VEDLEGG TIL SALGSOPPGAVE
VEDLEGG TIL SALGSOPPGAVE Oslo kommune Plan- og bygningsetaten 12606 Vedtaksdato: 14.06.2006 Vedtatt av: Byutviklingskomiteen Saken gjelder: TORLEIF HAUGS VEI 4. Gnr. 33, bnr. 83,322. Bebyggelsesplan med reguleringsbestemmesler. Planområdet bebygges med 9 frittliggende eneboliger i 2etg. Hver med en grunnflate på maks 98 m2. Kontakt: Alexander Sandaas Megler MNEF +47 408 51 045 [email protected] Merknader: Knytning(er) mot andre planer: S-3272 200504768 Saken består av 2 sider inkludert denne. Plan- og bygningsetaten Besøksadresse: Vahls gate 1, 0187 Oslo Postadresse: Boks 364 Sentrum, 0102 Oslo Telefon: 23 49 10 00 Telefaks: 23 49 10 01 Organisasjonsnummer: 971 040 823 MVA E-post: [email protected] Internett: www.pbe.oslo.kommune.no Oslo kommune Plan- og bygningsetaten 12606 UTFYLLENDE BESTEMMELSER FOR THORLEIF HAUGS VEI 4, GNR. 33, BNR. 83, 322 § 1. Avgrensning Planområdet er vist på plankart merket PSK – 2005 04768, datert 29.09.2005. § 2. Utnyttelse %-BYA skal ikke overstige 8% for hele planområdet samlet. På de foreslåtte utskilte tomter skal BYA ikke overstige 98,0m² uavhengig av tomtestørrelse. S-3272 § 3. Plassering og høyder Ny bebyggelse skal plasseres innenfor de viste byggegrenser, med den møneretning og innenfor de viste maksimale gesims-/ og mønehøyder på plankartet. § 4. Utforming Ny bebyggelse skal ha en enhetlig utforming i forhold til takvinkel, materialbruk og fargesetting. Bebyggelsen skal være klart rektangulær, ha saltak og en mørk fargebehandling. Arker eller oppløft i taket tillates ikke. Forstøtningsmurer skal utføres i tørrmurt naturstein. Vedtaksdato: 23.10.1991 Vedtatt av: § 5. Parkering Det skal etableres minimum 2 parkeringsplasser per boligenhet i underjordisk garasjeanlegg. Innkjøring til underjordisk garasjeanlegg skal ha en maksimal bredde på 5m. Bystyret, egengodkjenning Saken gjelder: Endret reguleringsplan for Holmenkollen felt I alt.A omregulering fra bolig og institusjoner (Holmenkollvedt.) byggeområde allmen- nyttig formål, friluftsomr. Og traff.omr. til byggeomr. For bolig hotell,servicevirk.,off.bygn,allmennyttig formål og traffom § 6. Fellesområder Intern kjørevei skal opparbeides i en kjørebredde på min. 4m og være felles for de 9 boligparsellene i planområdet. Arealer for lek/opphold som vist på plankartet skal være felles for de 9 boligparsellene. § 7. Avkjørsel Planområdet skal ha avkjørsel til Thorleif Haugs vei som vist med piler på plankartet. Avkjørselspunktet skal ligge vinkelrett på veien og ha en bredde på maks 4m. Merknader: § 8. Vegetasjon Vegetasjon som vist på plankartet skal bevares. Ved skade eller elde skal vegetasjon erstattes av ny vegetasjon av samme type som eksisterende. Det må ikke iverksettes tiltak som kan endre de naturlige vekstvilkår. Knytning(er) mot andre planer: V260193 27192 2602 12704 § 9. Utomhusplan I forbindelse med søknad om tiltak, skal det utarbeides en utomhusplan for den ubebygde delen av planområdet i målestokk 1:200. Utomhusarealene skal være opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan før midlertidig brukstillatelse gis. Saken består av 10 sider inkludert denne. Plan- og bygningsetaten 12606.doc Side 2 av 2 42693 29604 Besøksadresse: Vahls gate 1, 0187 Oslo Postadresse: Boks 364 Sentrum, 0102 Oslo 20398 V300606 4600 12606 Telefon: 23 49 10 00 Telefaks: 23 49 10 01 V300401 8207 Organisasjonsnummer: 971 040 823 MVA E-post: [email protected] Internett: www.pbe.oslo.kommune.no S-3272 Se Sak 126/06, 12606.doc: UTFYLLENDE BESTEMMELSER FOR THORLEIF HAUGS VEI 4, GNR.33, BNR.83, 322. Se Vedt.30.04.2001 - v300401.doc: ENDRING AV UTFYLLENDE BESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL BEBYGGELSESPLAN FOR HOLMENKOLLEN FELT 2 - DEL AV FELT B12, VOKSENKOLLVEIEN 5. Se Sak 127/04 – 12704.doc: BESTEMMELSER TIL BEBYGGELSESPLAN FOR VOKSENKOLLVEIEN 4, GNR. 33 BNR. 49 OG 91. Se Sak 296/04, 29604.doc: UTFYLLENDE BESTEMMELSER FOR THORLEIF HAUGS VEI 9, GNR. 33, BNR. 155 Se vedt.07.03.2006 – v070306N3.doc: MINDRE VESENTLIG REGULERINGSENDRING, DER §4 ER TILFØYD ET NYTT LEDD (BOKSTAV G) FOR EIENDOM GNR.33, BNR.837. Se vedt.30.06.2006 - V300606.doc: MINDRE VESENTLIG REGULERINGSENDRING MED BESTEMMELSER FOR GNR.33, BNR.49 OG 91. SE NYE ENDREDE REGULERINGSBESTEMMELSER EGENGODKJENT AV BYSTYRET 15.02.1995, S3469 (sist i dokumentet). HOLMENKOLLEN FELT 1 - REGULERINGSBESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER. S-3272 1. Flere av områdene som utgjør åsprofilen foreslås regulert til spesialområde landskapsvern. Her skal alle inngrep i terreng og vegetasjon unngås. 2. Innenfor byggeområdene er det satt grenser for bebyggelsen. Dette skal gjøre det mulig å opprettholde sammenhengende skogkledte områder, spesielt i eksponerte skråninger. Tekniske anlegg, rør/ledningstraseer o.l. bør derfor ikke legges i disse arealer. Unntak kan gjøres der det ikke finnes andre muligheter enn å krysse slikt område. 3. I bestemmelsene for byggeområdene er det lagt vekt på tilpasning av bebyggelse til landskap og vegetasjon, og bevaring og utvikling av vegetasjon som muliggjør at åsen beholder et grønt preg. Ved plassering og utforming av bebyggelse, veier og andre anlegg skal man unngå eller begrense bruken av murer, skjæringer og fyllinger eller andre unødig skjemmende terrenginngrep. Nødvendige murer i mer enn 1 m`s høyde skal byggemeldes. Disse må oppfylle samme krav til form samt material- og fargebruk som bebyggelsen. § 2. LANDSKAP OG VEGETASJON PLANENS FORMÅL: 1. Gi grunnlag for en utbygging som tar hensyn til områdets betydning for Oslos bybilde, og dets særegne miljøkvaliteter. 2. Medvirke til en saksbehandling som belyser utbyggingsprosjekter tilstrekkelig - det vil si - enkel behandling av enkle saker - omfattende behandling av omfattende og/eller kontroversielle saker. ______________________________________________________________ Byggeområdene A) I bebyggelsesplaner og byggemeldinger innenfor felt I skal eksisterende trær eller tregrupper som er verdifulle på grunn av størrelse/omfang, plassering eller art, være innmålt og vist på kartet. Planforslag og byggemeldinger skal også vise hvilke trær som skal beholdes, samt planlagt ny vegetasjon. Der hensynet til landskap og/eller klimavern tilsier dette, kan det kreves at ny vegetasjon skal etableres samtidig med bebyggelsen. Retningslinjer til § 1 Reguleringsplanen med bestemmelser og retningslinjer angir rammer for den detaljerte planlegging og utbygging i området. Arealbruken er angitt på kartet og supplert i bestemmelsene under §§ 4,5 og 6. Felt I er en viktig del av Oslos landskap, og ligger i et område der vei, vann og avløp er dårlig utbygget. Derfor må utbygging vurderes grundig og gjennomføres i en sammenheng. For å sikre at dette skjer, er det stilt krav om bebyggelsesplan (§6). § 1. AREALBRUKEN. Bestemmelser A) Disse reguleringsbestemmelsene gjelder innenfor det området som på plankartet er vist med reguleringsgrense. B) Området reguleres til - Byggeområder boliger (B) med særskilte landskapshensyn - Byggeområde hotell og annen servicevirksomhet (F) med særskilte landskapshensyn. - Byggeområde for offentlig bygning (barnehage, skole ) (O) med særskilte landskapshensyn - Byggeområde allmennyttig formål (astmainstitusjon)(A) - Trafikkområder (vei, fortau, annet trafikkareal) - Spesialområder - landskapsvern (S) C) Offentlig byggeområde I byggeområde O tillates plassert barnehage og eventuelle andre offentlige serviceformål. B) Bebyggelsesplaner samt byggesaker i eksponert terreng skal forelegges park- og idrettsvesenet til vurdering av konsekvenser for eksisterende vegetasjon og behov for ny. Sammen med byggemelding skal det foreligge plan for ubebygget del av tomten (utomhusplan) i målestokk 1:500. C) Viste grenser for bebyggelse gjelder også for anlegg under terreng, som rør, ledninger m.v. D) Spesialområde- landskapsvern I områdene S1 og S2 skal terreng og vegetasjon vernes, og det kan ikke iverksettes tiltak eller anlegg som vesentlig kan endre landskapets art eller karakter. Skjøtsel av vegetasjon og opparbeidelse av terreng skal skje i samråd med Miljøetaten. Retningslinjer til § 3 Utbyggingen av området medfører behov for betydelige offentlige og/eller private investeringer i veiutbedringer, tekniske anlegg og erverv av tomter samt utbygging til skole og barnehager. For å sikre kommunens styring med investeringer og gjennomføring, angis rekkefølgekrav for nødvendig veiutbygging som en konsekvens av planen. Nødvendige tiltak i vann- og kloakkanlegg utenfor og i om rådet, i samsvar med vann- og avløpsverkets nærmere anvisninger, skal være gjennomført. Private grunneiere/byggherrer som pålegges å opparbeide atkomstveier, tekniske anlegg og fellesarealer, kan kreve refusjon etter reglene i plan- og bygningsloven. § 3. KRAV TIL VEIER OG TEKNISKE ANLEGG Retningslinjer til § 2 Holmenkollåsen har utifra sin sentrale og eksponerte beliggenhet spesiell landskapsmessig betydning for byen. Vegetasjonen er viktig for å skjerme uterom og bebyggelse mot vind og kaldtrekk, og bevare landskapets karakter. Disse hensyn forsøkes ivaretatt på flere måter: A) Før byggetillatelse gis for noen del av felt I, skal følgende tiltak være gjennomført: S-3272.doc S-3272.doc Side 2 av 10 B) Veianlegg Side 3 av 10 S-3272 Hovedvei av tilstrekkelig standard skal være ført fram til feltet. Dette omfatter også Holmenkollveien og Ankerveien innenfor planområdet for felt 2, som må utbedres i samsvar med reguleringsplan for dette området. Nødvendige samleveier og atkomstveier i det enkelte byggeområde skal være opparbeidet i samsvar med denne reguleringsplan. C) Nødvendig støyskjerming langs hovedveier