Sätt rätt hyra - Hyresgästföreningen
Sätt rätt hyra Handledning i systematisk hyressättning sätt rätt hyra 1 2 sätt rätt hyra Sätt rätt hyra Handledning i systematisk hyressättning sätt rätt hyra 3 Innehåll inledning 5 en bakgrund 6 processen 6 förberedelser inför arbetet 7 identifiering av hyressättningsenheter Värdering av standard och utformning av hyressättningsenheterna Servicenivå och förvaltningskvalitet Enkät – hyresgästernas värderingar av bostadsområden Analysera omflyttningsstatistik Summera informationen Sammanvägning av hyresgästernas betyg och standard relativa lägenhetspoäng Korrigeringspoäng databearbetning Exempel på beräkning av ny bruksvärdeshyra fastställ nya hyresnivåer Förändring av hyran arbete i etapper – en möjlighet i större bestånd Att särskilt tänka på i ett stort företag sätt rätt hyra 15 16 19 20 21 21 22 22 bilaga 1. boendets värden och boendes värderingar i sju kommuner 24 bilaga 2. exempel på teknisk standard i hyressättningsenhet 26 bilaga 3. lokal enkät 28 Vem gör undersökningen? Förslag på frågor om olika egenskaper hos bostadsområden 4 9 11 11 12 13 13 13 28 30 Inledning Rätt hyra avspeglar hyresgästernas gemensamma värderingar om vad som är god kvalitet i bostaden och i området den ligger i. En korrekt satt hyra är viktig för att skapa större rättvisa mellan hyresgäster, men också för att utveckla hyresrätten som boendeform genom att underlätta prissättningen av ett mer varierat utbud. Därför är rättvis hyressättning en viktig fråga för hyresmarknadens parter. Många bostadsbolag drar sig för att genomföra en systematisk hyressättning i tron att det är krångligt, svårt och tar lång tid. Men när den väl är genomförd ger hyressättningsprocessen en plattform som under lång tid skapar rättvisa för hyresgästerna och ger korrekta förutsättningar för företagets intäkter. Hyresgästföreningen och SABO har sedan 2004 drivit ett gemensamt projekt på uppdrag av Hyresmarknadskommittén. Syftet med projektet har varit att revidera den tidigare framtagna handledningen ”Hyressättning i kommunala bostadsföretag” från 1992 och skapa en modernare handledning för en systematisk hyressättning, inklusive ett bra datastöd. Arbetet innefattade en turné i landet för att ta del av erfarenheter kring hyressättning samt ett gemensamt hyressättningsarbete i Karlskrona. Sedan början av 1990-talet har parterna genomfört hyressättningsprocesser i ett fyrtiotal SABO-företag. Deras erfarenheter har vi arbetat in i detta nya system. Denna skrift ger en stegvis arbetsbeskrivning för att så lätt som möjligt sätta rätt hyra. Marknadshyror förekommer ofta i debatten som ett hot mot hyresgästernas möjligheter till ett bra och prisvärt boende. Med denna modell, där hyrorna förhandlas mellan parterna och där hyresgästernas värderingar ligger till grund för hyressättningen, blir det inte marknadshyror. Modellen är högst aktuell eftersom alla parter är överens om att hyressättningen även fortsättningsvis ska bygga på fri förhandlingsrätt mellan parterna via kollektiva förhandlingar och där hyrorna ska återspegla lägenheternas bruksvärde. Stockholm maj 2010 Roland Sernlind SABO Sven Bergenstråhle Hyresgästföreningen sätt rätt hyra 5 En bakgrund Frågor om hyressättning är alltid aktuella. Hyrorna ska vara lika i bostads lägenheter med samma boendevärde eller bruksvärde och skillnader i hyra bör motsvaras av skillnader i boendevärde enligt hyresgästernas värderingar. Men det är inte alltid så, eftersom hyror har satts under olika förutsättningar i olika tider. Det innebär till exempel att det som regel har blivit dyrare att bo i ny- och ombyggda fastigheter än i andra standardmässigt likvärdiga lägen heter i fastigheter som inte är ombyggda. Trots olika försök att korrigera hyrorna, i samband med hyresförhandlingarna eller vid ny hyressättning i samband med ombyggnader, kan man inte alltid påstå att hyresstrukturen präglas av konsekvens eller att den svarar mot hyresgästernas värderingar och preferenser. Frågan om varför man betalar en högre eller lägre hyra i förhållande till andra bostäder med liknande standard är inte alltid lätt, om ens möjlig, att förklara. Det finns med andra ord all anledning att se över om hyressättningen är rättvis och denna handbok ger en metod att göra detta. SABO och Hyresgästernas Riksförbund gav 1992 ut en handledning med titeln Hyressättning i kommunala bostadsföretag och den här skriften är en reviderad version av denna handbok, som även omfattar erfarenheter av hur processen bäst genomförs. Processen Parterna träffar en principöverenskommelse om att genomföra en hyresöversyn. Arbetet startar i hyreskommittén. Gemensam start av projektet med allmännyttan, privat fastighetsägare och Hyresgästföreningen. Arbetet startar med inventering av lägenheter och värdering av faktorer som ska påverka hyressättningen. Parterna avgör ambitionsnivå och detaljeringsgrad över vad som ska ingå. 3–12 månader 6 sätt rätt hyra Enkätutskick Förberedelser inför arbetet En korrigering av hyressättningen måste göras i samarbete mellan det kommunala bostadsföretaget och den lokala hyresgästföreningen och hela handboken är därför en beskrivning av parternas arbete under processen. Arbetet inleds med att parterna träffar en principöverenskommelse om att genomföra en hyresöversyn. Det är önskvärt att alla parter på den lokala hyresmarknaden är med på denna överenskommelse för att försöka skapa gemensamma spelregler och stärka hyresrättens attraktivitet. Metod, arbetssätt och andra förberedelser definieras av de lokala parterna och hyreskommittén1 får i uppdrag att följa arbetet och bidra med underlag för en hyresgästenkät. Denna inledande del av processen beskrivs inte i handboken. Hyreskommittén är en lokalt partsammansatt kommitté med representanter för hyresgästerna samt de privata och allmännyttiga bostadsföretagen. Kommittén har till uppgift att övervaka den lokala hyressättningen. 1 När samtliga faktorer är registrerade i programmet är det möjligt att simulera den nya hyran. Förslag som kan fastställas i en formell förhandling. Presentation av ett preliminärt förslag som parterna kan stå för utåt till styrelse och hyresgäster. Bearbetning av enkätsvar och utarbetande av preliminärt förslag. 