Läs årsredovisningen som pdf!
Å RSRE DOV ISNING 2013 Kulturengagemang Konstverket ”Eget hem” av Ernst Billgren. Skulpturen har uppförts till Norrköpings stad och dess invånare i samband med Norrköpings konstmuseums 100-årsjubileum, där Henry Ståhl Fastigheter valt att vara huvudsponsor. Vi är även stolta sponsorer till andra kulturevenemang, bland annat Norrköpings Symfoniorkester samt Wilhelm Stenhammar International Music Competition. INNEHÅLL Året som gått 3 VD har ordet 4–5 Verksamhetsöversikt6–7 Hållbarhet8–9 Fastighetsvärden10–11 Finansiering12–13 Intresseföretag14–15 Våra fastigheter 16–21 Förvaltningsberättelse22–23 Finansiella rapporter 24–36 Revisionsberättelse37 Vår värdegrund 38 3 ÅRET SOM GÅTT Verksamhetsåret 2013 i sammandrag Under året har en del förändringar skett i vårt fastighetsbestånd. Vi har avyttrat samtliga fastigheter i Kumla samt större delen av våra industrifastigheter, alla till ett pris i nivå med vår interna värdering. Ett förvärv har skett av fastigheten Sprutan 6 i Norrköping. Resultatet från den löpande förvaltningen har, på jämförbart bestånd, haft en god utveckling. ÅRETS RESULTAT Årets resultat efter skatt uppgick till 66 mnkr (56). Årets resultat från den löpande förvaltningen uppgick till 86 mnkr (78). NYCKELTAL Marknadsområden Marknadsvärde, mnkr Norrköping 2 440 290 Linköping 74060 Örebro 28024 Övriga orter 70 6 Totalt 3 530 380 Resultat Marknadsområden, andel Marknadsvärde, andel Yta, kkvm 20132012 Norrköping 69 % Linköping Örebro Övriga orter 21 % 8% 2% Hyresintäkter, mnkr 358 372 Driftöverskott, mnkr 172 178 Resultat efter finansiella poster, mnkr 90 54 Årets resultat, mnkr 66 56 Resultat från den löpande förvaltningen, mnkr 86 78 Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 Resultat från den 94 löpande förvaltningen Mnkr 100 Finansiell ställning 2013-12-31 Fastigheternas marknadsvärde, mnkr 3 530 3 800 80 Fastigheternas bokförda värde, mnkr 2 597 2 839 60 Justerad soliditet, % 49,2 46,3 Direktavkastning, % 7,5 7,6 Genomsnittlig låneränta, % 4,0 4,0 Genomsnittlig räntebindningstid per den 31 dec, år 6,3 0 6,4 2009 2010 2011 2012 2013 » 2012-12-31 40 20 År 4 VD HAR ORDET God utveckling i ett starkt bestånd Under 2013 har Ståhls innehav ytterligare koncentrerats till färre orter och typer av fastigheter. Vi är nu ett fastighetsbolag med ett mycket väl beläget bestånd på fyra starka orter. Jag kan konstatera att vi återigen har levererat ett starkt resultat från den löpande förvaltningen, resultatet uppgick till 86 mnkr (78). På jämförbart bestånd ökar rörelseresultatet med cirka 2 %, ett bra utfall med tanke på den obefintliga indexutvecklingen på hyror samt de ökade driftkostnaderna. 5 VD HAR ORDET + Årets resultat 66 mnkr Marknaden under 2013 har kännetecknats av en ekonomi med svag tillväxt – svag utveckling av hyresnivåerna, ökande fastighetskostnader och sjunkande räntenivåer. Vi kan konstatera att i den här marknadssituationen kommer vi väl ut med våra bra placerade fastigheter på orter med god tillväxt. Under året har vi sålt vårt bestånd i Kumla samt större delen av våra industrifastigheter. I en mindre affär har vi förvärvat en fastighet, Sprutan 6 i Norrköping. Fastighetsförsäljningarna uppgår till totalt 361 mnkr, vilket är i nivå med våra interna värderingar. Köpet motsvarar ett fastighetsvärde på 65 mnkr. Bra fastigheter på starka orter Vi är nu positionerade med bra fastigheter i centrala lägen på fyra starka orter: Norrköping, Linköping, Örebro och – via vårt intresseföretag – Uppsala. På alla fyra orterna kännetecknas bostadsmarknaden av stor brist på hyreslägenheter. Detta kommer att innebära fortsatt obefintliga vakanser och låga omflyttningstal, vilket också ger oss möjlighet till fortsatt bostadsuppgradering i det äldre beståndet. På lokalsidan märker vi en ökande efterfrågan på effektiva kontorslokaler med bra miljöprofil i citylägen. Det är också något som vi nu, i en ökande takt, kommer att anpassa några av våra fastigheter till på samtliga orter. Vi ser framför oss en fortsatt låg tillväxt i befintliga kontrakt samtidigt som driftkostnaderna riskerar att fortsätta att öka mer än hyresindex. Detta gör att vi arbetar vidare med intrim- ningar, effektiviseringar samt att erbjuda marknaden nya, uppgraderade och effektiva lokaler och bostäder. Stabila fastighetsvärden Våra väl placerade fastigheter behåller sina stabila värden. Den interna värderingen av fastighetsbeståndet utförs efter kontroll av direktavkastningskrav samt ett antal externa värderingar gjorda av tre olika värderingsföretag. Avvikelsen mellan externa och interna värderingar understiger 2 %. Vi värderar vårt fastighetsbestånd till cirka 3 530 mnkr. Fantastiskt resultat i kundenkäter Under året har vi genomfört enkätundersökningar hos såväl bostadshyresgäster som lokalhyresgäster. Mätningarna gav mycket goda resultat och landade på ett Nöjd Kund Index på dryga 86, en fantastisk nivå som översteg våra mål. Vi har också genomfört en varumärkesanalys som visar att vi är uppskattade av hyresgäster och samarbetspartners för vår långsiktighet, vårt arbete för såväl samhällsutveckling som för en hållbar framtid. Den finansiella verksamheten Året har periodvis innehållit en fortsatt stor volatilitet på räntemarknaden. Det här kan främst förklaras av åtgärder som genomförts av världens centralbanker. Vi kan dock konstatera en underliggande trend som innebär stigande långa räntor, medan marknadens förväntningar är att den korta räntan ligger kvar på en låg nivå ytterligare en tid. Våra styrkor – långsiktighet, stabilitet och god marknadsposition – innebär att vi kommer ha fortsatt god tillgång till krediter med goda finansieringsvillkor. Vi är en attraktiv låntagare med väl skötta och väl belägna fastigheter som förvaltas av en väl fungerande organisation. Engagerade medarbetare Vårt arbete genomsyras av följande kärnvärden: Engagemang, Öppenhet, Långsiktighet och Mod. De är viktiga i den fortsatta resan mot vår vision: ”Genom långsiktiga relationer bygger vi en hållbar framtid”. Detta uppnår vi genom att fortsätta vara den lokala och närvarande fastighetsägaren med stort fokus på hyresgästerna, på samtliga våra orter. Styrelsen består av tre ledamöter, Mikael Ståhl, Nils Ringborg, Robert Issal samt ordförande Jan Linderoth. Ordföranden deltar i frågor av strategisk och övergripande karaktär. Företagets ledning består av fem personer. Marknaden 2014 Prognosen för 2014 visar på ett resultat från den löpande förvaltningen på 62 mnkr och ett resultat före skatt och försäljningar på 36 mnkr. Vi fortsätter att öka våra hyresintäkter i takt med våra satsningar och projekt, samtidigt som finansnettot ytterligare förbättras något. Jag vill tacka alla medarbetare och samarbetspartners för ett väl utfört arbete under 2013. Vi fortsätter nu resan tillsammans med våra hyresgäster in i ett spännande arbete för en långsiktigt hållbar framtid. Peter Karlström | VD 6 VERKSAMHETSÖVERSIKT Verksamheten i korthet Henry Ståhl Fastigheter AB med dotterföretag innehar, vid utgången av 2013, ett bestånd som omfattar 50 fastigheter. Fastigheternas totala uthyrningsbara yta uppgår till cirka 380 000 kvm, inklusive garageytor på 44 000 kvm. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till tre marknadsområden, som kännetecknas av god tillväxt och goda framtidsutsikter. Henry Ståhl Fastigheter, som verkat sedan 1947, underhåller och utvecklar fastigheter långsiktigt och ansvarsfullt med en modern och effektiv förvaltning där visionen lyder ”Genom långsiktiga relationer bygger vi en hållbar framtid ”. Hyresvärdet för 2014 beräknas uppgå till 379 (415) mnkr. Av det totala hyresvärdet utgör marknadsområde Norrköping 70 %, Linköping 19 %, Örebro 8 % och övriga orter 3 %. Fastighetsbeståndet representerar ett brett utbud av lokaler och bostäder av god kvalitet. Fördelningen av hyresvärdet mellan lokaler och bostäder är 65 % respektive 35 %. Den uthyrningsbara ytan, exklusive garage, utgörs av butikslokaler 12 %, kontor 35 %, industri/lager 6 %, bostäder 37 % och övrigt 10 %. Fastighetsmarknaden i Norrköping är stark. Staden har en positiv befolkningsutveckling, vilket ökat efter- NORRKÖPING frågan på bostäder. I och med regeringens beslut om att Ostlänken ska byggas intensifieras arbetet med infrastruktursatsningar i Norrköping, där Henry Ståhl Fastigheter är en av de största aktörerna på fastighetsmarknaden. Lokalfastigheterna är till övervägande del centralt belägna och fördelar sig på butiker, kontor och övriga lokalytor med 18 %, 45 % respektive 37 %. Den genomsnittliga uthyrningsgraden för lokaler är 97 % och genomsnittshyran beräknas till cirka 1 000 kr/kvm. Bostadsfastigheterna är belägna i attraktiva boendemiljöer. De flesta fastigheterna är byggda i egen regi under 60- till 90-talen. Bostäderna har en stor efterfrågan och det finns inga vakanser. Sprutan 6 Linköping har en mycket stark fastighetsmarknad. Staden har nu passerat 150 000 invånare och LINKÖPING efterfrågan på bostäder är stor. I och med regeringens beslut om att Ostlänken ska byggas intensifieras arbetet med infrastruktursatsningar i Linköping, där Henry Ståhl Fastigheter äger tio fastigheter. Dessa består i huvudsak av bank-, kontors- och butiksytor. Antalet bostäder uppgår till 131 st. Beståndet är koncentrerat till den centrala delen av Linköping, förutom två kontorsfastigheter som ligger i Mjärdeviområdet i anslutning till Linköpings Universitet. Innehavet i centrum är fullt uthyrt medan Mjärdevifastigheterna har en genomsnittlig uthyrningsgrad på 95 %. Den genomsnittliga hyresnivån för lokaler beräknas till cirka 1 300 kr/kvm. Decimalen 17 I Örebro finns en god efterfrågan på moderna kontorslokaler i bra lägen. En hög befolkningstillväxt och bostadsbrist medför låga vakanser på bostadsmarknaden, vilket gör att fastighetsmarknaden ÖREBRO är stark och att förtätningen av staden fortsätter. Henry Ståhl Fastigheter äger fyra fastigheter i Örebro, samtliga koncentrerade till stadens centrum. Dessa består i huvudsak av butiks- och kontorsytor. Antalet bostäder uppgår till 21 st. Den genomsnittliga uthyrningsgraden för ortens lokaler uppgår till 98 %. Bostäderna är fullt uthyrda. Genomsnittlig hyresnivå för lokaler beräknas till cirka 1 200 kr/kvm. Prästgården 12 ÖVRIGA ORTER 8080 86,0 86,0 84,0 84,0 80,080,0 78,0 78,0 78,078,0 76,0 76,0 76,076,0 74,0 74,0 74,074,0 72,0 72,0 72,072,0 25 25 20 20 15 15 10 10 2020 20 20 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2003 20032003 20042004 20052005 20062006 20072007 Hyresintäkter perort ort