Ladda ner som PDF - Henry Ståhl Fastigheter AB

ÅRSREDOVISNING
2010
INNEHÅLL
ÅRET SOM GÅTT
3
VERKSAMHETSÖVERSIKT4–5
VD HAR ORDET
6–7
VISION, AFFÄRSIDÉ & MÅL
8–9
VÄRDEGRUNDSARBETE10–11
MARKNADER12–13
LOKALER14–15
BOSTÄDER16–17
FASTIGHETSUTVECKLING18–19
MILJÖ20–21
MEDARBETARE22–23
STYRNING & LEDNING
24–25
INTRESSEBOLAG26–27
FASTIGHETSVÄRDEN28–29
FINANSIELL VERKSAMHET
Årsredovisningen är producerad av Jerhammar & Co reklambyrå
i samarbete med Henry Ståhl Fastigheter AB.
Foto: Erik Johansson, Norrköping, Carl Hjelte, Stockholm
Fastighetsbilder: Sofia Andersson, Leif Hallberg, Norrköping
Tryck: Norrköpings Tryckeri AB 2011-03
Årsredovisningen är tryckt på Balance silk. Pappret är märkt med EU Ecolabel och godkänt för
Svanenmärkt produktion. Det tillverkas av Arjowiggins med låg miljöpåverkan, låga utsläpp och låg
vattenförbrukning enligt receptet 60 % returfiber/40 % nyfiber.
MÖJLIGHETER & RISKER
30–31
32
ÅRSREDOVISNING33–48
REVISIONSBERÄTTELSE49
VÅRA FASTIGHETER
50–55
VI PÅ STÅHL
56–57
Å R E T S O M G ÅT T
3
Året i korthet
I början av år 2010 avyttrades hela fastighetsbeståndet i Uppsala till
Fastighetsaktiebolaget Kretia, ett intressebolag där Henry Ståhl
Fastigheter AB äger 33 %. Henry Ståhl Fastigheter AB förvaltar
Uppsala-beståndet precis som tidigare via ett förvaltningsavtal.
Under året har fastigheten Kräklan 1 i Mjölby avyttrats.
ÅRETS RESULTAT
Årets resultat efter skatt uppgick till 161 mnkr (87). Årets resultat från den löpande förvaltningen uppgick
till 69 mnkr (94).
NYCKELTAL
MarknadsområdenMarknadsvärde, mnkr
Norrköping/Linköping
2 860
Örebro/Kumla
Marknadsområden,andel
andel
Marknadsvärde,
Yta, kkvm
354
57080
Stockholm/Solna 2008
3 630
442
Resultat
20102009
Hyresintäkter, mnkr
353
389
Driftöverskott, mnkr
158
198
Resultat efter finansiella poster, mnkr
160
105
Årets resultat, mnkr
161
87
Resultat från den löpande förvaltningen, mnkr
69
94
Uthyrningsgrad – yta, %
96
Resultat från den
97
Finansiell ställning
2010-12-31
Mnkr
100
2009-12-31
Fastigheternas marknadsvärde, mnkr
3 630
3 961
Fastigheternas bokförda värde, mnkr
2 852
3 095
Justerad soliditet, %
41,5
41,9
Direktavkastning, %
7,2
7,4
Genomsnittlig låneränta, %
4,0
3,8
Genomsnittlig räntebindningstid, år
3,3
4,7
0
Norrköping/Linköping 79 %
Örebro/Kumla 16 %
Stockholm/Solna 5 %
löpande förvaltningen
80
60
40
20
2006 2007 2008 2009
2010 År
VERKSAMHETSÖVERSIKT
Kort om Ståhl
NORRKÖPING
Henry Ståhl Fastigheter är en av de största aktörerna på fastighetsmarknaden i Norrköping.
Lokalfastigheterna är till övervägande del centralt belägna och fördelar sig på butiker, kontor och
övriga lokalytor med 17 %, 52 % respektive 31 %. Uthyrningsgraden är 97 %. Genomsnittshyran
för lokaler under 2011 beräknas till cirka 950 kr/kvm. Bostadsfastigheterna är belägna i attraktiva
boendemiljöer. De flesta fastigheterna är byggda i egen regi under 70-, 80-, och 90-talen.
Bostäderna är i princip fullt uthyrda.
LINKÖPING
Henry Ståhl Fastigheter äger tio fastigheter i Linköping. Dessa består i huvudsak av bank-, kontorsoch butiksytor. Antalet bostäder uppgår till 131 st. Beståndet är koncentrerat till den centrala delen
av Linköping, förutom två kontorsfastigheter som ligger i Mjärdeviområdet i anslutning till Linköpings Universitet. Innehavet i centrum är fullt uthyrt medan Mjärdevifastigheterna har en uthyrningsgrad på 97 %. Den genomsnittliga hyresnivån för lokaler beräknas till cirka 1 300 kr/kvm.
ÖREBRO
Hyresvärdet för 2011 beräknas uppgå till 399 (442) mnkr. Av
det totala hyresvärdet utgör marknadsområde Norrköping/
Linköping 79 %, marknadsområde Örebro/Kumla 17 % och
marknadsområde Stockholm/Solna 4 %.
Fastighetsbeståndet representerar ett brett utbud av lokaler
och bostäder av god kvalitet. Fördelningen av hyresvärdet mellan
lokaler och bostäder är 64 % respektive 36 %. Den uthyrningsbara ytan, exklusive garage, utgörs av butikslokaler 14 %, kontor
33 %, industri/lager 11 %, bostäder 39 % och övrigt 3 %.
Henry Ståhl Fastigheter äger fem fastigheter i Örebro. Beståndet omfattar en lagerfastighet i utkanten av Örebro och fyra fastigheter mitt i centrum. De senare utgörs framförallt av butiks- och kontorsytor. Antalet bostäder uppgår till 21 st. Uthyrningsgraden för ortens lokalytor uppgår till 97 %.
Bostäderna är fullt uthyrda. Hyresnivån för centralt belägna lokaler beräknas till cirka 1 200 kr/kvm.
KUMLA
Henry Ståhl Fastigheter AB innehar, vid utgången av 2010,
ett bestånd som omfattar 62 fastigheter. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till cirka 391 000 kvm, exklusive garageytor på 51 000 kvm. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till tre regionala marknadsområden, som kännetecknas
av positiv tillväxt och goda framtidsutsikter. I Henry Ståhl
Fastigheter, som verkat sedan 1947, underhålls och utvecklas fastigheterna långsiktigt och ansvarsfullt med en modern
och effektiv förvaltning.
Henry Ståhl Fastigheter äger åtta fastigheter i Kumla. Beståndet utgörs till en tredjedel av butiker
och kontor, som ligger mitt i Kumla centrum. Resterande två tredjedelar består av bostäder, vilka
också har centrala lägen. Lokalerna har en uthyrningsgrad på 96 %, medan uthyrningsgraden för
bostäder är 98 %. Genomsnittshyran för lokaler beräknas till cirka 950 kr/kvm.
Knäppingsborg 7
Banken 8
Bromsgården 1
Köpmannen 6
STOCKHOLM
4
Bangården 4
Henry Ståhl Fastigheter äger en fastighet i Stockholm och en i Solna. Fastigheten i Stockholm är
en fint renoverad sekelskiftesbyggnad på Nybrogatan. Fastigheten i Solna är en nyligen renoverad
kontorsfastighet. Genomsnittshyran för lokaler beräknas till cirka 3 400 kr/kvm i fastigheten som
är belägen i Stockholm och cirka 1 650 kr/kvm i Solnafastigheten.
40
78,0 78,078,0 78,0
76,0 76,076,0 76,0
74,0 74,074,0 74,0
72,0 72,072,0 72,0
2004
2005
2006
2007
2003
2003
2004
2004
2005
2005
2006
2006
20072007
2003 2003
2004
2005
2006
2007
Hyresintäkter
Hyresintäkter
ort ort
Hyresintäkter
Hyresintäkter
per
per ort
Hyresintäkter
perper
ortperort
40 40 40
20
20 20 20
0
0 0
15
15 15 15
10
10 10 10
5 5
5
0
År År År
2005
2006
2007
2008
2004
2005
2006
2007
2007
20082008
År
2004 2004
20052004
20062005
20072006
2008
Ytor
per
Ytorort
perYtor
ortort
Ytor
per
ort
per ort
Ytor
per
5
VERKSAMHETSÖV
0 0 0
2004
2005
2006
2007
2003
2004
2005
2006
2006
20072007
2003 2003
20042003
20052004
20062005
2007
0
Hyresintäkter
Hyresintäkter
Hyresintäkter
Hyresintäkter
Hyresintäkter
ERSIKT
Ytor
Ytor YtorYtorYtor
Kontor
Kontor
KontorKontor
Kontor
Kontor
KontorKontor
Övrigt
Övrigt
ÖvrigtÖvrigt
Industri/lager
Industri/lager
Industri/lager
Industri/lager
Övrigt
Övrigt
ÖvrigtÖvrigt
Butiker
Butiker
ButikerButiker
Industri/lager
Industri/lager
Industri/lager
Industri/lager
Butiker
Butiker
ButikerButiker
%9 % 9 %
Kumla
9 Kumla
% 9Kumla
Norrköping
Norrköping
Norrköping
61 %
61 %Kumla
Norrköping
61
% 61 %
Stockholm
Stockholm
4Stockholm
% 4 %4 % 4 %
Linköping
Linköping
18 %18
% Stockholm
Linköping
18Linköping
% 18 %
%11 % 11 %
11 Kumla
% 11Kumla
Norrköping
Norrköping
65 Kumla
%65 %Kumla
Norrköping
Norrköping
65
% 65 %
Stockholm
Stockholm
2Stockholm
% 2 %2 % 2 %
Linköping
Linköping
% Stockholm
Linköping
15Linköping
% 15 %15 %15
Örebro
8 %8 % 8 %
Örebro
8Örebro
% Örebro
Örebro
7 %7 % 7 %
Örebro
7Örebro
% Örebro
Marknadsvärde 2010 Driftnetto 2010
mnkr 2 200
mnkr 106
Marknadsvärde 2010 mnkr 660
Total
Driftnetto 2010
mnkr 38
Bostäder
Bostäder
36Lokaler
%36Lokaler
% 64
Bostäder
36 Bostäder
% 36 %
64 %
Lokaler
64 %64 %
%Lokaler
Kvm lokaler
142 434 Kontor 52 %
Butiker 17 %
Industri/lager 25 %
Övrigt 6 %
Kontor 52 %
Butiker 17 %
Kontor 52 %
Butiker 17 %
Industri/lager 25 %
Övrigt 6 %
Industri/lager 25 %
Övrigt 6 %
Kontor 52 %
Butiker 17 %
Industri/lager 25 %
Övrigt 6 %
Butiker 16 %
Industri/lager 25 %
Övrigt 6 % 3 %
Industri/lager
Övrigt 4 %
Kontor 77 %
Butiker 16 %
Kontor 77 %
Butiker 16 %
Industri/lager 3 %
Övrigt 4 %
Industri/lager 3 %
Övrigt 4 %
Kontor 77 %
Butiker 16 %
Industri/lager 3 %
Övrigt 4 %
Kontor 77 %
Butiker 16 %
Kontor 37 %
Butiker 36 %
Industri/lager 3 %
Övrigt 4 %
Industri/lager 26 %
Övrigt 1 %
Kvm lokaler
Kontor 52 %
Kontor
Butiker 77
17 %
49 498
Marknadsvärde 2010 Driftnetto 2010
Kvm lokaler
mnkr 300
mnkr 17
26 535
Butiker 36 %
Kontor 37 %
Kontor 37 %
Butiker 36 %
Industri/lager 26 %
Övrigt 1 %
Industri/lager 26 %
Övrigt 1 %
Kontor 37 %
Butiker 36 %
Industri/lager 26 %
Övrigt 1 %
Kontor 37 %
Butiker 36 %
Kontor 7 %
Butiker 88 %
Industri/lager 26 %
Övrigt 1 %
Industri/lager 4 %
Övrigt 1 %
Kontor 7 %
Butiker 88 %
Kontor 7 %
lokaler
Butiker 88 %
Marknadsvärde 2010 Driftnetto 2010
Kvm
mnkr 270
mnkr 19
14 853 Industri/lager 4 %
Övrigt 1 %
Industri/lager 4 %
Övrigt 1 %
Kontor 7 %
Butiker 88 %
Industri/lager 4 %
Övrigt 1 %
Kontor 7 %
Butiker 88 %
Kontor 85 %
Butiker 7 %
Industri/lager 4 %
Övrigt 1 %
Industri/lager 5 %
Övrigt 3 %
Kontor 85 %
Butiker 7 %
Kontor 85 %
Butiker 7 %
Industri/lager 5 %
Övrigt 3 %
Industri/lager 5 %
Övrigt 3 %
Bostäder
Bostäder
39Lokaler
%39 Lokaler
% 61
Bostäder
39 Bostäder
% 39 %
61 %
Lokaler
61 %61 %
%Lokaler
Kvm bostad
Antal bostäder 113 530
1 427
Kvm bostad
7 721
Antal bostäder 131
Kvm bostad
Antal bostäder 2 222 21
Kvm bostad
Antal bostäder 26 876
385
Marknadsvärde 2010 Driftnetto 2010
Kontor 85 %
Kvm lokaler
Butiker 7 %
Industri/lager 5 %
Övrigt 3 %
Kvm bostad
Antal bostäder mnkr 200
mnkr 11
6 831 Kontor 75
85 %
%
706
3
7%
Butiker 17
%
Industri/lager 0
5%
Övrigt 83 %
Kontor 75 %
Butiker 17 %
Kontor 75 %
Butiker 17 %
Industri/lager 0 %
Övrigt 8 %
Industri/lager 0 %
Övrigt 8 %
Kvm bostad
Antal bostäder 151 055
1 967 Marknadsvärde 2010 Driftnetto 2010
Kontor 75 %
Kvm lokaler
mnkr 3 630
mnkr 191
240 151
Butiker 17 %
Industri/lager 0 %
Övrigt 8 %
Kontor 75 %
Butiker 17 %
Industri/lager 0 %
Övrigt 8 %
5
6
VD HAR ORDET
Hela organisationen
delaktig i ett bra resultat
Vi har ännu ett bra år bakom oss, där vi summerar ett gott resultat. Jag
konstaterar med glädje att medarbetarna har gjort ett fantastiskt jobb och vi
kan med rätta säga att hela organisationen har levererat.
2010 är ett år som har kännetecknats
av stabilisering och återhämtning där
Sverige har haft ett mycket gott makroekonomiskt utgångsläge med sunda statsfinanser och en god BNP-återhämtning.
Vänder man blicken utanför Sveriges
gränser finns många länder som har haft
och fortfarande har mörka moln på sin
himmel, länder som dras med stora budgetunderskott, skenande statsskulder,
hög arbetslöshet och som har nödvändiga
välfärdsnedskärningar att driva igenom.
Om problemen i omvärlden kan hanteras och inte förvärras och om Sverige
lyckas behålla kraften i återhämtningen
samtidigt som de positiva konjunkturprognoserna besannas kommer den
svenska fastighetsmarknaden att fortsätta utvecklas starkt. Ståhls strategiskt
utvalda fastighetsbestånd är koncentrerat till tre dynamiska marknadsområden
med goda framtidsutsikter. Med dessa
geografiska lägen och det befintliga fastighetsbeståndet ser vi positivt på förvaltning och förädling framöver.
Förväntat starkt resultat 2010
Resultatet för 2010 uppgick till 161
mnkr, ett mycket bra resultat som ligger
i linje med planer och prognoser och
ger oss all anledning att vara nöjda.
Resultatet från den löpande förvaltningen uppgick till 69 mnkr, vilket är i
samma nivå som det goda 2009 på jämförbart bestånd. Resultatet 2010 kan
sammanfattas med bibehållna hyresintäkter, kraftigt fördyrande driftkostnader som följd av det exceptionella vintervädret samt ett bra finansnetto där vi
legat rätt positionerade och dragit nytta
av det låga ränteläget.
Fastighetsvärden
Under året har efterfrågan på fastigheter återigen ökat och transaktionsvolymerna på den svenska fastighetsmarknaden har återhämtat sig. Den
ökade efterfrågan på fastigheter och
det fortsatt låga ränteläget är bidragande orsaker till att vi ser generellt
lägre avkastningskrav vid utgången av
2010, än vid samma tidpunkt 2009.
Lägre avkastningskrav tillsammans
med goda förutsättningar för fortsatt
bra nivåer på driftnetton skapar värdeökningar inom stora delar av fastighetsbranschen. Ståhl har en bedömd värdeökning på jämförbart bestånd med 3 %,
vilket motsvarar drygt 100 mnkr. Vi
känner oss bekväma och tillfreds med
nuvarande värden och avkastningsnivåer, men det är nödvändigt att vi lyckas behålla våra hyresgäster för att långsiktigt motivera värdet på fastigheterna.
I början av 2010 avyttrades fastighetsbeståndet i Uppsala till intressebolaget Fastighetsaktiebolaget Kretia,
där vår ägarandel är 33 %. Fastigheterna
i Uppsala förvaltas och hanteras precis
som tidigare av Ståhl.
Medarbetarna – vår viktigaste tillgång
Ståhls viktigaste tillgång är inte, vilket
man skulle kunna tro, fastighetsbeståndet med byggnader och mark, utan
företagets alla medarbetare. Fastigheterna har sitt värde men det som
förvaltar, förädlar och skapar tillväxt
i detta värde är personalkollektivet.
Våra engagerade, lojala och kompetenta medarbetare är, och har varit,
nyckeln till företagets prestationer
och utveckling.
Det är våra befintliga och potentiella
hyresgäster som i slutänden värderar
och betygsätter våra prestationer och
ger feedback på i vilken utsträckning
vi lever upp till våra egna och våra
hyresgästers förväntningar. De årliga
Nöjd Index-undersökningarna av medarbetare och hyresgäster visar att vi
är på fortsatt rätt spår vad det gäller
våra framgångsområden; hyresgästen
och medarbetaren. Undersökningarna
visade på utfall i nivå med företagets
långsiktiga mål. Glädjande!
Gott uthyrningsarbete
Det är starkt att vi ännu ett år kan redovisa en positiv nettouthyrning av kommersiella lokaler, och det under en
period av betydligt lägre ekonomisk
aktivitet i samhället. Under året har
den positiva nettouthyrningen ökat till
6 300 kvm. Uthyrningen av bostäder
ligger fortsatt på en hög uthyrningsgrad och vakansen ligger på strax
under 2 %.
Det här är framförallt ett resultat
av att vi har en mycket väl fungerande
organisation och nära, långsiktiga relationer med våra hyresgäster.
Utblick 2011
Det mesta pekar på att Sveriges ekonomi kommer fortsätta att återhämta
sig och utvecklas väl, framförallt i jämförelse med stora delar av omvärlden.
Om de mest utsatta länderna får ordning på sina ekonomier och den finansiella sektorn inte drabbas av allt för
stora återfall så ser framtiden ljus ut,
inte minst för oss i fastighetssektorn. Vi
på Ståhl arbetar vidare mot vår vision,
VD HAR ORDET
”
Våra engagerade, lojala och kompetenta medarbetare är, och har
alltid varit, nyckeln till företagets
prestationer och utveckling.
MICHAEL ÖHLUND | VD
med samma strategier och med samma
fokus på identifierade framgångsområden som tidigare.
Miljöarbetet framåt följer planerna
kring våra fyra fokusområden där
tyngdpunkten ligger på förbrukningsmedia – uppvärmning, el och vatten.
Området förbrukningsmedia står för
cirka 90 % av företagets miljöpåverkan
utifrån CO2-utsläpp.
Vi ser fram emot det kommande
året med tillförsikt. Prognosen för 2011
indikerar ett resultat från den löpande
förvaltningen som uppgår till omkring
65 mnkr. Jag känner tilltro inför framtiden och kommer tillsammans med
mina medarbetare att fortsätta enligt
våra fastlagda planer. Stort tack till alla
i företaget för ett fantastiskt engagemang och arbete under 2010.
