Årsredovisning 2010
MASMÄSTArEN FASTIGHETER AB | ÅRSREDOVISNING 2010 FALUN HUVUDKONTOR Besöksadress: Åsgatan 30, Falun Postadress: Box 1005, 791 10 Falun Telefon: 023-70 46 40 E-post: [email protected] INNEHÅLL FALUN NORSLUND Besöksadress: Vallavägen 29E, Falun Postadress: Vallavägen 29E, 791 42 Falun Telefon: 023-185 54 E-post: [email protected] Kundtjänst Telefon: 023-70 46 46 E-post: [email protected] Året i korthet 2 Flerårsjämförelse 3 Detta är Masmästaren 4 Vd har ordet 6 Masmästarens etiska regler 8 Masmästarens kännetecken 10 Det är för kunden vi finns till 12 Miljöåtgärder 16 Trygghetsåtgärder 20 Proforma 2010 24 Riskanalys 26 Fastighetsbeståndets areor och värden 28 Hyresintäkter och hyresmarknader 31 Driftskostnader 34 Värdehöjande åtgärder 36 www.masmastaren.se BORLÄNGE Besöksadress: Stationsgatan 16, Borlänge Postadress: Box 152, 781 22 Borlänge Telefon: 0243-174 44 E-post: [email protected] Kundtjänst Telefon: 0243-174 44 E-post: [email protected] Finansiell översikt och skatter 40 STOCKHOLM Skepparholmen Konferens/Krog/Spa Besöksadress: Franckes väg Postadress: 132 39 Saltsjö-Boo Telefon: 08-747 65 00 E-post: [email protected] www.skepparholmen.se www.facebook.com/skepparholmen Resultat- och balansräkningar 46 Masmästaren Fastigheter AB med säte i Falun organisationsnr 556613-5421 CONFETTI | Foto: Ulf Palm | Tryck: Strålins tryckeri VÄSTERÅS Besöksadress: Mileniigatan 1, Västerås Postadress: Mileniigatan 1, 724 61 Västerås Telefon: 021-12 28 35 E-post: [email protected] Masmästaren Fastigheter AB årsredovisning 2010 Innehåll i förvaltnings-och bolagstyrningsrapporterna 43 Förvaltningsberättelse 44 Kassaflödesanalys och förändring av eget kapital 48 Noter 49 Förslag till vinstdisposition 56 Revisionsberättelse 57 Förslag till utdelning 58 Bolagsstyrningsrapport 59 Styrelse 64 Personal 65 Fastighetsförteckning 70 Skepparholmen 83 Definitioner 87 Soliditet Årets resultat Mkr % Mkr 2 500 35 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 –5 30 2 000 25 1 500 20 1 000 15 10 500 0 5 2006 2007 2008 2009 2010 0 Året i korthet 2006 2007 2008 2009 2010 Balansomslutning, Mkr Rörelseresultat, Mkr Justerad soliditet, % Fastighetsförsäljningar, Mkr Synlig soliditet, % Hyresintäkter och ekonomisk uthyrningsgrad Belåningsgrad fastigheter Mkr % Mkr % 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 0 100 300 97 80 250 96 60 40 2006 2007 2008 2009 2010 200 94 100 20 50 93 0 0 92 2006 2007 2008 2009 2010 Räntebärande skuld, Mkr Hyresintäkter, Mkr Belåningsgrad, % Ekonomisk uthyrningsgrad, % Driftsöverskott och direktavkastning Mkr % Mkr % 400 350 300 250 200 150 100 50 0 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 160 140 120 100 80 60 40 20 0 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 2010 2006 2007 2008 2009 2010 Eget kapital, Mkr Driftsöverskott, Mkr Resultat före skatt, Mkr Direktavkastning, % Avkastning eget kapital, % Direktavkastning normaliserat, % Avkastning totalt kapital samt totalavkastning Uthyrbar area fastigheter Mkr % 1 000 m2 % 2 500 50 40 30 20 10 0 –10 –20 –30 300 96,0 250 95,5 200 95,0 150 94,5 100 94,0 50 93,5 2 000 1 500 1 000 500 0 2006 2007 2008 2009 2010 0 2006 2007 2008 2009 Totalt kapital, Mkr Uthyrt, m Totalavkastning, % Vakant, m2 Avkastning totalt kapital, % Uthyrningsgrad, % 2010 2 Substansvärde Marknadsvärde fastigheter Mkr Mkr 800 700 600 500 400 300 200 100 0 3 000 1 500 1 000 500 0 Årets resultat, Mkr Resultat före skatt, Mkr Rearesultat, Mkr Rörelsens kassaflöde, Mkr Driftsöverskott, Mkr Vinst per aktie, kr Eget kapital per aktie, kr Substansvärde per aktie, kr Uthyrningsgrad area, % Uthyrningsgrad ekonomisk, % 21,9 30,1 - 49,3 133,4 88 1 429 2 671 95,8 95,8 20,2 27,2 –0,3 54,6 125,6 81 1 341 2 557 95,7 95,7 93,0 Fastighetsterminologi Administrationskostnader | Kostnader för administration som erfordras för fastigheternas drift och hyresadministration, samt för bolagets lednings- och stabsfunktioner. Årets resultat exklusive resultat av försäljningar uppgick till 21,9 Mkr (20,4). I årets resultat ingår rearesultat netto om noll kr (− 0,3 Mkr). Akut underhåll | Reparationer som ej är planerade och som kräver omedelbara åtgärder. Belastar driftsresultatet. Försäljningar och förvärv Direktavkastning | Driftsöverskott i förhållande till fastigheternas genomsnittliga bokförda värde. Ingen (en) fastighet har försålts och ingen (ingen) har förvärvats 2010. Rearesultat 2009 om −0,3 Mkr avsåg fastighetsförsäljning. Likviditet och soliditet Koncernens likvida medel inklusive outnyttjad checkräkningskredit var vid årets utgång 76,3 Mkr (78,2). För planerad fastighetsutveckling finns fasta lånelöften om 79,0 Mkr (93,0). Koncernens justerade soliditet uppgick till 27,0 procent (26,7). Fastigheternas bokförda värde och marknadsvärde Fastigheternas bokförda värde har ökat med 53,7 Mkr (16,8) under året och uppgick till 2 056 Mkr (2 002). Fastigheternas marknadsvärde har ökat med 8,7 Mkr (2009:minskning med 5,8) under året om hänsyn tas till genomförda investeringar och värdeminskningsavdrag. Marknadsvärdet uppgick till 2 477 Mkr (2 414). Utdelning Styrelsen föreslår en utdelning om noll kronor per aktie (0). Bruttohyra | Bruttohyran är beräknad som kontrakterad hyra under innehavstid plus bedömd marknadshyra på outhyrda lokaler. Direktavkastning normaliserat | Driftsresultatet justeras genom att hyresintäkt under året justeras till marknadsmässig hyra på gällande avtal, vakansgrad area fem procent och driftskostnad 400 kronor per kvadratmeter (inklusive fastighetsskatt och administration). Driftsöverskott | Hyresintäkter minus drifts-, underhålls- och förvaltningskostnader. Räntebidrag ingår ej. Driftslikviditet | Den likviditet som genereras under året i fastighetsförvaltningen. Fastighetsskatt | Fastighetsägare i Sverige är skyldiga att betala statlig fastighetsskatt baserad på fastighetens taxeringsvärde. Taxeringsvärdet fastställs av skattemyndigheterna och ska motsvara 75 procent av marknadsvärdet. Fastighetsutveckling | Ny-, om- och tillbyggnader av större omfattning som genomförs i kommersiella fastigheter/lokaler. Förbrukningskostnader | Kostnader för värme, el, renhållning, vatten och avlopp. Fastighetsskötselkostnader | Kostnad för reparationer, gräsklippning, snöröjning och städning. Hyresvärde | Hyresvärdet är beräknat som kontrakterad hyra på årsbasis plus bedömd marknadshyra på outhyrda lokaler. Lokalanpassning | Större invändig renovering av kommersiella lokaler. Investeringar | Utgifter avseende eftersatt underhåll aktiveras om hänsyn tagits till dessa vid värderingen av fastigheten. Investeringsutgifter avseende lokalanpassning, ROT-åtgärder och fastighetsutveckling genomförs endast i de fall då dessa anses värdehöjande genom ökad avkastning. Dessa investeringsutgifter aktiveras. 2006 2007 2008 2009 2010 Uthyrningsgrad ekonomisk | Kontrakterad hyra på årsbasis i procent av hyresvärdet. Vakansgrad area | Total area för outhyrda lokaler i procent av total uthyrningsbar area. Värdehöjande åtgärder | Åtgärder som syftar till att uthålligt vidmakthålla fastighetens tekniska och ekonomiska livslängd såsom lokalanpassning, renovering, mindre om- och tillbyggnad inklusive tillhörande dokumentation. övriga kostnader | Kostnader som rubriceras som övriga kostnader är sophämtning, konsultarvoden kopplade till fastigheternas drift, kostnader för relationshandlingar och CAD, kabel-tv, förhandlingsersättning till hyresgästföreningen, larm- och hisstelefoner samt kostnader av engångskaraktär. Räkenskapsrelaterade termer Avkastning på eget kapital | Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Avkastning på totalt kapital | Resultat före skatt plus räntekostnader minus räntebidrag i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar. Belåningsgrad fastigheter | Nettoskuld i förhållande till fastigheternas bokförda värde. Eget kapital | Redovisat eget kapital. Likvida medel | Kassa och banktillgodohavanden. Nettoskuld | Räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar. Räntetäckningsgrad | Resultat före skatt plus räntekostnader minus räntebidrag plus erlagda ränteskillnadsersättningar i förhållande till räntekostnader minus räntebidrag plus erlagda ränteskillnadsersättningar. skuldsättningsgrad | Nettoskuld i förhållande till fastigheternas marknadsvärde. Soliditet | Eget kapital plus minoritetsintresse vid årets slut i förhållande till totala tillgångar. Soliditet (justerad) | Eget kapital plus övervärde fastigheter vid årets slut i förhållande till totala tillgångar plus avskattat övervärde fastigheter vid årets slut. Substansvärde efter skatt | Eget kapital plus avskattat övervärde fastigheter vid årets slut. Planerat underhåll | Underhåll som är planerat till tid, art och omfattning. Belastar driftsresultatet. totalavkastning | Resultat före skatt inklusive årets värdeökning i fastighetsinnehavet i förhållande till genomsnittligt avskattat substansvärde. ROT | Renovering, om- och tillbyggnad av bostäder. Överskottsgrad | Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. Uthyrningsgrad area | Total area för uthyrda lokaler i procent av total uthyrningsbar area. 2 000 2010 2009 Uthyrd area | Area som är uthyrd och tillträdd. 2 500 2006 2007 2008 2009 2010 Årets resultat Skuldsättningsgrad, % 2006 2007 2008 2009 95 150 Avkastning eget kapital Definitioner Flerårsjämförelse 2006 2007 2008 2009 2010 219 476 −101 070 −6 369 112 037 221 808 −100 848 −6 089 114 871 227 477 −104 758 −6 903 115 816 246 218 −113 619 −6 995 125 604 250 556 −109 629 −7 561 133 366 Avskrivningar Bruttoresultat fastighetsrörelsen −15 837 96 200 −17 105 97 766 −18 606 97 210 −19 293 106 311 −19 619 113 747 Jämförelsestörande poster Fastighetsförsäljningar Rörelseresultat 8 130 104 330 12 000 109 766 4 833 102 043 −278 106 033 − 113 747 Finansrörelsen Räntenetto och övriga finansiella intäkter och kostnader Resultat efter finansiella poster −64 592 39 738 −74 214 35 552 −79 032 23 011 −78 829 27 204 −83 695 30 052 Aktuell betald skatt Uppskjuten skatt −1 886 4 376 −3 −9 177 334 20 877 −31 −7 001 −7 −8 106 Årets resultat 42 228 26 372 44 222 20 172 21 939 Fastigheter Övriga tillgångar Kassa och bank 1 758 848 111 429 107 786 1 871 367 75 578 78 974 1 985 097 106 473 39 922 2 001 932 93 204 78 185 2 055 604 93 902 76 275 Summa tillgångar 1 978 063 2 025 919 2 131 492 2 173 321 2 225 781 Eget kapital Räntebärande skulder Övriga skulder 255 543 1 625 492 97 028 278 765 1 684 630 62 524 319 837 1 742 300 69 355 335 284 1 770 381 67 656 357 223 1 795 363 73 195 Summa eget kapital och skulder 1 978 063 2 025 919 2 131 492 2 173 321 2 225 781 29 324 −195 392 134 764 −31 304 107 786 23 986 −108 785 55 987 −28 812 78 974 36 544 −130 116 54 520 −39 052 39 922 54 563 −39 656 23 356 38 263 78 185 49 329 −76 221 24 982 −1 910 76 275 248 186 12 184 95,1 6,6 7,6 51,0 2 381 800 248 082 14 671 94,1 6,4 8,0 51,8 2 481 100 251 428 13 080 94,8 6,1 7,9 50,9 2 406 100 248 200 10 592 95,7 6,4 7,7 51,0 2 414 500 249 355 10 402 95,8 6,7 7,4 53,2 2 476 900 169 1 022 2 759 105 1 115 2 871 177 1 279 2 492 81 1 341 2 557 88 1 429 2 671 tkr resultaträkning Fastighetsrörelsen Hyresintäkter Driftskostnader Fastighetsskatt Driftsöverskott balansräkning kassaflödesanalys Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets slut fastigheter Uthyrbar area (m2) Vakant area (m2) Uthyrningsgrad (%) Direktavkastning (%) Direktavkastning, normaliserat driftnetto (%) Överskottsgrad (%) Marknadsvärde (tkr) per aktie Vinst Eget kapital Substansvärde 3 Detta är Masmästaren M asmästaren är Dalarnas största privata hyresvärd. Företaget vill profilera sig som en lokalt förankrad hyresvärd med stor bredd i hyresutbudet. Basen för verksamheten är Falun/ Borlängeregionen, men det hindrar inte att Masmästaren breddar sig och äger fastigheter på andra orter som Västerås, Uppsala och Stockholm. De valda orterna/regionerna befinner sig oftast på olika stadier i en konjunkturcykel. Bolagets styrelse och ägare bedömer därför att etableringarna är ett bra sätt att sprida riskerna på regioner med olika lokal BNP- utveckling. Genom sitt breda utbud av lägenheter och lokaler där Masmästaren verkar, kan företaget möta de krav och önskemål som både befintliga som presumtiva hyresgäster kan tänkas ställa. Närheten och kunskap om de lokala marknaderna ska ge korta och enkla beslutsvägar i mötet med hyresgästen. En inte nog så viktig konkurrensfördel. Ambitionerna när det gäller fastigheternas underhåll och vår servicekvalitet är högt ställda. Visionen är att en extern oinvigd betraktare ska kunna se av kvaliteten i förvaltningen att fastigheten ägs av Masmästaren. Likaså ska hyresgäster som av olika skäl valt att lämna oss längta tillbaks till att åter bli hyresgäst hos Masmästaren Vision Masmästaren ska vara det självklara alternativet som hyresvärd, både för privatpersoner och för företag som söker nya lokaler i Falun/Borlänge, Uppsala/ Västerås eller i Stockholm. Till privatpersoner erbjuder vi säkra bostäder i centrala lägen och med en god service. Till företag erbjuder vi säkra och flexibla affärslokaler med bra lägen och med god service. Genom vårt breda utbud av lägenheter och lokaler ska vi kunna möta de flesta krav och önskemål som hyresgäster – såväl befintliga som presumtiva – kan ställa. Utdrag ur Masmästarens strategiska plan Mål Före utgången av år 2015 ska fastigheternas marknadsvärde överstiga 2 800 Mkr och det egna avskattade kapitalet överstiga 500 Mkr. Totalavkastningen ska överstiga 15 procent över en konjunkturcykel – den genomsnittliga totalavkastningen under åren 2002–2010 har uppgått till 43 procent. länsförsäkringar i uppsala, svartbäcken 51:3 4 Delmål och restriktioner Strategi > Fastighetsinnehavets direktavkastning (inklusive full administration och normaliserade hyror och driftskostnader) bör överstiga 8,5 procent – den genomsnittliga direktavkastningen under de senaste fem åren är 7,7 procent. > Likviditeten inklusive lånelöften och checkräkningskrediter bör minst uppgå till 100 Mkr – den genomsnittliga likviditeten under de senaste fem åren uppgår till 76,2 Mkr per årsskiftet. > Nettoskulden bör understiga 60 procent av fas tigheternas marknadsvärden – den genomsnittliga skuldsättningsgraden under de senaste fem åren är 71 procent. > Andelen bostäder/kommersiella lokaler bör vara 60/40 – andelen är 50/50 under de senaste fem åren. > Aktiverade underhållskostnader (värdehöjande åtgärder) och lokalanpassningskostnader bör balan seras till en procent av fastigheternas marknadsvärden – under de senaste fem åren uppgår procentsatsen till 1,7 procent. > Andel långa hyresavtal (längre än tre år) ska överstiga 50 procent av hyresvärdet för kommersiella fastigheter – under de senaste fem åren överstiger långa hyresavtal uppgår till 51,9 procent av hyresvärdet för kommersiella fastigheter. > Uthyrningsgraden ska överstiga 95 procent – under de senaste fem åren uppgår den genomsnittliga uthyrningsgraden till 95,1 procent. > Minst 80 procent av hyresgästerna vill definitivt fortsätta hyra av Masmästaren – kundundersökningar gjorda 2007 och 2009 bekräftar detta. > Minst 80 procent av medarbetarna bör definitivt känna betydelsen av sin insats för bolaget – årliga medarbetarsamtal bekräftar detta. > Utdelningar till aktieägarna ska balanseras till 1,5 procent av substansvärdet över en konjunkturcykel med beaktande av koncernens lönsamhets situation, framtida investeringsplaner och finansiella ställning – under de senaste fem åren uppgår den genomsnittliga utdelningen till 0,3 procent av substansvärdet. Masmästarens strategi utgår från de båda begreppen helhetssyn och hållbarhet. Ekonomiska, sociala och miljörelaterade aspekter ska hanteras på ett uthålligt och ansvarsfullt sätt. > Ekonomisk utveckling. God lönsamhet och stark finansiell ställning ska skapa förutsättningar för en långsiktig hållbar utveckling för hyresgäster, affärspartners, anställda, ägare och samhället. > Socialt ansvar. Masmästaren ska respektera etiska värderingar och sociala normer, vara en god avtalspartner och samhällsaktör samt genom engagerat ledarskap motivera och utveckla medarbetarna. > Miljöansvar. Verksamheten ska präglas av en helhetssyn där miljön skyddas och insatsvaror och energi används effektivt. Bakgrund Masmästaren Fastigheter AB bildades i december 2001 och bolaget förvärvade fastigheter i Falun/Borlänge från det börsnoterade Fastighets AB Tornet. Vid förvärvet ingick 24 fastigheter i centrala Falun och Borlänge. Verksamheten har under 2002–2010 kännetecknats av stor aktivitet och med många stora förvärv i Falun/Borlänge samt på orterna Uppsala, Västerås och Stockholm. Masmästaren äger efter dessa förändringar 62 fastigheter och personalen uppgår till 21 medarbetare i fastighetsförvaltningen. Därutöver finns 36 medarbetare anställda i Skepparholmen som bedriver hotell- och konferensverksamhet. Skepparholmen förvärvades 2006. Ägande och Ledning Styrelseledamöterna äger samtliga aktier i Masmästaren och ledningen av bolaget regleras genom ett aktieägaravtal som löper till utgången av 2023. 5 Vd har ordet D et tål att upprepas att trots all turbulens på de finansiella och reala marknaderna har Masmästarens övergripande strategier visat sig fungera väl och vi uppnådde under 2010 de av styrelsen från 2001 uppställda finansiella, miljö mässiga och kvalitativa målen. Masmästaren har under de senaste tre verksamhetsåren präglats av återhållsam expansion och mer av konsolidering och försiktighet. Styrelsen har tagit beslut om att Masmästaren ska fortsätta på den inslagna vägen under de kommande fem åren. Bolagets skuldsättning ska minskas och kassan ska stärkas. Utifrån dagens marknadsvärden gällande dagens fastighetsinnehav bör skuldsättningsgraden uppgå till cirka 50 procent vid utgången av 2015. Risken är överhängande att fastighets- och finansmarknaderna har köpt på sig okontrollerade risker med sina tillväxtstrategier och med den tidigare till synes obegränsade tillgången på billiga pengar. Fastighetspriserna har under 2000-talet ökat mer än vad som kan motiveras i utvecklingen av fastigheternas driftsöverskott och bruttonationalutvecklingen i Sverige. Regeringen, Finansinspektionen och Riksbanken uttrycker allt som oftast oro för att en bubbla håller på att växa upp på den svenska fastighetsmarknaden. Det gäller då främst bostadsmarknaden där jämförelser med omvärlden visar att priser på privatägda bostäder ligger nära 40 procent över genomsnittet. Myndigheter och banker har reagerat med att inte låna ut mer än 85 procent av bostadens marknadsvärde och att öka amorteringarna på utlånat kapital. Propåer ställs vidare på att avdragsrätten å skuldräntor ska minskas till 20 procent i syfte att kyla av fastighetspriserna och minska risken för en fastighetsbubbla. Den ekonomiska recessionen under 2009 har satt det politiska ledarskapet och riksbankerna i Sverige och i omvärldsländerna i svåra beslutssituationer. Regeringarna har lagt ut stimulanser och riksbankerna har hållit ner korträntan i syfte att få hjulen att snurra igen. Statsskulderna och budgetunderskotten i euroländerna, USA och Storbritannien har nu nått sådana nivåer att nedskärningar i den offentliga sektorn och skattehöjningar erfordras i många länder. Sveriges ekonomi har visat sig stå stark och exporten har kunnat hållas uppe genom en försva- 6 gad krona och att våra viktigaste exportländer varit de som drabbats hårdats av recessionen. Inflationen i Sverige har kunnat hållas nere men nu ser man en ökad inflationstendens vilket fått riksbanken att successivt öka korträntan. En ökning som förväntas kulminera under 2012, från idag 1,25 procent till omkring 3,00 procent. En ny konjunkturnedgång, en så kallad dubbeldipp, som inte kan uteslutas kan komma att få allvarliga konsekvenser för Sverige. Arbetslösheten kan komma att förvärras och budgetunderskotten skjuta i höjden. Temporärt kan vår exportindustri få bekymmer med den under senare delen av 2010 förstärkta kronan gentemot dollarn och euron. Fastighetsbolagens kassaflöden kommer att minska om konjunkturuppgången i Sverige viker och vi blir än mer ansträngda vid en snabbare ränte uppgång från Riksbanken. Priserna på fastigheter kan komma att märkbart minska på både bostäder och kommersiella fastigheter. Förutsättningar för finansiellt starka fastighetsbolag att göra goda affärer på mindre stabila fastighetsbolags bekostnad tilltar. Styrelsens beslut att tillämpa försiktig hetsprincipen kan komma att visa sig vara rätt beslut och de närmaste fem åren i Masmästaren kommer att präglas av fortsatt försiktig konsolidering. Då kan vi snabbt, när rätt tillfälle uppstår, genomföra fastighetstransaktioner företrädesvis på delmark nader utanför Falun och Borlänge. Uthyrningsarbetet och kontrakterade fastighets- utvecklingsprojekt kommer att vara i Masmästarens fokus under de kommande åren. Bostadshyrorna står för ungefär 45 procent av Masmästarens hyresintäkter och den genomsnittliga löptiden för kommersiella hyreskontrakt uppgår till cirka 58 månader. Resultatutvecklingen i Skepparholmen och hyresintäkterna från hotellen i Falun och Borlänge är fortsatt stabila och svarar idag för cirka elva procent av Masmästarens hyresintäkter. Fastigheternas marknadsvärde var vid årsskiftet 2 477 Mkr. En ökning från föregående årsskifte med 62 Mkr i samma fastighetsinnehav. Bolagets egna kapital är nära 400 Mkr och med ett substansvärde nära det dubbla egna kapitalet. Vår finansiella ställning är tillfredställande och genom avtalade kreditlöften med våra affärsbanker är vår likvida situation helt betryggande. Vår ränteexponering är låg till följd av tidigare räntebindningar med olika derivat och låneandelen med rörlig ränta, eller räntebindning kortare än ett år, uppgår till 22,5 procent av låneportföljen. Räntebindningstiden överstiger 32 månader och den genomsnittliga räntan på våra lån understiger fem procent. Bolagets synliga soliditet uppgår till 16 procent och den justerade soliditeten till 27 procent. Före utgången av år 2015 beräknar vi att bolagets synliga soliditet ska ligga i nivån 20 procent. Skuldsättningsgraden ligger i nivån 70 procent och ska enligt styrelsens beslut stärkas, varför styrelsen föreslår att utdelning till aktieägarna avstås i syfte att rusta Masmästaren då marknaden vänder. Hyresmarknaden Efterfrågan på kontorslokaler är relativt stabil på de fyra orter där vi verkar emedan efterfrågan på hyreslägenheter ökat markant under årets sista sex månader. Det gäller också uthyrning av större bostadslägenheter som varit problematiskt under 2009. Hyresökningar under 2009 var måttliga, en effekt av att de låga räntorna hållit nere inflationsutvecklingen. För 2011 räknar vi med att hyrorna kommer att öka med cirka två procent i befintligt bestånd. Regeringens återhållsamhet att ingripa i den reglerade bostadssektorn med lägre momsuttag, ROT- och räntebidrag har fått till följd att det byggs mycket få hyreslägenheter. Ett för lågt bostadsbyggande liksom en ökande befolkning i Sverige gör att vakansgraden och omflyttningsgraden kommer att minska i bostäder på de fyra orter som vi verkar i. Inflyttningen på orterna har varit positiv under 2010. Det effektivaste sättet att hålla vakanserna låga och hyresnivåerna uppe är att kunna erbjuda marknadens bäst underhållna lokaler genom att i såväl goda som mindre goda tider kvalitets- och miljösäkra vårt fastighetsbestånd. Kvalitets- och miljösäkring av fastighetsrörelsen Säkra byggnader innebär trygga hyresgäster och trygga hyresgäster vill fortsätta att hyra av oss. Det visar också resultatet från våra under åren genomförda hyresgästenkäter där det kunnat noteras att mer än 80 procent av de tillfrågade hyresgästerna definitivt vill fortsätta att hyra av Masmästaren. Ett kvitto på att vår miljö- och kvalitetssatsning varit framgångsrik. Ingen möda sparas på att för hyresgästernas trivsel och trygghet se till att det är rent, snyggt, hälsosamt och säkert. Vi strävar efter att ständigt förbättra säkerheten i våra fastigheter och att förbättra vår service och tillgänglighet till hyresgästerna. I detta ingår också att vidareutveckla vårt fastighetsinnehav i takt med tidens krav. Nyinvesteringar och värdehöjande hyresgästanpassningar Vi känner att vår kvalitets- och miljösäkring av fastighetsrörelsen har spridit positiva ringar från våra hyresgäster till hyresgäster som söker nya lokaler på de orter vi verkar i. Under 2010 har Masmästaren investerat nära 73 Mkr i nyinvesteringar och i värdehöjande hyresgästanpassningar. Därigenom har vi fångat in ett större antal långsiktiga och starka hyresgäster som Swedbank, Högskolan Dalarna, IVF-Kliniken och Lindebergs Grant Thornton. Att ständigt ligga i framkant i projektutveckling och att tidigt fånga upp befintliga och presumtiva hyresgästers önskemål och preferenser är ett måste. I vårt fastighetsinnehav äger vi fyra fastigheter, nämligen Balder 8 i Borlänge, Posten 6 i Falun, Dragarbrunn 14:3 i Uppsala och Skepparholmen där det finns behov av projektutveckling. Beslut har fattats att investera i en ombyggd spa-anläggning i Skepparholmen med start under 2011. Resultat 2010 och resultatprognos 2011 Masmästaren redovisar ett resultat på 30 Mkr före skatt för 2010 vilket är i den nivå som angavs i årsredovisningen för 2009. För 2011 beräknas resultatet före skatt att överstiga 35 Mkr oaktat eventuell effekt av fastighetsförsäljningar. Ansamlade underskottsavdrag i koncernen gör att ingen betald skatt utgår på många år. Jag hyser god tillförsikt att ytterligare kunna flytta fram Masmästarens positioner under 2011 på de orter vi verkar i. Falun i mars 2011 ARNE SKOGLUND, VD 7 Masmästarens etiska regler E tt framgångsrikt företag skapar värde för sina hyresgäster, värde för aktieägare, värde för samhället och är en bra och säker arbetsplats för sina anställda. I Masmästaren ska vi arbeta långsiktigt och enligt principer som garanterar hög etik och moral i våra relationer till omvärlden. Vi arbetar för att skapa goda och hållbara relationer till våra medarbetare, aktieägare, hyresgäster, leverantörer, myndigheter och branschorgan. Målet är att bygga upp ett ömsesidigt förtroende som gör att vi framstår som en pålitlig och ansvarskännande samarbetspartner. Nedan tecknade uppförandekod gäller för alla som är anställda i Masmästaren. Ärlighet och integritet Som anställd i Masmästaren agerar vi med ärlighet och integritet. Vi gör det som är rätt utan att kompromissa även om omständigheterna innebär att det är svårt. 