Ekonomisk plan för Bostadsrättsföreningen Örehus 4 (769608

Ekonomisk plan för
Bostadsrättsföreningen Örehus 4
(769608-7092)
Malmö
Upprättad i november 2014 av
Svensk Bostadsrättsbildning AB
Innehållsförteckning
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
Allmänna förutsättningar
Beskrivning av fastigheten
Fastighetens skick
Förslag till underhållsplan
Avskrivningar, avsättningar och amorteringar
Förvärvskostnader och finansiering
Beräkning av föreningens årliga intäkter, kostnader och utgifter
Fördelningsgrunder avseende insatser och årsavgifter
Insatser och boendekostnader
Ekonomisk prognos
Känslighetsanalys och anslutningsgrad
Förslag till 50-årig serieamortering
Särskilda förhållanden
Intyg
Bilagor:
Registreringsbevis
Stadgar
Fastighetsutdrag
Besiktningsprotokoll
Ordlista
Kontaktuppgifter
Brf Örehus 4
c/o Björn Lovén
Sergels väg 14 B
217 57 Malmö
Tel. 0733-47 29 00
[email protected]
Svensk Bostadsrättsbildning
Köpenhamnsvägen 49
217 71 Malmö
Tel. 040-611 99 60
[email protected]
www.svenskboratt.se
2
1. Allmänna förutsättningar
Bostadsrättsföreningen Örehus 4 med organisationsnummer 769608-7092 som har registrerats hos Bolagsverket, har till ändamål att
främja medlemmarnas ekonomiska intressen
genom att i föreningens hus upplåta lägenheter
åt medlemmarna för nyttjande utan begränsning i tiden.
Planen redovisar därmed den totala kostnaden
för förvärvet.
Kapitalkostnaderna grundas på en prognostiserad räntenivå för den kommande 10-årsperioden med amorteringar enligt föreslagen
amorteringsplan.
Driftskostnaderna är baserade på den nuvarande fastighetsägarens faktiska kostnader.
Föreningen kommer att inneha fastigheten
Malmö Örehus 4 med adress Sergels väg 14 AB, 217 57 Malmö. Fastigheten innehåller 92
bostadslägenheter och ett lager. Byggnaden
uppfördes ursprungligen 1956.
I framtagandet av denna ekonomiska plan har
styrelsen eftersträvat ett balanserat förhållande
mellan insats och årsavgift i syfte att ge medlemmarna ett långsiktigt tryggt boende.
I enlighet med vad som stadgas i 3 kap. Bostadsrättslagen och 1 § Bostadsrättsförordningen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet.
Fastighetens läge, insatserna och avgifternas
storlek samt föreslagen underhållsplan borgar
för en god ekonomisk utveckling för föreningen och för dess medlemmar.
Uppgifterna i denna ekonomiska plan grundar
sig på anskaffningskostnaden samt föreningens
årliga kapital- och driftskostnader.
Upplåtelse av bostadsrätterna sker i december
2014 eller senare då fastigheten tillträtts.
Inflyttning har skett.
Byggnadens skick och reparationsbehov har
fastlagts efter besiktning av det byggnads-, eloch VVS-tekniska skicket. Den totala anskaffningskostnaden avser alla kostnader i samband
med förvärvet samt tio års reparationsbehov.
Planens offentlighet
Nyckeltal:
BRL 3 kap. 5§ Styrelsen ska hålla en registrerad ekonomisk plan tillgänglig för var och en som vill ta del av
planen.
Genomsnittlig insats per kvm: 21 473 kr
Genomsnittlig avgift per kvm och år: 674 kr
Genomsnittlig förändring av boendekostnaden år 1
med full belåning och ränteavdrag: -23%
3
2. Beskrivning av fastigheten
Fastighetsbeteckning
Upplåtelseform
Adress
Tomtareal
Area
Byggnadsutformning
Nybyggnadsår och värdeår
Servitut/nyttjanderätt
Försäkringar
Taxeringsvärde
Typkod
Gemensamma utrymmen och anordningar
Kortfattad byggnadsbeskrivning
Kortfattad beskrivning av
lägenheternas inre standard
Malmö Örehus 4
Äganderätt
Sergels väg 14 A-B, 217 57 Malmö
5 656 kvm
8 193 kvm taxerad bostadsyta, 7 968 kvm kontrakterad bostadsyta
På fastigheten finns 1 byggnadskropp om 9 våningar med 92 lägenheter och ett lager.
1956
Se utdrag ur Fastighetsdata under rubriken Bilagor
Fullvärde
115 635 000 kr varav bostadsmark 41 000 000 kr, lokalmark
413 000 kr, bostäder 74 000 000 kr och lokaler 222 000 kr
320
Cykelförråd
Elcentral
Fjärrvärmecentral
Förråd
Tvättstuga
Trapphus
Kabel-TV
Hissar
Skyddsrum som är i bruk
Grund:
Källare
Stomme:
Platsgjutna bjälklag och väggar
Bjälklag:
Trä/betong
Fasad:
Tegel
Balkong:
Betong
Tak:
Papp
Fönster:
3-glas isolerrutor med trä aluminium stomme
Trapphus:
Mosaik/marmor/målat
Uppvärmning:
Fjärrvärme
Ventilation:
Frånluft
Kök:
Spis, kyl, frys samt köksskåp av många olika
årsmodeller.
Badrum:
Vissa nyare helkaklade med klinker o dusch,
tvättställ och WC-stol. Andra i originalutförande med klinker, halvkaklat samt badkar.
Invändiga golv:
Parkett eller plastmatta
Invändiga tak:
Målade
Invändiga väggar: Målade/tapetserade
4
3. Fastighetens skick
Enligt Boverkets allmänna råd för upprättande
av ekonomiska planer ska den ekonomiska
planen innehålla en ekonomisk prognos för de
kommande 10 åren. I prognosen ska fastighetens tekniska skuld fastställas.
Byggnaden har underhållits löpande. Det nuvarande skicket bedöms vara normal standard.
Efter att de i underhållsplanen föreslagna åtgärderna är genomförda kommer byggnaden
att få ett skick som rubriceras som gott.
4. Förslag till underhållsplan
En okulärbesiktning har genomförts 2014-1104. Besiktningen har gjorts avseende det bygg-,
el- och VVS-tekniska skicket. Ansvariga för
besiktningen är Robert Andersson, Lars Larsson och Jörgen Åkesson, alla från HSB Malmö.
Se bilagda protokoll under rubriken Besiktningsprotokoll. Ansvaret regleras av Allmänna
bestämmelser för Konsultuppdrag inom arkitektoch ingenjörsverksamhet av år 2009(ABK 09).
Besiktningen har utmynnat i ett förslag till en
10-årig underhållsplan.
Det inre underhållet åligger den enskilde bostadsrättsinnehavaren och finns därför inte
med i underhållsplanen. Vissa avvikelser kan
förekomma.
Styrelsen kan fördela renoveringarna i underhållsplanen annorlunda om man finner detta
lämpligt med utgångspunkt i behovet. Underhållsplanen är inget bindande dokument i sig
utan en vägledning. Styrelsen kan ta beslut om
att lägga till eller dra ifrån om det anses motiverat.