3–9 månader sätt rätt hyra 7 Hyressättningsenhet A Höghus med hiss, buller Hyressättningsenhet B Låghus utan hiss, buller Hyressättningsenhet C Hyresradhus med egen tomt Rangordning, hyressättningsenheter C. Hyresradhus med egen tomt A. Höghus med hiss, buller B. Låghus utan hiss, buller 8 sätt rätt hyra Identifiering av hyressättningsenheter I varje kommun finns det olika bostadsområden och stadsdelar. Parterna bestämmer gemensamt vilka de är och hur de avgränsas från varandra. Det kan vara till hjälp i arbetet att dela in bostadsbeståndet i olika bebyggelsetyper, eftersom det ofta finns gemensamma egenskaper i en viss typ av bebyggelse. Småskaliga bostadsområden med varierande bebyggelse upplevs i allmänhet av hyresgäster som trevligare än storskaliga områden med ett mer enformigt utseende. Sådana skillnader bör vägas in i standardbedömningen. Det är därför viktigt att parterna kan komma överens om vilka faktorer som bör beaktas på hela den lokala hyresmarknaden, inte minst för att ge Hyresnämnden ett bra underlag vid tvister. Beståndet delas därefter in i hyressättningsenheter, det vill säga i fastigheter eller delar av fastigheter som är likartade. Ett gott råd är att värdera så mycket som möjligt på fastighetsnivå, eftersom det är arbetsamt och tar tid att inventera och registrera. I en och samma juridiska fastighet kan det finnas höghus, låghus och till och med radhus. De värderas troligen olika av hyresgästerna och ska därför hyressättas på olika sätt. I ett bostadsområde bestående av flera fastigheter kan det vara lämpligt att gruppera dem i hyressättningsenheter efter hustyp, även om de inte ligger alldeles intill varandra. Hyresättningsenhet A ! Hyressättningsenheter = fastigheter eller delar av fastigheter som är likartade. fastighet Hyresättningsenhet B sätt rätt hyra 9 I lägenhetsstandarden värderas bland annat kvaliteten på tvättstugan. 10 sätt rätt hyra Värdering av standard och utformning av hyressättningsenheterna Standarden i merparten av lägenheterna värderas per fastighet eller om det finns olika hustyper inom en fastighet, per hyressättningsenhet. I värderingsarbetet får man god hjälp av den forskning som har gjorts och som visar hur hyresgästerna värderar ett antal egenskaper hos själva lägenheten och hos flerbostadshus. I bilaga 1 finns en sammanställning som visar hur hyresgäster i sju kommuner värderar ett antal egenskaper i lägenheter och flerbostadshus. Med standard menas erfarenhetsmässigt bland annat: •Utrustningsnivå i kök •Utrustningsnivå i badrum •Förekomst av balkong/uteplats •Kvalitet på elsystem, VA, ljudisolering, golv, ventilation •Kvalitet på gemensamma nyttigheter som tvättstuga, cykelrum och lägenhetsförråd •Förekomst av hiss •Förekomst av festlokal •Gårdsutformning Värderingen av standard görs efter att parterna gemensamt har gått igenom kända och registrerade uppgifter samt tekniska beskrivningar av de olika husen. Om dokumentation saknas eller om tveksamhet råder om fakta bör besiktningar göras. Bedömningen bör utgå från den normala standarden hos flertalet fastigheter i företaget eller på orten. Från den markeras avvikelser uppåt och nedåt i den enskilda fastigheten eller hyressättningsenheten. Se bilaga 2 där det finns ett förslag till lathund över vad man kan beakta vid fastställande av standarden i en fastighet. Med utgångspunkt från denna genomgång delar parterna in hyressättningsenheterna i ett antal standardklasser. Eventuella skillnader i standard mellan lägenheter i en och samma fastighet/hyressättningsenhet liksom till- och frånval värderas på lägenhetsnivå. Hur många klasser som är lämpligt att arbeta med beror på hur stora skillnaderna är. ! Bedömningen bör utgå från den normala standarden hos flertalet fastigheter i företaget eller på orten. Servicenivå och förvaltningskvalitet Ofta strävar bostadsföretag efter att hålla samma servicenivå och förvaltningskvalitet i alla bostadsområden i sitt bostadsbestånd, men dessa kan skilja sig mycket mellan olika fastighetsägare. Vanligtvis ingår allt lägenhetsunderhåll liksom skötsel av gemensamma utrymmen och gård i hyran, men ibland inte. Det som kallas valfritt lägenhetsunderhåll (VLU) innebär att hyresgästen sätt rätt hyra 11 får betala en kostnad utöver månadshyran när lägenheten till exempel ska målas eller tapetseras. Ibland sköter hyresgästerna trappstädning eller gården själva. Ju mindre som ingår i hyran desto lägre ska hyran vara. Det finns också exempel på högre servicenivåer, till exempel att det finns en reception som kan bistå med olika tjänster eller en gästlägenhet. En hög servicenivå bör få genomslag på hyran. Undersökningar har visat att kvaliteten på fastighetsförvaltningen spelar stor roll för hyresgästerna och det är därför viktigt att parterna kommer överens om hur mycket dessa skillnader ska betyda för hyran. Många bostadsföretag genomför kundundersökningar om kvaliteten på fastighetsförvaltningen och tar fram så kallad Nöjd kundindex. I dessa undersökningar ställs ofta mycket konkreta frågor om hur det fungerar i den egna fastigheten och bostadsområdet. Resultatet av dessa undersökningar kan ge viktig information vid hyressättningen. Enkät – hyresgästernas värderingar FÖR av bostadsområden EGE SLAG P NSK Å APE FRÅGO Det är inte bara standard i och utformning av hyressättningsenheten som RH Värd OS BR Oavgör e M utan också andra egenskaper som till exempel tryggEnk ring av OST OLIboendekvaliteten, KA äten det ADSbelägenhet inled egna olika het, och attraktivitet spelar roll för den upplevda kvaliteten. OMR s utfo egenskap med frå område ÅDE rmad g t e o r N För att få reda på hur hyresgästerna på orten ser på dessa egenskaper är det r hos om ko e, et m vi nen. en de bö t bostad lkenbra bet y att göra en enkätundersökning bland de boende. Undersökningen bör so r kon d k reti mråde. N else som s 1. V e hyre r omfatta både i allmännyttiga och privata lägenheter och uppläga s och edanståhyresgäster ad ty cker e n d e s g ä s ten anpa f du ä ä f s r ste hyreskommittén på orten. I enkäten kan hyresgäss å get bör diskuteras inom a g s uti r vik frå n or är a ll r vid tigt för a m förhställning terna få ta tt et å lland änt till vilka egenskaper hos bostadsområden som man t om Nära en råde till s tade /en N värderara ihögst och om det egna bostadsområdet har dessa mmu ära ti ns c ll va entr tten um Nära drag till n , sjö atur Nära eller omr till n hav å de e öjen Bilfr ller p , pu i går ark b , res d Är lu ta uran gnt, g, bio låg b Trev mm uller lig u nivå tem Har il jö ren luft Är lu mm igt o Är lä ch g tt a rönt Ordn tt nå me d bil ade p arke God ring a all spla män Välo tser na k rdna båd omm de le e för Livs unik kpla bo med