+ Årets resultat
161
Mnkr
7
8
V I S I O N , A F FÄ R S I D É & M Å L
”Vi hjälper våra
hyresgäster att lyckas”
Vår vision, att hjälpa hyresgästerna att lyckas, är helt avhängig den produkt
och den service vi erbjuder dem. Det gäller oavsett om de hyr lokaler eller
bostäder. För att nå visionen arbetar vi med stöd i våra målformuleringar
och i en gemensam värdegrund, där våra ledord är omtanke, öppenhet,
långsiktighet och mod.
I praktisk handling innebär det till
exempel att vi förser den som driver en
affärsrörelse med en lokal som är väl
anpassad för verksamheten. Ett engagerat och professionellt bemötande tillsammans med en mycket god service
gör företagets produkt ännu starkare.
Samma sak gäller för den som hyr
bostad. Omtanken, engagemanget och
viljan att våga göra det lilla extra är lika
betydelsefull här.
Våra hyresgäster ska trivas, känna
sig trygga och må bra hos en värd som
arbetar långsiktigt. Det är så de ska
lyckas. Och med deras framgång följer
vår framgång.
AFFÄRSIDÉ
Henry Ståhl Fastigheter AB erbjuder
lokaler och bostäder som är väl anpassade efter hyresgästernas önskemål. Vi
gör det i ett fastighetsbestånd som underhålls och utvecklas långsiktigt och
ansvarsfullt av ett familjeägt, stabilt
företag som verkat sedan 1947.
MÅL
Ståhls verksamhet bygger kring och
styrs av övergripande mål och verksamhetsmål, samt den uppföljning som
är förbunden med dessa. Verksamhetsmålen är styrande och ledande för den
löpande verksamheten och framtagna
utifrån identifierade fokusområden:
Hyresgäst/service, Medarbetare, Miljö
och Uthyrning. Målen är nedbrutna,
utvecklade och förankrade inom orga-
nisationen. Mätning och uppföljning av
målen sker regelbundet på alla nivåer.
som vi hittills har haft i mätningarna.
Nästa undersökning planeras ske 2012.
Övergripande mål
Verksamheten är fokuserad på goda
kassaflöden med stabil kapitalstruktur
för att ge en uthållig tillväxt i värden och
avkastning. Detta övergripande mål ska
nås med hjälp av verksamhetsmålen.
Miljö
Inom Ståhl verkar vi för ett samhälle
med hållbar tillväxt där vi förvaltar och
utvecklar fastigheter med långsiktig
hänsyn till människor och miljö.
Företagets i särklass största miljöpåverkan kommer från fastigheterna
som förbrukar stora mängder energi.
Därför är energieffektiviseringar, som
leder till förbrukningsminskningar på
fastigheterna, det mest prioriterade i
miljöarbetet. Inom företagets fyra miljöfokusområden – förbrukningsmedia,
avfall, ekologi och transport – står förbrukningsmedia för cirka 90 % av den
totala miljöpåverkan.
Verksamhetsmål
Hyresgäst/service
En av de viktigaste uppgifterna som vi
ser är att behålla företagets befintliga
hyresgäster. Det gör vi bland annat genom att bygga starka, långsiktiga relationer där vi styr mot visionen att hjälpa
hyresgästerna att lyckas.
Nöjd Kund-undersökningen fungerar som ett arbetsverktyg i vardagen
och har även varit ett viktigt verktyg för
utvecklingsarbetet under året. Arbetet
kommer att följas upp med nya undersökningar.
Medarbetare
Ståhl ska vara en attraktiv arbetsgivare
som stimulerar, utbildar, utvecklar och
värnar om sina medarbetare. Därigenom ska vi säkra att företaget har en
kompetent och engagerad personal
som är delaktig i företagets utveckling.
Våra medarbetare verkar utifrån vår
gemensamma värdegrund.
Det är tredje året i rad som vi gör en
Nöjd Medarbetar-undersökning. Målet
är att ligga kvar på den mycket höga nivå
Uthyrning
Hyresintäkter är Ståhls enda intäkt och
den väsentligaste posten i verksamheten. Av affärsidén framgår att vi ska leva
på avkastningen av en långsiktig förädling och förvaltning. Därför fokuserar
hela organisationen på att ha en så effektiv uthyrningsapparat som möjligt. Vikten av att behålla hyresgäster får aldrig
åsidosättas.
Vi har som mål att över tiden ha en uthyrningsgrad som inte understiger 98 %
på bostäder och 96 % på lokaler. Kortsiktigt kan dessa nivåer underskridas vid
till exempel fastighetsköp, hantering av
förädlings- och exploateringsfastigheter
samt vid omställningsvakanser.
V I S I O N , A F FÄ R S I D É & M Å L
Räntetäckningsgrad, ggr
Synlig soliditet %
Uthyrningsgrad - yta
Synlig soliditet
%
35
30
Mål
25
20
15
10
5
0
2006
2007
2008 2009
NMI
Målintervall
2010
År
NMI
%
100
90
Mål
70
60
50
40
30
20
10
2009
2010
Målnivå
NMI = Nöjd Medarbetar Index
Räntetäckningsgrad
År
Uthyrningsgrad - yta
%
100
99
Mål
Mål
96
95
94
93
92
2006
2007
2008
2009
År
2010
91
NMI
Målnivå
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Mål
98
97
2006
2007
2008
Lokaler
NKI Bostäder
%
100
80
0
ggr
2,0
1,8
1,6
1,4
1,2
1,0
0,8
0,6
0,4
0,2
0,0
2009
2010 År
Bostäder
NKI Lokaler
%
100
Mål
Mål
NMI
90
Mål
Mål
80
70
60
50
40
30
20
10
2008
2009
Produkt
NKI = Nöjd Kund Index.
2010
Service
År
0
2005
Produkt
2009
Service
År
9
10
VÄ R D E G R U N D S A R B E T E
Hyresgästernas framgång
stärker Ståhl
Arbetet mot vår vision sker utifrån en värdegrund som alla medarbetare varit
delaktiga i att ta fram. Det har skett vid möten där vi diskuterat hur värdeorden – omtanke, öppenhet, långsiktighet och mod – ska prägla vårt arbete
både som enskilda medarbetare och team.
Efter att värdeorden implementerats
under 2009 har vi under 2010 gått från
ord till handling.
Lyssnar & agerar
Vi vågar engagera oss, visa mod om ni
så vill, som samhällsbyggare i många
avseenden. På traditionellt sätt har vi
gjort det i Knäppingsborg. Här har vi
utvecklat och förädlat kvarteret till en
unik miljö i centrala Norrköping. Med
från start har Bagarstugan funnits. Företaget drivs av Karin Elebring och
Thomas Hallgren och har utvecklats
väl. Nu har duon bestämt sig för att
investera rejält och lyfta verksamheten
ytterligare ett steg.
–Vi ska flytta till nya och större lokaler. Då kan vi utöka caféet, öppna ett
brasseri och omlokalisera bageriet till
Knäppingsborg.
Under hela processen, från tanke
till investeringsbeslut, har Karin och
Thomas haft stöd av Ståhl.
–De har trott på våra framtidsplaner och vi har verkligen känt att de vill
hjälpa oss att lyckas. Vi har presenterat önskemål om hur våra nya lokaler
skulle se ut och Ståhl har gjort allt för
att förverkliga dem, säger Karin.
Ringar på vattnet
Karins ord ligger väl i linje med hur
vi själva vill att värdeordet ”omtanke”
ska uppfattas av alla våra hyresgäster.
De ska känna att vi verkligen engagerar oss för dem, och sätter dem i första
rummet. Deras upplevelse är en följd
av att omtänksamma medarbetare be-
möter dem med sunt förnuft och är genuint intresserade av att ge en mycket
god service.
Vår värdegrund ska hjälpa oss att
utveckla Ståhl till ett företag där värdeorden dagligen omsätts i praktisk
handling. Till ett företag som vågar
tänka i nya banor. Till ett företag som
många vill samarbeta med. Till ett
företag – som i Karin och Thomas fall
– hjälper dem att utveckla sin rörelse,
vilket tillför både Knäppingsborg och
Norrköping nya kvaliteter.
Hyresgästernas ungdomar i första rummet
Ett annat konkret exempel är vår satsning på att ge ungdomar sommarjobb.
2010 tredubblade vi antalet, och 20 av
35 var barn till våra hyresgäster. Satsningen är en konsekvens av vårt engagemang och vår omtanke om Ståhls
hyresgäster och deras ungdomar.
–Jag tycker att det var jättebra. När
man jobbar i området man bor i, känner
man lite extra för det. Vi har också fått
lägga upp mycket av vårt jobb själva och
ta ansvar. Det är kul och utvecklande,
säger Emma Landstedt. Hon bor på
Norralundsgatan i Haga och hade sitt
bostadsområde som utgångspunkt när
hon sommarjobbade som fastighetsskötare.
Från Ståhls sida är vi övertygade
om att initiativet är positivt på både
kort och lång sikt. Ungdomarnas arbete bidrar till att skapa en trivsammare
närmiljö som inte minst de själva vill
slå vakt om. På längre sikt stärks också
vårt företag.
VÄ R D E G R U N D S A R B E T E
11
12
MARKNADER
Här finns potential för en god framtid
Ståhls fastighetsbestånd är i huvudsak koncentrerat till marknadsområden
där vi eftersträvar en stark ställning. Våra geografiska delmarknader kan
betraktas som stabila regioner och orter med goda förutsättningar för en
långsiktig och positiv utveckling.
Fastighetsbeståndet finns på fem orter
i tre tillväxtregioner: Norrköping/Linköping, Örebro/Kumla och Stockholm/
Solna. Tyngdpunkten finns i Fjärde Storstadsregionen, det vill säga Norrköping/
Linköping, med cirka 80 % av beståndet.
På de orter där vi verkar är ambitionen
att vara en betydande och välkänd aktör
med hög lokal närvaro och mycket goda
hyresgästrelationer.
I Fjärde Storstadsregionen och i Örebro/Kumla är vi en betydande fastighetsägare som kännetecknas av lokal närvaro, engagemang i näringsliv och deltagande i processer som främjar orternas
utveckling. I Stockholm/Solna är Ståhl
ingen stor aktör men innehar fina fastigheter i bra lägen.
Norrköping
Staden är belägen vid Bråviken och har
mycket goda kommunikationsmöjligheter med såväl järnväg som europavägar, fullservicehamn och en flygplats
strax utanför centrum. Norrköping är
den ena av Fjärde Storstadsregionens
två huvudorter. Regionen har omkring
36 000 företag, 420 000 invånare och
enligt oberoende bedömare ett av de
absolut bästa logistiska lägena i Sverige.
Kommunens utveckling är fortsatt
stark med ökande befolkningstal. Idag
har Norrköping omkring 130 000 invånare och är med det landets åttonde
största kommun. Fastighetsmarknaden
här präglas av såväl nyproduktion som
utveckling och förädling av projekt- och
exploateringsfastigheter. Det har skapat
ett ökat utbud av kommersiella lokaler på marknaden och i förlängningen
en större konkurrens om hyresgäster.
Hyresnivåerna på lokalsidan är stabila trots en turbulent omvärld och en
sämre konjunktur. Bostadsefterfrågan
har varit god det senaste året och känns
fortsatt stabil.
Linköping
Residensstaden Linköping är en av
Sveriges snabbast växande städer.
Linköping har ett strategiskt läge mitt
i Östergötland och bildar tillsammans
med Norrköping den starka kärnan i
Fjärde Storstadsregionen. Kommunikationsmöjligheterna är mycket goda med
såväl järnväg, europaväg och en flygplats strax utanför centrum. Linköpings
universitet är ett av de största i Sverige
med omkring 26 000 studenter och ett
campus även i Norrköping.
Linköping är Sveriges femte största
kommun med cirka 146 000 invånare.
Folkmängden visade under 2010 en rekordstor ökning. Procentuellt sett är det
endast Stockholm, Malmö och Uppsala
som har haft en starkare tillväxt under
det senaste året.
Efterfrågan på lokaler i våra centrala
fastigheter är fortsatt hög. Kontorsmarknaden i Mjärdeviområdet har inte återhämtat sig riktigt och har fortfarande för
låga hyresnivåer. Bostadsefterfrågan är
som tidigare mycket god.
Örebro
Med sitt geografiska läge mitt i landet är
Örebro ett utmärkt logistiskt centrum.
Örebro är landets sjunde största kommun. Här bor drygt 135 000 personer,
och inom en radie av 30 mil når man
70 % av Sveriges befolkning.
Örebro har mycket goda kommunikationsmöjligheter med såväl järnväg
som europaväg och en flygplats strax utanför centrum. I kommunen finns drygt
12 000 registrerade företag. Örebro uni-
versitet har närmare 15 000 studenter
och idag verkar ett 90-tal professorer
och cirka 430 doktorander här. Vårt
bestånd på orten ligger centralt och har
hög uthyrningsgrad på lokaler och inga
vakanser på en god bostadsmarknad.
Kumla Staden är belägen vid Europaväg 20,
mellan Göteborg och Stockholm, i mellersta delen av Örebro län. Närmaste
granne är Örebro med anknytning till
Europaväg 18 mot Karlstad och Oslo.
Kumla har ett utmärkt läge för transport och logistik tack vare anslutningen
till järnväg, europavägar och Örebro
flygplats.
Kumla är en växande kommun med
drygt 20 500 invånare mitt i Sveriges
befolkningstätaste område. Inom en
radie av 20 mil når man halva Sveriges
befolkning. Kumla är en offensiv kommun med ett mål om 25 000 invånare år
2025. Våra fastigheter ligger mitt i Kumla
centrum och vi är en av de större aktörerna på orten. Lokalerna har en hög
uthyrningsgrad samtidigt som Kumla är
en uppskattad bostadsort, vilket gör att
vi har låga vakanser i bostadsbeståndet.
Stockholm
I dag utgörs bolagets innehav i den här
regionen av en fastighet på Östermalm
och en kontorsfastighet på Huvudstagatan i Solna. Östermalmsfastigheten
har Stockholms Auktionsverk som tongivande hyresgäst och är belägen på
Nybrogatan. Solnafastigheten innehåller
bra kontorsmiljöer men har sedan årsskiftet en del vakanser som är prioriterade att fylla under 2011.
MARKNADER
Befolkningutveckling
Linköping 2006–2010
Befolkningutveckling
Norrköping 2006–2010
Befolkningutveckling
Örebro 2006–2010
Befolkningutveckling
Kumla 2006–2010
Befolkningutveckling
Stockholm 2006–2010
131 000
148 000
136 000
20 600
860 000
130 000
146 000
20 400
129 000
134 000
840 000
144 000
128 000
142 000
127 000
124 000
136 000
126 000
123 000
134 000
124 000
2006 2007 2008 2009 2010 År
2006 2007 2008 2009 2010 År
Marknadens hyresnivåer
780 000
19 600
2006 2007 2008 2009 2010 År
19 400
19 200
760 000
2006 2007 2008 2009 2010 År
740 000
2006 2007 2008 2009 2010 År
Våra hyresnivåer
Norrköping
Kontor: Butiker: Industri:
Bostad:
700–1 450 kr/kvm
1 000–3 800 kr/kvm
350–650 kr/kvm
875–1 300 kr/kvm
Norrköping
Kontor:
Butiker:
Industri/Lager:
Bostad:
700−1 900 kr/kvm
800−3 800 kr/kvm
400−700 kr/kvm
750–1 550 kr/kvm
Linköping
Kontor:
Butiker:
Bostad:
800–1 500 kr/kvm
1 000–3 800 kr/kvm
925–1 375 kr/kvm
Linköping
Kontor:
Butiker:
Bostad:
800–1 550 kr/kvm
950–2 150 kr/kvm
900–1 200 kr/kvm
Örebro
Kontor:
Butiker:
Bostad:
700–1 600 kr/kvm
1 000–4 000 kr/kvm
900–1 450 kr/kvm
Örebro
Kontor:
Butiker:
Bostad:
750–1 750 kr/kvm
950–2 250 kr/kvm
650–1 180 kr/kvm
Kumla
Kontor:
Butiker:
Bostad:
600–900 kr/kvm
700–1 300 kr/kvm
730–840 kr/kvm
Kumla
Kontor:
Butiker:
Bostad:
600–1 050 kr/kvm
700–1 200 kr/kvm
650–950 kr/kvm
Stockholm
Kontor:
1 900–3 900 kr/kvm
Butiker:
2 000–7 500 kr/kvm
Bostad:
1 200–1 750 kr/kvm
800 000
19 800
128 000
138 000
125 000
820 000
20 000
130 000
140 000
126 000
20 200
132 000
Stockholm
Kontor:
Butiker:
Bostad:
13
1 200–3400 kr/kvm
3 400 kr/kvm
850–950 kr/kvm
Källa: Svensk fastighetsmarknad
PELIKANEN | NORRKÖPING
14
LOKALER
Vårt arbete nära hyresgästerna
fortsätter att ge utdelning
Den återhämtning i samhällsekonomin som inleddes 2009 har fortsatt under 2010.
Men som alltid ser vi i fastighetsbranschen en viss eftersläpning i konjunkturcykeln.
Trots det summerar vi 2010 med en positiv nettouthyrning, 6 300 kvm.
De goda uthyrningssiffrorna ser vi som
ett resultat av vårt fokus på ett arbete
nära hyresgästerna, en levande dialog
och en strävan att erbjuda trygghet så
att de har kunnat fokusera på sin verksamhet i dessa osäkra tider. Vi vågar
påstå att vi under året som gått ytterligare har fördjupat kontakterna med
våra hyresgäster.
Fördelning av lokalkontraktens
antal/årshyror efter kontraktens förfallotid
%
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
2011
2012
2013
Antal kontrakt %
2014
2015 2016-
Årshyror %
Våra största hyresgäster
Swedbank AB
Norrköpings Kommun
ICA Fastigheter Sverige AB
Linköpings Universitet
Sectra AB
Danske Bank
Kriminalvården
Autoliv Electronics AB
Arbetsförmedlingen
Systembolaget AB
AB Stockholms Auktionsverk
Bosch Thermoteknik AB
Kreatel Communications AB
Kunskapsskolan i Sverige
Nordea Bank AB (publ.)
Landstinget i Östergötland
Kårservice i Östergötland
Socialstyrelsen
Viw Fastighetsbolag AB
Skandinaviska Enskilda Bank
Kontor
Ståhls största marknadsområde, Norrköping/Linköping, har inte påverkats i
lika hög grad som storstäderna av lågkonjunkturen. Vi noterar dock att allt
fler förhandlingar präglas av större försiktighet och noggrannhet.
Året kännetecknas av förhandlingar
med och anpassningar för befintliga
hyresgäster. Goda exempel är OPICs
och Sectras respektive expansion i Linköping, samt förlängningen med AGA
Gas i Solna och Tullverket i Norrköping.
Nyuthyrningar under året har både
varit sådana som inneburit större anpassningar, såsom Nordens Teknikerinstitut och AcadeMedia Eductus nya
etableringar i Industrilandskapet i Norrköping, och sådana som endast krävt
små anpassningar för att tillgodose hyresgästens önskemål. Exempel på det senare
är European Facility Services etablering
i Solna och Björkö Fria gymnasiums nya
lokaler i Linköping.
Butiker
I tider då handeln präglats av lågkonjunktur kan vi ändå glädjas åt fler nyetableringar. I Norrköping räknar vi ihop tio
nya butiks- och restauranghyresgäster,
varav Hedströms Herrmode är den
största och varav en handfull etablerat
sig i kvarteret Knäppingsborg. Sköna
Skon, som sedan länge funnits i Norrköping, har under året öppnat ytterligare
en butik – nu i Linköping.
I Örebro fortsätter vi att utveckla
Stallbacken, kvarteret Hållstugan, som
består av butiker i gammal gårdsmiljö.