5
4.1 Förslag till underhållsplan
År 1
År 2
År 3
År 4
År 5
År 6
År 7
År 8
År 9
År 10
Utvändigt
Summa
428 000
Balkonger/skärmtak
428 000
500 000
Fönster
500 000
51 000
Dörrar entrepartier/portar
51 000
1 527 000
Yttertak
1 527 000
Invändigt
Summa
44 000
Invändigt
809 000
VVS
853 000
Summa
42 000
Vatten och avlopp
6 456 000
750 000
Värmeanläggningar
12 248 000
1 875 000
244 000
Luftbehandling
5 750 000
212 000
2 625 000
89 000
545 000
El
Summa
247 000
El
437 000
684 000
2 796 000
El sammansatt
Utrustning
Summa
240 000
Tvätt
Summa
2 796 000
0
175 000
1 490 000 2 155 000 824 000
415 000
517 000 8 331 000
Ovanstående tabell utgår från okulärbesiktningen.
6
0
5 750 000
0
3 605 000 22 672 000
5. Avskrivningar, avsättningar och amorteringar
Den ekonomiska planens huvudsakliga syfte är
att förhindra tillkomsten av ekonomiskt
osunda bostadsprojekt. Vid upprättandet har
stor vikt lagts vid att bostadsrättsföreningen
med god marginal ska klara såväl framtida renoveringar som kommande ränteförändringar.
Avsättningar
Efter den tekniska besiktningen har en underhållsplan upprättats. De framtida planerade
renoveringarna finansieras genom upptagande
av lån.
Amorteringar
Avskrivningar
Föreningen amorterar årligen med ett belopp
som räknas upp med 2% per kvartal, dvs en
serieamortering. Genom att successivt minska
sin skuldbörda ökar den ekonomiska tryggheten. Föreslagen amorteringsplan innebär att
föreningen kommer att vara fri från sin ursprungliga skuld efter 50 år.
Avskrivningar är ett sätt att bokföringsmässigt
fördela kostnaden för stora investeringar över
nyttjandetiden. Avskrivningar är dock en rent
bokföringsteknisk åtgärd. Trots att avskrivningen ligger som en kostnad i föreningens
årsredovisning så innebär det inte att någon
faktisk utbetalning görs, pengarna står kvar på
föreningens konto. Den avskrivningsmetod
som föreningens styrelse framöver väljer kan
komma att påverka bostadsrättsföreningens
årsresultat men har alltså ingen effekt på föreningens kassa.
7
6. Förvärvskostnader och finansiering
Sammanställning förvärvskostnader och
finansiering
Ränta
Räntekostnader första året avser kostnader för
lån upptagna i samband med tillträdet. Räntekostnaderna kommer därefter att variera efterhand som lånen amorteras, nya lån tas upp och
räntan ändras. En prognos av räntekostnaderna finns i kapitlet Ekonomisk prognos. Efter
första året räknas räntan successivt upp till dess
den når 4% år 6.
Initiala kostnader är köpeskillingen om
240 000 000 kr, föreningsbildningen om
562 500 kr, lagfarten om 3 601 000 kr och
pantbrev om 1 882 750.
Amorteringsplan
Föreningen föreslås amortera enligt föreslagen
amorteringsplan, se kapitel Förslag till amorteringsplan.
Årsavgift
Årsavgiften beslutas årligen av styrelsen och
grundas på den beräknade kostnadsmassan för
det kommande året. Årsavgiften är utjämnad
över tiden för att undvika stora svängningar
beroende på skillnader i räntekostnader.
Lånebindningstid
Styrelsen har för avsikt att dela upp lånen på
olika bindningstider för att sprida risken.
Denna placeringsstrategi anser styrelsen vara
ansvarsfull och syfta till att ge föreningen ekonomisk stabilitet de kommande åren.
8
6.1 Kostnader för förvärv samt finansiering
Anskaffningskostnad
Köpeskilling
Föreningsbildning
Lagfart 1,5 % av köpeskillingen
Styrelsearvode
Dispositionsfond
Reparationsbehov
Pantbrev
Totalt
240 000 000
562 500
3 601 000 1
117 000 2
250 000 3
22 672 000 4
1 882 750 5
269 085 250
Finansieringsplan
Lån
Max lånebelastning
Ränta år 1
98 000 000 8
94 069 751
Insatser
171 085 250
Totalt
269 085 250
2,10%
Ränta år 1 kr6
Amortering7
1 581 888
157 528
115 635 000
Taxeringsvärde
1 LAGFARTEN är beräknad på 1,5% av köpeskillingen plus en avgift på 1 000 kr.
Bostäder
2 STYRELSEARVODET baseras på två basbelopp
plus sociala avgifter.
3 DISPOSITIONSFONDEN är till för oförutsedda
utgifter i samband med tillträdet.
Lokaler
Mark
41 000 000
413 000
Byggnad
74 000 000
222 000
115 000 000
635 000
6 RÄNTA: 1 581 888 kr är räntekostnaden år 1.
Vartefter lån tas upp för renoveringar och föreningen amorterar förändras lånebilden. Maximal räntekostnad i kalkylen nås år 10 med 3 762 790 kr.
4 REPARATIONSBEHOV: Beloppet avser totala
renoveringsbehovet över 10 år. I verkligheten kommer lånen att tas upp efterhand de behövs.
7 AMORTERING: Amorteringen följer amorteringsplanen.
5 PANTBREVSKOSTNADEN är 2% av lånet minus 2% av befintliga inteckningar.
8 LÅNEBEHOVET Då det kontinuerligt sker
amorteringar uppgår lånebehovet i kalkylen till som
mest 94 069 751 kr.
9
7. Beräkning av föreningens årliga intäkter kostnader och utgifter
Intäkter
Årsavgifter, bostäder
P-plats och garage
5 370 366
209 328
5 579 694
Drift
El
Värme
Vatten
Sopor
161 285
1 185 084
200 454
371 883
241 kr/kvm 1 918 706
Fastighetsförvaltning
Fastighetsskötsel och städ
Administrativ förvaltning (c:a 1000 kr/lgh + ev. lokalkostnader)
Revisionsarvode
Reparationer
Fond för yttre underhåll (25 kr/kvm)
207 425
98 750
15 000
321 175
199 190
199 190
Övriga kostnader
Kabel-TV
Fastighetsförsäkring
Övriga driftkostnader
Övriga arvoden
95 680
115 000
150 000
150 000
510 680
Summa driftkostnader
370 kr/kvm 2 949 751
Kapitalkostnader
Räntekostnader fastighetslån
Amortering
1 581 888
157 528
1 739 416
Skatter och avgifter
Kommunal fastighetsavgift (92 lgh x 1217:-)
Fastighetsskatt lokaler
111 320
6 350
117 670
Utjämning - Avgift
Utjämning - Avgift (Förs till kassa)
772 857
Totalsumma
5 579 694
Intäkter ./. Kostnader = vinst
0
10
8. Fördelningsgrunder avseende insatser och årsavgifter
Höjningar och sänkningar av insatserna tar ut
varandra eftersom den totala insatsen för samtliga lägenheter inte ska förändras av differentieringen.
Insatser
Insatserna för lägenheterna har beräknats efter
yta, men differentierats efter läge, storlek och
inre standard efter beslut av styrelsen. Se nedan
och tabell 8.1.