skal være gjennomført. Skjermer, voller o.l. skal i plassering, form, materialbruk og farge tilpasses landskapet. Retningslinjer til § 4 Prinsipper for utforming av bebyggelsen som ikke fremgår av kartet, samt farge- og materialbruk, beskrives som vedlegg til planene. Tomteutnyttelse regnes i BYA- tillatt bebygget areal i prosent av netto tomteareal. Parkeringsplasser på terreng skal regnes med. Dette er for at regelen skal vise klart hvor stor del av tomta som bør beskyttes mot fysiske inngrep. Ved valg av utnytting og bebyggelsesform skal det tas hensyn til landskapets karakter og kvaliteter i nær- og fjernvirkning. Disse hensynene skal i planene belyses med modell, perspektivskisser, fotomontasjer eller på annen måte som finnes hensiktsmessig. Lyse, dominerende og avvikende farger bør unngås. Taktekking av naturmaterialer som torv, tre eller skifer anbefales, for at bebyggelsen skal innordne seg bedre i landskapet. Unntak kan gjøres der tilpasning til eksisterende bebyggelse gjør det nødvendig å bruke annet materiale. Nærmere regler for bebyggelsesplan er gitt i bestemmelsenes §6. § 4. RAMMER FOR BEBYGGELSE A) Bebyggelsen skal i form, dimensjoner og materialbruk tilpasses landskap, terreng og eksisterende bebyggelse. S-3272 Retningslinjer til § 5 Fellesarealer for parkering, lek og opphold etableres i størst mulig utstrekning for å øke områdets kvalitet og utnyttelse. Arealene anlegges slik at de gir best og mest mulig likeverdig anvendelse for de enheter de er felles for. Arealer brattere enn 1:3 bør som hovedregel ikke tas inn i beregningen for krav til fellesarealer. Fellesarealer anvendes også for å ta vare på eller etablere tregrupper av et omfang som har landskapsmessig betydning. Arealene kan tillates etablert og opparbeidet etappevis i samsvar med den aktuelle utbygging. Vi forutsetter at midlertidige løsninger ikke hindrer videre utbygging innenfor denne reguleringsplanens rammer. § 5 FELLESAREALER A) Minst 1/5 av boligområder med høy utnyttelse (BYA=18%) skal avsettes til felles areal for lek og opphold (BYA=8%) er 1/10 av området. Hvert enkelt fellesareal skal være minst 100 m2. Arealene skal være egnet for formålet ut fra terrengform og arrondering. Planen skal entydig vise hvilke enheter arealene skal betjene. B) Arealer hvor trafikkstøyen overstiger laveste grense i følge miljøverndepartementets retningslinjer, må støyskjermes ved fysiske tiltak. C) Fellesarealer skal etableres og opparbeides samtidig med ferdigstillelse av tilliggende boliger. D) Det skal avsettes og opparbeides parkeringsplasser etter bygningsrådets anvisning, og minst i samsvar med den gjeldende norm. Retningslinjer til § 6 De berørte eiere bør i størst mulig utstrekning samarbeide om utarbeidelse av bebyggelsesplanen med sikte på en god totalløsning, selv om det ikke foreligger umiddelbare byggeplaner for alle. Der det er hensiktsmessig, ser man bort fra eksisterende eiendomsgrenser, og søker å løse atkomst, parkering og lekemuligheter på fellesarealer. Parkering søkes lagt under terreng eller bebyggelse, dersom dette er mer skånsomt mot vegetasjon og terreng. Det skal belyses at tilstrekkelig del av private og felles uteoppholdsarealer får en plassering, form og karakter som gjør dem nyttbare til lek og opphold. Der det legges tilrette for stor grad av frihet i utforming av de enkelte hus eller grupper, eller utbyggingen skal skje etappevis, skal planen angi rammer for eller beskrive prinsipper som kan virke ordnede og ivareta en harmonisk helhet. Hvis bygningsmyndighetene ikke finner disse krav ivaretatt, må utnyttingsgraden reduseres slik at kravene kan ivaretas. (Det kan være byggelinjer som sikrer gateløp og romdannelser, retningslinjer for plassering og utforming av gjerder, murer, trerekker, forhager, rammer for material- og fargevalg el.l.) B) I boligområdene B4,5,7,9,10 og 12 tillates tett småhusbebyggelse, kjedehus eller rekkehus. Maksimal utnyttelse er BYA=18%, og høyden skal som hovedregel ikke overstige to etasjer. Der terrenget tillater det, kan den ene etasjen være en underetasje. Bare i områder markert ved særskilt påskrift og skravur i planen kan tra etasjer tillates. § 6. BEBYGGELSESPLAN I boligområdne B1,2,3,66,8 og 11 tillates åpen småhusbebyggelse. Maksimal utnyttelse er BYA=8%. Høyden skal ikke overstige to etasjer. Der terrenget tillater det, kan den ene etasjen være en underetasje. A) Plankrav Før byggetillatelse gis, skal det foreligge samlet bebyggelsesplan for hvert enkelt byggeområde, slik de er avgrenset på reguleringsplanen. E) Med unntak av byggeområdene A og F skal bygningene ha saltak, og som hovredregel skal møneretningen følge terrenget, spesielt ved eksponert beliggenhet. B) Planen skal vise: - plassering av bebyggelsen, herunder høydeplassering målsatt ved inngangspartiet - bebyggelsens etasjetall og møneretning - avgrensning av tomter og fellesarealer - lekearealer, parkeringsløsning og annen disponering av ubebygde deler av private og felles arealer, herunder terrengplanering og forstøtningsmurer med angitt høyde der terrengforholdene krever slike tiltak, - eksisterende trær som skal bevares, og de som felles -områder der tekniske anlegg og andre terrenginngrep får konsekvenser for vegetasjonen - støyskjerming der reguleringsplanen krever dette, og ellers der støynivået overstiger laveste grense ifølge miljøverndepartementets retningslinjer for veitrafikkstøy. S-3272.doc S-3272.doc C) På tomt for offentlig bebyggelse (O), tomt for hotell/annen service (F) og tomt for allmennyttig formål (A) tillates inntil BYA=25%. Høyden skal ikke overstige to etasjer, med mindre tilpasning til eksisterende bygning gjør det nødvendig. D) Parkeringsplasser på terreng regnes med i BYA med 25m2 pr plass. Side 4 av 10 Side 5 av 10 S-3272 C) Som bilag til bebyggelsesplanen skal det innsendes plan i 1:500 for fellesarealene. Denne skal vise terrengplanering, skjæringer og fyllinger med beskrivelse av behandlingsmåten. På bilag til planen skal fremgå for hvilke deler av planområdet det foreligger umiddelbare utbyggingsplaner, og eventuelle etapper eller midlertidigheter ved disponering og opparbeidelse av fellesarealene. Som bilag til planen skal også foreligge retningslinjer for formgivning, materialbruk eller andre prinsipper som skal følges for å ivareta innbyrdes harmonisering mellom ulike deler av bebyggelsen, samt mellom bebyggelse og landskap. Videre kan det kreves framlagt trafikkstøyberegninger. S-3272 - Byggeområde hotell og annen servicevirksomhet (F) med særskilte landskapshensyn. - Byggeområde for offentlig bygning (barnehage, skole) (O) med særskilte landskapshensyn - Byggeområde allmennyttig formål (astmainstitusjon)(A) - Trafikkområder (vei, fortau, annet trafikkareal) - Spesialområder - landskapsvern (S) C) Offentlig byggeområde I byggeområde O tillates plassert barnehage og eventuelle andre offentlige serviceformål. Retningslinjer til § 7 Bebyggelsesplan stiller omfattende krav til offentlighet og politisk behandling. Når det foreligger enighet mellom berørte eiere og naboer og utbyggingen ellers er i samsvar med reguleringsplanen, kan en forenklet saksbehandling være hensiktsmessig. Spørsmålet om bruk av forenklet saksbehandling må forelegges byplankontoret. Retningslinjer til § 2 Holmenkollåsen har ut i fra sin sentrale og eksponerte beliggenhet spesiell landskapsmessig betydning for byen. Vegetasjonen er viktig for å skjerme uterom og bebyggelse mot vind og kaldtrekk, og bevare landskapets karakter. Disse hensyn forsøkes ivaretatt på flere måter: § 7. FORENKLET SAKSBEHANDLING 1. Flere av områdene som utgjør åsprofilen foreslås regulert til spesialområde landskapsvern. Her skal alle inngrep i terreng og vegetasjon unngås. A) Bygningsmyndighetene kan tillate en forenklet saksbehandling for en delings- og utbyggingsplan for en eller flere eiendommer, med behandlingskrav tilsvarende krav til søknad om deling (PBL §63) og byggetillatelse (PBL §§ 94 og 95). Vilkår for dette er at det foreligger enighet mellom berørte eiere og naboer, og utbyggingen ellers er helt i samsvar med reguleringsplanens bestemmelser og retningslinjer. B) Planforslag skal også til forenklet saksbehandling utarbeides i samsvar med bestemmelser og retningslinjer for bebyggelsesplan, §6. * * * SLUTT PÅ S-3272 * * * S-3469, 15.02.1995 2. Innenfor byggeområdene er det satt grenser for bebyggelsen. Dette skal gjøre det mulig å opprettholde sammenhengende skogkledte områder, spesielt i eksponerte skråninger. Tekniske anlegg, rør/ledningstraseer o.l. bør derfor ikke legges i disse arealer. Unntak kan gjøres der det ikke finnes andre muligheter enn å krysse slikt område. 3. I bestemmelsene for byggeområdene er det lagt vekt på tilpasning av bebyggelse til landskap og vegetasjon, og bevaring og utvikling av vegetasjon som muliggjør at åsen beholder et grønt preg. Ved plassering og utforming av bebyggelse, veier og andre anlegg skal man unngå eller begrense bruken av murer, skjæringer og fyllinger eller andre unødig skjemmende terrenginngrep. Nødvendige murer i mer enn 1 m`s høyde skal byggemeldes. Disse må oppfylle samme krav til form samt material- og fargebruk som bebyggelsen. Paragraf 1 - 7 HOLMENKOLLEN FELT 1 REGULERINGSBESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER. § 2. LANDSKAP OG VEGETASJON PLANENS FORMÅL: 1. Gi grunnlag for en utbygging som tar hensyn til områdets betydning for Oslos bybilde, og dets særegne miljøkvaliteter. 