8 Respekt för människor Vi behandlar andra människor med den respekt vi själva förväntar oss. Vi visar alla människor vi kommer i kontakt med denna respekt, både inom och utanför Masmästaren. Mobbning och diskriminering mellan Masmästarens medarbetare och av Masmästarens hyresgäster, leverantörer eller konsulter är oacceptabelt. Vi uppmanas att säga ifrån om någon uppför sig så att vi känner oss illa berörda och att rapportera om vi ser sådant inträffa. Vård av tillgångar Vi har ett ansvar att vårda de tillgångar som ägarna gett oss i uppdrag att sköta. Missbruk för personlig vinning eller vårdslöst handhavande är inte acceptabelt. Vår personliga framtoning karaktäriseras av enkelhet. Vi avstår från lyx. lallarvet 17, falun Samhälle Kollegor/medarbetare Masmästarens goda namn ska alltid skyddas. Som ansvarstagande företag är det vår plikt att lyda lagen. Om vi någonsin tvivlar på vad som är rätt i en given situation är det ett gott riktmärke att fråga sig om vi vill läsa om detta i tidningen. Vi förstår att inget företag är starkare än sin svagaste länk. Vi lär av varandra och kombinerar alla våra kompetenser efter mottot – en för alla, alla för en. Konflikter uppstår alltid i en organisation och vi månar om att utan dröjsmål, med dialogens hjälp bilägga anledningen till konflikt. Affärer Vi bygger långsiktiga och förtroendefulla relationer med våra hyresgäster och samarbetspartners. Vi gör det med ärlighet och integritet. All marknadsföring ska vara riktig och sanningsenlig. Medveten osanning eller utlämnande av oriktiga fakta är inte acceptabelt. Vi skapar våra affärer med laglydiga och etiska metoder. Gåvor och representation, erhållen och bjuden, ska rymmas inom lagens gränser. Ledningsstil Chefer är förebilder och chefens egna etiska standard bestämmer den etiska nivån i organisationen som de är satta att leda och utveckla. Det är därför speciellt viktigt att han eller hon agerar och uttalar sig som goda föredömen. » Åtgärder och beteenden som skadar förtroendet för och tilliten till Masmästaren accepteras ej. Respektive chef är ansvarig för att utbilda och övervaka efterkommanden av denna uppförandekod «. disponenten 2, falun 9 Masmästarens kännetecken V i lägger stor vikt vid att förvalta våra fastigheter väl och tillhandahålla våra hyresgäster den service som efterfrågas. Externa mätningar som genomförts av våra hyresgästers omdömen om oss visar på mycket nöjda svar. Vidare bemödar vi oss att förvalta våra fastigheter så som medborgare och beslutsfattare på de lokala marknader vi verkar förväntar sig av seriösa fastighetsägare. Under senare år har upprustningen av våra innergårdar och fasadrenoveringar av våra fas tigheter efter Slaggatan i Falun rönt uppmärksamhet. Ett framgångsrikt företag skapar värde för sina hyresgäster, värde för aktieägare, värde för samhället och är en bra och säker arbetsplats för sina anställda och leverantörer. I Masmästaren ska vi arbeta långsiktigt och enligt principer som garanterar hög etik och moral i våra interna relationer och i våra relationer till omvärlden. Masmästaren ska kännetecknas av förståelse för värden som omtänksamhet, miljöhänsyn och trygghet. Insikten ska dagligen omsättas i åtgärder som förstärker Masmästarens goda rykte. Omtänksamhet Vi skapar relationer genom ett gott värdskap präglat av att våra nuvarande hyresgäster ska trivas och att våra tidigare hyresgäster ska längta tillbaks. Hyresgästen ska tycka att det som erhålls är prisvärt. Det vi tillhandahåller och levererar ska upplevas vara mer värt än vad andra fastighetsbolag kan erbjuda för samma pris. Miljöhänsyn Masmästaren tar hänsyn till miljön genom att arbeta för att minimera bolagets negativa miljöpåverkan. Samtidigt värnar vi om hyresgästers boende- och arbetsmiljö samt medarbetarnas arbetssituation. Trygghet Vi ska för hyresgästernas trivsel och trygghet tillse att det i Masmästarens fastigheter och på tillhörande tomtmark är rent, snyggt, hälsosamt och säkert. Samtidigt värnar vi om våra medarbetares säkerhet i känsliga utrymmen som kontinuerligt övervakas. Certifiering Det pågår ett ambitiöst arbete i Masmästarens driftsoch seviceorganisation i syfte att kontinuerligt dokumentera fastigheternas tekniska och miljömässiga status liksom förvaltningens sevicekvalitet samt upprätta handlingsplaner för att åtgärda bristerna. Som ett hjälpmedel i arbetet med att säkra Masmästarens fastigheter och förvaltningsarbete är bolaget kvalitets-och miljöcertifierat enligt FR 2000. Vårt dotterbolag Skepparholmen är ISO-certifierad och Svanenmärkt. arkivet 1, falun 10 Omtänksamhet 11 Det är för kunden vi finns till V ärde är ett ord som återkommer allt oftare. När vi i fastighetsbranschen pratar värde har vi oftast menat fastigheterna. Det är dessa som av tradition har värderats, av oss själva och av analytiker. Värde finns naturligtvis i fastigheterna men det finns också andra värden. Begreppet kundvärde har kommit för att stanna. Detta värde kommer från hyresgäster som är beredda att få bo hos oss eller att få finnas hos oss i sin verksamhet. Nöjda och lojala hyresgäster är egentligen grunden för att Masmästaren finns till. Vår stora uppgift är att se till att hyresgästerna trivs och kan utvecklas. Masmästaren har flera olika typer av fastigheter med olika kategorier hyresgäster. Med hyresgästerna varierar också behoven och önskemålen. Hyresgäster med barn kanske prioriterar trygga och säkra utemiljöer för sina barn, medan en kontorshyresgäst kanhända i första hand ställer krav på flexibiliteten i lokalerna. Men gemensamt för dem alla är en god relation till sin hyresvärd och då i form av den eller de företrädare för Masmästaren som kunden möter, vilket många gånger betyder mer än vad som står i hyresavtalet. Detta har Masmästaren tagit fasta på i sitt val av kännetecken. Vi bygger långsiktiga relationer till kunderna eftersom vi är övertygade om att detta är till gagn för både hyresgästen och Masmästaren. Svårigheten är inte att hyra ut lokaler och bostäder under högkonjunktur, det svåra är att behålla hyresgästerna när efterfrågan i samhället sjunker. Då kan relationen mellan kund och hyresvärd vara det som fäller avgörandet för om kunden förblir hyresgäst eller inte. Om hyresgästen av något skäl väljer att lämna oss vill vi att vår relation är av sådan kvalitet att hyresgästen längtar tillbaks till Masmästaren. För att kunna vinna kundernas förtroende är det viktigt att vi förstår kundernas krav och förväntningar och att vi omsätter dessa i något som skapar kundnytta. Goda relationer Masmästaren är inte det enda fastighetsbolaget på marknaden. En viktig framgångsfaktor blir att ligga steget före konkurrenterna och snabbare kunna reagera på marknadens krav. Vi har ingenting emot att 12 vara en bra förebild och föra utvecklingen framåt. Vi är beroende av en rad omvärldsfaktorer såsom internet, globaliseringen och branschglidningar för att nämna några. Vi måste våga väga in påverkan från dessa områden när vi formar vårt serviceutbud och möter kunderna. Det finns mängder av undersökningar som visar hur varaktig kundlojalitet uppstår. Den avgjort viktigaste faktorn är förmågan att skapa och behålla goda relationer. De i sin tur bygger på ett förhållningssätt som präglas av ömsesidig förståelse. Vårt signum ska vara att lyssna på kunderna och förstå vad de vill. Sedan ska vi omsätta detta i praktisk handling i vår förvaltning. Kunderna ska känna att vi bryr oss om dom och visar omtänksamhet. Vi ska lyssna på hur kundernas boende eller hur kundernas verksamhet fungerar, vilka tankar som finns framöver och hur kunderna ser på våra insatser. Vi ska berätta hur läget är hos oss och vilka funderingar vi har för framtiden. Sist men inte minst, tillsammans ska vi avlägsna eventuella hinder för ett gott samarbete och se vad som kan göras bättre framöver. Vår målsättning är att vi med nära nog samtliga kunder som hyr kontor och butiker ska ha ett återkommande årligt kundmöte. Detsamma gäller med de lokala hyresgästföreningar som finns i bland annat Norslund i Falun och i Borrkronan i Västerås. Resultat från kundundersökningen 2009 För att få feedback på Masmästarens förvaltningsarbete genomförs en kundmätning vartannat år där samtliga våra hyresgäster får ta ställning till olika frågeställningar som till exempel lokalens/bostadens prisvärdhet och att betygssätta nivån på den service som erhålls. Det övergripande syftet med undersökningen är att ange vad Masmästaren ska förbättra i verksamheten för att möta hyresgästernas förväntningar. Alla svar vägs samman till ett index som speglar kundens helhetssyn på bolaget. Kundmätningen genomförs på ett enhetligt sätt, vilket innebär att resultaten kan användas dels som jämförelse mellan olika fastighetsbolag under enskilt år dels som jämförelse av det egna bolagets resultat över tiden. Kundmätningen genomfördes under hösten 2009 av företaget Scandinfo, ett av Sveriges ledande mark- köpmannen 13, falun nadsundersökningsföretag inom kundtillfredsställelse och varumärkesutveckling. Utvalda hyresgäster som hyrde bostad eller lokal av Masmästaren och inte hade sagt upp hyresavtalet för avflytt fick enkäten. Av bostadshyresgästerna lämnade 69 procent av de tillfrågade svar och av lokalhyresgästerna var motsvarande siffra 47 procent. Målet var att nå en svarsfrekvens på 50 procent. Glädjande nog fick Masmästaren mycket goda betyg i undersökningen. Av cirka 70 bostadsföretag som gjort denna undersökning under 2009 placerade sig Masmästaren på den övre kvartilen i en jämförelse. Självklart sporrar det Masmästaren att fortsätta arbetet att uppnå maximal kundnöjdhet. Lika väl som en nöjd kund är en självklarhet för Masmästaren, lika självklart är det att detta är ett arbete som aldrig kan prioriteras ner, oavsett resultat i en kundundersökning. Att vila på en framgång är ett säkert sätt att försämra framtida resultat. Målet för Masmästaren är att finnas till för kunderna och att vara det självklara valet för kunden. Förutom en helhetsbedömning bryts resultatet ner i åtta delområden rörande bostaden eller lokalen. Masmästarens styrka enligt resultatet på dessa delområden är bemötande och service från fastighetsskötare och övrig personal, vilket är extra glädjande. Enligt undersökningen behöver vi ytterligare förbättra vår tillgänglighet. I övrigt ligger Masmästarens resultat i fastighetsbranschens framkant. Enkäten resulterar bland mycket annat, i åtgärdsförslag nedbrutet till varje enskild fastighet, eller område, där förslag lämnas på åtgärder för att möta kundens behov just där. Undersökningen bygger på en enkät, där frågorna besvaras med betyg från ett till fem, där fem är högsta betyg. Ett index från varje fråga skapas, liksom ett helhetsindex. Andelen av de svarande, som avgett betyget fem, alltså högsta betyg mäts sedan mot branschen som helhet. Bland bostadshyresgäster var Masmästarens index 53 där branschen i genomsnitt har 35. Motsvarande uppgift bland lokalhyresgäster var för Masmästaren 31 där branschen i genomsnitt har 26. Nästa kundundersökning genomförs hösten 2011. Index bostäder Åtaganden 60 55 50 45 40 35 30 25 75 70 65 60 55 50 45 40 2007 2009 2007 2009 Visar om kunden anser att vi håller våra löften och tar hänsyn till kundens behov, samt hur väl vi utför de åtaganden vi ställt. Index kommersiella lokaler 38 32 26 20 2007 2009 Speglar kundens helhetssyn på oss som hyresvärd. Visar i vilken mån vi är den ideala hyresvärden. Masmästaren Branschindex 13 Terrassen är vår oas För 21 år sedan lämnade Conny och Ragnhild Erlman villalivet och flyttade till Målaregatan 4, mitt i centrala Borlänge. Området var då helt nybyggt. Ett val som de inte har ångrat en endaste minut. – Vi har sagt att det enda som kan få oss att flytta är Fonus eller Kronofogden, skrattar Conny. Den största fördelen är det centrala läget. Trots att lägenheten ligger mitt i stan är området lugnt och när det är stora evenemang som Peace & Love passar de på och njuter lite extra. – Det är riktigt trevligt när det händer något i stan, vi sitter på första parkett, säger Conny. Den 131 kvadratmeter stora lägenheten har allt de kan önska, fem rymliga rum och delvis fem meter i takhöjd. Det bästa är dock den rymliga terrassen. – Här grillar vi på sommaren och odlar egen kryddträdgård. Som mest har vi varit 60 personer på terrassen. Den är helt enkelt fantastisk, säger Conny. Totalt i huset bor åtta familjer och det råder god sammanhållning. – Till jul håller vi öppet hus för grannarna, det brukar vara trevligt, avslutar Conny. Goda odds på Åsgatan 30 Barnlösa par som stiger in genom porten på Åsgatan 30 har oddsen på sin sida: Sju av tio som söker sig till Staffan Nilsson och hans medarbetare blir gravida efter tre behandlingar. Ett tips till den som besöker IVF-kliniken i cent rala Falun: Ta trapporna istället för hissen! Vackra stengolv, smidesdetaljer samt bastant utsirade träräcken ger lön för mödan. De unika lokalerna i före detta Telia- och Riksbankshuset från 1902 har totalrenoverats och IVF-kliniken, som huserar högst upp under takåsarna, har fått stilfulla, mysiga och mycket ändamålsenliga lokaler efter flytten från kvinnokliniken uppe vid lasarettet. – Våra patienter är inte sjuka i vanlig bemärkelse, så det passar bra för både dem och oss att hålla till i 14 det här vackra huset, säger läkaren Staffan Nilsson som också är verksamhetsansvarig. Inne i lokalen har IVF-kliniken själva bekostat ombyggnaden för att den ska passa just deras verksamhet. Vid IVF-kliniken i Falun görs cirka 1 000 behandlingar (provrörsbefruktningar) per år. Patienterna kommer i huvudsak från Dalarna och Gävleborg men också från andra delar av landet. Totalt omfattar lokalerna 675 kvadratmeter. Här finns ett ljust och ombonat väntrum, reception, lokaler för administration och behandlingar, patientrum, väl tilltagna personalutrymmen samt ett modernt laboratorium med värmeskåp och frystankar där ägg kan förvaras upp till fem år. Helt enkelt en fantastisk miljö där nytt liv kan börja spira – i lugn och ro. Miljöhänsyn 15 Miljöåtgärder M asmästaren strävar efter att minska användningen av jordens ändliga resurser och minimera negativ miljöpåverkan. Parallellt med detta arbetar vi för en ständig förbättring av fastigheternas boende- och arbetsmiljöer. Masmästaren bedriver inte tillstånds- eller anmälningspliktig verksamhet enligt 9 kap 6 § Miljöbalken. Av våra hyresgäster finns det ingen som bedriver sådan verksamhet. Anmälningsplikt och tillståndsplikt före ligger dock för kyl- och värmepumpanläggningar samt OVK i respektive kommun. Arbetet med att identifiera och åtgärda fastigheter där miljörisker förekommer, eller befaras uppkomma, pågår kontinuerligt. Masmästaren är inte involverad i någon miljötvist med myndighet eller annan organisation. Masmästarens miljöpolicy Masmästarens miljöarbete ska grunda sig på vår mest betydande miljöpåverkan samt gällande lagar, branschöverenkommelser och hyresgästernas miljökrav. > Minska användningen av ändliga resurser. > Minska användning och spridning av ämnen som inte ingår i det naturliga kretsloppet. > Effektivisera energi- och resursanvändning genom hushållning, återanvändning och återvinning. > Dokumentera fastighetsbeståndets miljöstatus och upprätta handlingsplaner för att åtgärda de faktorer som har miljöskadlig påverkan på människor och omgivning. 16 > Använda produkter som är miljömärkta och miljödeklarerade och i övrigt vid material- och teknikval välja de mest miljöanpassade alternativet enligt försiktighetsprincipen med hänsyn till funktion och ekonomi. > Välja konsulter, entreprenörer och leverantörer utifrån deras förutsättningar att uppfylla ställda miljökrav. > Kontinuerligt informera hyresgäster och genom praktiska insatser stimulera dem att medverka i miljöarbetet och själva ta hänsyn till miljön i sin verksamhet och i sitt boende. > Ständigt förbättra miljöarbetet och öppet redovisa resultaten för våra olika intressenter. 2000-talet har präglats av oro för vad klimatförändringar till följd av atmosfärens uppvärmning kan innebära för påfrestning på kommande generationer liksom rovdriften i ekvatorns regnskogar. Den globala medvetenheten i dessa frågor ökar och kraven ökar på att länderna ska ställa om sin resurs användning efter en uthållig hållbar utveckling. I Masmästarens hållbarhetsarbete intar miljöhänsynen prioritet ett tillsammans med kvalitetssäkringen av verksamheten. gårdsmiljö, repslagaren 4, falun Följande är exempel på kvantifierbara mål och akti viteter i vårt miljöarbete som uppnåtts eller som planeras för. Energieffektiviseringar > I syfte att följa upp Masmästarens användning av jordens resurser och begränsa vår negativa miljöpåverkan mäts månatligen förbrukning av el, värme och vatten samt utsläpp av koldioxid. El-, värme- och vattenförbrukningen ska reduceras med minst två procent per år under den kommande femårsperioden. Riksdagen har satt som mål att år 2020 ska cirka en femtedel av den energi som idag förbrukas i bostäder och lokaler sparas in. > Samtliga Masmästarens fastigheter är energi deklarerade enligt EU-direktiv. Vid årsskiftet hade driftsintruktioner upprättats för samtliga våra kommersiella fastigheter och fastigheterna var funktionstestade. Som resultat av detta kommer driftoptimeringen att förbättras vilket leder till minskad energiåtgång. Vi har också kunnat identifiera lönsamma delinvesteringar i syfte att minska energiåtgången på sikt. > Samtliga fastigheter har anslutits till de kommu nala fjärrvärmenäten, där så är möjligt. I Skeppar holmen där kommunal anslutning inte är möjlig har man installerat en större bergvärmepumpanläggning för att minska oljeberoendet. I en av våra fastigheter i Uppsala planeras för en större bergvärmeanläggning. > Samtliga cirka 500 motorvärmaruttag har ersatts med moderna tidsstyrda digitala urverk. Idag går det inte att plugga in motorvärmaren som går kontinuerligt tills användaren pluggar ut motorvärmaren. Användaren måste ställa in tidpunkten då vederbörande avser att nyttja bilen och då kopplas motorvärmaren på automatiskt en halvtimme dessförinnan och slår av värmen vid den inställda tidpunkten. En avsevärd besparing kan noteras efter en vinters användning. Ergonomi och hälsa > Våra bostadshyresgäster har eller får vid inflyttning en lättförståelig manual som informerar om det ansvar man har som hyresgäst att vårda lägenheten/lägenhetsförråd/tvättstuga/garage ur miljö- och säkerhetssynpunkt och ansvar för andras trivsel. > Källsortering av sopor finns i samtliga fastigheter. Placering av sopkärl har skett i samråd med de kommunala miljöförvaltningarna för att få till drägliga arbetsmiljöer ur ergonomisk synvinkel för personalen som svarar för sophämtningen. > Samtliga fastigheter ska kunna garanteras vara mögel- och radonfria. Under 2008 mättes radonhalten under tre månader i samtliga våra fastigheter och i inget fall överskreds tillåtna värden. > Samtliga tvättstugor har moderniserats i syfte att underlätta tvätt och torkhanteringen, underlätta lokalstädningen samt att öka tillgängligheten. > Då flertalet av våra bostadsfastigheter ligger i centrala lägen med närhet till bullrande trafik och störande gatuliv har vi konsekvent installerat ljudisolerande fönster i de fall tillåtna gränsvärden kan komma att överskridas. > I samband med uppgradering av trapphus i bostäder har ytterdörrar bytts ut för att minska störningar från ljud i trapphusen och att öka säkerheten mot inbrott. > Avtal har tecknats med de städföretag som ansvarar för all städning av allmänna ytor om att deras tjänster och produkter ska vara miljövänliga och att städpersonalens utrustning ska medge en god ergonomisk arbetssituation. > Fastigheternas miljöstatus har dokumenterats och åtgärder har vidtagits i de fall någon faktor identifierats som kan ha ohälsosam påverkan på våra hyresgäster och på våra medarbetare. Samtliga fastigheter har godkänd OVK-besiktning. 17 posten 6, falun Masmästaren strävar också efter att införliva ett estetiskt och funktionellt perspektiv på begreppet miljöhänsyn. Människans välbefinnande är beroende av hur den yttre och inre miljön utformas. Det kan gälla allt från val av färger som till val av lekutrustning. I den stressade tillvaro som många av våra hyresgäster lever i kan miljöer med en god atmosfär få oss att bli något mer positiva och avspända till varandra. Att minska den psykosociala stressen. Vi är övertygad om att det är en konkurrensfördel att utforma miljöerna med beaktande av ett estetiskt och funktionellt perspektiv och att det ökar lojaliteten till oss som hyresvärd och fastighetsägare. Vi hör ofta att hyresgäster direkt till oss eller till utomstående uttrycker att Masmästaren bryr sig om dem. Här följer några exempel på åtgärder som uppskattats och väckt nyfikenhet. > Gårdsmiljöerna för samtliga innerstadsfastig heter har uppgraderats kvalitetsmässigt och estetiskt. Ingen möda har sparats och med hjälp av trädgårdsakitekter har miljöer med växter, lekhörnor, grillplatser, cykelparkeringar under tak med mera utformats. I några fall har vi också ställt ut konst, bland annat en fågelbyst på kvarteret Färgarens innergård och statyn Postflickan i kvarteret Fritiof 9. 18 > Samtliga fasader och tak som vetter mot Slag gatan och Stora torget i Falun har putsats och färgats om. Vi har vidare delfinansierat gaturum som kullerstensläggningen av Slaggatan och uppgraderingen längs med Trotzgatan i Falun och efter Stationsgatan i Borlänge. > Flera av entréerna, trapphusen och tvättstugorna till våra bostadsfastigheter har renoverats med material och utrustning som skapar en ombonad atmosfär. Trapphusregistren och informationstavlorna ska hållas i exemplarisk ordning. > Bostadsfastigheter som saknat balkonger har utrustats med dylika som i kvarteret Fritiof i Borlänge. En åtgärd som blivit mycket uppskattad. > I våra garage under mark har tak och väggar målats i ljus färg och belysningen har utformats så att miljön ska kännas säker. > Vi lägger oss vinn om att källarfönster och socklar ska rengöras från vinterns skräp och att alla trädgårds- och hårdgjorda ytor ska hållas i exemplarisk ordning. Trygghet 19 Trygghetsåtgärder V år ambition är att bedriva ett förvaltningsarbete som på ett medvetet sätt förebygger situationer som kan skapa otrygghet för våra hyresgäster. I arbetet med att bedriva ett säkert förvaltningsarbete är det av yttersta vikt att både egen som inhyrd personal väl förstår bolagsledningens intentioner. Styrelsen har fattat beslut att bedriva förvaltningsarbetet med egen anställd personal och att avveckla inhyrd personal. Förebyggande kundvårdsarbete Personalen utbildas förutom i yrkesmässig kompetens även i kundvård, där kraven på uppträdande, tillgänglighet och servicekänsla är tydligt definierade. Bästa servicekvalitet uppnås bla genom att: > Ha en pålitlig lokal serviceorganisation som har stor tillgänglighet för hyresgästerna och som till fullo förstått och antagit Masmästarens etiska regler. I serviceorganisationen ska hyresgästerna ges utökade befogenheter. > I vår IT-bas för serviceanmälan registreras felanmälan från våra hyresgäster och utvärderas vidtagna åtgärder. All information om felanmälan är väl dokumenterad med statistik över vidtagna åtgärder och serviceönskemål från hyresgäster. > Informationen på anslagstavlor i trapphusen samt på vår hemsida www.masmastaren.se förbättras ständigt i interaktiv riktning. Förebyggande underhåll Förebyggande underhåll omfattar tillsyn, skötsel och service med en periodicitet upp till ett år. Åtgärder vidtas för att förebygga förslitning och skador samt driftavbrott på installationer. Ett processorienterat fastighetsskötararbete har implementerats efter sju huvudteman med uppgifter om aktiviteter som ska utföras. I systemet finns inlagda månatliga ronderingar med en så kallad Rondlista som är en förteckning av aktiviteter som ska utföras och kvitteras. Arbetet genomförs på ett planlagt, rationellt sätt efter en metodik som är repetetiv. 