ation tser e er so ende oc ls Nära affär h gä mb i till v eller s uss/l årdc Nära intill okalt ter entr omr till s åg al ådet kolo Nära r, da till lo ghe kalt Ett tr centr m, fritid yggt s um och Omr med säke åde affär rt om med er, b Ann råde bra at, n ank, r ykte ämli post, gen mm ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ ___ 12 sätt rätt hyra stad sdel ska Helt ovik tigt egenskaper. Man kan även fråga om hur hyresgäster värderar att bo i olika delar av kommunen samt hur man värderar skillnader i egenskaper hos områden jämfört med skillnader i egenskaper hos hus och lägenheter. I bilaga 3 redovisas förslag på enkätfrågor som kan användas för att mäta hyresgästernas värderingar av det egna och andra bostadsområden i kommunen avseende trygghet, säkerhet, hemkänsla, belägenhet, tillgång till service, kommunikationer, parkeringsmöjligheter, fysisk miljö och estetiska kvaliteter. En enkät ger en översiktlig bild av hyresgästernas värderingar, men inte komplett information om hur de värderar varje hyressättningsenhet. För att få en komplett bild behövs information om omflyttning och efterfrågan på bostäder i olika delar av beståndet. vara b ra at Inte t bo i? särs kilt G vikti ansk gt vikti a Myck gt e vikti t gt Analysera omflyttningsstatistik Hög omflyttning kan vara ett tecken på att man inte trivs riktigt bra i ett bostadsområde eller att hyresnivån upplevs som väl hög. Vid analys av omflyttningsstatistik bör man ta hänsyn till om andelen mycket små lägenheter (1 rum och kök och mindre) är stor, eftersom omflyttningen normalt är högre i dessa. Summera informationen Genom information om omflyttning, resultat från enkäten samt kartläggning av värderingsenheter blir det möjligt att komma överens om en sammanvägd rangordning av alla områden eller hyressättningsenheter. Flera områden eller enheter kan hamna på samma rang på skalan. Sammanvägning av hyresgästernas betyg och standard När rangordningen av hyressättningsenheter är genomförd ska de poängsättas. Fastigheten eller hyressättningsenheten med den lägsta standarden får värdet 100, under förutsättning att den uppfyller kraven på lägsta godtagbara standard, det vill säga värme och varmvatten, WC, dusch- eller badrum i lägenheten. Eventuella halvmoderna eller omoderna fastigheter får ett lägre värde. Hur stora skillnader i poängvärden på standard det bör finnas inom ett bostadsföretag bestäms av de lokala parterna. Anser man till exempel att skillnaden i standard mellan olika hyressättningsenheter är som högst 60 procent, får hyressättningsenheter med den högsta standarden 160 poäng. Att 100 poäng är valt som värde för lägsta standard beror på att siffrorna lätt kan omvandlas till procent och därmed redovisa hyresskillnader mellan likvärdiga områden. 100 poäng är också en bra summa för att skapa en balans mellan poängen på hyressättningsenheten och de poäng man ger lägenheter av olika storlek. Hyresgästernas poäng adderas till hyressättningsenhetens poäng och poängskalan börjar vid 0. Den eller de hyressättningsenheter som ligger i det bostadsområde som hamnat lägst på rangskalan ges 0 poäng från hyresgästerna. Hur stor poängskillnaden ska vara mellan områden bestäms med hänsyn till hyresgästernas svar i enkäten på frågor om vad som är viktigast: standarden i lägenheterna eller områdets egenskaper. Om hyresgästerna har svarat att standarden är viktigare än områdenas egenskaper bör skillnaden mellan högsta och lägsta poäng som delas ut för standard vara större än poängskillnaden för områdets egenskaper och vice versa om områdenas egenskaper bedöms som viktigare än standarden hos lägenheter och hus. ! Fastigheten eller hyressättningsenheten med den lägsta standarden får värdet 100, under förutsättning att den uppfyller kraven på lägsta godtagbara standard. sätt rätt hyra 13 77 lägenhetspoäng 43 kvm Ett kök plus ett rum 34 typpoäng 14 sätt rätt hyra Relativa lägenhetspoäng Lägenheterna i varje hyressättningsenhet kan variera i storlek, utformning och standard. Därför behövs en kartläggning av samtliga lägenheter. En analys görs av tillgängliga uppgifter om lägenheterna, kompletterad med besitkningar vid behov. Målet med kartläggningen är att varje lägenhet ska vara identifierad och kunna poängsättas. SABO och Hyresgästernas Riksförbund gav 1992 ut en handledning med titeln Hyressättning i kommunala bostadsföretag och vi anser att denna modell för värdering via lägenhetspoäng fortfarande är att rekommendera. Modellen bygger på att lägenheter klassas utifrån antal rum och typ av kök. Varje lägenhetstyp ger en viss poäng, som summeras med lägenhetens yta vilket ger lägenheten dess lägenhetspoäng. Systemet medför att poängen varierar med lägenhetsstorlek. Ett rum ska alltid ha ett fönster och ha normal takhöjd för att räknas som rum. Användbarheten av ett rum beror bland annat på dess utformning och yta. I lägenheter som är 2 rum och kök och större bör sovrummet ha plats för en dubbelsäng. Små rum är inte allsidigt användbara. Ett rum som är mindre än 10 kvad ratmeter men minst 6 kvadratmeter kallas för halvrum. Lägenhetspoängen för en lägenhet om till exempel 1,5 rum och kök blir då ytan plus medelvärdet av typpoängen för 1 respektive 2 rum och kök (40 + 34)/2 det vill säga ytan + 37. Två halvrum räknas som ett helt rum. Se tabell nedan. Tabell för beräkning av lägenhetspoäng Lägenhetstyp Typpoäng Lägenhetspoäng 1 rum och kokskåp 24 24 + ytan 1 rum och kokvrå 27 27 + ytan 1 rum och kök + 2 rum och kokvrå 34 34 + ytan 1,5 rum och kök 37 37 + ytan 2 rum och kök 40 40 + ytan 2,5 rum och kök 42 42 + ytan 3 rum och kök 44 44 + ytan 3,5 rum och kök 46,5 46,5 + ytan 4 rum och kök 49 49 + ytan 4,5 rum och kök 50,5 50,5 + ytan 5 rum och kök 52 52 + ytan 6 rum och kök 55 55 + ytan 7 rum och kök 57 57 + ytan 8 rum och kök 59 59 + ytan Kommentar ! Lägenhetspoängen beror på antalet rum, kökstyp och boyta. Extra toalett för 4 rok och större sätt rätt hyra 15 plus & minus Korrigeringspoäng Lägenhetspoängen är baserad på det som normalt ingår i hyran, det vill säga totalhyra inklusive värme och varmvatten men utan hushållsel, parkeringsplats eller andra tillval. Ibland kan poängen på en lägenhet behöva korrigeras. Det kan till exempel bero på att lägenheten har fyra eller fler rum och kök men saknar extra toalett, att lägenheter är olika attraktiva på olika våningsplan eller att planlösningen på något positivt eller negativt sätt är avvikande. Även annat än skillnader i antal