Arbetet bedrivs i samverkan med övriga fastighetsägare i området. I Kumla
har vi ett samlat fastighetsbestånd på
butikssidan. Här gjorde vi en satsning
för ett antal år sedan som vi nu skördar
frukterna av. Marknaden där känns stabil, med en försiktig utveckling i takt
med utvecklingen på marknaden.
Lager och Industri
Systembolagets förhyrning i kvarteret
Lastaren är ännu ett gott exempel på
nära hyresgästarbete som lett till ett
långsiktigt hyresförhållande anpassat
till hyresgästens nya organisation och
arbetssätt.
Då några av våra lager-/industrifastigheter inte längre lever upp till
marknadens krav har vi valt en ny inriktning för dem. Exempel på det är
kvarteret Fotogenen och kvarteret Amerika som båda ligger utmed Söderleden
i anslutning till Norrköpings hamn. Här
finns både äldre lagerbyggnader och
obebyggda fastigheter. Läget lämpar
sig väl för mindre serviceverksamheter
med behov både av närhet till kunderna och av att själva vara lättåtkomliga.
I takt med Norrköpings utveckling blir
det här området allt mer lättillgängligt.
Vi välkomnar bland annat de planer
kommunen har för Norrleden och de
möjligheter den kommer att öppna upp.
Vi ser också en potential i planerna för
nya resecentrum, vilka innebär att verksamheter som idag finns där kommer att
behöva ny placering.
NKI styrmedel i arbetet
Det är i alla avseenden hyresgästernas
behov som styr vår verksamhet. Vi arbetar vidare med det underlag vi fick
fram genom 2009 års Nöjd Kund Indexundersökning, med målet att tillgodose
hyresgästernas förväntningar både avseende service och produkt – allt för att
tillsammans skapa en positiv utveckling.
Framtiden
På agendan för arbetet framåt finns bland
annat en fortsatt specialisering inom områdena butik, kontor, lager och industri.
Genom utbildning och engagemang i olika typer av nätverk inom dessa områden
skapar vi nya framgångsfaktorer.
LOKALER
”
I Norrköping räknar vi ihop tio nya
butiks- och restauranghyresgäster…
15
16
B O S TÄ D E R
Hyresgästerna sätter
dagordningen
En av de absolut viktigaste uppgifterna vi har inom Ståhl är att lyssna på
våra hyresgäster och vara lyhörda för deras önskemål. I samverkan med
bostadshyresgästerna och med hjälp av AktivBo tar vi varje år fram ett underlag
i form av konkreta handlingsplaner som fungerar som stöd i vårt arbete.
2008
En lång tradition av aktivt och resultatinriktat arbete, under senare år i allt
större samverkan med hyresgästen, har
sig att idag
rekommendera
Ståhl trogna
lett Kan
till tänka
att Ståhl
har mycket
hyresgäster på alla marknader där företaget är representerat.
92,3 %
-7,7 %
NKI underlag för handlingsplaner
2009 Med hjälp av-6,2
93,8vi
% varje
%
AktivBo
genomför
år en enkätundersökning bland våra boUndersökningen
94,4 % låter
hyresgästen besvara frågor som kan
-100
-50
0
50
100 %
kategoriseras
under
service
respektive
Inte
så
bra
el.
motsv. i ett
Dålig
el.
motsv.
produkt. Resultatet, som landar
Mycket bra el. motsv.
Ganska bra el. motsv.
Nöjd Kund Index – NKI, analyseras av
2010 stadshyresgäster.
-5,6 %
Trivsel
Trivselmed
medStåhl
Ståhl
Serviceindex
-18,5 %
81,5 %
Produktindex
-26,1 %
73,9 %
Trivseln med Ståhl
-8,2 %
91,8 %
-100
-50
0
50
100
%
Dålig el. motsv.
Inte så bra el. motsv.
Ganska bra el. motsv.
Mycket bra el. motsv.
Kan tänka
tänka sig
rekommenderaStåhl
Ståhl
Kan
sigatt
rekommendera
2008
-7,7 %
92,3 %
2009
-6,2 %
93,8 %
2010
-5,6 %
94,4 %
-100
-50
0
50
100
%
Dålig el. motsv.
Inte så bra el. motsv.
Ganska bra el. motsv.
Mycket bra el. motsv.
Utdrag ur kundenkät
Trivsel med Ståhl
Serviceindex
-18,5 %
81,5 %
Produktindex
-26,1 %
73,9 %
hyresgästansvariga och vår servicepersonal för att utmynna i konkreta
handlingsplaner för respektive kvarter.
Handlingsplanerna ger oss goda förutsättningar att arbeta fokuserat och är
ett viktigt instrument i utvecklingen av
företagets bostadsområden. Under 2011
kommer vi lägga extra kraft på att återkoppla dessa handlingsplaner till våra
hyresgäster.
Allt mer egen personal
Vår ambition är att ytterligare fördjupa
relationen med hyresgästerna för att
skaffa oss ännu bättre insikt i deras önskemål och behov. Det viktigaste forumet
för den kontakten är och förblir det personliga mötet. För att kunna erbjuda hyresgästerna de fördelar det innebär att
ha kontakt med en person man känner
igen och har förtroende för anställer vi
allt mer egen personal. I den andan har
vi exempelvis säkrat vår serviceanmälan
genom egen servicepersonal som tar
emot samtalen.
Norrköping och Linköping
I båda dessa kommuner har marknaden
under 2010 visat stor efterfrågan på bra
boende i attraktiva lägen. Vi har sett
ett högt tryck på lägenheter centralt.
På små lägenheter, ettor och tvåor, har
efterfrågan varit större än utbudet. Via
intressebolaget Kretias förvärv har förvaltningsdelen i regionen utökats med
650 bostäder.
Örebro och Kumla
Bostadsmarknaden i Örebro fortsätter
att vara stabil, vilket innebär en mycket
låg omsättning. Även här är centrala
bostäder mycket attraktiva. Marknaden
Örebro/Kumla visar hög omsättning på
små lägenheter och ökad efterfrågan på
stora. Vakansnivåerna är stabila. Vi
erbjuder en efterfrågad produkt bestående av bra bostäder med rätt yta
och centrala lägen.
Arbetsmarknaden i Kumla karaktäriseras av industri med en hög grad
av projektanställningar, vilket innebär
att hyresrätten får visa sin verkliga
styrka.
Framtiden
Nya regler för hyressättning
Den 1 januari 2011 infördes nya regler
i hyreslagstiftningen. Avsikten är att
skapa förutsättningar för en bättre
fungerande bostadshyresmarknad. De
nya reglerna innebär bland annat att
allmännyttans hyresledande roll upphör. Det här öppnar upp för en större
långsiktighet i hyressättningen och för
hyresnivåer som bättre motsvarar kvalitet, service och efterfrågan. Vår förhoppning är att de nya reglerna på sikt
ska stärka hyresrättens ställning som
ett tryggt boende med bra service.
Nya kanaler för kommunikation
Den nya generationens hyresgäster ställer allt högre krav på ständig
dialog och snabb återkoppling. Som
komplement till det personliga mötet
förbereder vi oss för att utnyttja nya
kanaler som Facebook och Twitter, exempel på det är Knäppingsborgs facebooksida. Med fler kontaktvägar kan
vi hålla en högre tillgänglighetsnivå.
B O S TÄ D E R
”
Det viktigaste forumet för
kontakten med hyresgästerna
är och förblir det personliga
mötet.
17
18
FA S T I G H E T S U T V E C K L I N G
Fastighetsutveckling i ett
starkare sammanhang
På Ståhl arbetar vi med en stor öppenhet mot omvärlden och den verklighet som finns omkring oss. Vi deltar bland annat i olika forum för gemensam utveckling av stadsdelar, orter och regioner. Vi gör det av intresse för
en stark utveckling på de orter där vi verkar, och för att vi själva har något
att bidra med i en sådan utveckling.
Svenska städer och orter har generellt
sett gott om utrymme att förtäta stadskärnorna. Genom vårt engagemang i
olika utvecklingsforum visar vi vägen
för boende med närhet till affärer, arbetsplatser, parkering, nöjen och inspiration – boende som också erbjuder
miljömässiga fördelar.
Vatten har stor dragningskraft, och
finns i rik omfattning i och omkring
Norrköping. Här försöker vi stimulera
kommunen till nya möjligheter att bygga bra boenden i anslutning till vattnet.
Med attraktiva bostäder ökar möjligheterna att locka högutbildade personer till en ort. Samtidigt strävar vi
efter att ha ett fastighetsbestånd med
ett så varierat utbud att alla ska kunna
hitta något som passar, vilket gäller
både bostäder och lokaler.
Hyresgästernas krav ökar
Våra hyresgäster ställer högre och högre krav på byggnaderna, och trenden
går mot en allt mer uttalad individanpassning. För våra lokalhyresgäster
är det viktigt med bra och kreativa lokaler för att kunna locka rätt kompetens.
Vi har valt att hyresgästanpassa vår
verksamhet, där vinsten inte är ett mål
utan ett medel. Att fastställa och öka
kundkapitalet är överordnat allt annat.
Vi uppgraderar husen med utgångspunkt från de krav som marknaden ställer på oss. Det innebär att vi hela tiden
ställs inför kreativa utmaningar eftersom vi arbetar med långsiktiga värden
och måste bygga in flexibilitet och generalitet i de anpassade lösningarna för
att kunna hålla attraktiva hyresnivåer.
Mot ett mer nischat arbetssätt
Ingen kan vara expert på allt. Därför går
vår organisation mot ett allt mer nischat
arbetssätt, med en tydlig uppdelning på
olika ansvarsområden. Vi sköter om våra
hus bäst när rätt person tar hand om rätt
sak direkt. Om husen mår bra, mår hyresgästerna bra. Och mår hyresgästerna
bra får vi igen det i form av hus som mår
bättre eftersom hyresgästerna värnar
om dem i större utsträckning.
Nytt styrmedel för utveckling
Under året har vi börjat arbeta med ett
nytt verktyg för att utvärdera företagets
investeringar i fastighetsutveckling. Verktyget, som är framtaget av AktivBo, bygger på att resultaten från våra Nöjd Kund
Index-undersökningar ställs i relation till
de investeringar vi gör. Det ger möjligheten att kunna jämföra utfallet av våra insatser fastighet för fastighet. Verktyget erbjuder även en möjlighet till benchmarking
mot andra fastighetsbolag. En närmare
analys av skillnaderna ska bidra till en
bättre styrning av framtida investeringar.
Aktuella fastighetsprojekt
Under året som gått har Mediahuset för
SVT och SR i kvarteret Kvarnen färdig-
Inspiration: Nolliplanen, Rom 1692–1756
ställts, och hyresgästerna har flyttat in.
Kvarteret Pelikanen och Liljan i Norrköping har fasadrenoverats. I Decimalen
i Linköping byter vi ut elvärmen mot
fjärrvärme.
Planering pågår för kvarteret Kroken
i Industrilandskapet i Norrköping, en
bra tillgång för större kontorsetableringar. På planeringsbordet finns också
flera framtidsprojekt. Ett av dessa är ett
system för att renovera badrum fortare,
enklare och med mindre störning för
våra hyresgäster. Vi tittar här på lite
olika lösningar.
Vi arbetar vidare med området Stråket, som sträcker sig från Hörsalsparken
och upp till Skvallertorget i Norrköping.
Ett led i det arbetet är att sjösätta det
nyframtagna varumärket Kvarnarna för
området runt Västgötebacken i Industrilandskapet. Inriktningen för lokalerna i
området är kunskapsintensiva företag.
I Örebro arbetar vi vidare med utvecklingen av området Stallbacken i
kvarteret Hållstugan, ett arbete som
bland annat sker i samverkan med
ÖrebroBostäder.
Norrköpings stadskärna. Byggnader-stadsrum 2008
FA S T I G H E T S U T V E C K L I N G
”
Allt högre krav på individanpassning
innebär en utmaning för oss som arbetar
med långsiktiga värden.
19
20
MILJÖ
Allt bättre form i miljöarbetet
Vi siktar högt i miljöarbetet inom Ståhl. Miljötänket ska finnas med som en
naturlig del i allt vi gör. Att nå dit kräver tydliga mål, ett strukturerat arbetssätt
och, inte minst; träning. Under året har vi arbetat vidare på alla dessa bitar.
Och formkurvan, den pekar uppåt.
MILJÖ
Organisationen
Miljöansvaret följer företagets linjeorganisation, med företagsledningen som ytterst ansvarig. Till stöd i vardagen finns
det en miljösamordnare, som även är
ordförande i miljögruppen. Miljögruppen har bemanning från olika yrkesgrupper inom Ståhl och fungerar som
pådrivare och stöd i verksamheten.
Fyra miljöfokusområden
Miljöarbetet i Ståhls dagliga verksamhet är inriktat på fyra fokusområden,
vilka är identifierade utifrån de 16
nationella miljömål som regeringen
har satt upp. Dessa områden – avfall,
ekologi, mediaförbrukning och trans-
Policy
Åtgärda
Följa upp
Planera
Genomföra
Ståhls miljöledningssystem
Miljöledningssystemet är en löpande
process, med miljöpolicyn som styrande
dokument. Policyn ses över årligen.
Ståhls miljömål t o m 2012
Minskad elförbrukning med
5%
Minskad värmeförbrukning med 10 %
Minskad vattenförbrukning med 10 %
Status 2010
Minskad elförbrukning med
4%
Minskad värmeförbrukning med 5 %
Minskad vattenförbrukning med 20 %
CO2-utsläpp
2009
2010
5 222 ton/år
4 462 ton/år
port – identifierades av alla företagets
anställda under en workshop 2008.
Inom fokusområdena finns ett direkt
samband mellan vår verksamhet och
de nationella miljömålen, och det är
här vi har störst möjlighet att bidra till
en förändring.
som en symbolhandling då efter-frågan
på förnyelsebar el ligger långt under tillgången, vilket skulle medföra att inköp av
grön el inte leder till att den förnyelsebara produktionen ökar. Vi känner det dock
som naturligt att köpa grön el och är stolta
över att vara tidigt ute.
Avfall
Avfall som fokusområde avser restprodukter som vi människor åstadkommit och inte längre behöver. Vi
har under året infört källsortering i
samtliga våra fastigheter. Under 2010
har våra hyresgäster sorterat ut cirka
1 008 ton avfall för återvinning i fraktionerna glas, hårdplast, kontorspapper,
metall, pappersförpackningar, tidningar
och wellpapp.
Transport
Transport som fokusområde kännetecknas av effektiva transporter som spar tid
och energi och som har en låg miljöpåverkan. För oss innebär det bland annat
en tydlig resepolicy och en miljöriktig
bilpark.
Under året har vi utbildat all personal
som kör i tjänsten i EcoDriving, reviderat
vår resepolicy samt upprättat en ny bilpolicy. Vi har också tecknat avtal med en
fordonsleverantör om att förse oss med
rätt fordon för rätt ändamål i enlighet
med bilpolicyn. På kontoret används de
nyinköpta cyklarna flitigt.
Ekologi
Ekologi som fokusområde avser hur
vi människor, djur mikroorganismer
och växter är beroende av varandra.
För oss innebär detta bland annat en
miljövänlig fastighetsskötsel, byggnation och kontorsverksamhet. Under
året har samtliga kontor hos Ståhl rediplomerats som ”Grönt kontor” enligt
agenda 21. Vi har också anslutit oss till
byggvarubedömningen för att kunna
säkerställa att vi inte använder oss av
några miljöfarliga ämnen i skötseln
och att sådana ämnen inte byggs in i
våra fastigheter.
Mediaförbrukning
Förbrukningsmedia som fokusområde
kännetecknas av en ekologisk såväl som
en ekonomisk hantering av de olika former av energi som förekommer i våra
fastigheter – till exempel uppvärmning,
vattenförbrukning och elförbrukning.
2009 satte vi upp som mål att senast
vid utgången av 2012 ha minskat elförbrukningen med 5 %, värmeförbrukningen med 10 % och vattenförbrukningen
med 10 % jämfört med 2008 års nivåer.
För att klara dessa mål har vi under året
fortsatt med de planerade besparingsåtgärder som vi tidigare identifierat och
planerat att utföra. Vi har även omvandlat
vår förbrukning 2009 till CO2 enligt verktyget ”Svante” för att på ett enklare sätt
kunna tydliggöra företagets miljöpåverkan.
All Ståhls el är vindkraftproducerad.
Det innebär att vi har reducerat företagets
CO2-utsläpp med omkring 2 950 ton/år.
Kritiker hävdar att detta endast kan ses
Miljöarbetet 2011
Vi fortsätter att ta ansvar för att vända
klimatutvecklingen – som enskilda individer och som organisation. I miljöarbetet
för 2011 arbetar vi vidare i vår strävan att
bidra till en lägre miljöpåverkan och i det
vidare begreppet att en hållbar utveckling
ska uppnås i alla avseenden, det vill säga:
• ekologisk hållbarhet,
• social hållbarhet och
• ekonomisk hållbarhet.
Nationella miljömål
Ståhl ska förvalta och utveckla fastighetsbeståndet med långsiktig hänsyn
till människor och miljö. Målet är att
kontinuerligt minska företagets miljöpåverkan och därmed bidra till en hållbar
utveckling. Miljöarbetet ska vara en naturlig del i vardagen såväl för oss själva
som för våra hyresgäster, leverantörer
och samarbetspartners.
De 16 nationella miljömålen beskriver det
tillstånd i den svenska miljön som miljöarbetet
ska leda till. Målen ska nås inom en generation, det vill säga till 2020 (2050 då det gäller
klimatmålet). Det övergripande målet för miljöpolitiken är att till nästa generation lämna
över ett samhälle där de stora miljöproblemen
är lösta, utan att orsaka ökade miljö- och hälsoproblem utanför Sveriges gränser.
Läs mer på www.miljömål.se
21
22
M E DA R B E TA R E
+
Medarbetarindex
4,28
Ålder
Ålder
INDEX
Nöjd Medarbetar Index
2010
2009
4,28
4,17
Jämställdhet
4,74,7
29 år eller yngre 3 %
50–59 år 19 %
Helhetsattityd
4,64,5
30–39 år 16 %
60 år eller äldre 24 %
Engagemang, motivation
och arbetsglädje
4,5
4,4
Mål och resultatinriktning
Kompetens och
utvecklingsmöjlighet
4,4
4,2
Organisation
4,44,1
Hälsa
Ledarskap
4,24,1
4,24,1
Öppenhet och ärlighet
4,2
40–49 år 38 %
Anställningstid
Anställningstid
4,14,1
4,1
4,0
Medarbetar-/utvecklingssamtal 4,0
4,14,0
Samarbete/samverkan
Arbetsklimat
4,13,9
Information
4,13,9
Maxindex = 5
Mindre än 1 år 7 %
9–14 år 22 %
1–3 år 28 %
Mer än 14 år 21 %
4–8 år 22 %
M E DA R B E TA R E
Nytt högt medarbetarindex
4,28 av 5, det är resultatet av Ståhls Nöjd Medarbetar-enkät för 2010. Vi har
kommit långt i arbetet med personalfrågor och målet för 2011 är att bevara
dessa fina resultat.
Våra medarbetares syn på företaget, dess
ledning och den egna arbetssituationen
mäts årligen i en Nöjd Medarbetarundersökning via CMA, Centrum för
marknadsanalys i Linköping. Undersökningen har gjorts 2008, 2009 och 2010.
Svarsfrekvensen är mycket hög och indexvärdena har ökat för varje år.
Vi vill vara en attraktiv arbetsgivare
som tar ansvar för medarbetarna och
som är lyhörd för deras behov. Friska
positiva och trygga medarbetare är en
förutsättning för motivation, engagemang
och utveckling, vilket i sin tur har en
positiv inverkan på våra fokusområden.