20 Långtidsplanerat underhåll Långtidsplanerat underhåll har budgeterats i vår fleråriga (fem år) underhållsplan. Förutom erforderliga underhållsåtgärder planläggs lagstadgade besiktningar. Planläggningen sker till belopp och tidpunkt för utförande. För den kommande femårsperioden planeras för underhållsåtgärder uppgående till i genomsnitt cirka 80 kronor per kvadratmeter årligen. Fokus kommer att ligga på det yttre underhållet och på underhåll av installationer. Samordnad driftsinstruktion inklusive installationsöversikter Samordnad driftsinstruktion är ett nödvändigt hjälpmedel för att driftspersonlen ska kunna svara för att byggnader och installationer fungerar på ett optimalt sätt ur driftsynpunkt. Driftsäkerhet, funktion och energiförbrukning ska särskilt beaktas. Masmästarens fastigheter ska ha en samordnad teknisk driftsinstruktion med tillhörande dokument enligt lag, speciellt med fokus på installationer och brandskydd. Inventering av fastigheterna pågår kontinuerligt för att fastställa fastigheternas status avseende installationer, brandskydd, låssystem etc. Både funktionella och okulära fel och brister protokollförs från OVK-besiktningar, el- och brandlarmsrevisioner, brandsyner etc. Alla huvudkomponenter för installationer prickas in på ritningar i vårt digitala ritningsarkiv, vilka därigenom blir lägesbestämda i installationsöversikterna. Alla installationer såsom VS, kyla, luftbehandling, el, styr, övervakning, tele samt byggnadstekniska åtgärder ska ingå i en samordnad driftsinstruktion. Exempel på kvantifierbara mål och ambitioner i vårt arbete med att säkra fastigheterna eller som planeras för. Brandsäkerhet Vi har med extern brandskyddskonsult låtit genomföra en brandskyddsrevision av samtliga våra fastigheter och via utskick till våra hyresgäster informerat om möjliga brandrisker och hur man skyddar sig i händelse av att brand utlöses. Informationen har tagits mycket väl emot av våra hyresgäster vilket tyder på ett stort intresse för frågan vilket i sig kanske inte är så konstigt med tanke på ett antal otäcka olyckor runt om i Sverige. Alla lägenheter är försedda med brandvarnare och det är hyresgästens ansvar att tillse att batterier i dessa blir utbytta när signal utlöses att batterierna är urladdade. Vid brandskyddsrevisionen kontrollerades bland annat att > brandklassade dörrar monterats i brandskiljande väggar och att automatiska dörrstängare i erforderliga fall fanns monterade och var i god funktion > utrymningsvägar var fria och inte blockerade som extra förråd > brandvarnare fanns monterade i lägenheter och i trapphus > erforderligt antal brandsläckare fanns uppsatta. I regel en styck per våningsplan > uppsatta brandposter var i funktion > takluckor i trapphus och rökluckor i industrilokaler fanns och var i funktion > takvindar på bostäder var brandsektionerade på ett säkert sätt > genomföringar för installationer i vägg och golv var korrekt tätade och att ventilationskanaler var försedda med brandspjäll > brandlarmanläggningar var i funktion och att dessa regelbundet kontrollerats > sprinkleranläggningar var i funktion och att dessa regelbundet kontrollerats > skyltning för nödutrymning fanns uppsatta och att nödbelysning var i funktion > murstockar till öppna spisar var rökprovade. Varje månad genomförs en protokollförd brandsyn av våra fastigheter som lagen föreskriver och upptäckta brister i brandskyddet ska omedelbart åtgärdas. Som brist räknas också att bortföra skräp som ansamlats i källare och på vindar, däckupplag i garage etc i syfte att minska brandbelastningen i fastigheterna. Det viktigaste arbetet med att minimera risk för brand kan/ska göras av våra hyresgäster vid exempelvis heta arbeten eller i att hålla levande ljus under uppsikt. Vi råder våra hyresgäster att montera exempelvis kaffebryggare och strykjärn till timers för automatisk avstängning efter viss begränsad inkopplingstid. Ingen möda får sparas i arbetet med att säkra fas tigheterna mot brand och därigenom helt undvika person- och förmögenhetsskador. Elsäkerhet Vi har med extern konsult genomfört en intern elrevision av alla våra fastigheter som komplement till den obligatoriska externa elrevisionen gällande viss typ av fastigheter typ hotell och köpcentra som föreskrivs av försäkringsbolag. Man har särskilt inspekterat underhåll i elcentraler, klamring av kablar och kabelskydd, skador på kablar, kvaliteten på belysningsarmaturer i syfte att eliminera att folk kommer till skada vid beröring. Vi informerar våra hyresgäster att de inte får göra fasta inkopplingar och kabeldragningar utan Masmästarens godkännande. Vi råder våra hyresgäster att montera petskydd i väggkontakter och överspänningskydd till datorer och TV för att öka säkerheten för olyckor med barn och för att undvika förmögenhetsskador. Säkra trapphus och hissanläggningar Under vår månatliga rondering ska särskilt beaktas säkerheten och skicket i trapphus och hissar till fastigheterna. Städningen ska vara god, trasiga armaturer och glödlampor bytta liksom kontroll av brandskyddet omfattande fungerande takluckor och brandsläckare. Entredörrar kontrolleras vara fria från åverkan som kan minska inbrottsskyddet av desamma. Vid behov byts kod ut till kodlåsen för att hindra obehöriga att komma in i trapphusen. Hissar ska med visst intervall kontrolleras av behörig extern inspektör. 21 Säkra lekplatser Säker arbetsmiljö Årligen genomför vi en särskild inspektion av samtliga våra lekplatser för kontroll av att lekutrustningen inte är skadad eller på annat sätt i sådant skick att den kan vålla barn skada. Vi tittar också över möjligheten att med senaste råd och rön komplettera lekplatserna på sådant sätt att de blir säkra för barn. Vi arbetar medvetet med att säkra vår arbetsmiljö såväl för våra egna fastighetsskötare som för inlejd extern personal. Arbetsmiljön ska säkras så att personal inte kan drabbas av skador liksom för att miljön ska vara rimligt estetiskt tilltalande. Utrymmen där personal vistas för drift och underhåll av installationer ska vara säkra och där ska vara rent och snyggt med god ordning. Skriftliga driftsinstruktioner ska finnas uppsatta i sådana utrymmen för att snabbt kunna ge personal den information som erfordras. Takmiljöerna ska särskilt kontrolleras ur säkerhetssynpunkt för att förhindra fallskador. Takstegar och erforderliga takräcken ska finnas monterade och kontrollerade att vara väl förankrade. Väggstegar som leder upp till tak ska vara spärrade så att barn och obehöriga inte kan komma upp på taken. Funktionssäkra tvättstugor och säkra inomhusgarage Under senare år har nästan samtliga Masmästarens tvättstugor varit föremål för genomgripande åtgärder. I flera av våra fastigheter har antalet tvättstugor utökats beroende av att antalet lägenheter varit så stort att det blivit ett hinder för hyresgästerna att få lämpliga tvättider. Önskemål om större tillgång till tvättstugor har ökat över tiden då folk uppenbarligen har behov att tvätta oftare. Vi följer upp att hyresgästerna rengör tvättstugorna efter användning och att man respekterar de tvättider man bokat. För närvarande pågår en upprustning av Masmästarens inomhusgarage. De målas om i ljusa färger, ny belysning installeras och garageplatser markeras i syfte att nyttjaren ska känna sig säker för risk att kunna bli antastad och för att minska intresset för skadegörelse på bilar. bokbindaren 4, falun 22 Redovisning 23 Proforma 2010 proformaredovisning I syfte att ge en aktuell bild av Masmästarens finansiella ställning och intjänandeförmåga efter genomförda värdehöjande åtgärder i fastigheterna och förändring av belåning och räntor har en proformaredovisning upprättats för 2010. Proformaredovisningen visar hur det konsoliderade Masmästarens resultaträkning och balansräkning skulle ha sett ut under antagande att värdehöjande åtgärder och finansiering av dessa under 2010 skett per 1 januari 2010, samt att de räntesatser som gäller för koncernens lån per 2010-12-31 gällt från och med 2010-01-01. > I proformaresultaträkningen har hyresintäkter och drifts-, underhålls- och förvaltningskostnader för fastigheter där värdehöjande åtgärder genomförts under 2010 omräknats till helårsbasis som om de gällt från och med den 1 januari 2010. > Hyresintäkter ingår i proformaresultaträkningen enligt de hyresnivåer som gällde 2010-12-31. > Planenliga avskrivningar på fastigheter har gjorts med en procent på anskaffningsvärdet exklusive mark och nedskrivning samt fem procent på aktiverade värdehöjande underhållsåtgärder. > Proformaredovisningen baseras på Masmästarens finansiering per 2010-12-31 enligt koncernens balansräkning per 2010-12-31. Proforman baseras på fastighetsinnehavet 2010-12-31. > Eget kapital proforma utgörs av eget kapital för Masmästaren per 2010-01-01, med tillägg för årets resultat. Någon utdelning betalades ej ut 2010. > Koncernens fastigheter är redovisade till bokfört värde per 2010-12-31 efter genomförda investeringar under 2010 och som om dessa investeringar genomförts den 1 januari 2010. Styrelsen gör bedömningen att hyresintäkterna är stabila och att osäkerheten i kostnaderna för räntebärande skulder är mycket liten. I 2011 års budget läggs fortsatt fokus på att minska driftskostnaderna som ett resultat av tidigare års genomförda underhållsinsatser. Riskanalys för verksamhetsåret 2010 sparbanken 7, falun 24 tkr Resultaträkning tkr proforma 2010 Utfall 2010 fastighetsrörelsen Hyresintäkter Driftskostnader Fastighetsskatt Driftsöverskott Avskrivningar Bruttoresultat fastighetsrörelsen Fastighetsförsäljningar Rörelseresultat Räntenetto Resultat före skatt Skatt Årets resultat 253 321 250 556 −109 126 −109 629 −7 331 −7 561 136 864 133 366 −20 139 −19 619 116 725 113 747 - 116 725 113 747 −87 413 −83 695 29 312 30 052 −7 709 −8 113 21 603 Balansräkning Fastigheter Övriga tillgångar Summa tillgångar proforma 2010 utfall 2010 2 055 604 2 055 604 169 841 170 177 2 225 445 2 225 781 Eget kapital 356 887 357 223 Räntebärande skulder 1 795 363 1 795 363 Ej räntebärande skulder 73195 73 195 Summa eget kapital och skulder 2 225 445 2 225 781 21 939 tkr Nyckeltal proforma 2010 utfall 2010 Känslighetsanalys förändring resultatförändring fastighetsrelaterade nyckeltal Direktavkastning (%) * 6,7 Direktavkastning, normaliserat driftnetto (%) 7,4 Överskottsgrad (%) 54,0 Uthyrningsgrad area (%) 95,8 6,7 7,4 53,2 95,8 Hyresbaserad uthyrningsgrad Kommersiella hyror Bostadshyror Ej räntebunden del av räntebärande skulder ± 1 %-enhet ± 1 %-enhet ± 1 %-enhet ± 2 563 ± 1 375 ± 1 145 ± 1 %-enhet ± 1 998 finansiella nyckeltal Kassaflöde (tkr) 49 451 49 671 Soliditet (%) Synlig Inklusive förlagslån Justerad för övervärde fastigheter 16,0 16,8 27,0 16,0 16,8 27,0 Belåningsgrad fastigheter (%) Bokfört värde Marknadsvärde Skuldsättningsgrad fastigheter (%) Räntetäckningsgrad (ggr) Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder (%) Avkastning på totalt kapital (%) Avkastning på eget kapital (%) 87,3 72,5 73,3 1,3 4,9 5,2 6,1 87,3 72,5 73,3 1,4 4,9 5,1 6,1 * Beräknat på genomsnittligt bokfört värde. 25 Riskanalys för verksamhetsåret 2010 B olagets verksamhet är fortlöpande utsatt för olika riskmoment. Skador på fastigheter, räntor, elkostnader, kreditförluster, vakanser mm. Operativt arbetar bolaget med ett antal åtgärder och strategier som syftar till att dämpa fluktuationer i lönsamheten över en konjunkturcykel. De risker som har störst påverkan på bolagets resultat är knutna till fastigheternas uthyrningsgrad, ränteutvecklingen och likviditeten. De möjligheter som har störst påverkan på bolagets resultat är att vid rätt tillfälle avyttra enstaka fastigheter med stor reavinst och att vid rätt tillfälle kunna förvärva fastig heter med framtida värdepotential billigt. Ekonomisk utveckling i Sverige Den svenska ekonomin bromsades upp rejält under 2009 med en BNP-nedgång i storleksordning minus fem procent som en följd av den globala finanskrisen. Sveriges BNP ökade kraftigt under 2010 och beräknas ta ytterligare fart under 2011, men det kommer att ta flera år innan BNP är återställt till nivåer gällande före finanskrisen. Fastighetssektorn noterade dock bara marginella nedgångar i årsresultatet under 2010 bland annat till följd av att riksbanken sänkt reporäntan till en historiskt låg nivå. Framtidsutsikterna betecknas som ovanligt svårbedömda. Risk finns att återhämtningen i omvärlden får bakslag och då förskjuts också vändningen i den svenska ekonomin. Konjunkturförsvagningen fick inte fullt genomslag i fastighetssektorn. Bland annat som en konsekvens av att kontrakt i kommersiella fastigheter löper över flera år varför förändringar i vakanser och i hyresnivåer slår igenom successivt under en femårsperiod. Dock med reservation att hyresgäster med svag ekonomi kommer att orsaka fastighetssektorn kreditförluster. Arbetslösheten i Sverige har legat stabilt kring cirka fem procent under de senaste två åren före finanskraschen hösten 2008. Arbetslösheten under 2010 var cirka nio procent vilket påverkat efterfrågan på bostäder och kommersiella lokaler negativt på de marknader som Masmästaren verkar. Nya prognoser visar att arbetslösheten under 2011 kommer att minska kraftigt vilket måste komma att påverka uthyrningsgraden positivt. Inflationen tenderar dock att ta fart vilket inneburit att riksbanken successivt höjt reporäntan under 2010 från en historiskt låg nivå. Höjningarna förväntas bestå under hela 2011 med ökade räntekostnader som följd för de fastighetsbolag som inte bundit lånen. 26 Uthyrningsgrad och hyresutveckling Vid årets utgång var uthyrningsgraden i Masmästarens fastighetsbestånd 95,8 (95,7) procent. Uthyr ningsgraden förväntas sjunka marginellt under 2011 som en följd av några kännbara uppsägningar i våra kontorslokaler. Vi har dock i huvudsak lyckats med att teckna nya avtal avseende kontorslokaler som sagts upp för avflyttning under 2010–2011. Vi har vidare drabbats av några kända uppsägningar som kommer att falla ut under 2012. Omsättningshastigheten i bostadslägenheterna, det vill säga hur ofta en lägenhet byter hyresgäst påverkar bolagets lönsamhet. Varje byte medför ofta hyresförlust och kostnad för renovering av lägenheten för den nye bostadshyresgästen. Efter några år med ökad omsättningshastighet ser vi nu att omsättningshastigheten minskar. Under 2010 nyuthyrdes 483 (548) bostadslägenheter, varav 55 (72) stycken mer än en gång. Drygt 28 (32) procent av samtliga bostadslägenheter bytte således hyresgäst under året, vilket får ses som en hög andel. Hyror som ej indexregleras är fasta tills dess omförhandling sker, normalt tre år efter kontraktsteckning. När inflationen ökar över en viss nivå indexregleras hyrorna för kommersiella lokaler som har indexklausul. Hyreskontraktens fördelning Antal Mkr Löptid (mån) Index % KPI Bostadshyreskontrakt Hyreskontrakt, ej index Hyreskontrakt, index 1 678 113,1 1 640 36,7 280 101,2 67 52 83,1 Hyrespotentialen vid 97 procents hyresbaserad uthyrningsgrad och marknadsanpassade hyror uppgår i Masmästaren till + 3,8 Mkr Känslighetsanalys av hyror och hyresbaserad uthyrningsgrad Förändring % Kommersiella hyror Bostadshyror Hyresbaserad uthyrningsgrad 1 1 1 Resultatpotential Mkr 1,4 1,1 1,9 En successiv övergång till marknadshyror inom hela bostadssektorn skulle medföra att hyrorna stiger snabbare i attraktiva innerstadslägen. Masmästarens bostäder ligger i attraktiva områden. Masmästarens kontorslokaler bedöms vara rela tivt sett mer prisvärda än genomsnittet av andra fastighetsbolags kontorsfastigheter enligt den kundundersökning som gjordes 2009. Driftskostnader och kostnader för underhåll Förvaltningsarbetet bedrivs på ett medvetet rationellt sätt för att successivt öka kostnadseffektiviteten och ta tillvara besparingspotentialen till exempel genom att förbruka mindre el och fjärrvärmeenergi. Förbrukningskostnader uppgår till cirka 40 procent av bolagets kostnadsmassa. Upphandling av el har gjorts med olika bindningstider för att något minska riskerna vid stora prisökningar. Nära 80 procent av Masmästarens elförbrukning är upphandlat till bundna priser. Under 2009 fattade styrelsen beslut att avveckla all externt upphandlad, inre fastighetsskötsel. Fastighetsskötare rekryterades under 2009 och våra beräkningar visar på en besparing i nivån tre miljoner kronor på årsbasis, med minst bibehållen kvalitet. Känslighetsanalys av fastighetsskötsel Förändring % Kostnader för fastighetsskötsel 1 Resultateffekt Mkr 0,20 Masmästarens drifts- och administrationskostnader ligger generellt för högt som en följd av våra höga ambitioner i förvaltningsarbetet. Vi kan möjligtvis motivera det med att vi något ökar den tekniska livslängden och därigenom kan skjuta på reinvestering i ny utrustning och i nya installationer. Kostnader för akut underhåll som går över resultaträkningen låg tidigare på höga 0,5 procent av fastigheternas bokförda värde eller cirka 10 procent av bolagets kostnadsmassa. Ett arbete som inletts i Masmästaren med syfte att effektivisera inköp och uppföljning av tjänster avseende akut underhåll mot bakgrund till den höga kostnadsnivån har redan under 2010 gett resultat. Under 2010 uppgick kostnaden för akut underhåll till cirka 0,35 procent av fastigheternas bokförda värde, eller cirka sex procent av bolagets kostnadsmassa. En nivå som långsiktigt kan försvaras. Kostnader för planerat underhåll och mindre lokalanpassningar av icke fastighetsutvecklingskaraktär som går över resultaträkningen har nu kommit in i en lugnare fas och torde kunna balanseras till cirka 0,5 procent av fastigheternas bokförda värde under kommande år. Från att under tidigare år pendlat mellan 0,75–1,0 procent, det vill säga en betydande kostnadsinbesparing. Räntor och likviditet Masmästaren har vid årets utgång en justerad soliditet på 27,0 (26,7) procent och en skuldsättningsgrad uttryck som nettoskulden i förhållande till fastighe ternas marknadsvärde uppgående till 72 (73) procent. Vårt fastighetsbestånd består till cirka 60 procent av bostäder/hotell med en hög uthyrningsgrad/beläggningsgrad. Detta genererar ett stabilt kassaflöde som gör att soliditeten och skuldsättningen är tillfyllest om än inte vad man bör kräva av ett fastighetsbolag. Mot våra affärsbanker ska vi kunna påvisa att vi upprätthåller en justerad soliditet överstigande 15 procent vilket gör att vi kan stå emot ett värdefall på Masmästarens fastigheter uppgående till cirka 400 Mkr. Masmästaren hade vid årsskiftet en räntebärande skuld uppgående till 1 795 (1 770) Mkr och den genomsnittliga räntebindningstiden är 32 (43) månader. Lån med räntebindningstider under ett år utgör cirka 22 procent av vår räntebärande skuld. Den genomsnittliga finansieringsräntan låg vid årsskiftet på under fem procent. Resultat av 1 %-enhets förändring Känslighetsanalys av lånestrukturen av räntesatsen Mkr Ränta % 2011 2012 Omsättes 2011 Omsättes 2012 404,0 188,6 Känslighetsanalys av kapitalstrukturen Räntebärande skuld 4,0 4,8 3,0 - 4,0 1,0 Förändring % Resultateffekt tkr 1 850 Bolagets likviditet uppgick vid årets utgång till 76 Mkr inklusive outnyttjad checkräkningskredit om 93 Mkr. Försäkringar Alla fastigheter är fullvärdesförsäkrade. Kostnaden för fastighetsförsäkringen uppgick till 0,7 Mkr. Själv risken vid skada är enligt försäkringsvillkoren tio prisbasbelopp. Med anledning av den relativt höga självrisken har ingen skada stor nog att omfattas av ersättning ur försäkringen inträffat under 2010. Bolagsskatt och fastighetsskatt Masmästaren har en gynnsam skattesituation vilket innebär att bolaget endast kommer att betala marginell bolagsskatt under de kommande 5–10 åren. Fastigheter i Sverige beskattas efter vad fastigheterna används till. För bostadsdel i hyreshus är fastig hetsskatten 1 277 kronor per lägenhet. Skatten bekostas av fastighetsägaren. För kommersiella lokaler utgår i de flesta fall skatten som tillägg till hyra och belastar ej fastighetsägaren. 27 Fastighetsbeståndets areor och värden Uthyrbara areor och värden Masmästaren ägde vid årets utgång 62 fastigheter med en uthyrbar area om 249 355 kvadratmeter till ett marknadsvärde om 2 477 Mkr och ett bokfört värde om 2 036 Mkr. Bostadsfastigheterna svarar för nära 50 procent av fastigheternas totala uthyrbara area och cirka 41 procent av fastigheternas totala marknadsvärde. Cirka 63 procent, baserat på fastigheternas marknadsvärde, finns i Falun och Borlänge. Vår målsättning är att andelen bostäder/kommersiella lokaler i en framtid, bör vara 60/40. Förvärv av nya fastigheter bör i första hand ske på de orter vi verkar i utanför Falun och Borlänge. Det genomsnittliga marknadsvärdet per fastig het var 40 Mkr. Den enskilt mest värdefulla bostads fastigheten är Norslundsskogen i Falun med ett marknadsvärde på 220 Mkr och den enskilt mest värdefulla kommersiella fastigheten är Dragarbrunn 11:1 i Uppsala med ett marknadsvärde på 270 Mkr. Värdeförändringen i alla fastigheter under året uppgick till en ökning om 9 Mkr med hänsyn tagen till genomförda investeringar och värdeminskningsavdrag. Åldersstrukturen i Masmästarens fastighetsbestånd korrigerad för om- och tillbyggnadsår är tämligen normalfördelad. Det stora flertalet av Masmästarens fastigheter är moderna och har nybyggts eller byggts om under de senaste 20 åren. Fastigheternas tekniska kvalitet bedöms ligga över riksgenomsnittet. Den vanligaste bostadslägenheten i Masmästa rens fastigheter är två rum och kök, vilka står för cirka 36 procent av alla lägenheter som ägdes av Masmästaren vid årsskiftet. Av alla kommersiella lokaler utgör mindre lokaler (<300 kvadratmeter) cirka 77 procent av dessa. Uthyrbara areor och värden Falun Borlänge Uppsala Västerås Stockholm Totalt Total area m2 Bostäder m2 Kontor m2 Butik m2 Övrigt m2 Bokfört värde Mkr Marknadsvärde Mkr 43 10 4 4 1 62 146 048 43 848 25 581 26 719 7 159 249 355 84 676 17 558 4 587 15 412 350 122 583 28 326 9 828 16 770 4 577 0 59 501 7 031 4 992 2 437 49 0 14 509 26 015 11 470 1 787 6 681 6 809 52 762 978 311 355 248 144 2 036 1 269 281 468 319 140 2 477 Genomsnittligt bokfört värde och genomsnittligt marknadsvärde per fastighet, Mkr Genomsnittligt bokfört värde och genomsnittligt marknadsvärde per kvadratmeter, kr per m2 Falun Borlänge Uppsala Västerås Stockholm Totalt 28 Antal fastigheter Bokfört värde Marknadsvärde 22,7 31,1 88,8 62,0 144,0 32,8 30 28 117 80 140 40,0 Falun Borlänge Uppsala Västerås Stockholm Totalt Bokfört värde Marknadsvärde 6 694 7 093 13 877 9 282 20 115 8 163 8 689 6 409 18 295 11 939 19 556 9 934 kardmakaren 21, falun Fastighetsbeståndets åldersstruktur efter nybyggnadsår Hyreslägenheter fördelade efter storlek 120 000 700 45 000 100 000 600 40 000 35 000 500 80 000 60 000 40 000 30 000 400 25 000 300 20 000 15 000 200 5 000 k r o 5 4 r o 3 2 r o k k r o r o 1 k– 0 k let -ta let 00 -ta 10 000 20 let 90 let -ta -ta 80 70 -ta -ta 60 let 50 40 -ta -ta let 30 -ta 92 20 Fö re 1 let 0 let 0 let 100 0 20 000 Nybyggnadsår Antal Ombyggnadsår Total area, m2 Genomsnittlig bostadshyra per kvadratmeter, kategorifördelat 1 050 1 000 950 Antal kommersiella lokaler fördelade efter storlek 300 35 000 250 30 000 25 000 200 900 850 20 000 150 800 15 000 100 – 50 –2 01 1 5 –1 01 2 5 01 0 0 50 00 1– 90 1 2 Antal Hyra per m2 1 2 0 90 1– 60 30 5 0 0 0 0 <3 0 r o k– r o k 4 r o k 3 r o k 2 1 r o k 650 5 000 60 700 10 000 50 1– 750 Total area, m2 Fastighetsbeståndets utveckling i procent av uthyrbar area Andel, % 100 80 60 40 20 10 20 09 20 08 20 07 20 06 20 05 20 04 20 03 20 02 20 20 01 0 Övrigt Butik Kontor Bostad 29 Marknadsvärdering av fastigheter i Masmästaren > Inflationen har antagits bli två procent per år under kalkylperioden. > Hyresökningar uppgår högst till inflationen beroende på hyreskontraktens utformning för olika lokaltyper. Dagens hyra anpassas till marknadshyran vid kontraktstidens utgång. > Driftskostnadsökningar har prognosticerats till att i normalfallet öka högst i takt med inflationen. > Kalkylräntan har varierat från sju procent till tolv procent beroende på riskpremie. > Uthyrningsgradens utveckling har prognosticerats för varje fastighet efter ort, lokaltyp och aktuell marknadssituation. > Utgifter för underhåll och erforderlig lokalanpassning har beaktats. Masmästaren har allt sedan bolaget grundades 2001 årligen värderat fastigheterna med hjälp av Richard Ellis. Under inledningen av 2011 värderades samtliga fastigheter i Masmästaren på ett enhetligt sätt med en värderingsmodell baserad på fastigheternas kassaflöde. Modellen förutsätter att fastighetsbeståndet innehas långsiktigt och beräknade värden jämförs och korreleras med köpeskillingar på under 2010 gjorda fastighetsförsäljningar på respektive delmarknad. Värderingen avser tidpunkten 31 december 2010, och prognosperioden omfattar tio år. Fastig hetsvärdet beräknas som nuvärde av de närmaste tio årens kassaflöde med tillägg för nuvärdet av restvärdet vid periodens slut. Värderingen grundar sig på följande antaganden och