Planbeskrivelse (foreløpig)
Planbeskrivelse_ Entra AS OPPDRAG Brattørkaia 17. Powerhouse Brattørkaia EMNE Planbeskrivelse. FORELØPIG TIL SAMRÅD! DOKUMENTKODE 415923-PLAN-PBL-001-rev01 20140214 Illustrasjon Snøhetta 2013 Med unntak av de rettigheter oppdragsgiver har i henhold til avtalen med Multiconsult AS, tilhører alle rettigheter til dette dokument Multiconsult. Innholdet – eller deler av det – må ikke benyttes til andre formål eller av andre enn forutsatt i avtalen. Multiconsult har intet ansvar hvis dokumentet benyttes i strid med forutsetningene. Dokumentet kan ikke kopieres uten tillatelse fra Multiconsult. ID r20140004 14.2.2014/rev.01 SIDE 2/26 RAPPORT OPPDRAG Brattørkaia 17. Powerhouse Brattørkaia DOKUMENT KODE 415923-PLAN-PBL-001-rev01 EMNE Planbeskrivelse. FORELØPIG til samråd TILGJENGELIGHET Åpen OPPDRAGSGIVER Entra AS ANSVARLIG ENHET Samferdsel og Infrastruktur, Trh. KONTAKTPERSON Dag Christer Øverland SAMMENDRAG Hensikten med planarbeidet er å utarbeide ny reguleringsplan for Brattørkaia 17, for å hjemle utbygging av Powerhouse Brattørkaia. Eiendommen inngår i reguleringsplan r477b fra 2009. Reguleringsendringen medfører regulering av endret form og volum, og en endring i høyde på bebyggelsen på en mindre del av eiendommen. Planområdet omfatter eiendommene gnr/bnr 439/122, Brattørkaia 17 og en del av gnr/bnr 439/121, Brattørkaia 17b, ca. 4,5 dekar. 2 Powerhouse Brattørkaia er et kontorbygg med areal på ca. 13 300 m BRA over bakken. Powerhouse skal være et plusshus; «Bygninger som gjennom driftsfasen genererer mer energi enn det som blir brukt til produksjon av byggevarer, oppføring, drift og avhending av bygget”. Forslag til ny reguleringsplan vil i hovedtrekk forholde seg til gjeldende plan. Ny bebyggelse på tomta viderefører intensjoner fra tidligere reguleringsplaner, så som markert havnefront mot Ytre basseng, åpning i lamellstruktur, varierende høyder, synskontakt mellom Midtbyen og Fosenfjellene, høy arkitektonisk kvalitet, bebyggelse rundt en åpen plass, aktivisere kaipromenaden og servicefunksjoner på bakkeplan. Arealbruksformål vil opprettholdes som kontorbebyggelse med innslag av andre funksjoner i henhold til gjeldende bestemmelser. Bygningens fotavtrykk på bakken er noe mindre enn i gjeldende plan og har en annen form. Det planlegges et kompakt volum, uten oppdeling i to volumer i øvre etasjer som i gjeldende regulering. Regulerte høyder i gjeldende plan med maks gesims kote +31,2 foreslås endret på en del av fotavtrykket til maks gesims kote +42,8. Kort oppsummert kan endringer beskrives slik: • • • • • • Mer klimavennlige energiløsninger (intensjon fra politisk behandling) Større åpen plass på Brattørkaia, Fjordplassen (vist som felt T30 i gjeldende regulering). Stort offentlig tilgjengelig uteareal på plan med Sjøgangen. Større andel uteareal beskyttet mot værhardt klima. Overbygd trapp mellom Sjøgangen og Fjordplassen og mot Nordre avlastningsvei Større bredde på siktfelt mellom eksisterende bebyggelse på Brattørkaia 17b og ny bebyggelse sett fra Sjøgangen Endret høyde, fra kote 31,2 til kote 42,8 (på en del av tomtas overflate) Endret form og uttrykk Virkninger for følgende tema er kort beskrevet i dette dokumentet og vedlegg Powerhouse Brattørkaia, og vil bli nærmere dokumentert, utredet og vurdert videre i planprosessen: • • • • • Utnyttelse og høyder Virkning på bylandskapet, nær- og fjernvirkning, siktlinjer Powerhouse som innovasjonsprosjekt. Forholdet mellom byggets form og byggets funksjon Offentlige forbindelser og eiendomsforhold Takflatens uttrykk og materialitet Det er avholdt flere møter med planmyndigheten, og tilbakemeldinger er fulgt opp og innarbeidet i dette dokumentet med vedlegg. Det er kommet krav fra fylkeskommunen om politisk behandling i Fylkesutvalget. 01 00 REV. 14.2.2014 13.11.2013 REV. DATO Foreløpig utgave til samråd Foreløpig utgave til forespørsel om politisk behandling BESKRIVELSE swf swf UTARBEIDET AV tss tss KONTROLLERT AV MULTICONSULT | Sluppenvegen 25 | Postboks 6230 Sluppen, 7486 Trondheim | Tlf 21 58 50 00 | www.multiconsult.no swf swf GODKJENT AV ID: 415923 multiconsult.no Brattørkaia 17 Powerhouse Planbeskrivelse. FORELØPIG til samråd INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Bakgrunn for planarbeidet .................................................................................................................................................... 5 1.1 Hensikten med planarbeidet ................................................................................................................................................ 5 1.2 Powerhouse Brattørkaia ....................................................................................................................................................... 6 1.3 Brattøra som tomt for Powerhouse Brattørkaia ................................................................................................................... 6 2 Planprosessen, medvirkning ................................................................................................................................................. 6 2.1 Dialog med planmyndighet ................................................................................................................................................... 6 2.2 Medvirkning .......................................................................................................................................................................... 7 3 Planstatus og rammebetingelser ........................................................................................................................................... 7 3.1 Overordnede føringer og gjeldende planstatus .................................................................................................................... 7 3.2 Pågående planer i området................................................................................................................................................... 9 3.3 Krav om konsekvensutredning (KU) ...................................................................................................................................... 9 4 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold ................................................................................................................ 9 4.1 Bylandskap og beliggenhet ................................................................................................................................................... 9 4.2 Bysituasjon .......................................................................................................................................................................... 10 4.3 Universell tilgjengelighet .................................................................................................................................................... 11 4.4 Grunnforhold, miljøfaglige forhold og risiko og sårbarhet i eksisterende situasjon ........................................................... 11 5 Beskrivelse av planforslaget................................................................................................................................................ 11 5.1 Hovedtrekk i planforslaget.................................................................................................................................................. 11 5.2 Bebyggelsens plassering og utforming................................................................................................................................ 11 Utnyttelse ........................................................................................................................................................................... 11 Høyder 12 5.3 Formuttrykk og materialbruk .............................................................................................................................................. 13 5.4 Planløsning og miljøaspekt ................................................................................................................................................. 13 5.5 Offentlige funksjoner, fellesfunksjoner .............................................................................................................................. 