DTZ Real har
også vært med i denne prosessen, som må ha
kostet noen kroner.
Rørvik nevnte også at statskogsjef Øystein
Aagesen i sin tidligere karriere har gjennomført rundt 20 oppkjøp i oppdrettsbransjen og
dermed hadde verdifull erfaring.
4 - 2011
Bedret boniteten
Om selve prosessen sa Rørvik at Statskog
først hadde gitt inn et indikativt bud, «i
nærheten av det Dagens Næringsliv hadde
tippet». I fjor sommer skrev avisen at prisantydningen var 1,1 milliarder kroner.
– Men dette budet var basert på selgers
prognoser. I vårt endelige bud ble våre egne
verdier og strategier lagt til grunn, sa Rørvik.
Det betyr blant annet at nesten all skogen er
jekket opp en bonitetsklasse. – Kvantumet
i hogstklasse 3 er justert opp med 25-30%,
mens det for hogstklasse 4 og 5 er justert
ned med 21% sa Rørvik. Totalkvantumet er
redusert med 7% for å ivareta miljøhensyn.
Hogstkvantumet i første tiårsperiode ble
likevel oppgitt til rundt 200.000 m3 årlig,
omtrent det dobbelte av hva Borregaard har
avvirket. I neste tiårsperiode vil det bli justert
ned til 100.000, for så å stige til 400.000 m3
om 70 år.
Skogen utgjør verdien
– Likevel vil det stående volumet på rundt 5
millioner m3 øke til om lag 9 millioner m3
om 50 år. Det er gjort et kjempebra skogkulturarbeid på denne eiendommen helt siden
krigen, sa Rørvik.
Han kunne også meddele forsamlingen
at 83% av verdiene på eiendommen var skog,
resten er potensiale for eiendomsutvikling
og energi. Etter det Norsk Skogbruk forstår
dreier det seg blant annet om et område ved
Kalnes utenfor Sarpsborg som er regulert i
forbindelse med utbygging av nytt regionsykehus i Østfold.
Bortsett fra Trya-vassdraget i Storelvdal
ble vannkraftpotensialet karakterisert som
«bare småtteri». Rundt 250 velholdte bygninger skal selges, siden Statskog forskriftsfestet
ikke har anledning til å selge jakt og fiske
i pakker som inkluderer overnatting. Om
jakt- og fiskesalget sa Rørvik at Statskog
skal benytte det systemet de har fra før, og
«operere med markedspriser, men ikke være
markedsledende». I praksis vil det si at prisen
på elgjakt i de tidligere Borregaardskogene vil
gå noe opp.
Høye priser, lave kostnader
For å beregne avkastningsverdien fra skogen
er brukt den snittpris for tømmeret som ble
oppnådd i Hedmark i 2009/10, som er litt
høyere enn Statskogs totale snitt. For driftskostnadene er brukt tall fra den nye avtalen
med Nordisk Tre, som altså fikk ny kontrakt
for drift av Statskogs opprinnelige arealer i
Sør-Norge og Trøndelag for 2011 og 2012.
Her kan det legges til at SB Skog har fått
4 - 2011
Sveaas
tapte igjen
Arnt Rørvik er assisterende direktør i Statskog, og redegjorde nylig for kjøpet av Borregaardskogene inkludert prissettingen, på
Norskogs fagseminar om eiendomsoverdragelse.
forlenget sin avtale om drift av de tidligere
Borregaardskogene i samme periode, så den
mye omtalte synergieffekten må vente litt.
Skogkulturkostnadene er beregnet ut fra
lovens minimumsnivå, avkastningskravet gir
ikke rom for mer, fikk vi vite.
Hemmelig rentesats
Men disse størrelsene blir uvesentlige i forhold til hvilken rentesats som er brukt ved
beregning av avkastningen. Her ble Rørvik
mer diffus. – Vi har forholdt oss til Finansdepartementets NOU 1998:16 Veiledning i
bruk av lønnsomhetsvurderinger i offentlig
sektor. Her framgår det at risikofri avkastning bør være 3,5%, så har vi lagt til noe for
risiko, men ikke så mye. Vi konkurrerer i
et marked så det eksakte tallet kan jeg ikke
gi, sa Rørvik. Etter å ha blitt presset litt sa
han at rentesatsen som ble brukt var over
5%. Dette fikk Norskogs Erling Bergsaker
til å tørt bemerke at i så fall måtte det årlige
overskuddet fra eiendommene være minst 85
millioner kroner, noe som er fire-fem ganger
mer enn det regnskapsmessige overskuddet
tidligere eier har operert med. Rørvik lot seg
ikke provosere av dette, men konstaterte at
Statskog etter kjøpet har hatt flere henvendelser om videresalg. – Disse aktørene har helt
klart regnet med en avkastning høyere enn
5%, sa Rørvik.
A/S Kistefos Træsliberi kjøpte i
2006 to skogteiger i Nordre Land
på til sammen 2136 dekar. Men
flere naboer var også interessert i å
kjøpe skogen som tilleggsskog og
kommunen avslo konsesjon. Kistefos
påklaget vedtaket til Oppland fylkeslandbruksstyre som i juni 2008
vedtok ikke å ta klagen til følge.
Fylkeslandbruksstyret la i sin vurdering vekt på at kjøpet ikke ville gi
en driftsmessig god løsning og heller
ikke ville bidra til bosetting i lokalsamfunnet. I tillegg mente styret at
det var uheldig å la eiendommene
bli eid av et aksjeselskap. Kistefos
Træsliberi gikk da til sak mot staten
for å få kjent fylkeslandbruksstyrets
vedtak ugyldig. Gjøvik tingrett frifant staten, men Kistefos anket til
Eidsivating lagmannsrett som altså nå
har forkastet anken og tilkjent staten
91.000 kroner i saksomkostninger.
Lagmannsretten kan ikke se at det
foreligger feil rettsanvendelse, det er
ikke lagt uriktig faktum til grunn og
saksbehandlingsreglene er fulgt, heter
det.
LMD 12.04
eller tlf. 41 52 07 94 for demo
13