2 Medvirke til en saksbehandling som belyser utbyggingsprosjekter tilstrekkelig - det vil si - enkel behandling av enkle saker - omfattende behandling av omfattende og/eller kontroversielle saker. Byggeområdene A) I bebyggelsesplaner og byggemeldinger innenfor felt I skal eksisterende trær eller tregrupper som er verdifulle på grunn av størrelse/omfang, plassering eller art, være innmålt og vist på kartet. Planforslag og byggemeldinger skal også vise hvilke trær som skal beholdes, samt planlagt ny vegetasjon. Der hensynet til landskap og/eller klimavern tilsier dette, kan det kreves at ny vegetasjon skal etableres samtidig med bebyggelsen. Retningslinjer til § 1 Reguleringsplanen med bestemmelser og retningslinjer angir rammer for den detaljerte planlegging og utbygging i området. Arealbruken er angitt på kartet og supplert i bestemmelsene under §§ 4,5 og 6. Felt I er en viktig del av Oslos landskap, og ligger i et område der vei, vann og avløp er dårlig utbygget. Derfor må utbygging vurderes grundig og gjennomføres i en sammenheng. For å sikre at dette skjer, er det stilt krav om bebyggelsesplan (§6). B) Bebyggelsesplaner samt byggesaker i eksponert terreng skal forelegges park- og idrettsvesenet til vurdering av konsekvenser for eksisterende vegetasjon og behov for ny. Sammen med byggemelding skal det foreligge plan for ubebygget del av tomten (utomhusplan) i målestokk 1:500. C) Viste grenser for bebyggelse gjelder også for anlegg under terreng, som rør, ledninger m.v. § 1. AREALBRUKEN. D) Spesialområde- landskapsvern I områdene S1 og S2 skal terreng og vegetasjon vernes, og det kan ikke iverksettes tiltak eller anlegg som vesentlig kan endre landskapets art eller karakter. Skjøtsel av vegetasjon og opparbeidelse av terreng skal skje i samråd med Miljøetaten. Bestemmelser A) Disse reguleringsbestemmelsene gjelder innenfor det området som på plankartet er vist med reguleringsgrense. Retningslinjer til § 3 Utbyggingen av området medfører behov for betydelige offentlige og/eller private investeringer i veiutbedringer, tekniske anlegg og erverv av tomter samt utbygging til skole og barnehager. B) Området reguleres til - Byggeområder boliger (B) med særskilte landskapshensyn For å sikre kommunens styring med investeringer og gjennomføring, angis rekkefølgekrav for nødvendig veiutbygging som en konsekvens av planen. S-3272.doc Side 6 av 10 S-3272.doc Side 7 av 10 S-3272 S-3272 Nødvendige tiltak i vann- og kloakkanlegg utenfor og i om rådet, i samsvar med vann- og avløpsverkets nærmere anvisninger, skal være gjennomført. Fellesarealer for parkering, lek og opphold etableres i størst mulig utstrekning for å øke områdets kvalitet og utnyttelse. Arealene anlegges slik at de gir best og mest mulig likeverdig anvendelse for de enheter de er felles for. Arealer brattere enn 1:3 bør som hovedregel ikke tas inn i beregningen for krav til fellesarealer. Private grunneiere/byggherrer som pålegges å opparbeide atkomstveier, tekniske anlegg og fellesarealer, kan kreve refusjon etter reglene i plan- og bygningsloven. Fellesarealer anvendes også for å ta vare på eller etablere tregrupper av et omfang som har landskapsmessig betydning. Arealene kan tillates etablert og opparbeidet etappevis i samsvar med den aktuelle utbygging. Vi forutsetter at midlertidige løsninger ikke hindrer videre utbygging innenfor denne reguleringsplanens rammer. § 3. KRAV TIL VEIER OG TEKNISKE ANLEGG UTGÅR Retningslinjer til § 4 Prinsipper for utforming av bebyggelsen som ikke fremgår av kartet, samt farge- og materialbruk, beskrives som vedlegg til planen. Tomteutnyttelse regnes BYA - tillatt bebygget areal i prosent av netto tomteareal. Parkeringsplasser på terreng skal regnes med. Dette for at regelen skal vise klart hvor stor del av tomta som bør beskyttes mot fysisk inngrep. Ved valg av utnytting og bebyggelsesform skal det tas hensyn til landskapets karakter og kvaliteter i nær- og fjernvirkning. Disse hensynene skal i planen belyses med modell, perspektivskisser, fotomontasjer eller på annen måte som finnes hensiktsmessig. Lyse, dominerende og avvikende farger bør unngås. Taktekking av naturmaterialer som torv, tre eller skifer anbefales, for at bebyggelsen skal innordne seg bedre i landskapet. Unntak kan gjøres der tilpasning til eksisterende bebyggelse gjør det nødvendig å bruke annet materiale. Nærmere regler for bebyggelsesplan er gitt i bestemmelsenes § 6. § 4. RAMMER FOR BEBYGGELSE A) Bebyggelsen skal i form, dimensjoner og materialbruk tilpasses landskap, terreng og eksisterende bebyggelse. Det skal belyses at tilstrekkelig del av private og felles uteoppholdsarealer får en plassering, form og karakter som gjør dem nyttbare til lek og opphold. Hvis bygningsmyndighetene ikke finner disse krav ivaretatt, må utnyttingsgraden reduseres slik at kravene kan ivaretas. B) I boligområdene B4,5,7,9,10 og 12 tillates tett småhusbebyggelse, kjedehus eller rekkehus. Maksimal utnyttelse er BYA=18%, og høyden skal som hovedregel ikke overstige to etasjer. Der terrenget tillater det, kan den ene etasjen være en underetasje. Bare i områder markert ved særskilt påskrift og skravur i planen kan tra etasjer tillates. I boligområdne B1,2,3,6,8 og 11 tillates åpen småhusbebyggelse. Maksimal utnyttelse er BYA=8%. Høyden skal ikke overstige to etasjer. Der terrenget tillater det, kan den ene etasjen være en underetasje. C) På tomt for offentlig bebyggelse (O), tomt for hotell/annen service (F) og tomt for allmennyttig formål (A) tillates inntil BYA=25%. Høyden skal ikke overstige to etasjer, med mindre tilpasning til eksisterende bygning gjør det nødvendig. D) Parkeringsplasser på terreng regnes med i BYA med 25m2 pr plass. E) Med unntak av byggeområdene A og F skal bygningene ha saltak, og som hovredregel skal møneretningen følge terrenget, spesielt ved eksponert beliggenhet. Retningslinjer til § 5 S-3272.doc Side 8 av 10 § 5 FELLESAREALER A) Minst 1/5 av boligområder med høy utnyttelse (BYA=18%) skal avsettes til felles areal for lek og opphold. Kravet ved lav utnyttelse (BYA=8%) er 1/10 av området. Hvert enkelt fellesareal skal være minst 100 m2. Arealene skal være egnet for formålet utfra terrengform og arrondering. Planen skal entydig vise hvilke enheter arealene skal betjene. B) Arealer hvor trafikkstøyen overstiger laveste grense i følge miljøverndepartementets retningslinjer, må støyskjermes ved fysiske tiltak. C) Fellesarealer skal etableres og opparbeides samtidig med ferdigstillelse av tilliggende boliger. D) Det skal avsettes og opparbeides parkeringsplasser etter bygningsrådets anvisning, og minst i samsvar med den gjeldende norm. Retningslinjer til § 6 De berørte eiere bør i størst mulig utstrekning samarbeide om utarbeidelse av bebyggelsesplanen med sikte på en god totalløsning, selv om det ikke foreligger umiddelbare byggeplaner for alle. Der det er hensiktsmessig, ser man bort fra eksisterende eiendomsgrenser, og søker å løse atkomst, parkering og lekemuligheter på fellesarealer. Parkering søkes lagt under terreng eller bebyggelse, dersom dette er mer skånsomt mot vegetasjon og terreng. Der det legges tilrette for stor grad av frihet i utforming av de enkelte hus eller grupper, eller utbyggingen skal skje etappevis, skal planen angi rammer for eller beskrive prinsipper som kan virke ordnede og ivareta en harmonisk helhet. (Det kan være byggelinjer som sikrer gateløp og romdannelser, retningslinjer for plassering og utforming av gjerder, murer, trerekker, forhager, rammer for material- og fargevalg el.l.) 6. BEBYGGELSESPLAN A) Plankrav Før byggetillatelse gis, skal det foreligge samlet bebyggelsesplan for hvert enkelt byggeområde, slik de er avgrenset på reguleringsplanen. B) Planen skal vise: - plassering av bebyggelsen, herunder høydeplassering målsatt ved inngangspartiet - bebyggelsens etasjetall og møneretning - avgrensning av tomter og fellesarealer - lekearealer, parkeringsløsning og annen disponering av ubebygde deler av private og felles arealer, herunder terrengplanering og forstøtningsmurer med angitt høyde der terrengforholdene krever slike tiltak, - eksisterende trær som skal bevares, og de som felles - områder der tekniske anlegg og andre terrenginngrep får konsekvenser for vegetasjonen - støyskjerming der reguleringsplanen krever dette, og ellers der støynivået overstiger lavest grense ifølge miljøverndepartementets retningslinjer for veitrafikkstøy. C) Som bilag til bebyggelsesplanen skal det innsendes plan i 1:500 for fellesarealene. Denne skal vise terrengplanering, skjæringer og fyllinger med beskrivelse av behandlingsmåten. S-3272.doc Side 9 av 10 Oslo kommune Plan- og bygningsetaten S-3272 På bilag til planen skal fremgå for hvilke deler av planområdet det foreligger umiddelbare utbyggingsplaner, og eventuelle etapper eller midlertidigheter ved disponering og opparbeidelse av fellesarealene. Som bilag til planen skal også foreligge retningslinjer for formgivning, materialbruk eller andre prinsipper som skal følges for å ivareta innbyrdes harmonisering mellom ulike deler av bebyggelsen, samt mellom bebyggelse og landskap. Videre kan det kreves framlagt trafikkstøyberegninger. Retningslinjer til § 7 Bebyggelsesplan stiller omfattende krav til offentlighet og politisk behandling. Når det foreligger enighet mellom berørte eiere og naboer og utbyggingen ellers er i samsvar med reguleringsplanen, kan en forenklet saksbehandling være hensiktsmessig. Spørsmålet om bruk av forenklet saksbehandling må forelegges byplankontoret. § 7. FORENKLET SAKSBEHANDLING A) Bygningsmyndighetene kan tillate en forenklet saksbehandling for en delings- og utbyggingsplan for en eller flere eiendommer, med behandlingskrav tilsvarende krav til søknad om deling (PBL §63) og byggetillatelse (PBL §§ 94 og 95). Vilkår for dette er at det foreligger enighet mellom berørte eiere og naboer, og