förutsättningar. Fastighetsbeståndet Övervärde Bokfört värde, Mkr Marknadsvärde, Mkr Mkr % Falun Borlänge Uppsala Västerås Skepparholmen Summa 978 311 355 248 144 2 036 1 269 281 468 319 140 2 477 291 −30 113 71 −4 441 30 −10 32 29 −3 22 Bostadsfastigheter Kontorsfastigheter Butiksfastigheter Industri- och lagerfastigheter Övriga fastigheter Summa 849 703 35 25 424 2 036 1 083 878 33 29 454 2 477 234 175 −2 4 30 441 28 25 −6 16 7 22 De fem fastigheter som har största övervärdet Fastighet Kommun Uthyrbar area, m2 Marknadsvärde, Mkr Övervärde, Mkr 28 413 16 115 6 545 2 603 8 708 62 384 220 270 52 65 90 697 95 90 29 27 21 262 1 Norslundsskogen 1–4 Falun 2 Dragarbrunn 11:1 Uppsala 3 Smeden 9 Falun 4 Dragarbrunn 14:3 Uppsala 5 Borrkronan 1 Västerås Summa Utveckling av fastighetsbeståndets marknadsvärde i förhållande till bokfört värde Marknadsvärde Bokfört värde Övervärde, % 2001 2002 435 000 435 000 0 642 600 581 368 11 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2010 972 900 1 587 500 1 966 500 2 381 800 2 481 100 2 406 100 2 414 500 2 476 900 839 929 1 367 666 1 572 538 1 758 848 1 851 367 1 965 097 1 981 932 2 035 604 16 16 25 35 34 22 22 22 Marknadsvärde i förhållande till bokfört värde, % Känslighetsanalys av värderingsmodell 40 30 20 2009 Övervärde 10 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Vakans Marknadshyra Direktavkastningskrav Kalkylränta Förändring, % Värdeeffekt, Mkr +/−5 % +/−5 % +0,5 % −0,5 % +0,5 % −0,5 % 116,1 156,4 −92,7 110,5 −79,5 64,5 Förändring av värdet på Masmästarens fastighetsbestånd under 2010, Mkr Marknadsvärde 2009-12-31 2 414 Försäljning Investering Värdeförändring Marknadsvärde 2010-12-31 Bokfört värde 2009-12-31 - 73 9 2 477 2 036 Värdeförändring per fastighet framgår av fastighetsförteckning/värdeanalys på sid 72 30 Hyresintäkter och hyresmarknader Hyresintäkter Totalt Netto Brutto Borlänge Falun Uppsala Västerås Stockholm Totalt Bostäder Netto Brutto 34 732 36 951 14 908 15 311 133 989 141 190 75 356 77 501 36 001 36 756 4 786 4 822 29 649 30 437 15 885 16 318 16 185 16 185 523 523 250 556 261 519 111 458 114 475 Kontor Netto Brutto 9 659 27 227 23 993 5 101 65 980 10 394 30 173 24 618 5 313 70 498 Butiker Netto Brutto 4 605 9 240 5 460 29 19 334 4 887 9 660 5 465 29 20 041 Industri/lager Netto Brutto 86 2 896 76 640 3 698 86 3 043 80 642 3 851 Övrigt Netto Brutto 5 474 19 270 1 686 7 994 15 662 50 086 6 273 20 813 1 771 8 135 15 662 52 654 Hyresläget per ort framgår av fastighetsförteckning/hyresanalys sidan 70. Hyresintäkter Masmästarens hyresintäkter under 2010 uppgår till 250,6 Mkr varav cirka 70 procent avser beståndet i Falun och Borlänge. Under 2010 nytecknades 65 stycken hyreskontrakt på 15 214 kvadratmeter för kommersiella lokaler. Bostadshyrorna står för cirka 45 procent av hyresintäkterna. Hyresintäkterna från våra tio, värdemässigt största fastigheter, utgjorde 119,1 Mkr, eller 48 procent av hyresintäkterna. Hyreskontraktens löptid Vakanta areor 2011 2012 2013 2014 2015 och senare Bostäder Övrigt Totalt Antal kontrakt Hyra, Mkr % 136 95 73 30 20 1 678 1 566 3 598 22,4 24,3 18,0 13,5 55,0 113,1 4,7 251,0 9 10 7 5 22 45 2 100 Kontraktstider i kommersiella lokaler Storlek –300 301–600 601–900 901–1 200 1 201–1 500 1 501–2 500 2 501– Bostäder Kontor Butiker Industri/lager Övrigt Totalt m2 Ekonomisk vakans, Mkr 3 039 3 552 770 1 550 1 491 10 402 2,4 3,4 1,1 0,6 1,7 9,2 Kontraktsstruktur i kommersiella lokaler Löptid mån Tot area Antal 21 25 41 37 12 25 110 24 620 16 589 9 924 9 778 2 845 16 541 32 993 273 41 14 9 2 8 7 Förfalloår 2011 2012 2013 2014 2015– Mkr 22 357 24 302 17 969 13 544 55 010 kardmakaren 21, falun 31 Hyresmarknader Falun Falun är Dalarnas residensstad och näringslivet präglas av att många administrativa verksamheter finns här, med många tjänstemän anställda. Regionsjukhus, Högskola och medieföretag sysselsätter många. Befolkningsutvecklingen är sedan ett par år tillbaka positiv, där inflyttning sker till centralorten. Bostadsefterfrågan är god, men nyproduktion av bostäder består till största delen av nyproduktion av enfamiljshem. Flerfamiljsbostäder nyproduceras i mycket liten omfattning. Under 2011 kommer dock Kopparstaden att nyproducera ett hundratal nya hyresrätter. Handeln, som är koncentrerad till centrum, utan nämnvärd konkurrens från externa köpcentrum, utvecklas positivt, särskilt efter ombyggnaden av kvarteret Falan som Diös slutförde 2009. Det har hjälpt till att höja attraktionskraften för handel i centrum. Vakanserna är låga även i B-lägen. Hyrorna varierar mycket beroende på läge, storlek och bransch. 2 500 till 3 500 kronor per kvadratmeter är vanliga nivåer inne i galleriorna. Utanför nämnda gallerior är nivåerna i B-lägen 900–1 600 kronor per kvadratmeter vanliga och i A-lägen 1 400–2 600. Det finns ett visst överskott på kontorslokaler och vakansgraden uppskattas till cirka 6–7 procent. Hyrorna är mot denna bakgrund låga och förändras mycket långsamt. Hyresnivån för ordinära kontor ligger inom intervallet 700–900 kronor per kvad ratmeter. Nyrenoverade kontor hyrs ut till cirka 1 100 kronor per kvadratmeter, med toppnoteringar kring 1 500 kronor per kvadratmeter. Nyproducerade kontor, en mycket liten andel av kontorsutbudet, betingar hyror om 1 600–1 800 kronor per kvadratmeter. Bostadshyror beror huvudsakligen på byggnadsålder och läge. Den nya förhandlingsordningen för bostadshyror kommer knappast att förändra detta. Ej moderniserade bostäder från 1950–1980 har en hyra mellan 700–850 kronor per kvadratmeter, beroende på läge. För mer moderna bostäder uppförda 1980–2000 ligger motsvarande hyror mellan 900–1 050 kronor per kvadratmeter. Helt moderna bostäder uppförda efter 2000 har en normal hyra mellan 1 000–1 250 kronor kvadratmeter. Borlänge Borlänge är den stora industriorten i Dalarna, men har under de senaste åren utvecklats att även bli den stora handelsstaden i regionen. Stora företag blandas med livaktiga småföretag. Borlänges handelscentra är Kupolen, ett köpcentrum som är Dalarnas klart största. Handelsområdet kring Kupolen ökar hela tiden i storlek och lockar idag många av de större kedjeföretagen i Sverige. Nyligen beslutade IKEA att etablera ett av Sveriges största IKEA-varuhus i Kupolenområdet, något som ytterligare förbättrat områdets position som handelscentra. Hyrorna har ökat kraftigt, vilket fått till följd att det numera är svårt för mindre affärsidkare att bedriva verksamhet i Kupolenområdet. Borlänge centrum är parallellt med denna utveckling på frammarsch. Masmästaren har genom ombyggnad av Bragegallerian etablerat en handelsplats i Borlänge centrum där mindre handelsföretag, utanför de traditionella kedjeföretagen, hittat en bra marknadsplats. Fortfarande finns dock en del vakanser i centrum och hyresnivåerna är låga. I bästa läge är butikshyrorna i nivån 1 000–1 500 kronor per kvad ratmeter. Det finns ett överskott på kontorslokaler och vakansgraden uppskattas till strax under 10 procent. Sammanslagningen av Vägverket och Banverket till Trafikverket, har ur lokalsynpunkt förändrat kontorshyresmarknaden väldigt snabbt i Borlänge, med oförutsedda vakanser som nu står att fyllas. Hyrorna är mot denna bakgrund låga och förändras mycket långsamt. Hyresnivån för ordinära kontor ligger inom intervallet 700–850 kronor per kvadratmeter. Nyrenoverade kontor hyrs ut till cirka 1 200 kronor per kvadratmeter. Bostadshyror beror huvudsakligen på byggnadsålder och läge. Befolkningsutvecklingen de senaste åren, där Borlänge haft en stor inflyttning har givit låga vakanser i bostadsbestånden, men också en märkbart lägre omflyttningstakt bland bostäderna. Allmännyttan i Borlänge står inför stora utmaningar framledes, med ett ökande efterfrågebehov att möta. Bostadshyrorna ligger mellan 5–10 procent lägre än motsvarande hyra i grannkommunen Falun. Äldre bostäder har en normal hyra mellan 680–800 kronor per kvadratmeter, moderna byggnader uppförda efter 1995 har en normal hyra mellan 900–1 100 kronor per kvadratmeter. Marknadshyra, kronor per kvadratmeter Bostäder Kontor Butiker * Masmästaren 32 A-läge Falun B-läge MM* A-läge Borlänge B-läge MM* A-läge Uppsala B-läge MM* A-läge Västerås B-läge 1 050 1 200 2 500 850 850 1 000 915 1 065 1 374 1 000 1 150 3 000 800 800 900 872 1 058 979 1 150 1 700 4 000 950 1 100 1 400 1 051 1 468 2 243 1 100 1 250 2 800 900 850 1 300 MM* 1 059 1 161 Västerås Västerås är Sveriges femte största tätort. Näringslivet är numera stabilt i Västerås och har klarat konjunkturnedgången väl. Även i Västerås påverkar etableringsbeslut från IKEA den lokala hyresmarknaden avsevärt. Flytten av möbeljättens varuhus från Hälla till Erikslund har kastat om positionerna för dessa två externhandelscentra. Centrumhandeln har tydligt känt av konkurrensen från externhandeln och kämpar med vakanser som uppstått ur denna konkurrens, men även från de stora hyreshöjningar som drivits igenom av den fastighetsägare som ägt merparten av de centrala galleriorna. Kontorsmarknaden präglas av relativt låg tillväxt, där en del vakanser finns, som håller nere hyresutvecklingen. Hög hyra för kontor i de mest efterfrågade lägena är normalt 1 100–1 200 kronor per kvadratmeter. I samma område finns även de mest attraktiva butikslägena. Hyrorna här har höjts rejält till nivåer kring 2 500–3 500 kronor per kvadratmeter. Topphyror för kontor ligger på cirka 1 100–1 400 kronor per kvadratmeter. Bostäder har topphyror på cirka 1 300 kronor per kvadratmeter för helt nybyggda lägenheter. Bostäder med byggnadsår 1986–2005 har normalt hyresnivåer kring 900–1 200 inom tätorten. Äldre lägenheter byggda innan 1986 har hyresnivåer mellan cirka 780–870 kronor per kvadratmeter. Trots den stora nyproduktionen förväntas vakansgraden på bostadsmarknaden vara fortsatt låg, tack vare befolkningsökningen i kommunen. Folkmängd 2010-12-31 3 500 1,80 % 1,60 % 3 000 1,40 % 2 500 1,20 % 2 000 1,00 % 1 500 1,80 % 0,60 % 1 000 0,40 % 500 0,20 % 0,00 % 0 Falun Borlänge Ökning 2010 Procentuell förändring Uppsala Falun Borlänge Uppsala Västerås Västerås Uppsala Uppsala är Sveriges fjärde största tätort och näringslivet i Uppsala präglas av tillväxt inom tjänstesektorn och universitetet. Arbetslösheten tillhör landets lägsta, inte minst tack vare den stora offentliga sektorn. Närheten till Stockholm är positivt för den framtida expansionen inom regionen och befolkningsutvecklingen är en av landets allra kraftigast stigande. Vakansgraden för kontorslokaler i de centrala delarna av Uppsala är under fem procent medan vakans graden i ytterområdena är knappt nio procent. I cent rala Uppsala är efterfrågan störst på stora lokaler och där är utbudet relativt begränsat. Hyresgästernas krav har ökat på främst modernitet och standard. I centrala Uppsala har hyresnivåerna för kontorslokaler med normal standard under flera år varit stabila inom nivån 1 500–1 600 kronor per kvadratmeter men också med noteringar över detta intervall. I Uppsalas ytterområden noteras toppnivåer för kontorslokaler med hög standard på över 1 300 kronor per kvadratmeter. Samtidigt finns det områden utanför centrum, till exempel i Uppsala Science Park, där kontorshyror för moderna lokaler med hög standard tecknas till samma nivåer som i centrum. Hyresutvecklingen för butiker i centrala Uppsala har varit fortsatt positiv under 2010. Idag är utbudet av butikslokaler litet, men det kommer tillskott längs Dragarbrunnsgatan under de kommande åren. Boländerna omvandlas allt mer från ett industriområde till ett attraktivt handelsområde. IKEA:s nyetablering har ytterligare bidragit till den positiva utvecklingen. Bostadshyror beror huvudsakligen på byggnads ålder. Hyror från 850 kronor per kvadratmeter i bygg nader uppförda innan 1965 till hyror på 1 600 kronor per kvadratmeter i nyproducerade lägenheter noteras. Nyproduktionen av bostäder är relativt stor, men främst i form av bostadsrätter. Mycket händer också på projektsidan och det mest intressanta sker i närheten av det nya resecentrum som ska stå klart i slutet av 2011. Skanska uppför ett hotell åt Uppsala Akademiförvaltning och byggbolaget planerar även en stor kontors- och butiksfastighet. Även Klövern har planer på både hotell och kontor i det före detta posthuset i närheten. 56 044 49 251 197 787 137 207 33 Driftskostnader I Masmästaren genomförs utvecklings- och rationaliseringsprojekt fortlöpande för att minimera kostnaderna. Den senaste tekniken inom fastighetsförvaltningsområdet ingår som en naturlig del i projekten. För att spara energi och förbättra komforten för hyresgästerna genomförs systematisk uppföljning av energi och andra media. Driftskostnaderna inklusive kostnader för central administration, uppgick under 2010 till 109,6 Mkr, motsvarande 439 kronor per kvadratmeter. Förbrukningskostnader Masmästaren har ambitionen att minska förbrukningen av energi och material, minimera avfall och utsläpp samt att öka återanvändning och återvinning. Minskade förbrukningar har inte kunnat kompensera energi- och mediekostnaderna som ökat avsevärt mer än konsumentprisindex. Fastighetsskötsel En stor del av fastighetsskötseln har från senare delen av 2009 lagts över på egen personal. Detta avser främst inre skötsel och tillsyn av fastigheterna. Övriga skötselarbeten läggs ut på lokala entreprenörer och omfattar allt från städning och trädgårdsskötsel till teknisk service i fastigheterna. I Masmästaren finns åtta anställda fastighetsskötare i Falun/Borlänge och en i Uppsala. Mindre lokalanpassningar kostnadsförs, emedan större lokalanpassningar vilka har karaktären av fastighetsutveckling med längre tid för avskrivning än ett år aktiveras över balansräkningen. Arrenden Endast en fastighet innehas med tomträtt. Fastighetens uthyrbara area är cirka 8 800 kvadratmeter och årlig tomträttsavgäld uppgår till 199 tkr. Avgälden omförhandlas var tionde år, med nästa omförhandling 2013. Arrenden avser kostnader för arrenderade fastigheter eller mark, samt direkta kostnader för drift av dessa arrenderade fastigheter. Masmästarens arrenden utgörs till största del av mark för fordonsparkering. 34 Underhåll och reparationer Kostnader för underhållsåtgärder över resultaträkningen uppgick under 2010 till 16,9 Mkr, vilket motsvarar 68 kronor per kvadratmeter. Cirka 6,7 Mkr kan hänföras till kostnader som avser akut underhåll, exempelvis reparationer. Resterande 10,2 Mkr avser kostnader för planerat underhåll av sådan karaktär som Masmästarens fastigheter årligen bör genomgå för att standarden ska upprätthållas. Den summan motsvarar 41 kronor per kvadratmeter. Utöver kostnader för underhållsåtgärder över resultaträkningen investeras i åtgärder med lång teknisk och ekonomisk livslängd. Den typen av investeringar aktiveras över balansräkningen och skrivs årligen av över resultaträkningen enligt plan (se sid 36). Mindre lokalanpassningar kostnadsförs, emedan större lokalanpassningar vilka har karaktären av fastighetsutveckling med längre tid för avskrivning än ett år aktiveras över balansräkningen. Administration All teknisk och ekonomisk administration handläggs av personal anställda i Masmästaren. Övriga kostnader Kostnader som rubriceras som övriga kostnader är sophämtning, konsultarvoden kopplade till fastig heternas drift, kostnader för relationshandlingar och driftsinstruktioner, kabel-tv, förhandlingsersättning till hyresgästföreningen, larm- och hisstelefoner samt kostnader av engångskaraktär. Skepparholmen redovisar en relativt stor andel av kostnaderna som övriga kostnader, varför dessa är relativt höga. Fördelning av kostnader, Mkr Förbruknings- kostnader Fastighets- skötsel Arrenden Underhåll och reparationer Administration Övriga kostnader Summa driftskostnader 26,1 7,0 5,0 3,6 2,0 43,7 13,6 3,7 1,6 2,1 0,5 21,4 1,0 0,1 0,2 1,2 10,0 2,8 1,4 1,6 1,2 16,9 7,1 2,0 1,2 1,3 0,5 12,1 8,0 1,7 1,5 2,9 0,2 14,2 65,6 17,3 10,7 11,7 4,3 109,6 Förbruknings- kostnader Fastighets- skötsel Arrenden Underhåll och reparationer Administration Övriga kostnader Summa driftskostnader 21,0 13,4 0,5 1,4 7,5 43,7 11,5 5,7 0,4 0,4 3,4 21,4 0,2 0,1 0,0 0,0 0,9 1,2 10,7 3,3 0,1 0,2 2,7 16,9 5,9 3,4 0,2 0,4 2,4 12,1 6,3 4,6 0,3 0,0 3,0 14,2 55,5 30,4 1,4 2,4 19,8 109,6 Falun Borlänge Uppsala Västerås Stockholm Totalt Fördelning per fastighetstyp, Mkr Bostäder Kontor Butiker Industri/lager Övrigt Totalt Relativ fördelning av driftskostnader, % Driftskostnader, Mkr 100 115 80 110 60 105 40 100 20 95 0 Bostäder Kontor Butiker Industri/lager Förbrukningskostnader Underhåll och reparationer Fastighetsskötsel Administration Arrenden Övriga kostnader Övrigt Driftsöverskott och överskottsgrad 54,0 % 130 000 53,5 % 53,0 % 125 000 52,5 % 120 000 52,0 % 115 000 51,5 % 110 000 51,0 % 105 000 50,5 % 100 000 50,0 % 2007 2008 2006 2007 2008 2009 2010 Underhåll och reparationer, tkr 135 000 2006 90 2009 2010 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 2006 Driftsöverskott, Mkr Aktiveringar Överskottsgrad, % Planerat underhåll 2007 2008 2009 2010 Akut underhåll Driftskostnader 2006–2010, kronor per kvadratmeter 500 400 300 200 100 0 2006 2007 2008 2009 Förbrukningskostnader Fastighetsskötsel Underhåll och reparationer Arrenden Administration Övriga kostnader 2010 35 Värdehöjande åtgärder Investeringar i värdehöjande åtgärder Åtgärder för lokalanpassning, renovering samt mindre om- och tillbyggnader av byggnader och installationer sker kontinuerligt i Masmästarens fastighetsbestånd. Detta syftar till att uthålligt upprätthålla fastigheternas tekniska och ekonomiska livslängd. Under 2010 uppgår investeringarna i värdehöjande åtgärder till 24,3 Mkr motsvarande 1,2 procent av fastigheternas bokförda värde. Fastighetsutveckling Förädling och utveckling av fastighetsbeståndet ingår som en naturlig del i Masmästarens verksamhet. Identifiering av utvecklingsbara fastigheter pågår ständigt för att anpassa dem till den lokala hyresmarknaden. Investering i fastighetsutveckling innebär genomgripande förändring av bostäder (ROT) och kommersiella fastigheter i form av ny-, till- eller ombyggnad och är till sin art närmast att jämföra med fastighetsförvärv. Fastighetsförvärv och fastighetsförsäljning Masmästarens målsättning är att före 2015 års utgång ha ett fastighetsbestånd till ett marknadsvärde av cirka 2 800 Mkr. Under 2010 har inga fastigheter förvärvats eller sålts. Mkr 2009 2010 2006–2010 Värdehöjande åtgärder procent av bokfört värde kronor per kvadratmeter Fastighetsutveckling 25,1 1,2 101,0 13,9 14,0 0,7 56,3 58,8 160,2 1,7 599,4 - - 247,3 −3,3 - −26,7 −18,8 −19,2 −87,8 16,9 53,7 463,1 Fastighetsförvärv Fastighetsförsäljningar * Avskrivningar Netto investerat * Avser bokfört värde 36 170,1 Följande fastigheter är föremål för större ombyggnader, tillbyggnader och nybyggnader före utgången av år 2015: Kvarteret Balder i Borlänge, kvarteren Köpmannen, Posten, Hattmakaren och Lugnet 2:5 i Falun, kvarteret Dragarbrunn 14:3 i Uppsala samt Skepparholmen i Nacka. Kvarteret Balder i Borlänge Kvarteret Balder är centralt beläget längs Stationsgatan och Borganäsvägen i Borlänge. Hela kvarteret inrymmer idag cirka 20 000 kvadratmeter uthyrbar area, med inslag av hotell, handel, kontor och bostäder. Balder 6 och 9 längs Borganäsvägen har varit föremål för en genomgripande ombyggnad av bostäder under 2007. Byggnationen omfattade cirka 2 000 kvadratmeter bostadsarea. I kvarteret finns en tomt, Balder 10, efter en nedbrunnen fastighet som förvärvades under 2005. Den är planerad att bebyggas med bostäder när så medges och tills vidare har tomten asfalterats och märkts upp med intäktsbringande bilparkeringsplatser. Återstår att utveckla Balder 8 längs Stationsgatan. I oktober 2009 erhölls byggnadslov till lokalkontor åt Swedbank. Ombyggnationen omfattade cirka 1 000 kvadratmeter uthyrbar area till en kostnad av 15 Mkr och ett tioårigt hyresavtal har tecknats med Swedbank. En projektstudie har initierats i syfte att inventera förutsättningarna för en uppgradering av standarden av hotellet och gallerian i Balder 8. Arbetena omfattar också fasadrenovering och uppgradering av installationerna. Om projektet kan genomföras så innebär det att samtliga delar i kvarteret Balder kommer att ha fastighetsutvecklats under 2000-talet till moderna lokaler. Kvarteret Köpmannen i Falun Kvarteret Köpmannen är centralt belägen längs Holmgatan och Falugatan i Falun. Falu kommun har antagit en förändring av detaljplanen vilket kullkastar vår planering för kvarteret. Köpmannen 6 som K-märkts kommer att avyttras när så medges. Köpmannen 12 har renoverats invändigt under 1990-talet och under 2009 genomfördes en genomgripande fasadrenovering. Under 2011 avser vi att renovera ett mindre gårdshus med två lägenheter och tillhörande gård ska iståndsättas. Vi har under 2009 tecknat nya hyresavtal med butiksägarna längs Holmgatan och avtalat att i Köpmannen 13 ska installationerna och fasaden totalrenoveras. En hiss installeras mellan våningsplan ett och två. I ett andra skede är det tänkt att bygga på fastigheten med två våningar bostäder. Den totala investeringen i Köpmannen 12 och 13 för steg ett utförd under 2010 uppgick till 6 Mkr. Kvarteret Hattmakaren i Falun Kvarteret Hattmakaren är centralt belägen längs Slaggatan i Falun. Kvarteret som till åttio procent ägs av Masmästaren har under 2000-talet successivt renoverats och kontorslokaler har bostadiserats. Fastigheterna är idag i toppskick efter det att en större lokal om cirka 800 kvadratmeter i Hattmakaren 15 totalrenoverats åt vår hyresgäst KPMG. Befintliga elkonvektorer har ersatts med vattenburen fjärrvärme och kyla har installerats. Den totala investeringen i Hattmakaren 15 uppgick till cirka 7 Mkr. Kvarteret Posten i Falun Kvarteret Posten är centralt belägen längs Åsgatan i Falun. Fastigheten ägdes tidigare av Telia som efter försäljning av fastigheten har hyrt merparten av lokalerna i fastigheten. Successivt har Telia avvecklat sin kontorsrörelse i Falun och Masmästaren har byggt om friställda lokaler till Bergvik Skog och till Frisörskolan. Fastigheten är idag i toppskick förutom en större vakant kontorslokal på det övre våningsplanet. Vi har nu tecknat ett tioårigt hyresavtal med IVF-kliniken och vi har byggt om våningsplanet till lokaler anpassade för IVF-klinikens verksamhet. Det andra våningsplanet har byggts ut och anpassats till hyresgästen Grant Thorntons behov. Ombyggnaden och lokalanpassningen avser cirka 1 500 kvadratmeter uthyrbar area och den totala investeringen uppgick till 6 Mkr. swedbanks lokal, balder 8, borlänge 37 Kvarteret Lugnet 2:5 i Falun Fastigheten Lugnet 2:5 ligger i Lugnetområdet i Falun med Scandic Hotell, Högskolan och Riksskidstadion som närmaste grannar. Masmästarens befintliga fastighet som tidigare inrymde Kåren till Högskolan och som efter flytten av Kåren till centrala Falun anpassades till Högskolans administration var under 2010 föremål för en stor tillbyggnad för Högskolan. Under 2009 togs beslut att samlokalisera Högskolefilialen i Borlänge till Falun. Beslutet fick till följd att Högskolan var i behov av utökade administrationslokaler. 