rum, yta och kökstyp kan påverka hyran, till exempel skillnader i standard mellan lägenheter i samma fastighet. Storleken på korrigeringspoängen för enskilda avvikelser beslutas av parterna gemensamt och är erfarenhetsmässigt sett värda cirka 35 till 50 kronor per poäng och månad. I följande avsnitt går vi igenom vanligt förekommande avvikelser som hanteras med korrigeringspoäng. Ytstora lägenheter med få rum Tabellen på sidan 15 är en fördelningstabell för normalstora lägenheter med hänsyn till antal rum. Detta medför att en lägenhet med få men stora rum kan få samma poäng som en med fler och mindre rum, vilket medför att de får samma hyra trots att den senare kan upplevas som mer prisvärd. För att kompensera den skillnad som en avvikande eller dålig planlösning medför kan den ytstora lägenheten få ett poängavdrag som kompensation. Öppna planlösningar och avskiljbarhet Många lägenheter som byggts under senare år har öppna planlösningar, som innebär att till exempel kök och vardagsrum byggts ihop, utan avskiljande vägg. Ibland är det dock möjligt att avgränsa kök från vardagsrum, då det till exempel finns fönster både i köksdelen och i vardagsrummet. Denna möjlighet till avskiljbarhet är viktig vid poängsättning. Om det inte är möjligt att avskilja enheterna för att köket till exempel saknar fönster bör det medföra en reducering av värdet genom korrigeringspoäng. Våningsplan Lägenheter på olika våningsplan kan värderas olika, i synnerhet i hus med hiss. Dessa skillnader kan poängsättas genom korrigeringspoäng. Vid korrigering av lägenhetens värde för våningsplan kan det vara lämpligt att ge lägenheterna på det mittersta våningsplanet 0 poäng och därefter fördela pluspoäng till lägenheter ovanför och minuspoäng till lägenheter under. På så sätt blir den utdelade poängen i hyressättnings enheten sammanlagt 0 och poängsättningen blir endast en omfördelning av poäng inom hyressättningsenheten. (Läs mer om hyressättnings enheter på sidan 9.) 16 sätt rätt hyra Läge på eventuell balkong Även läget på en balkong kan värderas olika och bör då kunna påverka hyran. En balkong i norrläge är inte lika mycket värd som till exempel en i söderläge. Även balkongens läge i förhållande till en störande utemiljö kan vara något man bör ta hänsyn till. Dessa skillnader kan poängsättas via korrigeringspoäng, som i likhet med korrigeringspoängen för våningsplan ska summeras till noll inom hyressättningsenheten. Kallhyra eller hushållsel Enligt hyreslagen beräknas bruksvärdeshyran från totalhyran, det vill säga hyran inklusive kostnader för värme och varmvatten, men utan eventuell hushållsel eller tillgång till parkeringsplats. Det förekommer att lägenheter bara debiteras kallhyra, vilket då måste korrigeras för att bruksvärde ska kunna beräknas. Detta görs genom att den faktiska genomsnittliga bränslekostnaden för fastigheten för den aktuella storleken på lägenhet läggs till hyran. På så vis blir alla lägenhetshyror jämförbara och en hyressättning kan göras. Innan hyrorna överförs till hyresdebiteringsregistret dras denna pålagda bränslekostnad bort från dessa hyror, så att bara kallhyran står på hyresavierna. Om till exempel hushållsel ingår i hyran tillämpas samma förfarande, fast då genom att kostnaden för hushållsel dras av. Fel i lägenhetsregister Vid poängsättning av lägenheter kan det vara bra att vara misstänksam, då det kan finnas fel i företagets lägenhetsregister om till exempel antal rum. Man bör särskilt kontrollera rumsstorlekarna i lägenheter som är små till ytan i förhållande till antalet rum. Information till hyresgäster Hyresgästerna informeras om hur man värderar olika egenskaper som till exempel våningsplan, balkongläge, avsaknad av balkong etcetera. Varje hyresgäst får också redovisning av de uppgifter man har om deras lägenhet och ombeds att inom ett par veckor komma in med rättelser av uppgifter som de anser vara felaktiga. En avstämning görs. sätt rätt hyra 17 Uppgifter om varje lägenhet läggs in i en databas. 18 sätt rätt hyra Databearbetning Uppgifter om varje lägenhet läggs in i en databas och de uppgifter som behövs vid den slutliga hyressättningen finns i nedanstående tabell. Följande uppgifter bör framgå för varje hyressättningsenhet: Standardklass och vilken poäng den medför – lägst poäng 100 Betyg på bostadsområdets läge och kvalitet och vilken poäng detta medför – lägst 0 poäng Servicenivå och kvalitet på förvaltningen – kan ge både plus och minus Huruvida hushållsel, värme och varmvatten ingår i hyran eller ej Uppgifter om alla lägenheter i hyressättningsenheten: • Lägenhetstyp • Yta • Nuvarande debiterad hyra • Nuvarande totalhyra (med hänsyn till avvikelse i servicenivå) • Våningsplan (anges som x av y där y är antalet våningsplan i huset) • Avvikelser i utrustning eller utformning från vad som är normalt i hyressättningsenheten, till exempel: – Balkong – Extra toalett – Planlösning – Fönster åt två håll – Parkett i rum – Kyl och frys – Fläkt i kök – Diskbänksbelysning – Väggar och golv i badrum – Tvättmaskin – torktumlare i badrum – Avsaknad av dusch-/badrum – Förvaringsmöjligheter – garderob, linneskåp – Klädkammare – Speciellt: till exempel balkongens läge – väderstreck De nya hyrorna efter hyressättningen i alla lägenheter • Helt genomförda • Med begränsningar av möjliga förändringar Beräkningsmodellen ska vara enkel att använda då det är viktigt att båda parter enkelt kan pröva olika poängsättning. Det ska vara möjligt att ta bort, lägga till och ändra olika värden i modellen för att se vilket utfall det har på den slutliga hyran. Det ska också finnas färdiga diagramlayouter, som gör det enkelt att jämföra hyresnivåerna mellan olika hyressättningsområden genom att räkna fram månadshyran för en standardtyp av lägenhet med en viss yta. sätt rätt hyra 19 Beräkning: A Lägenhetspoäng: 40+57 = 97 poäng Verktyget ska också kunna integreras med olika typer av hyresdebiteringssystem för att man utan större manuellt arbete ska kunna föra in överenskommen hyresnivå. B Lägenhetspoäng x hyres- Exempel på beräkning av ny bruksvärdeshyra sättningsenhetens poäng 97*120 = 11 640 poäng C Korrigeringspoäng x 100 3*100 = 300 D De bägge poängsummorna adderas 11 640+300 = 11 940 poäng E Företagets totala hyresintäkter divideras med företagets totala antal poäng, vilket ger en kvot. F Lägenhetens poäng x kvoten 11 940*4,4 = 52 536 kronor i årshyra Årshyran/12 = månadshyra 52 536/12 = 4 378 kr/månad 20 sätt rätt hyra I