14 5.6 Parkering og trafikk ............................................................................................................................................................. 14 5.7 Offentlige forbindelseslinjer, uterom og plasser ................................................................................................................ 14 5.8 Universell utforming ........................................................................................................................................................... 15 6 Virkninger / konsekvenser av planforslaget ........................................................................................................................ 16 6.1 Endringer i forhold til gjeldende regulering ........................................................................................................................ 16 6.2 Utnyttelse og høyder .......................................................................................................................................................... 16 Utnyttelse ........................................................................................................................................................................... 16 Høyder og høyhus ............................................................................................................................................................... 17 6.3 Virkning på bylandskapet .................................................................................................................................................... 19 Vurdering/konklusjon ......................................................................................................................................................... 22 6.4 Powerhouse Brattørkaia som innovasjonsprosjekt, forholdet mellom form og funksjon .................................................. 23 Vurdering/konsekvens ........................................................................................................................................................ 24 6.5 Offentlige forbindelser og eiendomsforhold ...................................................................................................................... 24 6.6 Takflatens uttrykk og materialitet ...................................................................................................................................... 25 Vurdering/konsekvens ........................................................................................................................................................ 25 7 Risiko og sårbarhet, ROS-analyse ........................................................................................................................................ 25 8 Merknader til varsel om oppstart ....................................................................................................................................... 25 9 Framdrift ............................................................................................................................................................................ 26 ID r20140004 14.2.2014/rev.01 SIDE 4/26 multiconsult.no 1 Bakgrunn for planarbeidet Brattørkaia 17 Powerhouse Planbeskrivelse. FORELØPIG til samråd 1 Bakgrunn for planarbeidet 1.1 Hensikten med planarbeidet Hensikten med planarbeidet er å utarbeide ny reguleringsplan for Brattørkaia 17, for å hjemle utbygging av Powerhouse Brattørkaia. Eiendommen inngår i reguleringsplan r477b fra 2009. Reguleringsendringen medfører regulering av endret form og volum, og en endring i høyde på bebyggelsen på en mindre del av eiendommen. Planområdet omfatter eiendommene gnr/bnr 439/122, Brattørkaia 17 og en del av gnr/bnr 439/121, Brattørkaia 17b, ca. 4,5 dekar. Powerhouse Brattørkaia er et kontorbygg med areal på ca. 13 300 m2 BRA over bakken og i tillegg kommer én etasje parkeringskjeller. Powerhouse skal være et plusshus. Med plusshus menes ”Bygninger som gjennom driftsfasen genererer mer energi enn det som blir brukt til produksjon av byggevarer, oppføring, drift og avhending av bygget”. Levetiden i beregningsmodellen er satt til 60 år. Solceller på fasade og tak er det som skal generere energi i Powerhouse Brattørkaia. Entra Eiendom har tidligere regulert eiendommen Brattørkaia 17, sist i gjeldende reguleringsplan r477b fra 2009. Powerhouse Brattørkaia er et nytt og annerledes prosjekt enn det som er regulert og det er nødvendig med en ny reguleringsplan. Snøhetta er arkitekter for Powerhouse Brattøra. Multiconsult er engasjert av Entra som forslagstiller for en ny reguleringsplan. Kartutsnitt viser forslag til planområde, Brattørkaia 17, med svart stiplet linje. ID r20140004 14.2.2014/rev.01 SIDE 5/26 multiconsult.no 2 Planprosessen, medvirkning Brattørkaia 17 Powerhouse Planbeskrivelse. FORELØPIG til samråd 1.2 Powerhouse Brattørkaia Entra Eiendom sammen med flere samarbeidspartnere i Powerhouse Alliansen (ZEB, Skanska, Snøhetta, ZERO og Hydro) ønsker å oppføre et nybygg som Norges første energipositive næringsbygg. Målet er å være først ute med et energipositivt næringsbygg i Norge, som vil skape grunnlag for nye energipositive byggeprosjekter. Gjennom Powerhouse ønsker samarbeidspartnerne å bidra til at mer miljøriktige bygg realiseres og føre an i en industrialisering innen bygging av plusshus og energiproduserende bygg i Norge. Realisering av miljøriktige og energiproduserende Powerhouseprosjekter skal gjennomføres i et tverrfaglig samarbeid, der grensesprengende innovasjon og helhetlig miljøtilnærming skal legges til grunn Fra Powerhouse’ kriterieliste: • • • • • Bygget må representere plusshusstandard for nybygg og ha energiklasse A Bidra til økt bruk av energieffektive og energiproduserende løsninger Prosjektet må representere en ny arbeidsform for byggprosjekt (kombinere nøkkelkompetanse, samle nøkkelkompetanse før bygget konkretiseres) Bygget må representere noe nytt ift. teknologiske løsninger, visuell utforming, økonomi, prosjektform (en god «representant» for Powerhouse, innovativt/nyskapende) Bygget må være basert på fornuftig lønnsomhet I definisjonen av plusshus er systemgrensen for et Powerhouseprosjekt tomten som bygget står på. Det betyr at energiproduksjonen og tilhørende installasjoner må skje på hver enkelt Powerhouseeiendom. Definisjonen av Powerhouse er forankret hos ZEB Senter for Zero Emission Building ved NTNU. ZEB er en av de åtte Foskningssentre for Miljøvennlig energi (FME) som ligger under Norges Forskningsråd og den største satsningen innen området innen byggenæring historisk sett. Powerhouse Brattørkaia er et pilotprosjekt under ZEB og vies bred forskningsmessig oppmerksomhet og bistand i alle faser. 1.3 Brattøra som tomt for Powerhouse Brattørkaia For å komme raskt i gang med Powerhouse ble det valgt å benytte en eksisterende tomt i Entras portefølje. Etter en gjennomgang av porteføljen ble Brattørkaia valgt. Begrunnelsen for valget var: • • • • • Trondheim er «Teknologi-hovedstad» i Norge, og har anerkjente miljøer ift forskning og utvikling (bla SINTEF og NTNU) Klimamessig er Trondheim utfordrende. («Klarer vi å bygge plusshus i Trondheim, så klarer vi det overalt!») Brattørkaia er egnet tomt for å kunne utnytte solinnstråling maksimalt. Brattørkaia er et «nytt» og sentralt område i Trondheim som representerer transformasjon, innovasjon og fremtid. Dette samsvarer med drivkreftene i Powerhouse. Brattørkaia ligger ved sjøen og Powerhouse benytter sjøvann til kjøling. 2 Planprosessen, medvirkning 2.1 Dialog med planmyndighet Det ble avholdt et oppstartsmøte med Byplankontoret i Trondheim i juni 2013. Byplankontoret har i brev datert 22.8.2013 oppsummert oppstartsmøte og kommet med forslag til videre saksgang. Byplankontoret mener det er positivt at Entra ønsker å ta grep om miljø og klima, men at rammene for hva som skal bygges må vurderes ut i fra den virkningen bebyggelsen vil ha for helheten i bylandskapet og for de nære omgivelsene. ID r20140004 14.2.2014/rev.01 SIDE 6/26 multiconsult.no 3 Planstatus og rammebetingelser Brattørkaia 17 Powerhouse Planbeskrivelse. FORELØPIG til samråd Det er avholdt nytt møte med Byplankontoret i oktober 2013. I brev datert 16.10.2013 er det konkretisert en rekke forhold som ønskes dokumentert, vurdert og utredet videre som del av planprosessen. Følgende tema er nevnt: sammenheng mellom arkitektonisk form og energiregnskap, prosjektets relevans som signalbygg, forbindelseslinjer og offentlige uterom og plasser og materialbruk/takflatens uttrykk og materialitet. Tema som nær- og fjernvirkning er dokumentert og synliggjøres i denne planbeskrivelsen. Det gjelder også tema forbindelseslinjer og offentlige uterom og plasser. Tema «sammenheng mellom arkitektonisk form og energiregnskap» er dokumentert og beskrives nærmere i eget vedlegg «Powerhouse Brattørkaia. Du ser det ikke før du tror det!». Her er det utredet om og hvordan en endring av bygningsvolum og takvinkel vil påvirke energimålene for Powerhouse. 