utbyggingen ellers er helt i samsvar med reguleringsplanens bestemmelser og retningslinjer. V260193 Vedtaksdato: 26.01.1993 Vedtatt av: Plan- og bygningsetaten Saken gjelder: Torleif Haugs vei (vei 1041) Endret trase m.m. Plan- og Bygningsetatens vedtak om mindre vesentlig endring. B) Planforslag skal også til forenklet saksbehandling utarbeides i samsvar med bestemmelser og retningslinjer for bebyggelsesplan, §6. Denne saken har ingen skrevne vedtekter som utfyller reguleringskartet. ***SLUTT PÅ S-3469 HOLMENKOLLEN FELT 1, REKKEFØLGEBESTEMMELSER*** Reguleringssaken kan besiktiges ved henvendelse til vårt Kundesenter. Merknader: Knytning(er) mot andre planer: S-3272 Saken består av 1 sider inkludert denne. Plan- og bygningsetaten S-3272.doc Side 10 av 10 Besøksadresse: Vahls gate 1, 0187 Oslo Postadresse: Boks 364 Sentrum, 0102 Oslo Telefon: 23 49 10 00 Telefaks: 23 49 10 01 Organisasjonsnummer: 971 040 823 MVA E-post: [email protected] Internett: www.pbe.oslo.kommune.no PRIVATmegleren Dyve & Partnere Pb 84 Skøyen 0212 OSLO Deres ref: Bestillingsnr.: 86271253 40067 / WM120_43_3002747 Vår ref (Saksnr): Dato: 27.10.2014 Saksbehandler: Grutle, Svein AREALBEKREFTELSE FOR GNR.33 BNR. 83 Vi viser til bestilling av 20141027 for THORLEIF HAUGS VEI 4. GNR. 33 BNR. 83 er, ifølge eiendomsregisteret i Oslo, opprettet den 03.11.1899. Arealet for eiendommen, med til- og framålinger ført i eiendomsregisteret i Oslo, er 11310 m² Eiendommen, i samsvar med oppgitt areal, er vist med gul farge på vedlagte kartutsnitt. Målestokk= 1: 1000. Eiendommen består av 1 teig. Plan- og bygningsetaten Avdeling for Geodata Matrikkelenheten Kristin Tveit Enhetsleder Produsert: 27.10.2014 Målestokk 1: 1000 VEDTEKTER FOR EIERSEKSJONSSAMEIET THORLEIF HAUGS VEI 4 1. Eierseksjonssameiet Sameiets navn Thorleif Haugsvei 4 sameie. Den enkelte sameier skal betale akontobeløp fastsatt av sameierne på sameiermøtet til dekning av sin andel av felleskostnadene. Akontobeløpet kan også dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen, dersom sameiermøtet har vedtatt slik avsetning (vedlikeholdsfond). Inntekter av eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken. Sameiet består av eiendommen gnr. 33 bnr 83 i Oslo kommune. Sameiet består av 9 eierseksjoner, som alle er boligseksjoner. Det er knyttet uteareal og parkeringsplasser til hver av seksjonene som tilleggsareal. Sameiebrøken for hver seksjon er 1/9. 2. 7. For felles ansvar og forpliktelser hefter den enkelte sameier i forhold til sin sameiebrøk. Eierskifte Seksjonene er fritt omsettelige, men ingen kan erverve mer enn to seksjoner i sameiet. Sameiernes ansvar utad 8. 8-1. Sameiermøtet Sameiermøtets myndighet Den øverste myndighet i sameiet utøves av sameiermøtet. 3. Sameiernes bruksrett Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet og rett til å nytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til. Styret bestemmer hvordan fellesarealene skal brukes. Bruken av bruksenheten og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre sameiere. Sameiermøtet kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. 4. Vedlikehold Den enkelte sameier skal holde bruksenheten forsvarlig ved like slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne. Alt indre vedlikehold av bruksenheten, samt vedlikehold av eventuelt utendørsareal som inngår i bruksenheten, besørges og bekostes av den enkelte sameier. Da hver seksjons hoveddel utgjør et selvstendig bygg, skal den enkelte sameier også besørge og bekoste vedlikeholdet av byggverkets ytre for hoveddelen, herunder yttervegger, yttertak vindusglass, vinduskarmer, vindusrammer, inngangsdør(er) m.m. Den enkelte sameiers vedlikeholdsplikt omfatter også vann- og avløpsledninger fra forgreningspunktet på hovedledningsnettet, sikringsskapet og elektriske ledninger i bruksenheten. Vedlikehold av tomten som utgjør fellesareal og andre fellesareal og anlegg besørges og bekostes av sameiet. Dette omfatter også stell og renhold mv. av slike arealer. Styret er ansvarlig for at nødvendig vedlikehold blir gjennomført. 8-2. Innkalling til sameiermøte Sameiermøtet innkalles av styret med skriftlig varsel som skal være på minst åtte og høyst tjue dager. Ekstraordinært sameiermøte kan om nødvendig innkalles med kortere varsel som likevel skal være på minst tre dager. Dersom styret misligholder sin plikt til å innkalle til ordinært eller ekstraordinært sameiermøte kan sameier, styremedlem eller forretningsfører kreve at tingretten snarest og for sameiernes felles kostnad innkaller til møte. Innkallingen skal bestemt angi de saker som skal behandles i sameiermøtet. Skal et forslag som etter loven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen. Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato for møtet og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Saker som en sameier ønsker behandlet i det ordinære sameiermøtet, skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt krav om det før fristen. 8-3. Flertallskrav og begrensninger i sameiermøtets myndighet Hver seksjon gir én stemme i sameiermøtet. Med de unntak som følger av loven eller vedtektene fattes alle beslutninger av sameiermøtet med vanlig flertall av de avgitte stemmer. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning. Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmer i sameiermøtet for vedtak om: a) 5. Rettslig rådighet Den enkelte sameier råder som eier over seksjonen, dog med de unntak som fremgår av eierseksjonsloven og disse vedtak. 6. Fordeling av felleskostnader og fellesinntekter Med felleskostnader skal forstås alle kostnader til drift og vedlikehold av eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet. Felleskostnader skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken med mindre særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. b) c) d) e) f) g) h) Ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter, salg, kjøp bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierne i fellesskap, andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning, samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter fra boligformål til annet formål eller omvendt, samtykke til reseksjonering som nevnt i eierseksjonsloven § 12 annet ledd annet punktum, tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går ut over valig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn 5 prosent av de årlige felleskostnader og, endring av vedtektene(når ikke loven eller vedtektene stiller strengere krav). Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, samt vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter eller begrensninger i den rettslige rådighet, krever tilslutning fra samtlige sameiere. 8-4 Sameiermøte Alle sameiere har rett til å delta i sameiermøte med forslags-, tale-, og stemmerett. Sameierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av sameierens husstand, har rett til å være tilstede og til å uttale seg. Slik møte og uttalelsesrett gjelder også for styremedlemmer, forretningsfører og leier av boligseksjon. Styreleder og forretningsfører har plikt til å være til stede med mindre det er åpenbart unødvendig, eller de har gyldig forfall. En sameier kan møte ved fullmektig etter skriftlig fullmakt. Fullmakten kan når som helst tilbakekalles. Sameieren har rett til å ta med en rådgiver til sameiermøtet. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg til sameiermøtet dersom sameiermøtet gir tillatelse. Avgjørelsen fattes med vanlig flertall. Når særlige forhold foreligger, har et styremedlem rett til å tre tilbake før tjenestetiden er ute. Styret skal ha rimelig forhåndsvarsel om tilbaketreden. Sameiermøtet kan med alminnelig flertall av de avgitte stemmer vedta å fjerne medlem av styret. 9-2 Styremøter Styrelederen skal sørge for at styret holder møte så ofte som det er nødvendig. Et styremedlem eller forretningsføreren kan kreve at styret sammenkalles. Styremøtet skal ledes av styrelederen. Er ikke styrelederen til stede, og det ikke er valgt noen nestleder, skal styret velge en møteleder. Ordinært sameiermøte skal holdes hvert år innen utgangen av april. Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede. Vedtak i styret fattes med alminnelig flertall av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, er nestlederens stemme utslagsgivende. De som stemmer for et vedtak, må likevel utgjøre mer enn en tredjedel av alle styremedlemmene. Ekstraordinært sameiermøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to sameiere krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Protokollen skal underskrive av de frammøtte styremedlemmene. Styreprotokollen skal være tilgjengelig for sameiermøtet. 8-5 Hvilke saker sameiermøtet skal og kan behandle Sameiermøtet skal behandle saker angitt i innkallingen til møtet. Uten hensyn til om sakene er nevnt i innkallingen skal det ordinære sameiermøtet, a) behandle styrets årsberetning, b) behandle og eventuelt godkjenne styrets regnskapsoversikt for foregående kalenderår, c) velge styrets leder, styremedlemmer og/eller varamedlemmer dersom noen av disse er på valg. Årsberetning, regnskap og eventuell revisjonsberetning skal senest en uke før ordinært sameiermøte sendes ut til alle sameie med kjent adresse. Dokumentene skal dessuten være tilgjengelige i sameiermøtet. Bortsett fra saker som nevnt i pkt. a) til c), kan sameiermøtet bare treffe beslutning om saker som er angitt i innkallingen til møtet. At saken ikke er nevnt i innkallingen, er likevel ikke til hinder for at det besluttes innkalt nytt sameiermøte til avgjørelse av forslag som er fremsatt i møtet. 