Våra medarbetare
Vid årets utgång var vi 58 (51) anställda,
varav 23 kvinnor och 35 män. Medelåldern låg på 48 år. 43 % av de anställda
har varit hos oss längre än 9 år. Detta är
ett kvitto på att medarbetarna trivs. Det
innebär också att det finns en gedigen
erfarenhet och kunskap i företaget.
Kundorienterad organisation
Ståhls huvudkontor ligger i Norrköping.
Förvaltningskontor finns i Örebro, Kumla,
Uppsala och Linköping. Alla stabsfunktioner är samlade på huvudkontoret.
Vi förespråkar delegerat ansvar,
flexibilitet och arbetsfördelning och ger
stort utrymme för personliga initiativ.
Organisationen är platt med korta beslutsvägar som skapar en kundorienterad och handlingskraftig verksamhet. Vi
är engagerade i det lokala näringslivet
genom olika företagsföreningar där kontakter tas med nuvarande och presumtiva kunder. Vi samarbetar även med
kommuner, konkurrenter, universitet
och högskolor för att delta i utvecklingen
av samhällen där företaget är verksamt.
Hälsa och trivsel
Inom Ståhl bedrivs ett aktivt arbete
med friskvårdsfrågor och medarbetarna
uppmuntras till träning och motion. Vi
erbjuder regelbundna hälsoprofilundersökningar och har ett nära samar-
bete med företagshälsovården. Samtliga medarbetare omfattas även av en
förmånlig sjukvårdsförsäkring som ger
snabbare vård.
Våra ansträngningar inom områdena
hälsa och trivsel visar sig i goda nyckeltal kring sjukfrånvaro. Sjukfrånvaron
2010 var så låg som 2 % och andelen
långtidsfriska 98 %.
Alla inom Ståhl ska kunna påverka sin
arbetssituation och känna sig delaktiga
i verksamheten och i företagets utveckling. En arbetsmiljögrupp säkerställer
att vi fortlöpande arbetar systematiskt
med arbetsmiljön och strategiska frågor. Den viktigaste insatsen görs dock i
vardagen där vi månar om varandra och
den gemensamma arbetsmiljön.
Utbildning = utveckling
En hög och jämn kompetens hos medarbetarna är viktigt för att Ståhl ska kunna
hävda sig i den hårda konkurrensen i
fastighetsbranschen. Varje år genomförs medarbetarsamtal där ansvarig chef
och medarbetaren tillsammans går igenom arbetssituationen och upprättar en
utbildningsplan. Ambitionen är att utveckla och behålla dem som arbetar här.
Internrekrytering är en naturlig
del i vår vardag. Det är inte ovanligt att
medarbetare under sin karriär har ett
flertal arbetsuppgifter och tjänster på
olika platser inom organisationen. Detta
gäller även vid rekryteringar till högre
tjänster. Det är det egna arbetsresultatet och intresset som avgör hur man vill
utvecklas och gå vidare i karriären. Genom utbildning och möjligheten till nya
eller varierande arbetsuppgifter och ansvarsområden kan medarbetarna växa
professionellt och på bästa sätt bidra
till företagets utveckling och långsiktiga
överlevnad.
Kontoren är ”gröna”
Ståhls samtliga kontor är rediplomerade
som ”Grönt kontor” enligt Agenda 21 via
Norrköpings kommun 2010. Detta innebär bland annat att företaget uppfyller
20 kriterier för en grön kontorsmiljö.
Våra värderingar
Ståhls relationer och företagskultur ska
präglas av öppenhet, långsiktighet, omtanke och mod. Därigenom bygger vi
tillit och förtroende som leder medarbetarna i vardagen och som uppmuntrar
till egna initiativ och kreativa lösningar.
Detta visar vägen till affärsmässiga
framgångar.
Rätten till en god arbetsmiljö
Vi verkar för en stabil, hälsosam, säker
och trygg arbetsmiljö där medarbetaren mår bra och känner samhörighet.
IT-miljö och stödsystem
Det är viktigt för oss att vi har en hög
säkerhetsnivå och tillgänglighet i vår ITmiljö. Arbetet med att utveckla och utöka
användandet av IT som stöd i verksamheten, både för den egna organisationen
och för våra hyresgäster, pågår ständigt.
Under 2010 har säljverktyget Capitex
fasats in och används nu i vardagen.
Basen i Ståhls programmiljö är fastighetssystemet Vitec Nova. Här hanteras alla hyreskontrakt, och härifrån sker
all avisering till våra hyresgäster. Löpande redovisning och bokslutsarbete sker
i ekonomisystemet Garp. Kopplat till
dessa finns ett egentillverkat system för
uppföljning, budget och prognos. Med
egentillverkade system, helt anpassade
efter vår organisation och dess arbetssätt, upplever vi en stor flexibilitet när
det gäller simuleringar över framtida
marknadsscenarier och deras påverkan
på våra nyckeltal.
Framtiden
2011 kommer arbetet med personalens
kompetenshöjning att fortsätta. Ett antal medarbetare uppnår pensionsålder
under året och det är viktigt att tillvarata den kompetens de besitter. Vi fortsätter också att satsa på vår arbetsmiljö
och på en ökad hälsomedvetenhet hos
medarbetarna.
23
24
STYRNING & LEDNING
Med öppenhet
och tillgänglighet
Styrelsen och ledningen för Henry Ståhl Fastigheter AB strävar efter att leva upp till
de krav på öppenhet och tillgänglighet som ställs på börsnoterade företag.
Årsstämma
Vid årsstämman som hålls inom sex månader efter räkenskapsårets utgång gås
följande moment igenom:
Projekt
Viktigare projekt följs upp och eventuellt nya investeringar diskuteras och
beslutas.
Verkställande ledning
Bolagets VD ansvarar för löpande förvaltning och för att de beslut som fattas
av styrelsen verkställs.
•
•
•
•
•
Strategiska frågor
Återkommande diskussion om framtida
mål, visioner, marknader och inriktningar med beslut i policyfrågor.
Det är VD:s uppgift att ta fram beslutsunderlag inför styrelsemötena,
föredra ärenden samt motivera sina
förslag till åtgärder och beslut.
Fördelningen av arbetet mellan
styrelsen och VD samt VD:s ansvar
och befogenheter framgår av en skriven VD-instruktion.
Bolagets närhet till ägaren och
styrelsen innebär stor snabbhet i viktiga beslut, vilket varit avgörande för
lyckade affärer vid ett antal tillfällen.
fastställande av årsredovisningen
beslut om utdelning
val av styrelse, styrelseordförande och revisorer
behandling av övriga hänskjutna frågor
hantering av andra ärenden enligt lag.
Styrelse
Styrelsen består av fyra personer.
Arbetet regleras av en beslutad ordning. Under året hålls fyra ordinarie
styrelsemöten samt ett antal extra, eller
inofficiella, möten. Styrelsen kan sammankallas med kort varsel för att fatta
beslut, när så är motiverat. På styrelsens möten deltar som regel även VD
och finansdirektör som rapportörer.
Utöver rena formaliapunkter på dagordningen behandlas alltid:
Rapporter Information om verksamheten samt det
finansiella läget, innehållande bland
annat resultatprognoser för innevarande och nästföljande år samt övergripande uppgifter från förvaltningen.
Affärer
Aktuella frågor om förvärv eller avyttringar av fastigheter tas upp och eventuella beslut fattas.
Övriga frågor
Alla andra för styrelsen aktuella ärenden som initierats av styrelsemedlem
eller VD.
På de möten, där så är aktuellt beslutas dessutom om hel- och delårsbokslut
samt årsbudget.
Styrelsens ordförande
Ordföranden följer noga verksamheten
och dess utveckling samt svarar för att
ledamöterna fortlöpande får den information som krävs för att kunna fullgöra
sitt ansvar. Vidare handlägger ordföranden en del strategiska ärenden samt
företräder bolaget i vissa övergripande
sammanhang.
Ordföranden håller en kontinuerlig och
nära kontakt med såväl bolagets ägare
som dess operativa ledning.
Revisorer
Externa revisorer utses av årsstämman
för en period på fyra år. Vid årsstämman 2009 valdes Ingemar Rindstig
från Ernst & Young till ny revisor. Mats
Bergkvist kvarstår enligt tidigare val.
Uppföljning och redovisning av revisionsarbetet sker genom kontakter med
bolagets ledning samt personal med
ansvar för redovisning och ekonomi.
Dessutom deltar revisorerna vid ett
styrelsemöte och redogör för förvaltningsoch bokslutsrevisionen samt lämnar
ett omdöme om bolagets interna kontroll.
STYRNING & LEDNING
Styrelsen
ROBERT ISSAL STYRELSELEDAMOT
JAN LINDEROTH STYRELSENS ORDFÖRANDE
MIKAEL STÅHL STYRELSELEDAMOT
NILS RINGBORG STYRELSELEDAMOT
25
26
INTRES SEBOLAG
Fastighetsaktiebolaget KRETIA
Kretiakoncernen består av moderbolaget Fastighetsaktiebolaget Kretia och
ett antal fastighetsförvaltande företag. Kretia har sedan 1994 förvaltats av
Henry Ståhl Fastigheter AB, som sedan 2006 äger 33 % av bolaget. Under
2010 förvärvades Safiren 2 i Norrköping. Fastigheten som ligger i området
Vilbergen innehåller 325 bostäder.
+ Årets resultat
38
Mnkr
NYCKELTAL
MarknadsområdenMarknadsvärde, mnkr
Hyror, mnkr
Yta, kkvm
Norrköping
500
4858
Uppsala
425
4442
925
92100
Resultat
2010
Hyresintäkter, mnkr
70
Driftöverskott, mnkr
43
Resultat vid försäljning av fastigheter 18
Årets resultat före skatt, mnkr
43
Från 1994 och fram till millennieskiftet förvärvades 29 välbelägna och
fina bostadsfastigheter i Malmö. Samtliga av dessa fastigheter avyttrades
under åren 2008–2010.
Under 2009 och 2010 har Kretia
förvärvat ett fastighetsbestånd bestående av cirka 99 300 kvm, varav omkring
50 600 kvm är bostäder och 48 700
kvm är lokaler. Den 31 december
2010 äger bolaget fastigheterna i
fastighetsförteckningen, se sidan 27.
Kretia innehar också 40 % i HKS Fastighets AB, med bostadsfastigheter i
Malmö, och 50 % i KN 9 Fastighets AB
i Norrköping som äger projektfastigheten Kroken 9 i Norrköping.
Kretias vision och affärsidé överensstämmer med Ståhls. Visionen är: ”Vi
hjälper våra hyresgäster att lyckas”, och
affärsidén att ”Erbjuda bostäder och lokaler som är väl anpassade efter hyresgästernas önskemål”. Strategin går ut på
att ”Långsiktigt äga och förvalta fastigheter på ett fåtal noggrant utvalda orter”.
Förvaltningen utförs av Ståhl.
Finansiell information
Soliditeten ska vara högre än 40 %.
Soliditeten 2010-12-31 uppgick till 50 %.
Räntetäckningsgraden ska vara över 2 ggr.
Räntetäckningsgraden 2011 beräknas
vara 3,3 ggr.
2010-12-31
Finansiell ställning
Fastigheternas marknadsvärde, mnkr
925
Fastigheternas bokförda värde, mnkr
870
Justerad soliditet, %
50,0
Genomsnittlig låneränta, %
3,7
Genomsnittlig räntebindningstid, år
3,3
Budget
2011
Hyresintäkter, mnkr
86
Driftöverskott, mnkr
48
Årets resultat före skatt, mnkr
28
Justerad soliditet, %
50,0
Räntetäckningsgrad, ggr
3,3
Resultatet från den löpande verksamheten beräknas de närmaste åren bli
drygt 30 mnkr.
Genomsittlig löptid för de kommersiella
hyreskontrakten är 35 månader.
Marknadsvärdet på Kretiakoncernens
fastigheter har vid intern värdering
beräknats till cirka 925 mnkr.
HKS Fastighets AB och KN 9 Fastighets AB i Norrköping hanteras som
intressebolag. Det bokförda värdet på
Kretias andelar motsvarar mer än väl
marknadsvärdet.
INTRES SEBOLAG
27
Fastighetsförteckning Kretia
Ort/Fastighet
Tax.värde kkr Byggår Bostad kvm Kontor kvm Butik kvm Industri/Lager kvm Övrigt kvm Garage kvm Summa kvm Hyresvärde kkr
Norrköping
Järnhandlaren 28, Bagaregatan 37
4 959
1929
472
292
420
1 184
812
Åkerkroken 6, Lagergrensgatan 28-30
7 549
1944
933
30
963
894
Duvan 7, G:a Rådstugugatan 18-20 43 800
1933
2 412
Duvan 8, G:a Rådstugugatan 22 A-B
15 823
1922
1 564
Vargen 5, Värmlandsgatan 3 A-B
8 210
923
1 591
981
324
6 443
5 585
30
268
1 920
1 807
1906
1 040
1 040
946
Syrenbusken 9, Blommelundsgatan 16-18 54 200
1952
7 397
948
10 635
8 883
Hallonbusken 5, Norralundsgatan 51-57 13 930
1948
2 058
2 058
1 916
Skolan 9, Slåttergatan 52-68 29 394
1962
4 599
5 105
4 378
Safiren 2, Vilbergsgatan 8-28 162 972
1968
25 585
Total Norrköping 340 837
46 060
58
48
1 169
212
794
98
279
72
336
486
2 220
28 291
23 848
1 515
4 096
57 639
49 069
3 052
1 584
1 332
Uppsala
Dragarbrunn 20:1, Kungsgatan 45-47 47 600
1860
1 341
1 801
1 150
146
138
4 576
Fjärdingen 28:6+7, Drottninggatan 8 10 610
1810
226
242
185
93
793
1 539
2 178
Kungsängen 6:10, Kungsängsgatan 29
13 939
1941
0
1 487
106
119
1 712
3 723
Kungsängen 40:1, Hamnplan 9-13 10 722
1935
0
1 087
30
1 129
1 700
Kvarngärdet 1:8, Portalgatan 6 B
7 228
1976
0
952
488
1 440
1 561
Luthagen 78:1, Götgatan 1-3 49 098
1962
3 020
1 235
52
4 307
4 935
Årsta 76:2, Fyrisborgsgatan 1-5 155 000
12
5 682
1990
0
23 582
300
750
668
1 680
26 980
27 107
Total Uppsala 294 197
4 587
30 386
1 741
1 660
1 629
1 680
41 683
46 886
TotaLt koncernen635 034
50 647
31 901
4 793
3 244
2 961
5 776
99 322
95 955
28
FA S T I G H E T S VÄ R D E N
Höjda marknadsvärden
+Höjda marknadsvärden
3%
Motorn 12 | Norrköping
Boklådan 7 | Linköping
Bromsgården 1 | Örebro
Den finansiella oron har minskat under 2010. Läget på fastighetsmarknaden
har blivit stabilare, med affärsvolymer som närmar sig normala nivåer.
Ståhl genomför intern värdering av
fastighetsbeståndet löpande. Med god
marknads- och fastighetskännedom
har vi själva möjlighet att göra en professionell värdering av våra fastigheter.
Ett externt värderingsföretag anlitas
för värdering vid de tillfällen det anses
lämpligt. 2009 utförde Forum Fastighetsekonomi en värdering av samtliga
våra fastigheter. Värderingen visade att
vår interna värderingsmodell ger ett resultat som mycket väl överensstämmer
med externa värderingar.
Forum Fastighetsekonomi har, i likhet med de senaste 11 åren, försett oss
med uppdaterade direktavkastningskrav för den interna fastighetsvärderingen 2010-12-31. Forum har god kännedom om våra fastigheters kvalitet,
läge och annat väsentligt för att kunna
göra en korrekt bedömning.
Direktavkastningskraven bedöms
ha sjunkit något under 2010. Detta
förenat med i princip oförändrade, uthålliga driftnetton ger höjda marknadsvärden. Med uthålligt driftnetto menar
vi: normala hyresintäkter och vakanser
belastat med normala kostnader för
drift, reparation, underhåll och fastighetsskatt/fastighetsavgift.
Nedan redovisas resultatet av den interna värderingen 2010-12-31.
Direktavkastningskrav, %
Ort
Bostad
Lokal
Snitt
Norrköping4,75–6 6,5–9
6,3
Linköping
4,5–5 6–7,5
6,2
Örebro
4–56,5–8 6,7
Kumla
6–7 7–96,7
Stockholm 2 5–75,6
Aktuella marknadsvärden
Av följande tabell framgår värden per
lokal marknad samt det totala värdet för
Ståhlkoncernens fastigheter.
Ort
mnkr kr/kvm1
Norrköping
Linköping
Örebro
Kumla
Stockholm
Summa
2 200
660
300
270
200
3 630
1
8 100
12 500
10 000
6 600
25 700
exklusive projekt- och garageytor
Det totala värdet per 2010-12-31 uppgick till 3 630 mnkr. Genomsnittligt
avkastningskrav för hela beståndet är
6,4 %. Genomsnittligt värde per kvm,
exklusive projekt- och garageytor, uppgick till 8 500 kr.
Under början av 2010 avyttrades
samtliga fastigheter i Uppsala till intressebolaget Fastighetsaktiebolaget Kretia
för ett pris motsvarande värderingen
2009-12-31. Värdena i och annan relevant information om Kretia framgår på
sidorna 26–27 i denna årsredovisning.
Balansräkningen påverkas inte
I balansräkningen tas fastigheterna upp
till bokfört värde som inte påverkas av
förändrade marknadsvärden såvida inte
nedskrivningsbehov uppstår. Avskrivningar sker i enlighet med de principer
som anges under rubriken Redovisningsoch värderingsprinciper på sidan 41.
Marknaden 2010 och framtiden
Den finansiella oron 2008 och 2009 har
delvis lagt sig. Det kvarstår emellertid
problem i systemen. Framför allt med
stor skuldsättning och budgetunderskott
i ett antal viktiga länder. Även många
banker har fortsatt stora svårigheter.
Detta till trots har fastighetsmarknaden
fått en viss stabilisering och affärsvolymerna börjar närma sig det normala.
De långa räntorna ligger vid årets slut
på samma nivå som de låg på i början
av året. I framtiden väntar vi oss svagt
stigande räntor, men tror inte att dessa
kommer att påverka direktavkastningskraven märkbart det närmaste året.
FA S T I G H E T S VÄ R D E N
29
PELIKANEN NORRKÖPING
30
FINANSIELL VERKSAMHET
Instabil omvärldsutveckling
manar till försiktighet
BERT LUNDBLAD | FINANSDIREKTÖR
Den återhämtning i samhällsekonomin som inleddes under 2009 har fortsatt
under 2010. Sverige och svenska banker klarar sig bra. PIIGS-ländernas
problem med stora obalanser har däremot inte fått någon lösning. Även andra
störningar finns. Därför kommer tillväxten, som 2010 visat på en tämligen
stark återhämtning i ekonomin, förmodligen att försvagas de närmaste åren.
Våra förväntningar om låga räntor flera år framåt har satt avtryck på den
finansiella verksamheten under det gångna året. Osäkerheten om den framtida
utvecklingen har ökat varför vi valt att minska våra finansiella risker något.
Fastighetsbranschen är mycket kapitalintensiv. Tillgång till finansiering är
avgörande för om verksamheten ska
kunna utvecklas. Räntekostnaden är
också den klart största enskilda kostnadsposten i verksamheten. Räntekostnaden påverkas av ett antal faktorer,
bland annat:
•
•
•
Förändring av marknadsräntorna
Förändrade förutsättningar för
bankerna, vilket i sin tur innebär ändrade marginaler
Den strategi Ståhl har valt för att
hantera ränteriskerna
Vid stigande marknadsräntor antas
högre inflationstakt. Detta förmodas i
sin tur medföra högre driftnetton på
fastigheterna. Det motsatta gäller vid
sjunkande räntor.
Det här betyder att över tid finns
en viss koppling mellan marknadsräntor och driftnetton.
Ränterisk innebär inte bara risk
för höga räntor utan även risk för
långvarigt svag ekonomi med extremt
låga räntor (Japanscenario). Eftersom
verksamheten då kommer att generera svaga resultat är det viktigt att
ha så låga räntekostnader som möjligt.