38 Vi offererade en effektiv tillbyggnad om 2 000 kvad ratmeter kontorslokaler på ett tioårigt hyresavtal och vårt förslag antogs av styrelsen för Högskolan i juni 2009. För att kunna realisera tillbyggnaden krävdes en nära samverkan med Falu kommun, ägare till Högskolans undervisningslokaler, avseende planering och utformning av bilparkeringar i området. Första spadtaget togs i november 2009 och tillbyggnaden stod färdig till höstterminen 2010. Den totala investeringen i Lugnet 2:5 är 35 Mkr. Kvarteret Dragarbrunn 14:3 i Uppsala Fastigheten Dragarbrunn 14:3 ligger centralt längs Svartbäcksgatan i Uppsala, vilken kantas av fastig heter som inrymmer centrumhandel. Fastigheten Dragarbrunn 14:3 inrymmer idag 2 800 kvadratmeter uthyrbar area med kontor i två våningsplan och handel i gatuplanet. Efter nära fem års myndighetsbehandling och samråd fastställdes detaljplanen i regeringsrätten under hösten 2009. Den antagna detaljplanen medger att fastigheten kan byggas på med två våningar bostäder längs Svartbäcksgatan och en nybyggnad om sex våningar bostäder längs Klostergatan mot Fyrisån. Tillsammans ökar den uthyrbara arean med cirka 2 400 kvadratmeter. I en första etapp byggs den befintliga fastigheten på med två våningar bostäder. Byggstart beräknas kunna ske under 2013. Standarden i bostädena kommer att bli av mycket hög kvalitet, vilket motiveras av den högre hyresnivån som råder i Uppsala centrum. Arbetena omfattar också fasadrenovering, anpassning av fasadskyltar samt uppgradering av befintliga installationer. I en andra etapp påbörjas nybyggnationen av ett sex våningar högt bostadshus längs Klostergatan. Byggstart beräknas kunna ske under 2015. Vi överväger att sälja av lägenheterna som bostadsrätter varför tidpunkten för byggstart måste matcha en god marknadsefterfrågan. Den totala investeringen i Dragarbrunn 14:3 uppskattas till 60 Mkr. 39 Dragarbrunn 14:3 : kv Torget : Volymstudier 2008-11-04 Finansiell översikt och skatter Masmästarens finansnetto tkr 2010 Andel av balansomslutningen (%) 2009 2008 2007 2006 2010 2009 2008 2007 2006 80,7 16,0 27,0 81,5 15,4 26,7 81,6 15,0 28,8 83,2 13,8 32,4 82,2 12,9 31,9 Räntebidrag 72 104 160 314 277 Ränteintäkter 521 184 488 495 1 076 Räntekostnader −84 064 −79 742 −80 229 −74 640 −66 098 Övriga finansiella intäkter/kostnader −224 625 549 −383 153 Finansnetto −83 695 −78 829 −79 032 −74 214 −64 592 Räntebärande skulder Soliditet Justerad soliditet Finansverksamheten i Masmästaren styrs av de delmål och restriktioner avseende finanspolicyn som styrelsen formulerat i bolagets strategiska plan. Utifrån dessa anpassar bolagets verkställande ledning strukturen i Masmästarens låneportfölj. Under 2010 har räntenivåerna varit relativt stabila. Mot bakgrund av detta och med marknadens förväntningar om stigande räntenivåer har Masmästaren via så kallade swapavtal säkrat framtida räntenivåer. Den genomsnittliga räntebindningstiden är per 2010-12-31 cirka 32 månader (43) och den genomsnittliga räntan 4,88 procent (4,67). Andelen långa skulder av totala skulder är cirka 77 procent (85). Av de lån om 404 Mkr (260) som löper med kort löptid avser cirka 204 Mkr (120) lån med bunden ränta, där villkoren omförhandlas under 2011 (2010). Rent rörliga lån är således cirka 200 Mkr (140). Orealiserade undervärden i derivat är per 2010-12-31 cirka 46 280 tkr (73 069) Finanspolicy Finanspolicyn anger målen för finanshanteringen, den övergripande ansvarsfördelningen i finansfrågor och innehåller specifika regler och limiter för hantering av de finansiella riskerna. Masmästaren eftersträvar en ordnad resultatutveckling vilket innebär att riskerna ska begränsas. Utdrag ur Masmästarens Finanspolicy > Målsättningen är att räntan å räntebärande skulder ska fixeras till 5,5 procent. > Genomsnittlig löptid räntebindning ska överstiga två år. Genomsnittlig löptid kapitalbindning ska överstiga tre år. > Långa skulders (mer än ett år) andel av den totala skulden ska överstiga 70 procent. Masmästaren strävar efter att minimera räntebä rande skulder vilket innebär att kassan hålls så låg som möjligt. För att säkerställa betalningsberedskap och expansionsutrymme finns bekräftade checkräkningskrediter och kreditlimiter. 40 Procent Kapitalstruktur och likviditet Masmästaren finansierar en del av tillgångarna med icke räntebärande skulder. Detta sker bland annat genom den driftslikviditet som uppstår då hyresgästerna erlägger hyra i förskott. De icke räntebärande skulderna netto, uppgår i genomsnitt till cirka 30 Mkr. Likviditeten i koncernen uppgick per 2010-12-31 till 76,3 Mkr (78,2) inklusive outnyttjad checkräkningskredit om 93,0 Mkr (96,0), men exklusive outnyttjade kreditlimiter om 79,0 Mkr ( 93,0). Lånestruktur 2010-12-31 Externa långivare Ränteförfall inom 12 månader 24 månader 36 månader 48 månader 60 månader 72 månader och senare Totalt tkr Ränta % 403 989 188 643 327 763 353 100 421 868 100 000 1 795 363 3,99 4,84 5,52 5,31 5,00 4,56 4,88 SEB SHB Swedbank Övriga Genomsnittlig räntebindningstid 32 månader Lånestruktur Masmästarens räntebärande skulder uppgick per 2010-12-31 till 1 795 Mkr (1 770). Av dessa avser 1 758 Mkr (1 729) skulder till kreditinstitut. Genomsnittlig räntesats under 2010 var 4,69 procent (4,49). Låneportföljens genomsnittliga ränta per balansdagen 2010-12-31 var 4,88 procent (4,67). Genomsnittlig räntemarginal på lån från banker är 1,10 procent (1,02). Under 2010 har koncernen amorterat skulder enligt amorteringsplan med cirka 35,3 Mkr (29,0). Störst långivare är Swedbank med 56 procent av lånen, SEB 22 procent och SHB 20 procent. Masmästaren har avtalat med de tre bankerna att amortering av lån ska kunna fixeras till en procent av låneskulden. Masmästaren eftersträvar en struktur på låneportföljen som ska vara flexibel och priseffektiv så att de kriterier som anges i finanspolicyn för hantering av de finansiella riskerna uppfylls och som dessutom möjliggör en aktiv finansförvaltning för att uppnå bästa möjliga finansnetto. Detta innebär bland annat att koncernen har långfristiga kreditramar där räntebindningstiden kan varieras genom att använda derivatinstrument, framför allt så kal�lade ränteswappar. Denna struktur i låneportföljen medger en flexibel finansförvaltning samtidigt som behovet av riskhantering tillgodoses. Per 2010-12-31 hade Masmästaren 79,0 Mkr (93,0) i outnyttjade kreditlimiter. Särskilda kreditvillkor Masmästaren har tecknat särskilda kreditavtal, så kallade covenants med sina största kreditgivare. Utdrag ur särskilda kreditvillkor > Ägarförhållande. Dagens ägarbild i Masmästaren utgör en väsentlig och självständig förutsättning för kreditgivning. > Information. Fortlöpande och utan anmodan ska Masmästaren lämna information om utveckling av rörelsen. > Negativklausul. Skriftligt samtycke krävs för att ställa eller utfästa att ställa pantbrev i fast egendom till annan än kreditgivaren, där kreditgivaren har pantbrev. > Bevarandeklausul. Masmästaren förbinder sig att ej utan skriftligt samtycke ändra nuvarande strategi såvitt avser fastighetsinnehavets sammansättning, direktavkastning och hyresavtalens löptid. Förlagslån Delägarna har finansierat koncernens utveckling genom att tillföra förlagslån till koncernen, mot marknadsmässig ersättning. Under 2010 återbetalades 6,1 Mkr till delägarna och under 2011 kommer resterande förlagslån om 6,6 Mkr att återföras till delägarna. Under åren 2010 och 2011 har inga utdelningar gjorts och ska heller inga utdelningar göras till delägarna som en följd av beslutet att återföra förlagslånen till delägarna. Reverser Masmästaren hade vid årets utgång inga utestående krediter, mot ställda säkerheter, som uppkommit i samband med försäljning av fastigheter. 41 Fastighetsskatt 2010 per fastighetstyp , kronor per kvadratmeter Koncernens uppskjutna skattefordringar/skatteskulder 60 45 30 15 0 tkr Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag Bostäder Kontor Butiker Industri/lager Övrigt Fastighetsskatt 2006–2010, kronor per kvadratmeter 30 Uppskjuten skatteskuld avseende andra skillnader mellan bokförda och skattemässiga värden 20 10 0 2006 2007 2008 2009 2010 Skatter Denna beskrivning av Masmästarens skattesituation baseras på nu gällande skatteregler i Sverige. Masmästarens fastigheter utgör i skatterättslig mening anläggningstillgångar. Fastighetsskatt Fastigheter i Sverige beskattas efter vad byggnaden används till där taxeringsvärdet utgör beskattningsunderlag. Till 2008 förändrades beskattningen av bostadsdelen i taxeringsvärdet. För bostadsdelen i hyreshus är fastighetsskatten 1 277 kronor per lägenhet eller maximalt 0,4 procent av taxeringsvärdet. För kontor, butiker och liknande lokaler var skattesatsen 1,0 procent och för industri och elproduktionsenheter 0,5 procent av taxeringsvärdet. I resultaträkningen för 2010 uppgick fastighetsskatten till 7,6 Mkr (7,0). Mervärdesskatt Mervärdesskatten på investeringar och rörelsekostnader i kommersiella lokaler kan lyftas av, vilket inte är fallet med mervärdesskatt i bostäder. Bolagsskatt Denna beskrivning av Masmästarens skatteposition baseras på nu gällande skatteregler. Skattesatsen som används är 26,3 procent i bolagsskatt. Fastigheterna utgör, utan undantag i skatterättslig mening anläggningstillgångar. Masmästaren gör årligen maximala skattemässiga avskrivningar på fastigheterna. De skattemässiga avskrivningarna är högre än den avskrivning enligt plan som verkställes i redovisningen. Detta förhållande medför att det över tiden uppstår en skillnad mellan fastigheternas skattemässiga värde vilket medför en uppskjuten skatteskuld. 42 Uppskjuten skatteskuld avseende skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värden Netto koncernen Underlag Skatt 26,3 % 372 132 100 293 −199 846 −52 559 - - 172 286 47 734 Det bokförda värdet på Masmästarens fastigheter överstiger det skattemässiga värdet med 199,8 Mkr (183,5). Vid avyttring av anläggningstillgångar i Sverige beskattas dessa enligt reavinstregler. Den beskattningsbara reavinsten beräknas i princip som skillnaden mellan försäljningspriset och det skattemässiga värdet. Detta innebär att den skattemässiga reavins ten går till beskattning i den juridiska person som uppburit vinsten. Mot denna vinst samt rörelsevinst kan underskottsavdrag nyttjas. Masmästaren kan med vissa begränsningar utnyttja underskottsavdragen mot beskattningsbara reavinster och rörelsevins ter. För reavinster på aktier och andelar är reavinster skattefria. Masmästarens underskottsavdrag uppgick per balansdagen till 372 Mkr (395), varav underskottsavdrag som övertagits i samband med företagsförvärv uppgående till 335 Mkr (345) ej är möjliga att utnyttja under en övergångsperiod. Underskottsavdragen minskar relativt sett mycket 2010 beroende på förändrad beskattning av negativa, justerade anskaffningsvärden på andelar i handelsoch kommanditbolag. Masmästaren har sådana som redovisas som återföring i taxerat resultat, från att tidigare ha redovisats som överavskrivningar på fastigheter. En förskjutning mellan dessa poster sker således vid taxeringen 2011. Redovisning av skatter I enlighet med Redovisningsrådets rekommendation RR9 redovisas skatteeffekten av skillnaden mellan bokförda och skattemässiga värden som uppskjuten skattefodran/skatteskuld i balansräkningen. Förändringar under året redovisas som uppskjuten skatt i resultaträkningen. Innehåll i förvaltnings- och bolagsstyrningsrapporterna Förvaltningsrapport 43 Förvaltningsberättelse Not 9 Avskrivningar 51 Not 10 Jämförelsestörande poster 51 Not 11 Räntenetto 52 Information om verksamheten i moderbolaget 44 Not 12 Resultat från andelar i koncernföretag 52 Ägarförhållanden dotterbolag 44 Not 13 Årets skatt 52 Not 14 Fastigheter (koncernen) 52 Koncernen Not 15 Maskiner och inventarier 53 Årets resultat och omsättning 44 Not 16 Aktier och andelar i koncernföretag 53 Investeringar och försäljningar 44 Not 17 Andra långsiktiga värdepappersinnehav 53 Fastighetsbeståndet 44 Not 18 Uppskjuten skattefodran/skatteskuld 54 Finansiell ställning 44 Not 19 Övriga långfristiga fordringar 54 Skatter 45 Not 20 Eget kapital 54 Kassaflöde 45 Not 21 Substansvärde aktier (koncernen) 55 Styrelsens arbete 45 Not 22 Räntebärande skulder 55 Viktiga beslut under året 45 Not 23 Ej räntebärande skulder 55 Hyresmarknaden 45 Miljöpåverkan 45 Not 24 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 55 Kvalitetsarbete 45 Not 25 Ställda säkerheter 55 Not 26 Ansvarsförbindelser 55 55 Moderbolaget Årets resultat och omsättning 45 Not 27 Justering för poster som ej ingår i kassaflödet Investeringar 45 Not 28 Bolagets säte 55 Resultaträkningar 46 Not 29 Bolagets ägare 55 Balansräkningar 46 Förslag till vinstdisposition 56 Kassaflödesanalyser 48 Revisionsberättelse 57 Förändring eget kapital 48 Förslag till utdelning 58 Noter Bolagsstyrningsrapport Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper 49 Not 2 Segmentredovisning 49 Not 3 Värderingsprinciper 50 Not 4 Skepparholmen Not 5 Not 6 Lagstiftning och annan extern reglering som påverkar Masmästarens bolagsstyrning 59 50 Bolagsintern reglering som påverkar bolagsstyrningen 59 Hyresintäkter (koncernen) 50 Bolagsorgan 60 Driftskostnader 51 Styrelsens rapport om den interna kontrollen 62 Not 7 Revisionsarvode 51 Not 8 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader 51 43 Förvaltningsberättelse verksamheten 2010 Moderbolaget Information om verksamheten Masmästaren Fastigheter AB har till ändamål för sin verksamhet att äga och förvalta fast egendom, aktier och andra andelar i bolag, vars huvudsakliga verksamhet ska vara att äga och förvalta fast egendom. Bolaget har sitt säte i Falun. Dotterbolagen bedriver fastighetsförvaltning. Ägarförhållanden Koncernen består, förutom av moderbolaget Masmästaren Fastigheter AB, av Masmästaren Dalarna HB, Masmästaren Trotzgården HB, Masmästaren Prästtäkten HB, Masmästaren Lugnet HB, Verkmästaren Fastigheter AB, Ludvika 3:21 Fastighets KB, Masmästaren Norslund HB, Masmästaren Frigga HB, Masmästaren Falun/Borlänge HB, Telereit Boden HB, Telereit Bollnäs HB, Masmästaren Främby HB, Läromästaren Fastigheter AB, Masmästaren Hattmakaren HB, Droskan Förvaltning HB, Expect AB, Masmästaren Engelbrekt HB, Masmästaren Konsult AB, Masmästaren Förvaltning AB, Bostad Dalarna Förvaltnings AB, Bostad Dalarna KB, Masmästaren Lallarvet AB, Moragatans Förvaltnings AB, Masmästaren Hus AB, Ludvika 3:21 Fastighets AB, Skepparholmen AB, Sparta Operation AB och Kronomagasinet Fastighets AB. Samtliga bolag har ägts hela verksamhetsåret. Koncernen Årets resultat och omsättning Hyresintäkterna uppgick till 250 556 tkr (246 218). Resultatet efter finansiella poster uppgick till 30 052 tkr (27 204) och resultat efter skatt till 21 939 tkr (20 172). Fastighetsförvaltningens driftsnetto uppgick till 133 366 tkr (125 604). Direktavkastningen i procent av fastigheternas genomsnittliga bokförda värde blev därmed ca 6,7 procent (6,4). Bokföringsmässiga avskrivningar uppgick till 19 619 tkr (19 293). Avskrivningar består huvudsakligen av en procent avskrivningar på koncernmässigt ankaffningsvärde av byggnader. Investeringar och försäljningar Under året förvärvades inga (inga) fastigheter. Fastighetsinvesteringarna över balansräkningen uppgick till 72 841 tkr (38 924), hela beloppet (hela beloppet) avser investeringar i befintligt bestånd. Inget har således investerats i nyförvärvade fastigheter. Därutöver har investerats 10 223 tkr (15 640) i underhållsåtgärder över resultaträkningen. Ingen (en) fastighet har under året avyttrats. Fastighetsförsäljningen 2009 uppgick till 3 000 tkr och gav ett realisationsresultat om −278 tkr. Övriga jämförelsestörande poster finns ej. Fastighetsbeståndet Fastighetsbeståndet ligger i de centrala delarna av Falun, Borlänge, Uppsala och Västerås. Därtill innehas en hotell- och konferensfastighet i Nacka. Merparten av fastigheterna är belägna i Falun. Fastighetsbeståndet omfattar cirka 249 400 kvadratmeter (248 200) uthyrbar area. Av den uthyrbara arean utgör cirka 122 500 kvadratmeter (122 500) bostäder och 126 900 kvadratmeter (125 700) kommersiella lokaler. 44 Koncernens bostadsbestånd omfattar vid årsskiftet 1 708 (1 708) bostadslägenheter med en genomsnittlig uthyrbar area om 72 (72) kvadratmeter. Totalt antal hyreskontrakt uppgår till cirka 3 600 stycken (3 600). Ökningen av uthyrbar area hänför sig till utbyggnad om cirka 2 000 kvadratmeter kontor till Högskolan Dalarna som genomförts 2010 på fastigheten Lugnet 2:5 i Falun. Fastighetsbeståndets bokförda värde uppgick vid årsskiftet till 2 055 604 tkr (2 001 932), varav 20 000 tkr (20 000) avser exploateringsfastigheter. Samtliga i koncernen per balansdagen ägda fastigheter har externvärderats under året. Värderingen summerar fastighetsvärdet till 2 476 900 tkr (2 414 500). Då hänsyn tas till värdehöjande investeringar och planmässiga avskrivningar, uppgår den orealiserade värdeförändringen på Masmästarens fastighetsinnehav till 8 727 tkr (−5 782). Masmästaren redovisar det lägsta av fastigheternas historiska anskaffningsvärden och långsiktigt mark nadsvärde som bokfört värde. Årligen värderar Masmästaren samtliga sina fastigheter via extern värderingsman. Sedan årsskiftet 2001-12-31 genomför CR Richard Ellis värderingen. Enligt den externa värderingen av fastighetsbeståndet, finns per balansdagen ett övervärde mot bokfört värde om 421 296 tkr (412 568). Det avskattade övervärdet är på motsvarande sätt 310 494 tkr (304 063). Detta övervärde redovisas ej i räkenskaperna annat än som upplysning i not 21, nedan. Finansiell ställning Koncernens likvida medel inklusive outnyttjad checkräkningskredit vid årets utgång var 76 275 tkr (78 185). Beviljad checkräkningskredit uppgick till 93 000 tkr (96 000). Det egna kapitalet uppgick till 357 223 tkr (335 284), vilket ger en synlig soliditet om 16,0 procent (15,4). Då hänsyn tas till den avskattade skillnaden mellan fastighetsinnehavets marknadsvärde och bokfört värde samt efterställda förlagslån är soliditeten 27,0 procent (26,7), med beaktande av uppskjuten skatt om 26,3 procent. Den genomsnittliga räntan för skulder till kreditinstitut var på balansdagen 4,88 procent (4,67). Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder var under räkenskapsåret 4,69 procent (4,49). Av den totala låneskulden löper 403 989 tkr (259 610) med rörlig ränta eller ska villkorsändras under 2011 (2010). Mot bakgrund till den stora turbulens som under ett drygt år skakade världens finansmarknader åren 2008 –2009, skedde stora säkringar av räntevillkor via swapavtal under 2009. Den genomsnittliga räntelöptiden uppgick per balansdagen 2010 till 32 månader (43). Lån med bunden ränta ska villkorsändras till 204 238 tkr under 2011, 188 643 under 2012, 327 763 under 2013, 353 100 under 2014, 421 868 under 2015 och 100 000 under 2016, se vidare not 21. Belåningsgraden i fastigheterna (räntebärande skulder/fastigheternas bokförda värde) uppgick vid årets slut till 87 procent (88). Motsvarande belåningsgrad i förhållande till fastighetsbeståndets marknadsvärde är 72 procent (73). Som följd av bolagets tydliga försiktighet gällande riskexponering i låneportföljen löper större delen av de räntebärande lånen till fast ränta. Räntan är säkrad via så kallade derivat som knyts till underliggande lån. Skillnaden mellan den fasta ränta bolaget bundit sina krediter till och den rörliga räntan som råder på mark- naden är idag stor, där rörliga lån är historiskt sett billiga, om än i stigande. Förhållandet skapar ett undervärde i ingångna derivatavtal, om hänsyn tas till att en fast ränta ska betalas istället för en lägre, rörlig ränta under avtalstiden. Vid räkenskapsårets utgång var detta undervärde 46 280 tkr (73 069). Skulder i utländsk valuta föreligger ej. Skatter Koncernens skattekostnad uppgick till 8 113 tkr (7 032), varav 7 tkr (21) avser aktuell skatt och 8 106 tkr (7 011) avser förändring av uppskjuten skatt. Masmästarens underskottsavdrag uppgick per balansdagen till 372 132 tkr (395 768), varav underskottsavdrag som övertagits i samband med företagsförvärv uppgående till 334 726 tkr (344 824) ej är möjliga att utnyttja under en övergångsperiod. Det bokförda värdet på Masmästarens fastighetsbestånd överstiger det skattemässiga värdet med 199 846 tkr (183 449). Underskottsavdragen minskar relativt sett mycket 2010 beroende på förändrad beskattning av negativa, justerade anskaffningsvärden på andelar i handels- och kommanditbolag. Masmästaren har sådana som redovisas som återföring i taxerat resultat, från att tidigare ha redovisats som överavskrivningar på fastigheter. En förskjutning mellan dessa poster sker således vid taxe ringen 2011. Kassaflöde Årets kassaflöde uppgick till −1 910 tkr (38 263). Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 49 949 tkr (46 816) och kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 49 329 tkr (54 563). Styrelsen Styrelsens arbete Styrelsen bestod under året av fyra ledamöter. Styrelsen har antagit en arbetsordning som skapar förutsättningar för ett effektivt styrelsearbete. Under 2010 har sex styrelsemöten hållits. Därutöver har elva arbetsmöten hållits med bolagsledningen. På så sätt säkerställer styrelsen att allt arbete bidrar till att stärka Masmästarens kännetecken, det vill säga kundvärde, miljöhänsyn och trygghet. Varje beslut som tas, utgår från målsättningarna säkra fastigheter, säkra finansieringslösningar och nöjda hyresgäster. Under 2011 kommer fortsatt stor tonvikt att läggas på att konsolidera verksamheten samt att stödja portföljen med fastighetsutvecklingsprojekt. på effektiva lokaler och därigenom minskade förhyrningar. Större delen av de kommersiella hyresavtalen knyts till Konsumentprisindex med mättidpunkt i oktober varje år. 2009 hade detta index sjunkit, varför en stor del av nämnda hyresavtal justerades nedåt, något som fick effekt 2010. I oktober 2010 hade detta index ökat, varför utvecklingen för dessa hyror åter är en ökning till 2011. Sammantaget kunde de redan låga vakanserna i area räknat, minskas ytterligare till cirka 4,2 procent (4,3), eller 10 401 kvadratmeter (10 592). Vakanser finns sedan tidigare i den kommersiella delen av fastighetsbeståndet och då främst i kontorslokaler. I bostadsbeståndet uppgår vakanserna till 3 039 kvadratmeter (2 662) och avser främst så kallade omflyttningsvakanser, då en lägenhet byter hyresgäst, eller avser lägenheter som genomgår renovering. Arbete pågår kontinuerligt med att minska och motverka outhyrda lokaler och bostäder. Verksamheten i övrigt Miljöpåverkan Koncernen bedriver annan miljöpåverkande verksam het enligt miljöbalken. Anmälningsplikt och tillstånds plikt föreligger ej enligt miljöbalken. Successivt har fastigheterna anslutits till fjärrvärmenätet. Målet om att uppvärmning av samtliga fastigheter i koncernen ska ske på annat sätt än genom oljeeldning är därigenom uppnått på samtliga ställen där så är möjligt. Energideklarationer är gjorda på samtliga fastigheter som Masmästaren äger. Kvalitetsarbete Masmästarens verksamhet är sedan tidigare miljö- och kvalitetscertifierad enligt FR 2000. Certifieringen reviderades och förlängdes under 2010. Moderbolaget Årets resultat och omsättning Årets nettoomsättning var 0 tkr (0) för förvaltningen. Resultat efter finansiella poster uppgick till −9 581 tkr (−180), samt årets resultat till −11 287 tkr (−162). Moderbolaget bedriver ingen fastighetsförvaltning, varför hela resultatet är att hänföra till bolagets ägande av aktier och andelar i fastighetsförvaltande bolag. Investeringar Inga investeringar har genomförts under året. Viktiga beslut under året Under året har följande beslut av större betydelse antagits i Masmästarens styrelse: Att föreslå bolagsstämman att till aktieägarna utdela noll kronor per aktie i syfte att stärka bolagets soliditet. Hyresmarknaden Efterfrågan på både bostäder och kommersiella lokaler kan anses vara fortsatt god på de orter Masmästaren verkar. I finanskrisens spår har ökningstakten för hyresnivåer på kommersiella lokaler stannat av och i vissa fall kan nivåerna sägas ha sjunkit. Generellt sett är framför allt företag mer restriktiva gällande kostnadsökningar och det gäller även lokalkostnader. Prioritet ligger i dag 45 Resultaträkningar koncernmoderbolag Not 1, 2, 3 4 5 6,7,8 2010 2009 2010 2009 250 556 −109 629 −7 561 246 218 −113 619 −6 995 - 4 −526 Driftsöverskott 133 366 125 604 - - Avskrivningar 9 Bruttoresultat fastighetsrörelsen −19 619 113 747 −19 293 106 311 - 4 −526 Jämförelsestörande poster 10 Rörelseresultat - 113 747 −278 106 033 - 4 −526 −83 695 - −78 829 - −28 739 19 154 −14 607 14 953 −83 695 −78 829 −9 585 346 Rörelseresultat efter finansnetto 30 052 27 204 −9 581 −180 Årets skatt 13 −8 113 −7 032 −1 706 18 21 939 20 172 −11 287 −162 Not 1, 2, 3 101231 091231 101231 091231 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Fastigheter 14 Maskiner och inventarier 15 2 055 604 2 784 2 058 388 2 001 932 1 958 2 003 890 - 50 50 50 50 Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar i koncernföretag 16 Andra långfristiga värdepappersinnehav 17 Fordringar dotterföretag Uppskjuten skattefordran 18 Övriga fordringar 19 Summa anläggningstillgångar - 21 - 47 734 9 779 57 534 2 115 922 - 21 - 55 840 7 677 63 538 2 067 428 534 553 5 701 431 2 113 2 610 1 238 102 1 238 152 534 553 5 701 431 2 610 2 997 1 238 599 1 238 649 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Varulager Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Skattefordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar 650 4 467 - 3 839 8 509 16 119 33 584 76 275 109 859 827 4 243 - 4 124 3 026 15 488 27 754 78 185 105 939 - - 483 918 1 039 110 1 601 486 668 52 297 538 965 391 342 1 039 2 211 0 394 592 60 362 454 954 2 225 781 2 173 321 1 777 117 1 693 603 fastighetsrörelsen Hyresintäkter Driftskostnader Fastighetsskatt finansrörelsen Räntenetto Resultat från aktier och andelar i koncernföretag 11 12 Finansrörelsens resultat Årets resultat Balansräkningar tillgångar Summa tillgångar 46 koncernmoderbolag Balansräkningar koncernmoderbolag 101231 091231 101231 091231 20, 21 Bundet eget kapital Aktiekapital (250 000 aktier) Bundna reserver Reservfond 25 000 9 963 34 963 25 000 9 963 34 963 25 000 - 2 462 27 462 25 000 2 462 27 462 Fritt eget kapital Balanserat resultat Fria reserver Årets vinst/förlust Summa eget kapital - 300 321 21 939 322 260 357 223 - 280 149 20 172 300 321 335 284 141 965 - −11 287 130 678 158 140 131 626 −162 131 464 158 926 18 - - 12 712 12 712 7 259 7 259 Räntebärande skulder 22 Förlagslån Skulder till koncernföretag Övriga skulder till kreditinstitut 16 650 7 000 1 771 713 1 795 363 22 327 7 000 1 741 054 1 770 381 16 650 282 000 1 307 429 1 606 079 22 327 282 000 1 217 625 1 521 952 Ej räntebärande skulder 23 Leverantörsskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 Summa skulder 8 757 745 63 693 73 195 1 868 558 8 811 746 58 099 67 156 1 838 037 - 100 86 186 1 606 265 100 5 366 5 466 1 527 418 Summa eget kapital och skulder 2 225 781 2 173 321 1 777 117 1 693 603 25 26 1 977 043 Inga 1 981 409 Inga 1 450 833 103 886 1 395 749 107 219 eget kapital och skulder Eget kapital Avsättningar Not 1, 2, 3 Skulder Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser 47 Kassaflödesanalyser koncernmoderbolag Not 2010 2009 2010 2009 Resultat efter finansiella poster 30 052 Justering för poster som ej ingår i kassaflödet 27 19 619 49 671 Betald skatt 278 Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital 49 949 27 204 19 571 46 775 41 −9 581 - −9 581 - −180 −180 - 46 816 −9 581 −180 178 −6 337 5 539 49 329 −13 9 067 −1 307 54 563 - −92 076 −5 280 −106 937 434 −6 921 −6 667 −74 119 - −2 102 - −76 221 −39 196 3 000 −3 460 - −39 656 - - - 497 497 387 387 Upptagna lån Erhållna koncernbidrag Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde 24 982 - - 24 982 −1 910 28 081 −4 725 - 23 356 38 263 84 127 14 248 - 98 375 −8 065 41 530 6 703 −4 725 43 508 37 228 Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut 78 185 76 275 39 922 78 185 60 362 52 297 23 134 60 362 2010 2009 2010 2009 Aktiekapital Belopp vid årets ingång 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 Reservfond Belopp vid årets ingång Summa bundet eget kapital vid årets utgång 9 963 9 963 34 963 9 963 9 963 34 963 2 462 2 462 27 462 2 462 2 462 27 462 Belopp vid årets ingång Utdelning Koncernbidrag Uppskjuten skatt i koncernbidrag Årets resultat Summa fritt eget kapital vid årets utgång 300 321 - - - 21 939 322 260 284 874 −4 725 - - 20 172 300 321 131 464 - 14 248 −3 747 −11 287 130 678 131 411 −4 725 6 703 −1 763 −162 131 464 Summa eget kapital 357 223 335 284 158 140 158 926 den löpande verksamheten Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(−)/Minskning(+) av varulager Ökning(−)/Minskning(+) av rörelsefordringar Ökning(+)/Minskning(−) av rörelseskulder Kassaflöde från löpande verksamhet investeringsverksamhet Förvärv av materiella anläggningstillgångar Försäljning av materiella anläggningstillgångar Investeringar i finansiella tillgångar Försäljning av finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet finansieringsverksamheten Förändring eget kapital koncernmoderbolag Bundet eget kapital Fritt eget kapital 48 Noter 1–2 Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Tillämpade redovisnings- och värderingsprinciper överensstämmer med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens vägledningar med allmänna råd. Om inte annat framgår är principerna oförändrade i jämförelse med föregående år. Koncernredovisningen Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Redovisningsrådets rekommendationer [RR 1:00]. Koncernredovisningen omfattar de företag i vilka moderbolaget direkt eller genom dotterföretag innehar mer än 50 procent av röstetalet. Fastigheter Samtliga fastigheter redovisas som anläggningstillgångar i balansräkningen. Fastigheterna har i balansräkningen upptagits till anskaffningsvärde, med tillägg för värdehöjande investeringar och avdrag för avskrivningar enligt plan. För värdering av fastigheterna hänvisas till not 3. Avskrivningar på anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång. Förvaltningsfastigheter (byggnadsdel) 1 procent Aktiverat eftersatt underhåll byggnader 5 procent Inventarier 5–20 procent Avskrivning på koncernmässiga övervärden på byggnader sker enligt samma principer. Skattemässigt görs avdrag med maximalt tillåtna avskrivningar. Driftskostnader I driftskostnader ingår vatten, renhållning, värme, el, försäkringar, fastighetsreparationer, planerat underhåll, lokalanpassningar samt administrationskostnader. Fastighetsskatt Fastighetsskatt redovisas som rörelsekostnad. Fordringar Fordringar upptas till det belopp, som efter individuell bedömning beräknas inflyta. Skatt Företaget tillämpar Redovisningsrådets rekommendation RR 9 Inkomstskatter. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatteintäkter och skattekostnader redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli utjämnade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen. Temporära skillnader beaktas ej i skillnader hänförliga till dotter- och intresseföretag under förutsättning att moderbolaget eller investeraren kan styra tidpunkten för återföring av de temporära skillnaderna och det är sannolikt att en sådan återföring inte sker inom överskådlig framtid. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Koncerninformation och säte Bolagets säte framgår i not 28, aktieägare framgår av not 29. Not 2 Segmentredovisning Koncernens verksamhet är indelad i regioner som också är det primära segmentet i rapportering och redovisning. Efter utförsäljning och förvärv är fastighetsinnehavet numera koncentrerat till tre huvudregioner, Falun/Borlänge, Uppsala/Västerås och Storstockholm. Verksamheten delas också upp utifrån fastighetskategori det vill säga bostäder, kontor/butik och övrigt. Denna uppdelning utgör koncernens sekundära segment. Not 2 fortsätter på nästa sida. 49 Noter 2–5 Fortsättning not 2 Segmentredovisning Redovisning av primärt segment Region Hyresintäkter Fastighetskostnader Avskrivning Bruttoresultat Fastighetsförsäljningar Rörelseresultat Finansiella poster Skatt på årets resultat Nettoresultat Fastigheter Andra tillgångar Summa tillgångar Lån Andra skulder Summa skulder Förvärv av fastigheter Övriga fastighetsinvesteringar Falun/Borlänge 2010 2009 168 722 −88 310 −12 888 67 524 - 67 524 −53 023 −5 140 9 361 1 289 611 120 482 1 410 093 1 126 864 283 229 1 410 093 - 67 049 166 694 −91 987 −12 651 62 056 −278 61 778 −49 123 −3 290 9 365 1 235 062 115 799 1 350 861 1 089 318 261 543 1 350 861 - 26 990 Uppsala/Västerås 2010 2009 65 649 −24 228 −5 496 35 925 - 35 925 −24 774 −2 401 8 750 602 546 56 293 658 839 526 505 132 334 658 839 - 2 019 64 920 −24 131 −5 407 35 382 - 35 382 −24 104 −2 933 8 345 606 023 54 251 660 274 534 509 125 765 660 274 - 8 870 Stockholm 2010 2009 16 185 −4 652 −1 235 10 298 - 10 298 −5 898 −572 3 828 143 447 13 402 156 849 125 344 31 505 156 849 - 3 773 14 604 −4 496 −1 235 8 873 - 8 873 −5 602 −809 2 462 140 847 21 339 162 186 124 227 37 959 162 186 - 3 064 Totalt 2010 2009 250 556 −117 190 −19 619 113 747 - 113 747 −83 695 −8 113 21 939 2 035 604 190 177 2 225 781 1 778 713 447 068 2 225 781 - 72 841 246 218 −120 614 −19 293 106 311 −278 106 033 −78 829 −7 032 20 172 1 981 932 191 389 2 173 321 1 748 054 425 267 2 173 321 38 924 Redovisning av sekundärt segment Fastighetskategori Hyresintäkter Bokfört värde fastigheter Investeringar i fastigheter Bostäder 2010 2009 111 458 766 035 4 335 109 473 769 784 11 398 Kontor/butik 2010 2009 85 314 785 671 44 798 Not 3 Värderingsprinciper Masmästarens fastigheter värderas externt av värderingsinstitut på ett enhetligt sätt med en värderingsmodell baserad på fastigheternas kassaflöde. Modellen förutsätter att fastighetsbeståndet innehas långsiktigt. Värderingen avser tidpunkten 31 december 2010 och prognosperioden omfattar tio år. Fastighetsvärdet beräknas som nuvärdet av de närmaste tio årens kassaflöde med tillägg för nuvärdet av restvärdet vid periodens slut. Samtliga fastigheter som innehas 31 december 2010 har värderats på detta sätt. Not 4 Skepparholmen Masmästaren äger samtliga aktier i Skepparholmen AB, 556179-3927. Skepparholmen AB bedriver kurs-, konferens- och hotellverksamhet i egna lokaler i Stockholms södra skärgård. Resultatet redovisas i dotterbolaget enligt tidigare principer. I koncernen Masmästaren Fastigheter AB redovisas det dock som resultatet av fastighetsförvaltning. Samtliga intäkter och kostnader kopplat till hotell- och konferensrörelsen redovisas som omsättningshyra. Skepparholmens intäkter och kostnader omrubriceras i koncernen enligt följande: 84 920 747 358 16 622 Övrigt 2010 2009 53 784 483 898 23 708 51 825 464 790 10 904 Totalt 2010 2009 250 556 246 218 2 035 604 1 981 932 72 841 38 924 Redovisning i dotterbolag Redovisning i koncernen Intäkter Logiintäkter Övrig försäljning hotell Konferens Restaurang SPA Provision och inlösenavgift Hyresintäkter Hyresintäkter Hyresintäkter Hyresintäkter Hyresintäkter Hyresintäkter Rörelsens kostnader Varukostnader Personalkostnader Övriga driftskostnader hotell Fastighet löpande Reparationer och underhåll Marknadsföring Konferens, telefon och IT Resekostnader Hyresintäkter Hyresintäkter Hyresintäkter Driftskostnader Driftskostnader Hyresintäkter Hyresintäkter Hyresintäkter Av-/nedskrivningar Avskrivningar rörelsen Avskrivningar fastigheter Hyresintäkter Avskrivningar Not 5 Hyresintäkter (koncernen) Hyresintäkter brutto Hyresrabatter Hyresförluster outhyrt Hyresförluster fordran Summa hyresintäkter varav koncerninterna hyresintäkter 50 2010 261 519 −2 742 −8 254 33 250 556 711 2009 257 124 −2 184 −8 770 48 246 218 720 Noter 6–10 Fortsättning not 8 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Not 6 Driftskostnader 2010 Koncernen Förbrukningskostnader −43 706 Fastighetsskötsel −21 486 Underhåll och reparationer −16 926 Arrenden −1 184 Administration −12 111 Övriga kostnader −14 216 Summa driftskostnader −109 629 Moderbolaget Drifts- och förvaltningskostnader 4 Summa driftskostnader/nettoomsättning 4 2009 −41 144 −20 716 −24 874 −1 102 −12 024 −13 759 −113 619 −526 −526 Not 7 Revisionsarvode (koncernen och moderbolaget) KPMG AB 2010 2009 Revisionsuppdrag Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget Skatterådgivning Övriga tjänster Summa resultat från andelar −199 - - - −199 −186 −186 Not 8 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader 2010 2009 2009 Skepparholmen, redovisningsprinciper, se not 4 Medelantal anställda Medelantalet anställda bygger på betalda närvarotimmar relaterade till en normal arbetstid. Medelantalet anställda uppgår till: - kvinnor 27 27 - män 10 9 Totalt 37 36 Löner och ersättningar uppgår till: - styrelse och VD 1 323 1 267 - varav tantiem till VD 106 104 - övriga anställda 11 208 10 985 Totalt 12 531 12 252 Sociala kostnader enligt lag och avtal Varav pensionskostnader (pensionskostnader till VD) 4 760 965 301 4 446 Övriga personalkostnader, övriga anställda Summa löner, andra ersättningar och sociala kostnader varav redovisat i fastighetsrörelsen 2 787 2 093 20 078 −20 078 18 791 −18 791 0 0 2,2 % 2,8 % 2,6 % 3,1 % 10,2 % 4,9 % 2010 2009 Byggnadsdel av fastigheter Koncernmässiga över- och undervärden på byggnader Maskiner och inventarier i förvaltningen −18 278 −17 922 −889 −452 −889 −482 Summa avskrivningar −19 619 −19 293 2010 2009 - - - 0 3 000 −3 278 −278 Netto redovisat som lönekostnad Sjukfrånvaro, procent av ordinarie arbetstid - kvinnor - män Totalt Koncernen Medelantal anställda Medelantalet anställda bygger på betalda närvarotimmar relaterade till en normal arbetstid. Moderbolaget Moderbolaget har ej haft någon anställd personal. Medelantalet anställda uppgår till: - kvinnor - män Totalt 10 12 22 10 11 21 Not 9 Avskrivningar (koncernen) Löner och ersättningar uppgår till: - styrelsen - varav tantiem - övriga anställda Totalt 845 - 7 021 7 866 754 6 560 7 314 Sociala kostnader enligt lag och avtal 3 222 2 886 Varav pensionskostnader (pensionskostnader till styrelsen) 603 172 553 163 Övriga personalkostnader, övriga anställda 599 410 Summa löner, andra ersättningar och sociala kostnader 11 687 10 610 Sjukfrånvaron för samtliga anställda uppgick till 1,3 procent (1,4), varav andel som avser långtidssjukskrivning är 0 procent (0). 2010 703 145 Not 10 Jämförelsestörande poster Försäljning av fastigheter Koncernen Försäljningsintäkt Omkostnader vid försäljning Bokfört värde Resultat fastighetsförsäljningar Sjukfrånvaro redovisas ej per personalkategori, med hänvisning till undantagsregeln i lagstiftningen som säger att uppgiften ej ska lämnas om antalet anställda i gruppen är högst tio eller om uppgiften kan hänföras till enskild individ. Med grupp avses både kön- och ålderskategori. 51 Noter 11–14 Not 11 Räntenetto Not 14 Fastigheter (koncernen) 2010 2009 Koncernen Ränteintäkter Räntebidrag Räntekostnader Växelkursdifferenser Övriga finansiella intäkter Övriga finansiella kostnader 521 72 −84 064 - - −224 184 104 −79 742 −482 1 932 −825 Summa räntenetto Moderbolaget Ränteintäkter externt Ränteintäkter koncernföretag Räntekostnader externt Räntekostnader koncernföretag Växelkursdifferenser Övriga finansiella intäkter Övriga finansiella kostnader Summa räntenetto −83 695 372 42 997 −63 304 −8 860 - 56 - −28 739 −78 829 25 44 184 −48 402 −11 127 -482 1 932 −737 −14 607 Not 12 Resultat från andelar i koncernföretag (moderbolag) 2010 2009 Resultat i handels- och kommanditbolag 19 154 14 953 Summa resultat från andelar i koncernföretag 19 154 14 953 Not 13 Årets skatt 2010 Koncernen Aktuell skatt Periodens skatt −7 Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader −4 312 Uppskjuten skatteintäkt i under året aktiverat skattevärde i underskottsavdrag −3 794 Total redovisad skattekostnad −8 113 Moderbolaget Aktuell skatt Periodens skatt 3 747 Skatteposter som redovisas direkt mot eget kapital Aktuell skatt i koncernbidrag 3 747 Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader −4 305 Uppskjuten skatteintäkt i under året aktiverat skattevärde i underskottsavdrag −1 148 Total redovisad skattekostnad −1 706 52 2009 −21 −5 768 −1 243 −7 032 1 763 1 763 −3 398 1 653 18 101231 Byggnader Ingående anskaffningsvärden 1 928 522 Årets förändringar - Inköp - - Investering 72 841 - Försäljning - Utgående ack. anskaffningsvärden 2 001 363 Ingående avskrivningar −135 876 Årets förändringar - Avskrivningar −19 112 - Försäljning - Utgående ackumulerade avskrivningar −154 988 Utgående planenligt restvärde byggnader 1 846 375 Mark Ingående anskaffningsvärden 188 733 Årets förändringar - Inköp - - Försäljning - Utgående ack. anskaffningsvärden 188 733 Utgående planenligt restvärde mark 188 733 Markanläggning Ingående anskaffningsvärden 10 064 Årets förändringar - Inköp - Utgående ack. anskaffningsvärden 10 064 Ingående avskrivningar −9 512 Årets förändringar - Inköp - - Avskrivningar −55 Utgående ackumulerade avskrivningar −9 567 Utgående planenligt restvärde markanläggning 497 Exploateringsfastigheter Ingående anskaffningsvärden 20 000 Årets förändringar - Inköp - Utgående ack. anskaffningsvärden 20 000 Utgående planenligt restvärde exploateringsfastigheter 20 000 Summa planenligt restvärde fastigheter 2 055 605 Taxeringsvärden Byggnader 1 043 190 Mark 261 080 Summa taxeringsvärden 1 304 270 091231 1 892 502 38 924 −2 904 1 928 522 −117 289 −18 757 170 −135 876 1 792 646 189 277 -544 188 733 188 733 10 064 10 064 −9 457 −55 −9 512 552 20 000 20 000 20 000 2 001 931 878 405 209 627 1 088 032 Noter 15–17 Fortsättning not 16 Aktier och andelar i koncernföretag Not 15 Maskiner och inventarier 101231 091231 4 886 1 278 6 164 4 614 272 4 886 −2 928 −452 −3 380 −2 446 −482 −2 928 2 784 1 958 Moderbolaget Anskaffningsvärden, konst ej avskrivningsbart Ingående anskaffningsvärden Årets anskaffning 50 - 50 - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 50 50 Koncernen Anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärden Årets anskaffning Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde Not 16 Aktier och andelar i koncernföretag Bolagens namn Org nr Direkt ägda moderbolaget Masmästaren Trotzgården HB Masmästaren Prästtäkten HB Masmästaren Lugnet HB Masmästaren Dalarna HB Ludvika 3:21 Fastighets KB Verkmästaren Fastigheter AB Masmästaren Norslund HB Masmästaren Falun/Borlänge HB Masmästaren Frigga HB Telereit Boden HB Telereit Bollnäs HB Masmästaren Främby HB Droskan Förvaltning HB Läromästaren Fastigheter AB Masmästaren Hattmakaren HB Expect AB Masmästaren Engelbrekt HB Masmästaren Konsult AB Bostad Dalarna KB Masmästaren Lallarvet AB Moragatans Förvaltning AB Masmästaren Hus AB Fastighets AB Ludvika Skepparholmen AB Sparta Operations AB Kronomagasinet Fastighets AB 969645-3886 969645-3837 916931-0092 916463-3001 969684-6956 556556-2815 916464-2309 969687-0261 969639-6051 969690-1595 969690-3617 969690-0969 969690-2916 556648-2401 916463-6996 556609-2259 916578-8846 556495-8436 969669-4810 556490-3382 556314-9433 556080-3842 556701-1928 556179-3927 556520-2339 556760-4749 Procent- Säte andel % 90,00 90,00 50,00 50,00 50,00 100,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 100,00 50,00 100,00 50,00 100,00 2,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 Falun Falun Falun Falun Falun Falun Falun Falun Falun Falun Falun Falun Falun Falun Falun Falun Falun Falun Falun Falun Falun Falun Falun Falun Falun Falun Resterande andelar i bolagen ägs av andra koncernföretag, varför samtliga bolag är koncernföretag till 100 procent. Indirekt ägda Masmästaren Förvaltning AB Bostad Dalarna Förvaltnings AB 556398-1165 556582-4835 Falun Falun Varav i moderbolag 2010 2009 2010 2009 Direkt ägda Masmästaren Trotzgården HB 224 224 214 214 Masmästaren Prästtäkten HB 3 017 3 017 3 007 3 007 Masmästaren Lugnet HB 1 058 1 058 529 529 Masmästaren Dalarna HB 72 192 72 192 36 096 36 096 Ludvika 3:21 Fastighets KB 39 39 20 20 Verkmästaren Fastigheter AB 62 117 62 117 62 117 62 117 Masmästaren Norslund HB 17 262 17 262 8 631 8 631 Masmästaren Falun/Borlänge HB 14 858 14 858 7 429 7 429 Masmästaren Frigga HB 238 238 119 119 Telereit Boden HB 0 0 0 0 Telereit Bollnäs HB 0 0 0 0 Masmästaren Främby HB 0 0 0 0 Droskan Förvaltning HB 15 000 15 000 0 0 Läromästaren Fastigheter AB 41 045 41 045 41 045 41 045 Masmästaren Hattmakaren HB 89 89 89 89 Expect AB 24 353 24 353 24 353 24 353 Masmästaren Engelbrekt HB 8 176 8 176 8 176 8 176 Masmästaren Konsult AB 31 429 31 429 31 429 31 429 Bostad Dalarna KB 13 566 13 566 0 0 Masmästaren Lallarvet AB 12 831 12 831 12 831 12 831 Moragatans Förvaltning AB 800 800 800 800 Masmästaren Hus AB 163 253 163 253 163 253 163 253 Ludvika 3:21 Fastighets AB 100 100 100 100 Skepparholmen AB 80 000 80 000 80 000 80 000 Sparta Operation AB 53 164 53 164 53 164 53 164 Kronomagasinet Fastighets AB 1 151 1 151 1 151 1 151 Indirekt ägda Masmästaren Förvaltning AB 500 500 - Bostad Dalarna Förvaltnings AB 0 0 - Summa andelar i koncernföretag 616 462 616 462 534 553 534 553 101231 091231 Ingående anskaffningsvärden Årets förändringar - Inköp 534 553 534 553 - - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 534 553 534 553 Utgående bokfört värde 534 553 534 553 Not 17 Andra långfristiga värdepappersinnehav Bolagens namn Org nr Säte Antal aktier Koncernen Solid Pak AB Framtid Falun Ekonomisk förening Svenska Kursgårdar Ek. förening Svenska Spahotell Ek. förening Parkera i Falun Ekonomisk Förening 556393-2234 769603-0746 769609-0732 769611-8293 769618-8064 Arboga 7 496 Falun Stockholm Stockholm Falun - Not 17 fortsätter på nästa sida. 53 Noter 17–20 Fortsättning not 17 Andra långfristiga värdepappersinnehav Procent- andel % Solid Pak AB Svenska Kursgårdar Ekonomisk förening 10,18 % 0 0 5 5 Svenska Spahotell Ekonomisk förening 1 1 Framtid Falun Ekonomisk förening 5 5 Bokfört värde 101231 091231 Parkera i Falun Ekonomisk Förening 10 10 21 21 1 199 −1 178 1 189 −1 178 - 21 21 10 21 21 Anskaffningsvärden - Ackumulerad nedskrivning Årets förändringar - Inköp Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående bokfört värde Bolagens namn Org nr Säte Antal aktier Moderbolaget Solid Pak AB Framtid Falun Ekonomisk förening 556393-2234 769603-0746 Arboga 7 496 Falun - Procent- andel % Bokfört värde 101231 091231 Solid Pak AB Framtid Falun Ekonomisk förening 10,18 % 0 0 5 5 5 5 1 183 −1 178 5 5 1 183 −1 178 5 5 Anskaffningsvärden - Ackumulerad nedskrivning Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående bokfört värde Not 18 Uppskjuten skattefordran/skatteskuld Uppskjuten Uppskjuten Netto skattefordran skatteskuld 101231 091231 101231091231 101231 091231 Koncernen Byggnader och mark Underskottsavdrag - - 52 559 48 247 −52 559 −48 247 100 293 104 087 - - 100 293 104 087 100 293 104 087 52 559 48 247 47 734 55 840 Moderbolaget Byggnader och mark Underskottsavdrag - 12 261 12 261 - 24 973 20 668 −24 973 −20 668 13 409 - - 12 261 13 409 13 409 24 973 20 668 −12 712 −7 259 Belopp vid Redovisat över Belopp vid årets ingång resultaträkningen årets utgång Förändring av uppskjuten skatt i temporära skillnader och underskottsavdrag −48 247 104 087 55 840 −4 312 −3 794 −8 106 −52 559 100 293 47 734 −20 668 13 409 −7 259 −4 305 −1 148 −5 453 −24 973 12 261 −12 712 Not 19 Övriga långfristiga fordringar Koncernen Reversfordringar Övriga ej räntebärande fordringar Summa fordringar 101231 091231 173 9 606 9 779 263 7 414 7 677 Moderbolaget Övriga ej räntebärande fordringar Summa fordringar 101231 091231 2 113 2 113 2 610 2 610 Övriga ej räntebärande fordringar består i värdet av derivatavtal att periodisera över löptiden på respektive avtal. Not 20 Eget kapital 54 Bundet eget kapital Aktiekapital Belopp vid årets ingång Reservfond Belopp vid årets ingång Summa bundet eget kapital vid årets utgång Koncernen 101231 091231 25 000 25 000 25 000 25 000 9 963 9 963 9 963 9 963 34 963 34 963 Fritt eget kapital Belopp vid årets ingång Utdelning Koncernbidrag Uppskjuten skatt i koncernbidrag Årets resultat Summa fritt eget kapital vid årets utgång Summa eget kapital 300 321 - 21 939 322 260 357 223 284 874 −4 725 20 172 300 321 335 284 Moderbolaget 101231 091231 25 000 25 000 25 000 25 000 2 462 2 462 27 462 2 462 2 462 27 462 131 464 - 14 248 −3 747 −11 287 130 678 158 140 131 411 −4 725 6 703 −1 763 −162 131 464 158 926 Noter 21–29 Not 21 Substansvärde aktier (koncernen) Not 25 Ställda säkerheter 101231 091231 Nominellt värde Bundna reserver Fria reserver Eget kapitalandel avseende skillnaden mellan marknadsvärde och bokfört värde fastigheter Summa Värde per aktie (kr) 25 000 9 963 322 260 25 000 9 963 300 321 Koncernen Fastighetsinteckningar Aktier i dotterbolag Summa ställda säkerheter 310 494 667 717 2 671 304 063 Moderbolaget Aktier i dotterbolag Borgensåtaganden för dotterbolags rätta fullgörande mot kreditinstitut Revers till koncernföretag med tillhörande fastighetsinteckningar Summa ställda säkerheter 639 347 2 557 Not 22 Räntebärande skulder Räntebindning till Lånebelopp Koncernen Lån från ägare 2011 7 000 Externa lån 2011 396 989 2012 188 643 2013 327 763 2014 353 100 2015 421 868 2016 100 000 Totalt 1 795 363 Moderbolaget Lån från ägare 2011 7 000 Lån från dotterbolag 2011 275 000 Externa lån 2011 251 614 2012 107 902 2013 294 442 2014 349 476 2015 220 645 2016 100 000 Totalt 1 606 079 Genomsnitts- Andel av ränta % lån % 2,35 4,02 4,84 5,52 5,31 5,00 4,56 4,88 2,35 4,00 3,74 3,95 5,44 5,31 4,85 4,56 4,65 0,4 22,1 10,5 18,3 19,7 23,5 5,6 100 0,4 17,1 15,7 6,7 18,3 21,8 13,7 6,2 100 Not 23 Ej räntebärande skulder Förfaller till betalning inom Koncernen Kortfristiga skulder 1 år Moderbolaget Kortfristiga skulder 1 år 101231 091231 1 877 043 100 000 1 977 043 1 881 409 100 000 1 981 409 100 000 100 000 59 450 - 1 295 562 1 450 833 1 295 749 1 395 749 101231 091231 Koncernen Inga Moderbolaget Ansvar för handels- och kommanditbolags skulder 103 886 Inga Not 26 Ansvarsförbindelser 107 219 Not 27 Justering för poster som ej ingår i kassaflödet Koncernen Avskrivningar Rearesultat fastighetsförsäljningar 101231 091231 19 619 - 19 619 19 293 278 19 571 Not 28 Bolagets säte Masmästaren Fastigheter AB har sitt säte i Falun. Not 29 Bolagets ägare 101231 091231 73 195 73 195 186 186 67 702 67 702 5 466 5 466 Byggnadsfirman Lund AB Sverker Lerheden Arne Skoglund Fastighets AB Hökviken Procentuellt innehav Antal aktier 80 000 80 000 80 000 10 000 250 000 32 % 32 % 32 % 4 % 100 % Not 24 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Förskottsbetalda hyror Upplupna räntekostnader Övriga poster Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Moderbolaget Upplupna räntekostnader Övriga poster Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 101231 091231 27 894 16 908 18 891 25 250 20 809 12 040 63 693 - 86 58 099 86 5 366 5 278 88 55 Förslag till vinstdisposition Koncernen Enligt upprättad koncernbalansräkning uppgår koncernens fria egna kapital till 322 260 tkr (300 321). Moderbolaget Förslag till vinstdisposition (kr) Till årsstämmans förfogande står följande vinst Balanserad vinst 141 964 894 Årets förlust −11 287 357 130 677 537 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinsten disponeras så att i ny räkning överförs 130 677 537 130 677 537 Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till resultat- och balansräkning med tillhörande bokslutskommentarer. Falun 2011-03-15 arne skoglundSverker LerhedenHans-Olof Lund Mats Sonehag Verkställande direktör Ordförande 56 Revisionsberättelse Till årsstämman i Masmästaren Fastigheter AB Org nr 556613-5421 Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Masmästaren Fastigheter AB för år 2010. Bolagets årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 44–58. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vårat ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisnings principerna och styrelsens och verkställande direk törens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårat uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Västerås 2011-04-04 Per-Oluf Hansen Patrik Anderbro Auktoriserad revisorAuktoriserad revisor 57 Förslag till utdelning Till årsstämman i Masmästaren Fastigheter AB Org nr 556613-5421 Styrelsen i Masmästaren har allt sedan bolaget bildades i december 2001 varit restriktiv avseende utdelning till aktieägarna. Det egna genererade kapitalet har stannat i bolaget och gjort det möjligt att expandera verksamheten mot bolagets övergripande mål under finansiellt ordnade former. Styrelsen finner att osäkerheten i de finansiella systemen kvarstår vilket gör att styrelsen föreslår att till aktieägarna utdelas 0 kronor per aktie. Enligt styrelsens mening kan utdelningen ligga i nivån 1,5 procent i förhållande till bolagets substansvärde över en konjunkturcykel. Falun 2011-02-01 Styrelsen i Masmästaren 58 Bolagsstyrningsrapport Masmästaren är ett privatägt aktiebolag. Ägare till aktierna är styrelseledamöterna och ägandet regleras i ett aktieägaravtal som löper till och med år 2023. Bolaget bildades i dec 2001 i samband med ett köp av fastigheter i Falun och Borlänge från det börsnoterade fastighetsbolaget Tornet. Under 2000-talet har fastigheter förvärvats i Uppsala, Västerås och Nacka varefter marknadsvärdet å fastighetsbeståndet sjufaldigats från dagen då bolaget bildades. I aktieägaravtalet finns inskrivet att bolaget i allt väsentligt ska agera och informera som om bolaget vore ett publikt börsfäigt bolag. Lagstiftning och annan extern reglering som påverkar Masmästarens bolagsstyrning Bolagsstyrningen i Masmästaren bygger på det regelverk och den struktur som följer av aktiebolagslagen samt den ägarpolicy som uttalats i aktieägaravtalet. Med utgångspunkt i dessa regelverk har ett system för bolagsstyrning utvecklats inom Masmästaren och där förvaltningsarbetet har kvalitets- och miljöcertifierats enligt FR 2000 med årliga revisioner. Ett system som successivt utvärderas och vidareutvecklas. Aktiebolagslagen Ledningen av ett svenskt aktiebolag är på visst sätt fördelad mellan aktieägarna på bolagsstämman, styrelsen och den verkställande direktören. Svensk kod för bolagsstyrning Normen är inte tvingande och koden är primärt avsedd för bolag vars aktier är noterade på en reglerad marknad och således med ett spritt ägande. I tillämpliga delar följer bolaget koden. Aktieägaravtalet I avtalet finns särskilt inskrivet att bolaget ska utvecklas efter en långsiktig strategi och med val som stödjer en uthållig lönsamhet. Tillväxten ska ske organiskt och finansieras av eget intjänat kapital. I det fall consensus inte kan uppnås i styrelsen gällande förvärv och försäljning av fastigheter respektive val av finansiering ska förslag avföras från dagordningen. Avtalet reglerar vidare tillsättande av ordförande och val av verkställande direktör. Bolagsintern reglering som påverkar bolagsstyrningen Jämte nu nämnda regelsystem påverkas Masmästarens styrning av den reglering som beslutats av bolagets bolagsstämma, styrelse och verkställande direktör. Bolagsordning Masmästarens bolagsordning innehåller de uppgifter den ska ha enligt aktiebolagslagen. Föremålet för bolagets verksamhet anges vara att ”äga och förvalta fast egendom, aktier och andra andelar i bolag vars huvudsakliga verksamhet ska vara att äga och förvalta fast egendom även som idka därmed förenlig verksamhet”. Beträffande bolagets styrelse anges i bolagsordningen att denna ska ha sitt säte i Falun och i aktieägaravtalet anges att styrelsen ska bestå av lägst tre och högst fyra ledamöter. Var och en av de ursprungliga parterna i aktieägaravtalet ska så länge de är aktieägare i Masmästaren äga rätt att utse en ledamot och en suppleant. Utöver de obligatoriska uppgifterna förekommer i Masmästarens bolagsordning även uppgift om aktieägares skyldighet att först skriftligen hembjuda aktierna till inlösen av övriga aktieägare. Styrelsens arbetsordning och utfärdande av instruktioner Styrelsen fastställer årligen en utvecklad arbetsordning. I arbetsordningen har styrelsen fastställt den huvudsakliga tidplanen för årets styrelsemöten och deras innehåll. Av arbetsordningen framgår vidare vilken typ av ärenden som kräver beslut av styrelsen och därigenom fungerar arbetsordningen tillsammans med den särskilt upprättade instruktionen för verkställande direktören, som en preciserad mandatfördelning mellan styrelsen och bolagets verkställande direktör. Till arbetsordningen hör detaljerade instruktioner rörande den rapportering som verkställande direktören löpande och i samband med styrelsemötena ska lämna för att styrelsen fortlöpande ska kunna bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation. Firmateckning Firman tecknas av två styrelseledamöter i förening. Löpande ärenden tecknas av verkställande och vice verkställande direktören Övriga handlingar ägnade att påverka bolagsstyrningen Jämte affärsplan och en övergripande delegationsordning har styrelsen antagit policys inom en rad olika områden, däribland miljö och kvalitet, personal och arbetsmiljö, etiska värderingar, information och kommunikation, jämställdhet med mera. Dessa policys har utformats med utgångspunkt i ägarpolicyns höga ambitionsnivå att bolaget ska agera börsfäigt. Utöver dessa policys har särskilda riktlinjer utfärdats av verkställande direktören. 59 Bolagsorganen Bolagets styrning är organiserad enligt skissen nedan Aktieägaravtalet Bolagsstämma Externrevision Arbetsutskott Styrelse Internrevision Ekonomi & Finans VD vice VD Avdelning 1 Avdelning 2 Avdelning 3 Skepparholmen bolagsstämman Masmästarens högsta beslutande organ är bolagsstämman. Bolagsstämman kan besluta i alla frågor som inte enligt lag uttryckligen faller under annat bolagsorgans exklusiva kompetens. Vid bolagets årsstämma väljs bolagets styrelse och fastställes ledamöternas arvode i enlighet med aktieägaravtalet. Inget arvode utgår till de valda ledamöterna. Till årstämmans övriga obligatoriska uppgifter hör att fastställa bolagets balans- och resultaträkningar, att besluta om disposition av resultatet samt att besluta om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och verkställande direktör. Årsstämman utser externrevisorer och fastställer dessas arvoden. 60 Styrelsen och dess utskott Styrelsen har det övergripande ansvaret för bolagets organisation och förvaltning av bolagets angelägenheter. Styrelsen har inom sig inte annan arbetsfördelning än vad som följer av ordförandens särskilda uppgifter och de uppgifter som ankommer på arbetsutskottet. Styrelseordföranden ska förutom att leda styrelsearbetet, följa bolagets inriktning och utveckling genom regelbundna kontakter med verkställande och vice verkställande direktörerna samt kontrollera att styrelsens beslut verkställs. Ordföranden ska vidare samråda med verkställande direktören i förekommande strategiska frågor samt företräda bolaget i frågor som rör ägarstrukturen. Styrelsen har att besluta om förslag till aktieutdelning och i enlighet med aktieägaravtalet har styrelsen formulerat en utdelningspolicy som framgår på sid 58. Arbetsutskottet har till uppgift att granska och pröva investeringar i befintliga fastigheter. Investeringar kan gälla hyresgästanpassningar samt ny-, tilloch ombyggnationer. Utskottet består av styrelseledamöterna och avdelningscheferna Åsa Willemark och Olle Fornaeus. Utskottet har under 2010 haft elva sammanträden. Styrelsen för Skepparholmen Konferens Styrelsen för Skepparholmen Konferens – helägt dotterbolag till Masmästaren – består av tre av ledamöterna för Masmästarens styrelse samt av externledamöterna Göran Collert och Yvonne Sörensen. Styrelseordförande är Göran Collert och till arbetande vice styrelseordförande har utsetts Masmästarens ordförande som har som främsta uppgift att samråda med verkställande direktören i förekommande strategiska frågor och tillsammans med verkställande direktören ansvara för utarbetande av Skepparholmens långsiktiga affärsplan. I styrelsen uppbär endast Yvonne Sörensen ett styrelsearvode som uppgår till 50 000 kronor per år. Extern revision Genom beslut av årstämman den 29 mars 2010 utsågs revisionsföretaget KPMG att vara revisor i Masmästaren och i Skepparholmen Konferens. Bolagets revisor har att avge revisionsberättelse för Masmästarens årsredovisning och koncernredovisning, styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt årsredovisningarna för dotterbolag. Till bolagets revisor har ersättningar utgått för revision och annan föreskriven granskning samt för rådgivning och annat biträde som föranleds av granskningen. Ersättningen för revisionsuppdrag har för 2010 uppgått till 199 tkr och ersättning för fristående rådgivning, har ej varit aktuellt. Operativa ledningen för Masmästaren och för Skepparholmen Konferens Den verkställande direktören har till uppgift att ansvara för och sköta den löpande förvaltningen av bolagets angelägenheter efter styrelsens riktlinjer och anvisningar. I styrelsens arbetsordning och i styrelsens instruktion för verkställande direktören klargörs bland annat arbetsfördelningen mellan styrelse och verkställande direktör. Lön och ersättningar samt övriga förmåner för verkställande direktören och för vice verkställande direktören framgår av not 8. Inga incitamentsprogram förekommer för närvarande i Masmästaren. Vd för Skepparholmen Konferens uppbär dock ett löneincitament utöver lönen som är kopplat till hur rörelsemarginalen har utvecklats. För verksamhetsåret 2010 blev löneincitamentet 106 tkr. 61 Styrelsens rapport om den interna kontrollen Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen. Kontrollmiljö Genom styrelsens arbetsordning samt genom styrelsens instruktion för verkställande direktören respektive arbetsutskottet säkerställs en tydlig rolloch ansvarsfördelning ägnad att leda till en effektiv styrning av verksamheten. Styrelsen har vidare fastställt ett antal policys av betydelse för att skapa förutsättningar för en god kontrollmiljö. Med samma syfte har verkställande direktören utfärdat en rad riktlinjer. Dessa policys och riktlinjer, däribland den delegationsordning varigenom ledande tjänstemäns ansvarsområden klart definieras, följs upp och omarbetas vid behov. Riskbedömning Under året har styrelsen och företagsledningen genomfört en övergripande riskanalys i syfte att värdera övergripande risker i verksamheten. Riskerna för bolagets resultatutveckling är främst hänförlig till räntor, likvida disponibla medel, uthyrningsgrad samt inflationsutvecklingen och därav påverkan på fastighetsvärdena. Kontroll och uppföljning Bolagets verkställande och vice verkställande direktörer genomför regelbundna genomgångar avseende det ekonomiska utfallet. Vd för Skepparholmen konferens utarbetar löpande en månadsrapport som tillställes styrelseledamöterna i Skepparholmen Konferens och i Masmästaren. 62 I december månad innan verksamhetsåret, processas en budget vilket kan ses som en första prognos för det kommande verksamhetsåret. Budgeten fastställes av styrelsen. Under året processas två tertialprognoser genom styrelsen som utvärderar verksamhetens utveckling, resultat, ställning och kassaflöde mot utfall samt med kommentarer till vissa nyckelfaktorer. Information och kommunikation Information om koncernens policys, instruktioner och riktlinjer finns samlade i koncernhandböcker och till del i årsredovisningen, som är tillgängligt för samtliga anställda i koncernen via företagets intra nät. Internrevision Bolaget har en enkel operativ struktur och efterlevnaden av dess styr- och internkontrollsystem följs regelbundet upp av bolagets vice verkställande direktör. Styrelsen har mot bakgrund härav valt att inte inrätta en särskild intern revision. Det kan dock bli aktuellt att styrelsen beslutar om att upphandla en intern kontroll av specifik natur vilket tidigare skett av bland annat fastighetsbeståndets brandskydd och elinstallationer. Styrelse och personal 63 Styrelse Styrelsens arbete Styrelsen har antagit en arbetsordning som skapar förutsättningar för ett effektivt styrelsearbete. Under 2010 har sex styrelsemöten hållits. Därutöver har elva arbetsmöten hållits med bolagsledningen. På så sätt säkerställer styrelsen att allt arbete bidrar till att stärka Masmästarens kännetecken, det vill säga omtänksamhet, miljöhänsyn och trygghet. Varje beslut som tas, utgår från målsättningarna säkra fastigheter, säkra finansieringslösningar och nöjda hyresgäster. Mats Sonehag | Styrelseledamot Civilekonom, född 1962. Vice VD i Masmästaren Fastigheter AB. Externa uppdrag: Styrelseledamot i Slottsvalvet, styrelseledamot i Skepparholmen. Aktieinnehav: 10 000 stycken, som ensamägare till Fastighets AB Hökviken. Sverker Lerheden | Styrelsens ordförande Civilingenjör, född 1947. Tidigare VD och koncernchef i Fastighets AB Tornet 1992–2004 Externa uppdrag: Ordförande i Slottsvalvet, styrelseledamot och vice ordförande i Skepparholmen. Aktieinnehav: 80 000 stycken. Arne Skoglund | Styrelseledamot Juridikstudier, född 1954. VD i Masmästaren Fastigheter AB. Externa uppdrag: VD i Slottsvalvet, styrelseledamot SHB Uppsala, styrelse ledamot Fastighetsägarna Mellansverige, suppleant Fastighetsägarna Sverige, ordförande Vi i stan AB, Uppsala, styrelseledamot i Skepparholmen. Aktieinnehav: 80 000 stycken. 64 Under 2011 kommer fortsatt stor tonvikt att läggas på att konsolidera verksamheten samt att stödja portföljen med fastighetsutvecklingsprojekt. Viktiga beslut under året Under året har Masmästarens styrelse antagit en ny strategisk plan att gälla till och med 2015. Utdelningen föreslås till 0 kronor och med våra banker har avtalats att amorteringar av lån begränsas till en procent. Hans-Olof Lund | Styrelseledamot Byggnadsingenjör, född 1944. Externa uppdrag: Ordförande i Byggnadsfirman Lund AB, ordförande i Fastighets ägarna Mellansverige, andre vice ordförande i Fastighetsägarna Sverige, ordförande i Almega Fastighetsarbetsgivarna, styrelseledamot i Slottsvalvet. Aktieinnehav: 80 000 stycken, som ensamägare till Byggnadsfirman Lund AB. Ägande och ledning Styrelseledamöterna i Masmästaren Fastigheter AB äger samtliga aktier i bolaget direkt eller indirekt. Ledningen av bolaget regleras genom ett aktieägaravtal som löper till utgången av 2023 Firmateckning Firman tecknas av två styrelseledamöter i företaget. Löpande verksamhet tecknas av Arne Skoglund, (VD) och Mats Sonehag (vice VD). Personal Ledning Mats Sonehag Vice verkställande direktör Ekonomichef Civilekonom 023-70 46 45 [email protected] Aktieinnehav: 10 000 stycken, som ensamägare till Fastighets AB Hökviken. Arne Skoglund Verkställande direktör Aktieinnehav: 80 000 stycken. Ekonomiavdelning Pia Calles Redovisningsansvarig Gymnasieekonom 023-70 46 47 [email protected] Linda Kristoffers Hyresadministratör Civilekonom 023-70 46 43 [email protected] Marita Skoglund Leverantörsreskontra Gymnasieekonom 023-70 46 50 [email protected] Ewa Holm Receptionist Gymnasieekonom 023-70 46 40 [email protected] Avdelning 1, förvaltning Borlänge samt bostäder i Falun Åsa Willemark Avdelningschef 023-70 46 44 [email protected] Ellinor Löfgren Hyresgästvärd Borlänge och Norslund 0243-174 44 [email protected] Joel Ytter Hyresgästvärd Falun 023-70 46 41 [email protected] 65 Avdelning 2, förvaltning lokaler Falun samt övriga landet Olle Fornaeus Avdelningschef Gymnasieingenjör 023-70 46 42 [email protected] Ingela Eriksson Hyresgästvärd Falun 023-70 46 48 [email protected] Jane Almberg Hyresgästvärd Uppsala/Västerås 021-12 28 36 [email protected] Anne-Louise Haettman Hyresgästvärd Jakobshöjden 021-12 28 35 [email protected] Magnus Jernberg Fastighetsteknik Falun [email protected] Avdelning 3, fastighetsteknik 66 Tommy Hedman Fastighetsteknik Falun [email protected] Bo Winther Fastighetsteknik Falun [email protected] Thomas Norell Fastighetsteknik Falun [email protected] Katharina Jansson Fastighetsteknik Norslund [email protected] Michael Wikström Fastighetsteknik Norslund [email protected] Kenneth Ekman Fastighetsteknik Uppsala [email protected] Andreas Hjulström Fastighetsteknik Borlänge [email protected] Sören Fjärsman Fastighetsteknik Borlänge [email protected] Skepparholmen Hotell och Konferens Gabriella Persson-Klahr VD Civilekonom 08-747 65 00 [email protected] 67 Personal Medarbetare i Masmästaren Jämställdhetspolitik Medarbetarnas engagemang, delaktighet och ansvars tagande är en förutsättning för att lyckas med att tydliggöra Masmästarens kännetecken av trygghet. Ambitionen i Masmästarens personalpolicy är att varje medarbetare ska känna att deras arbete har betydelse för att nå Masmästarens mål. God arbetsmiljö ska bland annat uppnås genom att: Målsättningen för jämställdhetsarbetet inom Masmästaren är att medvetet arbeta för att kvinnor och män ska få samma arbetsvillkor, lika rättigheter och utvecklingsmöjligheter. För att uppnå detta ska > arbetsklimatet ska bygga på tydligt, öppet och omtänksamt ledarskap som befrämjar motivation, kreativitet och trivsel > de anställda har tydligt definierade arbetsuppgifter och ansvarsområden, vilket befrämjar det personliga initiativet > arbetet bedrivs i säkra, trivsamma och hälsosamma miljöer. Frisk och positiv personal är en förutsättning för engagemang och motivation. Masmästarens medarbetare får regelbundet möjlighet att genomgå en hälsobedömning i syfte att förbättra hälsan. Sjukfrånvaron bland Masmästarens personal uppgick till 1,3 procent, varav andel som utgör långtidssjukskrivning är noll procent I bolaget finns nu en kompetensförsäkring för samtliga anställda som innebär att den anställde får möjlighet att avsätta en summa varje månad att användas till kompetensutveckling utanför ordinarie arbetsuppgifter och Masmästaren bidrar med ett lika stort månatligt belopp. > vi, så långt verksamheten medger, genom förläggning av arbetstid och uttag av föräldraledighet underlätta för både kvinnor och män att förena förvärvsarbete med föräldraskap > vår arbetsmiljö vara lämpad för såväl kvinnor som män > alla anställda ges samma möjligheter att utvecklas inom sitt yrke > vi vid rekrytering av personal verka för att inom varje yrkeskategori uppnå en jämn fördelning mellan kvinnor och män > lön och andra ersättningar vara lika för kvinnor och män vid lika eller likvärdigt arbete. Vår övertygelse är att jämställda organisationer befrämjar tryggheten inom organisationen och mot hyresgästen. Ledarskap en nyckelfråga Ett gott ledarskap är ett fundament i alla framgångsrika företag och bidrar till att stärka arbetsgruppen och öka dess motivation. Medarbetarundersökningar har gett bra underlag för att utveckla ledarskapet i Masmästaren. Medarbetarundersökning Genomförda medarbetarsamtal visar att de anställda är väl förtrogna med företagets mål och vad som krävs av den anställde för att nå dit liksom den anställdes förutsättningar för att utföra sina arbetsuppgifter. Flertalet medarbetare trivs i Masmästaren och är engagerade i sina uppgifter. Ledningen konfirmerar ett stort ansvarstagande och ett gott samarbete i organisationen. 68 Fastigheter 69 Fastighetsförteckning Hyresanalys Ägda fastigheter 2011-03-06 het un ess adr r yg tillb r dså gna r r age ri/l igt r v Ö st ndu ma a hyr 1 Balder 8 Borlänge Målaregatan 8 1963 1991 0 2 Balder 4 Borlänge Målaregatan 4 1990 658 3 Balder 9–10 Borlänge Borganäsvägen 35 1939 2006 952 4 Balder 6 Borlänge Borganäsvägen 31 A, B 1948 2006 940 5 Frithiof 6 Borlänge Stationsgatan 20 1947 1985 1 596 6 Frithiof 9 Borlänge Stationsgatan 16–18 1943 1973 0 7 Torkel 8 Borlänge Wallingatan 15–17 1988 0 8 Frigga 6 Borlänge Sveagatan 17 1900 1930 356 9 Sigge 1 Borlänge Sveagatan 19 1937 1991 1 099 10 Domnarvet 50:31 Borlänge Bruksgatan 1–6 1900 1988 11 957 Summa Borlänge 17 558 2 784 508 0 249 547 2 387 3 063 128 0 162 9 828 2 543 470 561 544 86 0 0 298 490 0 4 992 11 Arkivet 1 Falun Bergskolegränd 9 1929 1997 560 12 Lagmannen 7 Falun Svärdsjögatan 17–23 1938 829 13 Vedkompaniet 1 Falun Holmgatan 32 1897 2001 1 376 14 Köpmannen 12, 13 Falun Falugatan 1 1920 1994 541 15 Köpmannen 6 Falun Falugatan 3 1900 1940 425 16 Prästtäkten 20 Falun Engelbrektsgatan 33–35 1976 1 130 17 Hattmakaren 15 Falun Slaggatan 13 1979 0 18 Hattmakaren 10 Falun Slaggatan 15 1951 2004 1 189 19 Hattmakaren 9 Falun Slaggatan 17 1960 2007 0 20 Sparbanken 6 Falun Mäster Pers Gränd 3 1968 1 280 21 Sparbanken 7 Falun Mäster Pers Gränd 1 1928 1988 179 22 Posten 6 Falun Åsgatan 30 1902 1985 0 23 Kardmakaren 21 Falun Engelbrektsgatan 50–56 1990 5 222 24 Munken 1 Falun Slaggatan 21–23 1990 923 25 Hästbryggan 1 Falun Barbros Gränd 6 1929 1992 1 156 26 Bergsrådmannen 3 Falun Barbros Gränd 4 1929 1991 609 27 Bergsrådmannen 9 Falun Barbros Gränd 2 1929 1986 2 923 28 Bokbindaren 4 Falun Köpmansgränd 6 1929 1985 754 29 Bokbindaren 2 Falun Garvaregatan 16 1985 2 709 30 Hanrö 2 Falun Sturegeten 137–141 1990 1 110 31 Kronobränneriet 4 Falun Magasinsgatan 22 1962 2004 2 041 32 Kronomagasinet 8–9 Falun Åsgatan 61 1960 1 336 33 Kronomagasinet 3 Falun Magasinsgatan 18 1770 1991 0 34 Kronomagasinet 5 Falun Slaggatan 26 1945 626 35 Kronomagasinet 1 Falun Kung Gustavs Torg 1 1929 1992 469 36 Bryggaren 16 Falun Trotzgatan 39 1935 1997 1 148 37 Bryggaren 26 Falun Trotzgatan 41–43 1965 1997 1 440 38 Byggmästaren 1 Falun Mäster Jons Gränd 5–7 1954 1993 499 39 Disponenten 2 Falun Mariabacken 2 1904 1995 252 40 Dahlian 21 Falun Stiernhielmsvägen 12 1994 357 41 Smeden 9 Falun Kung Gustavs Torg 2–4 1930 1965 5 538 42 Repslagaren 4 Falun Södra Mariegatan 10 1968 5 398 43 Färgaren 4 Falun Slaggatan 46–48 1970 3 301 44 Ingarvsmon 3 Falun Zettergrens Väg 24 1974 0 45 Lallarvet 17 Falun Svärdsjögatan 17–23 19381997/2007 2 987 46 Lugnet 2:5 Falun Lugnetleden 97 1990 2010 0 47 Lugnet 2:6 Falun Lugnetleden 99 1992 0 48 Norslundsskogen 1–4 Falun Vallavägen 27–35 1969 1991 28 413 49 Sandviken 17:1 Falun Centralvägen 16–20 1993 2 171 50 Sandviken 28:1 Falun Centralvägen 24 1954 1993 147 51 N Gruvriset 33:183 Falun Guldstigen 34–40 1991 1 395 52 N Gruvriset 33:168 Falun N Gruvrisvägen 20–30 1991 4 243 53 Främby 1:39 Falun Källviksvägen 14 1976 0 Summa Falun 84 676 853 609 1 717 223 335 3 116 1 650 0 698 0 740 4 715 1 015 1 087 220 0 0 39 359 0 380 74 527 76 0 0 153 0 459 0 42 205 29 842 3 171 3 376 160 0 0 0 0 0 1 456 28 326 435 29 163 2 040 2 056 2 209 0 0 0 1 438 1 309 1 325 689 0 86 3 868 4 399 4 998 1 289 0 0 2 053 2 663 2 875 0 0 549 1 309 546 546 0 0 0 4 246 4 005 4 484 960 4 0 2 614 2 762 2 945 272 5 0 1 466 1 543 1 557 345 195 0 1 238 1 502 1 618 751 340 0 2 371 2 008 2 088 529 32 1 193 2 673 2 892 3 051 0 300 3 246 8 261 6 603 7 519 0 47 0 6 284 7 379 7 574 0 0 1 290 3 300 3 957 4 039 0 0 0 1 376 1 292 1 293 0 0 0 609 574 574 444 0 63 3 430 3 377 3 396 140 0 0 933 927 942 127 0 97 3 292 3 114 3 236 0 0 0 1 110 1 024 1 035 375 65 65 2 926 2 568 2 701 346 20 752 2 528 1 917 2 049 0 0 0 527 453 479 0 0 74 776 611 635 0 80 0 549 479 514 0 0 85 1 233 1 146 1 162 0 45 45 1 683 1 319 1 451 0 210 0 709 514 514 0 239 0 950 593 919 0 0 0 357 353 355 171 405 397 6 553 5 478 5 807 0 230 0 5 833 4 518 4 734 0 0 260 3 590 3 107 3 217 0 2 272 2 004 5 118 2 180 2 362 0 79 491 6 728 6 396 7 252 0 0 0 3 376 3 497 3 497 0 0 7 754 7 914 9 798 9 798 0 0 0 28 413 25 152 26 211 0 0 109 2 280 2 085 2 141 158 0 42 347 208 249 0 0 0 1 395 1 422 1 435 0 0 0 4 243 4 045 4 068 0 2 464 190 4 110 2 220 2 337 7 031 7 06018 955 146 048 133 989 141 190 54 Dragarbrunn 11:1 Uppsala Dragarbrunnsgatan 15–191985 55 Dragarbrunn 14:3 Uppsala Klostergatan 5 1966 56 Dragarbrunn 19:6 Uppsala Dragarbrunnsgatan 37 1983 57 Svartbäcken 51:3 Uppsala Svartbäcksgatan 44 1994 2002 Summa Uppsala 4 587 0 0 0 4 587 9 377 1 367 2 506 3 520 16 770 613 1 188 636 0 2 437 58 Borrkronan 1 A) Västerås Mileniigatan 1 A–E 1985 7 155 59 Helge 7 Västerås Engelbrektsgatan 3–5 1991 1 665 60 Jarl 1 Västerås Badhusgatan 6–12 1911 1998 0 61 Engelbrekt 1 Västerås Katrinelundsvägen 2 1990 6 592 Summa Västerås 15 412 25 0 4 552 0 4 577 49 0 0 0 49 0 0 0 0 tu Ga gå Byg -/ Om a ost B 350 350 Summa Masmästaren 122 583 A) Innehas med tomträtt I 50 9 431 0 430 0 0 220 127 0 39 0 1 152 0 0 21 0 0 0 0 0 29111 179 0 1 538 48 0 201 0 0 0 249 1 538 Sum 14 808 2 066 1 513 2 080 2 268 3 539 3 063 803 1 589 12 119 43 848 tto Ne Hy 9 156 10 021 1 629 1 746 1 306 1 452 1 566 1 962 1 795 1 959 3 545 3 641 3 441 3 659 641 645 1 076 1 104 10 578 10 762 34 732 36 951 16 115 2 603 3 343 3 520 25 581 19 217 19 290 4 598 5 051 5 710 5 940 6 475 6 475 36 001 36 756 1 479 2 500 2 589 70 6 638 8 708 4 165 7 184 6 662 26 719 8 340 8 605 6 345 6 368 7 191 7 662 7 772 7 802 29 648 30 437 0 6 809 0 6 809 7 159 7 159 16 185 16 185 16 185 16 185 0 0 43 0 43 59 501 14 509 7 643 45 118 249 355 250 556 261 519 e ärd v res ik But mm Ko 62 Hasseludden 1:73, 1:7,1:22 Nacka Franckes väg 1960 2004 Summa Stockholm 70 d nto Ko tig Nr Fas Hyresläget i ägda fastigheter 2010-12-31 Borlänge Hy Bostäder 17 558 Kontor 9 828 Butiker 4 992 Övriga lokaler 8 040 Garage m m 3 430 Summa rea a res Genomsnittlig återstående hyrestid A) el eh n ete igh st a fa ant ak ev a are ea d d t ar at vär vär del res res kan Va Hy Hy För 223 15 311 195 257 10 394 150 29 497 4 887 761 27 293 5 871 88 21 488 a are per shy år per ra gda kn psa tec Up Ny 827 397 1 139 245 t ela 1 270 36 951 1 194 30 33 1 966 642 Bostäder 84 676 Kontor 28 326 Butiker 7 031 Övriga lokaler 25 970 Garage m m 45 2 740 2 835 273 2 369 30 77 501 30 173 9 660 23 836 20 2 118 2 833 388 914 10 36 24 49 44 26 69 4 332 2 119 1 875 2 466 1 674 206 146 048 8 