Hyresintäkter per Hyresintäkter ort Hyresintäkter perper ort ort Hyresintäkter per 8 %88 % Örebro Norrköping 70 70 % Norrköping 70 %% Örebro Örebro 8 Norrköping 70 Örebro %% Norrköping % Övriga orter 3 %33% Övriga orter Linköping 19 % Linköping 1919 %% Övriga orter 3 Linköping Övriga orter %% Linköping 19 % Marknadsvärde mnkr 2 440 Marknadsvärde mnkr 740 Marknadsvärde mnkr 280 TOTAL 30 30 80 80 6060 60 60 4040 40 40 84,0 84,0 82,0 82,0 82,0 82,0 80,0 80,0 0 0 5 5 00 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 ÅrÅr 2004 20042004 20052005 20062006 20072007 20082008 År År Ytorper perortort Ytor Ytor Ytor perper ort ortort Ytor per orter 2orter % Övriga orter 2 %2 2 Linköping 16 % Linköping 1616 %16 Övriga orter Linköping Övriga %% Linköping %% Övriga Normaliserat driftnetto mnkr 42 Normaliserat driftnetto mnkr 17 Marknadsvärde mnkr 70 Normaliserat driftnetto mnkr 1 Marknadsvärde mnkr 3 530 Normaliserat driftnetto mnkr 195 2020 1515 1010 7 VERKSAMHETSÖVERSIKT 55 00 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006 2003 20032003 20042004 20052005 20062006 20072007 Hyresintäkter Hyresintäkter Hyresintäkter Hyresintäkter Hyresintäkter 6 %6 % Örebro Norrköping 76 % Norrköping 7676 % Örebro Norrköping 76 Örebro 66 %% Norrköping %%Örebro Normaliserat driftnetto mnkr 135 0 0 2525 YtorYtor 2007 2007 Ytor Ytor Ytor Industri/lager 2 %2 % 2 2 5 %5 % Lokaler 63 % 51Lokaler % Industri/lager Industri/lager Lokaler 63 %6363 Lokaler 51 % 5151 Industri/lager Industri/lager Lokaler Lokaler Industri/lager %% Lokaler Industri/lager 55 %% Lokaler %% %% Industri/lager Bostäder/garage 44 % Bostäder/garage 35 % Bostäder/garage 44 % 4444 Bostäder/garage 35 %3535 Bostäder/garage Bostäder/garage Bostäder/garage %% Bostäder/garage %% Kvm lokaler Kvm bostad 138 472 113 502 Kontor 44 % Butiker 18 % Industri/lager 14 % Övrigt 24 % Kontor 44 % Butiker 18 % Industri/lager 14 % Övrigt 24 % Kontor 80 % Butiker 13 % Industri/lager 0 % Övrigt 7 % Kvm lokaler Kvm bostad Kontor 44 % Industri/lager 14 % 48 626 7 721 Butiker 18 % Övrigt 24 % Kontor 80 % Butiker 13 % Industri/lager 0 % Övrigt 7 % Kontor 58 % Butiker 38 % Industri/lager 0 % Övrigt 4 % Kontor 80 % Butiker 13 % Industri/lager 0 % Övrigt 7 % Kontor 58 % Butiker 38 % Industri/lager 0 % Övrigt 4 % Kontor 7 % Butiker 87 % Industri/lager 6 % Övrigt 1 % Kontor 58 % Butiker 38 % Industri/lager 0 % Övrigt 4 % Kontor 7 % Butiker 87 % Industri/lager 6 % Övrigt 1 % Kvm lokaler Kvm bostad 20 479 2 222 Industri/lager 6 % Kontor 7 % Kvm lokaler Kvm bostad Övrigt 1 % Butiker 86 % 5 364 0 Kontor 7 % Butiker 87 % Antal bostäder 1 426 Antal bostäder 131 Antal bostäder 21 Antal bostäder 0 Industri/lager 6 % Övrigt 1 % Kvm lokaler 212 941 Kvm bostad 123 445 Kontor 7 % Butiker 86 % Industri/lager 6 % Övrigt 1 % Kontor 75 % Butiker 17 % Industri/lager 0 % Övrigt 8 % Kontor 7 % Butiker 86 % Industri/lager 6 % Övrigt 1 % Kontor 75 % Industri/lager 0 % Antal bostäder 1 578 8 HÅLLBARHET Hållbarhetsfrågor är en viktig del av vår strategi och något vi arbetar med ur flera olika perspektiv – socialt och ekonomiskt såväl som miljömässigt. Aktiv hållbar förvaltning En stor del av den dagliga verksamheten handlar om mötet med våra hyresgäster. Det handlar om bemötande och leverans i form av bostäder och lokaler. Ett viktigt verktyg för att veta statusen i vår leverans, är den årliga hyresgästenkäten. Enkäten utförs av företaget AktivBo. Frågorna är lika från år till år, vilket är bra för uppföljning och som trendindikator. Svaren ger ofta ett vägledande underlag för framtida underhåll eller investeringar. Vårt arbetssätt visar sig vara framgångsrikt eftersom mätningen visar på mycket goda resultat. Att lyssna till våra hyresgäster och att aktivt förvalta våra fastigheter är en av framgångsfaktorerna för Henry Ståhl Fastigheter. Hållbarhetsfrågor är en viktig del av vår strategi för att skapa långsiktig ekonomisk tillväxt. Vi verkar för att hyresgäster, medarbetare och fastigheter bemöts och förvaltas utifrån ett etiskt och hållbart perspektiv. Genom ständiga förbättringar arbetar vi med att minska bolagets miljöbelastning. Utveckling genom mångfald och jämställdhet Vi är övertygade om att vi som företag och vår verksamhet stärks och utvecklas genom jämställdhets- och mångfaldsarbete. Vårt arbete har som mål att skapa lika villkor för alla anställda i fråga om arbete, anställning och utvecklingsmöjligheter. Ackumulerad mediakostnad 41 41 40 40 39 39 38 38 37 37 36 36 2008 2009 2009 2008 2010 2010 2011 2011 2012 2012 Minskad klimatpåverkan Vi har sedan lång tid arbetat med att miljöhänsyn ska genomsyra hela verksamheten. Som fastighetsägare påverkar vi miljön genom förbrukning av energi, val av material och kemikalier samt genom det avfall som vi och våra hyresgäster producerar. Vårt klimatfotavtryck per kvm för 2013 var 15,6 kg CO2ekvivalenter, vilket är en minskning med 9,8 % jämfört med 2012. Minskningen härrör från en kombination av fortsatt energieffektivisering samt något lägre emissionsfaktorer för inköpt fjärrvärme. Vi kompletterar nu med ytterligare mål och handlingsplaner för att ta nästa steg i miljöarbetet. Systematiskt arbete med våra mediakostnader El, värme, vatten och kyla utgör cirka 50 % av våra driftkostnader. Vi jobbar systematiskt och aktivt med att systemen i fastigheterna fungerar enligt våra mål och krav. Vi är noga med att doku- Fördelning av lokalkontraktens antal/årshyror efter kontraktens förfallotid kkr 42 42 35 35 Det är viktigt för oss att medarbetarna ges möjlighet att utöva inflytande på det egna arbetet och på verksamheten, både individuellt och genom samverkan. För att värna om en god arbetsmiljö genomför vi en medarbetarundersökning. Resultatet visar på god efterlevnad av företagets värderingar. Medarbetarna är vår viktigaste resurs i hållbarhetsarbetet. 2013 2013 % 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2014 2015 2016 Antal kontrakt % 2017 2018 2019- Årshyror % mentera serviceanmälningar från hyresgästerna. Vid större ombyggnationer prioriteras energisparlösningar. Nedanstående diagram visar effekten av vårt aktiva och systematiska arbetssätt för att minska företagets mediakostnader åren 2008–2013. Fastighetsutveckling I vår strategi ingår att ständigt förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom investeringar i om- och tillbyggnationer. Investeringarnas syfte är att ge kunderna ökad nytta samtidigt som vi förbättrar kassaflödet och därigenom ökar fastigheternas värde. Under 2013 påbörjades ett projekt med att uppgradera cirka 70 lägenheter i kvarteret Skolan, Norrköping. Projektets syfte är att förbättra bostädernas standard med bland annat nya kök, badrum och ny ventilation samt att öka tryggheten i form av nya lås och säkerhetsdörrar. I Uppsala har vi fått förtroendet att tillsammans med Länsförsäkringar skapa en modern och effektiv arbetsplats. I december 2013 flyttade cirka 150 personer in i attraktiva lokaler i kvarteret Årsta 76:1. Under 2014 planerar vi att påbörja ett antal större projekt – bland annat i kvarteret Decimalen 17, Linköping, och i kvarteret Kroken, Norrköping. Våra största hyresgäster Yta, kvm 1. Norrköpings Kommun 2. Swedbank AB 3. Linköpings Universitet 16 665 13 602 12 331 4. Sectra AB 5. Danske Bank 7 881 7 334 6. Autoliv Electronics AB 7. Best Western Princess Hotel 8. Arbetsförmedlingen 5 789 5 361 5 041 9. Bosch Thermoteknik AB 10. Kunskapsskolan i Sverige AB 5 023 4 614 9 HÅLLBARHET ”Vi har av våra hyresgäster fått ett bra kvitto på vårt arbete genom det fina Nöjd Kund Indexresultatet på 86.” Maija 10 FA S T I G H E T S VÄ R D E N Stabila fastighetsvärden Vi genomför värderingar av fastighetsbeståndet löpande. I balansräkningen tas fastigheterna upp till bokfört värde, som inte påverkas av förändrade marknadsvärden såvida inte nedskrivningsbehov uppstår. Avskrivningar sker i enlighet med principer som redovisas i årsredovisningen på sidan 29 under rubriken ”Redovisnings- och värderingsprinciper”. Intern värdering Årligen bedöms individuella direktavkastningskrav för fastigheterna, fördelat på lokaler och bostäder. Sedan 14 år tillbaka har Forum Fastighetsekonomi uppdraget att hjälpa oss vid framtagandet av direktavkastningskraven. Forum Fastighetsekonomi är väl insatta i varje fastighets förutsättningar vad gäller kvalitet och marknad. Erhållna direktavkastningskrav ställs mot respektive fastighets driftnetto. Med detta menas uthålligt driftnetto: normala hyresintäkter och vakanser belastat med normala kostnader för drift, reparation, underhåll, administration och fastighetsskatt/ fastighetsavgift. Genomsnittlig hyresintäkt per kvm uppgår i värderingen till 990 kr för bostäder och 1 100 kr för lokaler. Kostnader per kvm uppgår till mellan 450 och 500 kr för bostäder och mellan 50 och 400 kr för lokaler. Extern värdering För att säkerställa den interna värderingen av fastighetsbeståndet utförs externa värderingar. Under 2013 har externa värderingar, motsvarande cirka Kroken 9 Norrköping Under 2013 har vi fortsatt vår strategi att samla fastighetsbeståndet i tillväxtstäderna Norrköping, Linköping och Örebro. Våra fastigheter finns i attraktiva lägen och har en god standard vilket gör att innehavets värde har utvecklats stabilt och vid årsskiftet uppgick till cirka 3 530 mnkr. 35 % av fastigheternas totala värde, genomförts av tre värderingsföretag: Forum Fastighetsekonomi, DTZ och NAI-Svefa. Summan av de externa värderingarna sammanföll väl med de interna och avvikelsen understeg 2 %. I tabellen nedan redovisas de av Forum erhållna direktavkastningskraven som använts vid den interna värderingen per den 31 december 2013. Genomsnittligt direktavkastningskrav för hela beståndet är 6 %. Direktavkastningskrav, % Ort Bostad LokalSnitt Norrköping4,0–5,25 6,25–8,25 5,9 Linköping 4,06,50–6,756,0 Örebro 4,0–4,756,25–6,756,2 Övriga orter 7,25 7,2 Aktuella marknadsvärden Av tabellen nedan framgår värden per marknad samt det totala värdet för Ståhlkoncernens fastigheter. Ort Norrköping Linköping Örebro Övriga orter mnkrkr/kvm 2 440 9 600 740 13 100 280 12 300 70 13 100 Summa 3 530 Det totala värdet uppgick per den 31 december 2013 till cirka 3 530 mnkr, en värdeökning på jämförbart bestånd med ungefär 1 % främst hänförlig till lägre avkastningskrav på bostadsfastigheter. Genomsnittligt värde per kvm, exklu- Idéflödet 1 Linköping sive projekt- och garageytor, uppgick till drygt 10 400 kr. Under året har hela fastighetsinnehavet i Kumla samt större delen av våra industrifastigheter sålts. Försäljningarna har skett i nivå med våra interna värderingar vid föregående årsbokslut 2012-12-31. Fastigheten Sprutan 6 i Norrköping har förvärvats till ett fastighetsvärde av 65 mnkr. Värden och annan relevant information om intresseföretaget Fastighetsaktiebolaget Kretia presenteras på sidorna 14–15 i denna årsredovisning. Osäkerhetsintervall En fastighets värde kan endast fastställas då den säljs. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar, och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/- 5–10 %, ska ses som ett mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. På en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Henry Ståhl Fastigheters del innebär ett osäkerhetsintervall om +/- 5 % ett värdeintervall om +/- 175 mnkr. Marknadsutsikter En något växande ekonomi med lågt byggande och fortsatt låga räntor en längre tid framöver ger en stabil fastighetsmarknad. Det är en god efterfrågan på fastigheter i bra lägen på starka orter, framför allt från inhemska aktörer, vilket gör att vi förväntar oss en stabil utveckling av fastighetsvärdena. Spiran 12 Norrköping Hållstugan 28 Örebro 11 FA S T I G H E T S VÄ R D E N ”Våra fastighetsvärden kommer att fortsätta sin stabila utveckling. Starkt bidragande till detta är vår aktiva förvaltning.” Mathias 12 FINANSIERING Svag BNP-tillväxt på en orolig världsmarknad Sedan flera år har vi befunnit oss i en internationell finansiell kris. Världens centralbanker har genomfört stora ekonomiska insatser för att skapa tillväxt och säkerställa balansen i det finansiella systemet. I USA och Asien har ekonomin sakta stärkts medan BNPtillväxten i Sverige under 2013 har varit svag. Hushållen och den offentliga konsumtionen står för det positiva bidraget medan investeringar och export är på en fortsatt låg nivå. Vi förväntar oss svagt stigande långa räntor samtidigt som korträntan ligger kvar på en låg nivå de närmaste åren. Fastighetsbranschen är mycket kapitalintensiv. Tillgång till finansiering är avgörande för om verksamheten ska kunna utvecklas. Räntekostnaden är också den klart största enskilda kostnadsposten i verksamheten. Räntekostnaden påverkas av ett antal faktorer, bland annat: • Förändring av marknadsräntorna • Förändrade förutsättningar för bankerna, vilket i sin tur innebär ändrade marginaler • Strategin vi har valt för att hantera ränteriskerna kande räntor. Över tid finns följaktligen en koppling mellan marknadsräntor och driftnetton. Ränterisk är inte bara risk för höga räntor utan även risk vid långvarigt svag ekonomi med extremt låga räntor. Verksamheten kommer i sådana fall att generera svaga resultat och det är då viktigt att ha så låga räntekostnader som möjligt. Det är därför inte lämpligt att binda för stor andel av lånen på långa löptider även om nivåerna känns attraktiva. Ytor per ort Finanspolicyn Vid stigande marknadsräntor antas högre inflationstakt som i sin tur antas medföra högre driftnetton på fastigheterna. Det motsatta gäller vid sjun- Finansfunktionen arbetar enligt en av styrelsen fastställd finanspolicy som syftar till att begränsa koncernens finansiella risker. Dessa risker utgörs i huvudsak av ränterisk, refinansieringsrisk och likviditetsrisk. Finanspolicyn omprövas löpande. Finansieringsstruktur baserat Finansieringsstruktur med hänsyn taget till på marknadsvärden Finansieringsstruktur baserat på bokförda värden Räntenivåer och ränterisk marknadsvärden på fastigheterna % Finansieringsstruktur % Räntebärande skulder 48 % Räntebärande skulder 61 % Ej räntebärande skulder 3 % Ej räntebärande skulder 4 % Eget kapital 49 % Eget kapital 35 % Målen för koncernens finansieringsverksamhet är att: •Säkerställa bolagets kapitalförsörjning på kort och lång sikt • Anpassa den finansiella strategin och riskhanteringen så att en långsiktig stabilitet säkras • Uppnå bästa möjliga finansnetto inom givna ramar Strukturen på låneportföljen ska uppfylla följande övergripande mål: • låg refinansieringsrisk • hög flexibilitet med avseende på räntebindning Lån För närvarande är traditionell bankupplåning med kort basränta kombinerat med räntederivat för oss den attraktivaste upplåningsformen. Den 31 december 2013 uppgick den totala räntebärande skulden till 1 869 mnkr. Den genomsnittliga räntebindningstiden var 6,3 år. Räntestruktur och ränteprognos framgår av diagram på sidan 13. Snitträntan på de räntebärande skulderna och ingångna avtal med bankerna om byten av ränteflöden, inklusive bankernas marginal, låg den 31 december 2013 på 4 %. Strategi Vi arbetar med en normportfölj som bas för hantering av ränterisker. Under 13 FINANSIERING Andel av krediter och derivatinstrument per kreditinstitut 2013-12-31 Andel av krediter och derivatinstrument Normportfölj och räntestruktur 2013-12-31 Normportfölj och räntestruktur % 45 % 80 40 70 35 60 30 per kreditinstitut 95 90 40 85 20 30 15 80 20 10 75 10 5 0 stiborräntor 2014–2015 mnkr 100 50 25 Finansnetto vid olika genomsnittliga stiborräntor 2014–2015 Räntekostnad vid olika genomsnittliga 0-1 1-2 2-3 3-4 Normportfölj 4-5 5-7 7-10 10- År 2013-12-31 december 2013 värderade vi om behov fanns att revidera den gällande normportföljen. Resultatet blev att befintlig normportfölj fortsätter att gälla. Den gällande normportföljen redovisas ovan. Gällande ränterisker den 31 december 2013 framgår av diagram ovan. Diagrammet visar hur vår räntekänslighet utvecklas i takt med ränteförändringar. Vid en stiborränta understigande 4 % har cirka 33 % av vår lånefinansiering rörlig ränta. En förändring av den korta marknadsräntan med 1 procentenhet ger här en effekt på cirka 6 mnkr per år. Vid en stiborränta överstigande 4 % har vi under 2014 ingen del rörlig. Denna struktur har åstadkommits med derivat, i form av räntegolv och räntetak. Riskhanteringen av finansiella kostnader medför att resultat och nyckeltal är goda oberoende av stiborräntenivåer de kommande åren. Derivat All upplåning sker med kort räntebindning. I likhet med tidigare år sker all riskhantering av räntor med derivatinstrument. Den 31 december 2013 uppgick utestående derivatavtal till 3 600 mnkr. 2 300 mnkr är så kallade ränteswappar, där vi i de flesta fall betalar fast ränta och erhåller 90 dagars stiborränta. Övrig del är innehav av räntegolv och räntecappar. Refinansieringsrisk Refinansieringsrisken hanteras dels genom långa stiborlån och dels genom långa lånelöften i ramavtal med finansiärer. Totalt finns lånelöften uppgående 0 Handelsbanken Krediter Danske Bank Swappar Nordea SEB 70 1 Övriga derivat till 2 300 mnkr. Den 31 december 2013 var den genomsnittliga löptiden för dessa löften 18 månader. Belåningsgrad Belåningsgraden är det finansiella mått som beskriver hur stor andel av fastigheternas värde som belånats. Då vi inte redovisar förändringar av marknadsvärden på fastigheterna i bokföringen har två mål för maximal belåningsgrad fastställts. Belåning i förhållande till bokfört värde 75 % och belåning i förhållande till marknadsvärde 65 %. Den 31 december 2013 var belåningsgraden 71 % respektive 52 %. Likviditet Vi eftersträvar god framförhållning avseende likviditet och kassaflöden. Likviditetsprognoser uppdateras löpande. Målet är en likviditet på lägst 30 mnkr och den får inte innebära ofördelaktiga räntor på över- respektive underlikviditet. De disponibla likvida medlen uppgick den 31 december 2013 till 217 mnkr. Kassaflöden från den löpande verksamheten ska alltid överstiga 40 mnkr per år. Räntetäckningsgrad För att kunna hantera oväntat sjunkande resultat och ökade räntekostnader behövs ett resultat i den löpande verksamheten som täcker nuvarande räntekostnad med god marginal. Finanspolicyn anger att räntetäckningsgraden ska vara minst 2,0 gånger. Räntetäckningsgraden var vid årsskiftet 2,1 gånger. 2 3 2014 4 5 6 % 2015 Soliditet Vid årsskiftet uppgick soliditeten till 30 %. Finanspolicyn anger att soliditeten ska vara 25 %. Justerat för övervärden i fastighetsbeståndet och uppskjuten skatt uppgick den till 49 %. Räntemarknaden 2014 Under 2014 förväntas en långsam återhämtning i ekonomin, vilket troligtvis leder till att centralbanksstimulanser gradvis rullas tillbaka under året. En något bättre tillväxt i den rika världen motverkas av svagare utveckling i tillväxtregioner. Vi förväntar oss svagt stigande räntor på längre löptider samt oförändrade korträntor det närmaste året. Utdrag ur finanspolicyn Kapitalbindning Högst 35 % av nettoskulden får förfalla till omförhandling under en 12-månadersperiod. Räntebindning Avvikelse får ske med +/-10 % av normportföljen. Räntetäckningsgrad Får ej understiga 2,0. Formel: (resultat efter finansnetto + räntekostnader + avskrivningar - engångsposter) / räntekostnader. Soliditet Synlig soliditet ska vara minst 25 %. Synlig soliditet inklusive uppskjuten skatt ska vara minst 30 %. Kassaflöden Koncernens kassaflöde ska från löpande förvaltning årligen uppgå till minst 40 mnkr. Likviditet Likviditeten ska aldrig understiga 30 mnkr. 14 INTRESSEFÖRETAG Fastighetsaktiebolaget Kretia Kretiakoncernen består av moderbolaget Fastighetsaktiebolaget Kretia och ett antal fastighetsförvaltande bolag. Kretia har sedan 1994 förvaltats av Henry Ståhl Fastigheter AB, som äger 33 % av koncernen. + Resultat Kretia 15 mnkr KRETIAKONCERNEN Kretia har huvuddelen av sitt fastighetsbestånd i marknadsområdena NorrköMarknadsområden Marknadsvärde, mnkr Hyresvärde, mnkr Yta, kkvm ping och Uppsala. Fastighetsinnehavet i Norrköping/Nyköping 560 5258 Norrköping omfattar cirka 57 000 kvm, Uppsala 510 4740 varav cirka 45 000 kvm är bostäder. 1 070 99 98 I Uppsala uppgår beståndet till cirka 41 000 kvm, varav cirka 34 000 kvm Resultat 2013 2012 utgör kommersiella lokaler. Hyresintäkter, mnkr 91 88 Kretias ägande av fastigheter omfatDriftöverskott, mnkr 48 46 tar totalt cirka 98 000 kvm. Utöver det Årets resultat, mnkr 15 20 äger bolaget 50 % av KN 9 Fastighets AB i Norrköping, som äger en projektfastigNyckeltal 2013-12-312012-12-31het om cirka 17 000 kvm i centrala NorrFastigheternas marknadsvärde, mnkr 1 070 1 010 köping. Resterande 50 % ägs av FörvaltFastigheternas bokförda värde, mnkr 961 913 nings AB Ståhl Invest. Kretia äger även Eget kapital, mnkr 509 509 40 % i HKS Fastighets AB. Uppskjuten skatt, mnkr 47 39 Justerad soliditet, % 59,5 59,9 Finansiell information Synlig soliditet, % 55,4 56,2 Resultatet från den löpande verksamGenomsnittlig låneränta, % 3,3 2,6 heten var under 2013 27 mnkr (29) och Genomsnittlig räntebindningstid per den 31 dec, år 2,6 3,6 beräknas under 2014 uppgå till 27 mnkr. Räntetäckningsgrad, ggr 3,4 3,4 Under 2013 har Kretia, via sitt 40-pro centiga ägande i HKS Fastighets AB, sålt Kungsängen 40:1 Uppsala bostadsfastigheter i Malmö. De finansiella målen för verksamheten är att soliditeten ska vara lägst 45 % och räntetäckningsgraden ska överstiga 2,5 ggr. Vid utgången av 2013 var soliditeten 55,4 % och räntetäckningsgraden uppgick till 3,4 ggr. Marknadsvärdet på Kretiakoncernens fastigheter har värderats till drygt 1 070 mnkr. Värdet har tagits fram genom intern värdering, efter avstämning av direktavkastningskrav med extern konsult. HKS Fastighets AB och KN 9 Fastighets AB i Norrköping hanteras som intresseföretag. Marknadsvärdet på Kretias andelar överstiger det bokförda värdet. 