Räntestruktur
vid alternativa
Räntestruktur vid olika
räntescenarior
2009-12-312010-12-31
stiborräntenivåer
Ståhls finanspolicy
Finansfunktionen arbetar enligt en
finanspolicy som har fastställts av styrelsen och som syftar till att begränsa
koncernens finansiella risker. Dessa
risker utgörs i huvudsak av ränterisk,
refinansieringsrisk och likviditetsrisk.
Finanspolicyn omprövas löpande.
Målen för Ståhls finansieringsverksamhet är att:
• Säkerställa likviditets- och
refinansieringsbehovet
• Begränsa ränteriskerna
• Minimera finansieringskostnaderna inom fastlagda ramar för risker
• Arbeta för en hög flexibilitet avseende
räntebindning och finansiering
Finansnetto med olika antagna stiborräntor
2010 2012
Andel av krediter och
derivatininstrument per kreditinstitut
%
50
%
50
Andel av krediter och derivatininstrument
per kreditinstitut
Finansnetto vid olika
stiborräntenivåer 2011–2013
finansnetto mnkr
110
40
105
40
100
30
95
30
20
90
10
20
85
0
80
10
-10
-20
Därför är det inte lämpligt att binda
alla lån på långa avtalstider även om
nivåerna känns attraktiva.
75
0-1
1-2
2-3
Normportfölj
3-4
4-5
5-7
7-10
Lågränteläge (stibor <4 %)
Högränteläge (stibor >4 %)
År
0
SHB
ÖEB
Krediter
Nordea
Swappar
SEB
Övriga
Övriga derivat
70
1
2
3
4
5
6
stibor %
FINANSIELL VERKSAMHET
Lån
För Ståhl har traditionell bankupplåning med kort basränta kombinerat
med räntederivat varit den attraktivaste
upplåningsformen.
Den 31 december 2010 uppgick
den totala räntebärande skulden till
2 102 mnkr. Den genomsnittliga räntebindningstiden var 40 månader. Räntestruktur och normportfölj framgår av
diagram på sidan 30. Snitträntan på de
räntebärande skulderna, inklusive bankernas marginal, låg den 31 december
2010 på 4,0 %.
Strategi
För att undersöka vilken räntebindningsstruktur som är den optimala för
bolagets verksamhet genomfördes under 2010 ett strategitest. Där gick vi
igenom ett stort antal alternativa normportföljer, kombinerade med diverse
räntederivat. Strategitestet visar ett
utfall för räntekostnader och nyckeltal
för de närmaste fyra åren. Konfidensintervallet är 95 %.
Gällande normportfölj den 31 december 2010 framgår av diagrammet
på sidan 30. Det visar hur vår räntekänslighet utvecklas i takt med ränteförändringar. Vid en stiborränta under
4 % har cirka 40 % av vår lånefinansiering rörlig räntebindning. En förändring
av den korta marknadsräntan med 1
procentenhet ger här en effekt på omkring 8 mnkr per år.
Vid en stiborränta över 4 % har endast
cirka 15 % av vår lånefinansiering rörlig
räntebindning. En förändring av den korta marknadsräntan med 1 procentenhet
ger här en effekt på 3 mnkr per år. Denna
struktur har åstadkommits med derivat,
som exempelvis räntegolv och räntetak.
Riskhanteringen av finansiella kostnader
medför att resultat och nyckeltal är goda
vid stiborräntenivåer upp till 9 % under
de kommande 3 åren.
Derivat
All upplåning sker med kort räntebindning. I likhet med tidigare år sker all riskhantering av räntor med derivatinstrument. Den 31 december 2010 uppgick
utestående derivatavtal till 3 250 mnkr.
2 250 mnkr är så kallade ränteswappar,
där Ståhl i de flesta fall betalar fast ränta
och erhåller 90 dagars stiborränta.
Refinansieringsrisk
Refinansieringsrisken hanteras genom
ramavtal med finansiärerna. Dessa av-
tal innehåller bland annat långa lånelöften från bankerna. Totalt finns långa
lånelöften uppgående till 2 500 mnkr,
alltså cirka 450 mnkr högre än den befintliga volymen av totala lån. Genomsnittlig löptid för dessa löften var den 31
december 2010, 40 månader.
signaler fortsätter att komma under 2011
kommer de korta räntorna att höjas ytterligare. Dock till en tämligen låg nivå.
De långa räntorna förväntas stiga något
under året.
Belåningsgrad
Belåningsgraden är det finansiella mått
som beskriver hur stor andel av fastigheternas värde som belånats. Då Ståhl
inte redovisar förändringar av marknadsvärden i bokföringen har två mål
för maximal belåningsgrad angivits i
finanspolicyn:
Finansieringsstruktur med hänsyn
tagetFinansieringsstruktur
till övervärden
påhänsyn
fastigheterna
med
taget till
•
•
Belåning i förhållande till bokfört värde: 75 %
Belåning i förhållande till mark-
nadsvärde: 65 %
Den 31 december 2010 var belåningsgraden 70 respektive 60 %.
Likviditet
Ståhl eftersträvar god framförhållning
avseende likviditet och kassaflöden.
Likviditetsprognoserna uppdateras
löpande. Målet är en likviditet som aldrig understiger 40 mnkr och inte innebär
ofördelaktiga räntor på över- respektive
underlikviditet. Likviditeten uppgick den
31 december 2010 till 84 mnkr.
Kassaflödena från den löpande
verksamheten ska alltid överstiga 30
mnkr per år.
Räntetäckningsgrad
För att kunna hantera oväntat sjunkande resultat och ökade räntekostnader
behövs ett resultat i den normala verksamheten som täcker nuvarande räntekostnad med god marginal. Finanspolicyn anger att räntetäckningsgraden ska
vara minst 1,5 ggr. Räntetäckningsgraden för Ståhl var vid årsskiftet 2,0 ggr.
Soliditet
Vid årsskiftet uppgick soliditeten till
28 %. Justerat för övervärden i fastighetsbeståndet och uppskjuten skatt,
uppgick den till 42 %. Finanspolicyn
anger att soliditeten ska vara 25–30 %.
Räntemarknaden 2011 och 2012
2011 förväntar vi oss att det ekonomiska läget ska stabiliseras på en låg nivå.
I samband med att de ekonomiska
stimulanserna tas bort kommer ekonomin åter att försämras. Om positiva
marknadsvärden på fastigheterna %
Ytor per ort
Räntebärande skulder 51 %
Eget kapital 42 %
Ej räntebärande skulder 7 %
Finansieringsstruktur
Finansieringsstruktur %
Räntebärande skulder 66 %
Eget kapital 28 %
Ej räntebärande skulder 6 %
Utdrag ur finanspolicyn
Kapitalbindning
Ej mer än 30 % av kapitalet ska förfalla inom
1 år. Genomsnittlig kapitalbindningstid får ej
understiga 24 månader.
Räntebindning
Avvikelse får ske med +/-10 procentenheter av
normportfölj.
Genomsnittlig räntebindningstid
Får aldrig understiga 24 månader.
Kassaflöden
Koncernens kassaflöde ska från löpande förvaltningen över tiden årligen uppgå till minst
30 mnkr.
Likviditet
Likviditeten ska aldrig understiga 40 mnkr.
Räntetäckningsgrad
Målsättning att ej understiga 1,5. Får aldrig understiga 1,3. Formel: (resultat efter finansnetto
+ finansnetto + avskrivningar - engångsposter)
/ finansnetto.
Soliditet
Synlig soliditet ska vara 25–30 %.
Justerad soliditet ska vara minst 30 %.
31
32
MÖJLIGHETER & RISKER
En välbalanserad position
Ståhl har en mycket välbalanserad position vad avser möjligheter och risker och
lever upp till det övergripande mottot ”att bedriva verksamheten med begränsad
risk”. Risker identifieras på makro- och mikronivå samtidigt som affärsmöjligheter
analyseras i varje enskilt scenario.
Genom en kombination av marknadsbevakning och kännedom om våra
marknadsområden uppnår vi konkurrensfördelar gentemot våra kollegor i
branschen.
Omvärldsfaktorer
Den allmänna oron i världsekonomin
kan naturligtvis komma att påverka
bolaget, direkt eller indirekt. I dag bedöms dock inte detta som ett så stort
hot eftersom Sveriges egen ekonomi är
stark och förväntas förbli så i en nära
framtid.
För Riksbankens förvarnade räntebana finns beredskap i finanspolicyn.
En stigande ränta ger oss å ena sidan
ökade finansieringskostnader men torde å andra sidan också medföra starkare tillväxt med bättre intäkter som följd.
Inflationstendenserna på marknaden innebär sannolikt inte något negativt för ägandet av fast egendom. Eventuella uppkommande problem hanteras
genom indexklausuler i hyreskontrakten för lokaler.
Hyresintäkter
Företagets mix av hyresgäster är mycket heterogen, med en övervikt på lokaler. Lokalkontrakten har en väl avvägd
spridning på både storlek och kategori
av kunder. Båda dessa faktorer innebär
en medveten riskspridning.
Ståhl står på en stabil plattform
med fastigheter belägna i huvudsak
i regionstäder med bra tillväxt. I vårt
kommersiella lokalbestånd har vi en
bra sammansättning av hyresgäster
samt generellt sett låga vakanser och
stabila marknadshyror. Bostadsdelen i
fastighetsinnehavet ligger på orter med
god efterfrågan på bostäder. Vi kommer
fortsätta att med kraft verka för att behålla hyresgäster via goda, långsiktiga
relationer och gå vidare med uthyrningsinsatser kring den intäktspotential som finns framför allt i företagets
kommersiella bestånd.
Särskild vikt läggs vid kontakterna
med hyresgästerna. Lokal närvaro, god
service och flexibel hantering är kännetecknande för bolaget. Detta borgar
för en stabil kundkrets med relativt låga
omflyttningar.
Driftkostnader
Ett kontinuerligt arbete för att minska
driftkostnaderna genom energibesparingar och optimala underhållsåtgärder
pågår. Miljöfrågorna ligger i fokus, vilket
ofta även innebär affärsmässiga fördelar.
Risken för ökade kostnader för förbrukningsmedia finns alltid, men kommer att kunna mötas med indexhöjningar respektive omförhandlingar av
hyreskontrakten.
En ytterligare ökning av långsiktigt
underhåll, med standardhöjningar av
fastigheterna, planeras inom ramen för
vad de ekonomiska nyckeltalen tillåter.
Detta förväntas ge bättre hyror och
högre uthyrningsgrad i framtiden. Nuvarande organisation är väl lämpad att
hantera frågorna.
Finansnetto
Mycket stor vikt läggs vid utformning
och genomförande av policy för låne-,
likviditets- och räntehantering. God
framförhållning och omsorgsfull riskbedömning har givit positioner med goda
möjligheter i relation till risker.
Täta och goda relationer med borgenärerna bidrar också till minskad
riskexponering.
Den finansiella verksamheten kommenteras ingående på annan plats i årsredovisningen.
Fastighetsvärden
Det finns ett stort övervärde på fastighetsbeståndet. Den justerade soliditeten överstiger kraftigt den synliga.
Ökande räntor med påföljande höjda
avkastningskrav kan komma att sänka fastigheternas marknadsvärden,
dock rimligtvis klart inom storleken
på övervärdena. Ståhls etableringsorter, som ju representerar medelstora
tillväxtstäder i Mellansverige, kommer att påverkas betydligt mindre än
storstäderna av negativa värdeförändringar. Det mer sannolika är att den
expansiva Fjärde Storstadsregionen
(Norrköping/Linköping) kommer att
se förhöjda fastighetsvärden inom de
närmaste åren.
ÅRSREDOVISNING
33
34
ÅRSREDOVISNING
Förvaltningsberättelse
Årsredovisning för
räkenskapsåret
2010-01-01–2010-12-31
Försäljningar av fastigheter
I början av 2010 avyttrades hela fastighetsbeståndet i Uppsala till Fastighetsaktiebolaget Kretia.
Kretia är ett intresseföretag där Henry
Ståhl Fastigheter AB äger 33 %.
Henry Ståhl Fastigheter AB förvaltar
Uppsalabeståndet precis som tidigare via
ett förvaltningsavtal.
Under året har fastigheten Kräklan 1 i
Mjölby avyttrats. Investeringar i befintliga fastigheter
och pågående projekt
I kvarteret Knäppingsborg, Norrköping,
pågår fortfarande förädling och förvaltning av kvarteret med inriktning mot
småskalig handel, kontor och bostäder.
I kvarteret Kvarnen, Norrköping, är
ombyggnaden och anpassningen för
Sveriges Radio och Sveriges Television
avslutad. Uthyrningen avser 1 270 kvm
och inflyttning har skett under 2010. Under året har även Nordens Teknikerinstitut, 1 470 kvm samt AcadeMedia
Eductus, 710 kvm flyttat in i kvarteret.
Övriga investeringar under perioden
består i huvudsak av anpassningar för
nya och befintliga hyresgäster.
Styrelsen och verkställande direktören
för Henry Ståhl Fastigheter AB får härmed avge årsredovisning jämte koncernredovisning för räkenskapsåret 2010, bolagets 63:e verksamhetsår.
Verksamhet och organisation
Henry Ståhl Fastigheter AB är ett helägt
dotterbolag till Stadstornet Invest AB,
org.nr. 556684-7082, med säte i Norrköping. Bolaget är ett fastighetsbolag
där verksamheten består i att erbjuda
lokaler och bostäder väl anpassade efter
hyresgästernas önskemål i ett fastighetsbestånd som underhålls och utvecklas
långsiktigt och ansvarsfullt. Bolaget har
lokala förvaltningskontor på marknadsområdena Norrköping/Linköping, Örebro/
Kumla samt Stockholm/Solna. Fastighetsbeståndet uppgår per 31 december
2010 till cirka 442 000 kvm. Fastigheterna har ett bokfört värde om cirka 2,9
mdkr och hyresintäkterna 2010 uppgick
till 353 mnkr. Hyresintäkterna är fördelade mellan lokaler 64 % och bostäder 36 %.
Uthyrningsgraden, per årsskiftet, uppgår
till 96 %, varav kommersiella lokaler 95 %
och bostäder 98 %. Finans
Koncernens räntebärande skulder uppgick
2010-12-31 till 2 102 mnkr (2 355). Medelräntan uppgick under året till 4,0 % (3,8).
Låneportföljen är hanterad enligt den
fastlagda strategin med ränterisken fördelad över en 10-årsperiod. Förfallotider
framgår av not 18. Genomsnittliga räntebindningstiden, 2010-12-31 uppgick till
40 månader.
Koncernens disponibla likviditet, d v s
inklusive beviljade men outnyttjade krediter, uppgick vid årets slut till 84 mnkr
(94).
Ekonomiska utsikter 2011
Hyresintäkter352
Driftkostnader inkl.
underhåll-147
Fastighetsskatt-18
Administration-31
Finansnetto-93
Resultat från den
löpande förvaltningen
63
Förslag till vinstdisposition
Moderbolaget
Styrelsen föreslår att de till årsstämmans
förfogande stående vinstmedlen 246 966
kkr disponeras på följande sätt:
– överföres i ny
räkning 246 966 kkr
246 966 kkr
ÅRSREDOVISNING
Flerårsöversikt
Koncernen i sammandrag 2006–2010
mnkr 2010 2009 2008 20072006
Resultaträkning i sammandrag
Hyresintäkter
353
389
354
334 327
Fastighetskostnader-194 -191-170-150 -141
Avskrivning-30 -31 -28 -27 -25
Centrala administrationskostnader
-13
-14
-11
-10
-11
Resultat av försäljningar anläggningstillgångar
109
0
6
23
8
Övriga resultatposter
12
42
0
-3
0
Finansnetto -77-90 -92-90-95
Skatt 1-18-14-14 -7
Årets resultat
161
87
45
63
56
Resultat från den löpande förvaltningen
69
94
81
84
80
Balansräkning i sammandrag
Fastigheter 2 855 3 0953 050 2 697 2 679
164
152
110
114
113
Övriga anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar102268 183 172184
Summa tillgångar
3 121
3 515
3 343
2 983
2 976
Eget kapital
726
865
783
755
722
Avsättningar147 165150145152
2 042
2 332
2 260
1 907
1 920
Långfristiga skulder
Kortfristiga skulder
206
153
150
176
182
3 121
3 515
3 343
2 983
2 976
Summa eget kapital och skulder
Nyckeltal
Synlig soliditet inkl. avsättningar till
uppskjuten skatt på temporära skillnader, %
28,0
29,3
27,9
30,1
29,3
Synlig soliditet exkl. avsättningar till
uppskjuten skatt på temporära skillnader, %
23,3
24,6
23,4
25,3
24,3
Justerad soliditet, %
41,5
41,9
40,0
44,2
40,0
Direktavkastning, %
7,2
7,4
7,6
8,0
7,7
Räntetäckningsgrad, ggr2,02,01,91,91,8
Avkastning på eget kapital, %
23,9
16,4
11,3
14,2
10,8
Medelantal anställda
Kvinnor23 21 22 2424
Män3530 27 2424
58 51 49 4848
Definitioner
Synlig soliditet
Synlig soliditet mäts både med ett eget kapital
inkl. och exkl. avsättningar för uppskjuten skatt
på temporära skillnader i relation till balansomslutningen.
Justerad soliditet
Synlig soliditet inklusive avsättningar ökat med
övervärden i fastighetsbeståndet och uppskju-
ten skatt hänförlig till denna. Uppskjuten skatt
beräknas med 10 % på övervärdena.
Direktavkastning
Bruttoresultat exkl. avskrivningar och nedskrivningar i förhållande till fastigheternas bokförda
värden vid årets slut avseende färdigställda
fastigheter.
Avkastning på eget kapital
Resultat efter finansiella poster, exkl.
avskrivningar, i % av genomsnittligt synligt
eget kapital.
Räntetäckningsgrad
Resultat efter finansiella poster, exkl. resultat
från fastighetsförsäljningar, avskrivningar, nedskrivningar och övrig verksamhet, ökat med
räntekostnader i relation till räntekostnader.
