1. No category

STOCKHOLM 2011-04-22
Brf: Vi i Femman
Att: Joakim Thörnqvist
Heleneborgsgatan 5
117 31 STOCKHOLM
Kv. Muttern 8
Tekniskt utlåtande om gårdsrenovering och arbeten i källaren.
Utlåtande nr:2 (omskriven, kompletterad)
Uppdragsbeskrivning:
Uppdraget består främst i att ta fram olika förslag på lösningar med approximativa priser som
beslutsunderlag för föreningen att kunna gå vidare.
Vi har valt att dela in detta projekt i två huvudproblem.
1) Gårdsbjälklagens renovering
2) Grundvattenproblem i kombination med höjdproblem
1: Gårdsbjälklagens renovering
Bjälklagens uppbyggnad innebär att de blir extremt kalla under vinterperioden. Detta i kombination
med ett åldersförbrukat/läckande tätskikt och en fuktig källare gör att stålbalkarna utsätts för en
ständig kondensering och därmed en grov avrostning.
Den ”nyinsatta” ventilationen är bra, men inte tillräcklig och tyvärr installerades nog denna för sent.
De primärt bärande balkarna är extremt rostiga, somliga balkar har så grov avrostning på
underflänsen att man kan ifrågasätta om de sekundärt bärande betongvalven har något upplag kvar
att vila på.
Som vi ser det, finns det två (tre) alternativ:
a) Riv ut hela bjälklagen och ersätt dessa med nya bjälklag med bra eller åtminstone bättre
värmeisolering. De två problem man då ställs inför är dels de relativt nya trapporna och dels
att gårdarna ligger krångligt till för materialtransporter både ut och in på gårdarna.
Priset för detta alternativ uppskattas till 1 080 000:- +Moms
b) Förstärk befintliga balkar ytterligare från undersidan.
Betongvalven förefaller vara relativt friska, så detta är en möjlighet.
Men eftersom tätskiktet är bristfälligt behövs detta läggas om och bjälklaget kommer
fortfarande att förbli kallt, med fortsatt kondensdropp vintertid.
Priset för detta alternativ uppskattas till 880 000:- +Moms
c) Ett förslag har nämnts i ett tidigare utlåtande där man ska fylla igen utrymmen med
lättballastbetong.
Detta alternativ tror vi inte på och är därmed inte prissatt
ZIZ AB
Adress
Hammarby Fabriksväg 19
S-120 33 Stockholm
Telefon
+46 (0)8 653 05 51
Telefax
+46 (0)8 651 72 70
Postgiro
355646-1
Bankgiro
5654-8076
Reg. nr
556 383-6179
p:\2010\2010_308 muttern 8 -gård\tekn utl 2 muttern 8.doc
Sid 2
Kommentarer till ovanstående förslag
Vi anser inte att alternativ c är ett bra förslag eftersom ytvattnet i alla fall måste ledas undan och de
problem man kommer få med läck-vatten och ev. rör-byten i framtiden är svåra att uppskatta.
Utöver detta anser vi det synd o skam att kosta på pengar för att bygga bort 65m2 lokaler i
Stockholm i dag.
Vi anser att alternativ b endast är en förlängning av livslängden, vilket redan utförts en gång.
Kostnaden med trapp, tätskikt och förstärkningsstål finns ju där i alla fall.
Dessutom kommer den låga förstärkningsbalken att vara kvar och nya förstärkningar sänker taket
på båda sidor om förstärkningsbalken.
Vi rekommenderar med bestämdhet alternativ a och vi anser att detta gäller för båda gårdarna.
Med detta förslag erhåller man en konstruktion som har värmeisolering ovan bjälklaget som därmed
håller konstruktionen varmare vilket minskar kondensrisken.
Den underliggande balken försvinner och konstruktionshöjden kan troligtvis sänkas något, vilket är
bra för anslutningar mot trösklar o.dyl. på gårdens översida.
Vad vi menar är att merkostnaden för detta bra bjälklag, med fullgoda garantier och livslängd inte är
så stor. Tänker man långsiktigt så blir månadskostnaden lägre.
2:1 Grundvattenproblem
Hela Högalidsbergets regn- och smältvatten färdas i marken ner mot Söder mälarstrand, bara de
belagda ytorna leds undan via Gatukontorets rör. Har man otur befinner man sig mitt i vägen för en
naturlig vattenåder, vilket förefaller gälla för er fastighet .
Eventuellt skulle en del vatten kunna ledas bort genom att ytbelägga er övre gård och förse denna
beläggning med fall mot brunnar.
Enligt uppgift har vi hört att ni haft så mycket som 40cm vatten stående i källaren. Det låter extremt
mycket, men möjligtvis inträffade snösmältningen i samband med ett driftstopp av pumpen.
Vid besiktningstillfället såg vi mycket rinnande vatten vid kallmuren under den östra gården.
Vi såg lite vatten från fastighetens södra gavelvägg, mellan trapporna ned till källaren.
Under den västra gården kommer det vatten från gårdsbrunnen och bjälklaget, men där såg vi
endast spår efter vatten vid kallmuren. Detta beror med stor sannolikhet på att pumpgropen sänker
grundvattnet och att vattnet letar sig ned till pumpgropen en snabbare väg.