15 INTRESSEFÖRETAG FASTIGHETSFÖRTECKNING KRETIA Ort/Fastighet Tax.värde kkr Byggår Bostad kvm Kontor kvm Butik kvm Industri/ Övrigt kvm Garage kvm Summa kvm Hyresvärde kkr Lager kvm Nyköping Järnhandlaren 28, Bagaregatan 37 6 313 1929 472 0 292 382 0 0 1 146 831 Totalt Nyköping 6 313 472 0 292 382 0 0 1 146 831 Norrköping Duvan 7, G:a Rådstugugatan 18-20 39 600 1933 2 412 923 1 591 212 981 324 6 443 Duvan 8, G:a Rådstugugatan 22 A-B 15 945 1922 1 564 0 58 30 0 268 1 920 6 028 1 907 Hallonbusken 5, Norralundsgatan 51-57 15 151 1948 1 920 99 0 32 19 0 2 070 2 030 Safiren 2, Vilbergsgatan 8-28 177 827 1968 25 585 537 0 35 0 2 220 28 377 25 268 Skolan 9, Slåttergatan 52-68 33 086 1962 4 599 0 0 123 72 336 5 130 4 828 Syrenbusken 9, Blommelundsgatan 16-18 61 600 1952 7 397 48 1 169 865 329 948 10 756 9 359 8 220 1906 1 040 0 0 0 0 0 1 040 1 078 7 831 1944 933 0 0 30 0 0 963 949 359 260 45 450 1 607 2 818 1 327 1 401 4 096 56 699 51 447 Vargen 5, Värmlandsgatan 3 A-B Åkerkroken 6, Lagergrensgatan 28-30 Totalt Norrköping Uppsala Dragarbrunn 20:1, Kungsgatan 45-47 54 400 1860 1 341 1 801 1 230 146 58 0 4 576 6 066 Fjärdingen 28:6, 28:7, Drottninggatan 8 15 201 1810 226 242 278 93 870 0 1 709 2 428 Kungsängen 6:10, Kungsängsgatan 29 14 800 1941 0 1 487 106 129 0 0 1 722 2 385 Kungsängen 40:1, Hamnplan 9-13 10 833 1935 0 1 087 0 12 30 0 1 129 1 822 53 860 1962 3 020 1 235 0 18 34 0 4 307 5 346 Årsta 76:2, Fyrisborgsgatan 1-5 Luthagen 78:1, Götgatan 1-3 155 000 1990 0 17 087 5 390 2 954 21 1 680 27 132 29 058 Totalt Uppsala 304 094 4 587 22 939 7 004 3 352 1 013 1 680 40 575 47 105 Totalt Koncernen 669 667 50 509 24 546 10 114 5 061 2 414 5 776 98 420 99 383 16 VÅRA FASTIGHETER Fastighetsförteckning NORRKÖPING Tax.värde kkr Beryllen 1, Urbergsgatan 90 Byggår Bostad kvm Kontor kvm Butik kvm Industri/Lager kvm Övrigt kvm Garage kvm Summa kvm Hyresvärde kkr 0 1971 0 2 407 3 632 0 4 201 1 620 11 860 Bokhållaren 2, Erikslundsplan 9 19 829 1959 2 610 0 0 0 5 168 2 783 6 764 2 517 Diket 7, Drottninggatan 64 55 393 1940 1 666 1 528 2 125 0 473 0 5 792 7 205 Gamlabron 13, Västgötegatan 15-17 22 082 1855/1929 327 398 243 0 2 020 0 2 988 3 735 Gripen 9, Drottninggatan 40-44 67 949 1940 3 123 3 125 2 803 0 296 475 9 822 10 377 Kapellhorvan 10, Kungsgatan 37-43 99 754 1909 9 362 0 2 508 0 553 1 600 14 023 13 779 Knäppingsborg 7+8, Skolgatan 1 64 500 1840 885 4 339 2 853 0 4 211 0 12 288 18 142 Korpen 20, Repslagaregatan 15 22 268 1964 992 1 497 1 019 0 27 150 3 685 3 718 Kvarnen 5, Västgötegatan 11-13 18 085 1855/1890 0 3 732 0 0 4 248 0 7 980 11 927 Liljan 16+17, Nygatan 105 18 258 1929 1 909 555 0 0 90 0 2 554 2 436 Linjen 3, Idrottsgatan 31-61 127 232 1968 16 562 508 0 0 193 1 345 18 608 16 685 Markattan 11, Drottninggatan 32 23 190 1969 0 2 181 1 219 0 806 1 735 5 941 4 415 Markattan 5+12, Drottninggatan 36-38 39 906 1934 1 250 1 912 707 0 322 0 4 191 6 227 Motorn 12, Lindövägen 5 67 398 1948 0 13 432 0 0 727 3 200 17 359 18 107 Pelikanen 11+16, Drottninggatan 23-25 31 685 1929 3 014 585 742 0 870 0 5 211 4 556 Proppen 2, Malmgatan 16 42 063 1978 0 965 0 18 475 0 0 19 440 7 735 Ruddammen 7, Trädgårdsgatan 33 12 674 1899 0 2 848 0 0 80 0 2 928 2 458 Safiren 1, Vilbergsgatan 34-44, 48-50 155 955 1973 22 207 156 0 0 261 3 850 26 474 22 926 Smaragden 1, Vilbergsgatan 55-125 105 081 1971 15 485 0 0 0 130 1 260 16 875 14 970 Sparven 9, S:t Persgatan 139 A-M 121 400 1981 11 772 292 281 0 3 690 7 120 23 155 15 960 Spetsen 10, Kungsgatan 36-38 29 786 1991 0 11 725 735 0 255 9 120 21 835 17 916 Spiran 12, Drottninggatan 50-52 86 200 1972 0 5 709 2 486 0 436 0 8 631 12 180 Sprutan 6, Skomakaregatan 6-10 30 800 1969 0 0 595 0 6 307 0 6 902 7 158 Stallet 5, Slottsgatan 130-136 90 070 1973 9 404 721 541 0 770 4 700 16 136 12 338 Steglitsan 6, Nelinsgatan 14 13 898 1969 1 641 256 0 0 0 750 2 647 1 861 Svärdet 2, Kristinagatan 10 20 683 1929 1 647 184 421 0 1 325 0 3 577 2 706 Tulpanen 16, Drottninggatan 49-51 49 515 1959 1 134 1 000 1 134 0 15 720 4 003 5 667 Tuvan 5, Torvan 1, Skogvaktaregatan 4, 7-15 33 580 1966 4 736 70 0 0 114 460 5 380 4 776 Vattenkonsten 5, Fleminggatan 30 31 332 1895 3 776 1 316 1 200 0 4 0 6 296 4 438 1 377 1929 0 0 0 883 0 0 883 356 Vårdtornet 7, 13, Garvaregatan 7 Övrigt, mark 5 st fastigheter Totalt Norrköping SPETSEN 10 NORRKÖPING 30 717 1 532 660 BOKHÅLLAREN 2 NORRKÖPING 113 502 61 441 25 244 VATTENKONSTEN 5 NORRKÖPING 19 358 32 429 38 273 KVARNEN 5 290 247 NORRKÖPING 264 035 SVÄRDET 2 NORRKÖPING 17 VÅRA FASTIGHETER LINKÖPING Tax.värde kkr Banken 8, Storgatan 26 Byggår Bostad kvmKontor kvm Butik kvm Industri/Lager kvm Övrigt kvmGarage kvm Summa kvm Hyresvärde kkr 0 1929 0 2 730 0 0 0 0 2 730 Boklådan 7, Storgatan 23 45 200 1938 0 4 321 0 0 0 0 4 321 2 984 7 312 Borgmästaren 2, Badhusgatan 8 27 194 1940 761 1 054 608 0 100 325 2 848 3 669 Borgmästaren 11, Badhusgatan 2-4 31 926 1976 1 072 1 280 985 0 127 0 3 464 4 126 Decimalen 17, Storgatan 24 97 400 1981 0 8 340 1 830 0 1 956 1 528 13 654 16 991 Druvan 22, Storgatan 6-16 93 200 1962 2 558 5 506 1 657 0 860 1 950 12 531 13 763 Elddonet 12, Nygatan 36, 40 47 667 1971 3 330 420 1 114 0 65 0 4 929 5 928 Giggen 2, Gillbergagatan 24 2 558 1977 0 0 385 0 0 0 385 422 72 800 2002 0 9 055 0 0 0 0 9 055 11 918 37 200 1991 0 6 131 0 0 102 0 6 233 7 372 455 145 7 721 38 837 6 579 0 3 210 3 803 60 150 74 485 Idéflödet 1, Teknikringen 20 Idékretsen 4, Teknikringen 9 Totalt Linköping ÖREBRO Bromsgården 1, Drottninggatan 11 27 227 1929 566 1 167 1 269 0 33 0 3 035 3 588 Gillet 22, Storgatan 5 49 400 1978 0 4 604 902 0 54 748 6 308 8 659 10 613 Hållstugan 28, Engelbrektsgatan 24 64 627 1929 1 272 2 035 3 868 0 389 0 7 564 Prästgården 12, Drottninggatan 18-20 63 695 1933 384 4 106 1 617 0 435 570 7 112 7 870 204 949 2 222 11 912 7 656 0 911 1 318 24 019 30 730 Totalt Örebro SOLNA Bangården 4, Huvudstagatan 1 53 204 1968 0 4 795 0 0 569 250 5 614 9 904 Totalt Solna 53 204 0 4 795 0 0 569 250 5 614 9 904 TOTALT KONCERNEN BOKLÅDAN 7 LINKÖPING BORGMÄSTAREN 11 2 245 958 LINKÖPING IDÉKRETSEN 4 123 445 LINKÖPING 116 985 39 479 BROMSGÅRDEN 1 19 358 ÖREBRO 37 119 HÅLLSTUGAN 28 43 644 ÖREBRO 380 030 379 154 GILLET 22 ÖREBRO 18 VÅ R A FA S T I G H E T E R Norrköping 16 28 5 3 6 2 CENTRUM 24 7 1 2 26 21 6 30 13 15 4 12 9 7 5 8 22 27 23 3 10 20 29 17 14 20 8 25 11 Fastigheter ägda av Ståhlkoncernen 19 1 © Stadskartan 18 4 Fastigheter ägda av Kretiakoncernen 1.Beryllen 1 16. Proppen 2 1. Duvan 7 2.Bokhållaren 2 17. Ruddammen 7 2. Duvan 8 3.Diket 7 18. Safiren 1 3. Hallonbusken 5 4.Gamlabron 13 19. Smaragden 1 4. Safiren 2 5.Gripen 9 20. Sparven 9 5. Skolan 9 6.Kapellhorvan 10 21. Spetsen 10 6. Syrenbusken 9 7.Knäppingsborg 7+8 22. Spiran 12 7. Vargen 5 8.Korpen 20 23. Sprutan 6 8. Åkerkroken 6 9.Kvarnen 5 24. Stallet 5 10. Liljan 16+17 25. Steglitsan 6 1 1. Linjen 3 26. Svärdet 2 12. Markattan 5+12 27. Tulpanen 16 13. Markattan 11 28. Tuvan 5, Torvan 1 14. Motorn 12 29. Vattenkonsten 5 15. Pelikanen 11+16 30. Vårdtornet 7,13 19 VÅ R A FA S T I G H E T E R Linköping Fastigheter ägda av Ståhlkoncernen 1. Banken 8 2. Boklådan 7 3. Borgmästaren 2 4. Borgmästaren 11 5. Decimalen 17 8 5 6. Druvan 22 7. Elddonet 12 8. Giggen 2 9. Idékretsen 4 10. Idéflödet 1 CENTRUM 22 38 43 11 54 69 7 10 10 7 96 © Stadskartan 20 VÅ R A FA S T I G H E T E R Uppsala CENTRUM 5 1 2 6 3 4 Fastigheter ägda av Kretiakoncernen 1. Dragarbrunn 20:1 2. Fjärdingen 28:6+7 3. Kungsängen 6:10 4. Kungsängen 40:1 5. Luthagen 78:1 6. Årsta 76:2 © Stadskartan 21 VÅ R A FA S T I G H E T E R Örebro CENTRUM 2 4 1 3 Fastigheter ägda av Ståhlkoncernen 1. Bromsgården 1 2. Gillet 22 3. Hållstugan 28 4. Prästgården 12 © Stadskartan 22 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Förvaltningsberättelse ÅRSREDOVISNING FÖR RÄKENSKAPSÅRET 2013-01-01 – 2013-12-31 Försäljningar av fastigheter Under året har samtliga fastigheter i Kumla samt större delen av våra industrifastigheter avyttrats till ett värde av 361 mnkr och med ett koncernmässigt resultat på 98 mnkr, varav 26 mkr har reserverats för eventuella garantier. Styrelsen och verkställande direktören för Henry Ståhl Fastigheter AB, 5560500380, får härmed avge årsredovisning jämte koncernredovisning för räkenInvesteringar i fastigheter och skapsåret 2013, bolagets 66:e verksampågående projekt hetsår. Under året har fastigheten Sprutan 6 i Norrköping förvärvats till ett fastighetsVerksamhet och organisation värde motsvarande 65 mnkr. Henry Ståhl Fastigheter AB är ett helägt Övriga investeringar under perioden dotterföretag till Stadstornet Invest AB, består i huvudsak av anpassningar för 556684-7082, med säte i Norrköping. nya och befintliga hyresgäster. Bolaget är ett fastighetsbolag där verksamheten består i att erbjuda lokaler och Finansiering bostäder väl anpassade efter hyresgäsKoncernens räntebärande skulder uppternas önskemål i ett fastighetsbestånd gick 2013-12-31 till 1 869 mnkr (2 065). som underhålls och utvecklas långsikMedelräntan uppgick under året till 4,0 tigt och ansvarsfullt. Bolaget har lokala procent (4,0). förvaltningskontor på marknadsområLåneportföljen är hanterad enligt den dena Norrköping, Linköping och Örebro. fastlagda strategin med ränterisken förFastighetsbeståndet uppgår per 31 dedelad över en 20-årsperiod. cember 2013 till cirka 380 000 kvm. Förfallotider framgår av not 21. Fastigheterna har ett bokfört värde Genomsnittliga räntebindningstiden uppom 2 598 mnkr. Under 2013 har nedskrivgick till 6,3 år. ningar skett med totalt 40 mnkr. Koncernens disponibla likviditet, d v s Hyresintäkterna 2013 uppgick till 358 inklusive beviljade men outnyttjade kremnkr och är fördelade mellan lokaler 65 diter, uppgick vid årets slut till 217 mnkr procent och bostäder 35 procent. Den (106). ekonomiska uthyrningsgraden uppgår till drygt 94 procent. Ekonomiska utsikter 2014, mnkr Hyresintäkter339 Driftkostnader inkl. underhåll-155 