programmet beräknas en kvot av den totala hyressumman i bostadsföretaget delat med total summa poäng. Kvoten anger antal kronor i årshyra per poäng. Denna kvot multipliceras med varje lägenhets unika lägenhetspoäng och produkten är lägenhetens nya årshyra. Följande exempel visar hur beräkning av en ny hyra i en fiktiv lägenhet räknas ut. Antag att vi ska beräkna hyran för en lägenhet med: A2 rum och kök på 57 kvadratmeter. Enligt tabellen på sidan 15 ger detta 40 + 57 poäng, det vill säga 97 lägenhetspoäng. BI den övergripande värderingen av hyressättningsenheten antar vi att fas tigheten har fått 120 poäng. Denna summa multipliceras med lägenhetspoängen. C V i antar också att lägenheten har fått 3 korrigeringspoäng tillagda på grund av att den har en mycket stor balkong. Korrigeringspoäng multipliceras med 100. D De beräknade poängsummorna för lägenheten adderas. EFöretagets totala hyresintäkter divideras med företagets totala antal poäng vilket ger en kvot. I detta exempel antar vi att kvoten är 4,4. F V id beräkning av ny hyra för en enskild lägenhet multipliceras lägenhetens framräknade poäng med kvoten. Detta ger den enskilda lägenhetens årshyra. Fastställ nya hyresnivåer Resultatet analyseras och diskuteras av parterna som efter eventuella korrigeringar kan skapa ett scenario för en framtida hyresstruktur på orten. Förändring av hyran Det finns olika modeller för hur införandet kan göras och det är viktigt att parterna noga diskuterar hur det ska gå till för att säkra besittningsskyddet. Om man vid införandet av de nya hyrorna väljer att införa dem generellt under en bestämd tidsperiod blir hyresförändringarna tydliga. Väljer man i stället att införa den nya hyran via tidsbegränsade rabatter för kvarboende hyresgäster måste man reda ut hur man ska göra med hyresgäster som flyttar inom företaget. Frågor att ta ställning till är till exempel •Ska de nya hyrorna införas i hela beståndet eller stegvis i delar av beståndet? •Ska de nya hyrorna införas vid särskilda tillfällen eller i samband med ordinarie hyresjusteringar? •Ska hyresförändringarna ske med synliga höjningar och sänkningar eller enbart med höjningar för dem vars lägenheter fått en högre bruksvärdering än idag? •Ska en successiv upptrappning till den nya bruksvärdeshyran göras för befintliga hyresgäster medan den nya hyran tillämpas direkt för nyinflyttade? •När ska alla lägenheter ha de nya hyrorna? gammal hyra ny hyra sätt rätt hyra 21 Arbete i etapper – en möjlighet i större bestånd ! Beroende på företagets storlek kan det i vissa fall vara en fördel att göra hyressättningen i olika etapper. Ett stort företag kan av praktiska skäl inte genomföra en hyresöversyn i hela beståndet samtidigt, utan måste kunna dela upp arbetet i etapper. Erfarenheter visar att det går bra, men att man måste anpassa processen något. Det medför att man först gör en preliminär hyresöversyn av hela företaget. Den översynen ger hyresrelationer mellan delområden, hyressättningsenheter och framför allt mellan olika stora lägenheter. I en andra etapp kan område efter område ses över och därefter kan en slutlig översyn göras. Detta innebär att man i ett etappvist arbete bara får justera hyror för lägenheter vars nya hyror avviker mycket från de nuvarande efter den första hyresöversynen. Om en ny hyressättning genomförs utan att hela beståndet är analyserat finns en risk att korrigeringar görs som visar sig vara felaktiga när hela översynen är färdig. Att särskilt tänka på i ett stort företag Arbetet inleds med samma process som i ett mindre företag: 1. Uppgifter om varje lägenhet. 2. n indelning av bostadsföretagets bostadsbestånd i delområden samt i E hyressättningsenheter. 3. Uppgift om hyresgästernas betyg. Parterna fastställer gemensamt: 22 sätt rätt hyra 4. Hur stora hyresskillnaderna ska vara i procent beroende på olika standard. 5. ur stora hyresskillnaderna ska vara i procent beroende på hyresgästernas betyg H samt läget. 6. Vad olika servicenivåer och skillnader i förvaltningskvalitet ska vara värda. 7. ärdet av värme, varmvatten och hushållsel. Värdet av värme kan variera mellan V olika fastigheter, medan värdet av hushållsel följer normalt bara lägenhetens storlek. I stora företag görs nu en beräkning av preliminära hyror för hela fastighetsbeståndet. 8. De första hyresjusteringarna genomförs för de lägenheter där skillnaderna mellan den gamla och den nya hyran är mycket stor. Förändringarna uppåt bör inte vara stora men ändå markera riktningen. I stora företag fortsätter arbetet därefter i delområden. Den totala hyressumman i vart och ett av dessa områden är bestämd i denna fas av den första preliminära hyressättningen i hela beståndet. 9. Val av delområden att börja med Det är pedagogiskt lämpligt att börja nästa fas i analysen med de två områden som har störst avvikelse från nuvarande hyror, gärna ett område där hyrorna bör höjas och ett där de bör sänkas. 10. Genomgång av avvikelser i standard Detta arbete kan kräva besiktningar av varje hyressättningsenhet och noteringar för varje lägenhet. Arbetet bör genomföras av parterna gemensamt och ska protokollföras. En eventuell besiktning kan innebära justeringar av hyressättningsenhetens inplacering i standardklass. 11. Korrigeringspoäng Parterna ska komma överens om vilka avvikelser som ska ge korrigeringspoäng samt värdet på dessa. Korrigeringspoängen delas ut enligt tidigare beskrivning. 12. Information till hyresgäster Hyresgästerna i de två områdena informeras och en avstämning görs. Redovisa resultaten av analyserna i de två områdena samtidigt, för att visa att justeringarna både blir höjningar och sänkningar av hyresnivåer. 13. Införande av de nya hyrorna De nya uppgifterna läggs in i databasen och nya hyror beräknas för lägenheterna i området. En andra hyresjustering genomförs i dessa områden. Även denna gång koncentrerar man sig på att justera hyrorna för de lägenheter som har störst avvikelse från den preliminära hyran. 14. Val av nya områden Område för område analyseras till dess man är klar. Det är viktigt att detta inte drar ut på för långt tid, eftersom det ständigt sker förändringar i beståndet. 