35
36
ÅRSREDOVISNING
Resultaträkning
KONCERNEN kkr
Not
Hyresintäkter
1
Fastighetskostnader
2, 6
Driftöverskott
Avskrivningar på fastigheter
3
2010
MODERBOLAGET
2009
2010 2009
352 808
389 541
254 081
252 115
-194 448
-191 548
-158 981
-149 122
158 360
197 993
95 100
102 993
-29 838
-30 512
-21 003
-18 473
Bruttoresultat
128 522
167 481
74 097
84 520
Centrala administrationskostnader
3, 4, 5, 6 Resultat av fastighetsförsäljningar
7
Resultat av försäljningar övriga anläggningstillgångar
-12 550
108 556
0
-14 465
0
-81
-14 072
0
165 960
-15 183
0
-79
225 985
Rörelseresultat
224 528
152 935
Resultat från finansiella investeringar
Andelar i intresseföretags resultat
12 180
41 520
0
Resultat från andelar i koncernföretag
8
0
0
27 895
Utdelning från intresseföretag
5 110
13
5 026
69 258
Ränteintäkter
3 888
Räntekostnader -85 689
Övriga finansiella poster
0
RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER
160 017
Bokslutsdispositioner
0 Skatt på årets resultat
9, 15
1 407
ÅRETS RESULTAT
161 424
0
33 639
0
5 605
-95 453
0
1 377
-81 778
-104
2 395
-86 603
-93
104 620
178 401
18 596
0
-17 639
0
12 020
1 060
-3 904
86 981
190 421
15 752
ÅRSREDOVISNING
Kassaflödesanalys
KONCERNEN
kkr
2010
MODERBOLAGET
2009 2010
2009
152 935
225 985
69 258
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet:
Resultat vid fastighetsförsäljningar
Resultat vid försäljning av dotterbolag
Resultat vid inventarieförsäljningar
Avskrivningar
Återförd avsättning till garantiåtaganden
Förändring avsättning till pensionsförpliktelse
Finansnetto
Aktuell skatt
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital
Förändringar i rörelsekapital
Förändringar av kortfristiga skulder
Förändringar av kortfristiga fordringar
Förändringar av saldo i pågående projekt för annans räkning
Kassaflöde från den löpande verksamheten
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Förvärv av intressebolag
Förvärv övriga aktier och andelar
22
Försäljning av dotterbolag
Förvärv av byggnader och mark
Försäljningar av byggnader och mark
Ny-, till-, och ombyggnad
Förvärv av maskiner och inventarier
Försäljningar av maskiner och inventarier
Finansiella anläggningstillgångar
Kassaflöde från investeringsverksamheten
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Koncernbidrag
Förändring av långfristiga skulder
Utbetald utdelning
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Förändring av likvida medel
Likvida medel vid årets början
Likvida medel vid årets slut
Koncernens/moderbolagets outnyttjade krediter
DISPONIBLA LIKVIDA MEDEL
224 528
-108 556
0
0
0
0
81
30 069 30 696
0
0
0
-42
0
0
-165 960
0
0
79
21 22218 646
0
0
0
0
-76 691
-607
-89 835
-1 166
-47 584
5 947
-50 662
5 864
68 743
92 669
39 610
43 185
53 342
126 424
0
2 404
-88 485
0
-10 613
57 848
3 565
5 101
-38 251
-9 676
248 509
6 588
90 410
359
0
0
201 745
0
3 000
-99 450
-2 044
0
-1 500
-100
-23
0
0
0
-74 839
-1 460
420
0
0
0
201 784
0
0
-88 677
-2 044
0
147 969
101 751
-76 002
259 032
-50
0
0
0
0
-62 450
-1 400
422
-282
-63 760
0
-44 598
-300 105
0
72 078
-6 002
12 49310 223
-56 215
56 172
-300 105
-6 002
-344 703
66 076
-343 827
5 557
-3 338
5 615
-3 008
32 868
36 206
32 048
35 056
38 425
46 000
84 425
32 868
61 402
94 270
37 663
46 000
83 663
32 048
61 402
93 450
60 393
37
38
ÅRSREDOVISNING
Balansräkning
KONCERNEN
kkr
Not
20102009
MODERBOLAGET
2010 2009
TILLGÅNGAR
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
10
2 807 469
3 050 321
1 877 750
1 813 041
Pågående ny-, till- eller ombyggnader
10
44 471
44 413
36 033
32 410
Maskiner och inventarier
10
3 007
1 852
2 971
1 804
2 854 9473 096 586
1 916 754 1 847 255
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag
11
0
0
Andelar i intresseföretag
12
163 805
150 125
Övriga aktier och andelar
264
264
164 069
150 389
SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
3 019 016
3 246 975
420 918
7 075
0
427 993
2 344 747
604 711
7 075
0
611 786
2 459 041
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Varulager m.m.
Pågående arbeten för annans räkning
13
0
0
8 438
12 003
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar
4381 263
438 1 263
Fordringar på koncernföretag
21 642
195 355
46 055
105 522
Övriga fordringar
33 512
32 459
23 403
22 683
Förutbetalda kostnader och
upplupna intäkter
14
7 852
6 156
6 572
4 848
63 444
235 233
76 468
134 316
Kassa och bank
38 425
32 868
37 663
32 048
SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
101 869
268 101
122 569
178 367
SUMMA TILLGÅNGAR
3 120 885
3 515 076
2 467 316
2 637 408
ÅRSREDOVISNING
39
Balansräkning
KONCERNEN
kkr
Not
2010
2009
MODERBOLAGET
2010
2009
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
Aktiekapital (513 000 aktier av serie B)
51 300
51 300
Bundna reserver/Reservfond
209 274
201 920
Fritt eget kapital
Fria reserver
303 882
524 362
0
0
Balanserad vinst
Årets resultat
161 424
86 981
725 880
864 563
Obeskattade reserver
Periodiseringsfonder
0
0
51 300
11 041
51 300
11 041
0
56 545
190 421
309 307
0
328 405
15 752
406 498
0
0
Avsättningar
Avsatt till uppskjuten skatt
15
147 119
164 988
99 208
106 770
Avsatt till pensionsförpliktelser
304
304
0
0
147 423165 292
99 208106 770
Långfristiga skulder
Förlagslån
16
10 000
10 000
10 000
10 000
17, 18
0
24 598
0
24 598
Checkräkningskredit
18
2 031 719
2 237 703
1 436 935
1 551 685
Skulder till kreditinstitut
Skulder till koncernföretag
0
0
421 825
338 692
Övriga långfristiga skulder
0
60 000
0
0
2 041 7192 332 301
1 868 760 1 924 975
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder 37 00426 900
37 004 26 900
4 450
4 239
4 073
2 584
Aktuell skatteskuld
79 952
36 320
70 744
90 284
Övriga skulder
84 457
85 461
78 220
79 397
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19
205 863152 920
190 041 199 165
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
3 120 885
3 515 076
2 467 316
2 637 408
Ställda säkerheter
Ansvarsförbindelser
20
2 190 334
2 653 116
1 782 683
2 246 086
21
0
100 000
303 468
600 613
40
ÅRSREDOVISNING
Förändringar i eget kapital
Aktiekapital
Bundna reserver
Fria reserver
Årets resultat
Totalt eget kapital
KONCERNEN kkr
Eget KAPITAL 2008-12-31
51 300
163 160523 74745 062 783 269
Omföring mellan bundna och fria reserver
38 760
-38 760
0
315
315
Förändring pga ändrad skattesats
Omföring föregående års resultat
45 062
-45 062
0
Utdelning-6 002 -6 002
Årets resultat
86 981
86 981
Eget KAPITAL 2009-12-31
51 300
201 920524 362 86 981 864 563
Omföring mellan bundna och fria reserver
7 354
-7 354
0
Avrundning-2 -2
Omföring föregående års resultat
86 981
-86 981
0
Utdelning-300 105 -300 105
161 424
161 424
Årets resultat
Eget kapital 2010-12-31 51 300
209 274303 882161 424 725 880
Aktiekapital
Reservfond
Balanserad vinst
Årets resultat
Totalt eget kapital
MODERBOLAGET kkr
Eget KAPITAL 2008-12-31
51 300
11 041312 405 11 779 386 525
11 779
-11 779
0
Omföring föregående års resultat
Erhållet koncernbidrag
13 871
13 871
Skatt hänfört till koncernbidrag
-3 648
-3 648
Utdelning-6 002 -6 002
Årets resultat
15 752
15 752
Eget KAPITAL 2009-12-31
51 300
11 041328 405 15 752 406 498
Omföring föregående års resultat
15 752
-15 752
0
Erhållet koncernbidrag
16 951
16 951
Skatt hänfört till koncernbidrag
-4 458
-4 458
Utdelning-300 105 -300 105
Årets resultat
190 421
190 421
Eget KAPITAL 2010-12-31
51 300
11 041 56 545190 421 309 307
ÅRSREDOVISNING
41
Redovisningsoch värderingsprinciper
Allmänna redovisningsprinciper
Henry Ståhl Fastigheter AB är ett helägt
dotterbolag till Stadstornet Invest AB, org.
nr. 556684-7082, med säte i Norrköping.
Årsredovisningen är upprättad i enlighet
med årsredovisningslagen och Redovisningsrådets rekommendationer och
uttalanden, med undantag för RR 27 där
ÅRL tillämpas. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år.
Tillgångar, avsättningar och skulder
värderas till anskaffningsvärden om
inget annat anges.
Åtaganden för ålderspension och
familjepension för tjänstemän i Sverige
tryggas genom en försäkring i Alecta.
Enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 3, är detta
en förmånsbestämd plan som omfattar
flera arbetsgivare. För räkenskapsåret
2010 har bolaget inte haft tillgång till
sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en
förmånsbestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en
försäkring i Alecta redovisas därför
som en avgiftsbestämd plan. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är
tecknade i Alecta uppgår till 0,8 mnkr
(0,6). Alectas överskott kan fördelas till
försäkringstagarna och/eller de försäk-
rade. Vid utgången av 2010 uppgick
Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 143,0 %
(141,0). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på
Alectas tillgångar i % av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden,
vilka inte överensstämmer med RR 29.
Koncernredovisning
Koncernredovisningen följer Redovisningsrådets rekommendation RR 1:00
Koncernredovisning och har upprättats
enligt förvärvsmetoden. Resultatet i dotterbolag som förvärvas eller avyttras under räkenskapsåret
medtas till den del det hänför sig till tiden
efter tillträdet respektive före frånträdet.
Fastigheter
Koncernens samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter och
omfattas av RR 24 Förvaltningsfastigheter. Syftet med innehavet är att fastigheterna skall generera intäkter från uthyrning eller från värdestegring. Fastigheterna har i balansräkningen upptagits
till ursprungligt anskaffningsvärde med
tillägg för värdehöjande investeringar
och med avdrag för genomförda av- och
nedskrivningar.
I enlighet med RR 24 redovisas fastigheternas totala marknadsvärde i not 10.
Årligen görs egna interna värderingar med avkastningskrav per fastighet
framtagna av externt värderingsföretag.
Avkastningskraven varierar inom intervallet 4-9% beroende på var fastigheten
är belägen (vilken ort och vilket läge),
samt fastighetens typ (vilken ålder och
vilken hyresgästsammansättning m m).
Värdet per fastighet har beräknats som
fastighetens normala driftnetto i relation
till avkastningskravet, och har kunnat
beräknats på ett tillförlitligt sätt för samtliga fastigheter.
Pågående ny-, till- och ombyggnader
Värderas till direkta tillverkningskostnader samt skälig del av indirekta
kostnader.
Avskrivningar på anläggningstillgångar
Fastigheterna, inklusive de koncernmässiga övervärdena, skrivs av på den
del av anskaffningsvärdena som är hänförliga till byggnader. Byggnaderna
skrivs av med 0,8 % per år.
Byggnadsinventarier och markanläggningar skrivs av med 4 % per år.
Avskrivningar på maskiner och
inventarier görs enligt plan över en femårsperiod. 42
ÅRSREDOVISNING
forts redovisnings- och värderingsprinciper
Nedskrivningar
Om effekten av tidsvärdet för den framTillgångar skrivs ned när det redovisade
tida betalningen bedöms som väsentlig
värdet är högre än återvinningsvärdet,
fastställs avsättningens värde genom att
det vill säga det högsta värdet av nettodet förväntade framtida kassaflödet nuförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet.
värdesberäknas med en diskonteringsBedömningen görs för varje enskild
faktor (före skatt) som avspeglar marktillgång. nadens aktuella värdering av tidsvärdet
och de eventuella risker som hänförs
Fordringar
till förpliktelsen. Den successiva ökning
Fordringar upptas efter individuell värav det avsatta beloppet som nuvärdesdering till belopp varmed de beräknas
beräkningen medför, redovisas som en
inflyta.
räntekostnad i resultaträkningen.
För närvarande förekommer inga
Leasing
andra avsättningar än uppskjuten skatt
Leasingavtal där i allt väsentligt alla
och pensionsförpliktelser.
risker och fördelar som förknippas med
ägandet faller på uthyraren klassificeras
Finansiella instrument
som operationella leasingavtal. LeasingOrealiserade förändringar av markavgifter avseende operationella leasingnadsvärdet på finansiella instrument
avtal redovisas som en kostnad i resulhar ej haft några redovisningsmässiga
taträkningen och fördelas linjärt över
effekter.
avtalets löptid.
Koncernens samtliga leasingavtal är
Skatter att betrakta som operationella. Total skatt utgörs av aktuell skatt och
uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt
Avsättningar
som ska betalas eller erhållas avseende
Avsättningar redovisas i balansräkningaktuellt år. Hit hör även justeringar av
en när koncernen har en förpliktelse (leaktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.
gal eller informell) på grund av en inträfUppskjuten skatt beräknas enligt
fad händelse och då det är sannolikt att
balansräkningsmetoden med utgångsett utflöde av resurser som är förknippapunkt i temporära skillnader mellan rede med ekonomiska fördelar kommer att
dovisade och skattemässiga värden på
krävas för att uppfylla förpliktelsen och
tillgångar och skulder.
beloppet kan beräknas på ett tillförlitligt
I juridisk person redovisas obeskatsätt. Om koncernen räknar med att ertade reserver inklusive uppskjuten skathålla en gottgörelse motsvarande en avteskuld. I koncernredovisningen delas
sättning som gjorts, till exempel genom
däremot obeskattade reserver upp på
ett försäkringsavtal, redovisas gottgöreluppskjuten skatteskuld och eget kapital.
sen som en tillgång i balansräkningen,
Vid beräkningar av uppskjuten skatt
men detta sker först då gottgörelsen är i
används 26,3 % om inget annat anges.
det närmaste säker.
Vid beräkning av justerad soliditet utgör
uppskjuten skatt 10 % av övervärdena.
Vid rena substansförvärv baseras,
i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation nr 9, värderingen av uppskjutna skattefordringar och uppskjutna
skatteskulder på köpeskillingen.
Intäkter
Intäkter redovisas i den omfattning
det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer att tillgodogöras koncernen och intäkterna kan beräknas på
ett tillförlitligt sätt.
Hyresintäkter
Hyresintäkter för förvaltningsfastigheterna
redovisas linjärt i enlighet med villkoren
som anges i gällande hyresavtal.
Ränta
Ränteintäkter redovisas i takt med att
de intjänas (beräkningen sker på basis
av underliggande tillgångs avkastning
enligt effektiv ränta).
Koncernbidrag
Företaget redovisar koncernbidrag i
enlighet med uttalanden från Rådet
för finansiell rapportering. Eftersom koncernbidraget inte utgör vederlag för utförda prestationer redovisas det direkt
mot balanserade vinstmedel.
ÅRSREDOVISNING
not 1. Hyresintäkter, kkr.
NOT 4. Information angående ersättning till revisorer
Fördelning av hyresintäkter per ort:
Koncernen
Koncernen
Stockholm
2010
14 174
13 706
4%
Linköping
62 551
18 %
61 405
16 %
Norrköping
212 155
60 %
211 733
54%
Örebro
30 204
8%
28 860
7%
Kumla
33 724
10 %
33 814
9%
Uppsala
0
0%
39 477
10 %
Övrigt
0
0%
546
0%
352 808
100 %
389 541 100 %
20102009
Driftkostnader
151 205
150 388
Underhåll och hyresgästanpassningar
26 395
23 667
Fastighetsskatt
16 84817 493
194 448
191 548
Driftkostnader
Reparationer
17 736
19 567
Fastighetsskötsel
30 089
22 621
Taxebundna kostnader
33 602
36 731
Uppvärmning
35 092
33 700
Fastighetsadministration
28 015
31 767
6 671
6 002
151 205
150 388
Övriga kostnader
Moderbolaget
20102009
Driftkostnader
125 425
120 308
Underhåll och hyresgästanpassningar
22 426
18 396
11 130
10 418
158 981
149 122
12 794
16 369
Fastighetsskatt
Fastighetsskötsel
25 333
16 937
Taxebundna kostnader
26 080
27 238
Uppvärmning
27 010
24 131
Fastighetsadministration
28 015
31 767
Övriga kostnader
6 193
3 866
125 425
120 308
NOT 3. Avskrivningar, kkr
Koncernen
2010
2009
Fastighetsförvaltning
Byggnader
19 316
20 952
Byggnadsinventarier
10 522
9 560
29 838
30 512
231
184
231
184
30 069
30 696
2010
2009
12 540
12 288
8 463
6 185
21 003
18 473
Totala avskrivningar
Moderbolaget
Fastighetsförvaltning
Byggnader
Byggnadsinventarier
Centrala administrationskostnader
Maskiner och inventarier
Totala avskrivningar
– för revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget
918
655
– för skatterådgivning
– för övriga tjänster
Moderbolaget
0
0
451
460
220
170
1 589
1 285
2010
2009
790
550
Till revisor och revisionsföretag har ersättning utgått:
– för revisionsuppdrag
– för skatterådgivning
– för övriga tjänster
0
0
451
430
220
150
1 461
1 130
2010
2009
NOT 5. Personal
Koncernen
Kvinnor
23
21
Män
35
30
58
51
Moderbolaget
2010
2009
Kvinnor
22
20
Män
34
29
56
49
2010
2009
Kvinnor
0
0
Män
4
4
4
4
Kvinnor
0
0
Män
5
2
5
2
2010
2009
Kvinnor
0
0
Män
4
4
4
4
Kvinnor
0
0
Män
5
2
5
2
Sjukfrånvaro för kvinnor
2%
2%
Sjukfrånvaro för män
2%
1%
Koncernen
Fördelning mellan män och kvinnor i företagets:
Styrelse
Moderbolaget
Fördelning mellan män och kvinnor i företagets:
Styrelse
Företagsledning
Upplysning om sjukfrånvaro
Centrala administrationskostnader
Maskiner och inventarier
2009
Företagsledning
Driftkostnader
Reparationer
– för revisionsuppdrag
– för revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget
NOT 2. Fastighetskostnader, kkr
Koncernen
2010
Till revisor och revisionsföretag har ersättning utgått:
2009
4%
43
219
173
219
173
21 222
18 646
Sjukfrånvaro för anställda mellan 30 och 49 år
2%
1%
Sjukfrånvaro för anställda äldre än 49 år
3%
2%
Sjukfrånvaron för varje ovanstående grupp anges i procent av gruppens sammanlagda
ordinarie arbetstid. Gruppen ”anställda yngre än 30 år” innehåller färre än 11 personer och
därför redovisas ingen sjukfrånvaro.
44
ÅRSREDOVISNING
NOT 9. Skatt på årets resultat, kkr
2010
2009
2%
2%
23 %
10 %
Total sjukfrånvaro
varav långtidssjukfrånvaro
Koncernen
Aktuell skattekostnad
Skatt hänfört till koncernbidrag
2010
2009
656
1 568
0
0
Uppskjuten skattekostnad avseende
Långtidsfriska
98 %
99 %
temporära skillnader och bokslutsdispositioner
-2 063
16 071
Redovisad skattekostnad
-1 407
17 639
2010
2009
Total sjukfrånvaro anges i % av de anställdas sammanlagda ordinarie arbetstid.
Långtidsjukfrånvaron är den andel av sjukfrånvaron som avser frånvaro under en
Moderbolaget
sammanhängande tid av 60 dagar eller mer. Den ordinarie arbetstiden har definierats såsom
Aktuell skattekostnad
tillgänglig arbetstid, dvs ordinarie arbetstid justerad för tjänstledighet. Långtidsfriska är
Skatt hänfört till koncernbidrag
andelen anställda som har färre sjukfrånvaro än fem dagar per år.
Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader
Redovisad skattekostnad
Koncernen
NOT 6. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader, kkr
Koncernen
2010
2009
1 240
2 701
Löner och andra ersättningar
Styrelse och VD
Tantiem avseende styrelse och VD
Övriga
0
0
22 628
21 103
23 868
23 804
0
0
-4 458
-3 648
-7 562
7 552
-12 020
3 904
2010
2009
Redovisat resultat före skatt
160 017
104 620
Skatt enligt gällande skattesats
42 084
27 515
-3 203
-10 920
-28 458
0
Skatteeffekt på tillkommande och avgående poster:
Ej skattepliktig resultatandel
Ej skattepliktig realisationsvinst
Återföring av värdeminskningsavdrag vid
Sociala kostnader
(varav pensionskostnader)
9 276
9 869
(1 945)
(2 272)
avyttring av näringsfastighet
Utnyttjade skattemässiga avskrivningar över plan m.m.
Ändringar av tidigare års taxeringar
Förändring obeskattade reserver
Av pensionskostnaderna avser 250 kkr gruppen styrelse och VD. Bolagets utestående
-465
0
-9 785
-15 069
0
-7
220
118
102
pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 0 kkr. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt
Skatt på schablonränta på periodiseringsfonder
110
till avgångsvederlag motsvarande en årslön. Utfästelse om förtida pensionering föreligger ej.