Fastighetsskatt-14 Administration-30 Finansnetto exkl poster hänförliga till intresseföretag -78 Resultat från den löpande förvaltningen 62 Förslag till vinstdisposition Moderbolaget Styrelsen föreslår att de till årsstämmans förfogande stående vinstmedlen 379 540 570 kr disponeras på följande sätt: – överföres i ny räkning 379 540 570 kr 379 540 570 kr 23 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Flerårsöversikt Koncernen i sammandrag 2009–2013 mnkr 2013 2012 2011 20102009 Resultaträkning i sammandrag Hyresintäkter358372357353389 Fastighetskostnader-185-194-192-194-191 Avskrivningar och nedskrivningar-72-33-62-30-31 Centrala administrationskostnader-12-14-14-13-14 Resultat av försäljningar anläggningstillgångar 72 2 55 109 0 Övriga resultatposter02612 42 Finansnetto-71-81-88-77-90 Skatt -242 101 -18 Årets resultat66 56 7216187 Resultat från den löpande förvaltningen 86 78 58 64 94 Balansräkning i sammandrag Fastigheter 2 598 2 839 2 819 2 855 3 095 Övriga anläggningstillgångar179178173164152 Omsättningstillgångar289 132 127 102268 Summa tillgångar 3 066 3 149 3 119 3 121 3 515 Eget kapital920854798726865 Avsättningar179 131 135 147165 Långfristiga skulder 1 849 2 049 2 035 2 042 Kortfristiga skulder 118 115 151 206 2 332 153 Summa eget kapital och skulder 3 066 3 149 3 119 3 121 3 515 Nyckeltal Synlig soliditet, % 30,0 27,1 25,6 23,3 24,6 Synlig soliditet utan avsättningar till uppskjuten skatt på temporära skillnader, % 35,0 31,3 29,9 28,0 29,3 Justerad soliditet, % 49,2 46,3 44,1 41,5 41,9 Räntetäckningsgrad, ggr2,12,01,72,02,0 Direktavkastning, %7,57,67,27,27,4 Avkastning på eget kapital, % 18,2 10,5 16,2 23,9 16,4 Medelantal anställda Kvinnor2123232321 Män27 29 31 3530 4852545851 DEFINITIONER uppskjuten skatt hänförlig till denna. UppAvkastning på eget kapital Synlig soliditet skjuten skatt beräknas med 8 (8) procent Resultat efter finansiella poster, exkl. avSynlig soliditet mäts både med ett eget på övervärdena. skrivningar och nedskrivningar i procent kapital inkl. och exkl. avsättningar för av genomsnittligt synligt eget kapital. uppskjuten skatt på temporära skillnader Direktavkastning i relation till balansomslutningen. Normaliserat driftnetto exkl. avskrivningar Räntetäckningsgrad och nedskrivningar i förhållande till fastigResultat efter finansiella poster, exkl. Justerad soliditet heternas bokförda värden vid årets slut resultat från fastighetsförsäljningar, Synlig soliditet inkl. avsättningar ökat med avseende färdigställda fastigheter. avskrivningar, nedskrivningar och övrig övervärden i fastighetsbeståndet minus verksamhet, ökat med räntekostnader i relation till räntekostnader. 24 FINANSIELLA RAPPORTER Resultaträkning kkr Not KONCERNEN 2013 MODERBOLAGET 2012 2013 2012 Hyresintäkter 1 357 659 371 924 264 664 275 303 2, 6 -185 517 -194 290 -149 968 -163 077 Driftöverskott 172 142 177 634 114 696 112 226 3 -31 777 -32 627 -22 495 -23 624 BRUTTORESULTAT 140 365 145 007 92 201 88 602 Fastighetskostnader Avskrivningar på fastigheter Centrala administrationskostnader -12 208 -13 713 -13 703 -15 493 7 72 396 2 418 6 985 2 261 Resultat försäljning aktier i dotterföretag 0 0 -15 157 Resultat av försäljningar övriga anläggningstillgångar -117 1 -117 1 Nedskrivningar på fastigheter -40 000 0 -30 000 0 RÖRELSERESULTAT 160 436 133 713 55 351 75 528 Resultat av fastighetsförsäljningar 3, 4, 5, 6 Resultat från finansiella investeringar Resultat från andelar i koncernföretag 8 0 0 23 473 27 815 Resultat från andelar i intresseföretag 9 3 836 6 654 5 026 5 026 Resultat försäljning finansiella anläggningstillgångar -225 0 0 0 Ränteintäkter 10 4 202 2 649 3 725 2 692 Räntekostnader 11 -78 359 -88 797 -76 896 -87 514 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER 89 890 54 219 10 679 23 547 1 945 -6 901 11 999 56 164 3 778 35 546 Skatt 12,19 -24 020 ÅRETS RESULTAT 65 870 25 FINANSIELLA RAPPORTER Kassaflödesanalys kkr KONCERNENMODERBOLAGET 20132012 2013 2012 Den löpande verksamheten Rörelseresultat 160 436 133 713 55 351 75 528 Resultat vid fastighetsförsäljningar -77 539 -2 418 -11 349 -2 261 Resultat vid inventarieförsäljningar 117 -1 117 -1 0 0 15 -157 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet: Resultat vid försäljning av dotterföretag Avskrivningar 31 954 32 821 22 672 23 818 Nedskrivningar 40 000 0 30 000 0 Finansnetto -70 546 -86 125 -44 672 -51 981 Aktuell skatt -4 605 -4 834 -1 065 -3 856 79 817 73 156 51 069 41 090 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Förändringar i rörelsekapital Förändringar av kortfristiga skulder Förändringar av kortfristiga fordringar Förändringar av saldo i pågående projekt för annans räkning Kassaflöde från den löpande verksamheten 4 722 -33 275 -1 148 -29 515 -19 915 -11 037 -11 338 -27 204 0 0 35 -1 612 64 624 28 844 38 618 -17 241 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av byggnader och mark Försäljningar av byggnader och mark Ny-, till-, och ombyggnad -65 000 0 0 0 353 798 10 007 212 052 9 850 -16 537 -59 746 -1 835 -47 303 Förvärv av maskiner och inventarier -188 -417 -188 --417 Försäljningar av maskiner och inventarier 201 1 201 1 0 0 210 157 -216 3 796 -4 720 -8 065 272 058 -46 359 205 720 -45 777 Försäljning av dotterföretag Finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Koncernbidrag 0 0 88 565 27 445 Förändring av långfristiga skulder -199 939 14 610 -196 362 32 603 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -199 939 14 610 -107 797 60 048 136 743 -2 905 136 541 -2 970 64 517 67 422 64 431 67 401 201 260 64 517 200 972 64 431 Förändring av likvida medel Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Koncernens/moderbolagets outnyttjade krediter DISPONIBLA LIKVIDA MEDEL 16 000 41 040 16 000 41 040 217 260 105 557 216 972 105 471 26 FINANSIELLA RAPPORTER Balansräkning kkr KONCERNENMODERBOLAGET Not 2013-12-312012-12-31 2013-12-31 2012-12-31 TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 13 2 590 194 2 831 517 1 691 794 Pågående ny-, till- eller ombyggnader 13 6 619 7 864 482 1 935 318 1 692 Maskiner och inventarier 13 967 1 804 967 1 804 2 597 780 2 841 185 1 693 243 1 938 814 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 14 0 0 421 101 416 383 Andelar i intresseföretag 15 174 833 174 138 7 065 7 065 Övriga aktier och andelar 5 264 0 Långfristiga fordringar 4 105 1 727 4 105 178 943 176 129 432 271 425 175 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 2 776 723 3 017 314 2 125 514 2 363 989 0 1 727 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Varulager m.m. 16 0 0 6 137 6 172 Pågående arbeten för annans räkning 0 0 6 137 6 172 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 2 447 2 458 2 447 2 458 Fordringar på koncernföretag 63 506 48 654 102 616 95 461 Övriga fordringar 19 992 12 305 10 145 3 742 17 Förutbetalda kostnader och 18 2 210 4 209 1 784 2 927 upplupna intäkter 88 155 67 626 116 992 104 588 Kassa och bank 201 260 64 517 200 972 64 431 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 289 415 132 143 324 101 175 191 3 066 138 3 149 457 2 449 615 2 539 180 SUMMA TILLGÅNGAR 27 FINANSIELLA RAPPORTER Balansräkning kkr KONCERNENMODERBOLAGET Not 2013-12-312012-12-31 2013-12-31 2012-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital (513 000 aktier av serie B) 51 300 51 300 51 300 Bundna reserver 186 380 199 263 0 51 300 0 Reservfond 0 0 11 041 11 041 Fritt eget kapital Fria reserver 616 601 547 571 0 0 Balanserad vinst 0 0 375 763 271 135 Årets resultat 65 870 56 164 3 778 35 546 920 151 854 298 441 882 369 022 79 070 Avsättningar 19 152 940 130 788 105 455 Avsatt till garantier Avsatt till uppskjuten skatt 26 000 0 8 700 0 Avsatt till pensionsförpliktelser 304 304 0 0 179 244 131 092 114 155 79 070 Långfristiga skulder Checkräkningskredit Skulder till kreditinstitut 20, 21 0 4 960 0 4 960 21 1 849 468 2 044 447 1 378 595 1 499 374 Skulder till koncernföretag 0 0 434 323 504 946 1 849 468 2 049 407 1 812 918 2 009 280 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 14 493 17 003 11 218 Aktuell skatteskuld 0 2 107 0 0 Övriga skulder 32 115 34 974 22 519 26 841 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 13 764 22 70 667 60 576 46 923 41 203 117 275 114 660 80 660 81 808 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 066 138 3 149 457 2 449 615 2 539 180 Ställda säkerheter 23 1 973 271 2 180 952 1 572 599 1 809 827 Ansvarsförbindelser 24 0 0 423 701 497 639 28 FINANSIELLA RAPPORTER Förändringar i eget kapital Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Totalt eget kapital 51 300 209 574 465 006 72 251 798 131 Omföring mellan bundna och fria reserver -10 311 10 311 0 Omföring föregående års resultat 72 251 -72 251 0 56 164 56 164 KONCERNEN kkr EGET KAPITAL 2011-12-31 Årets resultat Avrundning3 EGET KAPITAL 2012-12-31 51 300 199 263 Omföring mellan bundna och fria reserver -12 883 Omföring föregående års resultat 547 571 3 56 164 854 298 12 883 0 56 164 -56 164 0 65 870 65 870 Årets resultat Avrundning-17 -17 EGET KAPITAL 2013-12-31 51 300 186 380 616 601 65 870 920 151 Aktiekapital Reservfond Balanserad vinst Årets resultat Totalt eget kapital 313 250 MODERBOLAGET kkr EGET KAPITAL 2011-12-31 11 041 260 223 -9 314 Omföring föregående års resultat 51 300 -9 314 9 314 0 Erhållet koncernbidrag 27 445 27 445 Skatt hänförligt till koncernbidrag -7 218 Årets resultat EGET KAPITAL 2012-12-31 51 300 -7 218 35 546 35 546 369 023 11 041 271 136 35 546 Omföring föregående års resultat 35 546 -35 546 0 Erhållet koncernbidrag 88 565 88 565 Skatt hänförligt till koncernbidrag -19 484 Årets resultat EGET KAPITAL 2013-12-31 51 300 11 041 375 763 -19 484 3 778 3 778 3 778 441 882 29 FINANSIELLA RAPPORTER Redovisningsoch värderingsprinciper Allmänna redovisningsprinciper Henry Ståhl Fastigheter AB är ett helägt dotterföretag till Stadstornet Invest AB, 556684-7082, med säte i Norrköping. Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Redovisningsrådets rekommendationer och uttalanden, med undantag för RR:27 där ÅRL tillämpas. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år. Tillgångar, avsättningar och skulder värderas till anskaffningsvärden om inget annat anges. Åtaganden för ålderspension och familjepension för tjänstemän i Sverige tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 3, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2013 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 1,1 mnkr (0,9). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2013 uppgick preliminärt Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 149 procent (130). Den kollektiva kon- solideringsnivån utgörs av marknadsintervallet 4,0–8,25 procent beroende värdet på Alectas tillgångar i procent på var fastigheten är belägen (vilken av försäkringsåtagandena beräknade ort och vilket läge), samt fastighetens enligt Alectas försäkringstekniska betyp (vilken ålder och vilken hyresgästräkningsantaganden, vilka inte överenssammansättning m m). Värdet per faststämmer med RR 29. ighet har beräknats som fastighetens normala driftnetto i relation till avkastKoncernredovisning ningskravet, och har kunnat beräknats Koncernredovisningen följer Redovispå ett tillförlitligt sätt för samtliga fastningsrådets rekommendation RR 1:00 igheter. Koncernredovisning och har upprättats enligt förvärvsmetoden. Pågående ny-, till- och ombyggnader Resultatet i dotterföretag som förVärderas till direkta tillverkningskostvärvas eller avyttras under räkenskapsnader samt skälig del av indirekta koståret medtas till den del det hänför sig nader. till tiden efter tillträdet respektive före frånträdet. Avskrivningar på anläggnings tillgångar Fastigheter Fastigheterna, inklusive de koncernKoncernens samtliga fastigheter klasmässiga övervärdena, skrivs av på den sificeras som förvaltningsfastigheter del av anskaffningsvärdena som är och omfattas av RR 24 Förvaltningshänförliga till byggnader. Byggnaderna fastigheter. Syftet med innehavet är att skrivs av med 0,8 procent per år. fastigheterna skall generera intäkter Byggnadsinventarier och markfrån uthyrning eller från värdestegring. anläggningar skrivs av med 4 procent Fastigheterna har i balansräkningen per år. upptagits till ursprungligt anskaffningsAvskrivningar på maskiner och värde med tillägg för värdehöjande inventarier görs enligt plan över en investeringar och med avdrag för femårsperiod. genomförda av- och nedskrivningar. Nedskrivningar Tillgångar skrivs ned när det redovisade Bedömt värde av förvaltningsvärdet är högre än återvinningsvärdet, fastigheter dvs det högsta värdet av nettoförÅrligen görs egna interna värderingar säljningsvärdet och nyttjandevärdet. med avkastningskrav per fastighet Bedömningen görs för varje enskild framtagna av externt värderingsföretillgång. tag. Avkastningskraven varierar inom 30 FINANSIELLA RAPPORTER FORTS REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER Fordringar Fordringar upptas efter individuell värdering till belopp varmed de beräknas inflyta. Leasing Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och fördelar som förknippas med ägandet faller på uthyraren klassificeras som operationella leasingavtal. Leasingavgifter avseende operationella leasingavtal redovisas som en kostnad i resultaträkningen och fördelas linjärt över avtalets löptid. Koncernens samtliga leasingavtal är att betrakta som operationella. Intäkter Intäkter redovisas i den omfattning det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer att tillgodogöras koncernen och intäkterna kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Hyresintäkter Hyresintäkter för förvaltningsfastigheterna redovisas linjärt i enlighet med villkoren som anges i gällande hyresavtal. Ränta Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas (beräkningen sker på basis av underliggande tillgångs avkastning enligt effektiv ränta). Avsättningar Avsättningar redovisas i balansräkningen när koncernen har en förplik- telse (legal eller informell) på grund av en inträffad händelse och då det är sannolikt att ett utflöde av resurser som är förknippade med ekonomiska fördelar kommer att krävas för att uppfylla förpliktelsen och beloppet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Om koncernen räknar med att erhålla en gottgörelse motsvarande en avsättning som gjorts, till exempel genom ett försäkringsavtal, redovisas gottgörelsen som en tillgång i balansräkningen, men detta sker först då gottgörelsen är i det närmaste säker. Om effekten av tidsvärdet för den framtida betalningen bedöms som väsentlig fastställs avsättningens värde genom att det förväntade framtida kassaflödet nuvärdesberäknas med en diskonteringsfaktor (före skatt) som avspeglar marknadens aktuella värdering av tidsvärdet och de eventuella risker som hänförs till förpliktelsen. Den successiva ökning av det avsatta beloppet som nuvärdesberäkningen medför, redovisas som en räntekostnad i resultaträkningen. För närvarande förekommer inga andra avsättningar än uppskjuten skatt, pensionsförpliktelser och garantiavsättningar. Finansiella instrument Orealiserade förändringar av marknadsvärdet på finansiella instrument har ej haft några redovisningsmässiga effekter. Skatter Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justeringar av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Vid beräkningar av uppskjuten skatt används 22 procent om inget annat anges. Vid beräkning av justerad soliditet utgör uppskjuten skatt 8 (8) procent av övervärdena. Vid rena substansförvärv baseras, i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation nr 9, värderingen av uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder på köpeskillingen. Koncernbidrag Företaget redovisar koncernbidrag i enlighet med uttalanden från Rådet för finansiell rapportering. Eftersom koncernbidraget inte utgör vederlag för utförda prestationer redovisas det direkt mot balanserade vinstmedel. 31 FINANSIELLA RAPPORTER NOT 1 HYRESINTÄKTER, KKR NOT 4 INFORMATION ANGÅENDE ERSÄTTNING TILL REVISORER Fördelning av hyresintäkter per ort: Koncernen Koncernen Norrköping 240 118 68% 232 706 62% Linköping 69 558 19% 70 507 19% Örebro 28 373 8% 31 673 9% Kumla 18 276 5% 35 703 10% Övriga orter 1 334 0% 1 335 0% 2013 2012 357 659 100% – för revisionsuppdrag Driftkostnader Underhåll och hyresgästanpassningar Fastighetsskatt 148 834 29 088 14 954 16 368 194 290 Fastighetsskötsel 25 231 Taxebundna kostnader 32 725 31 569 Uppvärmning 33 651 34 040 Fastighetsadministration 28 137 32 030 4 878 3 405 146 418 148 834 Moderbolaget Driftkostnader 27 180 Underhåll och hyresgästanpassningar 15 374 23 984 Fastighetsskatt 10 381 11 322 149 968 163 077 15 804 Taxebundna kostnader 25 829 25 190 Uppvärmning 25 418 26 688 Fastighetsadministration 28 643 32 575 4 748 3 726 124 213 127 771 Moderbolaget NOT 5 PERSONAL 20132012 2123 27 29 48 52 20132012 Kvinnor 2022 Män 26 28 46 50 20132012 00 4 4 4 4 Kvinnor 11 Män 4 4 5 5 Moderbolaget 20132012 Fördelning mellan män och kvinnor i företagets: 20132012 19 231 Kvinnor Män 19 955 12 546 12 672 31 777 32 627 Centrala administrationskostnader Totala avskrivningar 1 743 Styrelse Fastighetsförvaltning 1 597 Företagsledning NOT 3 AVSKRIVNINGAR, KKR Maskiner och inventarier, avskrivningar 534 Män 23 788 405 Kvinnor 21 509 Byggnadsinventarier mm, avskrivningar 181 – för övriga tjänster Styrelse 18 066 Byggnader, avskrivningar 1 028 Fördelning mellan män och kvinnor i företagets: Fastighetsskötsel Koncernen 176 Koncernen Reparationer 1 016 – för skatterådgivning 20132012 Driftkostnader 20132012 – för revisionsuppdrag Moderbolaget 127 771 Övriga kostnader 1 888 124 213 1 742 Koncernen Kvinnor 20 610 Män 21 796 534 Reparationer Övriga kostnader 405 Till revisor och revisionsföretag har ersättning utgått: 185 517 Driftkostnader 181 – för övriga tjänster Moderbolaget 20132012 24 145 1 173 176 371 924 100% 146 418 1 161 – för skatterådgivning NOT 2 FASTIGHETSKOSTNADER, KKR Koncernen 20132012 Till revisor och revisionsföretag har ersättning utgått: 177 194 177 194 31 954 32 821 20132012 00 4 4 4 4 Företagsledning Kvinnor 11 Män 4 4 5 5 NOT 6 LÖNER, ANDRA ERSÄTTNINGAR OCH SOCIALA KOSTNADER, KKR Koncernen 2013 2012 2 232 2 155 Löner och andra ersättningar Styrelse och VD Tantiem avseende styrelse och VD 300 300 Övriga Fastighetsförvaltning 20 018 21 963 22 550 24 418 Byggnadsinventarier mm, avskrivningar Sociala kostnader 11 000 11 112 (varav pensionskostnader) (2 815) (2 439) Byggnader, avskrivningar 12 609 13 278 9 886 10 346 22 495 23 624 Centrala administrationskostnader Maskiner och inventarier, avskrivningar Totala avskrivningar 177 194 177 194 22 672 23 818 Av pensionskostnaderna avser 900 kkr gruppen styrelse och VD. Bolagets utestående pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 0 kkr. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till avgångsvederlag motsvarande två årslöner. Pensionsrätt för VD ska gälla från 65 års ålder med förmåner motsvarande ITP-planen. Utfästelse om förtida pensionering föreligger ej. NOT 6 FORTS > 32 FINANSIELLA RAPPORTER NOT 6 FORTS > Moderbolaget 2013 2012 2 232 2 155 NOT 11 RÄNTEKOSTNADER, KKR Koncernen Löner och andra ersättningar Styrelse och VD Tantiem avseende styrelse och VD Övriga 300 300 19 393 21 355 21 925 23 810 Övriga räntekostnader Moderbolaget Räntekostnader till koncernföretag Sociala kostnader 10 698 10 794 (varav pensionskostnader) (2 785) (2 416) Övriga räntekostnader 2013 2012 78 359 88 797 78 359 88 797 2013 2012 10 682 14 830 66 214 72 684 76 896 87 514 Av pensionskostnaderna avser 900 kkr gruppen styrelse och VD. Bolagets utestående NOT 12 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT, KKR pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 0 kkr. Koncernen 2013 2012 Aktuell skattekostnad 1 869 1 942 Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till avgångsvederlag motsvarande två årslöner. Pensionsrätt för VD ska gälla från 65 års ålder med förmåner motsvarande ITP-planen. Utfästelse om Uppskjuten skattekostnad avseende förtida pensionering föreligger ej. temporära skillnader och bokslutsdispositioner 22 151 -3 887 Redovisad skattekostnad 24 020 -1 945 2013 2012 NOT 7 RESULTAT AV FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR, KKR 2013 2012 Försäljningspris Koncernen 289 962 10 007 Bokfört värde -212 423 -7 589 Försäljningskostnader Resultat Moderbolaget Aktuell skattekostnad 0 0 Skatt hänförligt till koncernbidrag -19 484 -7 218 Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader 26 385 -4 781 6 901 -11 999 -5 143 0 72 396 2 418 Redovisad skattekostnad Moderbolaget 2013 2012 Koncernen 2013 2012 Försäljningspris 203 352 9 850 Redovisat resultat före skatt 89 890 54 219 Bokfört värde Skatt enligt gällande skattesats 19 776 14 259 -192 003 -7 589 Försäljningskostnader -4 364 0 Resultat 6 985 2 261 NOT 8 RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, KKR Moderbolaget Resultatandelar från handels- och kommanditbolag Utdelningar från dotterföretag Nedskrivning aktier i dotterföretag Skatteeffekt på tillkommande och avgående poster: Ej skattepliktig