Balkong och havsutsikt
7-or i uppgång A har stor balkong med sned
havsutsikt
7-or i uppgång B har stor balkong med rak
havsutsikt
5-or har två balkonger och sned havsutsikt
4-or i uppgång A har ingen havsutsikt
4-or i uppgång B har rak havsutsikt
2-or i uppgång A har ingen havsutsikt
2-or i uppgång B har sned havsutsikt
1-or på första våningen har ingen havsutsikt
Fyra 1-or på 1:a våningen har ingen balkong
Rak
Havsutsikt
Sned
Ingen
Stor eller
2 balkonger
Ingen
balkong
Differentiering
5 000
10 000
=>
15 000
5 000
10 000
10 000
=>
=>
=>
=>
=>
=>
=>
=>
40 000
15 000
-20 385
30 000
-20 385
5 000
-20 385
-45 385
30 000
-20 385
30 000
-20 385
5 000
-20 385
-20 385
-25 000
Storlek
Andelstal (avgift) är differentierade med 10% från medel. En större lägenhet har en lägre avgift/ kvm
Insats är differentierade med 10% från medel. En större lägenhet har en lägre insats/kvm
Bottenplan
Nedan beskrivs differentieringen för våningsplan. Lägenheter på bottenplanet har fått ytterligare avdrag, förutom våningsdifferentieringen, enligt tabbelen på nästa sida
Våning
Våning 1
Våning 2
Våning 3
Våning 4
Våning 5
Våning 6
Våning 7
Våning 8
Våning 9
-4%
-3%
-2%
-1%
0%
+0,88
+1,76
+2,65
+3,53
Kök renoverat år får höjd insats med:
2007
5 000
2008
10 000
2009
15 000
2010
20 000
2011
25 000
2012
30 000
2013
35 000
2014
40 000
Orenoverade kök får en sänkning
med 9 773 kr.
Årsavgifter
Enligt stadgarna ska årsavgiften fördelas i förhållande till lägenhetens andelstal. Andelstalen
har differentierats efter storlek enligt tabell på
nästa sida.
11
Bad renoverat år får höjd insats med:
2007
25 000
2008
30 000
2009
35 000
2010
40 000
2011
45 000
2012
50 000
2013
55 000
2014
60 000
Orenoverade badrum får en sänkning
med 18 030 kr.
9. Insatser och boendekostnader
Insatser och boendekostnader
Diagram över hyresrättsinnehav kontra
bostadsrättsinnehav
Tabellen 9.1 visar en detaljerad redovisning av
insatser, andelstal, månadsavgifter och boendekostnader i förhållande till nuvarande hyresnivå.
Diagrammet 9.2 visar utvecklingen över tiden
av hyres- och bostadsrättsformen under angivna förutsättningar.
Den förändrade månadskostnaden baseras på
hyra för 2015 och i planen fastställd månadsavgift, samt ränteinbetalning vid 100 % belåning efter 30 % ränteavdrag.
Diagrammet visar en initial genomsnittlig nettokostnadssänkning om ca 23 %.
Anslutningsgrad
En viss initial kostnadsökning kan ske om ett
antal boende väljer att inte omvandla sin hyresrätt till bostadsrätt. Detta borde kompenseras
av kommande hyreshöjningar. Därtill kommer
även eventuellt övervärde föreningen tillgodo
när respektive hyresavtal upphör och lägenheten säljs.
15
9:1 Detaljredovisning
OBS! Siffrorna nedan är endast exempel!
16
9:2 Diagram över hyresrättsinnehav kontra
bostadsrättsinnehav
År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 År 11
1 280 1 305 1 331 1 358 1 385 1 413 1 441 1 470 1 499 1 529 1 560
990 1 016 1 044 1 062 1 082 1 108 1 123 1 143 1 160 1 181 1 198
Hyresnivå
Boendekostnad*
1 650
1 550
kr/kvm
1 450
1 350
1 250
1 150
Hyresnivå
1 050
Boendekostnad*
950
År 1
År 2
År 3
År 4
År 5
År 6
År 7
År 8
År 9
År 10 År 11
*Avgift + låneränta efter ränteavdrag i löpande penningvärde
Den genomsnittliga boendekostnaden vid
köp, 990 kr/kvm, ger i snitt en initial
sänkning med c:a 23% jämfört med dagens
boendekostnad i hyresrätt.
Ovanstående graf symboliserar prognostiserade
kostnader för hyresrätt kontra bostadsrätt. Vi har
här kalkylerat med en inflation på 2% per år.
21
10. Ekonomisk prognos
År 1
kr
År 2
kr
År 3
kr
År 4
kr
År 5
kr
År 6
kr
År 7
kr
År 8
kr
År 9
kr
År 10
kr
År 11
kr
2,10%
2,45%
2,80%
3,15%
3,51%
4,00%
4,00%
4,00%
4,00%
4,00%
4,00%
Räntekostnader
Amortering
1 581 888
157 528
1 697 536
170 513
2 011 551
184 569
2 118 629
199 783
2 398 816
216 252
3 320 943
234 078
3 437 231
253 374
3 656 744
274 260
3 638 956
296 868
3 762 790
321 339
3 740 414
347 828
Drift
1 918 706
1 957 080
1 996 222
2 036 146
2 076 869
2 118 406
2 160 775
2 203 990
2 248 070
2 293 031
2 338 892
321 175
199 190
510 680
327 599
203 174
520 894
334 150
207 237
531 311
340 833
211 382
541 938
347 650
215 610
552 776
354 603
219 922
563 832
361 695
224 320
575 109
368 929
228 807
586 611
376 308
233 383
598 343
383 834
238 050
610 310
391 511
242 811
622 516
Kommunal fastighetsavgift
Fastighetsskatt lokaler
111 320
6 350
113 546
6 477
115 817
6 607
118 134
6 739
120 496
6 873
122 906
7 011
125 364
7 151
127 872
7 294
130 429
7 440
133 038
7 589
135 698
7 741
Utjämning av avgift
772 857
796 760
637 408
597 570
398 380
-398 380
-478 056
-621 473
-557 732
-605 538
-541 797
5 579 694
5 793 579
6 024 872
6 171 154
6 333 723
6 543 322
6 666 963
6 833 033
6 972 064
7 144 444
7 285 614
209 328
213 514
217 785
222 140
226 583
231 115
235 737
240 452
245 261
250 166
255 169
Löpande penningvärde totalt
Löpande penningvärde/kvm
Fast penningvärde totalt
Fast penningvärde/kvm
5 370 366
674
5 370 366
674
5 580 064
700
5 470 651
687
5 807 088
729
5 581 592
701
5 949 014
747
5 605 889
704
6 107 140
766
5 642 053
708
6 312 207
792
5 717 161
718
6 431 226
807
5 710 745
717
6 592 581
827
5 739 239
720
6 726 803
844
5 741 262
721
6 894 278
865
5 768 823
724
7 030 445
882
5 767 414
724
Summa Intäkter (löpande)
5 579 694
5 793 579
6 024 872
6 171 154
6 333 723
6 543 322
6 666 963
6 833 033
6 972 064
7 144 444
7 285 614
Kapitalkostnader
Underhållskostnader
Fastighetsförvaltning
Reparationer
Övriga kostnader ex utjämning
Skatter och avgifter
Summa Kostnader (löpande)
Intäkter exklusive årsavgifter
Hyresintäkter från lokaler och garage
Årsavgifter
Inflationsantagande: 2 %
Prognosen beräknas på helår
Avgiften bör årligen relateras till KPI
22
11. Känslighetsanalys och anslutningsgrad
Känslighetsanalys i fast penningvärde
År 1
kr
År 2
kr
År 3
kr
År 4
kr
År 5
kr
År 6
kr
År 7
kr
År 8
kr
År 9
kr
År 10
kr
År 11
kr
Basränta
Årsavgift enligt ekonomisk prognos
5 370 366 5 470 651 5 581 592 5 605 889 5 642 053 5 717 161 5 710 745 5 739 239 5 741 262 5 768 823 5 767 414
Enligt ekonomisk prognos men med
Räntenivå +2 procentenheter
Räntenivå +1 procentenheter
Räntenivå -1 procentenheter
Räntenivå -2 procentenheter
6 876 926
6 123 646
4 617 086
3 863 806
6 969 892
6 220 272