15. Tredje etappen – en slutlig översyn När alla områden är genomgångna görs en slutlig översyn av den totala hyres differensen mellan områdena. Det kan innebära en viss revidering där vissa faktorer måste anpassas för att erhålla en rimlig hyresdifferens sätt rätt hyra 23 Bilaga 1. Boendets värden och boendes värderingar i sju kommuner Nedan redovisas hur hyresgäster i sju kommuner har värderat betydelsen av olika egenskaper i enskilda lägenheter och gemensamt i flerbostadshus. Hyresgästerna har fördelat mellan 1 och 10 poäng per egenskap.2 ! Tryggheten i boendet värderades högst både i husen och lägenheterna. Egenskaper gemensamt i flerbostadshus Du känner dig trygg och säker 2 Bearbetning av resultat från Lind J-E, Bergenstråhle S (2004) Boendets betydelser och boendes värderingar i sju kommuner, Sociologiska institutionen, Göteborgs universitet. 24 sätt rätt hyra Medelvärde 9,3 Du känner dig hemma 9,2 Bra fastighetsskötsel – rent och snyggt i trapphus, tvättstuga m m 8,6 Säkra lägenhetsförråd 8,5 God ljudisolering mellan lägenheter och till trapphus 8,4 Skötsamma grannar 8,3 Rymliga lägenhetsförråd 8,2 Välskött utemiljö 8,2 Gemensam, välutrustad tvättstuga 8,1 Hiss (om det är högre än två våningar) 7,5 Byggt med material av hög kvalitet 7,3 Utrymmen för sortering av sopor 7,3 Vackert att se på 6,7 Där bor människor som du kan umgås med 6,2 Utrymmen för fester, träffar, möten m m 5,5 Anpassat för handikappade 5,3 ! Balkong eller egen uteplats tycker många är viktigt. Egenskaper hos enskilda lägenheter Medelvärde En trygg plats för dig 8,9 Balkong eller egen uteplats 8,5 Ljus och luftig 8,5 Goda förvaringsutrymmen som garderober m m 8,3 Låg boendekostnad/hyra 8,3 Ventilation som ger en bra luftväxling 8,3 Rymligt kök med plats för matbord 8,2 Grannar som inte stör 8,1 Välplanerad (lätt att möblera) 7,9 Möjlighet att själv bestämma innetemperatur 7,8 Hög kvalitet på golv, köksskåp och annan fast inredning 7,7 Byggd av hälso- och miljövänliga material 7,5 Genomgående (fönster åt minst två håll) 7,4 Skyddad mot insyn 7,4 Bra ljudisolering mellan rummen 7,4 Välutrustat kök med hög standard på utrustning (plats för diskmaskin) 7,2 Stort badrum 7,2 Själv välja service och utrustning i bostaden 6,8 Själv styra och betala för egen förbrukning 6,5 Själv måla, tapetsera och reparera enklare saker i bostaden 6,5 Utrymme för tvättmaskin och torkutrustning 6,3 Bilplats nära entrén 6,1 Utsikt över sjö, vattendrag, naturområden 6,0 Utrymme för arbetsplats 5,8 Snabb internetanslutning (bredband) 5,4 sätt rätt hyra 25 Bilaga 2. Exempel på teknisk standard i hyressättningsenhet Här beskrivs ett exempel på poängsättning av teknisk standard i en hyressättningsenhet. HUSET Normalstandard i företaget/kommunen Avvikelse Förändring av poäng Typ av hus Lägenhet i flerfamiljshus Marklägenhet i radhus + Marklägenhet i parhus ++ Friliggande hus Storskaligt bostadsområde +++ Småskaligt + + Trappuppgång Litet utrymme i trappuppgång Stort utrymme i trappuppgång Fönster i trappuppgång Ej fönster i trappuppgång - Ingen utsmyckning i trappuppgång Utsmyckning i trapphus + Hiss i hus lägre än 3 plan + Hiss Hiss i hus; 3 plan och högre Ingen hiss i hus; 3 plan och högre - Stor hiss + Något saknas av: 2 tvättmaskiner, torktumlare, torkskåp/torkrum - Fler maskiner än normalt + Mangel Ingen mangel - Övrigt: målade väggar och golv Övrigt: kaklade väggar och/eller golv + 15–25 hushåll per tvättpass Färre än 15 hushåll per tvättpass + Fler än 25 hushåll per tvättpass - Liten hiss Tvättstuga Utrustning; 2 tvättmaskiner, torktumlare, torkskåp/torkrum Förråd Lås till källare/vind, ej sektionerat Lås till källare/vind, sektionerat + Träreglar med nät eller träväggar Stålreglar och kraftigare nät + Ventilation Mekanisk frånluft 26 sätt rätt hyra Självdrag - Mekanisk till- och frånluft + LÄGENHETERNA Normalstandard Förändring av poäng Avvikelse Takhöjd Takhöjd 2,3–2,5 m Takhöjd över 2,5 m + Stor balkong/uteplats i 2 rum och kök och större + Balkonger/uteplatser Normalstor balkong i 2 rum och kök och större Liten balkong i 2 rum och kök och större - Ingen balkong i mindre än 2 rum och kök Balkong i 1 rum och kök och mindre + Balkong med sol Balkong utan sol - Extra toalett Extra toalett i lgh 4 rum och kök och större Extra toalett i lgh mindre än 4 rum och kök + Ingen extra toalett i lgh 4 rum och kök och större - Ej anslutning mellan vardagsrum och kök - Ej direkt dagsljus i kök - Vardagsrum och kök Vardagsrum och kök i anslutning till varandra Dagsljus Direkt dagsljus i kök Fönster Fönster åt två håll Fönster år ett håll - Fönster åt tre håll + Golv Parkett i vardagsrum Plastmatta i vardagsrum - Plastmatta i övriga rum Parkett i övriga rum + Kök med ”halv” kyl och frys Kök med ”hel” kyl och frys + Kök med fläkt Kök utan fläkt - Plastmatta på golv och väggar Klinker på golv och/eller väggar + Dusch eller bad Ingen dusch eller bad i lägenheten - Mer än en garderob per rum + linneskåp + Kök Badrum Förvaringsmöjligheter En garderob per rum + linneskåp Mindre än en garderob per rum + linneskåp - Klädkammare + Minst ett eluttag per rum Högst ett per rum utom vardagsrum Minst ett uttag i kök jordat Fler eller alla uttag jordade + Anslutning i varje rum + Ingen klädkammare El-utrustning Öppet bredbandsnät En anslutning per lägenhet sätt rätt hyra 27 Bilaga 3. Lokal enkät ! Undersökningen bör göras av en fristående aktör. Här följer ett exempel på en lokal enkät som använts med framgång. Enkäten syftar till att ta reda på hyresgästernas värderingar av egenskaper hos bostadsområden, av kvaliteter i sitt eget bostadsområde eller sitt bostadshus samt av olika lägen i kommunen. Det är önskvärt att hyreskommittén på orten är beställare av undersökningen eftersom resultaten är tänkta att påverka hyressättningen på hela hyresmarknaden. Då har också alla parter lika rätt till och ansvar för resultaten. Vem gör undersökningen? Undersökningen bör göras av en fristående aktör. Det känns troligen lättare för hyresgäster att framföra kritiska synpunkter och vara säker på att anonymiteten är garanterad om enkätsvaren skickas till någon annan än bostadsföretag, fastighetsägare eller hyresgästförening. Dessutom saknas det i allmänhet kunskap om statistik, tabellframställning och sekretessregler hos parterna. Det finns många företag som genomför denna typ av undersökningar. Totalundersökning eller urval? Hur många som ska få enkäten beror på hur resultaten ska användas. Ska det vara möjligt att dra slutsatser till exempel om hur nöjda hyresgästerna är i en viss fastighet eller ett visst område, måste det finnas ett tillräckligt antal svar från fastigheten/området. I ett mindre bostadsföretag kan det därför vara lämpligt att göra en totalundersökning bland hyresgästerna. Enkäten bör även riktas till