2.2 Medvirkning Byplankontoret har i brev datert 22.8.2013 foreslått at planspørsmålet legges fram for politikerne i bygningsrådet, med forespørsel om oppstart og videre prosess. De har senere gått bort fra dette i brev datert 5.12.2013 og anbefalt oppstart av planarbeidet. Planarbeidet er formelt varslet oppstartet i desember 2013 i henhold til plan- og bygningsloven § 128. Informasjon om planarbeidet var annonsert i Adresseavisen 18.12.2013 og offentlige myndigheter og berørte naboer ble varslet per e-post og brev datert 12.12.2013. Det er kommet 2 innspill til planarbeidet ved varsel om oppstart. Se kapittel Det inviteres til et informasjonsmøte om tiltaket i februar for å sikre god medvirkning og debatt i en åpen planprosess. Innspill som kommer i forbindelse med møtet vil oppsummeres og vedlegges komplett planmateriale. I tillegg vil det gjennomføres offentlig samråd i tråd med kommunens veileder for private reguleringsplaner. Når planen legges ut til offentlig ettersyn og høring vil det være anledning til å komme med innspill og mulighet for dialog. 3 Planstatus og rammebetingelser 3.1 Overordnede føringer og gjeldende planstatus Brattørkaia er i kommuneplanens arealdel (kpa) vist som framtidig sentrumsformål. Arealene langs sjøen langs Brattørkaia er vist som havn med framtidig gangveg. Sjøgangen er vist som eksisterende gangveg. Området er også vist som bestemmelsesområde for havstigning. Dersom Powerhouse defineres som høyhus er det bestemmelser knyttet til høyhus, både gjennom bystyrevedtak om høyhus fra 2007 og i kommuneplanens arealdel (kpa) fra 2013. I bestemmelser til kpa § 9.3 heter det at høyhus kun tillates i eksisterende høyhusområder eller om det skal markeres som en viktig fellesskapsfunksjon. Det skal ikke plasseres høyhus i Midtbyens landskapsrom. Dersom Powerhouse defineres som signalbygg tillates dette kun for fellesskapsbygg, kpa § 9.6. I «Veileder for byform og arkitektur», behandlet i bygningsrådet 20.8.2013, ble det vedtatt følgende; «Høyder på ny bebyggelse på Brattøra skal vurderes i sammenheng med bygningens øvrige kvaliteter». Eiendommen Brattørkaia 17 (gnr/bnr 439/122) er regulert i gjeldende reguleringsplan r477b fra 2009. Planen bygger på intensjoner og arealbruksformål gitt i r477 fra 2007 (utgått) og r477a fra 2008. Alle planene har forskjeller i høyder og utnyttelse, parkeringsløsningene har endret seg fra p‐ hus til p‐kjeller og det er gitt flere dispensasjoner fra planene. Hovedhensikten og de viktigste intensjonene med reguleringsplanen fra 2007 var følgende: • ID r20140004 Trondheims viktigste og mest sentrale byomformings‐ og fortettingsområder 14.2.2014/rev.01 SIDE 7/26 multiconsult.no 3 Planstatus og rammebetingelser Brattørkaia 17 Powerhouse Planbeskrivelse. FORELØPIG til samråd • • • • • • Redusere jernbanens barrierevirkning ‐ etablere sammenheng i bystrukturen mellom Midtbyen og fjorden Oppnå et helhetlig og tydelig byplangrep, med vekt på byform og bylandskap Fastsette byformmessige prinsipper for tverrforbindelsen og utvikling av bygningsmassen på Brattørkaia – rammer for videre detaljplanlegging Vitalisere byens havnefront og gjøre området tilgjengelig og attraktivt Byggehøyder på 6‐7 kontoretasjer N30‐N31 bebyggelsen organisert rundt en plass Hensikten med gjeldende reguleringsplan r477b: • • • • Avklare utforming av den nye tverrforbindelsen, og ny Sentralstasjon i sammenheng med omkringliggende bebyggelse Løsningene er basert på vinnerutkastet ”Ønskekvist” fra plan- og designkonkurransen fra 2007 Regulere bebyggelse i tilknytning til tverrforbindelsen Regulere bort p‐hus i 2. etg, regulere inn p‐kjeller Gjeldende reguleringsplan for tomta, r477b, regulerer ett konkret bygg, en detaljert regulering med arealbruk (BRA per etasje), angitte høyder og byggelinjer. Relevante bestemmelser omhandler blant annet at det skal anlegges p‐kjeller under hele felt N03, N30, N31 og T30 med trapp/heis til T30 og at det skal være inngang fra offentlig gangareal på plan 1 og 2 (3?). Feltet vist som T30 kalles nå Fjordplassen. Videre sier bestemmelsene at det skal være høy arkitektonisk kvalitet i utforming, detaljering og arealbruk, at plassering og høyder er vist på plankart og at kontorformål, gallerier/utstillingslokaler, hotell, spisesteder og forretninger med lager tillates, men ikke enkeltforretninger større enn 1500m2 BRA. Når det gjelder BRA, skal BRA under terreng ikke regnes med i maks tillatt BRA, og det er gitt bestemmelser om at maks tillatt BRA er 10 850 m2 (N03: 3 820 m2, N30: 2 380 m2, N31: 4 650 m2). Utsnitt av gjeldende reguleringsplan r477b. Plan 1, 3 og 4. Maksimalt regulert høyde er kote +31,2, som gir en maksimal høyde på bebyggelsen på ca. 28 meter (6-8 etasjer, avhengig av etasjehøyde). Høyder var et vesentlig diskusjonstema i den opprinnelige reguleringsplanen for Brattørkaia, r477 fra 2007. Gjennom en konsekvensutredning og åpen debatt om høyder ble det besluttet at den høyeste bebyggelsen kunne ha maks gesims på kote +31,2. I tillegg kunne det tillates heisoppbygg/takoppbygg for trapp til tak (ca. 2,5-3 meter), men ikke tekniske installasjoner. Ved behandling av saken kom Bystyret med en flertallsmerknad: «Bystyret mener det er viktig å ta i bruk de klimavennlige energiløsningene som er tilgjengelige. Brk17a … ligger ved Kanalen, … vurdere å knytte varmepumpe fra fjorden … .» ID r20140004 14.2.2014/rev.01 SIDE 8/26 multiconsult.no 4 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Brattørkaia 17 Powerhouse Planbeskrivelse. FORELØPIG til samråd 3.2 Pågående planer i området Det er vedtatt reguleringsplan for ny hurtigbåtterminal, r477c. Ny terminal er under bygging med atkomst fra areal vist som T30, heretter kalt Fjordplassen. 3.3 Krav om konsekvensutredning (KU) I helhetsplan for Brattørkaia fra 2007, r477, ble det utarbeidet en konsekvensutredning for ny bebyggelse. Tema som trafikk, byform og byrom, fjernvirkning, tilgjengelighet, grunnforhold, med mer var utredet. Det er ikke stilt krav om fullstendig ny KU for ny reguleringsplan. I løpet av planprosessen vil relevante tema nevnt i brev fra Byplankontoret utredes videre. 4 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 4.1 Bylandskap og beliggenhet Brattøra ligger nordøst for Midtbyen i Trondheim, mellom fjorden og dagens jernbane, og vest for utløpet til Nidelva. Området ligger på en fylling fra slutten av 1800-tallet i et stort åpent landskapsrom, og omkranses av åsene rundt byen, med Lade og Tyholt i øst og Byåsen og Bymarka i sør og vest som avgrenser byrommet. Planområdet på Brattørkaia ligger i utkanten av det historiske byrommet i Trondheim med en rutenettsplan med hovedgater som ender i allmenninger mot fjorden/kanalen i nord med utsyn mot Munkholmen og Fosenfjellene på andre siden av fjorden. Brattørkaia 17 ligger sentralt på Brattøra, i møtet mellom fjord og by. Brattøra er et byutviklingsområde under utbygging. Utbyggingen på Brattørkaia er et ledd i utviklingen av havneområdet i Trondheim. Helhetsplanen som danner grunnlag for utviklingen av Brattøra har et overordnet fokus på kontor- og kulturtilbud som rommer attraktive arbeidsplasser og et levende bymiljø. ID r20140004 14.2.2014/rev.01 SIDE 9/26 multiconsult.no 4 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Brattørkaia 17 Powerhouse Planbeskrivelse. FORELØPIG til samråd Rockheim Hurtigbåtterminal Sjøgangen Trondheim Sentralstasjon Illustrasjon viser reguleringsplanens intensjoner for tomta (rød sirkel), sentrale gangakser (gul) og siktakse fra Midtbyen (grønn) 4.2 Bysituasjon Det er i dag hovedsakelig kontorer i ny bebyggelse, i tillegg til Rockheim, nasjonalt museum for pop og rock, og noe næringsareal på gateplan i den nyeste bebyggelsen. Området preges av å være under utbygging og i endring. På sikt skal Brattøra og Brattørkaia bli en levende bydel med et spekter av funksjoner, servicetilbud og