4 721 031
3 971 411
7 085 678
6 333 635
4 829 548
4 077 505
7 088 629
6 347 259
4 864 519
4 123 149
7 097 676
6 369 865
4 914 242
4 186 431
7 287 331
6 502 246
4 932 075
4 146 990
7 242 065
6 476 405
4 945 085
4 179 425
7 332 330
6 535 785
4 942 693
4 146 147
7 294 529
6 517 895
4 964 628
4 187 995
7 343 090
6 555 957
4 981 689
4 194 556
7 301 635
6 534 524
5 000 303
4 233 192
Enligt ekonomisk prognos men med
Inflationsnivå +2 procentenheter
Inflationsnivå +1 procentenheter
Inflationsnivå -1 procentenheter
Inflationsnivå -2 procentenheter
5 370 366
5 370 366
5 370 366
5 370 366
5 526 693
5 498 672
5 442 631
5 414 610
5 694 773
5 637 907
5 525 825
5 470 608
5 777 330
5 690 777
5 522 649
5 441 041
5 872 897
5 755 794
5 531 609
5 424 396
6 008 572
5 860 037
5 579 778
5 447 730
6 063 911
5 883 043
5 546 689
5 390 557
6 155 371
5 941 247
5 548 771
5 369 288
6 221 594
5 973 270
5 524 640
5 322 523
6 314 615
6 031 127
5 526 305
5 302 254
6 379 949
6 060 310
5 499 253
5 253 952
2,10%
2,45%
2,80%
3,15%
3,51%
4,00%
Inflationsantagande: 2%
Analysen avser helår
Anslutningsgrad
Kostnad netto
Antal kvm lägenheter som upplåtes
Årsavgift, kronor per kvm
Andel hyresgäster som köper
100%
5 370 366
90%
4 710 037
80%
4 049 708
70%
3 389 379
7 968
7 171
6 374
5 577
674
657
635
608
23
4,00%
4,00%
4,00%
4,00%
4,00%
12. Förslag till 50-årig serieamortering
Amorteringen startar vid ett angivet startvärde och ökar med 2% per kvartal.
Banklån
Uppskrivning per kvartal
Amorteringstid, år
År
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
98 000 000
2%
50
Belopp
157 528
170 513
184 569
199 783
216 252
234 078
253 374
274 260
296 868
321 339
347 828
376 500
407 536
441 130
477 493
516 854
559 459
605 577
655 496
709 529
768 017
831 327
899 855
974 032
1 054 323
År
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
Summa
24
Belopp
1 141 234
1 235 308
1 337 137
1 447 360
1 566 669
1 695 813
1 835 603
1 986 915
2 150 701
2 327 988
2 519 889
2 727 609
2 952 452
3 195 829
3 459 268
3 744 423
4 053 083
4 387 188
4 748 833
5 140 290
5 564 015
6 022 669
6 519 130
7 056 516
7 250 561
98 000 000
Bilagor
Registreringsbevis
Stadgar
Fastighetsutdrag
Besiktningsprotokoll
Ordlista
Metria FastighetSök - Malmö Örehus 4
Allmän fastighetsinformation, Taxeringsinformation 2014-08-15
Fastighet
Beteckning
Malmö Örehus 4
Senaste ändringen i
allmänna delen
1991-02-11
Senaste ändringen i
inskrivningsdelen
2013-11-07
Aktualitetsdatum i
inskrivningsdelen
2014-08-08
Nyckel:
120051145
Församling
Malmö Sankt Petri
Adress
Adress
Limhamnsvägen (16)
Nicoloviusgatan (1)
Sergels Väg (14C)
Sergels Väg 14A-B
217 57 Malmö
Läge, karta
Område N (SWEREF 99 TM)
1
6163664.1
E (SWEREF 99 TM)
372338.4
N (SWEREF 99 13 30)
6164392.5
E (SWEREF 99 13 30)
116826.2
Registerkarta
MALMÖ
Areal
Område
Totalt
Totalareal
5 656 kvm
Därav landareal
5 656 kvm
Därav vattenareal
Lagfart
Ägare
Andel
1/1
Inskrivningsdag
2013-11-07
Akt
20159
Åbergs Dödsbo, Ulla
Bouppteckning: 2012-03-16
Ingen köpeskilling redovisad.
Anteckningar
Innehåll
Intresseanmälan om förvärv för ombildning till bostadsrätt(brf örehus 4,769608-7092)
Anmärkning: Beviljad 13/5449
Intresseanmälan om förvärv för ombildning till bostadsrätt(769608-7092,brf örehus 4)
Intresseanmälan om förvärv för ombildning till bostadsrätt(brf örehus 4,769608-7092)
Intresseanmälan om förvärv för ombildning till bostadsrätt(brf örehus 4,769608-7092)
Intresseanmälan om förvärv för ombildning till bostadsrätt(brf örehus 4,769608-7092)
Intresseanmälan om förvärv för ombildning till bostadsrätt(brf örehus 4,769608-7092)
Inskrivningsdag Akt
2013-03-11
4309
2003-02-17
2005-02-18
2007-02-19
2009-02-20
2011-02-21
3356
4215
4539
4688
3636
Inteckningar
Totalt antal inteckningar: 20
Totalt belopp: 3.862.500 SEK
Nr
1
Anmärkning:
Relax 41/287
Sida 1 av 4
Belopp
12.000 SEK
Status
Inskrivningsdag
1904-03-21
Akt
641
2014-08-15
Metria FastighetSök - Malmö Örehus 4
Omfattning: Gäller i:
Malmö Örehus 4
Omfattning: Beviljad i:
Malmö Innerstaden 10:263
2
4.000 SEK
Anmärkning:
Relax 41/288
Omfattning: Gäller i:
Malmö Örehus 4
Omfattning: Beviljad i:
Malmö Innerstaden 10:263
3
5.000 SEK
Anmärkning:
Relax 41/289
Omfattning: Gäller i:
Malmö Örehus 4
Omfattning: Beviljad i:
Malmö Innerstaden 10:263
4
5.000 SEK
Anmärkning:
Relax 41/290
Omfattning: Gäller i:
Malmö Örehus 4
Omfattning: Beviljad i:
Malmö Innerstaden 10:263
5
6.000 SEK
Anmärkning:
Relax 41/291
Omfattning: Gäller i:
Malmö Örehus 4
Omfattning: Beviljad i:
Malmö Innerstaden 10:263
6
8.000 SEK
Anmärkning:
Relax 41/292
Omfattning: Gäller i:
Malmö Örehus 4
Omfattning: Beviljad i:
Malmö Innerstaden 10:263
7
280.000 SEK
8
500.000 SEK
9
500.000 SEK
10
500.000 SEK
11
280.000 SEK
Anmärkning:
Utbyte 56/1223
12
220.000 SEK
Skriftligt pantbrev
Innehavare: 56/0829 Sparbanken Malmöhus Box 842 201 80 Malmö
Anmärkning:
Utbyte 56/1223
13
662.000 SEK
Skriftligt pantbrev
Innehavare: 57/0508 Sparbanken Malmöhus Box 842 201 80 Malmö
Anmärkning:
Utbyte 57/564
14
338.000 SEK
Skriftligt pantbrev
Anmärkning:
Utbyte 57/564
15
198.700 SEK
Skriftligt pantbrev
16
28.600 SEK
Skriftligt pantbrev
Anmärkning:
Utbyte 57/566
17
257.900 SEK
Skriftligt pantbrev
Anmärkning:
Utbyte 57/566
18
28.600 SEK
Skriftligt pantbrev
Anmärkning:
Utbyte 57/569
19
100 SEK
Skriftligt pantbrev
Innehavare: 57/0227 Malmö Kommun Box 2500 200 12 Malmö
Anmärkning:
Utbyte 57/569
20
28.600 SEK
Skriftligt pantbrev
Innehavare: 57/0227 Malmö Kommun Box 2500 200 12 Malmö
Sida 2 av 4
1904-11-07
2191
1905-05-08
1135
1905-05-29
1271
1915-04-06
488
1922-02-06
219
1955-02-23
1955-06-01
1955-06-01
1955-06-01
1955-06-01
375
962
963
964
965A
1955-06-01
965B
1956-01-04
4A
1956-01-04
4B
1956-11-14
1956-11-14
2159
2160A
1956-11-14
2160B
1956-11-14
2161A
1956-11-14
2161B
1957-02-27
572
2014-08-15
Metria FastighetSök - Malmö Örehus 4
Planer, bestämmelser och fornlämningar
Planer
Stadsplan
Tomtindelning: Örehus
Stadsplan
Datum
1936-11-13
1944-06-21
1954-10-01
Akt
Uppgiftsår
2013
Taxeringsår
2013
därav
byggnadsvärde
74.222.000 SEK
därav markvärde
1280K-PL120
1280K-83Ö
1280K-PL364
Taxeringsuppgifter
Taxeringsenhet
Hyreshusenhet, huvudsakligen bostäder (320)
114441-4
Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet.
