Köpcentrum hoppfulla inför hösten

30
TEMA FASTIGHETER
DAGENS INDUSTRI
ONSDAG 29 AUGUSTI 2012
DAGENS INDUSTRI
ONSDAG 29 AUGUSTI 2012
31
TEMA FASTIGHETER
Köpcentrum
hoppfulla
inför hösten
FASTIGHETER
Specialsektion i Di
Redaktör: Jonas Jonsson
E-post: [email protected] Tel: 08-573 650 00
Nu hoppas köpcentrum­
ägarna på en bra höst­
shopping.
”Det känns bra men vi
följer hela tiden markna­
den och våra hyresgäs­
ters försäljning”, säger
Susanne Åhlén, som
ansvarar för Sickla köp­
kvarter.
Försäljningen i Sickla köp­
kvarter ökade med 4 procent
i juni jämfört med 2011 men
backade med 4 procent under
juli.
”Vi gjorde en del föränd­
ringar inom vissa branscher,
bland annat elektronik, som
påverkade resultatet den
senare månaden”, säger
marknadsområdeschef
Susanne Åhlén på Atrium
Ljungberg.
Vilka förändringar syftar du
på?
Butiker knäcks av höga hyror
FLYTTAR UT. Inredningskedjan Cervera har utförsäljning och ska stänga butiken i Nacka Forum utanför Stockholm. Försäljningen i butiken går bra, enligt företagets vd, men hyran står inte i proportion
Rädslan för sämre tider gör att många
centrumbutiker ser över sina hyresvillkor.
”Ägarna måste dela riskerna”, säger
Richard Djursén som nu börjat om efter
möbelkedjan Folkhemmets konkurs.
Enligt siffror från kreditinfor­
mationsförtaget UC ökar
antalet konkurser inom han­
deln. Ett exempel är möbel­
kedjan Folkhemmet som hade
butiker i flera av Stockholms
köpcentrum.
”Som handlare har du inga
problem att betala hyra så
länge du själv tjänar pengar”,
säger Folkhemmets tidigare
vd Richard Djursén.
Problemet är, enligt
honom att många centrum­
ägare när avtalen tecknas
lovar kundflöden som aldrig
infrias och sedan inte delar
risken.
”Ett centrum där vi hade
butik mäter statistiken vid Ica
och Systembolaget, men det
hade inte vi som satt i en helt
annan del av fastigheten
någon nytta av.”
Av konkursförvaltarens
rapport framgår att Folk­
hemmet dels försökte för­
handla om en sänkning av
hyrorna, dels försökte
genomföra en företagsrekon­
struktion.
Båda räddningsåtgärderna
misslyckades då det inte var
möjligt att få en uppgörelse
med hyresvärdarna. I slutet av
förra året försattes kedjan
i konkurs.
Mellan 6 och 10 procent
”Tyvärr verkar det vara bättre
för värdarna att ta en vakans
än att sänka hyran då det inte
påverkar värderingen av
fastigheten”, säger konkurs­
förvaltaren Mikael Kubu på
Ackordscentralen.
Det flesta köpcentrum tar
i dag ut en omsättningshyra
på mellan 6 och 10 procent,
men med en bashyra som
fungerar som en lägsta nivå.
Dessutom tillkommer olika
tillägg för sådant som inte
ingår i grundhyran.
”Rörliga hyror är bra, pro­
blemet är att värdarna bara
vill ha del av vinsten när det
går bra, men inte dela risken”,
säger Richard Djursén.
Har rimliga hyror
I dag har han precis startat på
ny kula. Genom företaget Nya
Folkhemmet har han tagit
över ett urval av Folkhemmets
butiker.
”Nu håller jag i kostna­
derna. I Bromma Blocks och
i Sickla har jag rimliga hyror.”
Nya Folkhemmets tredje
butik i Arninge berördes ald­
rig av konkursen då den låg
i ett eget bolag. Där är dess­
utom hyran, enligt Richard
Djursén, på en helt annan nivå
då den inte ligger inne i ett
köpcentrum.