Övriga skattemässiga justeringar
153
-171
656
1 568
bokslutsdispositioner
-2 063
16 071
Skatt på årets resultat
-1 407
17 639
Moderbolaget
2010
2009
1 240
2 701
0
0
22 495
20 534
23 735
23 235
9 156
9 674
(1 936)
(2 262)
Uppskjuten skatt på temporära skillnader och
Löner och andra ersättningar
Styrelse och VD
Tantiem avseende styrelse och VD
Övriga
Moderbolaget
Sociala kostnader
(varav pensionskostnader)
Redovisat resultat före skatt
Skatt enligt gällande skattesats
Av pensionskostnaderna avser 250 kkr gruppen styrelse och VD. Bolagets utestående
Skatteeffekt på tillkommande och avgående poster:
pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 0 kkr. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt
Ej skattepliktig realisationsvinst
till avgångsvederlag motsvarande en årslön. Utfästelse om förtida pensionering föreligger ej.
Utnyttjade skattemässiga avskrivningar över plan m.m.
Skatt på schablonränta på periodiseringsfonder
Övriga skattemässiga justeringar
NOT 7. Resultat av fastighetsförsäljningar, kkr
Koncernen
2010
2009
Försäljningspris
434 000
0
Bokfört värde
-325 444
0
108 556
0
Resultat
NOT 8. Resultat från andelar i koncernföretag, kkr
Moderbolaget
Resultatandelar från handels- och kommanditbolag
2010
2009
27 895
33 639
27 895
33 639
Uppskjuten skatt på temporära skillnader
Skatt på årets resultat
2010
2009
178 401
19 656
46 919
5 170
-43 647
0
-7 883
-8 670
0
6
153
-154
-4 458
-3 648
-7 562
7 552
-12 020
3 904
ÅRSREDOVISNING
Mark
NOT 10. Materiella anläggningstillgångar, kkr
Ingående anskaffningsvärde
Förvaltningsfastigheter
Koncernen
2010-12-31
Årets inköp
2009-12-31
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Byggnader
Ingående anskaffningsvärde
Inköp, ny-, till- och ombyggnad
Försäljningar
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
2 640 679
2 601 659
42 187
39 020
-254 394
0
2 428 472
2 640 679
-172 272
-151 320
257 888
257 500
228
388
258 116
257 888
Byggnadsinventarier
Ingående anskaffningsvärde
126 264
91 377
Årets inköp
43 849
35 388
Årets försäljningar
Ingående avskrivningar
45
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
0
-501
170 113
126 264
Försäljningar
29 456
0
Årets avskrivningar
-19 316
-20 952
Ingående avskrivningar
-17 901
-12 851
-162 132
-172 272
Årets avskrivningar
-6 804
-5 050
-24 705
-17 901
145 408
108 363
15 403
15 403
Utgående ackumulerade avskrivningar
Utgående ackumulerade avskrivningar
Utgående planenligt restvärde
Utgående planenligt restvärde
2 266 340
2 468 407
439 044
438 613
228
431
Försäljningar
-60 701
0
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
378 571
439 044
Mark
Ingående anskaffningsvärde
Årets inköp
Byggnadsinventarier
Ingående anskaffningsvärde
205 165
170 278
35 388
Årets inköp
47 438
Försäljningar
-36 266
-501
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
216 337
205 165
Ingående avskrivningar
-34 746
-26 539
Markanläggningar
Ingående anskaffningsvärde
Årets inköp
9 596
0
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
24 999
15 403
Ingående avskrivningar
-2 907
-2 290
Årets avskrivningar
-1 001
-617
Utgående ackumulerade avskrivningar
-3 908
-2 907
Utgående planenligt restvärde
21 091
12 496
1 913 783
1 845 451
Summa bokfört värde förvaltningsfastigheter
Försäljning
9 004
0
Årets avskrivningar
-8 653
-8 207
Utgående ackumulerade avskrivningar
-34 395
-34 746
Utgående planenligt restvärde
181 942
170 419
20 856
20 856
9 596
0
-194
0
30 258
20 856
-3 992
-3 157
Årets inköp
Försäljningar
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Mark
Byggnad
466 960
351 938
1 535 902
1 226 013
2 002 862
1 577 951
Koncernens fastighetsbestånd har ett bedömt värde på cirka 3 630 mnkr, vilket innebär ett
Markanläggningar
Ingående anskaffningsvärde
Taxeringsvärden
övervärde på fastigheterna på cirka 800 mnkr. Värderingarna är gjorda enligt de principer som
framgår under redovisnings- och värderingsprinciper.
Henry Ståhl Fastigheter AB äger 33 % i Fastighetsaktiebolaget Kretia. Intresseföretagsandelen redovisas som finansiell anläggningstillgång. Fastigheterna ingår därmed inte i
bokfört värde förvaltningsfastigheter.
Ingående avskrivningar
Försäljningar
Årets avskrivningar
Utgående ackumulerade avskrivningar
32
0
-1 211
-835
-5 171
-3 992
Maskiner och inventarier
Koncernen
2010-12 31
2009-12-31
Ingående anskaffningsvärde
7 427
8 300
Inköp
2 044
1 460
Maskiner och inventarier
Utgående planenligt restvärde
Summa bokfört värde förvaltningsfastigheter
25 087
2 851 940
16 864
3 094 734
Försäljningar
0
-199
-123
-2 134
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
9 348
7 427
-5 575
-7 206
Utrangeringar
Taxeringsvärden
Mark
Byggnad
636 005
533 963
2 035 914
1 878 936
Ingående ackumulerade avskrivningar
2 671 919
2 412 899
Försäljningar
Utrangeringar
Moderbolaget
2010-12-31
2009-12-31
Byggnader
Ingående anskaffningsvärde
Inköp, ny-, till- och ombyggnad
1 568 522
26 674
1 603 526
1 568 522
Ingående avskrivningar
-101 818
-89 530
Årets avskrivningar
-12 540
-12 288
-114 358
-101 818
1 489 168
1 466 704
Utgående ackumulerade avskrivningar
Utgående planenligt restvärde
199
123
2 134
-889
-702
Utgående ackumulerade avskrivningar
-6 341
-5 575
Utgående planenligt restvärde
3 007
1 852
1 541 848
35 004
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Årets avskrivningar
0
46
ÅRSREDOVISNING
Moderbolaget
2010-12 31
2009-12-31
2010-12-31
2009-12-31
845 785
845 785
0
0
Ackumulerade anskaffningsvärden
Maskiner och inventarier
Ingående anskaffningsvärde
9 029
9 962
Vid årets början
Inköp
2 044
1 400
Årets anskaffningar
0
-199
-123
-2 134
10 950
9 029
-7 225
-8 868
0
199
123
2 134
Försäljningar
Utrangeringar
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Årets försäljningar
-35 824
0
Vid årets slut
809 961
845 785
Ackumulerade nedskrivningar
Ingående ackumulerade avskrivningar
Försäljningar
Utrangeringar
Årets avskrivningar
Utgående ackumulerade avskrivningar
Utgående planenligt restvärde
-877
-690
-7 979
-7 225
2 971
1 804
Vid årets början
-221 498
-221 498
Vid årets slut
-221 498
-221 498
Förändring av andelsvärde i handels- och kommanditbolag
-167 545
-19 576
Bokfört värde
420 918
604 711
Uppgifter om dotterföretagens organisationsnummer och säte:
Leasing
Framtida betalningsåtaganden avseende i koncernen förhyrda tillgångar per 2010-12-31 fördelar
Namn
Organisationsnummer
Säte
sig enligt följande:
AB Norrköpings-Fundamentet
556218-3060
Norrköping
AB Realvärden Henry Ståhl
556223-5928
Norrköping
Byggnads AB Henry Ståhl Kultursektor KB
916695-5576
Norrköping
Fastighets AB Pelix
556676-7546
Norrköping
År
Kkr
2011
2012
2013
2014
2015
1 000
1 000
1 000
1 000
1 000
Årets kostnad för leasing uppgick till 984 kkr.
Fastighets AB Skvallertorget
556439-2404
Norrköping
Beräknat anskaffningsvärde uppgår till cirka 5 000 kkr.
Fastighetsaktiebolaget Nya Torget
556496-3493
Norrköping
Fastighetsbolaget Kuttingen 2 KB
969655-0590
Norrköping
Fastighetsbolaget Krejaren 15 AB
556700-8759
Norrköping
NOT 11. Andelar i koncernföretag, kkr
Aktier
Kapitalandel %
Antal
Bokfört värde
100
1 000
100
AB Norrköpings-Fundamentet
Fastighetsbolaget Spetsen HB
916695-1104
Norrköping
Förvaltnings AB Constructor
556061-5014
Norrköping
Förvaltnings AB Hamnbron
556439-2370
Norrköping
AB Realvärden Henry Ståhl
100
1 000
61 280
Fastighets AB Pelix
100
1 000
499
Förvaltnings AB Ståhl Invest
100
10 000
100
Förvaltnings AB Viddviken
100
500 000
10 000
Förvaltnings AB Världens Ände
100
10 000
655
Förvaltnings AB Viddviken
556365-6379
Norrköping
Förvaltningsaktiebolaget Arkösund
100
10 000
105
Förvaltnings AB Världens Ände
556440-3540
Norrköping
Förvaltningsaktiebolaget Arkösund
556440-3557
Norrköping
Förvaltnings Aktiebolaget Bråviken
556218-3300
Norrköping
Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga AB
556529-3064
Norrköping
Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga Holding AB
100
1 000
2 200
Henry Ståhl Fastigheter i Linköping AB
100
101 000
151 322
226 261
Andelar
Kapitalandel %
Byggnads AB Henry Ståhl Kultursektor KB
100
Rösträttsandel %
Bokfört värde
100
19
Fastighetsbolaget Kuttingen 2 KB
100
100
-47
Fastighetsbolaget Spetsen HB
100
100
95 274
Förvaltnings AB Intector KB
100
100
1 000
KB Centrumfastigheter
100
100
98 411
194 657
Totalt aktier och andelar
420 918
Förvaltnings AB Intector KB
916412-1338
Norrköping
Förvaltnings AB Ståhl Invest
556439-2388
Norrköping
Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga Holding AB
556590-6913
Norrköping
Henry Ståhl Fastigheter i Linköping AB
556027-3525
Norrköping
KB Centrumfastigheter
916414-5576
Norrköping
Allmänna Fastighets AB & Co KB
916412-6725
Norrköping
NOT 12. Andelar i intresseföretag, kkr
Aktier och andelar i intresseföretag
Koncernen
Marknadsföringsbolaget Nya Norrköping AB
Indirekt ägda bolag
Kapitalandel %
Antal
Fastighets AB Skvallertorget
100
10 000
Fastighetsaktiebolaget Nya Torget
100
1 000
Fastighetsbolaget Krejaren 15 AB
100
1 000
Förvaltnings AB Constructor
100
123 500
Förvaltnings AB Hamnbron
100
10 000
Förvaltnings Aktiebolaget Bråviken
100
1 000
Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga AB
100
101 000
Kapitalandel % Rösträttsandel %
Allmänna Fastighets AB & Co KB
60
60
Kapital-
andel %
Rösträtts- Antal Bokf. värde
andel %
7,1
7,1
Marknadsbolaget i Fjärde Storstadsregionen AB 5,0
10
25
5,0125
50
Fastighetsaktiebolaget Kretia
33,3
33,3
11 168
162 180
KN 9 Fastighets AB i Norrköping
50,0
50,0
50
1 550
Koncernens bokförda värde
163 805
2010-12 31
2009-12-31
150 125
108 505
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
Anskaffningar under året
1 500
100
Andelar i intresseföretags resultat
12 180
41 520
163 805
150 125
Bokfört värde
ÅRSREDOVISNING
Indirekt ägda bolag
Kapital-
andel %
Kretia Holding AB
33,3
Kretia Holding 2 AB
33,3
Kretia Holding 3 AB
33,3
Kretia Holding 4 AB
33,3
Kretia i Norrköping 1 AB
33,3
Kretia i Norrköping 2 AB
33,3
Kretia i Norrköping 3 AB
33,3
Kretia i Norrköping 4 AB
33,3
Kretia i Uppsala AB
33,3
Kungsbävern KB
33,3
KN 9 Fastighets AB i Norrköping
16,6
HKS Fastighets AB
13,2
Kretia i Uppsala Holding AB
33,3
Kretia i Uppsala Kvarngärdet AB
33,3
Kretia i Norrköping 3 AB
556761-0497
Norrköping
Kretia i Norrköping 4 AB
556646-5240
Norrköping
Kretia i Uppsala AB
556065-8956
Norrköping
Kungsbävern KB
KN 9 Fastighets AB i Norrköping
916671-8511
Uppsala
556791-3990
Norrköping
HKS Fastighets AB
556784-6794
Norrköping
Kretia i Uppsala Holding AB
556831-8314
Norrköping
Kretia i Uppsala Kvarngärdet AB
556831-8348
Norrköping
NOT 13. Pågående arbeten för annans räkning, kkr
Moderbolaget
2010-12-31
Nedlagda kostnader
tillämpning av kapitalandelsmetoden. Skillnaden mellan i koncernen redovisat värde på
intresseföretagsinnehavet och ägarföretagets andel av intresseföretagets egna kapital
uppgår till 1 677 kkr. Redovisningen enligt kapitalandelsmetoden innebär att koncernens
anskaffningsvärdemetoden.
Rösträtts- Antal Bokf. värde
andel %
Marknadsföringsbolaget Nya Norrköping AB7,1
10
25
125
50
11 168
7 000
7,1
Marknadsbolaget i Fjärde Storstadsregionen AB5,0
5,0
33,3
33,3
Moderbolagets bokförda värde
2010-12 31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
7 075
Årets anskaffningar
Bokfört värde
Indirekt ägda bolag
7 075
2009-12-31
7 025
0
50
7 075
7 075
Kapital-
andel %
Kretia Holding AB
33,3
Kretia Holding 2 AB
33,3
Kretia Holding 3 AB
33,3
Kretia Holding 4 AB
33,3
Kretia i Norrköping 1 AB
33,3
Kretia i Norrköping 2 AB
33,3
Kretia i Norrköping 3 AB
33,3
Kretia i Norrköping 4 AB
33,3
Kretia i Uppsala AB
33,3
Kungsbävern KB
33,3
KN 9 Fastighets AB i Norrköping
66,6
HKS Fastighets AB
13,2
Kretia i Uppsala Holding AB
33,3
Kretia i Uppsala Kvarngärdet AB
33,3
2009-12-31
2 247
2 343
Upplupna hyresintäkter
1 038
1 323
Övrigt
4 567
2 490
7 852
6 156
2009-12-31
1 008
1 008
Upplupna hyresintäkter
1 038
1 298
Övrigt
4 526
2 542
6 572
4 848
NOT 15. Avsatt till uppskjuten skatt, kkr
Koncernen
2010-12-31
2009-12-31
Uppskjuten skatt på temporära skillnader
173 934
163 093
Uppskjuten skatt på periodiseringsfonder
2 115
1 895
Uppskjuten skatt på skattemässigt underskott
Moderbolaget
-28 930
0
147 119
164 988
2010-12-31
2009-12-31
Uppskjuten skatt på temporära skillnader
128 138
106 770
Uppskjuten skatt på skattemässigt underskott
-28 930
0
99 208
106 770
skattesats på 26,3 %.
NOT 16. Förlagslån
Konvertibelt förlagslån på 10 mnkr vilket medför rätt att teckna aktier i Henry Ståhl Fastigheter
AB till en kurs av 2 000 kr/aktie har upptagits under 2004 med en räntesats av 4 %. Lånet
medför rätt till konvertering tidigast 2011-01-01 och senast 2012-12-31, och förfaller i sin helhet
till betalning 2012-12-31 såvida konvertering dessförinnan inte skett.
NOT 17. Checkräkningskredit, kkr
Koncernen
Beviljat belopp på checkräkningskredit uppgår till 46 000 kkr.
Beviljade ej lyfta krediter uppgår till cirka 450 000 kkr.
Moderbolaget
OrganisationsnummerSäte
Marknadsföringsbolaget Nya Norrköping AB
2010-12-31
Förutbetalda kostnader för drift
Avsatt till uppskjuten skatt på temporära skillnader, per 2010-12-31, har beräknats med en
Uppgifter om bolagens organisationsnummer och säte:
Namn
12 003
2010-12-31
Moderbolaget
Fastighetsaktiebolaget Kretia
12 003
8 438
Förutbetalda kostnader för drift
egna kapital är 155 180 kkr större jämfört med om andelarna hade redovisats enligt
Kapital-
andel %
2009-12-31
8 438
NOT 14. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter, kkr
Koncernen
Andelen i Fastighetsaktiebolaget Kretia redovisas i koncernredovisningen med
Moderbolaget
47
Beviljat belopp på checkräkningskredit uppgår till 46 000 kkr.
556364-0480
Norrköping
Checkräkningskrediten är redovisad som långfristig skuld eftersom lånelöften från
Marknadsbolaget i Fjärde Storstadsregionen AB
556757-7647
Norrköping
kreditgivare har längre löptid än ett år.
Fastighetsaktiebolaget Kretia
556348-1471
Norrköping
Kretia Holding AB
556743-4468
Norrköping
Kretia Holding 2 AB
556772-6830
Norrköping
Kretia Holding 3 AB
556772-6848
Norrköping
Kretia Holding 4 AB
556772-6855
Norrköping
Kretia i Norrköping 1 AB
556684-8221
Norrköping
Kretia i Norrköping 2 AB
556529-6257
Norrköping
48
ÅRSREDOVISNING
NOT 18. Skulder till kreditinstitut, kkr
NOT 20. Ställda säkerheter, kkr
Koncernen
Koncernen
Förfaller till betalning
Skuld 2010-12-31
2010-12-31
2009-12-31
För skulder till kreditinstitut
Inom ett år
Mellan ett till fem år
Senare än fem år
2 188 111
2 499 594
Skulder till kreditinstitut
0
2 031 719
0
Företagsinteckningar
2 200
2 200
Summa
0
2 031 719
0
Pantsatta bankmedel
23
0
För skulder till intressebolag
Moderbolaget
Pantsatta aktier i dotterbolag
Förfaller till betalning
Skuld 2010-12-31
Fastighetsinteckningar
Inom ett år
Mellan ett till fem år
0
151 322
2 190 334
2 653 116
2010-12-31
2009-12-31
1 609 519
1 609 519
170 941
483 045
Företagsinteckningar
2 200
2 200
Pantsatta bankmedel
23
0
Senare än fem år
Skulder till kreditinstitut
0
1 436 935
0
Summa
0
1 436 935
0
Moderbolaget
För skulder till kreditinstitut
Finansiella instrument
Koncernen har räntebärande skulder uppgående till 2 102 mnkr. För att mildra effekten
av ränteuppgångar måste risken för detta hanteras.
Koncernens finanspolicy reglerar hanteringen av ränteriskerna. Ramarna
för risktagandet är fastställda i finanspolicyn och styr bl.a vilken genomsnittlig
räntebindningstid som minst måste finnas.
Dessutom har fastställts vilken struktur som ska finnas vad gäller räntebindningens
spridning över åren (normportfölj). Viss avvikelse får ske från normportföljen.
Fastighetsinteckningar
Fastighetsinteckningar ställda av dotterbolag
För skulder till intressebolag
Pantsatta aktier i dotterbolag
2010-12-31 hade koncernen följande räntestruktur i mnkr:
1-2 år
2-3 år
3-4 år
4-5 år
5-7 år
7-15 år
0-1 år
10
-50
350
50
250
450
1 042
Ovanstående tabell visar nettot av lån och ränteswappar. Utöver ränteswappar finns
innehav av räntegolv uppgående till 600 mnkr med en strike på 3,75 procent, samt
innehav av räntetak uppgående till 400 mnkr med en strike på 4,50 procent.