attraksjoner. Bebyggelsen på Brattørkaia er til dels en sammenhengende rekke i 1-4 etasjer, og med lameller i 2-4 etasjer oppå den lavere sammenhengende bebyggelsen. Clarion-hotellet er høyeste bebyggelse med 9 etasjer (høyde ca. 36 meter), mens de høyeste lamellene på Brattørkaia er 8 etasjer (høyde ca. 2730 meter). Brattørkaia 17 ligger der Sjøgangen lander på Fjordplassen. Sjøgangen er broforbindelsen som forbinder byen med fjorden og gir Brattøra en henvendelse mot sentrum. Fjordplassen er regulert til offentlig plass/allmenning men benyttes i dag til parkering. Den er tenkt som en offentlig arena og et aktivt byrom i tilknytting til hovedåren for de mange mennesker som daglig passerer forbi. Brattørkaia 17 ligger i et knutepunkt for infrastruktur i Trondheim. Det er korte avstander mellom togstasjon, busstasjon, flybuss, hurtigbåt, cruiseskip og Hurtigruten. Trafikksituasjonen er i dag preget av midlertidige og uferdige løsninger, på grunn av at området er under utvikling med stadig nye byggeprosjekter. På sikt skal parkering hovedsakelig skje i parkeringskjellere. I reguleringsplan og konkurranseprosjekt for de offentlige rommene på Brattøra er det vist atskilte areal for gående/syklende og biltrafikk. Langs sjøen skal det etableres en havnepromenade med godt oppmerket areal for kryssing av trafikkarealet til Fjordplassen og videre til Sjøgangen. ID r20140004 14.2.2014/rev.01 SIDE 10/26 multiconsult.no 5 Beskrivelse av planforslaget Brattørkaia 17 Powerhouse Planbeskrivelse. FORELØPIG til samråd 4.3 Universell tilgjengelighet Tilgjengeligheten til Brattørkaia er god på grunn av flatt terreng og fortau og gang- og sykkelveger langs eksisterende gatenett. Sjøgangen mellom Trondheim sentralstasjon og Brattørkaia, er utformet med hensyn på universell tilgjengelighet med ramper og heis, i tillegg til trapper. 4.4 Grunnforhold, miljøfaglige forhold og risiko og sårbarhet i eksisterende situasjon Grunnforhold er kjent fra gjeldende regulering og det er ingen forhold som tilsier at noe er endret. Både opprinnelig grunn og fyllmasser er finkorning sand og er godt egnet som byggegrunn. Det er ikke kjent at det er forurensning i grunnen. Kommuneplanens arealdel stiller krav om å ta hensyn til framtidig klimaendring og havnivåstigning. Tiltak og ny bebyggelse skal planlegges og utformes slik at tilstrekkelig sikkerhet oppnås. Dette vil bli fulgt opp i videre planlegging og prosjektering. 5 Beskrivelse av planforslaget 5.1 Hovedtrekk i planforslaget Forslag til ny reguleringsplan vil i hovedtrekk forholde seg til gjeldende plan. Endringer i forhold til gjeldende plan beskrives i kapittel 6. Ny bebyggelse på tomta, Powerhouse Brattørkaia, viderefører intensjoner fra tidligere reguleringsplaner, så som markert havnefront mot Ytre basseng, åpning i lamellstruktur, varierende høyder, synskontakt mellom Midtbyen og Fosenfjellene, høy arkitektonisk kvalitet, bebyggelse rundt en åpen plass, aktivisere kaipromenaden og servicefunksjoner på bakkeplan. Arealbruksformål vil opprettholdes som kontorbebyggelse med innslag av andre funksjoner i henhold til gjeldende bestemmelser. Bygningens fotavtrykk på bakken er noe mindre enn i gjeldende plan og har en annen form. Det planlegges et kompakt volum med et sentralt atrium, uten oppdeling i to volumer i øvre etasjer som i gjeldende regulering. Regulerte høyder i gjeldende plan med maks gesims kote +31,2 foreslås endret på en mindre del av fotavtrykket til maks gesims kote +42,8. 5.2 Bebyggelsens plassering og utforming Bebyggelsen har en kompakt form med en hellende takflate mot sør i hele byggets høydeutstrekning. Det gir en særegen utforming som begrunnes i energikonseptet plusshus (beskrevet nærmere i vedlegg). Bygningen har en tydelig byside og en tydelig fjordside og understreker slik overgangen fra bylandskap til fjordlandskap. Sentralt i bygget planlegges en offentlig plass i form av et åpent klimatisk skjermet (vind) og solvendt atrium. Atriet etableres i tilknytning til trapper og heis fra Sjøgangen og ned til Fjordplassen samt til Nordre avlastningsvei. Bygningskroppen og fasadeuttrykket understreker og markerer det aktive byrommet som er under utvikling i forlengelsen av Søndre gates akse. Powerhouse tilrettelegger for planlagte offentlige rom og bevegelsesakser. Samtidig er det tilpasset klimaet og utnytter stedets naturgitte potensiale til å optimalisere energiforbruk og energiproduksjon. Byggets utforming og orientering gir mulighet for for rike opplevelser og komfort for leietagere og for offentligheten. Utnyttelse Det er ikke angitt en samlet utnyttelse for planområdet i gjeldende plan. Det er angitt maksimalt tillatt bruksareal for hvert felt på hvert plan (etasje). Samlet utgjør alle plan og etasjer ca. 10 850 m2 BRA, eksklusiv parkeringskjeller. Powerhouse gir en samlet utnyttelse på ca. 13 300 m2 BRA, eksklusiv ID r20140004 14.2.2014/rev.01 SIDE 11/26 multiconsult.no 5 Beskrivelse av planforslaget Brattørkaia 17 Powerhouse Planbeskrivelse. FORELØPIG til samråd parkeringskjeller, en økning på ca. 2450 m2 (18 %). Reguleringsplan r477a fra 2008 hadde en utnyttelse på ca. 14 000 m2 BRA over bakken. Da var 2 parkeringsetasjer over bakken inkludert i BRA. Slik BRA er beregnet inngår alt innendørs areal i tillegg til areal under utkragede bygningsdeler lavere enn 5 meter. Passasjen fra Sjøgangen til atriet, området ved hovedinngang på plan 1 og trapper inntrukket i bygningsvolumet både mot Fjordplassen og mot Nordre avlastningsvei regnes inn i bruksareal BRA. Selve atriet er trukket fra. På grunn av noe ulik beregning i ulike faser av prosjektet, kan angivelse av BRA variere noe i ulike dokumenter (tidligere kun beregnet «oppvarmet BRA»). Høyder I forslag til reguleringsplan vil det søkes det om en kotehøyde på ca. 42,6 meter, med en bebyggelse med total byggehøyde på ca. 38,6 meter. Dette tilsvarer bebyggelse med 10-12 plan (etasjer) avhengig av etasjehøyde. Parkeringskjeller er ikke medregnet. I Powerhouse Brattørkaia planlegges plan 1 med 4 meter etasjehøyde fra dekke til dekke for å kunne imøtekomme programarealer som butikker, kafe, utstilling, verksted, auditorium etc. Sentrale deler av plan 1 planlegges med dobbel etasjehøyde og muligheter for overlys via atriet. De øvrige etasjene er planlagt med en etasjehøyde 3,53 meter etasjehøyde fra dekke til dekke. Høyden på Powerhouse Brattørkaia er et resultat av energikriterier som er gitt, og det er disse energikriteriene som har vært førende for utforming, ikke ønske om et høyest mulig bygg. Den åpne situasjonen mot sør gjør takflaten til prosjektets viktigste fasade med produksjon av fornybar energi i form av solstrøm. Også de deler av fasaden mot sør og vest som unngår skygge fra eksisterende og fremtidig nabobebyggelse/broforbindelse er kledt med de samme solcellepanelene. Den øverste delen av takflaten er den mest produktive med tanke på solstrøm, da den til enhver tid er eksponert mot åpen himmel. I vedlegget som beskriver oppbyggingen av Powerhouse er det ulike forhold som påvirker utforming og høyde grundig gjennomgått. Det er vist flere alternative utforminger og i hvilken grad de kan betegnes som Powerhouse, ut i fra gitte kriterier. Illustrasjon av Powerhouse Brattørkaia og regulert bebyggelse på Sentralstasjonen, sett fra Jernbanebrua. ID r20140004 14.2.2014/rev.01 SIDE 12/26 multiconsult.no 5 Beskrivelse av planforslaget Brattørkaia 17 Powerhouse Planbeskrivelse. FORELØPIG til samråd 5.3 Formuttrykk og materialbruk Bygningsvolumet er tilrettelagt for å høste så mye lokalprodusert fornybar energi som mulig fra solen. Bygningskroppens proporsjoner og vinduenes plassering i fasaden er utformet med hensyn på himmelretning og solinnstråling både for å kunne utnytte overflater til bygningsintegrerte solcellemoduler og strømproduksjon og for å optimalisere innvendige dagslysforhold. Taket i seg selv er det bygningselementet som gjør Powerhouse Brattørkaia til en produsent av energi fremfor en forbruker av energi sett over bygningens livsløp på 60 år. Dette gir bygget et særegent uttrykk som peker vei mot en mer bevisst holdning til våre bygde omgivelser sett i sammenheng med energiforbruk og CO2-utslipp. Fasadene representerer en viktig del av byggets design og av byggets tekniske ytelser. En utfordring består i å optimalisere anvendelsen av solenergien, der målsettinger om utsyn, åpenhet og utnyttelse av dagslys kan komme i konflikt med økt kjølebehov og risiko for blending. Alle leverandører av solcellemoduler jobber kontinuerlig med å redusere refleksjon i solcelleglasset, etter som dette representerer tapt kraftproduksjon. Alle solcellemoduler har derfor en overflatebehandling som reduserer refleksjon. Solcellesystemet som planlegges brukt på Powerhouse Brattørkaia representerer dagens beste tilgjengelige teknologi. Solcellemodulene som skal benyttes har svært høy effekt (over 20 %) og en annen overflate enn panel som ofte benyttes på hyttevegger og en del andre utomhusanlegg. De har en metallramme i aluminium som skal være svart/mørk grå og matt. Selve produksjonspanelet er også svart/mørk grått og har en mest mulig homogen overflate uten «møster» av strømførende ledninger. Solcellemodulene som benyttes er bygningsintegrerte (BIPV) og vil også tjene funksjonen som klimaskjerm/værhud. Se foto under. Foto av solcellepanel som er planlagt benyttet på tak og fasader. 