8-6 Møteledelse. Protokoll Sameiermøtet skal ledes av styrets leder med mindre sameiermøtet velger en annen møteleder, som ikke behøver å være sameier. Det skal under møtelederens ansvar føres protokoll over alle saker som behandles og alle vedtak som gjøres av sameiermøtet. Protokollen skal underskrives av møtelederen og minst én sameier som utpekes av sameiermøtet blant de som er til stede. Protokollen skal til enhver tid holdes tilgjengelig for sameierne. 9. 9-1. Styret Valg av styret Sameiet skal ha et styre. Styret skal ha tre medlemmer. Sameiermøtet velger styret med vanlig flertall av de avgitte stemmene. Styrelederen velges særskilt. Bare myndige, fysiske personer kan velges som styremedlem. Sameiermøtet kan også velge varamedlemmer til styret. Styremedlem tjenestegjør i to år om ikke annet er bestemt av sameiermøtet. 9-3 Styrets oppgaver Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet. Styret har, innenfor rammen av sin beslutningsmyndighet, anledning til å treffe alle beslutninger som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer. 9-4 Styrets beslutninger Avgjørelser som kan tas av et vanlig flertall i sameiermøte, kan også tas av styret om ikke annet følger av lov eller vedtekter eller sameiermøtets vedtak i det enkelte tilfelle. 10. Forretningsfører Sameiermøtet kan med alminnelig flertall av de avgitte stemmer vedta at sameiet skal ha en forretningsfører. Dersom vedtektene ikke bestemmer noe annet, hører det inn under styret å engasjere forretningsfører og andre funksjonærer. Styret er ansvarlig for instruks til sameiets funksjonærer, honorarfastsettelse, tilsyn samt innhenting og avvikling av eksterne oppdragstakere. 11. Inhabilitet Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i avstemning i sameiermøte og avtale med seg selv eller nærstående eller om sitt eget eller nærståendes ansvar. Det samme gjelder for avstemning om pålegg om salg eller krav om fravikelse etter vedtektenes pkt. 18. Et styremedlem eller forretningsføreren må ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som medlemmet selv eller dennes nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse i. 12. Hver som kan forplikte sameiet utad Styret representerer sameierne og forplikter dem med sin underskrift i saker som gjelder sameiernes felles rettigheter og plikter, herunder gjennomføringen av vedtak truffet av sameiermøtet eller styret og rettigheter og plikter som angår fellesareal og fast eiendom for øvrig. I saker som gjelder vanlig forvaltning og vedlikehold, kan forretningsføreren representere sameierne på samme måte som styret. 13. Mindretallsvern Sameiermøtet, styret eller andre som representerer sameiet, kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning. 14. Regnskap Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Regnskap for foregående kalenderår skal legges frem på ordinært sameiermøte. 15. Revisjon Regnskapet skal revideres av en person valgt av sameiermøtet. Revisor tjenestegjør inntil annen revisor er valgt. Revisor har rett til å være til stede i sameiermøte og til å uttale seg. 16. Panterett for sameiernes forpliktelser De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet etter reglene i eierseksjonsloven § 25. 17. Bygningsmessige arbeider Utskifting av vinduer og dører, oppsetting av markiser, endring av fasadebekledning, endring av utvendige farger etc. kan bare skje etter en samlet plan og etter forutgående godkjennelse fra styret. Ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, må ikke utføres uten samtykke fra sameiermøte med to tredjedels flertall etter reglene i eierseksjonsloven § 30 a. Alminnelig forvaltning og vedlikehold på sameiets fellesareal kan godkjennes av styret. Andre bygningsmessige arbeider som skal meldes til bygningsmyndighetene må godkjennes av styret før byggemelding sendes. I de tilfeller der en seksjonseier skal gjennomføre tiltak som krever nabovarsling etter plan- og bygningsloven, plikter seksjonseier også å sende slikt nabovarsel til de øvrige seksjonseiere i sameiet. Skulle det vise seg at tillatt utnyttelse ikke er fullt ut benyttet, eller den øker i fremtiden, skal styret påse at utnyttelsesmuligheten fordeles likt mellom seksjonene. Sameier kan ikke sette opp utvendig antenne uten forutgående styregodkjennelse. 18. Pålegg om salg og krav om fravikelse Hvis en seksjonseier til tross for skriftlig advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen etter reglene i eierseksjonsloven § 26. Slik varsel skal opplyse om at vesentlig mislighold gir styret adgang til å kreve seksjonen solgt. Frist for utbedring av misligholdet kan ikke settes kortere enn 6 måneder. Medfører seksjonseierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er seksjonseierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter reglene i eierseksjonsloven § 27. 19. Eierseksjonsloven Ved motstrid mellom bestemmelser i vedtektene og fravikelige bestemmelser i eierseksjonsloven, går vedtektsbestemmelsene foran. Megler: Type oppdrag: Eierform: Oppdragsnr: Omsetningsnr: Dyve & Partnere Eiendomsmegling AS Foretaksregisteret orgnr. 912302180MVA 04.Salg eiendom-prosjektert(buoppflov) Eierseksjon / Eiet tomt 159-14-9006 KJØPEKONTRAKT Om rett til selveiet bolig under oppføring Kontraktens bestemmelser utfylles av bustadoppføringslova (buofl) av 13. juni nr. 43 1997 og annen bakgrunns rett. Kontrakten gjelder avtale etter lovens § 1, første ledd b), avtale om bolig eller fritidsbolig under oppføring og hvor avtalen også omfatter rett til grunn. Mellom Thorleif Haugs vei 15 AS c/o Victoria Eiendom AS Postboks 1350 Vika orgnr. 987804378 Mob: 90 75 46 38 E-post: [email protected] heretter kalt selgeren, og --------------------------------- ------------------------- heretter kalt kjøperen, er i dag inngått følgende avtale Selger tar forbehold om at det kan forekomme avvik i forbindelse med de oppgitte utomhus arealer til hver enkelt bolig og lek/oppholds arealer, ifbm seksjonering. §1 Omkostninger for Boligen utgjør SALGSOBJEKT OG TILBEHØR Type eiendom Matrikkel Eierform tomt Enebolig i eierseksjonssameie Gnr. 33 bnr. 83 i Oslo kommune (snr. er ikke tildelt p.t.) Eiet tomt kr 75.000,kr 525,kr 525,kr 202,- Samlet Kjøpesum og omkostninger Til boligen medfølger: q Dokumentavgift til Staten, 2,5 % av tomteverdien Tinglysningsgebyr for skjøte Tinglysningsgebyr for pantedokument Attestgebyr Garasjeplasser, antall 2 Totalt kr. Kjøpers seksjon med tilhørende garasjeplasser benevnes heretter som "Boligen". Selger forbeholder seg retten til å tildele garasjeplassene ved overtagelse. Tilsvarende gjelder tildeling av eventuelle boder. Prosjektet er planlagt med 9 bolig seksjoner. Selger tar forbehold om antall seksjoner i sameiet. Eiendommen vil bli seksjonert og seksjonsnummer tildelt innen overtagelse. Hver seksjon vil bestå av en sameieandel i henhold til seksjoneringsbegjæringen. Boligen leveres som angitt i kravspesifikasjoner, tegninger, prospekt mv. som kjøper er kjent med og som følger som vedlegg til denne kontrakt. Eier av eiendommen er Thorleif Haugs vei 15 AS orgnr. 987804378. Hjemmelshaver til eiendommen er Hans Preben Mehren. §2 KJØPESUM OG OMKOSTNINGER Kjøper må betale omkostninger uoppfordret til meglers klientkonto samtidig med sluttoppgjøret (restkjøpesummen). Under følger en total oppstilling: Kjøpesummen for Boligen utgjør Kr…………………….,- kroner ***00/100 som betales slik; 1.1 Ved kontraktsinngåelse / snarest etter at selger har stillet entreprenørgaranti etter bustadoppføringslovas § 12 innbetaler kjøper 10 % kr ……………… 1.2 Innen 3 dager før overtagelse innbetaler kjøper restkjøpesum kr……………… Hertil kommer tinglysingsgebyr og attestgebyr (med satser som i oppstillingen over) for hvert pantedokument kjøper ytterligere må la tinglyse i forbindelse med etablering av lån. Omkostningen forfaller til betaling samtidig med restvederlaget. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter og gebyrer. Det gjøres oppmerksom på at pengene skal være disponibel på klientkonto en virkedag før overtagelsen finner sted. Dokumentavgiften utgjør 2,5 % av tomtens salgsverdi på tinglysingstidspunktet for den enkelte seksjon. Dokumentavgiften er følgelig estimert som angitt i oversikten over. Det tas forbehold om endringer i tomteverdien og dokumentavgiften i tiden frem til tinglysingstidspunktet. Kjøpesummen er kun gjenstand for justeringer på bakgrunn av endrings- og tilleggsarbeider ved skriftlig avtale mellom partene. Kjøperen kan ikke kreve å få utført endrings- eller tilleggsarbeid nedenfor som endrer kjøpesummen med 15 % eller mer, jf. bustadoppføringslova § 9. Alle endrings- eller tilleggsarbeider som kreves av kjøper skal avtales skriftlig mellom partene. Avtalen skal redegjøre for pris og evt. fristforlengelse som følge av endringene. Tilvalgsprosessen håndteres direkte mellom kjøper og totalentreprenør. Først når omfanget av endrings- og tilleggsarbeider er besluttet, utføres selve bestillingen av disse arbeidene hos selger. §3 OPPGJØR Oppgjøret mellom partene foretas av megler og gjennomføres i henhold til inngått avtale mellom kjøper og selger. Oppgjør mellom partene foretas av: Noroppgjør AS PB 3493, Bjølsen 0406 Oslo. Tlf.: 22 70 15 80 Fax: 22 70 15 81 Evt. bruk av eksternt oppgjørsforetak endrer ikke ansvarsforholdet som meglerforetaket har overfor kjøper og selger. Noroppgjør AS gis fullmakt av begge partene til å foreta endelig oppgjør, registrere og slette heftelser, overføre hjemmel til kjøper og opprette og registrere andre dokumenter som har sammenheng med handelen. Avtalte forskudd, fakturerbare tilleggsarbeid, sluttoppgjør, omkostninger og evt. forsinkelsesrenter skal i sin helhet overføres