Att bli av med det naturligt rinnande vattnet är inte relevant. Vi tror att man måste ta hand om
vattnet och hjälpa till att leda det mot brunnar.
Vi tror att en adekvat lösning är att leda vattnet under en ny golvkonstruktion eller att leda vattnet i
en nedskuren ränna, typ Acodrain eller i en spolbar dränering längs kallmuren. Vattnet måste sedan
ledas vidare bort till den befintliga pumpgropen eller om man skapar ytterligare en pumpgrop.
Det finns fördelar med dubbla pumpgropar om den ena strejkar.
I gången till cykel- och pump-rum tror vi på en liknande lösning, men med vissa frågetecken.
Sid 3
2:2 Höjdproblemet:
Höjderna i källarens låga delar är:
Cykelrummet: ca: 1,8m till bjälklagets underkant och lokalt ca: 1,6m under förstärkningsbalken.
Pumprummet: ca: 1,85m till bjälklagets underkant och lokalt ca: 1,65m under förstärkningsbalken.
Gången: ca: 1,75m till bjälklagets underkant och lokalt 1,65m under tre balkar, entrédörrens
överkant ligger på 1,7m över golvet.
I cykel- och pump-rum ligger troligtvis sprängbotten strax under betong-golvets yta. Att sänka denna
utförs genom försiktig sprängning. Att spåra med kormantsåg och bryta loss berg på så här stora
ytor blir för dyrt.
I gången som egentligen har den lägsta takhöjden (om man bortser från förstärkningsbalkarna i
rummen) tror vi att man en gång i tiden har höjt golvet av någon anledning. Detta bygger vi på att
sista steget i samtliga trappor är betydligt lägre eller nästan gömd.
Här tror vi att man skulle kunna sänka golvet med 10-20cm med ganska små medel. Bila upp golvet
och kanske klyva ned de högsta bergtopparna och spåra ur för dränering kopplat mot pumpgropar.
Kanske kan trapporna vid entréer till både cykel- och pump-rum flyttas inåt rummet för att skapa
mer höjd vid balkarna.
Dessa två skilda problem har en gemensam lösning.
Cykel- och Pump-rum
Att lösa vattenavledningen i cykel- och pump-rum tillsammans med en sänkning av dessa golv
skulle utföras genom att finspränga berg (↓ 30 – 40cm) under golvet och bygga upp en ny dränerad
golvkonstruktion (↑ 15cm). Man skulle då erhålla en takhöjd på ca: 2,0 - 2,1m i de båda rummen.
Detta är ganska dyrt, framförallt sprängning och bortforsling av materialet.
Vi uppskattar denna kostnad till 450.000:- + Moms (för båda rummen)
Ett billigare alternativ till ovanstående är att skära ned en ränna längs murarna och leda vattnet till
pupmpgropar. Detta är en tänkbar lösning om man väljer gårdrenoveringsalternativ a, för att få bort
den låga förstärkningsbalken och därmed godkänna takhöjden 1,8 – 1,85m.
Vi uppskattar denna kostnad till 100.000:- + Moms (för båda rummen)
Gångar till cykel- och pumprum
Frågan är vad som tidigare utförts här?
Varför är det första trappsteget i de 5 anslutande trapporna halverat eller mer eller mindre borta?
Har man höjt golvet tidigare i historien i tron om att det ska lösa vattenproblemet?
Kan det finnas någon i fastigheten som kan tänkas känna till detta eller kan det finnas
dokumentation, kvitton som leder oss mot ett svar?
Vi tror att man med relativt små medel skulle kunna ta bort det befintliga golvet och lägga dit ett
tunnare golv med en fungerande dränering inunder. Därmed skulle man kunna vinna 10 – 20cm
och erhålla 1,85m i takhöjd eller kanske mer.
I samband med detta skulle man komplettera cykelrumssidan med en pump i en ny pumpgrop.
Vi uppskattar denna kostnad till 100.000 - 150.000:- + Moms
Sid 4
Att minska vattenbelastningen i källaren
Att ytbelägga delar av den övre gården skulle minska vattenbelastningen i källaren.
Vid störtskurar och vid snösmältningen är det många kubikmeter vatten som ska ledas undan och
om man inte har en hårdgjord yta så dräneras vattnet rakt ned i marken. Därmed ska delar av
vattnet färdas genom er källare.
Genom att belägga delar av övre gårdens öppna mark med t.ex. asfalt eller markplattor i lutning mot
brunnar kommer att minska vattenbelastningen i källaren.
Man kan naturligtvis inte belägga hela ytan, det finns sandlåda, rabatter mm som självklart ska
behållas, men ytan närmast ovanför den östra gården tycker vi borde diskuteras.
Vi uppskattar denna kostnad till 800:-/m2 + Moms (antalet m2 är inte uppskattat)
Vi hoppas att detta dokument ökar förståelsen för problemen och fungerar som ett bra
beslutsunderlag.
Mvh Tord Wikenståhl ZIZ AB
Bilagor
1) Bilder med kommentarer
2) Planritning som diskussionsunderlag