Avtal om långa lånelöften har slutits med finansiärerna om 2 500 mnkr. Lånen har
räntebindning kopplade till stibor 90 dagar, stibor vecka samt reporänta. Räntestrukturen
uppnås genom att finansiella instrument används. Effekten blir den samma som om lånen
bundits på olika löptider. Med hänsyn till den effektivitet som uppnås vad gäller flexibilitet
och prissättning används alternativet med långa lånelöften, kort räntebindning på lånen
och finansiella instrument. Positionerna kallas strategiska.
Genomsnittlig räntebindningstid för koncernens finansieringar uppgick 2010-12-31 till
40 månader. Eftersom de finansiella instrumenten används för att uppnå rätt räntestruktur
är de att anse som strategiska. Positionerna är med några undantag identiska med lång
räntebindning på lånen. De avvikelser som finns är de fall där räntetak eller räntegolv har
använts. Dessa ökar inte i något fall risken utan har till uppgift att uppnå en extra effekt vad
gäller risk och räntekostnad.
Marknadsvärdet på lån och finansiella instrument är 75 mnkr högre än det nominella
värdet. När räntorna sjunker uppkommer ett högre marknadsvärde än det nominella
och vid stigande räntor uppkommer det motsatta. Effekten blir densamma oavsett om
man hanterar ränterisken med finansiella instrument eller binder lån på olika löptider. En
förändring av marknadsvärdet är en ögonblicksbild och marknadsvärdet närmar sig det
nominella värdet för att vid bindningstidens slut helt överensstämma med det nominella
värdet. Redovisningsmässiga effekter av förändringar på marknadsvärden framgår under
redovisnings- och värderingsprinciper.
2010-12-31 hade avtal om finansiella instrument ingåtts med 3 250 mnkr.
Vid vissa tillfällen tas även s.k taktiska positioner till skillnad från strategiska. Avsikten
med dessa är att utnyttja orimliga prissättningar i marknaden.
2010-12-31
2009-12-31
Förutbetalda hyror
58 156
56 343
Upplupna räntor
8 844
11 354
Förutbetalda ränteintäkter finansiella instrument
Upplupna driftkostnader
Övrigt
Moderbolaget
Förutbetalda hyror
Upplupna räntor
Förutbetalda ränteintäkter finansiella instrument
151 322
2 246 086
NOT 21. Ansvarsförbindelser, kkr
Koncernen
Borgen till förmån för moderbolag
Moderbolaget
Ansvar för skulder i dotterbolag
2010
2009
0
100 000
0
100 000
2010
2009
46 300
292 284
Ansvar för skulder i handelsbolag
109 168
108 329
Borgen till förmån för dotterbolag
148 000
100 000
Borgen till förmån för moderbolag
0
100 000
303 468
600 613
2010
2009
NOT 22. företagsAVyttringar, kkr
Koncernen
Materiella anläggningstillgångar
Övriga tillgångar
Uppskjuten skatteskuld
309 778
0
45 404
0
-15 644
0
Långfristiga skulder
-245 984
0
Kortfristiga skulder
-610
0
92 944
0
108 840
0
-39
0
201 745
0
Resultat från avyttringar
Avgår:
NOT 19. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, kkR
Koncernen
0
1 782 683
0
27
6 596
5 076
10 861
12 661
84 457
85 461
2010-12-31
2009-12-31
58 156
56 367
7 516
10 464
0
0
Upplupna driftkostnader
5 924
4 424
Övrigt
6 624
8 142
78 220
79 397
Kassa och likvida medel
Kassaflödeseffekt
Norrköping den 18 mars 2011
Mikael Ståhl
Nils Ringborg
Jan Linderoth
Michael Öhlund
Styrelsens ordförande
VD
Robert Issal
R E V I S I O N S B E R ÄT T E L S E
Revisionsberättelse
Till årsstämman i Henry Ståhl Fastigheter AB, org. nr. 556050-0380
Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens
och verkställande direktörens förvaltning i Henry Ståhl Fastigheter AB för räkenskapsåret
2010. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta
dokument på sidorna 34-48. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid
upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss
om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision.
Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi
planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss
om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information
i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna
och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de
betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de
upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade
informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt
uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i
bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören
är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot
eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för
våra uttalanden nedan.
Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med
årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och
ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig
med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för
moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i
förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören
ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Norrköping den 31 mars 2011
Ingemar Rindstig
Auktoriserad revisor Mats Bergkvist
Auktoriserad revisor
49
50
VÅ R A FA S T I G H E T E R
Fastighetsförteckning
Norrköping
Tax.värde kkr
Amerika 4, Söderleden 101
Byggår Bostad kvm Kontor kvm Butik kvm Industri/Lager kvm Övrigt kvm Garage kvm Summa kvm Hyresvärde kkr
11 872
1988
0
0
1971
0
Bokhållaren 2, Erikslundsplan 9
20 352
Diket 7, Drottninggatan 64
Fotogenen 4, Importgatan 32
Fotogenen 5, Importgatan 30
Beryllen 1, Urbergsgatan 90
Gamlabron 13, Västgötegatan 15-17
Gripen 9, Drottninggatan 40-44
1 837
1 620
11 917
6 176
1959
2 610
5
168
2 783
2 324
54 367
1940
1 666
2 915
473
5 732
6 446
13 983
1980
0
7 689
7 689
3 117
4 869
1971
0
1 607
1 607
969
23 844
1971
327
2 527
243
70
170
3 337
4 202
72 891
1940
3 123
3 031
2 469
329
396
475
9 823
9 506
0
0
220
1 600
13 971
12 562
470
12 412
17 361
16 600
Kapellhorvan 10, Kungsgatan 37-43
106 154
1909
9 369
870
1 972
160
681
Knäppingsborg 7+8, Skolgatan 1
65 081
1840
885
7 579
2 797
Korpen 20, Repslagaregatan 15
25 096
1964
1 000
1 497
999
Kvarnen 5, Västgötegatan 11-13
19 438 1855/1890
0
Liljan 16+17, Nygatan 105
2 286
3 997
678
3 766
2 286
127
Järnstången, Östra Promenaden 8
2 407
20 128
1929
1 909
Linjen 3, Idrottsgatan 31-61
133 735
1968
16 562
Markattan 11, Drottninggatan 32
27
7 185
555
175
3 698
3 381
795
7 980
9 479
70
508
1 059
2 534
2 212
137
1 345
18 552
15 753
806
4 088
37 200
1969
0
2 329
1 735
5 929
Markattan 5+12, Drottninggatan 36-38
45 321
1934
1 250
1 909
666
322
4 147
5 882
Motorn 12, Lindövägen 5
69 381
1948
0
13 048
537
820
16 685
15 642
575
742
2 280
Pelikanen 11+16, Drottninggatan 23-25
32 840
1929
3 014
760
5 133
4 022
Proppen 2, Malmgatan 16
33 946
1978
0
1 070
18 139
19 209
6 897
Ruddammen 7, Trädgårdsgatan 33
15 080
1899
0
2 894
80
2 974
2 332
Safiren 1, Vilbergsgatan 34-44, 48-50
145 347
1973
22 207
26 474
21 563
327
Smaragden 1, Vilbergsgatan 55-125
101 498
1971
15 485
Sparven 9, S:t Persgatan 139 A-M
133 200
1981
11 785
Spetsen 10, Kungsgatan 36-38
3 305
31 323
1991
0
11 427
Spiran 12, Drottninggatan 50-52
88 000
1972
0
6 960
Stallet 5, Slottsgatan 130-136
90 640
1973
9 404
1 519
Steglitsan 6, Nelinsgatan 14
14 652
1969
Svärdet 2, Kristinagatan 10
20 950
1929
4 585
1964
44 890
1959
Sågen 7, Rörgatan 6
Tulpanen 16, Drottninggatan 49-51
1 260
16 859
14 231
7 120
23 022
14 735
38
9 120
21 268
16 703
436
8 631
11 616
12 353
1 235
1 641
256
184
750
2 647
1 750
1 721
25
3 577
2 542
0
935
1 460
935
567
4 083
5 500
769
720
101
460
5 367
4 471
1 200
5 092
4 029
883
883
347
0
0
1966
4 736
70
1895
3 776
116
1 109
1929
1 568 718
46
205
1 647
1 134
0
5 040
68
326
16 106
35 208
Total Norrköping
683
3 850
4 700
Tuvan 5, Torvan 1, Skogvaktaregatan 4, 7-15 30 098
Vårdtornet 7, 13, Garvaregatan 7
281
90
483
Vattenkonsten 5, Fleminggatan 30
Övrigt, mark, 3 st fastigheter
42
113 530
74 286
24 638
35 197
8 313
37 378
293 342
0
244 815
gamlabron 13
norrköping
pelikanen 11+16 norrköping
smaragden 1
norrKÖPING
Spiran 12
norrKÖPING
Elddonet 12
linKÖPING
idéflödet 1
LinKÖPING
VÅ R A FA S T I G H E T E R
Linköping Tax.värde kkr
Banken 8, Storgatan 26
Byggår Bostad kvm Kontor kvm Butik kvm Industri/Lager kvm Övrigt kvm Garage kvm Summa kvm Hyresvärde kkr
0
1929
0
2 730
2 730
Boklådan 7, Storgatan 23
51 000
1938
0
4 321
4 321
6 714
Borgmästaren 2, Badhusgatan 8
28 600
1940
761
1 189
2 759
3 337
Borgmästaren 11, Badhusgatan 2-4
406
78
32 959
1976
1 072
1 383
985
Decimalen 17, Storgatan 24
120 000
1981
0
6 838
4 357
215
Druvan 22, Storgatan 6-16
89 000
1962
2 558
6 300
845
905
48 993
1971
3 330
361
1 069
65
Giggen 2, Gillbergagatan 24
2 636
1977
88 800
2002
Idékretsen 4, Teknikringen 9
45 200
1991
0
Total Linköping
507 188
7 721
2 900
3 457
3 663
1 800
1 528
14 738
15 598
7
1 950
12 565
13 072
104
4 929
5 427
385
385
411
9 055
9 055
12 092
0
0
325
17
Elddonet 12, Nygatan 36, 40
Idéflödet 1, Teknikringen 20
51
5 981
38 158
8 047
102
1 382
1 911
3 803
6 083
61 022
7 206
70 420
Örebro
Bromsgården 1, Drottninggatan 11
32 470
1929
566
1 183
1 269
33
3 051
3 412
Gillet 22, Storgatan 5
49 400
1978
0
4 421
1 077
35
6 286
7 548
1 272
2 183
3 676
360
7 491
9 851
0
6 338
6 338
4 151
7 248
5
748
Hållstugan 28, Engelbrektsgatan 24
67 849
1929
Lastaren 1, Transportgatan 22
20 549
1997
Prästgården 12, Drottninggatan 18-20
75 576
1933
384
2 067
3 406
232
250
570
6 909
245 844
2 222
9 854
9 428
6 998
255
1 318
30 075
Total Örebro
32 210
KUMLA
Byggmästaren 9, Trädgårdsgatan 15-17
15 182
1956
1 393
412
1 289
108
3 310
2 411
Fiskalen 1, Trädgårdsgatan 5-9
11 877
1947
1 988
30
430
108
114
2 562
1 723
1 137
217
633
1 448
Fiskalen 6, Vattugatan 1
10 307
1961
90
2 077
Guldsmeden 15, Köpmangatan 13-17
28 658
1969
2 765
2 255
5 020
4 183
Köpmannen 6, Köpmangatan 18-20
96 400
1975
7 277
7 761
50
2 332
17 420
14 823
Notarien 1, S Kungsvägen 2
33 495
1965
5 604
Rådmannen 1, Marielundsgatan 3 A-D
29 363
1950
4 759
Trädgårdsmästaren 22+23, Köpmangatan 29 10 213
1964
1 953
Total Kumla
235 495
26 876
407
1 066
5 576
11 180
4 753
289
11
60
6 125
4 572
71
87
288
2 399
1 672
98
8 364
50 093
35 585
599
13 038
651
Stockholm
54 00
1968
0
Krejaren 15, Nybrogatan 32
Bangården 4, Huvudstagatan 1
58 400
1909
706
298
Total Stockholm
112 400
706
2 669 645
151 055
TOTALT KONCERNEN
gillet 22 örebro
Hållstugan 28
örebro
4 795
250
5 614
9 651
1 169
2 173
6 048
5 093
1 169
0
569
250
7 787
15 699
128 457
56 320
44 228
11 146
51 113
442 319
398 729
rådmannen 1
kumla
569
fiskalen 1
kumla
krejaren 15
stockholm
52
VÅ R A FA S T I G H E T E R
18
30
30
5
3
6
3
25
7
1 2 27
32 15
15 17
23 9 32
23
17
77 10 14
11 10 33
11
33 34
24
24
29
44 12
12
20
1
31
19 8
26
26
16
5
22
6
28
28
8
13
Norrköping
21
2
© Kartena
20
20
4
Fastigheter ägda av Ståhl
18. Proppen 2
1. Amerika 4
19. Ruddammen 7
2. Beryllen 1
20.Safiren 1
3. Bokhållaren 2
21. Smaragden 1
4. Diket 7
22.Sparven 9
5. Fotogenen 4
23. Spetsen 10
6. Fotogenen 5
24. Spiran 2
7. Gamlabron 13
25. Stallet 5
8. Järnstången
26. Steglitsan 6
9. Kapellhorvan 10
1 0. Knäppingsborg 7+8 27. Svärdet 7
28. Sågen 7
11. Kvarnen 5
29. Tulpanen 16
12. Liljan 16+17
30.Tuvan 5, Torvan 1
1 3. Linjen 3
31. Vattenkonsten 5
1 4. Markattan 5+12
32. Vårdtornet 7,13
15. Markattan 11
33. Gripen 9
16. Motorn 12
34. Korpen 20
17. Pelikanen 11+16
Fastigheter ägda av Kretia
1. Duvan 7
2. Duvan 8
3. Hallonbusken 5
4. Safiren 2
5. Skolan 9
6. Syrenbusken 9
7. Vargen 5
8. Åkerkroken 6
VÅ R A FA S T I G H E T E R
Linköping
1. Banken 8
2. Boklådan 7
3. Borgmästaren 11
4. Decimalen 17
5. Giggen 2
6. Idékretsen 4
7. Idéflödet 1
8. Borgmästaren 2
9. Druvan 22
10. Elddonet 12
55
2
83
11
44 9
10
7
6
© Kartena
53
54
VÅ R A FA S T I G H E T E R
5
6
1
2
7
3
4
Uppsala
Fastigheter ägda av Kretia
1. Dragarbrunn 20:1
2. Fjärdingen 28:6+7
3. Kungsängen 6:10
4. Kungsängen 40:1
5. Kvarngärdet 1:8
6. Luthagen 78:1
7. Årsta 76:2
© Kartena
VÅ R A FA S T I G H E T E R
55
2
Örebro
1.Bromsgården 1
2.Gillet 22
3.Hållstugan 28
4.Lastaren 1
5.Prästgården 12
5 1
22
55 11
33
44
Kumla
1. Byggmästaren 9
2. Fiskalen 1
3. Fiskalen 6
4. Guldsmeden 15
5. Köpmannen 6
6. Notarien 1
7. Rådmannen 1
8. Trädgårdsmästaren 22
1
7
2
3
6
5 4
8
© Kartena
3
56
V I PÅ S TÅ H L
I bokstavsordning: Niklas Ahlstedt • Lisbeth Andersson • Karl-Gustav Andersson • Claes Andersson • Sten Arnshelm • Anna Asplund
Björn Aveholt • Kenneth Bergerfalk • Lars Bergström • Jan Carlberg • Tommy Carlbom • Sven-Inge Carlsson • Björn Cedgren • Mia Fransson
Christer Fridh • Emma Frisk • Ann-Christine Frisk • Anneli Gehlin • Linda Grünerwald • Sibyl Hagel • Leif Hallinder • Johan Hansson • Annelie
Hauer • Jonas Hillmann • Peter Hultberg • Magnus Jonsson • Jeanette Kjellin • Håkan Kling • Mathias Klöver • Mikael Landberg • Bert
Lundblad • Gudrun Malm • Stefan Malmberg • Eva Narveby • Lorentz Nylund • Åsa Nyström • Lars Olovsson • Roger Pettersson • Anna
Rikardson • Maria Rosell • Krister Rynning • Ulla Sahlman • Jessica Sjögren • Christer Svensson • Ove Svensson • Tommy Svärd • Anne Säfström
Leif Söderberg • Thomas Tedenlind • Cathrine Tiborson • Marie Urbán Johansson • Thomas Wahlberg • Thomas Walden • Lena Åsberg
Camilla Öhlund • Michael Öhlund
V I PÅ S TÅ H L
57
58
LÅNGSIKTIGHET
Ståhl är ett anrikt och stabilt företag som har stor samlad
kunskap och erfarenhet. Den lutar sig alla medarbetare
mot i det gemensamma arbetet med att skapa en
arbetsplats där vi har roligt tillsammans och lägger ner
vår själ i att bygga starka, hållbara relationer till våra
hyresgäster. I det arbetet är alla angelägna om att hitta
lösningar som är effektiva och affärsmässigt fördelaktiga
för alla parter och håller den kvalitet vi lovat att leverera.
OMTANKE
Våra hyresgäster känner att vi verkligen engagerar oss i
dem och sätter dem i första rummet. Deras upplevelse
är en följd av att omtänksamma medarbetare bemöter
dem med sunt förnuft och är genuint intresserade av
att ge en mycket god service. Vi finns också nära våra
hyresgäster, är lätta att nå och lyhörda inför deras
önskemål. Samma engagemang och vilja att lyssna och
hjälpa, genomsyrar allt samarbete medarbetare emellan,
liksom våra kontakter med det samhälle där Ståhl är ett
välkänt och uppskattat företag.
ÖPPENHET
På Ståhl är det högt i tak i alla avseenden. De samtal vi för
inom företaget är ärliga, öppna och bygger på ömsesidig
respekt. Det gäller både till vardags och när vi utvärderar
och återkopplar vad som sker med de mål vi satt upp och
arbetar för att nå. Dialogen med våra hyresgäster för vi på
samma sätt. Här är vi dock väl medvetna om vilka gränser
konkurrensen på marknaden sätter för vår öppenhet.
v
MOD
På Ståhl är vi aktiva och vågar ta initiativ. Det ger oss stora
möjligheter att i ett tidigt skede presentera lösningar för
privata och offentliga aktörer som ger både dem och oss
spännande utvecklingsmöjligheter. Förslagen präglas av
att vi vågar prova nya idéer och arbetssätt. Vi vågar också
kombinera och variera för att ta vara på de möjligheter
och resurser Ståhl förfogar över. Vårt agerande bidrar
till att skapa en bild av Ståhl som ett modernt företag i
branschens framkant. Ett företag som tänker i nya banor
och som många vill samarbeta med. Ett företag som
möter framtiden på samma sätt som sin grundare – med
entreprenörens nyfikenhet och pionjärens mod!
HUVUDKONTOR
Besöksadress: Drottninggatan 36
Postadress: 601 77 Norrköping
Telefon: 011-23 30 00
Fax: 011-23 30 02
E-post: [email protected]
www.stahl.se
LOKALKONTOR
Kumla
Vattugatan 1
692 31 Kumla
Telefon: 019-57 18 64
Fax: 019-58 16 86
Linköping
Hospitalstorget 3
582 27 Linköping
Telefon: 013-13 33 55
Norrköping
Drottninggatan 36
601 77 Norrköping
Telefon: 011-23 30 00
Fax: 011-23 30 02
Uppsala
Drottninggatan 8
753 10 Uppsala
Telefon: 018-10 11 40
Fax: 018-10 14 40
STÅHL • ÅRSREDOVISNING 2010
Örebro
Drottninggatan 11
702 10 Örebro
Telefon: 019-10 75 30
Fax: 019-18 75 30