eiendomsmeglers klientkonto nr. 60010507971, og merkes med KID-kode 15914900620233. Betalingen anses ikke skjedd før beløpet er innkommet/valutert på eiendomsmeglerens konto. Sluttoppgjøret (restkjøpesum etter betaling av forskudd) må overføres senest 3 dager før overtagelse. Kjøper har ingen plikt til å innbetale noen del av kjøpesummen før selger har stilt garanti etter buofl § 12, og eventuelt forskuddsgaranti etter buofl § 47. Selger samtykker i at megler, så snart forskuddsbeløpet er underlagt selgers instruksjonsrett, kan trekke sitt tilgodehavende etter oppdragsavtalen. Når selger har oppfylt vilkåret om å stille forskuddsgaranti etter buofl § 47, godskrives selger renter av innestående forskuddsbetalinger på klientkonto, bortsett fra renter av omkostninger som er innbetalt av kjøper. Kjøper og selger godskrives likevel ikke renter når disse for hver av partene utgjør mindre enn et halvt rettsgebyr, jf eiendomsmeglingsforskriften § 3-10 (3). Kjøper må svare forsinkelsesrente av hele kjøpesummen ved forsinket innbetaling av hele eller deler av denne, herunder mottatte beløp på eiendomsmeglerens konto som ikke kan disponeres til fordel for selger. Selgeren har rett til å heve kontrakten dersom kjøperen vesentlig misligholder betalingsbetingelsene eller øvrige forpliktelser etter denne kontrakt. Som vesentlig mislighold anses blant annet at forfallstidspunktet for hele eller vesentlige deler av kjøpesummen og omkostningene oversittes med 4 uker eller mer. Vesentlig mislighold skal også anses som tvangsgrunnlag i henhold til lov om tvangsfullbyrdelse av 26. juni 1992 nr. 86 § 13-2, 3. ledd bokstav e). Ved heving har selger krav på erstatning for sitt økonomiske tap og sine kostnader i henhold til buofl §§ 57 og 58. Selger har rett til å dekke sitt dokumenterte tap gjennom dekningssalg av Boligen. Fordeling av eiendommens driftsutgifter og eventuelle inntekter gjøres opp direkte mellom partene. Har kjøper krav som følge av mangler eller forsinkelse ved overtagelse, kan kjøper holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket. Kjøpesummen og omkostningene skal allikevel betales i sin helhet til klientkonto (eller sperret konto iht. buofl §49 «Deponering av omtvista vederlag») innen fastsatt frist for at overtagelse skal kunne avholdes. Megler vil holde tilbake det omtvistede beløpet på klientkonto (evt. sperret konto som partene i fellesskap disponerer), og vil kun foreta utbetaling ihht. skriftlig enighet mellom partene eller rettskraftig dom. Dersom kjøper deponerer det omtvistede beløpet iht. buofl 49, kan han kreve at overtagelse og hjemmelsoverføring gjennomføres, men slik at selger har krav på forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven av eventuelt for mye tilbakeholdt beløp. Det tar vanligvis 10 virkedager fra overtakelsesprotokoll er mottatt til oppgjør overfor selger foretas. Eventuelle transaksjonsdager banker imellom kommer i tillegg. Rundt enkelte datoer og på sommeren kan det ta opp til 20 virkedager før oppgjør overfor selger foretas. Dette varierer etter hvor lang behandlingstid Statens Kartverk har, og megler/oppgjørsavdeling kan på ingen måte påvirke dette. Uavklarte problemstillinger kan forsinke tinglysing og påfølgende oppgjør. Meglerforetaket er underlagt lov av 6. mars 2009 om «tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering». Dette medfører at meglerforetaket må gjennomføre identitetskontroll av samtlige parter innen handelen kan gjennomføres. Partene er selv ansvarlig for kostnader og ansvar dette kan medføre uten at det kan anføres et ansvar overfor megler. Kjøper og selger samtykker til at sluttoppgjør kan foretas før skjøte er tinglyst mot fremlagt garanti etter buofl § 47 tilsvarende hele kjøpesummen (forutsatt at kjøpers bank samtykker). § 4 GARANTI Selger plikter å stille garantier overfor kjøper i henhold til bestemmelsene i buofl §§ 12 og 47. Ved kontraktens underskrift skal selger utstede en garanti eller tilsvarende fra finansinstitusjon overfor kjøper for rett oppfyllelse av avtalen, jf. buofl § 12. Garanti skal ikke stilles dersom vederlaget ikke vil overstige to ganger Folketrygdens grunnbeløp. Det kan stilles en samlet garanti for alle seksjonene med fellesarealer. Garantibeløpet for den enkelte seksjon/kjøper skal angis. Kjøper har rett til å holde tilbake kjøpesummen til det er dokumentert at garanti er stilt i samsvar med nærværende bestemmelse. Garantien skal gjelde i 5 år etter overtakelsen og dekke en sum tilsvarende 5 % av opprinnelig avtalt kjøpesum. For krav som blir gjort gjeldende før overtakelse, skal garantisummen være 3 % av den opprinnelige avtalte kjøpesummen. Tilleggsarbeider som eventuelt avtales etter kontraktsinngåelsen medregnes ikke ved beregningen av garantibeløpet. Det kan avtales at det skal stilles garanti eller tilsvarende på kjøpers vegne fra finansinstitusjon til meglerforetaket for rett oppfyllelse av avtalen, jf. buofl § 46, 2. ledd. §5 HEFTELSER Kjøper har fått seg forelagt utskrift av grunnboken for eiendommen og har gjort seg kjent med innholdet av denne. Kjøper er innforstått med at utskriften gjelder hele eiendommen før seksjonering. Kjøper er innforstått med at det er tinglyst en panterett med tilhørende urådighet til fordel for Frogner Bolig og Prosjektmegling AS på eiendommen. Panteretten vil bli slettet i forbindelse med sluttoppgjøret, etter at selgers pengeheftelser er slettet. Kjøper er informert om at dette vil kunne ta noe tid. Boligen vil bli overlevert fri for pengeheftelser, med unntak for boligsameiets legalpant i hver seksjon, jf. eierseksjonsloven § 25. Dessuten har kommunen lovbestemt pant for eiendomsskatt og enkelte eiendomsavgifter og gebyrer, jf. panteloven § 6-1. Eksisterende pengeheftelser utover dette skal slettes for selgers regning. Selger forplikter seg til umiddelbart å underrette megler dersom utleggsforretninger varsles eller blir avholdt innen overtagelse. Selger opplyser videre at det ikke eksisterer pengeheftelser av noen art, herunder utpantings- og/eller utleggsforretninger, knyttet til Boligen utover det som grunnboks utskriften viser. Selger forplikter seg til umiddelbart å underrette megler dersom slike forretninger blir avholdt innen tinglysing av skjøtet skal finne sted. Videre forplikter selger seg til å betale alle avgifter mv. som vedrører Boligen og som er forfalt eller forfaller før overtagelsen (jfr. § 9). Selger gir herved megler ugjenkallelig fullmakt til å innfri, eventuelt midlertidig innfri for overføring til annet pantobjekt de lån som fremgår av grunnboks utskriften/ oppgjørsskjema og som det ikke er avtalt at kjøper skal overta. Kjøper er kjent med følgende anmerkninger av betydning som foreligger på Eiendommen grunnbokblad: 09.04.1915 146 30.04.1940 3682 14.10.2013 875452 BESTEMMELSE OM DELEFORBUD Bestemmelse om bebyggelse Med flere bestemmelser Bestemmelse om vannrett Bestemmelse om gjerde Bestemmelse om benyttelse GJELDER DENNE MATRIKKELENHETEN MED FLERE BESTEMMELSE OM VEG Bestemmelse om kloakkledning Bestemmelse om gjerde GJELDER DENNE MATRIKKELENHETEN MED FLERE ELEKTRISKE KRAFTLINJER Rettighetshaver: HAFSLUND NETT AS ORG.NR: 980489698 Bestemmelse om adkomstrett Nettstasjon nummer: 2692 Med flere bestemmelser Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v. Bestemmelse om trafostasjon/kiosk Kjøper aksepterer å overta disse slik de fremgår av de tinglyste dokumenter. Kjøper kan ikke motsette seg eller gjøre krav gjeldende som følge av at det tinglyses nødvendige erklæringer/bestemmelser på eiendommen/Boligen knyttet til gjennomføringen av byggeprosjektet. §6 TINGLYSING/SIKKERHET Hjemmelshaver til eiendommen er Hans Preben Mehren. Selger har kjøpt eiendommen fra hjemmelshaver, og har fått utstedt en generalfullmakt som blant annet gir selger rett til å utstede skjøte for Boligen. Hjemmelen for Boligen vil derfor overføres direkte fra den registrerte hjemmelshaveren til kjøper ved at selger utsteder skjøte i tråd med generalfullmakten. Selger utsteder skjøte til kjøper samtidig med denne kontrakts underskrift. Skjøtet oppbevares hos megler, som foretar tinglysing når kjøper har innbetalt fullt oppgjør, inklusive omkostninger. Partene gir megler/oppgjørsansvarlig anledning til å påføre seksjonsnummer på skjøtet når dette foreligger. All tinglysing av dokumenter skal foretas av megler. Dokumenter som skal tinglyses, må snarest mulig overleveres megler i undertegnet og tinglysingsklar stand. §7 BOLIGEN (1) Selgeren skal levere Boligen, og eventuelle arbeider på tomten, med god håndverksmessig standard. Materialer forutsettes av vanlig god kvalitet. (2) Arbeidet skal utføres etter god håndverksmessig standard i samsvar med den bygningsbeskrivelse som er gitt i vedlagte prospekt og med det utstyr mv. som følger av prospektet. Selger har likevel rett til å foreta endringer som beskrevet i denne kjøpekontrakten. (3) I nye bygg vil det normalt oppstå svinnriss, sprekker i tapet, maling mv. ved skjøter og sammenføyninger, dels på grunn av uttørking av materialer. Det påpekes spesielt at sprekker i materialoverganger og mellom tak og vegg og i hjørner ikke kan forlanges utbedret, så lenge disse ikke innebærer avvik fra god håndverksmessig standard. (4) Ca. 1 år etter at Boligen er overlevert, vil selgeren foreta kontrollbefaring og deretter utføre eventuelle justeringer og etterarbeider snarest mulig, ifølge protokoll som settes opp ved befaring. (5) Dersom kjøperen krever endringer eller tilleggsarbeider, skal utførende entreprenør komme med en skriftlig redegjørelse for hva dette vil medføre av økte kostnader og endringer av tidsbruk. Endringer og tilleggsarbeider som skal