resultatandel -799 -1 744 Ej skattepliktig realisationsvinst -368 -41 2013 2012 23 189 27 815 1 218 0 Skattemässiga avskrivningar över plan m m -934 0 Förändring obeskattade reserver 23 473 27 815 Återföring av värdeminskningsavdrag vid avyttring av näringsfastighet Skatt på schablonränta på periodiseringsfonder Övriga skattemässiga justeringar 23 199 965 -6 766 -17 090 -247 2 172 24 27 3 085 245 NOT 9 RESULTAT FRÅN ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG, KKR Koncernen 2013 2012 Förändring skattemässigt underskott Andelar i intresseföretags resultat 4 221 6 654 Aktuell skattekostnad Utdelningar från intresseföretag 143 0 Nedskrivning aktier i intresseföretag -528 0 3 836 6 654 Moderbolaget Utdelningar från intresseföretag 2013 Förändring uppskjuten skatt på grund av ändrad skattesats -36 035 3 149 1 869 1 942 0 -15 690 Uppskjuten skatt på temporära skillnader 22 151 11 803 Uppskjuten skattekostnad 22 151 -3 887 2012 5 026 5 026 Moderbolaget 5 026 5 026 Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats 2013 2012 10 679 23 547 2 349 6 193 0 -41 NOT 10 RÄNTEINTÄKTER, KKR Koncernen 2013 2012 Skatteeffekt på tillkommande och avgående poster: Ränteintäkter från koncernföretag 1 326 1 233 Ej skattepliktig realisationsvinst 2 876 1 416 Återföring av värdeminskningsavdrag vid avyttring 4 202 2 649 av näringsfastighet Övriga ränteintäkter 21 265 965 Skattemässiga avskrivningar över plan m m -6 240 -16 402 -1 244 -1 322 421 240 Moderbolaget 2013 2012 Skattefri utdelning från intresseföretag Ränteintäkter från koncernföretag 1 918 2 178 Övriga skattemässiga justeringar Övriga ränteintäkter 1 807 514 3 725 2 692 Förändring skattemässigt underskott -36 035 3 149 Aktuell skattekostnad och skatt hänförlig till koncernbidrag -19 484 -7 218 0 -13 709 Förändring uppskjuten skatt på grund av ändrad skattesats Uppskjuten skatt på temporära skillnader 26 385 8 928 Uppskjuten skattekostnad 26 385 -4 781 33 FINANSIELLA RAPPORTER NOT 13 MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR, KKR FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Koncernen 2013-12-31 Byggnader Ingående anskaffningsvärde Inköp, ny-, till- och ombyggnad Försäljningar Omklassificeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar och nedskrivningar 2 457 273 Moderbolaget 2013-12-31 2012-12-31 Byggnader Ingående anskaffningsvärde 2 443 641 1 659 575 1 650 183 2 413 13 089 -177 907 -3 697 2012-12-31 61 805 17 329 Inköp, ny-, till- och ombyggnad -216 897 -3 697 Försäljningar -11 977 0 2 290 204 2 457 273 Omklassificeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden -158 292 36 856 680 Årets nedskrivningar -30 000 0 -19 955 Årets avskrivningar -12 609 -13 278 Omklassificeringar 680 Årets nedskrivningar -40 000 0 Årets avskrivningar -19 230 Utgående ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar Utgående planenligt restvärde 117 0 -250 063 -230 411 2 040 141 2 226 862 369 043 372 202 Årets inköp 13 030 1 413 Försäljningar -55 447 -4 572 Omklassificeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 626 0 327 252 369 043 267 306 234 457 Årets inköp Utgående planenligt restvärde Årets inköp Försäljningar Omklassificeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Byggnadsinventarier Ingående anskaffningsvärde Byggnadsinventarier Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar Mark Ingående anskaffningsvärde Mark Ingående anskaffningsvärde Årets inköp 7 947 32 849 -19 572 0 Försäljningar 8 519 0 Omklassificeringar 264 200 267 306 -54 639 -43 773 4 759 0 Årets avskrivningar -10 858 Utgående ackumulerade avskrivningar Försäljningar Omklassificeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar Utgående planenligt restvärde Årets inköp Försäljningar Omklassificeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar 1 299 830 1 488 685 253 621 258 180 0 13 -33 578 -4 572 626 0 220 669 253 621 214 523 182 167 632 32 356 -19 572 0 4 383 0 199 966 214 523 -40 748 -31 992 0 -10 866 Årets avskrivningar -8 415 -8 756 -60 738 -54 639 Utgående ackumulerade avskrivningar -44 404 -40 748 203 462 212 667 155 562 173 775 30 549 30 258 25 152 24 999 0 153 Utgående planenligt restvärde Markanläggningar Ingående anskaffningsvärde Årets inköp 0 291 -3 470 0 Försäljningar 118 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 27 197 30 549 -7 604 -6 382 907 0 -1 161 -1 222 -7 858 -7 604 19 339 22 945 2 590 194 2 831 517 Ingående avskrivningar -3 470 0 21 682 25 152 -5 915 -4 909 Försäljningar 907 0 Årets avskrivningar -941 -1 006 -5 949 -5 915 15 733 19 237 1 691 794 1 935 318 Utgående ackumulerade avskrivningar Summa bokfört värde förvaltningsfastigheter Summa bokfört värde förvaltningsfastigheter 0 -170 890 4 759 Utgående planenligt restvärde Utgående planenligt restvärde 117 -176 526 Försäljningar Markanläggningar Ingående anskaffningsvärde 1 659 575 -170 890 -211 136 39 461 Omklassificeringar 0 1 476 356 Försäljningar -230 411 Försäljningar Ingående avskrivningar och nedskrivningar -7 725 Koncernens fastighetsbestånd har ett bedömt värde på cirka 3 530 mnkr, vilket innebär ett övervärde på fastigheterna på cirka 930 mnkr. Värderingarna är gjorda enligt de principer som framgår under redovisnings- och värderingsprinciper. Henry Ståhl Fastigheter AB äger 33 procent i Fastighetsaktiebolaget Kretia. Intresseföretagsandelen redovisas som finansiell anläggningstillgång. Fastigheterna ingår därmed inte i bokfört värde förvaltningsfastigheter. PÅGÅENDE NY-, TILL- ELLER OMBYGGNADER Koncernen Pågående projekt 6 619 7 864 482 1 692 Moderbolaget Pågående projekt 34 FINANSIELLA RAPPORTER MASKINER OCH INVENTARIER Koncernen Ingående anskaffningsvärde 2012-12-31 9 320 9 240 Inköp 188 417 Försäljningar -406 0 Utrangeringar -4 660 -337 Utgående anskaffningsvärde 4 442 9 320 Ingående ackumulerade avskrivningar -7 516 Försäljningar Utrangeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Antal 100 1 000 Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga AB 100 101 000 Gröndalen Fastighets AB 100 500 Fastighetsbolaget Sprutan 6 AB 100 50 000 Kapitalandel % Rösträttsandel % Allmänna Fastighets AB & Co KB 60 60 -7 075 88 0 4 660 337 Ackumulerade anskaffningsvärden -707 -778 Vid årets början -3 475 -7 516 Årets försäljningar Utgående planenligt restvärde Kapitalandel % Förvaltnings Aktiebolaget Bråviken 2013-12 31 967 1 804 2013-12 31 2012-12-31 10 922 10 842 Inköp 188 417 Försäljningar -406 0 Vid årets slut 2013-12-31 2012-12-31 809 961 809 961 -1 732 0 808 229 809 961 Ackumulerade nedskrivningar Moderbolaget Ingående anskaffningsvärde Utrangeringar -4 660 -337 Utgående anskaffningsvärde 6 044 10 922 Ingående ackumulerade avskrivningar -9 118 Försäljningar Utrangeringar -221 498 -221 498 Årets nedskrivningar Vid årets början -934 0 Årets avyttringar 535 0 -221 897 -221 498 Vid årets slut Förändring av andelsvärde i handels- och kommanditbolag -165 231 -172 080 Bokfört värde 421 101 416 383 -8 677 88 0 4 660 337 Uppgifter om dotterföretagens organisationsnummer och säte: Organisationsnummer Säte 556218-3060 Norrköping AB Realvärden Henry Ståhl 556223-5928 Norrköping Fastighets AB Pelix 556676-7546 Norrköping Fastighets AB Skvallertorget 556439-2404 Norrköping Leasing Fastighetsaktiebolaget Nya Torget 556496-3493 Norrköping Framtida betalningsåtaganden avseende i koncernen förhyrda tillgångar per 2013-12-31 fördelar sig Fastighetsbolaget Spetsen HB 916695-1104 Norrköping Förvaltnings AB Constructor 556061-5014 Norrköping Förvaltnings AB Hamnbron 556439-2370 Norrköping Förvaltnings AB Ståhl Invest 556439-2388 Norrköping Förvaltnings AB Viddviken 556365-6379 Norrköping Förvaltnings Aktiebolaget Bråviken 556218-3300 Norrköping Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde -707 -778 -5 077 -9 118 967 1 804 enligt följande: År 2014 Kkr 800 Namn AB Norrköpings-Fundamentet 2015 100 Årets kostnad för leasing uppgick till 1 430 kkr. NOT 14 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, KKR Aktier Kapitalandel % Antal Bokfört värde AB Norrköpings-Fundamentet 100 1 000 100 AB Realvärden Henry Ståhl 100 1 000 61 280 Fastighets AB Pelix 100 1 000 100 Förvaltnings AB Ståhl Invest 100 10 000 100 Förvaltnings AB Viddviken 100 500 000 10 000 Henry Ståhl Fastigh. i Karlskoga Holding AB 100 1 000 2 200 Henry Ståhl Fastigh. i Linköping AB 100 101 000 151 322 225 102 Andelar Kapitalandel % Rösträttsandel % Bokfört värde Henry Ståhl Fastigh. i Karlskoga AB 556529-3064 Norrköping Henry Ståhl Fastigh. i Karlskoga Holding AB 556590-6913 Norrköping Henry Ståhl Fastigheter i Linköping AB 556027-3525 Norrköping Fastighetsbolaget Sprutan 6 AB 556932-0590 Norrköping Gröndalen Fastighets AB 556883-1738 Norrköping KB Centrumfastigheter 916414-5576 Norrköping Allmänna Fastighets AB & Co KB 916412-6725 Norrköping NOT 15 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG, KKR Aktier och andelar i intresseföretag Koncernen Kapitalandel % Rösträtts- Antal Bokf. värde andel % Marknadsföringsbolaget Nya Norrköping AB 7,1 7,1 Marknadsbolaget i Fjärde Storstadsregionen AB 5,0 5,0125 10 Fastighetsbolaget Spetsen HB 100 100 87 033 Fastighetsaktiebolaget Kretia 33,3 33,3 11 168 KB Centrumfastigheter 100 100 108 966 KN 9 Fastighets AB i Norrköping 50,0 50,0 195 999 Koncernens bokförda värde Totalt aktier och andelar 421 101 25 40 169 668 50 5 100 174 833 2013-12 31 2012-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Indirekt ägda bolag Kapitalandel % Antal Fastighets AB Skvallertorget 100 10 000 Fastighetsaktiebolaget Nya Torget 100 1 000 Förvaltnings AB Constructor 100 123 500 Förvaltnings AB Hamnbron 100 10 000 Anskaffningar under året Nedskrivningar under året Andelar i intresseföretags resultat Avgår utdelning från intresseföretag Bokfört värde 174 138 2 000 171 083 1 450 -500 0 4 221 6 631 -5 026 -5 026 174 833 174 138 35 FINANSIELLA RAPPORTER Indirekt ägda bolag Kapital- NOT 16 PÅGÅENDE ARBETEN FÖR ANNANS RÄKNING, KKR andel % Moderbolaget 2013-12-31 Nedlagda kostnader Kretia Holding AB 33,3 Kretia Holding 4 AB 33,3 Kretia i Norrköping 1 AB 33,3 Kretia i Norrköping 2 AB 33,3 Kretia i Norrköping 3 AB 33,3 Koncernen Kretia i Norrköping 4 AB 33,3 Skattefordran ingår med Kretia i Uppsala AB 33,3 Kungsbävern KB 33,3 Moderbolaget KN 9 Fastighets AB i Norrköping 16,6 Skattefordran ingår med HKS Fastighets AB 13,2 Kretia Luthagen 78:1 i Uppsala AB 33,3 2012-12-31 6 137 6 172 6 137 6 172 NOT 17 ÖVRIGA FORDRINGAR, KKR 2013-12-31 2012-12-31 614 0 2013-12-31 2012-12-31 1 503 437 NOT 18 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER, KKR