hyresgäster i privatägda hyreslägenheter, dels för att få kunskap om hur hela hyresgästkollektivet ser på sitt boende, dels för att få hjälp vid kommande hyressättning på den privata sidan. Bland hyresgäster i privatägda hyreshus kan det krävas att alla hyresgäster i en mindre fastighet ingår i undersökningen för att man ska kunna dra några slutsatser om dess förvaltning. Utskick av enkät Personligt adresserade och numrerade enkäter inlagda i kuvert med frankerat svarskuvert ger en högre svarsprocent än enkäter i andra former. Av kostnadsskäl kan det vara lämpligt att den första utdelningen av enkäter görs av förvaltningsorganisationen. Det bör vara möjligt att skicka ut påminnelser till dem som ännu inte svarat, varför undersökningsföretaget behöver ha en lista över de hushåll som får enkäten och kan pricka av dem när svar inkommit. Den unika koden, som anger vilket hushåll som har svarat, förhindrar 28 sätt rätt hyra flera svar från samma hyresgäst eller att påminnelser felaktigt skickas ut. Det unika numret på blanketten medför att svaren också kan hänföras till en viss fastighet eller hyressättningsenhet. Tillförlitlighet och säkerhet i resultaten Resultatens användbarhet beror på flera faktorer: hur stort urvalet är, hur stor andel som har svarat samt på hur väl utformade frågorna är. Om undersökningen inte omfattar alla hyresgäster utan ett statistiskt urval, kommer det att finnas en viss statistisk osäkerhet i resultaten. Det finns metoder för att beräkna hur många enkäter som måste delas ut i en viss grupp för att resultaten ska bli tillräckligt säkra. Om man är osäker är en total undersökning bäst om den är möjlig att genomföra. Ett stort bortfall medför att resultatet blir osäkert då det kan vara svårt att avgöra om skillnader i svar beror på att hyresgästerna tycker olika eller om urvalet av en tillfällighet fått vissa åsikter över- eller underrepresenterade. Det finns en metod för att bedöma om svaren från bortfallet skiljer sig från dem som har svarat. Det innebär att man lägger ner lite extra arbete på att få in svar från några av dem som inte har svarat för att sedan jämföra dessa svar med svaren från dem som redan hade svarat. På så vis kan man bedöma om bortfallet tycks snedvrida resultaten eller ej. Kortfattad och enkel enkät Det är angeläget att göra enkäten så kortfattad som möjligt för att underlätta för hyresgästerna att svara. Gör därför en noggrann analys av vad som är viktigt att veta och ställ bara frågor om det. En kritisk punkt när en undersökning genomförs är utformningen av frågorna. Inom bostadssektorn finns en branschkunskap och ett branschspråk, som hyresgäster ofta inte riktigt förstår vilket kan resultera i missförstånd eller gissningar och det är därför viktigt att lägga stor möda på frågeutformningen. Enkät om värderingar man inte känner till För hyressättningen krävs att man utgår från hyresgästernas värderingar för att ge legitimitet åt arbetet. Man behöver normalt inte göra lokala undersökningar om hur hyresgäster bedömer egenskaper i lägenheter och fastigheter då forskning har visat att dessa värderingar inte skiljer sig nämnvärt mellan boende i olika kommuner.3 ! Det är angeläget att göra enkäten så kortfattad som möjligt för att underlätta för hyresgästerna att svara. Se till exempel Lind J-E (1996) Boendevärderingar och hyressättning. Boendeundersökning i Helsingborgs kommun, Sociologiska institutionen, Göteborgs universitet. Fransson U, Rosenqvist G, Turner B (2002) Hushållens värdering av egenskaper i bostäder och bostadsområden, Uppsala universitet, IBF. Berger T, Enström C, Palander C (2002) Boendepreferenser och hyror i Botkyrkabyggen, PM, Uppsala universitet, IBF. Berger T (2003) Boendepreferenser och hyror i Stockholm, PM, Uppsala universitet, IBF. Lind J-E, Bergenstråhle S (2004) Boendets betydelser och boendes värderingar, Göteborgs universitet, Sociologiska institutionen. 3 sätt rätt hyra 29 Förslag på frågor om olika egenskaper hos bostadsområden Värdering av det egna området Enkäten inleds med frågor om vilken betydelse som hyresgästen fäster vid olika egenskaper hos ett bostadsområde. Nedanstående frågor är allmänt utformade, men de bör konkretiseras och anpassas utifrån förhållandena i kommunen. 1. Vad tycker du är viktigt för att ett område/en stadsdel ska vara bra att bo i? Inte Helt särskilt Ganska Mycket oviktigt viktigt viktigt viktigt Nära till stadens centrum Nära till vattendrag, sjö eller hav Nära till naturområde eller park Nära till nöjen, pub, restaurang, bio m m Bilfri gård Är lugnt, låg bullernivå Trevlig utemiljö Har ren luft Är lummigt och grönt Är lätt att nå med bil Ordnade parkeringsplatser både för boende och gäster Goda allmänna kommunikationer som buss/lokaltåg Välordnade lekplatser Livsmedelsaffär i eller intill området Nära till vårdcentral Nära till skolor, daghem, fritids Nära till lokalt centrum med affärer, bank, post, m m Ett tryggt och säkert område Område med bra rykte Annat, nämligen _______________________________ 30 sätt rätt hyra Nästa frågeblock mäter hur hyresgästerna upplever att bo i sin egen bostad. 2. Hur är det där du bor? Är det ... Nej, Ja, Ja, inte mycket ganska särskilt Nej, inte alls Nära till stadens centrum Nära till vattendrag, sjö eller hav Nära till naturområde eller park Nära till nöjen, pub, restaurang, bio m m Bilfri gård Är lugnt, låg bullernivå Trevlig utemiljö Har ren luft Är lummigt och grönt Är lätt att nå med bil Ordnade parkeringsplatser både för boende och gäster Goda allmänna kommunikationer som buss/lokaltåg Välordnade lekplatser Livsmedelsaffär i eller intill området Nära till vårdcentral Nära till skolor, daghem, fritids Nära till lokalt centrum med affärer, bank, post, m m Ett tryggt och säkert område Ett område med bra rykte Annat, nämligen____________________________ Genom att kombinera svaren på dessa båda frågor får man ett sammanfattande mått på hur hyresgäster upplever sitt boende och svaren kan användas för att rangordna eller betygsätta enheterna.4 Detta beräknas på följande sätt: utgå från den andel hyresgäster som på fråga 1 svarar Mycket viktigt för en viss egenskap. Multiplicera därefter denna andel med medianen på svaren på fråga 2 (efter att svarsalternativen åsatts värden) för samma egenskap i ett visst delområde. 