Taxeringsvärde
115.635.000 SEK
Taxerad Ägare
Andel
Juridisk form
102638-5011
1/1
Oskiftat dödsbo
Åbergs Dödsbo,Ulla Karla Henrietta
Box 5164
200 71 Malmö
Värderingsenhet bostadsmark 029741257.
Taxeringsvärde
Riktvärdeområde
41.000.000 SEK
1280012
Byggrätt ovan mark
Riktvärde byggrätt
9 958 kvm
4.200 SEK/kvm
Värderingsenhet lokalmark 029742257.
Taxeringsvärde
Riktvärdeområde
413.000 SEK
1280012
Byggrätt ovan mark
Riktvärde byggrätt
243 kvm
1.700 SEK/kvm
Värderingsenhet bostäder 029739257.
Taxeringsvärde
Bostadsyta
74.000.000 SEK
8 193 kvm
Hyra
Årtal för hyresnivå
9.082.000 SEK/år
Nybyggnadsår
Tillbyggnadsår
1956
Värderingsenhet lokaler 029740257.
Taxeringsvärde
Lokalyta
222.000 SEK
195 kvm
Hyra
Årtal för hyresnivå
37.000 SEK/år
Nybyggnadsår
Tillbyggnadsår
1956
41.413.000 SEK
Ägandetyp
Taxerad ägare
Under byggnad
Nej
Värdeår
1956
Under byggnad
Nej
Värdeår
1956
Åtgärd
Fastighetsrättsliga åtgärder
Tomtmätning
Sammanläggning
Datum
1944-09-25
1955-01-29
Akt
1280K-163/1944
1280K-TM7/1955
Ursprung
Malmö Innerstaden 10:263
Del av Malmö Innerstaden 10:258
Tidigare Beteckning
Beteckning
M-Malmö Slottsstaden Örehus 4
Sida 3 av 4
Omregistreringsdatum
1982-03-01
Akt
1280K-1/1982
2014-08-15
Metria FastighetSök - Malmö Örehus 4
Ajourforande inskrivningsmyndighet
Adress
Lantmäteriet
Fastighetsinskrivning Hässleholm
Box 451
281 24 Hässleholm
Copyright © 2013 Metria
Sida 4 av 4
Kontorbeteckning: MI63
Telefon: 0771-636363
Källa: Lantmäteriet
2014-08-15
Si
da1(
1)
21ROAND-2014111311:
14:
24
Sammandr
ag,10år
2015
St
ar
t
år
:
10
Ant
alår
:
ekt
Ut
skr
i
f
t
sni
vå: Obj
ag
Gr
upper
i
ng: Sammandr
1,
4
I
nkl
usi
v
emer
v
är
desskat
t
Kost
nadsf
akt
or
:
Kost
nadsl
äge1402
15
Obj
ekt
16
17
18
19
20
517
8331
21
22
23
24
Kost
nadf
ör
per
i
oden
Kost
nadperår
3605
22673208
2267321
För
et
ag
4-Övr
i
gaf
ast
i
ghet
sägar
e
8564102BRFÖREHUS4
1491
2154
825
5750
Under
hål
l
skost
nad
9000
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
15
I
nci
tXpand
16
17
18
19
20
21
22
23
24
Sammandr
ag,
10år
Si
da1(
1)
21ROAND-2014111311:
14:
36
Åt
gär
dspl
aner
i
ng,10år
2015
St
ar
t
år
:
10
Ant
alår
:
ekt
Ut
skr
i
f
t
sni
vå: Obj
ggdel
Gr
upper
i
ng: By
1,
4
I
nkl
usi
v
emer
v
är
desskat
t
Kost
nadsf
akt
or
:
Byggdel
Kost
nadsl
äge1402
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
Kost
nadf
ör
per
i
oden
Kost
nadperår
428260
42826
499940
49994
För
et
ag
4-Övr
i
gaf
ast
i
ghet
sägar
e
Obj
ek
t
8564102-BRFÖREHUS4
2Ut
vändi
gt
23Bal
konger
/
skär
mt
ak
428
24Fönst
er
500
25Dör
r
arent
r
epar
t
i
/
por
t
ar
26Yt
t
er
t
ak
3I
nvändi
gt
30I
nv
ändi
gt
5VVS
52Vat
t
enochav
l
opp
5096
1527
1526627
152663
853182
85318
12248200
1224820
2625420
262542
545357
54536
809
42
6456
750
57Luf
t
behandl
i
ng
6El
60El
6SEl
sammansat
t
9Ut
r
ust
ni
ng
94Tv
ät
t
I
nci
tXpand
50960
44
56Vär
meanl
äggni
ngar
Summa:
51
244
212
247
437
240
0
1491
5750
1875
89
684278
68428
2796
2795604
279560
415380
41538
3605
22673208
2267321
175
2154
825
517
8331
0
5750
0
Åt
g
är
dspl
aner
i
ng,
10år
Brf Örehus 4
Malmö 2014-11-13
Affärsområde:
Förvaltning
Brf Örehus 4
Adress:
Sergels väg 14
217 57 MALMÖ
Basfakta
o
o
o
o
o
o
o
o
Fastighetsbeteckning
Byggår:
Huskroppar:
Bostadsarea:
Lägenheter:
Lokalarea:
Bostads- och/eller hyresrättslokaler:
Garage:
Örehus 4
1956.
1 st.
7 967,6 kvm.
92 st.
1st. under mark
Tekniska basfakta
o
Fasader:
o
o
o
o
Tak:
Ventilation:
Uppvärmning:
Hissar:
Tegel.
Balkonger av betong.
Papp.
Frånluft.
Fjärrvärme.
2 st.
Större ombyggnader*
1994:
Byte av fönster till trä- aluminium.
2000:
Modernisering av hissarna.
2005:
Nytt papptak samt takavvattning.
2012:
Omfogning av tegelfasader.
Nya balkongfronter samt målning (renovering?) av balkonger.