Koncernen 2013-12-31 2012-12-31 Andelen i Fastighetsaktiebolaget Kretia redovisas i koncernredovisningen med tillämpning Förutbetalda kostnader för drift 409 av kapitalandelsmetoden. Redovisning enligt kapitalandelsmetoden innebär att koncernens Upplupna hyresintäkter 259 519 egna kapital är 162 668 kkr större jämfört med om andelarna hade redovisats enligt Övrigt 1 542 1 944 2 210 4 209 2013-12-31 2012-12-31 0 508 anskaffningsvärdemetoden. Moderbolaget Kapitalandel % Marknadsföringsbolaget Nya Norrköping AB Rösträtts- Antal Bokf. värde andel % 7,1 7,1 Marknadsbolaget i Fjärde Storstadsregionen AB 5,0 Fastighetsaktiebolaget Kretia 10 25 5,0125 33,3 33,3 Moderbolagets bokförda värde 11 168 40 7 000 Moderbolaget Förutbetalda kostnader för drift Upplupna hyresintäkter Övrigt 7 065 1 746 259 519 1 525 1 900 1 784 2 927 NOT 19 AVSATT TILL UPPSKJUTEN SKATT, KKR 2013-12 31 2012-12-31 2013-12-31 2012-12-31 Vid årets början 7 065 7 065 Uppskjuten skatt på temporära skillnader 157 078 170 374 Bokfört värde 7 065 7 065 Uppskjuten skatt på periodiseringsfonder 2 462 2 214 Uppskjuten skatt på skattemässigt underskott -6 600 -41 800 152 940 130 788 2013-12-31 2012-12-31 112 055 120 870 -6 600 -41 800 105 455 79 070 Ackumulerade anskaffningsvärden Indirekt ägda bolag Kapitalandel % Koncernen Kretia Holding AB 33,3 Kretia Holding 4 AB 33,3 Kretia i Norrköping 1 AB 33,3 Kretia i Norrköping 2 AB 33,3 Kretia i Norrköping 3 AB 33,3 Kretia i Norrköping 4 AB 33,3 Kretia i Uppsala AB 33,3 NOT 20 CHECKRÄKNINGSKREDIT, KKR Kungsbävern KB 33,3 Koncernen KN 9 Fastighets AB i Norrköping 66,6 Beviljat belopp på checkräkningskredit uppgår till 16 000 kkr. HKS Fastighets AB 13,2 Kretia Luthagen 78:1 i Uppsala AB 33,3 Moderbolaget Uppskjuten skatt på temporära skillnader Uppskjuten skatt på skattemässigt underskott Moderbolaget Beviljat belopp på checkräkningskredit uppgår till 16 000 kkr. Uppgifter om bolagens organisationsnummer och säte: Namn OrganisationsnummerSäte Checkräkningskrediten är redovisad som långfristig skuld eftersom lånelöften från kreditgivare har längre löptid än ett år. Marknadsföringsbolaget Nya Norrköping AB 556364-0480 Norrköping Marknadsbolaget i Fjärde Storstadsregionen AB 556757-7647 Norrköping Fastighetsaktiebolaget Kretia 556348-1471 Norrköping Kretia Holding AB 556743-4468 Norrköping NOT 21 SKULDER TILL KREDITINSTITUT, KKR Kretia Holding 4 AB 556772-6855 Norrköping Koncernen Kretia i Norrköping 1 AB 556684-8221 Norrköping Kretia i Norrköping 2 AB 556529-6257 Norrköping Skuld 2013-12-31 Kretia i Norrköping 3 AB 556761-0497 Norrköping Kretia i Norrköping 4 AB 556646-5240 Norrköping Kretia i Uppsala AB 556065-8956 Norrköping Kungsbävern KB 916671-8511 Uppsala KN 9 Fastighets AB i Norrköping 556791-3990 Norrköping HKS Fastighets AB 556784-6794 Malmö Kretia Luthagen 78:1 i Uppsala AB 556846-1767 Norrköping Förfaller till betalning Inom ett år Mellan ett till fem år Skulder till kreditinstitut 0 1 849 468 Senare än fem år 0 Summa 0 1 849 468 0 Moderbolaget Förfaller till betalning Skuld 2013-12-31 Inom ett år Mellan ett till fem år Skulder till kreditinstitut 0 1 378 595 Senare än fem år 0 Summa 0 1 378 595 0 NOT 21 FORTS > 36 FINANSIELLA RAPPORTER NOT 21 FORTS > Finansiella instrument Koncernen har räntebärande skulder uppgående till 1 869 mnkr. För att mildra effekten av ränteuppgångar måste risken för detta hanteras. Koncernens finanspolicy reglerar hanteringen av ränteriskerna. Ramarna för risktagandet är fastställda i finanspolicyn som bl a fastställer vilken struktur som ska finnas vad gäller räntebindningens spridning över åren (normportfölj). Viss avvikelse får ske från normportföljen. 2013-12-31 hade koncernen följande räntestruktur i mnkr: Norrköping den 26 mars 2014 Mikael Ståhl 0-1 år 717 1-2 år 100 2-3 år 100 3-4 år 50 4-5 år 51 5-7 år 251 7-10 år 300 10- år 300 Jan Linderoth Peter Karlström Styrelsens ordförande VD Ovanstående tabell visar nettot av lån, ränteswappar och räntegolv. Lånen har räntebindning kopplade till stibor 90 dagar. Räntestrukturen uppnås genom att finansiella instrument används. Effekten blir den samma som om lånen bundits på olika löptider. Med hänsyn till den effektivitet som uppnås vad gäller flexibilitet och prissättning används alternativet med långa lånelöften, kort räntebindning på lånen och finansiella instrument. Positionerna kallas strategiska. Genomsnittlig räntebindningstid för koncernens finansieringar uppgick 2013-12-31 till 6,3 år. Nils Ringborg Robert Issal Eftersom de finansiella instrumenten används för att uppnå rätt räntestruktur är de att anse som strategiska. Positionerna är med några undantag identiska med lång räntebindning på lånen. De avvikelser som finns är de fall där räntetak eller räntegolv har använts. Dessa ökar inte i något fall risken utan har till uppgift att uppnå en extra effekt vad gäller risk och räntekostnad. Marknadsvärdet på lån och finansiella instrument är 120 mnkr högre än det nominella värdet. När räntorna sjunker uppkommer ett högre marknadsvärde än det nominella och vid stigande räntor uppkommer det motsatta. Effekten blir densamma oavsett om man hanterar ränterisken med finansiella instrument eller binder lån på olika löptider. En förändring Vår revisionsberättelse har lämnats den 26 mars 2014 av marknadsvärdet är en ögonblicksbild och marknadsvärdet närmar sig det nominella värdet för att vid bindningstidens slut helt överensstämma med det nominella värdet. Redovisningsmässiga effekter av förändringar på marknadsvärden framgår under redovisningsoch värderingsprinciper. 2013-12-31 hade avtal om finansiella instrument ingåtts med 3 600 mnkr. NOT 22 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER, KKR Koncernen Förutbetalda hyror 2013-12-31 2012-12-31 48 039 33 296 Upplupna räntor 6 028 7 460 Upplupna driftkostnader 7 318 8 387 Övrigt 9 282 11 433 70 667 60 576 2013-12-31 2012-12-31 29 931 19 644 Upplupna räntor 5 367 6 726 Upplupna driftkostnader 5 693 6 802 Övrigt 5 932 8 031 46 923 41 203 2013-12-31 2012-12-31 1 971 071 2 178 752 Moderbolaget Förutbetalda hyror NOT 23 STÄLLDA SÄKERHETER, KKR Koncernen För skulder till kreditinstitut Fastighetsinteckningar Företagsinteckningar Moderbolaget 2 200 2 200 1 973 271 2 180 952 2013-12-31 2012-12-31 1 466 444 1 638 137 103 955 169 490 För skulder till kreditinstitut Fastighetsinteckningar Fastighetsinteckningar ställda av dotterföretag Företagsinteckningar 2 200 2 200 1 572 599 1 809 827 NOT 24 ANSVARSFÖRBINDELSER, KKR Moderbolaget 2013-12-31 2012-12-31 Ansvar för skulder i dotterföretag 72 723 146 923 Ansvar för skulder i handelsbolag 350 978 350 716 423 701 497 639 Ingemar Rindstig Mats Bergkvist Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor 37 REVISIONSBERÄTTELSE Revisionsberättelse Till årsstämman i Henry Ståhl Fastigheter AB, 556050-0380 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Henry Ståhl Fastigheter AB för räkenskapsåret 2013. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 22–36. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Henry Ståhl Fastigheter AB för 2013. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Norrköping den 26 mars 2014 Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor Mats Bergkvist Auktoriserad revisor 38 VÅR VÄRDEGRUND Vår värdegrund LÅNGSIKTIGHET Ståhl är ett anrikt och stabilt företag som har stor samlad kunskap och erfarenhet. Detta lutar sig alla medarbetare mot i det gemensamma arbetet med att skapa en arbetsplats där vi har roligt tillsammans och lägger ner vår själ i att bygga starka, hållbara relationer till våra hyresgäster. I det arbetet är alla angelägna om att hitta lösningar som är effektiva och affärsmässigt fördelaktiga för alla parter och håller den kvalitet vi lovat att leverera. ENGAGEMANG För oss på Ståhl är engagemang mer än ett ord. Det är ett löfte som förpliktigar och en hörnsten i verksamheten. Vårt engagemang genomsyrar samarbetet medarbetare emellan och med våra externa kontakter. Det är först när hyresgästerna upplever vårt engagemang som ett mervärde i vardagen – i bemötande och service – som ordet fylls med innehåll. Det betyder att vi är delaktiga i deras boende och verksamheter, för största möjliga trivsel. ÖPPENHET Hos oss är det högt i tak i alla avseenden. De samtal vi för inom företaget är ärliga, öppna och bygger på ömsesidig respekt. Det gäller både till vardags och när vi utvärderar och återkopplar vad som sker med de mål vi satt upp och arbetar för att nå. Dialogen med våra hyresgäster för vi på samma sätt. Här är vi dock väl medvetna om vilka gränser konkurrensen på marknaden sätter för vår öppenhet. ”Vi som medarbetare på Ståhl lever dagligen våra värdeord.” Ove MOD Vi är aktiva och vågar ta initiativ. Det ger oss stora möjligheter att i ett tidigt skede presentera lösningar för privata och offentliga aktörer som ger både dem och oss spännande utvecklingsmöjligheter. Förslagen präglas av att vi vågar prova nya idéer och arbetssätt. Vi vågar också kombinera och variera för att ta vara på de möjligheter och resurser Ståhl förfogar över. Vårt agerande bidrar till att skapa en bild av Ståhl som ett modernt företag i branschens framkant. Ett företag som tänker i nya banor och som många vill samarbeta med. Ett företag som möter framtiden på samma sätt som sin grundare – med entreprenörens nyfikenhet och pionjärens mod! Årsredovisningen är producerad av Jerhammar & Co reklambyrå i samarbete med Henry Ståhl Fastigheter AB. Foto: Fotografica (sid 9, 11, 15, 38), Fredrik Schlyter (sid 2, 4), Göran Billeson (sid 39) Fastighetsbilder: Sofia Andersson, Jan Ekblom, Norrköping Tryck: Norrköpings Tryckeri AB 2014-03 Årsredovisningen är tryckt på Cocoon som tillverkas av Antalis. 100 % returfiber, återvunnen från konsumentledet och FSC-certifierad massa. Lägre förbrukning av energi och vatten och mindre CO2-utsläpp under tillverkningen än vid tillverkning av papper från ny fiber. Hållbarhet Vårt klimatfotavtryck per kvm för 2013 var 15,6 kg CO2-ekvivalenter, vilket är en minskning med 9,8 % jämfört med 2012. HUVUDKONTOR Besöksadress: Drottninggatan 36 Postadress: 601 77 Norrköping Telefon: 011-23 30 00 Fax: 011-23 30 02 E-post: [email protected] www.stahl.se LOKALKONTOR Linköping Hospitalstorget 3 582 27 Linköping Telefon: 013-13 33 55 Norrköping Drottninggatan 36 601 77 Norrköping Telefon: 011-23 30 00 Fax: 011-23 30 02 Uppsala Fyrisborgsgatan 3 754 50 Uppsala Telefon: 018-10 11 40 Fax: 018-10 14 40 Örebro Drottninggatan 11 702 10 Örebro Telefon: 019-10 75 30 Fax: 019-18 75 30
© Copyright 2024