5.4 Planløsning og miljøaspekt Powerhouse Brattørkaia er hovedsakelig utformet med kontorarealer og vil kunne huse 400-500 arbeidsplasser som fordeles over 8-10 kontoretasjer med avtrappende størrelse. Kontorarealene er utformet med minimalt areal til tekniske rom per etasjeplan, hvilket muliggjør transparens og ID r20140004 14.2.2014/rev.01 SIDE 13/26 multiconsult.no 5 Beskrivelse av planforslaget Brattørkaia 17 Powerhouse Planbeskrivelse. FORELØPIG til samråd gjennomlyste etasjeplaner. I de nederste etasjene knyttet til offentlige rom og byakser, legges det til rette for publikumsfunksjoner. Parkeringskjeller knyttes opp til nabotomtenes allerede prosjekterte garasjeanlegg. Planløsningene er utformet med stor grad av fleksibilitet i forhold til å møte ulike leietakeres behov. Bygget er like egnet for én stor leietaker som for mange små. Etasjene blir mindre jo lengere opp i bygget en kommer, noe som gjør det mulig å tilrettelegge for leietakere med ulike behov. De lavere etasjene kan deles opp i 4 fullt fungerende enheter som gjør det mulig for mindre virksomheter å dele etasjeplan. Bygningen skal være et energipositivt (ref. definisjon Powerhouse) og klimanøytralt bygg (ref. definisjon ZEB), vurdert ut fra et livsløpsperspektiv på 60 år. For å oppnå dette skal bygningsmassen tilfredsstille passivhusstandarden. Det betyr energieffektive installasjoner, lav infiltrasjon og effektiv isolering. Materialer er valgt både med tanke på energi- og CO2-kostnader ved fremstilling, drift og avhending og at de gir et godt inneklima. Ventilasjonsstrategien er basert på en hybridløsning med fortrengningsventilasjon som muliggjør utnyttelse av naturlige drivkrefter for å ventilere bygget (ref. Sparebank 1 i Trondheim). Når utendørstemperatur og vindforhold på Brattørkaia gjør det mulig, utnyttes naturlig ventilasjon og termisk masse som prinsipp for nattkjøling (by-pass). Varme fra sjøen høstes med en varmepumpe. Dette sikrer lavt energiforbruk til oppvarming og kjøling. Optimalisering av dagslysforhold sørger for lavest mulig strømforbruk til belysning. Alle tekniske installasjoner behovsstyres og tilrettelegges for den enkelte bruker. Solcellemoduler for strømproduksjon på tak og fasader er en forutsetning for å innfri på energi- og CO2 kriteriene ved å «tilbakebetale» forbruket av elektrisitet som over livsløpet medgår til drift og til bundet energi i byggematerialer. Også andre miljøaspekter enn energi er hensyntatt i Powerhouse Brattørkaia. En tidlig vurdering gjort av Powerhouse Brattørkaia sett opp i mot BREEAM-standarden, tilsier at det er mulig å oppnå klassen Outstanding (ref. Powerhouse Kjørbo). 5.5 Offentlige funksjoner, fellesfunksjoner I prosjektet er det vist mulighet for offentlig tilgjengelige fellesfunksjoner i flere deler av bygget. På plan med Fjordplassen er det satt av areal til utstillingslokaler for kunst, eller annen funksjon åpen for offentligheten. I plan med Sjøgangen er det et klimaskjermet (vind) atrium som danner en forlengelse av Sjøgangen, åpent for allmennheten. Her er det lagt til rette for mindre nærings/servicefunksjoner og kafe/restaurant. Det er foreløpig ikke inngått noen avtaler med leietakere. Konkrete funksjoner er det er ikke mulig å si noe om per i dag. Entra arbeider kontinuerlig med kontakt mot potensielle og ønskede leietakere. 5.6 Parkering og trafikk Løsninger i gjeldende plan opprettholdes. Det er etablert atkomst til Brattørkaia 17 fra Nordre avlastningsveg med eget høyresvingefelt inn i servicegate mellom Brattørkaia 16 og 17. Her er det allerede bygget atkomst til felles parkeringskjeller. Parkeringskjelleren vil bli utvidet når Brattørkaia 16 og 17 bygges og samme atkomst vil benyttes. Utkjøring skjer mot nord over Brattørkaia. 5.7 Offentlige forbindelseslinjer, uterom og plasser Trondheims nye gangbru ”Sjøgangen” knytter byen sammen med fjorden. Forbindelsen går fra sentralstasjonen over jernbanesporene og ned til Fjordplassen på Brattørkaia. Kollektivtransporten for regionen konsentreres rundt Trondheim sentralstasjon, og gangbrua tilrettelegger for direkte forbindelse ned mot anløp for båt- og cruisetrafikk. Trapper og ramper baserer seg på vinnerprosjektet av konkurransen om utforming av tverrforbindelsen i 2007 «Dobbel ønskekvist». Konseptet er beskrevet som «et sammenhengende organisk formet byrom som splittes i todelte ID r20140004 14.2.2014/rev.01 SIDE 14/26 multiconsult.no 6 Virkninger / konsekvenser av planforslaget Brattørkaia 17 Powerhouse Planbeskrivelse. FORELØPIG til samråd trappe-/rampeanlegg på begge sider. Broen framstår som et sammenhengende urbant plassgulv som beveger seg lett og uanstrengt. Det lander på fire ben hvor hver av dem har forskjellig lengde, bredde og stigning.» Per i dag er den «siste kvisten» ned til Fjordplassen ikke bygget. Denne kvisten/greina videreføres i ny reguleringsplan. Powerhouse er plassert slik at det møter broen i forgreningspunktet der den siste greina føres ned til Fjordplassen i en åpen spalte i bygningsmassen. Denne ferdselsåren ned til Fjordplassen og kaikanten vil da være til dels værbeskyttet og godt opplyst. Det er i tillegg lagt inn en offentlig heis og trapp som en snarvei ned til Fjordplassen og inngang til disponibelt areal for en offentlig fellesfunksjon og til Nordre avlastningsveg (NAV) på sørsiden av bygget. Bygget er relatert til to type plassrom av ulik karakter. Mot øst flankeres det av et stort åpent plassrom, Fjordplassen. Plassen inngår i kommunens overordnete kulturprogram (Kommunedelplan for kulturarenaer 2012-24), med en satsing på kunst i det offentlige rom. Den skal danne en arena for kunstformidling og huse temporære kunst og arkitekturinstallasjoner tilrettelagt for mange ulike typer uttrykk og behov. Fjordplassen tar imot byvandrere som kommer til Brattørkaia via Sjøgangen og tilreisende/pendlere som kommer til Brattøra sjøveien og skal over til sentrum. I kontrast til den åpne plassen står det interne gårdsrommet/atriet som har flere funksjoner. Det er et lunt uterom på plan med Sjøgangen (plan 3), tilknyttet trapper og heis ned til Fjordplassen og Nordre avlastningsveg. Rommet har en markert oval form, henvendt mot byen og er visuelt tilgjengelig for alle lokaler med vindu mot gårdsrommet. Det fungerer også som et knutepunkt for byggets brukere. Illustrasjon av offentlig tilgjengelige rom for gående og trafikksystem som videreføres i ny reguleringsplan 5.8 Universell utforming Løsninger i gjeldende regulering videreføres. Universell tilpasning vil ivaretas i videre planlegging og prosjektering. ID r20140004 14.2.2014/rev.01 SIDE 15/26 multiconsult.no 6 Virkninger / konsekvenser av planforslaget Brattørkaia 17 Powerhouse Planbeskrivelse. FORELØPIG til samråd 6 Virkninger / konsekvenser av planforslaget Her beskrives avvik fra gjeldende planer og virkninger av planforslaget som er utredet. 