Butiker stänger
Det är utförsäljning i inred­
ningskedjan Cerveras butik
i Nacka Forum. Om någon
vecka stänger butiken för
gott.
”Vi har försökt förhandla
med värden om en sänkning
av hyran”, säger Cerveras vd
Yvonne Magnusson.
Avtal för fem år sedan
Försäljningen i Nackabutiken
går ändå bra, men kostna­
derna för lokalen står, enligt
henne, inte i proportion till
omsättningen.
”När det första hyresavtalet
skrevs för fem år sedan målade
centrumägaren
Unibail­
Rodamco upp en vision av
centrumet efter den stora
ombyggnaden som inte har
uppfyllts”, säger Yvonne Mag­
nusson.
Av de dokument som Cer­
It’s only when the tide goes out that you
learn who’s been swimming naked.
Warren E. Buffet
Fastigheter har under de senaste tio åren gett högre
avkastning än både svenska aktier och obligationer.
www.tenzingab.se
till butikens omsättning.
FOTO: JACK MIKRUT
vera tidigare skickade in till
Hyresnämnden för att få
hjälp med medling framgår
att butiken enligt avtalet från
2007 betalade 9 procent av
omsättningen i hyra för den
450 kvadratmeter stora loka­
len, med en minimihyra på
nästan 2 miljoner kronor.
När avtalet i år skulle för­
längas var Cerveras utgångs­
bud att minimihyran skulle
sänkas till 1 Mkr.
Magnus Strömqvist är vd
för Svensk Handel Juridik,
som är ofta med och hjälper
butiksägarna att förhandla
om hyresvillkoren.
”Det många butiksägare
reagerar över är det ojämn­
ställda i att det finns en
minimihyra som är ganska
rejält tilltagen men inget tak
uppåt. Det betyder att ägaren
inte behöver ta någon risk,
utan kan skumma grädden.”
”Vi ligger i förhandling
om hyran i Täby, vilket gör
att jag inte vill uttala mig”,
säger Yvonne Magnusson.
Baseras på omsättningen
Omsättningshyror, som är ett
relativt nytt fenomen i Sve­
rige, tycker Magnus Ström­
qvist däremot kan vara bra.
”Det kan vara ett sätt att
Kommer Cervera även att
lämna butiken i Unibail­
Rodamcos centrum i Täby?
NIVÅSKILLNAD. Hyresvärd i Nacka Forum är Unibail-Rodamco.
stimulera hyresgästen ekono­
miskt i en startfas eller när det
går dåligt men samtidigt för­
säkra sig om en miniminivå.”
Han fortsätter.
”Det förutsätter dock att
miniminivån är låg, annars är
det knappast en fördel för
hyresgästen.”
Dyra tillägg ett problem
Ett större problem, enligt
Magnus Strömqvist, är alla de
tillägg som centrumvärdarna
lägger på hyran. Det kan
handla om en mängd olika
saker, som värme, fastighets­
skatt, marknadsföring och
kostnader för gemensamma
ytor .
”Jag har till och med sett
exempel där värden debiterar
kostnader för utrymmen som
butiksägaren inte har tillgång
till, som värdens förvaltnings­
kontor. Butikerna betalar trots
allt en grundhyra, den kan ju
inte bara gå till fastighets­
ägarens vinst.”
Tilläggen debiteras dess­
utom ofta långt i efterhand
vilket, enligt Magnus Ström­
qvist, gör att det är svårt för
butiksägarna att uppskatta
och budgetera för kostna­
derna.
MARGARETHA LEVANDER
[email protected]
070-764 07 51
”Tyvärr är jag förhindrad
att prata om enskilda hyres­
gäster.”
Onoffs butik i Sickla hörde
dock till dem som snabbt blev
uppköpta av konkurrenten
Expert när kedjan försattes
i konkurs, så någon vakans
uppstod aldrig.