* Kända av HSB Malmö.
Kontaktpersoner HSB Malmö:
Robert Andersson
Lars Larsson
Jörgen Åkesson
010-442 32 16
010-442 32 15
010-442 32 12
Brf Örehus 4
Version: 1, 2014-11-13
Underhållsbehov år 1 - 10
Inledning/förutsättningar
HSB Malmö utförde 2014-11-04 okulärbesiktning på föreningens mark, byggnader och
installationer. Resultatet från denna besiktning redovisas i detta dokument samt i bilaga 1.
Projektet har utförts på uppdrag av bostadsrättsföreningen Örehus 4 genom Svensk Bostadsrättsbildning. Syftet med besiktningen är att bedöma statusen på fastigheten inför en
eventuell ombildning samt för framtida planerat underhåll inom de närmst kommande 10
åren.
Endast de mark- och byggdelar som redovisas i detta dokument har ingått i besiktningen.
En syn har utförts i vissa lägenheter avseende badrum. Detta för att få en uppfattning om
hur original badrum ser ut i förhållande till renoverade badrum. I samband med detta utfördes även en syn på balkonger och fönster.
Föreslagna åtgärdsår, (20xx), skall ses som ett ungefärligt år för att utföra respektive åtgärd. Dock är det så att de föreslagna åren och åtgärderna hänger ihop med varandra vilket
innebär att om någon åtgärd t.ex. senareläggs kan det få konsekvenser för andra åtgärder.
Sammanfattning
De underhållsåtgärder som kommer de närmsta 10 åren är helt ”normalt” med tanke på
deras tekniska livslängd. I vissa fall har den tekniska livslängden uppnåtts och åtgärder
har utförts löpande där det blivit aktuellt. Där det då inte utförts är det hög tid att det utförs
inom kort för att undvika akuta åtgärder med eventuella följdskador.
Det som ligger närmst i tiden är avstängningsventiler till vattenledningarna. Men förslagsvis väntar ni några år med detta tills det är dags för byte av tappvattenledningarna
(2020).
Avloppsledningar klarar kanske några år till (2022). Vi föreslår en relining med ”strumpmetoden” och inte byte av ledningarna vilket egentligen är att föredra. Detta p.g.a. att en
inte ringa del av badrummen och ”sticken” (avloppen) ut till stigarna är renoverade.
Byte av elledningar bör utföras inom de närmsta 10 åren (2024). När det gäller belysningen i ”allmänna utrymmen” t.ex. trapphus, garage etc. bör den förbättras inom de närmsta 3
– 5 åren (2018). I garaget i samband med garagerenovering (2017).
All utrustning i värmecentralen bör bytas ut samtidigt (2016).
I lägenheterna finns det golvvärme. Stam- och fördelningsventiler bör bytas ut (2020).
Detta för att kunna erhålla jämnare värmekomfort.
Ventilationen till lägenheterna har inga större problem då det finns relativt nya fläktar.
Men reglerutrustningen bör bytas ut nom de närmsta 3 – 5 åren (2018). Då byts även ventilationsaggregaten i trapphusen ut. Ventilationen i garaget och dräneringspumpen bör bytas ut när garagebjälklaget renoveras (2017). Pumpen kan naturligtvis bytas ut tidigare.
Copyright © 2008 HSB Malmö
http://adacta.malmo.hsb.se/samarbeten/underhallsplaner/Delade dokument/Svensk Bostadsrättsbildning/Brf Örehus
4/Besiktningar ritningar/Beskrivning underhåll.doc
3(6)
Brf Örehus 4
Version: 1, 2014-11-13
Hissarna moderniserades år 2000 och fick nya maskiner, el, styrsystem och hisskorgar
inkl. korgdörrar. Den tekniska livslängden på dessa delar ligger runt 25 år så med tanke på
detta har vi inte tagit upp några åtgärder/kostnader för de kommande 10 åren. De
”mindre” problem som finns idag och eventuella åtgärder framtill ovanstående åtgärder
bör räknas som service och då ingå i ert serviceavtal.
Oklart vad som utfördes med balkongplattorna i samband med den fasad- och balkong renovering som utfördes 2012. Vid stickprovsbesiktning av balkongerna kan man konstatera
att betongen på plattornas ovansida är väldigt ”gropig” troligtvis efter år av nederbörd.
Detta bör åtgärdas om ca: 3 – 5 år (2019) då det inte finns ett ytskikt längre som förhindrar vatten att tränga in i plattorna. Som det är nu suger betongen istället åt sig vattnet och
eftersom plattorna nu är målade på undersidorna (taken) är det större risk för att vattnet
stängs inne i plattan. I övrigt ser det bra ut avseende fasader och balkonger.
Inga större anmärkningar på fönster, som är från 1994. Tätningslister inte har sin fulla
funktion längre och bör bytas ut. Enligt uppgift från boende är fönster och fönsterdörrar
tröga att öppna/stänga samt att fönsterblecken är lösa. Ni bör utföra en total genomgång
(2016) där nya tätningslister monteras, smörjning av spanjoletter etc. utförs. I samband
med denna även kontrollera fönsterbleck, infästningar/fästbleck. Fönsterblecken är (troligtvis) felaktigt monterade med skruv genom fönsterblecken istället för med fästbleck.
Fönster och dörrar till källaren har ett målningsbehov nu (2015).
Taket som är av papp och enligt uppgift nytt från 2005 ser bra ut. Vid besiktningen var
takterrasserna på gavlarna inte tillgängliga. Ingen information om dessa renoverades i
samband med det nya papptaket 2005? Ytskiktet på ”plåttaket” som löper längs långsidorna på vindsplan släpper/flagnar. Ingen panik med ytskitet men för eller senare börjar
plåten rosta även om den är galvad/förzinkad. Vi har inte tagit upp någon kostnad i kalkylen för takterrasser och plåten Förslagsvis bör en ny besiktning utföras om ca: 3 – 5 år och
då även en ”provtryckning av takterrasserna. D.v.s. hur tätt är bjälklaget är ner till lägenheterna?
Ert garage har läckage utifrån och in. Detta har påverkat betongen på flera ställen och
både väggar och pelare har sprickbildningar. Med hänsyn tagen till den tekniska livslängden på garagebjälklaget är detta inte helt ovanligt men bör åtgärdas (2017) innan betong
och armering tagit för stor skada. Erfarenhet visar att några punktinsattser inte är aktuellt
med tanke på just ålder på bjälklaget och dess tätskikt. Precis som vi tagit upp tidigare åtgärdar ni även elen, belysningen, ventilationen samt byter port och dräneringspump.
Detta kommer då att innebära att all mark m.m. direkt ovan garaget måste bort och ersättas på nytt.
Markområden utan större anmärkning, men se text avseende garaget ovan.
Det finns inget behov av målning i trapphus och källare nu och ni bör vänta med att utföra
detta tills ni vet hur det blir med kommande ”större” renoveringar. Troligtvis kommer
dessa utrymmen att påverkas av dessa renoveringar. Vi planerar in målningen 10 år fram
(2024) men som sagt var kan det bli tidigare om behovet finns efter renoveringsarbeten.
Gäller inte målning i garaget som utförs i samband med garagerenoveringen.