6.1 Endringer i forhold til gjeldende regulering Powerhouse skiller seg fra regulert bebyggelse på flere måter. Endringene er vurdert til å ha både positive og negative virkninger i forhold til gjeldende regulering. Kort oppsummert kan endringer beskrives slik: • • • • • • Mer klimavennlige energiløsninger (intensjon fra politisk behandling) Større åpen plass på Brattørkaia, Fjordplassen (vist som felt T30 i gjeldende regulering). Stort offentlig tilgjengelig uteareal på plan med Sjøgangen. Større andel uteareal beskyttet mot værhardt klima. Overbygde trapper mellom Sjøgangen og Fjordplassen og Nordre avlastningsveg. Klimabeskyttet vindskjermet gårdsrom/atrium på nivå med Sjøgangen Større bredde på siktfelt mellom eksisterende bebyggelse på Brattørkaia 17b og ny bebyggelse (Powerhouse) sett fra Sjøgangen Endret høyde, fra kote 31,2 til kote 42,8 (på mindre del av tomtas overflate) Endret form, volum og uttrykk Virkninger som følge av klimavennligere løsninger beskrives i eget vedlegg om Powerhouse. Virkninger av endret fotavtrykk og utforming som gjør Fjordplassen noe større og atrium samt gangakser/ trapper mer klimabeskyttet. Dette er beskrevet i avsnitt 5.7 og det vurderes at det ikke er relevant å utrede dette videre. Virkninger for følgende tema er kort beskrevet i avsnitt under: • • • • • 6.2 Utnyttelse og høyder Virkning på bylandskapet, nær- og fjernvirkning, siktlinjer Powerhouse som innovasjonsprosjekt. Forholdet mellom byggets form og byggets funksjon Offentlige forbindelser og eiendomsforhold Takflatens uttrykk og materialitet Utnyttelse og høyder Utnyttelse På illustrasjon vist under er gjeldende reguleringsutnyttelse gjengitt med svart og forslag til ny plan for Powerhouse gjengitt med rødt. På grunn av ulik etasjehøyde samsvarer ikke hvert plan i forhold til angitt maksimal gesimshøyde. Gjeldende plan har angitt en høyere etasjehøyde for første etasje enn i Powerhouse Brattørkaia. For øvrig er etasjehøyden forholdsvis lik, på ca. 3,60 meter per etasje. Utnyttelsen er noe høyere over bakkeplan enn i gjeldende regulering, men samtidig noe lavere enn i opprinnelig regulering r477 fra 2007 som tillot en utnyttelse på ca. 14 000 m2 BRA, inkl. parkeringshus. I gjeldende regulering på Brattøra er det oppgitt en total utbygging med ca. 71 300 m2 BRA, som på langt nær er oppnådd per i dag. Konklusjon Det vurderes at utnyttelsen på Brattørkaia 17 må ses i sammenheng med den totale utnyttelsen innenfor gjeldende plan for hele Brattørkaia. En høyere utnyttelse på Brattørkaia 17 enn det som er hjemlet i r477b fra 2009, kan vurderes som positivt i forhold til å få en så høy utnyttelse som mulig totalt sett på Brattørkaia i forhold til gjeldende plan. ID r20140004 14.2.2014/rev.01 SIDE 16/26 multiconsult.no 6 Virkninger / konsekvenser av planforslaget Brattørkaia 17 Powerhouse Planbeskrivelse. FORELØPIG til samråd Det vurderes at Powerhouse Brattørkaia ikke har vesentlig høyere utnyttelse enn det som har vært og er intensjonen i gjeldende reguleringsplaner for Brattørkaia, og at utnyttelse ikke må være avgjørende for godkjenning av planforslaget. Illustrasjonen viser fotavtrykk for alle plan/etasjer til gjeldende regulering (svart) og til Powerhouse (rødt). Høyder og høyhus Kommuneplanens arealdel § 9.3 sier at høyhus tillates kun i eksisterende høyhusområder eller der det skal markere en viktig fellesskapsfunksjon. Det skal ikke plasseres høyhus i Midtbyens landskapsrom. Powerhouse Brattørkaia har en høyde som går utover gjeldende reguleringsplan. En mindre del av bygget med en grunnflate på ca. 100 m2 (øverste etasje) - 700 m2 (3. øverste etasje) fordelt på to og et halvt plan, rager ca. 12 meter over gjeldende regulering. Det er ikke entydig om dette definerer Powerhouse som høyhus, ut i fra beskrivelse av høyhus i rapporten «Høyhus i Trondheim» fra 2007. Her beskrives høyhus slik; Rent prinsipielt er høyhus bygninger som er vesentlig høyere enn den normale bebyggelsen i et område og som derfor får en sterk synlighet i bylandskapet. Vesentlig høyere vil her i Trondheim si ca. 3 normale etasjer, eller ca. 50 % høyere enn den normale bybebyggelsen. Normale etasjer er etasjer med 3 meters høyde. ID r20140004 14.2.2014/rev.01 SIDE 17/26 multiconsult.no 6 Virkninger / konsekvenser av planforslaget Brattørkaia 17 Powerhouse Planbeskrivelse. FORELØPIG til samråd Illustrasjonen viser regulerte høyder i flere av reguleringsplanene for Brattørkaia, fra 2007, 2008 og forslag til reguleringsendring for Powerhouse. Rød linje viser regulert høyde for Brattørkaia 17, maks gesims kote +31,2. Høyhus kan karakteriseres som en rektangulær/oval eller kvadratisk/rund grunnflate som er trukket mer eller mindre rett opp. Powerhouse Brattørkaia er et annerledes konsept for høy bebyggelse enn denne karakteristikken. Powerhouse Brattørkaia er høyere enn nabobebyggelsen på en del av fotavtrykket (ca. 30 % av fotavtrykket). Bygget har form mer som en pyramide eller ett tårnspir, med tre vertikale vegger og en skråstilt takflate mot sør. Det vurderes at det er formen på bygningen med den skråstilte takflata mot sør som kan gi sterkest synlighet i bylandskapet, ikke først og fremst høyden. Illustrasjon av bebyggelse på Brattørkaia med Powerhouse Brattørkaia, sett fra nord. Blå linje kote +31,2. Ill. Snøhetta 2013 Konklusjon Det vurderes at Powerhouse Brattørkaia ikke kan karakteriseres som eller skiller seg ut som et høyhus på Brattørkaia. Det vurderes at høyden ikke bør være avgjørende for godkjenning av ID r20140004 14.2.2014/rev.01 SIDE 18/26 multiconsult.no 6 Virkninger / konsekvenser av planforslaget Brattørkaia 17 Powerhouse Planbeskrivelse. FORELØPIG til samråd planforslaget, med tanke på byggets øvrige kvaliteter som er beskrevet nærmere i planbeskrivelsen og i vedlegg. 6.3 Virkning på bylandskapet Som prinsipp for ny bebyggelse på Brattøra og i Midtbyen gjelder at bebyggelsen skal underordne seg viktige landskapstrekk og landemerker, og spesielt ikke utfordre Nidarosdomens dominerende rolle i landskapsrommet. Powerhouse Brattørkaia har en annerledes form og er mer kompakt enn bebyggelse vist i gjeldende regulering fra 2009, men et forholdsvis likt fotavtrykk som opprinnelig regulert i r477/477a fra 2007/2008. Fotavtrykket i disse planene viser en kompakt form med et atrium som en åpen plass på nivå med Sjøgangen. Dette er gjentatt i forslag til ny reguleringsendring. Formen på forslag til ny bebyggelse har et tårnmotiv mot nord, som er høyere enn regulert høyde. Formen har en pyramideaktig karakter sett fra flere sider, noe som gir variasjon i bygningsrekka på Brattørkaia slik også gjeldende regulering legger opp til. Bygningsvolumet skaper bevisst en variasjon i uttrykk og form sett fra de svært ulike situasjonene som flankerer tomta; fjorden, havnebassenget og Brattørkaia i nord, Fjordplassen mot vest, stasjonsområdet og byen i sør. Bygningen knytter seg bevisst til byen ved å la gang- og sykkelforbindelsen Sjøgangen forlenges inn i et klimabeskyttet gårdsrom/atrium med skala og materialitet som skiller seg fra de øvrige offentlige rom på Brattøra. Takflatens markante helning mot sør danner en fasade med synlighet og særegen karakter mot byen og annonserer aksen ut til Brattøra over Sjøgangen. Fra denne vinkelen vil det ovale gårdsrommet/atriet tegne en sirkulær form der en ser inne på fasadene i et nytt byrom. Sett fra sjøsiden vil bygget fremstå som slankt og vertikalt som de øvrige lamellene langs kaikanten. Fjordplassen har en annen og mer offentlig karakter enn de øvrige mellomrommene i husrekken og broforbindelsen Sjøgangen er «nerven» som binder Brattøra til byen. Høyden på Powerhousevolumet sett fra havnebassenget og fjorden markerer denne byaksen og fremhever Fjordplassen som områdets viktigste offentlige rom. Den store takflaten mot sør kan fra enkelte ståsted i byen virke dominerende og annerledes, og avtegne seg i fjordlandskapet. Det er laget en rekke fotoillustrasjoner/modellbilder for å belyse virkningene av Powerhouse Brattørkaia fra ulike ståsteder i byen, for å vise både nærvirkning og fjernvirkning. Det er valgt ståsted som er mest mulig lik ståstedene fra KU for reguleringsplan i 2006/07 og de er valgt i samarbeid med Byplankontoret. Alle fotoillustrasjoner er laget av Snøhetta. For alle ståsteder er både regulert bebyggelse på Brattørkaia/Sentralstasjonsn og Powerhouse Brattørkaia vist (nye illustrasjoner er under utarbeidelse!). Det gir et godt sammenligningsgrunnlag for hvordan virkningene er annerledes med Powerhouse Brattørkaia i forhold til regulert bebyggelse. Regulert bebyggelse er vist på illustrasjoner til venstre og Powerhouse Brattørkaia er vist på illustrasjoner til høyre. ID r20140004 14.2.2014/rev.01 SIDE 19/26 multiconsult.no 6 Virkninger / konsekvenser av planforslaget Brattørkaia 17 Powerhouse Planbeskrivelse. FORELØPIG til samråd Illustrasjon av Powerhouse sett fra Sjøgangen Illustrasjon av regulert volum sett fra Sjøgangen Illustrasjon av Powerhouse sett fra Sjøgangen Illustrasjon av Powerhouse sett fra Ravnkloa (blir ikke