Har ni några vakanser?
”Nej vi har inga vakanser
och vi har flera intressenter
som gärna vill etablera sig hos
oss”, säger Susanne Åhlén.
Vilken är din bedömning
inför hösten?
”Spontant tycker jag att det
känns bra, men jag har själv­
klart stor respekt för vad som
händer ute i Europa.”
Finns det en risk för fler
konkurser?
”Det går aldrig att som
fastighetsägare skydda sig
helt från konkurser.”
Det viktiga är, enligt
Susanne Åhlén, att följa
hyresgästernas och markna­
dens försäljningsutveckling.
”På så sätt kan vi tidigt ta
diskussionerna och slippa
överraskningar”, säger hon.
Antalet besökare i Sickla
köpcentrum ökade både
under juni och juli.
Kista gallerias centrumchef
Jan Gösbäck säger att somma­
ren har varit riktigt bra.
”Jämfört med förra året
ökade omsättningen med 4,1
procent under juni och juli,
och även antalet besökare
ökade.”
Fortsatt tryck i Kista
Så här långt är signalerna,
enligt Jan Gösbäck, positiva
även för augusti.
”Under förutsättning att
inte Europas ekonomi
kraschar är min bedömning
att detaljhandeln i Sverige
ökar även i år.”
Jan Gösbäck utesluter
emellertid inte att enskilda
butiker och kedjor får pro­
blem.
”Det är tyvärr inte osanno­
likt att det som drabbade
Onoff drabbar någon annan
aktör. I det nuvarande klima­
tet är många gånger svårig­
heten att få finansiering den
största och mest akuta utma­
ningen för butikerna”, säger
Jan Gösbäck.
Kista galleria ägs av norska
Vital Eindom.
Bra sommar i Nacka
Nacka Forums centrumchef
Louise Bergqvist säger att
sommaren har varit bra.
”Vi har ökat både i besö­
kare och försäljning, och det
dåliga vädret i juni och bra
reor hjälpte till. Tyvärr kan
jag till följd av vår företags­
policy inte lämna ut några
siffror.”
Flera stora butikslokaler
står tomma.
Hur är egentligen läget när
det gäller vakanser?
”Att ha tomma butiks­
lokaler är en naturlig del i vårt
arbete med att förnya centru­
met. Nu i augusti öppnar två
nya restauranger och i några
andra lokaler förbereder vi
för butiker som öppnar i sep­
tember.”
Tror på hösten
Marknadsläget inför hösten
bedömer Lousie Bergqvist
som positivt. Hon tror på fort­
satt stigande omsättning och
fler besökare.
Nacka Forum ägs av
fastighetsbolaget Unibail­
Rodamco.
MARGARETHA LEVANDER
O’Learys trivs i förortsgallerior
O’Learys har skrivit på
hyresavtalet för en 550
kvadratmeter stor lokal
i Tyresö centrum söder om
Stockholm
Det blir den nionde
centrumetableringen för
kedjan.
De tidigare vakanta lokalerna
förbereds nu för restaurang­
kedjans inflyttning som sanno­
likt blir någon gång i oktober.
O’Learys vd Wilhelm Vin­
tilescu har tidigare talat om
problemen att få en rimlig
hyra i de köpcentrum där
kedjan har restauranger.
”Hyresnivån är rimlig
i Tyresö, men i detta läge är
den tyvärr inte offentlig”,
säger han som kommentar till
den senaste etableringen.
Med i förhandlingarna
O’Learys restauranger drivs
av franchisetagare, men bola­
get har, enligt Wilhelm Vin­
tilescu, deltagit i förhand­
lingarna.
Tyresö blir den nionde
köpcentrumetableringen för
kedjan.
Sedan tidigare finns
O’Learys i bland annat Kista
Galleria och Heron City. (Di)
SATSAR. Jonas Reinholdsson är grundare av O’Learys som nu
öppnar sin nionde restaurang i ett köpcentrum. FOTO: JESPER FRISK