Copyright © 2008 HSB Malmö
http://adacta.malmo.hsb.se/samarbeten/underhallsplaner/Delade dokument/Svensk Bostadsrättsbildning/Brf Örehus
4/Besiktningar ritningar/Beskrivning underhåll.doc
4(6)
Brf Örehus 4
Version: 1, 2014-11-13
Tvätt- och torkutrustningen i tvättstugorna har bytts ut löpande och har alltså olika livslängd kvar. Vissa av maskinerna kommer troligtvis att behöva bytas ut inom en 5 års period (2016, 2018) och sen löpande framöver. Vid byte till högcentrifugerande tvättmaskiner behöver eventuellt inte centrifugerna ersättas framöver när dessa är uttjänta.
Torkutrustningen i torkrummen däremot, går på hetvattnet, bör ni ersätta inom kort 2016).
Slutkommentar
Då vi nu föreslår åtgärder på avlopp, elsystem och liknande gäller detta samtliga lägenheter, utrymmen och andra byggdelar. T.ex. så har åtgärder utförts på avloppen (sticken) i de
badrum som renoverats men vi har planerat in en relining av samtliga avlopp.
Vissa åtgärder och åtgärdsår som vi föreslår är helt beroende på vilken åtgärdsmetod som
väljs och vilka(et) åtgärdspaket som är planerat. Vissa åtgärder bör utföras tillsammans
även om statusen kanske inte är den samma på de olika byggdelarna. Så om de utförs enskilt kan det vara så att ett annat åtgärdsår hade valts. Ett bra exempel är renoveringen av
ert garage då man samtidigt planerar in byte av el, belysning, ventilation och markområden.
Tänk på energibesparing i förhållande till planerade åtgärdsår, d.v.s. att tidigarelägga en
åtgärd gör att ni minskar era driftskostnader.
Vissa av åtgärderna ger på kort tid en energibesparande effekt. Exempelvis att ta ersätta
torkutrustningen i torkrummen som idag går på hetvattnet, renovering av värmecentral
samt injustering av värmesystemet.
Åtgärder * planerade mellan 2015 – 2024:
ÅR
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Åtgärd
Målning av källarfönster och dörrar
Ny utrustning i värmecentralen
Fönsterjustering etc. och fönsterbleck
Tvätt- och torkutrustning i tvättstugor och torkrum
Garagebjälklag samt el, belysning, målning, ventilation och dräneringspump, garageport och markarbeten
Uppskattad
kostnad
---750 000
500 000
240 000
2 154 000
Tvätt- och torkutrustning i tvättstugor
Nya ventilationsaggregat i trapphusen. Ny reglerutrustning till
centralventilationen
Byte av belysning i trapphus och källarutrymmen
Renovering av balkongplattors ovansida
OVK & rensning av kanaler (89 000kr < 100 000kr)
Byte av tappvattenledningar
Golvvärmesystemet, byte stam- och fördelningsventiler
6 456 000
1 875 000
Relining av avlopp
5 750 000
Invändig målning av trapphus och källarutrymmen
Byte av elledningar
Summa:
175 000
212 000
437 000
428 000
809 000
2 796 000
22 582 000
* Kostnadsmässigt större åtgärder (över 100 000 SKR).
Copyright © 2008 HSB Malmö
http://adacta.malmo.hsb.se/samarbeten/underhallsplaner/Delade dokument/Svensk Bostadsrättsbildning/Brf Örehus
4/Besiktningar ritningar/Beskrivning underhåll.doc
5(6)
Brf Örehus 4
Version: 1, 2014-11-13
Åtgärdskostnader
Till de olika byggdelarna är det kopplat kostnader för att få åtgärden utförd. Dessa kostnader är bl.a. hämtade från ”REPAB Fakta underhållskostnader” och skall ses ungefärliga
och som en vägledning av vad de verkliga kostnaderna sedan blir. Anledningen är de
mycket stora kostnadsvariationerna som råder inom byggbranschen. Exakt kostnad kan
endast erhållas vid en aktuell anbudsförfrågan och upphandling.
Kostnadsläge 2014.
Alla kostnader är inkl. moms.
Underhållsplan
Att planera underhållet är en av de viktigaste uppgifterna man har som fastighetsägare. Att
göra det med hjälp av en underhållsplan förenklar bostadsrättsföreningens långsiktiga förvaltande avsevärt – såväl ur ett tekniskt som ett ekonomiskt perspektiv. Underhållsplanen
är en naturlig del av styrelsearbetet och bör finnas i alla föreningar för att främja medlemmarnas boendekvalitet.
Utförd besiktning och detta dokument skall inte ses som en underhållsplan varför vi föreslår att man inom det närmsta låter få upprättat en underhållsplan för föreningens fastighet.
Avslutning
Vi vill tacka Brf Örehus 4 för förtroendet att kunna erbjuda våra tjänster. Vi hoppas att det
skall vara till ett bra underlag i den framtida förvaltningen av er förening.
Med vänlig hälsning
-
Robert Andersson
- Lars Larsson
- Jörgen Åkesson
Bilagor: Bilaga 1. Redovisning av åtgärder.
Copyright © 2008 HSB Malmö
http://adacta.malmo.hsb.se/samarbeten/underhallsplaner/Delade dokument/Svensk Bostadsrättsbildning/Brf Örehus
4/Besiktningar ritningar/Beskrivning underhåll.doc
6(6)
ORDLISTA
Aktiekapital - det kapital aktiebolagets ägare har skjutit till bolaget. Vid en bolagsaffär ingår
aktiekapitalet som en insats att betala när aktiebolaget inklusive fastigheten byter ägare. Aktiekapitalet
återförs dock till den egna kassan år 2, när aktiebolaget likvideras.
Amortering - avbetalning på en skuld.
Andelstal - beskriver hur stor procentuell andel lägenheten motsvarar i föreningen och därmed hur stor
andel av årsavgifterna som bostadsrättsinnehavaren ska betala.
Anskaffningskostnad - den sammanlagda kostnaden som ankommer bostadsrättsföreningen vid
tillträdet med anledning av fastighetsköpet/ombildningen inklusive uppskattade reparationskostnader
för 10 år framåt i tiden.
Anslutningsgrad - den procentuella andelen medlemmar/insatskapital som köper sin bostadsrätt vid
ombildningen.
Avgift - kallas även årsavgift, men betalas oftast månadsvis till föreningen. Avgiften beslutas av styrelsen
efter de grunder som finns i stadgarna och enligt självkostnadsprincipen. Avsikten är att föreningen ska
få täckning för sina kostnader samt kommande underhålls- och reparationsbehov.
Avskrivning - en redovisningsterm som syftar till att i bokföringen redovisa den årliga
värdeminskningen för föreningens byggnader och anläggningstillgångar. Ett inköp får inte kostnadsföras
direkt, utan avskrivningar ska ske under tillgångens beräknade ekonomiska livslängd.
Balansräkning - en ögonblicksbild av föreningens tillgångar, skulder och egna kapital, där föreningens
ekonomiska ställning redovisas vid en viss tidpunkt till exempel balansdagen, räkenskapsårets sista dag.
Boendekostnad (i den ekonomiska planen) - avgift till föreningen plus räntekostnad vid full belåning,
inklusive ränteavdrag på 30 %.
Bolagsaffär - innebär att föreningen köper samtliga aktier till ett dotterbolag som fastigheten ligger i.
Efter detta överlåts fastigheten från bolaget till föreningen och bolaget likvideras så småningom. När
bolaget har likviderats återförs aktiekapitalet minus likvidationskostnader till föreningens kassa. Motivet
att använda sig av denna metod är att skapa skattemässigt fördelaktiga försäljningar.
Bokfört värde - det värde ett företags tillgångar och skulder är upptagna till i balansräkningen.