synlig) Kommer nytt ståsted fra Olav Tryggvasonsgt ID r20140004 14.2.2014/rev.01 SIDE 20/26 multiconsult.no 6 Virkninger / konsekvenser av planforslaget Brattørkaia 17 Powerhouse Planbeskrivelse. FORELØPIG til samråd Kommer nytt ståsted fra Småbergan! Illustrasjon av Powerhouse sett fra Småbergan/Møllenberg Kommer nytt ståsted fra Festningen! Illustrasjon av Powerhouse sett fra Bispehaugen skole Illustrasjon av regulert volum sett fra Weidemannsvei 16 (PirII, 2007) ID r20140004 Illustrasjon av Powerhouse sett fra Weidemannsvei 16 14.2.2014/rev.01 SIDE 21/26 multiconsult.no 6 Virkninger / konsekvenser av planforslaget Brattørkaia 17 Powerhouse Planbeskrivelse. FORELØPIG til samråd Illustrasjon av Powerhouse sett fra Brattørabassenget/molo Illustrasjon av regulert volum sett fra Munkholmen Illustrasjon av Powerhouse sett fra Munkholmen Vurdering/konklusjon For vurdering av konsekvensen for bylandskapet har vi lagt til grunn prinsipper beskrevet i Statens vegvesens håndbok 140 Konsekvensanalyser. Vurderingene er gjort i forhold til en framtidig situasjon (0-alternativ) der området er ferdig utbygd i tråd med gjeldende regulering fra 2008-09. Sammenligningsgrunnlaget er ikke i forhold til dagens situasjon med flere ubebygde tomter. Kommuneplanens arealdel § 9.3 sier at bebyggelsen skal underordnes viktige landskapstrekk og landemerker. Byens viktigste landskapstrekk er høydedragene som omkranser byen, strandsonen, elve- og bekkedalene, jordbrukslandskapet, sammenhengende grøntdrag og markante trær. Fra sjøsiden Forslag til ny bebyggelse, Powerhouse Brattørkaia vurderes å stort sett være tilpasset annen bebyggelse på Brattørkaia og elementer i bylandskapet sett fra sjøsiden, fra nord og vest. Bylandskapet består av en rekke elementer i ulik skala og volum, og Powerhouse Brattøra har et volum som kan oppfattes mer massivt enn nærmeste omkringliggende bebyggelse. Høydeforskjellen som den øverste spisse delen av bygget utgjør i forhold til eksisterende og framtidig regulert bebyggelse, vurderes å ikke ha vesentlig virkning på bylandskapet, verken i nær- eller fjernvirkning, blant annet på grunn av at høydeforskjellen utgjør kun en liten del av den totale høyden og formuttrykket med skrå linjer gir en mer dempet høydevirkning enn om bygget hadde hatt en rektangulær form. Sett fra Munkholmen vil de øverste etasjene bryte den mørke linja som skogbelte mellom Festningen og Småbergan danner, noe som kan vurderes som en negativ virkning fra akkurat dette ståstedet. Sett fra Munkholmen ligger Nidarosdomen lenger vest enn Brattørkaia, og Powerhouse vil ikke utfordre Nidarosdomen sin dominerende rolle i by- og landskapsrommet. Det kan vurderes som en positiv virkning at Powerhouse Brattøra vil framheve og markere et viktig sted på Brattørkaia, der Sjøgangen som forbindelse mellom Midtbyen og Brattøra lander og der et av byens mest sentrale kollektivknutepunkt ligger. ID r20140004 14.2.2014/rev.01 SIDE 22/26 multiconsult.no 6 Virkninger / konsekvenser av planforslaget Brattørkaia 17 Powerhouse Planbeskrivelse. FORELØPIG til samråd Samlet vurderes det at ny bebyggelse sett fra sjøsiden ikke utfordrer overordna landskapstrekk eller viktige landemerker i vesentlig grad. Konsekvensen for bylandskap vurderes å være ubetydelig til liten negativ fra sjøsiden. Fra østbyen Fra øst, fra områdene Møllenberg og rundt Festningen vil foreslått bebyggelse synes både på grunn av høyden og på grunn av sitt særegne formspråk ned den store skrå takflata. Bebyggelsen har et større sammenhengende volum og en annen skala enn nærmeste omkringliggende bebyggelse. Bebyggelsens ytre linjer (skråflater) og ovale atrium skiller seg fra omgivelsene. Disse forholdene kan vurderes å gi et negativt omfang fra enkelte ståsteder. Høyden utmerker seg med en spiss form som fra enkelte ståsteder i en viss høyde disse bydelene vil bryte den horisontale linja som fjorden skaper mellom bebyggelsen på Brattøra og Fosenfjella. Fra Festningen og andre områder med bebyggelse som ligger høyere enn ca. 40 moh og over, vil ny bebyggelse ikke bryte denne karakteristiske horisontale linja mellom byen og Fosenlandskapet. Høydeforskjell mellom eksisterende bebyggelse og ny bebyggelse vurderes å være av mindre betydning enn forskjellene i form, volum og skala. Konsekvensen for bylandskap vurderes å være liten til middels negativ fra østbyen og Møllenberg. Fra Midtbyen Fra sør, fra Midtbyen, her vist fra Olav Tryggvassons gate er det vurdert at ny bebyggelse ikke vil ha vesentlig annen virkning på bylandskapet enn regulert bebyggelse. Fra Midtbyen synes også nærmeste bebyggelse og Sjøgangen bedre, som også utmerker seg med spenstig arkitektur med stor variasjon i volum, uttrykk og linjeføring. Volum og skala på ny bebyggelse oppleves forholdsvis likt, selv om formuttrykk og linjeføring er annerledes. Konsekvensen for bylandskap vurderes å være ubetydelig sett fra Midtbyen. Konklusjon Totalt sett, ut i fra de områdene som er vist og illustrert, vurderes det at virkningen for bylandskapet i Midtbyen og landskapsrommet rundt Midtbyen er ubetydelig til liten negativ. 6.4 Powerhouse Brattørkaia som innovasjonsprosjekt, forholdet mellom form og funksjon Det finnes etterhvert mange prosjekter som benytter ulike teknologiske element for å redusere energibehov, så som energibrønner, varmepumper og god isolasjon, og bruk av solceller blir stadig mer vanlig. Det finnes imidlertid ikke et eneste prosjekt som er i nærheten av de totale ytelsesmålene som er lagt til grunn for Powerhouse-prosjektene, Powerhouse Kjørbo og Powerhouse Brattørkaia. Dette er utdypende beskrevet i vedlegg Powerhouse Brattøra. Powerhouse Brattøra har som mål å bli verdens første nybygg for kontor/næring som er energipositivt i et livsløpsperspektiv der energi medgått til materialer er medtatt i regnestykket. I drift vil bygget over året levere mer fornybar kraft enn det bygget selv trenger. Det anses som svært positivt for samfunnet og byens befolkning at det gjennomføres virkelige bærekraftige prosjekter som viser vei inn i framtiden. I vedlegg er det sagt noe om hvordan Powerhouse Brattørkaia ligger langt foran i sitt slag, i forhold til gjeldende standarder i dag, som «passivhus», «nær null energi» og «null-energi». Til sammenlikning ligger Powerhouse Brattørkaia nærmere framtidige krav for 2030 enn 2020. Det er klart at prosjektet vil få stor oppmerksomhet, lokalt, nasjonalt og også internasjonalt, som følge av den ekstreme energiytelsen og de spesielle arkitektoniske og miljømessige kvalitetene. Den sentrale plasseringen er derfor ideell med tanke på å markedsføre fremtidens bærekraftige energiløsninger og arkitektur, som et globalt fellesskap er helt avhengig av. Det skal og nevnes at det ID r20140004 14.2.2014/rev.01 SIDE 23/26 multiconsult.no 6 Virkninger / konsekvenser av planforslaget Brattørkaia 17 Powerhouse Planbeskrivelse. FORELØPIG til samråd er en unik situasjon å ha et sentrumsnært bygg som har en slik eksponering mot sør uten store utfordringer med skygge fra nabobebyggelse eller fremtidig planlagt bebyggelse. For å kunne skape Powerhouse kreves det at byggherrer og offentlige myndigheter tenker nytt om byutvikling ut over de tradisjonelle krav og retningslinjer. Utformingen av Powerhouse, uansett lokalisering, vil alltid være et resultat av hvordan man best kan utnytte klima og miljø på dets forutsetninger, og ingen Powerhouse-prosjekter vil være like i form, byggehøyde eller volum. Nettopp på bakgrunn av dette gjelder følgende prinsipp for et hvert nybygd Powerhouse: “Form follows environment” Det er lagt til rette for allmennyttige felleskapsfunksjoner i bygget i de to første plan, og til dels på plan med Sjøgangen. Forskjellige muligheter har blitt diskutert og diskuteres fortsatt. Fellesskapsfunksjoner tilknyttet vitenskap og teknologi vil være naturlige i et slikt bygg, men også kunst, arkitektur og kultur for øvrig kan være interessant å legge til rette for. Temaet knyttet til leietakere vil vurderes i videre prosess. Brattørkaia er under utvikling til en ny bydel med svært mange arbeidsplasser, i tillegg til at det blir et mer og mer viktig kollektivknutepunkt, mellom båt, tog, buss og fly/flybuss. Plasseringen av Powerhouse ved Sjøgangen, som forbinder flere av transportformene, er svært sentral. Vurdering/konsekvens Med bakgrunn overnevnte kan det anses som positivt at ny bebyggelse markerer stedet ved Sjøgangen og