utføres på bygget, skal avtales skriftlig med angivelse av tilleggs vederlag samt endrede tidsfrister. (6) Som et vedlegg til denne kjøpekontrakten er det utarbeidet en tilvalgs liste. Som følge av at prosjektet og dets priser er basert på at utbyggingen gjennomføres rasjonelt og med delvis serieproduksjon i form av systematisering av tekniske løsninger og valg av materialer, anbefales kjøper ikke å kreve endringer utover tilvalgs listen. Dette fordi det kan medføre potensielt uforholdsmessige kostnader for kjøper og forsinke fremdriften for ferdigstillelse av leiligheten. Selger har rett til å kreve tilleggsfrist ved endringer og tilleggsarbeid som forsinker fremdriften jf. buofl § 11. Inngås kjøpekontrakten etter igangsetting, er Kjøper kjent med at frister for tilvalg og endringer kan være utløpt. (7) Kjøper kan ikke kreve utført endringer og tilleggsarbeid som ikke står i sammenheng med ytelsen som er avtalt, eller som i omfang eller karakter skiller seg vesentlig fra denne ytelsen. Videre kan kjøper ikke kreve endringer eller tilleggsarbeid som vil føre til ulempe for selger som ikke står i forhold til kjøpers interesse i å kreve endringer eller tilleggsarbeider. Kjøper kan ikke under noen omstendighet kreve endringer (herunder tilvalg) eller tilleggsarbeider som endrer selgers vederlag med mer 15 prosent eller mer, jf. buofl § 9. (8) Selger har rett til å ta seg betalt for utarbeidelse av pristilbud, tegninger mv. i henhold til buofl § 44. Selger har videre rett til å kreve at kjøper stiller sikkerhet for betaling av endringsog tilleggsarbeider før arbeidene påbegynnes. §8 TOMT OG UTENDØRSARBEIDER Tomten leveres med opparbeidelse av utenom husarbeider og beplantning iht. vedlagte foreløpige utomhusplan. Selger forbeholder seg retten til å foreta mindre justeringer i forhold til endelig utforming av utomhus arealer, materialvalg og fargevalg på bygningene samt innvendige og utvendige fellesarealer. Selger forbeholder seg retten til å foreta endringer som er nødvendige som en følge av offentlige pålegg eller tilpasninger i forhold til tekniske løsninger. Kjøper skal i tilfelle varsles skriftlig .Kjøper kan ikke, uten etter skriftlig avtale med selger, kreve gjennomført endringer i byggearbeidene utover det som her er angitt. Inntil samtlige hus på byggefeltet er ferdigstilt, har selger rett til å ha anleggsmaskiner og utstyr, eventuelt brakker, stående på området, samt å ha stående skilt på den solgte eiendom. Eventuelle skader som dette måtte påføre eiendommen skal selger snarest utbedre. Det forutsettes at kjøper har rimelig adkomst til eiendommen. Kjøper er gjort kjent med at ute/grønt anlegget kan måtte leveres på et senere tidspunkt enn overlevering av boligene grunnet årstider, som hindrer utbygger i å ferdigstille ute/grøntanlegg. Dersom dette inntreffer, plikter utbygger å ferdigstille ute/grøntanlegget så snart årstiden tillater dette. Partene er innforstått med at tomtearealet ikke er nøyaktig oppmålt. Det tilligger oppmålingsvesenet i kommunen å foreta nøyaktig oppmåling, samt å utstede målebrev. Partene aksepterer at et arealavvik, så fremt det ikke er vesentlig, ikke er gyldig reklamasjonsgrunn eller at dette kan gi grunnlag for endring av den avtalte kjøpesum. Tomtens beliggenhet og omtrentlige grenser fremgår av vedleggene til denne kontrakt. I den grad vann- og avløpsledninger, elektriske kabler, TV-kabler, etc. med tilhørende skap og kummer går over en annen eiendom, har enhver eier og bruker av eiendommen rett og plikt til å besørge utbedring og vedlikehold av installasjonen, selv om arbeidet da må foregå på en annen eiendom. Ingen kan nekte adgang til sin eiendom for utbedring og vedlikehold av slike installasjoner. §9 FREMDRIFT OG OVERTAKELSE Antatt overtagelse for hus A,B og C er foreløpig stipulert til ca 22 mnd etter at forbehold er bortfalt iht § 13. ( kontraktens forbehold vedr. antall solgte enheter, offentlige godkjennelser, etc ) Antatt overtagelse for hus D, E, F, G, H er foreløpig stipulert til ca 18 mnd etter at forbehold er bortfalt iht § 13. ( kontraktens forbehold vedr. antall solgte enheter, offentlige godkjennelser, etc ) Antatt overtagelse for hus J er foreløpig stipulert til ca 19 mnd etter at forbehold er bortfalt iht § 13. ( kontraktens forbehold vedr. antall solgte enheter, offentlige godkjennelser, etc ) Ca 3 måneder før ferdigstillelse vil Selger varsle den enkelte kjøper skriftlig om antatt tidspunkt for overtagelse. Tidspunktene/-angivelsene i de to foregående punktum er ikke å anse som ”avtalt overtagelsestid”, jfr bustadoppføringslova §10. Endelig overtagelsesdato for boligen vil bli varslet 6 uker forut for overtagelsesdato. Slikt varsel skal gis skriftlig fra Selger til Kjøper. Den da angitte dato for overtagelse er å anse som ”Avtalt overtagelsestid”, jfr bustadoppføringslova § 10. Kopi av varsel om overtagelse skal selger sende megler. Selger er ansvarlig for at boligen gis ferdigattest. Ferdigattest skal som hovedregel foreligge ved overtagelse. Kjøper kan allikevel ikke motsette seg overtagelse med den begrunnelse av boligen kun har midlertidig brukstillatelse. Det vil dog kunne være særlige omstendigheter som innebærer at det er forsvarlig og hensiktsmessig å gjennomføre overtagelse basert på kun midlertidig brukstillatelse, for eksempel at ferdigattest ikke gis med bakgrunn i manglende ferdigstillelse pga. utomhus arbeider eller suksessiv ferdigstillelse av prosjektet. Kjøper aksepterer at kjøpesummen kan frigis fra megler til selger når hjemmel er tinglyst, selv om ferdigattest ikke foreligger, dog forutsatt at midlertidig brukstillatelse foreligger. Utstedelse av midlertidig brukstillatelse og ferdigattest er å regne som vedtak etter plan- og bygningsloven. Vedtak som kan påklages. Oppgjør til selger kan ikke skje før etter ankefristens utløp. Dersom selger fullfører boligen i god tid før ovennevnte frist, skal varsel om overtagelse sendes minst 3 måneder før overtagelse. Kopi av varsel om overtagelse skal selger sende megler. Dersom ikke annet er avtalt, utleveres nøklene til eiendommen ved overtagelsesbefaringen såfremt kjøpesum og omkostninger er bekreftet innbetalt. Dersom selger utleverer nøkler til kjøper før innbetaling som ovenfor nevnt er bekreftet, bærer selger selv risikoen og megler er uten ansvar for dette. På overtagelsesdagen skal partene sammen gjennomgå eiendommen. Ved besiktigelse eller så snart som mulig i etterkant av overtagelsen skal kjøperen si ifra om de reklamasjoner han påberoper seg vedrørende eiendommen og som bygger på mangler han med rimelighet burde oppdage i forbindelse med besiktigelsen. Eventuelle reklamasjoner og selgers standpunkt til sådanne skal protokolleres og befaringsprotokollen skal signeres av partene. Dersom kjøper til tross for behørig varsling ikke møter til befaring, anses eiendommen som godkjent. Kjøper kan nekte overtagelse dersom eiendommen på overtagelsestidspunktet har feil og/eller mangler som gir rimelig grunn for nektelsen. Selger forplikter seg da til innen rimelig tid å utbedre alle feil og/eller mangler som blir protokollert under befaringen. Risikoen for eiendommen går over på kjøper når kjøper har overtatt bruken av den. Overtar ikke kjøper til fastsatt tid og årsaken ligger hos kjøper, har kjøper risikoen fra den dato kjøper kunne ha overtatt bruken. Kjøper svarer fra overtagelse for alle eiendommens utgifter, og kjøper oppebærer fra samme dato alle eventuelle inntekter. Selger har ikke garantiansvar for tilleggs leveranser, som kjøper har bestilt direkte av entreprenøren. Kjøper må sørge for at alle tilleggs leveranser er betalt til totalentreprenør eller selger før overtagelsen finner sted. Ved overtakelse skal eiendommen leveres fra selger i bygg rengjort stand. Som vedlegg til denne kontrakten følger overtakelseserklæring i to eksemplarer som skal undertegnes av begge parter, og som partene beholder hvert sitt eksemplar av. Kjøpere plikter å gi selgeren eller dennes representanter adgang til eiendommen og mulighet for å gjennomføre utbedringsarbeider på hverdager mellom kl. 08.00 og 17.00. §10 KONSEKVENSER AV MISLIGHOLD – REKLAMASJON Dersom Boligen har mangel eller selgeren ikke overleverer Boligen til avtalt tid, kan kjøperen på de vilkår som følger av bustadoppføringslova kreve oppfyllelse, retting, prisavslag, erstatning, dagmulkt, heving og/eller holde tilbake en forholdsmessig del av kjøpesummen. Vesentlig forsinkelse fra selgers side anses inntrådt når avtalt overtagelsesdato er passert med 4 uker og dette ikke skyldes forhold på kjøpers side. Dersom kjøperen ikke betaler kjøpesummen eller ikke oppfyller andre plikter etter avtalen, kan selgeren på de vilkår som følger av bustadoppføringslova kreve oppfyllelse, heving, erstatning, forsinkelsesrenter og/eller nekte å overlevere skjøte eller overlate bruken av eiendommen til kjøperen. Vesentlig forsinket betaling anses i alle tilfeller inntrådt når forfallsdato er oversittet med 4 uker, jf. § 3. Dersom en av partene mener at det foreligger mangel eller forsinkelse ved den annen parts oppfyllelse av plikter etter avtalen, må vedkommende gi motparten melding om at avtalebruddet gjøres gjeldende og hvilket avtalebrudd det gjelder, innen rimelig tid etter at misligholdet/mangelen ble oppdaget eller burde vært oppdaget, jf. buofl §§ 17 og 29. §11 FORSIKRING Selger er forpliktet til å holde Boligen fullverdiforsikret frem til overtakelsesdagen / 14 dager etter at sameiet/styre er opprettet (den seneste av de to datoer). Dersom Boligen før overtakelse blir utsatt for skade ved brann eller andre forhold som dekkes av forsikringen, har kjøper rett til å tre inn i