Bostadsrätt - eller insatslägenhet, är en upplåtelseform där medlemmar i en bostadsrättsförening äger
rätt att, under obegränsad tid, nyttja en bostadslägenhet eller en lokal mot ersättning samt under
förutsättning att de förpliktelser man har mot föreningen uppfylls. Bostadsrättsinnehavaren äger inte
fastigheten, utan har en andel i bostadsrättsföreningen, som i sin tur äger fastigheten.
Bostadsrättstillägg - ett tillägg till den vanliga hemförsäkringen med skydd för fast inredning i lägenhet.
Ofta tecknar bostadsrättsföreningen tillägget kollektivt i föreningens försäkring. Som
bostadsrättsinnehavare är man ansvarig för fast inredning såsom badrum, kök och så vidare, vilket kan
vara mycket kostsamt att åtgärda vid en eventuell skada.
Bottenlån - ett lån med en fastighet eller bostadsrätt som säkerhet (pant). Bottenlån utfärdas ofta med
en summa upp till ca 85 % av köpesumman eller marknadsvärdet, och ger ofta en lägre ränta.
ORDLISTA
Differentiering - tillägg eller avdrag på insatsen på grund av stora skillnader mellan lägenheterna såsom
till exempel läge i fastigheten, balkong, störningseffekter etc.
Dispositionsfond (i den ekonomiska planen) - fond för oförutsedda utgifter i samband med tillträdet.
Ekonomisk plan - en teknisk och ekonomisk beskrivning av en bostadsrättsförenings kommande
verksamhet. En sådan ska upprättas vid bl.a. en ombildning innan bostadsrätter kan upplåtas.
Fastighet - fast egendom såsom ett markområde med tillhörande byggnad/byggnader och/eller
anläggningar.
Fastighetsskatt/kommunal fastighetsavgift - en skatt på innehav av en fastighet. En
bostadsrättsförening betalar kommunal fastighetsavgift för bostadsdelen samt för småhus och
fastighetsskatt för lokaldelen.
Föreningsstämma - bostadsrättsföreningens högsta beslutande organ och hålls vanligen en gång per år
(ordinarie föreningsstämma).
Insats - det kapital som betalas av medlemmen till föreningen när bostadsrätten upplåts för första
gången, det vill säga pris för bostadsrätten. Insatsen ingår som en del av finansieringen för fastigheten.
Intygsgivning - den ekonomiska planen ska intygsgivas av två intygsgivare utsedda av Boverket.
Intygsgivarna undersöker om planen är ekonomiskt hållbar.
Känslighetsanalys - har till syfte att undersöka hur ett kapitalvärde påverkas vid förändring av en
variabel. I den ekonomiska planen avser känslighetsanalysen den beräknade årsavgiften vid olika
inflations- och räntenivåer för de elva första verksamhetsåren.
Köpebrev (fastighet) - ett kvitto på att en fastighet är till fullo betald. Med köpebrevet följer också
rätten att få fastigheten registrerad (lagfaren) och därmed också rätten att ta ut inteckningar i
fastigheten. Båda parter, både säljare och köpare, ska underteckna köpebrevet.
Köpeskilling - den summa som avtalats vid köp.
Lagfart - en formell registrering i inskrivningsdelen att ett förvärv av äganderätt har gjorts. En förvärvare
är skyldig enligt lag att söka lagfart inom tre månader från och med upprättandet av förvärvshandlingen.
Likvidation - innebär att man löser upp ett bolag. Bolagsverket eller i vissa fall tingsrätten utser en
likvidator som har till uppgift att avveckla ett aktiebolag. En likvidation brukar ta cirka 6-8 månader att
genomföra.
Likviditet - ett mått på ett företags betalningsförmåga på kort sikt.
Medlåntagare - att ha en medlåntagare innebär att man är två personer som delar på ansvaret för att
lånet betalas tillbaka. Har man till exempel betalningsanmärkningar och har svårt att få lån kan detta öka
chanserna att bli beviljad ett lån.
Pantbrev - den handling som utfärdas som bevis på inteckning i en fastighet. En inteckning är en
förpantning av delar av värdet i fastigheten.
ORDLISTA
Ränta - är priset på lån av pengar. Ränta betalas av den som lånar pengar eller erhålls av den som lånar ut
pengar.
Ränteavdrag (eller skattereduktion för bolån) - en form av subvention för räntor som ger låntagaren
möjlighet att låna ett större belopp på grund av att kostnaden för att låna pengar sänks. Det innebär att
den som lånar pengar får dra av 30 % av sina ränteutgifter (upp till 100 000 kr/person i räntekostnader,
över 100 000 kr/person i räntekostnader är avdraget 21 %) mot annan inkomst när skatten ska betalas.
Stadgar - Stadgarna beskriver reglerna för föreningens verksamhet och måste godkännas av
registreringsmyndigheten (Bolagsverket) för att föreningen ska kunna registreras.
Styrelse - en grupp personer som är föreningens företrädare utåt samt ansvarar för föreningens
organisation och förvaltning. Styrelsen ingår avtal för föreningens räkning och tecknar föreningens
firma. Styrelsen väljs på föreningsstämman och måste bestå av minst tre ledamöter.
Stämpelskatt - skatt vid förvärv av fastighet/tomträtt.
Taxeringsvärde – det värde på en fastighet som ligger till grund för fastighetsskatt.
Tillträde - på tillträdesdagen övergår fastigheten till den nya ägaren, det vill säga bostadsrättsföreningen
vid ombildning. Från och med denna dag övertas allt ansvar för fastigheten samt kostnader som följer
med fastigheten av föreningen. De medlemmar som valt att köpa rätten till sin bostad blir nu
bostadsrättsinnehavare.
Tomträtt - innebär rätt att nyttja en fastighet (tomten) utan att äga den. Ägaren, oftast en kommun,
upplåter fastigheten under lång och obestämd tid.
Topplån - lånet mellan bottenlån och köpesumma efter det att kontantinsatsen dragits av, och den del
av ett lån som sträcker sig över det som långivaren anser att man har säkerhet för.
Upplåtelse - upplåtelse av bostadsrätt avser den upplåtelse som sker från föreningen till medlemmen
första gången lägenheten upplåts, till exempel vid nyproduktion eller i samband med en ombildning från
hyresrätt till bostadsrätt.
Upplåtelseavgift - en avgift som bostadsrättsförening kan ta ut utöver insatsen när en bostadsrätt
upplåts (om det står i stadgarna). Denna avgift måste finnas med i upplåtelseavtalet.
Värdeår - bestäms vid fastighetstaxeringen och styr från vilket år fastighetsskatten/fastighetsavgiften
börjar tas ut på byggnaden. Har fastigheten genomgått en större byggnation eller renovering senare än
det ursprungliga byggåret fastställs ett nytt värdeår.
Yttre underhållsfond - fond för kommande reparationskostnader avseende det yttre underhållet av
fastigheten. En avsättning till denna fond görs årligen.
Överlåtelse - när bostadsrätten överlåts vidare till någon annan, vid till exempel köp, byte eller gåva.
Överlåtelseavgift - en administrativ avgift som föreningen kan ta ut av säljaren eller köparen när en
bostadsrätt överlåts.
Köpenhamnsvägen 49, 217 71 Malmö, besöksadress Erikslustplan, tel vx 040 611 99 60, fax 040 26 77 30
Nybrogatan 34, 2 tr, Box 5216, 102 45 Stockholm, tel 08 661 91 60, fax 08 51 90 25 06
Representationskontor Kalmar – Karlskrona – Kristianstad – Växjö Se Svensk Fastighetsförmedling
www.svenskboratt.se