Fjordplasen på Brattørkaia, og at formen tydeliggjør at stedet er et sentralt punkt i byen. Nye arbeidsplasser (kontorarbeidsplasser), allment tilgjengelige funksjoner og nye offentlig tilgjengelige gater og byrom vil gi liv til den nye bydelen på Brattøra. Plassering av et ekstraordinert miljøbygg i en ny sentrumsnær bydel midt i et av byens viktigste kollektivknutepunkt vil kunne bidra til større fokus på «miljøriktig» utbygging og være en attraksjon i seg selv. Miljøaspektet er unikt i dagens situasjon. Det vurderes som lite sannsynlig at en omregulering av tomta vil kunne skape uheldig presedens for framtidige plansaker. Det vil heller ikke skape presedens for andre tomter på Brattørkaia, da Brattørkaia 17 er den siste ubebygde tomta det ikke foreligger prosjekt for. Kommuneplanens arealdel § 9.6 sier at arkitektonisk utforming skal forholde seg til bygningens funksjon og betydning for allmennheten og være i samspill med omgivelsenes karakter og form. Signalbygg tillates kun for felleskapsbygg. Videre at bebyggelsen skal ha en helhetlig form- og volumoppbygging som bidrar til å understreke og forsterke gate- eller plassrommet. Det er vurdert at det i tilstrekkelig grad er tatt hensyn til bestemmelsene gitt i arealdelen om forholdet mellom form og betydning for allmennheten. Bygget bidrar i stor grad til å understreke gate- og plassrommet og vil på sikt kunne få innhold som tilsier et «signalbygg». Selv om det per i dag ikke er kartlagt leietakere som har særlig betydning for allmennheten. I dagens leiemarked vil det i svært mange bygg variere over tid hvilke leietakere som benytter et bygg. Konklusjon Konsekvensene av å godkjenne planforslaget med ny bebyggelse på Brattørkaia 17 som positive i forhold til tema innovasjon og forholdet mellom form og funksjon. 6.5 Offentlige forbindelser og eiendomsforhold En hovedhensikt i gjeldende planer for Brattørkaia er å legge til rette for gode, åpne og lett tilgjengelige offentlige forbindelser for alle brukergrupper. Denne intensjonen videreføres i planforslaget for Brattørkaia 17. ID r20140004 14.2.2014/rev.01 SIDE 24/26 multiconsult.no 7 Risiko og sårbarhet, ROS-analyse Brattørkaia 17 Powerhouse Planbeskrivelse. FORELØPIG til samråd Fjordplassen får en noe større utstrekning da ny bebyggelse er trukket noe lenger øst. Den delen av Sjøgangen som allerede er etablert blir ikke berørt. Dagens midlertidige heistårn planlegges integrert i ny bebyggelse på en slik måte at den alltid/til alle døgnets tider vil være åpen og offentlig tilgjengelig. Den siste greina av vinnerprosjektet «Ønskekvisten», som er utgangspunkt for Sjøgangen, bygges som en trapp, innslisset i ny bebyggelse. Trappa vil også være åpen og offentlig tilgjengelig til en hver tid. Det tilrettelegges også for en overdekket trappeløsning mot Nordre avlastningsveg. De nye løsningsforslagene gir offentlige utearealer og atkomster bedre klimatisk beskyttelse enn gjeldende plan legger opp til og arealene øker i omfang. Gjennom reguleringsbestemmelser og egne formål på arealer som er integrert i bebyggelsen, sikres det at disse arealene ikke kan avstenges for offentligheten, men alltid skal være åpne og tilgjengelige for alle brukergrupper. Drift og vedlikehold av disse arealene må sikres gjennom privatrettslige avtaler som må følge bestemmelser i reguleringsplanen. Konklusjon Konsekvensene for tema offentlige forbindelser og eiendomsforhold vurderes å være positive slik de er vist og beskrevet i planforslaget. 6.6 Takflatens uttrykk og materialitet Temaet er beskrevet i avsnitt 5.3. I løpet av planprosessen vil det utarbeides mer dokumentasjon på virkningene av solcellepanelene på takflaten og fasader. Det er igangsatt et prosjekt med oppføring av et testbygg ved Sjøgangen med solcellepanel tilsvarende de som er tenkt benyttet på Powerhouse Brattøra. Testbygget er planlagt å være ferdig oppsatt februar/mars 2014. Vurdering/konsekvens Vil komme ut av oppsummering (rapport/notat) etter testbygg/forsøk våren 2014. 7 Risiko og sårbarhet, ROS-analyse I ROS-analysen er mulige uønskede hendelser ut fra en generell/teoretisk vurdering sortert i hendelser som kan påvirke planområdets funksjon, utforming m.m., og hendelser som direkte kan påvirke omgivelsene, henholdsvis virkninger for og virkninger av planforslaget. Byplankontorets sjekkliste er gjennomgått i henhold til krav i plan- og bygningsloven. Vurderingen er gjort for å finne mulige risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til formålet. Videre om det er behov for endringer i slike forhold som kan komme av planlagt utbygging. Foreløpig analyse ved utfylling av sjekklista viser at tiltaket kan gjennomføres med mindre risikoreduserende tiltak. Forhold som har fått gul (*rød) farge og krever oppfølging ved videre prosjektering er: • • • • • • 8 Bygg må konstrueres for å tåle stormflo, vindkrefter og store nedbørsmengder Atkomst på og under brokonstruksjoner må sikres mot fall og snøras/vann Tilgjengelighet for utrykningskjøretøy må sikres Bygg og uteområder må ha tilstrekkelig skjerming mot støy fra veg, bane (godsterminal) og båt Beredskapsplaner for evt forurensning fra kjemikalier/gass/olje fra godsterminal må følges Alle lovpålagte krav om risikoreduserende tiltak i anleggsperiode må følges for å unngå ulykker* Merknader til varsel om oppstart I forbindelse med varsling av oppstart av planen har det kommet 2 brev/e-poster med merknader og innspill til planarbeidet. ID r20140004 14.2.2014/rev.01 SIDE 25/26 multiconsult.no 9 Framdrift Brattørkaia 17 Powerhouse Planbeskrivelse. FORELØPIG til samråd Sør-Trøndelag fylkeskommune, brev datert 13.1.2014: Sør-Trøndelag fylkeskommune bemerker at det er positivt at det gjøres forsøk med mer klima- og energivennlige byggeformer. Samtidig pekes det på at prosjektet har utfordringer når det gjelder beliggenhet og høyde, og at det berører spørsmål om forutsigbarhet og likebehandling i planleggingen. Fylkeskommunen mener saken har prinsipiell betydning og varsler at den vil bli behandlet i Fylkesutvalget, spesielt på grunn av at planområdet grenser til det historiske byrommet i Midtbyen som Domkirka utgjør en viktig del av. Fylkeskommunen mener at økningen i byggehøyde er en vesentlig høydeøkning som må dokumenteres med oppriss, og ses i sammenheng med Bystyrets vedtak i sak 100/2007 om høyhus i Trondheim. Fylkeskommunen mener det er positivt at det bygges med høy utnyttelse rundt viktige kollektivknutepunkt, selv om det påpekes av det ikke er beskrevet viktige offentlige funksjoner i bygget som tilsier en så sentral plass i bybildet. Det må likevel vurderes grundig om det skal gjøres avvik fra en forholdsvis ny plan som andre gjennomførte prosjekter i hovedsak har forholdt seg til. I tillegg må det vurderes om slike avvik kan medføre at også andre framtidige prosjekter med energieller miljøfokus kan påberope seg tilsvarende behandling. Det etterlyses også en drøfting om et slikt bygg kan legges andre steder i byen. I og med at prosjektet bryter med omforente planer varsler Sør-Trøndelag fylkeskommune at de vil vurdere om planforslaget utløser en innsigelse når mer dokumentasjon foreligger. Forslagsstillers kommentar: Merknaden tas til etterretning. Det er utarbeidet en fyldig planbeskrivelse med vedlegg som sendes til samråd og grunnlag for behandling i Fylkesutvalget. FFO (Funksjonshemmedes fellesorganisasjon) Trondheim, epost datert 19.12.2013 På vegne av mange grupper handicappede minner de om at bygget må få universell utforming. Siden det blir kontorlokaler med mange ansatte og utstillingslokaler, bør det også settes av noen p-plasser for de som har parkeringsbevis for handicappede. Forslagsstillers kommentar: Plan og prosjekt legger til rette for universell utforming og god tilrettelegging for bevegelseshemmede, med blant annet ramper og heis. 9 Framdrift Det forventes følgende framdrift i planprosessen: Hendelse Dato/periode (2014) Varsling av oppstart Januar Åpent infomøte Februar Frist for innspill til varsling Mars Offentlig samråd Februar/Mars Samrådsmøte Februar/Mars Innsending av komplett plan April/mai 1. gangs politisk behandling August Offentlig ettersyn/ høring September/oktober Åpent møte ved behov September Frist for innspill etter høring Oktober 2. gangs politisk behandling Desember Vedtatt ny reguleringsplan Desember ID r20140004 14.2.2014/rev.01 Kommentar Del av medvirkning Del av medvirkning SIDE 26/26
© Copyright 2024