forsikringsavtalen. §12 AVBESTILLING Kjøper har rett til å avbestille leveransen før overtakelse har funnet sted. Avbestilling før bygging er besluttet igangsatt vil medføre et avbestillingsgebyr på kr. 100.000,Ved avbestilling etter at bygging er besluttet igangsatt vil selger ha krav på full erstatning for sitt økonomiske tap i henhold til bustadoppføringslova kapittel VI. Kjøper er gjort oppmerksom på at dette tapet kan bli betydelig, herunder som følge av markedsutviklingen fra kjøpekontraktens inngåelse til avbestilling skjer. §13 FORBEHOLD FRA SELGER Selger har ikke garanti-/reklamasjonsansvar for tilleggs leveranser, som kjøper har bestilt direkte oss entreprenøren tilknyttet byggesaken. Det er gitt rammetillatelse på husene, samt garasjeanlegget datert 12.06.2014. Søknad om rammetillatelse for utvidelse av Thorleif Haugs vei er under utarbeidelse og vil bli sendt inn i nær fremtid. Igangsettelsestillatelse på boligene vil ikke bli gitt før rammesøknaden på vei er godkjent. Dersom rammetillatelse på veien eller igangsettelsestillatelsen på boligen ikke gis, eller at prosjektet må endres vesentlig som følge av eventuelle klager, bortfaller nærværende kontrakt uten at partene kan gjøre krav gjeldene mot hverandre. Eventuelle innbetalinger fra kjøper med tillegg av opptjent klientkontorente skal tilbakebetales til kjøper. Kjøper er innforstått med og aksepterer at byggeprosjektet ikke er endelig offentlig godkjent. Forutsetning for gjennomføring av denne kjøpekontrakt er at prosjektet blir endelig godkjent av offentlige myndigheter. Denne kontrakt er inngått med forbehold om at det blir solgt minimum 50 % av eneboligene som er lagt ut for salg før byggestart. Dersom selger ikke får solgt et tilstrekkelig antall boliger, bortfaller nærværende kontrakt. Samtlige selgers forbehold må være oppfylt/avklart innen 01.05.2015, og selger kan ikke under noen omstendigheter påberope seg disse etter denne dato. Selger skal skriftlig meddele kjøper når grunnlaget for forbeholdene er bortfalt og kontrakten derved er endelig. Dersom kansellering ikke har skjedd innen 01.05.2015 kl. 23.59, anses forbeholdene bortfalt og kjøpekontrakten er endelig. Kjøper har i en slik situasjon rett til å få tilbakebetalt innbetalte beløp samt opptjente renter på meglers klientkonto. Utover dette har selger intet ansvar overfor kjøper. Partene kan avtale forlengelse av fristen, og Kjøpekontraktens øvrige betingelser blir i så tilfelle uendret. Selger tar forbehold om at arealangivelser er hentet fra tegningsmateriell. Det vil kunne forekomme endringer som påvirker arealene (innkassinger etc.) som vil kunne medføre reduksjon i arealer. Selger forbeholder seg retten til å foreta endringer i byggets konstruksjon, materialvalg etc som ikke påvirker kvalitet eller brukelighet. Så langt det er praktisk mulig skal kjøper orienteres om endringene før de gjennomføres. Kjøper er gjort kjent med at selger har mottatt krav fra Oslo Kommune, plan og bygningsetaten, om å opparbeide/utvide Thorleif Haugs vei i det området som skal bebygges. Kjøper er kjent med at utvidelse av veien vil medføre inngrep i tomteareal på de tomter som grenser mot veien. Dersom gjennomføring av opparbeidelsen / utvidelsen blir utsatt i tid, vil plikten til å utvide veien bli tinglyst som en heftelse på eiendommen. Alle kostnader i forbindelse med veiopparbeidelsen skal bæres av selger. Selger kan tinglyse bestemmelser på eiendommen som vedrører sameiet, naboforhold eller forhold pålagt av myndighetene. §14 SAMEIET Den enkelte seksjonseier har rett og plikt til å være medlem av sameiet og til å følge lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr. 31 og sameiets til enhver tid gjeldende vedtekter. Som vedlegg og en del av denne kontrakt følger de vedtekter som gjelder for sameiet. Selger har rett til å gjøre mindre justeringer i vedtektene før overtagelse, herunder, men ikke begrenset til, seksjoneringsmåte for parkeringsplassene (separate seksjoner eller tilleggsdeler til den enkelte boligseksjon), fastsettelse av sameiebrøk, nye bestemmelser om fordeling av felleskostnader mv. Alle seksjonseiere i sameiet må svare for sin forholdsmessige andel av forpliktelser/fellesutgifter overfor sameiet. Fordelingsnøkkel for fordeling av utgifter reguleres i sameiets vedtekter. Fellesutgifter er iht. prisliste i salgsprospekt stipulert til ca kr 1.500.- pr. måned for første driftsår. Dette inkluderer [ikke] kostnader til kabel-tv.Kjøper er innforstått med at sameiet gjennom egne vedtak kan endre fellesutgiftene. Når sameiet er etablert innkaller selger styret v/styrets leder til ferdigbefaring for sameiets fellesarealer. Det skal føres protokoll fra befaringen hvor eventuelle mangler som skal utbedres av selger noteres. Eventuelle gjenstående arbeider så vel inn- og utvendig skal utføres så snart arbeidet praktisk kan gjøres av hensyn til årstid og rasjonell fremdrift. Selger engasjerer forretningsfører for sameiet på sameiets regning. Selger skal også ha rett til å inngå avtale med nødvendige tjenesteleverandører, så som kabel-tv- og bredbånds leverandør, fjernvarmeleverandør, mv. Kjøper gjøres oppmerksom på og aksepterer at tjenesteleverandøren normalt vil kreve at avtalen inngås med bindingstid. § 15 SÆRLIGE BESTEMMELSER Ved besøk på byggeplassen før overtagelse skal kjøper alltid være i følge med en representant fra selger. All annen ferdsel på byggeplassen i anleggsperioden er beheftet med høy grad av risiko og er forbud. Denne kontrakt kan ikke transporteres og gjelder individuelt for kjøper. Dersom selger samtykker til direkteoverskjøting ved et videresalg av Boligen før overtagelse, vil kjøper bli avkrevet et gebyr stor NOK 10.000. Ny kjøper er bundet av eventuelle bestillinger av tilvalg. Seksjonering kan ta noe tid som følge av lang saksbehandlingstid i kommunen. Kjøper gjøres oppmerksom på at ved utleier av boligen før seksjoneringsbegjæringen er tinglyst, kan det utløses en kjøpsrett for leietaker til redusert pris, jf. eierseksjonsloven kpt. III. Dette er kjøpers ansvar og risiko. §16 BILAG Kjøper er forelagt følgende dokumentasjon: Salgsoppgave q Grunnboksutskrift for eiendommen q Tilvalgsliste q Arkitekttegninger q Sameiets vedtekter q Reguleringsplan med reguleringsbestemmelser q Opplysninger fra kommunen q Målebrev/arealbekreftelse/kart q Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse q Budjournal q Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør q Oppgjørsinstruks q Annet: ……………………………………………. ……………………………………………. q Denne kontrakt er utferdige i 3 - tre - likelydende eksemplar hvorav partene får hvert sitt eksemplar og ett beror hos eiendomsmegler. Sted/dato: Oslo, Kjøper: Selger: ……………………………………………… …………………………………………… Thorleif Haugs vei 15 AS v. Jon Kaasa ihht fullmakt. Y 593250 Y 593175 X 6649650 X 6649575 X 6649500 Copyright Plan- og bygningsetaten 30.06.2014 Målestokk 1:750 PRIVATmegleren Dyve & Partnere AS, Karenslyst allè 2, 0278 Oslo Telefaks: +47 22 44 51 02 KJØPETILBUD FOR EIENDOMMEN : THORLEIF HAUGS VEI 4, 0791 OSLO Gnr. 33 Bnr. 83, Hus ……………. i Oslo kommune Oppdragsnummer: 159-14-9006 Megler: Alexander Sandaas UNDERTEGNEDE GIR HERVED FØLGENDE BUD PÅ OVENNEVNTE EIENDOM : KJØPESUM kr. + omkostninger og andel felles gjeld, i henhold til opplysninger i eiendomspresentasjon. KJØPET VIL BLI FINANSIERT SLIK : Kjøpesum og omkostninger ved overtagelse: Låneinstitusjon Prisliste Referanse & tlf.nr. kr HUS A STØRRELSE 255,3 kvm GARASJE 2 plasser SALGSPRIS kr 12.600.000,- Egenkapital : kr Totalt kr Egenkapital består av: Salg av egen bolig: __ Kontanter__ Annet:__ ØNSKES UFORPLIKTENDE VERDIVURDERING AV EGEN EIENDOM FRA PRIVATMEGLEREN? 1 ja ØNSKET OVERTAGELSESDATO : B 255,3 kvm 2 plasser kr 12.900.000,- C 255,1 kvm 2 plasser kr 13.400.000,- D 255,1 kvm 2 plasser kr 13.300.000,- E 255,1 kvm 2 plasser kr 13.600.000,- F G H J 262,4 kvm 255,3 kvm 262,4 kvm 177,7 kvm 2 plasser 2 plasser 2 plasser 2 plasser kr 13.900.000,- kr 13.800.000,- kr 13.600.000,- kr 11.900.000,- NÆRVÆRENDE BUD ER BINDENDE TIL OG MED DEN : (Budet er bindende til kl. 16.00 denne dag, hvis ikke budgiver har angitt annet klokkeslett, OBS: uansett husk minimum til kl 1200 første virkedag fra siste annonserte visning, se forbrukerinformasjonen) EVENTUELLE FORBEHOLD: Undertegnede er kjent med at selger står fritt til å godta eller forkaste ethvert bud. Budgiver er kjent med meglers forbrukerinformasjon om budgivning som er en del av salgsoppgaven og de forpliktelser budgiver påtar seg. Budet er bindende for budgiver når det er kommet til selges kunnskap eller til megler som selgers adressat. Handelen er juridisk bindende for begge parter når selger har akseptert muntlig eller skriftlig. Budgiver er kjent med at megler og selger forutsetter at budgiver har mottatt salgsoppgave med vedlegg før budgivning og at eiendommen er besiktiget. Dersom salgsoppgave ikke er mottatt plikter budgiver å opplyse dette til megler. OBS! Ved bud som fakses / sendes megler etter kontortid, må budgiver selv sørge for å gi megler beskjed pr. telefon. Ved to/el flere budgivere så gir disse hverandre gjensidig fullmakt, hver for seg, til å forhøye bud, motta aksept og eller forestå alt i forbindelse med budgivningen. Navn: Navn: Personnr: Personnr: Adr: Adr: Tlf. Tlf. E-mailadr.: E-mailadr.: Dato: Sign: Dato: Sign: FOR MEGLER (KJØPER/SELGER): Bindende avtale er kommet i stand etter muntlige forhandlinger. For ordens skyld, ber vi Dem bekrefte dette nedenfor med signatur og retur av skjemaet til megler: Kjøpesum (+ omkostn.) Overtagelse: Akseptdato: Klokkeslett: Signering kjøper: Signering selger: NOTATER NOTATER WWW.TH4.NO
© Copyright 2024