4 sätt rätt hyra 31 Värdering av andra bostadsområden än det egna Det behövs även ett sammanfattande mått på hur attraktivt hyresgästerna anser det vara att bo i olika delar i kommunen. Det är viktigt att man delar in kommunen i områden som de flesta i kommunen känner till. Man känner bäst till centrala områden medan mer perifera områden kanske inte besöks lika ofta. Däremot kan det finnas mer perifera områden som ändå är välkända på grund av positiva eller negativa företeelser såsom en badstrand, ett köpcentrum, en idrottsarena eller ett område med gängbråk. Frågor om hur man upplever dessa olika områden ur boendesynpunkt kan ställas på olika sätt men oavsett frågeställning bör en tydlig karta delas ut så att det lätt går att identifiera de olika områdena. Hur ser du på att bo i andra delar av kommunen X i en likadan bostad som du bor i nu? Förort A Förort C Förort B Centrala staden Förort D Förort E Delarna är valda med hänsyn till avstånd och riktning från stadens centrum. Kryssa för ett eller flera områden där du gärna skulle bo, skulle kunna tänka dig att bo och inte vill bo. Markera i vilken del av kommunen du bor i. Se även bifogad karta! Delområde Centrala staden Förort A Förort B Förort C Förort D Förort E 32 sätt rätt hyra Skulle gärna bo i Skulle kunna tänka mig att bo i Skulle inte vilja bo i Vet ej/ Känner ej till Bor idag i Med hjälp av svaren kan man få ett mått på en kommundels dragningskraft/attraktivitet för dem som inte bor där idag. Ungefär hur stor är din månadshyra i kronor idag? Högst 2 000 2 001 –3 000 3 001 –4 000 4 001 –5 000 5 001 –6 000 6 001 –7 000 7 001 –8 000 Mer än 8 000 Om du jämför med vad du betalar i hyra idag; hur mycket mer eller mindre skulle du vara villig att betala i månaden för en precis likadan bostad som du bor i om den låg i någon av följande delar av kommunen? Sätt ett kryss för den summa som stämmer bäst med din uppfattning. Om du inte känner till någon del sätt ett kryss för Vet ej. Sätt ett kryss för den kommundel du bor i. Du ska inte bedöma den. Jag skulle vara villig att betala en månadshyra som är: Lägre, nämligen - 2 000 -1 500 Högre, nämligen -1 000 -500 0 +500 +1 000 Vet ej +1 500 Bor idag i +2 000 Centrum Förort A Förort B Förort C Förort D Förort E Utifrån denna information går det att beräkna en genomsnittlig kvot områdesvis mellan hur mycket mer eller mindre hyresgäster är villiga att betala i förhållande till den nuvarande hyran. På detta sätt kan kommundelarna rangordnas. Denna fråga upplevs ofta som svårbesvarad, vilket har visat sig genom stora bortfall. sätt rätt hyra 33 Vägning av standard i förhållande till övriga områdesegenskaper Den kanske svåraste frågan vid en hyressättning är hur man ska väga standarden i en fastighet/lägenhet i förhållande till de övriga faktorerna. Ett sätt att få svar kan vara att fråga de boende. Om du skulle flytta, vad skulle vara viktigast för dig vid valet av bostad? Är det bostadsområdets läge och kvaliteter som är viktigast eller är det standard och utformning av lägenhet och hus som är viktigast? Var någonstans på skalan nedan ligger din bedömning? Bostadsområdets läge och kvaliteter viktigast 5 4 3 Standard/utformning av hus/ lägenhet viktigast De är lika viktiga 2 1 0 1 2 3 4 5 Ett annat sätt att fråga: Hur viktigt är ett bostadsområdets läge och kvaliteter för att du skulle vilja flytta dit? Ange på en skala från 1 till 10 hur viktigt du anser att det är. Saknar helt betydelse 1 2 Det betyder allt 3 4 5 6 7 8 9 10 Hur viktig är standard och utformning av lägenheten och huset för att du skulle vilja flytta dit? Ange på en skala från 1 till 10 hur viktigt du anser det är. Saknar helt betydelse 1 2 Det betyder allt 3 4 5 6 7 8 9 10 Värdering av radhusboende Vad anser du att det bör skilja i hyra i kronor per månad mellan radhuset och lägenheten i flerfamiljshuset? Om du jämför en lägenhet på 4 rum och kök med balkong i ett flerfamiljshus med ett lika stort radhus med en egen liten tomt i samma område. Sätt ett kryss för det belopp du tycker ligger närmast din uppfattning. Lägre månadshyra i radhus med -2 000 -1 750 -1 500 -1 250 -1 000 34 sätt rätt hyra -750 -500 -250 0 250 500 750 1 000 Högre månadshyra i radhus med 1250 1 500 1 750 2 000 sätt rätt hyra 35 Rätt hyra avspeglar hyresgästernas gemensamma värderingar om vad som är god kvalitet i bostaden och i området den ligger i. En korrekt satt hyra är viktig för att skapa större rättvisa mellan hyresgäster, men också för att utveckla hyresrätten som boendeform genom att underlätta prissättningen av ett mer varierat utbud. Därför är rättvis hyressättning en viktig fråga för hyresmarknadens parter. Många bostadsbolag drar sig för att genomföra en systematisk hyressättning i tron att det är krångligt, svårt och tar lång tid. Men när den väl är genomförd ger hyressättningsprocessen en plattform som under lång tid skapar rättvisa för hyresgästerna och ger korrekta förutsättningar för företagets intäkter. Frågor om hyressättning är alltid aktuella. Hyrorna ska vara lika i bostads lägenheter med samma boendevärde eller bruksvärde och skillnader i hyra bör motsvaras av skillnader i boendevärde enligt hyresgästernas värderingar. Men det är inte alltid så, eftersom hyror har satts under olika förutsättningar i olika tider. Det innebär till exempel att det som regel har blivit dyrare att bo i nyoch ombyggda fastigheter än i andra standardmässigt likvärdiga lägenheter i fastigheter som inte är ombyggda. Trots olika försök att korrigera hyrorna, i samband med hyresförhandlingarna eller vid ny hyressättning i samband med ombyggnader, kan man inte alltid påstå att hyresstrukturen präglas av konsekvens eller att den svarar mot hyresgästernas värderingar och preferenser. Frågan om varför man betalar en högre eller lägre hyra i förhållande till andra bostäder med liknande standard är inte alltid lätt, om ens möjlig, att förklara. Det finns med andra ord all anledning att se över om hyressättningen är rättvis och denna handbok ger en metod att göra detta. SABO och Hyresgästernas Riksförbund gav 1992 ut en handledning med titeln Hyressättning i kommunala bostadsföretag och den här skriften är en reviderad version av denna handbok, som även omfattar erfarenheter av hur processen bäst genomförs. sabo 36 sätt rätt hyra sveriges allmännyttiga bostadsföretag Besöksadress Vasagatan 8–10, Box 474, 101 29 Stockholm Tel 08-406 55 00, fax 08-20 99 04, hemsida www.sabo.se, e-post [email protected] Trycksaksnummer: 13600/2010-05.x xxx Illustrationer: Annicka Istemo Grafisk produktion: SABO Kommunikation Tryck: 08 Tryck, Bromma sätt rätt hyra
© Copyright 2024