247 141 190 6 263 41 50 8 326 4 346 Bostäder 4 587 Kontor 16 770 Butiker 2 437 Övriga lokaler 853 Garage m m 934 332 177 4 822 24 618 5 465 1 196 655 367 30 125 16 30 122 17 30 169 896 819 169 539 521 25 581 509 36 756 397 108 99 1 884 1 229 Bostäder 15 412 Kontor 4 577 Butiker 49 Övriga lokaler 6 636 Garage m m 45 76 128 127 45 16 318 5 313 29 8 756 21 77 50 61 16 30 27 31 30 27 36 554 401 26 719 376 30 437 204 30 34 554 401 350 6 809 0 523 15 662 0 59 59 7 159 0 16 185 0 59 59 0 MasmästarenBostäder Kontor Butiker Övriga lokaler Garage m m 122 583 59 501 14 509 48 308 4 454 3 039 3 552 770 2 966 75 114 475 70 498 20 041 55 321 1 184 2 390 3 400 1 149 1 093 26 63 23 43 71 23 53 Summa 249 355 10 402 261 519 8 058 51 58 12 730 Summa Uppsala Summa Västerås Summa Stockholm Bostäder Kontor Butiker Övriga lokaler Garage m m Summa A) l ta sav yre h ade d För 29 25 22 43 848 Falun l ta sav e hyr 0 6 618 Avser endast lokalhyresavtal 71 Fastighetsförteckning Värdeanalys Ägda fastigheter 2011-03-01 Nr et igh t Fas un mm Ko ss dre tua Ga 1 2-3 0-1 rag 1 d v 0 g gsa e e2 nin rde drin de ärd ärd ggn svä rän vär ing insk dsv dsv lby l r ö i a a m f e t n n t e e ring ört k s -/ f e d d rk r e r r k x a a m O M Inv Vä Vä M Ta Bo år ads r gå Byg 1 Balder 8 Borlänge Målaregatan 8 1963 1991 72 500 13 304 2 Balder 4 Borlänge Målaregatan 4 1990 12 000 339 3 Balder 9–10 Borlänge Borganäsvägen 35 1939 2007 11 100 0 4 Balder 6 Borlänge Borganäsvägen 31 A, B 1948 2007 16 000 434 5 Frithiof 6 Borlänge Stationsgatan 20 1947 1985 15 000 206 6 Frithiof 9 Borlänge Stationsgatan 16–18 1943 1973 27 000 0 7 Torkel 8 Borlänge Wallingatan 15–17 1988 30 000 0 8 Frigga 6 Borlänge Sveagatan 17 1900 1930 5 000 0 9 Sigge 1 Borlänge Sveagatan 19 1937 1991 6 500 0 10 Domnarvet 50:31 Borlänge Bruksgatan 1–6 1900 1988 77 100 580 Summa Borlänge 272 200 14 864 −1 117 −9 687 −162 823 −202 1 102 −284 850 −181 976 −318 318 −237 −763 −50 150 −66 766 −681 3 002 −3 300 −2 464 11 Arkivet 1 Falun Bergskolegränd 9 1929 1997 19 000 364 12 Lagmannen 7 Falun Svärdsjögatan 17–23 1938 11 000 359 13 Vedkompaniet 1 Falun Holmgatan 32 1897 2001 47 000 193 14 Köpmannen 12 & 13 Falun Falugatan 1 1920 1994 26 000 6 630 15 Köpmannen 6 Falun Falugatan 3 1900 1940 4 000 0 16 Prästtäkten 20 Falun Engelbrektsgatan 33–35 1976 38 000 129 17 Hattmakaren 15 Falun Slaggatan 13 1979 28 000 6 383 18 Hattmakaren 10 Falun Slaggatan 15 1951 2004 17 000 623 19 Hattmakaren 9 Falun Slaggatan 17 1960 2007 17 000 3 20 Sparbanken 6 Falun Mäster Pers Gränd 3 1968 20 000 117 21 Sparbanken 7 Falun Mäster Pers Gränd 1 1928 1988 25 000 0 22 Posten 6 Falun Åsgatan 30 1902 1985 74 000 2 655 23 Kardmakaren 21 Falun Engelbrektsgatan 50–56 1990 73 000 0 24 Munken 1 Falun Slaggatan 21–23 1990 39 000 0 25 Hästbryggan 1 Falun Barbros Gränd 6 1929 1992 13 000 0 26 Bergsrådmannen 3 Falun Barbros Gränd 4 1929 1991 5 300 0 27 Bergsrådmannen 9 Falun Barbros Gränd 2 1929 1986 33 000 103 28 Bokbindaren 4 Falun Köpmansgränd 6 1929 1985 8 900 0 29 Bokbindaren 2 Falun Garvaregatan 16 1985 31 000 163 30 Hanrö 2 Falun Sturegeten 137–141 1990 9 500 0 31 Kronobränneriet 4 Falun Magasinsgatan 22 1962 2004 25 000 227 32 Kronomagasinet 8−9 Falun Åsgatan 61 1960 17 000 0 33 Kronomagasinet 3 Falun Magasinsgatan 18 1770 1991 2 500 561 34 Kronomagasinet 5 Falun Slaggatan 26 1945 5 000 71 35 Kronomagasinet 1 Falun Kung Gustavs Torg 1 1929 1992 5 000 0 36 Bryggaren 16 Falun Trotzgatan 39 1935 1997 9 500 0 37 Bryggaren 26 Falun Trotzgatan 41–43 1965 1997 9 500 0 38 Byggmästaren 1 Falun Mäster Jons Gränd 5–7 1954 1993 4 000 0 39 Disponenten 2 Falun Mariabacken 2 1904 1995 6 600 0 40 Dahlian 21 Falun Stiernhielmsvägen 12 1994 3 100 0 41 Smeden 9 Falun Kung Gustavs Torg 2–4 1930 1965 51 000 0 42 Repslagaren 4 Falun Södra Mariegatan 10 1968 38 000 259 43 Färgaren 4 Falun Slaggatan 46–48 1970 25 000 615 44 Ingarvsmon 3 Falun Zettergrens Väg 24 1974 16 000 0 45 Lallarvet 17 Falun Svärdsjögatan 17–23 1939-96/-07/-08 68 000 −266 46 Lugnet 2:5 Falun Lugnetleden 97 1990 2010 21 000 32 756 47 Lugnet 2:6 Falun Lugnetleden 99 1992 87 000 0 48 Norslundsskogen 1–4Falun Vallavägen 27–35 1969 1991 225 000 0 49 Sandviken 17:1 Falun Centralvägen 16–20 1993 13 000 0 50 Sandviken 28:1 Falun Centralvägen 24 1954 1993 1 400 0 51 N Gruvriset 33:183 Falun N Gruvrsivägen 20–30 1991 12 000 0 52 N Gruvriset 33:168 Falun Guldstigen 34–40 1991 33 000 239 53 Främby 1:39 Falun Källviksvägen 14 1976 17 000 0 Summa Falun1 233 300 52 186 −174 810 20 000 11 919 −88 −271 11 000 7 300 −355 1 162 48 000 30 920 −217 −1 413 31 000 18 747 −32 1 432 5 400 3 141 −255 1 125 39 000 23 346 −171 −1 212 33 000 16 122 −131 −492 17 000 9 745 −130 127 17 000 9 080 −99 2 982 23 000 12 737 −306 1 306 26 000 16 639 −543 −6 113 70 000 42 688 −541−12 459 60 000 48 635 −238 −2 762 36 000 13 731 −80 80 13 000 9 275 −33 133 5 400 4 349 −228 1 125 34 000 22 113 −70 670 9 500 6 080 −204 41 31 000 21 572 −81 181 9 600 7 502 −177 −50 25 000 15 011 −111 111 17 000 13 653 −20 659 3 700 2 016 −50 279 5 300 3 746 −41 141 5 100 3 430 −71 371 9 800 6 279 −69 1 569 11 000 8 793 −37 237 4 200 3 297 −81 181 6 700 4 735 −50 350 3 400 2 605 −283 1 283 52 000 36 103 −337 78 38 000 32 092 −164 549 26 000 20 000 −74 −1 926 14 000 8 410 −793 −2 941 64 000 32 363 −153 −1 603 52 000 9 993 −744 6 744 93 000 40 950 −1 370 −3 630 220 000 166 725 −110 2 110 15 000 10 277 −21 121 1 500 935 −93 1 093 13 000 7 765 −229 1 990 35 000 23 896 −148 −1 852 15 000 11 486 −9 199 −7 686 1 268 600 800 201 978 472 54 Dragarbrunn 11:1 Uppsala Dragarbrunnsgatan 15–19 1985 266 000 55 Dragarbrunn 14:3 Uppsala Klostergatan 5 1966 61 000 56 Dragarbrunn 19:6 Uppsala Dragarbrunnsgatan 37 1983 62 000 57 Svartbäcken 51:3 Uppsala Svartbäcksgatan 44 1994 2002 69 000 Summa Uppsala 458 000 843 226 521 428 2 019 −1 421 4 578 −307 4 081 −575 1 054 −579 1 151 −2 883 10 864 270 000 0 65 000 40 400 63 000 38 600 70 000 34 646 468 000 113 646 354 532 58 Borrkronan 1 Västerås Mileniigatan 1 A–E 1985 85 000 59 Helge 7 Västerås Engelbrektsgatan 3–5 1991 78 000 60 Jarl 1 Västerås Badhusgatan 6–12 1911 1998 64 000 61 Engelbrekt 1 Västerås Katrinelundsvägen 2 1990 82 000 Summa Västerås 309 000 0 0 0 0 0 −899 5 899 −531 1 531 −372 1 372 −812 3 812 −2 613 12 613 90 000 79 465 79 000 0 65 000 45 800 85 000 69 449 319 000 194 714 248 014 62 Hasseludden 1:73, 1:7, 1:22 Nacka Franckes väg 1966 2004 142 000 Summa Stockholm 142 000 3 773 3 773 −1 172 −4 601 −1 172 −4 601 140 000 140 000 Summa Masmästaren 2 414 500 72 1 2-3 9-1 0 20 72 841 −19 168 75 000 36 451 13 000 8 193 12 000 5 874 17 000 8 409 16 000 9 521 27 000 15 736 29 000 14 468 5 100 2 819 7 200 6 367 80 000 53 415 281 300 161 253 311 140 34 456 34 456 143 446 8 727 2 476 900 1 304 270 2 035 604 73 Fastigheter borlänge Folkets hus DOMNARVET HAGALUND 9 8 2 CENTRUM U BR 3 10 4 EN G. ÄS RG BO TA GA N Nr 3 | Balder 9–10 Nr 4 | Balder 6 EN BY Nr 2 | Balder 4 ÖSTERMALM G VÄ N NS TA GA Nr 1 | Balder 8 74 KS LJA AN AT T SG 5 ON 6 7 A UN G C BA SI I AT ST AN Liljekvistska parken Kupolen HA G. VÄ G 1 KS Nr 5 | Frithiof 6 Nr 6 | Frithiof 9 Nr 7 | Torkel 8 Nr 8 | Frigga 6 Nr 9 | Sigge 1 Nr 10 | Domnarvet 50:31 75 Fastigheter STENSLUND LUGNET falun 47 46 CENTRUM SEMINARIEGATAN 40 43 39 38 42 INGARVET 41 IN 44 GA 35 34 32 31 33 RV SV 30 37 36 SL ÄG AG EN 29 28 27 25 26 24 TA GA N 23 N O N TA GA BR 19 18 2021 17 45 ÅS NY TA GA Masmästarens huvudkontor 22 Polishus Kristine kyrka V TA GA N OT NEDRE NORSLUND ZG A AT 14 15 13 12 S SJÖ TR 16 Stadshus D ÄR N 48 11 KRONDIKET KVARNBERGET KÄ L LV I KS VÄ S CENTR 49 A LVÄ G E 50 Nr 11 | Arkivet 1 76 D UN B N OR SV ÄG EN SAMUELSDAL 51 N HOSJÖ GE GALGBERGET 52 ÖSTRA FRÄMBY 53 KÄLLVIKENS INDUSTRIOMRÅDE N HOSJÖ INDUSTRIOMRÅDE Nr 12 | Lagmannen 7 Nr 13 | Vedkompaniet 1 Nr 14 | Köpmannen 12 och 13 Nr 15 | Köpmannen 6 Nr 16 | Prästtäkten 20 Nr 17 | Hattmakaren 15 Nr 18 | Hattmakaren 10 Nr 19 | Hattmakaren 9 Nr 20| Sparbanken 6 Nr 21 | Sparbanken 7 Nr 22 | Posten 6 77 78 Nr 23 | Kardmakaren 21 Nr 24 | Munken 1 Nr 25 | Hästbryggan 1 Nr 26 | Bergsrådmannen 3 Nr 27 | Bergsrådmannen 9 Nr 28 | Bokbindaren 4 Nr 29 | Bokbindaren 2 Nr 30 | Hanrö 2 Nr 31 | Kronobränneriet 4 Nr 32 | Kronomagasinet 8–9 Nr 33 | Kronomagasinet 3 Nr 34 | Kronomagasinet 5 Nr 35 | Kronomagasinet 1 Nr 36 | Bryggaren 16 Nr 37 | Bryggaren 26 Nr 38 | Byggmästaren 1 Nr 39 | Disponenten 2 Nr 40 | Dahlian 21 Nr 41 | Smeden 9 Nr 42 | Repslagaren 4 79 80 Nr 43 | Färgaren 4 Nr 44 | Ingarvsmon 3 Nr 45 | Lallarvet 17 Nr 46 | Lugnet 2:5, nr 47 | Lugnet 2:6 Nr 48 | Norslundsskogen 1–4 Nr 49 | Sandviken 17:1 Nr 50 | Sandviken 28:1 Nr 51 | Nedre Gruvriset 33:183 Nr 52 | Nedre Gruvriset 33:168 Nr 53 | Främby 1:39 uppsala 57 KS TBÄC SVAR Fastigheter N GATA DEN ANA SPL E S HAG LUT GS N KU N TA GA 54 Uppsala AG DR UN BR AR 55 N TA GA NS 56 STORA TORGET DOMKYRKAN Nr 54 | Dragarbrunn 11:1 Nr 55 | Dragarbrunn 14:3 Nr 56 | Dragarbrunn 19:6 Nr 57 | Svartbäcken 51:3 81 Fastigheter västerås 61 N. AN Nr 59 | Helge 7 Nr 60 | Jarl 1 Nr 61 | Engelbrekt 1 82 N ATA T GA 60 Nr 58 | Borrkronan 1 59 AG KO YR DJÄKNEBERGET GEN VA S K V:a 58 R VÄ ING Skepparholmens vision är att vara en av Sveriges attraktivaste anläggningar för möten och välbefinnande dit alla längtar tillbaka. För att lyckas med detta arbetar vi aktivt och engagerat med hållbarhetsfrågan med fokus på miljö och hälsa. Vårt redskap är yrkeskunniga och yrkesstolta medarbetare, förbättringsvilja samt omtanke om våra gäster, varandra och den miljö i vilken vi verkar. Vi verkar för ett hälsosamt arbetsliv, bland våra egna medarbetare såväl som bland våra gäster. Medarbetare som mår bra och är stolta över sitt företag är viktiga för den serviceverksamhet vi bedriver. På Skepparholmen arbetar vi aktivt och löpande med ledarskap och medarbetarskap. Vi utbildar också våra medarbetare i Ergonomi och Hälsa och erbjuder träning och massage på arbetstid. För våra gäster arbetar vi med flera hälsoprofilerade erbjudanden och aktiviteter. Bland annat erbjuder vi HälsoConcept, ett kompetensutvecklingsprogram inom hälsa och livsstil för företag med medarbetare som behöver ändra sin livsstil. Vi erbjuder också blodsockersäkra konferenser med särskilt fokus på kost och hälsa. Skepparholmen är kvalitetscertifierat enligt ISO 9001:2008 och har miljömärkningen Svanen. Verksamheten är säkerhetscertifierad och har högsta antal kronor, fem, i Svenska Mötens kvalitetscertifiering och fyra stjärnor enligt SHR:s internationella hotellstandard. Vi samarbetar med mötes- och Spa-anläggningar inom Svenska Möten och Svenska SPA-hotell. Skepparholmen samarbetar även med andra företag i nätverket Vi som köper Miljömärkt, sponsrar Världsnaturfondens Östersjöprojekt och deltar i utveckling av ISO-standarden, Hållbarhet vid Event. 83 Ekonomi Konferensmarknaden i Sverige till och med november 2010 2006 Omsättning, tkr Rörelseresultat, tkr Rörelsemarginal, % Snittintäkt/gästbädd, kr 2007 2008 2009 2010 46 768 48 319 47 986 46 489 48 115 8 210 9 080 10 564 10 811 10 744 17,6 18,8 22,0 23,3 22,3 2 720 2 604 2 720 2 691 2 692 Skepparholmen har år 2010 jämfört med år 2006 ökat omsättningen med 2,9 procent och rörelseresultatet med 30,9 procent. Under år 2010 ökade omsättningen i spa-segmentet med 19,3 procent medan omsättningen från konferenser låg på samma nivå som året innan. Tillväxten inom spa-segmentet har varit stark de senaste tre åren. Rörelsens kostnader som andel av omsättningen var år 2010 något lägre än året innan. Men resultatet tyngdes av högre kostnader om 0,9 Mkr för fastighetsdriften till följd av två kalla vintrar och höga elpriser. Marknadsutveckling och Skepparholmens position Skepparholmen har alltsedan augusti 2005 haft en stark utveckling i antal sålda rum. I bilden nedan visar vi rullande tolvmånaders värde för sålda rum (december 2001 = 100) som i december hade ett värde om 123,2. Sålda rum Skepparholmen, glidande 12-månaders värde 2010, index december 2001 = 100 135 130 125 120 115 110 105 100 95 90 85 80 75 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 SHR presenterar i bilden nedan utvecklingen när det gäller antal sålda rum (december 2001 = 100) för de 250 största konferensanläggningarna i Sverige. Skepparholmens utveckling kan jämföras med utvecklingen i Mellansverige som i november hade ett värde om 85,2. 84 Belagda hotellrum, glidande 12-månadersvärde, index december 2001 = 100 115 110 105 100 95 90 85 80 75 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Norra Sverige Södra Sverige Mellansverige Totalt 2010 Nedgången i branschen har varit betydande under år 2008 och 2009 och vändningen i Mellansverige kom först några månader in på år 2010. Skepparholmen klarade lågkonjunkturen förhållandevis väl och nedgången var inte lika stor som i branschen i övrigt. Dessutom kom vändningen uppåt redan i september 2009. Genomförda och pågående projekt Skepparholmens arbete har under år 2010 präglats av ett fördjupat arbete inom områdena för kvalitet, miljö, säkerhet och hälsa. Vi har också ännu tydligare än tidigare satt upp våra ledord ”Vi får dig att längta tillbaka” som målsättning för allt vårt arbete. Skepparholmens läge mellan hav och sjö bidrar till vårt engagemang för Östersjöns miljö. I juni 2010 startade vi motionsloppet ”Skepparholmen springer för Östersjön” för att vi vill bidra till ökad kunskap om vårt känsliga hav. Deltagaravgifterna skänktes oavkortat till Världsnaturfondens arbete för ett renare Östersjön. God hälsa är en huvudnyckel till såväl livskvalitet som konkurrenskraft; för den enskilda individen, för företag och organisationer och för hela samhället i stort. Skepparholmen har tillsammans med flera andra aktörer startat Dialog för hälsosam tillväxt. Startskottet gick i juni 2010 då ett 70-tal personalchefer, HR-ansvariga, vd:ar, experter med flera samlades på Skepparholmen för en dialog kring hälsans betydelse för samhällets tillväxt. Under år 2010 har vi också påbörjat bearbetningen av den tyska marknaden. Vi har etablerat ett 85 samarbete med Svensk-tyska Handelskammaren, Visit Sweden och Exportrådet. Skepparholmen har en typisk svensk profil vilket efterfrågas av tyskarna. Studien ”Swedishness sells” som genomförts av företaget Mandel Consulting och universitetet i Jena, visar att Sverige säljer bra i Tyskland. Tyskland är det land som har den mest positiva bilden av Sverige. Egenskaper som förknippas med Sverige är enligt studien kvalitet, design, pålitlighet, trygghet och innovation. Värdeord som också genomsyrar Skepparholmens koncept. Under år 2010 planerades för och beslutades att gå vidare med att bygga om och ut Skepparholmens spa. Om- och tillbyggnaden kommer att betyda en väsentlig kvalitetsförbättring med nya spa-funktioner i samma plan och i en nordisk stil som tar vara på det havsnära läget och den omgivande vackra naturen. Byggnationen kommer att genomföras i fyra etapper för att störa verksamheten så lite som möjligt. Under år 2011 kommer etapp ett att genomföras vilken innebär en helt ny utepool och ny poolreningsanläggning för såväl inne- som utepooler. Efter det att utepoolen är klar kommer vi att inleda arbetet med att bygga om vår innepool. 86 Utsikter inför år 2011 Efter det att branschens tro på framtiden har stärkts under andra halvåret 2010, har nu takten stannat av och ”står och stampar” på en relativt hög nivå (bild: källa konjunkturinstitutets konfidensindikator). Konfidensindikatorn hotell och restauranger per månad 80 65 40 20 0 –20 –40 –60 2003 2004 Konfidensindikatorn 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Konfidensindikatorn, sa För Skepparholmens del ser bokningsläget gott ut för år 2011. Vi ser också att den privata sidan av näringslivet börjar öka sina konferensbokningar igen. Vi räknar därför med ett fortsatt gott bokningsutfall även under år 2011. Soliditet Årets resultat Mkr % Mkr 2 500 35 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 –5 30 2 000 25 1 500 20 1 000 15 10 500 0 5 2006 2007 2008 2009 2010 0 Året i korthet 2006 2007 2008 2009 2010 Balansomslutning, Mkr Rörelseresultat, Mkr Justerad soliditet, % Fastighetsförsäljningar, Mkr Synlig soliditet, % Hyresintäkter och ekonomisk uthyrningsgrad Belåningsgrad fastigheter Mkr % Mkr % 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 0 100 300 97 80 250 96 60 40 2006 2007 2008 2009 2010 200 94 100 20 50 93 0 0 92 2006 2007 2008 2009 2010 Räntebärande skuld, Mkr Hyresintäkter, Mkr Belåningsgrad, % Ekonomisk uthyrningsgrad, % Driftsöverskott och direktavkastning Mkr % Mkr % 400 350 300 250 200 150 100 50 0 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 160 140 120 100 80 60 40 20 0 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 2010 2006 2007 2008 2009 2010 Eget kapital, Mkr Driftsöverskott, Mkr Resultat före skatt, Mkr Direktavkastning, % Avkastning eget kapital, % Direktavkastning normaliserat, % Avkastning totalt kapital samt totalavkastning Uthyrbar area fastigheter Mkr % 1 000 m2 % 2 500 50 40 30 20 10 0 –10 –20 –30 300 96,0 250 95,5 200 95,0 150 94,5 100 94,0 50 93,5 2 000 1 500 1 000 500 0 2006 2007 2008 2009 2010 0 2006 2007 2008 2009 Totalt kapital, Mkr Uthyrt, m Totalavkastning, % Vakant, m2 Avkastning totalt kapital, % Uthyrningsgrad, % 2010 2 Substansvärde Marknadsvärde fastigheter Mkr Mkr 800 700 600 500 400 300 200 100 0 3 000 1 500 1 000 500 0 Årets resultat, Mkr Resultat före skatt, Mkr Rearesultat, Mkr Rörelsens kassaflöde, Mkr Driftsöverskott, Mkr Vinst per aktie, kr Eget kapital per aktie, kr Substansvärde per aktie, kr Uthyrningsgrad area, % Uthyrningsgrad ekonomisk, % 21,9 30,1 - 49,3 133,4 88 1 429 2 671 95,8 95,8 20,2 27,2 –0,3 54,6 125,6 81 1 341 2 557 95,7 95,7 93,0 Fastighetsterminologi Administrationskostnader | Kostnader för administration som erfordras för fastigheternas drift och hyresadministration, samt för bolagets lednings- och stabsfunktioner. Årets resultat exklusive resultat av försäljningar uppgick till 21,9 Mkr (20,4). I årets resultat ingår rearesultat netto om noll kr (− 0,3 Mkr). Akut underhåll | Reparationer som ej är planerade och som kräver omedelbara åtgärder. Belastar driftsresultatet. Försäljningar och förvärv Direktavkastning | Driftsöverskott i förhållande till fastigheternas genomsnittliga bokförda värde. Ingen (en) fastighet har försålts och ingen (ingen) har förvärvats 2010. Rearesultat 2009 om −0,3 Mkr avsåg fastighetsförsäljning. Likviditet och soliditet Koncernens likvida medel inklusive outnyttjad checkräkningskredit var vid årets utgång 76,3 Mkr (78,2). För planerad fastighetsutveckling finns fasta lånelöften om 79,0 Mkr (93,0). Koncernens justerade soliditet uppgick till 27,0 procent (26,7). Fastigheternas bokförda värde och marknadsvärde Fastigheternas bokförda värde har ökat med 53,7 Mkr (16,8) under året och uppgick till 2 056 Mkr (2 002). Fastigheternas marknadsvärde har ökat med 8,7 Mkr (2009:minskning med 5,8) under året om hänsyn tas till genomförda investeringar och värdeminskningsavdrag. Marknadsvärdet uppgick till 2 477 Mkr (2 414). Utdelning Styrelsen föreslår en utdelning om noll kronor per aktie (0). Bruttohyra | Bruttohyran är beräknad som kontrakterad hyra under innehavstid plus bedömd marknadshyra på outhyrda lokaler. Direktavkastning normaliserat | Driftsresultatet justeras genom att hyresintäkt under året justeras till marknadsmässig hyra på gällande avtal, vakansgrad area fem procent och driftskostnad 400 kronor per kvadratmeter (inklusive fastighetsskatt och administration). Driftsöverskott | Hyresintäkter minus drifts-, underhålls- och förvaltningskostnader. Räntebidrag ingår ej. Driftslikviditet | Den likviditet som genereras under året i fastighetsförvaltningen. Fastighetsskatt | Fastighetsägare i Sverige är skyldiga att betala statlig fastighetsskatt baserad på fastighetens taxeringsvärde. Taxeringsvärdet fastställs av skattemyndigheterna och ska motsvara 75 procent av marknadsvärdet. Fastighetsutveckling | Ny-, om- och tillbyggnader av större omfattning som genomförs i kommersiella fastigheter/lokaler. Förbrukningskostnader | Kostnader för värme, el, renhållning, vatten och avlopp. Fastighetsskötselkostnader | Kostnad för reparationer, gräsklippning, snöröjning och städning. Hyresvärde | Hyresvärdet är beräknat som kontrakterad hyra på årsbasis plus bedömd marknadshyra på outhyrda lokaler. Lokalanpassning | Större invändig renovering av kommersiella lokaler. Investeringar | Utgifter avseende eftersatt underhåll aktiveras om hänsyn tagits till dessa vid värderingen av fastigheten. Investeringsutgifter avseende lokalanpassning, ROT-åtgärder och fastighetsutveckling genomförs endast i de fall då dessa anses värdehöjande genom ökad avkastning. Dessa investeringsutgifter aktiveras. 2006 2007 2008 2009 2010 Uthyrningsgrad ekonomisk | Kontrakterad hyra på årsbasis i procent av hyresvärdet. Vakansgrad area | Total area för outhyrda lokaler i procent av total uthyrningsbar area. Värdehöjande åtgärder | Åtgärder som syftar till att uthålligt vidmakthålla fastighetens tekniska och ekonomiska livslängd såsom lokalanpassning, renovering, mindre om- och tillbyggnad inklusive tillhörande dokumentation. övriga kostnader | Kostnader som rubriceras som övriga kostnader är sophämtning, konsultarvoden kopplade till fastigheternas drift, kostnader för relationshandlingar och CAD, kabel-tv, förhandlingsersättning till hyresgästföreningen, larm- och hisstelefoner samt kostnader av engångskaraktär. Räkenskapsrelaterade termer Avkastning på eget kapital | Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Avkastning på totalt kapital | Resultat före skatt plus räntekostnader minus räntebidrag i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar. Belåningsgrad fastigheter | Nettoskuld i förhållande till fastigheternas bokförda värde. Eget kapital | Redovisat eget kapital. Likvida medel | Kassa och banktillgodohavanden. Nettoskuld | Räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar. Räntetäckningsgrad | Resultat före skatt plus räntekostnader minus räntebidrag plus erlagda ränteskillnadsersättningar i förhållande till räntekostnader minus räntebidrag plus erlagda ränteskillnadsersättningar. skuldsättningsgrad | Nettoskuld i förhållande till fastigheternas marknadsvärde. Soliditet | Eget kapital plus minoritetsintresse vid årets slut i förhållande till totala tillgångar. Soliditet (justerad) | Eget kapital plus övervärde fastigheter vid årets slut i förhållande till totala tillgångar plus avskattat övervärde fastigheter vid årets slut. Substansvärde efter skatt | Eget kapital plus avskattat övervärde fastigheter vid årets slut. Planerat underhåll | Underhåll som är planerat till tid, art och omfattning. Belastar driftsresultatet. totalavkastning | Resultat före skatt inklusive årets värdeökning i fastighetsinnehavet i förhållande till genomsnittligt avskattat substansvärde. ROT | Renovering, om- och tillbyggnad av bostäder. Överskottsgrad | Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. Uthyrningsgrad area | Total area för uthyrda lokaler i procent av total uthyrningsbar area. 2 000 2010 2009 Uthyrd area | Area som är uthyrd och tillträdd. 2 500 2006 2007 2008 2009 2010 Årets resultat Skuldsättningsgrad, % 2006 2007 2008 2009 95 150 Avkastning eget kapital Definitioner MASMÄSTArEN FASTIGHETER AB | ÅRSREDOVISNING 2010 FALUN HUVUDKONTOR Besöksadress: Åsgatan 30, Falun Postadress: Box 1005, 791 10 Falun Telefon: 023-70 46 40 E-post: [email protected] INNEHÅLL FALUN NORSLUND Besöksadress: Vallavägen 29E, Falun Postadress: Vallavägen 29E, 791 42 Falun Telefon: 023-185 54 E-post: [email protected] Kundtjänst Telefon: 023-70 46 46 E-post: [email protected] Året i korthet 2 Flerårsjämförelse 3 Detta är Masmästaren 4 Vd har ordet 6 Masmästarens etiska regler 8 Masmästarens kännetecken 10 Det är för kunden vi finns till 12 Miljöåtgärder 16 Trygghetsåtgärder 20 Proforma 2010 24 Riskanalys 26 Fastighetsbeståndets areor och värden 28 Hyresintäkter och hyresmarknader 31 Driftskostnader 34 Värdehöjande åtgärder 36 www.masmastaren.se BORLÄNGE Besöksadress: Stationsgatan 16, Borlänge Postadress: Box 152, 781 22 Borlänge Telefon: 0243-174 44 E-post: [email protected] Kundtjänst Telefon: 0243-174 44 E-post: [email protected] Finansiell översikt och skatter 40 STOCKHOLM Skepparholmen Konferens/Krog/Spa Besöksadress: Franckes väg Postadress: 132 39 Saltsjö-Boo Telefon: 08-747 65 00 E-post: [email protected] www.skepparholmen.se www.facebook.com/skepparholmen Resultat- och balansräkningar 46 Masmästaren Fastigheter AB med säte i Falun organisationsnr 556613-5421 CONFETTI | Foto: Ulf Palm | Tryck: Strålins tryckeri VÄSTERÅS Besöksadress: Mileniigatan 1, Västerås Postadress: Mileniigatan 1, 724 61 Västerås Telefon: 021-12 28 35 E-post: [email protected] Masmästaren Fastigheter AB årsredovisning 2010 Innehåll i förvaltnings-och bolagstyrningsrapporterna 43 Förvaltningsberättelse 44 Kassaflödesanalys och förändring av eget kapital 48 Noter 49 Förslag till vinstdisposition 56 Revisionsberättelse 57 Förslag till utdelning 58 Bolagsstyrningsrapport 59 Styrelse 64 Personal 65 Fastighetsförteckning 70 Skepparholmen 83 Definitioner 87
© Copyright 2024